In de Steigers Het maken van het fundament

WORLD TRADE CENTER TWENTE BUSINESSPLAN

In de Steigers Het maken van het fundament

31 januari 2008

mr M.A. Aberson

Inhoudsopgave Businessplan WTC Twente 1. Introductie World Trade Center Twente

4

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

4 4 4 4 4 5

Initiatief Hengelo WTC Twente als economische vestigingsfactor en middel voor de regio Positieve conclusies van onderzoeken Businessplan In de Steigers voor een succesvol WTC Twente Eind 2007 met WTC Twente vervolgroute inslaan Belangrijke nevendoelstellingen van dit plan

2. De visie op het WTC Twente

7

2.1 Stimulering internationale handel en de Euregio profileren in de wereld 2.1.1 Ontwikkeling van de regio wordt gesteund door het Rijk 2.1.2 Internationale handel bevorderen 2.1.3 Concurrentiekracht van de regio bevorderen 2.2 Doelgroepen van het WTC Twente 2.3 Toegevoegde waarde van het WTC Twente 2.4 De rol van de gemeente Hengelo 2.5 De rol van de Duitse stakeholders van de Euregio 2.6 Het Rotterdams participatiemodel 2.7 Missie van de WTC-Association

7 7 7 7 7 7 7 7 9 9

3. Trajectplan en besluitvorming WTC Twente

10

3.1 Het trajectplan-onderscheid in drie fasen 3.2 De projectaanpak WTC Twente 3.2.1 De projectfase van 2007 tot en met 2008 3.2.2 Entreestrategie voor de tijdelijke huisvesting (eigen identiteit) 3.2.3 Samenwerkingsconvenanten 3.2.3.1 WTC Twente Business Club 3.2.3.2 Huis voor Europa 3.2.3.3 Strategische allianties met stakeholders 3.2.3.4 Samenwerkingspartners van het WTC Twente 3.2.4 Verkrijging van financiering en subsidies 3.2.5 Werving van Founding- en privileged members 3.2.6 Draagvlakcreatie in het werkgebied 3.2.7 Communicatieplan

11 11 12 12 12 13 14 14 14 15 15 15 15

3.3 De opbouwfase WTC Twente 2009-2011 3.3.1 Pakket van eisen voor de ontwikkeling van het WTC Twente 3.3.2 Eigendomsmodellen

17 17 17

3.4 Self-supportingfase WTC Twente na 2011 3.4.1 A modern shopping Center for the Trade

18 18

3.5 De besluitvorming rond het Businessplan van het WTC Twente 3.5.1 Korte termijnbesluiten 3.5.2 Lange termijnbesluiten

19 19 19

3.6 Sterktezwakte analyse van het WTC Twente 3.6.1 De merknaam WTC is sterk, de inhoud vergt communicatie 3.6.2 Groot internationaal netwerk biedt kansen 3.6.3 Samenwerking tussen bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheden 3.6.4 Samenwerking met bestaande sterke organisaties 3.6.5 Founding fathers en een exclusief platform voor de topbestuurders

20 21 21 21 21 22

Pagina 2 van 43

Businessplan WTC Twente ‘In de Steigers’ Het maken van het fundament

3.6.6 Oostwest-As benutting 3.6.7 Het ontluchten van de fileproblematiek in het westen

22 22

4. Meerjarenraming 2008-2012 begroting Stichting WTC Twente

23

4.1 1e Aanzet Investeringsbegroting WTC Twente Proj.- en Opbouwfaseorganisatie 23 4.2 Financieringsbegroting Stichting WTC Twente Project- en Opbouwfase 24 4.3 Indicatieve begroting WTC Twente Self-Supportingfase 25 5. De mogelijke eindstructuur van het WTC Twente

26

6. De context van het World Trade Center Twente

27

6.1 WTC Twente onderdeel van WTCA 6.2 Locatie van het WTC Twente 6.3 Positionering WTC Twente – Modern Shopping Centre for Trade 6.4 Effecten van de vestiging van een WTC in de regio 6.4.1 WTC Twente als stimulans voor de economie 6.4.2 Nieuwe toplocatie 6.4.3 De regio zuigt nieuwe bedrijven van buiten aan 6.4.4 Landmark versterkt het imago van de regio 6.4.5 Vliegwieleffecten leiden tot vervolginvesteringen in infrastructuur 6.5 De Europese Unie en de ontwikkeling van de economische regio’s 6.6 MONT, de samenwerking van belangrijke grenssteden in de Euregio

27 27 27 27 27 27 28 28 28 30 30

7. De instrumenten van het WTC Twente

32

7.1 WTC Business Club 7.1.1 De rol van de Business Clubs binnen de Nederlandse WTC’s 7.2 Trade Information Services 7.3 Trade Educational Services 7.4 Group Trade Missions 7.5 Trade Show and Exhibit Services (te ontwikkelen) 7.6 Business Services (te ontwikkelen)

32 32 33 33 34 34 34

8. De marktanalyse van WTC Twente

35

9. Benchmarkonderzoek

38

9.1 World Trade Centers in Nederland en Duitsland 9.2 Conclusies van het Benchmarkonderzoek naar hospitality en services

38 39

10. Samenvatting Businessplan WTC Twente

41

Bijlage I History of World Trade Centers Association

42

Bijlage II Advisory Board WTC Twente

43

Pagina 3 van 43


1. Introductie World Trade Center Twente 1.1 Initiatief Hengelo De gemeente Hengelo heeft in 2005 het initiatief genomen om een licentie te verwerven van het WTCA voor een World Trade Center (WTC) in Hengelo in het kader van de ontwikkeling van het herstructureringsgebied Hart van Zuid bij het toekomstige Centraal Station Twente. Het WTC Twente wordt beschouwd als een krachtig economisch instrument waarvan Twente en de Euregio kunnen profiteren.

L a a n

1.2 WTC Twente als economische vestigingsfactor en middel voor de regio Het WTC Twente dient te fungeren als een bepalende vestigingsfactor1 voor Twente en vooral ook als samenwerkingspartner voor belangrijke initiatieven in het kader van de Netwerkstad, zoals de Agenda van Twente, Innovatieroute Twente en het Kennispark Twente. Het doel is om Twente te ontwikkelen tot een hoogwaardige kennisregio. Het WTC Twente kan daarbij als middel en katalysator benut worden. Het ambitieniveau van de stakeholders bepaalt hierbij de kracht van het WTC Twente als die gewenste factor. 1.3 Positieve conclusies van onderzoeken naar WTC Twente De onderzoeksbureaus Kotvis & Haksteen en Buck Consultants hebben in 2006 en 2007 gezorgd voor draagvlakverkenning en marktanalyses op grond waarvan besloten is door de gemeente Hengelo om een businessplan te laten ontwikkelen voor het opzetten van een World Trade Center in Twente. 1.4 Businessplan In de Steigers voor een succesvol WTC Twente Het onderliggende Businessplan WTC Twente ‘In de steigers’ is gericht op een functionerende WTC-organisatie in Twente c.q. de Euregio, waarin business club en gebouw een onverbrekelijke geheel vormen van een door ondernemers, bedrijven, kennisinstellingen en overheden gedragen marketingconcept. 1.5 Begin 2008 met WTC Twente vervolgroute inslaan Het streven was er op gericht voor het einde van 2007, op verzoek van de gemeenteraad van Hengelo, te zorgen voor een pakket van documenten, waarmee weloverwogen beslissingen kunnen worden genomen. Een pakket bestaande uit: 1. Businessplan WTC Twente 1

Zie bijlage I History of World Trade Centers, voor de effecten van een WTC op de omgeving

Pagina 4 van 43


2. Begroting WTC Twente Projectorganisatie 2008 e.v. 3. Begroting WTC Twente Opbouwfase 2009 e.v. 4. Programma van randvoorwaarden waarmee het WTC Twente succesvol kan functioneren Het financiële risico gemeente Hengelo eindigt met opstart exploitatiemaatschappij De onderliggende vraag aan de gemeente Hengelo voor de financiering van het WTC is gericht op de stichting WTC Twente, die als doel heeft om een functionerend WTCmarketingconcept en een WTC-gebouw tot stand te brengen. Deze vraag voor die financiering behelst uitdrukkelijk niet de financiering van het WTC-gebouw. De hier bedoelde vraag is exclusief bestemd voor het opzetten van het concept, waarmee de markt benaderd gaat worden om de exploitatie van een WTC-gebouw ter hand te nemen. Actieve campagne om gelijktijdig toekomstige investeerders aan te trekken Zoals in hoofdstuk 3 zichtbaar wordt gemaakt zal in de self-supportingfase het gebouw gerealiseerd gaan worden. Het is evident dat ruimschoots ervoor de marktverkenning voor potentiële investeerders zal zijn afgerond, zodat duidelijkheid kan gaan ontstaan over het bouwtraject en het pakket van eisen voor de ontwikkeling van het WTC Twente gebouw (hoofdstuk 3.3). Uit de toekomstige exploitatie van het gebouw en de bijbehorende diensten dient de organisatie van het WTC Twente in hoofdzaak betaald te gaan worden. Op dat moment ontstaan belangrijke profitcenters waardoor het marketingconcept van het WTC Twente in de lucht gehouden kan worden. Voor het gebouw wordt een separate vennootschap ontwikkeld, waarbij investeerders uiteraard een belangrijke rol zullen gaan spelen. Tussen die nieuwe entiteit, de stichting WTC Twente en de licentiehouder (de gemeente Hengelo) zal dan t.z.t. een tripartiteovereenkomst gesloten moeten worden, waarin het gebruik van WTC-merk en het waarborgen van het belangrijke marketingconcept geregeld worden. Een belangrijke stap in 2012, na het vaststellen van het eigendomsmodel, is het overhevelen van de kosten van de marketingorganisatie van de stichting WTC Twente naar de exploitant/eigenaar van het WTC-gebouw. Gezien het bovenstaande wordt het dan ook duidelijk dat sponsors van het WTC Twente geen bijdrage zullen leveren aan de exploitant van het gebouw, dat is ook niet nodig noch wenselijk. Sponsors zullen interesse hebben om de onafhankelijke WTC Twente Business Club te ondersteunen, daar komt het begrip van ondernemers voor ondernemers te voorschijn. Als conclusie kan gesteld worden dat het van het grootste belang voor een succesvol WTC-concept is, om een combinatie is van diverse functies behorende enerzijds bij het marketingconcept en anderzijds behorende bij het gebouw tot stand te brengen. Daardoor wordt het mogelijk gemaakt en neemt de markt, dat wil zeggen de toekomstige eigenaar van het gebouw en de bedrijven als stakeholders van de Business Club, inderdaad, de kosten over van de overheden. Een hoog ambitieniveau in het beginstadium is noodzakelijk, omdat een optimaal en sterk marketingconcept de verkoopbaarheid van het project aan de toekomstige investeerders zal vergroten. Bovendien wordt dan mogelijk gemaakt dat het WTC-concept werkelijk een factor van belang is, waardoor de toegevoegde waarde voor de regio zichtbaar gaat worden of anders gezegd het WTC Twente succesvol is. Mogelijk zijn er zelfs opbrengsten te genereren voor de initiatiefnemers met het aangaan van de tripartiteivereenkomst.

Evident is dat de 4 O's alle belang hebben om de stichting WTC Twente, als waarborger van het marketingconcept en houder van rechten, in stand te houden. Het personeel gaat mogelijk in dienst bij de exploitant van het gebouw in het kader van de te maken afspraken, maar blijft zeker niet in dienst van de stichting WTC Twente. 1.6 Belangrijke nevendoelstellingen van dit plan

Pagina 5 van 43


Een belangrijke nevendoelstelling van dit Businessplan is de beantwoording van de volgende vraagstukken: –

De organisatie van de financiering voor zowel project- als opbouwfase; De beperking van het financiële risico van de overheid;

–

De entreestrategie en het programma van eisen voor een tijdelijke behuizing van het WTC Twente;

–

De keuze van het eigendomsmodel te bepalen aan de hand van een nader onderzoek. Investeerder(s) als eigenaar of een combinatie van investeerder(s), overheid en beleggers;

–

De rol van de overheid voor het eigendomsmodel – Hengelo - Netwerkstad Twente;

–

De rol van het Duitse deel van de Euregio;

Samenvatting Introductie WTC Twente: Het initiatief van Hengelo kan op basis van positieve onderzoeksrapporten verder uitgebouwd worden om tot een belangrijke vestigingsfactor voor de regio ontwikkeld te worden. Er dienen wel belangrijke vraagstukken beantwoord te worden in de projecten opbouwfase, zoals de keuze van het eigendomsmodel van het toekomstige WTCgebouw. Voor de financiering ervan zullen investeerders gezocht worden die (mede)eigenaar van een separate exploitatiemaatschappij zullen worden. Met de opstart van de exploitatiemaatschappij neemt de selfsupportingfase een aanvang. Om het project interessant te maken voor investeerders is het noodzakelijk om uit te gaan van een zeer hoog ambitieniveau, want daarmee wordt het project, niet alleen aantrekkelijk voor de toekomstige investeerders van het WTC-gebouw, maar het wordt ook aantrekkelijk voor de initiatiefnemers. Optisch lijken de investeringskosten een enorm bedrag, echter de opbrengsten voor de regio zullen dan ook navenante vormen aannemen. Dan zal het WTC Twente uiteindelijk de impuls zijn geweest waarvan de regio echt zal gaan profiteren, in de vorm van, bijvoorbeeld werkgelegenheid, en verwordt het niet tot een onbetekend geheel. Het financiële risico van de gemeente Hengelo is beperkt tot de projecten opbouwfase en eindigt met de start van de self-supportingfase. Mogelijk zijn er zelfs opbrengsten te genereren.

Pagina 6 van 43


2. De visie op het WTC Twente 2.1 Stimulering internationale handel en de (Eu)regio profileren in de wereld 2.1.1 Ontwikkeling van de regio wordt gesteund door het Rijk Het regionaal beleid is er op gericht om de Regio Twente te ontwikkelen als economische kennisregio. De Netwerkstad Twente (het stedelijk netwerk van de Regio Twente) is door het rijk aangewezen als een van de zes stedelijke gebieden in Nederland. Bovendien is de Netwerkstad Twente door het Rijk aangewezen als economisch kerngebied om economische ontwikkelingen een extra stimulans te geven. Deze aanwijzing sluit aan bij de ambitie die is neergezet om de Twentse economie minder conjunctuurgevoelig en meer structuurbestendig te maken. De vestiging van het WTC Twente in het stationsgebied van Hengelo, met een specifieke focus op 'kennis en technologie' draagt daar toe bij. In de toekomst zullen toonaangevende internationale congressen, symposia en andere evenementen plaatsvinden in dit gebied. Het gebied van het toekomstige Centraal Station Twente zal in direct contact staan met economische kernzones elders in Europa. Naast goede verbindingen over de weg is een optimalisering van de treinverbinding Randstad-Berlijn daarvoor noodzakelijk. Nieuwe ontwikkelingen zorgen tevens voor innovatie bij de aanwezige industriële internationale kennisintensieve bedrijven. Ook van belang hierbij is het project Kennispark waarbij de Universiteit Twente een katalysatorfunctie vervult voor het zich in de regio innoverende bedrijfsleven. 2.1.2 Internationale handel bevorderen Het doel van het WTC Twente is het bevorderen van internationale handel in het gedefinieerde werkgebied2 door middel van netwerkbijeenkomsten, kennisbevordering en dienstverlening voor de aangesloten bedrijven en organisaties. 2.1.3 Concurrentiekracht van de regio versterken Voorts het bevorderen van samenwerking tussen overheden, bedrijven & kennisinstellingen om de regiomarketing te optimaliseren en daarmee de concurrentiekracht van de regio te versterken. Het WTC Twente wil met haar activiteiten hierbij aanhaken bij de sterktes en de clusters, de vijf kansrijke economische concentratiegebieden van de Twentse Innovatieroute. 2.2 Het WTC Twente richt zich op de volgende doelgroepen: - Expansieve bedrijven uit Twente met veel export en/of buitenlandse dochtervestigingen - Nederlandse vestigingen in Twente van buitenlandse bedrijven - Bedrijven die aan het internationale karakter van een WTC een deel van hun identiteit (willen) ontlenen3 (doorstarters) - Internationaal opererende bedrijven in NL en daarbuiten 2.3 De toegevoegde waarde van het WTC Twente: - Helpen bij internationale expansie van bedrijven vooral uit het Midden- en Kleinbedrijf - Versterking van het regiomerk Twente - Onderstrepen regiokennis & -innovatie - Bevorderen investeringen van buiten, vergroten business en werkgelegenheid - Vertrouwen in lokale en internationale businessgemeenschap - Plaats verwerven in het internationale landschap - Werkgelegenheid vergroten 2.4 De rol van de gemeente Hengelo Als initiatiefnemer van het WTC Twente en als eigenaar van de WTC-licentie is de rol van de gemeente Hengelo in de toekomst van belang. In het kader van de stedebouwkundige 2 3

Globaal het Euregiogebied Deze categorie is ook interessant als potentiële huurder van het WTC

Pagina 7 van 43


herontwikkeling van het gebied Hart van Zuid, is het, onder meer, de rol van de gemeente om het stedebouwkundige plan te ontwikkelen. Dit plan speelt een belangrijke rol, omdat het, zoals in vergelijkbare gevallen, zoals de ontwikkeling van het centrum van Utrecht, de Kop van Zuid in Rotterdam, vele jaren duurt voordat een te ontwikkelen gebied de gewenste uitstraling met een sterke aanzuigingskracht zal bereiken. In de randvoorwaarden verschijnen daarom zeker factoren als een prima autotoegangelijkheid van en naar de snelwegen, meer dan uitstekende parkeergelegenheden bij het WTC en vanzelfsprekend een tijdige uitstraling met allure bij de opening van het definitieve WTCgebouw. In het kader voorts van de financiering heeft Hengelo naast de verwervingskosten van de WTC-licentie, aanloopkosten van de projectfase voor haar rekening genomen. Het Hengelose sjabloon dient, zeker vanwege het feit dat ook Hengelo het project als een regionaal project wenst te beschouwen, nog vervangen te worden door het Twents en zelfs Euregionale sjabloon. Om deze verandering te bewerkstelligen is (mede)financiering door Twentse overheden slechts een eerste stap. Het project is hiervoor voor de Agenda van Twente. De overheidsstakeholders dienen het middel WTC Twente op te tuigen met een financiering die het mogelijk moet maken het gewenste effectieve ambitieniveau te bereiken. Een geringere financiering zal leiden tot een werkmodel van het WTC Twente dat minder serieus en minder effectief als middel en katalysator zal zijn. Het ligt voor de hand dat WTC-licentiehouder Hengelo, de locatie in haar gebied mag bepalen. Daarmee zal de gemeente ook in de toekomst, naast haar rol als deelnemer van Regio of Netwerkstad, een bijzondere rol als sponsor en partner van het WTC-Twente bekleden.

2.5 De rol van de Duitse stakeholders van de Euregio Bij de verwerving van de WTC-licentie is het grensoverschrijdende karakter van het WTC Twente met zijn werkgebied globaal in de Euregio een bepalende factor geweest. Op grond hiervan heeft de WTC-Association de licentie toegekend. Dit onderdeel van het WTC Twente zal in de komende fase handen en voeten gegeven worden, door een verdere invulling. De eerste positieve resultaten zijn geboekt, te noemen zijn de Business Club en de Advisory Board waar Duitse organisaties aan deelnemen. De Business Club leent zich zeker voor werving van Duitse leden, en daar is, d.m.v. een

Pagina 8 van 43


bestuurslidmaatschap van een Duits bedrijf invulling gegeven, om de Duitse partners een plaats te verschaffen, waardoor meer commitment en verbondenheid zal ontstaan. Ook in de Advisory Board worden inmiddels een aantal zetels ingenomen door Duitse partners. 2.6 Het Rotterdams Participatie-eigendomsmodel voor een optimale benutting van het WTC-marketingconcept Naar analogie van het WTC Rotterdam, lijkt het daar gehanteerde participatiemodel, voor het WTC Twente het meest gunstige eigendomsmodel voor de exploitatie van het gebouw. Gezamenlijke eigendom van overheid, investeerder, bedrijven en beleggers die gezamenlijk participeren in het project WTC Twente. Hiervoor is het verrichten van onderzoek gepland omdat het WTC Rotterdam laat zien dat het Rotterdamse participatiemodel4, waarbij de overheid 50% van de aandelen bezit, feitelijk waarborgt dat het WTC-marketingconcept gehandhaafd blijft. Het voordeel hiervan is dat het WTC daadwerkelijk een functie als Modern Shopping Center for the Trade vervult en niet alleen maar gericht is op het optimaliseren van het verhuurrendement voor de investeerder. De keuze van het participatiemodel laat een optimalisering van het WTCmarketingconcept toe, waardoor, naast een goed rendement uit de verhuur van kantoren, tevens de hierboven genoemde toegevoegde waarde kan worden gerealiseerd.

2.7 Missie van de World Trade Centers Association Deze visie past in de missie zoals vastgesteld door de World Trade Centers Association (WTCA): The mission of the WTCA is to support the establishment and successful operation of individual World Trade Centers as part of a worldwide alliance of World Trade Centers, which enhances stability, peace, world trade and development, leading to economic growth.

Samenvatting: De visie op het WTC Twente: Met het WTC Twente kan de internationale handel gestimuleerd worden. Voorts kan het WTC Twente als middel gebruikt worden om de regio op de kaart te zetten. De keuze van het eigendomsmodel kan bepalend zijn voor de kracht van het marketingconcept. Hiermee wordt uiteindelijk de toegevoegde waarde van het WTC Twente georganiseerd. Hengelo zal in de toekomst een bijzondere rol, als licentiehouder WTC, blijven spelen, de locatie voor het WTC ligt ook binnen de gemeentegrenzen. De rol van de Duitse stakeholders wordt snel concreter gemaakt, waardoor het grensoverschrijdende karakter vruchten gaat afwerpen.

4

Het aandeel Beurs WTC Rotterdam wordt verhandeld op de Incourante Markt

Pagina 9 van 43


3. Trajectplan en besluitvorming WTC Twente

2008

2009

Projectfase

2012

Opbouwfase

Self-supportingfase

Architectuur Businessplan Bepaling stakeholders Financiering verkrijgen Vervolgkrediet Hengelo Bijdragen stakeholders realiseren Werving Founding Fathers Uitbouwen Business Club Draagvlakcreatie Communicatieplan Duitse inbreng WTC Twente organiseren Tijdelijke huisvesting op een moderne locatie die voldoet aan een programma van eisen voor een succesvol (toekomstig) WTC: een gebouw met allure, snelle toegang van/naar A-1/A-35 goede parkeerruimte Pagina 10 van 43en zichtbaarheid

Uitvoering Focus op het Marketingconcept van het WTC Twente Merk WTC Twente ontwikkelen

Beheer & Management Businessplan Realisatie WTCgebouw met gekozen formule

Waardecreatie Overdracht bedrijfsrisico van Opbouwen van de instrumenten van het WTC Stichting WTC Twente aan de voor het bedrijfsleven exploitatiemij. WTC Twente Bepaling formule WTCgebouw Exploitatie van Bepaling bouwvolume en sterke profit indelingen centers Keuze eigendomsmodel exploitatie WTC-gebouw Financiering van het WTCgebouw Vaststelling opnameprognose


Exploitatie van Business Services

3.1 Het trajectplan – het onderscheid in fasen Het trajectplan is opgesteld om een onderscheid te kunnen maken in fasen die kenmerkend genoemd kunnen worden voor de activiteiten en voor de financiële behoeften in een dergelijke periode. –

De projectfase start met de instelling van een projectorganisatie van de Stichting WTC Twente. De directeur WTC Twente is getooid met de titel kwartiermaker, want hij is in deze fase, de bouwpastoor, de architekt, die verantwoordelijk is voor het Businessplan, de uitgangspunten van het WTC Twente. In de opvolgende fasen fungeert hij als uitvoerder respectievelijk de beherende manager. In de projectfase dient de kwartiermaker de partijen bij elkaar te brengen, zodat er draagvlak kan ontstaan voor de ontwikkeling van het WTC Twente. Hij dient er voor te zorgen dat het WTC-label, het merk WTC Twente bruikbaar gemaakt kan worden als serieus middel om in te zetten voor het versterken van de economie. Het ultieme punt van het te ontwikkelen WTC Twente is dan, dat er op basis van sterktezwakteanalyse, markten benchmarkonderzoek, een te bereiken ambitieniveau wordt vastgesteld, waarbij het economische nut voor de regio optimaal kan zijn. De randvoorwaarden van een succesvol WTC bij dit niveau kunnen dan hierna bepaald worden. Optimaal economisch nut in de zin van een sterk marketingconcept, breed gedragen door stakeholders, die het WTC als nuttig instrument zien als bijdrage om de regio op de kaart te zetten, waardoor het werkelijk een rol kan spelen. Een WTC dat zorgt voor bedrijvigheid in de toekomstige fysieke omgeving, waardoor vliegwieleffecten ontstaan, bijvoorbeeld dat ondernemers aangestoken worden om rond het WTC eigen investeringsprojecten op te starten. De investeringen van de projectfase worden gekenschetst als ‘out of pocketexpenses’, omdat deze posten nog niet als assets kunnen worden omschreven.

–

De opbouwfase voor de creatie van het merk WTC Twente en het marketingconcept. De investeringen in deze fase zijn grotendeels te beschouwen als waardecreërend, omdat er producten ontwikkeld worden die inhoud gaan geven aan het merk en zijn meerwaarde. In de praktijk is de overgang van de projectfase naar de opbouwfase niet scherp te definiëren. In de begroting wordt ervan uitgegaan dat de kosten gemaakt na 1 januari 2009 behoren tot de opbouwfase.

–

De Self-supportingfase waarin het WTC Twente financieel onafhankelijk genoemd kan worden, het financiële risico wordt vanaf 2012 grotendeels gedragen door de exploitatiemaatschappij. De geselecteerde sterke profitcenters van het multitenantgebouw zorgen voor een rendabele economische basis, waarmee een gezond commercieel bedrijf op de rails staat en waarmee een effectief WTCmarketingconcept in stand gehouden kan worden.

3.2 De projectfase van 2007 tot en met 2008 De projectaanpak houdt in, een marktanalyse, een sterktezwakte analyse van het WTC Twente, de bepaling van de key success factors, het opstellen van de visie en de strategie, de keuze van strategische partners voor de samenwerking, de keuze van het eigendomsmodel, voorts verkrijging van de financiering voor projectfase. Daarna kan een start gemaakt worden met de opbouwfase waarin het pakket van eisen voor de ontwikkeling van het WTC Twente gebouw bepaald moet worden.

Pagina 11 van 43


3.2.1 De projectaanpak WTC Twente A. Entreestrategie ontwerpen voor verkrijging van een eigen identiteit van het WTC Twente B. Samenwerkingsconvenanten sluiten met strategische partners C. Verkrijgen van financiering en subsidies D. Werving van Founding- & Privileged members E. Draagvlak creëren voor het WTC Twente onder bedrijven, kennisinstellingen en overheden F. Communicatieplan 3.2.2 Entreestrategie ontwerpen voor verkrijging van een eigen identiteit van het WTC Twente De planning voor de oplevering van een WTC-gebouw gaat momenteel uit van het jaar 2012. In de tussentijd kan het WTC Twente weliswaar activiteiten ontwikkelen, maar het ontbreken van een definitieve locatie, betekent een relatief lange periode van onzichtbaarheid. Met een entreestrategie wordt voorzien in het betrekken van een kantoorlocatie in de directe nabijheid, waarbij in principe hetzelfde pakket van eisen geldt als voor de toekomstige locatie. Bij voorkeur maakt het WTC Twente hiervoor een meeromvattende afspraak met de verhuurder om ook op de tijdelijke locatie een sfeer van het Modern Shopping Center for the Trade te kunnen creëren. Programma van eisen voor de tijdelijke huisvesting geleid door een hoog ambitieniveau Er dienst sprake te zijn van een toplocatie, een combinatie van een landmark, een gebouw met allure dat spraakmakend is voor de potentiële huurders, en een strakke businessomgeving. Deze eisen gelden des te meer, naar mate een hoog ambitieniveau voor het marketingconcept van het WTC wordt nagestreefd. Gaat het gezelschap voor de eenvoudige stamppot of wordt er de voorkeur gegeven aan een prachtige wildschotel. De contouren van het WTC Twente beginnen zich af te tekenen, maar de stakeholders (in casu op de datum van vandaag: de gemeente Hengelo) moeten zich niet laten verleiden tot al te gemakkelijke besluitvorming, met betrekking tot de tijdelijke huisvesting5. Evenmin als met de selectie van potentiële leden van de WTC Twente Business club en de selectie van potentiële huurders te gemakkelijk tegemoet gekomen mag worden aan uitzonderingen en ontheffingen, waardoor de doelgroep zich zou kunnen afkeren van het WTC Twente. 3.2.3 Samenwerkingsconvenanten sluiten met strategische partners Aan WTC Twente gelïeerde instelling: WTC Twente Business Club

Foto: W.Weerdenburg, voorzitter WTC Twente Business Club op de Kick-off meeting van 1 november 2007 in het Rabotheater te Hengelo 5

Locaties in de stationsomgeving van Hengelo worden onderzocht

Pagina 12 van 43


3.2.3.1 WTC Twente Business Club Om het WTC Twente vorm te geven dienen de ingrediënten van het businessconcept ontwikkeld te worden. Als spil van de zakelijke omgeving is de WTC Twente Business Club vaandeldrager, gezichtsbepaler, PR-instrument en ontmoetingsplaats. In het toekomstige gebouw is het medegebruik van representatieve en sociale ruimten hiervoor nodig. Er is een voortrekkersrol weggelegd voor het dynamische bestuur die bijgestaan zal worden door de directeur WTC Twente. Het lidmaatschap is in principe voorbehouden aan internationaal georiënteerde bedrijven en instellingen. De lidmaatschapsbijdrage wordt gedifferentieerd naar grootte van de organisatie. Het bestuur wordt grotendeels gevormd door ondernemers uit het werkgebied van het WTC Twente, zij werkt samen met de WTC-organisatie met het organiseren van activiteiten, zoals themaonderwerpen gericht op het faciliteren van internationale handel. De potentiële leden zullen actief geworven worden in het bijzonder door het organiseren van kwalitatief hoogstaande bijeenkomsten. Doelstellingen voor het aantal leden van de WTC Twente Business Club: 2008: 140 leden 2011: 260 leden 2009: 180 leden 2012: 300 leden 2010: 220 leden Om de Duitse ondernemers te faciliteren zal onderzocht worden of er een Duitse dependance toegevoegd kan worden aan de Business Club. Met de WTC Twente Business Club is voorzien in een statutaire vastlegging van de beoogde samenwerking. Met het bestuur hiervan wordt inmiddels al een hechte samenwerking opgebouwd.

foto: Opening door Mr. E. Helder, wethouder gemeente Enschede, van de druk bezochte Kick-off meeting van de WTC Twente Business Club op 1 november 2007 in het Rabotheater te Hengelo

Pagina 13 van 43


Foto: Prof. S. van Wijnbergen, Econ. Faculteit Universiteit van Amsterdam, bij de WTC Twente Business Club

3.2.3.2 Het Huis voor Europa: de samenwerking met WTC Twente

Op het gebied van informatievoorziening zullen de functies, Europe Direct, Euro Desk Infocentrum en European Volunteer Services, in het WTC-kantoor gevestigd gaan worden. De gemeente Hengelo heeft in eerste instantie, als initiatiefnemer van zowel het WTC Twente als het Huis voor Europa (HvE) een strategische alliantie van de beide stichtingen bewerkstelligt. De doelstellingen van Het Huis voor Europa vertonen weliswaar parallellen met de doelstellingen van het WTC Twente, waardoor een samenwerking, zoals vestiging in hetzelfde gebouw, voordelen biedt en synergie oplevert. Echter een strategische alliantie ligt minder voor de hand als eerder verwacht, daarvoor zijn de doelgroepen, burgers respectievelijk het bedrijfsleven, te verschillend. De beide stichtingen zullen daarom onafhankelijk blijven optreden, maar waar mogelijk zullen gemeenschappelijke functies, zoals secretariële- en administratieve ondersteuning samengevoegd worden, waardoor kostenbesparingen kunnen ontstaan. 3.2.3.3 Strategische allianties met stakeholders In de loop van 2008 en 2009 hoopt het WTC Twente samenwerkingsafspraken te maken met Euregio, EVD/EZ, Kamer van Koophandel Oost Nederland6, Kennisinstellingen, Provincie Overijssel, Netwerkstad Twente en Ontwikkelingsmaatschappij Oost NV. Strategische allianties die het mogelijk moeten maken dat het WTC Twente zich kan gaan ontwikkelen tot het regionale centrum van internationaal zakendoen. Cruciaal daarbij is dat het WTC Twente in het bijzonder wil uitgaan van zijn positionering als spin in the web voor het internationaal zaken doen. Met name de Kamer van Koophandel Oost Nederland treedt als zodanig al op als een effectieve samenwerkingspartner van het WTC Twente. Ook bij de totstandkoming van dit businessplan hebben zij veel nuttige input kunnen leveren. Bij de uitvoering van onder meer de handelsinformatie en handelsmissies zullen zij een belangrijke rol gaan spelen. Uitgaande van die sterkte zal het WTC Twente samenwerking aan willen gaan met andere organisaties. Nadrukkelijk worden onderwerpen die te ver van de internationale basis afliggen afgewezen als mogelijke onderwerpen voor samenwerking. 3.2.3.4 Linking-Pin functie: overige samenwerkingspartners van het WTC Twente Samenwerking met bestaande organisaties is voor het WTC Twente essentieel om haar doelstellingen te verwezenlijken. De hieronder genoemde organisaties zijn in eerste instantie geselecteerd om mogelijk een partnership te ontwikkelen. In tweede instantie zal vastgesteld zijn of en welke co-operatie mogelijk zal zijn. – – – – – 6

AIESEC Innovatieplatform Twente IKT (Industriële Kring Twente) IHK (Industrie- & Handelskammer) Media

De Kamer van Koophandel Oost Nederland zal als medeoprichter van de Stichting WTC Twente optreden

Pagina 14 van 43


– – – – – – –

Stad Mőnster Stad Osnabrőck Syntens Technologiekring Twente VNDU (Verbund Niederländisch Deutscher Unternehmen) VNO-NCW World Trade Centers Association

3.2.4 Verkrijgen van financiering en subsidies Financiering van de projecten opbouwfase van het WTC Twente is de doelstelling. Het verkrijgen van subsidies en bijdragen van o.m. de Europese Unie, de Provincie Overijssel, Netwerkstad Twente, Oost NV en de gemeente Hengelo is vereist om de financiële dekking tot stand te brengen van het traject tot een mogelijke exploitatie van het WTC-gebouw. De financiering van een WTC-gebouw is een separate vraag die uiteraard gerelateerd is aan de eerste financiering. In het Businessplan wordt een onderzoek voorgesteld om het eigendomsmodel te kunnen kiezen. Er is een voorkeur voor het Rotterdamse participatiemodel dat het marketingconcept WTC voldoende kan waarborgen ook na de tot standkoming van het gebouw. 3.2.5 Werving van Founding- & Privileged members Inmiddels is al een Advisory Board WTC Twente7 opgericht met vertegenwoordigers uit bedrijfsleven, overheden en kennisinstellingen. Doelstelling is om te bewerkstelligen dat het WTC Twente een serieuze rol kan spelen, in samenwerking met bestaande organisaties in de Euregio. Er zal financiële ondersteuning worden gezocht in de vorm van Founding Fathers van het WTC Twente. Deze sponsoring zal op een hoger niveau worden ingezet dan de sponsoring door privileged members. Een plan, met serieuze tegenprestaties voor de potentiële sponsors, dat hiervoor de richting en doelstellingen zal aangeven, kan hiervoor in het eerste kwartaal van 2008 tegemoet gezien worden. Hierin zullen concrete taakstellingen worden opgenomen. Wat betreft de doelstellingen, wordt in de meerjarenraming een bedrag van € 200.000 over een periode van vijf jaar begroot. In 2008 zal een aanvang gemaakt worden met het werven van de eerste bedrijven en organisaties hiervoor. 3.2.6 Draagvlakcreatie in het werkgebied Vooruitlopende op het te ontwikkelen communicatieplan wil het WTC Twente in het algemeen draagvlak onder bedrijven, kennisinstellingen en overheden creëren door te excelleren in acties en activiteiten die logischerwijs voortvloeien uit de visie en de strakke internationale positionering. In die zin ziet het WTC Twente een rol voor zich weggelegd als middel en katalysator van de regio. Het WTC Twente wil optimaal gebruik maken van de bestaande kennis in de regio en voorkomen dat het wiel opnieuw uitgevonden gaat worden. Uitgangspunt voor het WTC Twente is derhalve samenwerking in partnerships. Voor het succes van het WTC Twente zijn optimale vestigingsfactoren, waaronder een luchthaven, van essentieel belang. 3.2.7 Communicatieplan Het merk WTC geniet relatief grote bekendheid onder ondernemers, echter het marketingconcept verdient meer uitleg, blijkt uit indicatieve gesprekken. Daarnaast is een communicatieplan een vereiste voor effectieve communicatie met de doel- en relatiegroepen. Een communicatieplan kan op diverse manieren helpen. Een communicatieplan helpt orde te scheppen in de communicatie in verband met de meerdere doelgroepen en communicatiedoelen. Een communicatieplan helpt bij het

7

Bijlage II

Pagina 15 van 43


stellen van prioriteiten, een logische samenhang binnen de communicatie-uitingen. Het geeft de handvatten voor een heldere aanpak. De – – – – – – – –

onderdelen van een communicatieplan WTC Twente: Communicatiedoelen De analyse van de uitgangssituatie De bepaling van de (mogelijke) knelpunten De communicatiestrategie Het plan van aanpak Het middelenplan De organisatie De evaluatie

In het eerste kwartaal van 2008 zal in samenwerking met een nog te selecteren communicatiebureau een aanvang worden gemaakt met opstellen van dit plan, waardoor het WTC Twente naar verwachting voor 1 mei 2008 de aanpak kan starten. Foto: Duits-Nederlandse vlag, symbool voor de grensoverschrijdende samenwerking

Welkom

Pagina 16 van 43


3.3 De opbouwfase WTC Twente 2009-2011 Creatie van Merk en Marketingconcept In deze fase dragen de investeringen bij aan de waardecreatie van het merk WTC en het marketingconcept ervan. De ontwikkeling van de producten neemt feitelijk al eerder een aanvang, doordat voorafgaand aan de bouw van het gebouw, een invulling wordt gegeven aan elementen uit het totaal van het marketingconcept. De overgang van projectfase naar opbouwfase geschiedt daarom geleidelijk. 3.3.1 Pakket van eisen voor de ontwikkeling van het WTC Twente

Pakket van eisen voor de ontwikkeling van het WTC Twente

Welk bouwvolume • opp. In m² • Indeling ruimten • klein/groot • Modules-flexibiliteit • Ligging typen ruimten

Welke doelgroepen • Te bepalen • Positionering bepalen t.o.v. concurrentie

Welke formule van het WTC • Congrescentrum • Parkeergarage

Opnameprognose • prognose jaarbasis • Verhouding kleine tenants • Prijs/m² • Huurvoorwaarden

Eigendomsmodel • Samenwerking van Bedrijven, kennis en Overheden • R’damse model • Financiering gebouw

Er zal voldoende aandacht gegeven worden aan het bouwvolume, de opnameprognose, de invulling van de WTC-formule, de definiëring van kansrijke doelgroepen en het te kiezen toekomstige eigendomsmodel. Ten behoeve van de voltooiingsfase zullen de uitkomsten en adviezen in een duidelijk rapport ‘Pakket van eisen voor de ontwikkeling van het WTC Twente’ worden weergegeven. Hiermee kan uiteindelijk de strategie ontwikkeld worden voor het concept, de ontwikkeling en beheer van het WTC Twente gebouw 3.3.2 Eigendomsmodellen In het kader van het eigendom van het toekomstige WTC-gebouw zijn er globaal drie modellen te onderscheiden: a) 100% eigendom van de stakeholders WTC, de samenwerkingspartners van overheden, kennisinstellingen en bedrijfsleven. b) Gedeelde eigendom van stakeholders en investeerder(s) c) 100% eigendom van investeerders De keuze heeft, volgens het benchmarkonderzoek van WTC’s in Nederland, vaak gevolgen voor de kracht van het WTC-marketingconcept. Bij de WTC’s die eigendom zijn van een (groep van) investeerder(s) tekent zich vooral een focus op het verhuurrendement af. De investeerders zijn zeker geïnteresseerd in het sterke WTCmerk, omdat die de verhuur gemakkelijker maakt en bovendien hogere verhuurprijzen Pagina 17 van 43


mogelijk maken. Het model a) lijkt, zeker gezien het politieke klimaat, niet voor de hand te liggen. Maar het model b) kan, ook financieel, immers investeerders benutten ook vaak vreemd vermogen voor de financiering van hun projecten, goed hanteerbaar zijn. 3.4 Self-supportingfase WTC Twente na 2011 3.4.1 A Modern Shopping Center for the Trade De bouw van het kantorencomplex of Multi-tenantgebouw WTC Twente leidt de selfsupportingfase in, doordat het WTC-begrip van marketingconcept, business club, handelscentrum gecomplementeerd wordt met een bedrijfsverzamelgebouw met internationaal georiënteerde huurders. De opening van het definitieve nieuwe WTCgebouw staat gepland voor 2011-2012. Door de upgrading van de faciliteiten en de uitstraling van het nieuwe onderkomen is er dan mogelijkheid voor de realisatie van een aantal additionele diensten, zoals een Expat Information and Services Center, een International Business Information Center, tijdelijke verhuur van kantoren en een International Incubator (Support) Center. Samen met de voldoende grote kantoorruimten wordt het WTC Twente op deze wijze het centrale punt in de regio voor internationale zakelijke diensten en activiteiten;

Pagina 18 van 43


3.5 De besluitvorming rond het businessplan van het WTC Twente

3.5.1 Korte termijnbesluiten betreffende Businessplan ‘In de Steigers’ –

2007-4

Advies Advisory Board WTC Twente

–

2008-1

Besluit financiering projectfase gemeente Hengelo

-

2007-4/2008-1

WTC Twente besluitvorming over Agenda van Twente

3.5.2 Lange termijn besluiten betreffende het Businessplan ‘In de Steigers’

8

-

2008-1

WTC op de agenda van MONT8

-

2008-1

Tijdelijke huisvesting

-

2008-1/2

Plan voor de werving Founding Fathers

–

2008-1 t/m 4

Aanvragen financiering overige stakeholders

–

2009-2011

Besluit eigendomsmodel

–

2009-2011

Bepaling formule WTC-gebouw

–

2009-2011

Bepaling bouwvolume en indelingen

–

2009-2011

Financiering van het WTC-gebouw

–

2009-2011

Besluit bouw WTC Twente

Münster, Osnabrück, Netwerkstad Twente

Pagina 19 van 43


3.6 Sterktezwakte analyse WTC Twente

Sterktezwakte analyse WTC Sterktes •WTC-merk is krachtig •Het internationale WTC-netwerk •Samenwerking bedrijfsleven- kennisinstellingenoverheden •Strategische allianties •Externe gerichtheid •Business Club WTC Twente-van bedrijven door bedrijven •Professionele full time organisatie

Zwaktes •WTC-concept vraagt communicatieplan •Naam WTC Twente vraagt om aanvullende payoff •Financiering van de start-up •Pionierspositie •Te organiseren draagvlak in de regio •Business clubs in opbouw •Geen gebouw, nog geen gezicht Afhankelijkheid van initiatiefnemer uit te breiden naar meerdere participanten

Bedreigingen

Opportunities •Internationalisering van de maatschappij •Groeistrategie bedrijven: internat.markten ontwikkelen •Strategische allianties (samenwerking=codewoord) •Regiomarketing: WTC Twente katalysator •Internationale zakenomgeving met allure: vliegwieleffecten •Strategie om Oost-West as te benutten •Relatief geringe fileproblematiek in de regio •Extern gerichte internationale Business Club

•Positie van regio vraagt meer focus op vestigingsfactoren •Soc.cult.verschillen in Twente en de Euregio •Centraal Station Twente omgeving nog te ontwikkelen •Concurrentie bestaande netwerkorganisaties

Bron: directie WTC Twente

Pagina 20 van 43


3.6.1 De merknaam WTC is sterk, de inhoud van het begrip vergt communicatie De merknaam World Trade Center wordt als een sterkte gezien wat haar bekendheid, hiermee zal het nieuwe bedrijfsverzamelgebouw een belangrijke aantrekkingskracht kunnen uitoefenen op de potentiële huurders van de bedrijfsruimten. Communicatie is vereist om het relatief onbekende concept van het WTC onder de aandacht te brengen van de bedrijven. De naamgeving van het WTC vraagt ook aandacht, immers als werkgebied wordt niet alleen Twente gekozen maar het veel grotere gebied van globaal de Euregio. De grensoverschrijdende samenwerking binnen de EU trekt grote belangstelling waardoor mogelijk interessante subsidies aangevraagd verkregen kunnen worden. De EU hecht grote waarde aan sterke regio’s binnen haar grenzen, omdat die gezien worden als motors van de economie. 3.6.2 Groot internationaal netwerk biedt kansen De mogelijkheid voor huurders en leden van de businessclub deel te nemen aan het internationale WTC netwerk van meer dan 750.000 leden bij 300 WTC’s in ongeveer 100 landen biedt grote kansen voor het leggen van internationale contacten. Contacten die vooral moeten leiden tot het creëren van internationale handel. 3.6.3 Samenwerking tussen bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheden Het WTC Twente heeft voor haar organisatie een samenwerking bewerkstelligd tussen bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheden, waardoor een serieus draagvlak is gelegd. Advisory Board WTC Twente Met de instelling van een Advisory Board, een adviesraad van de Stichting WTC, heeft het WTC een breed verankerde professionele groep topbestuurders achter zich geschaard. Deze ambassadeurs kunnen in het kader van hun eigen organisaties actieve ondersteuning vragen voor het totale concept van het WTC Twente. Reflectie samenwerking zichtbaar in het bestuur van de stichting WTC Twente Het bestuur van de Stichting WTC Twente is opgebouwd uit ondernemers uit de regio, afgevaardigden van de Kamer van Koophandel en de gemeente Hengelo. Hierdoor waarborgt deze stichting de inzet van de licentie en het marketingconcept van het WTC op de gewenste wijze. 3.6.4 Samenwerking met bestaande sterke organisaties Om haar doelstellingen te verwezenlijken streeft het WTC naar samenwerking met sterke strategische partners op diverse deelgebieden in de Euregio. Gebruik makende van de kennis bij die bestaande organisaties, het samenbrengen ervan binnen het concept van het WTC, kunnen hierdoor sterke strategische allianties gevormd worden. De externe gerichtheid van het WTC en haar BC vormt een belangrijk ijkpunt ten opzichte van de vele netwerkclubs in het eigen gebied. Enerzijds zoekt het WTC samenwerking met hen,

Pagina 21 van 43


anderzijds is de duidelijke focus van het WTC op het faciliteren van internationaal zaken doen een goede afbakening. 3.6.5 Founding fathers en een exclusief platform voor de topbestuurders Ten behoeve van de financiering van de aanloopperiode tot het moment van de oplevering van het gebouw is het gewenst financiële ondersteuning te vragen van zogenaamde founding fathers uit de Euregio. Dit zijn de partijen die de totstandkoming van het WTC Twente gebouw en marketingconcept ondersteunen, omdat zij het initiatief een aanvulling en versterking vinden voor de regio. Hiervoor zal steun gezocht worden zowel binnen de Advisory Board als bij de grote bedrijven en organisaties in de regio. In dit kader wordt tevens onderzocht of het WTC Twente een gezamenlijk platform9 kan organiseren exclusief voor de topbestuurders van overheden en bedrijven als tegenprestatie voor hun founding membership. 3.6.6 Oostwest-as benutting De economische activiteiten langs de oostwest-as of oostwest-corridor in de Euregio bieden kansen aan bedrijven in de regio om internationale zaken te ontwikkelen. De uitbreiding van de Europese Unie in Oost Europa en de ontwikkeling van de staten van de oude Sovjet-Unie zorgen voor een verschuiving10 van het economische zwaartepunt langs die Oost West as. Het WTC Twente zal, onder meer, in dit verband inspelen op die ontwikkeling bij het organiseren van de activitiviteiten. Voor bestaande bedrijven in de regio zal het WTC vooral inspiratie willen geven bij het ontwikkelen van groeistrategieën voor het ontwikkelen van internationale markten. 3.6.7 Het ontluchten van de fileproblematiek in het westen Het WTC Twente wil als katalysator van de regio een middel vormen waarmee de regio beter op de kaart gezet kan worden. Als duidelijke kans ziet het WTC het ontluchten van de fileproblematiek in het westen van Nederland. De regio kan voor bedrijven van buiten een toevlucht vormen om zich te vestigen in de Euregio waar de fileproblematiek nog relatief onbekend is. Voor het achterland kan Twente een vestigingsplaats vormen om van daar uit de rest van Nederland en Duitsland te bewerken.

Samenvatting Trajectplan en besluitvorming WTC Twente: Een overzicht visualiseert de kenmerkende activiteiten in de 3 opeenvolgende fasen. Een zorgvuldige route om via een tijdelijke behuizing te komen tot een model van financiële onafhankelijkheid. Samenwerking is noodzakelijk voor het WTC Twente, het is onnodig om zelf het wiel uit te vinden. Het pakket van eisen wordt aan de hand van een overzichtsmodel nader toegelicht. Voor het eigendomsmodel worden drie varianten onderscheiden, waarbij bijzondere aandacht gevraagd wordt voor het Rotterdamse participatiemodel. Hierbij kan het WTC-merk maximaal benut worden, waardoor de toegevoegde waarde voor de regio ook geoptimaliseerd kan worden. De sterktezwakte analyse laat zien dat het WTC-merk zeer krachtig is en dat de inhoud echter nadere toelichting vergt. Er zijn belangrijke kansen, zoalsde benutting van de Oostwest-as langs de A-1, zeker in het licht van het verschuivende economische zwaartepunt van West naar Oost Europa. Exclusieve Ronde Tafelbijeenkomst voor Topbestuurders wordt onderzocht.

9

Ronde Tafelbijeenkomsten Prof.S.van Wijnbergen tijdens Kick-off meeting WTC Twente 1 nov 2007 in Hengelo

10

Pagina 22 van 43


4. Meerjarenraming 2008-2012 begroting Stichting WTC Twente

4.1 1e aanzet begroting WTC Twente Project- en Opbouwfaseorganisatie Bedragen in € * 1000

Stichting WTC Twente

I. Projectorganisatie WTC Twente

2008

Investeringen

Projectfase

cum.

Managementkosten

2009 cum. 2010 cum. 2011 cum. 2012

-130

-130

-130

-35

-45

-45

-45

Stagiaires/trainees

-20

-25

-25

-25

Brand/product manager

-55

-70

-70

-70

Werkgeverslasten

-35

-80

-80

-80

-145

Personele kosten

-350

-350

Website

-15

-15

-15

-15

Advertenties

-15

-15

-15

-15

Communicatie(bureau)

-50

-25

-25

-25

Ontwerpkosten

-15

-15

-15

-15

Drukwerk

-25

-25

-30

-30

-10

-10

-15

-15

-15

-15

Sponsoring Print/Ad's

-135

Communicatie & Marketing

-110

-125

Huur kantoor

-45

-45

-45

-45

Servicekosten kantoor/parkeren

-10

-10

-10

-10

Verzekeringen

-5

-5

-5

-5

Schoonmaakkosten

-10

-10

-10

-10

Reis- en representatiekosten

-65

-65

-65

-65

Inrichtingskosten

-350

0

-125

0

-100

-10

-5

-5

Portikosten

-20

-25

-25

-25

ICT

-15

-15

-15

-15

Administratie

-10

-12

-14

-16

-16

-5

-6

-7

-8

-8

Accountant

-285

Overheadkosten Activiteitenontwikkeling WTC

-50

Advies formule gebouw Projectmanagement

-201 -50

-50

-50

-25

-25

-204 -55

-24 -90

-180

Advies strategie

-25

Advies eigendomsmodel

-75

Advies overig/fiscaal

-10

-10 -340

Totaal adviezen totaal investeringen

-203 -50

cum.

Selfsupportingfase 2008-2012

Opbouwfase 2009 - 2011

Secretariaat & Ondersteuning

cum.

-905

-905

-10 -135

-798

-25

-798

-10 -135

-811

-811

-90 -769

-769

-90 -114

-114

Met het management van het WTC Twente zullen nadere afspraken gemaakt worden over taakstellende doelstellingen, zoals het aantal leden, financiering en founding fathers11. 11

In hoofdstuk 4.2 zijn bedragen geformuleerd voor de founding fathers

Pagina 23 van 43


-3283

4.2 De financieringsbegroting Stichting WTC Twente Stichting WTC Twente

I. Projectorganisatie WTC Twente

Financiering

2008

cum.

2009 cum. 2010 cum. 2011 cum. 2012

Projectfase

cum.

cum.

Selfsupportingfase 2008-2012

Opbouwfase 2009 - 2011

Producten WTC Trade Missions

5

5

10

15

Trade Education

0

5

10

20

Trade Information

0

5

5

10

Verkoop artikelen

pm

2

2

3

Diverse producten

pm

5

10

25

Diensten tbv WTC Business Club

pm

subtotaal

5

15 5

37

35 37

72

65 72

138

138

0

0

Bijdragen en subsidies Gem. Hengelo projectkosten WTC* Netwerkstad Twente / Regio Prov., Interreg., MinEZ, Duitse stakeholders Founding Fathers subtotaal Totaal financiering

Resultaat

500

500

200

150

100

50

175

600

585

585

25

30

35

40

900

900

780

780

720

720

675

500 1.945 70 675

70

200 70

3.145

905

817

792

813

70

3.283

0

19

-19

44

-44

0

1. Financiële risico Stichting WTC Twente neemt in 2012 sterk af door de start van de expl.mij. van het WTC-gebouw

Een hoog ambitieniveau is noodzakelijk voor optimale toekomstige opbrengsten De financiering van de Stichting WTC Twente is noodzakelijk tot 2012, het moment waarop een commerciële vennootschap de exploitatie van het te bouwen WTC-gebouw ter hand zal nemen. In deze tabel is duidelijk zichtbaar dat hiermee de financiering van de Stichting sterk zal gaan afnemen in het jaar 2012. De Stichting zal onder meer een rol blijven uitvoeren voor het beheer van de bijdragen van de Founding Fathers, gelden die ten behoeve van een specifiek doel verstrekt worden, onder meer om het WTCmarketingconcept en de WTC Twente Business Club in stand te houden. Het ambitieniveau waarmee het project WTC Twente een aanvang gaat nemen is bepalend voor het toekomstige succes. In dit kader is het raadzaam een doorkijkje te nemen naar de toekomstige opbrengsten. Zoals bij alle investeringsprojecten zijn er twee zijden aan de medaille. Enerzijds lijkt het te gaan om een enorm investeringsbedrag maar anderzijds is er ook sprake van zeer belangrijke opbrengsten. Alles staat en valt met de kwaliteit van het product wat we nu willen leveren. Beknibbelen leidt tot een verzwakking van het concept. De kwaliteit is van eminent belang, immers het is ook nodig investeerders over de streep te trekken. Er zijn straks verschillende scenario’s mogelijk, maar die dienen, zoals altijd in dit soort situaties, afgezet te worden tegen de opbrengstenkant. We weten nu alles nog niet, er zullen nog allerlei beslismomenten optreden. Maar nu is er het moment van het basisplan. Later zijn er momenten waarop bijstellingen mogelijk zijn, bijvoorbeeld om de kosten aan te passen. Uitgangspunt bij aanvang moet zijn, een marketingconcept met optimale toegevoegde waarde voor de regio, het moet immers een impuls gaan geven, waardoor belangrijke opbrengsten zullen ontstaan, zoals het aantrekken van nieuwe bedrijven en vergroting van werkgelegenheid.

Pagina 24 van 43


4.3 Indicatieve begroting WTC Twente Self-supportingfase

12

Om in dit vroege stadium enig inzicht te verschaffen in de te verwachten financiële situatie van de Self-supportingfase, de fase waarin een commerciële vennootschap de activiteiten van het WTC-gebouw gaat exploiteren, is een indicatieve begroting opgesteld aan de hand van benchmarkcijfers. Nadrukkelijk moet er op gewezen worden dat deze cijfers niet als zodanig gebruikt kunnen worden als basisgegevens voor het maken van calculaties voor het WTC Twente. Het doel is louter het aantonen van de financiële draagkracht van een volledig functionerend WTC. Evident is dat grotere oppervlakten leidden tot schaalgroottevoordelen.

Indicatieve begroting WTC Twente Self-supportingfase

WTC Twente-Gebouw

III. Exploitatie vennootschap vanaf 2012 op basis van 17.000 m2 Winst en verliesrekening

2012

cum.

per m²

Bedragen in € * 1000

Bedrijfsopbrengsten

€ 4.114

242,0

Bedrijfskosten Grond-en hulpstoffen en uitbesteed werk

-201

11,8

Personeelskosten

-580

34,1

-809

47,6

Afschrijvingen Overige bedrijfskosten

-1.093

64,3

-2.684

158,0

1.430

84,3

Financiële baten en lasten

-459

18,4

Resultaat voor belastingen

971

66,0

-448

17,9

523

48,0

Bedrijfsresultaat

Belastingen

Netto resultaat 1. Op basis van 17.000 m² totale ruimte (kantoren en congresruimten) 2. Op basis van financiële gegevens van het WTC Rotterdam 76.000 m² 3. Er is voor dit voorbeeld geen rekening gehouden met een langzame opname 4. Investeerders gaan uit van 70% bezetting bij de aanvang van de bouw 5. De gegevens zijn slechts indicatief van aard, en kunnen als zodanig niet als basis dienen voor het maken van calculaties voor de self-supportingfase 6. Het huurprijsniveau in Twente is lager dan in Rotterdam

12

Oppervlakte gebaseerd op advies Buck Consultants International / Kotvis & Haksteen

Pagina 25 van 43


5. De mogelijke eindstructuur van het WTC Twente13

Gemeente Hengelo (licentiehouder)

Advisory Board

Exploitatie gebouw

Stichting WTC Twente

Businessclub WTC Twente

RvC

Kantoorgebouw

13

Parkeergarage

Congress Center

De exploitatie van het WTC-gebouw zal door een commerciële vennootschap geschieden

Pagina 26 van 43


Business Center (Dienstverlening)

6. De context van het World Trade Center Twente 6.1 WTC Twente onderdeel van WTCA Het WTC Twente maakt deel uit van de World Trade Centers Association14 (WTCA) met meer dan 300 vestigingen in 100 landen. De doelstelling van de WTCA is het bevorderen van de internationale handel. Een WTC brengt bedrijven en organisaties bij elkaar en biedt een breed servicepakket en stimuleert zo de economie in de regio waar het World Trade Center opereert. Wereldwijd zijn ruim 750.000 bedrijven en instellingen aangesloten bij de WTC organisatie, die profiteren van de aanwezige kennis en contacten. Tijdens de jaarvergadering in Sjanghai heeft de World Trade Centers Association (WTCA) in 2005 aan de gemeente Hengelo een licentie voor een World Trade Center (WTC) verleend. Een WTC vormt een spil in het net van instellingen en bedrijven die internationale activiteiten willen starten of uitbreiden. Dit elfde WTC in Nederland heeft niet alleen Twente, maar feitelijk de Euregio als verzorgingsgebied, dus inclusief het gebied Münster, Osnabrück. In totaal een gebied van 3 miljoen inwoners. 6.2 Locatie van het WTC Twente Het WTC Twente krijgt een centrale plek bij het strategisch knooppunt van de stationsomgeving van Hengelo die grootschalig wordt vernieuwd. Het toekomstige Centraal Station Twente is een speerpuntproject van de Netwerkstad Twente en wordt van groot belang voor de economische ontwikkeling van de regio. 6.3 Positionering WTC Twente – Modern Shopping Centre for Trade Om de eigen positie te verduidelijken, hiermee wordt impliciet een focus aangelegd, kan vastgesteld worden dat het WTC Twente en de gelieerde WTC Twente Business Club zich richten op het faciliteren van internationaal zaken doen. Het WTC Twente kan hierin treffend omschreven worden als een Modern Shopping Center for Trade. 6.4 Effecten van de vestiging van een WTC in de regio 6.4.1 WTC Twente als stimulans voor de economie15 De investering van een World Trade Center in een regio speelt een belangrijke rol bij de ontwikkeling van regio’s in diverse delen van de wereld. Het gebruik van een WTC als vestigingsfactor wordt door veel steden c.q. regio’s aangegrepen om een licentie te verwerven van de WTCA, om daarmee een startsein te geven aan een impuls die moet leiden tot (re)vitalisering van een stadsdeel of regio. Diverse voorbeelden daarvan zijn te noemen, maar om dicht bij huis te blijven, is het WTC Heerlen/Aachen interessant om te noemen. Net als bij het WTC Twente, heeft het WTC Heerlen/Aachen het werkgebied als grensoverschrijdend gedefinieerd. De opzet is erop gericht om zowel een gebiedsdeel en een gehele internationale regio een impuls te geven en om als zodanig het WTC Twente als vestigingsfactor te laten fungeren. 6.4.2 Nieuwe toplocatie De vestiging van een WTC, feitelijk een combinatie van bedrijfsverzamelgebouw met een marketingconcept, leidt tot het opwaarderen van de directe omgeving, volgens een pakket van eisen van ondernemers en bedrijven. Het gebied concurreert dan probleemloos met alternatieve vestigingsgebieden elders in de regio. Dit betekent dat de vestigingsfactoren, uitstraling, toegankelijkheid en parkeren geoptimaliseerd worden, zodat gesproken kan worden van een nieuwe toplocatie.

14

Opgericht in 1970, o.m. door Havensteden zoals Rotterdam, New York, Singapore en Antwerpen. Voortso.m. Tokio, Melbourne. 15 History of WTCA, Bijlage I Pagina 27 van 43


6.4.3 De regio zuigt nieuwe bedrijven van buiten aan De aanzuigingskracht van de regio voor bedrijven van buiten wordt vergroot. De toekomstige allure van het gebied en het WTC-gebouw spelen daarbij een cruciale rol. Bedrijven en ondernemers vertonen de neiging zich te manifesteren in toplocaties om daarmee het imago van hun eigen bedrijf te versterken. 6.4.4 Landmark versterkt het imago van de regio De aantrekkelijkheid van de stad Hengelo, Twente en de Euregio nemen toe doordat een additionele vestigingsfactor wordt aangeboden, in de vorm van een bijzondere landmark in een modern businessgebied. Naast effecten voor de werkgelegenheid, kan het imago van de regio positief beïnvloed worden. De regio wordt daardoor beter ‘op de kaart gezet’. 6.4.5 Vliegwieleffecten leiden tot vervolginvesteringen in infrastructuur De ontwikkeling van een gebied kan leiden tot het in gang zetten van vliegwieleffecten, als bepaalde gunstige economische effecten worden bereikt, kan dit tot gevolg hebben dat het gemakkelijker gaat worden om vervolgstappen te realiseren. Zodra het succes van een ontwikkeling zichtbaar wordt, ontstaat een sfeer waarin zowel bedrijven als overheden, eenvoudiger over de streep getrokken worden om investeringen te verrichten. Het hoeft niet te verbazen dat de overheid de verbetering van de infrastructuur versneld op de rol (van de FES-gelden) zal plaatsen indien evident is dat een regio economisch sterk presteert.

Pagina 28 van 43


Pagina 29 van 43


6.5 De Europese Unie en de ontwikkeling van de economische regio’s

De regio’s zijn de motor van de economie De Europese Unie besteedt in dit verband veel tijd en geld aan het versterken van economische regio’s in de Unie. De regio's en steden zijn de motor van Europa. Regionale samenwerking op haar best is één van de belangrijke thema’s van de Europese Unie. Vanaf dit jaar ligt de nadruk op de start van de nieuwe regionale investeringsprogramma's voor de periode 2007-2013, die goed zijn voor ongeveer 350 miljard euro. In Brussel krijgen onderwerpen zoals het aantrekken van investeerders, clusters en regionale ontwikkeling, publieksprivate partnerschappen, de grens over door middel van netwerken en beste praktijken die groei en banen opleveren ruim aandacht. Voor de periode 2007-13 staan er meer dan 450 nationale, regionale en grensoverschrijdende programma's op stapel. 6.6 MONT16, de samenwerking van belangrijke grenssteden in de Euregio MONT stimuleert internationale samenwerking en de verbetering van infrastructuur De Netwerkstad Twente is in de Nota Ruimte als stedelijk netwerk met internationale oriëntatie opgenomen. Onder meer via de samenwerking met Münster en Osnabrück in de Städtedreieck MONT wordt hieraan invulling gegeven. De MONT-steden stimuleren, interessant in WTC-verband, de internationale samenwerking tussen organisaties en bedrijven en bevorderen de verbetering voor van de infrastructuur in het grensgebied door knelpunten te signaleren. Twente in internationaal perspectief

16

De stedendriehoek MONT is een samenwerking tussen Münster, Osnabrück en de Netwerkstad Twente

Pagina 30 van 43


Samenvatting: De context van het World Trade Center Twente In 2005 heeft Hengelo de licentie verworven van de WTC-Association. Hiermee maakt het WTC Twente deel uit van het wereldwijde netwerk van 300 WTC’s in ongeveer 100 landen met 750.000 aangesloten bedrijven. Als landmark is de verwachting dat het WTC Twente in Hengelo en de regio een stimulerende rol zal hebben voor de ontwikkeling van de economie. Met name in het verband van MONT (Münster, Osnabrück en Netwerkstad Twente) liggen er goede mogelijkheden om een effectieve samenwerking te concretiseren met het WTC Twente als katalysator. In dit verband wordt gehoopt op vliegwieleffecten waardoor overheid en bedrijfsleven verder investeren in respectievelijk infrastructuur en investeringsprojecten.

Pagina 31 van 43


7. De instrumenten van het WTC Twente WTC Twente staat voor het leveren van een hoge servicegraad aan diensten aan haar leden, bedrijven in de regio en dagelijkse bezoekers. In samenwerking met strategische partners worden deze diensten aan deze groepen aangeboden. Diensten die het WTC Twente in 2008 naar verwachting zal bieden zijn: a. b. c. d.

WTC Business Club (2007) Trade Information Services of Hand (2008) Trade Educational Services (2007) Group Trade Missions (gestart in 2007: WTC Köln)

De volgende services zullen in een later stadium van de ontwikkeling van het WTC aangeboden worden: e. Trade Show and Exhibit Services f. Business Services 7.1 WTC Twente Business Club Het voordeel van de WTC Twente Business Club is, dat het WTC Twente een bestaande internationaal georiënteerde Business Club, de Twentse Export Sociëteit (TES) met 70 bestaande leden heeft gebruikt als haar basis. De TES was al zeer succesvol met het organiseren van bijeenkomsten rondom internationale thema’s. In het bijzonder was de TES succesvol met de door haar geïnitieerde activiteit van de toekenning van een exportprijs, de Twentse Export Award. De leden uit Twente bood deze klaarblijkelijk veel toegevoegde waarde, want het riep veel enthousiasme en toeloop op. Een belangrijke doelstelling van het WTC Twente is, om met de WTC Twente Business Club het ledenbestand en het werkgebied te regionaliseren, uit te laten breiden van slechts het grondgebied van Twente naar het veel grotere toekomstige werkgebied van de Nederlands-Duitse Euregio. Die leden zijn nu nog vooral afkomstig uit Twente, maar er zullen ook nauwe contacten met bedrijven uit de andere gemeenten en instellingen in de Euregio ontwikkeld worden om hiermee veel nieuwe leden uit de grotere Euregio te werven. De WTC Business Club wordt een interactieve regionale netwerkorganisatie met een internationale focus en veel toegevoegde waarde voor haar leden. Het streven is erop gericht eind 2008 ongeveer honderdvijftig leden te hebben. Ook zullen samen met de andere Business Clubs van de WTC’s landelijke activiteiten worden ontplooid, bijvoorbeeld op die gebieden waarvoor een individuele WTC een te geringe schaalgrootte heeft. 7.1.1 De rol van de Business Clubs binnen de Nederlandse WTC’s. Met de WTC Business Club, de vertegenwoordigers van de internationaal opererende bedrijven, wil het WTC Twente gezamenlijk optrekken. Daarin vervult de WTC Business Club een aanjagende rol bij het faciliteren van de leden/ondernemers bij het internationaal zaken doen, maar ook bij het verenigen van de krachten in de regio. In die zin wil het WTC Twente de rol van katalysator op zich nemen om de regio beter op de kaart te zetten. De meeste WTC’s in Nederland , behalve Heerlen/Aken hebben een eigen WTC Business Club. De overkoepelende WTC-Association vindt de aanwezigheid van een Business Club een factor voor de klassebepaling van de aangesloten WTC’s. Vooral de aanjaagfunctie van de Business Club voor het WTC wordt van belang geacht voor het functioneren van een WTC, omdat de betrokkenheid van de ondernemers bij de Business Club dynamiek geeft.

Pagina 32 van 43


7.2 Trade Information Services Het WTC Twente zal in samenwerking met de Kamer van Koophandel Oost Nederland zorgen dat handelsaanvragen uit de gehele wereld die bij het WTC Twente binnenkomen, terechtkomen bij relevante bedrijven in de regio. De Kamer van Koophandel zal hierbij zorgen voor het versturen van de handelsaanvraag naar de relevante bedrijven in de regio. Het WTC zal de trade lead informeren over de benaderde bedrijven en nagaan in hoeverre de handelsaanvraag kan worden ingevuld. De Kamer van Koophandel kan naar wens de betreffende bedrijven informeren over locale weten regelgeving, producteisen en cultuuraspecten. Het WTC kan haar business services inzetten om de betreffende bedrijven te faciliteren en ondersteunen bij het binnenhalen van deze trade lead. Outgoing trade leads van leden of het regionale bedrijfsleven kunnen via het WTC worden verzorgd. Door middel van het wereldwijde netwerk van WTC´s kunnen handelsaanvragen van leden worden verspreid in de relevante landen. Tegen betaling kan het WTC markt/sectorrapporten aanbieden die beschikbaar zijn binnen het WTC netwerk. De KvK Oost Nederland bezoekt en ontmoet regelmatig het regionale bedrijfsleven. Via de KvK website en door de bedrijfsadviseurs internationale handel worden deze rapporten aangeboden aan het regionale bedrijfsleven in Oost Nederland. Uiteraard vindt terugkoppeling en betaling plaats via het WTC Twente. Via een link op de WTC website naar de KvK site Oost Nederland kan voor leden en buitenlandse geïnteresseerde informatie worden verkregen over weten regelgeving en lokale marktinformatie.

7.3 Trade Educational Services In de aanloop naar de realisatie van het gebouw van het WTC in Hengelo en het aanbieden van de diensten zijn er verschillende onderzoeken gedaan. Uit een onderzoek17 onder het Twentse bedrijfsleven en ondernemers in het Duitse grensgebied blijkt dat er een behoorlijke belangstelling bestaat voor (netwerk)bijeenkomsten, seminars, opleidingen, lezingen en informatievoorziening over internationaal zakendoen. Vooral voor kleinere en jonge bedrijven hebben deze diensten een duidelijke meerwaarde. Op basis van deze behoefte van de ondernemers is het WTC Twente gesprekken opgestart met Hogeschool Saxion om na te gaan op welke manier in deze behoefte kan worden voorzien. De WTC Twente Business Club zal in haar programma zich vooral richten op lezingen op het gebied van internationaal zakendoen. Het WTC Twente en Saxion met haar Duitse partners de Fachhochschule Osnabrück en Munster heeft het initiatief genomen om te komen tot een Handelsschule die een opleiding/leergang wil gaan verzorgen op het gebied van zakendoen tussen Nederland en Duitsland. Deze opleiding zal gericht zijn op medewerkers binnen de internationaal georiënteerde bedrijven die meer willen weten over de volgende aspecten van internationaal zakendoen: - cultuurverschillen - juridische vormen - belasting - financiën - etiquette - handelstransacties en documenten - communicatie 17

Buck Consultants International, Kotvis & Haksteen, april 2007

Pagina 33 van 43


-

vestigingsvoorwaarden

Voor de lezingen en seminars zal worden samengewerkt met regionale kennispartners, zoals banken, accountants, kennisinstellingen en Kamer van Koophandel. Mocht deze pilot met de Duitse Schule succesvol blijken dan is het de bedoeling uit te breiden naar andere landen. 7.4 Group Trade Missions Op basis van de tevoren bepaalde sterktes van de regio, geselecteerde bedrijfssegmenten en de wens van haar leden (WTC BC), stelt het WTC Twente een strategie vast voor de bestemming en oorsprong van handelsmissies. Het WTC Twente organiseert in samenwerking met o.m. de Kamer van Koophandel Oost Nederland uitgaande en inkomende handelsreizen voor haar leden en het Euregionale bedrijfsleven. Leden en niet leden betalen hiervoor een bijdrage afhankelijk van hun WTC-status. Om het internationale netwerk van het WTC te benutten, zal in eerste aanleg samengewerkt worden met het plaatselijke WTC in het land van oorsprong c.q. bestemming. Eventueel zal samengewerkt worden met een gespecialiseerde internationale consultancy. 7.5 Trade Show and Exhibit Services (te ontwikkelen) De Trade Show18 of beurs of tentoonstellingsbeurzen zijn een goed werkend middel om businesscontacten te ontwikkelen. Als marketingmiddel voor de leden of in combinatie met een inkomende handelsmissie worden de Trade Show en Exhibit Services van groot belang geacht. Deze service zal op zijn vroegst na 2009 ontwikkeld worden in samenwerking met geschikte partners.

7.6 Business Services (te ontwikkelen) Dit zijn diverse commerciële services die een WTC ten behoeve van de huurders kan aanbieden tegen financiële vergoedingen. Hierbij kan gedacht worden aan videoconferenties, internetmogelijkheden, secretariële ondersteuning, tijdelijke kantoorverhuur, vergaderruimten en vertaalmogelijkheden. In dit stadium is het nog niet noodzakelijk al die services aan te bieden, maar zodra het WTC als verhuurder actief gaat worden is het gewenst een full service pakket te ontwikkelen en aan te bieden aan de huurders.

18

Het WTC Leeuwarden is hiermee succesvol

Pagina 34 van 43


8. De marktanalyse van het WTC Twente Uit onderzoek19 naar de potentiële gebruikers en de stakeholders van het WTC kunnen de volgende conclusies getrokken worden. Een zeer belangrijke conclusie is, dat er nu reeds een goede basis bestaat om zeker minimaal 5000 m² kantoorruimte te kunnen verhuren.

19

Onder meer Buck Consultants International/Kostvis & Haksteen

Pagina 35 van 43


De • • •

potentiële gebruikers van het WTC Twente zijn: Expansieve bedrijven met veel export en/of buitenlandse dochterbedrijven. Nederlandse vestigingen in Twente van buitenlandse bedrijven. Doorstarters en ‘internationaliseerders’ (bedrijven die aan het internationale karakter van een WTC een deel van hun identiteit willen ontlenen). In dit Businessplan wordt een 4e groep hieraan toegevoegd, namelijk de bedrijven van buiten de Euregio, die zich mogelijkerwijs hier willen vestigen. Onnodig te vermelden dat deze doelgroep zeer interessant kan zijn voor de economische ontwikkeling van het gebied. In het WTC Twente vinden regionale bedrijven met een hoog kennisniveau het ideale milieu om zich te ontwikkelen tot internationale spelers. De voorzieningen zoals congresvergaderzalen, een restaurant en gemeenschappelijke voorzieningen worden van groot belang geacht. Er is aangegeven dat de ICT infrastructuur van hoge kwaliteit moet zijn. De secretariële ondersteuning, vertaalservice en hotel voorzieningen worden met meer dan 50% van belang tot cruciaal gevonden.

De stakeholders van het WTC Twente vallen onder de volgende categorieën: • • • • • •

Kennisinstellingen Bedrijven Bedrijfsnetwerken Exploitanten Overheden Doorstarters

- Probleemstelling Potentiële gebruikers en stakeholders van het WTC Twente: “Om in te kunnen spelen op de wensen van de gebruikers van het toekomstige WTC Twente wordt deze doelgroep gedefinieerd en worden de wensen ervan beschreven. Tevens wordt er gekeken naar de stakeholders die betrokken zijn bij het ontwikkelen van het WTC Twente, om er achter te kunnen komen wat de aanbodzijde is van de voorzieningen.”

Pagina 36 van 43


• • •

De onderzoeksvragen waren: Wie zijn de potentiële gebruikers van het WTC Twente? Wat zijn de wensen van potentiële gebruikers van het WTC Twente? Welke stakeholders van het WTC Twente zijn er?

Pagina 37 van 43


9.

Benchmarkonderzoek

9.1 World Trade Centers in Nederland en Duitsland Het hospitalitypakket voor een WTC In Nederland en Duitsland zijn 14 licenties uitgegeven door de WTCA. Er zijn 7 WTC’s net een eigen gebouw operationeel (Almere, Amsterdam, Amsterdam-Schiphol, ArnhemNijmegen, Heerlen-Aken, Leeuwarden en Rotterdam). Twee WTC’s hebben wel activiteiten maar nog geen gebouw (Eindhoven en Twente). En twee WTC’s hebben geen activiteiten (Den Haag en Utrecht). In Duitsland is het dichtstbijzijnde WTC het WTC Köln.

Leeuwarden

Schiphol

Almere Amsterdam

WTC Twente Rotterdam

Arnhem/Nijmegen

Eindhoven

Licentie en gebouw Licentie, nog geen gebouw

Heerlen/Aken

Om te komen tot een hospitalityconcept voor het toekomstige WTC Twente is een adviesnota opgesteld20. Ten behoeve van deze adviesnota zijn er vier onderzoeken uitgevoerd. De onderzoeksresultaten die hieruit zijn gekomen geven ondersteunende informatie m.b.t. de conceptontwikkeling. Zo is er een beeld gevormd van overige WTC’s in Nederland, met behulp van een benchmark onderzoek. Uit het onderzoek naar de trends en ontwikkelingen is voortgekomen welke trends er spelen op het gebied van de vrijetijdsbesteding, hospitalitybranche, beleveniseconomie, op het gebied van de doelgroepdefiniëring enzovoorts. In het onderzoek naar de kenmerken van het verzorgingsgebied is gekeken naar wat kenmerkend voor Twente is. Tevens is er onderzoek gedaan naar de potentiële gebruikers en stakeholders van het WTC Twente. Hierin zijn de potentiële gebruikers gedefinieerd en zijn hun wensen beschreven. Ook zijn de stakeholders benoemd. 20

Hospitality Concept voor het toekomstige WTC Twente. A. Juristsjeva (Deventer, juni 2007)

Pagina 38 van 43


9.2 Conclusies van het Benchmarkonderzoek naar hospitality en services Hospitalityfaciliteiten worden uitbesteed Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat alle hospitalityfaciliteiten door de WTC’s uitbesteed worden. Echter worden door een paar WTC’s de services wel vanuit het WTC managementteam aangeboden. Uit interviews is gebleken dat het waarborgen van het kwaliteitsniveau van uitbestede faciliteiten moeizaam kan verlopen. Om dit te voorkomen is een goede selectie van bedrijven vereist. Hierbij wordt gekeken naar hoe stabiel het bedrijf is en wat voor ondernemersgedrevenheid het heeft. Duidelijke afspraken met de leveranciers kunnen hierbij ook een hulpmiddel zijn. Bedrijven waaraan faciliteiten worden uitbesteed huren de ruimte van het WTC af. Het WTC Leeuwarden verkoopt, bijvoorbeeld, een deel van haar ruimte aan het Golden Tulip Hotel. Dit kan ook een vorm zijn van uitbesteden. Voorafgaand aan het onderzoek zijn er criteria vastgesteld waarop de WTC’s met elkaar vergeleken werden. Zo is er ook een keuze gemaakt tussen de belangrijkste service- en hospitalityfaciliteiten waarop gelet is. Er zijn diverse concepten voor services Het is opvallend dat geen enkel WTC op dezelfde manier zijn gebruikers bediend. Wel streven ze er allemaal naar om een zo hoog mogelijk serviceniveau te bieden en te fungeren als een hoogwaardig bedrijfsverzamelgebouw met een internationale handelsmissie. Amsterdam en Leeuwarden bieden meest volledige hospitalitypakket Het meest volledige hospitalitypakket, volgens de vastgestelde criteria, hebben de WTC’s Amsterdam en Leeuwarden. Deze twee WTC’s zijn buiten het centrum van de stad gevestigd en zijn daarom niet voorzien van de faciliteiten van buitenaf. De visie van alle WTC’s is het bieden van alle faciliteiten aan de gebruikers binnen handbereik, om deze reden hebben deze twee WTC’s faciliteiten moeten integreren. Het WTC Amsterdam heeft een kleine handelsstad gecreëerd op het WTC complex. Het is voorzien van veel restaurants en cafés, van fitness- en gezondheidsfaciliteiten, van een bloemist, reisagent, kinderopvang, kapper, hotel etc. Een werknemer of een voorbijganger kan er van alles doen. Alle faciliteiten en services zijn uitbesteed aan derden. Het WTC Leeuwarden neemt dit als voorbeeld. Over één jaar zal er in dit WTC complex een WTC Plaza

Pagina 39 van 43


verschijnen dat zijn aanbodfaciliteiten zal uitbreiden met een hotel, winkels etc. Hiermee wordt goed ingespeeld op de wensen van de huurders en worden de externe gebruikers van het WTC aangetrokken. Rotterdam voldoet het beste aan servicestandaard WTCA Het Beurs WTC Rotterdam voldoet het beste aan de WTCA (World Trade Center Association) servicestandaards. Het WTC Rotterdam biedt alle services zelf aan en besteedt deze niet uit. Hiermee wordt het directe contact met de huurders gestimuleerd. Het serviceniveau is hoog waarmee op de wensen van de gebruikers wordt ingespeeld. Het Beurs WTC is in het centrum van Rotterdam gelegen en heeft daarom minder behoefte aan veel hospitalityfaciliteiten binnen het gebouw. Wel aanwezig zijn een restaurant, bloemenzaak, oogartspraktijk en tandartspraktijk. Het WTC onderhoudt contacten met hotels in de stad om zo de boekingen voor de gasten mogelijk te kunnen maken. Het WTC Alnovum Almere is ook gevestigd in het centrum van de stad. Een modern gebouw met hoogwaardige faciliteiten biedt de gebruikers alle nodige service. Het is tevens voorzien van een restaurant en lounge. Faciliteiten zoals hotel, winkels etc. zijn in de directe omgeving gevestigd en zijn daarom niet geïntegreerd in het WTC. WTC Schiphol Het WTC Schiphol Airport is gelegen op de bruisende luchthaven van Nederland. Het WTC Schiphol heeft een moderne ambiance en voorziet zijn gebruikers van alle nodige services. Tevens is het WTC voorzien van een restaurant en bar, andere hospitalityfaciliteiten zijn in de nabije omgeving gevestigd. Uit het onderzoek is gebleken dat daar ook gebruik van gemaakt wordt. Tevens is er tijdens het onderzoek aandacht besteed aan het WTC Arnhem-Nijmegen, dat in 2006 geopend is. Dit WTC is op dit moment voorzien van een gering aanbod van services en faciliteiten. De oorzaak hiervan is dat het gebouw nog niet volledig bezet is, waardoor het onvoldoende draagvlak heeft voor een uitgebreid servicepakket en hospitalityfaciliteiten. Het net gestarte WTC laat het meeste werk uitvoeren door een eigen managementteam, dat uit twee personen bestaat. Het vergadercentrum Regardz verzorgt de hospitalityfaciliteiten.

Pagina 40 van 43


10. Samenvatting Businessplan WTC Twente Met het Businessplan WTC Twente ‘In de Steigers’ wordt beoogd vertrouwen te verkrijgen voor het vervolg van de projectfase die geleidelijk over kan gaan in de opbouwfase die zal leiden tot waarde creatie van het merk WTC Twente. Daarna kan de self-supportingfase worden opgestart met als resultante een onafhankelijk economisch rendabel te exploiteren multi-tenantgebouw. De gemeente Hengelo wordt gevraagd een kredietfaciliteit te verstrekken voor de projectfase om de ontwikkeling van het WTC Twente naar de volgende fase te begeleiden. In de projectfase wordt tevens de ondersteuning van onder meer de Regio Twente gevraagd, daarvoor is het WTC Twente via het kader van het Centraal Station Twente, als projectaanvraag ingediend voor de Agenda van Twente. In hoofdstuk 2, de visie op het WTC Twente, wordt aangegeven dat stimulering van de internationale handel en het versterken van de concurrentiekracht belangrijke doelstellingen zijn van het WTC Twente. Om voor de lezer duidelijk te maken wat het concept WTC inhoudt worden de achtergronden van het WTC in het algemeen en het WTC Twente in het bijzonder toegelicht. Wat is nu feitelijk een WTC en wat zijn de voordelen en neveneffecten. Wat zijn de voordelen van het grensoverschrijdende werkgebied van het WTC Twente. Er wordt aangehaakt bij bestuurlijke ontwikkelingen, zoals Euregio, MONT en Netwerkstad Twente, die ook gericht zijn op het stimuleren van de economie. In een markten benchmarkanalyse wordt omschreven in de conclusies wat de drijfveren zijn om de opstart van het WTC Twente te presenteren. De onderzoeksresultaten van Buck/ Kotvis & Haksteen, tevens een draagvlakverkenning,laten wat dat betreft enkele sterk positieve indicaties zien. De sterktezwakte analyse van het WTC Twente geeft voorts aan waar vooral specifieke actieonderwerpen liggen, om sterktes en kansen goed uit te buiten. In dit verband komt het grote internationale netwerk van de 300 WTC’s met 750.000 leden in ongeveer honderd landen van de wereld sterk naar voren. Daarnaast geeft die analyse handvatten om de zwaktes en bedreigingen te tackelen. Er is een goed beeld van de kwaliteit en de betekenis van de aanwezige WTC’s in Nederland. Intensief contact zorgt voor veel input over de aanpak voor het WTC Twente. Veel aandacht voorts voor het hospitalityconcept en –management, een belangrijk onderwerp van belang voor het vergroten van interesse onder toekomstige huurders. De verschillende fasen van het Businessplan vertonen eigen kenmerken. De gerealiseerde acties zijn opgesomd, de vervolgaanpak voor het komende jaar wordt daarna weergegeven. Belangrijk volgend jaar is, het aangaan van samenwerkingsconvenanten met strategische partners en het verkrijgen van financiële funding. Voor dit laatste punt is een meerjarenraming toegevoegd. Niet onbelangrijk om te melden is dat het WTC Twente in de laatste fase self-supporting wil zijn, waardoor financieel een onafhankelijke positie kan ontstaan en belangrijk het financiële risico bij de eigenaren van de exploitatiemaatschappij wordt gelegd. Schematisch is aangegeven in hoofdstuk 3.3.1 wat het pakket van eisen is voor de verdere ontwikkeling van het WTC Twente. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan de formule van het WTC, de opnameprognose en het eigendomsmodel. Last but not least, het ambitieniveau van de overheden is voor het WTC Twente bepalend voor de functies die deze organisatie later gestalte kan gaan geven. Een te geringe financiering in de beginfase betekent een geringe betekenis voor de regio in de eindfase, waardoor beoogde functies en toegevoegde waarden (hoofdstuk 2.3) onvoldoende uit de verf zouden kunnen komen. Een hoog niveau van het concept is noodzakelijk om de nodige toekomstige investeerders te interesseren voor het bouwproject.

Pagina 41 van 43


Bijlage I History of the World Trade Centers Association21 The WTC concept was created in New York, where in the 1960s the first World Trade Center (WTC) was developed in downtown lower Manhattan: the Twin Towers. The initiators were the City of New York, the State of New Jersey and the Port Authority who wanted to give this part of Manhattan an economic boost. The WTC was to act as a catalyst in the economic development of the area and was intended to create jobs and attract companies. The building accommodated the Port Authority and many other companies that were mostly connected to the financial sector (the building was located close to Wall Street). Partly because of the building’s uniqueness, and partly because the Twin Towers were the world’s tallest buildings for several years, there was a lot of free publicity and the World Trade Center brand became world famous. Due to the fact that a growing number of cities both within and outside the USA became interested in this boost for new area development, Guy Tozzoli, who had been the Site Project Manager during the construction of the Twin Towers, took the initiative in Tokyo to establish the WTCA in 1970. The WTCA’s purpose was to develop World Trade Centers worldwide. A group of eight large ports, including Rotterdam and Amsterdam, was present from the start of these developments and all are founding members of the WTCA. The main concept was, and still is, to encourage (international) economy and trade by means of well-equipped buildings and an international network of members. The WTCA’s power lies in facilitating a worldwide network, not only for its members, but also for the members and tenants of the WTC’s.

21

Copyright Kotvis & Haksteen

Pagina 42 van 43


Bijlage II De leden van de Advisory Board van het WTC Twente

Foto: Halfjaarlijkse bijeenkomst op 1 november 2007

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Drs. F.A.M. Kerckhaert G.A. ter Ellen J. Bron E. Helder

Burgemeester van de gemeente Hengelo Wethouder van Econ. zaken van de gemeente Hengelo Wethouder Hart van Zuid van de gemeente Hengelo Netwerkstad Twente, de voorzitter van het BAB, wethouder van de gemeente Enschede P.H. Omtzigt Lid Tweede Kamer der Staten Generaal Mw. C. Abbenhues Gedeputeerde EZ Provincie Overijssel Mw.Drs. W.M. van Ingen Alg.directeur van de Kamer van Koophandel Oost Nederland C.W.J. van Bemmel Directievoorzitter van Van Wijnen R. van Lambalgen Directeur van het Innovatieplatform Twente K.J. van Ast Lid van het College van Bestuur van de Universiteit Twente Drs. J.H. Schutte Voorzitter van het College van Bestuur van ROC van Twente B. Pistorius Oberbürgermeister Stadt Osnabrück F.P.M. Willeme Voorzitter/ president van de Euregio-raad Drs. J.W. Boomkamp Voorzitter Raad van Bestuur Saxion Hogeschool Ir. A.C. Blokhuis Voorzitter Raad van Bestuur Thales Nederland L. de Vries Voorzitter Raad van Bestuur Koninklijke Ten Cate J.M.A. van der Lof Voorzitter Raad van Bestuur Twentsche Kabel (TKH Group) H.J. Hazewinkel Voorzitter Raad van Bestuur VolkerWessels W.L Geul Directeur Gullimex Instruments J.H. Ligtenberg Manager Investeringbevordering Oost N.V . Drs. T.J. Schouten Regio Twente, de portefeuillehouder EZ, Wethouder Gemeente Almelo Ir. P.H.M. te Riele Vice Voorzitter Verbund Niederländisch Deutscher Unternehmen Drs. W.M.G. Weerdenburg Voorzitter van de WTC Twente Business Club W. Pieper Geschäftsführer der IHK Nord Westfalen

Pagina 43 van 43


In de Steigers Het maken van het fundament

Recommend Documents