Informatie huurder

Informatie huurder

www.kempischtehuis.be

Inhoudstafel Beste huurder

Wij heten u van harte welkom als huurder van een sociale woning of appartement van de sociale huisvestingsmaatschappij Kempisch Tehuis. Kempisch Tehuis heeft als doel de woonomstandigheden van behoeftige gezinnen en alleenstaanden te verbeteren. Hieraan werken we dagelijks door een ruim aanbod van sociale huurwoningen, renovatie van woningen en de realisatie van nieuwe sociale woonprojecten. In deze brochure vindt u praktische informatie over het huren van een sociale woning bij Kempisch Tehuis. Deze brochure kwam tot stand in samenwerking met RIMO Limburg en de focusgroep van Lommel. We danken hen voor hun inzet. Mocht u nog vragen of suggesties hebben, dan kan u dat steeds laten weten aan Kempisch Tehuis.

We hopen op een goede samenwerking en dat u uw huurwoning tot een echte thuis kan maken.

1.

Algemene info

3

1.1 1.2 1.3

3 3 4

1.5

Contactgegevens Openingsuren Bij wie kan u terecht op de verschillende diensten? Voorstelling Raad van Bestuur en Dagelijks Bestuur Werkgebied Kempisch Tehuis

2.

Huren bij Kempisch Tehuis

6

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8

Huurovereenkomst Huurwaarborg Bevindingsstaat Huurprijs Huurlasten Wie is huurder? Ruilen naar een andere woning Veel gestelde vragen

6 6 7 7 11 11 11 12

3.

Verzekering

14

4.

Verlaten van de huurwoning

15

4.1 4.2

Verbreking huurovereenkomst Voorcontrole bij opzeg huurovereenkomst Bevindingsstaat bij het verlaten van de huurwoning

15 17

5.

Samenleven

19

6.

Klachten

19

1.4

4.3 Namens de Raad van Bestuur en het personeel van Kempisch Tehuis,

Jo Bollen Directeur

4 5

18

Maurice Vanoevelen Voorzitter

Huurdersinfo

2

Hoofdstuk 1: Algemene info 1.1 Contactgegevens Weekenddienst tijdens de wintermaanden Secretariaat Ringlaan 20 3530 Houthalen-Helchteren T 011 81 07 00 F 011 52 59 86 e-mail: [email protected] www.kempischtehuis.be Onderhoudsdienst Centrum-Zuid 3013 3530 Houthalen-Helchteren T 011 81 07 20 F 011 81 07 28 e-mail: [email protected]

Tussen 1 november en 1 maart is er een weekendpermanentie voor zeer dringende reparaties voorzien (vooral voor centrale verwarming) op: - vrijdag van 14u00 tot 18u00 - zat-, zon- en feestdagen van 9u00 tot 18u00 Spreek bij dringende en zware defecten aan de elektriciteits- en verwarmingsinstallaties een boodschap in op het antwoordapparaat (T 011 81 07 20). Vermeld duidelijk uw adres en telefoonnummer. De technicus van dienst doet dan al het nodige om dringende oproepen te beantwoorden. Enkel dringende klachten die niet uitgesteld kunnen worden, worden beantwoord en hersteld!

1.2 Openingsuren

De burelen van het secretariaat zijn toegankelijk op de volgende uren: -

Ma 9u00-12u00 en 14u0018u00

-

Di/wo/do 9u00-12u00

-

Vrij gesloten

Secretariaat Kempisch Tehuis te Houthalen, Ringlaan 20

De burelen van de onderhoudsdienst zijn toegankelijk op de volgende uren: -

Ma 08u00-12u30 en 13u0017u00

-

Di/wo/do 8u00-12u30

-

Vrij gesloten

Onderhoudsdienst Kempisch Tehuis te Houthalen, Centrum-Zuid 3013

Huurdersinfo

3

1.3 Bij wie kan u terecht op de verschillende diensten? Functie

Naam

Directeur Stafmedewerker, klachtenbehandeling

Jo Bollen Wouter Van Mierloo

Boekhouding

Stephan Kennes

011 81 07 12

Greta Schellekens

011 81 07 18

Hilde Boonen Christel Schepers

011 81 07 13 011 81 07 02

Ellen Pacan Kim Willems

011 81 07 04 011 81 07 43

Annemie Ceyssens Mieke Geurts

011 81 07 07

Ann Wouters Arlette Meus

011 81 07 08 011 81 07 00

Muriëlle Gerits Rony Tielens Albert Taens Dirk Truyen Dominique Hanssen Patrick Steegmans Hugo Eerdekens Ivo Hendriks SandraVreys Arbeiders

011 81 07 15

Secretariaat

Dienst verhuring, kandidaten, sociale dienst

Technische dienst

Onderhoudsdienst

Contactgegevens 011 81 07 13 011 81 07 14

011 81 07 05

011 08 07 04

011 81 07 20

1.4 Voorstelling Raad van Bestuur en Dagelijks Bestuur De Raad van Bestuur is samengesteld uit 1 vertegenwoordiger van de provincie, 1 of 2 vertegenwoordigers van elke gemeente (Lommel en Houthalen-Helchteren hebben er 2) en 5 particulieren. Zij beslissen voornamelijk over beleidszaken: projectplanning, financiële planning, grondaankoop, aanstelling architecten en personeel … Het Dagelijks Bestuur bestaat uit 1 voorzitter, 2 ondervoorzitters en 5 vertegenwoordigers. Zij beslissen over de toewijzing en opzegging van woningen, opvolging huurachterstallen en juridische dossiers, woningaanpassingen, opvolging projecten, offertes en personeelszaken. Samenstelling van de Raad van Bestuur Voorzitter Maurice Vanoevelen Ondervoorzitter Raf Drieskens Ondervoorzitter Ivette Leten Roel Willekens Michel Chiaradia Leopold Kelchtermans Ilse Jaspers Magda Moons Geuens François Theo Kelchtermans Jan Schrijvers Mathieu Kenis Hanne Schrooten Jaak Fransen Peggy Vanderheyden Lambert Kelchtermans Ghislaine Lenaerts Paul Maes Marleen Kuppens Directeur Jo Bollen Samenstelling Dagelijks Bestuur Voorzitter Maurice Vanoevelen Ondervoorzitter Raf Drieskens Ondervoorzitter Ivette Leten Michel Chiaradia Marleen Kuppens Roel Willekens Jan Schrijvers Theo Kelchtermans Directeur Jo Bollen

Huurdersinfo

4

1.5 Werkgebied

Kempisch Tehuis heeft in 11 Limburgse gemeenten sociale huurwoningen. Dit zijn appartementen en woningen, gaande van studio’s tot woongelegenheden met 6 slaapkamers. Voor het specifieke aanbod per gemeente kan u contact opnemen met onze medewerkers. Annemie Ceyssens T 011 81 07 07 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Kim Willems T 011 81 07 43

ZONHOVEN HOUTHALEN-HELCHTEREN HECHTEL-EKSEL OVERPELT LOMMEL NEERPELT HAMONT-ACHEL BOCHOLT BREE MEEUWEN-GRUITRODE PEER

"Tuinwijk Beverzak" te Zonhoven

Voor meer informatie: http://www.kempischtehuis.be/patrimonium.

Huurdersinfo

5

Hoofdstuk 2: Huren

2.1 Huurovereenkomst

2.2 Huurwaarborg

Als nieuwe huurder moet u eerst de huurovereenkomst ondertekenen (Kaderbesluit Sociale Huur 12.10.2007). Daarna kan u in uw nieuwe huurwoning gaan wonen.

Bij de ondertekening van de huurovereenkomst betaalt u de huurwaarborg contant. Het bedrag van de huurwaarborg wordt bepaald door de Vlaamse Overheid en is gelijk aan 2 maal de basishuurprijs met een maximum van 920 EUR (gekoppeld aan index).

De huurovereenkomst is van onbepaalde duur: er wordt geen einddatum vastgelegd (proefperiode van 2 jaar). Het reglement van inwendige orde wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en maakt er deel van uit. Het vermeldt bijkomende rechten, plichten en afspraken. U bent als huurder verplicht deze documenten grondig door te nemen. De huurovereenkomst is een overeenkomst tussen uw gezin en Kempisch Tehuis. Ze wordt opgemaakt in 3 exemplaren. Kempisch Tehuis en alle meerderjarige personen (ouder dan 18 jaar) die in de huurwoning gaan wonen, moeten de huurovereenkomst ondertekenen. Na ondertekening van de 3 huurovereenkomsten worden deze geregistreerd door het registratiekantoor, samen met de bevindingsstaat. Een exemplaar van de geregistreerde huurovereenkomst en bevindingsstaat ontvangt u na de registratie.

Personen die leefloon ontvangen of in budgetbeheer of budgetbegeleiding zijn, kunnen voor de waarborg contact opnemen met het OCMW. Sinds 1 maart 2014 heeft u ook de mogelijkheid om, in geval u de waarborg niet in 1 keer kan betalen, de waarborg in schijven te betalen. U ste dient een 1 aflossing, die gelijk is aan de reële huurprijs, te betalen bij ondertekening van de huurovereenkomst. Daarnaast betaalt u 12 EUR extra kosten voor de administratieve opvolging. Als u eenmaal de reële huurprijs heeft betaald kan u het overige bedrag in maandelijkse schijven afbetalen. De afbetalingstermijn is maximaal 18 maanden. Het betalingsplan dat u moet ondertekenen, wordt toegevoegd als bijlage bij de huurovereenkomst. Kempisch Tehuis stort uw huurwaarborg op een geblokkeerde bankrekening bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Kempisch Tehuis bezorgt u jaarlijks een overzicht van het saldo van de huurwaarborg verhoogd met de intresten. Als u de huurwoning verlaat, moet u deze in goede én oorspronkelijke staat achterlaten. Schade waar u als huurder verantwoordelijk voor bent, moet u herstellen. Als u dit niet zelf doet, gebruikt Kempisch Tehuis het geld van de huurwaarborg om de herstellingen te betalen. Is het bedrag van de waarborg na afrekening van alle herstellingen niet voldoende, dan moet u de rest bij de eindafrekening betalen.

Sleutelhanger voor elke nieuwe huurder

Als er geen beschadigingen worden vastgesteld die ten laste zijn van u als huurder en er geen achterstallige betalingen zijn, zal Kempisch Tehuis de waarborg (en de wettelijke intresten) terugstorten op uw rekening. Indien u woont in een woning van Kempisch Tehuis en wenst te verhuizen naar een andere sociale woning dient u voor de nieuwe woning een nieuwe huurwaarborg te betalen.

Huurdersinfo

6

2.3 Bevindingsstaat

2.4 Huurprijs

Voor u in de nieuwe woning trekt, maakt u samen met Kempisch Tehuis en de vertrekkende huurder een bevindingsstaat op van de woning. Per aangetekende brief wordt u verwittigd van de datum en het uur voor deze controle. Het is zeer belangrijk dat u hierbij aanwezig bent.

2.4.1 Betaling maandelijkse huurprijs

U bekijkt en controleert de staat van de woning grondig en schrijft alle gebreken op. Dat is belangrijk als u weer verhuist. Vergeet u een zichtbaar gebrek te vermelden, dan moet u als huurder de kosten van de herstelling betalen. Vergeet dus niet om samen met Kempisch Tehuis alles in uw huurwoning goed te bekijken en alle gebreken duidelijk op te schrijven!

U moet de maandelijkse huur samen met evenste de tuele andere kosten tussen de 1 en de 10 dag van elke maand betalen. De betaling moet de dus enkele dagen vóór de 10 dag worden uitgevoerd om tijdig op de rekening van Kempisch Tehuis te staan. Het rekeningnummer waarop u de huur moet overschrijven, is: BE28 0010 6650 7320.

Als nieuwe huurder kan u een aantal zaken van de vertrekkende huurder overnemen. Als bijvoorbeeld de vertrekkende huurder een tuinhuis heeft geplaatst dat nog in goede staat is, dan kan je dit tuinhuis overnemen. Deze onderlinge regelingen worden niet overgenomen door Kempisch Tehuis U bent hiervoor zelf verantwoordelijk. Let op: Indien nodig moet u schriftelijk een hernieuwde aanvraag doen.

PPS-project "Heeserbergen" te Lommel

Overname van contracten en abonnementen Tijdens de opmaak van de bevindingsstaat vult Kempisch Tehuis samen met u de formulieren voor overdracht van water, gas en elektriciteit in. Hiervoor moet u op voorhand een laatste factuur van water, gas en elektriciteit overmaken aan Kempisch Tehuis. U kan het dubbel van het document best overmaken aan uw energieleverancier.

U kan de huur op 2 manieren betalen: o

De meest aangeraden manier is via een doorlopende opdracht bij de bank: u geeft de bank de opdracht om elke maand het huurgeld door te storten naar Kempisch Tehuis. Elk jaar in december krijgt u een brief met de jaarlijkse huurprijsherziening. Bezorg dit document zo snel mogelijk aan de bank waar u de doorlopende opdracht hebt lopen. Let op: kijk uw rekeninguittreksels na en controleer elke maand of de bank het huurgeld inderdaad doorstort naar Kempisch Tehuis! Om op tijd te betalen raden we u aan ste om de doorlopende opdracht de 1 dag van de maand uit te laten voeren.

o

Met een maandelijkse overschrijving. Elk jaar in december krijgt u een brief met de jaarlijkse huurprijsherziening. Stuur dit document terug naar Kempisch Tehuis. Daarna krijgt u per post 12 overschrijvingsformulieren waarmee u de huur kan betalen.

Overname van telefoon, kabeltelevisie en internet moet u zelf in orde brengen. De bevindingsstaat is een officieel document dat door de nieuwe en oude huurder ondertekend wordt en dat deel uitmaakt van de huurovereenkomst.

Huurdersinfo

7

2.4.2 Huurachterstal Belangrijk! Het OGM-nummer (Overschrijving met Gestructureerde Mededeling) is de gestructureerde mededeling die vermeld moet worden bij iedere huurbetaling. Dit nummer vindt u bovenaan op de huurprijsberekening terug (bijvoorbeeld 003/6567/00005). Als u het verkeerde OGM-nummer vermeldt, loopt u het risico dat uw betaling niet terechtkomt. Om vergissingen te vermijden is het dus van belang het correcte OGM-nummer te vermelden.

Als u problemen hebt met het betalen van de huur, waarschuw dan op tijd de dienst verhuring. Zo bouwt u geen huurschulden op en loopt u niet het risico uw woning te verliezen. Als u de maandelijkse huur niet betaalt, krijgt u een verwittiging. Let op: neem dan onmiddellijk contact op met de dienst verhuring om gerechtelijke stappen en extra kosten te voorkomen. Indien u problemen heeft met het betalen van de huurprijs kan u contact opnemen met Mieke Geurts via het telefoonnummer T 011 81 07 05 of via e-mail [email protected].

“De Kempkens” te Hamont-Achel,

Huurdersinfo

8

2.4.3 Jaarlijkse huurprijsberekening

Elk jaar wordt in december de nieuwe huurprijs voor het volgende jaar meegedeeld. Sinds 2012 is de formule om de huurprijs te berekenen gewijzigd. Het inkomen, de gezinssamenstelling en het comfort van de woning hebben een belangrijke invloed op de huurprijs. 

Inkomen

Het geïndexeerd gezinsinkomen van 3 jaar geleden van alle meerderjarige bewoners bepaalt de huurprijs. Het inkomen van kinderen die nog geen 25 jaar oud zijn, ongehuwd zijn én ononderbroken ingewoond hebben, wordt niet meegerekend. Het inkomen van inwonende ouders of grootouders wordt maar voor de helft meegeteld. Als de (groot)ouders 65 jaar of ouder zijn, wordt hun inkomen niet meer meegerekend. Ook het inkomen van ernstig gehandicapte familieleden ste 1 de 2 1 of 2 graad wordt niet meegeteld. Kempisch Tehuis vraagt de inkomsten op bij de belasting. Indien wij geen gegevens over u hebben, krijgt u een brief. Dan moet u het aanslagbiljet personenbelasting van de inkomsten of andere bewijzen van 3 jaar geleden bezorgen. Als u geen aanslagbiljet kan voorleggen, moet u Kempisch Tehuis de volgende inkomstenbewijzen (van de inkomsten van 3 jaar geleden) bezorgen: o Pensioenfiches; o Vervangingsinkomens; o Andere vervangingsinkomsten: bestaansminimum, onderhoudsgeld. Had u dat jaar geen inkomen, vraag dan meer uitleg aan onze medewerkers van de dienst verhuring.



Persoon ten laste

Voor elke persoon ten laste krijgt u een gezinskorting op de huurprijs. Die korting geldt voor kinderen waarvoor u kindergeld krijgt en voor invalide personen (66%). Als huurder moet u zelf elk jaar deze attesten binnenbrengen om deze korting te krijgen (attest kinderbijslagfonds, attest van mutualiteit of FOD Sociale Zekerheid). Enkel voor kinderen jonger dan 18 jaar vraagt Kempisch Tehuis zelf de bewijsstukken aan. De ouder waarvan een kind niet bij hem/haar gedomicilieerd is in de sociale woning, maar op regelmatige basis bij de ouder verblijft, heeft ook recht op de helft van deze korting. Deze bezoekregeling moet bewezen worden aan de hand van een formele beslissing of een verklaring op eer (door beide ouders ondertekend). Let op: o Elke verandering in de samenstelling van uw gezin moet u melden aan Kempisch Tehuis. U bent verplicht om dit met de juiste documenten te bewijzen. o Controleer zelf uw huurprijsberekening! Gelieve bij een eventuele vergissing de dienst verhuring te verwittigen en de nodige bewijsstukken te bezorgen. 

Comfort van de woning

De huurprijs wordt begrensd door een minimum (minimale huurprijs) en een maximumgrens (basishuur). Deze maximumgrens wordt bepaald aan de hand van het comfort van de woning (aantal slaapkamers, ouderdom …). Deze schatting maakt de notaris door een vergelijking met private huurwoningen.

Als u meer informatie over de berekening van uw huurprijs wil, kan u bij Kempisch Tehuis de deelbrochure ‘Huurprijs, wat u altijd wou weten’ aanvragen. Aangezien de huurprijsberekening regelmatig wijzigt, beschikt u dan over de juiste informatie.

1

1

ste

graad zijn ouders en kinderen.

2

2

de

graad zijn grootouders, kleinkinderen, broers

Huurdersinfo

9

2.4.4 Tussentijdse huurprijsherziening

Daling inkomsten 

Elk jaar op 1 januari wordt de huurprijs aangepast aan het inkomen van 3 jaar geleden en aan het aantal personen ten laste. Soms kan de huurprijs op vraag van de huurder ook in de loop van het jaar worden aangepast.

Uw inkomen is minstens 20% gedaald: Als uw belastbaar inkomen tijdens de laatste 3 opeenvolgende maanden gemiddeld minstens 20% lager was dan uw inkomen van 3 jaar geleden (referentiejaar), kan u een tussentijdse huurherziening aanvragen.

Dit kan in 3 gevallen: Bewijs de inkomensdaling met de juiste documenten (bijvoorbeeld loonfiches). De huur kan worden herzien vanaf de 1ste van de maand na het voorleggen van de bewijsstukken. Na 6 maanden of na de jaarwisseling moet u nieuwe bewijzen opsturen. Zo weet Kempisch Tehuis dat de inkomensdaling blijft voortduren.

Verandering in uw gezinssamenstelling 

Huwelijk of samenwonen: Enkel na schriftelijke goedkeuring en controle van de toelatingsvoorwaarden (met uitzondering van de inkomensvoorwaarde) van Kempisch Tehuis mag u een familielid of partner laten inwonen. Voor gehuwden en wettelijk samenwonenden krijgt u altijd toestemming van Kempisch Tehuis. Het gezinsinkomen verhoogt als de nieuwkomer een inkomen heeft. De nieuwe huurprijs geldt ste dan vanaf de 1 dag van de maand na de gezinsuitbreiding. Let op! Als u iemand bij u laat inwonen zonder toestemming van Kempisch Tehuis, dan worden juridische stappen ondernomen. Kempisch Tehuis kan dan uw huurcontract opzeggen, waardoor u uit de huurwoning gezet kan worden.





Vertrek familielid of partner: Wanneer een gezinslid met een inkomen uw gezin verlaat en ergens anders gaat wonen, wordt uw huurprijs herberekend. Meld dit dus op tijd aan Kempisch Tehuis en met het juiste document (bijvoorbeeld Adreswijziging). ste Kempisch Tehuis past de huurprijs de 1 dag van de maand na ontvangst van dit document aan.



Pensioen: Als één van de gezinsleden met pensioen gaat, past Kempisch Tehuis de ste huurprijs aan vanaf de 1 dag van de maand na het inzenden van het bewijs hiervan. Vraag na bij dienst verhuring welke documenten u moet binnenbrengen (bijvoorbeeld pensioenfiches). De wijziging is geldig tot het einde van het lopende jaar.

Invaliditeit Als één van de gezinsleden invalide (66%) wordt, meldt u dit zo snel mogelijk aan Kempisch Tehuis. Ook hier wordt gekeken naar de toestand op 1 januari. Dit heeft een invloed op het aantal personen ten laste en dus ook op de huurprijs. Let op: De huurder moet de tussentijdse huurherziening zelf aanvragen bij Kempisch Tehuis én de juiste documenten binnenbrengen.

Overlijden: Als één van de bewoners overlijdt, neemt u best contact op met de dienst verhuring. Hier wordt u uitgelegd welke documenten (overlijdensattest …) u aan Kempisch Tehuis moet bezorgen. De nieuwe huurprijs gaat in vanaf de eerste dag van de maand na het overlijden.

Let op: vroeger werd de huurprijs ook herberekend bij de geboorte van een kind. Nu kijkt Kempisch Tehuis naar de gezinstoestand van 1 januari van het lopende jaar. Is er een geboorte, bijvoorbeeld in maart, dan wordt er pas rekening mee gehouden bij de huurprijsberekening vanaf januari het volgende jaar (behalve bij tussentijdse huurprijsherziening).

“Schoolhof” te Bocholt

Huurdersinfo

10

2.5 Huurlasten

2.7 Ruilen naar een andere woning

Voor sommige appartementen met gemeenschappelijke delen worden aan alle huurders naast de huurprijs ook bijkomende kosten gevraagd. De zogenaamde huurlasten zijn bijdragen voor de conciërge/toezichthouder, onderhoud van de lift, brandblussers, herstellingen en elektriciteit in gemeenschappelijke delen (lampen) … De huurder betaalt maandelijks een voorschot op basis van de kosten van het vorige jaar. Jaarlijks wordt er een eindafrekening gemaakt en dan moeten huurders bijbetalen of krijgen ze een tegoed terug.

Ik wil verhuizen naar een andere sociale huurwoning. Wat moet ik doen?

2.6 Wie is huurder?

Huurders zijn ingedeeld in volgende groepen/categorieën: Cat A

Cat B

Cat C

Het gezinshoofd en zijn wettelijke/feitelijke partner die op het moment van het ondertekenen van het huurcontract de woning betrekken. 1) De persoon die huwt of wettelijke gaat samenwonen met de oorspronkelijke huurder na de aanvang van de huurovereenkomst. 2) De persoon die minstens twaalf maanden huurder cat. C is en die als partner samenwoont met een huurder cat. A.

U stelt zich best zo snel mogelijk kandidaat voor een andere sociale huurwoning. In sommige situaties kan u als huurder voorrang krijgen voor een andere sociale huurwoning. Neem hiervoor contact op met de dienst verhuring. Ik huur een woning, maar deze is niet meer aangepast aan mijn fysieke toestand. Wat moet ik doen? U dient zich opnieuw in te schrijven voor een ruilwoning. Afhankelijk van uw situatie kan u voorrang krijgen. Deze situatie moet bewezen worden met de nodige medische documenten. Ik huur een woning, maar deze is te groot of te klein voor mijn gezinssituatie. Of een woning te klein of te groot is, wordt bepaald door de rationele bezetting van deze woning. U kunt slechts een woning huren waarvan de oppervlakte en het aantal slaapkamers overeenkomt met de grootte van uw gezin. Indien u dit wenst, kan u zich kandidaat stellen voor een grotere of kleinere woning. In sommige gevallen krijgt u dan voorrang.

1) Alle andere meerderjarige personen die bij en na aanvang van de huurovereenkomst gaan samenwonen met de oorspronkelijke huurder. 2) Kinderen die meerderjarig worden.

Let op: Aangezien inwonende kinderen huurder worden als ze meerderjarig worden, vallen ze wel onder alle huurderverplichtingen.

"Vogelkersstraat" te Houthalen-Oost

Huurdersinfo

11

2.8 Veel gestelde vragen:

Mag iemand bij mij komen bijwonen?

Let op:

Als u nog iemand bij u in de huurwoning wil laten wonen, moet u dit op voorhand schriftelijk aanvragen. Kempisch Tehuis controleert dan of het inwonen goedgekeurd kan worden. Er gelden wettelijke regels en toelatingsvoorwaarden (met uitzondering van de inkomensvoorwaarde). Indien u hier meer over wenst te weten, kan u de brochure ‘Info kandidaat’ opvragen.

Als Kempisch Tehuis vaststelt dat er iemand is komen bijwonen, zonder aanvraag vooraf en zonder goedkeuring, dan spreekt men over domiciliefraude. Door deze fraude krijgt u sancties en administratieve boetes. Dit kan leiden tot het verbreken van de huurovereenkomst.

Voor de partner waar de huurder wettelijk mee gaat samenwonen of trouwt (huurder categorie B), geeft Kempisch Tehuis toestemming voor de bijwoning indien de bijwoner geen eigendom heeft. Deze categorie huurders moet geen bijvoegsel bij de huurovereenkomst tekenen. Ze hebben meteen dezelfde rechten als de hoofdhuurder (huurder cat. A, die bij aanvang het contract tekent). De partner die feitelijk gaat samenwonen (huurder cat. C) met de hoofdhuurder moet voldoen aan de toelatingsvoorwaarden (met uitzondering van de inkomensvoorwaarde) en moet na goedkeuring een bijvoegsel C tekenen. Na 12 maanden krijgt deze feitelijke partner automatisch dezelfde rechten als de hoofdhuurder (cat. A) als hij bij toetreding aan de verhuurder heeft verklaard (met een verklaring op erewoord) dat hij de feitelijke partner is. Indien de bijwoner geen partner is, maar bijvoorbeeld een meerderjarig kleinkind, grootouder of meerderjarig kind (huurder cat. C), moet hij voldoen aan de toelatingsvoorwaarden (met uitzondering van de inkomensvoorwaarde). Na goedkeuring moet hij een bijvoegsel C tekenen en heeft hij bijgevolg geen rechten om in de woning te blijven wonen. Voor minderjarige (klein-)kinderen moet u Kempisch Tehuis enkel inlichten.

Wat met de huurprijs als mijn meerderjarig kind terug komt inwonen? Als een meerderjarig kind de woning eerst verlaat en daarna terug naar dezelfde woning wil verhuizen, moet u dit eerst schriftelijk aanvragen. Kempisch Tehuis controleert of het kind voldoet aan de toelatingsvoorwaarden (met uitzondering van de inkomensvoorwaarde). Na de schriftelijke goedkeuring zal het inkomen van het kind meegeteld worden bij het gezinsinkomen, ook al is het kind jonger dan 25 jaar.

“Kruittorenwal” te Bree

Na schriftelijke goedkeuring wordt de huurprijs opnieuw berekend vanaf de volgende maand. Het inkomen van de persoon die erbij komt wonen, wordt bij het gezinsinkomen geteld. De nieuwe huurprijs wordt op dit totale inkomen berekend.

Huurdersinfo

12

Kan ik blijven wonen als mijn ouder (huurder cat. A) iets overkomt? Als je geen referentiehuurder (huurder cat. A) of wettelijke of feitelijke partner bent (huurder cat. B), moet je de woning verlaten. Personen die bij aanvang van de huurovereenkomst de woning bewonen en die geen referentiehuurder of wettelijke of feitelijke partner zijn, moeten de woning verlaten als de laatste huurder van cat. A en B overlijdt of de woning verlaat (huurovereenkomst wordt voor hen ontbonden). In deze situatie dient huurder cat. C de woning te verlaten ten laatste 6 maanden na opzeg of overlijden.

“ADL woningen” te Lommel

Is een huisdier toegelaten in een sociale huurwoning of appartement? Een huisdier is toegelaten in een sociale huurwoning zolang er geen klachten komen van de buren. Als er klachten komen, kan Kempisch Tehuis optreden. In woningen van Kempisch Tehuis zijn maximum 2 huisdieren toegelaten en worden er maximum 3 kippen toegelaten in de tuin.

"Doktoorsveld" te Eksel

In een appartement is 1 huisdier toegelaten, maar Kempisch Tehuis raadt u het houden van huisdieren in een appartementsgebouw ten stelligste af. Vaak geven honden of katten aanleiding tot een burenruzie. Huisdieren worden getolereerd zolang ze niet gevaarlijk of hinderlijk zijn of geen schade toebrengen aan het gehuurde goed. Als huisdieren aanleiding geven tot schade of overlast, zal u hierover aangetekend in gebreke gesteld worden. De huurder moet het huisdier dat schade of overlast berokkent, binnen een vooropgestelde termijn verwijderen. Zo niet, zal Kempisch Tehuis juridische stappen ondernemen. Onder huisdier dient te worden verstaan: huiskat, hond, siervogels en kleine reptielen of knaagdieren. Andere dieren zijn niet toegelaten.

Huurdersinfo

13

Hoofdstuk 3: Verzekering

Alle verhuurde woningen van Kempisch Tehuis zijn momenteel verzekerd bij de verzekeringsmaatschappij Ethias. Het nummer van de polis is 38.033.893 Deze verzekeringspolis dekt de volgende risico’s: brand, elektriciteitsschade, schade ten gevolge van storm, hagel, sneeuw- of ijsdruk en water, en rechtsbijstand. Glasschade is enkel verzekerd in de gemeenschappelijke delen van de appartementen en duplex- of triplexwoningen Let op: Als u met opzet schade aanbrengt, moet u de schade wel zelf vergoeden. Wat moet u als huurder zelf in orde brengen? Alle huurders moeten hun inboedel laten verzekeren tegen brand! De inboedel zijn alle spullen in uw woning: meubels, schilderijen, tapijten, tv… Alle aanpassingen aan de woning (verfraaiingwerken) waarvoor u schriftelijke toestemming kreeg van Kempisch Tehuis (bijvoorbeeld vloerbekleding, veranda, tuinhuisje …), moet u in uw eigen brandverzekeringpolis laten opnemen. U moet als huurder het polisnummer van uw brandverzekering en de naam van de verzekeringsmaatschappij doorgeven aan Kempisch Tehuis. Bij het ondertekenen van de huurovereenkomst krijgt u een formulier waarop u deze gegevens moet schrijven. Als u uw brandverzekering later wijzigt en een contract afsluit met een andere verzekeringsmaatschappij, moet u de naam van de nieuwe verzekeringsmaatschappij en het nieuwe polisnummer aan het secretariaat van Kempisch Tehuis doorgeven.

Wat raden we u als huurder aan om in orde te brengen? Het risico “glasbreuk” is niet verzekerd via de verzekeringspolis van Kempisch Tehuis. Wij raden alle huurders aan dit risico zelf te verzekeren via de brandverzekering huurder. Daarnaast raden we u aan om een familiale verzekering af te sluiten. Wat als er zich een schadegeval voordoet? Als er schade (brand-, water, stormschade …) is aan uw huurwoning, moet u dat zo snel mogelijk laten weten aan het secretariaat van Kempisch Tehuis. Als Kempisch Tehuis u vraagt om bewijzen en/of bestekken in te dienen, moet u dat zo snel mogelijk doen zodat het afhandelen van uw schadedossier zo vlot mogelijk gebeurt. De verzekerde moet zelf altijd een deel van de herstelkosten betalen: deze vrijstelling is wettelijk verplicht. Deze bedraagt in 2014 ongeveer 240 EUR (gekoppeld aan de index). De vrijstelling wordt afgetrokken van het bedrag dat de verzekering uitkeert om de schade te herstellen. Daarom betaalt Kempisch Tehuis bij de schadegevallen waar de huurder verantwoordelijk voor is, enkel het bedrag dat de verzekeringsmaatschappij uitbetaalt (dus zonder de vrijstelling) terug. Als Kempisch Tehuis als verhuurder zelf verantwoordelijk is voor de schade, betaalt ze het totale bedrag (dus ook de vrijstelling) aan de huurder terug zodat deze de schade kan herstellen.

Huurdersinfo

14

Hoofdstuk 4: Verlaten van de woning

4.1 Verbreking huurovereenkomst

De huurovereenkomst tussen de huurder en Kempisch Tehuis kan opgezegd worden. Zowel de huurder als Kempisch Tehuis kunnen de huurovereenkomst opzeggen. Bij het overlijden van de langstlevende huurder wordt de huurovereenkomst stopgezet. Door de huurder: Uw huurovereenkomst is van onbepaalde duur: de overeenkomst loopt door en heeft geen einddatum. U kan uw huurovereenkomst wel altijd opzeggen met een opzegperiode van 3 maanden. Er geldt voortaan een verkorte opzeggingstermijn van 1 maand voor personen die opgenomen worden in een woonzorgcentrum of in een voorziening met residentiële opvang voor personen met een handicap. Stuur ruim 3 maanden (of 1 maand) op voorhand een aangetekende brief naar Kempisch Tehuis ondertekend door alle huurders die de huurovereenkomst getekend hebben. De opzegperiode ste start de 1 dag van de maand die volgt na het versturen van de brief. Als u de aangetekende brief bijvoorbeeld op 28 augustus verstuurt, start de opzegperiode van 3 maanden op 1 september. Het huurcontract loopt dan af op 30 november. Als Kempisch Tehuis de opzegbrief ontvangt, wordt u een bevestigingsbrief gestuurd. Kempisch Tehuis maakt dan met u een afspraak voor het afgeven van de sleutels. Een medewerker van Kempisch Tehuis komt naar uw huurwoning om te kijken of deze nog in goede staat is. Er wordt een bevindingsstaat opgemaakt. U kunt dan samen de meterstanden van gas, water en elektriciteit opschrijven.

"Weg naar Ellikom" te Meeuwen-Gruitrode

Let op: -

Tijdens de opzegperiode van 3 maanden (of 1 maand) blijft u huur betalen.

-

Vermeld in uw brief uw nieuw adres, uw telefoonnummer en uw bankrekeningnummer.

-

Vermeld in uw brief duidelijk of beide partners of slechts één van de partners de huurovereenkomst opzegt.

-

De opzegperiode van 3 maanden kan enkel ingekort worden indien de volgende huurder hiermee akkoord gaat. U moet dit laten weten aan Kempisch Tehuis. Hier zal voor zover het mogelijk is, rekening mee gehouden worden. Bij Kempisch Tehuis kan u informeren naar de contactgegevens van de volgende huurder.

-

Tijdens de opzegperiode moet u de nieuwe kandidaat-huurder de kans geven om de huurwoning te bezichtigen.

U mag de sleutels nooit rechtstreeks aan de nieuwe huurder geven. Geef de sleutels alleen maar aan Kempisch Tehuis. Indien gewenst kan u Kempisch Tehuis contacteren om de gegevens van de nieuwe huurder te bekomen. Dan kan u contact opnemen om gordijnen of andere zaken over te nemen.

Huurdersinfo

15

Bij overlijden

Door Kempisch Tehuis:

Bij het overlijden van de langstlevende huurder moet een kopie van de overlijdensakte binnengebracht worden bij de dienst verhuring. Het contract eindigt dan op de laatste dag van de maand waarin de overlijdensakte is binnengebracht.

Kempisch Tehuis kan de huurovereenkomst in 4 gevallen opzeggen:

Blijven er huurders van categorie C over, dan is de huurovereenkomst ontbonden op de laatste dag van de 6de maand die volgt op de datum waarop de verhuurder het overlijden of de opzegging van de laatste huurder van categorie A en B heeft vernomen of waarop de verhuurder heeft vastgesteld dat die huurder de woning niet langer als hoofdverblijfplaats betrekt zonder dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd. Om billijkheidsredenen kan de verhuurder beslissen om de ontbindingstermijn van 6 maanden te verlengen (tot maximaal 5 jaar). Hiervoor moet een gemotiveerde aanvraag worden bezorgd.

Opzegtermijn

6 maanden

5 jaar

3 maanden

3 maanden

Reden Als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner tijdens de huurovereenkomst een woning in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik verwerft in het binnen- of buitenland. Indien de huurder deze woning kosteloos verwerft (erfenis), kan hij deze binnen het jaar verkopen en zal de huurovereenkomst niet ontbonden worden. Als de referentiehuurder en/of zijn wettelijke of feitelijke partner tijdens de huurovereenkomst een stuk grond waarop een woning kan gebouwd worden, in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik krijgen of kopen in het buiten- of binnenland. Als de huurder zich niet houdt aan de plichten die samenhangen met de huurovereenkomst (bijvoorbeeld iemand zonder toestemming laten inwonen, de regels van het huishoudelijk reglement niet volgen) Als de huurder liegt of zaken verzwijgt waardoor hij voordelen krijgt die hij niet gekregen had als hij de waarheid sprak. Als de huurder gelogen heeft of zaken verzwegen heeft waardoor hij een huurwoning kreeg waar hij eigenlijk geen recht op had.

Huurdersinfo

16

Renovatie terraswoningen Hazelarenstraat te Houthalen

4.2 Voorcontrole bij opzeg huurovereenkomst Kempisch Tehuis stelt regelmatig vast dat er werken aan de gehuurde woning werden gedaan zonder toelating. Kempisch Tehuis kan deze werken niet aanvaarden. Alles moet dan ook verwijderd of hersteld worden als u de huurwoning verlaat. Dit kan de vertrekkende huurder heel wat geld kosten. Daarom kan u Kempisch Tehuis vragen om een voorcontrole te doen. Als Kempisch Tehuis uw opzegbrief ontvangen heeft, krijgt u een inschrijvingsformulier voor een vrijblijvende voorcontrole die niet verplicht is. Stuur dit formulier ingevuld en ondertekend terug naar Kempisch Tehuis. De onderhoudsdienst neemt dan zo snel mogelijk contact met u op om een datum voor de voorcontrole af te spreken.

Bij deze voorcontrole schrijft de technische dienst op welke grote herstellingswerken u als huurder moet (laten) doen. U mag deze herstellingen en/of opruimingswerken tijdens de opzegperiode zelf in orde (laten) brengen. Let op: De herstellings- en opruimwerken worden enkel goedgekeurd als ze goed en vakkundig uitgevoerd zijn. De kostprijs van een voorcontrole bedraagt 25 EUR. Deze vergoeding wordt bij de eindafrekening verrekend samen met de andere kosten die je nog moet betalen. De definitieve bevindingsstaat na opzeg stelt Kempisch Tehuis in de laatste dagen van de huurovereenkomst op.

Huurdersinfo

17

4.3 Bevindingsstaat bij het verlaten van de woning Als u de huurwoning verlaat, vergelijkt Kempisch Tehuis de staat van de woning met de bevindingsstaat die opgemaakt werd toen u in de woning kwam wonen. Moet u zeker bij hebben als u de huurwoning verlaat?  

    

Alle sleutels van de binnendeuren (deze moeten op de binnendeuren zitten); Alle sleutels van de buitendeuren, ook de sleutels die u hebt laten bijmaken: als u niet alle sleutels afgeeft, vervangt Kempisch Tehuis de slotcilinder van de deuren op uw kosten. Sleutels die u later komt terugbrengen, worden niet aanvaard; Alle badges van deuren en poorten; Het keuringsattest van de ketel (indien niet uitgevoerd door Kempisch Tehuis); De afgeleverde gebruiksaanwijzingen van de diverse toestellen dienen overhandigd te worden; Een geldig attest voor het vegen van de schoorsteen als u de schouw voor bijverwarming gebruikt; Elke goedkeuring voor het zetten van bijgebouw(en) of het uitvoeren van andere veranderingswerken aan de huurwoning.

Moet in orde zijn:  



   

Sanitair en centrale verwarming: geen lekkende of verroeste leidingen, radiatoren, kraanwerk en afsluiters; Elektriciteit: geen losse bedradingen, geen defecte zekeringen; verwijder alle bijgeplaatste leidingen, sanitair, centrale verwarming en elektriciteit (niet-gekeurde installatie); neem eigen lamparmaturen mee en plaats lusterklemmen; Alle uitbreidingen van de elektrische, sanitaire en verwarmingsinstallaties dienen vakkundig en volgens de geldende veiligheidsnormen uitgevoerd te zijn; indien het wettelijk wordt vereist dient men voor deze uitbreidingen de nodige attesten voor te leggen; Rioleringen en putten moeten zuiver zijn en goed werken; Goten moeten zuiver zijn en goed werken; Schrijnwerk: al het hang- en sluitwerk moet goed werken, anders moet je het smeren; Schilderwerk: ramen en buitendeuren aan de binnenzijde, binnendeuren, plafonds en



 

 

 

 

eventueel muren moeten goed onderhouden zijn; Houten trappen dienen ontdaan te zijn van bekledingen en (indien nodig) opnieuw behandeld te worden met een transparante vernis; Pleisterwerk: gaten in de muren en plafonds vakkundig herstellen in dezelfde materialen; Muur- en plafondbekledingen dienen verwijderd te worden en schade aan muren en plafonds dient op vakkundige wijze hersteld te worden; isomobekledingen op muren en plafonds dienen steeds verwijderd te worden (deze kunnen nooit worden overgenomen door de nieuwe huurder); Glaswerk: gebroken glas vakkundig vervangen; Tuinen: verwijder puin of andere zaken die niet in een tuin thuishoren; en zorg dat hagen en aanplantingen goed onderhouden zijn; bomen en struiken dienen gesnoeid te worden; door uzelf geplante bomen of klimop die op termijn hinder kunnen vormen of schade aan de woning of inrit kunnen vormen dienen verwijderd te worden; Inritten: verwijder olievlekken op de betegeling; Vloeren: zorg ervoor dat alle vloeren zuiver zijn. Plaatst u een andere vloer op de originele vloer en ontstaat er schade bij het verwijderen van die vloer, dan moet u een schadevergoeding betalen of soms zelf een volledige nieuwe vloer betalen. Bijgebouwen: verwijder niet-goedgekeurde bijgebouwen, ook de voorwaardelijk goedgekeurde bijgebouwen; Verwijder alle verfvlekken.

Kempisch Tehuis zorgt voor de opname van de meterstanden van water, gas en elektriciteit. Sluit water, gas en elektriciteit nooit zelf af. Als u dit toch doet, moet u alle kosten voor het af- en opnieuw aansluiten betalen. U dient zelf uw leverancier van elektriciteit en gas te informeren over uw verhuizing. De eventuele kosten voor het deactiveren van de budgetmeter van elektriciteit en/of gas vallen ten laste van de vertrekkende huurder. Probeer zoveel mogelijk om zelf werken uit te voeren zodat u later geen al te hoge afrekening ontvangt. Onderhoud bijvoorbeeld uw tuin en voer zelf de nodige snoeiwerken uit. Kempisch Tehuis stort de waarborg (en de wettelijke intresten) terug op uw rekening, als er geen schade werd vastgesteld waar u als huurder voor

Huurdersinfo

18

verantwoordelijk bent én als er geen achterstalli5: Samenleven geHoofdstuk betalingen zijn.

Iedereen heeft de vrijheid te leven zoals hij of zij dat wenst. Deze vrijheid brengt echter ook verantwoordelijkheid met zich mee: u moet ook respect hebben voor de vrijheid van anderen. Elke huurder moet ervoor zorgen dat hij en zijn gezin geen overlast veroorzaken waardoor buren of andere bewoners schade, ongemak of hinder ondervinden. Overlast leidt tot ontevreden buren, klachten en zelfs ruzies tussen buren en bewoners. Kempisch Tehuis wil dit vermijden. Daarom heeft het een reglement van inwendige orde opgesteld met een aantal regels waar de huurder rekening mee moet houden. Het reglement van inwendige orde zit bij uw huurovereenkomst. Als u het reglement overtreedt, kan Kempisch Tehuis uw huurovereenkomst opzeggen.

Als er problemen zijn met de buren kan u zelf ook al veel ondernemen. U kan de buur aanspreken. Als dit geen invloed heeft, kan u afhankelijk van de problemen Kempisch Tehuis of de politie verwittigen. Hiervoor is er bij Kempisch Tehuis een sociale dienst die instaat voor burenruzie, huurachterstal, tevredenheidsonderzoek bij nieuwe huurders die 3 maanden wonen, bewonersinformatie ... Wij raden onze huurders steeds aan om zelf de betrokken persoon aan te spreken. Indien er pogingen ondernomen zijn en er is geen verbetering of oplossing gekomen, kan u de sociale dienst van Kempisch Tehuis contacteren. Ann Wouters [email protected] T 011 81 07 08 Kim Willems [email protected] T 011 81 07 43

Hoofdstuk 6: Klachten

Indien u denkt dat u benadeeld bent, kan u steeds terecht bij de huisvestingsmaatschappij voor verdere informatie of om een klacht in te dienen. Dat is gratis. Neem hiervoor contact op met Wouter Van Mierloo via T 011 81 07 14 of [email protected].

Voelt u zich na dit gesprek met de huisvestingsmaatschappij nog steeds benadeeld, dan kan u met een aangetekende en gemotiveerde brief een beoordeling vragen van de toezichthouder. U kan zich dan wenden tot het Agentschap RWO Inspectie t.a.v. de toezichthouder, Koning Albert II-laan 19 bus 22 te 1210 Brussel. U kan zich ook richten tot de Vlaamse Ombudsdienst, Leuvenseweg 86 te 1000 Brussel.

Huurdersinfo

19