Inhoudsopgave. Pagina

Inhoudsopgave Pagina Volkshuisvestingsverslag 2013 Algemene beschouwing Sociaal jaarverslag Verhuren van woningen Kwaliteit van het woningbezit Het bouwen van woningen Onderhoud Bewonersraad Financiële continuïteit Leefbaarheid Wonen en zorg Administratie Bestuursverklaring Intern Toezicht Verklaring Raad van Commissarissen Kengetallen

3 4 5 7 13 14 16 18 20 23 26 28 29 30 37 38

Jaarrekening 2013 Balans Winst-en-verliesrekening Toelichting jaarrekening Info activa Info passiva Info resultatenrekening Info rente Info vennootschapsbelasting (vpb) Kasstroomoverzicht

41 42 44 45 49 57 61 65 66 67

Accountantsverklaring

68

Woonstichting Hulst jaarverslag over het boekjaar 2013 -

1

2 - Woonstichting Hulst jaarverslag over het boekjaar 2013

Volkshuisvestingsverslag 2013 Verslag van de werkzaamheden over het boekjaar 1 januari t/m 31 december 2013

Naam van de toegelaten instelling Gemeente waar de instelling is gevestigd Adres

: : :

Postadres

:

Telefoon E-mailadres Website

: : :

Woonstichting Hulst Hulst Godsplein 23 4561 BD Hulst Postbus 147 4560 AC Hulst 0114 – 372525 [email protected] www.wshulst.nl

Datum van oprichting

:

27 maart 1917

Koninklijk besluit waarbij de instelling is toegelaten :

Nr. 40 op 14 december 1977

De statuten zijn gewijzigd op

:

22 juli 2003

Inschrijving in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Terneuzen

:

Nr. 21014394 op 7 juli 1986

NRV nummer

:

03099

VROM instellingsnummer

:

L 0579

Directeur-bestuurder

:

J.A.P.M. Valckx

Dit verslag wordt ook via de website publiek gemaakt, evenals enkele in het verslag genoemde documenten.


3

Algemene beschouwing Algemeen Het werkgebied van Woonstichting Hulst is de kern Hulst. Dit is in het verleden overeengekomen met collega-corporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, die actief is in de hele regio Zeeuws-Vlaanderen. Hulst blijft in trek als woongemeente, het heeft een regionale functie in Oost Zeeuws-Vlaanderen. Vooral senioren geven er de voorkeur aan zich te vestigen in Hulst. Momenteel heeft ook de gemeente Hulst te maken met de problematiek van teruglopende inwonersaantallen. Dit is te wijten aan de vermindering van werkgelegenheid en het wegtrekken van jongeren uit de regio. Op diverse terreinen worden activiteiten ontplooid om het wonen in Hulst te promoten. Deze inspanningen worden deels ook regionaal uitgevoerd. Relatie met de gemeente Gemeente en corporatie hebben beide verantwoordelijkheden op het terrein van de sociale volkshuisvesting. Samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen wordt vier maal per jaar overleg gevoerd met de betrokken wethouder. Tevens wordt over specifieke onderwerpen overleg gevoerd op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Samenwerking Met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis (beide uit Terneuzen) wordt collegiaal overleg gevoerd. De directies van de drie corporaties vormen een overlegplatform, dat circa vier keer per jaar bijeenkomt. In dit overleg worden terreinen gezocht waarop meer samengewerkt kan worden. Ook provinciaal wordt frequent overleg gevoerd met collega-corporaties. De drie corporaties in ZeeuwsVlaanderen hebben gezamenlijk een Strategische Visie opgesteld in 2011. Met Stichting Curamus wordt samengewerkt op het gebied van woningtoewijzing voor zorgwoningen in de complexen Truffinoweg en Blaauwe Hofke en voor de woningen die vallen in de zorgcirkel rond het woonzorgproject van de Korte en Lange Bellingstraat. Met Tragel Zorg wordt eenzelfde werkwijze gevolgd voor het project Houtenkwartier. Lidmaatschap landelijke federatie Woonstichting Hulst is lid van de branchevereniging Aedes te Den Haag. Aan landelijke en regionale congressen van deze koepelorganisatie wordt regelmatig deelgenomen. Het bestuur Het bestuur van Woonstichting Hulst wordt gevormd door de directeur-bestuurder de heer J.A.P.M. Valckx. Kantoor De openingstijden van het kantoor zijn: Maandag tot en met donderdag van 9.00 tot 12.00 uur en van 13.00 tot 17.00 uur. Op vrijdag is het kantoor geopend van 9.00 tot 12.00 uur.


Sociaal jaarverslag De werkorganisatie Woonstichting Hulst is gedurende het boekjaar werkgever van zeven personeelsleden. De organisatie kent een tweetal afdelingen: de technische en de administratieve afdeling. Het verloop onder het personeel is al jaren laag te noemen. Per 31 december 2013 bedraagt de gemiddelde leeftijd van de medewerkers 49,47 jaar. De duur van het dienstverband bedraagt in 2013 19,26 jaar. Overleg en inspraak Iedere twee weken wordt stafoverleg gevoerd, aan dit overleg nemen deel de directeur-bestuurder, de manager techniek en de manager financiën en wonen. Alle personeelsleden worden door middel van het verslag uit het stafoverleg op de hoogte gehouden van de zaken die besproken en besloten zijn. De notulen van dit stafoverleg worden ook aan de Raad van Commissarissen verstuurd ter informatie. Eenmaal per zes weken wordt overleg gevoerd met de afdelingen afzonderlijk, met name de technische afdeling, de financiële administratie en de afdeling verhuur- en bewonerszaken. Van deze bijeenkomsten worden notulen gemaakt die aan alle personeelsleden worden verstrekt. Eenmaal per maand wordt met de managers afzonderlijk werkoverleg gevoerd door de directeur-bestuurder. Integriteit Er is een integriteitcode en klokkenluiderregeling van kracht. De directeur-bestuurder en de medewerkers zijn verplicht te handelen naar de regels die zijn opgenomen in deze code. Dit betekent dat zij zich zorgvuldig, integer en maatschappelijk verantwoord zullen gedragen. Integriteit wordt jaarlijks in overleg besproken. De volledige inhoud van deze code is toegankelijk via de website van Woonstichting Hulst. Noch aan het personeel, noch aan de directeur-bestuurder of aan de leden van de Raad van Commissarissen worden leningen, garanties of andere financiële voordelen verstrekt. Beoordelings- en/of functioneringsgesprekken Gezien de grootte van de organisatie is het aantal doorstromings- en promotiekansen zeer beperkt. Er wordt getracht elk personeelslid een functie-uitoefening te verstrekken die past bij zijn/haar mogelijkheden. Individuele opleiding en deskundigheidsbevordering worden gestimuleerd. Alle personeelsleden zijn gewezen op de mogelijkheden om gebruik te maken van het loopbaanontwikkelingsbudget. Werknemers die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek hadden en vijf jaar in dienst waren, hebben het recht om een loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500 te besteden (opgebouwd uit vijfmaal het jaarlijks budget van € 900). Overzicht personeelsbestand Per 31 december 2013 zijn bij Woonstichting Hulst werkzaam: Naam Mevrouw S. Hiel-Annaert De heer L. Reijns Mevrouw D. van Eerdenburgh De heer J. Valckx Mevrouw S. de Vliegere De heer J. Pijcke De heer R. in ‘t Groen

Functie medewerker financiële administratie manager techniek medewerker verhuur- en bewonerszaken directeur-bestuurder woonconsulent manager financiën en wonen opzichter

Datum in dienst 16-10-1979 01-07-1980 01-09-1983 05-08-1991 01-04-2005 01-01-2011 20-06-2011

Collectieve Arbeidsovereenkomst De medewerkers vallen onder de CAO Woondiensten voor personeel in dienst van Woningcorporaties. Pensioen en VUT-regelingen zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (S.P.W.). Salariëring van het personeel vindt plaats op basis van de CAO Woondiensten en het intern opgestelde beoordelingssysteem.


5

Faciliteiten Vanuit Woonstichting Hulst wordt een collectieve ziektekostenverzekering aangeboden. Momenteel maken hier 3 werknemers gebruik van. Tevens heeft Woonstichting Hulst ten behoeve van haar medewerkers een WIA-excedentverzekering afgesloten. Deze verzekering voorkomt een grote inkomensterugval bij het (gedeeltelijk) arbeidsongeschikt worden van de werknemer. Het ziekteverzuim In 2013 werden zes ziekmeldingen geregistreerd. Totaal werden in dit jaar 10,00 dagen als ziekteverzuim genoteerd. Als percentage van het totaal aantal mogelijke arbeidsuren in 2013 bedraagt het ziekteverzuim 0,6 %. Arbo Ter ondersteuning van eventuele verzuimbegeleiding is onze stichting aangesloten bij een gecertificeerde arbodienst. Vanaf 1 januari 2010 is Woonstichting Hulst aangesloten bij Blink Advies B.V. uit Breda voor het volledig pakket aan begeleiding en preventieve personeelsbegeleiding, dit houdt tevens in een nieuwe opzet van de risico-inventarisatie. Een risico-inventarisatie is uitgevoerd. Uit de inventarisatie zijn geen gevaarlijke werkomstandigheden naar voren gekomen. Overige aanbevelingen zijn afgewerkt. BHV-cursus In 2013 hebben twee personeelsleden een cursus bedrijfshulpverlening gevolgd. Een andere medewerker is benoemd tot preventiemedewerker en heeft hier de noodzakelijke opleiding voor gevolgd. Tevens is er in de ontvangstruimte een AED-apparaat beschikbaar gesteld, dat ook bedoeld is voor het publiek. Cursussen Medewerkers worden in de gelegenheid gesteld en gestimuleerd om deel te nemen aan cursussen en/of voorlichtingsbijeenkomsten die tot doel hebben het vergroten van kennis, inzicht en vaardigheden. De volgende opleidingen zijn in 2013 gevolgd:

Workshop iPad Office 2010 Bedrijfshulpverlening herhaling Masterclass Businesscase Zorg Inkomensregistratie Huurincasso Jobtraining Financiële sturing Asbestherkenning Bewaken kosten dagelijks onderhoud Huurrecht

aantal deelnemers 7 7 2 1 2 1 1 1 1 1 1

Daarnaast is deelgenomen aan diverse seminars om op de hoogte te blijven van ontwikkelingen. Verzekering Ten behoeve van alle personeelsleden is een collectieve ongevallenverzekering afgesloten. Deze verzekering geldt tevens voor de leden van de Raad van Commissarissen en van de Bewonersraad. Ter afdekking van diverse vormen van bestuurdersaansprakelijkheid is een verzekering afgesloten. Daarnaast is ook een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Werk/kantoortijden De werktijden van het kantoorpersoneel liggen tussen 08.00 en 17.00 uur. Ten behoeve van de parttime medewerkers kan van de aanvangstijd van 08.00 uur worden afgeweken. Het aantal verlofdagen is geregeld in de CAO Woondiensten. In overleg met het personeel is besloten om in 2013 totaal 28 uren als verplicht vastgestelde vrije dagen op te nemen.


Verhuren van woningen Toewijzingsbeleid Toewijzing van woningen vindt plaats door een commissie bestaande uit de directeur-bestuurder, de manager financiën en wonen en de woonconsulent, die verhuur- en bewonerszaken tot haar takenpakket heeft. Tot de toewijzingscriteria behoren onder andere facetten als economische en/of sociale gebondenheid met de gemeente of de directe regio en medische indicatie. Iedereen kan zich laten inschrijven als woningzoekende. Er wordt geen inschrijfgeld gevraagd. De ontvangen formulieren worden op volgorde van binnenkomst ingeschreven en voorzien van een volgnummer. Eind 2013 bedroeg het aantal ingeschreven woningzoekenden 481. Het is echter niet zo dat dit aantal mensen acuut een woning nodig heeft. Het genoemde aantal betreft het totaal van actieve en passieve woningzoekenden. Eenmaal per jaar worden de ingeschreven woningzoekenden aangeschreven met de vraag of zij nog in aanmerking wensen te komen voor een huurwoning in Hulst. Woningzoekenden zijn ingedeeld in drie categorieën: alleenstaanden, senioren, Blaauwe Hoeve en gezinnen. Ruim 50% van het aantal ingeschreven woningzoekenden betreft aanvragen uit de categorie senioren. In 2013 zijn 126 woningen aangeboden en door nieuwe huurders geaccepteerd. Er zijn 17 woningen uit exploitatie genomen. Bij de woonruimteverdeling vragen de ouderen speciale aandacht. Deze doelgroep blijft zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Dit is mede het gevolg van bezuinigingen in de gezondheids- en ouderenzorg. Steeds meer activiteiten zijn gericht op zogenaamde extramurale zorg. Voor deze doelgroep geldt dat een comfortabele woning vooral met het oog op de toekomst erg belangrijk is. De nieuwbouwplannen die Woonstichting Hulst in ontwikkeling heeft, zijn voornamelijk gericht op huisvesting voor ouderen. Jongerenhuisvesting is een onderdeel van de markt waarin Woonstichting Hulst niet veel kan bieden. Dit wordt veroorzaakt door de hoge bouwkosten en door het overheidsbeleid op het gebied van de huurtoeslag; jongeren onder de 23 jaar komen voor huurtoeslag in aanmerking tot een huurbedrag van € 374,44. Indien een woning beschikbaar komt en er geen dringende aanvragen zijn die gehonoreerd dienen te worden, wordt de woning aangeboden aan de langst ingeschreven woningzoekende.

Overzicht klassenindeling prijscategorie huurwoningen per 1 juli Klasse

Ondergrens

Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal

€ 374,44

Bovengrens

Aantal

Percentage

< € 374,44

94

6,8

< € 574,35

1.061

76,7

> € 574,35

228

16,5

1.383

100,0


7

Bijzondere doelgroepen Mede uit sociaal oogpunt worden jaarlijks woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen. De volgende instanties huren bij Woonstichting Hulst woningen voor een specifieke gebruikersgroep: 

Gemeente Hulst Regelmatig worden woningen aangeboden via de gemeente voor het huisvesten van statushouders. Statushouders zijn asielzoekers van wie het verzoek is ingewilligd en die een (legale) verblijfsstatus hebben gekregen. In 2013 is de door de overheid opgelegde taakstelling niet gerealiseerd; vaak worden aangeboden woningen geweigerd doordat de voorkeur wordt gegeven aan regio’s waar landgenoten wonen. Pogingen om meer statushouders te interesseren voor wonen in Zeeuws-Vlaanderen zijn tot nu toe tevergeefs gebleken.



Emergis Woonstichting Hulst verhuurt aan Emergis in totaal 7 appartementen in complex Baudeloo. In verband met het scheiden van wonen en zorg worden de huurcontracten van deze appartementen op naam van de huurder gezet, Emergis blijft de benodigde zorg leveren. De toewijzing vindt plaats in nauwe samenwerking tussen Emergis en Woonstichting Hulst. De klanten huren de woning op basis van een drie partijen begeleidingscontract.



Tragel Zorg De volgende woningen worden verhuurd aan Tragel Zorg: Bachlaan 3, 5 en 7, Stanleystraat 13 en 15, Asschepoort 2 en Assestraat 1 t/m 13 + 31 t/m 43 en 2 t/m 6, Columbuslaan 9/11 en 12, Alexander de Grotestraat 23/25. Het Houtenkwartier omvat 1 groepswoning voor 8 klanten, met daarbij 21 woningen voor zelfstandig wonenden die van Tragel Zorg begeleiding afnemen.



Stichting Curamus Ter vervanging van het verzorgingshuis heeft Woonstichting Hulst 151 zorgwoningen aan de Truffinoweg en aan de Zandstraat te Hulst gebouwd. In dit complex zijn 5 zorgposten en 3 plintwoningen aanwezig die gehuurd worden door Stichting Curamus. Het complex Korenmarkt wordt ook door Stichting Curamus gehuurd. Hierin zijn 16 dementerende ouderen woonachtig. Bij dit complex is een zorgvoorziening aanwezig die 24-uurs zorg levert aan omliggende woningen. In de Korte Bellingstraat 3 is een groepswoning van 8 dementerende ouderen verhuurd aan stichting Curamus. Het pand L. Bellingstraat 6 fungeert als steunpuntwoning.



Maatschappelijke opvang Sociaal Pension Hulst: Dit is een organisatie die valt onder Emergis. MO Sociaal Pension Hulst ondersteunt en begeleidt klanten, die een woning huren van Woonstichting Hulst. Aan deze doelgroep zijn totaal 15 woningen verhuurd. Tevens wordt een woning gehuurd die wordt gebruikt als kantoor en ontmoetingscentrum.



Juvent Op de locatie in de Kleine Bagijnestraat – hoek Kreupelstraat is een plan gerealiseerd voor klanten die door de stichting Juvent worden begeleid. Het betreft jongeren die geen ouders hebben. Het project is zo opgebouwd dat de cliënten kunnen doorstromen van groepswonen naar individueel wonen. Naast de groepswoning waar 10 cliënten wonen zijn 8 zelfstandige woningen gerealiseerd, die in samenspraak met Juvent verhuurd worden aan startende huurders die begeleiding afnemen van Juvent.


Huurachterstand Om huurachterstanden tot een minimum te beperken wordt een actief incassobeleid gevoerd. Maandelijks ontvangen huurders die de huur niet  zoals contractueel is overeengekomen  voor de eerste van de maand betalen, een herinneringsoverzicht. Indien hierop niet gereageerd wordt, krijgen deze huurders vervolgens een persoonlijk schrijven en wordt getracht telefonisch contact te leggen om betalingsafspraken te maken. Hierna worden de huurders per aangetekend schrijven in gebreke gesteld. Wanneer ze vervolgens nog niet reageren of hun afspraken niet nakomen, worden ze geattendeerd op het maatschappelijk werk. Bij geen reactie wordt de vordering in handen gegeven van de deurwaarder. Als al het mogelijke is gedaan om de nalatige huurder te helpen en deze blijft zijn medewerking weigeren, blijft uitzetting van de huurder als enige mogelijkheid over. Hiervoor is de tussenkomst van de deurwaarder vereist. In eerste instantie zal ook hij trachten alsnog een betalingsregeling te treffen. De huurachterstand bedroeg per 31 december 2013 € 30.819. Op 31 december 2012 bedroeg de achterstand € 18.914. Uitgesplitst naar het aantal huurders met een huurachterstand van één of meer maanden ziet het overzicht er als volgt uit: Jaar 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007

Totaal aantal 46 45 46 45 47 51 70

1 maand

2 maanden

3 maanden

33 35 37 34 33 39 54

7 8 6 5 8 9 14

3 2 1 2 3 3 2

4 maanden en langer 3 0 2 4 3 0 0

Overzicht van de ontwikkeling van de huurachterstand ten opzichte van de ontwikkeling van de jaarhuur:

Jaar

Huurachterstand in €

2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007

30.819 18.914 20.351 22.398 26.786 17.368 21.477

Huurachterstand in Ontwikkeling bruto % van de jaarhuur jaarhuur 0,36 0,23 0,26 0,29 0,36 0,24 0,30

8.647.506 8.176.868 7.975.905 7.756.923 7.439.748 7.121.793 7.051.566

Mutaties in woningbestand De mutatiegraad in 2013 bedroeg 10%. Het aantal huuropzeggingen was hoger dan in 2012. In 2013 waren er 143 opzeggingen tegen 139 in 2012. Beëindiging huurovereenkomst Voor huurders die zich niet houden aan de algemene voorwaarden voor woonruimte wordt als laatste middel overgegaan tot het beëindigen van de huurovereenkomst. In deze gevallen is dan sprake van een lange voorgeschiedenis. Meestal betreft het problemen inzake de huurbetaling. In enkele gevallen heeft het betrekking op het berokkenen van overlast aan buren. Ook komt het voor dat de woning voor andere doeleinden wordt gebruikt dan die welke in de voorwaarden uitdrukkelijk zijn bepaald. Indien een huurovereenkomst wordt ontbonden door de kantonrechter volgt eventueel een gedwongen uitzetting. Door Woonstichting Hulst wordt alles in het werk gesteld om dit soort acties te voorkomen. Vaak wordt deze huurders een tweede kans geboden. De kantonrechter heeft in 2013 van 6 huurders de huurovereenkomst ontbonden. Dit heeft uiteindelijk tot geen uitzettingen geleid.


9

Convenant Ontmanteld In de provincie Zeeland is het zogenaamde Convenant Ontmanteld afgesloten tussen gemeentes, politie, openbaar ministerie, Delta Nuts en woningbouwcorporaties. In dit convenant wordt beschreven hoe de participanten omgaan met de problematiek van hennepteelt en de handel daarin, die plaatsvindt in sociale huurwoningen. Het doel van de samenwerking is het nemen van maatregelen teneinde gevaarlijke en criminele activiteiten met betrekking tot hennepkwekerijen te voorkomen en te bestrijden en daarnaast het woon- en leefklimaat te beschermen. Verhuiskostenregeling In 2005 is een reglement opgesteld dat voorschrijft hoe corporaties dienen te handelen bij gedwongen verhuizingen. Dit werd door de overheid verplicht per 1 juli 2005. De huurdervertegenwoordiging Bewonersraad Woonstichting Hulst heeft met dit reglement ingestemd. Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. Nieuwe huurders De huurders die een huurcontract krijgen aangeboden worden ingedeeld in bepaalde categorieën. Ze worden gesplitst in huurders onder en boven de 65 jaar. Vervolgens wordt gekeken of het één of meerpersoonshuishoudens betreft. Bovendien vindt een splitsing plaats op basis van het inkomen. De overzichten die daaruit samengesteld worden treft u hier aan. Op basis van deze criteria houdt het ministerie toezicht op het toewijzingsbeleid van de sociale volkshuisvesting. 1.a. Aantal eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-01-13 tot en met 30-06-13

< 65

Huurgrens <= 374,44 <= 21.025 3

< 65

> 21.025

0

4

5

>= 65

<= 21.100

0

2

5

>= 65

> 21.100

0

1

2

Leeftijd

Inkomen

Huurgrens >374,44 <= 535,91 7

Huurgrens > 535,91 1

1.b. Aantal eenpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-07-13 tot en met 31-12-13

< 65

Huurgrens <= 374,44 <= 21.025 9

< 65

> 21.025

0

5

6

>= 65

<= 21.100

0

4

10

>= 65

> 21.100

0

2

2

Leeftijd

Inkomen

Huurgrens > 374,44 <= 535,91 11


2.a. Aantal tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-01-13 tot en met 30-06-13

< 65

Huurgrens <= 374,44 <= 28.550 0

< 65

> 28.550

0

0

6

>= 65

<= 28.725

0

0

3

>= 65

> 28.725

0

0

4

Leeftijd

Inkomen

Huurgrens > 374,44 <= 535,91 5



2.b. Aantal tweepersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-07-13 tot en met 31-12-13

< 65

Huurgrens <= 374,44 <= 28.550 2

< 65

> 28.550

0

0

6

>= 65

<= 28.725

0

1

7

>= 65

> 28.725

0

0

3

Leeftijd

Inkomen

Huurgrens > 374,44 <= 535,91 6


3.a. Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-01-13 tot en met 30-06-13

< 65

Huurgrens <= 374,44 <= 28.550 0

< 65

> 28.550

0

1

5

>= 65

<= 28.725

0

0

0

>= 65

> 28.725

0

0

0

Leeftijd

Inkomen

Huurgrens > 374,44 <= 574,35 2


3.b. Aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie bij mutatie verhuurd werd in de periode van 01-07-13 tot en met 31-12-13

< 65

Huurgrens <= 374,44 <= 28.550 0

< 65

> 28.550

0

1

2

>= 65

<= 28.725

0

0

0

>= 65

> 28.725

0

0

0

Leeftijd

Inkomen

Huurgrens > 374,44 <= 574,35 5


Huurtoeslag Door Woonstichting Hulst wordt veel aandacht besteed om de klanten te attenderen op de mogelijkheid tot het verkrijgen van huurtoeslag. Met de jaarlijkse huuraanzegging per eind mei wordt een brochure meegestuurd met een duidelijke uitleg. Ook worden huurders via de informatie van Woonstichting Hulst en via de huurkrant ingelicht over dit onderwerp. Het blijft echter de eigen verantwoordelijkheid van de klant om huurtoeslag aan te vragen. Bijna alle rechthebbende huurders hebben gekozen voor de mogelijkheid van geclusterde betaling. Hierbij stort de belastingdienst het bedrag aan huurtoeslag rechtstreeks op de rekening van Woonstichting Hulst. Vanaf 1 januari 2014 bestaat alleen nog de mogelijkheid huurtoeslag aan te vragen op eigen rekening, d.w.z. dat het bedrag aan huurtoeslag door de belastingdienst rechtstreeks wordt gestort op de rekening van de huurder. Passende woonruimte Bij iedere woningtoewijzing wordt gelet op de relatie tussen inkomen en hoogte van de huur. Het is niet altijd te vermijden dat een fors beroep wordt gedaan op huurtoeslag. Dit is mede afhankelijk van gezinsgrootte of de urgentie van de betreffende aanvraag. Er zijn twee duidelijke mijlpalen, de zogenaamde aftoppingsgrenzen. Enerzijds een bedrag van € 535,91 voor een huishouden van 1 of 2 personen, anderzijds € 574,35 voor een huishouden dat bestaat uit 3 personen of meer. De huurgrens voor jongeren onder de 23 jaar bedraagt € 374,44.


11

Gebruik huurtoeslag Van onze huurders hebben in totaal 304 huishoudens in 2013 huurtoeslag ontvangen d.m.v. geclusterde betaling. Dit betreft 22% van het totaal aantal huurders. Het totaal bedrag aan huurtoeslag over 2013 bedroeg € 706.407. Dit is 8,19% van de totale huursom. Maximale huurtoeslaggrens Het woningbezit telt slechts 65 woningen die een huurprijs hebben boven de maximale huurtoeslaggrens van € 681,02. De overige verhuureenheden boven de huurtoeslaggrens betreffen groepswoningen. Problemen inzake de toepassing van de maximale huurtoeslaggrens doen zich momenteel dan ook niet voor in het woningbezit.


Kwaliteit van het woningbezit Aantal verhuureenheden in eigendom per 1 januari 2013 Nieuwbouw 2013 : complex complex complex complex complex

1.331

079 086 088 084 087

complex 028

4 17 2 9 20

+/+ 52

1

+/+

Aankopen 2013

:

Verkopen 2013

:

0

Gesloopt 2013

: complex 002

1

0 -/-

Totaal aantal V.H.E.’s per 31 december 2013

1

1.383

Aantal garages in eigendom per 1 januari 2013

40

Totaal aantal garages per 31 december 2013

40

Diversen Aantal kantoren per 31 december 2013 Aantal zorgposten per 31 december 2013 Aantal multifunctionele ruimtes per 31 december 2013

1

2 6 1

Overzicht woningbezit naar bouwjaar Bouwjaar huurwoningen

Aantal

Fractie in % van het totaal

1947 t/m 1967

243

18,0

1968 t/m 1974

279

20,0

1975 t/m 1987

296

21,0

vanaf 1988

565

41,0

1.383

100,0

Totaal


13

Het bouwen van woningen Nieuwbouwprojecten Voor het bouwen van een nieuw complex woningen is een lange voorbereiding nodig. Het tijdpad tussen opstellen van een programma van eisen en realiseren van een bouwproject loopt over vele schijven. Er is vaak overleg nodig met ambtelijke en bestuurlijke autoriteiten, buurtbewoners, architect, aannemers en andere belanghebbende partijen. De Zeeuwse bevolking vergrijst in toenemende mate. Het bouwen van levensloopbestendige woningen is een belangrijk onderwerp, ook landelijk. De woningen die de laatste jaren door Woonstichting Hulst gerealiseerd zijn, voldoen aan de hiervoor gestelde eisen. Alle geplande nieuwbouwprojecten die Woonstichting Hulst voornemens is te realiseren, voldoen aan de gestelde criteria voor DAEB-bezit. De volgende projecten zijn in 2013 gestart of in het stadium van voorbereiding: 















Zoutestraat Op de locatie Zoutestraat/IJzerenhandstraat worden 21 zelfstandige wooneenheden gebouwd. De zorg bij deze woningen zal geleverd worden door Curamus. Oplevering van het project wordt voorzien in juli 2014. Beestenmarkt In deze straat in de binnenstad van Hulst ontwikkelt Woonstichting Hulst een zevental gezinswoningen. Deze stadswoningen zullen gefaseerd gerealiseerd worden. De eerste fase van 4 woningen is begin 2013 opgeleverd. De tweede fase van 3 woningen wordt per april 2014 verhuurd. Van der Maelstedeweg 8/10/12/14 Op deze locatie zijn 11 appartementen en een parkeerterrein voor 15 plaatsen voorzien. De bouw gaat voorspoedig. Verwachting is dat door de gunstige weersomstandigheden oplevering in juli 2014 zal plaatsvinden. Herstructurering Nieuw Hulst Ter vervanging van de woningen die dateren uit 1949/1950 wordt gewerkt aan het realiseren van nieuwe levensloopbestendige woningen. Uitgangspunt is dat er een energiezuinige woning terug komt en een wijk waarin meer licht, lucht en groen aanwezig zal zijn. De woningen van de tweede fase zijn inmiddels opgeleverd en bewoond. Begin 2013 zijn de woningen van de derde fase gesloopt. De aannemer is gestart met de bouw van 11 woningen in de Keldermanstraat. Oplevering staat gepland voor half juli. Aansluitend wordt gestart met de vierde fase. Houtmarkt Het plan voorziet in de realisatie van 12 appartementen op de locatie plan Houtmarkt. In het voormalige schoolgebouw wordt voorzien in de realisatie van 7 lofts. Dit plan sluit aan bij de 11 appartementen die Woonstichting Hulst heeft op het St. Marthaplein. De 7 lofts worden naar verwachting opgeleverd in mei 2014 en de 12 appartementen in juni 2014. De 19 zelfstandige wooneenheden zullen individueel worden verhuurd, waarbij Emergis de benodigde zorg levert. Wittebrug Het plan voorziet in de realisatie van 25 appartementen in het nieuwbouwplan Wittebrug. De zorg bij deze woningen zal geleverd worden door Tragel Zorg. De 25 zelfstandige woongelegenheden zullen individueel worden verhuurd. Voor de bouw is een omgevingsvergunning aangevraagd. Broodmarkt Aangezien het niet mogelijk is om andere benodigde panden aan te werven en de nieuwbouwontwikkeling zal resulteren in een forse onrendabele investering is besloten het aangekochte pand te verkopen. Deze verkoop resulteert in een boekverlies. Grondaankopen In 2013 hebben geen grondaankopen plaatsgevonden.

Verkoopbeleid bestaande woningen Woonstichting Hulst heeft geen actief verkoopbeleid met betrekking tot de huurwoningen. In het verslagjaar 2013 zijn geen sociale huurwoningen verkocht. Woonstichting Hulst heeft een aantal wijken waarin zij bereid is woningen te verkopen, met name als een zittende huurder daarom verzoekt. Dit betreft de wijken ‘Binnenstad’, ‘Dullaert’, ‘Tragel’ en ‘Moerschans/Liniewijk’. De reden van deze verkopen is het creëren van een betere wijkopbouw, wat de leefbaarheid ten goede komt.


Verkoopprocedure Van alle koopwoningen wordt door een onafhankelijk taxatiebureau een taxatie gemaakt. De definitieve verkoop geschiedt tegen taxatiewaarde. Er worden geen speciale verkoopconstructies aangeboden.


15

Onderhoud Bouwkundig onderhoud Onderhoud van het woningbezit is een belangrijke taak die valt onder de verantwoording van de technische afdeling. Woonstichting Hulst heeft geen uitvoerende technische mensen in dienst. Alle werkzaamheden worden door externe aannemers uitgevoerd. Het zwaartepunt van de taak van de opzichters is in de loop der jaren gewijzigd van enkel het registeren van reparatieverzoeken naar preventie. Daarbij komt ook de leefomgeving die door hen meer in het oog gehouden dient te worden. Woningen die door mutatie zijn vrijgekomen dienen perfect in orde te zijn, omdat woningzoekenden steeds kritischer worden. Groot onderhoud Onder groot onderhoud wordt verstaan: de werkzaamheden met een ingrijpender karakter dan het dagelijks onderhoud. Het omvat meestal werkzaamheden als kozijnvernieuwing, vervangen van een aanrecht, vernieuwen van centrale verwarming, opknappen van doucheruimtes of vervanging van leidingen en plafonds. Door deze ingrepen wordt het wooncomfort verhoogd en de technische levensduur van de woningen verlengd. Planning onderhoud De enige manier om goed op de hoogte te zijn van de conditie van het woningbezit is door dit in de praktijk te inventariseren en voortdurend te actualiseren. Wijzigingen en bijstellingen worden ingebracht en doorgerekend in de meerjarenonderhoudsbegroting. Tevens moeten de signalen die vanuit de huurders en de Bewonersraad afgegeven worden, op waarde worden getaxeerd en zover mogelijk worden meegenomen. De reparatieverzoeken dienen nauwlettend te worden gevolgd per soort en complex. Uit een dergelijke analyse kan een gevolgtrekking worden gemaakt die leidt tot preventieve onderhoudsacties. Onderhoudsbegroting Ieder jaar wordt in de begroting een planning weergegeven van de uitgaven die begroot zijn voor het komend jaar. Deze komt tot stand op basis van de uitkomsten van de meerjarenonderhoudsplanning en de ervaringen en bijstellingen, die daarop in de loop van het jaar worden gedaan. Veel uitgaven zijn erop gericht klachten van huurders te voorkomen. Tevens wordt veel aandacht besteed aan het verhogen van het comfort voor de bewoners. Deze signalen en cijfers worden samengevat in de onderhoudsbegroting voor het komend jaar. De begroting wordt in eerste instantie intern besproken en samengesteld in het overleg tussen het bestuur en de staf. Vervolgens wordt de begroting voorgelegd aan de Raad van Commissarissen en de Bewonersraad. In de loop van het jaar wordt van de stand van zaken verslag uitgebracht voor wat betreft de uitgevoerde werkzaamheden en de financiële gevolgen daarvan. EPA Vanaf 1 januari 2008 moeten eigenaren van woningen (en andere gebouwen) bij verkoop of verhuur een Energielabel overhandigen. Op basis van de Europese wetgeving is het gehele woningbestand van Woonstichting Hulst onderworpen aan het Energie Prestatie Advies dat de woningen van Energielabels voorziet. De volgende labels zijn van toepassing op het woningbezit: Label A+++ A B C D E F G

Percentage 0,9% 14,4% 28,0% 45,4% 9,0% 2,0% 0,2% 0,1%


Begroting / realisatie Het totale onderhoud is onderverdeeld in een zes rubrieken, die per soort worden begroot en ook bewaakt. Voor 2013 zag de onderhoudsbegroting en realisatie er als volgt uit: Soort onderhoud Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud C.V. onderhoud + liften Verbeteronderhoud Schilderwerk Reservering VVE onderhoud Totaal

Begroting x € 1.000 137

Realisatie x € 1.000 203

In % van het totaal 10%

Cumulatief 10%

200

168

8%

18%

1019

1067

52%

70%

294

216

11%

81%

171

223

11%

92%

202

123

6%

98%

37

2%

100%

100%

100%

2023

2037

Reparatieverzoeken Teneinde de klanten zo snel en deskundig mogelijk te woord te staan wordt verzocht om onderhoudsklachten bij voorkeur ’s ochtends tussen 8.30 en 9.30 uur te melden aan een van de opzichters. Voor reparatieverzoeken aan sanitair en centrale verwarming kunnen klanten rechtstreeks contact opnemen met het installatiebureau. Van de ontvangen reparatieverzoeken worden dagelijks, door middel van opdrachtbonnen, opdrachten tot reparatie gegeven. In het geautomatiseerd systeem wordt door de opzichter gecontroleerd wat de responsetijden van de uitstaande opdrachten zijn. Het uitgevoerde werk wordt steekproefsgewijs in de praktijk gecontroleerd. In de volgende tabel vindt u een vergelijkend overzicht van de aantallen en kosten van klachten respectievelijk mutatieopdrachten in de jaren 2008 tot en met 2013: Reparatieverzoeken Aantal

Kosten in €

2013

719

283

85

1.971

2012

697

226

82

1.984

2011

716

252

82

1.410

2010

707

154

87

2.484

2009

687

228

80

3.406

2008

711

165

84

2.185

Jaar

Mutatie Aantal

Kosten in €

Leegstand In ons woningbezit doet zich geen structurele leegstand voor. De huurderving in 2013 wegens leegstand als gevolg van huurmutaties en het daarop volgende technisch onderhoud bedraagt 0,22%. In 2012 was dit percentage 0,20%.


17

Bewonersraad Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid De vertegenwoordiging van de huurders in de Bewonersraad bestaat uit acht leden verdeeld over de diverse wijken waarin het woningbezit is gelegen. Het betrekken van de huurders bij het beheer en beleid van Woonstichting Hulst wordt toegejuicht en gestimuleerd. De kosten voortvloeiende uit de activiteiten van de Bewonersraad worden door Woonstichting Hulst vergoed. Ook wordt administratieve ondersteuning verleend. Reglement huurderoverleg Bij de oprichting van de Bewonersraad is een reglement opgesteld dat door beide partijen is ondertekend. Tegelijkertijd is een samenwerkingsovereenkomst en een participatiereglement overeengekomen. Samenstelling bewonersraad De Bewonersraad bestaat uit de volgende personen: Naam Mevrouw G. Kramers De heer E. v. Overmeeren Mevrouw B. v.d. Kerkhove De heer L. Hamelink Mevrouw R. Coone De heer J. Ringoot De heer H. van Cauteren De heer G. Neelemand

Aftredend in: 2014 2014 2015 2015 2015 2016 2016 2016

Volgens het reglement treedt jaarlijks een derde deel van de Bewonersraad af. Mevrouw R. Coone is voorzitter en de heer H. van Cauteren is secretaris/penningmeester van de Bewonersraad. Woonstichting Hulst voert met de Bewonersraad frequent overleg betreffende alle onderwerpen die voor huurders van belang zijn. Dit zijn onderwerpen als huurverhoging, onderhoud, begroting, jaarrekening en vergoeding rente waarborgsommen. De Bewonersraad functioneert hierbij als vertegenwoordiging voor alle huurders. In de Raad van Commissarissen heeft de Bewonersraad recht op voordracht van twee kandidaten. Mevrouw Vons heeft zitting in de Raad van Commissarissen op voordracht van de Bewonersraad. In 2013 vonden tussen het bestuur van Woonstichting Hulst en de Bewonersraad vier overlegvergaderingen plaats. Deze werden gehouden op 7 februari, 13 juni, 5 september en 12 december. De belangrijkste gespreksonderwerpen waren: - Huurverhoging 2013 - Huurdersbijeenkomst en overleg wijkraden - Wensen begroting 2014 en de begroting zelf - Regionale klachtencommissie verslag 2012 - Jaarverslag buurtbemiddeling - Begroting en realisatie Onderhoud overzicht - Stand van zaken verhuur en voortgang bouwzaken - Jaarrekening en jaarverslag 2012 met accountantsrapport - Ontwikkelingen Volkshuisvesting - Evaluatie overleg RvC-Bewonersraad - Droomtraject Hulst Noord - Verdeling bestuurstaken


Huurdersbijeenkomst Eenmaal per jaar wordt een algemene huurdersbijeenkomst gehouden. De Bewonersraad legt aan de huurders verantwoording af over het afgelopen jaar. Voor deze bijeenkomst worden alle huurders schriftelijk uitgenodigd. Dit jaar vond de bijeenkomst plaats op 24 oktober in brasserie Truffino bij de Blaauwe Hoeve. Het was een goed bezochte avond, er waren in totaal 125 huurders aanwezig. Tevens waren een aantal vertegenwoordigers van de Raad van Commissarissen aanwezig met de directeur-bestuurder en het personeel van Woonstichting Hulst. Overleg Raad van Commissarissen – Bewonersraad Woonstichting Hulst Op 18 april 2013 heeft er een overleg plaatsgevonden tussen de Raad van Commissarissen en de Bewonersraad Woonstichting Hulst. Tijdens dit overleg waren ook de medewerkers van Woonstichting Hulst aanwezig. De bijeenkomst werd geleid door mevrouw Boerbooms, energieconsulent van Aedes. Er werd uitleg gegeven over alle mogelijke vormen van energie besparing en de rol van corporaties daarin. Informatie huurders Algemeen Huurders hebben er recht op volledig geïnformeerd te worden over zaken met betrekking tot het huren en bewonen van een woning van Woonstichting Hulst. De huurders worden door middel van algemene mailing of persoonlijke berichten op de hoogte gesteld van zaken zoals huurtoeslag, huurverhoging en onderhoud. Gerichte informatieverstrekking per onderwerp heeft over het algemeen meer effect dan het versturen van gebundelde informatie via een verzamelblad. Huurdersbijeenkomst Eenmaal per jaar worden alle huurders in samenwerking met de Bewonersraad uitgenodigd. Het beleid van Woonstichting Hulst en het functioneren van de Bewonersraad worden toegelicht. De bijeenkomst werd, zoals hiervoor reeds vermeld, gehouden op 24 oktober 2013. Woonkostenkrant In het voorjaar wordt aan alle huurders de ‘woonkostenkrant’ toegezonden. Hierin komen niet alleen financiële aspecten van wonen aan de orde maar wordt tevens aandacht geschonken aan de algemene bijstandswet, bijdrage ziektekosten enz. Huurkrant Bij de jaarlijkse huurverhoging krijgen alle huurders de ‘Huurkrant’ toegezonden. Dit is een uitgave van Aedes waarin informatie wordt gegeven betreffende de huurprijsberekening en het aanvragen van huurtoeslag. Huurtoeslag Bij het afsluiten van een nieuw huurcontract wordt bekeken of de huurder op basis van het opgegeven inkomen en de geldende huurprijs in aanmerking komt voor huurtoeslag. Huurverhoging In 2013 is een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De huurverhoging bedroeg inflatie 2,5% + 1,5% = 4% voor huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614 en de huurverhoging bedroeg inflatie 2,5% +2%= 4,5% voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 33.614. Jaarlijks wordt vastgesteld wat voor de financiële continuïteit de meest verantwoorde verhoging is. Faciliteiten ten behoeve van de Bewonersraad De Bewonersraad wordt door het werkapparaat secretarieel ondersteund. Eventuele uitgaven ter uitvoering van de activiteiten van de Bewonersraad komen ten laste van Woonstichting Hulst. Voor overleg wordt gebruik gemaakt van de vergaderruimte van Woonstichting Hulst. Totaal werd in 2013 € 2.379 uitgegeven betrekking hebbende op de Bewonersraad. Geschillencommissie In samenwerking met de overige corporaties in Zeeuws-Vlaanderen is een ‘Regionale klachtencommissie’ in het leven geroepen. Het daartoe opgestelde ‘Reglement regionale klachtencommissie’ is vastgesteld op 10 juni 1998. Laatstelijk op 13 mei 2002 is het reglement aangepast. Tot nu toe zijn door onze huurders geen klachten aan deze commissie voorgelegd. In 2010 is de klachtencommissie uitgebreid met corporatie de Zoutvliet uit Terneuzen. Woonstichting Hulst jaarverslag over het boekjaar 2013 -

19

Financiële continuïteit Toekomstverwachting In de begroting 2014 is een prognose gemaakt van de verwachte resultaten voor de periode tot en met 2023. Het resultaat uit de normale bedrijfsactiviteiten, het verhuren van woningen, zal naar verwachting overwegend positief, maar sterk wisselend zijn. Het totale bedrijfsresultaat van 2013 vertoont een negatief bedrag, wat vooral beïnvloed wordt door waardeveranderingen van materiële vaste activa. De komende jaren wordt een totaalbedrag van bijna 6,5 miljoen euro begroot voor onrendabele maatschappelijke investeringen en herstructureringskosten. Naar verwachting worden in deze periode 144 wooneenheden gebouwd. Momenteel zijn er 8 complexen in ontwikkeling. De projecten die in de toekomst gerealiseerd worden zijn: Zoutestraat, Beestenmarkt, Van der Maelstedeweg I, Van der Maelstedeweg II, Nieuw Hulst, Oude Polderstraat/Janseniuslaan, Houtmarkt en Wittebrug. Tevens staan er 93 woningen op de nominatie gesloopt te worden in het kader van herstructurering van de wijken Nieuw Hulst en Oude Polderstraat/Janseniuslaan. Dit zal gefaseerd uitgevoerd worden. Bij het opstellen van deze toekomstberekeningen is ervan uitgegaan dat de verhuurbaarheid op hetzelfde niveau blijft als de afgelopen jaren. Het is vooral uit oogpunt van verhuurbaarheid belangrijk de kwaliteit van het woningbezit te blijven verbeteren. Dit kan in eerste instantie plaatsvinden middels onderhoudsingrepen en comfortverbeteringen. Herstructurering is het gevolg van het feit dat een type woning niet meer gevraagd wordt of niet meer verhuurbaar blijkt te zijn. Gezien alle plannen die nog in ontwikkeling zijn, is het een reële verwachting dat Woonstichting Hulst de komende jaren een actieve en zinvolle rol zal spelen in de volkshuisvesting in Hulst. Ook op basis van financiële prognoses is deze verwachting zeker gerechtvaardigd. Ratio’s Om inzicht te verkrijgen in de balansposities, de resultatenposities en de algemene financiële posities is een aantal kengetallen, met als uitgangspunt de jaarrekening 2013 en de prognoses voor de winsten-verliesrekening tot en met 2018, hierna weergegeven. Bij deze prognose is rekening gehouden met de te betalen vennootschapsbelasting, bijdrage saneringsheffing en verhuurderheffing. Solvabiliteit Voor de beoordeling van de solvabiliteit van Woonstichting Hulst wordt beoordeeld in hoeverre de stichting in staat is om op langere termijn aan haar verplichtingen te voldoen. Als solvabiliteitsmaatstaf is toegepast: eigen vermogen / totaal vermogen. Er is bij het samenstellen van de begroting reeds rekening gehouden met de invloed van te betalen vennootschapsbelasting. Het percentage ontwikkelt zich naar verwachting als volgt:

Solvabiliteitsratio

2013

2014

2015

2016

2017

2018

25,28

22,2

23,5

25,2

26,8

29,6

Liquiditeit De liquiditeitspositie geeft aan of Woonstichting Hulst in staat is op korte termijn aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. De liquiditeitsmaatstaf is mede afhankelijk van op het balansmoment wel of niet aangetrokken vreemd vermogen. Dit veroorzaakt fluctuatie in het kengetal gedurende de verschillende balansmomenten.


De ratio wordt berekend door de verhouding te bepalen tussen de vlottende activa en het kort vreemd vermogen. Een ratio van 1 of meer is een goed teken. De current ratio bedraagt voor de komende jaren:

Current ratio

2013

2014

2015

2016

2017

2018

0,62

0,80

1,07

1,17

1,19

1,61

De current ratio van 0,62 eind 2013 was van tijdelijke aard. Op 5 februari 2014 is een lening van € 6.500.000 gestort, waardoor de liquiditeit zich op het vereiste niveau bevindt. Er is bij de Rabobank een rekening courant faciliteit aanwezig van € 1.000.000, dit is contractueel vastgelegd. Rentabiliteit over het totale vermogen De rentabiliteit van het totale vermogen (RTV) geeft het percentage aan van het jaarresultaat voor rentelast en belastinglast ten opzichte van het totale vermogen aan het eind van het boekjaar. De RTV geeft de volgende ontwikkeling voor de komende jaren te zien:

RTV

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-4,92%

1,79%

3,72%

4,27%

4,07%

5,39%

Rentabiliteit over het eigen vermogen De rentabiliteit over het eigen vermogen (REV) is het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen ultimo boekjaar. Een REV hoger dan de marktrente is een goed teken. De REV geeft de volgende ontwikkeling voor de komende jaren te zien:

REV (voor Bel.)

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-25,44%

-3,72%

4,40%

7,06%

6,13%

11,47%

Ontwikkeling balanspost Eigen Vermogen x € 1.000 Eigen Vermogen

2013

2014

2015

2016

2017

2018

19.329

17.943

18.732

20.054

21.284

23.726

Overige waardeveranderingen MVA In 2013 hebben de volgende correcties plaatsgevonden op VHE’s in exploitatie: 2013 2012 Complex 87 Nieuw Hulst 1.253.805 789.610 Complex 79 Beestenmarkt 827.207 Complex 77 Paardenmarkt 445.527 Complex 89 Sint Marthaplein 769.252 Complex 84 Kl. Bagijnestr. 762.183 Complex 85 Van der Maelstedeweg 1.228.409 Complex 86 Tuindorp 573.136 Complex 088 Tuinstraat 107.450 Afwaarderen diverse complexen i.v.m. lagere bedrijfswaarde 1.364.329 271.432 Terugnemen afboeking bedrijfswaarde diverse complexen -41.076 -853.733 Bijboeking waardering actuele waarde 2.296.590 Saldo 7.290.222 1.872.807


21

Resultaat 2013 Het boekjaar 2013 is afgesloten met een negatief resultaat van € 5.955.468 voor belastingen. In vergelijking tot het boekjaar 2012 is het resultaat voor belasting € 10.125.375 lager. Het verschil (x € 1.000) is als volgt te specificeren: Hogere bedrijfsopbrengsten € 40 Hogere bedrijfslasten 9.884 Lager renteresultaat 281 Lager resultaat

€ 10.125 -

De bedrijfsopbrengsten zijn met name hoger door hogere huuropbrengsten. Dit wordt veroorzaakt door het in exploitatie nemen van diverse nieuwbouwcomplexen en een hogere jaarlijkse huurverhoging. Het aantal verkochte woningen blijft door de aanhoudende crisis achter op de verwachting. Er zijn in 2013 geen woningen verkocht uit de bestaande voorraad. Een woning welke was aangekocht voor een mogelijke nieuwbouwontwikkeling is met boekverlies terug verkocht. De bedrijfslasten zijn hoger vanwege afboekingen in verband met lagere bedrijfswaarde en onrendabele maatschappelijke investeringen in nieuwbouw. De lagere bedrijfswaarde wordt met name veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurderheffing. Het lagere renteresultaat wordt veroorzaakt door inzet van meer vreemd vermogen. Beleggingen Woonstichting Hulst heeft een solidariteitsobligatielening verstrekt aan het Wooninvesteringsfonds van € 500.000 met een renteopbrengst van 4,5%. In de loop van 2007 is het verzoek gekomen om de rente op deze obligatielening in de vorm van certificaten uit te betalen. Wij hebben besloten dit verzoek in te willigen, waardoor de lening aangegroeid is met € 150.503 aan certificaten. De toegelaten instelling WIF is sinds november 2012 door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onder verscherpt toezicht gesteld. Dit maakt het onzeker of de certificaten in de toekomst inbaar zullen zijn. Het Wooninvesteringsfonds werkt momenteel aan een herstelplan. Ontwikkelingen Financiën Woonstichting Hulst heeft bij het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW) een borgstellingsfaciliteit. In het boekjaar 2013 zijn twee leningen aangetrokken welke geborgd zijn door het WSW. De leningen hebben een gezamenlijke hoofdsom van € 12.000.000. Buitenlandse instellingen Er vindt geen financiële ondersteuning plaats aan buitenlandse instellingen. Verbindingen Woonstichting Hulst heeft geen verbindingen.


Leefbaarheid Algemeen Een verhuurder van sociale woningen dient bij te dragen aan de leefbaarheid van de buurt en wijk waarin zijn woningen staan. Het verhuren van woningen brengt dus niet alleen de verantwoording voor de gebouwen met zich mee. De omgeving waarin huurders en hun medebewoners zich letterlijk en figuurlijk thuis moeten voelen, is een belangrijk aspect bij het verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Voor Woonstichting Hulst als verhuurder is het van groot belang dat een huurder zich prettig voelt in zijn woning en de daarbij behorende omgeving. Een huurder die zich goed voelt in een bepaalde omgeving zal langer klant blijven dan iemand die op- of aanmerkingen op woning of woonomgeving heeft. De leefbaarheid in een bepaalde wijk is een moeilijk te bepalen gegeven. Eén van de meetgegevens zou kunnen zijn het aantal verhuizingen dat in een bepaalde wijk plaatsvindt. Dit is echter een cijfer dat niet representatief is. Als verhuurder zal Woonstichting Hulst moeten afgaan op signalen die haar via de huurders en via de Bewonersraad bereiken. Nieuwbouw Bij het opstellen van een programma van eisen voor het bouwen van een nieuw complex woningen wordt veel aandacht geschonken aan het wooncomfort. Dit betreft veelal wensen die betrekking hebben op het ontwerpen van de binnenkant van de woning. Voorbeelden hiervan zijn: de oppervlakte van de kamers, de indeling, de plaatsing van aansluitingen, ventilatie en verwarming, te gebruiken materialen en kleuren. Deze wensen komen ook naar voren in de conclusies van het regionaal volkshuisvestingsonderzoek. Woningen die nu ontworpen en gebouwd worden zijn meer dan voorheen geschikt voor bewoners die langere tijd in hun woning wensen te blijven wonen, dit ondanks het ouder of hulpafhankelijk worden. Bestaande woningen Bij bestaande woningen wordt voor zover mogelijk getracht het gevoel van veiligheid te verbeteren. Voor etagewoningen houdt dat in het afsluiten van galerijen, het aanbrengen van een intercominstallatie en eventueel het plaatsen van hekken. Bij vervanging worden in deuren en kozijnen maatregelen getroffen ter voorkoming van inbraak. Het comfort van zittende huurders wordt ook verbeterd door het op verzoek aanbrengen van een c.v.installatie. Huurders kunnen een tweede toilet, een tweede vaste trap, of een groter dakraam laten installeren. Bij het vervangen van keukens worden de klanten in de gelegenheid gesteld om naar eigen keuze een inbouwkeuken te laten installeren tegen een geringe huurverhoging. Met de gemeente wordt overleg gevoerd inzake het onderhoud van het openbaar groen in de onmiddellijke nabijheid van het woningbestand. Door de opzichter wordt gecontroleerd of huurders hun woning en de bijbehorende tuinen en heggen naar behoren onderhouden. Indien dit niet het geval is, wordt de betreffende huurder verzocht de tuin in een acceptabele staat van onderhoud te brengen. Bij in gebreke blijven van de huurder wordt soms besloten de tuin door derden te laten opknappen. Indien de buurt of de woning bevuild wordt met graffiti, wordt dit door Woonstichting Hulst verwijderd. Tevens wordt door de opzichter gelet op het vrijhouden van brandgangen. Op dergelijke plaatsen wordt regelmatig (grof) vuil geplaatst voor een volgende ophaaldienst. Voor zover aanwezig vindt regelmatig overleg plaats met een wijkraad. Dergelijke overlegstructuren leveren meestal direct concreet inzicht op in de problematiek. Een gerichte aanpak is vervolgens effectief mogelijk.


23

Aanpassingen ten behoeve van lichamelijk gehandicapten Als een huurder een vraag voor ondersteuning op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) heeft kan deze zich melden tot het meldpunt van Hulst voor Elkaar bij de Stichting Welzijn Hulst. Leefbaarheidsfonds Woonstichting Hulst is een sociaal verhuurder die zich mede verantwoordelijk voelt voor de leefbaarheid in de diverse wijken van de kern Hulst. Uit dat oogpunt ondersteunt Woonstichting Hulst initiatieven die de leefbaarheid en het woongenot in de kern Hulst bevorderen door een bijdrage te verstrekken uit het leefbaarheidsfonds. De primaire doelstelling van de corporatie is het zorgen voor goede huisvesting ten behoeve van haar klanten. Bewoners ervaren dat niet alleen de woning bijdraagt in het woongenot maar ook de omgeving en de aangeboden faciliteiten. Activiteiten die in de leefgemeenschap georganiseerd worden, maken deel uit van het comfort dat meetelt hoe bewoners hun woning en leefomgeving waarderen. Aanvragen voor een bijdrage uit het leefbaarheidsfonds kunnen worden gedaan in het kader van wijken buurtevenementen in Hulst. Dit kan zijn ter verbetering van de sociale samenhang in een buurt of ter verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving. De activiteiten moeten aanwijsbare positieve gevolgen hebben voor de leefbaarheid van de wijk of de kern Hulst. Het fonds geldt niet voor aanvragers die gebruik kunnen maken van reguliere subsidiegevers. Groepen van inwoners van de kern Hulst die zich inzetten voor de jeugd en/of activiteiten op het terrein van sport, spel, ontspanning en cultuur kunnen een beroep doen op het leefbaarheidsfonds. Verzoeken dienen schriftelijk bij Woonstichting Hulst te worden ingediend. Het verzoek dient gemotiveerd en onderbouwd te zijn. Aanvragers krijgen zo spoedig mogelijk bericht of de aanvraag wordt gehonoreerd. Over het besluit van de directie of de hoogte van de toekenning kan niet worden gecorrespondeerd. Als een verzoek gehonoreerd is, kan de toegezegde bijdrage worden voldaan aan de aanvrager. Er dient daartoe een bewijsstuk te worden overlegd dat de activiteiten/evenementen ook worden uitgevoerd. Bij voorkeur worden de bedragen rechtstreeks betaald aan de uitvoerende partijen of leveranciers van de activiteit of het evenement. Woonstichting Hulst stelt jaarlijks € 40.000 ter beschikking. Is dit bedrag in een bepaald jaar niet opgebruikt dan vervalt het restant bedrag. Het fonds is van start gegaan in 2008, maar stopt in het jaar dat volgens de begroting de exploitatie negatief wordt, of zoveel eerder als blijkt dat er geen beroep op wordt gedaan. Via het leefbaarheidsfonds vindt er op beperkte schaal ook lokale sponsoring plaats. De financiële omvang hiervan is beperkt. De mogelijkheid om een beroep te doen op het leefbaarheidsfonds is gepubliceerd op de website van Woonstichting Hulst. Tevens wordt het toegestuurd aan klanten, de Bewonersraad en aan andere belanghouders. Aan het eind van het boekjaar wordt aan de Raad van Commissarissen en de Bewonersraad een overzicht van de uitgaven verstrekt ter evaluatie. In het verslagjaar 2013 is voor een bedrag van € 50.005 uitgegeven in het kader van deze regeling. In dit bedrag is een bijdrage opgenomen van € 15.000 die uitbetaald is om de welzijnsactiviteiten in het woon-zorgcomplex de Blaauwe Hoeve financieel te ondersteunen. Door het wegvallen van de subsidiëring vanuit de AWBZ voor de zorgverlenende instantie, is besloten om vanaf 2009 structureel vanuit het Leefbaarheidsfonds jaarlijks een bijdrage te verstrekken van € 15.000 om de betreffende voorzieningen in stand te houden voor klanten die wonen in de zorgwoningen. Tevens is een bijdrage van € 7.500 verstrekt aan het project buurtbemiddeling en worden leerlingen van de praktijkschool Hulst via een project geleerd wat wonen inhoudt. Woonstichting Hulst stelt hiervoor via het leefbaarheidsfonds een woning beschikbaar.


Met ingang van september 2013 wordt een woning in de Tegelberglaan voor een symbolisch bedrag verhuurd aan de Praktijkschool Hulst. De school gebruikt de woning als stageplaats voor haar leerlingen om hen met alle facetten van het wonen kennis te laten maken. Niet alleen schoonmaken en inrichten maar ook beheer financiën en regelgeving staan op het lesprogramma. De huur van deze woning wordt ten laste van het Leefbaarheidsfonds geboekt. Woonfraude Woonfraude wil zeggen dat de huurder van een woning de huurovereenkomst met zijn verhuurder niet nakomt. Enkele voorbeelden zijn: - Het doorverhuren van een huurwoning aan een ander. - Het ruilen van een huurwoning zonder toestemming van de verhuurder. - Het verhuren van kamers van een huurwoning zonder toestemming van de verhuurder. - Het gebruiken van een huurwoning als opslagplaats of bedrijfsruimte anders dan bedoeld voor opslagplaats of bedrijfsruimte. - Het niet permanent bewonen van een huurwoning door de huurder zonder toestemming van de verhuurder. - Het gebruiken van de huurwoning voor hennepteelt. - Het doorgeven van de huurwoning aan familie, vrienden of derden zonder toestemming van de verhuurder. Enkele vormen van woonfraude worden ondervangen middels Convenant Ontmanteld. Met andere vormen hebben wij hier in de regio weinig te maken. Vanwege de ontspannen woningmarkt en het overzichtelijke woningbestand is het aantal huurders te overzien en wordt informatie vroegtijdig verkregen. Door mensen snel aan te spreken op hun gedrag wordt vaak erger voorkomen.


25

Wonen en zorg Wonen en zorg Op het terrein van wonen en zorg heeft Woonstichting Hulst al langere tijd samengewerkt met zorg verlenende instellingen om samen projecten te realiseren. Bij deze initiatieven levert Woonstichting Hulst de gebouwen en de zorg wordt door de zorgverstrekker verleend. Toewijzing van woningen vindt plaats in overleg. In geval van nieuwbouw vindt nauw overleg plaats tussen de zorgverlener en Woonstichting Hulst teneinde een zo goed mogelijk product in de markt te zetten, dat voldoet aan de wensen van de toekomstige klant. Daarbij wordt rekening gehouden met de conditie van de betreffende doelgroep. Tevens wordt voor de zorgverleners het werken eenvoudiger gemaakt. Samenwerkingspartners Instanties waarmee samengewerkt wordt op het terrein van wonen en zorg zijn: Curamus, Tragel Zorg, Emergis, Zeeuwse Gronden en Juvent. Curamus is een organisatie die ouderen een breed pakket van mogelijkheden op het gebied van wonen, welzijn, zorg en behandeling biedt. Tragel Zorg (voorheen Stichting Tragel) betreft een instelling voor mensen met een verstandelijke beperking. Emergis is een centrum voor geestelijke gezondheidszorg, zij werkt op meerdere terreinen voor mensen met een psychiatrische stoornis. Zeeuwse Gronden is een organisatie die mensen met een psychiatrische aandoening ondersteunt bij hun zorgvraag. Juvent (voorheen Stichting AZZ) biedt jeugdhulp aan kinderen tot 23 jaar, in elke fase van hun leven. Gerealiseerde projecten Hieronder volgt een opsomming van projecten die reeds opgeleverd zijn en die in nauwe samenwerking met de zorgverlener tot stand zijn gekomen: Zorgverlenende instantie Curamus

Aantal Bewoners 171

Project WSH

Aantal woningen

Truffinoweg

171 woningen 1 groepswoning

Curamus

Korenmarkt Woonzorgproject Korte Bellingstraat Korte Bellingstraat 3

1 groepswoning

8

Curamus

Truffinoweg 240

1 groepswoning

8

Tragel Zorg

Asschepoort

1 groepswoning

12

Tragel Zorg

Bachlaan

3 woningen

12

Tragel Zorg

Stanleystraat

1 groepswoning

13

Tragel Zorg

Assestraat

3 groepswoningen

24

Tragel Zorg

Columbuslaan

3 groepswoningen

13

Tragel Zorg

A. de Grotestraat

1 groepswoning

10

Tragel Zorg

Houtenkwartier

1 groepswoning

8

Tragel Zorg

Houtenkwartier

21 appartementen

20

Emergis

Baudeloo

11 woningen

11

Emergis

Kern Hulst

15 woningen

15

Juvent

Kreupelstraat Kreupelstraat/Kl. Bagijnestraat

1 groepswoning

10

8 appartementen

8

Curamus Curamus

Juvent


104 woningen

16 104

Toekomstige projecten In samenwerking met Emergis wordt op de locatie plan Houtmarkt voorzien in de realisatie van 12 appartementen. In het voormalige schoolgebouw wordt voorzien in de realisatie van 7 lofts. De plannen sluiten aan bij de 11 appartementen die Woonstichting Hulst heeft op het St. Marthaplein. Deze 19 zelfstandige wooneenheden zullen individueel worden verhuurd, waarbij Emergis de benodigde zorg levert. Voor Tragel Zorg wordt in het nieuwbouwplan Wittebrug voorzien in de realisatie van 25 appartementen. De zelfstandige woongelegenheden zullen individueel worden verhuurd, waarbij de zorg geleverd zal worden door Tragel Zorg. Stakeholders/belanghebbenden Bij het opstellen van beleid en het formuleren van te behalen doelen baseren corporaties zich niet alleen op eigen inzichten, maar zij nemen de wensen en verlangens van andere instellingen in hun besluitvorming en investeringsplannen mee. Dit geldt met name voor zorginstellingen waarmee intensief wordt samengewerkt om projecten op te starten, of om reeds gerealiseerde projecten te exploiteren. Op deze manier worden door corporaties al geruime tijd op een breed vlak maatschappelijke activiteiten ontplooid. In het Netwerk Probleem Situaties Hulst heeft Woonstichting Hulst zitting samen met maatschappelijke organisaties zoals MEE Zeeland, AMW, Stichting Zorgsaam, collega-corporatie Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Regionale Politie, Emergis, GGD, Gemeente Hulst, RGC Zeeland, Stichting Welzijn Hulst, Zeeuwse Gronden, Centrum voor Jeugd en Gezin, Tragel Zorg en Leger des Heils. In het maandelijks overleg worden situaties behandeld en doorgegeven teneinde dreigende problemen te voorkomen. Om inzicht te geven met welke belanghebbenden Woonstichting Hulst contacten onderhoudt wordt hieronder in willekeurige volgorde een overzicht gegeven van deze contacten, die formeel of informeel het afgelopen jaar plaatsgevonden hebben. Naam

Frequentie

Onderwerp

Curamus

6 x per jaar

Lopende zaken

Emergis

2 x per jaar

Lopende bouwprojecten

Tragel Zorg

4 x per jaar

Lopende bouwprojecten

Bewonersraad

11 x per jaar

Activiteiten WSH

Raad van Commissarissen

9 x per jaar

Platform Zeeuws-Vlaanderen

4 x per jaar

Zeeuws Directeurencontact

4 x per jaar

Toezichthouder WSH Zeeuws-Vlaams volkshuisvestingoverleg Provinciale uitwisseling

Aedes

5 x per jaar

Landelijk directeurenoverleg

Huurders (gezamenlijk)

1 x per jaar

Toelichting activiteiten WSH

Huurders

24 x per jaar

Individuele vragen

Wijkraad

2 x per jaar

Toelichting activiteiten WSH

Wethouders

4 x per jaar

Corporatieoverleg gemeente

Ambtenaren

Maandelijks

Lopende projecten

Middenstandsvereniging Hulst

3 x per jaar

Netwerk Probleem situaties

12 x per jaar

Banken

2 x per jaar

Ontwikkelingen middenstand Overleg ter voorkoming van problemen Zakelijke besprekingen

Verzekeringsmaatschappij

2 x per jaar

Zakelijke besprekingen

Politie

2 x per jaar

Wijkoverleg

Algemeen Maatschappelijk Werk

2 x per jaar

Samenwerking


27

Administratie De administratie wordt verzorgd door de interne administratieve dienst van Woonstichting Hulst. De administratie is in hoge mate geautomatiseerd. Gebruik wordt gemaakt van software van de leverancier NCCW. Het jaarverslag wordt samengesteld door de eigen administratieve dienst. Vereniging van Eigenaren Voor het complex 66 (Havenfort) is bij notariële akte d.d. 23 juli 2001 een splitsingsakte opgemaakt die voorziet in de verdeling van de afzonderlijke ruimtes. In dit complex vormen momenteel 4 partijen de vereniging van eigenaren, te weten: Woonstichting Hulst als verhuurder van 10 appartementen en verhuurder van de bedrijfsruimte, Coco Labeling (heeft in 2004 Stationsplein 18 gekocht van Woonstichting Hulst) en beide eigenaren van de penthouses. De oprichtingsvergadering van de Vereniging van Eigenaren Havenfort vond plaats op 1 november 2002. De woningen in project Dobbele Poort (complex 74) bestaan uit 21 koopappartementen en 18 huurappartementen. Omdat er sprake is van meerdere eigenaren, is een vereniging van eigenaren opgericht. Dit is vastgelegd in de notariële akte d.d. 20 december 2007. De administratie van deze Vereniging van Eigenaren is ondergebracht bij, en wordt verzorgd door Kindt & Biesbroeck Makelaardij. De oprichtingsvergadering Vereniging van Eigenaren Dobbele Poort vond plaats op 9 april 2009. Het project Balkon (complex 83) bestaat uit 3 koopappartementen en 13 huurappartementen, waarvoor een vereniging van eigenaren is opgericht. De overeenkomst is vastgelegd in de notariële akte d.d. 16 juni 2010. De oprichtingsvergadering Vereniging van Eigenaren ‘Het Balkon’ heeft op 9 maart 2011 plaats gevonden. Stichting Hoera Hulst Op 2 november 2004 is deze stichting bij akte opgericht bestaande uit 4 partijen. Doel van deze stichting is het bevorderen van de leefbaarheid en de economische bedrijvigheid in de kern Hulst. Deze partijen zijn: Mattheeuws Vastgoed B.V., Woonstichting Hulst, Rabobank Hulst en Lafoma Projectontwikkeling. Controlerend accountant De tussentijdse en jaarlijkse controle wordt verricht door: BDO Audit & Assurance B.V. Postbus 757 5000 AT Tilburg


Bestuursverklaring Hulst, 20 mei 2014

Het bestuur van Woonstichting Hulst verklaart hierbij, dat alle aan het bestuur direct en toekomstig ter beschikking staande middelen in het verslagjaar uitsluitend in het belang van de Volkshuisvesting zijn en zullen worden besteed.

Directeur-bestuurder

Was getekend de heer J.A.P.M. Valckx


29

Intern Toezicht Raad van Commissarissen Het intern toezicht op het bestuur van Woonstichting Hulst wordt uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. Deze Raad bestaat volgens de statuten minimaal uit 3 en maximaal uit 5 leden. Volgens de Governancecode Woningcorporaties die per 1 juli 2011 voor alle corporaties verbindend is verklaard, kan elk lid maximaal twee keer voor een periode van 4 jaar zitting hebben. De Raad heeft het recht om de directie te benoemen, te schorsen en te ontslaan. De Raad stelt tevens het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van de directie vast. Volgens de statuten zijn aan de goedkeuring van de Raad de directiebesluiten onderworpen met betrekking tot onder meer de vaststelling van de begroting, het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag, alsmede het vaststellen of wijzigen van beleidsplannen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn in artikel 18 van de Statuten van Woonstichting Hulst d.d. 22 juli 2003 vastgelegd. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad, dat in de vergadering van 28 oktober 2013 is geactualiseerd en vastgesteld. Samenstelling van de Raad De Raad van Commissarissen is samengesteld op basis van het volgende profiel dat opnieuw is vastgesteld in de bijeenkomst van 28 oktober 2013: Profielschets van de Raad van Commissarissen van Woonstichting Hulst: - beschikken over ervaring op het gebied van bestuur en/of toezicht; - een brede maatschappelijke ervaring en betrokkenheid bezitten; - voldoende vaardigheden hebben voor de beoordeling van de bedrijfsvoering en financiële en volkshuisvestelijke prestaties van de corporatie; - beschikken over een aantoonbare interesse en kennis op terreinen van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en veiligheid; - onafhankelijk kunnen functioneren; - goed kunnen communiceren; - tijd beschikbaar hebben; - integer zijn, - bereidheid om jaarlijks bij te scholen op actuele thema’s - woonachtig en /of werkzaam zijn in de regio; - beschikken over een relevant netwerk; - passen in de samenstelling van de Raad. - goed kunnen samenwerken; Voor de voorzitter is een aanvullend profiel opgesteld, tevens vastgesteld in de bijeenkomst van 28 oktober 2013. De voorzitter kenmerkt zich verder vooral door zijn teamrol: - is een goed gespreksleider - heeft gevoel voor procedures en verhoudingen - streeft naar een evenwichtige inbreng van het team - streeft naar overeenstemming - is in staat een zorgvuldige besluitvorming te realiseren - bewaakt de rol en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen - de voorzitter is het eerste aanspreekpunt van het bestuur Tevens is een rooster van aftreden van de Raad aanwezig en wel op een dusdanige wijze dat het verloop geleidelijk gaat, zodat kennis en ervaring doorgegeven kan worden aan nieuwkomers. Beide profielen en het rooster van aftreden zijn gepubliceerd op de website. De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk ten opzichte van elkaar en de corporatie, ze zijn ieder afzonderlijk verantwoordelijk en dragen kritisch bij aan de besluitvorming.


De Raad bestaat uit de volgende leden: De heer A.G. Sponselee (1944) Commissaris vanaf 2009, met ingang van 1 januari 2012 voorzitter Raad van Commissarissen, aandachtsvelden: financieel, economisch, automatisering. Nevenfuncties: secretaris KBO Zeeland, penningmeester parochiebestuur Boschkapelle, HengstdijkStoppeldijk. De heer Sponselee is gepensioneerd en is werkzaam geweest als financieel directeur. Aftredend in 2016. De heer mr. J.A.M. de Kerf (1959) Commissaris vanaf 2007, vice voorzitter, aandachtsvelden: juridische zaken. Nevenfuncties: geen. De heer De Kerf is advocaat. Aftredend in 2015. Mevrouw A.M. Vons-de Oude (1959) Commissaris vanaf 2009, aandachtsvelden: wonen en zorg, PR en dienstverlening. Mevrouw Vons is werkzaam als directeur-bestuurder van Stichting Kinderopvang Zeeuws-Vlaanderen. Zij is benoemd op voordracht van de huurders. Aftredend in 2016. De heer ing. R.B.P.M. Bauwens (1963) Commissaris met ingang van 2011. Aandachtsvelden: projecten, beheer en onderhoud. De heer Bauwens is werkzaam als zelfstandig adviseur Omgevingswetgeving. Nevenfunctie: lid Raad van Toezicht Kinderopvang Zeeuws-Vlaanderen. Herkiesbaar in 2014. De aandachtsvelden sociale verhoudingen, volkshuisvesting en welzijn en veiligheid zijn bij alle commissarissen ondergebracht. Iedere commissaris heeft naast zijn eigen specifieke aandachtsveld nog een reserveaandachtsveld. De commissarissen hebben geen nevenfuncties die in conflict komen met het functioneren in het toezichthoudend orgaan. De leden van de Raad van Commissarissen zijn allen onafhankelijk ten opzichte van Woonstichting Hulst. Commissies De Raad heeft geen separate audit- en remuneratiecommissie, onderwerpen worden door alle leden behartigd. Visie op volkshuisvesting en werkwijze De Raad stelt zich primair ten doel om transparant toezicht te houden op het goed functioneren en presteren van Woonstichting Hulst in het algemeen en de naleving van de Governance Code. De doelstellingen vastgelegd in het Beleidsplan worden jaarlijks geëvalueerd. De Raad heeft in eerste instantie het belang van de inwoners van de kern Hulst voor ogen. De Raad is voorstander van een actieve corporatie die niet alleen beheert, maar een actieve bijdrage levert aan het woon- en leefklimaat in de kern Hulst. De Raad is zich ervan bewust dat actief zijn risico’s lopen betekent. Deze risico’s kunnen betrekking hebben op leegstandrisico’s en/of financiële zaken, deze gevaren moeten binnen overzienbare grenzen blijven. Niet alleen bouwen om het woningbestand te vergroten, maar een kwalitatieve goede woning garanderen voor haar klanten nu en in de toekomst, is de taak van Woonstichting Hulst. Daarbij dient het thema leefbaarheid niet uit het oog te worden verloren. Een bijdrage leveren op het terrein van herstructurering is een van de kerntaken van de corporatie en dat geldt niet alleen voor het eigen woningbezit. De Raad draagt een warm hart toe aan het thema Wonen en Zorg.


31

De Raad voert zijn toezichthoudende taak uit op basis van de Aedes- en Governance Code en beoordeelt de prestaties van de corporatie aan de hand van het beleidsplan 2012-2016. De gestelde doelen daarin worden tijdens de jaarlijkse evaluatiebijeenkomst nauwgezet gevolgd en zo nodig bekritiseerd. Maandelijks wordt de Raad door het bestuur op de hoogte gehouden van de prestaties op financieel en volkshuisvestelijk gebied middels rapportages die worden toegestuurd. Van afzonderlijke bouwprojecten ontvangt de Raad voor aanvang een prognose en na afloop een totaalopstelling stichtingskosten. Het verloop van projecten die onderhanden zijn wordt per vergadering bijgehouden. Informatievoorziening De leden van de Raad van Commissarissen worden voorzien van navolgende informatie: - Verslaglegging administratie middels kengetallen - Prestatieoordeel CFV - Winst en Verlies overzichten - Notulen Bewonersraad - Beleidssignalen Aedes - Aedes Spotlight - Liquiditeitsoverzichten - Begroting / Realisatie overzichten - Circulaires Ministerie BZK - Notulen van stafoverleg - Benchmarks CFV + BDO + Aedes - Notulen overlegvergadering Bewonersraad - Bulletins en Rapporten VTW - Overzichten aan- en verkopen - Staat van Leningen - Aanbestedingsresultaten Overleg Raad van Commissarissen – bestuur In 2013 vonden 7 vergaderingen plaats van de Raad met de directeur-bestuurder van Woonstichting Hulst, namelijk op 22 januari, 11 maart, 14 mei, 25 juni, 3 september, 28 oktober en 10 december. Tijdens deze bijeenkomsten waren alle commissarissen aanwezig. De directeur-bestuurder rapporteert over het gevoerde beleid. De Raad wordt op de hoogte gehouden van de gang van zaken door maandelijkse overzichten op financieel gebied en door verslaglegging op andere terreinen zoals verhuurbaarheid, stand van zaken onderhoud en realisatie aan- en verkopen. In de bijeenkomsten worden de verstrekte overzichten besproken en toegelicht. Op basis van de goedgekeurde begroting wordt door de Raad gevolgd of de doelstelling op volkshuisvestelijk gebied wordt gerealiseerd, daarbij wordt tevens de financiële continuïteit bewaakt. Per project worden de risico’s in beeld gebracht. Ieder nieuw bouwinitiatief wordt door de Raad van Commissarissen vooraf beoordeeld alvorens goedkeuring tot uitvoering wordt gegeven. Onderwerpen De belangrijkste onderwerpen uit de bijeenkomsten zijn: - Huurverhoging 2013 - Jaarrekening 2012 en Rapport BDO - Samenwerking Zeeuws-Vlaamse corporaties - Liquiditeit - Beloningscode Commissarissen - Europese Regelgeving Toewijzingsbeleid - Functioneren Commissarissen - Functioneren Woonstichting Hulst - Functioneren directeur-bestuurder - Honorering commissarissen - Honorering directeur-bestuurder - Actualiseren profielschets Raad - Actualiseren Reglement - Actualiseren Taakverdeling Commissarissen - Begroting 2014 - BDO Interim Rapport 2013 - Financieel Statuut - Rooster van aftreden Raad - Vergaderschema 2014 - Integriteitscode - Aedes en Governance code - Resultatenoverzichten en verslaglegging per maand - Begroting en realisatieoverzichten Onderhoud - Stafverslagen - Overzicht stand van zaken Bouw en Verhuur - Directiestatuut Verbindingenstatuut


-

Besluitenlijst van de Raad van Commissarissen van Woonstichting Hulst nr. Besluit 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

17. 18. 19. 20. 21.

22. 23. 24. 25. 26.

De notulen en besluitenlijst van 12 december 2012 worden ongewijzigd vastgesteld. De Raad van Commissarissen keurt de gewijzigde begroting 2013 goed. De notulen en besluitenlijst van 22 januari 2013 worden ongewijzigd vastgesteld. De Raad van Commissarissen keurt de investering voor het project Houtmarkt (049) goed. De Raad van Commissarissen keurt de jaarrekening 2012 goed. De notulen en besluitenlijst van 11 maart 2013 worden ongewijzigd vastgesteld. De Raad van Commissarissen gaat akkoord met de aankoop van de 23 door Laurentius aangeboden woningen. De Raad van Commissarissen besluit dat de huidige honorering voor commissarissen per 1 januari 2013 wordt vastgesteld exclusief btw, conform VTW-voorstel. Bij herbenoeming van een commissaris blijft de huidige honorering gehandhaafd. Voor een nieuwe commissaris zal de honorering bepaald worden aan de hand van de dan geldende WNT-staffel. De notulen en besluitenlijst van 14 mei 2013 worden ongewijzigd vastgesteld. De notulen en besluitenlijst van 25 juni 2013 worden ongewijzigd vastgesteld. De Raad van Commissarissen keurt het investeringsstatuut goed. De Raad van Commissarissen keurt het project Witte Brug goed (139, blz. 13) De Raad komt na evaluatie tot een algemeen positief oordeel over het eigen functioneren. Na evaluatie van de wettelijke verantwoordelijkheden (prestatievelden BBSH) oordeelt de Raad positief over het functioneren van Woonstichting Hulst. De Raad heeft een positief oordeel over het functioneren van de directeur-bestuurder en gaat akkoord met het gespreksverslag. De Raad besluit tot het toekennen van de laatste periodieke verhoging volgens arbeidscontract van de directeur-bestuurder. Hiermee heeft de Raad gehandeld volgens de nieuwe Wet Normering Topinkomens (WNT). Voor afbouw wordt de uitspraak over de staffel afgewacht. De profielschets van de Raad van Commissarissen wordt na wijziging vastgesteld. Het reglement van de Raad van Commissarissen wordt ongewijzigd vastgesteld. De aandachtsvelden worden na wijziging vastgesteld. Het rooster van aftreden wordt vastgesteld. Het vergaderschema 2014 wordt na wijziging vastgesteld. De Raad gaat noodgedwongen akkoord met de eis van WSW om de directeur-bestuurder bevoegdheid te geven tot rechtshandelingen ten behoeve van een volmacht aan WSW voor hypotheekvestiging. De Raad stemt in met de opdracht aan BDO voor controle van de jaarrekening. De notulen en besluitenlijst van 3 september en 28 oktober (evaluatie) 2013 worden ongewijzigd vastgesteld. De Raad keurt de begroting 2014 goed. De Raad keurt het Financieel Statuut goed. De Raad keurt de intentieverklaring voor de ontwikkeling van project De Posthoorn goed na wijziging met de genoemde opmerkingen.

maand en agendapunt 01-03 01-04 03-02 03-08 05-02 05-02 05-09 05-10

06-02 09-02 09-07 09-10 10-02 10-03 10-04 10-05

10-06 10-07 10-08 10-09 10-10

12-02 12-03 12-04 12-06 12-11

Externe ondersteuning De Raad heeft zich laten adviseren door een extern deskundige bij de bespreking en de behandeling van de Jaarrekening en het Jaarverslag 2012 op 14 mei 2013. De Raad ontving uitleg en advies van dhr. L. Bijl RA van BDO Audit & Assurance B.V., die in opdracht van de Raad deze stukken heeft gecontroleerd. Het rapport en de tussentijdse controle 2013 gaven geen aanleiding tot nadere vragen of uitleg. Tijdens de bijeenkomst van 10 december 2013 is door dhr.L.Bijl RA van BDO Audit & Assurance B.V. de managementletter 2013 toegelicht. Op 22 januari 2013 is een toelichting gegeven door fiscalisten van BDO de heer mr. J. Leijs en mevrouw mr. M.A. Moonen met betrekking tot alle fiscale aspecten in de volkshuisvesting en de daarmee verband houdende risico’s, specifiek voor de situatie van Woonstichting Hulst. De Raad van Commissarissen heeft deelgenomen aan een masterclass financiën, die provinciaal gehouden werd in Kapelle en waar 2 deskundigen van de B.N.G. uitleg en toelichting gaven omtrent de financiële mogelijkheden en risico’s die betrekking hebben op corporaties.


33

Professioneel toezicht Het reglement Raad van Commissarissen, de profielschets en de aandachtsgebieden worden jaarlijks geactualiseerd. Het toezicht wordt voortdurend kritisch onder de loep genomen bij de jaarlijkse evaluatie en aan de hand van het handboek voor commissarissen en bestuurder: ‘Corporatie Governance’. De Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties scherpt de commissarissen voortdurend met haar publicaties en tijdens de bijeenkomsten. Integriteit In 2002 heeft Woonstichting Hulst een gedragscode in de arbeidsovereenkomst met de directeurbestuurder laten opnemen. Voor de overige medewerkers zijn de bepalingen in de CAO en de onlangs opgestelde integriteitcode en klokkenluiderregeling van toepassing. De gedragscode ten aanzien van de Raad is vastgelegd in de statuten, met name de artikelen 11 en 14, zijnde de samenstelling en benoeming en de onverenigbaarheid van functies. De Raad heeft in de bijeenkomst van 28 oktober 2013 het reglement opnieuw getoetst aan de bepalingen van de Governance Code en de gedragscode. Dit heeft niet geleid tot aanpassingen. Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties De leden van de Raad zijn allen lid van de ‘Vereniging van toezichthouders in woningcorporaties’, kortweg VTW genoemd. Deze vereniging heeft tot doel het ondersteunen van toezichthouders in de breedste zin en daarmee een bijdrage leveren aan de professionaliteit van het interne toezicht. Overleg met belanghouders De Raad heeft in 2013 het jaarlijkse overleg met de Bewonersraad gevoerd. De bijeenkomst werd deze keer geleid door een externe gespreksleider mevrouw ir. M.Boerbooms van Aedes. De commissarissen hebben in hun vergaderingen kennis genomen van de notulen van de bijeenkomsten van de Bewonersraad. Tevens waren de commissarissen aanwezig bij de jaarlijkse huurdersbijeenkomst die op 24 oktober 2013 werd gehouden.. De commissarissen hebben deelgenomen aan landelijke en regionale bijeenkomsten van Aedes en VTW. Alle commissarissen wonen in het werkgebied en ontvangen informatie van belanghouders door deelname aan het maatschappelijk leven in Hulst. Ook via de notulen van de stafbijeenkomsten neemt de Raad kennis van de contacten met belanghouders. Interne evaluatie In de vergadering van 28 oktober 2013 hebben de Raad en de directeur-bestuurder de jaarlijkse evaluatiebijeenkomst gehouden. Het functioneren van de commissarissen is geëvalueerd volgens de evaluatiemethode van de VTW, hierbij zijn aan de orde geweest o.a. - Toezicht houden - Werkgeversrol - vergaderfrequentie Functioneren Woonstichting Hulst Het functioneren van Woonstichting Hulst is besproken aan de hand van de wettelijke verantwoordingsvelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector: Kwaliteit van de woningen Volgens het toegepast kwaliteitssysteem scoort Woonstichting Hulst hoger dan gemiddeld (156 punten), hieraan gerelateerd is de huurprijs. Ook met betrekking tot het energielabel ligt de kwaliteit hoog: bij bestaande woningen gemiddeld energielabel B en nieuwe woningen krijgen energielabel A+, wat hoger is dan strikt genomen noodzakelijk. In december volgt de vergelijking van CFV. Verhuur van de woningen De verhuur is goed, de leegstand bedraagt 0,21%. Dit betreft ‘technische’ leegstand (geen directe aansluiting). Betrekken van bewoners bij beleid en beheer


De Bewonersraad ontvangt de jaarrekening en de begroting, heeft instemmingsrecht bij de huurverhoging en wordt actief betrokken bij beleid. Bij alle stappen van herstructurering wordt de Bewonersraad meegenomen. De Bewonersraad heeft adviesrecht, geen vetorecht. Financiële continuïteit De toezichtsbrief WSW en de beoordelingsbrief CFV, die de Raad ook ontvangt, bevestigen de gezonde financiële status van Woonstichting Hulst. Leefbaarheid Woonstichting Hulst heeft een leefbaarheidsfonds en ze neemt deel aan het buurtbemiddelingsproject. Ook wordt gelet op onderhoud van tuintjes in buurten. Wonen en Zorg Van het totale woningbestand behoren 450 woningen tot complexen waar zorggerelateerde activiteiten worden ondernomen. Volgens het nieuwe woonbeleid in de zorg moet intramurale capaciteit afgebouwd worden. Hulst heeft zich daar al eerder op gericht (corporatie beheert en verhuurt, diverse zorgverleners leveren zorg). Ten opzichte van de gemeenten Terneuzen en Sluis, die nog veel intramurale capaciteit hebben, heeft Hulst veel extramurale woningen. De afbouw van intramurale capaciteit is voor veel corporaties een probleem. Samengevat oordeelt de Raad positief over het functioneren van Woonstichting Hulst. Functioneren directeur-bestuurder De voorzitter en de vicevoorzitter hebben 23 oktober 2013 een functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder gevoerd. Het gespreksverslag is aan iedere commissaris toegezonden. De voorzitter geeft aan dat het een open gesprek was met voldoende inbreng voor alle gesprekspartners. De gespreksthema’s zijn opgesteld aan de hand van de aandachtspunten die de commissarissen hebben doorgegeven. De conclusie van het functioneringsgesprek is positief: de Raad is tevreden over het functioneren van de bestuurder. De voorzitter krijgt zowel intern - er is onder meer een gesprek gevoerd met de controller - als extern signalen, waaruit blijkt dat men tevreden is over het functioneren van de bestuurder. Dit bevestigt het oordeel van de raad. Interne Controle functie Gezien de beperkte omvang van de organisatie is er geen interne accountant of controller. De interne controle werd ook in 2013 deels door de bestuurder en deels door de manager financiën en wonen uitgevoerd. De manager financiën en wonen heeft in 2011 de leergang Controller Woningcorporaties gevolgd. Risicobeheersing De Raad heeft bepaald hoe de risico’s die door de organisatie gelopen worden het beste in beeld kunnen worden gebracht en gemonitord. Per project wordt jaarlijks een rapportage opgesteld. Bij tussentijdse wijzigingen of nieuwe projecten wordt de Raad een gewijzigde of nieuwe rapportage voorgelegd. Honorarium commissarissen In het boekjaar 2013 bedroeg de bezoldiging per commissaris: Voorzitter € 9.315 excl. BTW Leden € 6.210 excl. BTW Het honorarium is conform de Code voor Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties van VTW, die per 1 juli 2011 verplicht is geworden. Woonstichting Hulst past de Wet Normering Topinkomens (WNT) toe en maakt gebruik van de overgangsregeling WNT. Bestuur De heer J.A.P.M. Valckx (1953) is directeur-bestuurder sinds 1 juli 2002. Vanaf 1991 is hij in dienst bij Woonstichting Hulst.


35

Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder Het salaris van de directeur-bestuurder betreft een vast maandloon en bevat geen variabel deel. Dit salaris is gebaseerd op de arbeidsovereenkomst die op 22 oktober 2001 gesloten is. Jaarlijks wordt door de Raad van Commissarissen het functioneren van de directeur-bestuurder aan de hand van het beleidsplan beoordeeld. Bij gebleken goed functioneren ontvangt de directeur-bestuurder een jaarlijkse salarisverhoging, in 2014 is het maximum salaris bereikt. Woonstichting Hulst past de Wet Normering Topinkomens (WNT) toe en maakt gebruik van de overgangsregeling WNT. Bruto salaris 2013

€ 154.072

Pensioen Werkgever € 29.773

Totaal bruto € 184.709

De arbeidsovereenkomst is in 2001 overeengekomen voor onbepaalde tijd. Dit is niet in overeenstemming met de later overeengekomen Governance Code, die een benoemingsperiode van maximaal vier jaar voorschrijft. Bij een eventuele nieuwe aanstelling kan hiermee rekening gehouden worden. In de overeenkomst zijn geen voorwaarden opgenomen met betrekking tot een uitkering bij beëindiging van het dienstverband. De pensioenopbouw van de directeur-bestuurder is gelijk aan die voor medewerkers die vallen onder de CAO Woondiensten. Aan de directeur-bestuurder is een auto ter beschikking gesteld. De directeur-bestuurder heeft geen nevenfuncties welke in conflict komen met het uitoefenen van zijn functie bij Woonstichting Hulst. Door Woonstichting Hulst worden geen leningen, garanties en dergelijke verstrekt aan directeurbestuurder, leden van de Raad van Commissarissen en personeel. Directiestatuut Het directiestatuut is door de staf vastgesteld op 19 maart 2012. De Raad van Commissarissen heeft het directiestatuut goedgekeurd tijdens de bijeenkomst van 20 maart 2012. Het directiestatuut beschrijft en formaliseert de werkzaamheden van het bestuur en de staf. De taken en werkzaamheden van het bestuur, evenals de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van het bestuur en de staf, worden hierin vastgelegd. In de RvC bijeenkomst van 19 september 2012 is het verbindingenstatuut goedgekeurd. Investeringsstatuut In de bijeenkomst van de Raad van 3 september 2013 is het Investeringsstatuut goedgekeurd. Het document dient als afwegingskader voor de Raad voor nieuwe projecten, vastgelegd is hoe de besluiten procedure loopt. De belangrijkste financiële norm voor DAEB investeringen is de interne opbrengstvoet (IRR). Deze moet tenminste gelijk zijn aan het inflatiepercentage van het voorgaand jaar. De accountant heeft kennis genomen van het gepresenteerde investeringsstatuut.

-Openbaarheid van informatie Op de website van Woonstichting Hulst zijn de volgende documenten gepubliceerd: - Aedescode - Governancecode - Bewonersraad Woonstichting Hulst, Samenwerkingsovereenkomst en Participatiereglement - Huurvoorwaarden - Integriteit – Klokkenluiderregeling - Jaarrekening en volkshuisvestingsverslag 2013 - Leefbaarheidsfonds, reglement - Profielschets Raad van Commissarissen - Reglement Raad van Commissarissen - Verkoopbeleid en verkoopprocedure - Visitatierapport 2010 - Verhuiskosten, reglement - Klanttevredenheidsrapportage - Reglement en procedure Regionale Klachtencommissie - Meldpunt Integriteit Woningcorporaties - Beleidsplan 2012-2016 36 - Woonstichting Hulst jaarverslag over het boekjaar 2013

Verklaring Raad van Commissarissen Hulst, 20 mei 2014

De Raad heeft kennis genomen van het verslag van het bestuur over het boekjaar 2013, omvattend de jaarrekening en het daarbij behorende jaarverslag. Deze jaarstukken zijn gecontroleerd door BDO Audit & Assurance B.V. en van een goedkeurende verklaring voorzien. De genoemde documenten geven een helder inzicht in de activiteiten en inspanningen van Woonstichting Hulst. De Raad keurt de jaarrekening en het jaarverslag over 2013 goed, na kennisneming van de bevindingen van de accountant.

Raad van Commissarissen Was getekend Voorzitter

: de heer A.G. Sponselee

Vicevoorzitter

: de heer mr. J.A.M. de Kerf

Commissaris

: mevrouw A.M. Vons-de Oude

Commissaris

: de heer ing. R.B.P.M. Bauwens


37

Kengetallen (2009-2013) Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2013

2012

2011

2010

2009

1383

1.331

1.348

1.362

1.347

49

49

52

49

48

1432

1.380

1.400

1.411

1.395

1

1

1

0

2

52

12

1

30

18

Verkoop

0

3

8

15

5

Sloop

1

31

8

0

12

94

133

176

182

231

1061

1.069

1.073

1.107

1.045

228

129

99

83

71

*)

*)

*)

175

165

113

122

126

123

125

Bedrijfswaarde per woning

75

74

51

52

51

Boekwaarde per woning

53

54

46

46

45

Kwaliteit woningbezit per woning (inclusief interne uren) Klachtenonderhoud

283

226

252

154

228

Aantal klachten

719

697

716

707

687

1.971

1.984

1.410

2.484

3.406

85

82

82

87

80

Aantal woningzoekenden

481

433

434

467

461

Aantal huurders met huurtoeslag

304

295

334

356

383

10

10

10

9,11

9,21

Huurachterstand in % van de jaarhuur

0,36

0,23

0,26

0,29

0,36

Huurderving in % van de jaarhuur

0,22

0,20

0,25

0,28

0,22

Gemiddelde huurverhoging in %

3,96

2,3

1,3

1,20

2,50

Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen Garages/overig Mutaties woningen in het boekjaar Aankoop Nieuwbouw

Aantal woningen per huurklasse Goedkoop

< € 374,44

Betaalbaar

> € 374,44 tot < € 574,35

Duur

> € 574,35

Gemiddelde waarden (x € 1.000) Verzekerde waarde per woning WOZ-waarde per woning

Mutatieonderhoud Aantal mutatieopdrachten Verhuur & incasso

Mutatiegraad in %

Gemiddelde netto huurprijs per woning 6.206 6.096 5.900 5.638 5.508 *) Vanaf 1-1-2011 zijn de polisvoorwaarden zodanig dat de waarde van de woning niet van belang is. 38 - Woonstichting Hulst jaarverslag over het boekjaar 2013

Kengetallen over de afgelopen 5 jaar 2013

2012

2011

2010

2009

25,28

35,09

30,97

32,74

32,08

0,62

0,90

3,84

2,75

0,58

-25,44

20,11

-7,15

5,36

0,09

4,40

4,54

4,82

4,84

4,59

-4,92

8,46

0,67

7,80

2,95

13.976

19.476

16.010

16.855

16.071

6.236

6.456

6.474

6.857

5.822

Afschrijvingen

937

902

518

478

452

Salarissen en sociale lasten

434

442

585

332

328

1.473

1.389

1.385

1.373

1.727

843

719

638

732

676

Jaarresultaat

-4.767

3.260

-1.144

1.076

-152

Saldo rentelasten/baten

-1.584

-1.435

-1.489

-1.522

-1.423

7

7

7

6

6

(inclusief stelselwijziging)

Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) Balans en W&V-rekening per V.H.E. Eigen vermogen Opbrengsten

Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

Personele bezetting einde boekjaar


39


Jaarrekening 2013


41

Balans ACTIVA 31-12-13

31-12-12

€

€

59.396.745

55.150.247

2.938.927

5.053.388

201.723

167.290

62.537.396

60.370.924

10.950.461

11.165.219

0

0

0

0

10.950.461

11.165.219

650.503

622.682

650.503

622.682

40.997

26.061

Gemeente

0

0

Te vorderen vennootschapsbelasting

0

0

Overige vorderingen

125.302

79.715

Overlopende activa

34.039

30.756

200.338

136.532

2.108.693

1.577.900

76.447.392

73.873.258

Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Financiële vaste activa W.I.F.

Vlottende activa Vorderingen Huurdebiteuren

Liquide middelen Totaal


Balans PASSIVA 31-12-13

31-12-12

€

€

Algemene reserve

25.922.027

21.581.864

Jaarresultaat

-6.593.426

4.340.163

19.328.601

25.922.027

1.145.782

1.321.061

51.975.882

44.456.499

274.360

272.298

52.250.242

44.728.797

0

66.967

1.217.249

553.509

24.682

20.527

Te betalen vennootschapsbelasting

637.958

0

Te betalen BTW

547.431

187.641

161

57.679

10.268

12.179

1.285.018

1.002.873

3.722.767

1.901.374

76.447.392

73.873.258

Eigen vermogen

Voorziening onrendabele investeringen

Schulden op lange termijn Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

Schulden op korte termijn Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingdienst loonheffingen

Huurtoeslag Pensioenpremie Overlopende passiva

Totaal


43

Winst-en-verliesrekening 31-12-13

31-12-12

€

€

8.628.396

8.160.152

Overige bedrijfsopbrengsten

35.666

90.639

Verkoop onroerende zaken

-39.037

334.417

8.625.025

8.585.208

1.296.302

1.200.722

7.290.222

-2.089.281

Lonen en salarissen

457.330

447.263

Sociale lasten en pensioenen

143.475

141.142

Lasten onderhoud

2.037.199

1.849.038

Overige bedrijfslasten

1.165.517

956.926

Totale bedrijfslasten

12.390.045

2.505.810

Exploitatieresultaat

-3.765.020

6.079.398

Rente baten

111.022

119.774

Rente lasten

2.301.469

2.029.265

-2.190.447

-1.909.491

-5.955.468

4.169.908

-637.958

170.255

-6.593.426

4.340.163

Bedrijfsopbrengsten Huren

Totale bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijving vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Rente resultaat Jaarresultaat voor vennootschapsbelasting Vennootschapsbelasting Jaarresultaat na vennootschapsbelasting


Toelichting jaarrekening Waardering- en resultaatbepalingsgrondslagen 2013 Grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening van Woonstichting Hulst is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Woonstichting Hulst past deze herziene Richtlijn toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Stelselwijzigingen Woonstichting Hulst past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woonstichting Hulst haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woonstichting Hulst voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de historische kostprijs en het commerciële vastgoed tegen historische kostprijs. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Woonstichting Hulst kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Woonstichting Hulst een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde.


45

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onroerende zaken in ontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en waardering tegen historische kostprijs: Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus actuele waarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Financiële vaste activa Overige vorderingen De certificaten Wooninvesteringsfonds zijn opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. In de loop van 2011 zijn de rentebaten op de certificaten van het Wooninvesteringsfonds uitgekeerd in de vorm van extra certificaten. Voorraad woningen De voorraad woningen betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen. Deze worden gewaardeerd tegen de bestede kosten of lagere verwachte opbrengstwaarde.


Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voor toekomstige nieuwbouwprojecten en herstructureringsprojecten, waarvoor de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, is beoordeeld of en in hoeverre het project als een verlieslatend contract kan worden aangemerkt. Wanneer de bedrijfswaarde van het project lager is dan de boekwaarde, dan wordt een voorziening voor deze onrendabele investering gevormd. Als gevolg van de keuze van de waarderingsgrondslag historische kostprijs wordt slechts een voorziening getroffen wanneer het complex (kasstroomgenererende eenheid), waartoe de nieuw te bouwen woningen behoren, geen ruimte biedt om het onrendabele deel van de maatschappelijke investering te dekken. De projectkosten komen bij aanvang van het project eerst ten laste van het in de voorziening opgenomen project. Wanneer de voorziening onrendabele investeringen voor dat bouwproject nihil is, vindt activering van de projectkosten plaats onder de materiële activa in exploitatie. Pensioenvoorzieningen De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegd-pensioenregeling. Woonstichting Hulst heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Schulden op lange termijn De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen in de toelichting. Schulden op korte termijn Schulden op korte termijn worden opgenomen tegen de geamortiseerde kostprijs.

Bedrijfsopbrengsten Huren Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto huren, na aftrek van huurderving, exclusief de vergoedingen voor servicekosten. Overige bedrijfsopbrengsten Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de netto huur, verschuldigd zijn voor energielevering, schoonmaakkosten enz. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening plaats. Tevens worden hier de contractkosten die bij het opmaken van een huurcontract in rekening worden gebracht en de ontvangen vergoedingen voor administratiekosten verantwoord. Verkoop onroerende zaken Dit betreft de opbrengsten van woningen die verkocht zijn. Volgens de RJ 645 valt deze opbrengst onder het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Voorheen werd deze post ondergebracht bij buitengewone baten.

Bedrijfslasten Afschrijving vaste activa Hieronder zijn de stelselmatig bepaalde afschrijvingskosten op basis van verkrijging- of vervaardigingprijs verantwoord. Op grond wordt niet afgeschreven. Woonstichting Hulst jaarverslag over het boekjaar 2013 -

47

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Dit betreft onrendabele maatschappelijke investeringen van nieuwbouwprojecten. Volgens de RJ 645 vallen deze kosten onder het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Voorheen werden deze kosten ondergebracht bij buitengewone lasten. Tevens worden onder deze post eventuele afboekingen voor bestaande complexen wegens duurzaam lagere bedrijfswaarde dan de boekwaarde verantwoord. Projectresultaten van complexen met een gemengd karakter staan ook onder deze post. Lonen, salarissen en sociale lasten Onder deze rubriek worden alle kosten opgenomen die volgens de CAO voor personeel in dienst van woningcorporaties verschuldigd zijn. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. Lasten onderhoud Alle kosten van onderhoud worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten Onder de rentebaten zijn verantwoord de opbrengsten uit vorderingen en beleggingen. Rentelasten Hieronder vallen de betaalde en verschuldigde rentekosten inzake kort- en langlopende schulden. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen, die niet uit normale bedrijfsactiviteiten voortkomen, waardoor ze niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting is berekend over het resultaat volgens de winst-en-verliesrekening tegen het geldend tarief, rekening houdend met fiscale faciliteiten.


Info activa Activa

31-12-13

31-12-12

€

€

59.396.745

55.150.247

2.938.927

5.053.388

201.723

167.290

62.537.396

60.370.924

Sociaal

Vastgoed in

Onroerende

vastgoed in

ontwikkeling

en roerende

exploitatie

bestemd

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Materiële vaste activa

zaken ten

voor eigen

dienste van

exploitatie

exploitatie

1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013

67.075.455

11.496.807

396.128

-11.925.208

-6.443.419

-228.839

55.150.247

5.053.388

167.290

12.154.944

10.886.229

54.093

-145.834

-212.976

-72.565

0

Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen Cum. afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen Overboekingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan voorgaande jaren Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Saldo Cumulatieve verkrijgings- of vervaardingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Saldo per 31 december 2013

72.565 -1.114.152

-19.659 -6.820.745

-5.325.207 -1.323.253

-5.966.969

4.246.498

-2.114.461

34.434

79.084.564

15.349.315

377.656

-19.687.819

-12.410.388

-175.932

59.396.745

2.938.927

201.723


49

Info activa Woningen aangewezen voor verkoop Per 31 december 2013 zijn er nog 433 huurwoningen bestemd voor verkoop. Er wordt uitgegaan van een verkoopaantal van 5 woningen per jaar. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde (in duizenden €) bedraagt op 31 december 2013 € 95.391. Op 31 december 2012 bedroeg de bedrijfswaarde € 98.589. De mutatie in 2013 bedroeg derhalve - € 3.198 en wordt met name veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurderheffing. Van alle woningen is een berekening gemaakt teneinde de bedrijfswaarde van de betreffende woningen te becijferen. De restwaarde van grond is op basis van de actuele sociale kavelprijs (geïndexeerd en verdisconteerd naar 31 december 2013). Bij de bedrijfswaardeberekeningen wordt, conform WSW-parameters, de eerste vijf jaar volgens eigen corporatiebeleid geïndexeerd en daarna volgens de vastgestelde WSW-parameters. De volgende algemene uitgangspunten zijn gehanteerd: 2014

2015

2016

2017

2018

verder

Huurstijging

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,00%

Jaarlijkse lastenontwikkeling

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

3,00%

Jaarlijkse onderhoudslasten

2,20%

2,20%

2,27%

2,49%

3,00%

3,00%

Rente disconteringsvoet

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

Er is rekening gehouden met: - Werkelijke restant looptijd per complex. - Complexdefinitie op basis van oorspronkelijke indeling. - Meerjarenonderhoudsbegroting. - Bedrijfswaardeberekening is uitgevoerd op complexniveau. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 31-12-2013 31-12-13 € Uitgaven Complex 006 Herstructurering Nieuw-Hulst

3.566.301

Complex 063 Zoutestraat

2.593.504

Complex 079 Beestenmarkt Complex 089 St. Marthaplein Complex 077 Paardenmarkt Complex 084 Kleine Bagijnestraat Complex 085 Van der Maelstedeweg

558.965 1.147.267 788.802 1.453.072 76.314

Complex 086 Tuindorp

480.508

Complex 088 Tuinstraat

221.495

Totaal


10.886.229

Info activa Activering Complex 006 Nieuw Hulst

2.308.386

Complex 079 Beestenmarkt

554.677

Complex 084 Kleine Bagijnestraat

1.423.199


2.164.105


195.098

Totaal

6.645.465

Afboeking onrendabele maatschappelijke investering Complex 006 Herstructurering Nieuw-Hulst

1.253.805

Complex 079 Beestenmarkt

827.207

Complex 089 St. Marthaplein

769.252

Complex 077 Paardenmarkt

445.527

Complex 084 Kleine Bagijnestraat

762.183

Complex 085 Van der Maelstedeweg

1.228.409


573.136


107.450

Totaal

5.966.969

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Complex

Beginsaldo

Bij:

Af:

01-01-2013 Uitgaven

Af:

Af:

Bij:

Activering Afboeking Activering onrend.

Af:

Eindsaldo 31-12Passivering Verkopen 2013

voorziening voorziening

top Herstucturering Nieuw-Hulst

0

3.566.301 2.308.386 1.253.805

665.205

Zoutestraat

0

2.593.504

655.856

1.102.909

558.965

Beestenmarkt St. Marthaplein (12 app.) Paardenmarkt (7 lofts) Broodmarkt

212.976

Kl. Bagijnestr

732.311

vd Maelstedeweg

667.407

Tuindorp Tuinstraat Totaal

2.256.733 81.053

554.677

661.094

0 1.937.648

827.207

279.990

1.147.267

769.252

378.015

788.802

445.527

343.275 212.976

1.453.072 1.423.199 76.314

762.183

0 0

1.228.409

484.688

0

480.508 2.164.105

573.136

0

221.495

107.450

0

195.098

5.053.388 10.886.229 6.645.465 5.966.969

1.321.061

1.145.782

212.976

2.938.927


51

Info activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand

Inventaris

Auto

Totaal

€

€

€

€

260.053

94.558

41.517

396.128

Cumulatieve afschrijvingen

-134.687

-59.465

-34.687

-228.839

Saldo per 1 januari 2013

125.366

35.093

6.830

167.290

26.389

27.704

54.093

-40.155

-32.410

-72.565

40.155

32.410

72.565

-6.501

-10.881

-2.277

-19.659

-6.501

15.508

25.427

34.434

260.053

80.792

36.811

377.656

-141.188

-30.191

-4.554

-175.933

118.865

50.601

32.257

201.723

Aanschafwaarde

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Cum. afschr. investeringen Afschrijvingen

Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Saldo per 31 december 2013


Info activa Vastgoedbeleggingen

31-12-13

31-12-12

€

€

10.950.461

11.165.219

0

0

0

0

10.950.461

11.165.219

Commercieel

Onroerende

Vastgoed in

vastgoed in

zaken

Ontwikkeling

exploitatie

verkocht

Bestemd

onder voor-

voor eigen

waarden

Exploitatie

Materiële vaste activa Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal Materiële vaste activa

1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013

11.378.785

0

0

0

0

0

-213.566

0

0

11.165.219

0

0

0

0

-32.608

0

0

-182.150

0

0

0

0

0

0

-214.758

0

0

11.346.177

0

0

-395.716

0

0

10.950.461

0

0

Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Overboekingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Saldo Cumulatieve verkrijgings- of vervaardingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Saldo per 31 december 2013


53

Info activa Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde (in duizenden €) van het commercieel vastgoed bedraagt op 31 december 2013 € 7.858. Op 31 december 2012 bedroeg de bedrijfswaarde € 7.295. De mutatie in 2013 bedroeg derhalve € 563 en wordt met name veroorzaakt door de hogere huuropbrengsten en lagere onderhoudskosten. Verzekering Vanaf 2011 is een nieuwe brand- en stormschadeverzekering afgesloten. De premie bestaat uit een bedrag per woning ongeacht de herbouwwaarde. Onderverzekering is dan niet van toepassing. Het kantoorgebouw is verzekerd voor € 592.885 en de inventaris voor € 147.400. De grondslag voor de aanslag onroerende zaakbelasting, die ook op deze post geboekt wordt, bedroeg voor het belastingjaar 2013: 31-12-13

31-12-12

Stijgings-

€

€

percentage 2013 t.o.v. 2012

Woningen

156.624.000

162.154.000

-3,41%

Garages

412.000

412.000

0%

Kantoorpand

224.000

235.000

-4,68%

31-12-13

31-12-12

€

€

Wooninvesteringsfonds

650.503

622.682

Saldo per 31 december

650.503

622.682

622.682

570.583

27.821

52.099

650.503

622.682

Financiële vaste activa

Wooninvesteringsfonds Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Bijgeschreven rente 2011 en 2012 Saldo per 31 december

De toegelaten instelling WIF is sinds november 2012 door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) onder verscherpt toezicht gesteld. Dit maakt het onzeker of de certificaten in de toekomst inbaar zullen zijn. Het Wooninvesteringsfonds werkt momenteel aan een herstelplan.


Info activa Vlottende activa

31-12-13

31-12-12

€

€

40.997

26.061

Gemeenten

0

0


0

0

Overige vorderingen

72.049

79.715

Overlopende activa

87.292

30.756

200.338

136.532

Huurdebiteuren Huidige bewoners

30.819

18.914

Vertrokken bewoners

10.178

7.147


40.997

26.061

Vorderingen Huurdebiteuren


Overzicht huurachterstand huidige bewoners gesplitst in maanden Aantal huurders Periode

Achterstand

2013

2012

2013

2012

33

35

16.412

11.009

t/m 2 maanden

7

8

5.910

5.719

t/m 3 maanden

3

2

3.800

2.186

> 3 maanden

3

0

4.697

0

46

45

30.819

18.914

t/m 1 maand

Totaal


55

Info activa 31-12-13

31-12-12

€

€

Bijdrage woningaanpassingen gehandicapten

0

0


0

0

Vennootschapsbelasting

0

0


0

0

0

0

Diversen

125.302

79.715


125.302

79.715

34.039

30.756

Kas

1.903

727

ING Bank

4.697

5.011

Fortis bank

7.103

7.162

94.990

0

Gemeenten


Overige vorderingen Servicekosten

Overlopende activa Overlopende rente

Liquide middelen

Rabobank, rekening-courant Rabobank, bedrijfstelerekening

1.565.000

Abn ondernemersdeposito

2.000.000


2.108.693


1.577.900

Info passiva 31-12-13

31-12-12

€

€

Saldo per 1 januari

25.922.027

21.581.864

Jaarresultaat

-6.593.426

4.340.163


19.328.601

25.922.027

1.321.061

3.152.473

Eigen Vermogen

Voorziening onrendabele investeringen Beginsaldo Mutatie: Complex 063, Zoutestraat

-655.856

-10.685

Complex 006, Nieuw Hulst

-4.111

-259.193

Complex 079, Beestenmarkt

-18.239

Complex 084, Kl. Bagijnestraat

-736.028

Complex 086, Tuindorp

-807.267

Complex 085 Van der Maelstedeweg

484.688


1.145.782

1.321.061

51.975.882

44.456.499

274.360

272.298

52.250.242

44.728.797

44.456.499

43.081.684

Aangetrokken lening

12.000.000

4.000.000

Aflossingen

-4.480.617

-2.625.185


51.975.882

44.456.499

Schulden op lange termijn Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Saldo per 31 december Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari Mutaties boekjaar:

In 2014 zal van de leningen naar verwachting ca. € 1.954.287 moeten worden afgelost. Het schuldrestant van de leningen met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt € 50.475.882. Zekerheden De gemeente Hulst staat garant voor betaling van rente en aflossing voor de op de kapitaalmarkt aangetrokken leningen tot 1 januari 2013. Vanaf 1 januari 2013 wordt financiering aangetrokken met borging door het WSW. Het gemiddelde rentepercentage van de lopende leningcontracten per 31 december 2013 onder overheidsgarantie bedroeg 4,29%. Eind 2012 was dit 4,63%. Gemiddelde looptijd Van de lopende leningen o/g is de gemiddelde looptijd 20,76 jaar. Woonstichting Hulst jaarverslag over het boekjaar 2013 -

57


31-12-12

€

€

272.298

273.712

25.650

21.326

2.752

2.824

Uitbetaalde waarborgsommen

-26.340

-25.564


274.360

272.298

Waarborgsommen Saldo per 1 januari Mutaties boekjaar: Ontvangen waarborgsommen Rente bijschrijvingen

Bij het sluiten van een huurovereenkomst wordt een bedrag in rekening gebracht als eerste zekerheid. Momenteel bedraagt dit € 150. Over dit bedrag wordt gedurende de looptijd interest uitgekeerd, op voorwaarde dat de huur steeds tijdig is voldaan. Het rentepercentage is in de loop van de tijd gewijzigd, het houdt ongeveer gelijke tred met de vergoeding op een normale spaarrekening.

De rentevergoeding over de ontvangen

%

waarborgsommen bedraagt: 1978 tot en met 1981

5

1982

6

1983 tot en met 1986

5

1987

4


3


2

31-12-13

31-12-12

€

€

1.217.249

553.509

24.682

20.527

Belastingdienst, vennootschapsbelasting

637.958

0

Belastingdienst, BTW

547.431

187.641

161

57.679

10.268

12.179

Overlopende passiva

1.285.018

1.002.873


3.722.767

1.901.374

Schulden op korte termijn Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan crediteuren Belastingdienst, loonheffingen

Huurtoeslag Pensioenpremie


66.967


31-12-12

€

€

Schulden aan kredietinstellingen

0

66.967


0

66.967

Schulden aan crediteuren

1.217.249

553.509


1.217.249

553.509

24.682

20.527

Vennootschapsbelasting

637.958

0


637.958

0

BTW, 4 kwartaal / december

547.431

187.641

Totaal BTW

547.431

187.641

161

57.679

10.268

12.179

Accountantskosten

14.000

14.000

Vooruitontvangen huren

35.041

25.250

1.196.460

941.798

0

0

39.517

21.825

1.285.018

1.002.873

Schulden aan kredietinstellingen

Schulden aan crediteuren

Loonheffingen Loonheffingen, december Te betalen vennootschapsbelasting

Belastingdienst BTW e

Huurtoeslag Vooruitontvangen huurtoeslag Pensioenpremie Nog te betalen premie Overlopende passiva De specificatie van deze post is als volgt:

Niet vervallen rente Nog te ontvangen facturen Diversen Saldo per 31 december


59

Info passiva Aangegane verplichtingen

€

€ Waarvan

Project 63 – Zoutestraat

Verplichting 5.009.950

gerealiseerd 3.027.990

77- Paardenmarkt

668.328

335.162

79 – Beestenmarkt Fase II

607.783

499.504

84 – Kleine Bagijnestraat

2.843.499

2.830.251

85 – van der Maelstedeweg

2.045.204

145.948

87 – Nieuw-Hulst Fase III en IV

3.161.863

57.778

89 – St. Marthaplein

1.316.916

657.309

90 – Wittebrug

3.630.000

0

19.283.543

7.553.942

Totaal Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 € 80.694.000 aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2012). € 81.835.000 aan WOZ-waarde is daarbij niet als onderpand ingezet. In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen.


Info resultatenrekening Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Af: Huurderving wegens leegstand Subtotaal Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens leegstand Subtotaal Totaal huuropbrengsten

31-12-13

31-12-12

€

€

8.174.587

7.729.295

17.014

6.633

8.157.573

7.722.663

408.249

383.919

64.670

63.653

2.096

10.084

470.823

437.489

8.628.396

8.160.152

De huurderving bedraagt 0,22% van de te ontvangen huur. Deze wordt veroorzaakt door leegstand in verband met onderhoudswerkzaamheden tijdens mutatie en incidentele niet verhuurde woningen. Overige bedrijfsopbrengsten De specificatie van deze post is als volgt: Verrekend voor leveringen en diensten Huurderving wegens leegstand Ontvangsten administratieve diensten

10.389

6.002

-678

-1.264

18.670

18.247

BTW pro rata voorgaande jaren Diversen Saldo

67.254 7.285

400

35.666

90.639

Verkoop onroerende zaken Sociaal vastgoed in exploitatie Verkoopopbrengst onroerende zaken

417.891

Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop

-82.042

Verkoopkosten Saldo

-1.432 0

334.417

Projecten in ontwikkeling Verkoopopbrengst project Boekwaarde project Verkoopkosten Saldo

175.013 -212.976 -1.074 -39.037

In 2013 werd een woning verkocht.


61

Info resultatenrekening Bedrijfslasten

31-12-13

31-12-12

€

€

1.114.152

1.086.361

182.150

114.361


1.296.302

1.200.722

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Waardeveranderingen toetsing bedrijfswaarde

1.323.253

1.964.367

Onrendabele investering materiële vaste activa in ontwikkeling

5.966.969

3.300.462

0

144.061

7.290.222

-2.089.281

Afschrijvingen op materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie

Waardeveranderingen toetsing actuele waarde Saldo

Jaarlijks stelt het WSW de algemene parameters vast voor de WSW-bedrijfswaarde. De laatst (herziene) parameters zijn per 8 oktober 2013 vastgesteld. De van toepassing zijnde parameters zijn vermeld in de toelichting op de jaarrekening. De waardeveranderingen zijn een gevolg van de doorrekening van de bijstelling van de meerjarenbegroting.

Lonen en salarissen 457.330

447.263

Sociale lasten

49.514

49.483

Pensioen lasten

93.961

91.658

143.475

141.142

Bruto salarissen Sociale lasten en pensioenen

Saldo

Het aantal personeelsleden van Woonstichting Hulst eind 2013 bedraagt 7. Gedurende het verslagjaar had de corporatie gemiddeld 6,39 werknemers in dienst, gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.


Info resultatenrekening 31-12-13

31-12-12

€

€

Klachtenonderhoud

203.270

168.757

Mutatieonderhoud

167.536

155.781

Planmatig onderhoud

1.666.393

1.524.500

Saldo

2.037.199

1.849.038

Klachtenonderhoud

198.778

167.338

Mutatieonderhoud

167.536

152.373

Planmatig onderhoud

1.638.966

1.496.607

Saldo

2.005.280

1.816.318

4.492

1.420

Lasten onderhoud Specificatie onderhoud:

Onderhoudslasten sociaal vastgoed in exploitatie Specificatie onderhoud:

Onderhoudslasten commercieel vastgoed in exploitatie Specificatie onderhoud: Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud

3.408

Planmatig onderhoud

27.427

27.893

Saldo

31.919

32.720

Overige personeelskosten

38.795

32.234

Huisvestingskosten

50.972

136.026

Bestuurskosten

50.009

46.809

642.502

357.707

264.226

254.999

Verzekeringen

24.907

23.820

Contributie landelijke federatie

13.893

14.810

Overige lasten

80.213

90.520

1.165.517

956.926

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten betreffen: Overige kostensoorten

Algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Belastingen

Saldo


63

Het bedrag dat is opgenomen in de bestuurskosten 2013 in verband met de bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen bedraagt € 31.173. Deze betaling omvat alleen periodiek betaalde beloningen. Woonstichting Hulst past de Wet Normering Topinkomens (WNT) toe en maakt gebruik van de overgangsregeling WNT. Het bedrag dat is opgenomen in de lonen en salarissen van 2013 in verband met de bezoldiging van de directeur-bestuurder bedraagt € 184.709 inclusief pensioenlasten. Woonstichting Hulst past de Wet Normering Topinkomens (WNT) toe en maakt gebruik van de overgangsregeling WNT. Bruto salaris 2013

€ 154.072

Pensioen Werkgever € 29.773

Totaal bruto € 184.709

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening 2012 en 2013

22.688

19.599

Overige verklaringen

4.840

6.915

Fiscale advisering vpb + btw

7.014

8.985

Overige kosten

13.104

18.239

Saldo

47.646

53.738

*)

*) Overige kosten betreffen onder andere fiscale advisering omtrent BTW inzake nieuwbouw, BTW pro rata, uitwerking herbestedingsreserve, meerwerk RJ645 en voorlichting over genoemde zaken.


Info rente 31-12-13

31-12-12

€

€

Rentebaten Financiële vaste activa Heffingsrente BTW Rente op WIF certificaten

7.722 28.021

26.623

856

535

82.145

84.894

111.022

119.774

2.298.540

2.026.452

2.752

2.736

177

76

2.301.469

2.029.265

-2.190.447

-1.909.491

Vorderingen Rente op overige vorderingen Liquide middelen Rente op uitgezette middelen Saldo rentebaten

Rentelasten Langlopende schulden Rente leningen kredietinstelling Rente waarborgsommen Rente en bankkosten Heffingsrente belastingdienst Saldo rente lasten

Saldo rentelasten en rentebaten


65

Info vennootschapsbelasting (vpb) De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd: € Commercieel resultaat voor belastingen

€ -5.955.468

Correcties Verkoop bestaand bezit Verkoop nieuwbouw Afschrijving vaste activa

1.042.457

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

7.290.222

Lasten onderhoud Mutatie onderhoudsvoorziening Afwaardering lagere WOZ-waarde Vrijval agio leningen

-30.522 8.302.127

Fiscaal resultaat voor belastingen

2.346.660

Herinvesteringsreserve Bijdrageheffing Centraal Fonds

307.575

Gemengde kosten

4.400

Investeringsaftrek 311.975 Verrekenbaar verlies o.b.v. aangifte vpb 2012

66.801

Belastbare winst

2.591.834

Te betalen vennootschapsbelasting e

20%

€ 40.000

e

25%

€ 597.958

1 schijf tot € 200.000 2 schijf vanaf € 200.000

€ 637.958


Kasstroomoverzicht 2013 Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360.

Kasstroom uit operationele activiteiten Netto resultaat

€

€

-5.955.468

Aanpassingen voor: Afschrijvingen

1.315.961

Waardeveranderingen materiële vaste activa

6.648.460

Mutatie vorderingen en overlopende activa Mutatie kortlopende schulden Mutatie voorziening onrendabele investeringen

-63.806 1.183.435 -175.279

Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa

2.953.303 -12.154.944

Investeringen roerende zaken

-54.093

Desinvesteringen in materiële vaste activa

178.442

Mutatie onroerende zaken in ontwikkeling Mutatie financiële vaste activa

2.114.461 -27.821

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Mutatie waarborgsommen

-9.943.955 2.062

Verstrekte langlopende schulden

12.000.000

Aflossing langlopende schulden

-4.480.617

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Totaal netto kasstroom

7.521.445 530.793


67



69

Inhoudsopgave. Pagina

Recommend Documents