2
Inhoudsopgave pagina hoofdstuk 1 Inleiding hoofdstuk 2 programmatische stand van zaken hoofdstuk 3 stand van zaken openbare Ruimte hoofdstuk 4 stand van zaken deelplannen hoofdstuk 5 samenvattend totaalbeeld
4 10 16 30 65
Bijlagen: • Watergebruiksplan piushaven actualisatie 16-10-2013 met bijlage: - advies planteam openbare Ruimte
In de stedenbouwkundige visie actualisatie 2013 wordt, net als in vorige versies, onderscheid gemaakt in de volgende categorieën plannen: • plannen in stadium van stedenbouwkundige visie (planvorming op middellange en lange termijn, nog zonder contractpartners) • plannen in ontwerpfase (na ondertekening raamovereenkomst) • plannen in procedure • plannen in verkoop • plannen in uitvoering • plannen die gerealiserd zijn Met het voortschrijden van de tijd en de realisatie van de deelplannen wordt de stedenbouwkundige visie in steeds grotere mate een fotoboek van gerealiseerde projecten.
3
Hoofdstuk 1 INLEIDING voor u ligt de stedenbouwkundige visie gebiedsontwikkeling piushaven, actualisatie 2013. het is de vierde uitgave in de tweejaarlijkse reeks. Bij de eerste stedenbouwkundige visie is begin 2008 door de gemeenteraad besloten om het regiedocument te vervangen door een stedenlanglopende binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. daarbij is de afspraak gemaakt dat de stedenbouwkundige visie tweejaarlijks wordt geactualiseerd. In de periode 2006 – 2007 hebben we vooral gezocht naar een manier om voortdurende dialoog goed af te stemmen met gewenste stedelijke doelen. Tussen 2007 en 2011 is gewerkt aan de concretisering van deelplannen en het maken van een passend bestemmingsplan voor het gehele gebied. Tijdens deze periode is ook de noodzaak ontstaan tot verdunning van het woningbouwprogramma: minder appartementen en meer grondgebonden woningen. Bovendien zijn de ontwikkelende partijen overtuigd geraakt van het nut van meer samenwerking om de ambities in dit gebied waar te maken en de betekenis van de gebiedontwikkeling piushaven voor de stad duidelijk te stellen. *werktitel soFa: state of art, werd later stedenbouwkundige visie.
4
de periode 2009 – 2011 stond in het teken van samenhang en samenwerking. deze houding van de marktpartijen en de gemeente heeft zich tot op ervoor gezorgd dat nu tal van projecten daadwerkelijk gerealiseerd zijn / worden. de bouwkranen staan in de piushaven en door de sociaal-culturele programmering Levend podium komt het gebied rondom de havenkom ook meer tot leven. de ingeslagen weg is niet alleen een bewijs van goede samenwerking maar ook van geloof en volharding die angst en twijfel in moeilijke tijden heeft weten te overwinnen. voorwaar geen evidente bezigheid.
deze vierde editie van de stedenbouwkundige visie, actualisatie 2013, richt zich vooral op het inpassen van nieuwe ontwikkelingen in de openbare ruimte en stand van zaken van de verdere concretisering van de deelplannen. op hoofdlijnen zijn er geen grote verschuivingen of gewijzigde inzichten in de visie, met inachtneming van de programmatische verdunning die werkelijkheid blijkt te worden. Feitelijk levert de voorliggende stedenbouwkundige visie 2013 in de lijn van de voorgaande editie (2011) opnieuw het bewijs dat de begin 2008 gekozen aanpak goed werkt: de denkruimte (het web) leidt tot een kader waarbinnen de deelplannen in onderlinge samenhang én in samenhang met de stad tot uitwerking en realisatie kunnen komen.
5
Ontwikkelingsvisie Piushaven 2002 deze visie formuleert de basisuitgangspunten voor de ontwikkelingen in het plangebied. Ingezet wordt op een omslag naar een gevarieerd en levendig centrumstedelijk woonmilieu, dat door de aanwezigheid van water uniek en onderscheidend is ten opzichte van andere stadsdelen. de ontwikkelingsvisie piushaven is op 18 februari 2002 door de gemeenteraad vastgesteld
Stedenbouwkundige visie 2007 Ter vervanging van een eerder opgesteld Regiedocument is op 7 april 2008 door de gemeenteraad van Tilburg de stedenbouwkundige visie piushaven vastgesteld. de stedenbouwkundige visie houdt rekening met de lange ontwikkelingstijd van het piushavengebied. de ruimtelijke kaders en het procesmatige karakter van het project zijn in dit document op elkaar basis van nieuwe feiten, ontwerpervaringen en inzicht in planningsrisico’s. een dergelijke dynamische benadering van de stedenbouwkundige opgave past in de afspraak om de concretisering van de plannen te begeleiden vanuit een organisatiestructuur die bestaat uit het projectbureau piushaven, het Kwaliteitsteam en de Regiegroep, waarin ondermeer de bewoners en marktpartijen vertegenwoordigd zijn. In 2007 was het structuurbeeld vooral gericht op het positioneren van de deellocaties ten opzichte van elkaar en ten opzichte van de omringende stad. het structuurbeeld moest houvast geven bij de uitwerking van de deellocaties en toelaten dat nieuwe ontwerpinzichten zich met het gebied zouden verbinden.
6
Structuurbeeld Piushaven 2009 In 2009 geeft de visie een structuurbeeld als voorzet voor een beheerbestemmingsplan met wijzigingsbevoegdheden. daarmee wordt aan de gebiedsontwikkeling een juridisch kader gegeven dat toelaat duidelijk te maken waar we naar toe willen, zonder inspraak uit te sluiten op het movormelijke beslissingen die teveel vooruitlopen op marktcondities.
Bestemmingsplan 2010 In 2010 is op grond van de visie het bestemmingsplan opgemaakt en in 2011 in werking getreden. Stedenbouwkundige visie 2011. In 2011 ligt de focus van de visie op de planvorming van deelgebieden, het zoeken naar marktconforme programma´s en architecturale oplossingen die naar de huidige inzichten afzetbaar en gewenst zijn, zonder de prohalen.
7
sTedenBouWKundIge vIsIe geBIedsonTWIKKeLIng pIushaven aCTuaLIsaTIe 2013 In de stedenbouwkundige visie, actualisatie 2013 wordt de focus gelegd op het inpassen van nieuwe ontwikkelingen in de openbare ruimte en wordt verslag gedaan van de stand van zaken van de deelplannen. deelplannen komen tot ontwikkeling binnen de kaders van het beheerbestemmingsplan en de wijzigingbevoegdheden die er in zijn opgenomen. In dat bestemmingsplan is geregeld hoe we omgaan met de programmatische uitgangspunten, de actuele condities en de inspraak. In alle gevallen gaat een deelplan slechts in procedure na goedkeuring van advies van het planteam dat is samengesteld uit betrokkenen. In de periode 2011 – 2013 is er niet alleen gebouwd en opgeleverd. er zijn nieuwe bewoners en ondernemers in het gebied gekomen. door toedoen van ‘piushaven Levend podium’, de sociaal – culturele programmering in het gebied, zijn tal van evenementen georganiseerd die de piushaven zeer succesvol als bijzonder binnenstedelijk woongebied in onze stad bekendheid hebben gegeven. dit heeft voor het gebied geleid tot: - een toename van activiteiten en initiatieven; - de wens en de mogelijkheid om bepaalde evenementen te professionaliseren; - een groeiende interesse van ondernemers om zich in het gebied te vestigen; - nieuwe wensen en inzichten met betrekking tot het gebruik en de kwaliteit van de openbare ruimte zowel wat betreft het water als de kades van de havenkom en het oeverpark.
de combinatie van de gestage voortgang van bouwactiviteiten in de deelgebieden en de groeiende belangstelling voor het gebruik van de openbare ruimte rondom het water en de pocketparks (de parkjes in de deelplannen) ondersteunen de ambities om piushaven binnen deze stedenbouwkundige actualisatie duidelijker te promoten en te positioneren als bijzonder woongebied in het binnenstedelijk veld. piushaven onderscheidt zich ten opzichte van de binnenstad en spoorzone door een veelzijdig recreatief karakter van de openbare ruimte. het water, het oeverpark, de bruggen, het in elkaar schuiven van natuur en stad, en de inbedding van de deelplannen in de bestaande woonbuurten vormen samen een uniek ruimtelijk kader voor de dialoog en dynamiek tussen de buurten en de stad. het gebied straalt in gewone doen een zekere rust uit die afgestemd is op het wonen, maar leent zich uitstekend voor allerhande evenementen op en rondom het water met een aantrekkingskracht op stedelijk niveau. de programmering van ‘piushaven Levend podium’ heeft bovendien aangetoond dat de openbare ruimte een aantrekkelijk milieu is voor allerlei gradaties van stedelijk gebruik en sfeer. het gaat van rustig zitten op een terras aan het water, wandelen, joggen, luieren op het stadsstrand, tot een strijden, schaatsen, een drakenbootfestival, het lichtjesfeest en de blijde intocht van sinterklaas. de sfeer varieert van ingetogen tot uitbundig en van individueel gebruik tot het aanspreken van de stedelijke massa. piushaven heeft in de afgelopen 2 jaar een kwaliteit laat zien die én een toegevoegde waarde geeft aan het wonen én een toegevoegde waarde geeft aan de binnenstad. precies die combinatie geeft het gebied een uniek aansturing en samenwerking.
om deze ontwikkelingen samen te bundelen in de actualisatie van de visie op de openbare ruimte zijn in 2013 door het projectbureau en het Kwaliteitsteam de volgende initiatieven genomen: - de actualisatie van het watergebruiksplan uit 2002; - het formuleren van de ontwerpopgave voor de inrichting van havenpark zuid, en het integreren van nieuwe gebruikswensen voor het gehele havenpark; - opstart en realisatie van de eerste fase van het lichtplan
8
9
Waarden die van toepassing zijn op de economische ambitie van het gebied:
Deelgebieden Piushaven
Hoofdstuk 2 PROGRAMMATISCHE STAND VAN ZAKEN In juni 2010 is onder leiding van de marktpartijen in afstemming met het kwaliteitsteam en het projectbureau een programmatische visie gemaakt onder de titel: piushaven, stedelijke veelzijdigheid aan het water. dit document is nog steeds richtinggevend voor de programmatische diversiteit van gebiedsontwikkeling piushaven. In de stedenbouwkundige visie 2011 is de uitgebreidere tekst opgenomen. de belangrijkste programmatische ambities zijn: andere binnenstedelijke ontwikkelgebieden. - het optimaal benutten van zowel de stedelijke als natuurlijke kwaliteiten - het aantrekken van nieuwe bewoners die het samengaan van wonen, werken, cultuur en recreatie omarmen. In deze programmatische visie richt het economisch programma zich op: - het behoud van de authenticiteit en het industriële karakter van de haven; - het behoud van karakteristieke panden in combinatie met hedendaagse en contrastrijke architectuur - hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte, stimulering van de stedelijke belangstelling door o.m. het Levend podium en versterken van de relaties met het buitengebied, om een aantrekkingskracht uit te oefenen op bedrijvigheid en unieke concepten.
10
piushaven bestaat straks uit vijf deelgebieden die elk hun eigen karakteristiek kennen. de verschillende woonmilieus en programma’s beconcurreren elkaar niet maar zorgen in hun samenspel juist voor een versterking van de identiteit van piushaven. alle typen stedelijke bewoners, van jongeren en jonge gezinnen tot ouderen en ook werkgevers, vinden in piushaven hun thuishaven. door de kleur en het karakter van elk deelgebied te onderkennen, wordt het ook mogelijk de bestaande buurten bij het vernieuwde stadsdeel te betrekken. piushaven brengt de buurt naar de stad, maar ook de stad naar de buurt.
Het karakter van de deelgebieden: een dynamische stedelijkheid, waarin diverse ont¬moetingsplaatsen (horeca en werken) een plek krijgen. de havenkom krijgt een eigenzinnige identiteit en sfeer die aansluiten bij het Centrum Zuid met haar onderwijsinstellingen, stedelijke voorzieningen en pleinen. ook kent het gebied via het piusplein een aansluiting op het stadscentrum en het kernwinkelgebied. heuvel, Centrum Zuid en havenkom vormen straks een stedelijke driehoek met duidelijk onderscheiden en elkaar aanvul¬lende bronpunten die de beleving van de binnenstad verruimen en versterken. Residentiële havenbuurt. dit deelgebied combineert de nabijheid van de stad met de ruimtelijke ervaring van een park en het water voor de deur. een gezinsvriendelijke havenbuurt, waar mensen elkaar kennen en opzoeken voor gezamenlijke activiteiten. statig wonen aan het havenpark en een sterke buurt¬traditie. afronding van armhoef, dat daarmee aan het water komt te lig¬gen. Wonen aan het water en recreatieve voorzie¬ningen. Kanaalkwartier heeft een directe relatie met het buitengebied Moerenburg, dat de entree vormt tot het groene Woud.
11
Programmatische identiteit van deelgebieden het piushaven gebied heeft/krijgt een aantal ankerpunten. het betreft fysieke en/of programmatische ingrepen die essentieel zijn voor een helder van piushaven de volgende ankerpunten tegen: Noordoever: • een levendige noordkade met horeca; • de nieuwe brug ‘den ophef’ van John Körmeling. • pocketpark in deelplan havenmeester • gezondheidscentrum prinsenhoeven • speelplek de holle Boom en centraal “plein” aan het water (in deelgegebied de Werf) • het Bonbonnetje (voormalig directiegebouw gemeentewerf in deelgebied de Werf) Zuidoever: • pontje/oversteek tussen deelgebieden de Werf en Kanaalkwartier • pocketpark in deelplan Lourdesplein • herontwikkeling van het voormalige projectbureau tot B&B • pocketplein met commerciële invulling bij Fabriekskwartier noord • aaBe-fabriek • passanten-& museumhaven
12
Locaties met meer gebiedsgerichte aanpak 1. Jeruzalem – Kanaalzicht. de voorheen gescheiden aanpak in Jeruzalem – Kanaalzicht is in de periode 2007 – 2009 opgeheven en heeft geleid tot een integraal plan voor nieuw Jeruzalem, een samenwerking van beide ontwikkelaars Triborgh en Tiwos. 2. Fabriekskwartier Noord / Lourdesplein. In samenwerking met partijen die positie hebben is in 2010 een stedenbouwkundige visie voor dit gebied ontwikkeld. partijen hebben gezocht naar meerwaarde die op individuele basis niet haalbaar is en heeft geleid tot een duidelijker beeld omtrent de identiteit en de positionering van deze centraal in de piushaven gelegen locaties. desplein en de locatie Fabriekskwartier noord naar de verdere toekomst te verschuiven. 3. AaBe-complex en de zuidstrook. In 2011 is opnieuw een start gemaakt met de planvorming voor de herontwikkeling van de aaBe fabriek tot woonboulevard met buurtwinkelcentrum. ook hier is meer besef gekomen dat de aaBe fabriek een belangrijke positie inneemt in het gebied tussen Ringbaan Zuid en de havendijk. de ontwerpbenadering haakt enerzijds in op de resultaten van Fabriekskwartier noord en betrekt de kwaliteit van de openbare ruimte aan de zuidzijde in het ontwerp. dit laatste is meteen ook een uitnodigend gebaar naar de gevestigde ondernemers aan de Ringbaan Zuid om de ruimtelijke samenhang en de kwaliteit van de openbare ruimte in de toekomst integraal te verbeteren. het is verheugend dat de daadwerkelijke start van de renovatie den. een belangrijke mijlpaal.
13
Ontwikkelingsgebieden volgens raamovereenkomst de volgende locaties zijn initieel onderdeel van de ontwikkelingsvisie en de raamovereenkomst (dec.2005): 1 Cementbouw 2 havenmeester 3 galjoenstraat noord 4 spinaker (eerder genoemd dienstencentrale) 5 de Werf 6 Kanaalzicht (in samenhang met Jeruzalem, dat buiten de raamovereen komst valt) 7 Lourdesplein 8 Fabriekskwartier noord 9 Wolstad
particuliere initiatieven tot 2013 vanaf 2007 tot op heden kunnen een aantal (ook kleinere particuliere) initiatieven worden toegevoegd aan de lijst van deelprojecten. 11. Koopvaardijstraat deel a (geen actie) 12. vehorn – de admiraal: gerealiseerd 13. orion, restaurant 14. galjoenstraat no – docT (plan teruggetrokken) 15. Triborgh (doevedans) 16. plato/amarant, hoek st. Josephstraat- prinsenhoeven: gerealiseerd 17. gezondheidscentrum: gerealiseerd 18. uitbreiding sligro: gerealiseerd 19. piushaven 20-21 20. Jeruzalem (Tiwos) fase 1 sart dec. 2013 21. Ijzergieterij/ voormalig Jumbopand: in ontwikkeling 22. voormalig projectbureau, B&B: in realisatie
14
Programma crisis duidelijk geworden dat het oorspronkelijk voorziene woningprogramma (conform regiedocument en raamovereenkomst) niet langer wenselijk en haalbaar is. Crosso modo is de verwachting dat het totale woningbouwprogramma van circa 2000 woningen zal afnemen tot circa 1500 woningen met méér grondgebonden woningen en minder appartementen in de verschillende deelplannen.
daarnaast stellen we vast dat het ook in lastiger tijden lukt om nieuwe deelplannen op te starten en dat partners vertrouwen houden in de kracht van de gebiedsontwikkeling: - voor de locatie Cementbouw heeft Bouwfonds de raamovereenkomst getekend. er is een eerste stedenbouwkundig plan voorgelegd aan het Kwaliteitsteam en begin 2014 gaat een planteam van start.
Bovendien hebben verschillende deelplannen in de afgelopen periode 2011 en een stagnerende afzetmarkt. om die reden zijn enkele deelplannen qua ambities, programma en fasering bijgesteld of van de markt gehaald. ontwikkelaars hebben in deze periode ook gezocht naar manieren om hun woonproducten beter af te stemmen op de wensen van de consument. - 1e fase nieuw Jeruzalem / Kanaalzicht, de Waterkant: de planmatige aanpak is mede op basis van smart agent consumentenanalyse bijgesteld in de richting van klantgericht bouwen. het plan de Waterkant is sinds oktober 2013 in verkoop. - Lourdesplein: verkoop stagneert. de ambities omtrent soliT (appartementengebouw) worden bijgesteld. de woningstrook aan Ringbaan oost krijgt een nieuwe programmatische invulling. - galjoenstraat noord, dokT: zich terugtrok. de omstandigheden voor de planontwikkeling zijn enerzijds problematischer geworden maar hebben anderzijds een denken op gang gebracht over een gewijzigde benadering. daarbij wordt de consument meer centraal gesteld en wordt meer gedacht in kleine stappen en faseringsmogelijkheden om ontwikkelrisico´s beter te beheersen. planning en natuurlijke groei komen dichter bij elkaar en het belang van placemaking wordt steeds meer ingezien. .
15
Hoofdstuk 3 - STAND VAN ZAKEN OPENBARE RUIMTE Baggermanlaan en brug Den Ophef. In 2007 is de visie voor het havenpark vastgesteld. de visie is met de verdere uitwerking van het do noordoever afgestemd op de aangrenzende deellocaties: de locatie Rijkswaterstaat, de Werf, de spinaker en havenmeester. de belangrijkste aanpassingen ten opzichte van de visie zijn: - het toevoegen van de locatie Rijkswaterstaat aan het oeverpark; Werf; - het oprekken van het gedeelte parkerf richting havenmeester door krom ming van de buurtontsluitingsweg havendijk noord; - opdeling van de locatie spinaker zodat de galjoenstraat doorloopt en aan sluit bij het oeverpark. - meer continuïteit en ecologische kwaliteit van de oever.
16
In 2009 is het do voor de noordoever vastgesteld. daarna zijn de ontwerpinzichten, materiaal- en productkeuzes verwerkt in een handboek openbare ruimte en beeldkwaliteitsplan (BKp) voor het hele havenpark. In de periode 2011 – 2013 zijn delen van het noordelijk oeverpark gerealiseerd dit geldt ook voor de noord-zuid route die het Leypark, via de Wethouder Baggermanlaan, de brug den ophef van John Körmeling met het pocketpark van de havenmeester verbindt. enkel de verdere verbinding naar het buurtparkje en de brede school bij de hoogvensestraat via de locatie galjoenstraat noord moet dan nog gerealiseerd worden om het achterliggende woongebied hoogvenne ‘kind- en buurtvriendelijk’ te verbinden met piushaven en het Leypark.
17
18
Ontwikkelingen in de openbare ruimte. de uitwerking van de noordoever heeft voorrang gekregen op de zuidoever wegens de voortgang in de uitvoering van die deelplannen. aan de zuidzijde lag de focus in de afgelopen periode op de uitwerking van de deelplannen nieuw Jeruzalem en Lourdesplein en hebben we ons in de stedenbouwkundige update van 2011 beperkt tot een globaal idee voor de uitwerking van de zuidoever, zonder daar een do opgave aan te verbinden. In de periode 2011 – 2013 is parallel aan de deelplanontwikkelingen het gebruik van de openbare ruimte door de activiteiten van piushaven Levend podium en de komst van nieuwe bewoners en ondernemers aanzienlijk toegenomen. dit heeft geleid tot nieuwe wensen inzake gebruik en ruimtelijke kwaliteit. uit diverse overleggen met bewoners, planteams, stichting thuishaven, ondernemers en ontwikkelaars zijn in de afgelopen periode de volgende vragen naar voren gekomen: - een goede inrichting van het vendelierspark; - behoud van het zicht op het water; - verbetering van beleving van het water - meer aandacht voor de beeldkwaliteit van de museumhaven; - informatieborden over historische schepen en havengeschiedenis geïntegreerd in het oeverpark; - bergingen voor de woonboten geïntegreerd in het oeverpark; - versterking van de verblijfskwaliteit van de middenpier als publieke stedelijke ruimte; - de aanleg van sloepenhavens en aanlegsteigers; - terrassen aan het water; - betere infrastructuur ter ondersteuning van blijvende evenementen; - sportieve aanleidingen in het oeverpark; - versterking van de recreatieve betekenis van het water en het oeverpark middels interactief lichtplan. - particuliere initiatieven voor nieuwe horeca vestigingen.
19
om deze kwesties te kunnen beantwoorden heeft het projectbureau in 2013 de volgende belangrijke initiatieven genomen: 1. het opstarten van een selectieprocedure voor het aanstellen van een ontwerper openbare ruimte voor de gehele zuidoever en de noodzakelijke aanvullingen bij de noordoever; 2. de herijking van het watergebruiksplan uit 2002 resulterend in Watergebruiksplan, actualisatie 2013 (zie bijlage); 3. het opstellen, doen goedkeuren en in uitvoering brengen van de eerste fase van het lichtplan. 4 en 5 daarnaast hebben we ons een mening gevormd omtrent het continueren van het sociaal cultureel programma piushaven Levend podium en hebben we de richtlijnen verduidelijkt voor horecavestigingen.
20
1.
Opgave openbare ruimte: havenpark zuidoever.
het projectbureau heeft het voornemen om de zuidoever van het havenpark in de piushaven te laten ontwerpen. het ontwerp wordt geselecteerd door middel van een meervoudige opdracht aan vier ontwerpbureaus. er is gekozen om in concurrentie meerdere visies/ontwerpschetsen te laten ontwikkelen voor de zuidoever van het havenpark piushaven. Tevens wordt gevraagd nieuwe gebruiksvormen, bijv. ten behoeve van sport en spel, sloepensteigers, etc., te integreren in het totale oeverpark, dus zowel op de zuid- als de noordoever. uit deze visies en/of ontwerpschetsen wordt een voorkeursontwerp gekozen. de inzendingen worden beoordeeld op basis van de volgende criteria: idee over samenhang van ruimtelijke aspecten, idee over betekenis en kwaliteit van de vormgeving en de articulatie van betekenislagen in de havenpark, idee over het ontwerpproces, de communicatiemomenten en het voorstel ontwerp havenpark Zuidoever piushaven. een selectiecommissie zal een keuze maken uit de ingediende visies. het advies van de selectiecommissie is niet-bindend voor de opdrachtgever. op grond van dit vindt de besluitvorming over het verstrekken van de vervolgopdracht plaats door het College. de gemeenteraad zal door middel van een Raadsinformatiebrief op de hoogte worden gesteld van het besluit van het College. In december 2013 is de selectieprocedure afgerond. de gekozen visie / schetsontwerp zal op basis van een vervolgopdracht nadien aan derden de realisatie van (delen van) het park opdragen. dit zal gefaseerd gaan op basis van beschikbare middelen en aansluitend aan de (bouw)ontwikkelingen.
21
Wpg- vooRsTeL 22
. Aanleiding In 2002 werd er voor de piushaven een ‘Watergebruiksplan’ gemaakt. op dat moment stond de ontwikkeling van de gebiedsontwikkeling piushaven in de kinderschoenen. er was sprake van planvorming voor grootschalige herontwikkeling van het gebied, er waren enkele bestaande gebruikers en er was een zeer actieve groep inwoners en gebruikers die zich hard maakten voor een goed functionerende haven. de ambitie van Tilburg en de bestaande belangen samen vormden de basis voor het Watergebruiksplan, dat als doel had het water te positioneren als centrale openbare ruimte in de gebiedsontwikkeling. Tien jaar na dit eerste plan is er veel gebeurd. de projectontwikkeling is uit de startblokken, hoewel soms wat vertraagd ten opzichte van de oorspronkelijke planning. het watergebruik en het aantal gebruikers is toegenomen en de plannen rond de haven krijgen steeds concreter vorm. daarom is dit het moment om het Watergebruiksplan uit 2002 te herijken.
Uitwerking visie herijking in voorstellen de visie is uitgewerkt in een aantal voorstellen: havenindeling, wat komt / blijft waar? Museumschepen; uitgangspunten, doelen, wensbeeld en richtlijnen sloepenhavens evenementenbeleid horeca, bedrijvencluster en oevervoorzieningen In bijlage 1 is opgenomen: Watergebruiksplan piushaven actualisatie 16-10-2013 met bijlage: - advies planteam openbare Ruimte
Doelstelling doelstelling van de actualisatie is het evalueren van het bestaand gebruik en de ontwikkeling daarvan, om op basis daarvan het beleid te actualiseren en te herijken en het watergebruik te optimaliseren. het waterprogramma van de haven van Tilburg staat ten dienste van de stad en omgeving, het wonen, werken en recreëren aldaar. daarom wordt gestreefd naar een levendige haven waar boten komen en gaan. Beeldkwaliteit van functies en gebruik wordt in betere balans gebracht met comfort en wensen van de gebruikers zelf. de haven moet beheersbaar blijven en Tilburg moet blijvend kunnen sturen op functies en beeldkwaliteit. daartoe worden contracten met gebruikers doorlopend getoetst op gemaakte afspraken en is er ruimte voor vaste én tijdelijke functies. nieuwe initiatieven voor watergebruik worden bevorderd, evenals evenementen. In de ontwikkelingsfase van de piushaven is ondersteuning van deze software essentieel.
23
24
3.
Het Lichtplan.
Aanleiding In het kader van de bestuursovereenkomst samen Investeren tussen het provinciaal bestuur van noord-Brabant en de B5 gemeenten, is aan de gemeente Tilburg het project Leisure Boulevard toegekend. eén van de subsidiabele projecten daarbinnen heeft betrekking op gebiedsontwikkeling piushaven. projectbureau piushaven onderzocht in samenwerking met Midpoint Leisure Boulevard een passende invulling voor de subsidieaanvraag 'upgrading waterrecreatie & cultuur'. Cruciale randvoorwaarde is dat de subsidiebijdrage voor 31 december 2013 besteed moet zijn onder de con-
voor de onderdelen van het Lichtplan die vanaf 2014 gefaseerd zullen werking van de deelprojecten vanaf 2014 zullen bewoners en ondernemers de rol van het Kwaliteitsteam gewaarborgd in de staande projectorganisatie piushaven. In de 2e helft van 2013 zal BKKC (Brabants Kenniscentrum Kunst en Cultuur) werken aan het betrekken van kunstenaars bij de uitwerking van enkele deelprojecten die in de vervolgfasen gerealiseerd worden.
er is gekozen voor een creatief interactief lichtplan in de gebiedsontwikkeling piushaven met het water als de ruimtelijke drager van het Lichtplan. door de creatieve, innovatieve en kunstzinnige toepassing van licht wordt het Lichtplan is opgezet als een groeimodel. het is een visie op deelprojecten in het hele gebied piushaven die gefaseerd kunnen worden uitgewerkt en gerealiseerd. enkele onderdelen zullen in 2013 gerealiseerd moeten worden om aan de subsidievoorwaarden te voldoen. andere onderdelen worden, deels met kunstenaars en onderwijsinstellingen, verder uitgewerkt en voor de realisatie vanaf 2014 moeten aanvullende middelen en subsidies worden gezocht. het Lichtplan kan zich als een soort strategie ontwikkelen in de tijd en daardoor aan kwaliteit winnen. In de openbare ruimte piushaven zijn de volgende locaties aangeduid voor de projecten die in 2013 moeten gerealiseerd zijn: • • • • •
aanleg van dynamische openbare verlichting (dov) in een groot deel van het gebied de aanlichting van de brug den ophef naar ontwerp van John Körmeling de verlichting van (een deel van de) bomen een deel van de pocketparks Lichtmanifestatie tijdens het Lichtjesfeest op 13 december 2013 inclusief enkele tijdelijke projecten op het water en de middenpier.
25
4. Piushaven Levend Podium. wordt door projectontwikkelaars en gemeente loopt tot en met 2014. ontwikkelaars en gemeente stellen unaniem vast dat het Levend podium het gebied op de kaart heeft gezet en een geweldige ondersteuning is voor de gebiedspromotie, de planontwikkeling en verkoopcijfers van woningen. ook ondernemers hebben het gebied ontdekt, wat een structurele versterking is van de levendigheid en gewenste identiteit van het gebied. de programmering van 2013 bood zowel nieuwe als bestaande activiteiten en sommige activiteiten functioneren zo goed dat ze door ondernemers zelf gedragen kunnen worden. om de doelstelling te blijven uitbouwen instantie onrendabele activiteiten en activiteiten die zich herhalen en door ondernemers kunnen worden voortgezet. om die structuur te kunnen handhaven en om regie te houden op de balans tussen piushaven wonen en piushaven stad ziet iedereen de noodzaak om het programma ook na 2014 verder te zetten. over de manier waarop de programmering en de nadere afspraken maken begin 2014.
26
5. Horeca vestigingen. het basisthema voor de structuur van de openbare ruimte is de relatie tussen natuur en stad. het havenpark kent drie milieu´s: de havenkom (parkkade), het gedeelte tussen de brug den ophef en de draaibrug (parkweg) en het gedeelte vanaf de draaibrug tot aan het Wilhelminakanaal (parkerf). Met deze geleding brengen we de natuur naar de stad en de stad naar de natuur. de stedelijke dynamiek volgt deze opzet voor horecalocaties en andere voorzieningen die begrepen zijn onder gemengde doeleinden. horecalocaties zijn vooral gewenst en toegestaan aan de noordzijde van de havenkom als aanknoping bij de binnenstad. het gebied loopt vanaf de Koopvaardijstraat tot de hoek van havenmeester fase 2 waar een grand café is gepland. het aantal horecalocaties voor dit gebied is in het bestemmingsplan niet strikt vastgesteld. In principe staan we open voor meer horeca, omdat we meer levendigheid willen, maar de intensiteit ervan mag niet leiden tot een horeca concentratiegebied. om een goede balans te houden tussen de woonsfeer en stedelijke sfeer van de havenkom maken we voor elke horeca aanvraag de volgende afweging: taria, snackbar e.d.). - de horeca moet geöriënteerd zijn op de piushaven of het havenpark in het aangegeven gebied (tot aan den ophef); - de gebruiksmogelijkheden, de brandveiligheid en de sociale veiligheid van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden beperkt en/of aangetast; - de milieusituatie (vooral wonen) en de verkeersveiligheid mag niet on evenredig worden aangetast. daar waar horeca komt tegenover de groene parkruimte (ter hoogte van havenmeester fase 1), is terrasruimte van beperkt oppervlak mogelijk. Bedoeling is dat het terras In het groen ligt en de continuïteit van de publieke sfeer behouden blijft.
27
Locatie Orion. het initiatief voor het restaurant orion geeft invulling aan de laatste open plek voor een bedrijfsvaartuig met restaurantfunctie. In diezelfde zone liggen reeds de ark (voormalige kappersark) en de partyboot de albatros. het initiatief orion is afhankelijk van beschikbare parkeerruimte in de directe omgeving. de afgelopen periode is een tijdelijke parkeeroplossing parkeerbehoefte van de functies in de havenkom ligt op de parkeerruimte achter het havenfront tussen Barkstraat en schoenerstraat. In de afgelopen periode zijn echter door bewoners, ondernemers en bezoekers in toenemende mate bedenkingen gerezen over de invulling van deze locatie. de invulling creëert te veel een dichte wand aan de kade en belet de beleving van het open water dat de piushaven zo tot een succesvolle openbare ruimte maakt. om die reden zal de komende tijd een nieuwe afweging worden gemaakt.
28
Openbare ruimte - Beheer en Kwaliteit In de periode 2009 – 2011 is een nieuw evenwicht gevonden tussen het ambitieniveau van het havenpark, de noodzakelijke optimalisaties in de In het havenpark worden nu drie kwaliteiten met elkaar verenigd. 1 de ecologische oevers: hier wordt ingezet op de continuïteit en de natuurlijke ruigheid van de aanwezige biodiversiteit. onder oevers wordt verstaan de strook tussen de waterlijn en rijweg. Met beheer is inmiddels een ecologisch beheerplan opgesteld voor het onderhoud van de oevers. 2 Tuinelementen: In het havenpark zijn tal van pocketparks voorzien, ofwel als onderdeel van ontwikkelgebieden, ofwel als onderdeel van bestaande openbare ruimte. elementen in de openbare ruimte zijn bijvoorbeeld plaatsen die benadrukken een activiteit in het pocketpark, een stille plek aan het water of een speelgelegen¬heid. 3. grasvelden. de resterende delen, grasvelden, onder meer bij de kop van de zuidelijke haven, zijn onderdeel van het ecologisch onderhoudsplan. er is besloten tot een opwaardering van het onderhoudsniveau C naar onderhoudsniveau a (herijking voor de noordoever van het havenpark voor de producten groen en recreatie en schoonhouden stad). deze herijking is meegenomen bij de stadsbrede actualisatie kwaliteitskaart openbaar gebied (Kog). als de realisatie van het zuidelijk havenpark vordert, zal hiervoor ook een besluit tot herijking worden voorgelegd.
29
Hoofdstuk 4 - STAND VAN ZAKEN DEELPLANNEN Bij de stand van zaken van de deelplannen wordt een onderscheid gemaakt in de volgende fasen: • • • • • •
30
plannen in stadium van stedenbouwkundige visie (planvorming op middellange en lange termijn, nog zonder contractpartners) plannen in ontwerpfase (ná ondertekening raamovereenkomst) plannen in procedure plannen in verkoop plannen in uitvoering plannen die gerealiseerd zijn
Havenkom. Stedenbouwkundige visie. Met de herinrichting van de havenkom is een promenade en terrasruimte gecreëerd die met komst van verschillende nieuwe horecavestingen steeds beter wordt gebruikt. aanvullend op deze strook aan het water blijven we, daar waar mogelijk, inzetten op creëren van bijkomende terrasruimten aan de bebouwde zijde. de locaties hiervoor zijn: - (op termijn) de pleinachtige ruimte aan de Koopvaardijstraat. deze ruimte loopt nu weg en heeft weinig verblijfskwaliteit. door de bebouwing door te trekken vanuit de Koopvaardijstraat wordt een wand gevormd die het plein meer betekenis geeft en sterker laat horen bij piushaven. - de voorruimte van verkade (piushaven 21). het voorgebouw is nu gesloopt en de gevel met achterliggend pand van de voormalige werkplaats wordt hersteld. de voorruimte wordt geschikt gemaakt als terrasruimte voor horeca. - Bij de admiraal (locatie vehorn) is een tuin gerealiseerd die uitkijkt op de haven.
de havenkom als stedelijke promenade aan het water heeft behoefte aan verleden moet blijven. de huidige bebouwing is te laag, waardoor de havenkom, zeker vanaf de overzijde verdwijnt in het silhouet van de achterliggende binnenstad. Mede gezien het investeringsklimaat geven wij thans meer voorrang aan kleinschalige ontwikkelingen die uitgaan van herbestemming in plaats van (projectmatige) nieuwbouw. deze initiatieven, zoals piushaven 20 en 21, leveren op korte termijn een bijdrage aan een ‘Levendige haven’ Mogelijk dat het succes van de haven op langere termijn nieuwbouwinitia-
31
32
Locatie Piushaven 21. Ontwerpfase. de locatie bestaat uit een voorbouw, in eigendom van de gemeente en een oude bedrijfsruimte (de vroegere verkade) in privé eigendom. In 2013 heeft de gemeente de voorbouw afgebroken om de herontwikkeling van de achtergelegen bedrijfsruimte mogelijk te maken. het plan is nog in ontwikkeling. de oude verkade wordt gerestaureerd en krijgt een horeca bestemming. de vroegere voorruimte van het kavel zal niet opnieuw bebouwd worden, maar wordt opnieuw met ommuringen hersteld en gebruikt als terras voor de horeca.
33
Locatie Cementbouw. Ontwerpfase de eigenaar van de ontwikkellocatie, Bouwfonds, heeft in 2013 de raamovereenkomst getekend en heeft dit najaar een eerste stedenbouwkundige visie aan het kwaliteitsteam gepresenteerd. het plan is ten opzichte van de ontwikkelvisie in programma gereduceerd en bevat nu overwegend grondgebonden woningen. het deelplan sluit aan op de campusachtige karakteristiek van het bouwblok door de binnenstraatjes en de verbindingsmogelijkheden met de open ruimten in het bouwblok. de woonbebouwing is gedifferentieerd en biedt aansluitingsmogelijkheden op de omliggende buurt en de havenkom. op de hoek van piushaven – schoenerstraat wordt een appartementsgebouw voorzien dat zich qua hoogte inpast tussen de bestaande toren bij shinzo en de admiraal. de havenkom wordt verder aaneengesloten door grondgebonden woningen. de woningen in het gebied houden zich aan de bouwhoogte zoals bepaald hoekbebouwing bij het pleintje aan de galjoenstraat iets hoger om het plein voor parkeren wordt geopteerd voor een niet gebouwde voorziening op eigen terrein dat wordt ontsloten via de schoenerstraat. Wat thans voorligt wordt nog steeds gezien als verder te bestuderen. er zijn nog verschillende opties te overwegen in relatie tot parkeren en de hoeveelheid woningen met effecten voor het woonkarakter van de schoenerstraat en de ervaring van doorwaadbaarheid en voorkanten binnen de locatie. planning is dat begin 2014 tijdens een informatie-avond voor de buurt een den geformeerd.
34
35
Locatie Havenmeester. de locatie is onderdeel van het transformatiegebied piushaven haven¬kwartier noord, begrensd door: havendijk, de Lanciers¬straat, de hoogvensestraat en de gondelstraat. de randen van het gebied langs de Lanciersstraat en de hoogvensestraat worden gekenmerkt door grondgebonden woningen, 2 à 3 lagen, met relatief diepe achtertuinen. daarachter ligt de ontwikkellocatie galjoenstraat noord. de havenmeester is opgedeeld in twee plandelen. - Bouwblok a: havendijk, Lanciersstraat, galjoenstraat. - Bouwblok B: havendijk, galjoenstraat, gondelstraat. daartussen ligt het pocketpark van havendijk tot de galjoenstraat als deel van de route st. Josephstraat (via de basisschool) naar het Leypark, via de nieuwe brug.
36
37
de woontoren is onderdeel van het bouwblok én het pocketpark dat op zich deel is van een kindvriendelijke groene noord-zuid route tussen st. Josephstraat en Leijpark. In die reeks openbare ruimten staat de woontoren ten opzichte van het havenpark wat naar achter geschoven zodat het pocketpark optimaal onderdeel blijft van het havenpark. Karakteristieken van het bouwplan voor de aangrenzende straten.
Fase 2 In uitvoering. (gefaseerde oplevering van november 2013- februari 2014) het ruimtelijk concept van dit bouwblok combineert hoge dichtheid met een gevarieerd aanbod aan woningtypen die zich groeperen rondom een semi openbaar binnengebied, deels ingericht als parkeerdek, deels ingericht als tuin. het plein met woontoren. de stedelijke relevantie van de woontoren op het plein heeft betrekking op de relatie met de nieuwe gebiedsontsluitingsweg die in het verlengde ligt. Bij de afslag van Ringbaan Zuid wordt de benadering van het stadcentrum duidelijk gemaakt door de woontoren en wordt het piushavengebied als centrumstedelijk woongebied aangekondigd.
38
als onderdeel van het piushavengebied. vanaf de piusstraat tot aan de gondelstraat evolueert de straat van een rustige woonstraat naar een woonstraat die gecombineerd wordt met schoolvoorzieningen en kleine bedrijven. de noordzijde van de galjoenstraat wordt nadrukkelijk gekenmerkt door een diversiteit van bedrijven en bedrijfswoningen. Belangrijk is dat de continuïteit van de galjoenstraat niet wordt opgeknipt door de bouwplannen van de piushaven. om die reden wordt gekozen de bouwhoogte van de straatwand beperkt te houden tot 3 en 4 bouwlagen. de plint aan de havendijk en het pocketpark is voorzien voor gemengde doeleinden. de verhoogde begane grondverdieping en architecturale kenmerken ondersteunen het uitgangspunt om een centrumstedelijk woonmilieu te realiseren dat zich in de loop van de tijd verder functioneel ontwikkeld. de bouwhoogten zijn 8 en 10 bouwlagen aan de havendijk. 6 Bouwlagen in de gondelstraat en 3 tot 4 bouwlagen in de galjoenstraat. de toren bedraagt 16 bouwlagen. verkeer en parkeren de havenmeester is per auto bereikbaar vanaf Ringbaan oost, en vooral vanaf Ringbaan Zuid via de nieuwe gebiedsontsluitingsweg en brug. vanaf de havendijk wordt het verkeer via gondelstraat naar de entree van een parkeergarage aan de galjoenstraat geleid. de halfverdiepte parkeergabewoners. Bezoekersparkeren is voorzien op het dek van de binnenplaats.
Locatie Spinaker. Stedenbouwkundige visie. positie en vorm van de deelplannen aan de noordoever verschillen per stadsblok.Cementbouw wordt begrensd door straten en sluit aan op een campusinvulling van het stadsblok. Fase 1 van de havenmeester sluit aan op de bestaande woningen in de Lanciersstraat. Fase 2 ligt vrij aan de omliggende straten. de Werf is een lange relatief smalle strook die aansluit op de woningen aan de J. van oisterwijkstraat. Bijkomende uitgangspunten zijn: - nieuwe ontwikkelingen vangen de bestaande woonbebouwing op in een gesloten stadsblok, zodat private gebieden aan elkaar sluiten; - hoe dichterbij de nieuwe bebouwing, hoe meer die bebouwing qua volume, type en functie aansluit bij de bestaande bebouwing. hoe verder weg van de bestaande bebouwing, hoe meer de eigen vorm, type en functie kan gezocht worden om aan de programmatische eis te voldoen. deze uitgangspunten zijn op de locatie spinaker gecombineerd met de kwaliteit van de locatie als stedelijk knooppunt. het knooppunt maakt bij de noordoever de omslag van een centrumstedelijke zone aan het water naar het woongebied oude stad aan het water, door tweedeling van de bouwvolumes. het volume aan het water sluit aan bij de havenmeester en is centrumstedelijk van aard. het volume achterin sluit het bestaande stadsblok, sluit aan bij het volume en bebouwingstype van de bestaande woningen op basis van de regelgeving van woongebieden in beheerbestemmingsplannen. daartussen ontstaat openbare ruimte die de galjoenstraat verlengt en ontsluit vanuit het havenpark. daarmee wordt de galjoenstraat meer onderdeel van het piushavengebied en ontstaat met een nieuwe zichtlijn op de heikese kerk een betere relatie met het stadscentrum.
39
Tot op heden is het de huidige eigenaar nog niet gelukt om de locatie te verkopen. Wellicht zal ook hier programmatische verdunning aan de orde zijn, met nog meer grondgebonden woningen en nog minder appartementen. niettemin moeten we ons realiseren dat het gebied, vooral op de hoek havendijk – gondelstraat met een redelijk volume moet aansluiten op de havenmeester. anders ontstaat een te groot contrast en een te grote verde openbare ruimte op de hoek havendijk – prinsenhoeven is gebruikt om de verkeersweg havendijk een grotere kromming te geven. dit versterkt het locale karakter van deze weg en maakt dat het parkerf zich meer richting de nieuwe brug kan uitstrekken. de gondelstraat wordt aan de zuidzijde verbreed en aan de noordzijde versmald. de verbreding geeft gelegenheid om de straat als parkeerhof beter bij het park te betrekken en de woningen beter op het water te betrekken. dit gedeelte fungeert ook als toegangsweg naar de parkeervoorzieningen voor dit plandeel en de havenmeester. door het noordelijk deel van de gondelstraat te versmallen, blijft het onderdeel van de achterliggende woonstraten.
40
Locatie Galjoenstraat Noord. In heroverweging de oorspronkelijke begrenzing van dit deelgebied omvatte alle bedrijfslocaties, maar de bedrijfshal segers was te recent gebouwd om opnieuw te herontwikkelen. daarom werd het ontwikkelgebied verkleind. om een betere aansluiting op de woningen aan de hoogvensestraat te bewerkstelligen is op basis van het thema “nabij – veraf” de locatie van de havenmeester programmatisch opgeplust en de locatie galjoenstraat noord verminderd, van 105 naar 81 wooneenheden. vervolgens zijn ten opzichte van het oorspronkelijke ontwikkelingsgebied, de wooneenheden verdeeld naar rato van het terreinaandeel. het aandeel op de behouden dichting wordt voorkomen. Positionering Galjoenstraat Noord de grondposities in het gebied zijn verdeeld over een aantal percelen. verschillende particuliere belangen noodzaken een gefaseerde aanpak, die tolerant is ten opzichte gevestigde bedrijvigheid. In de periode 2011 – 2013 heeft de gemeente actie ondernomen om het staalbedrijf Janus Metaal uit te plaatsen en de gronden aan te kopen. Tegelijkertijd is op de percelen Intermedia en van Beurden dokT ontwikkeld en op de markt gebracht. het plan bevat 26 grondgebonden woningen op een halfverdiepte parkeervoorziening, maar werd in het najaar van 2012 op dit moment hebben partijen en gemeente overleg met elkaar voor het bedenken van een nieuwe aanpak.
41
42
43
44
45
46
47
Locatie Kanaalzicht- Jeruzalem Jeruzalem is een redelijk geïsoleerde woonwijk, ingesloten door het water, de scheidende werking van Ringbaan oost en het talud van de oude Meijerijbaan. de verbinding met de stedelijke omgeving komt tot stand bij: - het drukke kruispunt Ringbaan oost en de Lourdesstraat - Caspar hou benstraat; - de weg langs de oever van het kanaal onder brug van Ringbaan oost. dat isolement heeft zeker bijgedragen tot de eigenheid van Jeruzalem, maar stelt, ondanks de renovatie van het sociale woningvoorraad, de vraag naar een goede stedenbouwkundige en programmatische afstemming met de vervangende nieuwbouw in Jeruzalem zelf en de nieuwbouw van Kanaalzicht. de samenwerking tussen Tiwos en piushaven / Triborgh biedt kansen om de bestaande verbindingen en de eigen ruimtelijke structuur van de wijk te versterken. het nieuwe (Kanaalzicht en de vernieuwingen in Jeruzalem zelf) moet in stedenbouwkundig en architecturaal opzicht in voldoende mate familie willen zijn van het bestaande. pas dan ontstaat een stedelijke conditie die sociaal, economisch en cultureel tussen beide plandelen uitwisselbaar is en tot de ervaring van een nieuw Jeruzalem kan leiden. antwoord op de beoogde samenhang.
48
Stedenbouwkundig plan. de blokkenstructuur van Jeruzalem is uitgangspunt. de blokkenmaat is verwant en ook de oriëntatie naar het water wordt gevolgd. op de hoofdassen zijnde de Caspar houbenstraat en bij de Meijerijbaan, Ringbaan Zuid staan twee woontorens aan de waterkant. de hoogte is in verhouding tot het belang van de as, zo’n 12 bouwlagen bij de Caspar houbenstraat zo’n 16 bouwlagen bij de Meijerijbaan. de blokken bestaan uit grondgebonden woningen. Bewoners kunnen via een digitaal woningbouwsysteem hun woning zelf samenstellen. er zijn keuzes mogelijk in woningbreedten, aantal lagen, plattegrondindelingen, gevelelementen en duurzaamheidaspecten. daarnaast loopt een ‘tellertje’ mee dat stichtingskosten en energiekosten aangeeft. de omgevingscommissie heeft de kwaliteit van het bouwsysteem als geheel beoordeeld en is akkoord dat woningsamenstellingen niet nog eens moeten worden voorgelegd. dat maakt de verkoopprocedure makkelijker. een eerste deel van het plan is sinds oktober 2013 in verkoop.
49
Verkeersstructuur de verkeersstructuur bedient de woonblokken, maar houdt de kanaalrand verkeersvrij. de parkeeroplossingen worden gezocht binnen de woonblokken of bij de straatinrichting. gebouwd parkeren wordt voorzien bij de woontorens. er is een nieuwe ontsluitingsweg voorzien in de schielandstraat en vervolgens dwars over de Meijerijbaan. om de havendijk volwaardig onderdeel te laten zijn van het havenpark, willen we de verkeersfunctie terugdringen. om dit te bereiken moet een tweede verkeersontsluiting langs het talud van de Meijerijbaan gerealiseerd worden. Groenstructuur de groenstructuur koppelt de buurtfuncties in de openbare ruimte aan het ners. In de Caspar houbenstraat worden de groenelementen ingezet ter ondersteuning van de entree en de verbinding naar het kanaal en versterkt het onderdeel van de Langestraat als onderdeel van het piushavengebied. de centrale as investeert in de samenhang en de representativiteit van beide plandelen. de rand investeert in (gemengde) verblijfskwaliteit. de gevraagde openbaarheid van de oevers is nu verzekerd. een haventje behoort nog tot de mogelijkheden, maar is niet langer uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling. het is inzetbaar als louter privaat initiatief. een sterk element van de groenstructuur op stedelijk niveau is het naar de Ringbaan halen van het natuurpark Moerenburg. dit kan door vergroening van de bestaande situatie (met herstel van de bestaande brug over het en de woningen worden gesloopt. de locaties worden herontwikkeld met grondgebonden woningen (Twentestraat) en appartementen (Caspar houbenstraat). het voorlopig programma houdt in: 36 grondgebonden woningen en 77 appartementen, verdeeld over sociale huur en koop (goedkoop, middel en duur). de plannen maken integraal deel uit van het stedenbouwkundig plan voor nieuw Jeruzalem.
50
relatie nog versterken en zouden de taluds kunnen verdwijnen, waardoor de barrière tussen Jeruzalem en Koningsoord verdwijnt.. een andere bijdrage aan een betere verbinding tussen Jeruzalem en omliggende stad wordt geleverd door een pontje tussen de Werf en de Twentestraat. deze oversteekplaats maakt een rondje mogelijk bij de kop van de haven en is een werkelijk historische verbinding tussen noord en zuid.
Fabriekskwartier. Stedenbouwkundige visie. de locatie Fabriekskwartier bestaat uit twee ontwikkelgebieden. Fabriekskwartier noord, gelegen tussen havendijk – Fatimastraat en Weth. Baggermanlaan - hoevenseweg. Lourdesplein, gelegen achter de woningen van de hoevenseweg tussen havendijk, het talud van Ringbaan oost en de Lourdesstraat. van Fabriekskwartier. de totaalstudie van de deelgebieden Fabriekskwartier noord en Lourdesplein in 2009 is een gevolg van de wens van ontwikkelaars en kwaliteitsteam voor een betere programmatische afstemming en samenwerking. de belangrijkste motieven zijn: - 100% appartementen is niet wenselijk vanuit huidige behoeften. - de centrale positie in het piushavengebied en de relatie met aaBe moe ten beter worden benut om het gebied op de ‘kaart’ te krijgen. - de identiteit van het gebied moet onderzocht worden vanuit een pro het planconcept voor Fabriekskwartier noord bestaat uit een aantal bouwstroken in oost-west richting, parallel aan de structurele opbouw van het Fabriekskwartier als geheel. die stroken zijn: - Ringbaan Zuid - de Fatimastraat. In de noord-zuid richting zijn meer informele routes aangebracht in aansluiting op de hoven van aaBe.. aansluitend op het havenpark worden twee pleinruimtes voorgesteld. de pleinruimte bij Fabriekskwartier noord wordt voorgesteld als een stedelijke verblijfsruimte die wordt ondersteund door horeca en bedrijvigheid. de pleinruimte bij het gebied Lourdesplein wordt ingericht als pocketpark in samenhang met het oeverpark zuid.
51
de structuur van de programmering ondersteunt het parkfront, de informele doorsteken en de pleinruimtes in aansluiting op het havenpark. daar situeren zich de woon-werk en horecavoorzieningen. Bij de locatie Lourdesplein wordt tegen Ringbaan oost een woon-werk gebouw voorzien. dit gebouw richt zich op het ringbanen-milieu, maakt de maat van het gebied zichtbaar en vangt de geluidhinder op voor achterliggende woongebied en openbare ruimte. de lintbebouwing aan de hoevenseweg, bestaande uit grondgebonden woningen, detailhandel en achterliggende tuinen worden aan beide zijden opgenomen in gesloten bouwblokken met eveneens grondgebonden woningen en tuinen. het gebiedje met de voormalige ijzergieterij en het projectbureau wordt in het havenpark gesitueerd. deze gebouwen vormen een uitdaging voor de ontwikkeling van een meer sociaal-cultureel gericht programma.
52
Parkkade aan de Zuidoever vanuit de stedenbouwkundige studie werd voorgesteld de positie van Fabriekskwartier noord aan het oeverpark te verbeteren door een meer stedelijke aanblik en inrichting. de visie van het havenpark gaat uit van de driedeling: parkkade, parkweg en parkerf die aan de noord-en zuidoever gelijk is, wat maakt dat de frontlijn van Fabriekskwartier noord in een parksfeer wordt weggedrukt. om die reden is in de vorige stedenbouwkundige update gevraagd om denkruimte te bieden voor een afwijkende invulling, meer gekoppeld aan kadesfeer om de verankering van dit plandeel aan de stad te versterken ( en daarmee de afzetbaarheid van woningen te verbeteren). omdat het gebied na deze studie langer in de tijd inaar achter is geschoven is hier tot op heden niet aan gewerkt. het nu wel als opgave geformuleerd voor het ontwerp van het havenpark zuidoever.
53
het plan voor Lourdesplein geeft een verdere uitwerking en verdieping van de stedenbouwkundige studie van palmbout. aan de oostzijde is het appartementsgebouw en een rij grondgebonden woningen gepositioneerd. de volumes staan op de geluidgrens en bieden een stedelijk aanzien in aansluiting op de gebouwen bij Ringbaan oost. deze volumes nemen de milieudruk op zich en zorgen voor een rustig woongebied op het binnenterrein. dit gebied wordt op een dorps/stedelijke manier ingevuld met grondgebonden woningen in verschillende variante blokjes van telkens vier of vijf woningen. de perspectieven laten zien hoe groot en klein met elkaar worden verzoend. het appartementsgebouw zoekt door zijn geleding aansluiting met de kleinschaligheid van de grondgebonden woningen. door de grondgebonden woningen te groeperen in blokjes van 4 à 5 woningen ontstaat een korrelgrootte die zich aangenaam verhoudt tot het appartementsgebouw. Binnen deze ruimtelijke kaders worden diverse woningproducten ontwikkeld: appartementen, klus/cascowoningen, grondgebonden systeemwoningen en een bijzonder gebouw bij de overgebleven kerktoren. In de huidige markt is gebleken dat het soLId principe en de oorspronkelijk gedachte grote kluswoningen aan Ringbaan oost niet haalbaar zijn. hiervoor wordt nog naar passende oplossingen gezocht. Locatie Lourdesplein In Verkoop In 2010 is groen licht gegeven voor de verdere uitwerking van de locatie Lourdesplein op basis van de eerder beschreven uitgangspunten. de belangrijkste punten die het besluit ondersteunen zijn: - de sluiting van de Jumbo en het belang van de herbestemming van dat gebouw; - de sluiting van de basisschool; - de sociaal onveilige situatie van het braakliggende terrein.
54
Verkeersontsluiting de toegankelijkheid van het gebied wordt verdeeld over de Lourdesstraat, de inrit van de hoevenseweg naar het voormalige Jumbo gebouw en de havendijk en biedt de meest optimale spreiding van de verkeersdruk op de bestaande woonomgeving. de ontsluiting bij de Lourdesstraat is de belangrijkste, wordt ingericht voor tweerichtingsverkeer en geeft toegang tot het parkeerhof. de inrit vanaf de hoevenseweg wordt eenrichtingsverkeer: uitgaand. de havendijk blijft voorlopig gehandhaafd en geeft bijkomend toegang tot de parkeervoorziening in het appartementsgebouw. Parkeerverdeling de woningen parkeren in het parkeerhof of op eigen terrein. de woningen bij Ringbaan oost parkeren op eigen terrein. het appartementsgebouw voorziet in tweelaags gebouwd parkeren. de bezoekersparkeerplaatsen worden voorzien in de straten en aan het talud van Ringbaan oost. de bezoekersparkeerplaatsen voor de voormalige Jumbo worden voorzien bij het pocketpark en de bestaande havendijk. de kleuren geven aan dat de verdeling van de parkeerplaatsen logisch gegroepeerd wordt bij de gebouwen.
55
Projectbureau Hoevenseweg 2. In uitvoering.(oplevering november 2013 admiraal in de havenkom. het oude projectbureau is verkocht aan een particuliere ondernemer die het verbouwd en herbestemd voor een B&B met horeca.
56
Locatie AaBe In Uitvoering (sinds 31 oktober 2013) keurd door het kwaliteitsteam en de monumentencommissie. dit plan was een poging geweest om te bezuinigen, maar algauw bleek dat de samenten opnieuw moest bekeken worden om tot een gezond en realiseerbaar project te komen. In 2010 is een nieuw plan gemaakt met volgende uitgangspunten: wonen en buurtwinkelcentrum. - het totale winkeloppervlak bedraagt ongeveer 26.250 m2 met daarin begrepen 5.000 m2 voor buurtwinkelcentrum. de Jumbo supermarkt die voorheen op het Lourdesplein gehuisvest was keert terug in het nieuwe - de uitgangspunten voor verkeer en parkeren blijven gehand haafd. - enkel het rijksmonumentale middengedeelte van de fabriek blijft behou den. de gebouwen aan de oostzijde en de westzijde worden gesloopt. dit betekent dat de nieuwe gebouwen aan de oost-en westzijde, de conde locatie aaBe vormt de kern van het Fabriekskwartier. het gebied ligt centraal in het piushavengebied tussen Ringbaan Zuid en het havenpark en tussen de nieuwe gebiedsontsluitingsweg en het oude lint heuvelplein -Korte heuvel -st. Josephstraat-prinsenhoeven -hoevenseweg -richting buitengebied. dit gebied wordt ook wel aangeduid als de economische motor van het piushavengebied, waarmee de combinatie van wonen, bedrijvigheid en winkelvoorzieningen via de genoemde routes en het havenpark, de relatie met de binnenstad kan worden versterkt. de aabe heeft een unieke locatie ten opzichte van stad en regio. het geniet zowel van de nabijheid van de binnenstad als de directe bereikbaarheid vanaf de snelweg en het ringbanenstelsel.
57
het planconcept combineert de parallellen oost-west verkeerslijnen met noord-zuid verbindingen op voetgangersniveau. door de tussenliggende openbare ruimten blijft de structuur van de oorspronkelijke fabriek leesbaar maar verzoend zich met de omliggende woon-en winkelomgeving. de samenhang en de verwevenheid van de openbare ruimte en de architectuur laat toe het fabriekskwartier met deze bijzondere ruimtelijke structuur de nieuwe gebouwen aan de oost en westzijde worden aan de belangrijke gevelzijde in hoogte opgerekt. aan de westzijde wordt zodoende een antwoord gegeven op de wens om een karakteristieke en sterke vorm te geven bij de entree en de rotonde als vervanging van de erg gewaardeerde ververij. Zowel aan de oostzijde als aan de westzijde zouden deze de mate van openheid van de binnenstraat is nog in studie. gezocht wordt naar een oplossing die de historische betekenis van de straat herkenbaar houdt en die op een hedendaagse manier kan worden doorgetrokken tot in de nieuwe plandelen aan de oost-en westzijde.
58
59
60
61
62
Eerste prijs: stedenbouwkundige visie. In overleg tussenTriborgh,de Bna en het projectbureau’s in 2009 een ideeënprijsvraag gehouden voor de locatie Wolstad. -de hoekpositie bij de nieuwe gebiedsontsluitingsweg, de brug en het water. -de hoekpositie van Fatima als een homogene volkswoningbouw wijk uit de jaren 50. -de programmatische wensen van Triborgh. de wedstrijd heeft drie laureaten opgeleverd.
architectenwerkgroep, gert-Jan de Rooij, Jan-hubert Bisschops, Jeanine van der vliet. een ontwerp dat met recht de naam ‘Wolstad’ mag dragen. een uitdagend pleidooi voor de herwaardering én herinterpretatie van een industrieel verleden en de werkende klasse als gewaardeerde eigenheid voor deze stad. een ontwerp dat staat voor een even oorspronkelijke als innovatieve strategie. hiermee is de keuze voor dit winnende ontwerp vooral ook een keuze voor een winnende ontwerper. een concept waarvan de uitwerking succesvol zou kunnen worden. het kwaliteitsteam zal in nader overleg met de opdrachtgever (Triborgh) bepalen hoe verder met de ideeën van de laureaten zal worden omgegaan.
de jury is aangenaam verrast door het grote aantal inzendingen en is ingenomen met de zorgvuldigheid waarmee deelnemers de opgave hebben beantwoord. het programma wordt in veel plannen op een geloofwaardige wijze op de kavel georganiseerd. veel ontwerpers vinden op conceptueel mening dat dit te weinig overtuigend tot uitdrukking wordt gebracht in de architectonische uitwerking. het industriële verleden en het havenkarakter worden vaak wel besproken in de tekstuele toelichting maar worden weinig op een plausibele wijze ruimtelijk en beeldend geïntegreerd. In veel plannen ontbreekt de nieuwe brug als ontwerpgereedschap. de winnende projecten slagen er in zich de opgave op uitdagende wijze eigen te maken. Zij weten de planlocatie op een verassende manier aan te spreken en doen dit elk afzonderlijk en op geheel eigen wijze. verschillend in abstracen gevoeligheden. de jury hecht er dan ook aan te onderstrepen dat de winnende ontwerpen hun overtuigingskracht ontlenen aan zeer verschillende basiskwaliteiten. de bijzondere waardering van de jury geldt dan ook deze verrassende diversiteit.
63
64
Hoofdstuk 5: SAMENVATTEND TOTAALBEELD 2013 Tot slot worden zes overzichten gepresenteerd op basis van de stadia waarin de deelplannen zich bevinden en daarna samengevoegd tot het totaaloverzicht van de situatie 2013. achtereenvolgens zijn dat: • plannen in stadium van stedenbouwkundige visie (planvorming op middellange en lange termijn) • plannen in ontwerpfase • plannen in procedure • plannen in verkoop • plannen in uitvoering • plannen die gerealiseerd zijn
65
volgende locaties en deelgebieden zijn in stadium van stedenbouwkundige visie : • de havenkom • • • •
Locatie spinaker, havendijk Locatie galjoenstraat noord (op dit moment geen visie) Locatie Fabriekskwartier noord Locatie Wolstad.
volgende projecten zijn in ontwerpfase: • Locatie Lourdesplein (herziening) • havenpark zuid (selectie ontwerper) • Locatie Cementbouw
66
volgende projecten gaan in verkoop en/of zijn klaar voor de uitvoeringsfase: • Woningen kanaalzicht, de Waterkant, 1e fase, Triborgh • appartementsgebouw Caspar houbenstraat, Tiwos (start dec. ‘13)
volgende projecten zijn in uitvoering: • havenmeester fase B. (oplevering nov.’13-febr.’14) • projectbureau hoevenseweg: Bed&Breakfast (opleverin nov.’13)
67
volgende projecten zijn gerealiseerd: • • • • • • • • •
openbare ruimte havenkom Locatie vehorn – de admiraal havenmeester fase a. de nieuwe brug den ophef van John Körmeling openbare ruimte: Weth. Baggermanlaan plato, hoek prinsenhoeven -st. Josephstraat. gezondheidscentrum prinsenhoeven. de Werf uitbreiding sligro Ringbaan Zuid.
volgende projecten doorlopen een bestemmingsplan procedure: - piushaven 20 en 21
68
69
