~.
- - ----
i!
;r, r'III1!III_ iMt!IJr j
I!
I
!I
IHIIi 1I11! 111111 Uil !ti ij lillIl! 11 UI In" I11I1 11 il! IlIi! 'iil.1I 11' 11 1111111111 ,I/lil dlill HiJj 11111 lIilI 1JIIIlIlil :!l1I1 1111 111111111111#111111 i!JI! 1111 IIIi!iill Hili !IIII iilillilii;lliii 111111 Hili 'il!! 11111 11I1/ :l UI ,'W!! ili;i il'l 11 11 11 i,!ill 11111 11111 11111i IllIIJldIl
um
1,
1 !
!
!
Hili I
ril"l
Hili '1'1111 !IIII
'FINANCIELE STROMEN BIJ WONINGBOUW EN WONINGVOORRAADBEHEER' Working paper 11 Januari 1984
H. Priemus
Delftse Universitaire Pers Mijnbouwplein 11 2628 RT DELFT tel. (015) 783254 Copyright 1984 H. Priemus No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means, without written permission from the Delft University Press, Delft, The Netherlands. ISBN 90 6275 211 X
BIBLIOTHEEK TU Delft P 2111 1094
c
111111I11111 872411
21194
.J
we'
_IPP"'
.. ,
---
. . . . .
. . _===-_. ,.,._- !.,-
"-'..M_-......-· ft
_________
.....--~
..
W4M . a
t
'j
trI
"
Deze publikatie verschijnt in een reeks van "working papers", geproduceerd in het kader van een omvangrijk onderzoeksprojekt "Woonlasten en Woonlastenbeleid". Dit projekt wordt uitgevoerd door een onderzoeksgroep van de Afdeling der Bouwkunde, Technische Hogeschool, Delft, bestaande uit C.A. Adriaansens, H. van Fulpen, P. Groetelaers, F. Neuerburg, H. Priemus, J. van der Schaar en H. Westra. Bij het onderzoek is een begeleidingscommissie van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer betrokken. Met het oog op een aantal internationale dimensies van het onderzoek wordt nauw samengewerkt met de International Federation for Housing and Planning. Voor de inhoud van de papers is uitsluitend de onderzoeksgroep verantwoordelijk. Het totale onderzoeksprojekt, gestart in 1983, zal enkele jaren in beslag nemen, en wordt afgerond met één of meer definitieve rapporten. Mede gezien het voorlopige karakter van dit "working paper" is kommentaar van harte welkom. Daartoe kan van de achter ingevoegde, antwoordkaart gebruik worden gemaakt. Extra exemplaren van dit paper kunnen worden besteld bij de Delftse Universitaire Pers, Mijnbouwplein 11, 2628 RT Delft.
!
I
INHOUDSOPGAVE
PAG.
1. INLEIDING •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1
2. PARTICIPANTEN, GELDSTROMEN EN TRANSAKTIES ••••••••• 3 3. KRINGLOOPSCHEMA'S •••••••••••••••••••••••••••••••••••• 18 4. OVER DE KWANTIFICERING VAN DE GELDSTROMEN •••••••• 22
,-- - - - - -- -- - - - -- - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - _._._._..-
1. INLEIDING
Woonuitgaven moeten worden opgebracht door huurders en bewoner-eigenaars en voorts - via het overheidsbudget - door de belastingbetalers. Anderzijds zijn er ook instellingen en personen (verhuurders en financiers), voor wie deze woonuitgaven inkomsten zijn. Wanneer bewoners pleiten voor een verlaging van de 'woonlasten', kan dat negatieve gevolgen hebben voor woningverhuurders en -financiers. Voor een goed begrip van de problematiek is het nuttig om de stroom woonuitgaven en -inkomsten en de daarbij betrokken ekonomische eenheden in kaart te brengen. Daarbij dienen ook andere, met de woonuitgaven samenhangende geldstromen in de beschouwing te worden betrokken, evenals de leveranties van goederen en diensten die met deze geldstromen gepaard gaan. De hier bedoelde exercitie is ingewikkelder dan men wellicht op het eerste gezicht zou ·denken, doordat onderscheid moet worden gemaakt in de stroom jaarlijks terugkerende inkomsten en uitgaven, verband houdende met de 'woonkonsumptie' (de 'gewone dienst') en de inkomsten en uitgaven met een investeringskarakter (de 'buitengewone dienst'). Bijzonder aandacht zal daarbij moeten worden gegeven aan .de rentebetalingen en aflossingen van de kapitaaluitgaven, die de direkte verbinding leggen tussen de 'gewone' . en de 'buitengewone' dienst. Een komplicerende faktor is voorts de indeling in woningkategorieën, waarvoor de financiële stromen verschillend lopen. Te onderscheiden kriteria zijn: - huurwoning of eigen woning; - Rijkslening of partikuliere lening; - al of niet objektsubsidie. Daarnaast is bij huurwoningen van belang of de desbetreffende huurder IHS ontvangt en bij de bewoner-eigenaar of zijn woning hypothekair is gefinancierd. De volgende indeling kan worden gehanteerd: geëxploiteerd door woningkorporaties en gemeenten; met Rijksleningen gefinancierde huurwoningen; subsidies van het Rijk (1)
1. woningwetwoningen:
1. 'woningwetwoningen' die met kapitaalmarktleningen worden gefinancierd (de zogenaamde korporatie-A-woningen), worden hier als premiehuurwoningen beschouwd.
-1-
._-
2. premie-korporatie-woningen:
geëxploiteerd door woningkorporaties; met partikuliere leningen gefinancierde huurwoningen; subsidies van het Rijk (2)
3. overige premie-huurwoningen:
geëxploiteerd door beleggingsinstellingen, non-profit organisaties (exkl. korporaties) en overige partikulieren; met partikuliere leningen (en/of eigen vermogen) gefinancierde huurwoningen; subsidies van het Rijk (2)
~.
ongesubsidieerde korporatiewoningen resp. gemeentewoningen:
geëxploiteerd door woningkorporaties of gemeenten; met Rijksleningen of partikuliere leningen gefinancierde huurwoningen; niet (meer) door het Rijk gesubsidieerd ('bijdragevrij').
.5. ongesubsidieerde partikuliere huurwoningen: (vrije sektor)
geëxploiteerd door beleggingsinstellingen, non-profit organisaties (exkl. korporaties) en overige partikulieren; met partikuliere leningen (en/of eigen vermogen) gefinancierde huurwoningen zonder Rijkssubsidies (~)
6. premiekoopwoningen:
met partikuliere leningen (en/of eigen vermogen) gefinancierde . koopwoningen; door het Rijk gesubsidieerd (3) (het kleine aantal met Rijksleningen gefinancierde koopwoningen in de beschutte sfeer wordt voorlopig verwaar loosd).
7. ongesubsidieerde koopwoningen: (vrije sektor)
met partikuliere leningen (en/of eigen vermogen) gefinancierde koopwoningen zonder Rijkssubsidies (~)
Een laatste komplikatie die zich voordoet, is dat met name bij een verhuizing eenmalige uitgaven worden gedaan die men via rente en aflossingen zou kunnen optellen bij de reguliere woonuitgaven, maar die in het overzicht zelfstandig zullen worden behandeld. Door de grote verschillen in woonduur tussen twee verhuizingen resp. aankopen is er geen algemene sleutel te geven die de hier bedoelde eenmalige woonuitgaven kan transformeren in jaarlijkse kosten. 2.exklusief woningen die niet meer door het Rijk worden gesubsidieerd. 3.de nieuwe kategorie 'gesubsidieerde vrije-sektorwoningen' wordt als premiekoop- of premiehuurwoning aangemerkt. ~.inklusief niet meer door het Rijk gesubsidieerde woningen.
- 2 -
2. PARTICIPANTEN, GELDSTROMEN EN TRANSAKTIES
In het nuvolgende bouwen wij een stroomschema met betrekking tot de financiering en subsidiëring van de onderscheiden woningkategorieën op door per (beschouwde) participant de geldstromen en transakties in kaart te brengen, waarbij de desbetreffende participant betrokken is. Vooralsnog wordt woningverbetering (inkl. woningisolatie) buiten beschouwing gelaten, evenals de specifikatie met betrekking tot de BTW. Achtereenvolgens specificeren wij de woonuitgaven en -inkomsten voor: a. - de bewoner-eigenaar; b. - de huurder; c. - het Rijk; d. - de woningkorporatie (inkl. gemeentelijk woningbedrijf); e. - de partikuliere verhuurder (exkl. beleggingsinstelling); f. - de beleggingsmaatschappij; g. - de hypotheekbank; h. - het uitvoerende bouwbedrijf. Bij de specifikatie van financiële stromen van en naar de bewoner-eigenaar en de huurder sluiten wij aan bij working paper 5 'Woonlasten - en inkomensbegrippenïn onderzoek en statistiek' (1) De specifikatie van financiële stromen bij de woningkorporatie van en naar de ABR en andere fondsen binnen de korporatie wordt hier niet gegeven; hierop wordt in een van de volgende working papers ingegaan, dat is gewijd aan de woningexploitatie door woningkorporaties. Niet alle stromen komen bij alle betrokken partijen voor. Zo ontvangen niet alle bewoner-eigenaren een premie, geldt een erfpachtscanon slechts voor een beperkt aantal eigenaren, etc. De weergegeven financiële stromen hebben dus in zekere zin het karakter van een check-list.
(1)
Wij beperken ons tot de 'totale woonuitgaven', en verwaarlozen dus de 'overige woonuitgaven' die tot de 'uitgebreide woonuitgaven' leiden.
- 3 -
l
I
a. Woonuitgaven en -inkomsten van de bewoner-eigenaar
bewonereigenaar
bruto hypotheek-uitgaven (rente
+
aflossing) (1)
,
hypotheekbank
I
il'lening onder hypothekair verband
~-------------------
[Xnetto} premie
I)nk. belasting over huurwaardeforfait
,
I)nk. bel. aftrek hypotheekrente I),elastingaftrek groot onderhoud r--vermogensbelasting
, (
OGB ~b1ieke
goederen en diensten_
/
---- --
-
erfpachtcanon ~r..QDd in erfpach.!.. _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
7
-
'exploitatie-uitgaven onderhoud, voorzieningen, verze k er ing
" "
7
~nderhoudsdiensten/verzek~ing/voorzieningen _ _ _ _
"
Rijk
/
grondeigenaar bouwbedrijf; install. bedrijf bouw mat. handel; verzekeringsmij.
'
heffingen lagere publiekr. lichamen
~ublieke goederen en diensten
,
gemeente,
'/
provincie,
~-------------------
water,schap
,
nutsbedrijf / servicekosten ~ervice _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ / beheer-organisatie energie-, water lasten , ~In~gl~ • 7 wat~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ !lidmaatschap , ~enste~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~
(1) in ca. 75% van de gevallen.
- 4 -
nutsbedrijf Ver. van eigenaren
Eenmalige uitgaven/inkomsten bewoner- ~psom
vorige
" eigenaar /
eigenaar ~wonIDg..±
gron
---
~hypotheeksc~l~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
---j hypotheekbank
afsluitkosten hypotheek deposito voor depositohypotheek fE-dienste1l1>ij .h.et~sluite..n...hypotheek___
"
~ /
-- -
-
overdrachtsbelasting
'\. /
v fiskaal effekt van afsluiten hypotheek 6goeding verhuis- en inrichtingskosten ~ publieke goedere~'Ldiensten_ _ _ _ _ " notar Isosten ok
---'\. /
?-dienstelLnotaris _ _ _ _ - - - - - - - - - makelaarscourtage ?Jfiensten makelaar _____ - - - - - - - "overnamekosten stoffering, meubilair
"
~toffering,..!!leubilair _
"
.
'\. /
--
--- - - -- - -
verhuiskosten, inrichtingskosten ?-verhuisdiensten, inrichtingsdiensten _ _ '\.
notaris makelaar
" vorige
/
-
Rijk
'\.
-- ---
eigenaar verhuisbedrijf woninginrichter verzeker ings-
/ uitkering verzekering '\.
maatschappij
~pitaalverlies
door kalamiteit etc.
verbetering/groot onderhoud - investering perbetering/groot onderhoucL _ _ _ _ "-
" bouwbedrijf; "
/
- -- - - installa tie bedr i jf bouwmaterialenhandel
(2) soms inklusief levensverzekering, overlijdensrisikoverzekering etc. Deze voorzieningen zijn hier buiten beschouwing gelaten
- 5 -
•
11
- .
.
II
b. Woonuitgaven en -inkomsten van de huurder
huurder
vraaghuur (I)
verhuurder
'\
~woondiensten~L __ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
~ niet-subsidiabele huur (b. v. garage) -
/
_
'\ V huur garag~ e.d. _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ /
I' servicekosten (subsidiabel/niet subsidiabel)
'\ /
fE-service _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _._~=::==::::;:=:~==~ ~rg~e-, waterlasten
I
~ nutsbedrijf
~nergle~ate~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
-J
.
r-1!iS/gewenningsbijdrage-=(=l:....)- - - - - - - - - - - - - 1 Rijk v belasting over IHS/gewenning~ijdrage":....-!.:(3;...<.)_ _ _ _ _ _-7I'\
t"' publieke goederen en diensten heffing..!.agere publiekr. lichamen
~ <.. gemeen"te, /
~pub1ieke .-&.oederen~n dienste~
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ provincie waterschap'_ _-,
~gaven
huurdersonderhoud (4) + voorzieninge=.:.n~_ _ _~'\ verhuurder/ /
~ huurdersonderhoud ~-----'~- - -
--
+ voorzieningen - - - - ---
- - bouwbedrijf/overig
Eenmalige uitgaven/inkomsten huurder
sleutelgeld "' verhuurder / [LJ~.v. voorrang _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
r-- overnamekosten stoffering, meubilair
'\~vo=r:::;l;::g=e==========:
~toffer~g, meubilair _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~,--h_uu_r_d_e_r_ _ _ _
..J
verhuiskosten/inrichtingskosten
'\ verhuisbedrijf/
fE- verhuisdiensten/inrichti~gsdiensten_ _ _ _ _ _ _ ~
woninginrichter
1--_ _---'
(1) Bij de procedure van de huurmatiging ontvangt de verhuurder de IHS
en betaalt de huurder de huur minus IHS aan de verhuurder. (2) Woondiensten =gebruiksrecht woning + erf, onderhoud (verhuurdersdeeI), verzekering etc. (3) Als IHS en gewenningsbijdragen zijn gedefiskaliseerd, vervalt deze financiële stroom. (4) (delen van) deze uitgaven kunnen opgenomen zijn in de servicekosten.
- 6 -
----
-
~ergoeding
Rijk
verhuis- en inrichtingskosten
I"
huurder
verbetering/groot onderhoud-investering I?-verbetering/groot ~nderhoud_ _ _ _ _ _ I'
- 7 -
"
7
-- -
bouwbedrijf installatiebedrijf, bouwmat. handel
c. Woonuitgaven en -inkomsten voor het Rijk Rijk
+ bijlenen (bij klimleningen>
~ leningen ~--
- kapitaalmarkt ----- ------------
beleggers
rente en aflossingen
'\
leningen
/<----------'
woningwetleningen + liq. tekorten bij dyn.k.p.h. -- - - - - - - - - - - - - - - - /'\
gemeenten!
v rente en aflossingen
~----~--~~~~------------------------------;
korporaties
i"lenmgen .
IHS + vergoeding uitvoer ings_k_o_st_e_n_I_H_S_______________'-->J objektsubsidies
(
~
/
Iv
eGB (eigenaar-deel)
--------------------~
~ __________ 2'ubl~ke goederen en dienste~ _ ~ objektsubsidies
r-V i"
I-
("'---------------'
'/
eGB (e ige'-.n_a_a_r_-_de_e_l...:..>__________---i part. verhuurders
p~blieke goederen~~iensten_ _ _ _ _ _
"
--7"---_____--'
v ink. bel. over huurwaardeforfait "ink. bel. aftrek hypotheek rente
'\ bewoner-
be last ingaf trek gr_o_o_t_o_n_d_e_r_h_o_u_d___________________~ ,/ eigenaars '/ vermogensbelasting
>
'/ eGB
'\
eigen-woningbezit - premies ------
/ ~------------~
r-__________e=G:=B=--_ _ _ _ _ _ _ _ _ _~'\
gemeenten
1"----___
----l
~v---------;::e:..!:G~B~(.gebruikersdeel)
huurders
I'"
r--!!iS!gewenningsbijdrage_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _~'\
,L belasting over IHS
/
~----------------------------~
-
8 -
Eenmalige uitgaven/inkomsten / leningen kapitaalmarkt + bijlenen (bij klimleningen)
beleggers
~chuJQleningen kapitaalmarkt _ _ _ _ _ _ _ _ ~ •
•
+ liq uidi tcit ~ t d: () rt ('n bij
wonlngwetlenmgen cfynar ni schc kostr!"i js ka l ~ul a tie ~ schuld woningwetleningen .
/
~
gemeenten!
r - - - - - - - - - - - -· - - - -
/
korporaties
1/ overdrachtsbelasting
gemeenten/
I"
korporaties
Rijk
part. 1/ I"
overdrachtsbelasting
verhuurders
/ overdrachtsbelasting I"
bewoner-
vergoeding verhuis- en inrichtingskosten fiskaal effekt afsluiten hypotheek
~rgoeding
verhuis- en inrichtingskosten
~
-~, '\
,
eigenaars huurders
Het onderscheid VROM-budget en het Financiën-budget en de Belastingdienst is niet gemaakt. Betalingen van het Rijk lopen veelal via de gemeente; hiervan is vooralsnog geabstraheerd. In het kader van de decentralisatie (budgetafspraken e.d.) is deze relatie van groot belang. Eveneens is geabstraheerd van de relatie DGVH - HID (deconcentratie etc.)
- 9 -
d. Woonuitgaven en -inkomsten van de woningkorporatie Onkl. gemeentelijk woningbedrijf).
woningkorporatie fE- woningwetleningen _ _ (inkl. gemeente-
_
_ __ _ _ _ _
rente en aflossingen w.w. leningen
lijk woning-
~bjektsubsidies (inkl. konditionele
bedrijf)
I' subsidies)
v
Rijk '\ /
IHS + vergoeding uitvoeringskosten IHS OGB (eigenaar-deel)
fE- ~apitaalmarktleningen
- rente en aflossingen kap. marktleningen
-.:.... '\
beleggers
/
~fpachtcanon
'\
grondeigenaar
/
~ grond in erf~c~ _ _ _ _ _ _ _ ~=(g~e=m=e=e:;:n=t=e)====: uitvoeringskosten IHS '\ fE-uitvoerin~H~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~
voor zover
uitvoeringsorganisatie
extern
IHS 1/ vraaghuur f' r--- woon d'lensten _
huurders _
_
_
_
_ __ __ _
,
V niet-subsidiabele huur (b.v. garage)
/
I' I-- huur....sarag~e.d. _ _ _ _ _. _ _ _
v
~
servicekosten (subsidiabel/niet
/
~ subsidiabel) r- service _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
~
op..:..h~uc:::u~r-~--------;~?r=:;::==:;::=::;::::;;:~
mindering IHS betalingen voor onderhoudskosten
'\
bouwbedrijf
voor zover
bouwmaterialen
/
installatie-
extern
bedrijf, bouw. ~onderhoudsdiensten; bouwmateriale~
r-- energ~e-,
_ _
_
mat. handel
~:===::::;:::;=:::;::;::;:::;::==~ nutsbedrijf
waterlasten
~ e~rgle~ater _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~
verzekerin&spremie opstal
'\
verzekerings-
I
/
rerzekerinL _ _ _ _ - - _ _ - - _ service kosten/beheer kosten L
maatschappij
-'\~===;;::::====~ servicever/
service, beheer
~-----
lenende inst. beheerder
- 10 -
voor zover extern
lonen + soc. lasten Onkl. gemeente- ?-arbeid _ _ _ . _ _ _ woningkorp.
"-
-- ------
lijk woning-
-"\.
bedrijf)
?---9pbrengsten beleggingen ABR "\.
beleggingen ABR
.
"\.
/
.
overige uitga ven I?-goederen, diensten _ _ _ _ _
-
I' kontributie landelijke centrale ~goeding
medewerkers
/
-J
diverse leveranciers
I
"-
diensten landelijke centrale
~ dienste!J"..Jande.!ijk~central~
kap. vragers
_
_
_
_
( ~
landelijke centrale
Eenmalige uitga ven/inkomsten koopsom (1)
woningkorpo ratie
investering woningverbetering; groot
"'/ "/
onderhoud
E-
wonï-.ng~
~
y"erbeteringLgroot..Enderhoud _ _ _ _ _ _ _
gron
--
vorige eige-
bij nieuw-
naar; bouw-
bouw kun-
bedrijf,ontw.
nen wo-
mij., gem.,
ning en
korp., part.
grond afzonderlijk worden verworven
/
woningwetleningen + liq. tekorten bij dyn.k.p.k.
Rijk
~schuld woningwet leningen _ "_ _ _ _ _ _ ) ~apitaalmarktleningen+Dijlenen
(bij klimleningen)
~ schuld kapitaalmarktleningen _
-
afsluitkosten lening
----7
beleggers
"\.
/
diensten bij afsluiten lening
"
uitkering verzekering
" /
"'/
kapitaalverlies door kalamiteiten bel~gingen
"\. / "\.
~ schulde'!. op-Èe~gg~ge~
- -- - - - -
(1) Bij verkoop van woningen: pijlen in andere richting.
- 11 -
verzekeringsmaatschappij
/
kapitaalvragers
tI
'tM
_ti
, "
!
.
•
' .'
I
..
a•
WM'M'._ "
i _''''_llte'"•• hH """"
.!,
e. Woonuitgaven en -inkomsten voor de partikullere verhuurder (exkl. beleggingsinstelling).
partikuliere verhuurder
v objektsubsidies (inkl. konditionele I'
v
Rijk
subsidies) OGB {eigenaar-deen
i"
~ publie~oederen en diensten _ _ I" ink. belasting over huuropbrengsten (bij partikuliere personen) V aftrekbaarheid rente ink. belasting i" (bij part. personen) ~k.?pita~lmarktleningen
- --
" /
________
beleggers;
'" rente en aflossingen kapitaalmarktleningen
"'/ -
hypo banken
~fpachtcanon
"(
grondeigenaar (gemeente)
j
uitvoerings-
~
grond in erfpacht
---
----
_..
----
uitvoeringskosten IHS /
uitvoering IHS
)
vraaghuur
~------
-------- -
org. IHS huurders
voor zover
I extern
" woon - -d"lensten - - - - - - - - - - - - - 7"'/
niet-subsidiabele huur (b.v. garage)
"_
huu.!:..garage~d:..: __ -
/
"-
_
- - ' . - -' - servicekosten (subsidiabel/niet subsidiabel) __ . - - - mindering IHS op huur
ser~
- -- -
_ .-
-
-~ "'/
,
betalingen voor onderhoudsdiensten,
/
bouwmaterialen IL onderhoudsdiensten, bouwmateriaal
~-----------
- --
energie-, water lasten ~ ene.!:.Si~wa~r
_ _ __
- --
-
- -
verzekeringspremie opstal ~ verz~erlng
_ _ __
kosten 'IL." beheer beheerdiensten
~-----
3
----
extern
bedrijf; bouw mat. handel
"
verzeker ings-
,
----- ----
- 12 -
installatie-
nutsbedrijf
/
-
voor zover
j /
-- -
bouwbedrijf,
I maa tschappi j beheerder
indien beheer uitbesteed
M'
I!
•
..
-,..
.'_'w
-
......
_-
I
~-----------------------------
~-
- --~
,
servicekosten
partikuliere
service-
voor zover
verlenende
extern
/
verhuurder
~service_
I'
------ -- ----
,
lonen + soc. lasten ~
arbeid _ _ _ _
I' beleggingen
7
------
-
-----j --~
r --------~pbrengsten beleggingen
I'
. . overIge uItgaven V goederen, diensten 1<------"'
---
instelling medewerkers kap. vragers div. leveranciers
I
I
Eenmalige uitga ven/inkomsten koopsom (1)
partikuliere
"
7
verhuurder investering woningverbetering, groot
"
7
onderhoud
E-wonLng .:!:. grond ill _ _ _ _ _
-
-
-
?- verbeteri~ ~groot~nderhou~ _ _ - "-
-
vorige eige-
bij nieuw-
naar; bouwbedrijf, ontw.
bouw kunnen wo-
mij., gem.,
ning en
korp., part i-
grond af-
kulier
zonderlijk worden verworven
~apitaalmarktlening (+ bijlenen bij klimlening)
~ schuld_kapitaalmarktlening_ -
-
-
-
afsluitkosten lening ?--diensten bij afsluite.!!.lening_ not ar iskosten
rE-
diensten-1l0tari~ -
-
-
beleggers;
"-
hypo banken
/ --~
- '"
7
----
"/
IL diensten makelaar
~-----------
notaris
--
-
make laars courtage
.v
-1
makelaar
verzeker ings-
uitkeringen verzekering
" kapitaal verlies door kalamiteiten etc.
,
maatschappij
/
overdrachtsbelasting 1/ fiskaal effekt van afsluiten lening
" beleggingen
vr schulden beleggingen - - -op -- - - - - -(1) Bij verkoop woningen: pijl in andere richting
- 13-
'"
Rijk
"-
kap. vragers
/
/
-
f. Woonuitgaven en -inkomsten van beleggingsmaatschappijen
v
beleggings-
(pensioenpremies/verzekeringspremies)
~ _(verzekering-/pensioenvoorziening)_ _
maatschappij
-~/
IL objektsubsidies (inkl. konditionele subs.) OGB (eigenaar-deel)
"-
V rente en aflossing~op leningen ~ leningen ç.an het-P-ij~ _ _
/
---
-~
1/ rente en aflossingen op leningen I'\. leningen ~an k~rporaties_ - ---I/ rente en aflossing.,Slp leningen
j ~"
"- leningen aan Rart. verhuurders ---------- --- ------------, 1erfpachtscanon zie part. verhuurder
overigen Rijk
~HS + vergoeding uitvoeringskosten IHS
'"
huurders/ bew. eigenaars/
\
\
/
'. ~ .,grond in e~acht _ _
---- - -
woningkorporaties part. verhuurders grondeigenaar /
I I
gemeente
r -- - - - - - - - - - "\
Eenmalige uitga ven/inkomsten be leggings-
koopsom (1)
maatschappij
investering woningverbetering; groot
"
7
onderhoud ~ woning.! gronc!JlL _ _ _
~
"/
.- . -
- -_._ - --- -
vorige eigen.:
bij nieuw-
bouwbedrijf,
bouw kun-
ontw. mij.,
nen wo-
gem., korp.,
ning en
partikulier
grond afzonderlijk
verbetering, groot onderhoud
~-
- -
-
- - --
- -- - - - - -
worden verworven leningen aan korporaties
"/
woningkorpo-
l?- schulde'l..Y.an korporaties _ _ - - - -
raties
'"
part.
leningen aan part. verhuurders
"
IL schulden van part. verhuurders ~-
- - - - - - - - - - - - -/
leningen aan het Rijk ~
"-
schulden van het R.!ik ____ - -
(1) Bij verkoop van woningen: pijl in andere richting.
-
lil -
"7
--
verhuurders Rijk
uitkeringen verzekering; pensioenen
beleggingsmaatschappij _ ---------\
zie part. verhuurder
,-- - -- -- - - -
verzekering/.E..ensi~nvoorzien.!!lg _ _ _ _ _
'/"
huurders/ bew.
"-
overigen
'"
notaris
eigenaars
/
notar iskosten
\
\ \
/
diensten notaris
\ ~
- - -----
/
---- ----
"""\
- 15 -
- - - - - - - - - - - - - ---
I
t't
t' · e
'.. ' ••
,
!J
j
j " .....
'I'ttt ' Mrt
ti
Ir
1::' ... _JlIIIM
"WW
II4J
LA!
g. Woonuitgaven en -inkomsten van hypotheekbanken
hypotheekbank
I'
hypotheekrente en -aflossing
"
hypothekaire lening
/
hypotheekrente en -aflossing
- -
-
bewoner ,
-- --- - - -
-
-------;
eigenaar part.
~ '!!ypothekair!:...!.eninL. _ _ _ _ _ _ _ ~
verhuurder
/
[rente en aflossingen op pandbrieven/ leningen]
"/
I' [pandbrieven/leningen] l i' ' - . -------- ------
huurders, bew. eigenaars, overigen
Eenmalige uitgaven/inkomsten
,
hypothekaire lening
hypotheekbank
~...hYQQtheekschuI~ _ _ _ _ _ _ _ _ /
.
v
afsluitkosten hypotheek
I"
deposito voor depositohypotheek
:/
I' diensten bij afsluiten hypotheek r------ - - - - - - - - - I--
fE-
~ I'
,
hypothekaire lening
/
/
hYpotheekschuld -afsluitkosten hypotheek
"
dienstenJ?ij afsluiten
V
[pandbrieven, leningen]
" -
fu:huld
t-
~dbrieven,
bewonereigenaar
-
-
hypothe~
-- --
part. verhuurder
----1 huurders,
leningen,J_
- 16 -
---7
bew.eigenaars, overigen
!,' !!'
!
I
h. Woonuitgaven en -inkomsten van uitvoerende bouwbedrijven
uitvoerend bouwbedrijf
'\ aandeelhouders/ / firmanten ejgen vermo~~ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ~:::=:::==========:
dividend
?-
~ :::~:::::!1l _________ ]~==be=l=e=g=ge=r=s=========:1 __ ..Q.nderhoud_ _ _ _
v
_
_
_
_
_ _
~
opdrachtgevers
onderhoudskosten
~
~~lo~n~e~n~+~s=o~c~.~la=s~t=e~n~-----------~)-m-ed-e-w-e-r~k-e-r-s~~-~ ?-~rbeisL
"
______ _
- - - - -~===::;:::=~=======: grondstoff enproducenten, bouwmater iaal-
betalingen materiaal etc. / materiaal etc. _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
~
handel betalingen materieel etc.
iE-
'\
.1!laterieel etc.__ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _'--_l_ev_e_r_a_n_c_ie_r_s_ _ _---' betalingen onderaanneming
)! onderaannemers
.
~ dienst~onderaanneming _ _
_
_ __
~_ _ _ _ _ _....J~
o
overige
goederen en diensten -
-
-
-
--
leveranciers --
-
-
-
-
-
-
-
'-------------'
Eenmalige uitga ven/inkomsten uitvoerend
~igen
bouwbedrijf
I"
vermogen
aandeelhouders
schuld
1 - - - - - - - - --------~
vreemd vermogen ~ schuld _ _ _
beleggers
/
-
L
---
-----~
onroerend-goedprijs onroerend goed
~-----------
-
koopsom {aanneemsom)! verbetermgs-/groot ondërhoud mv • t--- woning ± grond!_ _ ____ woningverbetering/(groot) onderhoud
-
- -
'\
vor ige grondeigenaar/ onr. goed opdrachtgever (ontw. mij., belegger, korp., bew. eig. etc.)
'\
materiaal-
'\ /
/
.'\
----"7
betalingen materieel met investerings~
karakter materieel etc.
~-
I
J::==:::;::;::::::=======~
betaling overige prod. faktoren '\ 1---- --- ------/
V
materieel-
/
/
-- -- - - --
-
- 17 -
- - - --
leveranciers
N
~
,
... -
-
-
-
-
-
.
.
.
~
~
_ _ _ _ _ __ _ _ _ _ _ _ -- . _. ," ' - - - - - - - - - - - ' -_____________-"-.L..L ••
.
3. KRINGLOOPSCHEMA's
In het voorgaande werden de financiële stromen, inklusief de tegenovergestelde stromen van goederen en diensten per participant weergegeven via bilaterale relaties met andere participanten. In de volgende schema's wordt voor alle acht onderscheiden participanten in één keer het gehele kringloopschema weergegeven, waarbij ter vergroting van de overzichtelijkheid de stromen van goederen en diensten zijn weggelaten. Afzonderlijke kringloopschema's worden gepresenteerd voor achtereenvolgens: - woningwetwoningen; - overi~e premiehuurwoningen, beheerd door partikuliere verhuurders; - premlekoopwoningen. Vrije-sektorwoningen (huur en koop) zijn niet afzonderlijk getekend: deze kunnen worden beschouwd als vereenvoudiging t.o.v. de kringloopschema's van premiehuur- en premiekoopwoningen. Dat zelfde geldt voor premiekorporatiewoningen (als woningwetwoningen, waarbij de Rijksleningen, resp, de rente + aflossingen van de Rijksleningen worden vervangen door kapitaalmarktleningen, afsluitkosten van deze leningen resp. de rente + aflossingen van deze kapitaalmarktleningen). Ook de .ongesubsidieerde korporatiewoningen kunnen worden beschouwd als een vereenvoudiging ten opzichte van woningwet- of premiekorporatiewoningen. De kringloopschema's brengen in beeld hoe de woonkonsumptie, de woningproduktie, de woningexploitatie en het woonlastenbeleid samenhangen. Wanneer men wijzigingen aanbrengt in het woonlastenbeleid, kan dat niet alleen effekten hebben voor de woonkonsumptie, maar ook voor de woningproduktie en/of de woningexploitatie. Wanneer in latere working papers modellen worden ontwikkeld voor de woningexploitatie, de woonkonsumptie en het woonlastenbeleid, zullen de onderlinge relaties, zoals deze in de hier gepresenteerde kringloopschema's zijn gevisualiseerd, goed in het oog moeten worden gehouden.
- 18 -
~-
C<
I
WONINGWETWONINGEN
c _
J 0-
t
~ ~ ~ ~
rc...,..
.~~
t"t .- ,
~~
>.0
,~]
~.l!
'"
i;
t
. ~I ~Il li ! H fl ~ .~
f~
:l
.S:: ~
.c
ti
:.=
~]
. 'I-; Ui ~T {
f
t:;
~ .~
"CIC ~ 1:: ~ e:. c.. CJ < G.&J
,.c
I
u
t
,!:! .!!;!
~ ~
~t
~
~
t
f
~
,
~~ ~
c
.!!~
lL
vraali!'hullr
[ 1é C
-~ 7
~
c
,. > _tt: L. C
.Jo:
,
:::i t ~
t ~C
niN-suhsidiabele huur h.v. li!'arar;e
Ce ne rp i!!'w, waterlasten)
k ono ..orr
I IH~I
korporatie invf"~tp.rin~
woninj.!vert)e t er În5!
-"
servirp.kost en
Rroot onrlerhoud
onrlNho'lcioikn.. t en!
I)oll\vrr.ateriálp.n t: l r:.
k
~rond
tJit~öven h.,'l r rl~ r ..
oncie r holl~ •
w
\'oonienin'!C'n
rrijs
vNhcterin,I!. ! p.root onctNh~lrl
w
onder-
<
c
]
aannemer betalinf!en rna(eriaal
~ ~
L...
........
.~
~
betalinJ!:en
bt"ta Jir,j!:t."1l
investerin •
~
~
"' SOt: iale lasten eieen
~
,E " "t g • t > ~ ~ "
11 -:
"
IV
~
~
.Ë. IIH ~!f!'t'wf"nn in~sb iiä2 .. e
ren t e" a flo ..s inr.en
len inl!cn •
insta llatiebcdrijf
h i i l <,~en
t,.
0(;" (I!f"hruiknsrleetl
~
m'!!'rÎf'e ~ l élC, t i"'!en
kaoit aa lm a r'
elr.
ahluitko\tt'1"'I k~rit .... al
(vrf'romct \'rorrrof'rn \
PUk
lenin j!:en kar. ma r'
I' \'err.0f0('tin2 \'e-rh ,! is+
verr(lc~er
.L....- rlividenrt
<
În r k~ti"c!it..:C'~ t t",.
r('nte •
aflos!iil1J.~
-" t,.
b~talin~cn
~t
oVt'r!(',e
prod. iav.toren
hd<'r.r.(·r
I
-"
--
l enjn~en
uitv. houwbedrijf!
. / lonf"n.
~
.~
~
lT'aterieel
......
.~ ~ -ll,f {
jll! v .~
hUllrdE'r
c
c
]
"f"b~fl!":r (>\'{.~
lUc:.
f"'1
~ :~
11
1 . . . . . . . . . . ' ...... , W •
. . . , . FX
U;;'l\Oj( ' JU!
./
u,JI\C P ,)lV"" · · ~!~J.) u .)
,
'I'
t
z
g-
'f
v
·
'~
!.
~
~
e
't
~
~
't
"Ë e
i
'~
!e
· >
c
V
r-
,
~
\ Ual !l\ISJV ue/\ l>tajJ.) {CC>tS!j
lU~lselJ.)le,f\.
'-.)!'tCJ.;)U.))
;;
,~
-
lj . j I
1 , ,~
«
~
c; C-
c
, ,
f
~
~
,, ,,
c
~
.~
~
~
,
,~
,
"
~
1
0
2U!lSC I_Q '>tU! · /
"
(I~.,~ J Ceu~d!OI) \.1 :Ju - /
',.,1.)
'"
~HI U.ölISO>tS", U ! J ~U"'I!I '
·1 ! .l!UJe l ~>t
!
,
,~
P!.4JCCq>t~JIIC
ua lS~U')J qdOJfLml~
-'"
j(
~
c
(uauosJold ' lJcd !!q) 'fó>q
'>tU! i>lU.,J
fî '-
iJU!lSl?I"qSl4.JCJ;>JaAO ./
.
:jl
,
'~
0.
"?
ö
JOOj) W!! J
t
.. iSC 'Jf.oJSp.CI,j>tl'UI
U')'W~S!JC'UU
1 I1
.
(UH)\l.UOO'lJ ' Jl" 1!"l!Wl!IC)j
JI
~
.NOjJ W! I.lJA
~ ~
WAciS l! " .)i$l.wI\O ~
1
c w isel
' JUS
I
• U,JUOI
..-
11
Wl!':0>tJ.),jI.{..>q U.)''''0'lJJ!I\J,.\I. (SHI '.wlSO>t -\l. ;lU!J.)Ul\l!lI) i1U ! J.)>t')"L J,)1\ JU! J J>tl!O
.....
UOUI? J
-"
"'II.{JI!Up,j
U.)iSU!'3;j.,)jd<.j
ZU!U,)l l :1JCW I P.1?l !dc>t ..... ."
"''c"
' I'
!!:
e
.
§'" C
'" !!l \Ij
;:;
'"z
..~
c
~,
1
~
,;
~
c
>
"t~ ~? "~
"c ~ , '" G
c
~ iE
.
"f Ö
" e ;; "c e
."
"
"~
~
c
'~
;;
0:
<
.
~
t
0:
"'>,.:
~.'
i
c
~
.~
" g
~
,~
"
~
~
"~
c
""
~
. ".
"
~ "c c
;;
"c <
"-
~
, ~! .c
~
~
z
0
~
'"
:l :l X
.2
\Ij
...'"
. ~ '1t ' ..~ ä :;
~a
~~ •
.0
~
"'0 C
c
0
~
~
;;
.0
~
"§
E
. . c
"~
;;
.0
\
- 20 -
t
!..
"t
e
E
.2 ~
;;
~ e ';::
~
<;
"c ~
ij
\
.
c 0
~ "c.' ,,t1Î c
"
~
~
'"
> 0 c.
- - -- - - - - - - -- - - - - - -- - - - ",- - -"-' - - - -- - - - ,-
-
-
-
.: I
PREMIEKOOPWONINGEN
~
:g f
j
,~
~ ~
~
~ f
~
~
]
j
". !t
I
~
f ~
~ö
.." .
J
:~. ~ H 'Ë
I
Ê~ ~ i liP a. 2 ,~ ! . . - .- e c~
t
~ :~ 8 Ec
e
~~
-t .~ ~ > ~ t ~
'K
t c
u
~
~ t :: •
-
" .c
"
•
:§ of
!
u
.lil
':I.a
~ t;
Cl6=:
~ !::::::=:I i°l!::P====f
'5
t
>PI!=====l
[,.. _ exploitatie-uitRaven: onderhoud, voorzieningen
I' v~betffin~/~root
grond. prijs
onderhoud-investerinR
koopsom L_betaJingen onderaannemer
gt
,/ betalinRen " materiaal
vergoeding verhuis-/inr. kosten
betalin~en
oes Rijk
/}onen .. ........ sociale Jasten eigen vermogen
.....
fiskaal effekt van afsluiten hypotheek overdrachtsbelasting
L-. materieel
IV >-
bewonereigenaar
~_vermOfl':ensbelastinR
belastingaftrek Kroot onderhoud)
uitv. bouwbedrijf/ installatiebedrij f etc.
Ink. bel. aftrek hypo rente
)
ink. bel. over h.w.l.
dividend
premie (netto) betalingen overige prod. faktoren kaf'lilaal/lvreemrl
v('rmo~en)
/' bel~~er
rrelt." •
.....
f"
verzckNingspremies
"
~
t
::
~
~
~~
~~ ë n
.0.
.0
hypotheekhank
.~
., '~
uitkerinK verzekering II ,~ ê
aflossin~.
~
" ~]
"c ]
0
.~ ." ~
-"
oX ';;
~
,!:
~
~fI; ~ .c~~0 .c.c
-g
o
o
t ~ L " JiJ! ö ~
oö
r
, ;;::ël
-"
.
~ ~
8.>.
.c
~ ~ ~
-----~I
4. OVER DE KWANTIFICERING VAN DE GELDSTROMEN
De kringloopschema's zouden uiteraard aanzienlijk aan waarde winnen, als elk der stromen zou kunnen worden gekwantificeerd. Een deel van de vereiste gegevens kan door vigerende statistieken worden geleverd, maar er zijn ook belangrijke hiaten. De Nationale Rekeningen verschaffen makrogegevens (niet naar woningsektor gespecificeerd) over een beperkt aantal variabelen. De woningbehoeftenonderzoekingen geven op mikro-niveau informatie over onder meer bruto-hypotheek ui tgaven, premies, inkomstenbelasting over hypotheekrente en huurwaardeforfait, huren, etc. De jaarlijkse woonkostenenquête van het CBS geeft een overzicht van de wooonuitgaven van huurders. Voor gegevens op het niveau van het huishouden zijn ook de budgetonderzoekingen van het CBS van belang. De begrotingen van het Ministerie van Financiën en het Ministerie van VROM verschaffen gegevens over belastingen en subsidies, maar in een aantal gevallen (vermogensbelasting, OGB) ontbreekt een uitsplitsing tussen woningen en andere gebouwen; in een groter aantal gevallen kunnen geen specifikaties per woningsektor worden geleverd. Met betrekking tot het uitvoerend bouwbedrijf hebben het CBS en het EIB gegevens. Over woningkorporaties zijn slechts enkele CBS-tabellen bekend; over partikuliere verhuurders zijn zelfs nauwelijks statistische gegevens beschikbaar. Uitsplitsingen per woningsektor ontbreken in de hiervoor genoemde statistieken grotendeels. In de Maandstatistiek Financiewezen zijn wel tal van cijfers over beleggers te vinden, maar de inkomsten en uitgaven van beleggers worden niet uitgesplitst naar woningen en andere beleggingsobjekten. Wanneer men de stroomschema's zou willen kwantificeren, zou, wanneer het aggregatieniveau van de vereiste gegevens is bepaald, nader empi~ ris~h onderzoek nodig zijn, eventueel aan te vullen met schattingen. Met betrekking tot het aggregatieniveau kan - al naar gelang de vraagstelling worden gekozen uit: - gegevens op nationaal niveau, geldend voor alle huishoudens en alle woningen, niet naar woningsektor uitgesplitst; - gegevens per woningsektor; vooral voor partikuliere verhuurders en beleggers ontbreekt veel informatie; - gegevens per jaargang woningen, naar woningsektor uitgesplitst; voor prognoses met betrekking tot de ontwikkeling van budgettaire lasten en woonuitgaven is het hanteren van een jaargangenmodel interessant, onder meer doordat vele regelingen jaarlijks worden aangepast (premieregelingen eigen woning, huurtrend, harmonisatieregime, IHS-regeling) resp. éénmaal per half jaar (huurtabel BGSH 1975) en de publieke budgetprocedure een periodiciteit van één jaar kent; - gegevens per woningkomplex (t.b.v. case-studies); - gegevens per woning (t.b.v. case-studies).
- 22 -
_ ..=-ma.
i h
II
i
f
I
I
I
"
Reaktie naar aanleiding van working paper nr••••••••
I
I .
~
.5 "0
•
C
~
... ...> 8>
N
~
c
~
~
:;,
~ ~ .c
-§ "0
...
-...
.... ~
:;,
ê
~ c ~ c ~ Q., c ~
.... IU
\11 ~
-.....fä.. ~
:t
Afzender:
.kan ongefrankeerd worden verzonden
TECHNISCHE HOGESCHOOL DELFT ANTWOORDNUMMER 350 2600 YB DELFT
Technische Hogeschool Delft, Afdeling der Bouwkunde, Berlageweg 1, Kamer 9.03 ..........................................................................................................................................................................................................................................................
•
~
I
i
~
