Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan
Voor particuliere grondeigenaren, projectontwikkelaars en woningcorporaties
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan Intro Voor (particuliere) initiatiefnemers met een bouwvoorstel dat afwijkt van het bestaande bestemmingsplan, is de procedure veranderd. Deze veranderingen komen voort uit de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), die op 1 juli 2008 is ingegaan. Projectontwikkelaars, particuliere grondeigenaren en woningcorporaties vinden in deze brochure een bondige uitleg over de nieuwe werkwijze. Bovendien is in een overzichtelijk stappenplan te zien hoe zo’n bouwinitiatief gerealiseerd kan worden. Inhoud 1. Wet ruimtelijke ordening (Wro) 2. Procedure indienen van een bouwinitiatief- hoe gaat het in z’n werk? 3. Stappenplan 4. Contactgegevens
2
1
Wet ruimtelijke ordening
De nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) is per 1 juli 2008 van kracht. De oude wet stamt nog uit 1965. De nieuwe Wro is overzichtelijker en eenvoudiger. In deze wet is het bestemmingsplan leidend. Een belangrijke verandering is het schrappen van artikel 19. Deze procedure maakte het mogelijk vrijstelling te verlenen om af te wijken van het vigerende (wettelijk geldende) bestemmingsplan. In plaats daarvan is het nu mogelijk een ‘projectbestemmingsplan’ in te dienen. Voor sommige afwijkende bouwplannen moet het geldende bestemmingsplan worden herzien. Zo’n gedeeltelijke herziening wordt in Rotterdam een projectbestemmingsplan genoemd. De verantwoordelijkheid voor het opstellen van dit plan ligt in principe bij de initiatiefnemer zelf. Meer informatie over de Wro: op www.vrom.nl onder Ruimte en op www.rotterdam.nl/wro
2
Procedure indienen van een bouwinitiatief Hoe gaat het in z’n werk?
Bouwaanvragen Wel passend binnen het bestemmingsplan: Wanneer een bouwvoorstel van bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, een particuliere grondeigenaar of een woningcorporatie binnen het bestemmingsplan past, dan wordt de aanvraag behandeld door een bouwinspecteur van dS+V. Hierna volgt de reguliere procedure. Zie hiervoor de brochure ‘Bestemmingsplannen in Rotterdam’, te downloaden op www.rotterdam.nl/wro. Niet passend binnen het bestemmingsplan: Wanneer het bouwvoorstel niet binnen het vigerende bestemmingsplan past, dan krijgt de aanvrager te maken met: • een gebiedsmanager • het Ruimtelijk Intake Team (RIT) • het anterieur contract • de (stedenbouwkundige) randvoorwaarden • het projectbestemmingsplan (bevat bouwplan en ruimtelijke onderbouwing) • de bestemmingsplanprocedure • de bouwvergunning. De werkwijze staat op de volgende pagina’s puntsgewijs beschreven.
3
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan
Fase 1
Initiatief
Gebiedsmanager De gemeente Rotterdam heeft gebiedsmanagers aangesteld. Deze manager heeft een integraal beeld van de ontwikkelingen binnen een gebied en zorgt voor een goede afstemming tussen de deelgemeente en de verschillende diensten. De gebiedsmanager, of de door hem aangewezen contactpersoon, is gedurende het hele proces het vaste aanspreekpunt. De (particuliere) initiatiefnemer bespreekt het bouwvoorstel met de gebiedsmanager. Hiervan wordt een Ruimtelijke Intake Notitie gemaakt. Met deze beknopte samenvatting van de bouwaanvraag gaat de gebiedsmanager naar het Ruimtelijk Intake Team. Het initiatief is dan aan het (deel)gemeentebestuur gemeld en er is toestemming gegeven om het bouwvoorstel in procedure te brengen. Ruimtelijk Intake Team (RIT) Het Ruimtelijk Intake Team (RIT) bestaat uit vertegenwoordigers van de DCMR Milieudienst Rijnmond, dS+V en het OBR. Van dS+V zijn dat de afdelingen Vergunningen (secretariaat), Stedenbouw en Ruimtelijke Ordening. Van het OBR is dat de sector Economie, de afdeling Beleid (sector Gebiedsontwikkeling) en de Vakgroepen Planeconomie en Gronduitgifte. Het RIT staat onder voorzitterschap van het hoofd van de afdeling Vergunningen. Het RIT toetst het ingediende bouwinitiatief aan het vigerende beleid van de gemeente Rotterdam (beleidstoets). Daarnaast beoordeelt het RIT welke risico’s bij verdere ontwikkeling van dit initiatief aan de orde kunnen komen (risicoscan). Hierover wordt advies uitgebracht aan de gebiedsmanager. Het RIT vertegenwoordigt alle benodigde deskundigheid om een bouwinitiatief te kunnen beoordelen. Dit team kan in een vroeg stadium problemen voorzien en daarover advies uitbrengen. De DCMR Milieudienst Rijnmond kan bijvoorbeeld in de beginfase aangeven of de milieu-aspecten van een bouwvoorstel zijn gewaarborgd. Dit voorkomt vertraging in het latere traject.
Fase 2
Randvoorwaarden
Advies Wanneer het RIT tot een advies is gekomen, dan bespreekt de gebiedsmanager dit met het (deel)gemeentebestuur en neemt vervolgens contact op met de aanvrager. Als het RIT adviseert om het plan niet uit te voeren en zowel de gebiedsmanager als de deelgemeente nemen dit advies over, dan eindigt hier de projectbestemmingsplanprocedure. Voor alle duidelijkheid: aan dit advies zijn geen rechten te ontlenen. Wanneer het een positief advies betreft, dan wijst de gebiedsmanager de initiatiefnemer op de te volgen procedure. Dit betekent doorgaans dat de gemeente de locatie-randvoorwaarden opstelt. Binnen dit kader maakt de (particuliere) initiatiefnemer een concept projectbestemmingsplan (gebaseerd op het bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing). Tijdens dit proces stellen de gemeente en de particulier samen een ‘anterieur contract’ op. De gemeente toetst het projectbestemmingsplan en brengt het in procedure. Wanneer de ingediende aanvraag van de ontwikkelaar uiteindelijk is goedgekeurd, dan wordt de vergunning afgegeven. Anterieur contract In het anterieur contract staan onder meer afspraken over de financiële randvoorwaarden, mogelijke locatie-eisen, planning, fasering, milieu-eisen en woningbouwcategorieën. De uitgangspunten voor de financiële voorwaarden worden bepaald zoals die zijn omschreven in de Grondexploitatiewet (onderdeel van de nieuwe Wro). In de voorwaarden kunnen de kosten zijn opgenomen met betrekking tot onder meer het bouw-en woonrijp maken, plankosten en planschaderisico’s. De gebiedsmanager brengt de initiatiefnemer in contact met het OBR, waarmee deze overeenkomst gesloten wordt. Een anterieur contract is een voorwaarde voor de gemeente om mee te werken aan een particulier bouwinitiatief. Wanneer de initiatiefnemer dit niet wil, dan vervalt de medewerking. Het kan voorkomen dat de gemeente - na interne overweging - het bouwvoorstel wel wenselijk vindt. De bouwmogelijkheid kan dan in een toekomstig op te stellen bestemmingsplan alsnog worden opgenomen (op basis van een exploitatieplan in plaats van een anterieur contract).
4
Fase 3
Planontwikkeling
Projectbestemmingsplan Wanneer een bouwplan niet binnen het vigerende bestemmingsplan past, maar de gemeente er wel mee akkoord is, dan kan er een ‘projectbestemmingsplan’ gemaakt worden. Dit doet de (particuliere) initiatiefnemer zelf. Het opstellen van een concept projectbestemmingsplan is gebaseerd op het bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing binnen de bestuurlijk vastgestelde randvoorwaarden. De gemeente heeft hiervoor een ‘Handreiking voor een projectbestemmingsplan’ gemaakt. Deze is op te vragen bij de gebiedsmanager. De verantwoordelijkheid voor het opstellen van dit plan ligt niet meer bij de gemeente, maar bij de initiatiefnemer. Bij het opstellen moet uiteraard rekening worden gehouden met wettelijke regels en geldende randvoorwaarden, zoals die in de Handreiking beschreven staan. Wanneer de initiatiefnemer van het bouwvoorstel niet zelf in staat is om dit ontwerp te maken, dan kan er een particulier bureau ingeschakeld worden. De kosten hiervan zijn voor de rekening van de initiatiefnemer. Het plan dient digitaal te worden ingeleverd bij de afdeling Ruimtelijke Ordening van dS+V.
Fase 4
Toetsing
Fase 5
Planprocedure
Inzage Wanneer het concept projectbestemmingsplan door de (particuliere) initiatiefnemer is gemaakt en het voldoet aan alle voorwaarden, dan wordt het ontwerp door de (deel)gemeente ter inzage gelegd. Een uitgebreide beschrijving over deze procedure staat in de aparte folder: ‘Bestemmingsplannen in Rotterdam’, te downloaden op www.rotterdam.nl/wro.
Fase 6
Bouwvergunning
De bouwvergunning wordt afgegeven op basis van een vastgesteld en onherroepelijk geworden bestemmingsplan.
De afdeling Ruimtelijke Ordening van dS+V toetst de ingediende stukken aan de eerder gestelde gemeentelijke randvoorwaarden (toetsing indiening). Eventueel wordt er gevraagd naar ontbrekende stukken om de planinhoud aan te vullen. Pas wanneer dit compleet is, dan wordt het concept projectbestemmingsplan in procedure gebracht.
Belangrijkste punten van de nieuwe procedure • Een duidelijk aanspreekpunt: de gebiedsmanager of de door hem aangewezen contactpersoon. • Eigen verantwoordelijkheid: zelf maken van een projectbestemmingsplan. • Het voortraject is zorgvuldig, want de initiatieven worden in een vroeg stadium gewogen op het vlak van beleid en risico door het RIT. Dit voorkomt vertraging in het latere traject. • Met het anterieur contract maakt u vooraf duidelijke afspraken over financiële randvoorwaarden.
5
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan
3
Stappenplan
Fase 1
Initiatief
U wilt bouwen en u heeft een idee. U neemt contact op met de gebiedsmanager van de desbetreffende (deel)gemeente.
De gebiedsmanager legt uw voorstel op tafel bij het Ruimtelijk Intake Team (RIT) en bij de deelgemeente/de wethouder. Het RIT maakt een beleidstoets en een risicoscan.
Advies RIT
Mogelijkheid 1 Interessant voorstel, past het binnen het bestemmingsplan?
Ja, de aanvraag gaat naar een bouwinspecteur van dS+V.
Mogelijkheid 2 Nee, het bouwvoorstel is niet wenselijk. Hier eindigt de project-bestemmingsplanprocedure.
Nee, het past niet binnen het bestemmingsplan. Dan volgen onderstaande stappen.
Fase 2
Randvoorwaarden
Fase 3
Planontwikkeling
Fase 4
Toetsing
Als het plan af is, dan wordt het getoetst door de afdeling Ruimtelijke Ordening van dS+V. Het moet voldoen aan de gestelde voorwaarden en de stukken moeten compleet zijn.
Fase 5
Planprocedure
De gemeente brengt het concept projectbestemmingsplan in procedure. Het wordt ter inzage gelegd.
Fase 6
Bouwvergunning
De gemeente geeft de locatierandvoorwaarden waaraan uw plan moet voldoen.
U gaat nu zelf een projectbestemmingsplan maken. Gebruik hiervoor de ‘Handreiking voor een projectbestemmingsplan’. Tijdens dit proces stelt u samen met de gemeente een anterieur contract op.
Op basis van een vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan wordt de vergunning afgegeven. De eerste paal kan de grond in!
6
Contactgegevens
Gemeente Rotterdam OBR, dS+V, afdeling Gebiedsmanagement Galvanistraat 15, 3029 AD Rotterdam Postbus 6699, 3002 AR Rotterdam Gebiedsmanagement buiten de ring: (010) 489 36 86 Gebiedsmanagement binnen de ring: (010) 489 58 75 www.rotterdam.nl/wro Deze brochure is een gezamenlijke uitgave van OBR en dS+V. Tekst: Yvette Benningshof Eindredactie, vormgeving en fotografie: dS+V, afdeling Communicatie Oktober 2009
7
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan
8
Informatie over bouwplannen die afwijken van een bestemmingsplan
