Business Plan
Inleiding Dit business plan is gemaakt voor de ontwikkeling, realisatie en in bedrijf neming van een Appartement Hotel Project op het eiland Bonaire op een locatie aan het strand genoemd Punt Vierkant. Het business plan is opgemaakt door de ontwikkelaar Ki-developments met ondersteuning en onderbouwing van adviseur in recreatieve industrie Herbert Admiraal en de makelaars van Verkoopcentrum Nieuwbouwbonaire.nl Karst Ytsma 1 oktober 2010
Zicht op resort vanuit Zee (Artist Impression)
Inhoudsopgave 1 2 3 4 5 6
Samenvatting. Markt analyse en keuzes. Ontwerp en Programma Ontwikkeling en realisatie Bedrijfsvoering Hotel. Bijlagen
__________________________________________________________________________ 2 Ki Developments BV Versie: 1 oct -2010
1
Samenvatting
1.1 Business model De maatschappij Belle Air Corporation NV (BAC) heeft in oktober 2007 een grondaankoop gedaan van 5,5 hectare aan de kust op het Nederlandse eiland Bonaire. Deze kavel in het gebied Punt Vierkant in de wijk „Belnem‟ wordt in de volksmond ook wel “casa di sheik” genoemd. De kavel is aangekocht voor het ontwikkelen van een vastgoedproject met recreatief onroerend goed; een Appartementen Hotel Resort met bijbehorende faciliteiten. Het resort heeft inmiddels de naam „Delfins‟ gekregen. Op dit moment wordt het eerste paviljoen van 24 appartementen gerealiseerd en wordt het masterplan verder ontwikkeld. De aankoop van de grond, de ontwikkeling van het masterplan en het ontwerp en de realisatie van het eerste paviljoen zijn tot op heden volledig gefinancierd uit eigen middelen van de moedermaatschappij van BAC, de investeringsmaatschappij Molenbeek Caribbean NV (MC).
Het gekozen masterplan gaat uit van de bouw van een achttal Paviljoenen; in zes van deze Paviljoenen zijn totaal 308 hotelkamers gehuisvest. In de overige twee paviljoenen zijn 48 appartementen gepland voor de verkoop die dan mogelijk weer door verhuurd kunnen worden door de Hotel Operator. In het centrale gedeelte zijn de meeste faciliteiten gesitueerd, zoals fitness /wellness, zwembaden, terrassen, bar en het kinderdagverblijf. Aangrenzend aan het strand zijn restaurant, duikschool en watersport activiteiten gepland. Er is gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling gezien de grootte van Bonaire en de beperktere omvang van de benodigde financiering. De omvang van het terrein en het ontwerp maakt een dergelijke fasering mogelijk. Fase 1 is de realisatie van in totaal drie paviljoenen tezamen met het lobby gebouw, waarin de meeste faciliteiten zijn ondergebracht, zodat een compleet afgerond resort in gebruik kan worden genomen. In fase 2 worden nog eens drie paviljoenen en een restaurant en in fase 3 nog eens twee paviljoenen aan de entreezijde gerealiseerd.
BAC zal voor haar rekening en risico de ontwikkeling, realisatie en de verkoop van de appartementen ter hand nemen. Uiteindelijk is het de bedoeling om op een geschikt moment de aandelen van het hotel als „going concern‟ te verkopen aan institutionele beleggers. Voor de uitbating zal een gerenommeerde internationale Hotel Operator worden aangetrokken in het stadium voordat de ontwerpen zijn afgerond. Door de aankoop van de grond, het verkrijgen van de benodigde bouwvergunningen en de gerealiseerde bouw van het eerste paviljoen bedraagt het Eigen Vermogen voor de start van fase 1 inmiddels 20 mln USD. Ten behoeve van de financiering van het gehele resort wordt gezocht naar mede-investeerders die in totaal ook 20 mln USD inbrengen en daarvoor 50% van de aandelen van BAC verkrijgen. Bij deze opzet is uitgegaan van een bancaire lening van 14 mln, hetgeen 26% van het totale benodigde vermogen is.
1.2
Locatie
Het eiland Bonaire ligt 48 km ten oosten van Curaçao en 80 km ten noorden van Venezuela. Bonaire meet 288 km² en is daarmee het op één na grootste eiland van de Nederlandse Antillen. Het overgrote deel van dit eiland bestaat uit natuurgebied of is niet ontwikkeld. De gemiddelde jaar temperatuur bedraagt 28 graden Celsius; het zeewater 26 graden Celsius. Jaarlijkse valt er gemiddeld 56 cm. regen en bedraagt de gemiddelde luchtvochtigheid 76%. Op Bonaire wonen zo‟n 15.000 mensen; de beroepsbevolking bedraagt 6.400 zielen. Het merendeel van de bevolking is op Bonaire geboren, de immigranten zijn voornamelijk Nederlanders die op het eiland werken of recreëren. Hun aantal neemt de laatste jaren duidelijk toe. De benedenwindse eilanden worden internationaal als „veilige‟ eilanden beschouwd. Klimatologische rampen komen er weinig voor en de criminaliteitscijfers zijn laag. Die situatie is beduidend beter dan de buureilanden Curaçao en Aruba. __________________________________________________________________________ 3 Ki Developments BV Versie: 1 oct -2010
In het nieuwe staatkundige bestel wordt Bonaire eind 2010 een Nederlandse gemeente. Daarmee komt het bestuur volledig in Nederlandse handen en geldt Nederlandse wet- en regelgeving. Nederland zal, naast een forse sanering, ook de komende jaren stevig investeren op Bonaire. De infrastructuur, het vliegveld, zorginstellingen en scholen worden verbeterd. De nieuwe staatkundige situatie wordt door institutionele- en particuliere beleggers positief beoordeeld. Bonaire is goed bereikbaar en er zijn dagelijkse vluchten vanuit Europa, Noord- en Zuid-Amerika en andere Caribische eilanden naar Flamingo International Airport. Het project „Delfins‟ ligt aan de kust op vijf km afstand van de hoofdstad Kralendijk en dicht bij de luchthaven. De kustlijn bij het project „Delfins‟ bedraagt 200 meter en bestaat voor de helft uit een strand en voor de andere helft uit zonderlinge rotsformatie. Ook biedt de locatie de mogelijkheid tot een natuurlijk strand en maakt het daarmee uniek voor Bonaire en de Benedenwinden. Het is met de nieuwe Divi Divi locatie 1 van de 2 overgebleven locaties aan de favoriete Westkust die voldoende omvang heeft voor een grote recreatieve ontwikkeling. Het ontwerp ROB plan; het eerste bestemmingsplan van Bonaire heeft alle mooie gebieden een natuurbestemming gegeven wat betekent dat de Delfins locatie een zeer schaars gebied is geworden. Nu het eiland Bonaire een Nederlands eiland is geworden en de schaarste zich aandringt is het de vraag of Bonaire niet een nieuw wadden eiland is geworden in de zin van hoe de vastgoed prijzen zich hebben ontwikkeld op de wadden eilanden over de laatste 10 jaar.
1.3 Markt In de afgelopen 15 jaar is in het recreatief reizen naar het Caribische gebied een trend waarneembaar, waarbij de grotere eilanden zich meer richten op het massale toerisme. Schaalvergroting en prijsdumping zijn daarbij de sleutelbegrippen. Grotere eilanden trekken meer gezinnen met kinderen, „overwinteraars‟ en jongeren. De kleinere eilanden trekken gasten die meer op zoek zijn naar exclusiviteit, rust, een gezonde leefstijl, wensen ten aanzien van eten, verzorging en sport en een ecologische benadering van haar omgeving. Het bestedingspatroon bij deze groep ligt hoger. Deze trend is duidelijk herkenbaar bij de bovenwindse eilanden, waarbij Sint Maarten de logistieke voorzieningen heeft en het massa toerisme vanuit cruise schepen en verblijfstoeristen in hotels en appartementen. De omliggende en veel kleinere eilanden, zoals Sint Barth en Anquilla, zijn meer gericht op de exclusievere markt. Deze trend is inmiddels ook waarneembaar tussen het grotere Curaçao en het kleinere Bonaire. Op Curaçao zijn de laatste jaren veel „low budget‟ projecten verrezen gericht op gezinnen met kinderen en gericht op jongeren. Er vinden veel strandactiviteiten plaats en er zijn veel bars, disco‟s en popconcerten met bekende Nederlandse artiesten. Bonaire kent echter kleinschaliger projecten met appartementen of alleenstaande villa‟s met duidelijk meer architectuur, zoals bijvoorbeeld de Piet Boon woningen. Het niveau en het aantal van de restaurants is relatief hoog en de belangrijkste trekker van het eiland is het duiktoerisme, waarbij ecologie in goede handen is door een duidelijk overheidsbeleid. Bonaire is één van de mooiste duiklocaties ter wereld. Er komen ongeveer evenveel gasten uit Noord-Amerika als uit Europa op Bonaire. Beide groepen kennen echter een andere vakantiespreiding wat resulteert in een hoge bezettingsgraad van de accommodaties. Deze schommelde in de afgelopen vijf jaar rond de 75%. De gemiddelde verblijfsduur is bijna acht dagen en daarmee hoger dan naburige eilanden.
1.4 Doelgroep. Voor het resort „Delfins‟ is gekozen voor een tweetal doelgroepen. Dit zijn de relatief jonge „power koppels‟; tweeverdieners met een goed inkomen en dus een hoog bestedingspatroon en mogelijk nog met (heel) jonge kinderen. De andere groep zijn is de „babyboomers‟; vijftigers en zestigers waarvan de kinderen inmiddels het huis uit zijn en waar de economische groei van de laatste 25 jaar voor een ruim budget voor ontspanning heeft gezorgd.
__________________________________________________________________________ 4 Ki Developments BV Versie: 1 oct -2010
De participanten uit de beschreven doelgroepen komen hoofdzakelijk uit de Verenigde Staten (oostkust), Canada en Nederland. Ook vanuit Zuid-Amerika en België ontdekt men de voordelen van kleinschalige eilanden. Duitsers (met name vanuit het Ruhrgebied) en Scandinaviërs zijn potentiële gasten voor een eiland als Bonaire: mensen uit de doelgroepen uit deze landen zijn duidelijk op zoek naar tropische bestemming, maar hebben geen bindende ex-koloniën. Toch komen mentaliteit, wensenpakket en verwachtingspatroon sterk met het aanbod op Bonaire overeen. Boven beschreven doelgroepen willen rust, luxe, privacy, een goede verzorging, gezond en goed eten en mogelijkheden tot (duik)sport, fitness en wellness. Ze willen geen massaliteit, overlast, lawaai, „verkeerde‟ horeca of animaties. Project „Delfins‟ op Bonaire is ideaal voor hen.
1.5 Ontwerp. Voor het ontwerp is gekozen voor twee architecten: Piet Boon voor het masterplan en het lobbygebouw en Dick Barkhuis voor de appartementen. De aanpak van beide architecten kenmerkt zich door een moderne en strakke stijl met een luxueuze uitstraling en een efficiënte indeling. Er wordt door beide architecten gebruik gemaakt van traditionele elementen en bouwmaterialen uit de Antillen. Een resort met een hoog design gehalte, zeer doelmatig ingericht en herkenbaar en passend in de lokale setting sluit perfect aan bij de doelgroep die op zoek is naar exclusiviteit én de ongecompliceerde functionaliteit van het „beach-life‟. De doelgroep is niet op zoek naar een met marmer en roestvrij staal afgewerkt kroonjuweel. In het ontwerp wordt dan ook veel gebruik gemaakt van natuurlijke materialen zoals hout en steen. Verder maakt het gebruik van „louvre-systemen‟ het mogelijk om natuurlijk te ventileren en wordt daardoor het gebruik van airconditioning sterk verminderd. Er is veel aandacht voor de natuurlijke omgeving, ecologie en duurzaamheid. Het lobby gebouw is centraal geplaatst bij de ingang van het terrein. Bij binnenkomst op de eerste verdieping wordt de gast na een lange en vermoeiende reis direct verrast door een overweldigend uitzicht over het binnenterrein met zwembaden, bars, restaurants en de azuurblauwe zee. De acht paviljoenen zijn geplaatst langs de noord- en zuidgrens van de kavel zodat de ontsluiting kan plaatsvinden via deze afscheiding. In het brede binnenterrein wordt daardoor privacy gecreëerd zonder verkeerslawaai. De aan de straatzijde gesitueerde paviljoenen kijken over het „open‟ middenterrein en hebben daardoor ook zeezicht. Overigens hebben 90% van de appartementen en hotelkamers zeezicht doordat het resort in een punt aan de kustlijn ligt wat naar drie zijden toe uitzicht biedt op zee. Door deze vorm wordt de locatie lokaal dan ook „Punt Vierkant‟ genoemd. De paviljoenen zijn ontworpen in een „spin-vorm‟ waarbij de appartementen vanuit de binnenkern zijn ontsloten met een lift en open trappenhuis. De ver uit elkaar gelegen terrassen zijn verspreid rondom het gebouw te vinden, waardoor er een hoge mate van privacy kan worden gegarandeerd. Het ontwerp is daardoor speels en open; zwembaden en tuinen versterken dit effect en het geheel ademt rust en ruimte en voldoet veel meer aan het wensenpakket en verwachtingspatroon van de gast dan de traditionele opzet van „galerij-hotels‟, die in het Caribische gebied ook veel voorkomen. 1.6 Organisatie
Gerrit Tijhuis, eigenaar van Molenbeek Caribbean NV (MC), geeft sturing aan het beleid van de activiteiten rondom het project „Delfins‟. Zijn organisatie geeft leiding aan de financiële administratie. Ki-developments BV is verantwoordelijk voor de uitwerking van het beleid en stuurt alle andere partijen in de ontwikkeling en realisatie van het project aan. Daarnaast coördineert zij de contacten met derden en overheden. De nvm-makelaar Verkoopcentrum Nieuwbouwbonaire.nl adviseert en verzorgt de verkoop en Herbert Admiraal ondersteunt het proces op grond van zijn toeristische en recreatieve ervaringen. Voor de bouw worden lokale bedrijven ingehuurd zoals de Bonairiaanse Wegenbouw Maatschappij (een dochteronderneming is van de bekende Brabantse wegenbouwer Janssen de Jong). De vastgoed-aannemer voor de realisatie van het eerste deel van fase 1 (24 appartementen) is Konstruktiva & Design NV uit Aruba. __________________________________________________________________________ 5 Ki Developments BV Versie: 1 oct -2010
1.7
Financieel
Over het project is een volledige „tax-ruling‟ aangevraagd en ook toegezegd door het eilandbestuur. De formele afhandeling wordt gedaan op het eiland Curaçao. Bij dit businessplan is uitgegaan van het feit dat deze formele afhandeling dan ook plaats zal vinden voor de start van fase 1. De „tax-ruling‟ maar ook de grondaankoop en de bouwvergunningen staan allen op naam van BAC. De bouwvergunning voor de eerste drie paviljoenen is afgegeven en het huidige ontwerp Ruimtelijke Ordening-plan, het eerste bestemmingsplan van Bonaire en sluit aan bij het bovenbeschreven masterplan. Problemen of vertragingen met toekomstige bouwvergunningen zijn dan ook niet te verwachten. Voor de start van Fase 1 zal het Eigen Vermogen van BAC worden gewaardeerd op 20 mio USD. Deze waarde is gebaseerd op de markt waarde maar ook gerelateerd aan de gemaakte kosten bij grondaankoop , ontwikkelingskosten en de bouwkosten van Paviljoen 2 plus een waardering voor het verkrijgen van de bouwvergunningen en het maken van master planning. Een deel van de 20 mio Eigen Vermogen zijnde 10 mio zal ingebracht worden in de nieuwe opzet als achtergestelde lening welke zal worden terugbetaald zodra de cashflow dit toelaat. MC behoudt 50% van de aandelen voor de inbreng. De nieuwe investeerders verkrijgen de andere 50% van de aandelen voor inbreng van 20 mio. Ook zal van deze 20 mio inbreng 10 mio als achtergestelde lening worden geboekt en terugbetaald zodra de cashflow dit toelaat. Beide achtergestelde leningen zullen een jaarlijkse interest betaling ontvangen van 6%. Bij een bank financiering van een vastgoed project in de Nederlandse Antillen moet men uitgaan van een Eigen Vermogen / Vreemd Vermogen verhouding van 50/50. Met een banklening van 14 mio is er op dit project een EV/VV 74/26 verhouding wat dan ook ruim voldoende moet zijn om een banklening aan te trekken. Bijbehorende markt rente bij Antilliaanse banken ligt op 7%.
Fase 1 Investering
Financiering
Waarde inbreng MC
20
Bouwkosten Paviljoen 1 en 3 Infra inc. zwembad en Bar Lobby, etc Inrichting Ontwikkelingskosten Risico
11,8 7,7 4,1 2,6 3,5 2,0 51,7 mio USD
Kosten inbreng MC Extra inbreng EV Eigen Vermogen
20,0 20,0 40,0
Vreemd Vermogen
14,0 26% 54,0 mio USD
74%
Na realisatie van Fase 1 is er ( =54,0-51,7) een reserve van 2,3 welke nodig is voor dekking van interest en de eerste aflossing van de bank lening in het eerste jaar van operation als het Hotel onvoldoende cashflow opbrengt in de opstart fase.
Fase 2 Het is de verwachting dat in de 3 jaar na realisatie de beschikbare 24 appartementen in Paviljoen 2 verkocht zullen worden tegen een opbrengst van 12,4 mio waardoor de banklening van 14 mio snel afbetaald kan worden. De markt voor verkoop van appartementen zal de komende jaren aantrekken en de verkoop prijs licht op markt niveau Bonaire met 3.700 USD m2. Het product is echter beter dan wat erop de markt beschikbaar is en onderdeel zijn van een hotel complex geeft betere garanties voor verhuuropbrengsten en dus ook voor een rendement voor de appartement koper. Er wordt ook verwacht dat er al tijdens de bouw verkocht zal worden waardoor de banklening minder hoeft te worden aangesproken. Dit laatste voordeel is niet meegenomen in de berekeningen. Na 4 jaar in gebruik zijn van het Hotel is er een bewezen cashflow wat een herfinanciering mogelijk maakt op basis van veranderende criteria van de banken ten aanzien van de verhouding EV/VV ten __________________________________________________________________________ 6 Ki Developments BV Versie: 1 oct -2010
opzichte van de begin situatie toen het resort nog gebouwd moest worden. Met een goede Hotel cashflow moet een bank lening op basis van een EV/VV verhouding van 30/70 in de markt mogelijk zijn. Omdat de lening inmiddels is afbetaald zal een nieuwe banklening van 24 mio bij een verhouding EV/VV 58/42 heel goed mogelijk zijn. Dit is voldoende om Fase 2 van 3 paviljoens te realiseren en de eerste 5 mio van de achtergestelde leningen terug te betalen aan de investeerders.
Fase 3 De omvang van de bouwkosten van Fase 3 is redelijk beperkt en kan gezien de inmiddels sterk gegroeide omvang van het resort en de daarbij behorende cashflow uit eigen middelen worden gefinancierd. Het is verwacht dat de bouw van Fase 3 na 8 jaar operation van het Hotel kan plaatsvinden. Voor de start van Fase 3 zou het tweede en laatste deel van de 10 mio achtergestelde lening terug kunnen worden betaald.
Eigen vermogen De waarde van het resort zal gedurende het gebruik groeien en deze waarde zal op een gegeven moment bepaald worden op basis van de cashflow van het Hotel. Voor deze waarde bepaling hebben wij een Bruto Aanvang Rendement aangenomen van 10%. In Nederland en ook internationaal is dit in de huidige markt tussen 7,5% en 10% voor Hotel projecten. Het ingebrachte Eigen Vermogen van 10 mio zou voor elke partij 10 jaar na de investering een waarde bedragen van 33,5 mln.
1.7 Slot Dit business plan geeft de huidige stand van zaken weer per 1 oktober 2010 maar zal gedurende het proces worden aangepast als nieuw partijen toe worden gevoegd zoals investeerders en de Hotel operator.
.
__________________________________________________________________________ 7 Ki Developments BV Versie: 1 oct -2010
