Inhoudsopgave Toelichting

Overstad

Inhoudsopgave Toelichting

Toelichting Hoofdstuk1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

11 12 17

2

Milieu en Waarden

Geluid Bodem Externe Veiligheid Water Luchtkwaliteit Hoofdleidingen en straalpad Ecologie Cultuurhistorie Archeologie Bedrijven en milieuzonering

31 31 32 35 36 39 39 39 39 40 40 40 41 41 42 42 44 44 45 45 46 50 51

Juridische planopzet

53

Algemeen De regels Nadere toelichting op de bestemmingen

53 53 54

Hoofdstuk7 7.1 7.2 7.3

Ontwikkelingen

Transformatieproces Overstad Centrumring Wonen Functieverruiming Ringerslocatie Locatie Van Til


Plangebied

Historie Ruimtelijke structuur Functionele structuur Ontsluiting en parkeren

Hoofdstuk5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

7 7 8 8 9 11

Hoofdstuk4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

7

Beleidskader

Hoofdstuk3 3.1 3.2 3.3 3.4

Inleiding

Aanleiding Het plangebied Doel bestemmingsplan Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer


5

Uitvoerbaarheid

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Overleg art. 3.1.1. Bro Advies Regionale Adviescommissie Detailhandel

57 57 57 57

Overstad

7.4 7.5

Vaststelling Economische uitvoerbaarheid

58 58

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1

Rapport akoestisch onderzoek

Bijlage 2

Externe veiligheid Noordhollandsch Kanaal

Bijlage 3

Onderzoek luchtkwaliteit

Bijlage 4

Quickscan natuurtoets Overstad

Bijlage 5

Inventarisatie beschermde fauna in 2011

Bijlage 6

Eindverslag participatie en overleg

Overstad

3

4

Overstad

Toelichting

Overstad

5

6

Overstad

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

In het hart van de stad Alkmaar, direct ten noorden van de binnenstad aan de overzijde van het Noordhollands Kanaal, ligt het grootschalige (bedrijven)terrein Overstad. Een bedrijventerrein zo vlakbij het centrum van de stad is een unieke situatie in Nederland. Op het van oorsprong volledig op bedrijvigheid gerichte terrein hebben zich in de loop van de tijd diverse detailhandelszaken gevestigd, met name grootschalige zaken die gespecialiceerd zijn in 'woninginrichting'. In het gebied rond de Noorderkade zijn appartementen gerealiseerd. Overstad heeft langzamerhand een mix van stedelijke functies gekregen die ook mensen van buiten de stad aantrekken.

Ligging Overstad in Alkmaar (bron Google Maps 2011)

Vanwege de centrale ligging in de stad Alkmaar én de prominente positie die Overstad inneemt in het detailhandelaanbod van woonwinkels, wil de gemeente het gebied verder versterken. In de toekomst moet sprake zijn van een gebied met een hoogwaardig aanbod van stedelijke functies in combinatie met een stedelijk woonmilieu. De bestaande (zwaardere) bedrijvigheid moet op den duur verdwijnen. De ontwikkeling van Overstad gaat uit van een geleidelijke transformatie van het gebied, die mede afhankelijk is van het initiatief van verschillende belanghebbende partijen. Een belangrijke stap in het proces voor de herontwikkeling van Overstad is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Ontwikkelingen waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden en/of waarvoor overeenkomsten zijn getekend, zijn in voorliggend bestemmingsplan direct mogelijk gemaakt. Verder heeft het bestemmingsplan een conserverend karakter. De bestaande situatie wordt daarbij vastgelegd in een actuele juridische regeling.

1.2

Het plangebied

Het plangebied ligt direct ten noorden van de binnenstad van Alkmaar en betreft het gehele (bedrijven)terrein Overstad. In het zuidwesten wordt de grens van het plangebied gevormd door het Noordhollands Kanaal. Verder wordt het plangebied begrensd door de spoorlijn Alkmaar-Den Helder, waarachter de woonwijk Huiswaard ligt, en de Hoornsevaart, met hierachter gelegen de woonbuurten Rekerbuurt en Friesepoort. Het plangebied heeft een omvang van circa 39 hectare.

Overstad

7

Planbegrenzing (bron Bingmaps 2012)

1.3

Doel bestemmingsplan

Het doel van voorliggend bestemmingsplan is tweeledig. Het bestemmingsplan Overstad heeft enerzijds tot doel om een actueel juridisch-planologisch kader te bieden voor het beheer van het gebied, door actualisatie van de vigerende bestemmingsplannen. Deze actualisatie is mede van belang om te voldoen aan de wettelijke plicht conform de Wet ruimtelijke ordening om bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar te actualiseren. Anderzijds biedt het bestemmingsplan een juridisch kader voor de gewenste herontwikkeling van het plangebied. In het bestemmingsplan zijn uitsluitend ontwikkelingen meegenomen waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden en/of waarvoor reeds overeenkomsten zijn gesloten. De ontwikkeling van heel Overstad zal naar verwachting circa 20 jaar in beslag gaan nemen. Gezien de planperiode van het bestemmingsplan (10 jaar) kunnen niet alle toekomstige ontwikkelingen in het bestemmingsplan worden opgenomen.

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied gelden meerdere bestemmingsplannen, zoals hierna beschreven. Bestemmingsplan Huiswaard-Overstad (1996) Het grootste deel van het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan Huiswaard-Overstad, vastgesteld op 27 juni 1996 door de gemeenteraad van Alkmaar en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland bij besluit no. 96-712629 op 10 februari 1997. Het bestemmingsplan Huiswaard-Overstad is conserverend van aard. Functieverandering is pas aan de orde wanneer de bedrijven zouden besluiten zich elders te vestigen. Hiervan was in 1997 nog geen sprake. Het bestemmingplan biedt plaats aan bedrijven tot en met categorie 3 van de staat van inrichtingen. Als beperking is aangegeven dat het gaat om industriële, ambachtelijke, opslag- en groothandelsbedrijven en garage- en reparatiebedrijven. Daarnaast zijn er enkele categorie 4 en één categorie 5 bedrijf in het gebied aanwezig. Partiële herziening bestemmingsplan Huiswaard-Overstad (2001) In de partiële herziening van het bestemmingsplan Huiswaard-Overstad worden diverse

8

Overstad

onderwerpen waaraan door Gedeputeerde Staten goedkeuring was onthouden, nader toegelicht of anders geregeld. Het betreft onder meer de vrijstellingsregeling voor horeca, sport en recreatie. Deze waren in het moederplan onvoldoende begrensd en dat is gerepareerd. Voorts was er een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen die vanwege de ruimtelijke impact een wijzigingsbevoegdheid had moeten zijn, ook dit is hersteld. Verder zijn enkele onvolkomenheden in het moederplan hersteld met betrekking tot de vestiging van detailhandel op de 2e en 3e verdieping van het Klercqcomplex aan de Noorderkade. In de voorschriften is verder verduidelijkt wat onder dienstverlenende bedrijven wordt verstaan. Tot slot is een regeling opgenomen voor de vestiging van kleine kioskachtige winkeltjes. De partiële herziening is door de gemeenteraad van de gemeente Alkmaar vastgesteld op 25 januari 2001 en goedgekeurd door het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland op 3 juli 2001. Uitwerkingsplan Huiswaard-Overstad (2003) Het uitwerkingsplan Huiswaard-Overstad omvat de uitwerking van de plankaart en voorschriften voor het centrumgebied, waarvoor in het moederplan een globale bestemming met uitwerkingsplicht was opgenomen. Het centrumgebied wordt ruimtelijk begrensd door het Noordhollands Kanaal en de Noorderkade aan de zuiden zuidwestzijde, de Kwakelkade aan de oostzijde en de Oosterweezenstraat, het Huiswaarderplein en de Noorderstraat aan de noordzijde. Vrijstellingen Tot slot is er in de loop van de tijd een aantal vrijstellingen van de vigerende bestemmingsplannen verleend, die in voorliggend bestemmingsplan zijn meegenomen.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan worden de relevante nationale, provinciale, regionale en gemeentelijke beleidskaders beschreven. In hoofdstuk 3 volgt een beschrijving van de huidige situatie. Hoofdstuk 4 bevat een overzicht van ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan zijn meegenomen. Hoofdstuk 5 gaat in op de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten. In hoofdstuk 6 wordt een uitleg van de juridische regeling van het bestemmingsplan gegeven. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Overstad

9

10

Overstad

Hoofdstuk 2

Beleidskader

Voor het bestemmingsplan zijn diverse beleidsstukken relevant. In dit hoofdstuk zijn de beleidsstukken samengevat en zijn de gevolgen voor het bestemmingsplan inzichtelijk gemaakt.

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 is vastgesteld, vormt de nieuwe, overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. In de SVIR is de inhoud van een groot aantal beleidsstukken, waaronder de Nota Ruimte en diverse planologische kernbeslissingen, opgenomen. Deze structuurvisies en pkb's zijn vervangen door de SVIR. Specifieke structuurvisies met een hoger detailniveau, zoals het Structuurschema Elektriciteitsvoorziening III en het Nationaal Waterplan, blijven naast het SVIR bestaan. Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Alleen in de stedelijke regio's rond de mainports Amsterdam en Rotterdam maakt het Rijk afspraken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking. Overige sturing op verstedelijking, zoals afspraken over binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Er is enkel nog sprake van een 'ladder' voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de 'SER-ladder'), die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. In het mobiliteitsbeleid komt de gebruiker centraal te staan en wordt de samenhang tussen de verschillende modaliteiten en tussen ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit versterkt. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, door middel van een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd: Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur. Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten, ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur en ruimte voor militaire terreinen en activiteiten. Conclusie De herontwikkeling van Overstad draagt bij aan een versterking van de ruimtelijk-economische structuur van de stad Alkmaar en de regio. De herontwikkeling vindt plaats door herstructurering

Overstad

11

en transformatie van een binnenstedelijke locatie, waardoor extra ruimtebeslag buiten het bestaand stedelijk gebied wordt voorkomen. De plannen passen hierdoor binnen de kaders van de in het Besluit ruimtelijke ordening vastgelegde 'ladder' voor duurzame verstedelijking.

2.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd. Via het Barro werken de rijksbelangen rechtstreeks door in provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Barro zijn uitsluitend onderwerpen opgenomen die van nationaal belang worden geacht. Het Barro bevat onder meer regels voor de rijksvaarwegen, de grote rivieren, de nationale hoofdwegen en voor de bescherming van defensie-objecten. Het Barro geeft hiermee de kaders waarnaan gemeentelijke bestemmingsplannen moeten voldoen. Voor het overige hebben provincies en gemeenten de vrijheid om hun eigen belangen te bepalen en daar uitvoering aan te geven. Conclusie In het plangebied van het bestemmingsplan 'Overstad' is geen sprake van elementen van nationaal belang die zijn opgenomen in het Barro. Het Barro heeft dan ook geen gevolgen voor de juridische regeling in dit bestemmingsplan. Bij de herontwikkeling van Overstad wordt invulling gegeven aan het optimaal benutten van het huidige bebouwde gebied en wordt de concurrentiepositie verstevigd. Daarnaast worden belangrijke ruimtelijke waarden gewaarborgd door binnen het bestaande stedelijke gebied te intensiveren.

2.1.3

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan is het rijksplan voor waterbeleid dat in 2009 door het kabinet is vastgelegd. Het Nationaal Waterplan is gebaseerd op de Waterwet en is de opvolger van de Vierde nota waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water en het waterplan geeft het beleid op hoofdlijnen weer dat het Rijk voert om tot duurzaam waterbeheer te komen. Voor stedelijk water zijn de volgende uitgangspunten opgenomen: Bij de ontwikkeling van locaties in de stad wordt ernaar gestreefd dat de hoeveelheid groen en water per saldo toeneemt. Bij de aanpak van de stedelijke wateropgave wordt rekening gehouden met verdergaande verstedelijking en klimaatverandering en zoveel mogelijk aangesloten bij de dynamiek van de stad. De combinatie van water en groen biedt volop kansen om het stedelijk watersysteem robuuster en klimaatbestendiger te maken. Conclusie Omdat voorliggend bestemmingsplan deels is gericht op het vastleggen van de bestaande situatie en deels op ontwikkelingen, zal daar waar ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden een watertoets worden verricht, zodat op een verantwoorde wijze met het beleid en de wateropgave wordt omgegaan.

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

Op 21 juni 2010 is de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. Bij de vaststelling van de structuurvisie is tevens de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) vastgesteld.

2.2.1

Structuurvisie Noord-Holland

In de Structuurvisie Noord-Holland 2040 heeft de provincie haar ruimtelijke toekomstvisie vastgelegd en is tevens aangegeven hoe deze visie moet worden gerealiseerd. De provinciale belangen vloeien voort uit een zestal criteria. 1. Wettelijke taak. Bijvoorbeeld: luchtkwaliteit, geluidhinder.

12

Overstad

2. Juridische doorwerking van Europees-/Rijksbeleid. Bijvoorbeeld: Algemene Maatregelen van Bestuur, een directe of getrapte aanwijzing van het Rijk. 3. Financiële betrokkenheid. Bijvoorbeeld: een project/programma dat financieel wordt gesteund door de provincie (gebiedsontwikkeling of aanbesteding). 4. Provinciale hoofdstructuur/gemeentegrensoverschrijdende effecten. Bijvoorbeeld: landschappelijke structuren. 5. Gekoppelde ruimtelijke belangen. Bijvoorbeeld: bij een of meer ontwikkelingen zijn gekoppelde ruimtelijke belangen in het geding. Dat kan ook op kleinere schaal dan bij een gebiedsontwikkeling het geval zijn. 6. Regionaal/bovenlokaal karakter. Bijvoorbeeld: klimaatverandering, thematische belangen, bijvoorbeeld op het gebied van verkeer en vervoer, milieu, natuur, recreatie enzovoorts. De Provincie Noord-Holland wil ervoor zorgdragen dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik. Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de provincie op basis van de bovengenoemde criteria provinciale belangen benoemd. Deze vallen uiteen in drie hoofdbelangen en twaalf subbelangen. Daarbij richt de provincie zich uitdrukkelijk op ruimtelijke vraagstukken die op regionaal en bovenregionaal schaalniveau spelen en/of gevolgen hebben. De hoofdbelangen en de daarbij geformuleerde ondergeschikte belangen zijn de volgende. Ruimtelijke kwaliteit Behoud en ontwikkeling van Noord-Hollandse cultuurlandschappen. Behoud en ontwikkeling van natuurgebieden. Behoud en ontwikkeling van groen om de stad. Duurzaam ruimtegebruik Milieukwaliteiten. Behoud en ontwikkeling van verkeers- en vervoersnetwerken. Voldoende en op de behoefte aansluitende huisvesting. Voldoende en gedifferentieerde ruimte voor landbouw en visserij. Voldoende en gedifferentieerde ruimte voor economische activiteiten. Voldoende en gedifferentieerde ruimte voor recreatieve en toeristische voorzieningen. Klimaatbestendigheid Voldoende bescherming tegen overstroming en wateroverlast. Voldoende en schoon drink-, gronden oppervlaktewater. Voldoende ruimte voor het opwekken van duurzame energie. De drie hoofdbelangen vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. Aan de ruimtelijke beslissingen van de provincie Noord-Holland zal daarom altijd een afweging van deze drie belangen voorafgaan. Klimaatverandering heeft grote ruimtelijke consequenties. Om hier adequaat op te kunnen inspelen, is klimaatbestendigheid als hoofdbelang van de provincie benoemd. Voor een aantrekkelijk leef- en vestigingsklimaat is het belangrijk dat de grote variëteit aan cultuur- en natuurlandschappen behouden wordt. Daarom is ruimtelijke kwaliteit als tweede hoofdbelang benoemd. Duurzaam ruimtegebruik is het derde hoofdbelang. Het inpassen van nieuwe woningen, bedrijven, wegen en andere ruimtevragende functies is en blijft op deze manier een hoofdtaak van de provincie. De provincie zorgt dat deze inpassing op een efficiënte en toekomstbestendige manier tot stand komt. De hoofdbelangen worden geborgd en uitgevoerd door instrumenten in te zetten vanuit twaalf onderliggende provinciale ruimtelijke belangen. Naast een Totaalkaart bevat de Structuurvisie 12

Overstad

13

themakaarten, waarin de ondergeschikte belangen zijn verbeeld, welke van belang zijn voor het gemeentelijk ruimtelijk beleid. De provincie Noord-Holland wil steden optimaal benutten en de landschappen open houden, maar ook ruimte bieden aan de economie en woningbouw. De provincie Noord-Holland streeft daarom naar verdere stedelijke verdichting en helpt gemeenten bij het optimaliseren van het gebruik van het bestaand bebouwd gebied, met name waar het gaat om bedrijventerreinen, ondergronds bouwen, hoogbouw, stationsomgevingen en knooppunten. In de provinciale structuurvisie is Overstad aangegeven als 'bestaand bedrijventerrein en kantorenlocatie'. Hier is sprake van een concentratie van bedrijvigheid en wordt gestreefd naar herstructureren, verdichten en innovatief ruimtegebruik.

Uitsnede structuurvisie Noord-Holland 2040 (Bron: provincie Noord-Holland, 2010)

Conclusie De herontwikkeling van Overstad gaat samen met herstructurering en verdere stedelijke verdichting van bestaand bebouwd gebied. Dit past binnen het ruimtelijk beleid van de provincie.

2.2.2

Provinciale ruimtelijke verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) is het aangewezen instrument als het gaat om algemene regels omtrent de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen. Uiteraard moet altijd het provinciale belang de inzet van de verordening rechtvaardigen. Het uitgangspunt van de wet is dat bevoegdheden ter doorwerking van het ruimtelijke beleid zoveel mogelijk proactief worden ingezet. Complementair staan reactieve instrumenten zoals zienswijzen en zo nodig reactieve aanwijzingen ook ter beschikking om doorkruising van provinciaal beleid te voorkomen. Voor Alkmaar zijn hoofdzakelijk de regels in de PRVS met betrekking tot het bestaand bebouwd gebied van belang. Het gaat dan vooral om regels voor werkfuncties en grootschalige detailhandel en de aanwijzing van het bestaand bebouwd gebied. Overstad ligt volledig binnen het bestaand bebouwd gebied, zodat voor de verdere stedelijke ontwikkeling van Overstad geen specifieke provinciale regels gelden. Wel is artikel 5 (volumineuze detailhandel op bedrijventerreinen) van de PRVS van belang. Conform dit artikel: Mag een bestemmingsplan niet voorzien in de mogelijkheid om detailhandel uit te oefenen op

14

Overstad

een bedrijventerrein of kantoorlocatie. Kan een bestemmingsplan voorzien in grootschalige (perifere) detailhandelsvestigingen: 1. op een locatie gelegen in of aansluitend op bestaande binnensteden en winkelcentra indien dit aantoonbaar niet leidt tot ernstige verstoring en/of duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuur; 2. als in de binnensteden en/of wijkwinkelcentra aantoonbaar geen ruimte gevonden kan worden en; 3. als aantoonbaar sprake is van thematische binding aan een bestaande perifere locatie. Conclusie In de bestaande situatie is op diverse plaatsen binnen het plangebied detailhandel gevestigd, al dan niet in de vorm van grootschalige (volumineuze) detailhandel. In het centrumgebied is vooral reguliere detailhandel gevestigd. Op grond van het bestemmingsplan Huiswaard-Overstad is volumineuze detailhandel op heel Overstad mogelijk. Aan deze planologische mogelijkheid wordt steeds meer invulling gegeven. In voorliggend bestemmingsplan blijft deze mogelijkheid gehandhaafd. De huidige detailhandel in Overstad is met name gespecialiseerd in de woonbranche; dit wordt ook in de toekomst verder gestimuleerd. Dit beleid is vastgelegd in de Detailhandelsvisie voor de regio Alkmaar, waarop hierna wordt ingegaan.

2.2.3

Detailhandelsvisie regio Alkmaar

De provincie Noord-Holland legt in haar detailhandelsbeleid de verantwoordelijkheid voor de regionale afstemming van winkelontwikkelingen bij de regio's neer. Regio's moeten daarom beschikken over een regionale detailhandelsvisie. De regio Alkmaar bestaat uit de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Graft-De Rijp, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Schermer. Op 9 juni 2011 heeft de gemeenteraad van Alkmaar de Detailhandelsvisie regio Alkmaar vastgesteld. Doel van de visie is te komen tot een evenwichtig en duurzaam ruimtelijk beleid dat voldoende flexibel is en ruimte biedt voor dynamiek. De detailhandelsvisie dient als toetsingskader bij regionale afstemming en als kader voor gemeentelijke visies. De visie is opgesteld op basis van de volgende uitgangspunten: Versterking van de bestaande (sterke) detailhandelsstructuur, winkels zoveel mogelijk inpassen in/aan winkelgebieden. Behoud van een basispakket dagelijkse winkelvoorzieningen nabij de consument (nabijheid, gemak, beperking autogebruik). Bundeling niet-dagelijks aanbod in grotere centra (kritische massa, synergie, keuze). Nieuwe ontwikkelingen aansluiten bij winkelgebieden met eenzelfde functie en verzorgingsgebied. Afbouw van onvoldoende levensvatbare winkelvoorzieningen en winkellocaties. Spreiding van bouwmarkten en tuincentra behouden, streven naar optimum tussen voldoende schaalgrootte en nabijheid bij de consument (mobiliteit). Bundeling van aanbod in auto's, boten en caravans (ABC-goederen) in herkenbare clusters centraal in het stedelijke gebied 'rode kern' van de regio. Alkmaar-centrum is hét bovenregionale centrum voor recreatief winkelen voor Noord-Holland Noord. De stedelijke herstructurering van Overstad biedt ruimte voor inpassing van grootschaligheid in winkelunits en parkeren, dat in de historische binnenstad ontbreekt. De integrale ontwikkeling van een themacentrum 'woninginrichting' in het middenhoge segment biedt extra kansen voor onderlinge synergie. Daarnaast biedt Overstad een goed vestigingsmilieu voor reguliere pdv-branches (bouwmarkten, woninginrichting etc.). Ook voor overige aanbieders met 'echt volumineuze artikelen' (jacuzzi's, scooters etc.) wordt hier ruimte geboden. In de visie is aangegeven dat voor Overstad, Woonstrip Beveland en Zuiderdel eventueel geen minimaal oppervlak per winkel geregeld hoeft te worden. Conclusie

Overstad

15

In voorliggend bestemmingsplan worden voor delen van Overstad verschillende mogelijkheden geboden voor de vestiging van detailhandel. Binnen de bestemmingen 'Bedrijventerrein', 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' is uitsluitend detailhandel in volumineuze artikelen toegestaan, in winkels groter dan 500 m2 bvo. Binnen de bestemmingen 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' (Noorderarcade) is ook niet-volumineuze detailhandel toegestaan. Een gedeelte van de reguliere detailhandel op deze locatie mag plaatsvinden in winkels kleiner dan 1.000 m2. Voor het grootste gedeelte van de reguliere detailhandel is de minimale maat van 1.000 m2 uit het vigerende bestemmingsplan gehandhaafd.

2.2.4

Leidraad landschap en cultuurhistorie

Op 21 juni 2010 hebben Provinciale Staten de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie vastgesteld. De grote variëteit aan landschappen, dorpen en de bijbehorende cultuurhistorie maken Noord-Holland uniek. De provincie wil de kwaliteit en diversiteit van het Noord-Hollandse landschap en de dorpen behouden en ontwikkelen. Het uitgangspunt is 'ontwikkelen met behoud van identiteit en kwaliteit'. De kwaliteiten en karakteristieke eigenschappen van de landschappen en de dorpen moeten het uitgangspunt zijn van ruimtelijke plannen. De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie helpt bij het opstellen van ruimtelijke plannen en wordt door de provincie gebruikt bij ontheffingsaanvragen op grond van de PRVS buiten het bestaand bebouwd gebied. Daartoe zijn in de leidraad per landschapstype kernkwaliteiten van de ondergrond, het landschap en de dorpen benoemd. Onderdeel van de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie is de Informatiekaart. Deze kaart geeft informatie over landschapstypen, aardkundige waarden, cultuurhistorische objecten, archeologische verwachtingen en structuurdragers als molens, militaire structuren en historische dijken. De informatiekaart is een herziening van de Cultuurhistorische Waardenkaart. Conclusie De Leidraad landschap en cultuurhistorie heeft met name betrekking op ontwikkelingen in het landelijk gebied. Binnen de verstedelijkte gebieden is het aantal cultuurhistorische waarden dat is opgenomen op de Informatiekaart beperkt. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan Overstad zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aangeduid. De Hoornsche Vaart, die de zuidoostelijke begrenzing van het plangebied vormt, is aangeduid als trekvaart. Langs deze vaart is een aantal molens aangeduid als cultuurhistorisch waardevolle objecten, waaronder molen 't Roode Hert aan de Frieseweg. De Frieseweg is onderdeel van de Westfriese Omringdijk.

2.2.5

Provinciaal Milieubeleidsplan 2009-2013

Het doel van het ruimtelijk milieubeleid van de provincie, zoals aangegeven in het Provinciaal Milieubeleidsplan, is dat de activiteiten van de provincie er toe leiden dat eind 2013 overal in Noord-Holland de zogeheten basiskwaliteit is bereikt. De basiskwaliteit is vastgelegd in Europese en nationale milieunormen en regels en hangt samen met de functie van een gebied: wonen, werken of recreëren. Daarbij zijn twee overkoepelende doelen gesteld: Het voorkomen van schade aan de menselijke gezondheid, dier en plant. Het stimuleren van duurzame ontwikkeling in Noord-Holand voor nu en in de toekomst, zonder afwenteling van de milieubelasting naar elders. In het milieubeleidsplan is een achttal thema's benoemd, waarop activiteiten worden uitgevoerd om de gestelde doelen te halen. Per thema is in het milieubeleidsplan aangegeven wat de huidige inspanningen zijn en welke voornemens de provincie heeft.De uitvoering van het milieubeleidsplan vindt plaats via een tweejaarlijks op te stellen uitvoeringsprogramma, via vergunningen en handhaving, via subsidies en via gebiedsgerichte aanpak. Door middel van monitoring worden de prestaties en doelen gemeten om daarmee te kunnen vaststellen in hoeverre de beoogde maatschappelijke effecten zich voordoen. Relaties met het ruimtelijke ordeningsbeleid

16

Overstad

Ruimtelijke functies kunnen grote gevolgen hebben voor het milieu (geluid, externe veiligheid). Milieu moet een bepalende factor zijn bij de indeling van de ruimte en de vraag of je functies wel of niet kunt mengen. Om die reden is duurzaam ruimtegebruik in de provinciale ruimtelijke structuurvisie als overkoepelend provinciaal belang opgenomen. In het milieubeleidsplan is aangegeven dat externe veiligheid, geluid, geur, bodem en luchtkwaliteit al in een vroegtijdig stadium deel moeten uitmaken van de ruimtelijke ontwikkeling. Voor externe veiligheid wordt een apart ruimtelijk beleidskader ontwikkeld. Geluid en geur krijgen via geluid- en geursignaleringskaarten een plek in de ruimtelijke planontwikkeling. Het meewegen van effecten van bovengronds en ondergronds ruimtegebruik op de bodem is een expliciet belang van de structuurvisie. Bij luchtkwaliteit gaat het om het voldoen aan de grenswaarden. Naast de structuurvisie coördineert de provincie een aantal ruimtelijke projecten. Deze zijn niet gelegen in en hebben geen betrekking op Alkmaar. Conclusie Voor de nieuwe ontwikkelingen dient een verantwoording van de milieuaspecten te worden afgelegd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in het hoofdstuk 'Milieu en waarden'.

2.2.6

Provinciale woonvisie en het regionaal actie programma

Op 27 september 2010 hebben Provinciale Staten de Provinciale Woonvisie "Goed Wonen in Noord-Holland 2010-2020" vastgesteld. In deze visie staat als doelstelling: "In 2020 beschikken de inwoners van Noord-Holland over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu". De Regionale Actieprogramma's (RAP's) zijn voor de provincie het instrument om dit doel te bereiken. De RAP voor de regio Alkmaar is gereed en begin 2012 door de gemeenten vastgesteld. In 2005 hebben de regiogemeenten de regionale Woonvisie 2005-2015 vastgesteld. Sindsdien is er veel veranderd. De gegevens van de RAP geven een actueler beeld van de woningmarkt en de nieuwbouwprojecten die in voorbereiding zijn. Daarom wordt, aan de hand van de RAP, gewerkt aan een nieuwe Regionale Woonvisie. Conclusie Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan bij de provinciale woonvisie en het regionaal actieprogramma.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1

Structuurvisie Centrumgebied Alkmaar

Voor het gehele centrumgebied van Alkmaar is in mei 1996 een structuurvisie vastgesteld. Overstad is hier een onderdeel van. De structuurvisie gaat uit van: Het bestaande en het te versterken karakter van de drie deelgebieden Stationsomgeving, Overstad en Binnenstad. Het geven van nieuwe inhoud en verblijfskwaliteit aan de kanaalzone tussen de drie deelgebieden. Het functioneel en ruimtelijk spreiden van stedelijke activiteiten, zodat een centrumdriehoek ontstaat. Het functioneel en ruimtelijk spreiden van stedelijke activiteiten zodat een centrumdriehoek ontstaat met specifieke zwaartepunten van activiteiten in de hoeken en een multifunctioneel karakter zowel in het hart als aan de 'spanningslijnen' die de centrumdeelgebieden onderling verbinden. In de structuurvisie is aangegeven dat tot 2015 de grootste transformatie plaats zal vinden in Overstad. Hierbij spelen de volgende uitgangspunten een belangrijke rol: Het ruimtelijk en functioneel afbakenen van het gebied voor de grootschalige detailhandel

Overstad

17

waarvoor een doelmatige en aantrekkelijke openbare ruimte wordt ingericht die gekoppeld is aan zowel de parkeervoorzieningen als aan de openbare ruimte van de binnenstad. Het toevoegen van functies die een intensiever gebruik van de openbare ruimte met zich meebrengen en zodoende de sociale veiligheid van met name de langzaam-verkeersverbindingen richting Huiswaard 1 en 2 bevorderen (te denken valt aan een grootschalige bioscoop, restaurant, wonen etc.) Zonering van woon- en kantoorfuncties om flexibel op de kansen te kunnen inspelen. De zone langs de Hoornse Vaart wordt gevormd door een aaneenschakeling van watergerichte woonhoven in gestapelde en grondgebonden typologieën. De Kwakelkade wordt gedeeltelijk een recreatieve route. Aan de geluidsluwe zijde zal elk woningbouwproject in zijn eigen openbare ruimte en kwaliteit moeten voorzien, zodat op termijn een centraal lint van (groene) hoven en pleintjes aan weerzijden van de Pettemerstraat een herkenbare structuur gaat vormen. Conclusie Een aantal ontwikkelingen is direct meegenomen in voorliggend bestemmingsplan. Hierdoor worden de eerste ontwikkelingen in het transformatieproces van Overstad mogelijk gemaakt.

2.3.2

Nota wonen 2008-2013

Alkmaar wil een aantrekkelijke stad zijn, ook om in te wonen. In de regio neemt Alkmaar als stad een bijzondere positie in en dat komt mede tot uitdrukking in de keuze die gemaakt wordt voor het realiseren van stedelijke woonmilieus. Het geeft een beeld hoe de stad zich zou moeten ontwikkelen. Voor de komende jaren gelden de volgende uitgangspunten: De woningbouwproductie moet worden voortgezet. Keuzes maken en blijven inzetten is vooral van belang doordat de nieuwbouw de komende jaren bijna uitsluitend gebeurt op inbreidingslocaties die elk hun eigen specifieke kenmerken en dynamiek hebben. Als groeiende centrumstad moet Alkmaar creatief met de schaarse ruimte omgaan. Daarom maakt Alkmaar zich sterk voor het stedelijk woonmilieu. Om te voorzien in de regionale woningbehoefte is het gemeentelijk uitgangspunt om binnen de stadsgrenzen nieuwe stedelijke woonmilieus te scheppen door transformatie van verouderde gebieden en door het verdichten van bestaande woonmilieus. Hoewel Overstad nog hoofdzakelijk een bedrijventerrein is, bevinden zich aan de zuid-oostrand van het gebied ook woningen. Conclusie De bestaande woningen in het plangebied zijn positief bestemd. Overstad krijgt volgens de visie voor het gebied in de toekomst een stedelijk woonmilieu. Dit past binnen het gemeentelijk woonbeleid, waarin wordt ingezet op het toevoegen van stedelijke woonmilieus. Delen van Overstad hebben in voorliggend bestemmingsplan een gemengde bestemming gekregen, waarbinnen ook wonen mogelijk is.

2.3.3

Beroeps- en bedrijfsmatig medegebruik van woningen

Naast de traditionele vrije beroepen is er een toename waar te nemen van beroepen-aan-huis. In de nota Werken aan huis is aangegeven dat enerzijds het beroeps- en bedrijfsmatig medegebruik van woningen stimulerend kan werken op de economische ontwikkeling. Anderzijds kan dit het woongenot van de omgeving bederven en concurrentievervalsing met zich meebrengen. In Alkmaar was behoefte aan algemeen beleid ten aanzien van dit medegebruik van woningen. Dit beleid moet zorgen voor een positief evenwicht tussen de positieve en negatieve effecten van werken-aan-huis. Het voorgestelde beleid geldt voor geheel Alkmaar. Bij een beroep-aan-huis dient de woonfunctie behouden te blijven. Daarnaast mag de activiteit geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de woonomgeving.

18

Overstad

Conclusie De huidige en nieuwe woningen in Overstad moeten de mogelijkheid hebben van een beroep-aan-huis. Dit is in het bestemmingsplan 'Overstad' dan ook direct mogelijk gemaakt.

2.3.4

Actieprogramma Economie & Toerisme in Alkmaar 2010 t/m 2015

Alkmaar is gelegen op steenworp afstand van de Randstad en oefent een grote aantrekkingskracht uit op mensen en bedrijven. De monumentale binnenstad, voorzieningen op het gebied van zorg, onderwijs, sport, cultuur, evenementen en winkels zorgen voor grote levendigheid. Ook de aanwezigheid van bedrijven is bepalend voor het karakter van de stad. Hiermee vervult Alkmaar een belangrijke functie in de regio en is de stad attractief voor bezoekers uit binnen- en buitenland. Alkmaar heeft de ambitie om zich verder te ontwikkelen als complete en vitale centrumstad: hoofdstad van Noord-Holland Noord. Het economisch en toeristisch actieprogramma 2010-2015 geeft de ambitie weer voor het economisch en toeristisch beleid met de volgende doelstellingen: Groei van de werkgelegenheid. Toename van de bestedingen. Versterking van het ondernemingsklimaat. Aan het actieprogramma is een 'dynamisch uitvoeringsplan 2010 t/m 2015' gekoppeld waarin verschillende thema's en doelstellingen voor het versterken van economie & toerisme zijn uitgewerkt en worden gekoppeld aan concrete projecten. De ambities voor Overstad liggen hoog. De bedoeling is dat op Overstad een mix aan functies mogelijk wordt, dat er een aantrekkelijk verblijfsklimaat komt en dat via terrassen en horeca een directe relatie wordt gelegd met het water. Met een gebiedsontwikkeling op Overstad wordt onder meer de winkelrouting verbeterd en de uitstraling van de openbare ruimte en de compactheid van het winkelgebied vergroot. Zo kan het gebied zich ontwikkelen tot een samenhangende shopping-mall met een regionale uitstraling. Daarbij kunnen twee delen worden onderscheiden: Het centrumdeel van Overstad dat qua profiel aansluit bij het kernwinkelgebied en zich richt op het recreatieve bezoekmotief. En direct daaromheen een woonboulevard, waar de bezoeker kijkt en vergelijkt, doelgericht aankoopt, en wordt verleid om tevens een bezoek te brengen aan het kernwinkelgebied. In de binnenstad is, naast verbetering van de aansluiting met Overstad, vooral winst te behalen door te voorzien in schaalvergroting van de winkelpanden, een betere routing en verblijfsklimaat. De gebiedsontwikkeling van Overstad komt in het 'dynamisch uitvoeringsplan 2010 t/m 2015' terug in de volgende opgaven: Komen tot clustervorming van creatieve bedrijven, onder andere door het stimuleren van verschillende soorten broedplaatsen. Uitbouw van Alkmaar als kennisstad. Faciliteren jongerencultuur (poppodium, horeca, terrassen). Profilering van binnenstad en Overstad als één herkenbaar kernwinkelgebied. Conclusie De ontwikkelingen die zijn beoogd in het kader van het actieprogramma economie & toerisme zijn in voorliggend bestemmingsplan zoveel mogelijk rechtstreeks mogelijk gemaakt.

2.3.5

Structuurvisie Locatiebeleid Gemeente Alkmaar

De kern van het locatiebeleid van de gemeente Alkmaar is samen te vatten als: 'Het bieden van een geschikte vestigingsplaats voor iedere activiteit met economische gevolgen, te weten bedrijvigheid (in ruime zin) en grootschalige voorzieningen'. Daarbij gaat het niet meer louter om mobiliteitsaspecten die dergelijke activiteiten oproepen, maar wordt het locatiebeleid verbreed tot: 1. Economische ontwikkelingsmogelijkheden (en daarmee de versterking van de regionale

Overstad

19

2.

3.

4. 5.

economie) in de vorm van het bieden van voldoende geschikte vestigingsplaatsen voor de activiteiten waarop het locatiebeleid van toepassing is. Bereikbaarheidsaspecten in de vorm van een doelmatig gebruik van alle beschikbare vervoersmogelijkheden (op regionaal niveau en voor de regio) voor personen en goederen over weg, spoor en water. Het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit in zijn algemeenheid in de vorm van efficiënt ruimtegebruik, van kwaliteit en variatie in vestigingsmilieus (op de vraag afgestemd) met voldoende aandacht voor functiemenging, van kwaliteit van de leefomgeving en het voorzien in op de locatie afgestemde parkeerfaciliteiten. Bedrijven en voorzieningen, die uit een oogpunt van veiligheid, hinder en verkeersaantrekkende werking niet inpasbaar zijn, ruimte te bieden op daarvoor te bestemmen (bedrijven)terreinen. Het bieden van ruimte aan bedrijven en voorzieningen, die omvangrijke goederenstromen oproepen en/of een sterke verkeersaantrekkende werking hebben, op locaties met een goede aansluiting op (verschillende) verkeers- en vervoersverbindingen.

Ten behoeve van het gebied 'Huiswaard-Overstad' wordt het volgende (op hoofdlijnen) aangegeven: Dit gebied is momenteel aan de noordzijde hoofdzakelijk in gebruik als industrieterrein. Aan de zuidzijde is een groot deel ingevuld met perifere detailhandel. Voor het gehele gebied is inmiddels een Masterplan opgesteld. Er wordt naar gestreefd om in het gebied ruim 2.000 woningen te realiseren gecombineerd met een gebied waarin perifere detailhandel zich kan vestigen. Tevens kunnen in het gebied hoogwaardige kleinschalige bedrijvigheid, onderwijs en zorgvoorzieningen, horeca (eventueel inclusief hotelvestiging), vermaak, cultuur en kantoren gerealiseerd worden. Conclusie Gezien de marktontwikkelingen zijn bovengenoemde ambities bijgesteld. Wonen en ook andere voorzieningen zijn in voorliggend bestemmingsplan mogelijk gemaakt, om zo de ontwikkeling in gang te zetten. Van de realisatie van de volledige 2.000 woningen binnen de looptijd van dit bestemmingsplan is in deze mate geen sprake meer.

2.3.6

Beleidsnota kantoren 2007-2016

Alkmaar is aantrekkelijk voor kantoorontwikkeling. Dat perspectief heeft Alkmaar als centrumstad in Noord-Holland Noord. Ook de komende jaren zal Alkmaar een sterke regionale functie kunnen blijven vervullen, mits gezorgd wordt voor voldoende en aantrekkelijke vestigingslocaties. Uit de beleidsnota Kantoren 2007 blijkt dat groei van kantoorontwikkeling wenselijk en mogelijk is. Gekozen wordt voor kantoorontwikkeling op beide stationslocaties en bij de omgeving bypass Boekelermeer/Kooimeerplein. Overigens worden andere locaties hiermee niet per definitie uitgesloten. Van deze drie locaties wordt geconstateerd dat deze gezien de kenmerken in ieder geval en bij uitstek geschikt zijn voor kantoorvestiging. In dat kader zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd. 1. Gestreefd wordt naar concentratie en massa om versnippering van kantoorlocaties te vermijden. Voorkeur gaat uit naar multifunctionele locaties. 2. Gestreefd wordt naar voldoende planvoorraad via ruimtelijke plannen. 3. Gemeente en marktpartijen moeten doorgaan en (extra) investeren in de plannen voor en kwaliteit van Alkmaar Centraal Station. 4. Station Alkmaar-Noord biedt perspectief voor kantoorontwikkeling. 5. Naast de stationslocaties wordt ingezet op één of twee locaties langs de ringweg. 6. Het aanbod op beide type locaties (stations en ringweg) dient snel te worden verruimd om aan de grote directe vraag te kunnen voldoen. Conclusie Op diverse locaties in Overstad zijn kantoren aanwezig. In voorliggend bestemmingsplan zijn kantoren toegestaan in de bestemmingen 'Centrum - 1', 'Centrum - 2', 'Gemengd - 1' en 'Gemengd

20

Overstad

- 2'. Hierdoor is toevoeging van kantoren mogelijk in het kader van de transformatie van Overstad. In de gebruiksregels van de bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' is geregeld dat de bedrijfsvloeroppervlakte van een kantoor maximaal 750 m2 mag bedragen.

2.3.7

Uitwerking regionaal detailhandelsbeleid

Het gemeentelijk beleid richt zich op een versterking van de regiopositie van de detailhandel in Alkmaar. In de uitwerking van het regionale detailhandelsbeleid die is vastgesteld door de gemeenteraad op 6 januari 2009, is gekeken hoe de regionale detailhandelsstructuur kan worden versterkt en leegstand kan worden voorkomen. Dit beleid is een belangrijke bouwsteen voor de gebiedsontwikkeling van Overstad. Om de regiopositie te versterken is het gewenst dat de binnenstad haar bestaande kwaliteiten als attractief recreatief centrum verder uitbreidt. Door de nabijheid van Overstad beschikt de binnenstad over een gebied waarin kan worden voorzien in de behoefte van schaalvergroting en ruimtevragende functies zoals parkeren. Deze bijzondere situatie kan als kans worden gezien, mits de binnenstad en Overstad zich meer als één samenhangend centrumgebied ontwikkelen. Zonder goede functionele integratie zou Overstad zich kunnen ontpoppen als bedreiging, omdat het kan gaan functioneren als een beter bereikbare, moderne tegenhanger van de binnenstad. Een consistent beleid, gebaseerd op duidelijke keuzes, draagt bij aan een gezond investeringsklimaat. Door Overstad-Centrum te herontwikkelen tot één samenhangende shopping-mall met (boven)regionale uitstraling, kan het aantal bezoekers hier sterk toenemen. Gekoppeld aan Overstad-Centrum kan een integrale herontwikkeling plaatsvinden van het aanbod binnen het thema wonen. Gekoppeld aan het themacentrum Wonen, kan vervolgens een gebied worden ontwikkeld met aanvullende pdv-branches, zoals woonwinkels, bouwmarkten en een tuincentrum. Om het thematische woonwinkelcentrum te stimuleren is het gewenst woninginrichting, keukens en sanitair op Overstad te concentreren.

Ontwikkelingsvisie binnenstad en Overstad (uitwerking regionaal detailhandelsbeleid)

Conclusie In voorliggend bestemmingsplan is aangesloten op de gemeentelijke uitwerking van het regionale detailhandelsbeleid. Er is daarom op delen van Overstad ruimte geboden aan detailhandel in volumineuze goederen, waaronder woninginrichting, keukens en sanitair. Voor Overstad-Centrum gelden ruimere mogelijkheden voor detailhandel, aangezien hier geen branchebeperking is opgenomen. Wel zijn in het bestemmingsplan minimale oppervlaktes per winkel vastgelegd, zodat Overstad-Centrum zich blijft onderscheiden van de Alkmaarse binnenstad.

Overstad

21

2.3.8

Branchering detailhandel op bedrijventerreinen

De nota 'Branchering detailhandel op bedrijventerreinen' beschrijft een kort en helder beleidskader waarin het detailhandelsbeleid van de gemeente Alkmaar wordt beschreven. De nota is op 10 december 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. Op basis van analyses van de trends en ontwikkelingen in de detailhandel in volumineuze artikelen wordt het volgende geconcludeerd: Het aanbod bouwmarkten kan uitbreiden. Spreiding tuincentra op het huidige niveau handhaven. Beperkt aantal locaties voor aanbod ABC-goederen. Aan de hand van deze conclusies en (onder andere) de Structuurvisie Locatiebeleid gemeente Alkmaar wordt het ruimtelijk beleidskader voor bedrijventerreinen beschreven. Detailhandel op bedrijventerreinen is in beginsel ongewenst. Uitzondering kan worden gemaakt voor die vormen van detailhandel die vanwege de aard en omvang van de gevoerde artikelen niet inpasbaar zijn in winkelgebieden en de gewenste structuur niet negatief beïnvloeden. Overstad is een PDV-locatie met een (boven)regionale verzorgingsfunctie en wordt gekenmerkt door een sterk aanbod in de branche woninginrichting. Het is gewenst deze PDV-locatie verder te ontwikkelen als een schil om het centrale deel van Overstad, waarbij het aanbod zich verder concentreert tot een herkenbaar cluster. Door de opwaardering van Overstad tot een stedelijk gebied, zal intensivering van het ruimtegebruik plaatsvinden. Door versterking van de detailhandel in woninginrichting in Overstad is het noodzakelijk nieuwe vestigingen van woninginrichting uit te sluiten buiten Overstad. Hiermee wordt tevens mogelijke duurzame ontwrichting van de aanbodstructuur in deze branche in de toekomst voorkomen. Het centrale deel van Overstad (Koopstad) wordt onderdeel van de binnenstad van Alkmaar. Daar geldt evenals voor de historische binnenstad een algemene detailhandelsbestemming. Conclusie In bestemmingsplan 'Overstad' is aangesloten op het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor Overstad: inzetten op detailhandel in woninginrichting en voor het centrale deel een algemene detailhandelsbestemming toekennen.

2.3.9

Klimaatagenda & Warmte- en Koudenota

In de Klimaatagenda 2009–2012 staan doelstellingen op het gebied van klimaatproblematiek en duurzaamheid van de gemeente Alkmaar. Het duurzaamheids- en klimaatbeleid is verder uitgewerkt in het Programma Duurzaamheid & Klimaat Alkmaar 2010–2012. In de Warmte- en Koudenota Alkmaar van 6 april 2009 staat het gemeentelijke beleid ten aanzien van warmtelevering door HVC en duurzame koeling. Bij nieuwbouw en vervangende bouw op Overstad ligt de nadruk op de (toekomst)-waarde die wordt gecreëerd door energiezuinig bouwen en gebruik van duurzame energie. De gemeente heeft hierbij de volgende beleidslijn voor ogen: 1. 2. 3. 4.

Belang van isolatiewaarde (kwaliteit van het 'casco') van gebouwen staat voorop. Voor verwarmingsdoeleinden wordt gebruik gemaakt van het restwarmtenet van de HVC. Financieel rendabele duurzaamheidmaatregelen worden genomen. Zo veel mogelijk gebruik maken van de mogelijkheden die de locatie biedt om efficiënt duurzame energie op te wekken. 5. Gebouwen worden zo ontworpen, dat nu nog niet rendabele maatregelen zonder belemmeringen later kunnen worden aangebracht. 6. Niet alleen goede plannen, maar ook goede uitvoering: de kwaliteit van het bouwproces waarborgt de juiste uitvoering en bij oplevering telt het gemeten resultaat. Aansluiting op het warmtenet is op basis van artikel 2.7.3A van de Bouwverordening verplicht voor nieuwbouw op Overstad. Verder geldt voor Overstad een gebiedsgerichte afspraak om een EPL

22

Overstad

van minimaal 7,0 te halen en te streven naar een EPL van 7,5. Met de aansluiting op het warmtenet en inmiddels in het Bouwbesluit doorgevoerde aanscherpingen van de EPC mag echter worden verwacht dat aan de EPL-afspraak wordt voldaan. Voor het overige geldt dat het niet gaat om bindende richtlijnen maar om ambities die worden nagestreefd. Gemeente wil samen met de marktpartijen invulling geven aan deze ambities met als uiteindelijk doel een energieneutrale stad. Conclusie De ambities op het gebied van duurzaamheid voor Overstad zijn vastgelegd in de Bouwverordening. In dit bestemmingsplan zijn geen specifieke regels opgenomen.

2.3.10 Kadernota Duurzame Bereikbaarheid De gemeente Alkmaar heeft in september 2009 de Kadernota Duurzame Bereikbaarheid vastgesteld. Deze kadernota stelt voorwaarden op het gebied van verkeer en vervoer om het functioneren van het stedelijk verkeerssysteem te garanderen. De doelstelling van de kadernota luidt: 'Het bereiken van duurzame bereikbaarheid door middel van een goede balans tussen economie, leefbaarheid en milieu.' Een goede balans tussen de mens, de economie en de natuur creëert een duurzame, bereikbare stad. Voor de toekomst beschrijft de Kadernota twee infrastructuurmodellen: een ringenmodel en een sectorenmodel. Op 29 september 2011 heeft de gemeenteraad het ringenmodel vastgesteld, met uitzondering van de Kanaalkade. Op dit moment wordt gewerkt aan besluitvorming over de Kanaalkade. Om de doorstroming te verbeteren is de Noorderstraat weer geschikt gemaakt voor tweerichtingsverkeer. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan maakt plannen rondom de Centrumring en het in twee richtingen open stellen van de Noorderstraat mogelijk. Binnen het kader van het bestemmingsplan zijn diverse scenario's mogelijk.

2.3.11 Parkeernormen 2007-2015 De nota Parkeernormen 2007–2015 van de gemeente Alkmaar beschrijft de achtergronden en keuzes ten aanzien van het gemeentelijke parkeerbeleid. De centrale gedachte uit deze nota is dat bij de ontwikkeling van een locatie de parkeerdruk nu en in de toekomst niet mag worden afgewenteld op de directe omgeving. Alleen in de binnenstad mag een uitzondering worden gemaakt vanwege het historische karakter. Daar behoren collectieve oplossingen in parkeerbeleid en parkeergarages tot de mogelijkheden. In de nota wordt ingegaan op parkeren in relatie tot een bepaald type voorziening. Voor Overstad gelden ten opzichte van de binnenstad hoge parkeernormen. De parkeernormen zijn uiteenlopend en gelden per type voorziening en per oppervlakte van een woning. Conclusie De actuele parkeernormen worden gehanteerd om bij nieuwe ontwikkelingen een toename van de parkeerdruk op de omgeving te voorkomen. Voor de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in bestemmingsplan 'Overstad' wordt een toetsing aan de parkeernormen uitgevoerd.

Overstad

23

2.3.12 Parkeren in balans (2009) De nota Parkeren in Balans is op 19 juli 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. De nota bevat een aantal mogelijke maatregelen om het evenwicht in parkeren (beleidsmatig en financieel) te herstellen voor de periode totdat de Schelphoekgarage gereed is (2013). De nota is vooral gericht op de situatie in het noordwestelijk deel van de binnenstad en geeft een gewenst eindbeeld van het parkeren in Alkmaar vanaf 2012 en hoe dat bereikt kan worden. Het parkeerbeleid zal sterk vereenvoudigd en verduidelijkt moeten worden. De kwaliteit en de gebruikswaarde van de binnenstad worden verhoogd door herinrichting van de Kanaalkade, Hofplein, Doelenveld, Laat, Paardenmarkt, Gedempte Nieuwsloot en Dijk met als gevolg dat een flink aantal parkeerplaatsen verdwijnt. De bestaande parkeermogelijkheden kunnen effectiever benut worden. Daarnaast heeft ook het oplossen van een aantal knelpunten in het parkeren een belangrijke aanleiding voor optimalisatie van het parkeerbeleid gevormd. In Parkeren in Balans zijn de volgende doelstellingen geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Mogelijk maken van een deel van de kwaliteitsverbetering van de binnenstad. Voldoende inkomsten om alternatieven te kunnen bekostigen. Betere verdeling van de parkeerdruk. Wegnemen van onduidelijkheden op straat. Uniformiteit in beleid met mogelijkheden voor maatwerk per wijk. Betere benutting van bestaande parkeercapaciteit.

Overstad voorziet in een deel van de parkeerbehoefte van de binnenstad van Alkmaar. In het gebied is voldoende ruimte om te parkeren. Veel werknemers staan op de eerste plaatsen waar vrij parkeren is (Zijperstraat, Kwakelkade, Koedijkerstraat). Bewoners parkeren in principe op eigen terrein en niemand komt in aanmerking voor een straatvergunning. Er is vooralsnog geen aanleiding om het parkeerbeleid te wijzigen. Conclusie In voorliggend bestemmingsplan 'Overstad' zijn (openbare) parkeerplaatsen voldoende mogelijk gemaakt, zodat ook hierin voldoende ruimte wordt geboden om het parkeerbeleid te handhaven en indien nodig te optimaliseren.

2.3.13 Groenbeleidsplan Alkmaar 2004-2014 Het groenbeleidsplan Alkmaar 2004-2014 bevat de hoofdlijnen van beleid voor de groenstructuur en het groenbeheer. Groen (parken, groene verbindingen, bomen en plantsoenen) is essentieel voor de kwaliteit van de woon-, werken leefomgeving. In het Groenbeleidsplan Alkmaar wordt gestreefd naar het beschermen en ontwikkelen van een heldere, stabiele, groene structuur. Groene hoofdstructuur Alkmaar streeft naar het in stand houden, ontwikkelen en creëren van een groene hoofdstructuur. De hoofdgroenstructuur heeft betekenis voor iedereen in de stad, voor sfeer, herkenning en voor het recreatieve gebruik, zoals wandelen, fietsen en verblijven. De groene hoofdstructuur bestaat uit: Parken en/of ecologische kerngebieden. Groen lineair netwerk van bomen, landschappelijke lijnen en groenstroken als bermen. Blauwe lijnen die bestaat uit het waternetwerk met oevers. Het groenbeleid richt zich op het in stand houden van de essentiële waarden van deze hoofdstructuur. Deze waarden worden gevormd door de omvang, de aaneensluiting, de verdeling en de samenhang van de gebieden, de leeftijd en de resultaten van (langdurige) ontwikkelingsprocessen. Het resultaat zijn waarden ten aanzien van cultuurhistorie, ecologie, gebruiksmogelijkheden, beleving en structuur die zich niet laten vervangen of compenseren.

24

Overstad

Alkmaar moet zuinig zijn op het groen en daarom de hoofdgroenstructuur beschermen om onherstelbare verliezen te voorkomen. Overstad maakt geen deel uit van de hoofdgroenstructuur van Alkmaar. Wel maakt het Noordhollands Kanaal onderdeel uit van de regionale/provinciale ecologische verbindingszone en heeft de Hoornse Vaart een ecologische betekenis in het gemeentelijk waterplan. Conclusie In dit bestemmingsplan zijn groenvoorzieningen voldoende mogelijk gemaakt, zodat hierin ruimte wordt geboden voor de uitvoering van het groenbeleid.

2.3.14 Een Waterplan voor Alkmaar 2002-2012 De stad Alkmaar heeft van oudsher een band met water. Alkmaar staat de komende jaren voor de taak om de wateropgave in het stedelijk gebied op te lossen. De gemeente werkt daarom vanaf 2002 onder de titel 'Alkmaar, stad aan het water' samen met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier aan een integrale visie. De visie vormt de leidraad voor het omgaan met water in de ruimtelijke ontwikkelingen en bij een goed stedelijk beheer. Veel van de karakteristieke elementen van Alkmaar hebben van oudsher een relatie met water, zoals de grachten in de binnenstad, de diverse molens in de stad, de waterrijke parken en de ligging aan het Noordhollands Kanaal. Bij het oplossen van de wateropgave wordt aansluiting gezocht bij deze elementen. In het Nationaal Bestuursakkoord Water zijn afspraken gemaakt tussen het Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen om wateroverlast te voorkomen. Het stedelijk watersysteem van Alkmaar is aan deze afspraken getoetst in de studie Bescherming Wateroverlast Noorderkwartier van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Hieruit blijkt dat er extra waterberging moet worden gerealiseerd in enkele polders in en rondom Alkmaar. Binnen de bestaande stad gelden maatregelen die in het Waterplan zijn overeengekomen. In deze visie zijn maatregelen beschreven die uitgevoerd moeten worden om een optimaal en duurzaam ingericht watersysteem te krijgen met aandacht voor waterkwaliteit, waterkwantiteit, ecologie en recreatie. Het watersysteem zal niet alleen aan de veiligheid in de stad bijdragen, maar ook aan de belevingswaarde, de gebruikswaarde en de natuurwaarde voor de komende generaties. De visie en de uitwerking per deelgebied zullen voor toekomstige stedelijke ontwikkelingen het kader vormen voor de watertoets. Alkmaar, stad aan het water is geenszins een 'af ' plan maar vormt een leidraad voor toekomstige ontwikkelingen en brengt afzonderlijke projecten in onderlinge samenhang. De visie is richtinggevend voor stedelijke ontwikkelingen. Dat betekent dat bij stedelijke ontwikkelingen uitgegaan wordt van het oplossen van opgaven en benutten van kansen zoals aangegeven in deze visie. Met betrekking tot Huiswaard Overstad is aangegeven dat bij een mogelijke herinrichting van het industrieterrein er goede mogelijkheden zijn om de waterkwaliteit verder te verbeteren door alleen schoon regenwater rechtstreeks naar de sloten af te voeren. Er wordt naar gestreefd van het huidige gemengd rioolstelsel naar een gescheiden stelsel te gaan. Conclusie Voor het plangebied zijn in het Waterplan geen concrete opgaven benoemd. Bij de nieuwe ontwikkelingen wordt een watertoets verricht, zodat op een verantwoorde wijze met de wateropgave wordt omgegaan. Onderzocht worden de mogelijkheden naar een gescheiden systeem en mogelijkheden om de infiltratie te gaan vertragen.

Overstad

25

2.3.15 Beleidsnota cultuurhistorie 2009-2019 De gemeenteraad heeft op 10 september 2009 de Beleidsnota cultuurhistorie 2009-2019 vastgesteld. Bij het behoud van het cultureel erfgoed gaat het om het geheel van boven- en ondergrondse monumenten, straatbeelden, samenhangende bebouwing, stratenpatronen, pleinen, waterwegen, historische groenpartijen etc.. Alkmaar is per slot van rekening een monumentale stad. Dat wil niet zeggen dat de ontwikkeling van die stad stilstaat. Dat is ook in het verleden nooit zo geweest. Het beleid heeft daarom, naast behoud, vooral ook tot doel om de cultuurhistorie als kwaliteitskenmerk in te brengen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Waar wordt voortgeborduurd op de historische ontwikkeling van de stad behoudt zij haar kwaliteit, terwijl ook aan de eisen van een moderne centrumstad kan worden voldaan. Om dit beleid gestalte te kunnen geven is een gedegen kennis van de cultuurhistorische waarden van essentieel belang. De afgelopen jaren is deze kennis flink toegenomen. Monumenten en beeldbepalende panden zijn geïnventariseerd en aangewezen en onderzoek op het gebied van archeologie, architectuurhistorie en bouwhistorie heeft belangrijke gegevens opgeleverd over de geschiedenis van de stad en haar bewoners. Door onderzoek blijft de kennis groeien en leidt dit steeds tot nieuwe inzichten. Het beleid richt zich op een integrale benadering van te onderzoeken of te ontwikkelen objecten en gebieden. De initiatiefnemer krijgt hierdoor snel een heldere eenduidige visie. Cultuurhistorie in Ruimtelijke Ordening De Nota Belvedere heeft cultuurhistorie een plek gegeven in de ruimtelijke ordening. In het kader van de Modernisering Monumentenzorg wordt ingestoken op de juridische en wettelijke verankering van cultuurhistorie in bestemmingsplannen. Archeologie Voor archeologie is met de invoering van de Wet Archeologische Monumenten Zorg (Wamz) per 1 september 2007 een einde gekomen aan de onzekerheid rondom de invoering van het Europese verdrag van Malta. De wet schrijft voor dat de gemeente met het vaststellen van bestemmingsplannen rekening moet houden met de in de bodem aanwezige dan wel te verwachten (archeologische) monumenten. Monumentenzorg Verandering in de rijksregelgeving geeft de noodzaak tot aanpassing van gemeentelijke monumenten- en subsidieverordening. Daarnaast zijn aanpassingen nodig om op een efficiënte manier de beleidsdoelen te verwezenlijken. De beleidsdoelen uit 1987 op het gebied van monumentenzorg zijn grotendeels bereikt. Voortzetting van succesvol beleid en actualisering zijn noodzakelijk. Conclusie In het bestemmingsplan 'Overstad' dienen eventuele aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden te worden beschermd. Hierop wordt nader ingegaan in de betreffende paragrafen in het hoofdstuk 'Milieu en waarden'.

2.3.16 Horecabeleid Op Overstad zijn op dit moment met name wat grotere winkelbedrijven gevestigd. Het plan is om Overstad te ontwikkelen tot een nieuw deel van het centrum, onder te verdelen in een multifunctioneel centrumgebied (A) en een (waterrijk) woongebied (B).

26

Overstad

Splitsing Overstad in een multifunctioneel centrumgebied (A) en woongebied (B)

Uitgangspunt voor het horeca-beleid op Overstad is dan ook dat horeca verspreid kan plaatsvinden binnen Overstad, behalve daar waar alleen wonen mogelijk is. Binnen het plangebied Overstad worden op termijn veel woningen gerealiseerd. Het is dan ook wenselijk om mogelijke overlast van horeca zo veel mogelijk te beperken. Daarom worden in het gebied horecacategorieën III en IV toegestaan met sluitingstijden tot maximaal 1:00 uur. Onder categorie III vallen een restaurant en lunchroom. Het gaat hierbij om het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse. Onder categorie IV vallen een cafetaria en snackbar. Het gaat hierbij om het verstrekken van etenswaren voor consumptie ter plaatse en elders dan ter plaatse. Alleen in het centrumgebied van Overstad is het mogelijk dat horecazaken direct aan elkaar grenzen. Het centrumgebied van Overstad is goed aangesloten met de binnenstad en vormt hiermee een geheel. Op Overstad is het mogelijk om een totaal vrijetijds uitgaansconcept (zoals een amusementshal, een bioscoop of een combinatie van meerdere vrijetijds uitgaansconcepten) te realiseren binnen de bovenstaande voorwaarden; daarbij zijn ook categorie II inrichtingen toegestaan (aanvullend op het vrijetijds uitgaansconcept). Buiten het centrumgebied van Overstad is het gelet op de gewenste spreiding van horecazaken niet wenselijk dat er horecazaken naast elkaar zitten. Per zijde van een bouwvlak kan maximaal 10% van het aantal panden met horeca worden ingevuld. Indien aan een zijde van een bouwblok bijv. 7 panden zijn mag toch 1 horeca inrichting aanwezig zijn. Conclusie Bestaande horecavestigingen in Overstad zijn positief bestemd met een passende horecacategorie. Op een beperkt aantal locaties, waaronder delen van het centrumgebied, is nieuwvestiging mogelijk gemaakt.

2.3.17 Hotels en Bed & Breakfast Alkmaar Met de 'Beleidsnota Hotels en Bed & Breakfast in Alkmaar 2010 t/m 2015' beschikt de gemeente over een actueel, verantwoord en faciliterend hotelbeleid, waarin inzichtelijk is gemaakt wat de (ruimtelijke) mogelijkheden zijn voor de vestiging, of uitbreiding van hotels en bed & breakfasts in Alkmaar. Hotels In 2005 is een vijftal gebiedslocaties aangemerkt als geschikte hotellocaties, te weten Kooimeerplaza, Huiswaard-Overstad, het stationsgebied, Westrand Alkmaar en de binnenstad. Voor deze vijf locaties geldt dat hotels in de ruimtelijke plannen mogelijk zijn of mogelijk gemaakt worden door bij actualisatie van de bestemmingsplannen deze flexibel in te richten. Wanneer een hotelaanvraag niet past binnen het bestemmingsplan, kan een afzonderlijke planologische procedure worden doorlopen. Per hotelaanvraag kan de gemeente bepalen of

Overstad

27

toepassing wordt gegeven aan de mogelijkheden om van het plan af te wijken. Bed & Breakfast Om het onderscheid tussen bed & breakfast en hotels te verduidelijken wordt de volgende omschrijving met voorwaarden voor 'Bed & Breakfast' gehanteerd door de gemeente Alkmaar. Een kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, overnachtingaccommodatie gericht op het verschaffen van veelal kortdurend verblijf (logies) en ontbijt. Dit is toegestaan binnen de woonbestemming. De ruimte beslaat maximaal 30% van de woonruimte of maximaal 60m². De Bed & Breakfast biedt plaats voor maximaal 4 personen. De Bed & Breakfast is onderdeel van het hoofdverblijf en beschikt niet over een kookvoorziening. Wanneer een Bed & Breakfast, of Logies met ontbijt past binnen deze beschrijving, wordt deze toegestaan binnen woningen. Conclusie In voorliggend bestemmingsplan is aangesloten bij bovenstaand beleid, de vestiging van een hotel wordt mogelijk gemaakt in de bestemming 'Gemengd - 2' en bed en breakfast wordt mogelijk gemaakt in de bestemmingen waarin wonen rechtstreeks is toegestaan.

2.3.18 Evenementenkader Voor evenementen geldt het Evenementenkader (vastgesteld op 10 oktober 2007) als beleidskader. In het Evenementenkader zijn de evenementen ingedeeld in 3 categorieën: categorie 1: Evenementen met onversterkte (straat)muziek, achtergrondmuziek en beperkte spreekinstallaties. categorie 2: Evenementen met spreekinstallaties, versterkte (live) muziek, orkest, taptoe, etc. categorie 3: Evenementen zoals popconcerten, live optredens, housepartys, DJ's, Rap, dance-events, muziekprogramma's van radio en TV-omroepen, etc. Zoals aangegeven in het Evenementenkader wordt het aantal evenementen van categorie 2 en 3 nog per locatie bepaald. Voor categorie 1 evenementen gelden in principe geen beperkingen. Deze kunnen op grond van het beleid in principe in de hele stad worden georganiseerd, onder de voorwaarden die in het Evenementenkader zijn gesteld. Zo wordt er restrictief beleid gevoerd voor evenementen in ondermeer woonbuurten en parken. Omdat het vanuit een goede ruimtelijke ordening wenselijk is om het aantal en de locatie van evenementen te begrenzen, is in dit bestemmingsplan bepaald dat evenementen van categorie 2 en 3 alleen zijn toegestaan op de voormalige Vegro-locatie en op het openbaar gebied bij de NoorderArcade en het Noordhollands Kanaal. Het evenemententerrein nabij de NoorderArcade en het Noordhollands kanaal (op de verbeelding aangeduid als 'evenemententerrein 2'), is ondergeschikt aan de functie en maakt een voortzetting mogelijk van de evenementen zoals die jaarlijks plaatsvinden. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de Nostalgische kermis, de Drakenboot Race en de Karavaan. Het evenemententerrein op de voormalige Vegro-locatie (op de verbeelding aangeduid als 'evenemententerrein 1'), is ondergeschikt aan de functies in de bestemming 'Gemengd - 2'. Op deze locatie is het de bedoeling dat er onder meer een bioscoop en een hotel gerealiseerd worden, waardoor het gebruik als evenemententerrein feitelijk een tijdelijk gebruik is. De tijdsduur is afhankelijk van de planontwikkeling op deze locatie. In de Algemeen Plaatselijke Verordening van de gemeente Alkmaar is bepaald dat voor evenementen een evenementenvergunning nodig is. Evenementen die op grond van de APV zijn toegestaan zijn ondermeer een braderie of herdenkingsbijeenkomst. Demonstraties (betogingen), voetbalwedstrijden en reguliere markten vallen niet onder het begrip evenement. Conclusie In voorliggend bestemmingsplan is in de bestemmingsregeling aangesloten op het Evenementenkader. Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn evenementen van categorie 1 algemeen mogelijk gemaakt. Evenementen van categorie 2 en 3 zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduidingen 'evenemententerrein 1' en 'evenemententerrein 2'. In de algemene

28

Overstad

aanduidingsregels zijn per locaties voorwaarden gesteld aan het maximale aantal dagen per jaar dat een evenement mag plaatsvinden. In artikel 1 van de regels zijn begrippen opgenomen voor de evenementen, die aansluiten op de begrippen uit het Evenementenkader. Daarbij is ook bepaald dat de evenementen niet meer dan 5.000 bezoekers per dag mogen trekken.

2.3.19 Beleidsnotitie antenne-installaties in Alkmaar, 2002 Door de gemeenteraad van Alkmaar is in oktober 2002 gemeentelijk beleid vastgesteld voor het plaatsen van antenne-installaties in Alkmaar. Dit beleid is van toepassing op zowel GSM als UMTS-installaties. Het beleid staat in de 'beleidsnotitie antenne-installaties in Alkmaar'. Uitgangspunt voor dat beleid zijn de 'ruimtelijke effecten' die dergelijke antenne-installaties op gebouwen en omgeving hebben. De gemeente wil niet dat er overal een mast van bijvoorbeeld dertig meter hoog kan worden geplaatst. Daarvoor zijn regels. Dit kan, omdat voor het plaatsen van een dergelijke mast een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig is. Voor installaties op gebouwen is veelal geen vergunning nodig. Dit is landelijk zo geregeld. Wel moet dan aan een groot aantal voorwaarden worden voldaan. Wanneer aan die voorwaarden wordt voldaan is de installatie vergunningvrij. Bij het gemeentelijk beleid gaat het om de ruimtelijke aspecten. Hetzelfde geldt in feite voor de landelijke wetgeving. Uitgangspunt is daarbij overigens wel dat niet is aangetoond dat er schadelijke effecten zijn voor de volksgezondheid. In een later stadium is het ruimtelijk beleid door de gemeenteraad verlaten, vanwege de discussie rond volksgezondheidsaspecten. Conclusie In het bestemmingsplan dienen alleen masten te worden toegestaan waar deze ruimtelijk aanvaardbaar zijn.

2.3.20 Welstandsnota In de 'Welstandsnota Alkmaar' staat het beleid en de toepassing van dat beleid beschreven op het onderdeel welstand. Bouwplannen worden getoetst aan de redelijke eisen van welstand. In de nota zijn de criteria opgenomen waaraan getoetst wordt. De criteria hangen af van het soort bouwwerk en het gebied waar dit bouwwerk in wordt gerealiseerd. Voor specifieke bouwplannen kan een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. Conclusie Specifiek voor Overstad worden welstandscriteria opgesteld. Deze worden gelijktijdig met het bestemmingsplan vastgesteld. Bouwplannen in Overstad worden getoetst aan deze welstandscriteria.

2.3.21 Beleidsregels vuurwerkverkooppunten In augustus 2008 zijn beleidsregels voor vuurwerkverkoop in Alkmaar vastgesteld. Het doel van deze beleidsregels is om de verkooppunten van vuurwerk te reguleren in het belang van de openbare orde en ter voorkoming van overlast. Het maximum aantal verkooppunten voor vuurwerk is vastgesteld op twee verkooppunten per wijk. Daarbij zijn er regels over waar geen vuurwerkverkooppunten gevestigd mogen worden, zoals niet in een winkelcentra met een voetgangersgebied en (toekomstige) overdekte winkelcentra, niet binnen een straal van 100 meter rondom ziekenhuizen, verpleeghuizen, bejaardencentra, dierenasiels en –opvangcentra en tankstations, en in het centrum binnen het voetgangersgebied. De gemeenteraad heeft op 11 juni 2009 de Kaderstellende nota Consumentenvuurwerk vastgesteld. Het besluit heeft tot doel geen nieuwe vuurwerkverkooppunten toe te staan. Om de vestiging van nieuwe ongewenste verkooppunten te voorkomen, dient in elk bestemmingsplan de opslag en verkoop van consumentenvuurwerk in de nabijheid van woningen te worden uitgesloten. Voor de bestaande (ongewenste) verkooppunten kan een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan worden opgenomen, zodat een mogelijke uitbreiding in ieder geval wordt voorkomen.

Overstad

29

Conclusie In voorliggend bestemmingsplan is in de bestemmingsregeling aangesloten op deze beleidsregels: vuurwerkverkooppunten zijn uitgesloten.

2.3.22 Prostitutiebeleid Het prostitutiebeleid van de gemeente Alkmaar is vastgesteld in september 2000. Het beleid is een middel voor het beheersen en reguleren van de exploitatie van prostitutie. De aanpak is erop gericht om de exploitatie van prostitutie waarin meerderjarige prostituees die vrijwillig werkzaam zijn in goede banen te leiden, zo gezond, veilig en transparant mogelijk te maken en te ontdoen van criminele randverschijnselen. Het beleid heeft betrekking op de openbare orde en veiligheid, de kwaliteit van het pand en de inrichting, arbeidsomstandigheden en hygiënische voorzieningen en gezondheid. Uitgangspunt van het beleid is een bevriezing van het huidige aanbod van raamprostitutie en overige seksinrichtingen. Van belang voor het bestemmingsplan is dat er geen seksinrichtingen worden gevestigd in specifieke woonbuurten of straten met een overwegende woonfunctie. Bestaande seksinrichtingen krijgen een plaats in de bestemmingsplannen. Daarnaast wordt een verbodsbepaling opgenomen in de gebruiksregels voor prostitutie en seksinrichtingen. Binnen Overstad bevinden zich geen seksinrichtingen. Conclusie In voorliggend bestemmingsplan is in de bestemmingsregeling aangesloten op het prostitutiebeleid: seksinrichtingen worden uitgesloten.

2.3.23 Verordening op de Kansspelen Op grond van de Verordening op de Kansspelen is het verboden zonder vergunning van de burgemeester een speelautomatenhal te vestigen of te exploiteren. Aan de vergunning kunnen beperkingen worden verbonden die betrekking hebben op de sluitingstijden, het toezicht, het aantal speelautomaten, de exploitatie en de werving en reclame. In de Verordening, zoals die is vastgesteld op 22 juni 2000, kan de burgemeester vergunning verlenen voor maximaal twee kansspelautomatenhallen. Er wordt al langere tijd gesproken over de wenselijkheid van een derde kansspelautomatenhal op Overstad. De invulling van deze wens wordt in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. De wijziging van de Verordening op de Kansspelen om een derde vergunning op Overstad te realiseren is in voorbereiding. Conclusie In voorliggend bestemmingsplan is geanticipeerd op de wijziging van de Verordening op de Kansspelen. In de bestemming 'Gemengd - 2' is, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - automatenhal', maximaal één kansspelautomatenhal toegestaan.

30

Overstad

Hoofdstuk 3

Plangebied

Voor het opstellen van een bestemmingsplan is het van belang dat de uitgangssituatie, ofwel de bestaande situatie, goed in beeld wordt gebracht. In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van deze situatie.

3.1

Historie

Overstad ligt ten noorden van de historische binnenstad van Alkmaar en wordt ruimtelijk van de binnnenstad gescheiden door het Noordhollands Kanaal. Het plangebied vormde vroeger een polder met weilanden, doorsneden door rechte sloten. Langs de oosten zuidrand was al enkele eeuwen sprake van (pre)industriële bedrijvigheid. Met de aanleg van het Noordhollands Kanaal in 1825 en de toenemende scheepvaart werd Overstad aantrekkelijk voor bedrijven. De Alkmaarsche Stoommeelfabriek (1888) en de Ringersfabriek (1920) zijn twee internationale, historische iconen van deze industriële fase. Het logement de Hollandse Tuin werd gebouwd in 1677, verbouwd tot kantoor van de stoommeelfabriek in 1878 en afgebroken in 1885.

Afbeelding van de Hollandse Tuin

Rond 1950 werd het gehele gebied bestemd tot bedrijventerrein. Daartoe werd er voor het gebied een nieuw, rechtlijnig stratenplan ontworpen dat slechts ten dele opging in de oude verkaveling. Jarenlang kwam de bebouwing niet verder dan de strook tussen Kwakelkade en Koedijkerstraat/Noorderstraat. Vanaf circa 1970 werd de rest van Overstad bebouwd. Tegelijkertijd vestigde zich Klercq Woonwereld in de voormalige chocoladefabriek en volgden andere grote detailhandelszaken, verspreid over Overstad. De oorspronkelijke functie van bedrijventerrein raakte daardoor steeds meer verweven met grootschalige detailhandel. Met de realisatie van appartementen in de jaren 90 van de 20e eeuw in de zone langs het Noordhollands Kanaal is de stedelijke mix van functies in Overstad compleet geworden.

Overstad

31

3.2

Ruimtelijke structuur

Overstad vormt een driehoekig terrein midden in de stad Alkmaar. Het gebied wordt ingesloten tussen drie belangrijke structuurdragers in de stad: de Hoornse Vaart, het Noordhollands Kanaal en de spoorlijn Alkmaar-Den Helder. Het gebied ligt hierdoor vrij afgescheiden van de rest van de stad. De historische binnenstad van Alkmaar, omsloten door de stadsgracht, ligt ten zuiden van Overstad aan de overzijde van het Noordhollands Kanaal. Ten westen van Overstad ligt de latere uitbreiding van de binnenstad richting het station, de Spoorbuurt. Aan de andere zijden wordt Overstad omsloten door woonwijken: in het noorden ligt de wijk Huiswaard en in het oosten de Rekerbuurt en de Friese Poort.

Vogelvlucht (bron: Bingmaps 2012)

Het wegenpatroon in Overstad volgt het verloop van de Hoornse Vaart, het Noordhollands Kanaal en de spoorlijn. De Noorderstraat/Koedijkerstraat vormt de centrale weg in het gebied en loopt vanuit de noordoostpunt (kruising Frieseweg/Zeswielen) naar de Tesselsebrug aan de westzijde van Overstad. Centraal in het plangebied kruist de weg met de Oosterweezenstraat. Deze kruising is vormgegeven als een driehoekige openbare ruimte: het Huiswaarderplein. De verkavelingsstructuur van Overstad is hoofdzakelijk georiënteerd op de Hoornse Vaart en de spoorlijn. De percelen zijn overwegend diep en vrij smal. De bebouwing op de percelen bestaat voornamelijk uit gesloten platte rechthoekige bouwmassa's van twee á drie bouwlagen hoog. De bedrijfspercelen worden vooral ingenomen door langgerekte bedrijfshallen, met op enkele plekken een bedrijfswoning. Ook zijn delen van de percelen in gebruik voor opslag van materialen. Dit geeft vanaf de weg af en toe een rommelig beeld. Op enkele plaatsen zijn bedrijfsverzamelgebouwen aanwezig. Een concentratie hiervan bevindt zich in de hoek tussen de Koedijkerstraat en de Zijperstraat.

32

Overstad

Bedrijfsbebouwing

Bedrijfsverzamelgebouw Koedijkerstraat

De diverse winkelpanden in Overstad worden gekenmerkt door showrooms aan de zijde van de weg. De meeste winkelpanden zijn van latere datum dan de (oorspronkelijke) bedrijfsbebouwing en zijn op een aantal plaatsen gebouwd met een afwijkende moderne architectuur. Een groot cluster van winkels bevindt zich in één grote bouwmassa tussen de Noorderstraat en de De Jagerstraat ('Designhuis van Til').

Recente bebouwing

'Designhuis Van Til'

In het zuidelijke deel van het plangebied, grenzend aan het Noordhollands Kanaal, bevindt zich het centrumgebied van Overstad. In dit gebied, dat wordt begrensd door de Noorderstraat, de Oosterweezenstraat, de Kwakelkade en de Noorderkade, bevindt zich een winkelcentrum dat bestaat uit meerdere gekoppelde bouwvolumes en het lagere pand van de Lidl op de hoek van de Noorderkade en de Noorderstraat. De oorsprong van het winkelcentrum ligt in de voormalige Ringers Chocoladefabriek. In het voormalige fabriekspand hebben zich op de verschillende verdiepingen enkele (grootschalige) winkels gevestigd. Deze winkels zijn alle afzonderlijk toegankelijk via de buitenzijde van het pand, met entrees in zowel de noord- als zuidgevel. Het overig gedeelte van winkelcentrum bestaat uit een overdekte winkelpassage. De passage is T-vormig en heeft drie entrees: aan de westzijde (aan de zijde van het Noordhollands Kanaal bij het voormalige Ringers fabriekspand), aan de oostzijde (Kwakelkade) en aan de zuidzijde (Noorderkade). Deze laatste entree vormt de hoofdentree van het winkelcentrum en ligt in het verlengde van de Ringersbrug over het kanaal, richting de binnenstad. Deze voetgangersbrug is van de hand van de Alkmaarse architect Lody Trap en is het winnend ontwerp van een architectuurwedstrijd. Het bouwvolume aan de Noorderkade vormt vanuit de binnenstad het hoofdaanzicht van het winkelcentrum. Dit volume onderscheidt zich van de overige bebouwing door de appartementen op meerdere lagen boven de winkels. Ter plaatse van de hoofdentree van de winkelpassage is het gebouw het hoogst: hier bevinden zich boven de winkels acht lagen met appartementen. Il Pallazzo, het appartementengebouw in de noordoostelijke hoek van het centrumgebied, heeft een hoogte van vijf lagen. Ook het Kwakelhuis, het gebouw ten zuidoosten van het centrumgebied (aan de oostzijde van de Kwakelkade) heeft een hoogte oplopend tot vijf lagen. Het Kwakelhuis is momenteel in gebruik als kantoorpand.

Overstad

33

Winkelcentrum Noorder Arcade

'Il Palazzo'

Een bijzondere vorm van 'wonen' aan de oostrand van Overstad wordt gevormd door de woonboten aan de Kwakelkade. In de loop van de tijd is hier een lint van meer dan twintig woonboten ontstaan. De woonboten variëren in bouwjaar en verschijningsvorm. Aan de Kwakelkade gebruiken de woonbootbewoners de oever (al dan niet legaal) waarbij de erven in de meeste gevallen zijn omheind met een manshoge schutting. Een aantal tuinen heeft een rommelig beeld door opslag van materialen. Overstad wordt vooral gekenmerkt door een aaneenschakeling van grootschalige bebouwing, maar op een aantal plaatsen zijn uitgestrekte open terreinen aanwezig. Deze terreinen zijn geheel verhard en ingericht als parkeerterrein, in afwachting van verdere ontwikkeling van Overstad. Door de korte afstand tot de binnenstad zijn de parkeerterreinen behalve voor Overstad ook gericht op bezoekers van de binnenstad. Behalve de grotere parkeerterreinen bevinden zich ook langs de verschillende wegen veel parkeerplaatsen. De wegen hebben een breed profiel en kennen afgezien van enkele bomen geen groen. De openbare ruimte heeft hierdoor in grote delen van Overstad een vrij stenig karakter. Alleen aan de noordrand van Overstad ligt langs de spoorlijn een bredere groenzone.

Aanzicht woonboten Kwakelkade

Straatprofiel

De openbare ruimte in Overstad is over het algemeen voornamelijk ingericht voor de ontsluiting van het gebied. Op twee plaatsen heeft de openbare ruimte meer een verblijfskarakter. Dit geldt in de eerste plaats voor de Noorderkade, tussen de Noorderstraat en de Kwakelkade. Dit gehele gebied is ingericht als langzaam verkeerszone met bankjes en bomen, waardoor een boulevard aan het Noordhollands Kanaal is ontstaan. De Ringersbrug voor fietsen voetgangers ter hoogte van de hoofdingang van winkelcentrum Noorder Arcade zorgt voor een directe verbinding met de binnenstad. De tweede verblijfsplek in Overstad, in mindere mate, bestaat uit het Huiswaarderplein. Op dit plein bevindt zich een kiosk met horeca.

34

Overstad

3.3

Functionele structuur

Van oudsher is Overstad een bedrijventerrein. Ook in de huidige situatie is een grote variatie van bedrijven aanwezig. De meeste bedrijven bestaan uit lichte bedrijvigheid, al dan niet gevestigd in een bedrijfsverzamelgebouw. Enkele bedrijven hebben wat zwaardere bedrijfsactiviteiten (milieucategorie 3.1 of 3.2). Het betreft vijf bedrijven die overwegend actief zijn in vervaardiging van materialen (onder andere een timmerfabriek en een aantal werkplaatsen). Ook is aan de Kwakelkade 34 een groothandel in afval en schroot gevestigd.

Groothandel afval en schroot

Benzinestation

In de loop van de tijd hebben zich diverse detailhandelszaken verspreid in het gebied gevestigd. Overstad mocht met haar detailhandelaanbod volgens het gemeentelijk beleid niet teveel gaan concurreren met de kleinschalige detailhandel in de binnenstad. Daarom heeft de gemeente in Overstad met name de vestiging van grootschalige detailhandel gestimuleerd. Vanwege de inrichting als bedrijventerrein met brede wegen was het gebied in staat om grote verkeersstromen te verwerken en daarmee geschikt voor deze vorm van detailhandel. Het detailhandelaanbod in Overstad heeft inmiddels een omvang van ruim 75.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo). De detailhandel in Overstad heeft zich met name gespecificeerd in de branche 'woninginrichting' (> 50.000 m² wvo). Het gaat hierbij om woonwinkels, keukenzaken en bouwmarkten. Een cluster van woonwinkels bevindt zich (verspreid over meerdere verdiepingen) in het 'Designhuis van Til'. Daarnaast is in het centrumgebied sprake van detailhandel. Hoewel het ook hier over het algemeen om grootschalige winkels (>500 m2 bvo) gaat, is er geen sprake van een specifieke branchering. In het winkelcentrum zijn diverse vormen van detailhandel, waaronder een supermarkt, gevestigd. Het winkelaanbod wordt gecompleteerd door dienstverlenende bedrijven en enkele ondersteunende horecazaken.

Informatiebord

Woonwinkels Huiswaarderplein

In de gebouwen in het centrumgebied (Noorder Arcade en Il Palazzo) zijn appartementen aanwezig. De woonfunctie is ook aanwezig in de vorm van de woonboten aan de Kwakelkade. Ook bevinden zich enkele bedrijfswoningen verspreid in Overstad.

Overstad

35

Tot slot zijn in Overstad enkele kantoren (onder andere in het Kwakelhuis), maatschappelijke functies (onder andere de Voedselbank) en sport-/recreatieve functies aanwezig. Ook zijn er enkele horecagelegenheden aanwezig (café, bar, lunchroom), waarvan de kiosk op het Huiswaarderplein een centraal punt vormt. Er is dus in geheel Overstad een grote mix aan stedelijke functies aanwezig. In het voorjaar van 2011 zijn in totaal circa 100 ondernemingen geïnventariseerd.

3.4

Ontsluiting en parkeren

Overstad heeft vier toegangen voor autoverkeer. In de noordpunt bevindt de toegang zich ter hoogte van de kruising Koedijkerstraat/Frieseweg/Zeswielen. De overige drie toegangen bevinden zich aan de zijde van het Noordhollands Kanaal: in het zuiden de Frieseweg (en de ten zuiden daarvan gelegen Friesebrug), in het westen de Tesselsebrug en in het noorden de spoorwegovergang op de Noorderkade. Voor langzaam verkeer is parallel aan de spoorbrug een fietsbrug gepland. Ter hoogte van de hoofdingang van winkelcentrum Noorder Arcade is een fiets-/voetgangersbrug over het Noordhollands Kanaal aanwezig. De Noorderstraat/Koedijkerstraat vormt de hoofdontsluitingsweg van Overstad in oost-westrichting. In noord-zuid richting wordt de hoofdontsluiting gevormd door de Kwakelkade/ Oosterweezenstraat/ Simsonstraat en Pettemerstraat. De Noorderstraat, waar voorheen een éénrichtingsregime gold tussen de Noorderkade en de Oosterweezenstraat, is weer geschikt gemaakt voor tweerichtingsverkeer. De aansluiting van de Koedijkerstraat op de Pettemerstraat is uitgevoerd als een rotonde. Op de kruising Oosterweezenstraat/ Huiswaarderplein wordt het verkeer met verkeerslichten geregeld. De overige wegen in Overstad fungeren als lokale ontsluiting van de aangrenzende percelen. Op een gedeelte van de Noorderstraat (tussen de Noorderkade en de Oosterweezenstraat) en de Koedijkerstraat (ten noorden van de Pettemerstraat) is een vrijliggend fietspad aanwezig. Langs het Noordhollands Kanaal is de gehele zone tussen Noorderstraat en Kwakelkade voor voetgangers en fietsers ingericht. Autoverkeer is hier niet toegestaan.

Tesselsebrug

Voetgangers/fietserszone Noorderkade

Het (betaald) parkeren vindt plaats langs de wegen en op twee grote parkeerterreinen aan de De Simsonstraat en de Noorderkade. Ook ten noorden van winkelcentrum Noorder Arcade en op het Huiswaarderplein is een groter parkeerterrein aanwezig. Daarnaast zijn er inpandige parkeergarages: onder winkelcentrum Noorder Arcade en het aangrenzende appartementengebouw Il Palazzo, in het ten noorden daarvan gelegen pand aan de Oosterweezenstraat en onder Babyland aan de De Simsonstraat.

36

Overstad

Parkeerterrein Noorderkade

Overstad

Parkeergarage Oosterweezenstraat

37

38

Overstad

Hoofdstuk 4

Ontwikkelingen

In Overstad zijn door verschillende partijen ambitieuze ontwikkelingen voorzien. In voorliggend bestemmingsplan worden slechts de ontwikkelingen meegenomen waarover reeds besluitvorming heeft plaatsgevonden en/of waarvoor reeds overeenkomsten zijn gesloten. De ontwikkelingen die de komende 10 jaar verwacht worden, worden hierna beschreven. De ontwikkeling van heel Overstad zal naar verwachting circa 20 jaar in beslag gaan nemen. Om die reden zijn niet alle ontwikkelingen in dit bestemmingsplan opgenomen.

4.1

Transformatieproces Overstad

De beoogde ontwikkeling van Overstad gaat uit van een geleidelijke transformatie van het bedrijventerrein naar een gemengd gebied met stedelijke functies. De visie is gebaseerd op de bestaande wegenstructuur en de bestaande verkaveling. Doordat de bestaande (wegen)structuur behouden blijft, is het mogelijk om de ontwikkeling stapsgewijs en over een langere periode plaats te laten vinden. Het is de ambitie om een hedendaagse uitbreiding van het stadscentrum te realiseren met een mix van winkels, woningen en werkruimtes. Investeringen in buitenruimte en infrastructuur bieden nieuwe kansen voor ondernemers en grondeigenaren.

4.2

Centrumring

De Centrumring gaat als hoofdontsluiting van de binnenstad van Alkmaar fungeren. De route loopt voor een gedeelte door Overstad, over de wegen Kwakelkade, Oosterweezenstraat en Noorderstraat. Om de doorstroming te verbeteren is de Noorderstraat heringericht en opnieuw geschikt gemaakt voor tweerichtingsverkeer.

Voorstel van de nieuwe Centrumring

4.3

Wonen

In de transformatie van Overstad van een bedrijventerrein naar een stedelijk woonmilieu wordt een geleidelijke transformatie nagestreefd. Eén van de manieren om dit te bereiken is het toestaan van woningen in bestaande panden. In het bestemmingsplan Overstad is wonen daarom algemeen toegestaan in de bestemmingen 'Centrum - 1', 'Centrum - 2' en 'Gemengd - 2'. Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' zijn vlakken aangeduid waar nieuwe woningen niet rechtstreeks zijn toegestaan, maar slechts na wijziging (aanduiding 'wonen uitgesloten). Het betreft delen van de bestemming die op korte afstand van de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn gesitueerd en daardoor binnen de indicatieve afstanden liggen zoals opgenomen in de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (zie ook paragraaf 5.10). Als wijzigingsvoorwaarde is opgenomen dat er geen sprake mag zijn van milieuhygiënische belemmeringen en dat omliggende bedrijven niet onevenredig mogen worden beperkt door de nieuwe woningen.

Overstad

39

4.4

Functieverruiming

Hoewel er in de huidige situatie al een mix van stedelijke functies bestaat, is het voor de toekomst wenselijk een verdere functieverruiming toe te staan. In het huidig geldend bestemmingsplan is in een aantal gebieden alleen de vestiging van sociaal-culturele voorzieningen toegestaan. Wenselijk is deze functie verder te verruimen naar maatschappelijke voorzieningen, zodat ook bijvoorbeeld onderwijsvoorzieningen gerealiseerd kunnen worden.

4.5

Ringerslocatie

De gemeente Alkmaar is, samen met de eigenaren van winkelcentrum Noorder Arcade en de eigenaren van het Ringerscomplex, voornemens om het centrumgebied van Overstad te herontwikkelen. De ontwikkeling heeft betrekking op het winkelcentrum Noorder Arcade, inclusief de voormalige Ringersfabriek. Il Palazzo maakt geen onderdeel uit van de ontwikkelingslocatie. Het huidige winkelcentrum functioneert niet goed, met als resultaat een hoge leegstand. De initiatiefnemers hebben de ambitie winkelcentrum Noorderarcade tot een belangrijk onderdeel van het centrum van Alkmaar te maken. De winkels moeten een aanvulling vormen op het bestaande detailhandelaanbod van de binnenstad. Vanwege de ligging op Overstad en de beschikbare ruimte wordt met name ingezet op de vestiging van grootschalige detailhandel, afgewisseld met kleinere winkels om enerzijds een prettig winkelklimaat te scheppen en anderzijds het voorgestane concept ook op langere termijn levensvatbaar te houden. De herontwikkeling van het winkelcentrum bevat een gedeeltelijke sloop van de bestaande bebouwing en vervangende nieuwbouw. Ook wordt het winkelcentrum in zuidwestelijke richting uitgebreid. Tegelijkertijd wordt de parkeercapaciteit vergroot door de realisatie van een parkeerdek op de nieuwbouw. De routing in het winkelcentrum wordt aangepast, waardoor ook de entrees van de winkelpassage veranderen. De bestaande hoofdentree aan de Noorderkade wordt daarbij aangepast. Het accent wordt namelijk verlegd naar het pleintje in westelijke richting aan de Noorderkade. Hier komt een brede entreepartij, ongeveer ter hoogte van het huidige hoogte-accent van het Ringers-fabriekspand. Ook aan de oostzijde van dit pleintje komt een nieuwe entree, die feitelijk een verschuiving van de huidige entree in zuidelijke richting betekent. Het nieuwe winkelcentrum krijgt een mix van groottes van winkelruimtes. Zowel grootschalige als kleinschalige detailhandel kan zich in het winkelcentrum vestigen. De herontwikkeling van de Ringerslocatie is niet in voorliggend bestemmingsplan opgenomen. Momenteel wordt, mede naar aanleiding van de inspraakreacties, nog gewerkt aan de planontwikkeling voor de herontwikkeling van de Ringerslocatie inclusief mogelijke uitbouw van de Noorder Arcade. Zodra dit is afgerond zal hiervoor het ontwerp-bestemmingsplan Ringers-Overstad verder in procedure worden gebracht.

4.6

Locatie Van Til

Op de locatie naast het huidige pand van Van Til, waar momenteel wordt geparkeerd, is sprake van een bouwplan met een hoogte van 22 meter. Ruimtelijk gezien is een dergelijke bouwhoogte op deze locatie passend. Om deze hogere bouwhoogte mogelijk te maken is in de regels van de bestemming 'Gemengd - 2' een mogelijkheid opgenomen om via een omgevingsvergunning voor het afwijken een bouwhoogte van 22 meter toe te staan.

40

Overstad

Hoofdstuk 5

Milieu en Waarden

Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het bij het opstellen van een bestemmingsplan verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.

5.1

Geluid

In het geval van een bestemmingsplan waarin nieuwe woningen of andere geluidgevoelige objecten mogelijk worden gemaakt binnen de onderzoekszone van een (spoor)weg of waarin sprake is van de aanleg of reconstructie van een weg, is het ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) noodzakelijk om aandacht te besteden aan de akoestische situatie.Ten behoeve van voorliggend bestemmingsplan is daarom een akoestisch onderzoek verricht (akoestisch onderzoek bestemmingsplan Overstad te Alkmaar, M+P raadgevende ingenieurs, 25 oktober 2012) (zie bijlage). Er is onderzoek gedaan naar de geluidbelasting vanwege wegen railverkeer op de gevels van nieuwe woningen binnen de bestemming 'Gemengd - 2' (de kavels 'Vegro' en 'P-Arcade Mobi Karwei') Daarnaast is de toename van de geluidbelasting op de bestaande woningen aan de Noorderkade en de Oosterweezenstraat onderzocht ten gevolge van de groei van het wegverkeer over de Oosterweezenstraat en de Kwakelkade (reconstructieonderzoek). Hierbij is ook een aantal woonboten in de Hoornsevaart en een aantal woningen aan de overzijde van de Hoornsevaart, aan de Friese Poort en de Hamei, meegenomen. Dit reconstructieonderzoek is niet verplicht in het kader van de Wgh, aangezien er geen fysieke ingrepen plaatsvinden aan de genoemde wegen. Vanwege recente wijzigingen aan omliggende wegen, is echter te verwachten dat de geluidbelasting op de bestaande woningen toeneemt. Daarom is in het kader van een goede ruimtelijke ordening onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van het wegverkeerslawaai. Uit het onderzoek naar de geluidbelasting van de nieuwe woningen blijkt dat de zowel op de kavel 'Vegro' als op de kavel 'P-Arcade Mobi Karwei' sprake is van een relevante geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai. Op twee punten is sprake van een overschrijding van de maximale ontheffingswaarde voor wegverkeerslawaai met 1 dB. Vanwege railverkeerslawaai is op de kavel 'Vegro' sprake van een relevante geluidbelasting. De geluidbelasting bedraagt maximaal 57 dB, waarmee de voorkeursgrenswaarde met 2 dB wordt overschreden. Uit het reconstructieonderzoek blijkt dat, uitgaande van de groei van het wegverkeer conform verkeersmodel A van de gemeente, sprake is van een relevante toename van het geluid bij de woningen en woonboten rond de Kwakelkade en Oosterweezenstraat. Voor de woningen Noorderkade en Hamei, waar in het verleden al een hogere waarde is vastgesteld, levert dit geen bezwaren op aangezien de geluidbelasting nog altijd lager is dan de voorheen vastgestelde hogere waarde voor deze woningen. De woningen aan de Oosterweezenstraat hebben een dove gevel en hoeven daarom niet te worden getoetst aan het regime van de Wgh. Ook de woonboot aan de Kwakelkade 1 valt buiten het regime van de Wgh aangezien deze bestemming niet is vastgelegd. Voor de overige woonboten en voor de woningen aan de Friese Poort zou, na het afwegen van maatregelen bij de bron of in het overdrachtsgebied, een hogere waarde kunnen worden verleend. Indien in de toekomst de Kanaalkade wordt opengesteld voor tweerichtingsverkeer (verkeersmodel B), is nauwelijks sprake van een groei van het wegverkeer en neemt de geluidbelasting met minder dan 1 dB toe, wat in het kader van de Wgh niet wordt gezien als een relevante toename. Conclusie Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat op twee locaties in Overstad waar nieuwe woningen kunnen worden gebouwd, niet kan worden voldaan aan de maximale ontheffingswaarde voor wegverkeerslawaai. Als op deze locaties nieuwe woningen worden gerealiseerd, dienen deze van een dove gevel te worden voorzien. Op de betreffende locaties is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 1' respectievelijk 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel 2' opgenomen. Voor de overige woningen wordt door het college van burgemeester en wethouders

Overstad

41

een hogere waarde verleend.

5.2

Bodem

Volgens de bodemkwaliteitskaart van Alkmaar is de bodem in het plangebied licht verontreinigd met enkel zware metalen en pak's. Functiebeperkingen als gevolg van deze achtergrondwaarden zijn niet aanwezig. Echter, vervuilende puntbronnen op bedrijfslocaties zijn in de bodemkwaliteitskaart niet betrokken. De afgelopen jaren zijn meerdere bedrijfslocaties binnen het plangebied onderzocht. De reden voor onderzoek is divers. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning is bodemonderzoek noodzakelijk. Ook vindt er bij transacties en bedrijfsverplaatsingen bodemonderzoek plaats. Conclusie Bij nieuwe ontwikkelingen dient aangetoond te worden dat de bodem geschikt is voor het gebruik. Er is daarom voor de ontwikkelingen die in het bestemmingsplan 'Overstad' mogelijk worden gemaakt een bodemonderzoek nodig ten tijde van het verlenen van een omgevingsvergunning. Ook zal bij het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid de verplichting tot bodemonderzoek worden opgenomen.

5.3

Externe Veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen en waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas en vloeibare brandstof). Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

5.3.1

Risicovolle inrichtingen

Aan de Pettemerstraat 45 bevindt zich een tankstation met lpg-verkoop. Door Prevent Adviesgroep is voor deze inrichting in 2009 een risicoanalyse uitgevoerd. In het rapport wordt geadviseerd een veiligheidszone rondom het lpg-vulpunt in te stellen waarbinnen (in verband met plaatsgebonden risico en groepsrisico) geen kwetsbare objecten mogen worden gerealiseerd en/of de personendichtheid niet meer kan toenemen. Rondom het tankstation aan de Pettemerstraat 45 is sprake van een aantal veiligheidscontouren. Uitgaande van de nieuwe afstanden (op basis van de maatregelen uit het pg-convenant) ligt rond het vulpunt een PR 10-6 contour met een straal van 40 meter, rond de bovengrondse delen van het lpg-reservoir een PR 10-6 contour met een straal van 25 meter en rond de afleverzuil een PR 10-6 contour met een straal van 15 meter. Deze contouren zijn in het bestemmingsplan opgenomen. Binnen deze PR contouren zijn geen kwetsbare objecten aanwezig. Wel is een zevental beperkt kwetsbare objecten (bedrijfsloodsen) binnen de PR 10-6 contouren gesitueerd. Aangezien het een bestaande situatie betreft, wordt deze situatie toelaatbaar geacht.

42

Overstad

5.3.2

Transport gevaarlijke stoffen

In 2002 is door bureau AVIV een onderzoek uitgevoerd naar het vervoer van gevaarlijke stoffen over het Noordhollands kanaal (zie bijlage). In het onderzoek wordt geconcludeerd dat de risico's worden veroorzaakt door het transport van aardgascondensaat, dat geladen wordt bij de NAM Gasbehandelingsinstallatie in Den Helder. Uit de uitgevoerde risicoanalyse blijkt echter dat er geen relevant individueel (plaatsgebonden) risico en groepsrisico te verwachten is. Tegenwoordig wordt het aardganscondensaat overigens getransporteerd over het IJsselmeer. Alleen incidenteel (bij kruiend ijs) wordt nog van het kanaal gebruikgemaakt. Het Noordhollands anaal is in het Basisnet water opgenomen als binnenvaartcorridor zonder toetsingsafstand en is aangeduid als 'groene vaarweg'. Bij groene vaarwegen is er geen plaatsgebonden risiocontour buiten de vaarweg. Vanwege de nauwelijks merkbare effecten op de omgeving is voor groene vaarwegen geen verantwoording van het groepsrisico nodig.

5.3.3

Buisleidingen

Er is geen sprake van buisleidingen die een risico vormen vanuit het oogpunt van externe veiligheid.

5.3.4

Verantwoording groepsrisico

Zoals uit voorgaande paragrafen blijkt, is uitsluitend het lpg-station aan de Pettemerstraat relevant uit oogpunt van externe veiligheid. Het lpg-station heeft een invloedsgebied van 150 meter. Het overgrote deel van het invloedsgebied ligt binnen het plangebied. In 2009 is het groepsrisico berekend. Er is op dit moment sprake van een overschrijding van 2,5 maal de oriëntatiewaarde, die als richtlijn dient voor het groepsrisico. Het groepsrisico moet dan ook verantwoord worden. In 2009 zijn maatregelen voorgesteld, maar deze zijn nog niet uitgevoerd, aangezien er sprake is geweest van een eventuele verplaatsing van het lpg-station. Door deze maatregelen kan het groepsrisico worden teruggebracht tot onder de oriëntatiewaarde (0,6 maal het groepsrisico). In overleg met de beheerder van het lpg-station en de Veiligheidsregio zullen alsnog maatregelen worden getroffen om het groepsrisico te beperken. De Veiligheidsregio Noord-Holland Noord heeft voor onderhavig bestemmingsplan een advies uitgebracht waarin onder meer aandacht is besteed aan de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid bij calamiteiten. Hierbij is voor het maatgevende scenario (BLEVE) een inschatting gemaakt van het aantal slachtoffers. Het uitgangspunt voor verantwoording van het groepsrisico is dat de exploitant van het tankstation zich conformeert aan het convenant tussen branche en het Rijk en dat de daarin vastgelegde maatregelen worden vastgelegd in een omgevingsvergunning. Deze maatregelen houden het volgende in: het begrenzen van de doorzet van LPG tot 1500 m3 (de feitelijke doorzet is op dit moment minder dan 1500 m3. Het vastleggen/beperken van de doorzet in de omgevingsvergunning betekent dus geen vermindering van de doorzet/omzet in de huidige situatie, maar een beperking van de potentiële groei). het limiteren van de tankinhoud tot 20 m3 (er is nu sprake van een tank van 40 m3, maar door het plaatsen van bijvoorbeeld een begrenzer kan zonder veel investeringen aan deze eis worden voldaan). het instellen van een laad- en losvenster voor de tankwagen tussen 21.00 uur en 07.00 uur. Daarnaast is in het bestemmingsplan geregeld dat binnen de zone van 40 meter geen uitbreidingen zijn toegestaan de een grote stijging van het aantal mensen binnen die zone tot gevolg hebben. Het is ter plaatse van de aanduiding 'veiligheidszone - lpg' namelijk niet toegestaan om kwetsbare objecten te realiseren, beperkt kwetsbare objecten uit te breiden of een bestaand beperkt kwetsbaar object om te zetten in een kwetsbaar object. De bestemmingen waar de PR 10-6 contouren van het lpg-station overheen liggen ('Bedrijventerrein' en 'Verkeer') staan geen functies toe waar sprake is van grote groepen mensen (zoals woningen, culturele voorzieningen en maatschappelijke voorzieningen)

Overstad

43

Het groepsrisico bedraagt momenteel maximaal 2,5 maal de oriëntatiewaarde. Na toepassing van de maatregelen wordt het groepsrisico teruggebracht tot 0,6 maal de oriëntatiewaarde, aldus het rapport van Prevent. Door het doorvoeren van de branchemaatregelen en door het bestemmingsplan zodanig op te stellen dat groei niet mogelijk is, neemt het risico behoorlijk af ten opzichte van de huidige situatie. Zelfredzaamheid De zelfredzaamheid geeft aan in welke mate de aanwezigen in het invloedsgebied in staat zijn zich op eigen kracht in veiligheid te brengen. De bedrijfsfuncties die ter plaatse zijn toegestaan zijn niet gericht op personen met een beperking. Daarmee kan ervan worden uitgegaan dat de aanwezige personen voldoende zelfredzaam zijn om weg te komen. Bestrijdbaarheid bij een incident De locatie wordt aan drie zijden goed ontsloten door van elkaar onafhankelijke aanvalswegen, waardoor in geval van calamiteiten de locatie goed bereikbaar is voor hulpverleningsvoertuigen. Mogelijkheid van een alternatief ruimtelijk plan Aangezien er voor de gronden in de directe omgeving van het lpg-station sprake is van een conserverend bestemmingsplan, is het afwegen van alternatieve ruimtelijke plannen niet realistisch. Reductie van risico’s De brancheorganisatie heeft zijn maatregelen getroffen conform de daartoe opgestelde branche-eisen, zodat de risico's zoveel mogelijk zijn gereduceerd. Verder zijn er in de directe omgeving van het plangebied planologisch geen nieuwe ontwikkelingen toegestaan ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Hiermee zijn de risico's zoveel mogelijk beperkt.

5.4

Water

Voor Overstad zijn vanuit het gemeentelijk beleid en vanuit het beleid van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier geen concrete opgaven benoemd. Onderzocht worden de mogelijkheden naar een gescheiden systeem en mogelijkheden om de infiltratie te vertragen. In het geval van nieuwe ontwikkelingen wordt een watertoets verricht, zodat op een verantwoorde wijze met de wateropgave wordt omgegaan. Conclusie Het bestemmingsplan 'Overstad' maakt binnen alle bestemmingen de aanleg van waterlopen en waterpartijen mogelijk. Hierdoor biedt het bestemmingsplan maximale flexibiliteit om in het geval van een concrete ontwikkeling de wateropgave vorm te geven.

5.5

Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet milieubeheer (Wm) gewijzigd. In hoofdstuk 5 van de Wm is een paragraaf luchtkwaliteitseisen toegevoegd (paragraaf 5.2). Deze vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Het doel van de wet is het beschermen van mens en milieu tegen negatieve effecten van luchtverontreiniging. Deze wet met onderliggende regelingen geeft voorschriften en normen over de luchtkwaliteit ter plaatse. Verder wordt er in regels aangegeven hoeveel er bij nieuwe ontwikkelingen aan de verontreiniging mag worden bijgedragen zonder dat er maatregelen getroffen behoeven te worden. Alkmaar neemt deel aan het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit). In dat kader is er ieder jaar een herijking van de luchtkwaliteit door middel van de Monitoringstool. In deze tool zijn alle belangrijke wegen in en rond Alkmaar opgenomen. Voor het jaar 2010 waren er geen situaties in Alkmaar waar een overschrijding van de norm voor de diverse stoffen optrad. In het kader van de samenwerking NSL nam en neemt de gemeente Alkmaar maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.

44

Overstad

Conclusie Het gebied Overstad maakt onderdeel uit van het 'Ontwikkelingprogramma Centrumgebied Alkmaar'. Dit programma is opgenomen in het NSL en bekend onder IB nummer 720.Een nader onderzoek naar de bijdrage van het gehele project op de totale luchtkwaliteit is daarom niet nodig. Wel is onderzoek gedaan naar de grenswaarden langs de wegen in het plangebied (luchtkwaliteit bestemmingsplan Overstad te Alkmaar, M+P raadgevende ingenieurs, 25 oktober 2012), (zie bijlage). Uit het onderzoek is gebleken dat de grenswaarden voor stikstofdioxide NO2 en fijn stof PM10 (beide een grenswaarde van 40 µg/m3) op geen van de wegvakken wordt overschreden. De concentratie NO2 bedraagt in 2012 maximaal 29,7 µg/m3 en de concentratie PM10 maximaal 17,4 µg/m3. De concentraties nemen in de toekomst verder af. Uit oogpunt van luchtkwaliteit zijn er dan ook geen bezwaren om het bestemmingsplan 'Overstad' vast te stellen.

5.6

Hoofdleidingen en straalpad

Bij nieuwbouw of grote verbouwingen, dient bekeken te worden of kabels en leidingen (gas, elektriciteit, etc.) in of direct bij het plangebied zijn gelegen. Het is mogelijk dat er kabels en leidingen in plangebied aanwezig zijn die een beschermingszone vereisen die in het bestemmingsplan geregeld moet worden. Conclusie In Overstad ligt een rioolpersleiding die in beheer is bij het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. De persleiding is, inclusief beschermingszone, opgenomen in het bestemmingsplan en bestemd als 'Leiding - Riool'. Verder is in het plangebied geen sprake van kabels en leidingen die een planologische bescherming nodig hebben.

5.7

Ecologie

Per 1 april 2002 is de Flora- en faunawet in werking getreden. Deze wet vereist dat inzicht wordt geboden in de effecten van een voorgenomen ruimtelijke ingreep op wettelijke beschermde planten en dieren. Als er significant schadelijke gevolgen zijn voor een wettelijk beschermde soort en/of leefgebied zal bezien moeten worden in hoeverre de schadelijke effecten kunnen worden voorkomen. Wordt de uitvoering van een plan noodzakelijk geacht (maatschappelijke relevantie dient te worden aangetoond) dan zal in het kader van de wet ontheffing moeten worden verkregen en zal moeten worden voorzien in compensatie.

5.7.1

Quickscan

In 2005 is door bureau Van der Goes en Groot een quickscan naar aanwezige ecologische waarden in Overstad uitgevoerd (zie bijlage). Uit de quickscan blijkt dat vooral de aanwezigheid van algemene soorten wordt verwacht. De aanwezigheid van vleermuizen en vissen is nog niet bekend en dient nader te worden onderzocht in het geval van ontwikkelingen (sloop/aanpassing van gebouwen en werkzaamheden aan wateren). In de volgende paragraaf is aandacht besteed aan het nader onderzoek naar vleermuizen en vissen.

5.7.2

Vervolgonderzoek vleermuizen en vissen

Vanwege de verschillende ontwikkelingen verspreid over Overstad, is voor het gehele gebied een vervolgonderzoek (zie bijlage) naar de aanwezigheid van vleermuizen en vissen uitgevoerd (rapportage 7 december 2011). In Overstad zijn geen beschermde vissoorten aangetroffen. Derhalve is voor deze soortgroep een ontheffingsaanvraag niet nodig. In het gebouw aan de Kwakelkade 3 zijn huismussen aangetroffen waarvan de verblijfplaatsen jaarrond zijn beschermd. Als (negatieve) effecten op de verblijfplaatsen van deze soort wordt verwacht, dient een ontheffing te worden aangevraagd. In de ontheffingsaanvraag dienen passende mitigerende en compenserende maatregelen te worden beschreven. Wanneer in een ontheffingsaanvraag kan worden aangegeven dat de verstoorde vogels naar alternatieve, gelijkwaardige (eventueel aan te bieden) nestgelegenheid in de directe omgeving kunnen uitwijken,

Overstad

45

zal ontheffing niet nodig zijn, omdat geen van de verboden van de Flora- en faunawet wordt overtreden. Daarnaast is aan de Zijperstraat een tijdelijk verblijf van de Gewone dwergvleermuis aangetroffen. Indien er werkzaamheden worden verricht aan het gebouw waarin de vleermuizen zijn aangetroffen, dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.

5.7.3

Conclusie

Vooralsnog zijn geen bijzondere ecologische waarden in het plangebied aangetroffen, zodat er geen belemmeringen voor de ontwikkelingen bestaan. Schadelijke effecten op beschermde planten en dieren zijn mogelijk alleen te verwachten bij ontwikkelingen aan de percelen Kwakelkade 3 en de betreffende locatie aan de Zijperstraat. Mocht er op deze locaties ontwikkeld gaan worden dan zal er een ontheffingsaanvraag moeten worden ingediend.

5.8

Cultuurhistorie

Uit een eerder uitgevoerde quickscan van cultuurhistorische waarden in het gebied (die is uitgevoerd in het kader van het concept-Structuurplan Overstad in 2007), blijkt dat het vooral de historische geografische waarden zijn die van cultuurhistorisch belang zijn, de tracés van de waterwegen rond het gebied met de bijhorende oevers en randwegen: Noordhollands Kanaal. Noorderkade (inclusief oever Noordhollands Kanaal). Hoornse Vaart (voormalig tracé Korte Sloot). Koedijkerstraat (voormalige rivier de Rekere). Kwakelkade (de dijk van Alkmaar naar Bergen). Bocht Kwakelkade (voormalig tracé Langsloot). Rekerdijk (deel Westfriese Omringdijk) buiten het plangebied, maar volledigheidshalve hier wel genoemd. Daarnaast is er sprake van enkele in meer of minder mate cultuurhistorisch waardevolle architectuurhistorische elementen, die echter niet op de monumentenlijst staan: de voormalige Ontsmettingsinrichting met bijbehorende woonhuis van Witte Kruis aan de Kwakelkade 2CDE; de voormalige Ringersfabriek; Molen 't Roode Hert (buiten plangebied); de voormalige loods en het voormalige kantoor van de PTT (inmiddels zijn beide panden gesloopt).

46

Overstad

Cultuurhistorische Waardenkaart Huiswaard/Overstad

5.8.1

Historisch geografische waarden

Eeuwenlang was in het plangebied sprake van een door rechte sloten doorsneden weilandengebied: het oostelijk deel van de Huiswaarder- en Oosterwezenpolder. In dat gebied waren langs de rand al heel lang twee, nog altijd bestaande wegen te vinden: de Noorderkade en de Kwakelkade. Beide lopen, zoals de benaming 'kade' al aangeeft, langs het water. Noorderkade De Noorderkade is de weg langs de noorderzijde van het Noordhollands Kanaal (en wel van dat deel, dat het noordelijk deel van de voormalige singelgracht volgt). De zone in het plangebied is sinds het eind van de 20ste eeuw geen weg voor doorgaand verkeer meer, maar gedeeltelijk getransformeerd tot zone voor voetgangers en fietsers. Kwakelkade (voorheen Kwakelpad)

Overstad

47

Het tracé van een dijk uit circa 1200, genaamd 'de Dijk van Alkmaar naar Bergen'. De Kwakelkade (vóór 1958: Kwakelpad) is de weg ten westen van de Nieuwe Hoornse Vaart. Met de benaming 'kwakel' wordt een hoge, smalle brug aangeduid. Zo'n houten kwakelbrug lag eeuwenlang op de plek waar de Kwakelkade uitmondde in wat toen het noordelijk deel van de vestiginggracht was en nu het Noordhollands Kanaal. Overigens gaat de geschiedenis van de kade zeer ver terug, namelijk tot circa 1200. Toen werd 'de Dijk van Alkmaar naar Bergen' aangelegd. Het tracé van die oude dijk is terug te vinden in het beloop van de Kwakelkade (tot aan de bocht in de Kwakelkade). Daarmee behoort de Kwakelkade (tot aan de bocht in de Kwakelkade) tot de groep van zeer oude, cultuurhistorisch waardevolle dijktracés die op het gemeentelijk grondgebied te vinden zijn.

5.8.2

Architectuurhistorische waarden

De belangrijkste architectuurhistorische waarden in het plangebied betreffen het Ontsmettingsgebouw van het Witte Kruis en de voormalige Ringersfabriek. Ontsmettingsgebouw van het Witte Kruis (1920) De Ontsmettingsinrichting van het Witte Kruis, met bijbehorende woning aan de Kwakelkade 2, is een vooroorlogs gebouw dat bij de ontwikkeling van Overstad als bedrijventerrein is gehandhaafd. Het gaat om een cultuurhistorisch waardevol bouwwerk (bekend uit de Alkmaarse hygiënisch-sociale geschiedenis), dat werd opgetrokken in late traditionalistische stijl naar ontwerp van stadsarchitect G. Looman. De witte kruisen op het muurwerk (uitgevoerd in wit geglazuurde baksteen) herinneren aan de oorspronkelijke bestemming. Ringers Chocoladefabriek Vanaf het einde van de 19e eeuw vestigen zich de eerste bedrijven aan de noordzijde van het Noordhollands kanaal, maar pas in de jaren 1950 ontwikkelt zich de locatie Huiswaard tot bedrijventerrein. De locatie aan de noordzijde van het Noordhollands Kanaal is door de firma Ringers na de Eerste Wereldoorlog aangekocht ter vervanging van de oude fabriek in Alkmaar. Het Ringersgebouw is langere tijd (zeker in de periode voor de Tweede Wereldoorlog) het enige grote gebouw aan de noordzijde van het Noordhollands Kanaal en was vanuit de oude stad door de hoogte en het volume van het gebouw goed zichtbaar. Door zijn locatie had het gebouw een markante positie in de stad. Deze is met de realisatie van de Noorder Arcade en de woongebouwen daar bovenop verloren gegaan. Het gebouw staat nu grotendeels in de schaduw van dit grote complex. Het totale complex bestaat feitelijk uit drie delen: het Noorder Arcade winkelcentrum (opgeleverd rond 1995), de 'Ringers'-nieuwbouw (opgeleverd 1994 en 2004) en de 'Ringers'-oudbouw (oorspronkelijk gebouwd in 1920, met diverse uitbreidingen en aanpassingen in de opvolgende decennia, met een ingrijpende renovatie in 1978). Door middel van passages en doorgangen zijn de verschillende delen met elkaar verbonden, maar de onderdelen vormen in de huidige samenstelling een weinig samenhangend geheel. De 'Ringers'-oudbouw is het deel dat gevestigd is in het laatste overblijvende deel van het voormalige fabriekscomplex van de 'Ringers' Cacao & Chocolade Fabriek'. Begin jaren '70 heeft het zijn fabrieksfunctie definitief verloren en vanaf 1974 is dit deel meermalen verbouwd om dienst te doen als winkelruimte.

48

Overstad

Schets bouwfasering Ringersgebouw

Het oorspronkelijke Ringersgebouw heeft de voor dit type reguliere bouwkundige structuur en architectuur zoals deze bekend is uit het interbellum. Door de verschillende interne verbouwingen heeft het gebouw veel van het oorspronkelijk karakter aan de binnenzijde verloren. Dit zal al gebeurd zijn in de periode dat de fabriek uitgebreid en gewijzigd is, maar zeker bij de latere verbouwing(en) tot meubelwinkel. Denk hierbij aan de verschillende nieuwe trappen binnen (en buiten). De lagere bouwdelen op de binnenterreinen zijn inmiddels deels vervangen door andere bouwdelen die de binnenterreinen geheel vullen. In de zuidgevel is door de deels nog aanwezige raampartijen en de hoogteverschillen van het dak nog wel het oorspronkelijke gebouw te herkennen. Molen 't Roode Hert Ten oosten van Overstad (buiten het plangebied), tussen de Frieseweg en de Munnikenweg, staat korenmolen 't Roode Hert. Deze molen is nog in bedrijfsmatig gebruik. Door Vereniging De Hollandsche Molen is in 2011 onderzocht hoe de gewenste herontwikkeling van Overstad zich verhoudt tot het functioneren van de molen. Rondom de molen is sprake van een molenbiotoop die nodig is om voldoende windvang te garanderen. De biotoop heeft een straal van 400 meter en valt zodoende over het oostelijk deel van Overstad. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat de huidige situatie van de molen niet optimaal is vanwege omliggende erfbeplantingen, hoge bebouwing en bomen(rijen). Qua windaanbod is er circa 30% van de tijd voldoende wind om de molen te laten draaien. Hiervan komt circa 1/3 deel van de wind uit de richting van Overstad. Nieuwe hoge bebouwing in Overstad kan zodoende van invloed zijn op de molen.

5.8.3

Conclusie

In het bestemmingsplan 'Overstad' wordt zorgvuldig omgegaan met de aanwezige cultuurhistorische waarden. De molenbiotoop van molen 't Roode Hert is niet vertaald in het bestemmingsplan. Dit past binnen de algemene gemeentelijke beleidslijn om molenbiotopen uitsluitend te regelen buiten het bestaand bebouwd gebied. Binnen het bestaand stedelijk gebied is immers al sprake van veel belemmeringen. Deze beleidslijn is in overeenstemming met de uitgangspunten van de provincie Noord-Holland. Bij de afweging van nieuwe ontwikkelingen wordt de molenbiotoop betrokken, met name wanneer er sprake is van nieuwe hogere bebouwing dan toegestaan vanwege deze molenbiotoop. Aangezien in voorliggend bestemmingsplan voor het gebied in de omgeving van de molen de huidige toegestande bouwhoogtes zijn overgenomen, is geen sprake van een verslechtering.

Overstad

49

5.9

Archeologie

In de gemeente bevinden zich gebieden met een hoge archeologische verwachting. Deze gebieden zijn weergegeven op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart. Deze kaart is 10 september 2009 samen met de gemeentelijke onderzoeksagenda archeologie als toelichting en de beleidsnota cultuurhistorie 2009-2019 vastgesteld door de gemeenteraad. Op de archeologische verwachtingskaart wordt onderscheid gemaakt tussen gebieden met zeer hoge verwachting (rood), hoge verwachting (oranje) en middelmatige verwachting (geel). Aan vergunningen voor werkzaamheden die binnen deze gebieden de bodem roeren (bodemingrepen), zullen door de gemeente voorwaarden worden verbonden ten aanzien van de archeologische monumentenzorg. In Overstad zijn de archeologische waarden schaars vertegenwoordigd. Dat komt mede doordat een deel van het gebied ten behoeve van grootschalige bouwactiviteiten (zoals voor het Kwakelhuis en Arcadegebouw) reeds is vergraven. Het enige gebied met een archeologische verwachting wordt gevormd door het tracé van de Kwakelkade (voorheen Kwakelpad): het tracé van een dijk uit circa 1200, genaamd 'de Dijk van Alkmaar naar Bergen'. Resten van deze dijk zouden zich onder de huidige weg van de Kanaalkade kunnen bevinden of misschien net langs de westelijke zijde daarvan. Enkele sporen ervan zijn waargenomen in de bouwput voor het Arcadegebouw in 1995. Het is overigens niet geheel zeker of er aan de Kwakelkade nog resten van de vroegere dijk over zijn, want de dijk is mogelijk vernield bij overstromingsrampen en bij werkzaamheden aan de waterhuishouding van 1531. Op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart is de gehele Kwakelkade aangemerkt als een gebied van 'hoge verwachting'. Dit houdt in dat archeologische maatregelen noodzakelijk zijn bij alle bodemingrepen dieper dan 40 cm en met een groter oppervlak van de bodemingreep dan 500 m2. Conclusie In het bestemmingsplan 'Overstad' is voor het gebied met een hoge archeologische verwachting rondom de Kwakelkade een beschermende regeling opgenomen, zodat bij toekomstige bouwen graafwerkzaamheden eventuele archeologische waarden niet worden aangetast. De beschermende regeling is opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'.

50

Overstad

Uitsnede archeologische verwachtingskaart (Bron: gemeente Alkmaar)

5.10

Bedrijven en milieuzonering

Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming en/of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies in het plangebied mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te worden gemaakt. De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (uitgave 2009). In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen die informatie geeft over de milieukenmerken van typen bedrijven. Vervolgens wordt in de lijst op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, gevaar en geur) een indicatie gegeven van de afstanden tussen bedrijfstypen en een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals rustig buitengebied), waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Deze afstand is gebaseerd op de grootste indicatieve afstand. De lijst is algemeen geaccepteerd als uitgangspunt bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Naast het omgevingstype 'rustige woonwijk' wordt het omgevingstype 'gemengd gebied' onderscheiden. Een gemengd gebied is een gebied met een matig tot sterke functiemenging. Gebieden die direct langs de hoofdontsluiting liggen behoren eveneens tot het omgevingstype 'gemengd gebied'.

Tabel: richtafstanden per milieucategorie en omgevingstype

Milieucategorie

1

Overstad

Richtafstanden omgevingstype woonwijk en buitengebied 10 m

tot Richtafstand tot omgevingstype rustige gemengd gebied rustig 0m

51

2

30 m

10 m

3.1

50 m

30 m

3.2

100 m

50 m

4.1

200 m

100 m

4.2

300 m

200 m

5.1

500 m

300 m

5.2

700 m

500 m

5.3

1.000 m

700 m

6.1

1.500 m

1.000 m

Gezien de sterke aanwezige functiemenging op Overstad is er conform de VNG-brochure sprake van een 'gemengd gebied'. In een beperkt deel van het gebied staan woningen. Bij de realisatie van de woningen is reeds rekening gehouden met de omliggende bedrijvigheid, zodat deze woningen geen hinder van de bedrijven ondervinden. De omliggende woonwijken liggen op relatief grote afstand door de scheiding met het Noordhollands Kanaal, de Hoornse Vaart en de spoorlijn Alkmaar-Den Helder. Conclusie In bestemmingsplan 'Overstad' worden bedrijfsactiviteiten positief bestemd tot maximaal milieucategorie 2. Ook voor percelen waarop in het huidig vigerend bestemmingsplan een milieucategorie van 3.1 of hoger is toegestaan, maar waarop momenteel een bedrijf van categorie 1 of 2 is gevestigd, is in het nieuwe bestemmingsplan maximaal milieucategorie 2 toegestaan. Bestaande aanwezige bedrijven van milieucategorie 3.1 of hoger zijn specifiek aangeduid. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, zodat bij beëindiging van een bedrijf van categorie 3.1 of 3.2 de maximale milieucategorie gewijzigd kan worden naar 2. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden getoetst of deze haalbaar zijn in relatie tot omliggende bedrijvigheid. Om die reden is het realiseren van woningen binnen de indicatieve afstanden die gelden tot bedrijven in de bestemming 'Bedrijventerrein' niet rechtstreeks mogelijk. De betreffende gronden zijn binnen de bestemming 'Gemengd - 2' aangeduid als 'wonen uitgesloten'. Nieuwbouw van woningen is slechts toegestaan via wijzigingsbevoegdheid, waarbij enerzijds getoetst moet worden of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen en anderzijds of omliggende bedrijven niet onevenredig in hun functioneren worden beperkt.

52

Overstad

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische planopzet

Algemeen

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van gronden en gebouwen op Overstad. Het bestemmingsplan moet de mogelijkheid van herontwikkeling bieden, maar ook het beheer van de bestaande situatie regelen. Het plan heeft daarom een globaal karakter, waarmee voldoende flexibiliteit voor herontwikkeling aanwezig is.

6.2

De regels

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding aangegeven bestemmingen. Deze zijn opgesteld op basis van de Wet ruimtelijke ordening. De planregels geven aan waarvoor gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden. Bij de opzet van de planregels is getracht het aantal regels zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen, wat werkelijk noodzakelijk is. Het kan in een concrete situatie voorkomen dat afwijking van de gestelde normen gewenst is. Hiertoe zijn flexibiliteitsregels opgenomen: afwijkingsregels; wijzigingsregels. In het bestemmingsplan is de bevoegdheid opgenomen om af te wijken van bepaalde normen. De uitvoering ervan berust bij het bevoegd gezag. Deze flexibiliteitbepaling maakt afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond gegeven bestemming gehandhaafd moet blijven. De bij dit plan behorende planregels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008), onderverdeeld in 4 hoofdstukken, te weten: Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Ovegangs- en slotregels. In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt bepaald op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Daarbij worden per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. In hoofdstuk 3 is een aantal algemene regels opgenomen. Behalve een antidubbeltelregel zijn algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze zijn om geringe afwijkingen o.a. van de in het plan opgenomen maten en grenzen mogelijk te maken. In hoofdstuk 4 is omschreven welke gebouwen en gebruik vallen onder het overgangsrecht en bevat tot slot de citeertitel van het plan. Ook de in hoofdstuk 2 opgenomen bestemmingen worden conform de SVBP 2008 steeds op een standaard wijze opgebouwd. De in dit bestemmingsplan opgenomen bestemmingen bestaan uit de volgende onderdelen: Bestemmingsomschrijving; Bouwregels; Nadere eisen; Specifieke gebruiksregels; Afwijken van de gebruiksregels.

Overstad

53

In de bestemmingsomschrijving wordt aangegeven voor welke doeleinden de gronden en bebouwing mogen worden gebruikt. In de bouwregels wordt vervolgens aangegeven binnen welke begrenzingen de bebouwing mag worden opgericht op de betreffende gronden. Via de nadere eisen-procedure kunnen burgemeester en wethouders in specifieke gevallen een aanvrager van een omgevingsvergunning verzoeken zijn bouwplan iets aan te passen ten behoeve van bijvoorbeeld de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden, verkeersveiligheid, sociale veiligheid, brandveiligheid. In de specifieke gebruiksregels worden nadere bepalingen gegeven over het gebruik van gronden, die al mogelijk worden gemaakt in de bestemmingsomschrijving, zoals bepalingen voor een beroep of bedrijf aan huis. Verder zijn hierin ook expliciet bepaalde vormen van gebruik als strijdig gebruik benoemd. De mogelijkheden om van de bestemde gebruiksmogelijkheden af te wijken zijn onder het lid 'afwijken van de gebruiksregels' opgenomen.

6.3

Nadere toelichting op de bestemmingen

6.3.1

Bedrijventerrein

De bestemming Bedrijventerrein is gelegd op die delen van het plangebied waar nu reeds bedrijven zijn gevestigd. In het algemeen zijn bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 toegestaan. Deze bedrijven zijn genoemd in een bij de regels behorende bijlage: Bijlage bij de regels. Een en ander is in overeenstemming met het huidige karakter van de gevestigde bedrijvigheid en correspondeert met de afstand tot de omliggende hindergevoelige (toekomstige) functies zoals wonen. Op die percelen, waar nu reeds een bedrijf in een hogere milieucategorie is gevestigd, is dit via een aanduiding op de verbeelding specifiek geregeld. Het betreft een bedrijf in milieucategorie 3.1 en enkele in milieucategorie 3.2. In de regels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om deze aanduidingen van de verbeelding te verwijderen, als het betreffende gebruik langer dan een jaar is beëindigd. Ook andere afwijkende functie zijn aangeduid. Hierbij gaat het om het aan de Pettemerstraat gesitueerde tankstation met lpg-verkoop, het snookercentrum (= horeca categorie 2) aan de Zijperstraat en de buitenopslag aan de Koedijkerstraat bij Maasdam en Dekker. Detailhandel in volumineuze artikelen is in de eerste bouwlaag (= begane grond) toegestaan en ter plaatse van een specifieke aanduiding ook in de hogere bouwlagen. Vanuit het tankstation zijn in verband met de lpg-verkoop twee veiligheidscontouren aangeduid. Deze contouren (veiligheidszone - lpg) hebben vanuit het vulpunt lpg een straal van 45 meter respectievelijk vanuit de afleverzuil een contour van 15 meter. Binnen deze zones mag geen nieuwbouw van (beperkt) kwetsbare objecten plaatsvinden. Wat de bouwregels betreft is aangesloten op de bestaande situatie. De maximale bouwen goothoogtes zijn aangegeven op de verbeelding en lopen uiteen van 12 tot 15 meter.

6.3.2

Centrum -1

De bestemming Centrum - 1 is gelegd op het noordelijke deel van de bestaande bebouwing op de het zogenaamde Ringersterrein, grenzend aan de Noorderstraat, Huiswaarderplein, Oosterweezenstraat en Kwakelkade. In deze bestemming zijn woningen (inclusief aan huis verbonden beroep/bedrijf), detailhandel (in de eerste en tweede bouwlaag), kantoren, maatschappelijk voorzieningen, dienstverlening en voorzieningen op het gebied van recreatie, sport, cultuur en ontspanning mogelijk. De maximaal toegestane bouwhoogtes zijn 15 meter (hoek Huiswaarderplein/Oosterweezenstraat), 20 meter ('middengebied') en 25 meter (hoek Noorderstraat/Noorderkade en hoek Kwakelkade/Noorderkade).

54

Overstad

6.3.3

Centrum - 2

De bestemming Centrum - 2 is gelegd op het zuidelijke deel van de bestaande bebouwing op de het zogenaamde Ringersterrein, grenzend aan de Noorderkade en Kwakelkade. In deze bestemming zijn woningen (inclusief aan huis verbonden beroep/bedrijf), detailhandel, kantoren, maatschappelijk voorzieningen, dienstverlening en voorzieningen op het gebied van recreatie, sport, cultuur en ontspanning en horeca van categorie 2 tot en met 4 mogelijk. De maximaal toegestane bouwhoogtes zijn 8 meter (klein deel van Noorderkade) respectievelijk 25 meter ('middengebied') en 35 meter (Noorderkade).

6.3.4

Gemengd - 1

Deze bestemming is samen met de bestemming Gemengd - 2 gelegd op de bebouwde en te bebouwen gronden waarop niet de bestemming Centrum of Bedrijventerrein van toepassing is. Binnen deze bestemming zijn opslag- en groothandelsbedrijven (met inbegrip van daarbij behorende toonzalen), detailhandel in volumineuze artikelen, kantoren (tot een bedrijfsvloeroppervlakte van 750 m2), maatschappelijke voorzieningen en voorzieningen voor cultuur en ontspanning mogelijk. Detailhandel in volumineuze artikelen is in de eerste bouwlaag (= begane grond) toegestaan en ter plaatse van een specifieke aanduiding ook in de hogere bouwlagen. De locatie voor de kansspelautomatenhal op de hoek Pettemerstraat/Noorderkade is eveneens via een specifieke aanduiding opgenomen. Horeca in de categorieën 2 tot en met 4 (in de begripsbepalingen nader gedefinieerd) is mogelijk via een afwijkingsbevoegdheid. Het bestemmingsplan kan worden gewijzigd ten behoeve van de bouw van woningen. De op de verbeelding aangegeven maximale bouwhoogtes variëren van 12 tot 35 meter.

6.3.5

Gemengd - 2

Deze bestemming is gelegd op het de meest noordwestelijke bouwblok in het plangebied alsmede in het midden ervan. Toegestaan binnen deze bestemming zijn woningen (inclusief aan huis verbonden beroep/bedrijf), bedrijven, maatschappelijke voorzieningen, voorzieningen voor cultuur en ontspanning en voor sport en recreatie, volumineuze detailhandel, dienstverlening, hotel en kantoren (tot een bedrijfsvloeroppervlakte van 750 m2). Detailhandel in volumineuze artikelen is in de eerste bouwlaag (= begane grond) toegestaan en ter plaatse van een specifieke aanduiding ook in de hogere bouwlagen. Evenementen zijn toegestaan binnen het bestemmingsvlak begrensd door de Pettemerstraat, Noorderkade en Zijperstraat. Dit is met de aanduiding 'evenemententerrein 1' aangegeven. De maximale bouwhoogte (aangeduid op de verbeelding) bedraagt 15 en 20 meter.

6.3.6

Verkeer

Deze bestemming is gelegd op de ontsluitingswegen binnen het plangebied. Binnen deze bestemming is de aanleg van onder meer straten, en fietsen voetpaden mogelijk alsmede alle daarbij behorende voorzieningen voor de verkeersfunctie. Evenementen categorie 1 zijn overal toegestaan. De bestaande kiosk op het Huiswaarderplein is opgenomen binnen een specifieke aanduiding.

Overstad

55

6.3.7

Verkeer - Railverkeer

De bestemming Verkeer - Railverkeer is gelegd op de spoorlijn, die in het noorden van het plangebied is gelegen. Binnen de bestemming is de aanleg mogelijk van voorzieningen voor het railverkeer.

6.3.8

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming is gelegd op de gronden met een verkeersfunctie die meer op verblijf dan op ontsluiting is gericht. Het binnen het plangebied opgenomen gedeelte van de Noorderkade. Voorzieningen voor verkeer en verblijf zijn hier mogelijk. Over deze bestemming is de aanduiding 'evenemententerrein 2' gelegd die evenementen ter plaatse mogelijk maakt.

6.3.9

Water

Binnen deze bestemming zijn het Noordhollands kanaal en de Hoornsevaart opgenomen alsmede de watergangen in het noorden van het plangebied langs de spoorlijn. Deze bestemming maakt onder meer het gebruik voor waterberging en -afvoer mogelijk alsmede scheepvaart en de bijbehorendevoorzieningen, waaronder bruggen. Ten behoeve van bestaande woonboten is op de verbeelding een zone met de aanduiding 'woonschepenligplaats' opgenomen. Het gedeelte ten zuiden van de Tesselsebrug is ook opgenomen binnen de aanduiding 'evenemententerrein 2', waarmee evenementen ter plaatse mogelijk zijn.

6.3.10 Leiding -Riool De in het gebied aanwezige rioolpersleiding is opgenomen binnen de (dubbel)bestemming 'Leiding - Riool'. Ter bescherming van de leiding is voor bepaalde werken en werkzaamheden een omgevingsvergunningplicht opgenomen.

6.3.11 Waarde - Archeologie 1 De archeologische waarden die in het plangebied aanwezig zijn, worden beschermd met de (dubbel)bestemming Waarde - Archeologie 1. Het betreft de Kwakelkade. Aan deze bestemming is de verplichting gelegd tot het overleggen van een archeologisch rapport in geval van bouwen dieper dan 20 centimeter en met een grotere oppervlakte dan 25 m2. Voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en van werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist, eveneens indien het een grotere diepte dan 20 centimeter betreft en een oppervlakte groter dan 25 m2.

6.3.12 Waterstaat- Waterkering De waterkering langs het Noordhollans kanaal en de Hoornsevaart zijn opgenomen binnen de (dubbel)bestemming Waterstaat - Waterkering.

56

Overstad

Hoofdstuk 7 7.1

Uitvoerbaarheid

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerp van het bestemmingsplan 'Overstad' is onderwerp van participatie. In dat kader is het bestemmingsplan op 4 juni 2012 verzonden aan diverse instanties en partijen. Er zijn reacties ontvangen van: Gasunie West Vereniging De Hollandsche Molen Winkeliersvereniging Binnenstad Alkmaar Vereniging van eigenaren Centrum Alkmaar Veiligheidsregio Noord-Holland Noord Daarnaast is het voorontwerpbestemmingsplan voor eenieder ter inzage gelegd. Gedurende de inspraakperiode is door 6 insprekers een reactie ingediend. De reacties zijn samengevat en beantwoord in het 'Eindverslag participatie en overleg bestemmingsplan Overstad', dat als bijlage is opgenomen. In het eindverslag is aangegeven welke aanpassingen in het bestemmingsplan zijn gedaan naar aanleiding van de participatie.

7.2

Overleg art. 3.1.1. Bro

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan 'Overstad' onder toegezonden aan diverse overleginstanties. Er zijn vooroverlegreacties ontvangen van: Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier Provincie Noord-Holland De vooroverlegreacties zijn samengevat en beantwoord in het Eindverslag participatie en overleg bestemmingsplan Overstad, dat als bijlage is opgenomen.

7.3

Advies Regionale Adviescommissie Detailhandel

7.3.1

Advies bestemmingsplan 'Overstad'

De Regionale Adviescommissie Detailhandel Noord-Holland Noord (RAC NHN) heeft op 1 oktober 2012 haar advies uitgebracht over het bestemmingsplan 'Overstad'. De RAC geeft aan dat Overstad een winkelgebied van (boven)regionaal belang is dat, overeenkomstig de Detailhandelsvisie Regio Alkmaar, ook de status van concentratiegebied voor perifere detailhandel (in het bijzonder de woninginrichtingbranche) krijgt. De ambitie bij de herstructurering van het (voormalige) bedrijventerrein Huiswaard tot het stedelijke centrumgebied Overstad is groot. In het gebied zijn voldoende ruimtelijke mogelijkheden om het gebied uit te laten groeien tot het themacentrum wonen voor Noord-Holland Noord. Door de unieke combinatie van Overstad en binnenstad en de beoogde kwaliteitsverbetering van Overstad heeft het gebied ook steeds meer een bovenregionale functie. Concreet heeft de RAC geadviseerd om: het begrip 'perifere detailhandel' te vervangen door het begrip 'detailhandel in volumineuze artikelen'; een minimum oppervlakte op te nemen voor detailhandel in volumineuze artikelen van bijvoorbeeld 300 of 500 m2 wvo; het plan Luxury World, voor het winkelen op de verdieping in het bouwblok tussen de De Jagerstraat en de Pettemerstraat, mogelijk te maken aangezien het goed past in het streven naar concentratie van de winkelfunctie in de nabijheid van het kerngebied en het plan naar verwachting een grote impuls zal geven aan de ontwikkeling van Overstad tot themacentrum wonen en de beoogde bovenregionale of zelfs landelijke uitstraling van het gebied; een winkelfunctie op de tweede bouwlaag van het pand Koedijkerstraat 9 toe te staan; het totaal te realiseren winkelvloeroppervlak aan volumineuze detailhandel op Overstad aan een maximum te binden. De RAC NHN is van mening dat investeren in bestaande winkelgebieden in het algemeen van belang is voor de toekomstbestendigheid van de winkelstructuur en dat het bestemmingsplan

Overstad

57

'Overstad' in dit opzicht het provinciale en regionale beleid ondersteunt. De reactie van de RAC is uitgebreid samengevat in het 'Eindverslag participatie en overleg bestemmingsplan Overstad', dat als bijlage is opgenomen.

7.3.2

Advies bestemmingsplan 'Ringers Overstad'

De Regionale Adviescommissie Detailhandel Noord-Holland Noord (RAC NHN) heeft op 14 mei 2012 geadviseerd over het voorontwerpbestemmingsplan 'Ringers Overstad'. De RAC heeft aangegeven dat het plan voor de herontwikkeling van de Ringerslocatie in lijn is met het provinciale en regionale detailhandelsbeleid en spreekt haar waardering uit voor het feit dat de samenhang met de binnenstad van Alkmaar een grote rol heeft gespeeld in de planvorming. Onderdeel van de plannen voor de Ringerslocatie is dat een deel van de winkelruimte kan worden ingevuld met winkels kleiner dan 1.000 m2. Hoewel de herontwikkeling van de Ringerslocatie in voorliggend bestemmingsplan niet mogelijk wordt gemaakt, is in de bestemming 'Centrum - 2' (die is opgenomen voor de Noorder Arcade) toegestaan dat een deel van de winkels binnen deze bestemming kleiner is dan 1.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak. Het toevoegen van kleinere winkelunits kan het winkelcentrum zowel in functioneel als in ruimtelijk opzicht versterken.

7.4

Vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan 'Overstad' heeft ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 6 december 2012 gedurende een periode van zes weken ter visie gelegen, waarbij aan eenieder de mogelijkheid is geboden om een zienswijze in te dienen. Gedurende de periode van tervisielegging zijn 12 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de 'Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Overstad', die onderdeel is van het besluit tot vaststelling. In de nota is aangegeven welke aanpassingen in het bestemmingsplan zijn gedaan.

7.5

Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggende bestemmingsplan heeft deels een ontwikkelingsgericht en deels een conserverend karakter. De ontwikkelingen zijn financieel gedekt door grondverkoop van de gemeente of door sluiting van een anterieure overeenkomst. Een exploitatieplan is om deze reden niet nodig. Daarmee heeft het bestemmingsplan geen verdere financiële gevolgen voor de gemeente en is het bestemmingsplan is in dit opzicht dan ook uitvoerbaar.

58

Overstad

Inhoudsopgave Toelichting

Recommend Documents