Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Informační technologie v procesu zpracování ocenění Bakalářská práce
Autor:
Ing. Jiří Rezler Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort Ph.D.
Duben,
2011
Prohlášení:
Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 9. dubna 2011
Ing. Jiří Rezler
- ii-
Poděkování:
Tímto způsobem bych v úvodu bakalářské práce rád poděkoval vedoucímu bakalářské práce a vedoucímu katedry oceňování majetku panu Ing. Petru Ortovi Ph.D. za jeho přístup a přínos během a v závěru studií. Obecně děkuji Bankovnímu Institutu vysoké škole a.s. za zařazení studijního oboru oceňování majetku do svých studijních programů a tím za moţnost studovat zajímavý a moderní obor.
- iii-
Anotace práce: Základním cílem bakalářské práce v její teoretické části, je na základě praktických zkušeností s konkrétním softwarovým produktem pro oceňování nemovitostí, popsat základní atributy formalizovaného trţního ocenění a následně provést vyhodnocení kladů a záporů, které pouţívání softwarových nástrojů při vypracovávání ocenění s sebou přináší. Součástí teoretické části bude na vydefinovaném procesu oceňování nemovitostí ukázat vliv informačních technologií a jejich přínos v této oblasti. Závěrem teoretické části své práce se okrajově dotknu nastupujících trendů v oblasti informačních technologií, které budou v blízké budoucnosti proces spojený s oceňováním nemovitostí ovlivňovat. Úkolem v praktické části bakalářské práce je vypracování trţního ocenění a to ocenění rodinného domu a domu bytového, k vypracování ocenění vyuţiji vybraného softwarového programu. Závěrem mé bakalářské práce vypracuji analýzu místního trhu ve městě Liberec se zaměřením na rezidenční nemovitosti.
Annotation: The main goal in the theoretical part of my bachelor thesis is to focus on real experience with using application software for evaluating property and via that experience describe the main attributes that evaluation based on market principles must fulfill and provide description of negative and positive that using application software brings. Part of thesis will be definition of evaluation process and description of how the process is influenced by information technologies. The last part of theoretical part will be shortly focused on new trends in information technology area that will influence the process of evaluation soon. The main goal in the practical part of bachelor thesis is to provide example of evaluation of family house and evaluation of apartment house, for the evaluation will be used a selected software application. At the end of my bachelor thesis I will analyze a property market of residence property in city Liberec.
- iv-
Obsah
ÚVOD ..................................................................................................................................................... 7 I.
TEORETICKÁ ČÁST .................................................................................................................. 8
1
Formalizace ocenění ............................................................................................................................. 9
2
3
1.1
Softwarové produkty pro oceňování ...................................................................................................... 11
1.2
Atributy tržního ocenění ......................................................................................................................... 14
1.3
Klady a zápory formalizovaného ocenění ............................................................................................... 24
1.4
Vyhodnocení formalizovaného ocenění ................................................................................................. 25
Informační technologie ...................................................................................................................... 25 2.1
Proces objednání ocenění ....................................................................................................................... 26
2.2
Proces zpracování ocenění ...................................................................................................................... 27
2.3
Proces archivace ocenění ........................................................................................................................ 29
Budoucí trendy .................................................................................................................................. 31 3.1
Zaměřování nemovitostí ......................................................................................................................... 31
3.2
Webová aplikace pro oceňování ............................................................................................................. 31
II.
PRAKTICKÁ ČÁST .................................................................................................................. 33
1
Ocenění bytového domu .................................................................................................................... 34
2
1.1
Popisné informace .................................................................................................................................. 37
1.2
Ocenění ................................................................................................................................................... 38
1.3
Vyhodnocení ........................................................................................................................................... 56
1.4
Přílohy ..................................................................................................................................................... 59
Ocenění rodinného domu ................................................................................................................... 62 2.1
Popisné informace .................................................................................................................................. 62
2.2
Ocenění ................................................................................................................................................... 67
2.3
Vyhodnocení ........................................................................................................................................... 72
2.4
Přílohy ..................................................................................................................................................... 73
5
III. 1
ANALYTICKÁ ČÁST ........................................................................................................... 79 Analýza místního trhu města Liberec .................................................................................................. 80
1.1
Obecné informace ................................................................................................................................... 80
1.2
Doprava ................................................................................................................................................... 81
1.3
Vývoj cen od roku 2009 do roku 2010 .................................................................................................... 83
ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ .............................................................................................................. 87 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ............................................................................................... 88 SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ ................................................................................ 89
6
Úvod Způsob, kdy se oceňování provádělo vypracováváním posudku na psacím stroji je dnes jiţ minulostí. Přesto celá řada znalců a odborných odhadců v dnešní době, době tzv. „boomu“ informačních technologií, ještě ne zcela a v dostatečné míře vyuţívá moţností, které tato oblast nabízí. Proč vůbec vyuţívat informační technologie v procesu oceňování? Na tuto otázku se budu snaţit v této práci nalézt odpověď a to zejména v kapitolách, které budu věnovat formalizaci ocenění, kde se zaměřím na formalizaci trţních ocenění pomocí softwarových nástrojů. Na konkrétním programu pro oceňování nemovitostí si ukáţeme základní atributy formalizovaného ocenění a následně provedu vyhodnocení takto pouţívaného způsobu pro zpracování ocenění a to v kapitole, kde popíšu klady a zápory spojené s pouţívání softwarových aplikací v procesu zpracování ocenění. V kapitole informační technologie ve stručnosti popíšu základní přínosy pouţívání softwarových produktů v procesu trţního oceňování. Přínosem pro obě kapitoly a tím i pro celou práci je vlastní praktická zkušenost s počítačovými aplikacemi pro práci odhadců. Zkušenosti se softwarem jsou zaloţeny na praktických příkladech při oceňování nemovitostí na trţních principech, které jako smluvní odhadce provádím pro vybrané bankovní subjekty. A právě i zpětná vazba od uţivatelů takto zpracovaných ocenění, zejména se jedná o stavební techniky a supervizory v bankách, je velmi podnětná pro některé části mé bakalářské práce. Za zajímavou povaţuji i kapitolu, kde se budu věnovat náhledu na začínající budoucí trendy, které budou ovlivňovat oblast oceňování majetku obecně. Podstatnou část bakalářské práce budu věnovat praktickým příkladům z oblasti oceňování nemovitostí. Zde na praktickém příkladu provedu trţní ocenění rodinného domu a domu bytového a to za pomocí vybraného programu pro oceňování na trţních principech. Důleţitou součást bakalářské práce bude tvořit i provedená analýza lokálního trhu s nemovitostmi, konkrétně se bude jednat o trh s bytovými jednotkami ve městě Liberec.
7
I. Teoretická část Teoretická část je rozdělena do třech kapitol, kde za stěţejní povaţuji kapitolu Formalizace ocenění. Kapitola Formalizace ocenění je věnována vybraným softwarovým programům, které mají zajistit standardizaci při vypracovávání ocenění se zaměřením na ocenění na trţních principech. Dále na vybraném softwarovém produktu popíšu hlavní vlastnosti, které musí produkt pro formalizaci ocenění splňovat a po provedeném představení hlavních vlastností formalizovaného ocenění popíšu klady a zápory takto zpracovaného ocenění. Pro tuto kapitolu jsem čerpal z vlastních zkušeností s programy pro oceňování, kde některé programy jsem získal pouze pro studijní účely jako demo verze a některé pouţívám v plné verzi, tedy po zakoupení licence, při své odhadcovské praxi pro vybrané bankovní subjekty. Důleţité je zvovu zmínit, ţe se jedná o softwarové produkty určené pro zpracování trţních ocenění, o tomto specifiku bude detailněji popsáno ve vlastní kapitole. Další kapitolu teoretické části nazvanou Informační technologie budu ve stručnosti věnovat současným vybraným trendům v oblasti ICT (Information and Communication Technologies), která přímo nesouvisí se samotnou formalizací ocenění, ale jedná se o podpůrné produkty, které proces zpracování ocenění výrazně usnadňují. Kapitola Informační technologie bude zaměřena jen na ty softwarové nástroje, které jsou vyuţitelné v procesu zpracování oceněni, kdy proces začíná objednáním ocenění a končí předáním ocenění objednateli a uloţením nově získaných informací z procesu zpracování ocenění takovým způsobem, aby je bylo moţné znovu vyuţívat při dalších odhadech a analýzách trhů. Závěr teoretické části budu věnovat náhledu na budoucí trend v oblasti ICT, které lze očekávat a které budou mít vliv na proces zpracování ocenění. Podíváme se jak na hardwarové nástroje, které jsou jiţ dostupné a které by výrazně ulehčily práci, ale pro svou zatím vysokou cenu nejsou velmi známé a pouţívané, tak na nové programy, které definují nové způsoby zpracování trţních ocenění pro bankovní domy, které lze v blízké době očekávat.
8
1 Formalizace ocenění Jak jsem se jiţ v úvodu bakalářské práce zmínil, ocenění bylo po dlouho dobu zpracováváno výhradně na psacím stroji. Tento způsob sebou, vedle náročnosti na korekci překlepů a dopisování doplňků a doplňování aktualizací samotným zpracovatelem ocenění, nese i zvýšené nároky na vyhodnocovatele ocenění. Jinými slovy na koncového uţivatele ocenění, tedy osobu, která výsledky vyhotoveného ocenění musí dále zpracovávat a na základě získaným výsledků provádět další rozhodnutí. Zvýšené nároky na koncového uţivatele spočívají zejména ve schopnosti se rychle orientovat ve volné struktuře ocenění zpracovávaného na psací stroji nebo v dnešní době pomocí libovolného textového editoru. V případech, kdy je ocenění zpracováváno např. pro finanční úřady, tzv. administrativní ocenění, nebo také pouţívaný termín je vyhláškové ocenění, je alespoň obsah ocenění, ale ne forma, předepsána příslušnou vyhláškou. V takových případech koncový uţivatel vyhláškového ocenění očekává, ţe ocenění obsahuje vyhláškou předepsané informace. Přesto, ţe tedy není předepsaná forma, je znám očekávaný obsah. Jinak tomu ale je při zpracování trţního ocenění, které se neprovádí podle předepsané vyhlášky. Trţní ocenění nebylo do roku 1989 v naší zemi známé a potřebné, hodnota nemovitostí byla dána spíše šedým trhem, který v omezené míře reflektoval základní principy trţní ekonomiky zaloţené na nabídce a poptávce. Nástupem nového ekonomického systému po roce 1989 zaloţeném na trţním hospodářství vznikla poptávka po trţním ocenění a to zejména pro bankovní účely. Půjčování peněţních prostředků o proti zástavě majetku nabylo na významu zejména přijetím zákona o hypotečních úvěrech, který byl přijat jako součást zákona o cenných papírech č. 591/1992 Sb.. Se vznikem tohoto zákona vznikla i poptávka po trţních oceněních, které by určovaly hodnotu majetku na trţních principech a tím reflektovaly aktuální situaci na trhu a nestanovovaly by hodnotu na základě předepsané vyhlášky. Praxe ukázala, ţe mezi trţním oceněním a oceněním vyhláškovým mohou vznikat aţ propastné rozdíly a např. provozovatelé hypotečních úvěrů se tím dostávají do nepřiměřeného rizika a z pohledu zastavitele se mnohdy jedná o takové hodnotové rozdíly, které uzavření obchodu s bankovním domem brání. V počátcích trţních ocenění, se ocenění zejména pro bankovní domy zpracovávalo tak, jak bylo do té doby známé, tedy podle vyhlášky. Takto zpracované ocenění však brzy pro bankovní domy nebylo vhodné a bylo poţadováno trţní
9
ocenění, které by reflektovalo hodnotu oceňovaného majetku vzhledem k aktuálním cenám na trhu. Finanční instituce půjčující peníze o proti zástavám začaly upřednostňovat ocenění, které se opíralo o metody srovnávací a výnosové (výčet metod pro oceňování a jejich aplikace není předmětem této práce), před oceněním zpracovaným na základě vyhlášky. Hodnota stanovená na základě trţního ocenění začala pro banky nabývat na významu a trţní ocenění se k dnešnímu dni stalo jedinou preferovanou variantou pro všechny bankovní subjekty na trhu, před oceněním vyhláškovým. Zvýšená potřeba trţního ocenění se sebou přinesla i negativum v podobě různých typů posudků, které se za trţní ocenění vydávaly. Můţeme poţít i slov změť různých typů a různých způsobů zpracování trţního ocenění vyvolala další potřebu a to formalizovat trţní ocenění takovým způsobem, aby obsahovalo všechny potřebné náleţitosti a bylo pro vyhodnocovatele ocenění srozumitelné a v ideálním případě standardizované. Po úvodním nepřehledném „chaosu“, kdy banky braly rozmanitá ocenění a různé úrovně, po realizaci velkého mnoţství rizikových úvěrů, kde zástavu tvořily nadhodnocené nebo jinak nevhodné zástavy, přistoupily banky k práci na vlastních interních metodikách pro zpracování trţního ocenění. Zde dochází k diverzifikaci v poţadavcích na zpracování trţního ocenění v některých konkrétních specifikách odhadu, ale základ trţního ocenění, jinými slovy poţadavky, které musí trţní ocenění v dnešní době splňovat, se ustálily. Vedle zavedení bankovní metodiky pro trţní ocenění, banky přistoupily ke spolupráci se softwarovými firmami, aby jimi vydanou metodiku zapracovali do počítačového programu, a tím zajistili, ţe ocenění bude obsahovat poţadované informace a v poţadovaném tvaru. Informace, které jsou prostřednictvím programu hlídány a jsou obsaţeny v ocenění, tvoří se standardizovaným vzhledem důleţitou vlastnost ocenění, kterou nazýváme formalizací. Formalizace je velmi důleţitou vlastností, kterou dnešní trţní ocenění musí splňovat. Na jednotlivé prvky formalizovaného ocenění se blíţe podíváme v některé z níţ uvedených kapitol. Formalizace pomocí programového vybavení zajišťuje koncovému uţivateli rychlou kontrolu nad komplexností ocenění, nad jeho správností a umoţňuje tak rychlejší a snazší rozhodování nad výsledkem ocenění. Důleţitým aspektem pro správné formalizování odhadu je, aby programové vybavení přímo podporovalo metodiku daného bankovního subjektu, pro které je ocenění zpracováváno. Bohuţel, zde naráţíme na negativum nejednotné metodiky pro finanční společnosti, pro které se oceňování zpracovává a tím nutnost vlastnit více softwarových produktů, aby byla zajištěna formalizovanost ocenění dle specifika pro konkrétní bankovní subjekt. Z toho také vyplývá, ţe vytvořit program pro trţní oceňování je 10
přímo závislé na metodice, pro koho se program má vytvářet a to je zásadní rozdíl od programů na podporu zpracování vyhláškového ocenění, které je dané pro všechny zpracovatele ocenění shodně platnou vyhláškou. Ano, i zde platí výjimka, kdy některé programy na podporu zpracování trţního ocenění obsahují obecný modul pro vypracování obecného trţního ocenění, avšak v praxi takovéto ocenění nemá zatím pro bankovní domy řádného uplatnění. Pokud provedeme jednoduché shrnutí, formalizace trţního ocenění pro bankovní subjekty formou programového vybavení, programovým způsobem zavadí metodické pokyny konkrétního bankovního subjektu pro vypracování ocenění do vypracovávaného ocenění. Tím je zajištěno, ţe ocenění obsahuje poţadované informace potřebné pro další rozhodovací činnost na straně banky. Neţ přistoupíme k popisu obsahu formalizovaného trţního ocenění pro vybraný bankovní subjekt, podíváme se na základní přehled dostupných programových aplikací, které formalizované ocenění pro bankovní účely podporují.
1.1 Softwarové produkty pro oceňování Cílem této kapitoly je poskytnout přehled o dostupných softwarových aplikací pro oceňování nemovitostí, které umoţňují vytvořit formalizované trţní ocenění dle poţadavků konkrétního bankovního subjektu. Tento přehled nelze povaţovat svým výčtem za konečný a ucelený, ne všechny programové aplikace jsou dostupné veřejnosti a vzhledem k rychlému vývoji na trhu s programy, lze předpokládat, ţe vedle zániku jiţ déle pouţívaných programů, vznikají i programy nové. Na základě vlastních zkušeností s konkrétními programy a na základě informací dostupných z internetových stránek se podařilo vybrat vzorek těch nejznámější a nejvíce pouţívaných. U kaţdého programu pro oceňování nemovitostí, který umoţňuje zpracovávat trţní ocenění, uvádím i bankovní dům, který ocenění zpracované a formalizované pomocí daného programu ke dni zpracování bakalářské práce akceptuje. Pro informaci uvádím základní informace o programu o to z uţivatelského hlediska, tedy z pohledu komfortu uţivatelského ovládání a způsobu, jakým je zajištěno dodrţování formalizovaného výstupu. Za zajímavou povaţuji i informaci o pořizovací ceně a ceně udrţovací. Pořizovací cenou je myšlena cena, která je nutná na zakoupení prvotní licence programu a udrţovací cena je cena na zakoupení licence na další období, většinou se jedná o období jednoho roku. Do souboru vybraných programů, které umoţňují vytvářet formalizované trţní oceňování, byly zahrnuty následující programy: 1. Delta-NEM – od firmy Diotima s.r.o., Praha 11
2. NEM3000 – od firmy PLUTO-OLT s.r.o., Praha 3. Acons – pro znalecký ústav A-Consult plus vytvořila společnost KeySoft s.r.o., Praha 4. NemKalk7 – od firmy AC software, s.r.o., Liberec 5. ONEM – od firmy PC.Sytem, Olomouc 6. ABN07 – autor Doc. Ing. Alber Bradáč DrSc. 7. TOMAS-majetek – od firmy KONCES, spol. s r.o., Brno Nyní si o jednotlivých programech něco ve stručnosti řekneme, zejména něco o způsobu ovládání, moţnosti ovlivnit formalizovaný výstup a také se podíváme na cenovou politiku k získání oprávněné licence k uţívání. Delta-NEM umoţňuje zpracovávat ocenění pro Českou spořitelnu a pro Ţivnostenskou banku, dnes jiţ pro UniCredit Bank. Program má jednu hlavní programovou stránku, kde se provádí základní vyplnění údajů pro zpracovávané ocenění. Z pohledu uţivatelského komfortu je stránka příliš zahlcena informacemi a bylo by rozhodně lepší jednu stránku, náročnou na orientaci, rozdělit na více programových stránek a zjednodušit tak orientaci v programu a při zadávání údajů a hodnot. Výstup programu je moţné generovat do RTF souboru nebo do PDF souboru. Z pohledu dodrţování formalizovaného výstupu má program aţ příliš moţností, jak formalizovaný výstup ovlivnit jiţ během zdávání údajů. Základní programový modul, který neumoţňuje trţní ocenění a bez kterého není moţné zakoupit modul pro trţní ocenění, stojí 5.520,-Kč na rok a modul pro trţní ocenění stojí 3.840,- Kč na rok. NEM3000 je obdobou programu Delta-NEM, shodně jako jeho konkurenční program umoţňuje zpracovávat ocenění pro Českou spořitelnu, Ţivnostenskou banku, nově tedy pro UniCredit Bank a na víc také pro Komerční banku. U Komerční banky dochází ke změně způsobu zpracovávání ocenění, kdy Komerční banka zavádí vlastní webovou aplikaci. Proto není zřejmé, zda modul pro Komerční banku, bude mít další uplatnění. Pozitivně hodnotím, ţe program NEM3000 úvodní programovou stránku rozdělil na více stránek a tím program zpřehlednil. Negativem je, ţe program dává příliš mnoho „volnosti“ jiţ při zadávání údajů do ocenění a tím můţe snadno dojít k nedodrţení poţadované formy trţního ocenění. Cenová politika je obdobná jako u předchozího programu a tak roční licence stojí 5.520,- Kč za základní modul a modul pro trţní ocenění stojí 3.600,- Kč na rok. Acons je jeden z mála programů, který nabízí zpracovat formalizované ocenění pro největší počet bankovních subjektů a to pro GE Money Bank, Českomoravskou stavební spořitelnu, 12
Raiffeisen stavební spořitelnu, Volksbank, mBank a Modrou pyramidu stavební spořitelnu. Vedle zde uvedených bankovních subjektů program nabízí zpracovat ocenění i pro jiné peněţní ústavy, ale z praxe vím, ţe aktuálně, ocenění zpracované programem Acons neakceptují. Program Acons je nejen co do počtu bankovních subjektů, které ocenění zpracované tímto programem akceptují, nejţádanější, ale nabízí z pohledu uţivatelského komfortu i nejvíce propracované prostředí, které je velmi přehledné, snadno ovladatelné, logicky rozdělené do programových stránek zaměřených na konkrétní část ocenění, více si popíšeme aţ v kapitole Atributy formalizace, která je věnována samotné formalizaci. Program je navrţen tak, aby uţivatele programu vedl a tím minimalizoval vlastní uţivatelkou tvořivost v rámci vygenerovaného výstupu. Tímto způsobem je na výstupu programu vhodně zajištěna poţadovaná formalizace. Počáteční pořizovací náklady na program jsou 28.000,- Kč, kaţdá další roční licence stojí 10.000,- Kč. Jedná se o jeden z nejdraţší softwarů na oceňovaní nemovitostí dostupných na trhu. NemKal7 je velmi zdařilý softwarový nástroj pro oceňování nemovitostí. Z uţivatelského hlediska se jedná o snadno ovladatelný a přehledný program, který má velmi dobře propracované např. kvalitativní pásma, která jsou důleţitým faktorem pro stanovení hodnoty nemovitosti. Velkou nevýhodou je, ţe program disponuje pouze obecným modulem pro trţní ocenění a aktuálně nemá ţádné formalizované ocenění pro některý peněţní subjekt na našem trhu. Roční licence, která obsahuje i obecný modul pro trţní ocenění stojí 4.800,- Kč. ONEM podle nabízené demoverze a připravených ukázek, umoţňuje vytvářet trţní ocenění. Nezjistil jsem, který bankovní subjekt by ocenění zpracované tímto programem akceptoval. Z pohledu uţivatelského zpracování a komfortu se jedná jiţ o velmi nekomfortní způsob tvorby ocenění, které vychází z koncepce starých DOSových programů. Nejedná se tedy o aplikaci, která by byla přizpůsobena dnešním trendům a tím i cena 5.280,-Kč je velmi nadhodnocena. ABN07 je z pohledu softwarového řešení zajímavou aplikací, která je celá zaloţena na programech firmy Microsoft a to na MS Word a MS Excel. Nemá vlastní uţivatelský interface a vyuţívá pro zpracování ocenění uvedených programů. Ocenění zpracované programem ABN bylo akceptované Českou spořitelnou, stav k dnešnímu dni mi není znám. Na orientaci v programu a na přehlednosti by bylo dobré ještě zapracovat, ale na druhé straně je výstupem plnohodnotný formalizovaný výstup. Uváděná cena je 3.500,- Kč + DPH.
13
TOMAS-majetek uvedený program nebyl bohuţel k dispozici jako demoverze, pro jeho základní charakteristiku vycházím z informací dostupných na webových stránkách www.konces.cz. Zde jsou uvedeny i obrazovky programu a výstup z programu, konkrétně trţního ocenění. Jak je na stránkách prezentováno, ocenění zpracované tímto programem je akceptované GE Money Bank. Z dostupných informací mohu jen konstatovat, ţe trţní ocenění je v některých směrech příliš ovlivněno oceněním vyhláškovým a výstup je tak podle mého úsudku příliš zatěţován citací textů, jako např. co to je metoda porovnávací, výnosová atd.. Cena roční licence programu je 3.600,- Kč. Z uvedeného souboru softwarových produktů je patrné, ţe formalizované trţní ocenění, tedy ocenění podle předem dané metodiky, není k dnešnímu dni sjednocené a ţe pro různé bankovní domy je potřeba různých programových modulů nebo celých aplikací. Tato nejednotnost formalizovaného výstupu s sebou přináší, vedle vetší náročnosti na uţivatele, který se musí učit stále nové programy a jejich ovládání, také zvýšené finanční nároky na zpracovatele ocenění, který, aby dodrţel poţadovaný formát ocenění, poţadovaný tou či onou bankou, si musí zakoupit vţdy jiný program nebo nový programový modul. Situace na trhu je o to komplikovanější, ţe koupí programu není zajištěno, ţe banka nepřejde na novou metodiku a tedy na jiný program.
1.2 Atributy tržního ocenění Hned na úvod této kapitoly si nejprve přiblíţíme pojem atribut formalizace. Atribut formalizace, můţeme také pouţít název formalizovaný atribut, je oblast ocenění, která je zpracovaná v souladu s poţadavky konkrétní metodiky. Atribut formalizace je tedy část nebo také oblast ocenění, kterou je moţné si představit jako celek souvisejících informací, zjednodušeně odstavec nebo tabulka, která obsahuje informace vztahující se k jedné konkrétní části vypracovávaného ocenění, např. atribut Posudek obsahuje informace o účelu a objednateli ocenění a další. Více o jednotlivých atributech a jejich obsahu se dozvíme níţe. Forma trţního ocenění, vypracovaného posudku, je závislá na potřebách konkrétního bankovního subjektu, tato potřeba je úzce spjata s metodikou, kterou pro oceňování daný subjekt interně pouţívá. Obecná metodika trţního ocenění nemá pro bankovní účely v současné době ţádné uplatnění. Dodrţení metodiky, jinými slovy poţadované formalizace ocenění, je dnes jiţ závislé na pouţitém a bankou schváleném programovém vybavení. V této kapitole se na konkrétním příkladu podíváme na jednotlivé atributy ocenění, které jsou při vyţadovány při zpracování ocenění pro Českomoravskou stavební spořitelnu (dále jen 14
ČMSS) softwarovým produktem Acons. Výběr ČMSS metodiky není náhodným výběrem finančního ústavu, na kterém si představíme základní atributy, které má formalizované ocenění obsahovat a nejde ani o náhodný výběr softwaru. Metodika ČMSS pro zpracování trţních ocenění, která je implementovaná v programu Acons, je z mé praxe nejvíce propracovaná a stejně na tom je i realizace ČMSS metodiky v samotné programu, který tak nabízí velmi zdařilý formalizovaný programový výstup. V rámci popisu jednotlivých atributů se zaměříme na ukázku základních atributů společných pro rezidenční typ nemovitosti, konkrétně pro bytovou jednotku. Další atributy se liší v závislosti na konkrétním typu nemovitosti, ale jako příklad pro popis obsahu formalizovaného ocenění jsou atributy pro bytovou jednotku dostatečné. Přínosem této kapitoly je, ţe se níţe uvedené atributy formalizovaného ocenění dle metodiky ČMSS a zpracované programem Acons, dají pouţít i pro zpracování obecného trţního ocenění a výsledkem bude komplexní ocenění pro rezidenční nemovitost malého rozsahu, které bude obsahovat všechny potřebné náleţitosti. Poţadované atributy formalizovaného ocenění jsou uvedeny níţe, pro lepší názornost u vybraných atributů uvádími i náhledy obrazovek:
Obrázek 1: Atribut Posudek
Posudek je základním atributem kaţdého ocenění a nejen ocenění trţního. Vlastností tohoto atributu je popis informací, které se vztahují k účelu ocenění, zde je v případě, ţe se ocenění
15
zpracovává pro bankovní účely uvedeno úvěrové jednání. Vedle informace o účelu se v tomto atributu nachází informace, pro koho se ocenění zpracovává, v našem případě se jedná o ČMSS. Posudek musí obsahovat informace o objednateli ocenění, jeho kontaktní údaje a jeho základní identifikace a datumy, kdy byla provedena prohlídka, kdy byl posudek vypracován a ke kterému dni. Důleţitou informací, která se uvádí v rámci atributu Posudek, je název ocenění, zde si kaţdý volí vlastní syntaxi a číslo posudku, například pořadové číslo v rámci kalendářního roku.
Obrázek 2: Atribut Typ nemovitosti
Typ nemovitosti určuje, o jakou nemovitost se jedná, důleţité je, aby typy nemovitostí byly standardizované a nedocházelo k vlastní tvořivosti. Tento poţadavek na jednotnost respektuje i program Acons a proto k výběru, co je předmětem ocenění nabízí: Rodinný dům bez nebytových prostor Rodinný dům s nebytovými prostory Stavba pro rodinnou rekreaci Garáţ ve vlastnictví Byt ve vlastnictví Byt v druţstevním vlastnictví Nebytový prostor ve vlastnictví
16
Pozemek
Obrázek 3: Atribut Předmět ocenění
Předmět ocenění tento atribut exaktním způsobem identifikuje předmět ocenění. Při identifikaci se vychází ze stavu evidovaného na katastrálním úřadě a stavu skutečného. Vlastnostmi tohoto atributu jsou přesná adresa, kde se nachází předmět ocenění, uvádí se kraj, okres, statutární město a katastrální území. Dále je zde uveden název ulice, číslo popisné a číslo orientační. Pokud se jedná například o bytovou jednotku, která je součásti bloku panelových domů, uvádí se vţdy všechna čísla jednací tak, jak je uvedeno na listu vlastnictví. U bytové jednotky je nutné v rámci předmětu ocenění uvést přesnou identifikaci jednotky, např. bytová jednotka v č.p. xx a číslo jednotky yy uvedeno na listu vlastnictví (dále jen LV) č. zz s podílem na společných částech domu a pozemku (popřípadě rozděleno, pokud se podíl na domu a pozemku liší) Je-li předmětem ocenění např. předzahrádka, parkovací stání, volně stojící garáţ, pozemky, kůlna, altán a jiné, musí být uvedeny v předmětu ocenění a to i v případech, kdy fyzický stav neodpovídá stavu evidovanému. Poměrně často se stává, ţe např. garáţ není zkolaudována a není v evidenci katastru nemovitostí zaznamenána. Vlastnictví pokud jiţ máme identifikován předmět ocenění včetně příslušenství, je nutné identifikovat vlastníka souboru oceňovaných nemovitostí. Zde můţe být pouze jeden vlastník nebo můţe být podílové spoluvlastnictví popřípadě společné jmění manţelů. Nutné je si uvědomit, ţe kaţdý objekt, který je v předmětu ocenění, můţe mít jiného vlastníka. Součástí
17
atributu Vlastnictví je i vyhodnocení aktuálního a předchozího nabývacího titulu. Je potřeba vţdy řádně prostudovat jak současný nabývací titul, tak titul původní a to nejen z důvodu vyhodnocení kupních cena, ale i z důvodu, kdy nabývací tituly mohou a i poměrně často obsahují věcná břemena, která nejsou evidována na příslušném listu vlastnictví. Pokud nastane případ, kdy jsou v nabývacích titulech uvedeny věcná břemena (dále jen VB), která nejsou evidována na LV, je nutné provést v této části jejich vyhodnocení a vliv na vhodnost zástavy.
Obrázek 4: Atribut Podklady
Podklady atribut Podklady je svým způsobem, jakým si „alibistickým“ atributem, který má za úkol poskytnout informace o pouţitých podkladech, které byly pro zpracování ocenění k dispozici. Jedná se o velmi důleţitou část ocenění a to zejména pro případy dokazovací a obhajovací, kdy zpracovatel ocenění je v situaci, ve které potřebuje obhájit výsledek své činnost. Proto je nutné co nejpřesněji specifikovat identifikaci pouţitých podkladů. Zatím co u LV je poměrně jednoduché určit, který dokument byl pouţit, u nabývacích titulů to můţe být sloţitější. Proto je důleţité nepopisovat jen co je to za podklad, např. kupní smlouva, ale kdo a kdy smlouvu vyhotovil. Za důleţité povaţuji si dělat kopie a v důleţitých případech podklad dávat vţdy jako přílohu ocenění. Za podklady jsou povaţovány i fotografie z místa prohlídky a proto v této části je vhodné je uvádět. Obdobně, jako některé dokumenty, např. listy vlastnictví, tak i fotodokumentace se v tištěné podobě uveden vţdy aţ do příloh, ale při
18
zpracování ocenění, patří fotodokumentace rozhodně do podkladů. V podkladech se mohou objevit i mapy lokality, zde je však rozpor s autorskými právy poskytovatelů elektronických map a není jednotný názor, zda je moţné mapy získané na internetu pouţívat nebo není. Místopis jak sám název atributu napovídá, v této části se budeme zabývat informacemi, které se vztahují k poloze a významu obce v rámci ČR a regionu. Dále se zde popíše umístění v rámci obce, dopravní obsluţnost a občanská vybavenost v místě. Součástí tohoto atributu je popis i přístupu k nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o zásadní informaci, která má zásadní vliv na vhodnost zástavy, je nutné přesně vydefinovat, přes které pozemky je přístup k oceňované nemovitosti zajištěn. Pokud se bude jednat o přístup přes pozemek, který není v majetku obce, města nebo ČR, je nutné navrhnout právní řešení přístupu. Většinou se jedná o doporučení zřídit VB přístupu. Informací, která je součástí atributu Místopis je i kvalita přístupové cesty, ta má samozřejmě vliv na výslednou hodnotu oceňované nemovitosti. V rámci poţadovaného tvaru formalizovaného výstupu pro ČMSS je v atributu Místopis uvedena i základní informace o oceňované nemovitosti. Např., ţe se jedná o byt 3+1 v panelovém domě atd., tuto informaci bych spíše uvedl v následujícím atributu Popis.
Obrázek 5: Atribut Popis
Popis jak jsem jiţ naznačil u výše uvedeného atributu, informace o oceňované nemovitosti by se spíše hodily do tohoto atributu Popis, kde jsou dále uváděny základní informace o nemovitosti, jako jsou podlaţí, ve kterém oceňovaná jednotka nachází, orientace oken, 19
velikost a dispoziční uspořádání, počet koupelen a počet samostatných WC. V Popisu se hodnotí i technický stav a to samostatně budovy a samostatně bytové jednotky, v případě, ţe oceňujeme bytovou jednotku. Ke kaţdému ohodnocení technického stavu, zda se jedná o výborný, velmi dobrý, průměrný atd. je i poţadováno připojit doplňující komentář, pro zdůvodnění, proč bylo ohodnocena daným způsobem. Podstatnou informací, která se v atributu Popis dále uvádí, jsou provedené minulé rekonstrukce a to rekonstrukce jak na budově, tak bytové jednotce.
Obrázek 6: Atribut Provedení
Provedení je uţitečným a poměrně dobře programově propracovaným atributem v rámci zpracovávaného ocenění. Zde se uvádí stavebně technické informace o provedení budovy a bytu, nebo rodinného domu. Provádí se zde popis základů, poskytuje se informace o způsobu provedené izolace proti zemní vlhkosti, způsob provedení svislých nosných konstrukcí, stropů a typ krovu. Dále se zde poskytuje informace o typu střešní krytiny, jakého provedení jsou vnitřní a vnější omítky, typ schodiště. Nesmí se zapomenout ani na inţenýrské sítě (dále jen IS) a to zda jsou provedeny rozvody vody, rozvod plynu, co je zdrojem teplé vody, jaký je způsob vytápění. V atributu Provedení se provádí i základní popis jednotky, tady typ oken, dveří, podlah v obytných částech a nebytových částech. Pokud je součástí oceňované nemovitosti nějaká mimořádná výbava, je potřeba je zmínit právě v této části, patří sem například klimatizace, vnitřní krb, tepelné čerpadlo, sauna a jiné. Pokud má objet certifikát, ţe
20
se jedná o nízkoenergetický objekt, informace se o této skutečnosti uvede rovněţ v atributu Popis. Místnosti základní vlastností tohoto atributu je poskytnutou informace o celkových plochách, které vstupují do ocenění. Celková plocha je rozdělena na podlahové plochy, plochy ostatní a sklepy (komory). Rozepisují se zde jednotlivé místnosti po jednotlivých podlaţích. Plochy zde napočítané pak vstupují jako parametr pro výpočet hodnoty.
Obrázek 7: Atribut Srovnávací metoda
Srovnávací metoda je pro trţní ocenění rezidenčních nemovitostí povaţována v současné době za nejvíce objektivní pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Součástí tohoto atributu je uvedení nemovitostí, které byly pouţity pro srovnání a jejich základní charakteristika. Důleţitou informací je uvedení zdroje, odkud se nemovitost pro srovnání čerpá, její konstrukční provedení, aby bylo patrné, ţe se jedná o srovnatelnou nemovitost po stavebnětechnickém provedení, dispoziční řešení, podlaţí ve kterém je nemovitost pro srovnání umístěna, podlahová plocha a samozřejmě cena za nemovitost a přepočet ceny na cenu za podlahovou plochu. U cen se provede, pokud je to v souladu s oceňováním, redukce ceny a to v závislosti na různých vlivech. K porovnávané nemovitosti je potřeba připojit komentář, který se bude vztahovat porovnání srovnávané nemovitosti s nemovitostí oceňovanou. Doporučený minimální počet nemovitostí pro srovnání je obecně povaţován za tři nemovitosti. Proto se uvedené informace uvedou u kaţdé z nemovitostí pro srovnání. Součástí 21
atributu Srovnávací metoda je i vyhodnocení, zda je pro rychlou orientaci provedena rekapitulace redukovaných cen nemovitostí, které jsou pouţity pro srovnání, stanovuje se cena za m2 v oceňované nemovitosti a provede se vyhodnocení srovnávací metody, které zahrnuje zdůvodnění stanovené ceny.
Obrázek 8: Atribut Rizika
Rizika jsou speciálním atributem, který se velmi liší podle poţadavků, které vyplývají z metodiky konkrétního bankovního subjektu. ČMSS má počet rizik, která se explicitně vyhodnocují nejvíce propracovaný, a proto se s ním ve stručnosti seznámíme. Při realizaci ocenění jsou vyhodnocována následující rizika: Zda je jednotka nebo objekt zapsán na LV a zda byl předloţen aktuální orginál LV. K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Stojí za povšimnutí, ţe konkrétně toto riziko se jiţ vyhodnocuje v atributu Místopis. Jednotka nebo objekt je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, jedná se např. o břemeno doţivotního uţívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva. Jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. zástavní právo, exekuce, apod. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují ţivotnost. Jednotka je určena výhradně k bydlení. Jednotka je zkolaudována. 22
Jednotka je dokončena. Jednotka je uţívána v souladu s právním stavem Nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno. Stavba je umístěna na vlastním pozemku. Zpracovatelem ocenění je odhadce ČMSS.
Obrázek 9: Atribut Cena
Cena posledním atributem trţního ocenění je vyhodnocení stanovené hodnoty nemovitosti. Zde se nám promítne informace z atributu Místnosti o podlahových plochách, ke kterým se dosadí cena za m2 na základě vyhodnocení srovnávací metody, viz atribut Srovnávací metoda. Závěrem se provede vyhodnocení kladných a záporných vlivů na cenu nemovitosti a zdůvodnění výsledné hodnoty oceňované nemovitosti. Pokud bychom vzali jednotlivé atributy vzorového formalizovaného ocenění a dali je do samostatného dokumentu a z kaţdého atributu udělali vlastní kapitolu dokumentu a v dané kapitole doplnili a dopsali jednotlivé vlastnosti specifické pro daný atribut, získáme komplexní trţní ocenění zaloţené na konkrétní metodice. Důleţité je zmínit, ţe přesto, ţe bychom získali komplexní trţní ocenění, výsledné zobrazení a rozmístění atributů a jejich vlastností v rámci dokumentu by neodpovídalo poţadované formě, která je tvořena nejen poţadovaným
obsahem,
ale
i
umístěním
atributů
v rámci
dokumentu.
Výhodou
formalizovaného ocenění vlivem programového zpracování, jak si popíšeme více 23
v následující kapitole, je nejen předdefinovaný obsah, ale i předdefinované rozmístění atributů, které tak umoţňuje rychlou a pro kaţdé takové ocenění stále stejnou orientaci v ocenění. Výstup z programu Acons vygenerovaný do dokumentu aplikace MS Word bude k nahlédnutí v části, která se bude zabývat praktickým příkladem trţního ocenění.
1.3 Klady a zápory formalizovaného ocenění V předchozí kapitole jsme si ukázali základní atributy, jejichţ vlastnosti je potřeba v rámci práce s oceňovací programem naplnit, abychom ve výsledku získali formalizovaný výstup. Shrňme si jaké klady, jinými slovy výhody, přináší programové zpracování ocenění, které na výstupu nabídne formalizované ocenění dle předepsané metodiky konkrétního bankovního domu. Klady, které formalizace prostřednictvím programové aplikace přináší, jsou: Jednotný formát výsledného ocenění Rychlá a snadná orinentace v předem určeném formátu ocenění Zapracovaná metodika do programu pro vypracování ocenění Program sám „vede“ skrz metodiku a nabízí vlastnosti jednotlivých atributů k zadání Není nutné znát poţadované atributy a vlastnosti ocenění, „stačí“ pečlivě doplňovat, popisovat a vysvětlovat Program hlídá některé vlastnosti a nedovolí zadat nepovolené hodnoty Doba strávená při programovém zpracování ocenění je výrazně kratší, neţ doba potřebná pro zpracování ocenění bez programového vybavení Program provádí automatické doplňování redundantních údajů na potřebná místa v ocenění Program upozorňuje na základní rizika a „vyzývá“ k jejich kontrole Vedle výše vyjmenovaných základních výhod plynoucích z pouţívání programů pro zpracování ocenění, má pouţívání softwarových aplikací i své nevýhody. Mezi ty základní zápory patří: Pořizovací náklady na software Doba, která je potřeba na zapracování změn v metodice do programu Zpracovatel ocenění zná dobře prostředí pro zpracování ocenění, pro jeho zadávání, ale nezná jiţ tak dobře vygenerovaný výstup Nejednotnost programů, pro různé bankovní subjekty jsou potřeba různé programy Program je pouze průvodce, vlastní ocenění je vţdy na samotném zpracovateli
24
Přesto, ţe některé programy jsou jiţ kvalitně zpracované, pořád ještě není dostatečně vyuţíván potenciál výpočetní techniky k tomu, aby program práci odhadce usnadňoval ve větší míře, např. více předdefinovaných voleb, které se v reálu opakují
1.4 Vyhodnocení formalizovaného ocenění Nyní jsme jiţ prošli proces zpracování ocenění pomocí softwarových produktů. Seznámili jsme se s hlavními atributy a s jejich vlastnostmi. Víme, jaké výhody a nevýhody sebou formalizace ocenění prostřednictvím programu přináší. Máme tedy dostatek informací k tomu, abychom v této kapitole provedli vyhodnocení formalizace trţního ocenění prostřednictvím programové aplikace. Hned na úvod vyhodnocení je potřeba podtrhnout význam formalizovaného ocenění, tedy ocenění, které je zpracováno podle dané metodiky a jehoţ výstup je formátován přesně dle dohodnutého předpisu. Bez programů na oceňování by nadále převládal „chaos“ v trţních ocenění, co odhadce, to jiný formát, jiný počet atribut s různým typem vlastností. Zcela jednoznačně programy zavádí do zpracování ocenění řád a standardizaci. Kvalita zpracování je přímo úměrná kvalitě výstupu, zde je však potřeba zmínit, ţe zodpovědnost za ocenění nese vţdy zpracovatel a přesto, ţe program usnadňuje a napomáhá dodrţovat určitou metodiku, výsledek ocenění je vţdy na odhadci. Základní nevýhodou, kterou přináší zpracování ocenění prostřednictvím softwarové aplikace je, ţe v současné době neexistuje jednotná metodika, kterou by shodně akceptovaly peněţní ústavy, které pro svoji činnost potřebují trţní ocenění. Tato skutečnost zapříčinila, ţe na trhu existuje poměrně velké mnoţství programů různé kvality. Závěrem k formalizaci ocenění pomocí softwarové aplikace lze říci, ţe vývoj v této oblasti bude rozhodně pokračovat a velkým přínosem, nejen pro trţní oceňování pro bankovní účely, ale obecně, by bylo zavedení jednotné metodiky trţního oceňování, která by byla obecně přijata odbornou veřejností a současně i bankovními subjekty. Jednotná metodika by umoţnila vznik jednotnému programovému vybavení pro trţní oceňování nemovitostí a softwarové firmy by se více soustředily na kvalitu programu neţ na uzavření smlouvy s bankovním subjektem, který bude ocenění zpracované jejich programem akceptovat.
2 Informační technologie V této kapitole se podíváme na proces ocenění jako na celek a zaměříme se na způsob, jakým informační technologie tento proces ovlivňují. Neţ se pustíme do jednotlivých informačních
25
technologií, které nám v dnešní době čím dál častěji proces ocenění ovlivňují, v jednoduchosti si proces ocenění popíšeme a jednotlivé činnosti si rozdělíme do několika oblastí. Proces ocenění nám začíná poptávkou po ocenění. Jedná se o vznik objednávky, na kterou odhadce reaguje jejím přijetím nebo odmítnutím (důvody k odmítnutí nejsou předmětem procesu). V případě přijetí objednávky dojde ke komunikaci s objednatelem, kde výstupem je povrzení termínu prohlídky. Odhadce ve smluvený den přijede na místo určení, provede místní šetření, provede zaznamenání zjištěných skutečností a pořídí fotodokumentaci. Od objednatele dále obdrţí potřebnou dokumentaci. Vlastní poznámky, fotodokumentace a potřebná dokumentace tvoří základ pro zpracování ocenění a odhadce vybaven uvedenými náleţitostmi provede zpracování ocenění. Vypracované ocenění odhace předá objednateli a v některých případech zároveň i konkrétnímu bankovnímu subjektu. Proces končí uloţením nově získaných informací (informace o uskutečněném prodeji a samotné ocenění) odhadcem do vlastní databáze. Pro jednoduchost si proces rozdělíme do třech oblastí. Na oblast objednání ocenění, na oblast zpracování a oblast archivace. Hranice jednotlivých oblastí je dána začátkem a koncem části procesu pro zpracování ocenění, která začíná místním šetřením a končí předáním ocenění. Před touto oblastí zpracování se nachází oblast objednání a za oblastí zpracování je část nazývaná archivace. Aktuálně máme jiţ proces ocenění popsán a rozdělen do třech oblastí, na oblast objednání, zpracování a archivace. Nyní se podíváme, jakým způsobem informační technologie jednotlivé oblasti ovlivňují a jaké moţnosti ke zkvalitnění procesu nám nabízí.
2.1 Proces objednání ocenění V této části procesu ocenění se v posledních letech začíná uplatňovat vliv Internetu. Někteří odhadci začínají zavádět tzv. webové formuláře pro objednání svým sluţeb, tedy objednání ocenění. Velkou výhodou tohoto způsobu objednání je, ţe objednatel můţe ocenění objednávat v reţimu 24x7, tedy dvacet čtyři hodin, sedm dní v týdnu a nemusí se zabývat otázkou, zda bude odhadce „rušit“. Vedle moţnosti objednávat v reţimu 24x7, odhadce při vyplnění objednávkové formuláře získává jiţ základní informace o objednateli a o typu ocenění. Na straně webové aplikace pro objednání vzniká potřeba zpětné vazby, aby objednatel ocenění měl jistotu, ţe se objednávkou „někdo“ zabývá. Zpětná vazba musí být provedena formou SMS nebo emilové notifikace. Nejčastěji je zatím prováděna zpětnou
26
telefonní komunikací. Ukázka webového objednávkového formuláře je na následujícím obrázku.
Obrázek 10: Ukázka objednávkového formuláře
Méně sofistikované řešení objednání, ale častěji pouţívané, je objednání ocenění prostřednictvím emailové zprávy. Tento způsob je dnes jiţ tak běţný, ţe k tomuto způsobu objednání za vyuţití sluţeb informačních technologií není třeba dalšího komentáře. K procesu objednání ocenění za vyuţití informačních technologií by se slušelo snad jen dodat, ţe státem provozované Datové schránky nabízí velmi zajímavou alternativu k příjmu objednávek podaných elektronickou cestou. Zde bych jen podotknul, ţe tento způsob je velmi zajímavý, uţ jen z toho důvodu, ţe garantuje přijetí objednávky na straně zpracovatele a komunikace mezi objednatelem a zpracovatelem je státem garantovaná a má tedy i právní platnost.
2.2 Proces zpracování ocenění
27
Tak jak jsme si popsali proces ocenění a rozdělili jej na jednotlivé oblasti, které můţeme obecně nazvat dílčí procesy (objednání, zpracování a archivace), můţeme na jemnější granualitu rozdělit i proces zpracování. Víme, ţe proces zpracování nám začíná místním šetřením, pokračuje vypracováním ocenění a končí jeho předáním. Vypracování posudku jsme se věnovali detailně v kapitole Formalizace ocenění, zde jiţ máme představu, jakým způsobem nám informační technologie tuto část procesu ve zpracování ocenění ovlivňují a jakým způsobem přispívají k formalizaci ocenění. V průběhu vypracování ocenění stojí ještě za zmínku vyuţití dostupných informačních zdrojů, které nám práci usnadňují. Jedná se zejména o veřejně dostupné informace z katastru nemovitostí, dostupné na adrese http://www.cuzk.cz, dále pak vyuţívání informací z realitních serverů pro hledání nemovitostí do srovnávací metody, za všechny snad jen jmenovat www.sreality.cz nebo www.reality.cz. Důleţité informace o záplavových oblastech jsou dostupné na stránkách české asociace pojišťoven http://www.cap.cz/. Pouţívané jsou i webové stránky jednotlivých obcí, kde jsou dostupné informace o počtu obyvatel, o územních plánech a chystaných změnách, o občanské vybavenosti a další. Vraťme se ale na začátek procesu zpracování, který začíná místním šetřením. Jaké informační technologie nám mohou tuto část procesu ovlivnit, jak nám mohou přispět a práci usnadnit? Zcela určitě vhodným pomocníkem jsou na internetu dostupné mapy, např. www.mapy.cz, které nám vedle cesty, v kombinaci s GPS navigací, usnadní dopravení se na místo šetření. Elektronické mapy nám poskytují další velmi cennou informaci a to v podobě dnes jiţ běţně dostupných fotomap, ze kterých poměrně pohodlně před vlastním místním šetřením zjistíme, zda se v blízkosti oceňované nemovitosti nenachází nějaké negativum, které by ovlivňovalo cenu nemovitosti. Velký vliv informačních technologií na místní šetření má samotné pořizování fotodokumentace. Digitální fotoaparát a následné zpracování fotografií na počítači je dnes samozřejmostí, vliv informačních technologií na proces místního šetření je tedy zřejmý. Proces zpracování končí předáním ocenění. V dnešní době se nejčastější jedná o fyzické předání neboli předání v papírové podobě. Zcela určitě by si tato část procesu zaslouţila více pozornosti a předávat ocenění například za vyuţití elektronického podpisu a elektronického časového razítka, které je dnes jiţ podporováno českou legislativou. Pak by stačilo ocenění opatřit elektronickým podpisem, časovým razítkem a následně jej prostřednictvím Datových
28
schránek předat objednateli, který můţe být fyzickou osobou nebo samotným bankovním subjektem.
2.3 Proces archivace ocenění Po předání ocenění objednateli končí proces zpracování a začíná proces archivace. Tato část z komplexního procesu oceňování je ze strany odhadců nemovitostí poměrně často podceňována, přitom vlastní databáze uskutečněných prodejů a realizovaných ocenění by měla být jednou z důleţitých komponent pouţívaných odhadcem. Je zřejmé, ţe informační technologie v procesu archivace sehrávají klíčovou úlohu. Odhadce pro úspěšné archivování získaných dat, musí zvolit vhodný softwarový nástroj, který mu umoţní nejen data vhodně uchovávat, ale také vhodným způsobem v datech provádět vyhledávání.
Obrázek 11: Příklad vlastní databáze
Nejjednodušší způsob realizace vlastní databáze je zobrazen na obrázku s názvem Příklad vlastní databáze. Vlastní databáze je realizována za vyuţití vlastností produktu společnosti Microsoft, nástroje MS Excel. Softwarový nástroj MS Excel je poměrně uţiatelsky přívětivý, je rozšířen mezi veřejnost a má vestavěnou funkcionalitu, která umoţňuje provádět řadu základních databázových operací, i kdyţ se nejedná o databázové operace v pravém slova smyslu, ale umoţňuje provádět vyhledávání záznamů, třídění zásnamů a jejich filtrování
29
podle různých kritérií. Tato funkcionalita je dostatečná pro vlastní databázi, která bude čítat do jednoho tisíce záznamů. Nad uvedené číslo, z důvodu rychlosti a práce se záznamy doporučuji vyuţít jiţ sofistikovanější nástroj, např. MS Access. Z příkladu vlastní databáze je patrné, ţe závěrečnou část procesu ocenění, kterou označujeme jako proces archivace, nelze bez podpůrných softwarových nástrojů realizovat. V závěrečné kapitole teoretické části bakalářské práce se podíváme na budoucí trendy v oblasti informačních technologií, které budou mít přímý vliv na proces oceňování.
30
3 Budoucí trendy Kapitola Informační technologie byla zaměřená na současný proces zpracování ocenění a na způsoby jakým informační technologie tento proces ovlivňují. V poslední kapitole teoretické části nazvané Budoucí trendy se velmi zlehka dotkneme dvou nastupujících trendů, které práci odhadců v brzké době ovlivní.
3.1 Zaměřování nemovitostí Zajímavá technologická pomůcka, která usnadní práci odhadců a která bude v krátké době i cenově dostupná se týká vyměřování a zaměřování objektů. V současné době jiţ není výjimkou, kdy odhadce na místě šetření pouţívá digitální metr s laserovým vyměřovacím systémem. Digitální metry s laserovým systémem jsou velmi oblíbené pro jejich přesnost a rychle dostupné funkce, které dokáţí provádět přepočty na m2 nebo m3. Novinky v této oblasti, zatím však cenově poměrně drahé, disponují integrovanými bezdrátovými systémy, aktuálně nejpouţívanější je systém Bluetooth, které umoţňují on-line připojení k osobnímu počítači nebo počítači kapesnímu. Naměřená data je tak moţné jiţ v době měření přenášet do počítače a jiţ v době měření zpracovávat v Excelu, Wordu nebo jiném programu. Tato technická novinka v měření usnadní vytváření popisu měřených místností, objemů staveb, zaměření staveb a měření různých úhlů např. sklonů střech. Jedním z představitelů digitálního laserového měřáku z uvedenou funkcionalitou je Leica Disto D8 (vyobrazeno na obrázku).
Obrázek 12: Leica Disto D8
3.2 Webová aplikace pro oceňování Další nastupující novinkou se vrátíme zpět k vlastnímu zpracování formalizovaného ocenění. Současné programy pro oceňování nemovitostí jsou instalovány a provozovány na osobním počítači, který je v uţívání zpracovatele ocenění. Novinkou v provozování programů pro
31
oceňování je provozování programů pro zpracování ocenění jako internetová aplikace. Jedná se tedy o program, který nevyţaduje ţádnou instalaci na lokálním počítači a i provoz aplikace realizován na vzdáleném serveru. Technologicky se nejedná o ţádnou novinky, na tomto principu jsou zaloţeny veškeré webové aplikace, ale v práci odhadců se jedná o zcela nový trend. Průkopníkem v této oblasti je Komerční banka, která webovou aplikaci pro zpracování ocenění provozuje a svým smluvním odhadcům poskytuje potřebná přístupová oprávnění na místo nakupování drahé licence. Takový to způsob provozování aplikace má několik nesporných výhod. Vedle výhod pro zpracovatele ocenění, který nemusí provádět ţádnou instalaci programu na svůj počítač a nemusí kupovat ţádnou licenci, jsou další výhody zejména na straně provozovatele aplikace. Provozovatel má okamţitý přehled o stavu zpracování kaţdého ocenění. Jednoduchým způsobem má všechna ocenění on-line centralizovaná a velmi jednoduše, po jejich zpracování a vyhodnocení, zajistí jejich archivaci pro další analytické účely. Pokud provozovatel provede změny ve své metodice, jsou změny okamţikem nasazení na server dostupné všem uţivatelům zároveň a tím je zajištěna stále aktuální verze formalizovaného ocenění.
32
II. Praktická část Praktická část obsahuje dvě ocenění, kde ocenění rodinného domu je příklad ocenění přímo z mé praxe odhadce nemovitostí pro smluvní banky. Ocenění bytové domu, je vzhledem k rozsahu ocenění povaţováno z pohledu bank jiţ za ocenění velkého rozsahu, označováno téţ jako ocenění komerční a pro tento typ ocenění nemám v současné době oprávnění. Proto jsem rád v rámci bakalářské práce přijal moţnost si ocenění takového bytového domu vyzkoušet. Obě ocenění jsou provedena pro nemovitosti nacházející ve městě Liberec. Bytový dům je umístěn v samém centru města. Aktuálně prochází rekonstrukcí a zároveň i výstavbou nové bytové jednotky v podkroví domu. Dům je obsazen nájemníky a to pouze s trţním nájemným. Oceňovaný rodinný dům se nachází v okrajové městské části města Liberec, které se nazývá Šimonovice. Tato městská část má dobrou občanskou vybavenost a dostupnost centra je zajištěna pravidelnými autobusovými spoji MHD. Rodinný dům se nachází v oblasti, kde průběţně probíhá výstavba nových rodinných domů, obdobně i oceňovaný rodinný dům je novostavbou. Obě ocenění jsem provedl za vyuţití programu Acons. Pro první ocenění bytového domu jsem pouţil verzi zvanou velký Acons, který je určen pro zpracování velkým ocenění (komerčních) a pro druhé ocenění jsem pouţil verzi nazvanou Acons Mini, který je výhradně určen pro zpracování ocenění malých rozsahu, tzv. pro zpracování rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k tomu, ţe program Acons Mini je pouze pro zpracování rezidenčních nemovitostí a formalizován přesně pro potřeby bank, neobsahuje atributy pro pouţití metody výnosové a detailnější zpracování metody nákladové. Z tohoto důvodu jsem za vlastní formalizované ocenění přidal pokračování ocenění, které tyto atributy obsahuje.
33
1 Ocenění bytového domu Odhad trţní hodnoty č. 003 / 2011 / ND pro účel vypořádání spoluvlastnictví (odhad obvyklé ceny) Předmět ocenění: Bytový dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený pozemek vlastníka parcela č. 1688, 1698 Ulice: Jungmannova Město : Liberec Okres: Liberec Kraj: Liberecký kraj Katastrální území: Liberec Sídlo katastr. úřadu v Liberci
č.p. 324 PSČ 460 01 Identifikační kód: 682039
Vlastník stavby: Sas Pawel, Sokolská 683/36, Liberec I-Staré Město, 460 01 Ţáček Josef, Mlýnská 534/15, Liberec IV-Perštýn, 460 01 Vlastník pozemku: Sas Pawel, Sokolská 683/36, Liberec I-Staré Město, 460 01 Ţáček Josef, Mlýnská 534/15, Liberec IV-Perštýn, 460 01
podíl: 1/2 1/2 podíl:
Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 13.3.2011. Objednavatel: Ţáček Josef Mlýnská 534/15 460 01 Liberec IV-Perštýn Odhad je zpracován ke dni 16.3.2011 Vypracoval:
Ing. Rezler Jiří Kubánská 378/3 460 05 Liberec licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0736
V Liberci, dne 16.3.2011
34
1/2 1/2
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
35
Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady zajištěné odhadcem výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Liberec, město Liberec, list vlastnictví č. 10191, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci dne 21.7.2008 pod poloţkou knihy o poskytovaných údajích z katastru č. 3015/7/2008-505 2. Situační podklady zajištěné odhadcem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Liberec, mapový list č. LIBEREC 5-6/43, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci dne 21.7.2008 pod č.zak. pu-3015/7/2008-505 v měřítku 1:1000 3. Doklady o nabytí předloţené objednatelem kupní smlouva ze dne 27.11.2006 s (registrací Státním notářstvím v Liberci) (vkladem do KN Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Liberci) ke dni 27.11.2006 pod č.j. V-7945/2006-505 4. Ostatní podklady předloţené objednatelem nájemní smlouvy k jednotlivým bytům v domě č.p. 324 přiznání o dani z nemovitosti vypracované k domu č.p. 324 s pozemky p.č. 1688 a 1698 ze dne 20.2.2008 pojistná smlouva s UNIQA č. 21-1234567/2006 k domu č.p. 324 v k.ú. Liberec, město Liberec, ze dne 2.12.2006 zajištěné odhadcem fotodokumentace pořízená odhadcem dne 13.3.2011 Úplné podklady pro zpracování odhadu byly objednatelem předány dne 16.3.2011.
36
1.1 Popisné informace Všeobecné místopisné údaje Město Liberec je významným městem regionu a má 97400 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Liberec. Nejbliţší správní centrum je Liberec. V místě je městská hromadná doprava (tramvaj, autobus), nejbliţší stanice je cca 500 m. Nejbliţší ţelezniční stanice je v místě. Budova se nachází v centrální části města. Okolní zástavbu tvoří Bytové domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu výbornou, protoţe se nachází v centrální části města, kde je velká poptávka po nájemních bytech. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku je cca 372 m2. Souhrnná velikost aktuálně pronajímaných ploch činí 172 m2. V budově se nachází 6 bytů s neregulovaným nájemným a 7 byt ve 4NP s mezaninem je aktuálně budován. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inţenýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do řadu, plyn, elektro, telefon. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibliţně obdélníkový. Pozemek p.č. 1688 je rovinný a umoţňoval by například vybudování parkovacích míst nebo garáţí. Pozemek p.č. 1698 je sklonitý v celé jeho části. Budova má jedno podzemní podlaţí (suterén), a 4 nadzemní podlaţí, kde díky sklonu pozemku, na kterém je budova vystavěna, je první nadzemní podlaţí jednou svojí stranou domu (severní) pod úrovní obecní komunikace. Ostatní strany 1.NP jsou orientovány do zahrady. Orientace pozemku je převáţně na jih. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je běţně vyuţívána. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu. 1.1.1
Metody zjištění hodnoty
Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel vypořádání spoluvlastnictví (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou pouţívány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou uţitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude pouţito kombinace metod : nákladové, výnosové a srovnávací.
37
1.2 Ocenění 1.2.1
Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav
V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaţí, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných poloţek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je moţno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se pouţívá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší neţ jedna polovina plánované ţivotnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, ţe jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údrţba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inţenýrské sítě se povaţují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná ţivotnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. Za venkovní úpravy se povaţují stavby, umístěné zpravidla nad povrchem země, u kterých lze objektivně stanovit jejich opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov 1.1. Budova č.p. 324 (vlastní parcela č. 1688) Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Budova č.p. 324 Budova je postavena na vlastní parcele č. 1688. Jedná se o budovu volně stojící. Převaţující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou, kde 4.NP je v rekonstrukci. Základy: kamenné. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou i svislou. Krov: sedlový. Střešní krytina: pozinkovaný plech s nátěrem. Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 60 cm. Vnější úprava povrchů: omítka ze stříkaného břizolitu.
38
Stropy: dřevěné trámové s podhledem. Schodiště: kamenné. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková. Okna: plastová s dvojsklem. Dveře: hladké lakované. Podlahy obytných místností: laminátové plovoucí. Podlahy nebytových místností: keramická dlaţba. Vytápění: ústřední s plynovým kotlem. Elektro: světelný a motorový rozvod. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod plynu: je proveden. Zdroj teplé vody: kotel ÚT. Vybavení kuchyně: elektrický sporák. Vybavení koupelny: vana, umyvadlo. Vybavení WC: kombi WC. Výpočet uţitného obestavěného prostoru: 1.podzemní podlaţí (suterén) (130 m2) 1.nadzemní podlaţí (130 m2) 2.nadzemní podlaţí (130 m2) 3.nadzemní podlaţí (130 m2) 4.nadzemní podlaţí + mezanin Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3 m3 m3 m3
312.00 312.00 312.00 312.00 260.00 1 508.00
Bytové prostory 1. NP. kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj koupelna s WC kotelna chodba schodiště do dalšího podl. koupelna s WC obývací pokoj s kuchyňským koutem Výměra 1. NP.
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
12.00 15.00 3.00 4.00 6.00 3.00 4.00 26.00 73.00
2. NP kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj koupelna s WC
m2 m2 m2
12.00 15.00 5.00
Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 4 Výčet bytů: výměra v m2, kategorie 2x byt 1+1 I. kat. (30 m2) 2x byt 1+1 I. kat. (32 m2) 2x byt 2+1 I. kat. (40 m2)
39
chodba schodiště do dalšího podl. kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj koupelna s WC Výměra 2. NP
m2 m2 m2 m2 m2 m2
12.00 8.00 12.00 15.00 5.00 84.00
3. NP kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj loţnice koupelna s WC chodba schodiště do dalšího podl. kuchyně s jídel. koutem obývací pokoj loţnice koupelna s WC Výměra 3. NP
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
12.00 15.00 8.00 5.00 4.00 6.00 12.00 15.00 8.00 5.00 90.00
m2
247.00
4. NP Aktuálně v rekonstrukci, plánované vybudování nadstandardního bytu s mezaninem o výměře cca 120 m2 (není zahrnuto do aktuálních uţitných ploch domu) VÝMĚRA CELKEM Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména : poškozená střešní krytina v rozsahu cca 70%, koroze klempířských konstrukcí v rozsahu cca 70%, poškozené podlahy v rozsahu cca 20%, poškozená konstrukce krovu v rozsahu cca 50%, poškozené úpravy vnitřních povrchů v rozsahu cca 40%, Rekonstrukce, modernizace: od roku 2006 probíhá rozsáhlá rekonstrukce. K dnešnímu datu byly jiţ kompletně zrekonstruovány 4 bytové jednotky a probíhá rekonstrukce prostor ve 4.NP, kde bude vybudována další bytová jednotka s mezaninem. V blízké době bude provedena kompletní rekonstrukce střechy, včetně výměny krovů a střešní krytiny. K dnešnímu datu byla provedena výměna všech odpadů, kanalizace, rozvodů TV a SV, vybudována centrální plynová kotelna, byla provedena výměna většiny oken za okna plastová. Dále bylo provedeno svislé odizolování proti vlhkosti a provedeny proti radonové nátěry. Stáří budovy: 2011 - 1926 = 85 roků
40
Výpočet ceny Podlaží Výchozí cena 1.podzemního podlaţí (130 m2) Výchozí cena 1.nadzemního podlaţí (130 m2) Výchozí cena 2.nadzemního podlaţí (130 m2) Výchozí cena 3.nadzemního podlaţí (130 m2) Výchozí cena 4.nadzemního podlaţí (130 m2) Vybavení Centrální plynový kotel na ohřev TV a vytápění Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč Kč Kč Kč Kč
2 074 150.00 1 794 000.00 934 700.00 1 688 700.00 1 794 000.00
Kč Kč %
55 000.00 8 340 550.00 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2011 Rok uvedení do provozu Plánovaná ţivotnost roků Opotřebení
Kč %
12 677 636.00 1926 125 65.00
Cena k roku 2011 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
4 437 172.60 27.40 4 437 200.00
Rekapitulace 1.1. Budova č.p. 324 1. Budovy
Kč Kč
4 437 200.00 4 437 200.00
Kč % Kč
380 300.00 10 342 300.00
Kč % Kč
126 800.00 70 38 000.00
Kč Kč Kč Kč
4 437 200.00 342 300.00 38 000.00 4 817 500.00
2.Inženýrské sítě: Inţenýrské sítě tvoří 3 % z nákladové ceny staveb celkem Vzhledem k rozsáhlé provedené rekonstrukci IS je opotřebení Inženýrské sítě po opotřebení 3.Venkovní úpravy: Výčet venkovních úprav: Venkovní úpravy tvoří 1 % z nákladové ceny staveb celkem opotřebení Venkovní úpravy po opotřebení Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy 2. Inženýrské sítě 3. Venkovní úpravy Stavby celkem D. Pozemky 41
Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s trţním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu, firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běţně zastavěných se vyuţívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Liberec Katastrální území: Liberec Vlastník stavby: Sas Pawel, Sokolská 683/36, Liberec I-Staré Město, 460 01 Ţáček Josef, Mlýnská 534/15, Liberec IV-Perštýn, 460 01 Vlastník pozemku: Sas Pawel, Sokolská 683/36, Liberec I-Staré Město, 460 01 Ţáček Josef, Mlýnská 534/15, Liberec IV-Perštýn, 460 01 Parcela č . 1688
Výměra m2 Druh
1698
1/2 1/2 podíl: 1/2 1/2
Využití
188 ostatní plocha 184 zastavěná nádvoří
podíl:
plocha
zeleň v zástavbě a objekt k bydlení
Výměra pozemků celkem
m2
372.00
m2 Kč/m2 Kč
188.00 4 500.00 846 000.00
m2 Kč/m2 Kč
184.00 3 500.00 644 000.00
Kč
1 490 000.00
Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem
42
1.2.2
Výnosové ocenění
Úvodem: Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu obvyklé ceny, resp. trţní ceny, mezinárodně uznávanou a pouţívanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou uţitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = ----------------------------úrok. míra kapitalizace (%) Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu, je moţné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důleţité si uvědomit, ţe výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není moţné povaţovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupů, tj. především výši úrokové míry kapitalizace, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údrţbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a povaţovat ji za jeden z podkladů odhadu obvyklé (trţní) ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem dosaţení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věčnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemků). Zástavbou se totiţ ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Vyuţití a výnosová hodnota zastavěného pozemku je dána vyuţitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věčné renty" je nutné v nákladech uvaţovat s vytvářením rezervy na obnovu stavby tak, aby byl "střádán" kapitál na rekonstrukce a modernizace prodluţující ţivotnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její ţivotnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba, resp. kalkulace úrokové míry kapitalizace je důleţitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Lze ji odvodit z moţného průměrného zúročení peněz na kapitálovém trhu, tj. z alternativního způsobu investování. Vychází se při tom z průměrného bezrizikového, resp. málo rizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu (Státní dluhopisy, dlouhodobé dluhopisy Evropské investiční banky, hypotéční zástavní listy apod.), které se s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu vyuţití a k situaci na trhu s nemovitostmi zvýší o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Protoţe to jiţ náš trh s nemovitostmi umoţňuje (nemovitosti se nabízí současně k pronájmu nebo ke koupi), doporučujeme úrokovou míru kapitalizace odvozenou z kapitálového trhu korigovat přímou analýzou trhu s nemovitostmi, tj. reálným očekáváním investorů na tomto trhu.Takto stanovená úroková míra kapitalizace představuje tedy výnos určitého typu nemovitosti vztaţený k jejich trţním cenám.
43
Jako reálnou úrokovou míru kapitalizace doporučujeme na základě shora uvedeného, uvaţovat pro běţné nemovitosti v období od 1.9.2010 do 31.3.2011 v rozpětí 6.0 - 12.0 %. Nájemné pro výpočet výnosů: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním tj. např. za: - teplo a teplou vodu, - vodné a stočné, - elektrickou energii, - výkony spojů, - případné další sluţby sjednané individuálně, - vybavení bytu, - a pod. Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad obvyklé ceny, resp. trţní ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvaţovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Nájemné u bytů, u kterých je právní nárok na regulované nájemné, je nutné respektovat. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Konstatuje se, ţe nájemné v této výši odpovídá obvyklému nájemnému a je v ocenění s ním uvaţováno. 1. 1 Budova č.p. 324 V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvaţována míra kapitalizace ve výši: 9%. Aktuálně využitelné plochy k pronájmu: Zdrojem výnosu z moţného pronájmu jsou : Byty 1. nadzemní podlaţí - přízemí byt 1+1 30 m2 byt 1+1 30 m2 2. nadzemní podlaţí byt 1+1 32 m2 byt 1+1 32 m2 3. nadzemní podlaţí byt 2+1 40 m2 byt 2+1 40 m2 V budoucnu využitelné plochy k pronájmu: Aktuálně využitelné + 4. nadzemní podlaží (použito pouze pro výpočet předpokládané budoucí výnosové hodnoty) byt 4+kk 120 m2 Na základě průzkumu a zjištění, je po zváţení všech výše uvedených okolností uvaţováno ve výpočtu výnosové hodnoty s nájemným ve výši: 44
Byty 1. nadzemní podlaţí - přízemí byt 1+1 30 m2 * 2000 Kč/m2/rok nájemné neregulované byt 1+1 30 m2 * 2000 Kč/m2/rok nájemné neregulované 2. nadzemní podlaţí byt 1+1 32 m2 * 2100 Kč/m2/rok nájemné neregulované byt 1+1 32 m2 * 2100 Kč/m2/rok nájemné neregulované 3. nadzemní podlaţí byt 2+1 40 m2 * 2500 Kč/m2/rok nájemné neregulované byt 2+1 40 m2 * 2500 Kč/m2/rok nájemné neregulované V budoucnu vybudovaný byt 4. nadzemní podlaží byt 4+kk+mezanin 120 m2 * 1500 Kč/m2/rok nájemné neregulované Výpočet aktuálního ročního příjmu: byt 1+1 30 m2 * 2000 Kč/m2/rok byt 1+1 30 m2 * 2000 Kč/m2/rok byt 1+1 32 m2 * 2100 Kč/m2/rok byt 1+1 32 m2 * 2100 Kč/m2/rok byt 2+1 40 m2 * 2500 Kč/m2/rok byt 2+1 40 m2 * 2500 Kč/m2/rok
Kč
60 000.00
Kč
60 000.00
Kč
67 200.00
Kč
67 200.00
Kč
100 000.00
Kč
100 000.00
Celkem
Kč
454 400.00
Odhad ztráty nájemného Příjmy celkem (po započtení ztrát)
% Kč
5.00 431 680.00
Výpočet budoucího ročního příjmu: Aktuálně celkem Budoucí příjem z bytu ve 4.NP Odhad ztráty nájemného Budoucí příjmy celkem (po započtení ztrát)
Kč Kč % Kč
454 400.00 180 000.00 5.00 602 680.00
45
Aktuální roční výdaje (náklady): vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy. Zahrnují: daň z nemovitosti (budovy i pozemky) pojistné budovy (zákl. poj. události) vytváření rezervy na obnovu (rekonstrukce a modernizace) běţná údrţba a opravy náklady na správu Aktuálně celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1 800.00 8 000.00 126 800.00 7 000.00 10 000.00 153 600.00
Odhadované budoucí roční náklady
Kč
165 000.00
Kč Kč Kč
431 680.00 153 600.00 278 080.00
Výpočet aktuálních ročních výnosů: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos
Výpočet budoucích ročních výnosů při realizaci bytové jednotky ve 4.NP: Příjmy z nájemného Výdaje (náklady) Roční výnos
Kč Kč Kč
602 680.00 165 000.00 437 680.00
Aktuální výnosová hodnota nemovitosti: tj. budovy a pozemku, dosaţitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 9.0 % : výnosová hodnota =
100 % 278 080 * ------ = 3 089 800 Kč 9.0 %
Budoucí výnosová hodnota nemovitosti při realizaci bytové jednotky ve 4.NP: tj. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 9.0 % : výnosová hodnota = 437 680.00*
100 % -----9.0 %
= 4 863 111 Kč
Pro stanovení výše nájemného byly použity následující podklady: Předloţené nájemní smlouvy k obsazeným bytovým jednotkám.
46
1.2.3
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, ţe s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, ţe uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší neţ 1 rok. To proto, ţe se předpokládá, ţe za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a draţeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. Bytový dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený , uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly pouţity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Vyhodnocení segmentu trhu Nájemní domy jsou specifickým segmentem trhu, ve kterém nabídka odpovídá poptávce. Jedná se o vyhledávaný způsob investování za účel zajištění renty z pronájmu bytových jednotek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti :
47
Prodej činžovního domu v Liberci, ul. Hanychovská (Liberec III - Jeřáb) Jedná se o částečně podsklepený dům, který má dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Dům je po rekonstrukci, nová fasáda, střecha, nově zrekonstruovaná chodba, nová voda, odpady, elektřina a plyn. Zastavěná plocha domu na pozemku o výměře 220m2 je 161 m2. V domě se nachází šest bytových jednotek. Dvě bytové jednotky o velikostech 2+1 62m2 jsou prázdné, ostatní bytové jednotky jsou v trţním nájmu. Výměry bytů jsou 2x 1+1 50 m2 a 2x 3+1 73 m2. Vytápění domu je lokální plynové, voda městská, odpad veřejný. Moţnost parkování před domem, nebo na pozemku.
Prodej: 6 699 000 Kč Pozemky: 220 m2 Obvyklá cena za m2 pozemku stanovena odborným odhadem pro danou lokalitu: 3 000 Kč Cena za pozemek: 660 000 Kč Cena nemovitosti bez pozemku: 6 039 000 Kč Obytná plocha: 370 m2 Cena za m2 obytné plochy: 16 321 Kč/m2 Pro danou lokalitu sniţuji nabídkovou cenu o cca 10% Cena za m2 obytné plochy snížena o cca 10%: 15 000 Kč/m2 Poloha: jedná se o bytový dům, který je v blízkosti centra, jeho poloha je dobrá a pouţitelná pro srovnání s oceňovanou nemovitosti Velikost, vybavení a technický stav: dům disponuje větší obytnou plochou a celkový počet bytů k pronájmu je shodný. Technický stav je velmi dobrý.
48
Bytový dům se čtyřmi byty v Liberci, ul. Bachmačská (Staré město) Dům o 3 nadzemních podlaţích + podkroví se nachází ve vilové čtvrti poblíţ parku v klidné lokalitě, avšak nedaleko centra Liberce. V přízemí je situován byt 3+1 s terasou o výměře 90 m², stejný byt se nachází v 1. patře. V suterénu je byt 1+1 (35m²) a v podkroví 2+1 (55m²). V domě je garáţ (22m²) a na zahradě další 2 garáţe (2x20m²). Zahrada je pěkná, slunná. Celková plocha pozemku 739 m².
Prodej: 10 000 000 Kč Pozemky: 739 m2 Obvyklá cena za m2 pozemku stanovena odborným odhadem pro danou lokalitu: 4 000 Kč Cena za pozemek: 2 956 000 Kč Cena nemovitosti bez pozemku: 7 044 000 Kč Obytná plocha: 332 m2 Cena za m2 obytné plochy: 21 217 Kč/m2 Pro danou lokalitu sniţuji nabídkovou cenu o cca 10% Cena za m2 obytné plochy snížena o cca 10%: 19 000 Kč/m2 Poloha: jedná se o bytový dům, který je v blízkosti centra, jeho poloha je velmi dobrá a srovnatelná s oceňovanou nemovitosti Velikost, vybavení a technický stav: dům disponuje aktuálně větší obytnou plochou, celkový počet bytů k pronájmu je menší, byty jsou větších rozměrů. Technický stav je velmi dobrý.
49
Bytový dům se 3 byt. jednotkami, Liberec - ul. Žitavská Prodej tří-podlaţního bytového domu s garáţí a pozemkem na výborně dostupném místě v Liberci - Růţodol I., ul. Ţitavská. Dům byl před cca 10 lety zrekonstruován. Dispozice: přízemí: garáţ (19m²), z větší části vybudovaná byt. jednotka 2+1 (á 60m²), 1.patro: byt 4+kk (á 90m²), 2.patro: byt 4+kk (á 90m²).Všechny byty mají samostatná měřidla (el.,voda, plyn) a samostatné vytápění.
Prodej: 5 800 000 Kč Pozemky: 750 m2 Obvyklá cena za m2 pozemku stanovena odborným odhadem pro danou lokalitu: 1 400 Kč Cena za pozemek: 1 050 000 Kč Cena nemovitosti bez pozemku: 4 750 000 Kč Obytná plocha: 259 m2 Cena za m2 obytné plochy: 18 340 Kč/m2 Pro danou lokalitu sniţuji nabídkovou cenu o cca 10% Cena za m2 obytné plochy snížena o cca 10%: 16 500 Kč/m2 Poloha: jedná se o bytový dům, který je nedaleko centra, jeho poloha je dobrá, oproti oceňované nemovitosti cca 15min. chůze od centra Velikost, vybavení a technický stav: dům disponuje obdobnou obytnou plochou, celkový počet bytů k pronájmu je menší, byty jsou větších rozměrů. Technický stav je velmi dobrý.
50
Vyhodnocení srovnávací metody Na základě pouţitého souboru nemovitostí ke srovnání stanovuji pro daný bytový dům cenu obvyklou srovnávací metodou následujícím způsobem: Cena za m2 obytné plochy pro daný bytový dům je stanovena na: 16 000 Kč Obvyklá cena za m2 pozemku stanovena odborným odhadem pro danou lokalitu: p.č. 1688 o výměře 188m2 – cena za m2: 4 500 Kč p.č. 1698 o výměře 184m2 – cena za m2: 3 500 Kč Cena za pozemek o výměře 372 m2: 1 490 000 Kč Cena za aktuálně vyuţitelnou obytnou plochu 204 m2: 3 264 000 Kč Cena za pozemek a obytnou plochu: 4 754 000 Kč Cena za vyuţitelnou obytnou plochu po vybudování bytu ve 4.NP o výměře 120m2, která bude činit 324m2: 5 508 000 Kč Budoucí cena za pozemek a obytnou plochu: 6 998 000 Kč Pro oceňovaný bytový dům, pro jeho stav (zejména střecha musí projít kompletní rekonstrukcí) a umístění v atraktivní lokalitě stanovuji cenu obvyklou ke dni ocenění na: 4 700 000 Kč Budoucí cena po dokončení prací na 4.NP a prací s tím souvisejících, zejména po dokončení kompletní rekonstrukce střechy, pro umístění domu v atraktivní lokalitě stanovuji cenu obvyklou budoucí ke dni ocenění na: 7 000 000 Kč Odůvodnění srovnávací metody Vzhledem k dostatečnému mnoţství nabízených a realizovaných obchodů s nájemními domy, je v takovém případě srovnávací metoda velmi vhodná a preferovaná pro stanovení obvyklé ceny.
51
G. Radonové riziko Hodnocení z hlediska radonového rizika : Vzhledem k tomu, ţe nebylo předloţeno měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě níţe uvedených zjištění. Zdrojem radonu v objektu můţe být : 1. podloţí pod objektem 2. stavební materiály 3. uţitková voda 1. Podloží pod objektem Mezi parametry podloţí ovlivňující vnitřní koncentraci radonu patří koncentrace radonu v půdním vzduchu a plynopropustnost půdních vrstev. Na základě těchto parametrů se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Liberecký kraj se nachází Liberec, Liberec ve II. kategorii - střední radonové riziko. Moţnost pronikání radonu z podloţí do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. 1.1. Typ objektu. Stručný popis : Z toho vyplývá, ţe kontaktní konstrukce jsou na izolačním podlaţí. Z daného typu objektu vyplývá, ţe pravděpodobnost překročení je velmi nízká. 1.2. Těsnost spodní stavby. Betonová deska, nebo hydroizolaci lze povaţovat za vrstvy zabraňující pronikání Rn z podloţí. Pravděpodobnost překročení vzrůstá s výskytem míst, kde můţe půdní vzduch volně proudit z podloţí do interiéru. Při místním šetření bylo zjištěno : konstrukce s protiradonovou izolací a z toho vyplývá pravděpodobnost velmi nízká. 2. Stavební materiály Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na pouţitý stavební materiál je velmi nízká. 3. Užitková voda Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu uţitkové vody je nízká, zdrojem je veřejný vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně.
52
H. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se povaţují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvaţovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických sráţek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvaţovat s uvedenými přírodními jevy.
53
I. Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíţ součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán vyuţití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, ţe pro obec Liberec a katastrální území Liberec byl schválen územní plán dne 25.6.2002. Z územního plánu vyplývá, ţe oceňovaná nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně obytné.
J. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : Nebyla uvedena ţádná poznámka Prohlašuji, ţe objednavatel ocenění sdělil, ţe kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou ţádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichţ existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí.
54
K. Právní stav Za právní stav nemovitosti se povaţuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou uţívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předloţena. Místním šetřením bylo zjištěno, ţe ocenění je moţno i přes tuto skutečnost provést, protoţe se jedná o univerzálně vyuţitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti.
L. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, ţe předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky, které jsou předmětem ocenění, jsou doloţeny v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí.
55
1.3 Vyhodnocení
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (dokončené stavby) (pro účel vypořádání spoluvlastnictví (odhad obvyklé ceny)) Typ č. 1.3.1. Bytový dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený Město: Liberec Okres: Liberec Kat. území: Liberec
ulice : Jungmannova č.p. 324
Výchozí nákladová cena staveb bez opotřebení 1. Budovy 1.1. Budova č.p. 324 1. Budovy
Kč Kč
12 677 600.00 12 677 600.00
1. Budovy 1.1. Budova č.p. 324 1. Budovy
Kč Kč
4 437 200.00 4 437 200.00
Pozemky Celkem
Kč Kč
1 490 000.00 5 927 200.00
Nákladová hodnota (současná)
Kč
5 927 200.00
Výnosová hodnota (současná) Výnosová hodnota (budoucí)
Kč Kč
3 089 800.00 4 863 111.00
Srovnávací hodnota (současná) Srovnávací hodnota (budoucí)
Kč Kč
4 700 000.00 7 000 000.00
Nákladová cena staveb po opotřebení
Rizika Radon : Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je nízká. Koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně.
56
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši :
4 000 000.00 Kč Bytový dům se nachází v centru města. Byty v této lokalitě jsou velmi dobře pronajatelné. Samotný dům poskytuje další nadzemní podlaţí (4.NP) k vybudování dalšího nadstandardního bytu (práce na vybudování bytu jiţ započaly). Pro daný typ nemovitosti, na základě mnoţství obchodovatelných nemovitostí stejného segmentu trhu, stanovuji obvyklou cenu na základě metody porovnávací s vlivem metody výnosové. Pokud bude dodrţen projektový plán na vybudování bytu ve 4.NP a zároveň dojde k nutné rekonstrukci střechy, pak pro toto budoucí dispoziční řešení a provedené budoucí práce na rekonstrukci, stanovuji cenu obvyklou budoucí v daném čase odhadem ve výši:
6 000 000.00 Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě trţní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
57
Koncesní listina Vydal: Magistrát města Liberec - obecní ţivnostenský úřad Číslo jednací: ZU MML/4499/08/Sk/2 Dne: 10.7.2008 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro - věci nemovité IČO: 869 46 056 Ing. Rezler Jiří Kubánská 378/3 460 05 Liberec licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0736 V Liberci, dne 16.3.2011
58
1.4 Přílohy 1.4.1
Fotodokumentace
59
1.4.2
List vlastnictví č. 10191, KU Liberec
60
1.4.3
Snímek z katastrální mapy, KU Liberec
61
2 Ocenění rodinného domu 2.1 Popisné informace Odhad tržní hodnoty nemovitosti rodinného domu (obvyklé ceny) č. 6 / 1 / 2011 Typ nemovitosti Účel ocenění
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáţe v současném stavu úvěrové jednání
Předmět ocenění Budova RD č.p. 309, LV č. 470 na pozemku parc.č. St. 323 pozemek parc.č. St. 323, LV č. 420 pozemek parc.č. 271/13, LV č. 420 Adresa Kraj Kat. území
Liberecký kraj Minkovice
Obec Ulice
Šimonovice Nad Potůčkem
Objednatel Petr Jína Blahoslavova č.p. 213 č.o. 12 46005 Liberec 5 Vlastnictví Budova RD č.p. 309 pozemek parc.č. St. 323 pozemek parc.č. 271/13
Tel. E-mail
Ing. Ing. Ing. Ing. Ing. Ing.
Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Rezler Jiří Kubánská 378/3 460 05 Liberec email:
[email protected]
Počet stran textu
---
Jína Petr - Liberec 5, Blahoslavova 213/12 Jínová Lucie - Podbořany, Velká osada 671 Jína Petr - Liberec 5, Blahoslavova 213/12 Jínová Lucie - Podbořany, Velká osada 671 Jína Petr - Liberec 5, Blahoslavova 213/12 Jínová Lucie - Podbořany, Velká osada 671
Zpracováno pro
0736
Počet obyvatel 669 č.p. 309
tel: 608 160 980
13
Dne Ke dni Prohlídka dne Počet stran příloh
62
SJM 1/2 1/2 1/2 1/2
5.2.2011 26.1.2011 20.1.2011 4
Obvyklá cena - současný stav
3 000 000 Kč Tři miliony Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 1. Kladné: novostavba, rovinný slunný pozemek, lokalita. 2. Záporné: neoplocený pozemek. Podmínky platnosti ceny Podmínky nejsou stanoveny. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Pojistná hodnota stavby
2 008 000 Kč Dva miliony osm tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předloţen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se ANO skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost ANO zástavy, např. - břemeno doţivotního uţívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, NE např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma Na LV č. 420 v části C vázne Věcné břemeno (distribuce ČEZ) na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 2.9.2009. NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na LV č. 420 v části C je zapsáno Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 3.000.000,- Kč pro Raiffeisen stavební spořitelna a.s., Koněvova 2747/99, Praha 3 - Ţiţkov, 130 00, IČO: 49241257; Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 30.9.2008. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její ţivotnost ANO nemovitost je uţívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území ANO dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. REET:
ANO
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Oceňovaná nemovitost není obchodována. Účelem ocenění je změna zástavy z jiné nemovitosti, která byla pouţita na výstavbu oceňované nemovitosti a koupi pozemku, na jiţ dokončený dům.Dle slov objednatele není oceňovaná nemovitost předmětem nájmu a neváznou na ni závazky jiných stran.
Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývacím titulem vlastníků nemovitostí je Kupní smlouva ze dne 9.9.2008, kterou odkoupili parcelu p.č. 271/13 o výměře 1.050 m2 za stanovenou cenu ve výši 1.785.000,- Kč. Uvedená kupní cena vzhledem k datu koupě nemá vliv na stanovení ceny současné obvyklé a uvedený nabývací titul neobsahuje ţádná omezení vlastnického práva ani jiná věcná břemena. Doloţeným Ohlášením nové stavby k zápisu do katastru nemovitostí ze dne 8.12.2010, byl oceňovaný rodinný dům zapsán po přidělení č.p. 309 do příslušného Katastru nemovitostí v majetku SJM manţelů Jínových. Na LV č. 420 v části C vázne Věcné břemeno na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 2.9.2009. Jedná se o přístup k pilíři elektrizační soustavy, který je v majetku společnosti ČEZ Distribuce , a.s.. Věcné břemeno bylo zřízeno dle předloţené smlouvy úplatně, finanční náhrada byla stanovena ve výši 1.000,Kč, uvedené VB nemá vliv na cenu obvyklou současnou.
63
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 470, vyhotovil Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec dne 19.1.2011. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 420, vyhotovil Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec dne 19.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Minkovice, vyhotovil Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec dne 19.1.2011. Ohlášení nové stavby k zápisu do katastru nemovitostí ze dne 8.12.2010. Projektová dokumentace ze dne 09.10. 2008, IRIDIA s.r.o., Trţní nám. 657/12, Liberec . Původní nabývací titul - Kupní smlouva ze dne 9.9.2008. Stavební povolení č.j.: SUSR/7130/027188/09-Ma ze dne 23.2.2009. Průkaz energetické náročnosti budovy ze dne 9.2.2009, vypracoval Ladislav Míka. Oznámení o uţívání stavby č.j.: SURR/7130/183721/10-Ma ze dne 4.11.2010. Sdělení o přidělení čísla popisného č.j.: SURR/7130/183721/10-Ma ze dne 10.11.2010. Rozhodnutí - povolení k nakládání s vodami č.j.: ZPVU/4330/032986/09-Kro ze dne 29.9.2009. Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 2.9.2009. Smlouva č. 0611 o odvádění vypouštění odpadních vod ze dne 28.1.2011 . Datum předání kompletních podkladů 28.1.2011 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 470, vyhotovil Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec dne 19.1.2011. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 420, vyhotovil Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec dne 19.1.2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Minkovice, vyhotovil Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec dne 19.1.2011.
64
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Liberec je krajským městem Libereckého kraje, má zhruba 100tisc. obyvatel, je hlavním centrem pracovních příleţitostí pro Liberecký kraj. Ve městě a okolí jsou výrobní závody zaměřené zejména na automobilový průmysl a moderní výrobu technického textilu. Město má veškerou občanskou vybavenost (školky, školy, Technickou univerzitu, zdravotní střediska, nemocnici, síť obchodů a supermarketů, nákupní a zábavní centra a jiné). Město nabízí dostatek prostoru a příleţitostí k sportovním aktivitám, to je dáno jeho polohou na úpatí Jizerských a Luţických hor. Liberec má vybudovanou dobrou dopravně obsluţnou infrastrukturu (vlaky, autobusy), je napojeno rychlostní komunikací R10 s hlavním městem Praha. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Šimonovice jsou obcí v okrese Liberec, nacházejí se na svazích Ještědského hřbetu, přesněji leţí na severním svahu Rašovského hřebene. Šimonovice náleţí pod Liberecký kraj a od centra města Liberec vzdáleny cca 8km (10min autem) dostupného libereckou MHD, kde je zajištěna veškerá občanská vybavenost, včetně kompletní sítě obchodů a sluţeb. Oceňovaný rodinný dům se nachází v lokalitě určené pro výstavbu nových rodinných domů. Okolní zástavbu tvoří obdobné novostavby. Informace o nemovitosti Jedná se o novostavbu rodinného domu obdélníkového půdorysu. Dům je přízemní nepodsklepený s obytným podkrovím, zděný z Porothermu s dřevěným trámovým stropem s podhledem. Sedlová střecha, krytina betonová BRAMAC. Dispoziční řešení 4+1. Vytápění objektu řešeno tepelným čerpadlem, TUV zajištěna bojlerem, odkanalizování do kanalizace, plyn zaveden - v současné době nevyuţíván. Parkování pro osobní automobil řešen zpevněnou plochou u domu. Oceňované pozemky nejsou zatím oploceny. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 271/54 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0
Počet NP
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC
1
Počet podkroví
1
1
67.7 m2
Zastavěná plocha 1.NP Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, varná deska digestoř, lednice s mrazákem
sklokeramická,
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Technický stav Budova RD
Stav výborný Stáří roků Opotřebení odhadem Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby
1 1 % nevykazuje
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 365 m3 Cena
5 500 Kč/m3
Cena celkem
2 008 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 050 m2 Cena pozemků
1 000 Kč/m2
Cena celkem
1 050 000 Kč
65
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do ţumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
napojeno není není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
napojeno napojeno není přivedeno pozemku
na
hranici
není
Popis provedení budovy % % dokon Konstrukce Provedení dokonč č základy z armovaného 100 izolace proti zemní s izolací vodorovnou i 100 betonu vlhkosti svislou svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové s 100 konstrukce podhledem krov sedlový 100 střešní krytina betonové tašky 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 100 do 45 cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště ocelové se stupni 100 štuková dřevěnými okna plastová s trojsklem 100 dveře lakované i prosklené 100 podlahy obytných laminátové plovoucí 100 podlahy nebytových keramická dlaţba 100 místn. místn. vytápění tepelné čerpadlo s 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 akumulační nádobou rozvod vody studené 100 rozvod plynu 0 zdroj teplé vody bojler 100 Konstrukce
Provedení
Mimořádná výbava Tepelné čerpadlo 1.NP - výčet místností Podlahové plochy obývací pokoj technická místnost koupelna s WC Podlahové plochy
28.5 m2 kuchyně 5.1 zádveří 5.0 spíţ 58.4 m2 Ostatní plochy
9.4 m2 4.6 5.8 0.0 m2
1.Podkroví - výčet místností Podlahové plochy loţnice pokoj chodba Podlahové plochy
10.6 m2 pokoj 11.6 koupelna s WC 3.7 42.9 m2 Ostatní plochy
66
0.0 m2
11.7 m2 5.3
2.2 Ocenění 2.2.1
ÚVOD
Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme pouţili všech tří metod ocenění.
67
2.2.2
Srovnávací metoda
1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 10/2010 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 105.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 200 000 Kč 0 % 3 200 000 Kč
78.0 m2 1737.0 m2 30 500 Kč/m2 30 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o blízkou lokalitu na okraji Liberce. Jedná se novostavbu se stejným dispozičním řešením, obdobnou výměrou uţitné plochy a s větším pozemkem.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 1/1011 Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 160.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
4 750 000 Kč 0 % 4 750 000 Kč
0.0 m2 3647.0 m2
29 700 Kč/m2 29 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o stejnou lokalitu - Minkovice. Porovnávaný rodinný dům - novostavba je většího dispozičního řešení větší výměry uţitné plochy i pozemků. Dřevostavba
68
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: reality.cz, datum vloţení inzerátu 14.5.2009, datum změny inzerátu 18.1.2011 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 77.0 m2 2 Podlahová plocha 110.0 m Celková výměra všech pozemků 1499.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 350 000 Kč 0 % 3 350 000 Kč
30 500 Kč/m2 30 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o cihlovou novostavbu ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Dispozičně řešená jako 5+1, uţitná plocha obdobná. (cena hrubé stavby 1.750.000,- Kč + cena dostavby 1.600.000,- Kč). Větší pozemek.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 29 700 - 30 500 Kč/m2 Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
3 200 000 - 4 750 000 Kč 30 500 Kč/m2
Na základě informací z pouţitých souborů nemovitostí ke srovnání, všechny nemovitosti pro srovnání se nacházejí v obdobné lokalitě, která je blízko lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost - u všech se jedná o obdobné zděné domy - novostavby). S přihlédnutím k situování, typu RD a zejména přihlédnutím k lokalitě, odhaduji pro daný rodinný dům ke dni ocenění cenu za m2 uţitné plochy na 30.500,- Kč.
69
2.2.3
Nákladová metoda
U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
Rodinný dům Minkovice St. 323, 271/13 Porotherm tl. 45 1 rok 1 rok 100 let 67,7 m2 1 nadzemní podlaţí + obytné podkroví 67,7 m2 101,34 m2 365 m3 5500 Kč/m3 2 007 500 0% 2 007 500 0% 2 007 500 0% 2 007 500
Stavby a venkovní úpravy
0
Pozemek
1 050 000
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
3 057 500 3 060 000
70
2.2.4
Výnosová metoda
Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě potencionální trţní hodnoty pronájmů jednotlivých bytů, protoţe byty jsou právně i fyzicky volné a je moţné je okamţitě pronajmout za trţní nájemné. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Výnosová metoda Hrubý příjem (14.000/měs.)
120 000
Riziko neobsazenosti
12 000
Efektivní hrubý příjem
108 000
Rezerva na renovace (reprodukční cena/ţivotnost roky)
10 000
Daň z nemovitosti
400
Pojištění nemovitosti
2 000 0
Čistý provozní příjem (NOI)
95 600
Kapitalizační míra ( R ) (roční příjem / kupní cena)
8,00
Trţní hodnota ( V )
1 195 000
Trţní hodnota zaokrouhlená
1 200 000
71
2.3 Vyhodnocení Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domníváme, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 90 %. Komparace
Indikace (kč)
Váha (%)
Váţený průměr (kč)
Porovnávací metoda
3 100 000
90
2 790 000
Výnosová metoda
1 200 000
5
60 000
Nákladová metoda
3 060 000
5
153 000
Výsledná cena
3 003 000
Zaokrouhleno
3 000 000
Oceňovaný majetek – rodinný dům je z hlediska typu objektu a sektoru trhu i investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto konkrétním případě není reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným způsobem omezena např. reţimem regulovaného nájmu nebo břemenem doţití. Je pravdou, ţe obdobné majetky se běţně pronajímají, ale přesto převaţuje jejich vyuţití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace trţní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důleţitá a proto jsme na ní poloţili váhu 5 %. Hodnota stavby nového domu zjištěná nákladovým způsobem se v Liberci pohybuje na obdobné hodnotě jako koupě nového domu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody natolik zásadní jako porovnávací metoda. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouţí jako korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 5 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 26. ledna 2011 reprezentována částkou
=3 000 000 Kč (slovy: Třimilionykorunčeských) Vypracoval Licence číslo 0736
Ing. Rezler Jiří Kubánská 378/3 460 05 Liberec
podpis
72
2.4 Přílohy 2.4.1
Fotodokumentace
východní pohled na dům
západní pohled na dům
kuchyně
koupelna
koupelna s WC
obývací pokoj
73
Fotodokumentace
pokoj
loţnice
pokoj
chodba
chodba
technická místnost
74
2.4.2
LV č. 470, KU Liberec
75
2.4.3
LV č. 420, KU Liberec
76
77
2.4.4
Snímek z katastrální mapy, KU Liberec
78
III. Analytická část V závěrečné části bakalářské práce provedu analýzu místního trhu s rezidenčními nemovitostmi ve městě Liberec. Analýza se bude týkat pouze města Liberec, tedy městských částí, které pod statutární město Liberec spadají. Analýza je členěna na obecné informace o analyzovaném městě, zde je převáţně čerpáno z dostupných internetových zdrojů. Dále je pak detailněji probrán a představen zdroj dat a členění dat pro účely analýzy. Důleţitým faktorem analýzy je pouţití realných dat získaných z realizovaných odhadů. Analýza je provedena pouze na základě dostupných dat, pouze pro rezidenční nemovitosti, které jsem v období 2009 aţ 2010 získal při vlastním oceňování. Zde vidím zásadní přínos této analýzy, která vychází z reálných podkladů, a výsledky mají určitou vypovídající schopnost o chování místního trhu. Do analýzy, jak bude dále popsáno, jsou zahrnuty pouze pozemky určené k výstavbě rodinných domů, rodinné domy a bytové jednotky. Bytové jednotky, které mi vstupují do souboru pro analýzu, jsou vzhledem k absenci velkometráţních bytů nad 100m2 rozděleny do dvou kategorií a to na bytové jednotky do 50m2 a na bytové jednotky od 50m2 do 100m2. Jak jsem jiţ uvedl, trh s velkometráţními byty nad 100m2 není v Liberci příliš rozvinut a počet bytů, které jsem o takové ploše oceňoval, by netvořil dostatečně reprezentativní vzorek pro analýzu. Pro analýzu místního trhu s rezidenčními nemovitostmi by nejvíce byla vhodná data z reálných uskutečněných prodejů. Bohuţel, zde musím konstatovat, ţe ne vţdy od klientů získám kupní cenu, za kterou se oceňovaná nemovitost obchoduje. Je pravdou, ţe procento ocenění, která jsou bez poskytnuté informace o realizované kupní ceně, by bylo okolo 15% z celkové počtu ocenění, ale i takto nízké číslo, pokud bych měl dané nemovitosti ze vzorku odebrat, by mi zmenšilo soubor pro analýzu na nevhodný počet, proto jsem raději do souboru pro analýzu pouţil ceny obvyklé, které jsou výsledkem ocenění. I takto pouţitý analytický soubor má dobrou vypovídající schopnost o místním trhu ve městě Liberec.
79
1 Analýza místního trhu města Liberec Před vlastní analýzou místního trhu se podíváme na obecně dostupné informace o městě Liberec samotném a město si v následující podkapitole nazvané Obecné informace představíme.
1.1 Obecné informace1 Liberec (německy Reichenberg) je statutární město na severu Čech v okrese Liberec Libereckého kraje. Je sídlem kraje, má okolo 105 tisíc obyvatel a je tak pátým největším českým městem (třetím v Čechách). Spolu se sousedním Jabloncem nad Nisou a okolními nejbliţšími obcemi vytváří aglomeraci s přibliţně 165 tisíci obyvateli. Je zakládajícím členem Euroregionu Nisa, od roku 2004 je i jeho hlavním městem. Liberec se nachází asi 91 km severo-severovýchodně od Prahy a asi 99 km severoseverozápadně od Hradce Králové. Město leţí v Liberecké kotlině Ţitavské pánve mezi Ještědsko-kozákovským hřbetem a Jizerskými horami. Pata radnice je ve výšce 374 m n. m., nejvyšším bodem katastru města je vrchol Ještědu (1012 m n. m.), bod nejniţší se nachází v městské části Machnín (325 m n. m.). Městem protéká Luţická Nisa a její přítoky, například Černá Nisa a Harcovský potok, na něm leţí Harcovská přehrada. Přirozenými vodními plochami jsou rybníky: například Vesecký (tzv. Teich), Kačák (Ţabák) v Krásné Studánce a rybník Seba. Město se do roku 1939 rozprostíralo na ploše 6,2 km², coţ dnes představuje historický střed města. Po připojení 11 obcí roku 1939 se město déle rozrostlo o dalších 23 obcí v letech 1954, 1963, 1976, 1980 a 1986. Po roce 1989 se naopak čtyři obce od města oddělily. Celková rozloha města tak dnes činí 106,1 km². Z této rozlohy tvoří 37,5 % zemědělská půda, téměř polovina jí jsou louky a pastviny. Dvě třetiny nezemědělské půdy tvoří půda lesní. Podnebí města je určeno jeho polohou v mírném podnebném pásu, je však dále ovlivněno polohou v kotlině mezi dvojicí horských masivů. Protoţe jsou tyto horské hřebeny překáţkou proudění vlhkého atlantického vzduchu, jsou ve městě poměrně hojné sráţky. Jejich průměrný úhrn je 803,4 mm ročně – nejdeštivějším měsícem je srpen s 88,4 mm, nejsušší je únor s 46,2 mm. Průměrná teplota vzduchu je 7,2°C, nejteplejším měsícem je červenec s 16,2 °C, nejchladnější leden, kdy je průměrná teplota −2,5 °C.
1
http://cs.wikipedia.org/wiki/Liberec
80
Původ jména města je stále nejasný, býval předmětem mnoha diskusí, často dokonce národnostně podbarvených. Patrně nejstarším uváděným názvem je Reychinberch z roku 1352 a Raichmberg z 1369. Zatímco přípona -berg znamená německy „hora“, slovo reich se překládá jako „bohatý“. Protoţe však tehdejší osada nijak zvláštním bohatstvím neoplývala, povaţuje se toto jméno buď za přání osadníků, nebo za jméno přinesené z Německa. Český ekvivalent jména vznikl zkomolením: Rychberk (1545), Lychberk (1592), Libercum (1634), Liberk (1790) a konečně Liberec (1845). V případě, ţe po sobě následovala v jednom slově dvě písmena „r“, docházelo v lidové mluvě ke změně jedné z nich na „l“, podobným vývojem prošel také název osady Liberk (původně Rehberg či Richnberg) u Rychnova nad Kněţnou. Přípona -ec se do slova dostala přes přídavné jméno „liberecký“, jehoţ původní tvar „liberkský“ byl obtíţně vyslovitelný.
1.2 Doprava2 Liberec získal ţelezniční spojení v roce 1859, kdy byly otevřeny tratě do Pardubic a německé Ţitavy. Dnes vychází z města pět jednokolejných a neelektrizovaných ţelezničních trati začleněných do celostátní dráhy, s výjimkou tratě do Tanvaldu, která je regionální dráhou. Spěšné vlaky jezdí také do Dráţďan a rychlíky do Ústí nad Labem. České dráhy provozují kabinovou lanovou dráhu na Ještěd dlouhou 1188 m s převýšením 402 m, jejíţ dolní stanice se nachází v libereckém Horním Hanychově nedaleko konečné stanice MHD. Další lanovky (celkem 4) v okolí Liberce provozují soukromé společnosti. Pouze jedna z nich ale je v provozu i v letní sezóně (lanová dráha Liberec – Skalka), ostatní slouţí pouze lyţařům. Silniční síť tvoří zejména rychlostní silnice R35 (E442), na kterou v Turnově navazuje silnice R10 na Prahu. Další silnice míří například do Jablonce (odtud do Harrachova a do Polska), Frýdlantu, německé Ţitavy, Ústí nad Labem a Nového Boru. Liberec je sídlem dopravní společnosti ČSAD Liberec a. s. Tato společnost vznikla transformací někdejšího závodu 406 krajského podniku ČSAD n. p. Ústí nad Labem, k němuţ patřily i provozovny Český Dub, Frýdlant, Hrádek nad Nisou. Od 1. ledna 1991 byl tento závod transformován ve státní podnik Československá automobilová doprava Liberec, ten poté od 1. ledna 1999 v ČSAD Liberec a. s. V roce 2009 podnik vlastnila z 70 % společnost Liberecká automobilová doprava (LIAD), kterou vlastní Petr Wasserbauer, a zbylých 30 %
2
http://cs.wikipedia.org/wiki/Liberec
81
akcií vlastní města a obce na Liberecku (7,13% podíl vlastní město Liberec). ČSAD Liberec a. s. je dominantním autobusovým dopravcem v okrese Liberec, autobusové provozovny má v Liberci, Českém Dubu a Frýdlantu. Zabývá se i dálkovou autobusovou dopravou, nákladní dopravou a dalšími činnostmi. V roce 2008 valná hromada schválila záměr oddělit do samostatných společností nákladní dopravu a logistiku (do Severotrans Liberec), autoopravárenství (Autocentrum-Nord) a správu nemovitostí (FinReal Liberec), v roce 2008 rovněţ společnost prodala divizi autobusové MHD Dopravnímu podniku města Liberce. V roce 2009 měla ČSAD Liberec a. s. asi 320 zaměstnanců (v roce 2006 měla 391 zaměstnanců), trţby v roce 2006 činily 308 milionů Kč, v roce 2008 jen 260 milionů. Osobní i nákladní doprava se na trţbách podílejí zhruba stejnou měrou. Liberec má nevelké letiště s travnatou dráhou, pouţívané dnes místním aeroklubem a jako základna Letecké záchranné sluţby. Liberecká městská hromadná doprava se skládá ze systému autobusových a tramvajových linek provozovaných Dopravním podnikem měst Liberce a Jablonce nad Nisou (do 21. října 2010 pod názvem Dopravní podnik města Liberce[8]). Centrálním místem se stal terminál MHD ve Fügnerové ulici. Liberec začal provozovat vlastní tramvajovou dopravu v roce 1897 v úseku od vlakového nádraţí k dnešní ZOO. Dnes má Liberec dvě tramvajové trati: trasu mezi Horním Hanychovem a Lidovými sady, tzv. městskou tramvajovou trať, stavěnou původně s rozchodem 1000 mm, od roku 2005 zrekonstruovanou na standardní rozchod 1435 mm a meziměstskou tramvajovou trať mezi Libercem a Jabloncem nad Nisou. Kdysi existující trať do Rochlice a Růţodolu byla zrušena v roce 1960. Meziměstská tramvajová trať bude nejspíše přerozchodována jen v úseku z Liberce do Vratislavic a dál bude vedena po souběţné ţelezniční trati. Uvaţuje se o hybridních vozidlech lehké ţeleznice, která by v budoucnu v rámci projektu Regiotram Nisa měla spojit i další města Euroregionu Nisa, např. Ţitavu, Jelenie Góru, Tanvald, Harrachov či Ţelezný Brod.
82
1.3 Vývoj cen od roku 2009 do roku 2010 1.3.1
Bytové jednotky
Soubor pouţitý pro analýzu obsahuje celkem 56 bytových jednotek oceňovaných v roce 2009, z toho 25 bytových jednotek je velikostí do 50m2 obytné plochy a 31 bytových jednotek je velikostí od 50m2 do 100m2. Bytové jednotky větší velikosti byly v souboru zastoupeny v jednotkách kusů, proto nejsou do celkové analýzy zahrnuty. Za rok 2010 do souboru vstupuje celkem 48 bytových jednotek, kde 21 je velikostí do 50m2 a 27 velikostí od 50 do 100m2. Obdobně jako v roce 2009 nejsou v analýze zahrnuty byty větších rozměrů a to z důvodu jejich malého výskytu. Důleţitým parametrem analýzy je, ţe všechny bytové jednotky byly v roce 2009 aţ 2010 oceňovány v rámci města Liberec. Ceny obvyklé za m2 obytné plochy v bytových jednotkách za období 2009 až 2010 Rok
2009
Kvartál do 50m2 50 až 100m
2
2 010
Q.I.09
Q.II.09
Q.III.09
Q.IV.09
21 827
22 881
24 956
19 262
21 190
23 545
Cena
Q.I.10
Q.II.10
Q.III.10
Q.IV.10
23 650
21 982
23 211
21 452
21 212
21 666
20 527
22 980
19 081
20 219
v Kč za m2
Tabulka 1 : Tabulka obvyklých cen bytových jednotek za rok 2009 a 2010
Jak jiţ bylo naznačeno bytové jednotky, jsou rozděleny do dvou skupin a to podle jejich obytné plochy na bytové jednotky do 50m2 a od 50m2 do 100m2. Obvyklé ceny , které byly stanoveny pro jednotlivá realizovaná ocenění za m2, jsou dle velikosti obytné plochy, do které bytová jednotka patří, průměrovány za čtvrtletní roční období (kvartál). Výsledek je zanesen do níţe uvedených grafů, kde kaţdá skupina bytových jednotek dle velikosti má svůj vlastní graf.
Graf 1 : Graf obvyklých cen bytových jednotek do 50m2 za rok 2009 a 2010
83
Jak nám křivka grafu naznačuje vývoj obvyklých cen pro bytové jednotky do 50m2 byl poznamenán krizí v oblasti realitního trhu, který se začal projevovat jiţ koncem roku 2008. Tato skutečnost poznamenala začátek roku 2009, kdy trh reagoval velmi skepticky a to se projevilo na cenách nemovitostí. Informace, ţe ceny půjdou opět nahoru a krize nepotrvá dlouho, způsobily prudký nárůst cen, který měl svoji špičku ve III. kvartálu roku 2009. Přílišný optimismus vystřídal pád cen, který pokračoval aţ do začátku roku 2010. Opět přišla snaha krizi v oblasti nemovitostí „vytlačit“ z veřejnosti a zprávy o ozdravování trhu způsobily mírný nárůst cen u bytových jednotek. Tentokrát vše však jednalo o velmi krátké období vzestupu, které se na vrchol dostalo v průběhu II. kvartálu roku 2010. Další vývoj cen jiţ ţádné optimistické zprávy neovlivnily a do konce roku 2010 následoval u bytových jednotek do 50m2 průběţný pokles.
Graf 2 : Graf obvyklých cen bytových jednotek od 50m2 do 100m2 za rok 2009 a 2010
Pokud srovnáme oba grafy pro obě skupiny bytových jednotek rozdělených podle velikosti do 50m2 a od 50m2 do 100m2 zjistíme, ţe jsou si velmi podobné. Z grafu je tedy patrné, ţe střední byty reagují velmi podobně na situaci na trhu jak byty malé. Jeden rozdíl se z grafu dá ale vyčíst a týká se chování cen u středních bytů od poloviny III. kvartálu v roce 2010. Do této doby jak u malých, tak těchto středních bytů, dochází k poměrně prudkému poklesu cen, ale zatím co u malých bytů se pokles výrazně zmírňuje, ale nadále pokračuje, u středních bytů ve stejném okamţiku dochází k pozvolnému růstu. Tento rozdíl se dá vysvětlit větší poptávkou po rodinných bytech ve městě Liberec, neţ po bytech malých, který způsobuje mírný nárůst cen.
84
1.3.2
Rodinné domy
V souboru pro analýzu se pro rodinné domy za období od roku 2009 do roku 2010 nachází za rok 2009 pro místní trh celek 36 vzorků a pro rok 2010 jich je 31. Uţ i z celkové počtu pouţitelných vzorku naznačuje menší obchodovatelnost v roce 2010 neţ v roce 2009. Ta se dá vysvětlit vyčkávací taktikou prodávajících na změnu situace na trhu. Ceny obvyklé za m2 užitné plochy v rodinném domě za období 2009 až 2010 2009
2 010
Cena
Rok Kvartál
QI.09
QII.09
QIII.09
QIV.09
QI.10
QII.10
QIII.10
QIV.10
Užitná plocha
27 451
25 140
23 943
23 955
22 844
23 289
23 642
21 355
v Kč za m2
Tabulka 2 : Tabulka obvyklých cen za m2 užitné plochy pro RD za období 2009 až 2010
Rodinné domy
jsou analyzovány na základě obvyklých cena za m2 uţitné plochy
stanovených při realizovaných oceněních za období 2009 aţ 2010. Ceny jsou průměrovány průměrovány za čtvrtletní roční období (kvartál). Výsledek je zanesen do níţe uvedeného grafu.
Graf 3 : Graf obvyklých cen za m2 užitné plochy pro RD za období 2009 až 2010
Křivka grafu má jednoznačný tvar a sklon, to odpovídá i počtu uskutečněných prodejů, kdy dochází k poklesu prodejů rodinných domů. Ty byly za dané období méně obchodovány, coţ ale jak by se dalo očekávat, ţe sníţením nabídky dojde ke zvýšení poptávky nenastalo. Nová pravidla pro získání hypotečních úvěrů jednoznačně ovlivnila mnoţství uskutečněných prodejů a výrazným způsobem ovlivnila ceny rodinných domů.
85
1.3.3
Pozemky
Do souboru pro analýzu cen pozemků jsou zahrnuty pouze pozemky pro stavbu rodinných domů. Tento fakt je způsoben oblastí, kterou mohu pro bankovní subjekty oceňovat, tedy pozemky pro rezidenční nemovitosti a proto pro jiný typ nemovitostí nemám k dispozici data. Realizovaných ocenění pozemků cenou obvyklou bylo poměrně málo a na rozdíl od bytových jednotek a rodinných domů, kde povaţuji výsledné grafy za grafy s dobrou vypovídající schopností o stavu obvyklých cena na místním trhu, analýza pozemků je spíše orientační a povrchová. Celkový počet oceňovaných pozemků a rok 2009 byl 12 a za rok 2010 se jedná o číslo 14. Z mého pohledu tento počet umoţňuje pouze orientační analýzu a nelze ji povaţovat za důvěryhodnou. Přesto i orientační výstup z analýzy lecos naznačuje o chování místního trhu s pozemky pro rezidenční nemovitosti. Ceny obvyklé za m2 plochy pozemku za období 2009 až 2010 Rok
2009
Kvartál
QI.09
Plocha
1 610
QII.09 1 710
2 010
QIII.09 1 680
QIV.09 1 650
QI.10 1 582
QII.10 1 620
QIII.10 1 575
Cena QIV.10 1 458
v Kč za m2
Tabulka 3 : Tabulka obvyklých cen za m2 plochy pozemku za období 2009 až 2010
Shodně jako u ostatních analýz i pro pozemky byly obvyklé ceny za jednotlivá čtvrtletí (kvartály) průměrovány. Průměr naznačuje cenu pozemku za m2 jeho plochy.
Graf 4 : Graf obvyklých cen za m2 plochy pozemku za období 2009 až 2010
Graf vývoje cen pozemků naznačuje obdobné chování jako u cen s byty a celková charakteristika má klesající tendenci. Opět se zde odráţí zásadní vliv hypotečních ústavů na poskytování hypotečních úvěrů, které byly a jsou hlavním zdrojem získávání finančních prostředků na koupi nemovitosti. 86
Závěry a doporučení Cílem bakalářské práce v její teoretické části bylo na základě praktických zkušeností s konkrétním softwarovým produktem pro oceňování nemovitostí, popsat základní atributy formalizovaného trţního ocenění a následně provést vyhodnocení kladů a záporů, které pouţívání softwarových nástrojů při vypracovávání ocenění s sebou přináší. Vedle uvedeného cíle jsem si pro teoretickou část stanovil úkol, který spočíval ve vydefinování procesu pro oceňování nemovitostí a na vydefinovaném procesu ukázat vliv informačních technologií a jejich přínos v této oblasti. Na závěr teoretické části jsem si stanovil se okrajově dotknout nastupujících trendů v oblasti informačních technologií, které budou v blízké budoucnosti proces spojený s oceňováním nemovitostí ovlivňovat. Dle mého názoru byly cíle stanovené pro teoretickou část bakalářské práce splněny v souladu s jejich zadáním a na softwarové aplikaci pro oceňování majetku jsem popsal základní atributy trţního ocenění a uvedl výhody a nevýhody pouţívání programů pro oceňování. Závěrem teoretické práce jsem představil dvě nastupující novinky v oblasti výpočetní techniky, které v blízké budoucnosti proces zpracování ocenění ovlivní. Úkolem v praktické části bakalářské práce bylo vypracování trţního ocenění a to ocenění rodinného domu a domu bytového, přidruţeným úkolem bylo vypracovat ocenění vyplývající ze stanoveného za vyuţití vybraného softwarového programu. Úkolem pro analytickou část mé bakalářské práce bylo vypracovat analýzu místního trhu vě městě Liberec se zaměřením na rezidenční nemovitosti. Úkoly vyplývající z praktické a analytické části mé bakalářské práce byly dle mého názoru splněny v souladu s jejich zadáním. V rámci praktické části jsem vypracoval trţní ocenění rodinného domu a domu bytového a k vypracování jsem pouţil program pro oceňování nemovitostí, který mám licencovaný, a tedy jsem oprávněným uţivatelem. Pouţitý program je od společnosti A-consult plus a je podáván pod obchodním názvem Acons. Z poznatků získaným při zpracovávání mé bakalářské práce, pro práci odhadců, kteří provádí ocenění na trţních principech pro různé bankovní subjekty, vyplývá potřeba sjednotit metodiku trţního ocenění takovým způsobem, aby byla jednotně přijímána všemi bankovními subjekty. Jednotná metodika by výrazně přispěla ke zkvalitnění programových aplikací pro oceňování nemovitostí a zajistila by moţnost vytvoření jednotného formalizovaného ocenění.
87
Seznam použité literatury Tištěné 1. DUŠEK, D. Základy oceňování nemovitostí. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2004. ISBN 80-245-07282. HEŘMAN, J.: Oceňování majetku. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze 2005. ISBN 80-245-0967-9 3. HEŘMAN, J.: Oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze 2005. ISBN 80-245-0947-4 4. ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 5. ORT, Petr, Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 6. ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí, Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 7. TŘEŠTÍKOVÁ, Michaela. Oracle APEX – aplikace pro oceňování nemovitostí. Diplomová práce. Praha: BIVŠ, duben 2009. 8. ZAZVONIL, Zbyněk, Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha 1996. ISBN 80-902109-0-2 9. ZÍDEK, Pavel, Metodické pokyny pro externí odhadce ČMSS, červenec 2009 Elektronické 10. Vyhláška č. 3/2008 Sb. dostupná na http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/vyhlasky_37334.html?year=2008 dne 25.3.2011 11. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dostupný na http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/zakony_1092.html dne 25.3.2011 12. Informace o oceňování a softwarových aplikacích pro oceňování, dostupné na http://www.ocenovaninemovitosti.cz/on/strana.php?id=uvod.php dne 25.3.2011
88
Seznam obrázků, tabulek a grafů Seznam obrázků OBRÁZEK 1: ATRIBUT POSUDEK
15
OBRÁZEK 2: ATRIBUT TYP NEMOVITOSTI
16
OBRÁZEK 3: ATRIBUT PŘEDMĚT OCENĚNÍ
17
OBRÁZEK 4: ATRIBUT PODKLADY
18
OBRÁZEK 5: ATRIBUT POPIS
19
OBRÁZEK 6: ATRIBUT PROVEDENÍ
20
OBRÁZEK 7: ATRIBUT SROVNÁVACÍ METODA
21
OBRÁZEK 8: ATRIBUT RIZIKA
22
OBRÁZEK 9: ATRIBUT CENA
23
OBRÁZEK 10: UKÁZKA OBJEDNÁVKOVÉHO FORMULÁŘE
27
OBRÁZEK 11: PŘÍKLAD VLASTNÍ DATABÁZE
29
OBRÁZEK 12: LEICA DISTO D8
31
Seznam tabulek TABULKA 1 : TABULKA OBVYKLÝCH CEN BYTOVÝCH JEDNOTEK ZA ROK 2009 A 2010
83
TABULKA 2 : TABULKA OBVYKLÝCH CEN ZA M2 UŽITNÉ PLOCHY PRO RD ZA OBDOBÍ 2009 AŽ 2010
85
TABULKA 3 : TABULKA OBVYKLÝCH CEN ZA M2 PLOCHY POZEMKU ZA OBDOBÍ 2009 AŽ 2010
86
Seznam grafů GRAF 1 : GRAF OBVYKLÝCH CEN BYTOVÝCH JEDNOTEK DO 50M2 ZA ROK 2009 A 2010
83
GRAF 2 : GRAF OBVYKLÝCH CEN BYTOVÝCH JEDNOTEK OD 50M2 DO 100M2 ZA ROK 2009 A 2010
84
GRAF 3 : GRAF OBVYKLÝCH CEN ZA M2 UŽITNÉ PLOCHY PRO RD ZA OBDOBÍ 2009 AŽ 2010
85
GRAF 4 : GRAF OBVYKLÝCH CEN ZA M2 PLOCHY POZEMKU ZA OBDOBÍ 2009 AŽ 2010
86
89
