IG&H Consulting & Interim | Make strategy work!®
Augustus 2012
IG&H Hypotheekupdate Q2 2012 Geachte relatie, e
Hierbij ontvangt u de IG&H Hypotheekupdate voor het 2 kwartaal van 2012. Wij wensen u veel leesplezier toe. IG&H Consulting & Interim
Belangrijkste trends en ontwikkelingen
In het tweede kwartaal heeft de hypotheekmarkt zich licht hersteld ten opzichte van het eerste kwartaal, maar het eerste kwartaal was dan ook het slechtste kwartaal in jaren. Ten opzichte van een jaar geleden is de hypotheekmarkt nog steeds flink gedaald. Het herstel kwam voornamelijk door een stijging in juni. Dit was de laatste maand voordat de overdrachtsbelasting weer omhoog zou gaan en vermoedelijk hebben veel mensen hier nog gebruik van willen maken. Het lijkt dan ook te vroeg om te spreken van structureel herstel. De komende maanden worden spannend. De huizenprijzen lijken minder hard te dalen, maar dalen nog steeds en er lijkt absoluut ruimte voor verdere prijsdalingen. Zeker als de plannen van het lenteakkoord doorgaan en de hypotheekrenteaftrek inderdaad wordt beperkt.
Omzet, aantallen en prijsontwikkelingen
Sterke maand juni beperkt daling hypotheekmarkt in tweede kwartaal
Hypotheekomzet
De hypotheekomzet komt in het eerste tweede kwartaal uit op € 12,5 miljard. Dit is een daling van 21% t.o.v. dezelfde periode in 2011, maar is wel een stijging van 24% t.o.v Q1 2012. Dit is het eerste kwartaal van herstel sinds het vierde kwartaal 2010, maar het is nog te vroeg te spreken van het begin van structureel herstel. Een stijging in het tweede kwartaal na een slecht eerste kwartaal is typisch in de hypotheekmarkt. (2011 was hierop een uitzondering). Het eerste kwartaal 2012 was daarbij uitzonderlijk slecht. Bovendien wordt het herstel voornamelijk gerealiseerd in juni en kan grotendeels worden toegerekend aan de verwachte verhoging van de overdrachtsbelasting, die uiteindelijk permanent laag is gehouden.
Aantal hypotheken
Het aantal ingeschreven hypotheken is t.o.v. het eerste kwartaal met maar liefs 25% gestegen tot 55 duizend. De stijging wordt (vrijwel) volledig gerealiseerd in juni (23 duizend). In deze maand werden maar liefst 38% meer hypotheken verkocht dan in mei. Ten opzichte van Q2 2011 is het aantal hypotheken nog wel gedaald met 13%. De stijging van het aantal verkochte hypotheken wordt volledig verklaard door het aantal verkochte woningen, dat met 35 duizend zelfs 17% hoger ligt dan in Q2 2011.
Prijsontwikkeling
Cijfers van het CBS en het kadaster geven aan dat de huizenprijs in juni 2012 met 4,4% is gedaald t.o.v. een jaar eerder. De huizenprijs blijft dus dalen, maar doet dat in de maand juni wel minder snel dan in de maanden ervoor. Ook hier zou de verwachte afschaffing van de overdrachtsbelasting een rol in kunnen hebben gespeeld. De gemiddelde transactieprijs van hypotheken is in Q2 2012 maar liefst 9 % gedaald t.o.v. een jaar eerder. Van kwartaal op kwartaal is hij ook 1% gedaald. Deze relatief grote daling kan worden verklaard, doordat naast een dalende huizenprijs ook een beperkter deel van de huizenprijs wordt gefinancierd met een hypotheek (meer eigen inbreng).
Bron: Kadaster & IG&H Consulting & Interim . De marktcijfers worden gecorrigeerd voor het effect van het herinschrijven van RBS-hypotheken i.v.m. de legal demerger door ABN AMRO.
Marktaandelen
Grote verschuivingen in marktaandelen hypotheekmarkt
De absolute stijging is het grootst bij ABN AMRO, die in een jaar tijd maar liefst 6,6% marktaandeel heeft gewonnen en haar marktaandeel in een jaar tijd bijna heeft verdubbeld. De relatieve stijging is het grootst bij Florius, die bijna 5% marktaandeel heeft gewonnen in een jaar en daarmee haar marktaandeel bijna heeft verdrievoudigd. Deze groei in het marktaandeel is het gevolg van een succesvolle renteactie rondom het eerste lustrum van Florius. (Op 19 maart 2012 bestond Florius precies 5 jaar). Ook Obvion (+2,7%) en Argenta spaarbank (+2%) stijgen flink. Obvion dankt haar opmars niet aan een renteactie (zoals vermeld in de vorige update) maar aan andere factoren, in het bijzonder aan de compact hypotheek. Argenta spaarbank lijkt door introductie van online spaarrekening in Nederland haar funding voor komende periode uit te breiden. Rabobank heeft absoluut het meeste marktaandeel verloren (-6,3%), maar meest opvallende daler is SNS bank, die maar liefst 75% van haar marktaandeel heeft verloren.
De top 4 in de hypotheekmarkt blijft weer ongewijzigd. SNS bank stond op plaats 5, maar staat nu niet meer in de top 10. Ook Westland Utrecht heeft een aantal plekken moeten inleveren (van 6 naar 9). Hierdoor kan een aantal andere partijen klimmen in de top 10. Zo stijgen Florius en Argenta spaarbank ieder 3 posities.
Bron: Kadaster en IG&H Consulting & Interim
Hypothekennieuws
Woningmarkt lijkt nog niet uit het dal te komen
April
Betaalbaarheid van koopwoning is met 12% verbeterd door daling woningprijzen en verlaagde overdrachtsbelasting blijkt uit berekeningen van De Hypotheekshop. (Z24.nl, 4 april 2012)
Lenteakkoord heeft grote gevolgen voor hypotheekmarkt door verplichte aflosvorm voor nieuwe hypotheken. Reacties zijn lovend voor de daadkracht, maar kritisch op de gekozen oplossing. Nieuwe regels werken toetreding van starters tegen en verdere prijsdalingen in de hand. (diverse opiniestukken, mei 2012) Daling huizenprijzen van een bestaande koopwoning in april is 5,2% in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar (CBS, 21 mei 2012) In reactie op het Lenteakkoord komen Vereniging Eigen Huis, Aedes, Woonbond, NVM, VBO en VastgoedPro met een plan voor integrale en evenwichtige hervorming van de woningmarkt, waar ze al een jaar aan gewerkt hadden. Voor de hypotheekmarkt spreekt het plan van het volledig afbouwen van de hypotheekrenteaftrek in 30 jaar. (InFinance, 24 mei 2012)
Mei
Juni
Het Deens model wordt volgend jaar in Nederland geïntroduceerd door een samenwerking tussen VEH, De Hypotheekshop en Solid Mortgages. In het Deens model worden hypotheken één op één gefinancierd door uitgifte van obligaties, waarbij VEH er vanuit gaat dit gaat leiden tot lagere hypotheekrentetarieven in Nederland. (AMweb, 8 juni 2012) Uit onderzoek van ING blijkt dat het Lenteakkoord niet heeft geleid tot stijging van het vertrouwen in de woningmarkt. (ING woonbericht, 20 juni 2012) De Nederlandsche Bank (DNB) ziet een sombere financiële toekomst en raadt mensen aan om te sparen of de hypotheek af te lossen. Op deze manier kunnen mensen zorgen voor hun eigen oudedagvoorziening. (AD, 26 juni 2012)
Juli
Uit onderzoek van Woningmarktcijfers.nl blijkt dat momenteel 24% minder betaald moet worden voor een bestaande woning dan in 2008 voor de start van de kredietcrisis. Naast waardedaling van de woning komt dit ook door lagere rente en lagere overdrachtsbelasting. (AMweb, 18 juli 2012) Uit onderzoek van ING blijkt een verdere daling van het aantal nieuwbouwwoningen en ook voor komende 2 jaar wordt verdere daling verwacht. Hierdoor kan bij herstel van het vertrouwen al snel een schaarste ontstaan, omdat de stijging van het aantal huishoudens per jaar groter is dan de nieuwbouw. (InFinance, 20 juli 2012)
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Bouwe Kuik, Director bij IG&H Consulting & Interim. E:
[email protected], T: 030 2040 900 Wilt u eerder op de hoogte worden gehouden? Volg ons via Twitter:
Ook op www.igh.nl vind je regelmatig nieuwe informatie Wilt u als nieuwe abonnee deze nieuwsbrief voortaan ontvangen, klik dan hier Voor afmelden van deze nieuwsbrief, klik hier
