IG&H Consulting & Interim | Make strategy work!®
Maart 2012
IG&H Hypotheekupdate jaaroverzicht 2011 Geachte relatie, Hierbij ontvangt u de IG&H Hypotheekmarktupdate over het jaar 2011. Wij wensen u veel leesplezier toe. IG&H Consulting & Interim
Omzet en aantallen
Hypotheekmarkt in 2011 verder gedaald; in 2012 naar verwachting stevige krimp
De omvang van de hypotheekmarkt is in 2011 wederom afgenomen, zowel gemeten in hypotheekomzet als in aantal verkochte hypotheken. Sinds het hoogtepunt in 2006 is zowel de omzet als het aantal verkochte hypotheken meer dan gehalveerd. De daling in het aantal verkochte hypotheken komt voornamelijk door de daling van het aantal verkochte woningen, van 126.000 in 2010 tot 121.000 in 2011, een daling van 4%. Ook het aantal oversluitingen daalde, van 91.000 in 2010 tot 88.000 in 2011. Het volume aan oversluitingen is wel gelijk gebleven, waarmee het gemiddelde oversluitbedrag iets hoger ligt dan in 2010.
1 van 6
De hypotheekomzet daalde met 4% en het aantal verkochte hypotheken met 5%. De gemiddelde hypotheeksom was daarmee in 2011 licht hoger dan die in 2010. Gezien de dalende huizenprijzen, aangescherpte verstrekkingsnormen en tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting lag een daling van de gemiddelde hypotheeksom in 2011 voor de hand. De gemiddelde hypotheeksom in het vierde kwartaal is wel met 5% gedaald ten opzichte van het derde kwartaal 2011 en ligt flink onder het jaargemiddelde. Er is momenteel geen enkel zicht op herstel van de hypotheekmarkt. De situatie verslechtert alleen maar verder. Het vierde kwartaal 2011 kende minder verkochte woningen, een lager aantal verkochte hypotheken en een lagere gemiddelde hypotheeksom. De economische crisis, het lage consumentenvertrouwen en de proefballonnetjes over de woningmarkt voorspellen een somber 2012 voor de hypotheekmarkt. Op basis van deze ontwikkelingen verwacht IG&H voor 2012 een verdere krimp van de hypotheekomzet en het aantal verkochte hypotheken naar € 53 miljard en 230 duizend verkochte hypotheken. De gemiddelde hypotheeksom zal naar verwachting nog verder dalen dan in het vierde kwartaal naar ongeveer € 230.000.
Bron: Kadaster & IG&H Consulting & Interim *In de rapportage van dit kwartaal is door het Kadaster, met terugwerkende kracht, een correctie uitgevoerd op de kadasterdata: hypotheken van meer dan € 5 miljoen (zakelijke hypotheken) worden niet meegenomen. Door deze correctie wijkt de gerapporteerde hypotheekomzet af van die in vorige hypotheek updates * IG&H vermindert de hypotheekomzet met de omzetting van RBS hypotheken naar ABN AMRO, omdat dit geen nieuwe productie is
Marktaandelen
Dynamisch 2011 leidt per saldo niet tot grote verschillen in marktaandelen
Gedurende 2011 hebben we in hypotheekupdates van IG&H steeds veel dynamiek gezien in de marktaandelen; per saldo is er echter over heel 2011 t.o.v. 2010 niet zoveel veranderd. De ontwikkelingen van marktaandelen lijken vooral gestuurd te worden vanuit toegang tot funding en focus op credit ratings. Partijen die voldoende funding hebben en
2 van 6
dit graag in hypotheken willen wegzetten, kunnen relatief makkelijk marktaandeel verkrijgen. Verschuivingen in marktaandelen zijn daarmee veelal strategisch te verklaren. Argenta Spaarbank en Obvion zijn beide 2% gestegen. Obvion neemt nu de vijfde plek in de top 10 in. Van de grootbanken zien we ABN AMRO 1% stijgen en wint Rabobank beperkt, terwijl ING Bank wat terrein verliest. ABN AMRO en ook haar label Florius hebben na een minder eerste half jaar een sterke groei laten zien in de tweede helft van 2011. Beide partijen presteerden vooral in het vierde kwartaal zeer goed. In vergelijking met 2010 is BNP Paribas uit de top 10 verdwenen. BNP is gedurende het jaar minder onder hun eigen label gaan verstrekken en meer via white labels, waardoor hun marktaandeel sterk is gedaald. Eind 2011 hebben ze aangekondigd de Nederlandse markt geheel te verlaten vanwege funding problemen. Andere labels hebben door het wegvallen van BNP Paribas een plaatsje gewonnen. Aegon heeft vooral in het eerste half jaar groei laten zien t.o.v. 2010, maar heeft in de tweede helft van 2011 aanzienlijk minder productie binnengehaald.
Bron: Kadaster en IG&H Consulting & Interim
Hypothekennieuws steeds negatiever en de hypotheekrenteaftrek is terug van weggeweest
Oktober '11 BKR meldt steeds meer problemen met het betalen van hypotheek (BKR, 25 okt 2011) November '11 Lagere overdrachtsbelasting helpt woningmarkt niet echt (DFT, 3 nov 2011) Wel kijkers door lagere overdrachtsbelasting, maar geen kopers (DFT, 14 nov 2011)
3 van 6
MoneYou verkoopt alleen nog maar online hypotheken (Amweb, 18 nov 2011) Verhoogde NHG-grens wederom verlengd (FD, 18 nov 2011) December '11 Nederland koploper in EU met hypotheekschulden (RTLZ, 5 dec 2011) Crisis op woningmarkt treft vooral jonge huizenbezitter (NOS, 5 dec 2011) BNP stopt met hypotheken in Nederland (FD, 10 dec 2011) AFM sluit zich aan bij grote groep voorstanders van aanpak hypotheekrenteaftrek (FD, 15 dec 2011) Woningbezitters bouwen actief meer vermogen op door gedaald vertrouwen in woningmarkt (ING, 22 dec 2011) Januari '12 Baas DNB wil in toekomst hypotheken van maximaal 90% van woningwaarde (InFinance, 6 jan 2012) Huizenprijzen dalen met 4% in 2012, betaalbaarheid voor starters neemt verder toe (ING, 10 jan 2012) Banken willen afbouw hypotheekrenteaftrek (NVB, 17 jan 2012) Meer loonbeslagen wegens wanbetaling van hypotheken (FD, 24 jan 2012) Februari '12 30% lagere hypotheekomzet in januari 2012 dan een jaar eerder (AMweb, 17 feb 2012) Grote groep Nederlandse economen pleit via zes stappenplan voor hervorming woningmarkt (Naar een duurzame financiering van de woningmarkt, 23 feb 2012) Rabobank bestuurder geeft aan dat huizenprijzen nog 10% te duur zijn (FD, 27 feb 2012)
Terugkijkend op 2011 zijn we in een negatieve spiraal beland die in 2012 nog zal aanhouden
Terugblik 2011 Waar we eind vorig jaar dachten dat de bodem van de hypotheekmarkt was bereikt, zijn de resultaten dit jaar toch nog lager uitgevallen. De Europese kredietcrisis heeft het consumentenvertrouwen aangetast en de Nederlandse economie is weer in een recessie geraakt. De overheid heeft de woningmarkt willen stimuleren door de overdrachtsbelasting te verlagen, maar dit heeft de dalende woningmarkt niet kunnen keren. De huizenprijzen zijn dit jaar wederom gedaald. Vooruitblik 2012
4 van 6
Voor 2012 zien we een verdere verslechtering van de markt optreden tot naar verwachting € 53 miljard (-12%). Een deel van deze daling zal worden veroorzaakt door dalende huizenprijzen. Het aantal verkochte hypotheken zal daardoor beperkter dalen (met 5%) naar 230.000. We verwachten dat de huizenprijzen het komende jaar nog verder zullen dalen met zo’n 4%. Dalende huizenprijzen verbeteren de betaalbaarheid van woningen, maar kunnen ook afwachtgedrag op verdere prijsdalingen stimuleren. Als er ooit maatschappelijk draagvlak is geweest voor aanpak van de woningmarkt door de overheid dan is het nu. Gezien de huidige coalitie biedt dit echter geen enkele garantie voor actie vanuit de politiek . Zelfs met een ‘deltaplan woningmarkt’ van de overheid is de woningmarkt er nog niet. Uit onderzoek van IG&H onder 600 consumenten blijkt dat 63% van de woningbezitters niet zal gaan verhuizen als ze met een restschuld blijven zitten. Banken moeten in 2012 ook een stap zetten om dit probleem op te lossen, want op dit moment heeft zo’n 25% van alle hypotheken onderwaarde op basis van WOZ-waarde. Klanten met onderwaarde zullen naar verwachting ook in 2012 moeite hebben hun hypotheek elders onder te brengen. Door beperkte funding zullen aanbieders selectiever zijn aan de poort en proberen alleen de beste klanten binnen te halen, waarmee een grote groep Nederlanders ‘vastzit’ in zijn hypotheek. Het fee-advies zal naar verwachting het provisie-advies vrijwel volledig wegdrukken, vooruitlopend op het provisieverbod op 1 januari 2013. IG&H verwacht dat banken een lagere prijs voor advies gaan hanteren, waardoor zij distributiemarktaandeel gaan veroveren ten koste van intermediairs. Bron: IG&H Consulting & Interim
Forse concurrentie op hypotheekadvies vraagt om transitie naar ‘advies als product’
Belangrijkste elementen van de analyse Klanten zijn niet op de hoogte wat ze betalen voor hypotheekadvies, zo blijkt uit onderzoek dat IG&H in januari 2012 hield onder 600 consumenten met een hypotheek. Meer dan 40% van deze klanten geeft aan niet te hebben betaald voor advies. Door sterke daling van het aantal transacties en de opbrengsten per hypotheekadvies is de markt voor advies ingestort en neemt de concurrentie fors toe, ten opzichte van 2007 is 70% van het marktvolume verdwenen. Voor hypotheekadviseurs ligt de kans bij onderhoud; een integrale benadering en inzichtelijk maken van toegevoegde waarde is hiervoor vereist. Ook hier zal de concurrentie hevig zijn, aangezien ook verstrekkers/aanbieders onderhoud intensiveren in het kader van risicomanagement. Succes in hypotheekadvies vergt transitie Het antwoord voor de adviseur ligt in de transitie van productadvies naar advies als
5 van 6
product, met een duidelijke op zichzelf staande toegevoegde waarde en de mogelijkheid voor periodiek onderhoud. De klant zal de geboden toegevoegde waarde echt moeten ervaren, alleen zo kan meerwaarde ten opzichte van online-vergelijkers geboden worden. Adviseurs zullen zich voor moeten bereiden op een ‘dunner’ businessmodel door scherper te focussen op kosten en excellente processen.
Voor meer informatie over dit onderwerp, download de presentatie op www.igh.nl
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Bouwe Kuik, Director bij IG&H Consulting & Interim. E:
[email protected], T: 030 2040 900 Wilt u eerder op de hoogte worden gehouden? Volg ons via Twitter:
Ook op www.igh.nl vind je regelmatig nieuwe informatie Wilt u als nieuwe abonnee deze nieuwsbrief voortaan ontvangen, klik dan hier Voor afmelden van deze nieuwsbrief, klik hier
6 van 6
