info 25 e Passief en lageenergiewoningen Dossier : DECEMBER 2010

62

DECEMBER 2010 DRIEMAANDELIJKS INFORMATIEMAGAZINE VAN DE BRUSSELSE GEWESTELIJKE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ

25

e

VERJAARDAG VAN DE BGHM

info Dossier :

Passief en lageenergiewoningen

Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij

BGHM-INFO, Nr 62 • DECEMBER 2010

BHM-info n Verantwoordelijk uitgever en hoofdredacteur : Yves Lemmens wnd. Directeur-generaal Jourdanstraat 45-55 1060 Brussel Tel. : 02.533.19.11 http ://www.bghm.irisnet.be n Redactiesecretaresse : Marie-Noëlle Livyns Tel. : 02/533.19.92 [email protected] n Redactiecomité : Alain Adriaensen Lutgart Decoster Xavier Leroy Marie-Noëlle Livyns Michel Simon Luciane Tourtier Roland Tuteleers Jo Van Cleven n Concept en logistiek : Pascal Houzé n Vertaling : FIBEMA n.v.

n INHOUD NUMMER 62 : n Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur ............................. 3 • “KijkRondJe”, een tentoonstelling met meer dan één leven.......................

4

6 • Wat is een passiefhuis eigenlijk ? ( Adeline Guerriat ).................................. 6 • De normen van “lage-energiewoningen” ( Adeline Guerriat )..................... 9 • Certificatie van een passiefwoning ( Adeline Guerriat )............................ 10

n Dossier : Passief en lage-energiewoningen.....................................

• Het passiefhuis-concept kan perfect worden toegepast op de bouw van sociale woningen ( Bernard Deprez ).............................

12

• Passief- en lage-energieprojecten van de BGHM

14 • Het Huisvestingsplan en de passiefwoningen ( Annick Tanghe )............... 26 • De GOMB en passiefwoningen : een evidentie! ( Nathalie Renneboog )... 28 • Ambassadeurs voor passief wonen ( Geert De Pauw )............................. 30 ( Julie Van Crombruggen ).......................................................................

• Passiefbouwen of hoe wij onze woningen energiezuiniger en milieuvriendelijker kunnen maken ( José Garcia ).....................................

32

n  Technieken en methodes • Aangenaam wonen dankzij geluidscomfort in de woningen

35 • Bouwplaatsinspecteur, wasda ? ( Jean-Claude Renard )............................ 39 ( Marie-Françoise Ducarme )...................................................................

• Archivering en waardering van het patrimonium : als een systeem voor het klassement van dossiers bij de OVM Kapelleveld een manier wordt om het

n Drukwerk : Édition & Imprimerie SA

merkwaardig patrimonium te waarderen ( Catherine Grosjean en Marie-Noëlle Livyns ).........................................

40

n  Varia • Impact van de investeringen op de reële huurprijs van de huurders ( 2 ) BGHM-Info wordt uitgegeven met de steun van Ethias De overname van teksten en illustraties is enkel toegestaan na schriftelijke toestemming van de redactie en de auteur en mits de bron alsook de naam van de auteur vermeld worden. De gepubliceerde artikels geven enkel de mening weer van de auteur ( s ). D/2010/5637/101

42 • Publicaties............................................................................................. 46 • In memoriam......................................................................................... 48 ( Alain Adriaensen ).................................................................................

“Passief is ook geschikt voor gewone mensen” José Garcia, in « Le Soir » van 25 maart 2008

2


Het editoriaal artikel van de hoofdredacteur Energie besparen of het verbruik van bepaalde energiesoorten uitsluiten ( fossiele brandstoffen, bijvoorbeeld ) is in de sociale huisvestingssector van cruciaal belang. De huurders van sociale woningen “ genieten ” immers gereglementeerde huurprijzen die in hoofdzaak afhangen van hun inkomen. Helaas wordt het gunstige effect van die reguleringsmechanismen soms ondergraven door loodzware huurlasten ten opzichte van het inkomen van de huurders. Soms liggen die lasten zelfs hoger dan de verschuldigde huurprijs. Onze beleidsmakers zijn zich van die realiteit bewust en willen bij voorrang maatregelen invoeren om die feitelijke toestand om te keren. Voortaan, meer bepaald sinds maart 2010, beantwoordt nieuwbouw in de sociale huisvestingssector aan de passiefnorm en bij de renovatie van bestaande woningen wordt de lage-energienorm gehanteerd. Wat betekenen die begrippen nu eigenlijk echt ? Welke standaarden moeten wij naleven ? Hoe zie je het bos nog door de bomen in een domein dat zeer snel een “markt” in de consumptiegerichte zin van het woord is geworden ?

De gebouwen aanpakken is één ding, maar het gedrag bijsturen is net zo noodzakelijk. Wat moeten wij doen om het gedrag van de sociale huurders aan die nieuwe manieren van wonen aan te passen ? Hoe kan je ervoor zorgen dat bepaalde handelingen om het verbruik, met name van energie, te verminderen, als echte “ waarden ” worden beschouwd door een bevolkingsgroep die volgens het overhaaste oordeel van sommigen allesbehalve open staat voor duurzame ontwikkeling ? Omwille van al die redenen heeft het redactieteam van ons driemaandelijks magazine beslist om het hoofddossier dit keer in het teken van dat thema te plaatsen. Om het decor te schetsen en onze geesten te verhelderen geeft het Passiefhuis Platform ( PHP ) ons een overzicht van begrippen, labels en andere duurzame wetenswaardigheden… Nadat wij de blik hebben gericht op de passief- en lage-energieprojecten die behoren tot de klassieke financieringssystemen of tot het “ Huisvestingsplan ” van de BGHM, vestigen wij onze aandacht op de initiatieven die onze zustermaatschappij de GOMB in dat verband neemt. Dankzij de samenwerking met een andere pararegionale instelling, Leefmilieu Brussel, wordt er vervolgens dieper ingegaan op de normen, attesten, geluidscomfort … in afwachting van de “ energie-uitdagingen ” die op de sociale huurders betrekking hebben. Daarna gaan wij de richting uit van een project dat ondertussen werd voltooid. Het gaat om de passiefwoningen “ Espoir ” in de Bonneviewijk te Molenbeek. Het project kwam tot stand dankzij de tegemoetkoming van het Brussels Woningfonds. Wat is er zo bijzonder aan dat project ? Geert De Pauw vertelt ons het verhaal van wat een lange en moeilijke bevalling zou worden. Tot slot kloppen wij aan bij José Garcia van het Brussels Huurderssyndicaat. Hij steekt de loftrompet over passiefhuizen. Waarom ? Wij krijgen het ongezouten antwoord rechtstreeks van de man zelf, die zoals steeds een gesprekspartner uit de duizend blijkt! Ik hoop dat u evenveel plezier beleeft aan het lezen van dit nummer als wij hebben beleefd aan de redactie ervan ! Veel leesplezier en alvast een fantastisch 2011 toegewenst, Yves Lemmens, Hoofdredacteur

3


« KijkRondJe »

25

e

Inwijding van de tentoonstelling op woensdag 17 november 2010 De BGHM, met haar Raad van Bestuur voorop, wou de 25ste verjaardag van de BGHM niet onopgemerkt doen voorbijgaan en zette het licht op groen voor een didactisch en duurzaam evenement voor iedereen.

De inhoud van de tentoonstelling stond in het teken van de evolutie van de sociale architectuur en van de evolutie van de aan de Brusselse sociale huisvesting toegewezen opdrachten.

Om op het eisenpakket te kunnen ingaan, groeide het idee van een gratis tentoonstelling in open lucht op een plek waar veel mensen langskomen.

De tentoonstelling vond van 17 tot en met 29 november 2010 plaats aan de Keizerinlaan. Het evenement werd ingewijd in aanwezig-


heid van onze Staatssecretaris voor Huisvesting, de heer Christos Doulkeridis. De tentoonstelling werd opgezet als een doolhof en de rode draad had betrekking op de geschiedenis van de Brusselse sociale huisvesting vanaf het begin tot vandaag en liep doorheen de twee voornoemde hoofdperspectieven.

Officiële inwijding van de tentoonstelling “KijkRondJe” door de Staatssecretaris voor Huisvesting, de heer Christos Doulkeridis, de Voorzitter van de BGHM, de heer Gert Van der Eeken, en de Ondervoorzitter, Afgevaardigd bestuurder van de BGHM, de heer Fabrice Cumps.

4


In de delen “ vroeger ” en “ gisteren ” schetste de tentoonstelling de grote stappen in de evolutie van de sociale huisvestingsbegrippen en richtte daarbij de schijnwerpers op de architecturale parels die de sector doorheen de geschiedenis verwezenlijkte. Daarbij werd ook gewezen op de bijdrage die de sociale huisvestingssector heeft geleverd tot de maatschappelijke vooruitgang. In het deel “ vandaag ” legde de tentoonstelling, vanuit een overduidelijk didactisch standpunt, de nadruk op de evolutie van de sectorale taken in de richting van een voortschrijdende ontwikkeling en professionalisering van de sociale opdrachten. In het deel “ morgen ” tot slot, wees de BGHM op de projecten voor passief- en lage-energiewoningen die in de loop van de komende maanden en jaren gerealiseerd zullen worden, met name via samenwerkingsverbanden met het Huisvestingsplan. Marie-Noëlle Livyns, Projectleidster van de tentoonstelling [email protected] www.bghm.irisnet.be

Een tentoonstelling met meer dan één leven… Zoals werd gepland tijdens de voorbereidende werken van het evenement, zal deze tentoonstelling “ opnieuw gebruikt ” worden in een zogenaamde “ soft ” versie. De panelen van het doolhof zullen teruggebracht worden tot kleinere en meer courante afmetingen. Na de nummering ervan zullen deze dan in het kader van rondtrekkende tentoonstellingen gebruikt kunnen worden. Iedereen die van die mogelijkheid gebruik wenst te maken, kan altijd contact met ons opnemen.

5

Dossier : Passief- en lage-energiewoningen


In Brussel is de woonsector verantwoordelijk voor 40 % van het energieverbruik en elk Brussels gezin stoot jaarlijks gemiddeld 5,2 ton CO2 uit ! Zowel voor gezinnen als beleidsmakers en iedereen die met het leefmilieu op macro- of microniveau begaan is, komt het er dus op aan om het energieverbruik terug te schroeven. Ervoor zorgen dat de energiefacturen de sociale huurdersgezinnen budgettair minder verzwakken is een uitdaging die aansluit op de 3 kenmerken van duurzame ontwikkeling : een uitdaging inzake leefmilieu, economie en samenleving. De vermindering van de energiefacturen van de sociale huurdersgezinnen is in de eerste plaats trouwens een sociale noodzakelijkheid als je weet dat de huurlasten vaak net zo zwaar doorwegen als de basishuurprijs van een woning. Betekent dit dan dat er werkelijk in termen van passief en lage energie moet worden gebouwd en dat de huurders zo nodig moeten worden aangezet om minder energie te verbruiken ?

Wat is een passiefhuis eigenlijk ? Een passiefhuis is een zeer energiezuinig gebouw dat weinig energie verbruikt voor de verwarming en tegelijkertijd zorgt voor een goed winter- en zomercomfort. De warmteverliezen zijn er door een doorgedreven isolatie zo beperkt, dat er slechts een kleine naverwarming op de ventilatie nodig is. Met het vermogen van een strijkijzer ( ± 2.000 W ) blijft een passiefhuis ‘s winters warm ! Dat komt overeen met een energiebehoefte voor de verwarming van hoogstens 15 kWh / m2 en per jaar, zegge gemiddeld 4 keer minder dan een nieuwbouw die enkel de wetgeving respecteert.

De algemene strategie om dergelijk prestatieniveau te bereiken, komt er in de eerste plaats op neer om de warmteverliezen van het huis te beperken en vervolgens de noodzakelijke energie-input te optimaliseren.

De beste energie is de energie die je niet verbruikt …

Het eerste wat je moet doen om de warmteverliezen te beperken, is een zeer doeltreffende gebouwschil realiseren. Gewoonlijk zit er 25 tot 35 cm isolatie in de muren, 20 cm in de vloeren en 40 tot 45 cm in de daken, afhankelijk van het gebruikte materiaal.

6

Om een buitenmuur te isoleren zijn er verschillende mogelijkheden. De ene oplossing is daarom niet beter dan de andere. In het kader van een passiefcertificatie wordt er momenteel in de energiebalans van een gebouw geen rekening gehouden met de grijze energie, dat is de energie die wordt gebruikt gedurende de hele levensloop van het materiaal, zegge vanaf de productie via de toepassing tot aan de recyclage ervan. Je kan dus even goed gebruik maken van een muur in terracottablokken en een isolatie in polyurethaan als van een muur in betonblokken en een isolatie in geëxpandeerd polystyreen of een houten geraamte dat geïsoleerd is met geblazen cellulose, rotswol of zelfs stro, enz… Het komt er gewoon op aan de gewenste prestatie te halen. De afwerking kan uiteraard vrij worden gekozen, aangezien hiermee geen rekening wordt gehouden bij de thermische berekening van de buitenmuur ( gevelstenen, pleisterlaag, houten bekleding, gehouwen steen,… ).


De isolatie moet zo ononderbroken mogelijk worden geplaatst. Dat wil zeggen dat koudebruggen zo veel als mogelijk vermeden moeten worden. Koudebruggen verzwakken de isolatie en geven aanleiding tot condensatie, schimmelvorming, enz… Met dergelijk geïsoleerde buitenmuren spreekt het vanzelf dat ook de ramen goede energieprestaties moeten kunnen voorleggen. Er wordt dan ook gekozen voor isolerende en luchtdichte ramen die uitgerust zijn met drievoudig glas. Isolatie kan je vergelijken met een grote wollen trui. De warmte wordt voor het grootste deel binnen gehouden, maar daarbovenop moet de woning ook over een windscherm beschikken om infiltraties en tocht te vermijden. Pas dan kunnen wij van een volledig doeltreffende isolatie spreken en worden bijkomende energieverliezen vermeden.

In een passiefhuis is de luchtdichtheid van cruciaal belang bij de uitvoering. Dat vergt heel veel nauwkeurigheid en er moet vooral aandacht besteed worden aan de bevestigingen. In het geval van een woning in baksteen zorgt de pleisterlaag voor de dichtheid van de muren ( wel opletten met stopcontacten ). In het geval van een houten structuur worden luchtdichte platen ( OSB-platen, bijvoorbeeld ) aan de binnenkant van de muur bevestigd. In beide gevallen moet er bijzondere aandacht besteed worden aan de bevestigingspunten van het gebouw

( binnenkanten van vensteropeningen, aansluiting op de vloerplaat, het dak, enz. ). Hiervoor bestaan er membranen die op de wand worden vastgelijmd of aan het pleisterwerk worden toegevoegd. Het luchtdichtheidsniveau van de hele woning wordt uitgetest aan de hand van een “ blowerdoor test ”. Door het gebouw in boven- of in onderdruk te plaatsen, kunnen de luchtverliezen worden berekend bij een luchtdrukverschil van 50Pa tussen de binnen- en de buitenkant van de woning. In die omstandigheden moet het luchtverversingspeil lager liggen dan 0,6 volume / uur. Om het thermosfleseffect te vermijden en een gezonde lucht in de woning te waarborgen, moet er een ventilatiesysteem worden geplaatst. Die ventilatie moet gecontroleerd zijn ( in tegenstelling tot ventilatie via roosters in de ramen waar de kwaliteit van de in- en uitstromende lucht niet goed beheersbaar is ) en de warmte moet gerecupereerd kunnen worden. Er is dan sprake van mechanisch gecontroleerde ventilatie met warmterecuperatie. In een warmtewisselaar wordt de warmte van de verbruikte of vochtige lucht vanuit de keuken, de badkamer, de toiletten of de bergruimten overgebracht naar de verse buitenlucht die vervolgens in de woonvertrekken en de slaapkamers wordt binnengeblazen. Zodoende is er een voortdurende aanvoer van verse lucht zonder warmteverlies

( binnen de beperkingen van het rendement van het toestel ).

… of die je gewoon krijgt. In een passiefhuis worden warmteverliezen zo veel mogelijk vermeden. Dat betekent niet dat er geen warmte meer moet worden toegevoegd, maar wel dat een minimum calorische inbreng voor een optimaal effect zorgt. Een groot deel van de warmte is afkomstig van de zon. In een passiefhuis wordt super isolerend glas geplaatst, dat een grote zontoetreding mogelijk maakt. Bovendien zijn de glasvlakken zuidwaarts gericht waardoor de ramen tijdens het stookseizoen meer warmte opvangen van de zon, dan dat ze verliezen. In de zomer is het dan weer van uitzonderlijk belang dat oververhitting via de ramen wordt vermeden en dat kan door een goed geplaatste zonwering. In een huis zijn er nog andere warmtebronnen dan de zon. Heel wat toestellen produceren voortdurend warmte : computers, televisietoestellen, koelkasten, enz… En ook de dagelijkse activiteiten in een woning dragen hun steentje aan de warmte bij : koken, wassen, strijken en zelfs de bewoners geven met 100 W per persoon een beetje warmte af!

En voor de rest ? De zon straalt binnen in de woning die perfect geïsoleerd en zeer luchtdicht is. De warmte van de gebruikte lucht wordt grotendeels gerecupereerd en de warmte kan dus vrijwel niet meer ontsnappen. De verwarmingsbehoefte is dermate laag dat een klassieke installatie te krachtig en te duur zou uitvallen. Ook daar heeft de bewoner weer verschillende mogelijkheden. Zo kan het warmteaanbod rechtstreeks geschieden via de ventilatie door de binnenstromende lucht iets meer voor te verwarmen. Het is

7


Mag je de ramen in een passiefwoning openzetten ? Er worden hierover heel wat valse geruchten verspreid, maar in werkelijkheid is er hieromtrent geen sprake van enige beperking of enig verbod. Zowel ramen als deuren mogen dus worden opengezet. Als u uw ramen vaak openzet in de winter, zal uw energieverbruik voor verwarming van uw woning toenemen, zowel in een passiefwoning als in een zogenaamde “traditionele” woning. In de wijk Kronsberg te Hanover, waar 32 passiefhuizen werden opgetrokken, blijkt uit onderzoek dat 18 % van de bewoners het hele jaar door met hun ramen open slapen. Het gemiddelde van het reële verwarmingsverbruik ligt rond de 14,6 kWh / m2 / jaar, maar het individuele verbruik schommelt tussen 5 kWh / m2 / jaar voor de zuinigste bewoners en 30 kWh / m2 / jaar voor de bewoners die met hun raam open slapen. Via een open raam stroomt er immers frisse en koude lucht in de woning en dat luchtvolume moet opgewarmd worden. Een mechanisch ventilatiesysteem met warmterecuperatie zorgt voor de aanvoer van verse lucht waarmee een goede luchtkwaliteit en een maximaal comfort van de bewoners wordt gewaarborgd, zonder dat de ramen hoeven opengezet te worden.

8

ook mogelijk om een kleine ( luchtdichte ) pelletkachel te plaatsen of gewoonweg gebruik te maken van een elektrische radiator ( één enkel toestel voor het hele huis ). Het belangrijkste feit is dat door het energieverbruik met 75 % te verminderen in vergelijking met een Belgische traditionele nieuwbouwwoning, er gebruik kan worden gemaakt van hernieuwbare energie. De zonnepanelen kunnen tegemoetkomen aan 40 à 50 % van de warmwaterbehoeften van een passiefwoning. Fotovoltaïsche panelen of windenergie kunnen een deel van de elektriciteitsbehoefte voor hun rekening nemen. De installatie van zonnepanelen is evenwel geen verplichting voor een passiefgebouw en kan eventueel naderhand worden overwogen.

Comfort Een passiefhuis verbruikt niet alleen minder energie dan een traditioneel huis, maar is ook comfortabeler. Er is nergens tocht, want de temperatuur is er overal gelijk. De binnenlucht wordt voortdurend ververst en gefilterd, waardoor de kwaliteit ervan veel beter is dan in een traditionele woning. Het drievoudig glas waarborgt het geluidscomfort en de zorgvuldige keuze voor de plaatsing van de ramen waarborgt een aanzienlijke daglichtinval en een visueel comfort in elk vertrek.

Financiële aspecten Momenteel is de bouw van een passiefhuis in België duurder dan een standaardhuis. De meerprijs is het gevolg van supplementaire isolatie, schrijnwerk, luchtdichtheid, ventilatiesysteem, enz… Daartegenover staat dat er minder geïnvesteerd moet worden in verwarmingssystemen. De bouwmethode, de technieken en de gebruikte materialen zijn factoren die aanleiding geven tot de meerprijs. De terugverdientijd van de investering wordt gemiddeld geraamd op 10 jaar en vermindert naarmate de brandstofprijzen stijgen. Dankzij de subsidies en de fiscale maatregelen kan de terugverdientijd van de investering nog verminderen. Na die termijn levert een passiefhuis enkel voordelen op dankzij de lagere onderhoudskosten, de hogere verkoopwaarde, enz… Voor het bedrag van de premies, surf je naar : – w ww.ibgebim.be ( Brussels Hoofdstedelijk Gewest ), – w ww.minfin.fgov.be voor de fiscale verminderingen. Adeline Guerriat, Plate-forme Maison Passive asbl, www.maisonpassive.be www.passiefhuisplatform.be


De normen van “ lage-energiewoningen ” Eerst en vooral bestaan er eigenlijk geen normen om te bepalen wat een “ lage-energiewoning ” is. Het is natuurlijk een woning die energetisch beter presteert dat wat de EPB ( Energieprestatie van gebouwen ) oplegt en minder goed presteert dan de passiefstandaard. Sinds 2010 kunnen de houders van het certificaat “ lage energie ” een belastingvermindering genieten. Hoewel dat certificaat werd vastgelegd op 30 kWh / m2 / jaar voor de netto-energiebehoeften voor verwarming en afkoeling, kan het nog niet worden afgeleverd. De methode om die verwarmingsbehoefte te berekenen, werd immers nog niet gedefinieerd. Wordt er voor de EPB gekozen of voor de PHPP ( Passive House Planning Package ) of voor beide ? Aangezien de resultaten van de berekeningen sterk uiteenlo-

pen 1, is dat een allesbehalve onbelangrijk detail. In afwachting dat het probleem van de baan is, kunnen de door Leefmilieu Brussel-BIM 2 aangewende criteria voor de toekenning van de premies als basis dienen. Voor nieuwbouw bestaat er geen premie voor een lage-energiewoning. Er moet dan een beroep worden gedaan op de reeks premies die betrekking hebben op de prestatie van de verschillende elementen van het gebouw ( muren, dak, ramen, enz… ). Wat renovatie betreft, waarvoor er in het geval van Brussel veel op het spel staat, is de situatie volledig anders. De overheid is zich er van bewust dat de passiefstandaard moeilijker haalbaar is in het geval van een bestaand gebouw en bijgevolg wordt

dezelfde premie als voor de nieuwe passiefwoningen uitgereikt voor gerenoveerde woningen met een netto verwarmingsbehoefte van niet meer dan 60 kWh / m2 / jaar, berekend met de PHPP-software. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beschouwt deze woningen als “ lage-energiewoningen ”. De premie wordt verhoogd als de woning niet meer verbruikt dan 30 kWh / m2 / jaar, eveneens berekend met de PHPPsoftware. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft het dan over “ zeer lage-energiewoningen ”. Tot slot moet worden gesteld dat de situatie met betrekking tot de “ lage-energie ” nog wordt onderzocht… Adeline Guerriat, expert Leefmilieu Brussel -BIM Plate-forme Maison Passive asbl

1 Leefmilieu Brussel-BIM heeft onlangs een studie besteld om beide methodes te vergelijken. 2 De “ energiepremies ” werden sinds 15 november 2010 geschorst, maar gaan vanaf januari 2011 weer van start.

9


Certificatie van een passiefwoning hiervoor een certificaat werd uitgereikt door het Passiefhuis-Platform of door de Franstalige tegenhanger het Plate-forme Maison Passive of nog door een buitenlands Platform zoals het Passivhaus Institut te Darmstadt. De passiefstandaard is immers wereldwijd erkend. Er bevinden zich passiefhuizen in heel wat Europese landen, maar ook in Japan bijvoorbeeld, zijn er enkele terug te vinden.

Wat zijn de criteria ? Een passiefgebouw is een gebouw waarin een comfortabel binnenklimaat is verzekerd zonder het gebruik van een conventioneel verwarmings- of afkoelingssysteem. Tot hier de literaire definitie van de passiefstandaard. Maar eigenlijk gaat het om een bijzonder precieze standaard met niet minder precieze criteria. In België krijgt een woning een passiefcertificaat als er aan de volgende drie criteria is voldaan :

Twee passiefappartementen te Schaarbeek ( Architect : Ines Camacho - Foto : Antoine Rocca )

10

De passiefstandaard werd door professor Wolfgang Feist in het Duitse Darmstadt ontwikkeld. De term “ passief ” betekent eigenlijk dat er maximaal gebruik wordt gemaakt van de passieve zonne-inbreng in het gebouw en dat er geen sprake is van een actieve verwarmingsinstallatie. De term “ passief ” is niet beschermd en de certificatie is dus van bijzonder groot belang om de integriteit van het begrip te vrijwaren. Een gebouw is pas echt passief als

Energiebehoefte voor de ver1. warming : de energiebehoefte voor de verwarming moet lager zijn dan of gelijk zijn aan 15 kWh / m² / jaar, zegge het equivalent van 1,5 liter stookolie per vierkante meter en per jaar ( berekening met de PHPP-software en volgens de richtlijnen van het vademecum dat van kracht is op het moment van de aanvraag van het stedenbouwkundig attest of recenter 1 ). 1 H et vademecum kan je op de internetsite van het Passiefhuis Platform vzw downloaden : http://www.passief.be / content / seetool_media / pdf / Vademecum %20PHPP %20 01072009.pdf


2. Luchtdichtheid : het resultaat van de blowerdoortest 2 moet lager zijn dan of gelijk zijn aan 0,6 h-1 ( luchtverversingspercentage gemeten aan drukverschil van 50Pa ).

een gebouw kan worden aangewend. Dat betekent dat er dan met alle energieverbruik rekening zal worden gehouden ( verwarming, sanitair warm water, huishoudtoestellen, enz… )

3. De oververhittingsgraad in het gebouw ( meer dan 25°C ) moet lager zijn dan of gelijk zijn aan 5 % ( berekening met de PHPP-software ).

Eens dat criterium wordt toegepast, zal de passiefstandaard nog steeds enkel en alleen betrekking hebben op de energie die nodig is om van de woning gebruik te maken. Het Passiefhuis-Platform is zich bewust van die beperking en richt zich op een uitgebreid label dat ook rekening houdt met de volledige levenscyclus van het gebouw zonder de geest en de eenvoud van het certificaat uit het oog te verliezen.

Opmerking : Als het stedenbouwkundig attest werd aangevraagd vóór 1 maart 2009 is het derde criterium betreffende de oververhitting niet van toepassing. Op dit moment heeft de passiefstandaard enkel betrekking op de energiebehoefte voor de verwarming van de woning. Er wordt verwacht dat er vanaf begin 2011 ook rekening zal worden gehouden met de primaire energie. Dat is nu reeds het geval in Duitsland. De primaire energie is de energie die rechtstreeks aan de planeet wordt onttrokken en waarmee na omzetting een energie wordt bekomen die in

2 D e Blower Door test is een proef waarmee de dichtheidsgraad van een gebouw kan worden gemeten. Tijdens de proef wordt de toegangsdeur vervangen door een ventilator waarmee een drukverschil van 50 Pascal ( ongeveer 32 km / h ) wordt gemaakt tussen de binnen- en de buitenkant van het gebouw. De met deze ventilator verbonden computer meet de luchtverversingsgraad van het gebouw. De lucht kan het gebouw enkel binnen- of buitenstromen via de eventuele luchtlekken in de buitenschil van het gebouw. Hoe lager de luchtverversingsgraad hoe minder luchtlekken en hoe luchtdichter het gebouw. Voor een passiefgebouw mag het verversingspeil van het luchtvolume in het gebouw in bovengenoemde omstandigheden niet meer dan 0,6 per uur bedragen. 3 Aanvraagformulier voor de premie B10 : http : / / www.leefmilieubrussel.be / Templates / Particuliers / Informer. aspx ?id=4034&langtype=2067 4 E nkel voor eigenaars die natuurlijke personen zijn.

Hoe kan je een gebouw laten certifiëren ? In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat er een passiefstandaardpremie. Het best kan je de betreffende premie eerst aanvragen ( het gaat om de premie B10b die geldig is voor individuele woningen of meergezinswoningen ). Het dossier moet worden toegestuurd aan Leefmilieu Brussel - BIM 2 die het vervolgens voor technische analyse doorstuurt naar het Passiefhuis Platform. Als het dossier wordt aanvaard, krijg je de premie en stuurt het Passiefhuis Platform vervolgens automatisch het certificaat “ passiefgebouw ” toe. Het certificaat wordt dan gratis uitgereikt.

Hoeveel passiefhuizen werden er al gecertificeerd ? In België zijn er ondertussen al 100 gecertificeerde woningen : 49 in Vlaanderen, 45 in Wallonië ( waarvan 20 sociale woningen in Bergen ) en 2 in Brussel.

Waarom zijn er dat nog zo weinig ? Enerzijds omdat het principe van het passiefhuis nog maar enkele jaren opgang kent in België en anderzijds omdat de certificatie pas aan het einde van het bouwprocédé van een gebouw ter sprake komt. Er moet dus gewacht worden tot de eerste bouwheren hun gebouw ontwerpen en realiseren. Als je dus rekening houdt met alle aanvragen voor PHP-begeleiding ( of PMP in het Frans ), de openbare opdrachten die worden uitgeschreven, de resultaten van de projectoproepen Voorbeeldgebouwen te Brussel, enz…, zal dat aantal van 100 woningen in de komende jaren exponentieel toenemen!

Conclusie De certificatie is omwille van meer dan één reden belangrijk. Naast het feit dat het certificaat recht geeft op belastingverminderingen die rechtstreeks met dat document 4 in verband staan, zorgt het ook voor het officiële bewijs dat de woning wel degelijk passief is. Dat betekent dus dat de koopkracht van de huurders gevoelig toeneemt. Voor de eigenaar impliceert het certificaat zonder enige twijfel een hogere verkoopwaarde van de woning.

Adeline Guerriat, expert Leefmilieu Brussel -BIM Plate-forme Maison Passive asbl

11


Het passiefhuis-concept kan perfect worden toegepast op de bouw van sociale woningen Kan passiefbouw bijdragen tot de bouw van sociale woningen, terwijl de reputatie ervan wijst in de richting van hogere bouwkosten ? Het gaat om een cruciale vraag als passiefbouw zich een voortrekkersrol wil aanmeten in sociaal-economische vraagstukken die verband houden met hedendaagse leefmilieukwesties. Iedereen die er niet in slaagt om zich op een behoorlijke manier te verwarmen of die meer dan 10 % van zijn inkomsten aan verwarming moet uitgeven, bevindt zich in een toestand van ‘energetische kwetsbaarheid’. Volgens Énergie-Cités 1 is dat de dagelijkse realiteit voor meer dan 4 miljoen mensen in het Verenigd Koninkrijk, minstens 800.000 in Duitsland en nog veel meer in de nieuwe lidstaten van de Europese Unie. In België zou 9 % van de bevolking 2 zich in die toestand bevinden. En dat zijn niet allemaal huurders van sociale woningen. In 2006 hadden alleen al in Vlaanderen 410 gezinnen geen toegang tot het elektriciteitsnet en 823 gezinnen konden geen gebruikmaken van de gasverdeling. 25.405 gezinnen waren aangesloten op een budgetmeter. Zo’n toestand van kwetsbaarheid is niet alleen weinig comfortabel. Het houdt ook gevolgen in voor de gezondheid ( infecties, hoger dan gemiddelde sterftecijfers enz… ) en voor het budget ( door de OCMW’s te verplichten om een deel van de schuld op het

12

vlak van de energiekosten op zich te nemen ). Tegenwoordig komt het al vaak voor dat de uitgaven voor verwarming de huurprijzen van sociale woningen overstijgen. In Molenbeek bleek uit een peiling bij 3.102 sociale huurders dat het aandeel van de verwarmingskosten gemiddeld 40 % van de huurprijs bedroeg, met niveaus die vaak boven 120 € per maand uit kwamen voor een erg relatief comfortniveau, rekening houdend met de ouderdom van het woningenbestand. “In 2007 behandelde de energiecel van het Etterbeekse OCMW 757 dossiers die varieerden van een vraag naar informatie over een opvolging, een energiebegeleiding en een rechtzetting van een factuur tot een financiële tussenkomst”, terwijl “het OCMW van Brussel-stad 156 betalingsplannen voor elektriciteit en 152 voor de gaslevering telde 3.” Sociale woningmaatschappijen vrezen dat de minst bemiddelde gezinnen binnen tien tot vijftien jaar niet meer in staat zullen zijn om hun energierekeningen te betalen als er niets wordt ondernomen 4. In Brussel proberen verscheidene openbare bouwheren te voorkomen dat dit soort toestanden helemaal uit de hand lopen. In het kader van de Projectoproep voor Voorbeeldgebouwen die het Gewest in 2007, 2008 en 2009 organiseerde, en soms in het verlengde van stadsrenovatiecontracten ( ‘wijkcontract’ ), hebben ze de

voorkeur gegeven aan het ontwerpen van passieve sociale woningen of de renovatie van hun woningenbestand met erg lage-energie oplossingen. In totaal zouden 11 projecten binnenkort 271 sociale woningen met een ecologische voorbeeldfunctie of gebouwd volgens het concept van de zeer lage energie moeten worden gerealiseerd – wat overeenstemt met 49 % van het aanbod van de woningen die werden voorgesteld in het kader van de Projectoproep voor Voorbeeldgebouwen. Daarvan zijn 70 woningen volledig passief. Zij vertegenwoordigen 44 % van de 160 passiefhuizen die door de Projectoproep voor Voorbeeldgebouwen waren beloofd. We kunnen dus met recht en reden stellen dat het passiefhuisconcept intussen ook op de belangstelling van de sociale woningmaatschappijen kan rekenen ! Vincent Szpirer, de architect van het project aan de Brouwerijstraat, herinnert het zich nog : “Toen we onze offerte indienden, slaagden we er van bij het begin in om de gemeente Elsene te overtuigen om een passief gebouw te laten optrekken. We hebben dan ook kunnen samenwerken met een dienst die overtuigd was van het nut om passieve sociale woningen te bouwen. Vanuit financieel oogpunt bekeken ligt de kostprijs voor het bouwen van een lage- energiewoning bijna op hetzelfde niveau als voor het bouwen van een passief ge-


bouw…” Dat is dan wel dankzij de verschillende vormen van openbare steun : de toeslag van 15 % voor het passiefhuis wordt uiteindelijk afgeschreven door de premies ( 100 € / m² REO 5 ) en regionale hulp voor de projectoproep ( 90 € / m² SRE ). En dan houden we nog geen rekening met de ecologische ( verlaging van de CO2-emissies ) en de gezondheidsaspecten ( kwaliteit van de lucht in de woningen ) van het project… In Jette ontving de Jetse Haard in 2008 de ‘Gouden Baksteen’ voor zijn project met positieve energie. “Deze prijs had vooral een symbolische waarde”, aldus José Garcia, de voorzitter van het Brusselse Huurderssyndicaat. “Aan al wie denkt dat die standaard bedoeld is voor de yuppies antwoorden wij dat hij ook ui-

termate geschikt is voor gewone mensen. Wij menen dan ook dat het passiefhuisconcept erg goed kan toegepast worden bij de bouw van sociale woningen 6.” Daarvan bestaan verschillende voorbeelden : Pluimstraat ( 8 passieve woningen B-612 arch ) en in de voormalige Heymans zeepziederij in Brussel ( 7 woningen, MDW arch. ) ; het Dubrucq project ( 8 passieve woningen, B architecten ) en De Hoop ( 14 passieve woningen, D. Carnoy arch. ) en de renovatie van 19 appartementen in de voormalige werkplaatsen van Mommaerts en de Delaunaystraat te Molenbeek ; de Brouwerijstraat ( 12 passieve woningen, R²D² arch. ) en de Damstraat ( 14 erg lage-energie appartementen, A. Ledroit, V. Pierret, C. Polet, AAO en Label Architecture ) te Elsene ; de Rodenbachstraat ( 13 passieve woningen, 3 Atelier

d’Architecture ) en Eenensstraat ( 2 passieve woningen, Atelier La Licorne ) te Schaarbeek en ten slotte in de Tweetorenstraat ( Van Oost arch. ) en de Sint-Franciscusstraat ( O2 arch. ) te Sint-Joost-Ten-Node. In Jette bestudeert de Jetse Haard momenteel de realisatie van 2 sociale woningen met positieve energie aan de Loossensstraat ( A2M arch. ) en de renovatie volgens het erg lage-energieprocédé van zijn woningenbestand van Florair ( waar de netto warmtebehoefte van 200 tot 20 kWh / m² per jaar zou moeten dalen ). Bernard Deprez, ingenieur – architect, docent aan de Faculteit architectuur van de ULB – La Cambre Horta, facilitator duurzame wijken [email protected] Zie ook het collective werk “ Vert Bruxelles : Architectures à suivre ”, Racines, 2009, p. 105.

1 Energie-Cités, bulletin nr. 33, 11 / 2008. 2 Rapport van Energie-Cités : “Lutter contre la précarité énergétique dans l’habitat social et le communautaire” ; Rapport van Energie-Cités : “Lutter contre la précarité énergétique dans l’habitat social et le communautaire” ;f 3 Alter-Echos nr. 246, februari 2008, CPAS et usagers trinquent, www.alterechos.be 4 Alter-Echos nr. 246, februari 2008, Le logement social se met au vert, www.alterechos.be 5 REO : referentie-energieoppervlakte 6 Le Soir, 25 / 03 / 2008, Leprince P., Le passif, c’est bon aussi pour les prolos

13


Passief- en lage-energieprojecten van de BGHM Op basis van dezelfde principes moet het passiefhuis voldoen aan precieze criteria om zodoende de definitie ervan te kunnen waarmaken. En daarmee wordt een huis bedoeld waar zowel tijdens de zomer als tijdens de winter voor het nodige binnencomfort wordt gezorgd zonder conventioneel verwarmings- of afkoelingssysteem. Het is een huis dat tot tien maal minder energie voor verwarming verbruikt dan een conventioneel huis. De warmteverliezen zijn dermate beperkt dat het vermogen van een strijkijzer ( ± 2000 W ) het mogelijk maakt om een passiefhuis comfortabel te verwarmen tijdens de winter! Tijdens de zomer vermijden zonneschermen dat de woning oververhit. Een passiefhuis verbruikt gemiddeld 4 maal minder eindenergie ( verwarming + sanitair warm water + elektriciteit ) dan een conventionele nieuwbouwwoning. Sedert enkele jaren staat de BGHM in voor de aanmoediging en de financiële ondersteuning van door de OVM’s voorgestelde renovatieprojecten die de lage-energienorm respecteren en nieuwbouwprojecten die aan de passiefhuisnorm voldoen. Wat de technische dienst van de BGHM betreft, gaat het om de onderstaande lopende verwezenlijkingen.

1. Passiefbouwprojecten Energiebehoeften voor de verwarming < 15 kWh / m² / jaar Luchtdichtheid, resultaat blowerdoortest < 0,6 h-1 Oververhittingspercentage < 5 % Primaire energie < 120 kWh / m² / jaar

14


Adres

Bouw van een gebouw met twee duplexappartementen Loossensstraat 42 te 1090 Brussel

Bouwheer

De Jetse Haard

Architect

A2M sprl

Studiebureau A antal woningen

EcoRce, CIC Engineering sprl 2

R aming

528.938,91 € excl. BTW, kosten en erelonen

Prijs / woning


Fase van het project

Lopende bouwwerken – aannemer : Falco sa

Kenmerken van het project

Dit ontwerp is erop gericht een gebouw op te trekken met twee zeer grote woningen ( 4 en 5 slaapkamers ) volgens de norm “ passiefhuis”. Het gebouw is energieautonoom en er is geen CO2-uitstoot. Dit project maakt deel uit van de “ voorbeeldgebouwen 2007 ”. Deze constructie past dus de basisprincipes toe waarmee een passiefgebouw kan worden verwezenlijkt, de energieverliezen tot een minimum worden herleid en de natuurlijke input wordt gemaximaliseerd. De warmteverliezen worden dermate verminderd dat de isolatie en de luchtdichtheid van dit gebouw het mogelijk maken om geen conventionele verwarmingsinstallatie te plaatsen. Om aan de minimum verwarmingsbehoeften te beantwoorden ( 12 kWh / m² / jaar ) volstaat een ventilatiesysteem met dubbele flux en warmterecuperatie gekoppeld aan een klein verwarmingssysteem. De enige radiator in de badkamer is elektrisch. De gevels en het dak worden geïsoleerd met 40 cm geëxtrudeerd polystyreen, de ramen zijn in hout en hebben een drievoudige beglazing. Zonneweringen vermijden oververhitting tijdens de zomer. Om het gebouw energetisch te verzelfstandigen, wordt gebruik gemaakt van 20 m² thermische zonnepanelen om te voldoen aan de sanitairwarmwaterbehoeften en van 70 m² fotovoltaïsche panelen om aan de elektriciteitsbehoeften te voldoen. Elke woning zal in de badkamer over een warmwaterreservoir beschikken. Vandaar dat dit gebouw geen CO2 uitstoot.



ProjeCt 1

15


Project 2 Adres

Bouw van een gebouw met 12 woningen aan de straatzijde en een achtergelegen blok van 3 huizen Georges Moreaustraat 112 t / m 116 te 1070 Brussel

Bouwheer

Anderlechtse Haard

Architect

Bogdan & Van Broeck Architects bvba Ney & Partners, Heedfeld studiebureaus

A antal woningen R aming Prijs / woning Fase van het project Kenmerken van



het project

16

15 2.294.222,44 € excl. BTW, kosten en erelonen 152.948,16 € excl. BTW, kosten en erelonen Voorontwerp goedgekeurd Dit project bestaat uit de realisatie van een gebouw met 12 passiefwoningen aan de straatzijde en drie achteraan gelegen lage-energiewoningen. Er werd een algemene begrotingsbesparing beoogd om een groot deel van het budget aan de energieaspecten te kunnen besteden. Zo worden de huizen in het woningenblok uitgevoerd volgens de lage-energiestandaard. De passiefstandaard zou buitensporig duur uitvallen, omdat de installaties moesten worden ontdubbeld. De gevels van het gebouw aan de straatzijde worden uitgevoerd in een gedeeltelijk geprefabriceerde houten skeletstructuur om de montage- en droogtijd te beperken. Het constructief systeem is gebaseerd op kleine spanwijdten. Het gebouw aan de straatzijde voldoet aan alle gebruikelijke criteria om een verwarmingsbehoefte te halen van minder dan 15 kWh / m² per jaar. De in houten skeletstructuur uitgevoerde gevels worden met 30 cm cellulose geïsoleerd, het houten dak wordt voorzien van een laag van 30 cm rotswol, de vloerplaat boven de portiek krijgt een geëxtrudeerde polystyreenlaag van 16 cm, de vloerplaat wordt geïsoleerd met een laag van 6 cm geëxtrudeerd polystyreen en ook de muren tussen de woningen en de gemeenschappelijke delen krijgen een laag van 10 cm geëxtrudeerd polystyreen. De luchtdichtheidsmaatregelen worden genomen om waarden te bereiken van n50. Het drievoudig glas en de ramen zijn super isolerend. Het risico van oververhitting wordt verminderd door de balkons en de vensteropeningen zo verstandig mogelijk te positioneren. Er wordt ook een ventilatiesysteem met dubbele flux en warmterecuperatie geplaatst, alsook 40 m² thermische zonnepanelen voor een deel van de productie van sanitair warm water. Het bijzondere gevelmateriaal in cortenstaal geeft het sociale complex een zeer eigentijds imago. Hiervoor werd gekozen omwille van de uiteenlopende kwaliteiten die zeer goed aansluiten op de kleur van de tegenliggende gevels en ook uitblinken op het vlak van milieuvriendelijkheid, duurzaamheid en stevigheid. Er is immers geen enkele scheikundige behandeling nodig. In tegenstelling tot hout kan het materiaal 100 % gerecycleerd worden, is het zeer goed bestand tegen atmosferische invloeden en vandalisme ( in tegenstelling tot leien ) en vergt het geen enkel onderhoud. Bij de keuze van de materialen werd er rekening gehouden met het aspect “ ecoconstructie ”. Hout voor de ramen en de structuur, cellulose voor de isolatie,...


Adres

Bouw van een gebouw met 8 woningen Pluimstraat 5 t / m 25 te 1000 Brussel

Bouwheer

Brusselse Haard

Architect

B612 Associates

Studiebureau A antal woningen R aming Prijs / woning Fase van het project Kenmerken van het project

Greisch, Enesta sprl, EcoRce 8 1.218.495 € excl. BTW, kosten en erelonen 152.312 € excl. BTW, kosten en erelonen Voorontwerp goedgekeurd op 18 december 2007 Het project heeft betrekking op de bouw van twee afzonderlijke volumes op een restperceel dat moeilijk in te richten valt. Hierdoor wordt het mogelijk om in vier privé tuinen te voorzien voor de woningen beneden en om de stedelijke ruimte open te maken ( waardoor er licht stroomt naar de achtergelegen school ). Bovendien wordt vooraan zodoende voor continuïteit gezorgd. Elk volume omvat vier woningen, twee duplexappartementen op de benedenverdieping evenwijdig met de straat en twee duplexappartementen op de verdieping loodrecht op de straat. De vier bovengelegen duplexappartementen krijgen terrasdaken met extensieve groendaken. De oppervlakte van het perceel wordt bijna volledig beplant, biedt een onderkomen voor de biodiversiteit, stimuleert de bodeminfiltratie en ontlast de rioleringen. Naast het groene aspect beantwoorden de gebouwen aan de passiefnorm. De ontdubbeling van het gebouw gaf aanleiding tot een dilemma inzake energieprestaties. Het studiebureau overwoog dus verschillende oplossingen om de interessantste op budgettair niveau te kunnen selecteren. Om die standaard te halen, legt het project vooral de nadruk op de isolatie ( K10 ). De 25 cm gevelisolatie, de 30 cm dakisolatie en de zeer prestatiegerichte ramen maken het mogelijk om de warmteverliezen met 70 % te verminderen in vergelijking met een traditionele versie. Uiteraard betekent dit dat ook de energiebehoeften van de woningen proportioneel verminderen. In de leefruimten worden zeer kleine radiatoren geplaatst om zodoende te zorgen voor de interne energie-input die nodig is voor het thermische en psychologische comfort van de bewoners die dergelijk verwarmingstype gewoon zijn. Het sanitair warm water wordt voorverwarmd met zonnepanelen die voor 50 % van de behoeften instaan.



Project 3

Er wordt ook voorzien in de plaatsing van een ventilatiesysteem met dubbele flux en warmterecuperatie, een collectieve condensatieketel, zonneweringen en een systeem voor regenwaterrecuperatie.

17


Project 4 Adres

Bouw van een gebouw met 8 woningen Twee Torensstraat 4 t / m 10 te 1210 Brussel

Bouwheer

GW Sint-Joost

Architect

Atelier d’architecture Van Oost ( AAVO ) en TVO architecture sprl

Studiebureau A antal woningen R aming Prijs / woning Fase van het project Kenmerken van het project

Delvaux, Erbekom, EcoRce 8 1.291.331,00 € excl. BTW, kosten en erelonen 161.416,38 € excl. BTW, kosten en erelonen Voorontwerp goedgekeurd op 12 mei 2009 Dit project voor de realisatie van een gebouw met 8 woningen beantwoordt aan de passiefnorm en aan de ecoconstructie. De ecoconstructie wordt in de verf gezet door de bijzondere aandacht die wordt besteed aan de keuze van de materialen en aan de constructiesystemen. Er werd zowel rekening gehouden met de ecologische kwaliteit als met de intrinsieke duurzaamheid, de impact op de gezondheid en de beschikbaarheid op de Belgische markt. De houten muurbekleding bestaat uit robinia, het metselwerk in baksteen, de onderkant van de gevel in blauwsteen, het isolatiemateriaal in Resol en de dragende muren in kalksteenblokken. Het metselwerk werd als constructief principe gekozen om een klassieke uitvoering mogelijk te maken. Het waterbeheer wordt gekoppeld aan de aanwezigheid van grote doordringbare oppervlakken. Het project zorgt voor tuinen, extensieve groendaken en beplante muren. Het passiefaspect wordt gehaald dankzij de plaatsing van een isolatielaag van 16 cm op de gevel en 22 cm op het dak, een ventilatiesysteem met dubbele flux en warmterecuperatie, een aanzienlijke warmte-inertie van de materialen en de plaatsing van zonneweringen tegen oververhitting. Er wordt gezorgd voor een energieverbruik voor de verwarming dat beperkt blijft tot 14 kWh / m² / jaar. Zonnepanelen zullen instaan voor 30 % van de behoeften aan sanitair warm water.



Het is de bedoeling dat de bewoners kunnen rekenen op een optimaal akoestisch, thermisch en visueel comfort. De sociale dienst van de BGHM zal in samenwerking met de technische dienst instaan voor een sociale energiebegeleiding en een maandelijkse opvolging van het verbruik. De onontbeerlijke inspraak van de bewoners wordt van bij het begin van het project verzekerd zodat het project niet alleen een ecologisch maar ook een sociaal succes wordt.

18

Een van de sterke punten van dit project schuilt in de architecturale en bouwkundige eenvoud van het ontwerp zodat een groot deel van de middelen besteed kan worden aan het energieaspect.


II. Renovatieprojecten lage-energie Energiebehoeften voor de verwarming < 60 kWh / m² / jaar

GW Sint-Joost – Schets – Twee Torensstraat 4-10 te 1210 Brussel.

19


Project 1 Adres

Brussels Thuis

Architect

KARBON’ Architecture & Urbanisme – OZON Architecture

A antal woningen R aming Prijs / woning Fase van het project Kenmerken van het project



Optimismelaan 2-4 en Strijdroslaan 1, 3-5, 7, 18 t / m 24 te 1140 Brussel ( Evere )

Bouwheer

Studiebureau

20

Isolatie van de buitenkant van 4 gebouwen en een huizenblok

68 1956 3.911.938,31 € excl. BTW, kosten en erelonen 57.528,50 € excl. BTW, kosten en erelonen Voorontwerp goedgekeurd op 19 oktober 2010 De werken hebben betrekking op de omzetting van de woninggebouwen in lage-energiegebouwen, dat wil zeggen met een verwarmingsenergiebehoefte van hoogstens 60 kWh / m² per jaar. Om dat streefdoel te halen, plant het project de wegwerking van koudebruggen, de volledige isolatie van de gevels, daken, vloerplaten op de benedenverdieping en de vervanging van de ramen. De verwarmingsenergiebehoefte van de gebouwen schommelt thans tussen 207 en 329 kWh / m² per jaar. Als die behoeften tot 60 kWh / m² per jaar worden verminderd, zal dit een besparing van meer dan 80 % voor de huurders opleveren. Het gaat momenteel dus om zeer energieverslindende gebouwen die dringend moeten worden aangepakt. Hiertoe werd elk isolatie-initiatief aan de hand van het thermisch modeliseringsprogramma PHPP precies geëvalueerd om op te treden op de plaatsen waar het effect het grootst is. Het is de bedoeling het hoofdvolume homogeen in te pakken. De loggia’s aan de voorgevel worden gesloten aan de hand van een raam en maken voortaan deel uit van de verpakking. Door de loggia’s te behouden, wordt geen afbreuk gedaan aan het architecturaal karakter en wordt er een aanpassing en een uitbreiding van de reeds in gebruik verkerende leefruimten mogelijk gemaakt zonder de huidige werking ervan te verstoren. De achtergelegen balkons verkeren in slechte staat en worden ontmanteld. Deze balkons hebben af te rekenen met aanzienlijke koudebruggen en de ontmanteling ervan maakt niet alleen een ononderbroken isolatie mogelijk, maar zorgt ook voor een dimensionale aanpassing van die woonvertrekken. Sommige appartementen hebben te kleine woonkamers en zullen via uitbreidingen verruimd kunnen worden. Die uitbreidingen zullen samen met de nieuwe terrassen worden gedragen door een stalen structuur. De bestaande gevels worden afgewerkt met een pleisterlaag op isolatie, terwijl de nieuwe delen worden voorzien van een bekleding op isolatie om zodoende de nieuwe architecturale aanpak te onderstrepen. De bekleding is ecologisch, makkelijk te onderhouden en goedkoop. Het geheel wordt afgewerkt met beplante daken. Dit heeft een drievoudig voordeel : de levensduur van de waterdichtheidslag verbeteren, de afvoer van regenwater verminderen en de afvloeiing van het water vertragen.


Project 2

Zware renovatie van 3 kleine gebouwen Rotiersstraat 24 t / m 30 en Vandeveldestraat 38 te 1160 Brussel

Bouwheer

HLS van Oudergem

Architect

De Smedt et Ramon Architectes Associés

Studiebureau

Bagon, MATRIciel sa

Aantal woningen

38

Raming

1956

Prijs / woning

4.200.000,00 € excl. BTW, kosten en erelonen

Fase van het project



Voorontwerp goedgekeurd op 3 juni 2008 – lopende aanvraag vergunning – uitwerking uitvoeringsdossier

Adres

Dit project zorgt voor de omvorming van de betreffende gebouwen die niet meer overeenstemmen met de normen inzake het huidig comfort. Deze gebouwen verkeren in zeer slechte staat, hebben te kleine bewoonbaarheidsoppervlakten, zijn niet geïsoleerd, niet verwarmd en moeten het stellen zonder natuurlijke verluchting. De basisprincipes die aanleiding gaven tot het project : het door de BGHM toegekende budget respecteren, prioriteit geven aan de comfortelementen zoals terrassen, de huidige inhoud van de appartementen bewaren, zegge twee slaapkamers, de gebouwen verruimen om de PO / 84 te respecteren, de huidige starheid van de gebouwen verbreken, maatregelen plannen om het probleem van de gevaarlijke daken op te lossen. Daarenboven voerde een advies- en studiebureau voor duurzame architectuur een globale energiestudie uit om de bouwheer in staat te stellen met kennis van zaken een beslissing te nemen over de mogelijke energieoplossingen. Er werden uitbreidingen gepland om een maximumaantal appartementen met twee slaapkamers te kunnen behouden ( 26 app. ). Inzake energie zal de bestaande gevelmuur worden ontmanteld en de gebouwen worden volledig verpakt, er wordt een ventilatie met dubbele flux en een traditionele collectieve stookketel geplaatst. Door de vloerplaat op de kelder met 4 cm, de muren met 8 cm, het dak met 15 cm te isoleren en door ramen met dubbele beglazing te plaatsen wordt een isolatiepeil van K40 gehaald. Dankzij een ventilatie met dubbele flux met individuele warmterecuperatie en luchtaan- en afvoer via collectieve leidingen kan een warmtebehoefteverbruik van 42 kWh / m² / jaar worden gehaald. Daarnaast wordt een systeem voor de recuperatie van grijs water geïnstalleerd om het te bezigen voor toiletten, wasmachines en het onderhoud van het gebouw.



Adres

21


Project 3 Adres

Jetse Haard

Architect

Atelier d’architecture Philippe Segui sprl

Projectbegeleiding A antal woningen Bouwjaar R aming

Ellyps sa, GMT project sprl Daidalos Peutz bouwfysisch ingenieursbureau 362 Florair I II en III : 1958 t / m 1962, Florair IV : 1968 8.750.716,93 € excl. BTW, kosten en erelonen

Prijs / woning


Fase project

Voorontwerp goedgekeurd op 13 juli 2010




Florair I II III IV, Degreefstraat 1 t / m 4 te 1090 Brussel

Bouwheer

Studiebureau

22

Isolatie van de buitenkant van 4 grote gebouwen

De werken hebben betrekking op de verbouwing van de vier grote complexen Florair in zeer lage energiegebouwen. Dat wil zeggen met een verwarmingsbehoefte van ten hoogste 30 kWh / m² per jaar. Naast de BGHM-subsidies kon dit ambitieuze streefdoel nog worden ondersteund met een premie “ voorbeeldgebouwen 2008 ” die werd toegekend voor de gebouwen Florair I en IV. Bovendien is een premie voor zeer lage energierenovaties van 200.000,00 euro per gebouw cumuleerbaar met de subsidie “ voorbeeldgebouwen ”. Het precieze streefdoel is 29 Kwh / m² per jaar voor Florair I, II en III en 23 Kwh / m² per jaar voor Florair IV. Het is een zeer technisch project waarin elk detail van groot belang is voor de PHPP-berekeningen om de gewenste prestaties te halen. Naast het wegwerken van koudebruggen ( allesbehalve makkelijk in gebouwen met terrassen ), het verpakken van de gebouwen met oog voor detail ter hoogte van de oversteken, het vervangen van de ramen, het oplossen van de opstopping van de schachten in de gebruikte woningen, dienen nog de volgende sterke punten onder de aandacht te worden gebracht : Ventilatie : na talrijke besprekingen en berekeningen werd beslist een systeem C+ te installeren in de centrale appartementen van Florair I, een systeem D+ in de appartementen in de uithoeken en een systeem D+ in Florair IV. Het systeem C+ is een ventilatie met enkele flux en wordt verkregen door de lokalen onder druk te houden en in luchttoevoer te voorzien via regelbare ventilatieroosters in de ramen. De luchtafvoer gebeurt via een nieuw systeem met debiet- en geluiddempingsregeling voor alle appartementen. Het systeem D+ is een ventilatie met dubbele flux waarvan de luchtafvoerbuizen worden verwerkt in de bestaande schachten en de luchttoevoerbuizen in de gesloten terrassen. De pulsiesystemen worden uitgerust met debietregelaars en geluiddempingsregeling op elke verdieping. Deze debietregelaars maken het mogelijk energie te besparen door de ventilatie enkel te laten werken wanneer dit nodig is en dus in functie van de bewoningsgraad van de appartementen. Om al die systemen in de bestaande schacht te installeren, wordt er tijdens de werken een slaapkamer afgesloten zodat de keuken, toilet en badkamer van het appartement probleemloos kunnen worden gebruikt. Aangezien bepaalde systemen niet in de bestaande schachten kunnen worden ingepast, zullen deze worden geïnstalleerd op de bestaande terrassen die worden afgesloten. Afsluiten of niet van de terrassen : een belangrijk punt had betrekking op het al dan niet afsluiten van de bestaande terrassen, wat leidt tot verschillende gegevens in de PHPPberekeningen, en dus ook verschillende keuzes voor ventilatiesystemen C, C+, D of D+ en een verschillend energiegebruik, enz… impliceert. Uiteindelijk werd ervoor gekozen om zo veel mogelijk terrassen open te laten, zodat de huurders zoveel mogelijk kunnen genieten van het comfort dat een terras kan bieden. Luchtdichtheid : om de resultaten niet op het spel te zetten, moet er naast isolatie en ventilatie ook bijzondere aandacht worden besteed aan de luchtdichtheid.


Project 4 Adres

Zware renovatie van een gebouw Pierre Strauwenstraat 19 te 1020 Brussel

Bouwheer

Gebruwo

Architect

A.M P&P Architectes – ATELIER d’Architecture A4 sprl

Studiebureau A antal woningen R aming Prijs / woning Fase van het project Kenmerken van

SECA Benelux, ERCC sc 12 na de werken ( 16 vóór de werken ) 1931 1.327.000,00 € excl. BTW, kosten en erelonen 110.583,34 € excl. BTW, kosten en erelonen Voorontwerp goedgekeurd op 22 juni 2010

het project

Het project heeft betrekking op een volledige renovatie van het gebouw om het te doen overeenstemmen met de huidige bewoonbaarheidsnormen. Tegelijkertijd mikt het project op een rationeel energiegebruik en de toepassing van de principes inzake ecoconstructie. Naast de BGHM-subsidies geniet het project de premie “ voorbeeldgebouwen – energie en ecoconstructie 2009 ”. Dankzij een herinrichting van het gebouw binnenin wordt via een maximale aanwending van de configuratie een groot aantal woningen met 3 slaapkamers bekomen. Zo worden de uitbreidingen beperkt tot het huidige bouwvolume waarvan thans onvoldoende gebruik wordt gemaakt. Inzake energiebesparing De energiedoelstelling streeft naar de vermindering van de behoefte aan verwarming ( minder dan 30 kWh / m² / jaar ) en aan elektriciteit ( zelfproductie ). Om een zerocarbongebouw te realiseren worden de volgende oplossingen aangereikt : – isolatie van de buitenkant van het gebouw met 13 cm rotswol of 17 cm houtvezels aan de gevels, 25 cm rotswol of houtvezels onder het dak, 7 cm rotswol op de vloerplaat op de kelder en de plaatsing van aluminium / houten ramen waardoor een isolatiewaarde van K 31 kan worden gehaald. – er wordt bijzondere aandacht besteed aan het bekomen van warmte-inertie in het gebouw om een trage variatie van de binnentemperaturen mogelijk te maken. – de woningen worden verlucht aan de hand van een ventilatie met dubbele flux met warmterecuperatie. – om het gebruik van hernieuwbare energie aan te moedigen, zal de centrale verwarmingsinstallatie bestaan uit een stookketel op pellets. De ketel wordt van een reservoir voorzien. – de productie van sanitair warm water wordt verzekerd aan de hand van een opslagtank van 800 liter met thermische zonnepanelen. – fotovoltaïsche panelen zullen instaan voor 90 % van de elektriciteitsbehoeften van de gemeenschappelijke delen. – Het regenwater wordt gerecupereerd voor de toiletten, de wasmachines, het onderhoud van de omgeving en het besproeien van de tuinen. – Om de evolutie van het verbruik te volgen en om de verschillende partijen te sensibiliseren voor rationeel energiegebruik wordt er ten slotte gezorgd voor een energieboekhouding. Inzake ecoconstructie De materialen werden gekozen in functie van zuinigheid, huurslijtage, duurzaamheid en ecologische efficiëntie.



Adres

23


Zware renovatie van een woningenblok in de Vandeurenwijk – Fase 1.

24


Project 5 Adres

Zware renovatie van een woningenblok in de Vandeurenwijk – Fase 1 J. Vandeurenstraat 2 t / m 8 , L. Delbovestraat 1 t / m 7 en 4 t / m 8, Boondaalsesteenweg 573 t / m 581

Bouwheer

Le Foyer Ixellois

Architect

MDW Architecture

Studiebureau A antal woningen R aming Prijs / woning Fase van het project Kenmerken van

M.K. Engineering, Waterman TCA nv 89 na de werken ( 113 vóór de werken ) 1930 12.508.251,00 € excl. BTW, kosten en erelonen 140.542,15 € excl. BTW, kosten en erelonen Voorontwerp goedgekeurd op 9 februari 2010

het project

De grote lijnen van het architecturale gedeelte hebben betrekking op de aanpassing aan de huidige oppervlakte- en comfortnormen zonder een te groot verlies aan wooneenheden, de inrichting van uiteenlopende woningtypes, de herwaardering van de binnenplaats en de aanpassing van het gebouw aan de lage-energiestandaard. De woningen beschikken thans immers niet over centrale verwarming noch over een badkamer. Slechts 6 % van de woningen beschikt over 3 slaapkamers en via het ontwerp stijgt dit aantal tot 20 %. De inrichting van doorzonwoningen, terrassen en privé- en gemeenschappelijke tuinen zullen het woningblok nieuw leven inblazen. Op energievlak is het de bedoeling een isolatiewaarde K 39 te halen de woningen uit te rusten met een ventilatiesysteem met dubbele flux. De moeilijkheid van dit project schuilt in het behoud van de voorgevels die getuigen van een zekere patrimoniale waarde. De voorgevels worden aan de binnenkant geïsoleerd. Hiertoe zal de architect een beroep doen op nieuwe vloerstructuren met thermische onderbreking. Bovendien werd bijzondere aandacht besteed aan duurzame ontwikkeling en ecobouw. Hiervoor zullen de nieuwe uitbreidingen aan de achtergevels geprefabriceerd worden en bestaan uit een houten structuur en bekleding. Het gebruikte hout komt uit Europa en heeft het label FSC ( Forest Stewardship Council – promotie van een verantwoord wereldwijd bosbeheer ). Die droge constructiemethode bespoedigt de werken, vermindert de kosten en maakt gebruik van een duurzaam biologisch afbreekbaar materiaal dat geldt als een erkende koolstofput. Deze houten caissons zullen met cellulose geïsoleerd worden. De daken en gevels worden geïsoleerd met Resolmousse. De ramen worden uitgevoerd in FSC-lariks en de platte daken in EPDM worden beplant. De materialen binnenin worden ook gekozen in functie van de duurzame en ecoconstructieve kenmerken ervan. Tot slot worden de muren zonder ramen uitgevoerd als verticale tuinen.



Adres

Julie Van Crombruggen, Architect – Attaché Technische dienst BGHM

25


Het Huisvestingsplan en de passiefwoningen In de Brusselse regeringsverklaring van 12 juli 2009 lezen wij het volgende : “ De eigen gebouwen van het Gewest moeten een toonbeeld zijn op het vlak van energie. Zo moet het Gewest vanaf 2009 voor al zijn investeringen in vastgoed op het vlak van energie voorbeeldigheid nastreven : bij iedere nieuwbouw moet minstens de passiefstandaard in acht genomen worden, terwijl bij iedere grondige renovatie de zeer lage energiestandaard moet gelden. ( ... ) ” Zodoende moesten de bijzondere bestekken voor de door de BGHM gegunde bouwopdrachten in die zin worden aangepast. Tussen 2005 en 2009 werd er geen enkele bijzondere vraag geformuleerd in de opdrachten betreffende het ontwerp, de verwezenlijking en het verplichte optionele onderhoud van werken voor de bouw van sociale woningen en woningen voor middeninkomens, behalve dan de EPB-norm die op 2 juli 2008 in werking trad. Die norm bepaalt dat de nieuwe woningen en de gerenoveerde woningen waarvoor een bouwvergunning moest worden ingediend, moeten voldoen aan de reglementering inzake energieprestaties van gebouwen ( EPB ). Die woningen moeten een bepaald niveau inzake warmte-isolatie en energieprestatie ( verwarmingsinstallatie, ventilatie, zonne-energie ) halen. En in het geval van nieuwbouw moet er ook toegezien worden op een gecontroleerde minimale ventilatie.

Het is enerzijds de bedoeling dat de bewoners zowel in de zomer als in de winter op een thermisch comfort kunnen rekenen en dat er ook sprake is van een goede luchtkwaliteit in de woning, dat de energielasten van de bewoners worden verminderd en dat er bovendien sprake is van milieuvriendelijkheid, overeenkomstig de Kyoto-normen en de streefdoelen inzake duurzame ontwikkeling. Om passief te kunnen bouwen, zijn de volgende ontwerpprincipes van essentieel belang : • Maximale isolatie ; • P erfect luchtdichte constructie ; • Rationeel gebruik van de passieve zonne-energie zowel tijdens de zomer ( wanneer oververhitting vermeden moet worden ) als tijdens de winter ; • Ventilatiecomfort. Het is met dat inzicht dat de nieuwe bijzondere bestekken werden opgesteld. Voor alle nieuwe bouwprojecten moeten de inschrijvers een offerte indienen die onder andere wordt gequoteerd op de kwaliteiten inzake energie, materialen en uitrustingen en op de impact op het leefmilieu van de aangewende materialen.

Energiecriteria De vooropgestelde woningen moeten de voorbeeldigheid inzake energie nastreven en moeten ten minste de passiefstandaard respecteren.

Globaal maakt de norm “ passiefconstructie ” deel uit van de normen die overeenstemmen met de laagste energievraag. De norm is vastgelegd op minder dan 15kWh / m² / jaar voor de verwarming. De criteria van de vzw “ Platform Passiefhuis ” moeten nageleefd worden, met name :

• Netto energiebehoefte voor de verwarming De netto energiebehoefte voor de verwarming moet lager liggen dan of gelijk zijn aan 15kWh / m² / jaar. De energiebehoefte voor de verwarming moet berekend worden met het PHPP-programma 2007 en moet de richtlijnen volgen van het vademecum van de vzw “ Passiefhuis ” dat van kracht is op het moment waarop het stedenbouwkundig attest voor het gebouw wordt aangevraagd of recenter. Voor meergezinswoningen moet de PHPP-encodering worden uitgevoerd per woning en alle woningen moeten de passiefcriteria halen.

• Luchtdichtheid Het gemeten luchtverversingpeil bij een verschil van 50Pa ( genoteerd n50 ) moet lager zijn dan of gelijk aan 0,6 h-1 volgens NBN EN 13829 1. Die waarde moet worden gemeten met een blower door test 2 , die volgens de A-methode moet worden uitgevoerd.

1 N BN EN 13829 : Belgische norm –Thermische eigenschappen van gebouwen – Bepaling van de luchtdoorlatendheid van gebouwen – Overdrukmethode ( ISO 9972 : 1996, gewijzigd ). Deze norm is bestemd om te worden gebruikt voor de meting van de luchtdoorlatendheid van het omhulsel of van bepaalde delen van de gebouwen. Hij bepaalt de toepassing van een mechanische pressurisatie of depresssurisatie van een gebouw en gedeelte daarvan. Hij beschrijft de meting van de eruit voortvloeiende luchtdebieten in een statisch drukverschilgebied binnen-buiten. Deze norm is bestemd om te worden gebruikt voor de meting van de luchtlekken in monozonegebouwomhulsels. 2 De infiltrometrietest ( Blowerdoor test in het Engels ) maakt het mogelijk om de hoeveelheid lucht te meten die een gebouw binnenstroomt en om de luchtlekken te op te sporen. Dankzij die test kan worden nagegaan hoeveel lucht er in de woning binnenstroomt afgezien van de ventilatiesystemen en kan er kennis genomen worden van de plaatsen die dichtgemaakt moeten worden om de ongewenste luchtinfiltraties tegen te gaan. Om de test uit te voeren, wordt er gebruik gemaakt van een zogenaamde infiltrometer die meestal aan de ingang van het gebouw wordt geplaatst. Dat toestel is uitgerust met een ventilator en meestal ook met een nylonzeil waarmee de toegangsdeur luchtdicht wordt gemaakt. Zodoende kan de lucht alleen nog langs de ventilator stromen.

26


• Oververhitting Het oververhittingspercentage in het gebouw ( meer dan 25°C ) moet lager zijn dan of gelijk aan 5 %, berekend volgens de richtlijnen van het vademecum dat van kracht is op het moment waarop het stedenbouwkundig attest wordt aangevraagd of recenter. Het passiefcertificaat dat wordt afgeleverd door de vzw “ Passiefhuis ” en waaruit blijkt dat de criteria wel degelijk zijn nageleefd, is vereist. De aannemer verbindt er zich toe alle

1e keuze ( klasse 1 )

middelen toe te passen die nodig zijn om de certificatie van het gebouw te bekomen. De aannemer zal ook alle stappen zetten en initiatieven nemen om de energiepremies van Leefmilieu Brussel – BIM te bekomen.

Kwaliteit van de materialen en voorgestelde uitrustingen

basis van hun onderhoud en hun duurzaamheid doorheen de tijd.

Materialen met een kleine impact op het leefmilieu De voorgestelde materialen worden als volgt gewaardeerd :

De voorgestelde materialen en uitrustingen worden beoordeeld op

2e keuze ( klasse 2 )

Te vermijden ( klasse 3 )

NIBE-referentie3 een score van 1a à 1c 4, of

NIBE-referentie een score van 2a à 3c, of

NIBE-referentie een score van 4a à 7c, of

Materialen met ecolabel Op basis van hernieuwbare grondstoffen, of

Materialen met ecolabel Waarvan de basis petrochemisch is ( behalve specifieke toepassing A ), of

Materialen zonder ecolabel ( behalve specifieke toepassing A ), of

Beoordelingselementen ( cumulatieve voorwaarden ) Materialen – gezonde ( onschadelijk voor de gezondheid ) – gerecupereerd ( hergebruik ) – gerecycleerd in situ – op basis van hernieuwbare grondstoffen – van lokale herkomst – met geringe grijze energie – gerecycleerd of recycleerbaar

Beoordelingselementen ( cumulatieve voorwaarden )

Uitsluitingselementen ( behalve indien ecolabel, minimum NIBEscore 4c of specifieke toepassing B ) Materialen – met petrochemische basis – met formaldehyde – met pathogene vluchtige vezels – met vluchtige organische stoffen – met radon

De aanbestedende overheid zal de keuze van het type voorgestelde materialen beoordelen en ook de financiële weerslag van die keuze toetsen. Het is de bedoeling een kwaliteitsvol gebouw te bekomen met inachtneming van het vooropgestelde budget. Het project “ OLIESLAGERIJ ” is het eerste

Materialen – gezonde ( onschadelijk voor de gezondheid ) – van lokale herkomst – met geringe grijze energie – gerecycleerd of recycleerbaar

project waarvoor de passiefnorm wordt toegepast. Het gaat om de bouw van ten minste 60 woningen en een collectieve uitrusting in de Olieslagerijlaan-Neerstallesteenweg te 1190 Vorst. De opdracht werd opgestart en de offertes moesten tegen 9 november 2010 worden ingediend.

Annick Tanghe, BGHM

3 E cologische rangschikking van de bouwmaterialen : NIBE ( Nederlands Instituut voor Bouwbiologie en Ecologie ). NIBE is een referentiestudie die in Nederland werd ontwikkeld om op basis van ecologische criteria een rangschikking mogelijk te maken van de bouwmaterialen. Deze studie houdt rekening met diverse factoren die het natuurlijke leefmilieu, de bebouwde omgeving en de mens beïnvloeden. 4

Leefmilieurangschikking van het NIBE : Klasse 1a tot 1c : beste keuze. Klasse 2a tot 2c : goede keuze. Klasse 3a tot 3c : aanvaardbare keuze. Klasse 4a tot 4c : minder goede keuze. Klasse 5a tot 5c : af te raden. Klasse 6a tot 6c : slechte keuze. Klasse 7a tot 7c : onaanvaardbare keuze. Vanuit de impact op het leefmilieu beschouwt het NIBE de materialen die behoren tot de klassen 1a à 3c als een goede keuze.

27


De GOMB en passiefwoningen : een evidentie!

Bij de GOMB wordt duurzame ontwikkeling in de schijnwerpers geplaatst Een aanzienlijke ecologische impact op het Gewest De passiefnorm is bij de GOMB niet meer weg te denken Leefmilieu, samenleving en economie : een geslaagd huwelijk! Als vastgoedoperator die in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ( BHG ) als referentie geldt, is de GOMB zich bewust van haar aanzienlijke maatschappelijke verantwoordelijkheid. Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die aan de behoeften van de huidige generatie tegemoetkomt zonder de hulpbronnen voor de toekomstige generaties in gevaar te brengen. Duurzame ontwikkeling is ook van toepassing op huisvesting. Het principe komt erop neer de impact van woningbouw op het leefmilieu zo veel mogelijk te beperken. Dat heeft niet alleen betrekking op de bouw van woningen, maar ook op de afbraak en vooral op het gebruik ervan. De Europese Unie heeft zich ertoe verbonden om tegen 2020 de uitstoot van broeikasgassen ( BKG’s ) met 20 % te verminderen. In het BHG is huisvesting verantwoordelijk voor 45 % van de uitstoot van BKG’s, zegge meer dan 4 ton CO2 per jaar.

De impact van de GOMB ? De engagementen inzake de vermindering van de uitstoot van BKG’s op Europees, federaal en gewestelijk niveau enerzijds en het feit dat huisvesting verantwoordelijk is voor het grootste deel van het energieverbruik in het BHG doen de volgende vraag rijzen : “ Welke impact kan de GOMB

28

hebben op de vermindering van het energieverbruik en op de uitstoot van BKG’s in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ? ”. Thans brengt de GOMB jaarlijks 300 woningen voort. Als de GOMB tegen 2020 enkel en alleen passiefwoningen bouwt, kan zij de uitstoot van broeikasgassen in het BHG met 1 % verminderen. Dat is dus geen verwaarloosbare impact.

Onze initiatieven ? Op basis van die vaststelling heeft de GOMB in juni 2007 een actieplan inzake duurzame ontwikkeling uitgewerkt. Dat plan bepaalt dat elk nieuw woningproject voortaan moet kunnen bogen op lageenergie of passiefprestaties. In september 2007 heeft de GOMB ook een “ milieucharter ” goedgekeurd waarin 6 krachtlijnen voor het leefmilieu zijn bepaald. Om die nieuwe uitdagingen te kunnen aangaan, heeft de GOMB een interne competentiepool opgericht. De Instelling heeft geïnvesteerd in de opleiding van haar medewerkers en observeerde realisaties in België en daarbuiten. Bovendien verspreidt de GOMB deze knowhow in belanghebbende kringen. Een van onze partners, Batipont Immobilier, heeft het project “ ZuidZweden ”, het eerste passiefappartementsgebouw, voorgesteld

in het kader van de projectoproep 2007 “ Voorbeeldige gebouwen ”. Het ging om een heuse uitdaging die zowel op architecturaal 1 als op technisch 2 vlak met vlag en wimpel tot een goed einde werd gebracht. Het was immers geen sinecure om een passiefgebouw van 5 à 6 verdiepingen op te trekken in een smal straatje dat op enkele stappen verwijderd ligt van het Zuidstation. Bovendien moest er rekening worden gehouden met een bijzonder dicht stadsweefsel en de alomtegenwoordigheid van kantoorgebouwen. Om de behoefte aan fossiele brandstoffen te verminderen, werden niet alleen inspanningen ter hoogte van de buitenkant van het gebouw geleverd. Dankzij de plaatsing van 80 m² zonnepanelen op het dak kon de energiebehoefte voor de verwarming van sanitair water met 30 % worden verminderd. Bovendien wordt het regenwater gerecupereerd en gebruikt voor de toiletten. Dankzij de passiefprestaties van het gebouw kan de CO2-uitstoot met ongeveer 70 ton per jaar verminderd worden. Elke woning, en bijgevolg ieder gezin, realiseert een jaarlijkse besparing van bijna 500 euro op de energiefactuur! De passiefaanpak draagt dus bij tot de vermindering 1

Architectenbureau : Urban Platform.

Bureau bijzondere technieken : Control Concept.

2


Zuid-Zweden - Passiefgebouw met 30 appartementen, Zwedenstraat te 1060 Brussel ( Sint-Gillis ). Architecten : cv Urban Platform

van de uitstoot van broeikasgassen en verbetert de koopkracht van de bewoners. Na deze eerste impuls volgden nog andere projecten. In 2008 hield de GOMB een nieuw project “ Materiaal-Bouwer ” naar de gelijknamige Anderlechtse straten boven de doopvont. Hiervan is 30 % van de woningen passief en 70 % ervan beantwoordt aan de lage-energienorm. Het project telt 119 woningen langs het kanaal en beantwoordt niet alleen aan aanzienlijke energievereisten, maar speelt ook in op diverse kwesties : mobiliteit, biodiversiteit, recuperatie van regen-

water, materiaalkeuze, functionele mix, enz... In november 2009 besliste de GOMB dat alle nieuwe projecten opgetrokken zouden worden volgens de passiefnorm, zoals bepaald in het Regeerakkoord. In haar projectoproep van maart 2010 werd de passiefnorm ook opgelegd voor door derden voorgestelde projecten.

En de toekomst ? Op basis van haar ervaringen past de GOMB vandaag de filosofie van de duurzame wijken toe waar de dimensies inzake leefmilieu, econo-

mie en samenleving elkaar aanvullen. De toekomstige duurzame wijk Tivoli zal niet alleen kunnen bogen op energiezuinige woningen, maar ook op een maximaal doorgedreven water-, afval- en materiaalbeheer. Er zal ook sprake zijn van aanvullende functies ( economie, huisvesting, uitrustingen, parken, vrije beroepen winkels, enz... ) en van een sociaaleconomische en een generatieoverschrijdende mix. Bovendien wordt er bijzondere aandacht besteed aan de bewonersparticipatie en het lokale management. Nathalie Renneboog, architect – stedenbouwkundige GOMB - Stadsvernieuwing

29


Ambassadeurs voor passief wonen Op 17 september 2010 werd in de Finstraat in Molenbeek een bijzonder gebouw ingehuldigd. Het is het resultaat van een samenwerking tussen het Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, CIRE, Buurthuis Bonnevie en veertien gezinnen, verenigd in de feitelijke vereniging L’Espoir. Het gebouw is om verschillende redenen bijzonder. Het is het eerste passiefgebouw in het Brussels Gewest dat gebouwd is voor een publiek met een beperkt inkomen. De bewoners werden van bij de start nauw betrokken bij de voorbereiding van het project en waren een belangrijke partner in het ongewone samenwerkingsverband. Tenslotte is ook de keuze voor sociale koopwoningen voor een publiek met een laag inkomen opmerkelijk. Het idee voor het project ontstond binnen de huisvestingswerking van Buurthuis Bonnevie. Ons publiek bestaat uit slecht gehuisveste bewoners van het centrum van Molenbeek. Vaak zijn het grote gezinnen met een laag inkomen, die al jaren op de wachtlijst voor een sociale woning staan. Vroeger konden veel van deze families zich, via een sociale lening van het Woningfonds, een eigen huis aanschaffen in wijken zoals Molenbeek. Vanaf 2000 begonnen de woningprijzen in Brussel echter schrikbarend te stijgen. Een huis kost nu dubbel zo veel als tien jaar geleden, maar de inkomens zijn nauwelijks gestegen. Voor vele gezinnen die op onze diensten een beroep deden, werd het daardoor onmogelijk om nog een degelijke woning te vinden. Zij waren verplicht om in te kleine, ongezonde

30

en te dure privé-appartementen te blijven wonen, of om Brussel te verlaten. Omdat de bouw van bijkomende sociale woningen geschikt voor ons publiek uitbleef, onderzochten we of het mogelijk zou zijn om met de gezinnen uit de buurt zelf betaalbare woningen te produceren. Daarvoor wilden we gebruik maken van het tweede deel van de wijkcontracten. Via dat tweede deel trachten de Brusselse overheden privé-investeerders aan te trekken om woningen te bouwen binnen de wijkcontracten. Het Brussels Woningfonds kende de problemen van ons publiek zeer goed, en was bereid om met ons samen te werken. Zij stelden zelfs voor om de belangrijke rol van bouwheer op zich te nemen. De gemeente Molenbeek steunde al gauw het idee. Ook CIRE, een vereniging die via solidaire spaargroepen rond dezelfde problematiek actief was, was bereid om haar ervaring in het werken met dergelijke groepen ter beschikking te stellen. De twee verenigingen brachten ten slotte een groep samen van veertien slecht gehuisveste gezinnen uit de buurt die gemotiveerd waren om met ons in het avontuur te stappen. Het plan was het volgende : we zouden dankzij de tussenkomst van het Brussels Gewest en de Gemeente proberen een goedkoop terrein aan te kopen. Samen met de gezinnen zouden we nadenken over wat voor woningen ze wilden en wat ze konden betalen, en dan op zoek gaan naar een architect en een aannemer die dit konden realiseren.

In participatieve ateliers werd nagedacht over de ideale woning. De bewoners organiseerden zich vervolgens in de vereniging “L’Espoir”, die hen zou vertegenwoordigen in het hele proces. Het Woningfonds, het Buurthuis, CIRE en L’Espoir maakten dan samen een lastenboek op. De bewoners overtuigden het Fonds ervan om in dit lastenboek op te nemen dat het om een passiefhuis en een duurzaam gebouw moest gaan. Hierdoor zouden ze een beroep kunnen doen op de nieuwe premies voor duurzaam bouwen van het Gewest, en zouden ze hun energierekening naar beneden krijgen. Terwijl toen nog vele bouwheren twijfelden om de stap naar een ecologische manier van bouwen te zetten, ging het Woningfonds op vraag van de toekomstige bewoners akkoord. Zeven architecten reageerden op de projectoproep die het Fonds gelanceerd had. De partners kozen samen voor het project van Damien Carnoy, dat volledig beantwoordde aan de wensen van L’Espoir. De architect stelde veertien ruime duplexappartementen voor, in een opvallend mooi gebouw van het type benedenverdieping plus drie verdiepingen. Hij opteerde bovendien voor een gebouw dat volledig uit hout zou worden opgetrokken en ook in andere ecologische opties voorzag, zoals een groendak, zonnepanelen en regenwaterrecuperatie. Het project van Carnoy bleef binnen de strikte budgettaire beperkingen die door het lastenboek waren opgelegd. Toch zouden we, naast de premies voor ecologisch bouwen


en de tussenkomst van het wijkcontract nog een beroep moeten doen op bijkomende subsidies van Grootstedenbeleid om de woningen betaalbaar te maken voor alle leden van L’Espoir. In totaal zou zo’n 25 % van de bouwkost gesubsidieerd worden. De rest wordt door de bewoners betaald via langlopende sociale leningen. Het ongewone samenwerkingsverband en de participatie en de inzet van de bewoners heeft er voor gezorgd dat we ondanks vele moeilijkheden in onze opzet geslaagd zijn. Meer nog, doordat we ongewone keuzes moesten en konden maken overtrof het resultaat de aanvankelijke doelstelling. Daarbij gaat het niet alleen over de uitzonderlijke kwaliteit van het gebouw. Het project zal ook een bijdrage kunnen leveren aan de reflecties over hoe vandaag in Brussel sociale woningen gebouwd kunnen worden. Dit project was bijvoorbeeld een van de elementen die geleid hebben tot de start van een beweging voor de oprichting van een Community Land Trust in het Brussels Gewest. Maar het meest verbazend is toch de evolutie die verschillende bewoners hebben doorgemaakt. De meesten hadden vooraf geen enkele ervaring met dit soort van “actief burgerschap”. De participatie aan het project heeft velen geholpen om zich verder te ontplooien en om een actievere rol op te nemen in de buurt. Zo namen twee vaders van L’Espoir het initiatief voor het project “energieanimatoren”, dat mensen wil aanzetten om zuinig om te springen met energie en waarmee ze al meer dan duizend buurtbewoners bereikt hebben. Leden van L’Espoir nemen nu ook deel aan gemeentelijke adviescommissies, de ouders organiseren uitstapjes naar het museum met heel de groep,

bereiden een buurtfeest voor en werken aan een gemeenschappelijke tuin. Momenteel wordt er binnen de groep nagedacht over de mogelijkheid om een project “passief-ambassadeurs” uit te werken. Nog vaak wordt er immers van uit gegaan dat energiezuinige sociale woningen voor specifieke problemen zorgen. De leden van L’Espoir zijn alvast bereid om hun ervaring ter beschikking te stellen. Geert De Pauw, Buurthuis Bonnevie

Community Land Trusts zijn organisaties die betaalbare woningen produceren voor mensen met een laag inkomen. In het kader van het systeem wordt de landeigendom gescheiden van de eigendom van de woning. Het model kwam aan het einde van de jaren 1970 tot stand in de Verenigde Staten en stond er opnieuw volop in de belangstelling toen duizenden mensen hun huis verloren als gevolg van de financiële crisis.

31


Passiefbouwen of hoe wij onze woningen energiezuiniger en milieuvriendelijker kunnen maken Op een moment waarop er cruciale beslissingen worden genomen voor ons land, is iedereen het erover eens dat de woonproblematiek, boven op de vanzelfsprekendheden waarmee ons om de oren wordt geslagen, zorgwekkende proporties aanneemt. Deze waarneming wordt niet alleen bevestigd door een empirische vaststelling ( via talrijke juridische en sociale permanenties ), maar ook door allerlei statistische indicatoren van economische en sociale aard. Vandaag de dag zijn de huurlasten – in de eerste plaats de energie lasten – een structureel onderdeel geworden van de totale huuruitgaven. Dat geldt niet alleen voor de private woonsector en de openbare woonsector in de ruime zin van het woord, maar nog meer en vooral voor de sociale huisvesting waar de huurlasten voor beheer en onderhoud, gekoppeld aan de energielasten ( gas, elektriciteit, warm water ), in absolute cijfers hoger liggen dan de basishuurprijs. De private of collectieve beheerslasten worden nog relatief gezien onder controle gehouden, maar de energielasten lijden onder de scherpe volatiliteit van de prijzen, vooral in tijden van ongebreidelde liberalisering. Blijkbaar vond die economische hervorming inderhaast plaats en ging dit overduidelijk ten koste van de sociale gerechtigheid. Het is dus hoogtijd dat de daden worden afgestemd op de woorden en de goede voornemens. In de rand van de economische en sociale crisis waaronder de hele we-

32

reld kreunt, veranderen de opinies bliksemsnel en de blikken lijken zich te keren naar een alternatief, ethischer en zuiniger consumptiegedrag. Een duurzamer gedrag, zeg maar. Duurzame ontwikkeling in al zijn economische, sociale en leefmilieugerelateerde aspecten moet dus één van de toekomstige productieen consumptiemodi worden. Huisvesting is een grote energieverspiller 1 en ontsnapt bijgevolg niet aan de regel. Vooral in België wordt de huisvestingssector gekenmerkt door een vrij oud woningenbestand dat het moet stellen met een verouderde verwarmingsinfrastructuur. Het algemene comfort gaat hieronder gebukt en talrijke huurders zijn het slachtoffer van die technische tekortkoming. Zowel in de private als in de sociale woningsector ondergraven het gemis aan isolatie, slijtage en energieverslindend materiaal ons leefmilieu en onze financiële middelen ! Het is dus meer dan tijd dat wij onszelf een andere manier van gebruik en verbruik aanmeten. Temeer daar, ondanks de huidige rust op de energiemarkten, de grondstofprijzen vroeg of laat weer de hoogte zullen inschieten wanneer de economische schokgolf is uitgedijd. Ondertussen hebben wij de energieproductiepiek immers al bereikt. Onze manier De gebouwensector in Europa vertegenwoordigt 18 % van de rechtstreekse uitstoot, 22 % als je hierbij de uitstoot als gevolg van de stedelijke verwarming en de elektriciteitsproductie telt en 45 % van het eindenergieverbruik, zegge jaarlijks ongeveer 2 ton CO2 per inwoner.

1

van consumeren heeft zijn beste tijd dus wel gehad en dat betekent dat wij niet alleen minder moeten consumeren, zeg maar consuminderen, maar dat wij dat bovendien ook nog op een duurzame manier zullen moeten doen. Er zijn concrete middelen om komaf te maken met die slechte gewoonten die ons tijdens het industriële tijdperk werden opgedrongen : de klassieke zonnepanelen, fotovoltaïsche panelen, regenwateropslagtanks, enz… Toch zijn die oplossingen ontoereikend, ongeacht of ze afzonderlijk dan wel samen worden toegepast. Wij zijn van oordeel dat deze technieken in een algemeen concept moeten worden ingevoegd dat rekening houdt met zoveel mogelijk aspecten en kwesties. Die zonnepanelen hebben meer weg van een pleister op een houten been of een manier om zich minder schuldig te voelen. Toegegeven, die technieken leveren wel degelijk besparingen op, maar zij zullen helaas nooit in staat zijn om de burgers hun thans uitgeholde levenskwaliteit terug te geven. Het ware dus nuttiger om die technieken in te passen in een totaalconcept dat volledig gericht is op energiebesparingen. Sedert enkele jaren is er, vooral in Noord-Europa, sprake van een nieuwe woningconcept dat gebaseerd is op een heuse verbruiks- en energiebesparingsfilososie. Ik heb het over het passiefhuis. Het is belangrijk dat wij aandacht schenken aan die nieuwe “ bouwfilosofie ”,


want gezien de onophoudelijke vooruitgang die hiermee de afgelopen jaren werd geboekt, lijkt het hier wel degelijk te gaan om een oplossing met toekomst. Niet alleen op ecologisch vlak ( terloops weze er hier even aan herinnerd dat ons land het Kyotoverdrag over de uitstoot van broeikasgassen heeft bekrachtigd ), maar ook op economisch vlak. De passiefaanpak houdt een revolutie van de mentaliteiten in die net zo noodzakelijk is als dat de concretisering ervan onafwendbaar is door wat er inzake leefmilieu, stedenbouw en financiën op het spel staat. Door te kiezen voor de passiefaanpak zetten wij niet alleen de eerste stap naar de verwezenlijking van een paradigma inzake duurzame ontwikkeling, maar kiezen wij ook en vooral de richting van een eerlijker samenleving waar de meest fundamentele rechten van de burger worden gerespecteerd : in de eerste plaats het recht om een menswaardig leven te leiden in een behoorlijke woning zonder zich tot over de oren in de schulden te hoeven steken of, in het omgekeerde geval, waar diezelfde burger zijn gezondheid en deze van zijn kinderen op het spel zet door een onbehoorlijke woning te moeten betrekken. Sommigen beweerden, en beweren nog steeds, dat passiefhuizen buitensporig duur zijn, technisch ingewikkeld in elkaar steken en de facto voorbehouden zijn voor een bevoorrechte elite. Die argumenten waren ooit misschien gegrond, maar houden tegenwoordig geen steek meer. De passiefaanpak was afkomstig uit de Verenigde Staten, maar heeft zich niet alleen sterk verankerd in Noord-Europa, waar ( vrijwel ) iedereen overtuigd is van de weldaden van duurzame ontwikkeling en ecologie en overtuigde ondertussen ook de rest van Europa en zelfs regio’s daarbuiten.

Passiefwoning, passiefwoongelegenheid, passiefhuis, lage-energiewoning,… allemaal begrippen waarmee we de afgelopen jaren om de oren werden geslagen en het is ongetwijfeld nog niet voorbij! De media, beroepslui, firma’s, overheden, iedereen zweert tegenwoordig bij passiefwoningen als moderne remedie tegen de stijgende energieprijzen, maar ook en ( misschien ) vooral tegen het hardleerse gedrag van de consumenten die er roestige gewoonten op nahouden! Maar wat wordt er nu eigenlijk bedoeld met passief ? Luidens een algemeen aanvaarde definitie heeft de term passief betrekking op een begrip dat een gebouw aanduidt waarvan het energieverbruik per m² zeer laag is of zelfs helemaal gecompenseerd wordt door de inbreng van zonneenergie en warmte-isolatie of door calorieën die worden afgegeven door interne inbreng zoals elektrische installaties of de bewoners zelf. De woning produceert dus energie op een passieve manier door de aan de basis geproduceerde energie constant te houden of door die energie te produceren aan de hand van intrinsieke energiebronnen. Een passiefhuis omvat bijgevolg geen actief verwarmingssysteem zoals een centrale verwarming 2. Anderzijds hebben sommige overheden, en dan vooral in ons Gewest, misschien uit overtuiging of wie weet om te reageren op de kritiek die de passiefaanpak vereenzelvigt met een factor van negatieve discriminatie, de koe bij de horens gevat en hebben zij de evolutie gevolgd. Hiertoe en om te reageren op de kritiek waarmee de passiefaanpak werd overstelpt, werd er enorm veel bereikt op het http : / / www.passivhaus-vauban.de / passivhaus.fr.html

2

stuk van tegemoetkomingen, premies, verminderingen en allerhande stimuli. In sommige gevallen worden er zelfs subsidies toegekend nog vóór de renovatie of de bouw werd aangevat. Het is immers mogelijk om een voorschot te krijgen dat overeenstemt met 90 % van het bedrag van de raming van de premie ( raming die wordt afgeleverd met het ontvangstbewijs waarmee de werken worden gemachtigd ). Dat voorschot wordt toegekend op basis van de eerste factuur van de aannemer waaruit blijkt dat alle of een gedeelte van de werken waarvoor een premie werd aangevraagd, zijn besteld. Dat betekent dus dat de meerprijs als gevolg van allerlei uitrustingen zoals isolatie, beglazing, zuidelijke oriëntatie, stedenbouw of ventilatie vrijwel helemaal gecompenseerd wordt door die subsidies. Het argument dat passiefwoningen gelijkstelt met een “ gadget voor rijken ” wordt hiermee dus vanzelf naar het rijk der fabeltjes verwezen. Aangezien de oorspronkelijke investering gecompenseerd wordt door de investeringen van de overheid blijft er geen enkele objectieve reden over waarom het grote publiek van de passiefaanpak verstoken moet blijven. Wij hebben het hier wel degelijk over investeringen en niet over uitgaven, want meestal worden wij met die semantische subtiliteiten van antwoord gediend als er wordt gevraagd waarom de huisvestings-, gezondheids- of onderwijssector niet op dezelfde gigantische financieringsmiddelen kan rekenen als de banken of de automobielsector. Onze talrijke oproepen tot de rede en het voluntarisme zijn trouwens niet in dovemansoren gevallen, want de nieuwe Staatssecretaris voor Huisvesting Christos Doulkeridis en de Minister van Energie

33


E velyne Huytebroeck hebben tijdens een conferentie op 3 maart 2010 uiteengezet hoe de passiefstandaard massaal en systematisch zal worden toegepast. Kortom, de Brusselse overheidsinstellingen die belast zijn met de bouw en de renovatie van woningen zullen zich hieraan moeten aanpassen. De GOMB had trouwens sinds november 2009 al voor de passiefaanpak gekozen. Tegenwoordig zien wij dat het probleem met overtuiging wordt aangepakt en dat er sprake is van een echte energie- en leefmilieustrategie. Dat is geen overbodige luxe als je rekening houdt met het schrijnende gebrek aan beschikbare woningen en vaststelt hoe moeilijk het is om het programma voor de bouw van nieuwe woningen in gang te zetten. Rekening houdend met de immense taak om de Brusselaars een behoorlijke woning te verschaffen, ziet het ernaar uit dat renovatie het sleutelelement van die strategie zal worden. En om te vermijden dat die renovaties over 10 of 15 jaar technisch alweer voorbijgestreefd zullen zijn, moet er voor gezorgd worden dat alle toekomstige realisaties de pas-

34

siefbehandeling krijgen toegediend of toch ten minste zo energiezuinig mogelijk worden aangepakt. Wat de sociale huisvesting betreft, staan er niet alleen milieugerelateerde kwesties op het spel, maar spelen er ook en vooral financiële elementen een rol. Iedere maatregel die wordt genomen om de economische doeltreffendheid ten voordele van de huurders te verbeteren, is immers een sociale maatregel, want de private en gemeenschappelijke lasten zijn vaak goed voor meer dan de helft van de totale woonfactuur! Met een voorspelbare demografische explosie op komst, staat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest voor een dringende en absolute uitdaging. De passiefaanpak in de sociale huisvesting staat gelijk met de bestrijding van de sociale en de energetische tweespalt. Daarenboven zijn die lastenverminderingen ook goed nieuws voor het financiële evenwicht van de OVM’s die, zoals wij weten, omkaderd worden door een vrij strikte beheersovereenkomst. De groensociale beheersovereenkomst tussen het Brussels Gewest

en de BGHM bevestigt die strategie en beoogt de versnelling van de investeringen in het licht van diezelfde uitdagingen. Resultaat : een aantal maatregelen zoals passiefnormen voor nieuwbouw of lage-energienormen voor zware renovaties, de veralgemening van warmtekrachtkoppeling in grote woningcomplexen, de ontwikkeling van het gebruik en de zelfproductie van hernieuwbare energievormen in de sociale woningen. Het weze gezegd dat de financiering van die besparingen een investering zullen zijn met een zeer korte terugverdientijd en waarvan de proporties buitenaards zullen blijken. Geloof het maar, iedereen zal er zijn voordeel bij doen, te beginnen bij de armste gezinnen. De verwarmingsfacturen zullen dalen, de mensen zullen minder schulden hebben, hun levenskwaliteit zal in alle opzichten verbeteren en de belastingen zullen projecten financieren die dichter aansluiten op een ontwikkelingspeil dat ons land waardig is. José Garcia, Secretaris-generaal, Huurderssyndicaat

Aangenaam wonen dankzij geluidscomfort in de woningen Wegverkeer, sirenes, toeters, huishoudelijke toestellen, stereoketens, … maken zich meester van de geluidsruimte en stellen ons bloot aan geluidsniveaus van 55 tot 75 dB( A )1, of zelfs 100 dB( A ).

1. Gebouwen verstandig inpassen en oriënteren

Uit onderzoek is gebleken dat de slaap wordt verstoord bij geluidsniveaus van meer dan 45 dB( A ). De Wereldgezondheidsorganisatie ( WHO ) raadt zelfs aan om niveaus van 30 dB( A ) in slaapkamers niet te overstijgen. Lawaai is een heuse gesel voor onze gezondheid die leidt tot stress, depressieve gemoedstoestanden, hartproblemen, slapeloosheid, … en de bewoners van sociale woningen worden niet gespaard!

Het geluidscomfort, een kwestie van kiezen ! Als je begaan bent met geluidscomfort, moet je in de eerste plaats proberen om de productie van lawaai te vermijden. Dat kan je door bijvoorbeeld geluidsarme toestellen te kiezen of je gedrag te verstillen, dan kies je voor “ low-noise ”. Als tweede regel probeer je ervoor te zorgen dat de woningen minder blootgesteld worden aan de uiteenlopende geluidsbronnen. Dat kan door bepaalde stedenbouwkundige en bouwtechnische keuzes te maken.

De dB( A ) stemt overeen met de gewogen decibel A, die een factor vertegenwoordigt die wordt toegepast om de manier voor te stellen waarop het menselijk oor het gemeten geluid zou horen en interpreteren.

1

TECHNIEKEN EN METHODES


Uittreksel uit «Boîte à outils de l’aménageur - Guide Plan Local Urbanisme et bruit» van het Franse Ministerie van Ecologie en Duurzame Ontwikkeling en het Franse Ministerie van Volksgezondheid.

Het gebeurt niet vaak dat er bij infrastructuurwerken rekening wordt gehouden met lawaai. Nochtans kan de toepassing van enkele stedenbouwkundige concepten zelfs in een stedelijk milieu zorgen voor zones met minder lawaai en zelfs voor gebieden waar er rust heerst en waar het bijgevolg aangenaam vertoeven is. Eerst en vooral moet je de verschillende geluidsbronnen in de in te richten omgeving identificeren. Dat onderzoek kan via akoestische metingen ter plaatse ( achtergrondgeluid en overstijgend geluid ) of door gebruik te maken van de nieuwe Strategische cartografie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, “ Vervoergeluid ”, gepubliceerd in 2010. Je moet steeds voor ogen houden dat geluid overeenstemt met een aantal trillingen die zich via golven door de lucht verplaatsen. Die golven verliezen hun energie naargelang de afgelegde afstand. Een verdubbeling van de afstand tussen de geluidsbron en de ontvanger levert een vermindering van 3 dB( A )

op voor een lineaire geluidsbron zoals weg- of spoorwegverkeer en 6dB( A ) voor punctuele geluidsbronnen zoals geklasseerde installaties, alarminstallaties. Anderzijds weerkaatsen geluidsgolven gedeeltelijk of volledig op hindernissen zoals gebouwen, bijvoorbeeld. Hierdoor ontstaan er achter die hindernissen zones van minder geluid. Gebouwen die niet voor woongelegenheid zijn bestemd, kunnen als geluidsscherm dienen. Zodoende komt er een ruimte met minder lawaai tot stand waar woningen kunnen worden gepland. De voorkant van een gebouw beïnvloedt ook sterk de geluidssituatie

Uittreksel uit « Boîte à outils de l’aménageur - Guide Plan Local Urbanisme et bruit ».

35


Geluidszone Ononderbroken voorgevel Rustige gevel

Halfopen voorkant waarin het geluid binnendringt

van een kavel. Een zogenaamde “ ononderbroken ” voorkant van een huizenrij zorgt ervoor dat het geluid zich niet kan voortplanten. Daardoor heerst er rust aan de achtergevels van het gebouw. Als de huizenrij aan de voorkant onderbroken is, kan het geluid naar de achterkant doordringen, met een vermindering van het aantal rustige achtergevels als gevolg.

Rustige gevels

De keuze van de invoeging en de oriëntatie van de gebouwen op basis van de geluidsbronnen is dus van doorslaggevend belang in de beheersing van de stedelijke geluidsomgeving. Het akoestische model dat hieronder wordt weergegeven, illustreert het verschil in geluidsniveaus in een woonwijk naargelang de geselecteerde liggingconfiguraties. Om die rustige zones zo veel mogelijk te waarderen, moeten architecten en ontwerpers de voor rust bestemde vertrekken ( slaapkamers,… ) aan de binnenzijde van het huizenblok inrichten, terwijl de zogenaamde “ge-

Configuratie van het gebouw Voorkant van een gebouw enkel gesloten ter hoogte van het westelijk gedeelte van het perceel.

Drie afzonderlijke gebouwen : – een ononderbroken gesloten voorkant met een “ opening ” – twee paviljoenelementen aan de oostelijke kant.

Een enkel geheel met een ononderbroken voorkant rond het gehele perceel met een “ opening ”.

Geluidsniveaus Op het perceel : van 45 tot 60 dB op het grootste gedeelte van het perceel

Aan de binnenzijde van het perceel van de ononderbroken voorkant : over het algemeen minder dan 45 dB binnenin het perceel, met een luidruchtiger zone in het centrum van 45 à 55 dB ( A ) paviljoengebouwen : tussen 50 en 60 dB( A )

Aan de binnenzijde van het perceel van de ononderbroken voorkant : Minder dan 45dB ( A ) in het grootste deel van het huizenblok.

Vaststellingen Slechts enkele huizen beschikken over een rustige gevel en het grootste deel van het perceel is lawaaierig.

36

Alleen de gevels aan de binnenzijde van het huizenblok zijn rustig en het perceel is hoofdzakelijk rustig gelegen.

Alle woningen op het perceel beschikken over een rustige gevel.


luidsvertrekken” zoals technische lokalen, trappenzalen, badkamers, eetkamers, keukens, enz… aan de straatkant worden ingericht.

2. Geluidsisolatietechnieken bij bouwen en renoveren Geluidsisolatie in de ruime zin van het woord is natuurlijk een troef bij de bescherming tegen geluid. Bouwheren moeten drie basisprincipes in acht nemen : • luchtlekken vermijden : waar lucht doorheen kan, kan geluid doorheen ; • letten op de kwaliteit van de toepassing en de afwerking. De kwaliteit van de toepassing is belangrijker dan de materiaalkeuze ; • prestatiegerichte materialen kiezen die zorgen voor voldoende geluidsverzwakking. Wat dat laatste punt betreft, geldt de woningnorm NBN S 01-400-1 als referentie. De norm bepaalt de eisen inzake lucht- en contactgeluidsisolatie, de gevelisolatie, het lawaai van de technische uitrustingen en de nagalmbeheersing in specifieke ruimten. In het kader van geluidspreventie in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bepaalt voorschrift 43 van het nieuwe door de Brusselse Hoofdstedelijke Regering in april 2009 goedgekeurde plan voor de strijd tegen de geluids- en trillingenhinder om de vereisten van de norm voor woninggebouwen op te nemen in de bestekken voor de sociale woningen.

In de praktijk : enkele essentiële aandachtspunten Om zich tegen het straatlawaai te beschermen • g eluidsopeningen ( ramen en glaspartijen, deuren ) De technische prestaties van een

raam moeten het mogelijk maken om de geluidsniveaus terug te brengen tot ten minste 35 à 40 dB. De geluidsprestatie van een raam kan het best worden verbeterd door te kiezen voor dikker glas. Met gelijke massa biedt een monolithisch vensterglas betere prestaties dan een standaard dubbele beglazing ( er dient wel te worden opgemerkt dat de thans geadviseerde en voorgestelde dubbele beglazing steeds beter presteert ). In sommige gevallen verdienen geluidsramen met asymmetrische dubbele beglazing aanbeveling. De geluidsprestatie van deuren hangt hoofdzakelijk af van de massa ervan en van de luchtdichtheid van de verschillende deurelementen zoals sloten, hangwerk en voegen. Brievenbussen en rolluikkasten moeten aan de binnenzijde van de gevel worden aangebracht en mogen niet doorlopen tot aan de buitenkant.

Om zich tegen het lawaai van het gebouw te beschermen • T ussen woningen onderling : Geluidsisolatie van de binnenmuren, zwevende vloerplaten, zigzag ingebouwde elektriciteitsvoorzieningen Binnenmuren kunnen geïsoleerd worden door een zware gemetste muur te plaatsen of de bestaande binnenmuren te isoleren aan de hand van geluidsisolerende platen ( rotswol, organische wol, kurk, … ) bovenop de binnenmuur of op een raamwerk. Die materialen worden gekozen op basis van hun geluidsverminderende prestaties. Bij de plaatsing moet op 2 punten worden gelet : ervoor zorgen dat de isolatie niet wordt onderbroken, zelfs niet door de minste scheuren of barstjes, en ervoor zorgen dat de binnenmuren niet in contact staan met de andere bouwelementen door soepele voegen aan te brengen die vermijden dat trillingen zich kunnen voortplanten doorheen het

Isolatie op losstaand frame.

gebouw. Elektriciteitsvoorzieningen worden zigzag in plaats van symmetrisch in de binnenmuur ingebouwd. Bevestigingsgaten en –spleten worden opgestopt met een zware mortel en een afwerkingslaag. Zowel in termen van geluids- als warmte-isolatie is een zwevende vloerplaat beter dan een betonnen vloerplaat. Er wordt over een zwevende betonplaat gesproken als deze niet in contact staat met de muren dankzij de plaatsing van een isolatiestrook. Zodoende wordt vermeden dat geluid zich voortplant via de vloerplaten en de zijwanden. • T ussen de woning en de gemeenschappelijke delen : geluidscorrectie, technische prestaties deur De correctie bestaat erin het absorptievermogen van de binnenmuren te verbeteren door absorberende panelen te plaatsen in vertrekken waar geluid weerkaatst zoals inkomhalls, trappenzalen, enz … Wat de overloopdeuren betreft, is er een ruime technische keuze.

Akoestische correctie : poreus materiaal achter een geperforeerde plaat.

37


Het komt er op aan elementen ( deur, blad, slot, … ) te kiezen die voor voldoende geluidsvermindering kunnen instaan. • T echnische uitrustingen : geluidsarme uitrusting, geluidsbescherming, desolidarisatie Liften, verwarmingsinstallaties, ventilatiesystemen, sanitaire toevoeren afvoerleidingen en andere installaties kunnen geluiden veroorzaken die zich voortplanten via de lucht of via trillingen doorheen de hele structuur van het gebouw. Wij onderscheiden drie soorten geluidsdragers : - materiaal aan het begin van de netwerken : pompen, compressoren, drukregelaars, stookketels en branders, ventilatiegroepen ; - materiaal aan het einde van de netwerken : kranen, verluchtingsgaten, radiatoren, … ; - het netwerk zelf : leidingen, kanalisaties, afvoeren, … . Voor al die installaties en uitrustingen komt het erop aan het geluid aan de bron te verminderen door te kiezen voor geluidsarm materiaal, door de waterdruk te beperken tot twee bar of door de afvoersnelheid en de turbulenties in de leidingen te beperken. De verluchtingskokers worden uitgerust met aangepaste geluidsdempers. Door trillingsdempende plaatjes te plaatsen op alle verbindingsstukken van de structuur wordt ervoor gezorgd dat trillingen zich niet kunnen voortplanten. Inkapseltechnieken zorgen dan weer voor een vermindering van de transmissie van geluid dat zich via de lucht voortplant.

3. Onderhoud van het gebouw Als je een gebouw geluidstechnisch wil onderhouden, moet je in de eerste plaats aandacht besteden aan de zwakste punten zoals ramen ( raamwerk, glaspartijen ) en deuren. Deuren en ramen zijn in hetzelfde bedje ziek. Dat betekent dat zij af te rekenen hebben met lekken tussen het opendraaiende gedeelte en het vaste gedeelte ( geen dorpelaanslag of voeg, kromming van het opendraaiende gedeelte ). Door dergelijke lekken verdwijnen de geluidsprestaties van het raam of de deur als sneeuw voor de zon en krijgt lawaai de vrije loop. Gaten of kieren die in de tussenmuren opduiken, moeten worden gedicht met zware mortel en een afwerkingslaag. De uiteenlopende technische uitrustingen moeten jaarlijks onderhouden worden om na te gaan of de ventilatieleidingen niet verstopt zitten, de trillingsdempende voegen nog soepel zijn, de draaiende elementen nog in goede staat verkeren, enz...

4. Handvest van goed nabuurschap Als buren goed met elkaar willen overeenkomen, moeten er enkele wederzijdse regels van goed nabuurschap in acht worden genomen. In overleg met de bewoners en naargelang de verschillende inrichtingen en gemeenschappelijke delen kan samen met de beheerder een handvest van goed nabuurschap worden opgesteld. Hierin wordt een reeks geadviseerde handelingen opgesomd en wordt ook gepreciseerd hoe bepaalde ruimten moeten worden gebruikt.

In het kort … Trillingabsorberende rubberen ring.

38

geluidsomgeving in meergezinswoningen mogelijk is aan de hand van een aantal middelen. Het hoofdidee bestaat erin geluid van bij de bron te vermijden en deze logica in alle stappen van een project door te trekken. Eens het gebouw op die manier werd uitgerust, rest er enkel nog de gedragingen van de bewoners in de richting van “ low noise ” te sturen. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest biedt zijn diensten aan door u te begeleiden bij al uw projecten waarin er met geluid in woningen rekening wordt gehouden : • De Stadswinkel, loket ecobouw en geluidsisolatie van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, antwoordt op al uw vragen inzake geluidscomfort in woningen ( 02 / 219.40.50 – www.centreurbain.be ). • De facilitator ecobouw van het Gewest staat ook tot uw dienst voor de begeleiding van uw projecten voor het ontwerp en de renovatie van woningen waarin er aandacht wordt besteed aan het geluidscomfort ( 0800 / 85 775 – [email protected] ).

Uit het voorgaande blijkt dat wooncomfort via de beheersing van de

Marie-Françoise Ducarme, Leefmilieu Brussel-BIM Afdeling Vergunningen en Partnerschappen Departement “Geluid” [email protected]

Zie ook : Praktische gids – Geluidsrenovatie ( enkel in het Frans ) : http : / / documentation. bruxellesenvironnement. be / documents / Renovation_acoustique_ FR.PDF Praktische gids voor het duurzaam bouwen en renoveren van kleine gebouwen, in het bijzonder de fiches CSS05 en MAT14 : http : / / www.bruxellesenvironnement. be / guide_eco_construction Marie-Françoise Ducarme, Leefmilieu Brussel – BIM Afdeling machtigingen en partnerships Departement “ geluid ” [email protected]


Bouwplaatsinspecteur, wasda ? Een doodgewoon mens ! Bij de BGHM zijn er vier bouwplaatsinspecteurs actief. Twee Nederlandstalige, mevrouw Ann De Ruyck en de heer Herman Uytterhaegen, en twee Franstalige, de heer Abdel Zekhnini ( uitsluitend belast met de bouwplaatsen van het Huisvestingsplan ) en uw ondergetekende, Jean-Claude Renard. De bouwplaatsen worden verdeeld volgens het taalkundig stelsel van de aannemers en de werklast van de verschillende bouwplaatsinspecteurs. Waaruit bestaat ons werk zoal ? • d e uiteenlopende documenten betreffende de opdracht controleren ( bijzonder bestek, meetstaten en plans ) ; • d eelnemen aan de bouwplaatsvergaderingen en de bouwplaats regelmatig bezoeken om te kijken of het aanbestedingsdossier en de wetten op de overheidsopdrachten worden nageleefd ; • e en met redenen omkleed advies verstrekken over de supplementen en / of wijzigingen die in de loop van de werken worden ingediend of aangebracht ; • t echnische hulp verschaffen aan de OVM’s en aan de sociaal afgevaardigden van de BGHM ingevolge klachten van huurders.

Op verzoek van de Cel Projectbegeleiding van de BGHM organiseer ik met de hulp van mevrouw Dominique Biver nu al enige tijd administratieve opleidingen over de behandeling van de verschillende documenten ( DV 1 t / m 11 ) die bij de opvolging van de bouwwerken worden gebruikt. Die opleidingen worden verschaft aan de administratieve en technische beambten van de OVM’s en eventueel ook aan de ontwerpers. Om de OVM’s beter te kunnen bijstaan, schafte de BGHM zich een paar controletoestellen aan, waaronder :

Als controleurs van de administratie voelen wij ons soms een beetje alleen tegen de rest. Toch mag je niet vergeten dat wij ons werk dan wel zeer ernstig nemen, maar dat wij de OVM’s niet zozeer controleren maar veeleer bijstaan. Wij zijn heus niet de slechteriken van dienst! Jean-Claude Renard, bouwplaatsinspecteur, BGHM

• e en materiaal- en leidingdetector, • e en vochtigheids- en temperatuurdetector, • lasers voor afstands- en temperatuurmeting, • een warmtecamera. De bouwplaatsinspecteurs van de BGHM kunnen hiervan gebruik maken om op verzoek van de OVM’s diverse metingen uit te voeren. Ziezo, ik hoop dat ik met dit korte artikel een en ander verduidelijkt heb voor diegenen die nog geen zicht hadden op het soms harde werk van de bouwplaatsinspecteurs die bij de BGHM actief zijn.

39


Archivering en waardering van het patrimonium : als een systeem voor het klassement van dossiers bij de OVM Kapelleveld een manier wordt om het merkwaardig patrimonium te waarderen Wij hadden een ontmoeting met Gilles Leroy, directeurzaakvoerder van de CV Kapelleveld, Mohammed Boucham, architect, en Aurore Van Damme, architectuurstudente die ons honderduit vertelden over een archiveringssysteem dat in samenwerking met de hogeschool “ La Cambre ” werd ingevoerd en dat hun de weg wees naar spannende ontdekkingen en nieuwe projecten op academisch vlak. Gilles Leroy, uw maatschappij, Kapelleveld, werkt intensief samen met de hogeschool “ La Cambre ”. Waaruit bestaat die samenwerking ? Toen ik aan het hoofd kwam van Kapelleveld vond ik dat de documenten van de maatschappij gearchiveerd moesten worden. Hiervoor waren trouwens verscheidene redenen. Een archief zorgt voor een doeltreffender dagelijks beheer op basis van de makkelijke toegang tot informatie en dat is ook een geruststelling voor je opvolgers die naderhand het beheer van de maatschappij in handen krijgen. Wij hebben contact opgenomen met een architectuurstudente van de hogeschool “ La Cambre ” die een eerste klassement van alle dossiers heeft doorgevoerd.

40

Het is precies na dat klassement dat wij ons ervan bewust werden dat heel wat van onze archieven “ bijzondere ” en wetenschappelijke kwaliteiten hadden. Zo werden ons in termen van patrimoniumwaardering nieuwe perspectieven geboden. Op dat moment werd dan op voorstel van de cel Projectbegeleiding van de BGHM contact opgenomen met Maurizio Cohen, professor en verantwoordelijke Modern Patrimonium aan “ La Cambre ” om dat materiaal door één van de studententeams wetenschappelijk aan te wenden. Zodoende werden de bewoners van Kapelleveld geïnterviewd om de geschiedenis van de wijk levend te houden en werd een wetenschappelijk project opgestart over de tuinwijk en de architecten die er destijds voor tekenden.

Eerst werd er gearchiveerd, maar al snel bleek dat het materiaal meer mogelijkheden bood ? Het oude materiaal dat van onder het stof tevoorschijn kwam, had inderdaad een grote historische waarde. Zodoende lieten wij het loutere beheersniveau achter ons en kwamen wij terecht in een wetenschappelijke aanpak die zelfs onze OVM oversteeg en werd uitgebreid naar alle tuinwijken van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Concreet hebben wij zelfs originele plannen ontdekt die teruggaan tot het begin van de Tuinwijk. Ik hoef u niet uit te leggen dat die documenten een grote historische, wetenschappelijke, maatschappelijke en architecturale waarde hebben. Verschillende groepen studenten zijn hier komen werken. Zij ontmoetten de bewoners en deden ongelofelijke ontdekkingen.

Wat is hieruit concreet voortgekomen ? Van de gearchiveerde documenten werden bibliografieën gemaakt en er werd een elektronisch repertorium uitgewerkt. Een goede kennis van ons historisch patrimonium op het vlak van gebruikte technieken en materialen helpt ons trouwens bijvoorbeeld ook bij de argumentatie van bepaalde renovatiekeuzes. Of als er opties worden genomen inzake behoud van dat patrimonium of met betrekking tot energieprestaties. Dat beschouw ik als één van de grote onverwachte resultaten waarvoor de archivering heeft gezorgd. Op academisch vlak neemt Kapelleveld via dit initiatief opnieuw een belangrijke plaats in op het stuk van architecturaal onderzoek.

“ Kapelleveld is geen museum. De mensen hebben er hun woning een persoonlijke toets gegeven en er zodoende hun thuis van gemaakt. En dat is prima. ”

Gilles Leroy


Maatschappelijk gesproken, zorgen de aanwending van de archieven en vooral de ontmoetingen met de huurders voor een nieuw bewustzijn van de vernieuwing en de solidariteit van de coöperatieleden. Een goed inzicht in het verleden van onze tuinwijk maakt het mogelijk om een veel helderder managementbeleid voor vandaag en morgen uit te stippelen. Dat zette Aurore Van Damme, architectuurstudente aan La Cambre, ertoe aan om haar eindwerk onder leiding van Maurizio Cohen te wijden aan de totstandkoming van Kapelleveld. Naargelang het werk vorderde, doken er ook grote vragen op over het noodzakelijke evenwicht tussen het behoud van een bijzonder patrimonium en de aanpassingen aan de normen inzake modern comfort ( centrale verwarming, badkamer ). Geen enkele directeur of directrice van Kapelleveld wou er hier immers een museum van maken. Als je een bezoek aan de woningen brengt, merk je dat zij allemaal anders ingericht zijn. Het is onze bedoeling om in de toekomst typeschema’s uit te werken om de woningen hedendaags in te richten zonder het karakter van het Kapelleveldse patrimonium aan te tasten. In dat verband herinner ik eraan dat Aurore Van Damme als één van de besluiten in haar eindwerk erop wijst dat bij alle architecturale aanpassingen inzake moderne comfort er een verzoening moet worden nagestreefd tussen het behoud van dit oude patrimonium en de sociale bestemming van de gebouwen : woongelegenheid. Die dubbele filosofie moet dus goed voor ogen worden gehouden als er over onze woningen grote beslissingen worden genomen. Alleen dan kan de bewoonbaarheid op lange termijn worden veiliggesteld.

Wat is het vervolg dat u aan dat werk wil geven ? Het werk is een heuse basis geworden in het dagelijkse en toekomstige beheer van onze OVM.

Huizen Architect Hoste

Huizen Architect Pompe

En zoals ik reeds zei, is het werk ook op wetenschappelijk vlak een referentie. De resultaten van al dat onderzoek zijn beschikbaar voor alle mogelijke samenwerkingsvormen van het type “ best practices ”. Op middellange termijn is er een internetsite gepland. Een van de volgende stappen bestaat erin het basismateriaal uit de jaren 1920 samen met wetenschappers te archiveren.

Ons einddoel is erop gericht het oorspronkelijke patrimonium te bewaren door de huidige en toekomstige renovaties te “ omkaderen ” aan de hand van een perfecte beheersing van de technieken en de esthetische kwaliteiten van vroeger. Dat is niet alleen een hele brok voor Kapelleveld, maar voor alle tuinwijken. Catherine Grosjean en Marie-Noëlle Livyns, BGHM

41

VARIA


n Impact van de investeringen op de reële huurprijs van de huurders ( 2 ) De trouwe lezers van BGHM-Info zullen zich ongetwijfeld mijn bijdrage in het vorige nummer herinneren waarin ik het had over de manier waarop de huurprijs wordt berekend en meer bepaald over de impact van de investeringen op de huurprijzen van de huurders. Ik wou hiermee inspelen op de, trouwens geheel terechte, bekommernissen die sommigen hadden uitgedrukt tijdens een door de technische dienst van de BGHM, meer

bepaald de cel Projectbegeleiding, georganiseerd colloquium over energiebesparingen. Verscheidene OVM-vertegenwoordigers maakten zich zorgen over de impact van dergelijke energiebesparende werken op de huurprijzen. In mijn artikel wou ik aantonen dat je verder moet gaan dan het stadium van de basishuurprijs ( BHP ) als je wil peilen naar de gevolgen voor de huurders. Die huurders betalen een reële huurprijs ( RHP ) die

gedeeltelijk bepaald wordt door de BHP van hun woning, maar ook afhangt van hun inkomen en andere kenmerken van hun gezin. Zo kunnen zij in bepaalde gevallen diverse huurprijsverminderingen of -beperkingen genieten. Een ding staat vast : als de BHP met 50 euro stijgt, betekent dat niet automatisch een equivalente stijging van de RHP. Als de huurder een aan zijn gezinssituatie aangepaste woning betrekt, zal dat trouwens zelden het geval zijn.

In onderstaande tabel heb ik de evolutie van de gemiddelde GKP’s, BHP’s en RHP’s voor alle OVM’s op een rijtje gezet.

Evolutie van de gemiddelde GKP’s, BHP’s en RHP’s voor het BHG tussen 2005 en 2008 ( in euro )

2005

2006 / 2005

2007

2007 / 2006

2008

2008 / 2007

3 %

60.700,23

3,1 %

62.467,96

2,9 %

Gemiddelde GKP BHG

57.175,99 58.884,23

Gemiddelde BHP BHG

248,41

259,68

4 ,5 %

271,10

4,4 %

282,83

4,3 %

Gemiddelde RHP BHG

216,10

223,84

3,6 %

231,47

3,4 %

240,82

4,0 %

Het is duidelijk dat als de gemiddelde BHP sneller stijgt dan de gemiddelde GKP, de door de huurders betaalde RHP altijd lager ligt. Aangezien mij werd gevraagd om een vervolg te schrijven over de manier waarop de huurprijs wordt berekend, leek het mij interessant om opnieuw van bij het begin te

42

2006

beginnen, zegge de stijging van de BHP als gevolg van nieuwe investeringen. Aangezien niet iedereen ingewijd is in de subtiliteiten van de manier waarop de huurprijs in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ( BHG ) wordt berekend, begin ik met een korte opfrissing van de theorie.

Eerste vraag : hoe komt het dat investeringen aanleiding geven tot een stijging van de BHP ? De BHP, die als basis dient voor de berekening van de RHP van de huurder, is een percentage van de Geactualiseerde Kostprijs ( GKP ) van de woning.


De GKP omvat alle investeringen die de OVM heeft gedaan om de betrokken woning te bouwen en te renoveren. De GKP wordt jaarlijks geïndexeerd en de BGHM brengt de OVM’s op de hoogte van de indexeringscoëfficiënt. De afgelopen jaren komt deze coëfficiënt overeen met de gezondheidsindex van de maand augustus. De OVM’s bepalen het percentage, dat bekend staat als de “ bouwwerkcoëfficiënt”, dat zij willen toepassen. Het percentage moet schommelen tussen 3 en 10 % voor een woning en tussen 4,30 en 6 % voor de gemiddelde waarde van het woningenbestand. Na akkoord van de BGHM zorgt dat percentage voor de jaarlijkse BHP en bij deling door 12 voor de maandelijkse BHP. Belangrijk punt : de subsidies die werden toegewezen bij de bouw of de latere renovatiewerken mogen voor de BHP niet worden meegerekend.

Voorbeeld 1 : GKP van een woning : 49.920 €. Door de OVM gekozen bouwwerkcoëfficiënt : 5 %. De jaarlijkse BHP is dus gelijk aan 5 % van 49.920 euro, zegge 2.496 euro. De maandelijkse BHP is dan gelijk aan ( 2.496 euro : 12 ) zegge 208 euro.

Voorbeeld : De OVM voert renovatiewerken uit voor een bedrag van 25.000 euro waarvan 15.000 euro wordt gesubsidieerd ( 12.500 euro door de BGHM en 2.500 euro door Leefmilieu Brussel-BIM ). De GKP bij aanvang bedroeg 49.920 euro. De OVM beslist om dezelfde bouwwerkcoëfficiënt toe te passen, zegge 5 %. De nieuwe boekhoudkundige GKP bedraagt dan 74.920 euro. Met een coëfficiënt van 5 % zou de nieuwe maandelijkse BHP dan uitkomen op ( 74.920 x 5 % ) :12 = 312,17 euro Aangezien de subsidies evenwel 20 % van de nieuwe GKP bedragen en aangezien deze voor de berekening van de BHP niet mogen worden meegerekend, moet deze dan ook proportioneel worden verminderd.

Nu de theorie gekend is, gaan wij over naar het tweede deel van de vraag. Ik bedoel hiermee de mate waarin de renovatiewerken een impact hebben op de BHP. In mijn vorig artikel ben ik vertrokken van een ontwerp van de Cel Projectbegeleiding voor twee gebouwen. Het totale bedrag van de werken beloopt 387.494 euro waarvan 193.747 euro gesubsidieerd wordt door de BGHM en 43.637 euro door Leefmilieu Brussel-BIM. Er blijft dan nog een saldo over van 150.110 euro waarmee rekening moet worden gehouden voor de bepaling van de BHP’s. De werken hebben betrekking op 15 woningen. De GKP’s bij de aanvang schommelen tussen 48.868 euro en 55.317 euro en de stijgingen waarmee rekening moet worden gehouden, gaan van 9.427 euro tot 10.671 euro, zegge ongeveer 20 %. Als de OVM zich houdt aan dezelfde bouwwerkcoëfficiënt, zullen de BHP’s ook met om en bij de

De nieuwe BHP beloopt dus 249,73 euro 2. Dat is een stijging van 41,73 euro als gevolg van de werken.

1 H et gaat om het voorbeeld dat wordt vermeld in de brochure ‘’De sociale huisvesting : toegang, voorwaarden, huurprijsberekening’’ uitgegeven door de BGHM en waarin u meer uitleg vindt over de manier waarop de huurprijs wordt berekend. 2 O p basis van de nieuwe BHP ( 249,73 euro ) en de GKP ( 74.920 € ) kan de OVM de nieuwe bouwwerkcoëfficiënt bepalen.

43


20 % stijgen en zullen deze BHP’s dus schommelen tussen 48,86 euro en 53,06 euro. In datzelfde artikel heb ik aangetoond dat slechts 4 van de 15 huurders rekening moesten houden met een RHP-stijging die gelijk was aan of hoger lag dan de BHP-stijgingen. Het gaat dus om gevoelige stijgingen, terwijl 10.000 euro ( niet gesubsidieerde ) werken allesbehalve een hoog bedrag kan worden genoemd. In een in 2006 ontvangen klacht die precies betrekking had op de stijgingen van de BHP was de GKP van de woning gestegen van 47.680,77 euro naar 95.502,12 euro na werken. Werken kunnen zo’n impact hebben op de BHP’s, omdat de GKP’s geenszins de reële waarde van de woningen vertegenwoordigen. Ter herinnering wezen aangestipt dat het gaat om historische kostprijzen ( KP’s ) die geactualiseerd werden op basis van de door de BGHM meegedeelde indexcijfers. Die indexering blijft ruimschoots onder het Abex-indexcijfer dat de verzekeringsmaatschappijen gebruiken om de waarde van een gebouw te

3 Statistieken 2008 van de BGHM. 4 Statistieken 2008 van de BGHM. 5 G ST of gewestelijke solidariteitstoelage is een mechanisme waarmee het Gewest voor de maatschappijen met een maatschappelijk tekort van 75 % het verschil tussen de BHP en de RHP ten laste neemt.

44

updaten en dat rekening houdt met de evolutie van alle bouwkosten. Ter informatie weze aangestipt dat de gemiddelde GKP van een woning op 31 / 12 / 2008 voor alle OVM’s 62.467,96 € 3 beliep. Datzelfde jaar werden 52 woningen gerehabiliteerd voor een som van 3.192.850,39 euro 4. In dat geval gaat het om een gemiddelde verhoging van 61.401 euro per woning. Ik vertel u er meteen bij dat het Abex-indexcijfer niet zo maar niet werd gevolgd. Dat indexcijfer zou immers heel wat aanpassingen hebben gevergd om te vermijden dat de huurprijzen de pan zouden uitswingen. Tussen november 1970 ( tijdens de jaren zeventig van de vorige eeuw vond de laatste grote bouwgolf plaats ) en november 2010 steeg het Abex-indexcijfer van 110 naar 690 en dat is een stijging van 627 %. De GKP’s zijn duidelijk ondergewaardeerd, maar de renovatiekosten zij helemaal up to date. Dat betekent dat de impact van de renovatiewerken op de GKP’s, zelfs onder aftrek van de subsidies, buiten verhouding lijkt. De logica die aan de basis van het

systeem ligt, is gericht op een “ return on investment ” hoe klein die ook moge wezen. Een deel van de huurprijsstijgingen moest eigenlijk terechtkomen op de rekeningen van de BGHM om de Instelling in staat te stellen nieuwe investeringen te financieren. Het feit dat er wordt vertrokken vanuit ondergewaardeerde GKP’s ondergraaft dus eigenlijk de fundamenten van het systeem. Vandaag zijn wij ver verwijderd van het oorspronkelijke scenario. Vooral omdat er niet alleen werd vastgesteld dat de impact van de investeringen op de GKP’s groter werd, maar ook dat de verschillen tussen de huurders groter werden. Bovendien worden de huurders getroffen door een algemene verarming. Dat heeft voor gevolg dat sommigen bij nieuwe investeringen worden beschermd, terwijl anderen geconfronteerd worden met sterke stijgingen. Bovendien ziet de BGHM haar financiële situatie zelden verbeteren, terwijl de GST 5 en bijgevolg de tegemoetkoming van het Gewest onophoudelijk stijgt. U merkt het in de tabel op de volgende pagina.


Evolutie van de GST tussen 2005 en 2009 ( in euro )

GST 2005

GST 2006

GST 2007

GST 2008

GST 2009

10.388.107,34

11.834.774,15

12.890.311,73

14.012.365,54

14.791.021,46

+ 14 %

+ 9 %

+ 9 %

+ 6 %

Met een vrij homogene bevolking voor wie een wijziging van de BHP’s min of meer dezelfde gevolgen hadden, was het mogelijk om het systeem aan te passen. Maar nu de gevolgen naargelang het respectieve inkomen voor iedereen volledig tegengesteld zijn, wordt de situatie steeds moeilijker. Ik ben er bijna van overtuigd dat dit de complexiteit van de huidige

berekeningswijze voor een gedeelte verklaart. De verschillende wijzigingen die hieraan de afgelopen jaren werden aangebracht, waren immers in de eerste plaats bedoeld om de een of andere categorie huurders of zelfs de OVM’s te beschermen.

van het systeem worden herzien en als de streefdoelen van de sociale huisvesting hertekend worden. Alain Adriaensen, Sociaal afgevaardigde, BGHM

Er wordt nu al jaren gesproken over een vereenvoudiging van de manier waarop de huurprijs wordt berekend. Ik denk dat zoiets enkel en alleen mogelijk is als de fundamenten

45


n Publicaties Courts Métrages, Paul Van Ackere, L’Harmattan, 2010

Paul Van Ackere, op rust gesteld Directeur-generaal van de BGHM, is nog steeds actief als bestuurder van een Brusselse jazzclub en bracht bij uitgeverij L’Harmattan zijn eerste boek uit onder de titel “ Courts Métrages ”. Het is een verzameling van 16 novelles geworden met muziek als rode draad. Hoe kan muziek, gaande van jazz via opera tot rock, een hap verse lucht brengen in doodgewone levens of hoe kunnen levens erdoor zelfs behoed worden van een aangekondigde, zeg maar dreigende schipbreuk ? Een brok leesvoer doordrongen van een stevige portie Belgitude waarin de lezer een tocht wordt geboden doorheen Brussel en zijn uiteenlopende wijken van Sint-Joost tot Woluwe of richting Louvain-La-Neuve en Gembloux wordt uitgestuurd, steden die met elkaar verbonden worden door Gewestweg 4 eertijds berucht voor zijn thans verdwenen bordelen. Een boek waarin melodieën als enige lichtpuntjes flikkeren aan de duistere hemel van een gedesillusioneerde wereld.

46

Bruxelles industrielle ? Aujourd’hui et demain, Les Cahiers de La Fonderie

De vzw “ La Fonderie ” publiceerde in juin 2010 zijn 42ste cahier met als titel “ Bruxelles industrielle ? Aujourd’hui et demain ”. Wat blijft er vandaag in Brussel aan industrie nog over ? Op die vraag proberen de auteurs van dit cahier een antwoord te vinden door zowel de huidige activiteit als de sporen van het verleden onder de loep te nemen. In dat verband loont een mooi artikel over de geschiedenis van de Brusselse arbeiderswoningen van vóór 1914 met zeer fraaie archieffoto’s meer dan de moeite.

Brussels armoederapport 2010

Het Observatorium voor Gezondheid en Welzijn Brussel-Hoofdstad van de Gemeenschappelijke Gemeenschapscommissie heeft zopas zijn Brussels armoederapport 2010 gepubliceerd. Via het Gewestelijk Observatiecentrum voor de Huisvesting heeft de BGHM haar steentje bijgedragen tot het thematische deel van dat rapport. Het document omvat verschillende delen waaronder : • de welzijnsbarometer met basisgegevens over de sociaaleconomische situatie van de bevolking en armoedeindicatoren ; • een thematisch verslag over de problematiek “Thuisloos in Brussel” ; • “ gekruiste blikken ” opgesteld door Brusselse observatiecentra en referentiecentra ; • een Brussels actieplan armoedebestrijding dat werd uitgewerkt door de vier Brusselse beleidsniveaus ( Gewest en drie gemeenschapscommissies ). Voor meer informatie surf naar www.observatbru.be


Bevolkingsprojecties 20102020 voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, BISA

Jaarverslag 2009 en jaarrekening 2009 van de BGHM

Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij

JAARVERSLAG 2009

25

e


Het Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse – het BISA – waarmee de BGHM ( en het Observatiecentrum voor de Huisvesting ) regelmatig samenwerken, heeft in mei 2010 zijn eerste cahier gepubliceerd onder de titel “ Bevolkingsprojecties 2010-2020 voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ”. Hierin wordt erop gewezen dat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zich tegen 2020 niet aan 170.000 maar aan 200.000 extra inwoners mag verwachten. In die veronderstelling wordt de kaap van 1.200.000 inwoners niet in 2020, maar twee jaar eerder in 2018 overschreden. Voor al wie meer te weten wenst te komen over de leeftijdstructuur van de Brusselse bevolking of over de gemiddelde jaarlijkse bevolkingstoename per gemeente is dit document van het BISA een niet te onderschatten informatieinstrument.

Wij herinneren onze lezers eraan dat het jaarverslag 2009 en de jaarrekening 2009 van de BGHM enkele maanden geleden werden gepubliceerd. Zoals blijkt uit het voorwoord van de Voorzitter, Gert Van der Eeken en de Ondervoorzitter, Afgevaardigd bestuurder, Fabrice Cumps ging de BGHM tijdens het dienstjaar 2009 meer en meer op zoek naar een evenwicht tussen het aanbieden van sociale woningen en het verschaffen van sociale begeleiding aan de huurders. De documenten kunnen gratis gedownload worden op de BGHMsite : www.bghm.irisnet.be

Op weg naar een representatieve politieke vertegenwoordiging van de achtergestelde buurten ? De woonplaats van de Brusselse parlementsleden, 1989 - 2009 Filip De Maesschalck, Brussels Studies, het wetenschappelijk elektronisch tijdschrift voor onderzoek over Brussel - Nummer 44, 22 november 2010 In nummer 27 van Brussels Studies bekeek Filip De Maesschalck waar de Brusselse gemeenteraadsleden woonden. Dit keer ging de onderzoeker na in welke gemeente de in 2009 verkozen Brusselse parlementsleden ’s morgens de deur achter zich dichttrekken. In een stad met een bijzonder sterke sociaalruimtelijke polarisatie is de geografische oorsprong van de verkozen parlementsleden allesbehalve onschuldig. Waar wonen de Brusselse parlementsleden eigenlijk ? Zijn er verschillen tussen de politieke partijen ? En hoe is de situatie geëvolueerd sinds de oprichting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ( BHG ) ? Het zijn enkele vragen waarop deze bijdrage een antwoord verstrekt. Uit de studie blijkt dat de meest achtergestelde buurten over het algemeen steeds beter in het Brussels Parlement vertegenwoordigd zijn. Proportioneel gezien, wonen er zelfs meer Brusselse parlementsleden in een achtergestelde wijk dan het gemiddelde van de Brusselaars. Deze beweging is evenwel geen algemeen verschijnsel bij alle politieke partijen. In de loop van het vijfentwintigjarig bestaan van

47


het BHG kenden de Groenen en de Sociaal-democraten ( PS en SPa ) een spectaculaire stijging van het aantal mandatarissen dat in achtergestelde wijken ging wonen. Die partijen werden daarin op een zuchtje gevolgd door de Christen-democraten. Omgekeerd stellen wij vast dat het FDF en de extreem rechtse partijen die beweging eerst volgden, maar sinds 1999 een omgekeerde evolutie kennen. Tegenwoordig hebben die partijen het kleinste aantal volksvertegenwoordigers die in kansarme wijken wonen.

evolutie van de sociaalruimtelijke positionering van elke politieke familie ?

Maar de auteur laat het hier niet bij en gaat in zijn artikel ook op zoek naar de ruimtelijke logica die achter die resultaten schuilgaat. Welk type wijk wordt meer vertegenwoordigd door elke partij en wat is de

De auteur vestigt ook de aandacht op de kansen die dergelijke situatie biedt. Zo kunnen de achtergestelde wijken profijt halen uit het feit dat zij op meer aandacht dan vroeger kunnen rekenen en

De studie schetst het beeld van een stad waarin elke partij er zijn bevoorrechte geografische ankerplaatsen en wervingsgebieden ( met name van uit de immigratie afkomstige kandidaten ) op nahoudt, maar waar parlementsleden zich ook verplaatsen, achtergestelde wijken verlaten, gaan wonen in verbeterende wijken ( gentrificatie ), enz...

de centrumwijken van Brussel worden erdoor geherwaardeerd. Er loeren evenwel ook gevaren om de hoek. In die nieuwe wijken zouden de verkozenen immers ook de voorhoede kunnen zijn van een middenklasse die zich komt huisvesten in bepaalde gebieden waar de gentrificatie toeslaat. En dat blijft uiteraard niet zonder gevolgen voor de oorspronkelijke bevolking van die wijken. Het artikel moet ook in verband worden gebracht met de bijdrage van C. Kesteloot en M. Loopmans ( SGB 15 ) over de sociale ongelijkheden te Brussel en de mogelijkheid om de arme bevolkingsgroepen beter te vertegenwoordigen door een herverdeling van de Brusselse gemeenten.

IN MEMORIAM Danielle Decoster, maatschappelijk assistente bij Le Foyer Forestois, waar zij hoofd was van de sociale dienst, is op 20 augustus 2010 plotseling overleden. Danielle was pas 45 jaar. In hartje zomer is Danielle zonder afscheid in alle stilte van ons heengegaan. Wij zullen haar altijd herinneren als een vrouw van het hart en de reden. Een zacht en tegelijkertijd vastbesloten mens. Zo blijf je in ons hart gesloten, Danielle. Zij was onze collega van de Brusselse sociale huisvesting die nooit het hoge woord voerde en nooit de aandacht voor zich opeiste. Het zachte en vastbesloten timbre van haar stem bevestigde evenwel haar professionalisme en de huurders van Le Foyer Forestois kunnen getuigen van haar eerlijke en vriendelijk blik. Haar heengaan brengt ons oog in oog met het Essentiële. Tot ziens, Danielle. Luciane Tourtier, BGHM

48

info 25 e Passief en lageenergiewoningen Dossier : DECEMBER 2010

Recommend Documents