Inhoud. Rechter: verhuurder mag geen gebruik maken van inkomensgegevens huurders

2012 2013 Rechter: verhuurder mag geen gebruik maken van inkomensgegevens huurders www.wswonen.nl

Inhoud 2|3 4|5 6 7 8

Succes met recht Rechten huurders Service en kamerhuur Gemeentebelasting Nuttige adressen

Huurders de klos Huren lijkt bij de landelijke politiek uit de mode. Terwijl het kabinet aarzelt over het aanpassen van de belastingvoordelen voor kopers, heeft ze de ongunstige maatregelen voor huurders al ingevoerd.

Wie een andere woning zoekt merkt dat de gevraagde huren enorm zijn gestegen. Mede daardoor verhuizen er steeds minder mensen en komen er weinig betaalbare woningen vrij. De huurtoeslag is ingeperkt en dat beperkt de keuze voor de lagere inkomens. Aan de andere kant loopt de jaarlijkse huurverhoging op. Huurders met een wat hoger inkomen gaan nog eens 5% extra betalen. Op de woningmarkt is huren juist populair: meer mensen willen huren omdat de situatie op de koopmarkt onzeker is en de koopprijzen hoog zijn. Voor iedereen die huurt zet deze krant op een rijtje wat de bijbehorende rechten en plichten zijn. De jaarlijkse huurverhoging is een goed moment om daarbij stil te staan. Maar eerst een overzicht van de actualiteit.

Maximale huren omhoog

De regering en haar gedoogpartner hebben gezorgd dat de maximale huur in een deel van Nederland flink omhoog mag. Deze maatregel treft op termijn alle huurders in die gebieden, want iedereen verhuist wel een keer. De meeste woningen in Amsterdam hebben er in één klap 25 punten bij gekregen. Daardoor mag de verhuurder aan de nieuwe huurders €126,- per maand meer vragen voor de woning en dat doen ze meestal ook. Het resultaat zien we bij het aanbod van nieuwe huurwoningen - niet alleen die van particuliere eigenaren, maar ook die van corporaties bij Woningnet. Voorbeelden ten tijde van het maken van deze krant:  portiekwoning in Nieuw-West, 4e etage, 52 m2, € 674,- per maand  flat Zuidoost, 46 m2, €512,- per maand  benedenwoning Noord, 31 m2, € 509,- per maand. Let wel: dit is sociale verhuur van woningen waarvoor je alleen met een laag inkomen en een behoorlijke woon- of inschrijfduur in aanmerking komt. De woningen zijn klein in vergelijking met de gemiddelde huurwoning in Nederland. Kortom, wie wil of moet verhui-

zen krijgt de rekening gepresenteerd. De extra punten zijn omstreden en Huurdersvereniging Amsterdam vecht ze aan in een bodemprocedure tegen de Staat.

Huurverhoging 2,3%

Dit is de jaarlijkse huurverhoging voor iedereen. Deze valt vanwege de inflatie een procent hoger uit dan vorig jaar.

Gluurverhoging 5% extra

Extra verhoging boven op de gewone, een omstreden maatregel voor huurwoningen waar het bruto inkomen van alle bewoners opgeteld boven de €43.000,- komt. Het is in feite een extra huurbelasting. Verhuurders moeten vanaf 2014 meebetalen aan de huurtoeslag en mogen dat op de huurder verhalen. Na tussenkomst van de Tweede Kamer telt het inkomen van kinderen tot 23 jaar niet mee. De maatregel is door de Woonbond gluurverhoging gedoopt omdat de verhuurder de inkomensgegevens van de Belastingdienst krijgt. Deze schending van de privacy is onrechtmatig, omdat de wet nog niet is ingevoerd. Dat heeft de rechter half april in een door huurders aangespannen kort geding bepaald. Wie deze extra verhoging krigt aangezegd kan met grote kans op succes bezwaar maken. Als de maatregel toch doorgaat en de Eerste Kamer instemt kunnen veel huishoudens dit (of anders volgend) jaar een verhoging van in totaal 7,3% tegemoet zien. Dat hakt er in, zeker als dat een aantal jaren achtereen zo doorgaat.

Korting op de huurtoeslag

Huurders met een laag inkomen moeten door allerlei maatregelen zelf een steeds groter deel van de huur opbrengen. Dat is vreselijk voor mensen met een smalle beurs. Wie in het verleden door de verhuurder is verleid om te verhuizen naar een dure woning met het argument ‘je krijgt toch huurtoeslag’ voelt zich extra gepakt.

Stijgende energieprijzen

De prijs van energie stijgt. Olie wordt schaarser en de prijzen stijgen naar verwachnting verder. Daar kunt u weinig aan doen, maar gelukkig zijn er wel manieren te bedenken om beter te isoleren of effectiever warmte op te wekken. Dat kan op termijn flink schelen.

Gelukkig heeft u rechten!

Eind april ontvangen alle huurders een voorstel tot huurverhoging. Die kan met de extra verhoging oplopen tot ruim 7 procent. Zeker in deze tijden is dit een goed moment om te bekijken of alles wel klopt. Komt de huurprijs niet boven het maximum voor uw woning uit? Heeft u klachten over het onderhoud? Kloppen de servicekosten? Kunnen de energielasten omlaag? Is de huur na de renovatie wel goed berekend? In deze krant zetten we de grote lijnen voor u op een rij. De informatie kan u geld opleveren. De afgelopen jaren hebben duizenden Amsterdammers met succes gebruikgemaakt van hun rechten. De meeste verhuurders vinden het normaal dat huurders een beroep doen op hun rechten. Huur en verhuur is immers een zakelijke relatie, met regels en fatsoensnormen. De wet gaat boven het huurcontract. Verre-

weg de meeste huurcontracten zijn voor onbepaalde tijd, ook al staat er iets anders op papier. Gelukkig maar, want door de schaarste op de woningmarkt worden vaak te hoge huren gevraagd. Voelt u zich dus vooral niet bezwaard als u aanspraak wilt maken op uw rechten. Te veel betalen om de verhuurder te vriend te houden is niet nodig. Heeft u vragen, dan helpt het wijksteunpunt wonen u graag verder. De steunpunten zijn onafhankelijk en worden betaald door de gemeente en de stadsdelen. Ze helpen u met al uw vragen over uw positie als huurder; als u wensen hebt voor het verbeteren van uw woning of het besparen van energie; als de verhuurder wil renoveren, slopen of per etage verkopen; als de verhuurder wil dat u vertrekt, of u uw zolderberging wil afnemen. Het wijksteunpunt wonen is deskundig en helpt u graag, goed en gratis. Zie voor informatie ook: www.huurverhoging.nl.

15 jaar huurteams & 5 jaar wijksteunpunten wonen

Huurders aan het woord Dit najaar organiseren de wijksteunpunten wonen samen met de Amsterdamse huurdersorganisaties een groot congres. Huurders vertellen waar ze zoal tegenaan lopen, zodat de stem van huurders duidelijk wordt gehoord. Zodat we knelpunten boven tafel kunnen krijgen, plannen kunnen bespreken en successen en goede ideeën kunnen delen. Aanleiding is het jubileum van de huurteams en de wijksteunpunten. Zit u iets dwars, heeft u een idee, heeft u alleen of samen met medebewoners met succes een probleem aangepakt? Vertel het aan anderen, mogelijk kunnen zij er hun voordeel mee doen! Wilt u liever luisteren en meepraten, meld u dan vast aan als belangstellende. In de aanloop naar het congres beginnen we een discussieforum, zodat deelnemers actief kunnen bijdragen aan het opstellen van het programma.

Ga naar www.wswonen.nl/woord voor meer informatie.

www.huurverhoging.nl

‘De pannen op het fornuis stonden vol modderwater‘ De woning van de heer Rafia verkeert in zeer slechte staat van onderhoud. Wanneer het even flink regent, staat hij tot aan zijn enkels in het water. Met hulp van het wijksteunpunt wonen heeft hij huurverlaging gekregen.

‘D

e angst slaat me om het hart wanneer het regent”, vertelt de heer Rafia in zijn etagewoning. Met regelmaat heeft hij last van lekkage. ,,Het regenwater komt via het plafond langs de muren mijn huiskamer en keuken binnen. Je kunt de sporen nog zien. Bij de erker loopt het water via de kozijnen naar binnen.” Voor Rafia begon de ellende toen het pand aan de Kinkerstraat zes jaar geleden van particuliere eigenaar wisselde. De nieuwe huisbaas vond dat hij te weinig huur betaalde. ,,Het kwam er op neer dat ik niet moest zeuren over gebreken. Ongemakken kon ik voor lief nemen. Voor een lekkage aan de wasbak voelde hij zich niet verantwoordelijk. De vorige eigenaar stuurde altijd meteen een mannetje. Pas nadat ik zwart op wit had aangetoond dat hij wel moest repareren, ging de nieuwe eigenaar mopperend aan de slag.” Een bijkomend probleem is dat het pand verzakt, waardoor de vloer bij Rafia steeds schever loopt. ,,Een knikker rolt zo van de ene kant van de kamer naar de andere.” In de muur bij de keuken zit een scheur die groter wordt. ,,Vreemd genoeg heeft mijn huisbaas nooit de moeite genomen om te komen kijken.” En er is meer. Tijdens een flinke plensbui afgelopen augustus liep de woning enorme waterschade op. ,,De regen druppelde gewoon op mijn bank. In de keuken stond 2 centimeter water op de vloer. De pannen op het fornuis stonden vol met modderwater. Ik ben een paar dagen met chloor in de weer geweest om alle viezigheid van de muren af te krijgen. Het dak boven de keuken bleek verrot te zijn en de afwatering deugde niet.”

Ondertussen was er geen direct contact meer Rafia betaalt nu €102,- huur. De oude huur Aan de lekkage in de huiskamer ook niet. ,,Of tussen Rafia en de verhuurder. Aan Rafia's hoeft hij pas weer te betalen als alle reparaties die reparaties iets hebben opgeleverd moet ik klachten werd niets gedaan. In 2010 toog hij zijn uitgevoerd. De verhuurder heeft een paar afwachten, het heeft nog niet hard genoeg naar het Wijksteunpunt Wonen Oud-West voor noodreparaties aan het dak van de keuken vergeregend. Als ik binnenkort op reis ga, bedek hulp. ,,Daar kreeg ik voor het eerst het gevoel richt. Maar aan de verzakking is niets gedaan. voor de zekerheid de inboedel met plastic.” dat iemand mijn klachten serieus nam. Ik was zo blij. We hebben meteen stappen ondernomen.” Een onafhankelijk deskundige kwam bij Rafia over de vloer om de klachten over de woning te onderzoeken. Vervolgens werd werd de huiseigenaar in een brief gesommeerd om alle noodzakelijke reparaties uit te voeren, op straffe van een boete van €15.000,-. Daarnaast werd bij de Huurcommissie huurvermindering aangevraagd. ,,En dat pakte goed uit. Ik kreeg 50 euro huurverlaging. Ook heb ik met terugwerkende kracht de over de afgelopen 12 maanden te veel betaalde huur teruggekregen. Ik ben het wijksteunpunt wonen ontzettend dankbaar voor alle moeite die ze voor me Huurder de heer Rafia: 'Bij het wijksteunpunt wonen kreeg ik voor het eerst het gevoel dat mijn klachten serieus werden genomen.' hebben gedaan.”

‘De wind waait door je haar, in de woonkamer!‘ Sjoerd Ruwaard is voorzitter van bewonerscommissie De Reddingsboei in Nieuw West. Samen met het Energieteam ijvert de commissie voor het energiezuinig maken van de drie woonblokken van de Dorus Rijkersbuurt.

I

n 2008 kondigde woningcorporatie Stadgenoot aan die woningen te willen slopen. Er werd terstond een actiecomité in het leven geroepen waarmee sloop werd voorkomen. Uit dat comité komt de bewonerscommissie voort. De commissie ijvert voor een pakket energiebesparende maatregelen voor alle woningen, met isolatie van de spouwmuren, dubbel glas, plaatsing van hoog rendementketels en een mechanisch ventilatiesysteem met goede luchtcirculatie. Voorzitter van de bewonerscommissie Sjoerd Ruwaard: ,,Woningcorporatie Stadgenoot deed de afgelopen jaren hapsnap wel wat werk, maar er was geen gerichte aanpak. In mijn optiek werken ze achterstevoren: eerst centrale verwarming plaatsen, en maanden daarna dubbel glas. En dan niet meteen overal dubbel glas, nee: lukraak hier en daar.” ,,Uit onderzoek van het Energieteam blijkt dat de meeste woningen in de Dorus Rijkersbuurt het laagste energielabel (G) hebben, terwijl Stadgenoot hoog van de toren blaast dat het allemaal label E is. Nu is besloten dat de woningen nog minstens twintig jaar blijven staan, zeg ik: isoleren die hap!” ,,Ik zit nog steeds met enkel glas en een moederhaard voor de cv, en totaal geen isolatie! Sommige huurders zijn erin gestonken; ze kregen een HR-ketel, terwijl het in de hele woning tocht. Die kachel buldert wel door, met hoge energierekeningen als gevolg.” ,,Tijdens de winter is het hier te koud om een raam open te zetten; je voelt de luchtvochtigheid in je woning.” Ruwaards echtgenote: ,,En de tocht! Bij een beetje zuidwestenwind waait in de woonkamer je haar door de war. Daarom hebben wij lamellen in plaats van gordijnen;

daar komt geen tocht doorheen. Zodra het redelijk weer wordt en je een raam opendoet, is het goed te doen. Maar het is natuurlijk van de zotte dat je een raam open moet zetten voor een beetje ventilatie. In sommige huizen staat de schimmel achter de bank.” ’s Winters is het aan de noordzijde van onze woning, waar wij slapen, bitter koud. De ijsbloemen staan op de ramen. Ondanks de radiator is het daar niet warm te stoken. Onze badkamer ligt ook aan de noordkant. Als je nadat je hebt gedoucht het bovenlicht openzet, koelt het meteen af, zodat de waterdamp op de muren condenseert de hele badcel zeiknat is. Dat zorgt voor enorme vochtoverlast. Voorzitter bewonerscommissie Sjoerd Ruwaard: 'Stadgenoot heeft hapsnap wel iets gedaan, maar er was geen gerichte aanpak.' Daar hoort zo’n shuntkanaal te zitten voor de afzuiging van de damp.” geweest. We weten daardoor goed waar we gestampt. We zochten naar een geschikte ,,Samen met het Energieteam willen we zorover praten.” naam. Met een reddingsboei blijf je drijven, en gen dat de drie woonblokken in deze wijk wel ,,Onze bewonerscommissie heet De Reddingswij kregen het idee dat we werden afgezonken goed geïsoleerd worden. Met het rapport van boei omdat de drie hofjes hier vernoemd zijn in de Sloterplas. Het is een pakkende naam, het Energieteam komen we bij Stadgenoot naar reddingsbootkapiteins. Op het moment die zelfs de wethouders kennen.” goed beslagen ten ijs. Al het voorwerk is dat we destijds hoorden dat de woningen plat ,,Dit zijn toch prachtwoningen? Heb je deze gedaan en het kostenplaatje zit erbij. Het Enermoesten, was er nog geen bewonerscommisbouwstijl ooit gezien in Amsterdam? Het is gieteam is bij verschillende woningen langs sie. Diezelfde avond is er één uit de grond een unicum! Ik wil hier nooit meer weg.”

2012 - 2013 Woonlastenkrant 2 MUG | ASW

‘Ze wilden die bemiddelingskosten nóg wel een keer‘ De Ierse Niamh McArdle (29) werkt bij een farmaceutisch bedrijf in Amsterdam. Via een woonbemiddelaar voor expats vond ze een prijzige etage in de Jordaan. Toen de huur al snel met een smoes werd opgezegd, kreeg ze argwaan.

T

oen ze een woning zocht, vond ze op de website van een woonbemiddelaar voor expats een kleine gemeubileerde etage in de Jordaan voor €1250,- inclusief. De huur bedroeg

€615,- en de servicekosten waren maar liefst €635,-. En ze moest bemiddelingskosten betalen: één maand huur plus 19% BTW. Dat was even slikken. Maar de locatie was perfect, dus stemde McArdle toe en in maart 2010 betrok ze

de woning. Vlak voor Kerstmis 2010 belde de bemiddelaar echter met de mededeling dat de eigenaar van de woning terug was en er zelf weer wilde gaan wonen: Ze moest er vóór maart 2011 uit. En de torenhoge bemiddelingskosten zou ze niet terugkrijgen. Toen ze dus op zoek ging naar een andere woning, vond ze tot haar verbazing haar eigen etage op de site van de bemiddelaar, te huur aangeboden vanaf 1 april: direct nadat zij er zelf zou zijn vertrokken. ,,Ik denk dat ze gewoon de bemiddelingskosten nog een keer wilden hebben. Dat verhaal van de eigenaar die terug zou komen was niet waar. Toen werd ik kwaad”, zegt Mc Ardle. Ze zocht contact met het wijksteunpunt wonen. Dat kwam er al snel achter dat de woning niet van een particulier was, maar van woningcorporatie Ymere. Het verhaal van tijdelijke verhuur door een particulier was dus nonsens. Het huurteam kwam langs om aan de hand van het puntenstelsel de voor de Huurder Neve McArdle: 'Toen bleek dat het verhaal dat de eigenaar terug zou komen en hier wilde wonen onzin was, werd ik kwaad.' woning maximale huur

te berekenen. De uitkomst was €514,- per maand, exclusief servicekosten. Met deze berekening stapte McArdle naar de Huurcommissie. De bemiddelaar, tevens verhuurder, stemde in met de verlaging, als ze de procedure zou intrekken. De servicekosten van €635,- wilde de bemiddelaar wel hetzelfde laten. Maar ook hiervoor stapte McArdle naar de Huurcommissie. Die becijferde de servicekosten voorlopig op €283,-. De bemiddelaar accepteerde dit niet en stuurde een dreigmail: ze zou contractbreuk hebben gepleegd en de bemiddelaar zou haar voor de rechter slepen. McArdle: ,,Ik was bang en gestresst door die mail. Ik ken de Nederlandse wet niet precies en ik spreek de taal niet.” Ze liet de mail aan het huurteam zien en dat kwalificeerde de inhoud als onzin: de bemiddelaar had geen poot om op te staan. Bij McArdle won de woede het van de angst. Ze zette de zaak over de servicekosten door. De Huurcommissie deed na een jaar uitspraak: het voorschot op de servicekosten moest omlaag naar €283,-. De totale huur komt dan op €797,-, dat is €450,- minder dan in het oorspronkelijke contract. Maar het wordt nog mooier: McArdle ontving een brief van Ymere. De corporatie schrijft het contract met de bemiddelaar te hebben beëindigd, en biedt McArdle nu een direct huurcontract aan, met veel lagere servicekosten. McArdle is er blij mee, zeker omdat ze alle teveel betaalde servicekosten van de nemiddelaar terug kan vorderen. McArdle: ,,Deze week krijg ik het contract. Het huurteam was geweldig, zo hulpvaardig! Voor mij als expat is dat erg prettig. Ik hoop dat heel veel mensen dit lezen”.

Punten centrale verwarming stoken huurprijs op Een bewoonster ontdekte via het huurteam dat aan haar woning punten werden toegekend voor centrale verwarming, terwijl ze stadsverwarming had. Toen ging het balletje rollen. Inmiddels compenseerde Ymere veertig huishoudens voor te veel betaalde huur.

Zijlma, een vitale voormalige GVB-medewerker die vooral geen ‘senior’ genoemd wil worden, steekt opgeruimd van wal: ,,Een van onze recente successen is de oplossing van een geschil over de puntentelling waarmee de huren berekend worden. Een van de bewoners, een oudere Marokkaanse mevrouw, ontdekte via het huurteam dat aan haar woning punten werden toegekend voor centrale verwarming, terwijl het hele complex van stadsverwarming is voorzien. Voor centrale verwarming staan meer punten dan voor stadsverwarming. Het gevolg hiervan was dat deze mevrouw een te hoge huur betaalde .” De bewoonster kaartte Huurder Hessel Zijlma: 'Of het nu een paar tientjes scheelt of een paar honderd euro, het is mooi meegenomen in deze dure tijden!' de zaak aan bij de bewonerscommissie, die de oop, Liefde en Fortuin is de tot nerscommissie, waar Hessel Zijlma (65) met kwestie voorlegde aan het wijksteunpunt optimisme stemmende naam een korte onderbreking sinds de oprichting in wonen. In 2008 stelde de Huurcommissie de van een fraai woningbouwcom2004 lid is. Elk voorjaar kopen leden met subsibewoonster in het gelijk. plex in wijk De Rietlanden op de die van de huurderskoepel van Ymere plantjes Daarna gebeurde er iets opmerkelijks. Zijlma: Oostelijke Eilanden. Ontwerper Rudy Uytenvoor de geveltuintjes, die vervolgens onder de ,,Woningbouwcorporatie Ymere, die dit comhaak kreeg voor de bijzondere architectuur bewoners worden verdeeld. Verder houdt de plex beheert en verhuurt, kwam, nadat het van dit gebouw de Zuiderkerkprijs. Het is bewonerscommissie zich vooral bezig met de wijksteunpunt wonen hierover aan de bel had gebouwd in 2002 en heeft een actieve bewobelangen van de bewoners. getrokken, ons tegemoet door aan te bieden

H

MUG | ASW 3 Woonlastenkrant 2012 - 2013

voor alle woningen van Hoop, Liefde en Fortuin uit te zoeken of er wellicht iets soortgelijks aan de hand was. De corporatie heeft zich heel correct en coulant opgesteld. Dit onderzoek was nog een flinke klus, omdat er hier heel veel verschillende woningtypes zijn. Uiteindelijk bleek van veertig van de ongeveer tweehonderd huurwoningen de huur verkeerd berekend te zijn. Deze huurders kregen allemaal een bedrag terug van Ymere. Dat varieerde van enkele tientjes tot honderden euro’s per huishouden. Dat is toch mooi meegenomen in deze dure tijden!” De oorzaak van de verkeerd berekende huursommen bleek het computersysteem van Ymere te zijn: daarin kon geen onderscheid worden gemaakt tussen woningen met centrale verwarming en woningen met stadsverwarming, met als gevolg dat veel bewoners met stadsverwarming de extra punten voor centrale verwarming kregen toebedeeld. In maart dit jaar maakte de woningbouwcorporatie de ten onrechte betaalde bedragen keurig over aan de bewoners. Zijn inspanningen leverden Hessel Zijlman zelf niets op. ,,Nee, dat niet”, lacht hij. ,,Voor mijn woning waren de punten voor stadsverwarming al op een andere manier gecompenseerd, helaas.” De bewonerscommissie van Hoop, Liefde en Fortuin vergadert zo’n vijf à zes keer per jaar in De Splinter, de gemeenschappelijke ruimte van het complex. Dan staan onderwerpen als veiligheid in de portieken, schildersbeurten, schoonmaakkosten en andere bewonersbelangen in de wijk De Rietlanden op de agenda. En als de commissie is uitgepraat, laat Hessel Zijlma zijn trommelstokjes spreken tijdens repetities en optredens van zijn sixtiesband Old Stuff, waarvan het jongste lid 63 jaar is.

Bereken de punten van uw woning met energielabel

Boete voor achterstallig onderhoud Bij slecht onderhoud heeft u minder woongenot. Als de verhuurder daar niets aan doet kan de huurcommissie hem met een tijdelijke huurverlaging herinneren aan zijn verplichtingen. Tot de gebreken verholpen zijn geldt dan de lagere huur. Duizenden Amsterdammers hebben dat met succes gedaan. De procedure geldt zowel voor bewoners van een zelfstandige woning als voor kamerbewoners. Het gaat om alle gebreken die het woongenot (ernstig) schaden: zie de gebrekenlijst op deze pagina. De procedure gaat als volgt 1. U meldt de klachten schriftelijk aan de verhuurder. 2. Als ze niet binnen 6 weken verholpen zijn vult u een verzoek aan de huurcommissie in (www.huurcommissie.nl of bij het wijksteunpunt wonen). U stuurt een kopie van de klachtenbrief aan de verhuurder mee. 3. U ontvangt een ontvangstbevestiging met het verzoek € 25 te betalen. Meteen doen, anders gaat de

procedure niet door! Na betaling start de procedure (bij laag inkomen is vrijstelling mogelijk). Als u wint krijgt u het geld terug. 4. De huurcommissie stelt een onderzoek in, er komt een zitting en dan volgt de uitspraak. Bij heel ernstige klachten (lijst A) wordt de huurprijs verlaagd naar 20% van de maximale huur. Bij klachten uit lijst B volgt verlaging naar 30% van het maximum. Bij alle overige gebreken die het woongenot schaden volgt verlaging tot 40% van de maximale huur. Ook gebreken die niet op de lijst staan, maar wel het woongenot (ernstig) schaden, kunnen tot verlaging leiden. 5. De huurprijs mag pas na herstel van de gebreken terug naar de oude huur, met eventueel één in de tussentijd overgeslagen huurverhoging. Voor deze procedure geldt de oude puntentelling, dus zonder energielabel! De procedure is bedoeld om de positie van de huurder te versterken. Laat u dus vooral niet weerhouden, het is uw goed recht!

Gebreken aan de woning Veel woningen vertonen gebreken. Dat komt bij alle types woningen voor. Bij onderstaande gebreken is een flinke huurverlaging mogelijk tot de gebreken verholpen zijn. De complete opsomming staat in het gebrekenboek (wijksteunpunt wonen of op www. huurcommissie.nl) Lijst C: verlaging mogelijk naar 40% van maximale huurprijs ``  lekkage ``  (ernstige) vocht- of schimmelplekken ``  tocht door kieren van meer dan 8 millimeter ``  ernstige scheuren in muren of loslatend stucwerk ``  houtrot in ramen of kozijnen ``  zwaar verwaarloosd trappenhuis ``  onvoldoende ventilatie van WC, douche, keuken, woon- of slaapkamer ``  onvoldoende capaciteit van de centrale verwarming ``  ernstige geluidshinder van technische installaties (lift, CV) ``  ernstige lekkage van aan- en afvoerleidingen ``  slechte geluidsisolatie van muren, vloeren of plafonds ``  gevolgschade van een inmiddels opgeheven gebrek (bv vochtplekken) ``  slecht functionerende lift alle andere gebreken die het woongenot (ernstig) schaden (zie de lijst onderhoud voor de verhuurder)

Lijst B: verlaging naar 30% van maximale huurprijs ``  een aanschrijving van Bouw- en Woningtoezicht op de woning ``  ernstige overlast van vocht met schimmelvorming of houtrot in balken of vloerdelen in keuken, woonof slaapkamer ``  ernstige lekkage van hemelwater ``  onvoldoende of gebrekkige afvoer van rook- of verbrandingsgassen ``  ernstige scheefstand of verzakking zodat de bewoonnbaarheid van woning ernstig wordt geschaad ``  ernstige en voortdurende stankoverlast binnen de woning door onvoldoende bodemafsluiting of slecht riool ``  zeer slechte algehele staat van onderhoud Lijst A: verlaging naar 20% van maximale huurprijs ``  geen douche, bad of aparte wastafel ``  geen kookgelegenheid binnen de woning ``  geen daglicht in hoofdwoon- of slaapkamer ``  geen ventilatie in toilet, keuken, douche, hoofdwoon- of slaapkamer ``  toegangsdeur is niet afsluitbaar (ook voor kamers) ``  gevaarlijke toestand van fundering, muren, dak, trappen, vloeren, schoorstenen, balkons/galerijen of balustrades in verband met de veiligheid en de gezondheid van de bewoners

Met het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte berekent u de maximale huurprijs. Per 1 juli geldt in een aantal gevallen een gewijzigd puntenstelsel. Daarin vervangt het energielabel de punten voor isolatie en de verwarmingsketel. Zie het kader hier onder of onderdeel 4a of 4b voor u geldt.

Verbeteringen die de bewoner zelf heeft aangebracht tellen alleen mee als de verhuurder de kosten heeft vergoed. Voor kamers is een aparte puntentelling (zie pagina 6). Het wijksteunpunt wonen in uw buurt helpt met vragen en procedures (adressen op pagina 8). Een handig programma om punten en maximale huurprijs voor uw woning te berekenen vindt u op huurverhoging.nl

1 Oppervlakte vertrekken

1 punt per m2

Woon- en slaapkamers (inclusief ingebouwde kasten kleiner dan 2 m2), keuken, badkamer en/of douche op 1,5 meter hoogte meten. Toilet in douche of badkamer: 1 m2 aftrekken. Oppervlakten van alle vertrekken bij elkaar optellen en afronden.

2 Oppervlakte overige ruimten

0,75 punt per m2

Bergingen, schuren, kelders, garages en zolders op 1,5 meter hoogte meten. Overlopen, gangen, hallen en toilet tellen niet mee. Zolders tellen alleen mee als het dak aan de binnenkant betimmerd is. Geen vaste trap naar zolder: 5 punten van de zolder aftrekken. Oppervlakten van alle ruimten bij elkaar optellen, dan afronden op vierkante meters.

Woningen verhuurd na 1 juli 2011: ``  Nieuwe puntentelling (met onderdeel 4b) bepaalt maximale huurprijs. Woningen verhuurd tussen 1 januari 2008 en 1 juli 2011: ``  Nieuwe puntentelling (met onderdeel 4b) Huur daardoor hoger dan wettelijk maximum? Tot 1 januari 2014: huurbevriezing (geen huurverhoging); na 1 januari 2014: huurverlaging Woningen verhuurd voor 1 januari 2008: ``  Woning heeft geen energielabel: Tot 1 januari 2014 geldt de ‘oude’ puntentelling ``  Woning heeft al wel een energielabel: De nieuwe puntentelling geldt. Huur daardoor hoger dan wettelijk maximum? Tot 1 januari 2014: huurbevriezing; na 1 januari 2014: huurverlaging ``  Bij huurverlaging op grond van gebreken geldt voor alle woningen de ‘oude’ puntentelling (met 4A) voor het bepalen van de verlaagde huurprijs (tot 1 januari 2014). ``  Of uw woning een energielabel heeft, vindt u op www.ep-online.nl. 'Geen gebouw gevonden' betekent geen energielabel.

Uitzonderingen A. Kale huur boven €664,66: opgelet! Dit is een geliberaliseerde huurprijs. De huurcommissie doet alleen een uitspraak over de huurprijs als het verzoek in de eerste 6 maanden van het contract is ingediend. Zie onder huurverlaging bij 'nieu-

we huurders'. Daarna is geen huurverlaging meer mogelijk. Het grootste deel van de huurprijsbescherming geldt dan niet meer voor deze woningen. Laat de termijn dus niet verstrijken! (Deze regel geldt niet voor all-in huren en contracten die voor 1 juli 1994 zijn afgesloten). B. Monumenten Woont u in een rijksmonument, dan geldt een toeslag van 30% op de maximale huurprijs volgens de punten. In panden binnen een beschermd stadsgezicht (delen van de Binnenstad en enkele tuindorpen in Noord) kan een toeslag van 15% gelden. Voorwaarde is dat extra kosten zijn gemaakt voor beeldbepalende elementen. Voor meer informatie kunt u terecht bij de wijksteunpunten. Vooral de spreekuren in de binnenstad weten veel van monumenten. (Adressen op pagina 8). Wilt u weten of uw woning een rijksmonument is? Bel dan met de Rijksdienst voor de Monumentenzorg: 033 4217421. C. Kamerverhuur Een woning die eigen keuken, wasgelegenheid en/of toilet heeft, is een onzelfstandige woning. Dan geldt het puntensysteem voor kamers (zie pagina 6). D. Bedrijfsruimte Voor winkels bestaat helaas geen goede huurbescherming. Het puntenstelsel geldt wel als u met toestemming van de eigenaar in een bedrijfspand woont. Vraag in dat geval het wijksteunpunt om advies.

Rekenvoorbeeld maximale huurprijs Vermenigvuldig de eerste 80 punten met 4,59 (per 1 juli 2012). De overige punten vermenigvuldigen met 5,02. Het totaal is de maximale huurprijs die voor uw woning geldt. Een woning van 100 punten heeft na 1 juli een maximale kale huur van

80 x �4,59 + 20 x �5,02 = �467,60 * Komt u in aanmerking voor huurverlaging? Lees dan vooral het artikel op pagina 5. (*) Het ministerie heeft de puntprijzen niet afgerond. Daardoor ontstaan minieme verschillen met de officiële tabel.

................. ................. ................. Let op: Kies nu op basis van 'Welk puntenstelsel geldt voor u?' tussen hieronder  en 4b................. hiernaast ................. Daar bovenop: ................. - cv-combi (warm water via cv) 1 punt Per verwarmd vertrek (zie onder 1) - verwarming in gang, hal, wc etc: per ruimte

2 punten 1 punt

- collectieve verwarming met doorstroommeters - collectieve hoog-rendementsstookinstallatie - thermostatische ventielen: per vertrek

1 punt 1 punt 0,25 punt

.................

totaal maximaal 15 punten

- privé-ketel of moederhaard 3 punten - privé-hoog-rendementsketel 5 punten Dubbel glas 0,4 punt per m2 (Spouw-, vloer-, dak- en gevelisolatie buitenzijde alleen als het aan de wettelijke (NEN)normen voldoet. Meer informatie bij huurcommissie en huurspreekuren.)

.................

5 Keuken lengte aanrecht: 1 tot 2 meter 2 meter en meer

4 punten 7 punten

.................

3 punten 1 punt 4 punten 6 punten 7 punten

.................

6 Sanitair - toilet - wastafel - douche - bad - afzonderlijk bad en douche in 1 ruimte

Energieprestatie overeenkomend met: Label A Label B Label C Label D Label E Label F Label G

eensgezinswoning 36 punten 32 punten 22 punten 14 punten 8 punten 4 punten 0 punten

meergezinswoning* 32 punten 28 punten 15 punten 11 punten 5 punten 1 punt 0 punten

Heeft de woning geen energielabel, dan geldt het bouwjaar Bouwjaarklasse eensgezinswoning meergezinswoning* 2002 en later 36 punten 32 punten 2000 t/m 2001 32 punten 28 punten 1998 t/m 1999 22 punten 15 punten 1992 t/m 1997 22 punten 11 punten 1984 t/m 1991 14 punten 11 punten 1979 t/m 1983 8 punten 5 punten 1977 t/m 1978 4 punten 1 punt 1976 of ouder 0 punten 0 punten * etagewoningen gelden als meergezinswoning Ga nu verder met punt 5.

Per  227 investering door de verhuurder in speciale voorzieningen: ................. 1 punt 7 Veroudering

Regels voor huurverhoging en -verlaging

vervallen, investeringen tellen ook niet meer mee.

8 Privé-buitenruimten Oppervlakte van tuin, balkons, platjes of terrassen van elk tenminste 1,5 m. diep en 1,5 m. breed, gemeten vanaf de binnenkant van het hek. - balkon geen 1,5 diep of breed geen punten - tot 25 m2 2 punten 4 punten - 25 tot 50 m2 - 50 tot 75 m2 6 punten - 75 tot 100 m2 8 punten - enz: per 25 m2  2 punten extra tot maximaal 15 punten - carport 2 punten - helemaal géén privé-buitenruimte aftrek 5 punten Een zogenaamd Frans balkonnetje is geen buitenruimte!

Als huurder en verhuurder het niet eens zijn over de huurprijs kan de huurcommissie een bindende uitspraak doen. De wijksteunpunten hebben veel ervaring met procedures en helpen u graag en gratis. De formulieren vindt u ook op www.huurcommissie.nl

.................

9 Woonvorm Etagewoningen:

met lift begane grond 6 punten 1 hoog 5 punten 2 hoog 4 punten 3 hoog 4 punten 4 hoog 4 punten bij 16 of minder woningen per lift: Duplex: bovenwoning benedenwoning Eengezinshuizen: vrijstaande woning hoekwoning tussenwoning

10 Woonomgeving



zonder lift 6 punten 3 punten 1 punt 0 punten 0 punten 2 punten extra 1 punt 4 punten 17 punten 15 punten 12 punten



Onderhoud voor rekening van verhuurder

12 Bijzondere voorzieningen

``  kierende ramen die u niet met strips kunt dichten ``  houtrot in ramen of kozijnen ``  vocht of schimmel door vochtdoorslag of lekkage ``  scheuren en/of losse stenen in de gevel ``  scheuren in plafonds en muren ``  lekkages van dak en dakgoot ``  ernstige wateroverlast op balkon ``  hijsbalk verrot of verroest ``  balkonvloer of hek verrot ``  losse trapleuningen ``  slecht sluitende deuren en ramen

13 Schaarstepunten (Donnerpunten)

.................

aftrek tot 10 en in extreme gevallen maximaal 40 punten

Uitsluitend van toepassing op serviceflats, hofwoningen en aanleunwoningen (woontussenvoorzieningen). Bijtellen: 35% van het totaal van de onderdelen 1 t/m 11.

WOZ- waarde per m2 (het totale oppervlak van onderdelen 1 + 2) Lager of gelijk aan €2.900  Hoger dan €2.900  Opvragen WOZ-waarde bij de Dienst Gemeentebelastingen, telefoon: 020 2554800 TOTAAL 

.................

maximaal 25 punten

Amsterdam gemiddeld: 13 punten Zoek het exacte aantal op www.huurverhoging.nl of bel uw wijksteunpunt. De woonomgeving wordt bepaald door voorzieningen als openbaar groen, scholen, openbaar vervoer etc.

Ernstige geluidsoverlast van weg-, spoorweg- en vliegverkeer of bodemverontreiniging. Bij de huurcommissie kan om correctie van het Puntenboek worden gevraagd als de overlast verergerd is.

.................

.................

15 punten 25 punten

.................

(optellen en afronden) .................

2012 - 2013 Woonlastenkrant 4 MUG | ASW

4b Energielabel en bouwjaar

6a Woonvoorzieningen voor gehandicapten

11 Hinderlijke situaties

``  hang- en sluitwerk versleten ``  buitenschilderwerk, schilder- en stucwerk trappenhuis ``  kapotte of ontbrekende trapverlichting ``  gootsteenbak slecht ``  slecht of gevaarlijk gas of elektra ``  standleiding geregeld verstopt/defecten aan huisriool ``  verzakte of ernstig krakende vloeren ``  onderhoud aan cv- en liftinstallaties ``  loszittend tegelwerk

.................

3 Verwarming (cv)

4a Warmte-isolatie en verwarmingsketel

Welk puntenstelsel geldt voor u?

.................

MUG | ASW 5 Woonlastenkrant 2012 - 2013

Huurverhoging 2012 ``  De verhoging per 1 juli 2012 is maximaal 2,3 %. ``  Daar bovenop kan de verhuurder 5% extra verhoging vragen als het bruto inkomen van de bewoners opgeteld boven de € 43.000 ligt (inkomen kinderen onder de 23 telt niet mee). Volgens de rechter is het nu al verstrekken van deze gegevens onrechtmatig. Wie een dergelijk voorstel krjgt kan waarschijnlijk met succes bezwaar maken. De Eerste Kamer moet bij het verschijnen van deze krant nog instemmen met dit wetsvoorstel. Zie hwww.huurverhoging.nl voor actuele informatie. ``  De huurprijs mag niet boven het wettelijk maximum uitkomen. Gebeurt dat wel, maak dan bezwaar. Lag de huurprijs al boven het maximum dan kunt u huurverlaging aanvragen (2 procedures). De maximale huurprijs berekent u met de puntentelling. ``  De huur mag niet omhoog zolang er onderhoudsgebreken zijn waarvoor eerder de huur is verlaagd. ``  Een voorstel tot huurverhoging per 1 juli moet uiterlijk 30 april in uw bus liggen. Komt de brief in mei, dan kan de verhoging pas in augustus ingaan. ``  In de aankondiging van de verhoging staat de huurprijs die u nu betaalt, het bedrag of percentage dat daar bovenop komt en de nieuwe huurprijs. Verder staat er de datum waarop de huurverhoging ingaat en hoe u bezwaar kunt maken tegen het voorstel. ``  De huurverhoging wordt over de kale huur berekend. Dat is de huur die u nu betaalt zonder watergeld en servicekosten. ``  Als de verhuurder een extra huurverhoging wil voegt hij een verklaring van de belastingdienst bij waaruit blijkt dat het inkomen van de huurders boven de € 43.000 ligt (de wetgever heeft bepaald dat het inkomen van twee jaar geleden geldt). Nieuwe huurders: binnen zes maanden huurprijs laten toetsen! Tot zes maanden na ingang van het huurcontract kunt u de huurprijs laten toetsen. Voor € 25 weet u of de huur klopt. Is deze te hoog, dan volgt huurverlaging vanaf de ingangsdatum van het contract. Het verzoek gaat direct naar de huurcommissie. Noteer ook onderhoudsgebreken op het formulier. Die kunnen leiden tot een tijdelijk lagere huurprijs tot de gebreken verholpen zijn. Formulier verkrijgbaar op www. huurcommissie.nl of bij het wijksteunpunt wonen.

Bezwaar tegen de huurverhoging? ``  U maakt schriftelijk bezwaar voordat de verhoging ingaat (dus voor 1 juli). ``  Verwijs bij onderhoudsklachten naar de onderhoudsprocedure die u heeft opgestart. ``  Als u een extra verhoging krijgt aangezegd meld dan aan de verhuurder dat de inkomensverklaring onrechtmatig en een schending van uw privacy is. Geef ook aan als het inkomen op de verklaring van de belastingdienst niet klopt omdat van kinderen onder de 23 is meegeteld of als uw inkomen inmiddels lager ligt of medebewoners zijjn vertrokken. ``  Stuur het formulier naar de verhuurder en bewaar een kopie. ``  Betaal de verhoging niet, maar blijf de oude huur betalen. Zet het geld opzij, want als de huurcommissie u geen gelijk geeft moet u alsnog betalen. ``  Wacht af of de verhuurder naar de huurcommissie gaat. Doet hij dat niet of te laat, dan hoeft u de huurverhoging niet te betalen. ``  Gaat uw verhuurder wel naar de huurcommissie, dan krijgt u een ontvangstbericht . Ook als u geen gelijk krijgt, hoeft u pas na het verstrijken van de beroepstermijn de verhoging te betalen (wel met terugwerkende kracht vanaf de voorgestelde ingangsdatum). Laat u niet bang maken door ‘aanmaningen’ of ‘incasso’. Als u bezwaar heeft gemaakt hoeft u de verhoging niet te betalen tot de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan. Huurverlaging aanvragen Is de huurprijs hoger dan het wettelijk maximum volgens de puntentelling? Vraag dan huurverlaging aan. Het wijksteunpunt helpt u graag. Procedures bij de huurcommissie ``  De huurcommissie stuurt een rekening aan indiener en de tegenpartij. Voor huurders kost dat € 25 en als u wint krijgt u het geld terug. Betaal op tijd anders gaat de procedure niet door. ``  De huurcommissie kan een rapporteur sturen om de woning op te meten. ``  U krijgt een rapport met een uitnodiging voor de zitting van de huurcommissie. Daar krijgen beide partijen kort het woord. Reageer in elk geval op het rapport, ook als u het er mee eens bent. Doe dat schriftelijk of door naar de zitting te gaan. Bent u verhinderd, dan kunt u iemand machtigen om namens u het woord te voeren. ``  De huurcommissie doet 6 tot 8 weken later een uitspraak. Als u het daar niet mee eens bent, kunt u naar de kantonrechter. Als het zover komt, vraag dan hulp bij het wijksteunpunt wonen.

(advertorial)

Bereken de punten van je kamer Huur na opknapbeurt vaak te hoog Na herstel van gebreken mag de laatste (gemiste) huurverhoging worden ingehaald. Als de huur was verlaagd, dan kan deze terug naar het oude niveau. De klachten moeten dan natuurlijk wel goed verholpen zijn. Extra huurverhoging kan alléén als sprake is van geriefsverbeteringen. Het gaat dan bijvoorbeeld om dubbel glas of centrale verwarming. Het aanbrengen hiervan kan niet zonder uw toestemming. Leg de afspraken vast in een contract dat door verhuurder en huurder wordt ondertekend. De huurcommissie kan een uitspraak doen over de redelijkheid van de verhoging (procedure huurprijs na woningverbetering). De huurcommissie berekent de redelijke verhoging op basis van de kosten voor de verbetering. Bij dubbel glas bijvoorbeeld betaalt u verhoging voor de extra luxe (het dubbele glas), maar niet voor de vervanging van de kozijnen, want dat is normaal onderhoud waarvoor u jarenlang huur heeft betaald. Veel mensen kennen deze prodedure niet. Jammer, want ook woningcorporaties vragen vaak te

veel verhoging voor verbeteringen. Zo levert aanbrengen van dubbel glas in principe niet meer dan circa € 10 tot € 20 huurverhoging per maand op, en het aanbrengen van een cv- installatie waar nog geen cv was een verhoging van circa € 40 tot € 50 per maand (afhankelijk van de kosten voor de investering). Het verzoek bij de huurcommissie moet ingediend worden binnen drie maanden nadat de verbeteringen zijn aangebracht. De huurcommissie doet een uitspraak. Bent u het daar niet mee eens, dan kunt u daarna eventueel naar de kantonrechter. Hulp bij de procedure kunt u krijgen bij het wijksteunpunt wonen.

Bent u het niet eens met bepaalde servicekosten, dan kunt u hierover het beste een brief schrijven aan de verhuurder. Ook als er ineens nieuwe serviceposten opduiken, die niet in het huurcontract staan, hoeft u dit niet zomaar te accepteren. Komt u er met de huisbaas niet uit, dan kunt u binnen twee jaar na het verschijnen (of het uitblijven) van het kostenoverzicht de hoogte van de servicekosten aankaarten bij de huurcommissie. Dat kost € 25 per verzoek en dat krijgt u terug als u in het gelijk wordt gesteld.

``  lekkage, vocht of schimmelplekken ``  scheuren in muren ``  ernstige tocht ``  lekkende schoorsteen

Meer informatie: ga naar uw wijksteunpunt wonen

Watergeld per maand (incl. btw): per 1/7/12 per 1/1/13 2 eenheden €7,65 €7,20

All-in huur Als de kale huur en de kosten voor gas en licht of meubilering niet zijn uitgesplitst, dan heb je een all-in huur. Je kunt de huurcommissie vragen een uitspraak te doen over de hoogte van de huur en de bijkomende kosten. De kale huur wordt dan vastgesteld op 55%

Woon je op een kamer bij iemand in huis (de zogenaamde hospitakamer) dan heb je de eerste 9 maanden beperkte huurbescherming. Als je in deze periode huurverlaging aanvraagt loop je grote kans dat de verhuurder de huur opzegt.

1 Oppervlakte - oppervlakte kamer en eventueel eigen keuken: aantal m2 x 5 - verwarmde keuken of woonkamer van minstens 15 m2 met anderen gedeeld: aantal m2 x 5 gedeeld door het aantal bewoners - andere gemeenschappelijke ruimtes (trappen, gangen, wc, douche) niet meerekenen

.................

2 Verwarming - centrale verwarming: - gasaansluiting:

3/4 punt per m2

3 punten voor het geheel

................. .................

- aparte eigen keuken of keuken in privé-woonvertrek van minstens 25 m2

20 punten 10 punten 10 punten 4 punten 12 punten 2 punten 15 punten 10 punten 3 punten 0 punten 2 punten 0 punten 0 punten

- eigen keuken in privé-woonvertrek van meer dan 15 m2 - eigen keuken in gemeenschappelijk vertrek - gemeenschappelijke keuken voor max. 5 kamers - eigen wc - gemeenschappelijke wc voor max. 5 kamers - eigen douche of bad - eigen wastafel - gemeenschappelijke douche of bad voor max. 8 kamers - gemeenschappelijke douche of bad voor meer dan 8 kamers - aparte wastafel voor niet meer dan 5 kamers - gemeenschappelijke keuken voor meer dan 5 kamers - gemeenschappelijke wc voor meer dan 5 kamers

................. ................. ................. ................. ................. ................. ................. ................. .................

4 Extra punten - eigen buitenruimte groter dan 10 m2 - eigen buitenruimte 4 tot 10 m2 - gemeenschappelijke buitenruimte groter dan 10 m2 - gemeenschappelijke buitenruimte tussen 4 en 10 m2 - privé-fietsenberging - gemeenschappelijke fietsenberging - thermostatische regelknoppen op radiatoren van de cv

9 punten 3 punten 6 punten 2 punten 6 punten 3 punten 3 punten

- oppervlakte woon- en slaapvertrek samen kleiner dan 10 m2 - ernstige overlast door de woonomgeving - woonruimte of toilet alleen via woon- of slaapvertrek andere bewoners te bereiken - kamer ligt op de 5e verdieping of hoger én geen lift - ruiten in het hoofdvertrek kleiner dan 3/4 m2 - laagste raamkozijn in het hoofdvertrek ligt hoger dan 1,6 m - gevelwand binnen 5 meter tegenover het (grootste) raam van het hoofdvertrek - er mogen geen warme maaltijden gemaakt worden Totaal

``  geen daglicht in je kamer ``  onveilige elektrische bedrading of gasleiding ``  geen lichtpunten of wandcontactdozen ``  geen stromend water of kraan ``  geen ventilatie in wc, keuken en/of wasruimte ``  geen beweegbaar raam in woon- of slaapkamer ``  geen waterspoeling in de wc ``  geen afsluitbare toegangsdeur Zie ook pagina 5

Watergeld Als er geen watermeter is wordt watergeld aan de verhuurder berekend. Deze rekent het door aan de huurder, zonder winst te maken. Dat gaat per eenheid. Als eenheid geldt een vertrek groter dan 6 m2, een keuken, een ligbad, een bijkeuken, een tuin groter dan 65 m2 en een garage. Een vertrek groter dan 30 m2 telt voor twee eenheden. Dus een gewone tweekamerwoning zonder bad heeft drie eenheden. Een driekamerwoning met ligbad telt vijf eenheden.

van de maximale huurprijs. Het voorschot voor de bijkomende kosten wordt gesteld op een kwart van dat bedrag. De verlaagde huur gaat in vanaf het moment dat je het verzoek bij de huurcommissie hebt ingediend.

.................

................. .................

5 Aftrekpunten Betaalt u een erg hoog voorschot, dan kun u het voorschot laten toetsen door de huurcommissie. Dit kan op elk moment.

Nulpunten Nulpunten zijn (ernstige) gebreken aan woonruimte. Met de onderhoudsprocedure (pag 5) kan de huur verlaagd worden tot de gebreken verholpen zijn. Nulpunten zijn bijvoorbeeld:

Wie keuken, douche of toilet deelt met andere huurders heeft een onzelfstandige woning. Met het kamerpuntenstelsel reken je de maximale huurprijs voor je kamer uit. Wie te veel betaalt kan huurverhoging weigeren en huurverlaging aanvragen.

3 Kookgelegenheid / sanitair Krijgt u te maken met een opknapbeurt, informeer dan bij het wijksteunpunt wonen naar uw rechten. Laat u eerst goed informeren door iemand die aan uw kant staat. Het is heel belangrijk dat voor een opknapbeurt goede afspraken gemaakt en vastgelegd worden, dat scheelt een hoop problemen achteraf.

Kloppen de servicekosten? Veel huurders betalen elke maand een voorschot op de servicekosten. Soms is dat te hoog, en dat geld kunt u terug krijgen. Het gaat bijvoorbeeld over collectieve verwarming, schoonmaken van trappenhuizen of trapverlichting. De verhuurder mag geen winst maken op deze zaken. Voor inbouwapparatuur, dubbel glas of onderhoud van cv of lift mogen geen servicekosten gevraagd worden, want hiervoor betaalt u al via de kale huur. Wel kan een klein bedrag in rekening gebracht worden voor schoonmaken van de individuele cv-ketel, als dat ook echt gebeurt en afgesproken is. Voor 1 juli hoort u van de verhuurder een afrekening te krijgen van de werkelijke kosten van het voorgaande jaar. Wie te veel heeft betaald hoort dat terug te krijgen. U hoeft geen verhoging van de servicekosten te betalen als de afrekening niet of te laat komt.

Kwijtschelding aanvragen eenvoudiger gemaakt

3 eenheden 4 eenheden 5 eenheden 6 eenheden

€11,72 €15,78 €19,86 €23,93

min 10 punten min 15 punten min 10 punten min 5 punten min 10 punten min 10 punten min 10 punten min 20 punten

.................

................. .................

(optellen en afronden)

Zie ook de digitale puntentelling op www.huurverhoging.nl

.................

De Dienst Belastingen maakt het Amsterdammers gemakkelijker om kwijtschelding aan te vragen. Zo vervangt een telefoongesprek het invullen van een formulier. En langskomen gaat nu op afspraak, zodat u niet meer hoeft te wachten.

W

ie weinig inkomen en geen vermogen heeft, kan voor de gemeentelijke Afvalstoffenheffing én voor de belastingen van Waternet kwijtschelding aanvragen bij de Dienst Belastingen. De dienst behandelt voor zowel de gemeente als Waternet de aanvragen. In de praktijk gaat dat voortaan als volgt: een medewerker van de Dienst Belastingen neemt telefonisch contact op met de aanvrager, vraagt de gegevens op over huur, huurtoeslag en inkomen, en zoekt vervolgens uit of de aanvrager voor kwijtschelding in aanmerking komt. Deze werkwijze is een grote verbetering, want voorheen moest de aanvrager een uitgebreid formulier invullen, allerhande beschikkingen opzoeken en daar kopietjes van maken. Dat gaat nu dus een stuk gemakkelijker. Dennis Pugh, Teamleider Publieksservice & Kwijtschelding van de Dienst Belastingen, legt uit waarom: ,,De Dienst Belastingen en ook de politiek wil dat de burgers goed, snel en adequaat worden geholpen. Tenslotte betalen zij onze salarissen. Als je naar de Hema gaat, wil je ook goed geholpen worden. De tijd dat ambtenaren stoffig waren en het heel lang kon duren voordat je werd geholpen is voorbij. We willen de burgers zo min mogelijk belasten. Het is sowieso niet vriendelijk om van iedereen geld te moeten vragen, maar vooral de mensen die het niet breed hebben willen we niet extra belasten door allerlei kopietjes te verlangen. Of hen formulieren in te laten vullen die voor de gemiddelde medewerker vaak al niet gemakkelijk te begrijpen zijn. De kwijtschelding is toch al ingewikkeld. Per jaar verlenen wij 60.000 gezinnen kwijtschelding, wat per gezin neerkomt op 300 tot 350 euro. Dat is veel geld, dus dat moet wel zorgvuldig gebeuren.“ Wanneer komt u voor kwijtschelding in aanmerking? In het kort: als u een inkomen op of rond bijstandsniveau heeft én op uw bank, giro- en spraarrekeningen niet meer staat dan de volgende optelsom: één maand huur (of hypotheek), plus één maand premie ziektekostenverzekering, plus een normbedrag (zie kader). Mensen die een eigen bedrijf hebben of voor zichzelf werken kunnen geen kwijtschelding aanvragen, met uitzondering van kunstenaars met een wwik-uitkering en zelfstandigen met een bbz-uitkering. Het verzoek is alleen mogelijk voor de gemeentelijke belastingen die betrekking hebben op de woning, en niet voor het bedrijf. Op de bepaling dat je geen vermogen mag hebben, wordt een uitzondering gemaakt voor mensen die vóór 1935 zijn geboren. Zij mogen €2.269,- per persoon aan

Dennis Pugh van de Dienst Belastingen: 'Vooral de mensen die het niet breed hebben willen we niet extra belasten door allerlei kopietjes te verlangen.' vermogen hebben. Deze uitzondering is gemaakt omdat mensen van die leeftijd vaak minder goed verzekerd zijn voor hun uitvaart. Wie kwijtschelding aanvraagt maar er niet voor in aanmerking komt, kan eventueel een betalingsregeling op maat krijgen. Pugh: ,,Wij kijken naar iemands situatie en maken een passende regeling.” Wie het niet eens is met een afwijzing kan bij de Dienst Belastingen beroep aantekenen tegen de beslissing. Overigens kunnen Amsterdammers met een laag inkomen in sommige gevallen ook een Woonkostenbijdrage krijgen, maar Pugh zegt er nadrukkelijk bij dat je hiervoor géén aanvraag in kunt dienen. ,,De gemeente wil een bepaalde groep tegemoet komen in het kader van het armoedebeleid, maar ze wil geen bureaucratische rompslomp waarbij mensen in beroep kunnen gaan omdat hun buren bijvoorbeeld wel zo’n bijdrage krijgen en zij niet. Het is nu zo geregeld dat de Dienst Werk en Inkomen en de Dienst Wonen, Zorg en Samenleving bepalen wie een extra tegemoetkoming krijgt. De Belastingdienst voert dat slechts uit. Het enige dat ik er nog over kan zeggen is dat mensen die kwijtschelding krijgen vanaf 1 juli 2012 niet meer in aanmerking

komen voor die extra tegemoetkoming.” Vorig jaar konden burgers met vragen nog onaangekondigd binnenlopen bij het kantoor van de Dienst Belastingen in Zuidoost. Dat is nu niet meer zo. Dennis Pugh legt uit waarom: ,,Toen we nog vrije inloop hadden, kwamen mensen vaak op dezelfde momenten. We hebben vijf balies en zijn vanaf half negen open, maar de meeste mensen kwamen om tien uur, tussen de middag en aan het eind van de dag. Door die pieken liepen de wachttijden op. Daarom werken we sinds 1 april op afspraak. Zo kunnen wij de toeloop beter spreiden en hoeft niemand lang te wachten.”

Wat zijn de normbedragen 2012? Echtgenoten, beiden jonger dan 65

€ 1.337

Echtgenoten, waarvan 1 ouder dan 65

€ 1.435

Echtgenoten, beiden ouder dan 65

€ 1.454

Alleenstaande ouder jonger dan 65

€ 1.203

Alleenstaande ouder 65 en ouder

€ 1.325

Alleenstaande jonger dan 65

€ 936

Alleenstaande ouder dan 65

€ 1.048

Amsterdammers kunnen kwijtschelding aanvragen voor de volgende lokale heffingen: Gemeentebelastingen: - Roerende ruimtenbelasting (RRB) - Afvalstoffenheffing (AFV) - Onroerende zaakbelasting (OZB) Heffingen door Waternet, namens het Hoogheemraadsschap Amstel, Gooi en Vecht: - Watersysteemheffing ingezetenen (WSHI) - Zuiverings- / Verontreinigingsheffing (ZH / VH) Aanvragen voor kwijtschelding moeten worden ingediend bij de Dienst Belastingen. Gebruik hiervoor de flyer of kaart die is bijgesloten bij uw aanslag.

(advertentie)

Rekenvoorbeeld kamer Maximaal redelijke huurprijs: Vermenigvuldig de eerste 180 punten met 1,92 (per 1 juli 2012) en de overige punten met 0,99. Een kamer van 100 punten heeft dus een maximaal redelijke huurprijs van 100 x �1,92 = �192 * Een grote en luxe kamer met 200 punten heeft als

Woonlastenkrant 2012-2013 Colofon

maximale (kale) huurprijs van 180 x �1,92 + 20 x �0,99 = �365,40 (*) De puntprijzen zijn afgerond. Zie de minieme verschillen met de door het ministerie vastgestelde tabellen op www.huurcommissie.nl

€10,80 €14,41 €18,01 €21,61

Last van de huisbaas? Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag

Soms vraagt een verhuurder meer watergeld dan hij zelf betaalt. Dat kunt u terugvorderen, met terugwerkende kracht. Dat gaat zelfs tot twintig jaar terug!

Bel voor gratis advies of informatie naar 020-5230199 of stuur een email naar [email protected]

Bij Waternet, telefoon 0900-9394 (lokaal tarief), kunt u vragen wat het bedrag voor uw woning is. Als blijkt dat het tarief dat zij hanteren niet klopt met de werkelijke situatie, kunt u om correctie vragen.

2012 - 2013 Woonlastenkrant 6 MUG | ASW

MUG | ASW 7 Woonlastenkrant 2012 - 2013

Oplage 350.000 Uitgave Amsterdams Steunpunt Wonen en MUG Magazine E. [email protected] Teksten Tjerk Dalhuisen, Marcel Schor, Arnoud van Soest, Jos Verdonk Fotografie Sandra Hoogeboom Eindredactie Jeannet van Leeuwen Vormgeving Gert Meijerink Druk Dijkman Offset Diemen

Wat neemt u mee naar het huurspreekuur? Het huurspreekuur in uw buurt kan u helpen bij problemen met het onderhoud, de puntentelling, huurverhoging, servicekosten of het aanvragen van huurverlaging. Neem voor een vlotte afhandeling de volgende gegevens mee:

``  naam en adres van uw verhuurder ``  een afschrift van uw laatste huurbetaling ``  de brief met het voorstel van de huurverhoging ``  een lijstje met onderhoudsklachten aan de woning ``  uw brief met melding van de gebreken aan de huisbaas ``  eventueel de aanschrijving van Bouw- en Woningtoezicht.

Huurteams CENTRUM

Huurspreekuren CENTRUM

``  Oude Binnenstad Nieuwe Doelenstraat 55 Tel: 421 48 68

``  Wijksteunpunt Wonen Centrum [email protected]

``  Westelijke Binnenstad Elandsgracht 70 Tel: 420 58 35

``  Oude Binnenstad Wijkcentrum d’Oude Stadt Nieuwe Doelenstraat 55 wo 14.00-17.00 en 19.00-20.00 Tel: 622 42 88

``  Oostelijke Binnenstad Roetersstraat 174 Vanaf half mei: Kleine Wittenburgerstraat 201 Tel: 622 76 98 Nieuw west ``  Groenpad 4 Tel: 619 09 74 NOORD ``  J. Drijverweg 5 Tel: 494 04 46 OOST ``  Wijttenbachstraat 34 hs Tel: 462 03 30 WEST ``  West 1e Helmersstraat 106-D Tel: 412 17 63 ZUID ``  Oud Zuid Gerard Doustraat 133 Tel: 664 53 83 ``  Zuideramstel, Rivierenbuurt Rijnstraat 115 Tel: 642 21 79 ZUIDOOST ``  Bijlmerdreef 1289 Tel: 579 79 20

Huurspreekuren 2012 / 2013

``  Westelijke Binnenstad Huis van de Buurt Jordaan & Gouden Reael Elandsgracht 70 ma-vr 14.00–16.00 di 19.00-20.00 Huurverlagingsdag: di 15 mei 14.00-16.00 en 19.00-20.00 Tel: 625 85 69 ``  Oostelijke Binnenstad Dienstencentrum Plantage Weesperbuurt Roetersstraat 174 Vanaf half mei: Kleine Wittenburgerstraat 201 wo 15.00-17.00 en 19.00-20.00 Tel: 622 76 98 ``  Oostelijke Binnenstad Oosterkerk Kleine Wittenburgerstraat 1 Vanaf half mei: Kleine Wittenburgerstraat 201 di 09.00-10.00 Tel: 622 38 08

NIEUW-WEST ``  Wijksteunpunt Wonen Nieuw-West [email protected] ``  Osdorp Groenpad 4 ma 09.30-12.00 di 13.00-15.00 Tel: 619 09 74 ``  Van Suchtelen van de Haarestraat 14-16 (Loket ZES) do 13.00-15.00 Tel: 619 09 74 ``  Slotervaart Jan Tooropstraat 6 (Eigenwijks) ma 10.00-12.00 Tel: 619 09 74

``  Geuzenveld-Slotermeer Jan de Louterstraat 19 (Eigenwijks) ma 13.00-15.00 di 10.00-12.00 Tel: 619 09 74 ``  Albardakade 5 (Pluspunt) do 10.00-12.00 Tel: 619 09 74 Woningnetspreekuur Nieuw-West ``  Jan Tooropstraat 6 (Eigenwijks) do 10.00-12.00 ``  Albardakade 5 (Pluspunt) do 14.00-16.00 ``  Osdorpplein 16 (Bibliotheek) vr 10.00-11.00 Tel: 619 09 74

NOORD ``  Wijksteunpunt Wonen Noord [email protected] ``  J. Drijverweg 5 do 18.00-21.00 vr 10.00-13.00 Tel: 494 04 46 Woningnetspreekuur ``  Ankerplaats 18 (Bibliotheek) wo 10.30-11.30 ``  Molenwijk 21 (Bibliotheek) do 14.00-15.00 ``  Alkmaarstraat 12 (Bibliotheek) do 14.00-15.00 ``  Hagedoornplein 2 (Bibliotheek) vr 14.00-15.00

OOST ``  Wijksteunpunt Wonen Oost [email protected]

WEST ``  Wijksteunpunt Wonen West [email protected] ``  1e Helmersstraat 106-D ma t/m vr 10.00-12.00 di 18.00-20.00 Tel: 618 24 44 ``  De Tagerijn Balboastraat 20 Wo 15.00-17.00 ``  Woonzorgcentrum de Boeg Hoofdweg 495 do 15.00-17.00 ``  De Koperen Knoop Van Limburg Stirumstraat 119 ma 18.00-20.00 Woningnetspreekuur ``  Openbare bibliotheek Van Hallstraat 615 di 14.00-16.00 ``  Openbare bibliotheek Bos en Lommerplein 176 vr 13.00-15.00

ZUID ``  Wijksteunpunt Wonen Zuid [email protected] ``  De Pijp Gerard Doustraat 133 wo 9.00-12.00 (ook huurteam) do 19.30-21.00 Tel: 664 53 83 ``  Buurtcentrum Olympus Hygiëaplein 8-10 ma 19.00-20.00 Tel: 664 53 83 ``  Rivierenbuurt Rijnstraat 115 di 15.00-17.00 (overig op afspraak) Tel. spreekuur: ma-do 9.30-10.30 Tel. 642 21 79

``  Wijttenbachstraat 34 hs ma 19.00-20.00 en wo 9.00-12.00 Overig op afspraak Tel: 462 03 30 (ma - do)

``  Pieter Calandlaan 7 (Loket ZES) wo 10.00-12.00 Tel: 619 09 74

www.huurverhoging.nl

``  Buitenveldert A.J. Ernststraat 112 do 15.00-17.00 [email protected]

ZUIDOOST ``  Wijksteunpunt Wonen Zuidoost [email protected] ``  Bijlmerdreef 1289 (CEC gebouw) do 18.00-20.00 Gratis advocatenspreekuur: do 19.00-20.00 Tel: 579 79 20 ``  Anton de Komplein 150 Spreekuur op afspraak: ma 13.00-17.00 (eerst telefonisch afspraak maken op werkdagen van 9.00-12.00 uur) Inloopspreekuur: di 9.00-13.00 Tel: 252 57 77 ``  Buurtentree Holendrecht Holendrechtplein 3 wo 10.00-12.00 Tel: 579 79 20

DIVERSEN ``  Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag Nieuwezijds Voorburgwal 32 Eerst telefonisch een afspraak maken [email protected] Tel: 523 01 99

WEBSITES ``  www.wswonen.nl ``  www.huurders.info ``  www.huurverhoging.nl ``  www.ep-online.nl (opvragen energielabel) ``  www.energiebesparingsverkenner.nl