INFO &ADVIES KOPEN & VERKOPEN 50 VRAGEN OVER (VER)KOPEN. - iminix Services and Solutions -

INFO & ADVIES

KOPEN & VERKOPEN 50 VRAGEN OVER (VER)KOPEN

- iminix Services and Solutions -

Info & Advies, de informatieverstrekker van iminix omtrent vastgoed ISS-50KOP01.V01 19.07.2011

► INHOUD

50 VRAGEN OVER KOPEN & VERKOPEN 01 Hoe verloopt een openbare verkoping volgens de nieuwe procedure? 02 Wat houdt een beding van aanwas (tontine) bij aankoop van een onroerend goed in? 03 Wat betekenen de termen prijsbewimpeling en tekortschatting? 04 Onder welke voorwaarden kan men vermindering van registratierechten bekomen bij aankoop van een onroerend goed? 05 Wat is een recht van hoger bod bij een openbare verkoop? 06 Hoe kan men een hoger bod doen? 07 Kan bij een openbare verkoop bij uitvoerend beslag/gedwongen verkoop het goed verkocht worden wanneer de eigenaar of één van de mede-eigenaars niet aanwezig is. 08 Wat met wanbetaling na openbare verkoop? 09 Wat is een commandverklaring? 10 Hoe groot moet het voorschot zijn bij het ondertekenen van een onderhandse verkoopovereenkomst? 11 Wat is een voorlopige verkoopovereenkomst? 12 Wat is het verschil tussen een onderhandse verkoopovereenkomst en een optie? 13 Verkoop uit de hand: wat houden de aankoopkosten in? 14 Wat is recht van natrekking? 15 Wat kost een aankoop? 16 Eerst kopen en dan lenen? 17 Wat gebeurt er bij een openbare verkoop? 18 Wat na de ondertekening van de verkoopovereenkomst? 19 Betaalt u een voorschot ? En een deel 'in het zwart'? 20 Hoe legt u een aankoop vast? 21 Wat gebeurt met de samen aangekochte woning wanneer een van de samenwoners overlijdt? 22 Hoe geschiedt een openbare verkoop 23 Kan ik als ongehuwde minderjarige een onroerend goed aankopen? 24 Gebouw op plan kopen. Welke zekerheden heeft men? 25 Ik verkoop mijn eigendom. Hoe wordt de onroerende voorheffing verrekend? 26 Welke fiscale verplichtingen heeft de notaris bij overdracht van een onroerend goed? 27 Wat als de administratie overgaat tot vaststelling van een tekortschatting? Welk verhaal? 28 Hoe kan ik teruggave van registratierechten bekomen wanneer ik een woning kocht waarvan het K.I. nog niet is vastgesteld? 29 Is het nuttig contact op te nemen met de notaris in geval van openbare verkoop? 30 Wie doet de notariskeuze bij verkoop uit de hand? 31 Kan een eigendom, waarvan een minderjarige eigenaar is of waarin hij medegerechtigd is, uit de hand verkocht worden? 32 Ik ben mede-eigenaar van een goed. Ben ik verplicht in onverdeeldheid te blijven? 33 Heb ik altijd een bodemattest nodig bij de verkoop van een eigendom ? 34 Geniet de gezinswoning een bijzondere bescherming? 35 Wie kan een vermindering van onroerende voorheffing bekomen? 36 Waarom onmiddellijk een notaris inschakelen bij de aan- of verkoop van een onroerend goed? 37 Samenwonen en aankopen: wat zijn de gevolgen van een gezamenlijke aankoop? 38 Is de ene notaris duurder dan de andere? 39 Welke zijn de rechten en plichten van de eigenaar van een appartement in een flatgebouw? 40 Meerwaardebelasting bij verkoop van onbebouwde onroerende goederen, wat is dat? 41 Wat is een kadastraal inkomen (K.I.)? 42 Heeft een hypotheekoverdracht van een oude naar een nieuwe woning voordelen? 43 Kan een persoon, opgenomen in een rusthuis, zijn eigendom nog verkopen? 44 Wat is een beding van aanwas (tontine)? 45 Wanneer krijgt u de sleutel? 46 Wanneer verstrijkt het recht van hoger bod bij een gerechtelijke verkoop? 47 Moeten echtgenoten samen aanwezig zijn op een openbare verkoop? 48 Verkoop op lijfrente. Wat als de koper niet betaalt? 49 Wat is een verkoop op lijfrente? 50 Wat betekent de term voor vrij en onbelast?

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

1

ISS-50KOP01.V01

► 01 Hoe verloopt een openbare verkoping volgens de nieuwe procedure?

01. HOE VERLOOPT EEN OPENBARE VERKOPING VOLGENS DE NIEUWE PROCEDURE? Sedert 1 januari 2010 wordt de openbare verkoping gehouden in één zitdag. Voorheen werd een openbare verkoping dikwijls gehouden in twee zitdagen, al dan niet gevolgd door een zitdag na hoger bod. Deze mogelijkheid heeft de wetgever afgeschaft, zodat de openbare verkoping nu eenvoudiger en sneller verloopt dan voorheen. Het verloop van de openbare verkoping hangt af van de aard van de openbare verkoping. Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen de vrijwillige openbare verkoping en de gerechtelijke openbare verkoping/de openbare verkoping onder gerechtelijke vorm. VRIJWILLIGE OPENBARE VERKOPING Bij de vrijwillige openbare verkoping kan vooraf of op de zitdag besloten worden dat er een mogelijkheid bestaat een hoger bod uit te oefenen (recht van hoger bod). Dit houdt in dat volgende scenario’s mogelijk zijn. Naar aanleiding van de zitdag van de openbare verkoping beslist de verkoper: 1. de eigendom definitief toe te wijzen: de hoogste bieder is dan de nieuwe eigenaar van de tekoopgestelde eigendom; 2. de eigendom in te houden, wat betekent dat de verkoper het goed niet meer wenst te verkopen in openbare verkoping; hij is hieromtrent geen verantwoording verschuldigd naar de kopers toe. 3. de eigendom toe te wijzen onder de opschortende voorwaarde van het niet-uitoefenen van het recht van hoger bod. In dit laatste geval verleent de verkoper aan iedere geïnteresseerde de mogelijkheid om binnen de 15 dagen vanaf de zitdag een hoger bod uit te brengen op de verkochte eigendom. Het hoger bod moet minstens 1/10de bedragen van de bekomen prijs naar aanleiding van de zitdag, zonder lager te zijn dan 250 € of hoger te moeten zijn dan 6.200 €. Het hoger bod wordt betekend aan de notaris van de verkoper via een gerechtsdeurwaarder. - Indien er geen hoger bod komt, wordt de hoogste bieder op de eerste zitdag automatisch de nieuwe eigenaar. Er komt geen nieuwe zitdag meer. - Indien er wel een hoger bod komt, volgt een nieuwe, bijkomende zitdag waarop de eigendom definitief wordt toegewezen. GERECHTELIJKE OPENBARE VERKOPING/DE OPENBARE VERKOPING ONDER GERECHTELIJKE VORM. Naar aanleiding van deze verkopingen bestaat er steeds de mogelijkheid tot hoger bod zoals voormeld, behalve indien wordt beslist op de zitdag om het goed in te houden. Dit laatste is ook mogelijk na de zitdag die volgt op een hoger bod.

► 02 Wat houdt een beding van aanwas (tontine) bij aankoop van een onroerend goed in?

02. WAT HOUDT EEN BEDING VAN AANWAS (TONTINE) BIJ AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED IN? Beding van aanwas, in de volksmond ook tontine genoemd, is een kanscontract, waarbij twee of meer personen die een onroerend goed in onverdeeldheid bezitten of verwerven overeenkomen dat het deel van de eerststervende zal toekomen aan de overlevende(n). Omdat men niet vooraf weet wie als eerste zal overlijden, hebben we te maken met een kanscontract: de langstlevende, die uiteindelijk alleen eigenaar wordt van het goed, had ook als eerste kunnen overleden zijn… Dit is ook de reden waarom geen prijs meer moet betaald worden n.a.v. het overlijden van de eerststervende(n). Het beding van aanwas dient een evenwaardig karakter van de prestaties van alle contractanten tot uiting te laten komen, waarbij de winst- of verlieskansen afhankelijk zijn van een toevallige maar zekere gebeurtenis, nl. het overlijden van één van de contractanten. Dit contract wordt aanvaard door de fiscus voor zover het inderdaad een kanscontract is, zoniet wordt het als een schenking bestempeld, waardoor het fiscaal voordeel verloren gaat. De kansen zullen bijvoorbeeld als ongelijk beschouwd worden als de kans van de ene om te overleven veel groter is dan bij de andere omwille van het leeftijdsverschil tussen de eigenaars.

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

2

ISS-50KOP01.V01

Het beding van aanwas kan fiscale voordelen hebben omdat er op het deel van de eerstoverledene geen successierecht verschuldigd is, maar wel hetzelfde registratierecht als destijds betaald bij aankoop, hetzij dus 12,5%of 6% hetzij voor Vlaanderen 10% of 5%. De fiscus zal dus het Registratietarief gebruiken dat van kracht was op datum van de akte van verwerving, doch berekend op de waarde van het overgedragen deel op dag van de verwezenlijking van de aanwas, zijnde de dag van overlijden. Hoewel het eventueel fiscaal voordeel belangrijk kan zijn wordt het beding van aanwas meestal aangewend omwille van de mogelijkheden op burgerrechtelijk vlak. Door gebruik van het beding van aanwas kunnen de reservataire rechten van kinderen en ouders uitgesloten worden. Zo kan het beding van aanwas aangewend worden door samenwonenden, echtgenoten met kinderen uit een vorig huwelijk of echtgenoten gehuwd met scheiding van goederen. Het beding van aanwas kan tenzij anders werd overeengekomen slechts verbroken worden met het akkoord van alle betrokkenen, nooit eenzijdig. Dit is een zeer belangrijk gevolg. Met andere woorden betekent dit dat iemand die gekocht heeft met het aanwasbeding zijn aandeel nooit meer eenzijdig kan vervreemden aan een derde. Dit is zeker een zware rem op de onbeperkte toepassing van het beding van aanwas. Daarom dat men in de akte meestal in een opzegmogelijkheid voorziet. Ook dient er rekening mee gehouden te worden dat de erfgenamen van de eerststervende niet noodzakelijk zullen erven van de langstlevende zodat de goederen die het voorwerp hebben uitgemaakt van het beding van aanwas in dat geval definitief verdwijnen uit het vermogen van de familie van de eerststervende. Dit nadeel kan ondervangen worden door een beding van aanwas te gebruiken, beperkt tot het vruchtgebruik van het betrokken goed. Algemeen beschouwd kan het beding van aanwas interessant zijn, maar elke toepassing ervan dient vooraf degelijk te worden onderzocht en besproken.

► 03 Wat betekenen de termen prijsbewimpeling en tekortschatting?

03. WAT BETEKENEN DE TERMEN PRIJSBEWIMPELING EN TEKORTSCHATTING? Wat gebeurt er wanneer na de verkoop van een onroerend goed, de koper van de ontvanger der registratie een bericht ontvangt, waarin deze laatste zich niet akkoord verklaart met de prijs, en bijkomende registratierechten eist? Het komt meermaals voor dat na de verkoop van een onroerend goed, de koper van de administratie een bericht ontvangt, waarin zij zich niet akkoord verklaart met de prijs, en bijkomende registratierechten eist. In sommige gevallen gaat het om een weloverwogen verzwijgen van de werkelijke prijs, in de hoop hogere aktekosten te vermijden: men noemt dit prijsbewimpeling. In andere gevallen staat nochtans de werkelijk betaalde prijs in de notariële akte vermeld, doch beweert de registratie dat de echte verkoopwaarde van het goed hoger was: dan spreekt men van tekortschatting. In beide gevallen zullen bijkomende registratierechten moeten worden betaald, verhoogd met een boete in principe gelijk aan het bijkomend recht. Prijsbewimpeling wordt zwaarder gestraft dan tekortschatting; het eerste is immers een werkelijk fiscaal misdrijf, terwijl het tweede een verschillende opvatting was over de waarde van het goed. Bij prijsbewimpeling zullen koper EN verkoper aan de boete worden onderworpen. Deze fiscale boete is niet vatbaar voor vermindering of kwijtschelding. Bovendien stellen koper en verkoper zich bloot aan correctionele straffen onder de vorm van strafrechtelijke geldboeten of gevangenisstraf. In geval van tekortschatting valt de boete enkel ten laste van de koper en wordt zij verminderd al naargelang de omvang van de tekortschatting.

► 04 Onder welke voorwaarden kan men vermindering van registratierechten bekomen bij aankoop van een onroerend goed?

Tip: als u echt aan een lage prijs aankoopt, kan het soms aangewezen zijn in de koopakte een extra verklaring op te nemen waarin de werkelijke waarde van het goed vermeld staat. Op deze waarde worden dan de registratierechten geheven. U sluit aldus het gevaar van een boete uit.

04. ONDER WELKE VOORWAARDEN KAN MEN VERMINDERING VAN REGISTRATIERECHTEN BEKOMEN BIJ AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED?

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

3

ISS-50KOP01.V01

Het registratierecht op de verkopen van onroerende goederen is een gewestbelasting. Het Vlaamse, Waalse en Brusselse Hoofdstedelijk Gewest bepalen zelf de heffingsgrondslag, het tarief en de vrijstelling; de opbrengst komt haar volledig toe. De ligging van het goed is doorslaggevend om de toepasselijke wetgeving te bepalen. In Vlaanderen is het recht vastgesteld op 10%. Dit kan verminderd worden tot 5%. (klein beschrijf) In het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het recht vastgesteld op 12,50%. Dit kan verminderd worden tot 6% in het Waals Gewest. (klein beschrijf). Het Brusselse Gewest kent onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling voor registratierechten toe op de eerste € 60.000, in bepaalde gevallen zelfs op de eerste schijf van € 75.000. (abattement) Daar de registratierechten het hoofdbestanddeel vormen van de aankoopkosten, zal de notaris nakijken of men kan genieten van een vermindering. Hierna bespreken we de registratierechten in Vlaanderen. 1. Bij woningen De eerste en voornaamste voorwaarde betreft het kadastraal inkomen van de te kopen woning, waarbij dient gevoegd het kadastraal inkomen van de goederen, die de kopers reeds bezitten, erin begrepen dat van de onverdeelde delen van goederen, die zij samen met anderen zouden bezitten. Om te kunnen genieten van de vermindering van registratierechten mag het totaal van het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van deze woning niet meer dan 745 euro bedragen. Voor de grote gezinnen wordt dit plafond verhoogd met 100 euro indien de verkrijger of zijn echtgenoot 3 of 4 kinderen ten laste hebben, met 200 euro indien de verkrijger of zijn echtgenoot 5 of 6 kinderen ten laste hebben, met 300 euro indien zij 7 kinderen of meer ten laste hebben. Gehandicapte kinderen worden voor twee kinderen ten laste geteld. Uitzondering 1. Er wordt geen rekening gehouden met het K.I. van eigendom dat men slechts in naakte eigendom bezit voorzover het voorkomt uit de nalatenschap van bloedverwanten in de opgaande lijn. 2. Er wordt evenmin rekening gehouden met het kadastraal inkomen dat men in volle eigendom bezit, eveneens voorzover het voorkomt uit de nalatenschap van bloedverwanten in de opgaande lijn maar bovendien mits het kadastraal inkomen van het aandeel in die goederen niet meer bedraagt van 25% van het toegelaten maximum (745 euro). Dit kadastraal inkomen moet bovendien vaststaan, d.w.z. niet meer vatbaar voor aanpassing ingevolge in het verleden uitgevoerde werken. Dit zal blijken uit de verklaring die door de diensten van het kadaster hiertoe speciaal wordt aangebracht op het officieel uittreksel. 2. Bij landbouwgrond Voor landbouwgronden die binnen de gestelde termijn (5 jaar) zullen uitgebaat worden door een landbouwer, kan men eveneens vermindering genieten. Het maximaal toegelaten K.I. varieert naargelang het om grond alleen gaat of om grond met gebouwen. 3. Bij bouwgrond Bij aankoop van bouwgrond kan men niet onmiddellijk vermindering van registratierechten genieten. Wel moet in de akte voorzien worden dat, zodra het K.I. van het te bouwen woonhuis vastgesteld is, en aan alle andere voorwaarden is voldaan (zie punt 1 hiervoor), teruggave kan worden gevraagd van hetgeen boven het verlaagd registratierecht werd betaald. Dezelfde werkwijze dient gevolgd wanneer iemand een woonhuis koopt om na sloping hier op te bouwen of zelfs grondig te verbouwen. 4. Bij te verbouwen of te slopen woning of woning in opbouw Bij aankoop van een woning in opbouw, van een krot of van een gebouw dat slechts na grondige verbouwing als "woning" kan doorgaan, kan men evenmin onmiddellijk vermindering van registratierechten genieten. Pas na de opbouw of verbouwing en zodra het K.I. is vastgesteld zal men eventueel teruggave kunnen vragen van hetgeen boven het verlaagd registratierecht werd betaald. ► 05 Wat is een recht van hoger bod bij een openbare verkoop?

05. WAT IS EEN RECHT VAN HOGER BOD BIJ EEN OPENBARE VERKOOP? Het recht van hoger bod is een voorwaarde van de openbare verkoop. Dit recht van hoger bod houdt in dat de notaris op de zitdag aan de laatste opbieder toewijst, KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

4

ISS-50KOP01.V01

doch "onder de opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod". Vanaf die zitdag begint een termijn van vijftien dagen te lopen, binnen welke iedereen een hoger bod mag doen. Dit wordt bekendgemaakt in de publiciteit. Op de affiches en aankondigingen staat onder meer het laatste bod, de aankondiging van de mogelijkheid tot het doen van een hoger bod en de termijn waarbinnen dit bod moet gebeuren. Er zijn twee mogelijkheden: - ofwel komt er geen hoger bod: de laatste opbieder van de eerste zitdag wordt dan definitief eigenaar voor de prijs van zijn laatste bod. Het te veilen goed wordt dus niet meer opgeroepen. - ofwel komt er wel een hoger bod: de notaris organiseert in dat geval een laatste zitdag. Het te veilen goed wordt dan weer opgeroepen en ingesteld aan het laatste bod van de vorige zitdag, vermeerderd met het hoger bod. De termijn om een hoger bod uit te brengen wordt gerekend van middernacht tot middernacht, en omvat alle dagen met inbegrip van zaterdag, zondag en wettelijke feestdagen. De vervaldag is in deze termijn begrepen. Is de laatste dag echter een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag, dan wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Het hoger bod moet minstens één tiende van de prijs bedragen zonder evenwel lager te mogen zijn dan € 250, of hoger te moeten zijn dan € 6.200. ► 06 Hoe kan men een hoger bod doen?

06. HOE KAN MEN EEN HOGER BOD DOEN? Er zijn twee voorwaarden te vervullen binnen de vijftien dagen na toewijzing onder opschortende voorwaarde: 1. Het hoger bod moet bij deurwaardersexploot betekend worden aan de notaris. De oorspronkelijke, voorlopige, koper wordt eveneens door de deurwaarder verwittigd. De tussenkomst van een gerechtsdeurwaarder is noodzakelijk. 2. Het bedrag van het hoger bod moet in consignatie (bewaring) worden gegeven bij de notaris op het ogenblik dat men het opbod doet. Let wel : deze som blijft eigendom van de opbieder tot aan de toewijzing na opbod. Wanneer de opbieder na de toewijzing de koper is, dan geldt het geconsigneerde bedrag als voorschot op de koopsom. Is de opbieder geen koper, dan wordt het geconsigneerde bedrag hem teruggegeven, door de band samen met de deurwaarderskosten voor het betekenen en aanzeggen van het hoger bod.

► 07 Kan bij een openbare verkoop bij uitvoerend beslag/gedwongen verkoop het goed verkocht worden wanneer de eigenaar of één van de medeeigenaars niet aanwezig is.

07. KAN BIJ EEN OPENBARE VERKOOP BIJ UITVOEREND BESLAG/GEDWONGEN VERKOOP HET GOED VERKOCHT WORDEN WANNEER DE EIGENAAR OF ÉÉN VAN DE MEDE-EIGENAARS NIET AANWEZIG IS. Men kan moeilijk verwachten dat een eigenaar vrijwillig zijn medewerking zal verlenen wanneer een schuldeiser, wegens wanbetaling van de eigenaar, de verkoop bij uitvoerend beslag van een onroerend goed vervolgt. De notaris die in een lastenkohier de voorwaarden van de openbare verkoop vaststelt met inbegrip van de datum van de verkoop en de wijze waarop de publiciteit zal gevoerd worden, dient dit lastenkohier aan de eigenaar te betekenen bij deurwaardersexploot minstens een maand vóór de verkoop. Binnen acht dagen na het exploot kan de eigenaar zijn opmerkingen terzake aan de notaris kenbaar maken. In dit geval stopt de notaris de bewerkingen totdat de betwistingen beslecht zijn door de rechtbank. Na uitspraak van de rechtbank of als de eigenaar geen opmerkingen maakt, geschiedt de verkoop ten verzoeke van de vervolgende schuldeiser. Zo de eigenaar afwezig is, wordt tegen hem verstek verleend en kan de verkoop toch doorgaan. Na de verkoop dient de notaris de toewijs aan de beslagene te betekenen. Deze heeft vanaf de betekening nog een termijn van vijftien dagen om de vernietiging van de verkoop in rechte te vervolgen. Besluit: de eigenaar wordt volledig in kennis gesteld van het verloop van de procedure, hij heeft het recht opmerkingen te maken op de voorwaarden en kan zelf de vernietiging van de verkoop vragen wegens begane procedurefouten, doch er wordt verkocht ook als hij bij de verkoop niet aanwezig is. In een gelijkaardige regeling is voorzien voor verkopen in het kader van een gedwongen gerechtelijke verdeling welke door de rechtbank zal bevolen worden zo één of meerdere KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

5

ISS-50KOP01.V01

deelgenoten weigeren in een minnelijke verdeling toe te stemmen of zo er moeilijkheden tussen de mede-eigenaars zijn. De rechtbank zal een notaris aanstellen om tot de verkoop over te gaan en een andere om de afwezige of weigerende partijen te vertegenwoordigen. Alle partijen worden door de notaris aangemaand bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven om bij de bewerkingen aanwezig te zijn en bij gebrek hieraan te voldoen, zal de notaris aangesteld om de afwezigen te vertegenwoordigen, in plaats van de afwezige of weigerende partijen tekenen. ► 08 Wat met wanbetaling na openbare verkoop?

08. WAT MET WANBETALING NA OPENBARE VERKOOP? De gegadigden bieden op het te koop aangeboden goed en het goed wordt uiteindelijk aan één van hen toegewezen. De hoogste bieder/koper heeft als verplichting de koopsom en de kosten te betalen, binnen de termijn die voorzien is in de verkoopsvoorwaarden, en die voorafgaandelijk kenbaar gemaakt wordt. Wat gebeurt er als de koper niet tijdig of niet betaalt? De voorwaarden waaronder de verkoop plaats heeft voorzien in een reeks dwangmaatregelen, teneinde de koper te dwingen tot betaling en de belangen van de verkopers te vrijwaren. De bijzonderste van deze dwangmaatregelen kunnen geformuleerd worden als volgt : 1. In de verkoopsvoorwaarden wordt de nalatigheidsintrest vastgelegd. 2. ontbinding van de verkoop: in dit geval wordt de verkoop beschouwd als ontbonden. De ontbinding wordt vastgesteld op grond van de nalatigheid van de koper, en deze kan veroordeeld worden tot het betalen van schadevergoeding; 3. rouwkoop: het goed wordt opnieuw te koop gesteld. Wordt het goed verkocht tegen een prijs, hoger dan de eerste koopprijs vermeerderd met de nalatigheidsintrest en de kosten van de nieuwe openbare verkoop, dan komt de winst ten goede van de verkoper. Wordt het goed daarentegen aan een lagere prijs verkocht, dan valt het mindere bedrag, met alle kosten door de herveiling veroorzaakt, ten laste van de in gebreke blijvende koper. 4. gedwongen uitvoering: de rechtbank velt een vonnis waardoor de koper gedwongen wordt te betalen, bij gebreke waarvan beslag kan worden gelegd op zijn inkomsten en bezittingen. Uit dit alles moet worden besloten dat bij openbare aankoop de gegadigden goed moeten nadenken alvorens een bod uit te brengen. Het is aangewezen vooraf de verkopende notaris te raadplegen in dat verband.

09. WAT IS EEN COMMANDVERKLARING? ► 09 Wat is een commandverklaring?

Bij een publieke verkoop heeft de notaris voorgelezen dat het toegelaten is command te verklaren. Wat wil dit zeggen? De persoon die het laatste bod heeft gedaan en dus als koper werd beschouwd verklaart dat hij in feite heeft gekocht voor iemand anders. Deze laatste (commandgever) zal geacht worden het verkochte eigendom rechtstreeks van de verkoper gekocht te hebben. Er is geen doorverkoop met tweemaal registratierechten te betalen. Het nut van de commandverklaring is vooral van praktische aard, b.v. de uiteindelijke koper wil zich niet onmiddellijk kenbaar maken. Voorwaarden 1 De mogelijkheid om commandverklaring te kunnen doen moet uitdrukkelijk in de verkoopsvoorwaarden voorzien zijn. 2 Zij moet in authentieke vorm, dus bij notariële akte gebeuren en dit uiterlijk de eerste werkdag na de toewijzing of de eerste werkdag nadat de toewijzing definitief is geworden (bv. na verloop van de termijn om hoger bod te doen). 3 Het moet zuiver en eenvoudig gebeuren d.w.z. zonder dat er veranderingen aan de voorwaarden van de verkoop aangebracht worden. 4 Bij een vrijwillige openbare verkoop kunnen de verkoopsvoorwaarden de termijn voor commandverklaring tot maximum 5 dagen verlengen. In de praktijk zal het de notaris zijn die de akte van commandverklaring ter registratie zal aanbieden. Verschil met sterkmaking en lastgeving Bij lastgeving is de lastgever onmiddellijk gekend en de lasthebber handelt in opdracht KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

6

ISS-50KOP01.V01

-

van een vooraf gekende persoon. Bij sterkmaking handelt de sterkmaker niet in eigen naam. Hij handelt alleen maar om te beloven dat de persoon voor wie hij zich sterk maakt, zal goedkeuren. Bij gebrek aan goedkeuring zal de sterkmaker in de regel zelf verbonden zijn.

Bij commandverklaring handelt de commandnemer in eigen naam met de mogelijkheid een andere persoon binnen een bepaalde tijd in zijn plaats te doen stellen.

► 10 Hoe groot moet het voorschot zijn bij het ondertekenen van een onderhandse verkoopovereenkomst?

10. HOE GROOT MOET HET VOORSCHOT ZIJN BIJ HET ONDERTEKENEN VAN EEN ONDERHANDSE VERKOOPOVEREENKOMST? Is men verplicht een voorschot te betalen en hoeveel? Wanneer het gaat om de verkoop van een te bouwen of een in aanbouw zijnde woning, zegt de wet dat het voorschot niet hoger mag zijn dan 5 % van de totale prijs. In alle andere gevallen van verkoop van onroerende goederen bestaat er geen wettelijke regeling: partijen zijn derhalve vrij het bedrag van het voorschot te bepalen. Zij zijn zelfs niet eens verplicht een voorschot te voorzien bij de ondertekening van hun onderhandse verkoopovereenkomst. Inderdaad, de verkoop is tussen partijen voltrokken zodra zij akkoord gaan omtrent de zaak en de prijs. Nochtans wordt in de praktijk doorgaans een voorschot betaald; dit is overigens ook aan te raden. Het geeft blijk van de ernst van beide partijen bij het afsluiten van hun overeenkomst. Indien de koper uiteindelijk het saldo van de koopprijs niet betaalt binnen de overeengekomen termijn, zodat de verkoper hem voor de rechtbank moet dagen, beschikt hij toch reeds over een bedrag dat kan aangewend worden als schadevergoeding indien de rechter de ontbinding van de verkoopovereenkomst ten nadele van de koper uitspreekt. Indien de betaling van een voorschot aan te raden is, moet toch ook worden onderstreept dat het voorzichtig is het bedrag ervan op een bescheiden peil te houden, bv. 10 % van de verkoopprijs. Het is verstandig vooraf zijn notaris te raadplegen die een advies kan uitbrengen, niet alleen over het bedrag van het voorschot, maar ook over de bestemming ervan. Het is aangewezen dit voorschot bij de notaris in bewaring te laten tot bij de ondertekening van de notariële verkoopakte. Hij plaatst dit op een bijzondere rekening die dan uiteindelijk met de intrest wordt uitbetaald aan de verkoper bij de ondertekening van de koopakte.

11. WAT IS EEN VOORLOPIGE VERKOOPOVEREENKOMST? ► 11 Wat is een voorlopige verkoopovereenkomst?

Is een voorlopige verkoopovereenkomst wel voorlopig? De term 'voorlopige verkoopovereenkomst' is misleidend omdat die de indruk wekt dat zowel koper als verkoper van de aankoop/verkoop zouden kunnen afzien, gezien het 'voorlopig' karakter van de door hen ondertekende verbintenis. Niets is minder waar : een verkoop komt tot stand zodra er tussen koper en verkoper een akkoord is over de prijs en over het verkochte eigendom. Dergelijke overeenkomst is definitief en ook de notaris die later de authentieke akte opstelt, is gebonden door de bepalingen die er in zijn opgenomen. Vandaar dat het van het allergrootste belang is in de verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk afspraken te maken, zodat er geen ruimte overblijft voor discussies. Het opstellen van een dergelijke overeenkomst is niet zo eenvoudig. Volgende zaken moeten onder meer worden bekeken: -

-

is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar? Behoort het eigendom bv. door het overlijden van één van de eigenaars niet in onverdeeldheid toe aan één ouder en de kinderen (zelfs uit een vorig huwelijk) en eventueel de schoonkinderen? In dit geval moeten alle mede-eigenaars de verkoopovereenkomst ondertekenen. Gaan deze hiermee wel akkoord? zijn de verkopers wel bekwaam om te verkopen? Zijn zij allen meerderjarig? Bevindt er zich onder hen geen onbekwame of gefailleerde? is het verkochte goed wel duidelijk omschreven? Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd? is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden? Is er geen beslag op gelegd? is het eigendom niet belast met een vruchtgebruik of een recht van bewoning? Werd er bv. aan de huurder geen voorkeurrecht tot aankoop verleend?

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

7

ISS-50KOP01.V01

-

-

is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpsgezicht? heeft de verkoper geen belangrijke belastingschulden (directe belastingen en B.T.W.) of RSZ-schulden ? is het verkochte goed niet onderworpen aan enig voorkooprecht? Ligt het eigendom niet in een ruilverkaveling? zijn er geen stedenbouwkundige overtredingen gekend? wat is de stedenbouwkundige bestemming van het eigendom? is het betaalde voorschot in acht genomen de omstandigheden, niet te groot of te klein? werden er duidelijke afspraken gemaakt wanneer het saldo van de koopprijs betaald wordt en wanneer de koper de vrije beschikking over het eigendom bekomt? is de koper volledig op de hoogte van de huurvoorwaarden van het goed? in geval er door de verkopers nog verhaalbelastingen verschuldigd zijn op het openen en verbreden van straten en het uitvoeren van wegeniswerken, werd er duidelijk overeengekomen wie deze zal betalen? kan de verkoop niet plaatsvinden onder het stelsel van de B.T.W.? hoe zit het met de bodemtoestand i.v.m. de milieuwetgeving? zijn er erfdienstbaarheden?

Wanneer er echter in de verkoopovereenkomst geen aandacht besteed werd aan deze punten en er zelfs helemaal niet over gesproken werd, kan de notaris er nadien soms niet veel aan verhelpen. Hij kan dan enkel nog proberen een akkoord te bereiken over de niet opgehelderde problemen. Het is absoluut aan te raden dat zowel koper als verkoper voor het ondertekenen van de verkoopovereenkomst zich tot hun notaris wenden om deze door hem te laten opstellen of minstens door hem te laten nazien. Het opstellen of nazien van een dergelijke verkoopovereenkomst door de notaris brengt geen extra kosten mee, noch voor de verkoper noch voor de koper, vermits deze vervat zijn in het geheel van de aktekosten. Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan u heel wat narigheden besparen. Daarenboven biedt de professionele deskundigheid en ervaring van de notaris alle garanties voor een goede afwikkeling van de overeenkomst. De notaris kan er ook op toezien dat het gestorte voorschot zijn juiste bestemming krijgt. De notaris zal het voorschot blokkeren op een speciale rekening tot aan het verlijden van de akte. Indien de verkoopovereenkomst getekend is wordt op het notariskantoor een gratis verzekering voorzien die de betaling van de koopsom tot een bepaald bedrag dekt in geval van dodelijk ongeval tussen de ondertekening van de compromis en de akte.

12. WAT IS HET VERSCHIL TUSSEN EEN ONDERHANDSE VERKOOPOVEREENKOMST EN EEN OPTIE? ► 12 Wat is het verschil tussen een onderhandse verkoopovereenkomst en een optie?

Vooreerst enige verduidelijking omtrent het begrip 'voorlopige verkoopovereenkomst' dat vaak gebruikt wordt als synoniem van 'onderhandse verkoopovereenkomst' of 'compromis'. Deze term is misleidend. Er moet gewezen worden op het bindend karakter ervan voor de beide partijen. Eenmaal ondertekend, zijn zowel verkoper als koper definitief gebonden. Geen van beiden kan zich later nog bedenken. Men (ver)koopt of men (ver)koopt niet. Is er dan geen andere mogelijkheid? Kan men een soort tussenstadium inlassen waarin men als koper nog bedenktijd heeft, zonder dadelijk gebonden te zijn? De optie biedt hier de oplossing. Wat is dit? Stel dat u wenst te kopen, nog niet 100 % beslist hebt en toch niet graag de gelegenheid zou zien voorbij gaan. In dit geval kan men aan de eigenaar een optie vragen; dit is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn. Beslist u binnen deze termijn te kopen, dan laat u dit aan de verkoper schriftelijk weten (men noemt dit het 'lichten' van de optie), en de verkoop is meteen definitief. Ziet u daarentegen af van uw voornemen tot aankoop, m.a.w. u licht de optie niet binnen de overeengekomen termijn, dan is er geen verkoop, en staat het de eigenaar terug vrij te verkopen aan andere kandidaten. Een optie moet beperkt zijn in de tijd. Men kan zijn verkoper immers niet eeuwig aan het lijntje houden. Aangezien door het lichten van de optie de verkoopovereenkomst automatisch tot stand komt, is het noodzakelijk dat alle verkoopsvoorwaarden (bv. prijs, betalingstermijn, ingenottreding...) nauwkeurig in de optie worden opgenomen. Om de eigenaar te overtuigen dergelijke eenzijdige verbintenis aan te gaan, wordt soms overeengekomen dat de kandidaat-koper (optienemer) een vooraf bepaald bedrag aan de verkoper betaalt bij het ondertekenen van de optie. Indien de optie niet gelicht wordt, blijft deze KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

8

ISS-50KOP01.V01

som verworven voor de verkoper, ten titel van schadevergoeding. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag gelden als een eerste voorschot op de prijs. Zo zijn de belangen van beide partijen gevrijwaard.

13. VERKOOP UIT DE HAND: WAT HOUDEN DE AANKOOPKOSTEN IN? Hoe zijn de aankoopkosten opgedeeld bij een verkoop uit de hand? ► 13 Verkoop uit de hand: wat houden de aankoopkosten in?

Iedereen weet dat bij verkoop uit de hand van een onroerend goed bepaalde kosten aan de notaris moeten worden betaald. Velen weten evenwel niet wat deze notariskosten inhouden. Hier volgt een beknopt overzicht: 1. De registratierechten. Dit zijn de aan de overheid verschuldigde belastingen bij overdracht van een onroerend goed. Ze worden berekend op basis van de verkoopprijs aan 12,5%, behalve wanneer het onroerend goed gelegen is in Vlaanderen dan worden ze berekend op basis van de verkoopprijs aan 10%. Soms kan de koper genieten van een verlaagd tarief, zo ondermeer: -

-

-

6% bij aankoop van een bescheiden woning gelegen in Wallonië, 5% bij de aankoop van een bescheiden woning gelegen in Vlaanderen, en mits te voldoen aan bepaalde voorwaarden; vermindering van de heffingsgrondslag. Wanneer de woning, het appartement of het perceel bouwgrond in Vlaanderen is gelegen wordt de heffingsgrondslag met € 15.000 verminderd mits bepaalde voorwaarden. Gaat het over een woning of appartement die/dat in Brussel is gelegen wordt de heffingsgrondslag met € 60.000 verminderd mits bepaalde voorwaarden. Deze vermindering geldt nochtans niet voor verkrijging van bouwgrond in Brussel. Wel kan de vermindering zelfs tot € 75.000 gebracht worden wanneer het goed in een speciaal gebied in Brussel is gelegen. 1,5% bij aankoop van zogenaamde sociale woningen, waarvoor een aankooppremie werd bekomen; voor een woning in Wallonië betaalt men 0 %. 1% bij aankoop van een eigendom waarin men reeds medegerechtigd is.

Bij aankoop van een nieuwbouw of een eigendom in opbouw, worden meestal de hierboven vermelde registratierechten betaald, berekend op de waarde van de grond, terwijl op de waarde van de gebouwen 21% B.T.W. wordt betaald. 2. Het ereloon van de notaris. Dit ereloon is bij wet bepaald en vastgelegd. Het wordt berekend op de koopsom, volgens welbepaalde percentages, die bovendien degressief zijn, wat wil zeggen dat het percentage kleiner wordt naarmate de koopprijs hoger is. Zo beloopt het ereloon op een aankoop van € 125.000 ongeveer 1,3 %, op een aankoop van € 200.000 ongeveer 1 % en op een aankoop van € 250.000 ongeveer 0,9 %. De percentages voor de berekening van het ereloon dalen zo verder tot op het minimumpercentage van 0,057 % dat van toepassing is op de schijf van de verkoopprijs boven de 250.095 euro. De notaris mag noch naar boven, noch naar beneden afwijken van deze wettelijke tarieven. 3. De algemene kosten van de akte. Dit zijn de kosten die de notaris moet maken ondermeer in het kader van kadastrale, hypothecaire, stedenbouwkundige en fiscale opzoekingen, alsook voor aangetekende zendingen naar de diverse overheden, de kosten van de neerlegging van de akte op het bevoegde hypotheekkantoor, het recht op geschriften, bodemattesten, enzovoort. Ze kunnen verschillen naargelang de complexiteit van het dossier doch bedragen gemiddeld tussen de € 700 en de € 1.100. In bepaalde gevallen zijn er nog bijkomende kosten, zoals het aandeel van de koper in de kosten van de basisakte of van de verkavelingsakte, kosten voor het bekomen van een stedenbouwkundig attest, metingskosten. Ingeval deze kosten ten laste gelegd worden van de koper zal dit reeds voorzien zijn in de onderhandse verkoopovereenkomst. Uit het voorgaande blijkt dat: de verschuldigde registratierechten op de aankoop van een onroerend goed het grootste deel van de kosten uitmaakt, die weliswaar aan de notaris worden betaald, maar die door hem/haar onmiddellijk aan de overheid worden doorgestort; men zeer voorzichtig moet zijn bij de vergelijking van de kosten bij verschillende aankopen, en dat men er zeker niet uit mag besluiten dat de ene notaris goedkoper of duurder werkt dan de andere. KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

9

ISS-50KOP01.V01

Immers: als men de kosten omzet in een percentage dan daalt dit naarmate de koopsom stijgt. Dit omdat enerzijds de erelonen degressief zijn en anderzijds omdat de vaste kosten onafhankelijk zijn van de koopsom. In procenten uitgedrukt wegen de vaste kosten dus meer door op een kleine dan op een grote koopsom; niet iedereen voldoet aan de voorwaarden van verlaging en/of vrijstelling van registratierechten; de algemene kosten kunnen in bepaalde dossiers hoger zijn dan in andere. Voor de kosten van de aankoop bestaan barema's. Ze geven het bedrag aan dat zal moeten betaald worden. De algemene kosten worden in deze barema's bij provisie geraamd.

14. WAT IS RECHT VAN NATREKKING? ► 14 Wat is recht van natrekking?

Onder de term “natrekking” wordt verstaan dat de eigenaar van de grond automatisch eigenaar wordt van het huis dat er op wordt gebouwd. Er wordt geen eigendomsakte opgesteld wanneer het gebouw wordt opgeleverd. Wie een grond bezit als eigen goed, door het te hebben verkregen via schenking bijvoorbeeld, blijft alleen eigenaar, ook al is hij of zij gehuwd met een gemeenschapsstelsel. De facturen van de bouw worden doorgaans betaald met gemeenschappelijke inkomsten zodat men zou kunnen denken dat het huis het koppel toebehoort en de grond eigendom is gebleven van diegene die deze grond heeft verkregen. Door het mechanisme van de natrekking wordt nochtans alleen de eigenaar van de grond ook eigenaar van het gebouw. In het wettelijk stelsel van de gemeenschap verkrijgt die andere echtgenoot wel een vergoeding die begroot wordt rekening houdend met de meerwaarde dat het huis verkrijgt over de jaren heen. Wenst men dat het huis echt aan de twee toebehoort dan volstaat het de grond via een huwelijkscontract in te brengen in de gemeenschap, zodat het huis dan ook zal toebehoren aan de twee echtgenoten. Die inbreng zal gekoppeld worden aan een aantal bedingen die moeten vermijden dat de inbrenger zijn grond zou moeten afstaan aan de andere echtgenoot in geval van echtscheiding. Omgekeerd zal de andere echtgenoot moeten vergoed worden voor zijn aandeel in de bouw als de inbrenger zijn ingebrachte grond kan terugnemen.

15. WAT KOST EEN AANKOOP? ► 15 Wat kost een aankoop?

De registratierechten maken het grootste onderdeel uit van de kosten. De tarieven verschillen van gewest tot gewest. In sommige gevallen is het zelfs mogelijk vroeger betaalde rechten gedeeltelijk te recupereren of van vrijstellingen te genieten. Wij raden u aan om voor de berekening van de kosten in uw specifiek geval beroep te doen op uw notaris. Toch twee zeer eenvoudige voorbeelden: Een verkoop uit de hand van een eigendom in Vlaanderen van 100 000 euro kost ongeveer 12,5 % (of 7,5 % indien u in aanmerking komt voor een vermindering van de registratierechten). Dit percentage omvat 10 % registratierecht (of 5 %), een door de overheid bepaald ereloon voor de notaris en een bedrag voor andere aktekosten zoals de kosten van kadastrale uittreksels, hypothecair getuigschrift, de kosten van overschrijving op het hypotheekkantoor, diverse opzoekingen, enz. Voor een krediet van 75 000 euro bedragen de kosten ongeveer 2,9 %. Ook hier hebben we te maken met een registratierecht, het ereloon van de notaris, aktekosten en bovendien een inschrijvingsrecht voor de hypotheek. Voor de berekening van de kosten in uw specifiek geval kan u natuurlijk terecht bij de notaris

16. EERST KOPEN EN DAN LENEN? ► 16 Eerst kopen en dan lenen?

De vraag van de kip of het ei. Probeer vóór u koopt al een akkoord te krijgen bij een kredietinstelling. Vraag desnoods een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde: de verkoop gaat dan niet door als u geen lening krijgt. De verkoper is evenwel niet verplicht hiermee in te stemmen.

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

10

ISS-50KOP01.V01

► 17 Wat gebeurt er bij een openbare verkoop?

17. WAT GEBEURT ER BIJ EEN OPENBARE VERKOOP? Hier geldt een ander systeem dan bij een verkoop uit de hand. U mag vrij bieden. Het goed wordt toegewezen aan de hoogste bieder, die dan ook de eigenaar wordt.

► 18 Wat na de ondertekening van de verkoopovereenkomst?

18. WAT NA DE ONDERTEKENING VAN DE VERKOOPOVEREENKOMST? De notaris maakt na een hele reeks opzoekingen een authentieke akte en geeft de verkoop hierdoor een officieel karakter. Akte kwijt ? Geen paniek! U blijft eigenaar van uw huis. Ga naar de notaris. Hij bezorgt u een kopie. De notaris bewaart immers de originele akte.

► 19 Betaalt u een voorschot ? En een deel 'in het zwart'?

19. BETAALT U EEN VOORSCHOT ? Een voorschot betalen is gebruikelijk. Laat dit voorschot voor alle veiligheid bij de notaris blokkeren. Hij geeft het pas vrij na grondig onderzoek. Rust er geen hypotheek op de eigendom? Zijn er geen achterstallige belastingen verschuldigd? Is er geen voorkooprecht? Is degene die zich voordoet als verkoper wel de echte of enige verkoper? Is hij wel gemachtigd om te tekenen? Wat met 'zwart' geld ? Dit is onwettelijk. U riskeert dus straffen en fiscale boetes. Indien de verkoop niet doorgaat, of een voorkooprecht wordt uitgeoefend, verliest u bovendien uw geld.

► 20 Hoe legt u een aankoop vast?

20. HOE LEGT U EEN AANKOOP VAST? U doet dit met een verkoopovereenkomst, vaak compromis genoemd. De notaris maakt gratis een verkoopovereenkomst op maat. Zo bent u er zeker van dat het juridisch in orde is. Prijs en verkoopvoorwaarden liggen immers met een verkoopovereenkomst definitief vast, zowel voor de koper als de verkoper. Het is voor de notaris moeilijk om een slecht opgestelde overeenkomst recht te zetten.

► 21 Wat gebeurt met de samen aangekochte woning wanneer een van de samenwoners overlijdt?

21. WAT GEBEURT MET DE SAMEN AANGEKOCHTE WONING WANNEER EEN VAN DE SAMENWONERS OVERLIJDT? Als op voorhand niets op papier is gezet, is de kans groot dat de langstlevende partner, na het overlijden van zijn levensgezel, niet in het huis zal kunnen blijven wonen, hoewel het voor een deel zijn eigendom is. Samenwonenden erven namelijk niet automatisch van elkaar. Indien er niets is geregeld, zal de helft van de eigendom van de eerstoverleden partner dus geërfd worden door zijn erfgenamen (zijn kinderen, ouders, broers/zusters…) Dit is meestal niet de bedoeling van de samenwonenden. Een eerste mogelijkheid bestaat erin dat de partners bij testament hun helft van de eigendom geven aan de andere partner (in volle eigendom of in vruchtgebruik). Dit lijkt in orde, maar het risico bestaat dat dit testament geen volledige uitwerking zal hebben door de wettelijke reserve van bepaalde erfgenamen van de overledene. Kinderen of de ouders (ingeval er geen kinderen zijn, hebben de ouders elk recht op 1/4e deel van de nalatenschap) hebben immers altijd recht op een reserve in de nalatenschap van hun ouder, respectievelijk kind. Zij worden “reservataire erfgenamen” genoemd. Door bij testament de volle eigendom of het vruchtgebruik van zijn aandeel in de woning aan de langstlevende partner te geven, bestaat er veel kans dat men deze reservataire erfgenamen tekort doet, doordat men de langstlevende partner meer geeft dan wettelijk toegelaten is. Op die manier is de langstlevende partner niet zeker om de eigendom of het vruchtgebruik van de woning te bekomen. Een testament kan ook eenzijdig door de ene partner worden herroepen, zonder dat de andere dit weet. Met een beding van aanwas (ook genaamd “tontine”) wordt dit risico uitgesloten. Een beding van aanwas is in de meeste gevallen (ook bij wettelijk samenwonenden !) inderdaad de enige oplossing om er gegarandeerd voor te zorgen dat de andere partner/mede-eigenaar de samen aangekochte eigendom in volle eigendom zal verwerven of er levenslang het vruchtgebruik van zal hebben. KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

11

ISS-50KOP01.V01

Het komt hier op neer dat bij een gezamenlijke aankoop van een woning, de ene partner met de andere partner overeenkomt dat diegene die het langst leeft van hen beiden, de woning in volle eigendom dan wel in vruchtgebruik mag hebben (met andere woorden het aandeel van de eerststervende partner zal aanwassen bij het aandeel van de langstlevende ingevolge de gesloten overeenkomst tussen de partners). De regels van de wettelijke reserve spelen hier niet. Het beding van aanwas is namelijk geen testament of ook geen schenking, maar een kanscontract dat beide partners met elkaar hebben afgesloten via een overeenkomst. Het beding van aanwas zorgt er dus voor dat de langstlevende partner de volle eigendom of het vruchtgebruik van de woning verkrijgt. Men moet geen testament opstellen en men moet geen erfenisrechten betalen. Wel moet de langstlevende binnen vier maanden na het overlijden van zijn partner registratierechten betalen aan hetzelfde percentage dat men destijds bij de aankoop betaalde, en dit op helft van de waarde van het eigendom en kan dus mogelijks meer bedragen dan het tarief van de successierechten.

22. HOE GESCHIEDT EEN OPENBARE VERKOOP ► 22 Hoe geschiedt een openbare verkoop

Vanaf 1 januari 2010 zullen openbare verkopingen van vastgoed anders verlopen. In heel het land wordt een identieke procedure toegepast. Vanaf nu kan een goed in één zitdag verkocht worden en kan er een instelprijs worden voorzien. Daarnaast kunnen kopers eventueel een premie ontvangen. Openbare verkopingen worden geharmoniseerd. Tot nu bestonden er per arrondissement verschillen in de manier waarop openbare verkopingen werden georganiseerd. Vanaf 1 januari van volgend jaar is er een identieke procedure voorzien. Dat zorgt voor de nodige transparantie bij kopers en verkopers. Eén zitdag in plaats van twee. Verkopers zullen sneller kunnen verkopen, kopers zullen minder stress ervaren. Alles verloopt vanaf nu immers in één zitdag in plaats van twee. Om de procedure te vereenvoudigen en te versnellen, heeft de wetgever beslist om de tweede zitdag af te schaffen. Instelprijs mogelijk. Een andere nieuwigheid is de mogelijkheid om een instelprijs te bepalen. Vóór de verkoop kan de verkoper in overleg met zijn notaris beslissen om een instelprijs vast te leggen. Dat bedrag kan vooraf worden aangekondigd in alle publiciteit rond het goed. Kopers kunnen premie ontvangen. De wetgever voert nog een andere nieuwigheid in, namelijk een premie voor de koper. Hiervoor zijn twee scenario’s voorzien: met instelprijs of zonder instelprijs. Indien er een instelprijs is voorzien, zal diegene die als eerste dit bedrag (of meer) biedt, een premie ontvangen indien hij de uiteindelijke koper blijkt te zijn. De premie bedraagt 1% van het eerste geboden bedrag. Indien er geen instelprijs is voorzien, kan de notaris beslissen om toch een premie van 1% toe te kennen aan diegene die het hoogste bedrag biedt tijdens de zitting. Ook in dit geval moet het gaan om de uiteindelijke koper. Rouwkoop: koper blijkt niet te betalen. Indien de hoogste bieder achteraf zijn financiële verplichtingen niet zou nakomen, kan de verkoper vragen dat het goed opnieuw te koop gesteld wordt. Deze procedure heet “rouwkoop” (afgeleid van “berouw hebben over een gesloten koop”). Het goed wordt onder dezelfde voorwaarden als bij de vorige openbare verkoping te koop gesteld door dezelfde notaris. De bieder (de “rouwkoper’) die na de eerste openbare verkoping zijn financiële verplichtingen niet nakwam, zal hiervoor een zware sanctie krijgen.

► 23 Kan ik als ongehuwde minderjarige een onroerend goed aankopen?

23. KAN IK ALS ONGEHUWDE MINDERJARIGE EEN ONROEREND GOED AANKOPEN? Ik ben een ongehuwde minderjarige en wil een onroerend goed aankopen en hypothekeren en daartoe een lening aangaan. Hoe kan ik hiertoe gemachtigd worden? Als minderjarige onder ouderlijk gezag kan u niet gemachtigd worden maar wordt u, wat betreft het aankopen en het hypothekeren van een onroerend goed, bij de ondertekening van deze akten vertegenwoordigd door uw ouders die namens u en in uw naam optreden. Daarvoor zullen uw ouders evenwel eerst een bijzondere machtiging moeten aanvragen en bekomen van de vrederechter van uw woonplaats. Deze machtiging moet gevraagd worden zowel voor de aankoop, als voor het aangaan van de lening als voor het hypothekeren van het door u aangekochte onroerend goed. KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

12

ISS-50KOP01.V01

Deze machtiging wordt bij verzoekschrift aangevraagd. ► 24 Gebouw op plan kopen. Welke zekerheden heeft men?

24. GEBOUW OP PLAN KOPEN. WELKE ZEKERHEDEN HEEFT MEN? Heb ik een bescherming als ik een gebouw op plan koop? Elke koper van een nog op te richten woning, geniet van een bijzondere bescherming, ingesteld door de zogenaamde wet Breyne. De voornaamste beschermingsmaatregelen waarin de wet voorziet, zijn de volgende : 1. bij het afsluiten van de overeenkomst gaat het eigendomsrecht op de grond en de reeds uitgevoerde bouwwerken onmiddellijk over op de koper; de verdere eigendomsovergang gebeurt naarmate de vordering van de bouwwerken; 2. de eerste verkoper van een woning in opbouw, heeft dezelfde verantwoordelijkheid als de aannemer en de architect, hij blijft met name gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken in de bouw; 3. de notariële akte dient een aantal vermeldingen te bevatten, die ertoe strekken de koper degelijk in te lichten; 4. vóór het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning of vóór het verlijden van de basisakte mogen geen voorschotten van de kopers ontvangen worden; in geen geval mogen de ontvangen voorschotten meer bedragen dan 5% van de totale prijs; 5. bij het verlijden van de notariële akte mag enkel betaald worden: de prijs van de grond en van de uitgevoerde bouwwerken. Een architect moet attesteren welke werken reeds werden uitgevoerd. Het saldo van de prijs is slechts opvorderbaar naargelang de bouwwerken vorderen; 6. tenslotte zijn de aannemers verplicht zekerheid te stellen of de voltooiïng van het gebouw te waarborgen. Gebeurt dit niet dan staat het de koper vrij de nietigheid van de overeenkomst in te roepen tot zolang de notariële akte niet verleden is.

► 25 Ik verkoop mijn eigendom. Hoe wordt de onroerende voorheffing verrekend?

25. IK VERKOOP MIJN EIGENDOM. HOE WORDT DE ONROERENDE VOORHEFFING VERREKEND? De onroerende voorheffing (vroeger grondlasten genoemd) is een belasting verschuldigd door degene die op 1 januari van een bepaald jaar eigenaar is van een onroerend goed (gebouwd of ongebouwd). Ze heeft betrekking op het lopend jaar, en dus niet zoals de inkomstenbelasting op de inkomsten van het jaar dat voorafgaat aan het aanslagjaar. Ten opzichte van de overheid is diegene die op 1 januari van een jaar nog eigenaar is, deze onroerende voorheffing verschuldigd, ook als deze eigenaar in de loop van dat jaar zijn eigendom verkoopt. Wanneer een eigenaar evenwel zijn eigendom verkoopt, stelt zich de vraag hoe de onroerende voorheffing tussen de eigenaar en de nieuwe koper dienen gesplitst te worden. Dit is op de eerste plaats een kwestie van overeenkomst. Verkoper en koper kunnen overeenkomen dat de onroerende voorheffing van dat jaar volledig door de verkoper of door de koper gedragen worden, of nog dat elk van beiden een deel ervan zal betalen, welk deel bij overeenkomst vastgelegd wordt. Indien bij de onderhandse verkoopovereenkomst dit punt niet besproken werd, dan is het gemeen recht van toepassing. Zodra de koper het genot van het gekochte goed heeft (gratis gebruiker of de inkomsten ervan optrekken - normaal gebeurt dit bij de volledige betaling van de koopsom, dus in de meeste gevallen bij het ondertekenen van de notariële akten - ), betaalt hij zijn aandeel in de onroerende voorheffing. Wordt de akte bijvoorbeeld op 1 oktober getekend, dan draagt de koper 3/12de van de onroerende voorheffing, en de verkoper 9/12de. De koper betaalt dan bij de akte aan de verkoper tegen kwijting deze 3/12de, de verkoper betaalt aan de overheid de volledige onroerende voorheffing. Sommige huurcontracten voorzien dat de huurder de onroerende voorheffing moet betalen. Het spreekt voor zich dat er dan geen splitsing gebeurt. Let er wel op dat de onroerende voorheffing niet kan worden ten laste gelegd van de huurder in de verhuring van de woning die hem tot hoofdverblijfplaats dient.

► 26 Welke fiscale verplichtingen heeft de notaris bij overdracht van een onroerend goed?

26. WELKE FISCALE VERPLICHTINGEN HEEFT DE NOTARIS BIJ OVERDRACHT VAN EEN ONROEREND GOED? Welke (para-)fiscale verplichtingen heeft de notaris bij overdracht van een onroerend goed? De directe belastingen, gewest-, gemeente- en provinciebelastingen en de B.T.W. zijn gewaarborgd door een wettelijke hypotheek op alle in België gelegen onroerende goederen toebehorende aan belastingsplichtigen.

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

13

ISS-50KOP01.V01

De notaris die gelast is met de verkoop, schenking, ruiling, inbreng in vennootschap, moet de bevoegde ontvangers van directe belastingen, gewest-, gemeente- en provinciebelastingen en B.T.W. daarvan in kennis stellen. Deze hebben dan twaalf werkdagen tijd om eventuele ingekohierde belastingen aan de notaris te betekenen. Indien de notaris deze meldingplicht verzuimt, kan hij verantwoordelijk gesteld worden voor de betaling ervan. De tijdige betekening geldt als beslag onder derden in handen van de notaris. De notaris zal in de praktijk de verkopers, schenkers enz. verzoeken de belastingen vóór het verlijden van de akte rechtstreeks aan de bevoegde diensten te betalen, ofwel bij de akte de nodige gelden inhouden en doorstorten. Desnoods zal de notaris de akte uitstellen, teneinde te vermijden dat op het overgedragen eigendom een hypotheek zou worden genomen lastens de verkoper in het voordeel van de fiscus. De notaris zal trouwens een soortgelijke procedure volgen om eventuele achterstallige sociale bijdragen op te sporen en in te houden. ► 27 Wat als de administratie overgaat tot vaststelling van een tekortschatting? Welk verhaal?

27. WAT ALS DE ADMINISTRATIE OVERGAAT TOT VASTSTELLING VAN EEN TEKORTSCHATTING? WELK VERHAAL? Bij aankoop worden de registratierechten geheven op de verkoopprijs van het goed en de lasten opgelegd aan de koper. De prijs is al hetgeen de verkoper verkrijgt in ruil voor de door hem verkochte zaak. De fiscale wet maakt een onderscheid tussen de prijs, zijnde een som geld in voordeel van de verkoper, en de lasten zijnde de bijkomende verbintenissen aan de koper opgelegd in voordeel van de verkoper. Deze lasten moeten in geld gewaardeerd worden en vormen samen met de prijs de basis voor de verschuldigde registratierechten. Deze belastbare basis mag echter niet lager liggen dan de verkoopwaarde van het goed, ook venale waarde genoemd. Meermaals gebeurt het dat de administratie de verkoopwaarde hoger schat dan de in de akte aangegeven belastbare grondslag. Principieel is door beide partijen, zowel koper als verkoper, in dat geval, het ontdoken recht onverdeeld verschuldigd, verhoogd met een boete. In de praktijk zal door de administratie aan de koper een meerwaardebericht toegezonden worden. Dit bericht vermeldt het verschil tussen de belastbare grondslag en de door de administratie geschatte venale waarde. Tevens wordt het bedrag vastgesteld van het ontdoken recht en van de boete alsook een voorstel tot vermindering van de boete, mits betaling binnen de maand. Om de venale waarde te bepalen, gaat de administratie uit van vergelijkingspunten. Dit zijn schattingen van gelijkaardige eigendommen in de omgeving van het verkochte goed. Op verzoek van de koper zal de administratie zijn vergelijkingspunten kenbaar maken. Een schatting is steeds onderhevig aan min of meer uiteenlopende beoordelingselementen. Daarom is de administratie meestal bereid tot onderhandelingen. Elementen als dringende herstellingswerken, slechte binnenindeling e.d. kunnen aan de beoordeling van de administratie voorgelegd worden. Zo de onderhandelingen niet tot een akkoord leiden, mag de administratie de controleschatting vorderen door één of drie onafhankelijke deskundigen. Deze worden aangesteld in onderling akkoord tussen de administratie en de koper, of, bij gebrek aan akkoord, door de vrederechter. Het verslag van de deskundigen is bindend voor beide partijen, behoudens schending van de wet, materiële vergissing of niet-naleving van de vormvereisten. Enkel om die redenen kan de rechter de nietigheid van de expertise uitspreken en ambtshalve een nieuwe expertise bevelen. De koper is gehouden tot betaling van bijrechten indien de opgegeven prijs of waarde lager is dan de waarde na schatting; hij is tevens gehouden tot betaling van de boete en de kosten van het deskundig verslag, indien de waardering met één/achtste of meer de oorspronkelijke heffingsgrondslag overtreft. In het andere geval, zijn alle kosten van de schatting ten laste van de administratie.

► 28 Hoe kan ik teruggave van registratierechten bekomen wanneer ik een woning kocht waarvan het K.I. nog niet is vastgesteld?

28. HOE KAN IK TERUGGAVE VAN REGISTRATIERECHTEN BEKOMEN WANNEER IK EEN WONING KOCHT WAARVAN HET K.I. NOG NIET IS VASTGESTELD? Ik heb een woning gekocht waarvan het kadastraal inkomen nog niet is vastgesteld. Zo kon ik niet van de vermindering van registratierechten genieten. Wat moet ik doen om teruggave van registratierechten te bekomen? In de koopakte heeft de notaris voorzien dat u, na vaststelling van het kadastraal inkomen, teruggave kan bekomen van hetgeen boven 5% voor de woning in Vlaanderen (6% voor de woning in het Waals Gewest) aan registratierechten werd geheven. Van zodra het kadastraal inkomen definitief is vastgesteld, beschikt u over een termijn van twee jaar om teruggave te vorderen. Hiertoe richt u een aanvraag tot de Administratie van Registratie en Domeinen, vergezeld van een recent uittreksel uit de kadastrale legger. U duidt tevens aan KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

14

ISS-50KOP01.V01

hoe de uitbetaling dient te gebeuren. In de praktijk is het de notaris die zich met het opstellen van het verzoekschrift tot teruggave en de aanvraag van een uittreksel uit de kadastrale legger gelast, als een dienstverlening aan zijn cliënt. Aangezien hij echter niet verwittigd wordt wanneer het kadastraal inkomen is vastgesteld, dient u hem daarvan op de hoogte te brengen. Het kan gebeuren dat het vastgesteld kadastraal inkomen het voor teruggave vastgestelde maximum overschrijdt. In dat geval is het aangewezen na te gaan of er argumenten kunnen verzameld worden om een gefundeerd bezwaarschrift in te dienen. Mogelijks wordt het ingewilligd en kan u toch een teruggave bekomen. ► 29 Is het nuttig contact op te nemen met de notaris in geval van openbare verkoop?

29. IS HET NUTTIG CONTACT OP TE NEMEN MET DE NOTARIS IN GEVAL VAN OPENBARE VERKOOP? Het is aan te bevelen vooraf contact op te nemen met de verkopende notaris, teneinde inlichtingen te krijgen omtrent de voorwaarden van eventuele huur- of pachtcontracten, de koopkosten, erfdienstbaarheden, recht van voorkoop, lasten, belastingen, kadastraal inkomen, stedenbouwkundige voorschriften... De notaris zal antwoord geven op de vragen die bij de gegadigden zijn opgekomen ter gelegenheid van hun plaatsbezoek; hij zal hen soms plannen kunnen voorleggen. Zijn er meerdere zitdagen voorzien? Welk is het bedrag van de bijkomende kosten? Is er mogelijkheid tot vermindering van registratierechten? Binnen welke termijn moeten koopsom en kosten worden voldaan? Al deze voorwaarden worden vanzelfsprekend meegedeeld tijdens de verkoopszitting, maar het is beter reeds voorafgaandelijk enige kennis ervan te hebben, teneinde met beter begrip de werkzaamheden te kunnen volgen.

► 30 Wie doet de notariskeuze bij verkoop uit de hand?

30. WIE DOET DE NOTARISKEUZE BIJ VERKOOP UIT DE HAND? Koper of verkoper? Vele eigenaars zijn de mening toegedaan dat bij verkoop uit de hand zij alleen het recht hebben de notaris te kiezen die de verkoopakte zal opstellen. Anderzijds zijn vele kandidaat-kopers er vast van overtuigd dat de keuze van de notaris bij hen ligt. Wie heeft dan de juiste keuze? Het antwoord luidt dat zowel de eigenaar als de kandidaat-koper ieder het recht hebben hun notaris aan te duiden. De verkoopakte kan dus verleden worden voor meerdere notarissen en zonder dat dit een verhoging van kosten voor de koper met zich meebrengt. Bovendien hebben makelaars of promotoren niet het recht om in de keuze van de notaris tussen te komen. Bij een openbare verkoop liggen de zaken enigszins anders. Daar treedt enkel de notaris op die de openbare verkoop houdt. Een verkoop uit de hand wordt gewoonlijk vastgelegd in een onderhandse overeenkomst (ook compromis genoemd). In deze overeenkomst, die zowel verkoper als koper verbindt, worden de prijs en modaliteiten van de verkoop vastgelegd, en meestal wordt dan een voorschot betaald. Het is op dat ogenblik dat de beide partijen hun notariskeuze moeten doen en dit ook schriftelijk vastleggen in de verkoopovereenkomst. Het is van het grootste belang geen onderhandse verkoopovereenkomst te ondertekenen zonder deze grondig en met de meeste aandacht gelezen te hebben, of beter nog, zonder deze vooraf aan de notaris, op wie men beroep wenst te doen, voorgelegd te hebben. Deze laatste kan dan nagaan of de overeenkomst beantwoordt aan de bedoeling van partijen en/of deze geen bepalingen bevat die niet correct of onduidelijk zijn.

► 31 Kan een eigendom, waarvan een minderjarige eigenaar is of waarin hij medegerechtigd is, uit de hand verkocht worden?

31. KAN EEN EIGENDOM, WAARVAN EEN MINDERJARIGE EIGENAAR IS OF WAARIN HIJ MEDEGERECHTIGD IS, UIT DE HAND VERKOCHT WORDEN? Als algemene regel geldt dat de belangen van een minderjarige, bij verkoop van onroerende goederen, waarin hij medegerechtigd is of die volledig zijn eigendom zijn, het best gediend zijn

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

15

ISS-50KOP01.V01

met een openbare verkoop. Bij een openbare verkoop heeft iedereen ruim de kans een bod te doen, wat de beste garantie inhoudt dat het goed voor de hoogst mogelijke prijs wordt verkocht. Het is evenwel mogelijk deze goederen uit de hand te verkopen, mits machtiging door de vrederechter. Om de gevraagde toelating te bekomen zal het er in de eerste plaats op aankomen, te bewijzen dat het belang van de minderjarige eigenaar of mede-eigenaar gebaat is bij een verkoop uit de hand. De geboden prijs moet minstens beantwoorden aan de waarde van het te verkopen onroerend goed. De vrederechter kan het verlenen van de machtiging afhankelijk maken van een minimum verkoopprijs en vraagt daarom soms vooraf een schattingsverslag. Leidraad bij dit alles is steeds: hoe worden de belangen van de minderjarige het best beschermd? Hoe wordt het beste resultaat bereikt? ► 32 Ik ben medeeigenaar van een goed. Ben ik verplicht in onverdeeldheid te blijven?

32. IK BEN MEDE-EIGENAAR VAN EEN GOED. BEN IK VERPLICHT IN ONVERDEELDHEID TE BLIJVEN? Artikel 815 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat niemand verplicht is in onverdeeldheid te blijven. De onverdeeldheid kan bezwaarlijk als een gunstige toestand bestempeld worden: zij bemoeilijkt de vrije beschikking van de goederen en belet er het goede beheer van. Inderdaad, elke beslissing betreffende het onverdeeld goed, vergt de toestemming van alle mede-eigenaars. Daarom ook bepaalde de wetgever dat deze ongunstige toestand aan niemand kan opgelegd worden. Een verzoek om uit onverdeeldheid te treden zal dan ook zonder veel moeilijkheden door de rechtbank ingewilligd worden. Dit algemeen rechtsbeginsel kent echter uitzonderingen: 1. Wet op de kleine nalatenschappen Een nalatenschap omvat onroerende goederen, waarvan het kadastraal inkomen 1565 euro niet overtreft. Deze nalatenschap wordt geërfd door één of meer minderjarigen en is bezwaard met het vruchtgebruik van de overlevende echtgeno(o)t(e). Welnu, in dat geval, kan de vrederechter, op verzoek van één der partijen en eventueel zelfs ambtshalve, de onverdeeldheid opleggen aan alle partijen. Deze onverdeeldheid zal in ieder geval ophouden ofwel de dag dat de jongste minderjarige meerderjarig is geworden ofwel de dag waarop het vruchtgebruik van de langstlevende echtgeno(o)t(e) ophoudt ofwel als één der deelgenoten, volgens welbepaalde regels, het eigendom op schatting overgenomen heeft. 2. Overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven Om bepaalde redenen kunnen de deelgenoten het nuttig achten in onverdeeldheid te blijven. Het kan gebeuren dat er niet uit onverdeeldheid kan getreden worden zonder verkoop van het goed en dat men, omwille van de economische toestand, niet de verhoopte prijs kan verwachten; of nog, één der onverdeelde eigenaars is minderjarig en men wenst te wachten tot diens meerderjarigheid om vrij en zonder formaliteiten te verkopen. De wet laat dan toe dat zij zich verbinden tijdelijk in onverdeeldheid te blijven: zij gaan dan een verbintenis aan tot onverdeeldheid. Een dergelijke overeenkomst geldt slechts voor vijf jaar, maar kan ten alle tijde, voor een zelfde maximumduur, verlengd worden. Verbintenissen voor een langere termijn aangegaan kunnen door de rechtbank herleid worden tot de wettelijk voorziene duurtijd van vijf jaar. Zo de onverdeeldheid onroerende goederen omvat, dan zal de overeenkomst moeten overgeschreven worden op het hypotheekkantoor. Schuldeisers van een mede-eigenaar zullen dan ook in principe de verdeling niet kunnen vorderen, tenzij de overeenkomst werd gesloten om hen te bedriegen. Er bestaat geen onverdeeldheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker. De voorgaande regels zijn in die situatie dan ook niet van toepassing.

► 33 Heb ik altijd een bodemattest nodig bij de verkoop van een eigendom ?

33. HEB IK ALTIJD EEN BODEMATTEST NODIG BIJ DE VERKOOP VAN EEN EIGENDOM ? Wanneer is een bodemonderzoek noodzakelijk ? Dit wordt bepaald in het Bodemdecreet. KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

16

ISS-50KOP01.V01

Naar aanleiding van de verkoop van een eigendom in het Vlaams Gewest is de verkoper wettelijk verplicht om een bodemattest aan te vragen. Het bodemattest bevat alle bekende gegevens over de bodemkwaliteit van de grond en wordt afgeleverd door OVAM. Het wordt opgemaakt per kadastraal perceel en kost 30 €. OVAM zal het attest afleveren na raadpleging van de haar beschikbare informatiebronnen. Meestal zal de notaris zelf het bodemattest opvragen in opdracht van de verkoper. De verkoopovereenkomst moet melding maken van het bodemattest en zijn inhoud. Wanneer op de verkochte eigendom een activiteit wordt of werd uitgeoefend of een inrichting gevestigd is of was die vermeld staat op een lijst vastgelegd door de Vlaamse Regering (de zogenaamde risico-activiteiten), dan zal de verkoper voorafgaand aan de verkoop een oriënterend bodemonderzoek op zijn kosten moeten laten verrichten. Het bodemonderzoek gebeurt door een erkend bodemsaneringsdeskundige, die een aantal bodem- en grondwaterstalen neemt. De deskundige maakt zijn verslag over aan OVAM. OVAM heeft dan twee maanden de tijd om het dossier te beoordelen. Als blijkt dat er geen bodemverontreiniging is of deze niet ernstig is, dan zal OVAM een gunstig bodemattest afleveren en kan de verkoop doorgaan. Als blijkt dat de bodemverontreiniging ernstig is, zal de verkoper moeten overgaan tot een beschrijvend bodemonderzoek. De bodemsaneringsdeskundige maakt opnieuw een verslag over aan OVAM, die 2 maanden de tijd heeft om het dossier te beoordelen. Als blijkt dat geen saneringswerken nodig zijn, kan de verkoop doorgaan. In het andere geval kan OVAM de gepaste maatregelen bevelen vooraleer de overdracht kan plaatsvinden en zal een bodemsaneringsproject noodzakelijk zijn. ► 34 Geniet de gezinswoning een bijzondere bescherming?

34. GENIET DE GEZINSWONING EEN BIJZONDERE BESCHERMING? Indien de gezinswoning toebehoort aan beide echtgenoten of wettelijke samenwonenden is het evident dat zowel man als vrouw moeten instemmen met elke overeenkomst daaromtrent. Zo zullen zij samen akkoord moeten gaan om deze te verkopen, te verhuren, te schenken of er een hypotheek op te verlenen. De gezinswoning kan ook de persoonlijke eigendom zijn van een van de echtgenoten of wettelijk samenwonenden. Zo bij huwelijk onder meer door aankoop vóór het huwelijk, of door erfenis of schenking tijdens het huwelijk. Stel dat tijdens haar huwelijk de vrouw een eigen huis verwerft en met haar gezin haar intrek neemt in deze woning, die daardoor het statuut van 'gezinswoning' verkrijgt. Alhoewel het huis een persoonlijk goed van de vrouw is, zal zij er niet meer het alleenzeggenschap over hebben. Zo zal haar man moeten instemmen wanneer zij de woning wil verkopen, schenken of in hypotheek geven. Hetzelfde zal gelden voor de gezinswoning die aan één van beide wettelijk samenwonenden toebehoort. Wanneer de man niet akkoord gaat en de vrouw meent dat dit ten onrechte is, kan zij steeds machtiging vragen aan de rechtbank. Tenslotte kan de woning ook een bijzondere bescherming genieten in het kader van de huur. Wanneer het een gezinswoning betreft mag de echtgenoot - huurder niet opzeggen zonder de instemming van de andere. Omgekeerd moet de eigenaar opzeg doen aan beiden, ook al zou het contract slechts door één van hen zijn afgesloten. Problemen met de gezinswoning in het kader van huur kunnen steeds aan de vrederechter voorgelegd worden.

► 35 Wie kan een vermindering van onroerende voorheffing bekomen?

35. WIE KAN EEN VERMINDERING VAN ONROERENDE VOORHEFFING BEKOMEN? De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting geheven op het kadastraal inkomen van de in België gelegen onroerende goederen, namelijk op de forfaitair vastgestelde netto-huurwaarde van het onroerend goed. De onroerende voorheffing is samengesteld uit een gewestbelasting en uit provinciale en gemeentelijke opcentiemen. De op deze gewestbelasting te rekenen opcentiemen worden door de provincies en gemeenten zelf bepaald. De verminderingen op de onroerende voorheffing zijn wettelijk bepaald. 1) Vooreerst bestaat er een vermindering van 25% op de onroerende voorheffing van de volledig door de eigenaar betrokken bescheiden woning. Als voorwaarde geldt dat het kadastraal inkomen van al zijn in België gelegen onroerende goederen maximum 745 euro mag bedragen. 2) Een vermindering van 50% op de onroerende voorheffing wordt verleend aan degene die een nieuw woonhuis heeft gekocht of doen bouwen zonder van een bouw- of kooppremie te hebben KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

17

ISS-50KOP01.V01

genoten, en voor zover voldaan is aan de voorwaarden van vermindering voor een bescheiden woning. Deze vermindering geldt voor 5 jaar met ingang van het eerste jaar, waarvoor de onroerende voorheffing verschuldigd is, namelijk op één januari van het jaar volgend op de eerste ingebruikneming van de woning. 3) Een vermindering van onroerende voorheffing wordt toegestaan voor een gehandicapt persoon. Deze moet geen familielid zijn maar op het adres van de woning waarvoor de vermindering aangevraagd wordt wonen en volgens het bevolkingsregister deel uitmaken van het gezin. De vermindering wordt automatisch toegekend. Er moet geen aanvraag worden ingediend. 4) Indien het gezin van de belanghebbende 2 of meer kinderen telt die in aanmerking komen voor kinderbijslag, dan heeft hij eveneens recht op een vermindering. Deze vermindering wordt automatisch op het aanslagbiljet verrekend. Al deze verminderingen worden beoordeeld naar de toestand op één januari van het betrokken aanslagjaar van de onroerende voorheffing en mogen worden samengevoegd; doch gelden slechts op één enkel onroerend goed. Alhoewel sommigen van deze verminderingen ook voor de huurder gelden, moet het verzoek in principe gedaan worden door de eigenaar, vruchtgebruiker... van de woning. 5) Vermindering of vrijstelling van de onroerende voorheffing kan overeenkomstig artikel 15 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen worden bekomen in volgende gevallen: a) wanneer een niet-gemeubeld onroerend goed, buiten de wil van de eigenaar, gedurende ten minste 90 dagen in hetzelfde kalenderjaar niet werd gebruikt en in die periode niets heeft opgebracht, ondanks alle pogingen van de eigenaar: het te huur of te koop staan is op zich onvoldoende. b) wanneer een gebouwd of ongebouwd onroerend goed door een buitengewone gebeurtenis (b.v. brand, overstroming) is beschadigd en de schade minstens 25% van het K.I. bedraagt, behoudens opzettelijke beschadiging. Dit alles dient bewezen te worden door de eigenaar. Deze proportionele verminderingen moeten worden aangevraagd. Voor de specifieke voorwaarden moet telkens de betrokken regionale wetgeving worden nagegaan. 6) In Vlaanderen kan vanaf het aanslagjaar 2009 een vermindering van 20% of 40% bekomen worden voor energiezuinige nieuwbouwwoningen. Deze vermindering wordt automatisch toegestaan zonder dat de belastingplichtige administratieve formaliteiten moet vervullen. ► 36 Waarom onmiddellijk een notaris inschakelen bij de aanof verkoop van een onroerend goed?

36. WAAROM ONMIDDELLIJK EEN NOTARIS INSCHAKELEN BIJ DE AANOF VERKOOP VAN EEN ONROEREND GOED? Het kopen of verkopen van een onroerend goed is een belangrijke beslissing in uw leven. Dergelijke stap vereist dus rijp beraad en een maximum aan voorzorgen. U hebt op dat moment nood aan deskundige raad. Kortom, iemand die uw belangen ter harte neemt. Dit is de notaris, vermits hij gehouden is door een strikte deontologie die hem verplicht op objectieve wijze raad te geven aan beide partijen. De notaris treedt van oudsher op bij vastgoedbemiddeling als sleutelfiguur vanaf de beslissing tot aan- of verkoop tot de ondertekening van de notariële akte. Telkens hij de partijen bijstaat garandeert hij hen de noodzakelijke juridische zekerheid en zal daarvoor ondermeer talrijke opzoekingen verrichten. Daarbij verlangt u als consument meer dan ooit een persoonlijke benadering, veeleer dan typecontracten die eenzijdig worden opgelegd. De notarissen hebben hun dienstverlening de laatste jaren fel uitgebreid ook op informaticagebied. Wanneer u de notaris van bij het begin aanspreekt hebt u de garantie op een transparante en juridisch waterdichte transactie. De notaris is onpartijdig, onafhankelijk en verzorgt alle stappen van de verkoop vanaf de KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

18

ISS-50KOP01.V01

publiciteit, over het opmaken van de verkoopovereenkomst, tot het ondertekenen van de notariële akte. Zo kiest u voor een volledige dienstverlening waarbij kwaliteit vooropstaat. ► 37 Samenwonen en aankopen: wat zijn de gevolgen van een gezamenlijke aankoop?

37. SAMENWONEN EN AANKOPEN: WAT ZIJN DE GEVOLGEN VAN EEN GEZAMENLIJKE AANKOOP? Vooraf aan de verkoop wend je je best tot een notaris om een en ander te bespreken. In vele gevallen gebeurt de aankoop elk voor de helft, maar de aankoop kan even goed gebeuren in de verhouding die de samenwonenden wensen. Indien de samenwonenden niet evenveel kunnen investeren in de aankoop van een woning, zal een keuze moeten worden gemaakt: Ofwel zullen de beide partners in ongelijke verhouding aankopen en eigenaar zijn (dit heeft veelal wel tot gevolg dat geen beding van aanwas kan worden afgesloten). Een andere mogelijkheid bestaat er in toch in gelijke helften te kopen: diegene die het meest kan investeren in de aankoop zal via een leningsovereenkomst (tussen de beide samenwoners opgemaakt) een deel ontlenen aan de andere partner, waardoor zij dan in gelijke verhouding de aankoopprijs kunnen betalen en dus elk voor de helft eigenaar zijn. Op deze manier is een beding van aanwas wel mogelijk. De leningsovereenkomst moet dan wel goed opgesteld zijn zodat de ene partner zijn ontleende bedrag kan terugvorderen van de andere partner bij beëindiging van de relatie.

► 38 Is de ene notaris duurder dan de andere?

38. IS DE ENE NOTARIS DUURDER DAN DE ANDERE? We kennen allemaal wel het verhaal : Janssens heeft een leningsakte van 25.000 euro laten verlijden bij notaris A. Wat later ontmoet hij zijn vriend Pieters, die eveneens een lening van hetzelfde bedrag heeft laten verlijden, maar bij notaris B. Wat blijkt nu? Janssens heeft voor hetzelfde leningsbedrag meer betaald dan Pieters. Is notaris A dan zoveel duurder dan notaris B? Neen. Notarissen zijn immers voor de meeste akten gebonden aan een tarief dat hen wordt opgelegd door de wet. Maar wat de cliënt uiteindelijk aan de notaris dient te betalen, bevat zoveel individuele elementen, dat dit sterk van dossier tot dossier kan verschillen. Omdat de grootste verschillen zich doorgaans voordoen bij leningen en kredietopeningen, zullen we daarvan de kostenstructuur even onder de loep nemen. Deze kosten bestaan vooreerst uit het registratierecht van 1% op de hoofdsom van de lening of het krediet. De kredietmaatschappijen eisen echter niet alleen hypotheek voor deze hoofdsom, maar eveneens voor een bepaald bedrag aan 'bijhorigheden'. Deze bijhorigheden zijn meestal kosten die kunnen gepaard gaan met het niet terugbetalen van de lening of het krediet. Ook op dit bedrag van bijhorigheden dient het registratierecht te worden betaald. Dit bedrag van bijhorigheden verschilt van bank tot bank. Gemiddeld wordt de bijkomende inschrijving gevraagd voor 5% tot 10% van de hoofdsom. Dit beïnvloedt dus het bedrag van de registratierechten. Men moet bovendien rekening houden met alle bijvoegsels van een notariële akte, zoals volmachten, aflossingstabellen en lastenkohieren, die eveneens worden onderworpen aan een registratierecht per bijlage. Het aantal van deze bijlagen verschilt van akte tot akte. Een volgend belangrijk element is het notarieel ereloon. Dit loon is wettelijk vastgesteld en afhankelijk van de hoofdsom van de lening of het krediet. Onder bepaalde omstandigheden, namelijk voor de zogenaamde sociale leningen kan slechts de helft van het ereloon aangerekend worden. Een volgend hoofdstuk vormen de hypotheekrechten. De eigenlijke hypotheekrechten voor de inschrijving van de hypotheek hangen net zoals de registratierechten af van enerzijds het hoofdbedrag van de lening of krediet, en anderzijds van het bedrag van de bijhorigheden. Bovendien speelt ook de lengte van de tekst van het borderel (dit is de samenvatting van de KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

19

ISS-50KOP01.V01

akte) een rol, wat een verschil in de uiteindelijke prijs meebrengt. Voor het verlijden van de akte zal de kredietmaatschappij een getuigschrift eisen waaruit blijkt dat het onroerend goed met geen andere dan de toegestane hypotheken is bezwaard. Dit getuigschrift wordt doorgaans gevraagd tegen alle personen die in de afgelopen 30 jaar eigenaar zijn geweest van het in hypotheek gegeven goed. Het is begrijpelijk dat de kosten van dit attest sterk verschillen al naargelang in die periode één of meerdere personen eigenaar zijn geweest. Ook na het verlijden van de akte wordt nog een hypotheekstaat gevraagd om aan te tonen dat er geen andere hypotheken buiten de toegestane zijn bijgekomen. Naast de erelonen, de hypotheek- en registratierechten, zouden we telkens dezelfde opmerking kunnen maken over het recht op geschriften (dat het oude zegelrecht vervangt), over de fiscale en kadastrale opzoekingen, enzovoort: al deze kosten verschillen van dossier tot dossier. Wij willen dan nog niet uitweiden over andere kostenverhogende factoren zoals een bijkomende hypotheek op het handelsfonds, hypotheek op meerdere onroerende goederen in verschillende hypotheekkantoren, hypotheekinstelling door echtgenoten waarvan één minderjarig is, enz. Al deze elementen dragen er immers toe bij dat inderdaad de akte van Janssens bij notaris A duurder was dan de akte van Pieters bij notaris B. Dit had echter niets te maken met de notaris, wiens ereloon precies hetzelfde was, maar wel met de externe en specifieke kosten van het dossier. ► 39 Welke zijn de rechten en plichten van de eigenaar van een appartement in een flatgebouw?

39. WELKE ZIJN DE RECHTEN EN PLICHTEN VAN DE EIGENAAR VAN EEN APPARTEMENT IN EEN FLATGEBOUW? Aanvankelijk wijdde ons Burgerlijk Wetboek slechts één kort artikel aan de gedwongen medeeigendom, die ontstaat wanneer verschillende eigenaars een verdieping of een gedeelte van een verdieping in een flatgebouw bezitten. Nogal weinig, maar gelukkig had de notariële praktijk in de loop der jaren het stelsel van de mede-eigendom uitgewerkt en meer en meer verfijnd in de basisakte, die wordt opgesteld bij de oprichting of verdeling van een flatgebouw. De Wetgever heeft zich hierop geïnspireerd en een vrij gedetailleerde regeling uitgewerkt. Voortaan is de opstelling van statuten verplicht. De statuten van het gebouw bestaan uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Een basisakte legt de opsplitsing en horizontale verdeling vast van het eigendomsrecht in het gebouw alsmede het aantal aandelen dat elk appartement bezit in de gemeenschappelijke delen. Door deze splitsing en horizontale verdeling krijgt elk appartement een afzonderlijk juridisch bestaan m.a.w. het kan o.a. afzonderlijk verkocht of gehypothekeerd worden. Elk appartement omvat de privatieve eigendom van de verschillende lokalen en plaatsen, waaruit het bestaat, alsmede een aantal aandelen in de gemeenschappelijke delen. Betreffende deze gemeenschappelijke delen bestaat een verplichte onverdeeldheid, d.w.z. waaromtrent geen verdeling mogelijk is. De gemeenschappelijke delen van een flatgebouw bestaan o.a. uit de grond waarop het gebouw werd opgericht, de grondvesten, de buitenmuren, het dak, de gangen, de trappen, de lift, de hoofdleidingen enz... De rechten en plichten van elke mede-eigenaar en de detailpunten van het gemeenschapsleven worden in het reglement van mede-eigendom vastgelegd. Hierin wordt o.a. het volgende voorzien: de regels betreffende het beheer: algemene vergadering - raad van bestuur - syndicus. De wijze van benoeming van deze organen, hun bevoegdheid, werkwijze en de vereiste meerderheden; de regeling van de gemeenschappelijke kosten b.v. onderhouds- en herstellingskosten, kosten van verbruik van de gemeenschappelijke installaties, gemeenschappelijke verzekering, belastingen en taksen. Er wordt bepaald hoeveel elk privatief deel in de gemeenschappelijke kosten moet bijdragen. Doorgaans komt ieder appartement tussen in verhouding tot zijn aandeel in de mede-eigendom. Hiervan kan ook afgeweken worden. Er kan ook bepaald worden dat bv. een gelijkvloersappartement niet tussenkomt in de liftkosten. Dwangmaatregelen kunnen bepaald worden bij wanbetaling door de mede-eigenaars. Soms worden beperkingen opgelegd aan het eigendomsrecht van de privatieve delen bv. verbod een handelsactiviteit of een bepaald beroep uit de oefenen in het appartement, verbod dieren te houden, verplichte kleur van zonnetenten, enz... De statuten gelden voor alle bewoners van het flatgebouw; dus niet alleen voor de eigenaars maar ook voor de huurders. Vandaar dat het aangewezen is in het huurcontract te voorzien dat de huurders zich dienen te schikken naar alle reglementen van inwendige orde, die voor de KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

20

ISS-50KOP01.V01

bewoners van het flatgebouw gelden. ► 40 Meerwaardebelasting bij verkoop van onbebouwde onroerende goederen, wat is dat?

40. MEERWAARDEBELASTING BIJ VERKOOP VAN ONBEBOUWDE ONROERENDE GOEDEREN, WAT IS DAT? Hiermee worden alle gronden bedoeld, dus niet alleen bouwgronden maar ook reeds bebouwde gronden, indien de verkoopwaarde van de gebouwen minder dan 30% van de prijs van het geheel vertegenwoordigt. De meerwaardebelasting op verkoop (of andere overdrachten ten bezwarende titel bv. ruiling, inbreng in vennootschap) van gronden is slechts van toepassing bij de VERKOOP : 1) binnen de 8 jaar na de aankoopakte; 2) binnen de 3 jaar na de schenkingsakte, wanneer de schenker het goed zelf op het ogenblik van de verkoop minder dan 8 jaar geleden had gekocht. De belasting wordt geheven op de gerealiseerde meerwaarde, die door de wetgever omschreven wordt als het VERSCHIL tussen : 1) a. de prijs die tot maatstaf dient voor de heffing van de registratierechten bij verkoop (d.i. de verkoopprijs eventueel verhoogd met de geschatte meerwaarde); b. verminderd met de kosten voor de vervreemding (bv. kosten publiciteit, makelaarsloon); 2) a. de prijs die tot maatstaf heeft gediend voor de heffing der rechten bij de aankoop; b. verhoogd met de verkrijgingsonkosten die bij gebrek aan bewijzen forfaitair worden bepaald op 25%; c. dit totaal verhoogd met 5% per volledig jaar vanaf de verkrijging tot de vervreemding. Het aanslagtarief toepasselijk op het hierboven berekend VERSCHIL bedraagt 33% voor de verkopingen gedaan binnen de 5 jaar na de verkrijging en 16,5% voor deze gedaan in de daaropvolgende 3 jaar (telkens te verhogen met de gemeentelijke opcentiemen).

► 41 Wat is een kadastraal inkomen (K.I.)?

41. WAT IS EEN KADASTRAAL INKOMEN (K.I.)? Het K.I. stemt overeen met de jaarlijkse netto-huurprijs die in normale omstandigheden kon bekomen worden voor een onroerend goed. De netto-huurprijs is de vermoedelijke huurwaarde, verminderd met een forfaitair bedrag voor onderhouds- en herstellingskosten, nl. 40% voor een bebouwd onroerend goed en 10% voor een onbebouwd onroerend goed. Het K.I. wordt vastgesteld door de administratie van het kadaster. Het kadastraal inkomen wordt elk jaar geïndexeerd met een bepaald percentage, teneinde het in overeenstemming te brengen met de evolutie van de huurprijzen. Om het K.I. te kunnen vaststellen bij de ingebruikname van een nieuw gebouwd onroerend goed, wordt de administratie van het kadaster hiervan ingelicht door de gemeentediensten. De gemeente licht het kadaster in van de afgegeven bouw- en verkavelingsvergunningen. Voor meer informatie omtrent de aangifte en de vaststelling van het K.I. wordt verwezen naar www.fiscus.fgov.be, rubriek FAQ, kadastraal inkomen. Indien de eigenaar niet akkoord gaat met het vastgestelde K.I. dient hij binnen twee maand, volgend op de hem betekende kennisgeving, een gemotiveerd bezwaarschrift, bij aangetekend schrijven, in te dienen met zijn tegenvoorstel. De eigenaar kan dit bezwaarschrift motiveren met opgave van lagere K.I.'s toegekend aan vergelijkbare eigendommen gelegen in dezelfde omgeving. Het uiteindelijke vastgestelde kadastraal inkomen zal nadien bepalend zijn voor de jaarlijkse onroerende voorheffing, voor de aangifte in de personenbelasting, voor het bepalen van de pachtprijzen van landbouweigendommen en niet in het minst voor het bekomen van vermindering van registratierechten door de koper bij aankoop van een onroerend goed. De onroerende voorheffing, vroeger grondbelasting genaamd, bedraagt een percentage van het K.I. en verschilt van gemeente tot gemeente. In bepaalde gevallen wordt de onroerende voorheffing verminderd (bescheiden woning, kinderen ten laste enz.) Het K.I. dient in de personenbelasting te worden aangegeven als een inkomen uit onroerend goed. Indien de eigendom voor beroepsdoeleinden of aan een vennootschap wordt verhuurd, moeten ook de reëel ontvangen huurgelden worden aangegeven. Ook de pachtprijzen van de landbouwgronden worden driejaarlijks vastgelegd door toepassing van een coëfficient op het kadastraal inkomen. Het bedrag van het K.I. is bepalend om te kunnen genieten van de vermindering van de KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

21

ISS-50KOP01.V01

registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed. ► 42 Heeft een hypotheekoverdracht van een oude naar een nieuwe woning voordelen?

42. HEEFT EEN HYPOTHEEKOVERDRACHT VAN EEN OUDE NAAR EEN NIEUWE WONING VOORDELEN? Hypotheekoverdracht van een oude naar een nieuwe woning - meestal een goede zaak? Het gebeurt vaker dat wie een woning kocht of bouwde, en daarvoor een hypothecaire lening aanging, na verloop van tijd deze woning wenst te verkopen om dan met de opbrengst een nieuwe, bv grotere woning te kopen of te bouwen. Iedere verkoop van onroerend goed dient te gebeuren 'voor vrij en onbelast', d.w.z. dat het verkochte goed moet gezuiverd worden van alle hypotheken die het belasten. Bijgevolg moet, naar aanleiding van de verkoop, het nog verschuldigd blijvend saldo van de lening terugbetaald worden, om doorhaling van de hypothecaire inschrijving te bekomen. Voor de financiering van de nieuwe woning kan dan een nieuwe lening worden aangegaan. Deze hele operatie brengt een aantal niet te verwaarlozen kosten mee : wederbeleggingsvergoeding op de vervroegd terugbetaalde lening; kosten van doorhaling van de 'oude' hypotheek; dossierkosten voor de nieuwe lening; een nieuwe levensverzekering met hogere premie, gezien de lener intussen enkele jaren ouder geworden is; de aktekosten van de nieuwe lening. Enkele van deze posten vragen wellicht enige toelichting: de wederbeleggingsvergoeding is een eenmalige vergoeding (maximum 3 maanden intrest op het vervroegd terugbetaalde bedrag die de leningsmaatschappij meestal aanrekent). De kosten van doorhaling: een hypotheek wordt altijd genomen voor een periode van 30 jaar, ongeacht of de gewaarborgde schuld voor kortere of langere tijd werd aangegaan. Bij verkoop dient het goed 'vrij en onbelast' gemaakt; dit gebeurt door de ondertekening van een akte van opheffing (handlichting) door de betrokken financiële instelling. Deze akte brengt kosten mee. Wie een onroerend goed verkoopt, met de bedoeling er kort nadien een ander te kopen of te bouwen, heeft er meestal belang bij de oude lening niet terug te betalen, maar de hypotheek te laten overzetten op zijn nieuw eigendom. Een aantal belangrijke kosten die hiervoor werden opgesomd kunnen op die manier vermeden worden. Bovendien geniet dit systeem van een gunstregime inzake registratierechten. Samengevat komen de voordelen hierop neer: vermits de lening niet terugbetaald wordt, is er geen vergoeding voor wederbelegging verschuldigd; op de doorhaling van de oude hypotheek zijn geen registratierechten verschuldigd; de levensverzekering (schuldsaldoverzekering) gevoegd bij de oude lening blijft behouden zonder wijziging van de premie; vermits er in feite geen nieuwe lening toegestaan wordt, zijn er ook geen registratierechten op het bedrag van de lening verschuldigd : de vroeger toegestane lening blijft immers behouden zonder wijziging van de voorwaarden; alleen het in pand gegeven goed verandert; Zoals men ziet houdt deze operatie, die men in vaktermen een akte 'pandwisseling' of 'hypotheekoverdracht' noemt, tal van voordelen in. Wie zich dus geplaatst ziet voor de verkoop van een onroerend goed en kort daarop de aankoop of bouw van een ander onroerend goed, doet er goed aan met zijn financiële instelling contact op te nemen om te zien of er geen hypotheekoverdracht mogelijk is.

► 43 Kan een persoon, opgenomen in een rusthuis, zijn eigendom nog verkopen?

43. KAN EEN PERSOON, OPGENOMEN IN EEN RUSTHUIS, ZIJN EIGENDOM NOG VERKOPEN? Geen enkele wet verbiedt dit. Van zodra men meerderjarig is, en gezond van geest, kan men steeds vrij beschikken over zijn goederen. Nochtans zijn heel wat mensen van oordeel dat een verkoop niet zou kunnen. Dit berust op een misverstand. Oudere mensen worden soms opgenomen in een home. Soms worden deze instellingen uitgebaat door Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn (O.C.M.W.). Vanzelfsprekend kost een dergelijke opname geld. De personen die in staat zijn de kosten van ouderhoud zelf te dragen, zullen dan ook verzocht worden dit te doen. Wanneer men eigendom bezit, dan heeft die instelling een zekere waarborg voor de betaling van de onderhoudsrekeningen. Wanneer nu dat KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

22

ISS-50KOP01.V01

eigendom verkocht wordt, en de betrokken bejaarde deelt zijn vermogen uit, verliest de instelling alle waarborg. De wet laat de Openbare Centra voor Maatschappelijk Welzijn toe hypotheek te nemen, zodat het eigendom niet kan verkocht worden zonder dat het O.C.M.W. het weet. Samenwerking tussen de instelling en de bejaarde is dan ook aangewezen. Het is wellicht vanwege de betrokkenheid van sommige instellingen, dat men ten onrechte geneigd is te denken dat de bejaarde niet meer vrij kan beschikken over zijn goederen. ► 44 Wat is een beding van aanwas (tontine)?

44. WAT IS EEN BEDING VAN AANWAS (TONTINE)? Wat houdt een beding van aanwas (tontine) bij aankoop van een onroerend goed in? Beding van aanwas, in de volksmond ook tontine genoemd, is essentieel een kanscontract, waarbij twee of meer personen samen in onverdeeldheid een onroerend goed verwerven met het beding dat het deel van de eerststervende door aanwas zal toekomen aan de langstlevende onder hen. Een beding van aanwas kan slechts worden opgenomen voor zover men met minstens 2 personen rechten bezit in een goed. Het beding van aanwas dient een evenwaardig karakter van de prestaties van alle contractanten tot uiting te laten komen, waarbij de winst- of verlieskansen afhankelijk zijn van een toevallige doch zekere gebeurtenis, nl. het overlijden van een der contractanten. Dit contract wordt aanvaard door de fiscus voor zover het een kanscontract is, zoniet wordt het als een schenking bestempeld, waardoor het fiscaal voordeel verloren gaat. Het beding van aanwas kan fiscale voordelen hebben omdat er op het deel van de eerstoverledene geen successierecht verschuldigd is, maar wel hetzelfde registratierecht als destijds betaald bij aankoop, hetzij dus 12,5 of 6 % hetzij 10 of 5%. Anderzijds kan dit precies nadeling uitvallen wanneer het gaat over de gezinswoning, die vrij is van successierechten. De administratie zal dus het belastingstarief gebruiken dat van kracht was op datum van de akte van verwerving, doch berekend op de waarde van het overgedragen deel op dag van de verwezenlijking van de aanwas, zijnde de dag van overlijden. Naast het eventueel fiscaal voordeel kan het beding van aanwas ook aangewend worden omwille van de mogelijkheden op burgerrechtelijk vlak. Door gebruik van het beding van aanwas kunnen de reservataire rechten van kinderen en ouders uitgesloten worden. Zo kan het beding van aanwas aangewend worden door echtgenoten met kinderen uit een vorig huwelijk of gehuwd met scheiding van goederen. Het beding van aanwas kan tenzij anders werd overeengekomen slechts verbroken worden met het akkoord van alle betrokkenen, nooit eenzijdig. Dit heeft een zeer belangrijk gevolg. Het betekent dat iemand die gekocht heeft met het aanwasbeding zijn aandeel nooit meer eenzijdig kan vervreemden aan een derde. Dit is zeker een zware rem op de onbeperkte toepassing van het beding van aanwas. Daarom voorziet men in de akte in een opzegmogelijkheid. Ook dient er rekening mee gehouden te worden dat de erfgenamen van de eerststervende niet noodzakelijk zullen erven van de langstlevende, zodat de goederen die het voorwerp hebben uitgemaakt van het beding van aanwas in dat geval definitief verdwijnen uit het vermogen van de familie van de eerststervende. Dit nadeel kan ondervangen worden door een beding van aanwas te gebruiken, beperkt tot het vruchtgebruik van het betrokken goed. Algemeen beschouwd kan het beding van aanwas interessant zijn, maar elke toepassing ervan zal best vooraf degelijk worden onderzocht en worden besproken met de notaris.

► 45 Wanneer krijgt u de sleutel?

45. WANNEER KRIJGT U DE SLEUTEL? Die krijgt u na ondertekening van de akte en de betaling van de prijs. Maar u kunt het in de verkoopovereenkomst anders afspreken. Zet er dan ook meteen in of er werken mogen worden uitgevoerd en wie dan verantwoordelijk is voor eventuele schade.

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

23

ISS-50KOP01.V01

► 46 Wanneer verstrijkt het recht van hoger bod bij een gerechtelijke verkoop?

46. WANNEER VERSTRIJKT HET RECHT VAN HOGER BOD BIJ EEN GERECHTELIJKE VERKOOP? De termijn van het recht van hoger bod bij gerechtelijke verkopen verstrijkt de 15de dag. Wanneer dit een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag is, mag dit dan nog op een volgende werkdag gebeuren? Wanneer er voor het einde van de vijftiende dag na een gerechtelijke verkoop onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod geen hoger bod gedaan wordt, dan wordt de verkoop definitief. Het is dus zeer belangrijk tijdig hoger bod te doen. Vermits de gestelde termijn vrij kort is, kan men in tijdnood geraken wanneer de termijn eindigt op een zaterdag, zondag of een wettelijke feestdag. Men beschikt uiteindelijk in die gevallen immers slechts over een termijn van dertien of veertien dagen om te beslissen, de nodige gelden vrij te maken en de vereiste formaliteiten te vervullen. Gelukkig heeft de Wetgever hiermee rekening gehouden. Het wetboek bevat een uitdrukkelijke bepaling waardoor de termijn verlengd wordt tot de eerstvolgende werkdag. De termijn kan daardoor in feite langer worden dan 15 dagen. Het hoger bod is dus nog geldig gedaan op de maandag of de 1ste werkdag na de feestdag.

► 47 Moeten echtgenoten samen aanwezig zijn op een openbare verkoop?

47. MOETEN ECHTGENOTEN SAMEN AANWEZIG ZIJN OP EEN OPENBARE VERKOOP? Gewoonlijk leest men de publiciteit. 'Gehuwde kopers moeten beiden aanwezig zijn, in het bezit van hun trouwboekje en eventueel huwelijkscontract'. Echtgenoten gehuwd met een huwelijkscontract van zuivere scheiding van goederen hebben geen probleem dienaangaande. Zij kunnen elk afzonderlijk kopen zonder toestemming of aanwezigheid van de andere. Echtgenoten gehuwd zonder huwelijkscontract of onder een ander gemeenschapsstelsel, moeten in principe samen aanwezig zijn en moeten beiden toestemmen. Bij aankoop uit de hand is het probleem minder scherp omdat in dergelijk geval de verkoopovereenkomst rustig tussen beide echtgenoten kan worden besproken. Bij openbare toewijs echter moet dadelijk, bij de laatste opbieding, de beslissing genomen worden. Als slechts één van de echtgenoten aanwezig is en de andere gaat niet akkoord, dan kan hij slechts kopen met gelden behorend tot zijn eigen vermogen (bijvoorbeeld voortkomende van de verkoop van een geërfd onroerend goed) en nooit met gelden behorend tot het gemeenschappelijk vermogen (zoals 'inkomsten'); daarvoor is de instemming van de andere echtgenoot absoluut vereist. Is een echtgenoot verhinderd om aanwezig te zijn dan dient de kopende echtgenoot in het bezit te zijn van een geschreven volmacht ondertekend door de afwezige (de verkopende notaris zal u graag de tekst daarvan vooraf bezorgen). De afwezige echtgenoot zal bovendien later de notariële akte van toewijs dienen te bekrachtigen. Ernstige problemen kunnen zich voordoen ingeval één van de echtgenoten weigert toe te stemmen. De weigerende echtgenoot kan gedurende één jaar volgend op de toewijs de verkoop laten vernietigen voor de rechtbank, met het gevolg dat de benadeelde verkoper schadevergoeding kan eisen. Indien één van de echtgenoten weigert, zal men ook geen lening kunnen afsluiten. Indien één van de echtgenoten - gehuwd onder een stelsel van gemeenschap verhinderd is om aanwezig te zijn, verwittig dan vooraf de verkopende notaris om concrete afspraken te maken.

► 48 Verkoop op lijfrente. Wat als de koper niet betaalt?

48. VERKOOP OP LIJFRENTE. WAT ALS DE KOPER NIET BETAALT? Welke zekerheden heeft de verkoper van een eigendom op lijfrente bij wanbetaling van de koper? De verkoop op lijfrente is in feite een verkoop als een andere, maar waarbij de koper de prijs niet betaald heeft bij de notariële akte, doch zich verbonden heeft dit te doen volgens de tussen verkoper en koper overeengekomen voorwaarden. De koper verbindt zich tot het betalen van een maandelijkse som zolang de verkoper leeft, eventueel beperkt tot een maximum aantal jaren. De meest voorkomende garantie om deze betalingen te waarborgen is een hypotheek in voordeel van de verkoper. Bij elke verkoop waarbij de prijs niet contant bij de akte betaald is heeft de verkoper, immers KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

24

ISS-50KOP01.V01

krachtens de wet, een voorrecht op het verkochte goed dat door de hypotheekbewaarder ingeschreven wordt bij de overschrijving van de verkoopakte. Daardoor ontstaat een hypotheek zoals ook een bank die zou krijgen tot waarborg van een krediet. Bij wanbetaling kan de verkoper het eigendom laten verkopen bij uitvoerend beslag waarna zijn vordering op de verkoopprijs zal voorafgenomen worden

49. WAT IS EEN VERKOOP OP LIJFRENTE? ► 49 Wat is een verkoop op lijfrente?

De verkoop op lijfrente is een verkoop van een eigendom aan een koper die zich verbindt levenslang of voor een vastgestelde maximumtermijn aan de verkopers of aan de langstlevende van hen, maandelijks een geldsom te betalen, al dan niet geïndexeerd. Gewoonlijk betaalt de koper een gedeelte van de koopsom contant bij het verlijden van de akte, en de rest wordt omgezet in een lijfrente. De verkoper-rentegenieter heeft aldus een vast en zeker inkomen, waarop in principe geen belastingen verschuldigd zijn, want in feite gaat het om een manier van betaling van de verkoopprijs. De verplichting tot betaling vervalt bij overlijden van de rentegenieter of bij het verstrijken van de vastgestelde termijn. Het is dus een kanscontract. De verkoper-rentegenieter is geen eigenaar meer van het onroerend goed, doch in de verkoopakte worden best de nodige waarborgen voorzien, zoals hypotheekinschrijving en ontbinding van de verkoop, voor het geval de koper niet verder zou betalen. Er bestaan tabellen van lijfrenteberekening die door de Federale Overheidsdienst Economie opgelegd zijn aan alle verzekeringsmaatschappijen. Het is goed te weten dat een onderscheid gemaakt wordt tussen man en vrouw, daar deze laatste hogere levensverwachtingen heeft. Privépersonen zijn niet verplicht deze tabellen te gebruiken maar om problemen te vermijden met de ontvanger van de registratierechten, moet de lijfrente op redelijke basis worden berekend.

50. WAT BETEKENT DE TERM VOOR VRIJ EN ONBELAST? ► 50 Wat betekent de term voor vrij en onbelast?

Verkoop van een eigendom voor vrij en onbelast. Wat houdt dit in? In een notariële verkoopakte zal men vrijwel steeds de clausule terugvinden dat het eigendom verkocht wordt 'voor vrij en onbelast'. Dit is een zeer belangrijke clausule die betrekking heeft op het feit dat de koper het goed verkrijgt zonder enige schuld of hypotheek. Deze bepaling heeft niets te maken met het al dan niet verhuurd zijn van het eigendom. Welke beletselen kunnen er voornamelijk bestaan tegen een overdracht 'voor vrij en onbelast' ? 1. Hypotheken Indien de verkoper een schuld of een lening had aangegaan die gewaarborgd werd door een hypotheek, dan moet deze schuld aangezuiverd worden uiterlijk bij het verlijden van de akte. De notaris zal nagaan op het hypotheekkantoor of een hypotheek werd ingeschreven en in het bevestigend geval zal hij de afrekening van de schuld vragen aan de schuldeiser. Hij zal er voor zorgen dat de koopprijs aangewend wordt tot terugbetaling van de nog lopende schuld zodat de hypotheek kan worden doorgehaald. Indien dit niet zou gebeuren, zou de schuldeiser immers weigeren de hypotheek te laten doorhalen. Bij niet doorhalen van de hypotheekinschrijving loopt de koper gevaar dat het door hem gekochte eigendom nog zou verkocht worden op verzoek van de voormelde schuldeiser. De opzoekingen en de tussenkomst van de notaris verhinderen dit. 2. Belastingen Vooraleer een notariële verkoopakte verleden wordt, is de notaris wettelijk verplicht navraag te doen bij de bevoegde ontvangkantoren van belastingen of de verkoper nog fiscale schulden heeft. Dit geldt zowel voor directe belastingen als voor belastingen op de toegevoegde waarde, onroerende voorheffing, provincie- en gemeentebelastingen en successierechten. Indien de betrokken ontvanger binnen de 12 werkdagen na de vraag van de notaris laat weten dat er inderdaad nog fiscale schulden bestaan, is de notaris ook verplicht de nodige gelden af te houden van de koopprijs, om deze schulden aan te zuiveren. Indien dit niet gebeurt, kan de ontvanger een hypotheek laten inschrijven op het verkochte goed, zodat de verkoper ook in dat geval het risico loopt dat zijn eigendom wordt verkocht.

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

25

ISS-50KOP01.V01

3. Sociale lasten De notaris zal ook bij de RSZ en de sociale verzekeringskassen navraag doen of de verkoper nog achterstallen heeft. 4. Stedenbouwkundige inbreuken Indien het verkochte eigendom opgericht of verbouwd werd in strijd met dwingende stedenbouwkundige bepalingen kan de overheid op het hypotheekkantoor laten noteren dat een vordering tot afbraak ingesteld werd. Indien er een vonnis tot afbraak geveld werd, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het hypotheekkantoor. De notaris zal voor het verlijden van de akte nagaan of dergelijke bezwaren bestaan. De koper zal er desgevallend van in kennis worden gesteld vooraleer hij tot de aankoop overgaat. De notaris zal trouwens ook bij de betrokken gemeente nagaan welke vergunningen zijn afgeleverd en of er bouwmisdrijven bekend zijn. 5. Betwistingen van het eigendomsrecht van de verkoper Indien er betreffende het eigendomsrecht van de verkoper betwistingen bestaan, zal er op het hypotheekkantoor melding gemaakt zijn van dagvaardingen of gerechtelijke uitspraken dienaangaande. De door de notaris te verrichten opzoekingen zullen met zich meebrengen dat hij de partijen daarvan in kennis kan stellen vóór het verlijden van de akte. 6. Elke mogelijke vordering tegen de verkoper die aanleiding kan geven tot beslagmaatregelen Schuldeisers van de verkoper hebben de mogelijkheid om de onroerende goederen van de verkoper met beslag te bezwaren tot waarborg van de betaling van hun vordering. Indien dergelijke maatregelen worden getroffen, zal daarvan ook melding gemaakt worden op het hypotheekkantoor, zodat de notaris daarvan ook weet heeft en er kan voor zorgen dat van de koopprijs de nodige gelden afgehouden worden om de betrokken schuld terug te betalen. Besluit Al deze beletselen kunnen reeds bestaan op het ogenblik dat de onderhandse verkoopovereenkomst ondertekend wordt. Het is duidelijk dat het uiterst nuttig en voorzichtig is om zich als koper te laten bijstaan door een notaris bij het opmaken van de onderhandse verkoopovereenkomst. Deze tussenkomst van de notaris brengt geen bijkomend ereloon of kosten met zich mee. De notaris zal trouwens voorstellen ieder voorschot op een bijzondere rekening te blokkeren tot aan de verkoopakte om te vermijden dat u eventueel uw voorschot zou kwijt zijn als de verkoop omwille van de voormelde beletselen niet kan doorgaan.

KOPEN & VERKOPEN – 50 VRAGEN

26

ISS-50KOP01.V01