6
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 3 JUNI 2014
ACHTERGROND
TIJDELIJKE HUURCONTRACTEN: LIEFDEVOLLE SCHOP ONDER DE KONT Dit najaar komt minister Blok voor Wonen en Rijksdienst met een wetsvoorstel dat verhuurders meer mogelijkheden biedt om woonruimte tijdelijk te verhuren. In het belang van de woningmark, zegt de een. “Op deze manier blijft de woningvoorraad in de sociale sector beschikbaar voor de mensen die erop zijn aangewezen.” Maar dan wel over de rug van de zittende huurder, zegt de ander. “Doorstroming betekent hier dat je als huurder een schop onder je kont kan krijgen.”
DOOR ERIC HARMS, FREELANCE JOURNALIST @EMHARMS
“I
n het huidige stelsel van woningwaardering wordt weinig recht gedaan aan de toenemende behoefte aan differentiatie van huurcontracten en aan de grote verschillen in de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de regionale en lokale woningmarkten. Er is dus én behoefte aan vereenvoudiging van het stelsel én aan differentiatie ervan.” Nee, het is geen citaat uit de brief die VVD-minister Blok in april 2014 aan de Tweede Kamer stuurde en waarin hij een wetsvoorstel tijdelijke verhuur aankondigt. Het is een passage uit het advies ‘Huurbeleid met contractvrijheid’ dat de VROM-raad op 17 december 1999 gaf aan toen-
malig VVD-staatssecretaris Remkes van VROM. Op het eerste gezicht lijkt er dus niet veel veranderd. Maar vijftien jaar geleden draaide de discussie over meer contractvrijheid in de huursector vooral om het variabel maken van de hoogte van de huurprijs in het contract. Over de looptijd ervan was geen discussie. Het contract voor onbepaalde duur zag de VROM-raad namelijk als dé standaard voor een normaal huurcontract. “De ervaringen in het buitenland met de introductie van een huurcontract voor bepaalde termijn, waarna volledige onderhandelingsvrijheid bestaat tussen huurder en verhuurder, zijn negatief. De Raad ziet niets in tijdelijke huurcontracten. De enorme groei van dit type contract heeft geleid tot een verzwakking van de rechtspositie van bewoners, niet het minst in (stedelijke) gebieden met woningtekorten.”
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 3 JUNI 2014
ACHTERGROND
‘Tot hun dertigste blijven mensen de stad opzoeken. En voor die groep is een tijdelijk contract zeer aantrekkelijk’ (Foto Jet Budelman/Hollandse Hoogte)
RUIMHARTIG VERRUIMD Sindsdien is er veel gebeurd. Zo werden de campuscontracten geïntroduceerd, waarmee een duidelijke link werd gelegd tussen de student en zijn studentenkamer, al dan niet op de campus van de universiteit. Later werd geëxperimenteerd met tijdelijke contracten voor jongeren in het algemeen, en werd in de Leegstandswet de mogelijkheid opgenomen en later verruimd om met behoud van renteaftrek onverkoopbare koopwoningen tijdelijk te verhuren. Inmiddels heeft de ChristenUnie een initiatiefwetsvoorstel in voorbereiding voor tijdelijke huurcontracten voor starters. En op hun beurt trokken de grote steden onder aanvoering van Amsterdam en Utrecht (en hun respectievelijke PvdA-wethouders Freek Ossel en Gilbert Isabella) aan de bel, omdat ook zij de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur willen verruimen, bijvoorbeeld om tijdelijk hier aanwezige
arbeidsmigranten beter te kunnen huisvesten. Minister Blok komt aan die brede wens tot flexibilisering van de contractduur een behoorlijk eind tegemoet, zo blijkt. De bewindsman ziet tijdelijke verhuur nadrukkelijk als een van de instrumenten die het rijk kan inzetten om de woningmarkt beter te laten functioneren. “Juist voor wat betreft het bevorderen van de doorstroming kan tijdelijke verhuur een goed aanvullend instrument zijn.” Hij kondigt daarom een ruimhartige verruiming van de mogelijkheden aan. Zo worden de specifieke categorieën van ‘dringend eigen gebruik’ met een aantal nieuwe categorieën uitgebreid: jongeren, starters (5-jarencontract) en grote gezinnen, met als buitencategorie een tijdelijke, door het college van Burgemeester en Wethouders nader te bepalen ‘groep personen’. De Leegstandwet zal opnieuw worden uitgebreid, nu met de categorie
7
8
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 3 JUNI 2014
ACHTERGROND
te koop staande huurwoningen. De campuscontracten kunnen straks ook worden ingezet bij de huisvesting van promovendi. De zogenoemde diplomatenclausule wordt aangepast: de beperking dat de woonruimte bij afwezigheid van de eigenaar of hoofdhuurder slechts aan een huurder tijdelijk mag worden verhuurd verdwijnt. En last but not least: er komt een nieuwe vorm van tijdelijk huren bij: de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, met een maximumduur van 2 jaar. Waarbij Blok overigens wel direct opmerkt dat het geenszins de bedoeling is om ‘het uitgangspunt van het contract voor onbepaalde duur te verlaten en af te stappen van het systeem waarbij tijdelijke verhuur de uitzondering op de hoofdregel is.’ “Het instrument van tijdelijke huur moet zo worden ingezet dat aan de essentie van de huurbescherming niet wordt afgedaan.”
“Wat hebben huurders nog te kiezen als ze alleen woningen met een tijdelijk contract krijgen aangeboden?” BAD CONTRACTS Juist in die aantasting van de huurbescherming zit hem de angst van Ronald Paping, directeur van de Nederlandse Woonbond. “Hij schrijft het heel mooi op, maar geeft vervolgens nergens aan hoe hij die bescherming op niveau willen houden. Daar hebben we dus niet veel aan.”
Campuscontracten zijn inmiddels standaard praktijk bij de huisvesting van studenten; met jongerencontracten wordt gewerkt in het kader van een experiment (Foto Werry Crone / Hollandse Hoogte)
Ook de Woonbond onderkent dat tijdelijke contracten voordelen kunnen bieden. “Bijvoorbeeld in het geval van campuscontracten als instrument om studentenwoningen voor de doelgroep te behouden. We hebben echter problemen met het feit dat tijdelijke verhuur op allerlei manieren aan terrein wint. Er was al heel veel mogelijk, bijvoorbeeld in het kader van de Leegstandswet, maar nu wil Blok de mogelijkheden nog veel verder verruimen met nieuwe doelgroepen en nieuwe contractvormen.” Het is vooral schokkend dat er in de nieuwe situatie huurovereenkomsten zijn toegestaan met een maximale termijn van twee jaar, vindt Paping. “Zonder enige restrictie zelfs. Daarmee dreigt voor de huurmarkt exact hetzelfde scenario als wat op de arbeidsmarkt nu al op grote schaal gebeurt: bad labour drives out good labour. Op de huurmarkt dringen bad contracts straks de good contracts de markt uit. Er zullen in de toekomst op grote schaal tijdelijke huurcontracten worden overeengekomen tussen huurders en verhuurders. En dat betekent een desastreuze verslechtering van de positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder. Die was al zwak en wordt nu nog veel zwakker. Want wat hebben huurders nog te kiezen als ze alleen woningen met een tijdelijk contract krijgen aangeboden?” Het argument dat tijdelijke huurcontracten de woningmarkt weer op gang brengen, werpt Paping resoluut van de hand. “Doorstroming is heel wenselijk, mits de mensen zelf ervoor kunnen kiezen hun woonsituatie beter op hun woonwensen te laten aansluiten. Maar hier betekent doorstroming dat je als huurder na twee of vijf jaar een schop onder de kont kunt krijgen. Ik zie het al helemaal gebeuren: accepteer de huurverhoging of we houden je aan het contract en dan word je er dus uitgegooid. Tja, dan stroomt het lekker door natuurlijk. Op de huidige woningmarkt valt er helemaal niets te kiezen. En daarom is dit
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 3 JUNI 2014
ACHTERGROND
is een hele fundamentele aantasting van de positie en bescherming van huurders.” Hij wijst in dat kader ook op de maatschappelijke effecten. “Als mensen na een bepaalde periode gedwongen op straat kunnen worden gezet, geeft dat in de jaren daaraan voorafgaand heel veel onzekerheid. Zoveel zelfs, dat mensen ook niet meer zullen willen investeren in hun wijk: ze moeten na twee of vijf jaar toch alweer vertrekken. Met alle gevolgen van dien voor de sociale cohesie in buurten en wijken.” Voor de Woonbond is een verruiming van de criteria voor tijdelijke huurcontracten alleen mogelijk als daar een versterking van de positie van de huurder tegenover staat. “In ruil zou de huurder meer rechten moeten krijgen: bijvoorbeeld het recht op herhuisvesting of het recht op een redelijke verhuiskostenvergoeding. Dan kun je met elkaar ook afregelen wanneer je het wel of niet toestaat. Nu wordt er heel onevenwichtig één bepaalde richting uitgewandeld. Het is raar dat verhuurders zich kennelijk niet willen concentreren op het bouwen voor de doelgroep en verkorten van de wachtlijsten maar zich verlagen tot dit soort oplossingen. En het is gevaarlijk bovendien.” VERHEUGD OVER UITBREIDING Namens Aedes vereniging van woningcorporaties verwijst een woordvoerder voor een reactie door naar de brief die de brancheorganisatie naar de Tweede Kamer heeft gestuurd in de aanloop naar een algemeen overleg over de hervormingsplannen van Blok voor de corporatiesector. Daarin staat dat Aedes verheugd is over de uitbreiding van de mogelijkheden van tijdelijke verhuur. “Aedes is voor flexibiliteit in huurcontracten voor doelgroepen die (in bepaalde regio’s) op dit moment niet of onvoldoende door de woningmarkt bediend worden. Ook deelt Aedes het standpunt van de minister dat het niet de bedoeling is om het uitgangspunt van het contract voor onbepaalde tijd te verlaten. Wij verwachten dat tijdelijke huurcontracten de doorstroming op de huurmarkt zullen bevorderen en dat hiermee, op lange termijn, een bijdrage wordt geleverd aan het voorkomen van scheefwonen. Vanzelfsprekend is het aan de lokaal en regionaal werkzame corporaties om te bezien of er in hun praktijk gebruik van zal worden gemaakt.” Een corporatie die zeker van de nieuwe mogelijkheden gebruik zal gaan maken is Stadgenoot uit Amsterdam. Deze corporatie heeft al de nodige ervaring opgedaan met tijdelijke campus- en jongerencontracten, vertelt bestuurder Gerard Anderiessen. De campuscontracten zijn inmiddels standaard praktijk bij de huisvesting van studenten; met de jongerencontracten is gewerkt in het kader van een experiment, dat werd ondernomen met Eigen Haard en Rochedale. Anderiessen: “De bal is opnieuw gaan rollen met het aantreden van Marien de Langen. In de daaropvolgende discussie over onze toekomst, is de jonge stedeling expliciet als doelgroep van deze woningcorporatie benoemd: een Amsterdammer in de leeftijd tot 35 jaar, student, net afgestudeerd, werkend of startend als ondernemer. Iemand van wie het leven nog niet is uitgekristalliseerd en die vanwege zijn nog geringe inkomen geen poot aan de grond kan krijgen op de koopwoningmarkt en bij de banken, maar die wel degelijk potentie heeft. Dat zijn mensen de we graag in de eerste jaren van hun wooncarrière een steuntje in de rug willen geven en die van ons, als het na een x-aantal jaren goed met ze gaat, een liefdevolle schop onder de kont kunnen krijgen. Bij die doelgroep past een tijdelijk huurcontract het beste.” PASSEND GEBRUIK Tijdelijke contracten zijn volgens Stadgenoot noodzakelijk om te bereiken dat de voorraad sociale huurwoningen zo effectief mogelijk
wordt ingezet voor de mensen die erop zijn aangewezen. “Blok heeft zich ten doel gesteld de corporatiesector kleiner te maken en de corporatiewoningen ‘passend’ te laten gebruiken. Eigenlijk in lijn met de sociale voorzieningen. Die moeten ook worden gebruikt door de mensen voor wie ze zijn bedoeld. Als dat niet zo is, hebben we uiteindelijk een probleem. Aanscherping van de toewijzigingsnormen is een manier om dat te bereiken. Tijdelijke contracten zijn een ander deel van de oplossing. Voorheen was het zo dat je als huurder bij de entree van de sociale huursector aan allerlei eisen moest voldoen. Maar als je eenmaal binnen was, kon je voor altijd blijven zitten. Eigenlijk is dat heel raar.” Niet alle woningen van Stadgenoot zijn geschikt om te voorzien van een tijdelijk huurcontract. “We hebben relatief veel kleine woningen, niet met een lift ontsloten. Dat aanbod is erg geschikt voor deze contractvorm. We hebben geconstateerd dat maximaal een derde deel van onze voorraad kan worden aangemerkt voor verhuur via tijdelijke contracten. Dat wil dus niet zeggen dat er minder sociale huurwoningen over blijven. Je creëert alleen twee wachtrijen: voor het reguliere loket, en voor het snelloket. Wie zich meldt voor het reguliere loket sluit achteraan aan. Mensen die zich bij het snelloket melden worden sneller aan een woning geholpen, maar kiezen dan bewust voor iets tijdelijks.”
“Wie zich meldt voor het reguliere loket sluit achteraan aan. Mensen die zich bij het snelloket melden worden sneller aan een woning geholpen, maar kiezen dan bewust voor iets tijdelijks.”
In opdracht van de gemeente Amsterdam heeft RIGO Research en Advies onderzoek gedaan naar de effecten van deze verhuurstrategie. Uit de rapportage ‘Contracten voor bepaalde tijd - Effecten op de dynamiek in de sociale huursector’ blijkt dat met name huurcontracten met een looptijd van vijf jaar de mutatiegraad ‘fors’ kunnen verhogen, van ongeveer 7% naar ruim 10%. Dat effect treedt overigens pas op langere termijn op, omdat het een tijd duurt voordat een substantieel deel van de voorraad met een huurcontract voor bepaalde tijd is verhuurd. Anderiessen: “We zullen dus in onze voorraad een dynamisch segment moeten creëren, waarmee we permanent dit soort woningen kunnen aanbieden. Net zoals we nu al woningen labelen voor studenten- en jongerenhuisvesting gaan we in de toekomst ook woningen labelen voor 5-jarencontracten. Over het aantal woningen en de spreiding ervan over de stad zijn we nu in gesprek met de gemeente. We rekenen een zesde tot een derde deel van onze voorraad hiervoor te kunnen inzetten. En we hopen er volgend jaar mee concreet aan de slag te kunnen.” GELEIDELIJK INVOEREN De invoering zal overigens wel langs de weg van de geleidelijkheid verlopen, benadrukt hij. “De Woonbond zit erg op het belang van de zittende huurder te hameren. Wij vinden veel meer dat de sociale woningvoorraad permanent beschikbaar moet blijven voor mensen die erop zijn aangewezen. Dat betekent niet dat we mensen zomaar het huis uit schoppen. We doen dit ook niet met de zittende huurders,
9
10
TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING
NUMMER 3 JUNI 2014
ACHTERGROND
maar bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst. Na vijf jaar gaan we kijken: voldoe je niet meer aan de voorwaarden dan moet je eruit. Maar indien nodig kan de huurperiode nog eens met vijf jaar worden verlengd.” Al die tijd blijven de huurders ingeschreven staan bij het tweede loket. “Dus na tien jaar heb je meer dan voldoende punten opgebouwd voor een reguliere sociale woning. Zelfs in een stad als Amsterdam. Of je verdient voldoende om elders in de woningmarkt je heil te zoeken. Uit de cijfers blijkt dat mensen tussen hun 25ste en 32ste levensjaar het inkomen het snelst zien stijgen. Wij verwachten dus geen problemen met mensen van wie het tijdelijk contract afloopt. En als die er wel zijn? Nogmaals: we zetten niemand op straat.” De zorgen van de Woonbond over de bescherming van de huurder zijn dus niet terecht, vindt Anderiessen. “Voor de huurder moet het van tevoren volstrekt helder moet zijn dat hij een tijdelijk huurcontract aangaat en wat hij wel of niet krijgt. Het mag natuurlijk niet zo zijn dat het tijdelijke karakter van het contract in de kleine lettertjes staat. Het systeem moet helder en transparant zijn en de voorwaarden waaronder dit gebeurt moeten wettelijk zijn vastgelegd.” Een andere discussie met de Woonbond gaat over de noodzaak om te blijven bouwen. “Nee, tijdelijke contracten alleen lossen het probleem van de lange wachtlijsten niet op, maar datzelfde geldt voor het bouwen. Natuurlijk bouwen we door. Maar dat heeft geen enkel effect op de vraag naar woningen. Die blijft zeker in de centrale stadsdelen van Amsterdam enorm. En neemt alleen maar toe, want naast de stroom van studenten naar de stad zijn het nu ook de pas afgestudeerden en werkende jonge mensen die naar de stad trekken. Dat is een groot verschil met de jaren zeventig. Tot hun dertigste blijven mensen de stad opzoeken. En voor die groep is een tijdelijk contract zeer aantrekkelijk.” De twijfels over de maatschappelijke effecten van tijdelijke contracten zijn evenmin aan Anderiessen besteed. “Is het subsidiëren van bewoners met een hoog inkomen goed voor de leefbaarheid in de buurt? Die logica ontgaat me. Zeker: we moeten een gedifferentieerd aanbod hebben in iedere buurt, zodat er ook voor de hogere inkomens iets te kiezen is. Maar sociale huurwoningen moeten voorbehouden blijven aan de doelgroep. Als jij niet betaalt wat de woning markttechnisch waard is, dan moet je daar een verdraaid goede reden voor hebben. Het valt me op dat de Woonbond altijd tegen is wanneer er wordt geknabbeld aan bestaande rechten. Maar we kunnen ons eenvoudig de luxe niet meer veroorloven om sociale huurwoningen te laten bewonen door mensen die niet tot de doelgroep behoren. Vergeet niet: circa 35 procent van de sociale woningvoorraad in Amsterdam wordt scheef bewoond. Als de sector kleiner moet worden, kun je niet zomaar die scheefheid accepteren.” BELEGGINGSDOELEINDEN Ook in beleggerskringen wordt positief gereageerd op de mogelijkheid om huurders tijdelijke contracten aan te bieden, stelt Frank van Blokland van de IVBN, de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed Nederland. Het is immers een onderdeel van de visie die de IVBN recent ontvouwde op de vrije sector huurwoningmarkt, en waarin het onder andere gaat over een verdere liberalisatie van de wet- en regelgeving rondom het huren. “Tijdelijke huurcontracten zijn een van de punten waar we positief op reageren. Deze contractvorm is namelijk zeer geschikt voor specifieke beleggingsdoeleinden, zoals starterswoningen, studentenwoningen of ouderenwoningen die zijn verbonden aan zorgvoorzieningen. Het is volstrekt logisch en ook volledig geaccepteerd dat een student na
afronding van zijn studie zijn kamer afstoot. Dat zou ook voor woonzorgobjecten kunnen gelden. Niet dat iemand na vijf jaar of na het overlijden van de partner meteen zijn woning uit moet. Maar het idee dat je niet tot in de oneindigheid moet blijven verhuren, totdat het de huurder belieft om op te zeggen is een sterk argument voor specifieke beleggingsinstrumenten.” Of de tijdelijkheid ook aan inkomen wordt gekoppeld, moet blijken uit de tekst van het wetsvoorstel. De IVBN hoopt van wel. “Corporatiewoningen met relatief lage huren behoren specifiek aan bepaalde doelgroepen te worden toegewezen. Als je niet meer tot een van die doelgroepen behoort, zou er dus iets moeten gebeuren. Nu kan dat niet. We zitten nu met ingewikkelde regelgeving, zoals de tijdelijke inkomensafhankelijke huurverhoging, die in 2013 is ingevoerd en nog dit jaar geldig is en daarna weer verdwijnt. Wij hebben nog steeds grote problemen met het feit dat het scheefwonen na deze twee jaar niet langer meer wordt aangepakt. Dus ik kan me heel goed voorstellen dat er een inkomenseis wordt gekoppeld aan de tijdelijkheid van het huurcontract. En dat de keuze dan is: of meer betalen of doorstromen naar een andere woning.”
“De Woonbond moet zich realiseren dat het aanbieden van goedkope huisvesting door corporaties aan specifieke doelgroepen alleen overeind te houden is als die doelgroepen ook echt bediend kunnen worden” De Woonbond maakt zich volgens Van Blokland teveel zorgen. “De Woonbond moet zich realiseren dat het aanbieden van goedkope huisvesting door corporaties aan specifieke doelgroepen alleen overeind te houden is als die doelgroepen ook echt bediend kunnen worden. Als het inkomen laag blijft, blijft de toegang gegarandeerd. Maar als het inkomen stijgt zit je eigenlijk in een goedkope woning, die bestemd was voor iemand anders. Dus ik kan me goed voorstellen dat je dat aan een tijdelijk contract verbindt. Maar er zijn nog veel meer mogelijkheden. Als je een pand wilt renoveren of opknappen en je weet dat je over drie jaar fors wil investeren, dan kun je met tijdelijke contracten garanderen dat het object ook echt leeg is op het moment dat je aan de slag wilt. Zo zijn er tal van vormen te bedenken waarin tijdelijke huurcontracten voor een veel betere aansluiting tussen vraag en aanbod kunnen zorgen. Wij zijn hier dus positief over.” Dat is de Tweede Kamer ook, zo bleek in een overleg dat medio mei werd gehouden over de Hervormingsagenda Woningmarkt van minister Blok. Daar sprak een meerderheid zich uit voor de plannen van de minister met tijdelijke huurcontracten, zeker nadat Blok had toegezegd dat deze vorm van verhuur een uitzondering blijft en alleen kan worden ingezet daar waar zich knelpunten in de woningvoorraad voordoen. Het wetsvoorstel tijdelijke verhuur wordt naar verwachting dit najaar naar de Tweede Kamer gestuurd.
