Iedereen een betaalbare woning!

“Iedereen een betaalbare woning!” Reacties van burgers en professionals op ‘Ruimte geven, bescherming bieden: een visie op de woningmarkt’

Februari 2007 Distr. 7083

> Inhoudsopgave

1.

Inleiding

3

2.

Het internetforum over de vier thema’s

5

3.

Stedelijke vernieuwing: een grotere rol voor marktpartijen stuit op weerstand 9

4.

Passend wonen: inkomenstoets is niet dé oplossing

13

5.

Verhuismobiliteit: kosten koper verhogen de drempel

17

6.

Betaalbaarheid: meer nodig dan ondersteuning

21

Bijlage: Waarop hebben burgers en professionals gereageerd?

Ministerie van VROM Iedereen een betaalbare woning!

25

pagina /27

> 1. Inleiding

In augustus 2006 hebben burgers en professionals via een internetforum gereageerd op de visie op de woningmarkt van VROM. Ze gingen in op vier thema’s: stedelijke vernieuwing, passend wonen, verhuismobiliteit en betaalbaarheid.

Visie op de woningmarkt In juni 2006 heeft minister Dekker haar visie op de woningmarkt gepresenteerd. De visie, getiteld ‘Ruimte geven, bescherming bieden: een visie op de woningmarkt’ bevat een analyse van de huidige woningmarkt en de verwachtingen voor de toekomst daarvan. De visie gaat onder meer in op de productie van nieuwe woningen, de doorstroming op de woningmarkt, de stedelijke vernieuwing en het bezit van een eigen woning. Daarnaast besteedt de minister ook aandacht aan de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag. In de bijbehorende beleidsagenda zijn maatregelen opgenomen die ertoe moeten leiden dat er in de toekomst voldoende woningen beschikbaar zijn, dat de kwaliteit van de woningen beter wordt afgestemd op de woonwensen, en dat koop- en huurmarkt meer met elkaar verbonden worden.

Internetforum als onderdeel van een maatschappelijke discussie De visie op de woningmarkt vormt de basis voor een brede discussie over de woningmarkt met alle betrokkenen, waaronder gemeenten, provincies, woningcorporaties, bouwbedrijven, maatschappelijke organisaties en mensen die op een wachtlijst staan voor een huurwoning of die willen kopen. Om al deze partijen bij deze discussie te betrekken, heeft VROM een internetforum georganiseerd. Het forum was open van 14 augustus tot en met 5 september 2006 en is op verschillende manieren aangekondigd. Via mailings, mededelingen in Spits en Metro, een directe mail aan 27.000 mensen die hebben aangegeven op de hoogte te willen blijven van ontwikkelingen op de woningmarkt en links op websites van verschillende instanties zijn mensen uitgenodigd deel te nemen aan de discussie op internet. De deelnemers konden reageren op vier stellingen, afgeleid uit de vier thema’s uit de visie. De thema’s zijn stedelijke vernieuwing, passend wonen, verhuismobiliteit en betaalbaarheid.


pagina /27

> Verslag van de discussie In dit rapport worden de resultaten van het internetplatform op hoofdlijnen weergegeven. Om de bijdragen te kunnen analyseren en samenvatten, hebben we van iedere bijdrage kenmerken vastgelegd: datum, type deelnemer, standpunt, argumenten en overige opmerkingen. Deze kenmerken zijn per stelling ondergebracht in schema’s, waar vervolgens de kern uit gedestilleerd is.

Leeswijzer De rapportage is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 wordt het internetforum als geheel onder de loep genomen: hoeveel mensen deden mee, wie vertegenwoordigen zij, welke onderwerpen leven het meest en wat voor soort reacties roepen de verschillende stellingen op? In de hoofdstukken 3 tot en met 6 wordt steeds één stelling behandeld: hoeveel mensen hebben erop gereageerd, welke standpunten worden ingenomen, welke argumenten worden aangevoerd, zijn er verschillen tussen burgers en professionals, en welke adviezen hebben de mensen voor VROM?


pagina /27

> 2. Het internetforum over de vier thema’s

Het internetforum over VROM’s visie op de woningmarkt heeft 770 reacties opgeleverd. Eenvijfde was afkomstig van professionals, viervijfde van burgers. Er is vooral gereageerd op het thema passend wonen, minder op verhuismobiliteit en betaalbaarheid, en het minst op stedelijke vernieuwing. Steeds terugkerende geluiden zijn: het gebrek aan betaalbare woningen, maatschappelijke ongelijkheid en tekortschietende corporaties, projectontwikkelaars en overheid.

Acht van de tien bijdragen zijn van burgers In totaal zijn er 770 reacties gekomen op de vier stellingen. Van die 770 reacties waren er 623 (81%1) afkomstig van burgers, de overige 147 (19%) bijdragen zijn ingediend door vertegenwoordigers van corporaties, gemeenten, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bewonersverenigingen. Deze verhouding (80% - 20%) is ook van toepassing op de stellingen over passend wonen en verhuismobiliteit. Bij stedelijke vernieuwing reageren vergeleken met de andere stellingen iets meer professionals (75% - 25%) en bij betaalbaarheid hebben reacties van burgers de overhand (85% - 15%).

Aantal deelnemers geschat tussen de 450 en 500 Het aantal deelnemende burgers is moeilijk vast te stellen. Ten eerste omdat veel mensen alleen de voornaam invullen en het is niet duidelijk of ‘Ina’ steeds dezelfde persoon is of dat er zes mensen meedoen die Ina heten. Op basis van schrijfstijl en inhoud is het vermoeden dat er twee Ina’s deelnemen, maar helemaal zeker is dat niet. Daar komt bij dat enkele burgers de eerste bijdrage indient met voor- en achternaam en bij vervolgreacties dan alleen de voornaam gebruikt. Daarbij zijn er ook nog twintig geheel anonieme bijdragen. Het bestand kan dus maar tot op zekere hoogte worden ‘opgeschoond’. De schatting is dat er tussen de 350 en 400 burgers een bijdrage hebben geleverd.

1 De

percentages in dit rapport zeggen alleen iets over de verhouding tussen de bijdragen van burgers en professionals; van welke groep komen de meeste of minste bijdragen? Ze zeggen niets over de mate waarin ‘de burger’ of ‘de professional’ iets vindt. Hierover valt ook niets met zekerheid te zeggen: de hoeveelheid bijdragen is onduidelijk (en wellicht te klein) en de steekproef is niet representatief.


pagina /27

> De bijdragen van professionals zijn iets nauwkeuriger (maar ook niet 100% nauwkeurig) in beeld te brengen. Ongeveer 96 professionals hebben een bijdrage geleverd: 31 van corporaties, 21 van bewonersverenigingen of -commissies, 17 van gemeenten, provincies en lokale politieke partijen, 12 van adviesbureaus, 8 van bouwers en ontwerpers en 7 van overige bedrijven of niet nader te identificeren organisaties (bijvoorbeeld NLBe).

Wie hebben deelgenomen aan het internetforum?

Aantal deelnemers Burgers

350 - 400 (schatting)

Organisaties • 31 woningcorporaties en makelaars • 21 bewonersverenigingen • 17 overheid en lokale politiek • 12 adviesbureaus • 8 bouwers en architecten • 7 overige bedrijven

96

Totaal

450 - 500 (schatting)

Passend wonen het meest populair, stedelijke vernieuwing het minst Passend wonen spreekt de mensen het meeste aan, de stelling roept 318 reacties op. Stedelijke vernieuwing krijgt de minste belangstelling met 98 reacties. De andere twee onderwerpen leveren ongeveer evenveel bijdragen op (betaalbaarheid 171 en verhuismobiliteit 183).

Reacties bij passend wonen meest ‘to the point’ De stellingen roepen niet alleen reacties op die ook écht over de stelling gaan. Bij betaalbaarheid bijvoorbeeld gaat maar 24% van alle bijdragen ook echt over de stelling, voor de rest uiten mensen bij dit onderwerp vooral hun ongenoegen over de woningmarkt in zijn geheel. Passend wonen roept de meeste adequate reacties op: 75% van de bijdragen gaat ook echt in op de stelling. Bij verhuismobiliteit heeft 66% van de reacties direct betrekking op de stelling en bij stedelijke vernieuwing is dat 50%.

Deelnemers staan kritisch tegenover de stellingen Deelnemers – en dan vooral de burgers – zijn kritisch als het gaat over de woningmarkt en de voorgestelde oplossingen. Zo kan een grotere rol van marktpartijen bij stedelijke vernieuwing maar op heel weinig instemming rekenen en vinden burgers een inkomenstoets niet dé oplossing voor passend wonen. Iets vaker stemmen ze in met de gedachte dat verhuiskosten de grootste drempel zijn om te verhuizen, al haasten veel deelnemers zich te zeggen dat er veel andere grote drempels zijn. Betaalbaarheid is volgens veel deelnemers niet meer van toepassing op de woningmarkt; dit onderwerp roept veel pittige reacties op.


pagina /27

> Gebrek aan betaalbare woningen het grootste probleem Bij alle stellingen melden veel deelnemers dat er een tekort is aan goede en betaalbare woningen, dat het beste opgelost kan worden door meer ‘passend’ te bouwen en minder te slopen. Passend bouwen is het bouwen van goedkope woningen en niet van dure appartementen en het pleidooi voor minder slopen komt voort uit het gegeven dat na de sloop de nieuwe woningen voor veel mensen te duur zijn om terug te keren. Kortom, er moeten volgens de deelnemers veel meer goedkope woningen komen.

Corporaties, projectontwikkelaars en de overheid onder vuur In heel veel reacties worden corporaties, projectontwikkelaars en de overheid gehekeld. Deze drie partijen zijn er volgens veel burgers, vertegenwoordigers van bewonersverenigingen en (linkse) lokale politieke partijen alleen maar op uit om ‘hun zakken te vullen’ en ze vervullen hun maatschappelijke taak op de woningmarkt niet. Corporaties bouwen niet voor de mensen die het echt nodig hebben en de overheid is verantwoordelijk voor de hoge huizenprijzen door het grondbeleid, zo luiden de verwijten.

Veel bijdragen over maatschappelijke ongelijkheid ‘De rijken worden rijker en de armen worden armer’ is een vaak aangehaalde spreuk op het forum. Veel burgers menen dat de maatschappelijke ongelijkheid zich vooral manifesteert op de woningmarkt. Mensen met een laag inkomen hebben geen keuze en velen van hen voelen zich ‘weggestopt’ in achterstandswijken. Vooral alleenstaanden met kinderen hebben het gevoel geen enkele keuze te hebben en ‘vast te zitten in een uitzichtloze situatie’. De hypotheekrenteaftrek speelt in veel betogen een belangrijke rol: mensen die een huis kunnen kopen, krijgen ook nog eens belastingvoordeel terwijl ze dat helemaal niet nodig hebben. Veel mensen vinden dan ook dat de hypotheekrenteaftrek moet worden afgeschaft of dat huurders een vergelijkbaar belastingvoordeel moeten krijgen.

Gratis advies De reacties zijn niet alleen kritisch, ze zijn vaak ook opbouwend. Zo geven ook veel mensen de overheid een advies en een enkeling werkt dat tot in detail uit. De adviezen zijn per stelling opgenomen. Ook adviseren mensen elkaar: zo legt één van de deelnemers andere uitkeringsgerechtigden uit hoe je met een WAO-uitkering een hypotheek kunt krijgen en wijst een andere deelnemer zijn gesprekspartner op maatregelen uit de visie van minister Dekker die heel gunstig kunnen uitpakken voor mensen met een lager inkomen.


pagina /27

> Kortom

Het internetforum over de visie op de woningmarkt is goed bezocht. Er hebben zich vooral veel burgers gemeld met een reactie op de visie, en van de professionals zijn de woningcorporaties het best vertegenwoordigd. Burgers zijn kritisch over de geboden oplossingen en zijn het iets vaker oneens, dan eens met VROM. Professionals zijn ook kritisch, maar geven iets vaker steun aan de oplossingen uit de visie. Naast reacties op de stellingen, maken veel burgers gebruik van het forum om hun ongenoegen over de woningmarkt te uiten.


pagina /27

> 3. Stedelijke vernieuwing: een grotere rol van marktpartijen stuit op weerstand

Stedelijke vernieuwing vraagt om meer marktwerking, zo meldt de VROM-visie. Bedrijven en organisaties onderschrijven dat grotendeels. Burgers vrezen echter dat meer invloed van marktpartijen de leefomgeving en de woonlasten niet ten goede komt. Stelling: stedelijke vernieuwing vraagt om een grotere rol van marktpartijen (bouwwereld, hypotheekverstrekkers, particuliere verhuurders) dan nu het geval is.

Eens: 10 Oneens: 28

Helft van reacties gaat over marktwerking In totaal is er 98 keer gereageerd op de stelling over stedelijke vernieuwing. De meeste bijdragen (48 van de 98) gaan over de vraag of meer marktwerking bij stedelijke vernieuwing wenselijk is. Zo vatten ze dus de grotere rol van marktpartijen op. Andere deelnemers gaan naar aanleiding van de stelling in op stedelijke vernieuwing in het algemeen. Zie kader ‘Veel kritiek op stedelijke vernieuwing’.

Houding is overwegend negatief of kritisch Van de 48 reacties over marktwerking is het merendeel (28) negatief, 10 deelnemers zijn kritisch en 10 zijn positief. Vooral burgers zijn het niet eens met een grotere rol van marktpartijen. Bij bedrijven en organisaties is de weerstand veel minder groot; onder deze professionals zijn de meeste voorstanders van marktwerking te vinden.


pagina /27

> Voor

Tegen

Burgers

4%

48%

Bedrijven en organisaties

17%

10%x

Totaal

21%

58%

Burgers hebben weinig vertrouwen in marktwerking De burgers geloven niet dat de marktpartijen zich gaan inzetten voor leefbare wijken en betaalbare en geschikt woningaanbod. Winst is immers de eerste prioriteit van de markt. Er zijn genoeg corporaties en ontwikkelaars die de markt op willen, maar stedelijke vernieuwing hoort volgens burgers thuis bij de overheid. Die moet zorgen voor voldoende betaalbare woningen.

Bedrijven en organisaties zijn positief over marktwerking Bouwbedrijven, adviesbureaus en corporaties vertrouwen erop dat de overheid in samenwerking met de marktpartijen kan zorgen voor leefbare wijken en een betaalbaar en passend woningaanbod. Ze staan dus meer open voor marktwerking, al vinden sommigen wel dat de overheid een stevige vinger in de pap moet houden om de leefbaarheid te waarborgen. Sociale kwaliteit moet vóór economische kwaliteit gaan. Argumenten voor marktwerking

Argumenten tegen marktwerking

• zonder marktpartijen is er geen investeringscapaciteit. Marktpartijen, overheid en bewoners hebben elkaar nodig om stedelijke vernieuwing te realiseren

• marktpartijen willen zoveel mogelijk verdienen aan de ‘hardware’ en zo min mogelijk investeren in de leefbaarheid. Zij zullen zich niet bekommeren om sociale cohesie en voorzieningen als groen, parkeren, integratie en welzijn

• de markt kent de consument en weet waar de consument behoefte aan heeft. Dit zal leiden tot een betere woningvoorraad. Op dit moment wordt de markt te laat ingeschakeld waardoor marktpartijen zich alleen nog met details kunnen bemoeien

• bewoners krijgen steeds minder te zeggen

• bouwbedrijven hebben ervaring met complexe processen

• huren en prijzen van koopwoningen zullen stijgen omdat eraan verdiend moet worden. Het aantal betaalbare woningen neemt daardoor af. Door de liberalisering van de energiemarkt zijn de energiekosten ook gestegen. Ook de marktwerking bij woningcorporaties heeft niet geleid tot het gewenste resultaat: het woningaanbod is iets teruggelopen


pagina 10/27

> • lagere inkomens worden de dupe, want • projectontwikkelaars begeven zich steeds meer op het maatschappelijke vlak. Ze marktpartijen zullen geen onrendabele zullen zich vanwege de bedrijfscontinuering projecten (bouw van goedkope huurwoningen) ook meer op onrendabele projecten storten starten • er worden grote appartementencomplexen gebouwd, terwijl mensen behoefte hebben aan levensloopbestendige huizen, begane grond en tuin • overheid, corporaties en bouwers zullen moeilijk samenwerken vanwege uiteenlopende belangen, overheid zal niet voldoende toezicht hebben • zonder sterke overheid haalt de markt alleen de krenten uit de pap • marktpartijen zullen niet uit zichzelf investeren in sociale kwaliteit, en dat is de enige manier om de problemen in de steden nu op te lossen • het gaat ten koste van de bewoners als marktpartijen teveel de dienst uitmaken mensen met geld kunnen straks de beste woningen krijgen, de overheid moet voor een betere verdeling zorgen

De overheid houdt marktwerking tegen Een paar burgers merken op dat de overheid marktwerking tegenwerkt. Gemeenten en overheid drijven de prijzen op door lange procedures en nieuwe regels. De overheid wil zelf ook aan de grond verdienen, wat de prijzen verder doet stijgen. Ook een paar bedrijven plaatsen deze opmerking. Ze voegen eraan toe dat ook de nadruk op differentiatie van wijken de marktwerking ontmoedigt.

Veel kritiek op stedelijke vernieuwing Bedrijven en organisaties houden zich aan de stelling: ze gaan voornamelijk in op de vraag of meer marktwerking bij stedelijke vernieuwing wenselijk is. Van de burgers doet slechts de helft dat. De andere helft oordeelt over stedelijke vernieuwing in het algemeen. Er klinkt veel kritiek op de vernieuwing van de afgelopen jaren. Burgers, maar ook organisaties, zijn ontevreden over het proces (belangen van burgers zijn te vaak ondergeschikt) en over het resultaat (veel mensen vinden de nieuwbouw in de steden lelijk en onpersoonlijk). “Stedelijke vernieuwing is met zo weinig mogelijk grond en zo veel mogelijk beton zo veel mogelijk geld binnenhalen.” De stelling maakt ook andere reacties los. Enkele bijdragen gaan in het geheel niet over stedelijke vernieuwing, maar over persoonlijk leed op het gebied van wonen of de huizenmarkt (waardedaling van de koopwoning), conflicten met de gemeente over bestemmingsplannen of algehele onvrede met de individualisering en commercialisering van de maatschappij.


pagina 11/27

> Tips uit het veld Deelnemers geven VROM de volgende adviezen: • stel aandacht voor de sociale omgeving centraal • laat marktpartijen meebetalen aan sociale investeringen door ze te verplichten minimaal 1% van de projectkosten te storten in de pot voor sociale kwaliteit • zet een wijkontwikkelingsmaatschappij op waarin de betrokken partijen samenwerken, dit levert fiscale voordelen op • schaf de actieve grondpolitiek af en zorg voor beter grondbeleid • geef meer ruimte aan projecten voor gemeenschappelijk wonen en collectief bouwen, dit bevordert de sociale cohesie • betrek (toekomstige) bewoners bij de wijkontwikkeling, zodat ze zich verantwoordelijk voelen voor de wijk • voer meer onderzoek uit naar de wensen van bewoners • schaf de huursubsidie af en zorg voor betaalbare huren om doorstroming te bevorderen • start kleinschaliger projecten die ook passen in de architectonische omgeving • kies vaker voor renoveren in plaats van slopen (oude gebouwen hebben meer sfeer) Kortom

Er is veel weerstand tegen meer marktwerking bij stedelijke vernieuwing. Mensen zijn bang dat het ten koste gaat van de leefbaarheid van wijken en de betaalbaarheid van woningen. Alleen bouwbedrijven, corporaties en adviesbureaus zien wel de voordelen van marktwerking. Wie hebben deelgenomen aan deze discussie?

Aantal bijdragen Burgers

75

Organisaties • 6 woningcorporaties en makelaars • 4 adviesbureaus • 4 bouwers en architecten • 4 bewonersverenigingen • 2 lokale politieke partijen

23

Totaal

98

Er zijn 98 bijdragen geleverd aan de discussie over stedelijke vernieuwing: driekwart van burgers en een kwart van professionals. Het aandeel van professionals is bij deze stelling relatief groot.


pagina 12/27

> 4. Passend wonen: inkomenstoets is niet dé oplossing

De woningmarkt zit vast. Huishoudens met een hoog inkomen stromen niet door, maar blijven in een goedkope (sociale) huurwoning wonen. Een inkomenstoets kan daar volgens VROM verandering in brengen. Die toets krijgt ongeveer evenveel maatschappelijke steun als kritiek. Burgers oordelen daarbij doorgaans negatiever dan bedrijven en organisaties. Stelling: een inkomenstoets is een gerechtvaardigd instrument om passend wonen te bevorderen.

Eens: 107 Oneens: 116

Driekwart van reacties gaat over inkomenstoets In totaal zijn er 318 bijdragen geleverd aan deze discussie, waarvan er 244 (dat is driekwart) echt ingaan op de inkomenstoets. Anderen gaan in op ‘passend wonen’ of het huur(subsidie)systeem in het algemeen. Zie kader ‘Burger bepaalt zelf wat passend is’. Tot slot grijpen vooral burgers de gelegenheid aan om over ondeugdelijke politici te schrijven of over persoonlijk leed.

Iets meer mensen tegen een inkomenstoets dan ervoor Van de 244 reacties op de inkomenstoets zijn er iets meer negatief (116) dan positief (107), maar het verschil is klein. De anderen plaatsen kritische kanttekeningen, maar nemen geen standpunt in. Voor

Tegen

Burgers

38%

52%


60%

32%

Totaal

43%

47%


pagina 13/27

> Professionals vinden toets rechtvaardiger dan burgers Bedrijven en organisaties staan meer dan burgers open voor een inkomenstoets: 60% stemt vóór. Vooral corporaties zien het wel zitten, en ook de meeste adviesbureaus staan er niet afwijzend tegenover. Onder burgers is nog geen 40% vóór. De groep burgers die het geen goed instrument vindt om passend wonen te bevorderen, is groter. Er zijn weinig verschillen tussen burgers en bedrijven in de argumenten die ze aandragen.

Voorstanders: inkomenstoets leidt tot eerlijker verdeling De belangrijkste argumenten voor een inkomenstoets, zijn dat deze tot een eerlijker verdeling van de woonlasten leidt tussen hoge en lage inkomens, dat het de doorstroming op de woningmarkt bevordert, en dat het misbruik van gemeenschapsgeld voorkomt.

Tegenstanders: onterechte bemoeienis, er is geen alternatief, en vormt getto’s De belangrijkste argumenten tegen een inkomenstoets, zijn dat deze de keuzevrijheid beperkt, dat er geen goed alternatief is voor de hoge inkomens, en dat het vertrek van rijkere huishoudens leidt tot achterstandswijken. Verder is iemands financiële ruimte moeilijk vast te stellen en komt het geld – zo vrezen ze – niet goed terecht.

Argumenten voor een inkomenstoets

Argumenten tegen een inkomenstoets

• het is eerlijker als mensen met een hoger • mensen moeten zelf kunnen bepalen wat zij uit inkomen meer huur betalen dan mensen willen geven aan wonen, de overheid mag zich met een lager inkomen; de hogere daar niet mee bemoeien (“een directeur mag huuropbrengst kan dan worden aangewend toch ook in een Fiat Panda rijden!”) om minder draagkrachtigen te subsidiëren. Ze hoeven niet per se te verhuizen • de inkomensgroepen die meer voor hun woning moeten gaan betalen, zullen doorschuiven, waardoor er woningen vrijkomen voor de lage inkomens

• er is geen goed alternatief voor de ‘scheefwoners’. Ze willen misschien wel plaats maken, maar een andere huurwoning vinden ze niet en kopen is onbetaalbaar voor starters

• het gemeenschapsgeld dat de sociale woningbouw kost, is niet bedoeld voor mensen die het niet nodig hebben. Dat is misbruik

• het vertrek van hoge inkomens uit goedkopere buurten komt de leefbaarheid niet ten goede. Diversiteit is juist goed, zo melden overigens ook voorstanders van de inkomenstoets. Sommige tegenstanders gaan verder: er zullen achterstandswijken ontstaan, of zelfs getto’s

• de toets kan ook te duur wonen (en dus schulden) voorkomen

• het geld dat die huurverhogingen oplevert, komt niet terecht bij de lage inkomensgroepen, maar bij de overheid en de corporaties


pagina 14/27

> • de financiële ruimte is moeilijk vast te stellen. Of je te goedkoop woont, hangt van veel factoren (studerende kinderen, alimentatie, etc.) af, en inkomens fluctueren • het is de vraag of de toets het probleem oplost: woonlasten gaan omhoog, maar gaan mensen ook verhuizen?

Voorwaarden aan de inkomenstoets Ook degenen die openstaan voor een inkomenstoets, stellen er voorwaarden aan: • huurders mogen nooit uit hun huis worden verdreven • er moeten voldoende alternatieven zijn voor mensen met een hoger inkomen • de huren mogen wel variëren, maar niet verder stijgen • de toets moet in het huurcontract zijn opgenomen, er moet dus onderscheid worden gemaakt tussen huidige en toekomstige huurders • er moet niet te vaak worden getoetst: een laag inkomen kan schommelen • houd bij het toetsen ook rekening met vaste lasten (aantal kinderen, studiekosten, alimentatie), het inkomen zegt niet alles • wat omhoog gaat, moet ook omlaag gaan: bij achteruitgang in inkomsten moet je minder huur hoeven betalen • het instrument moet werkbaar en niet te ingewikkeld zijn.

Oplossing: huur naar inkomen of meer bouwen Volgens de forumdeelnemers zijn er twee oplossingen voor de vastzittende woningmarkt: huur naar inkomen en meer bouwen. Voorstanders van de inkomenstoets pleiten vooral voor het draagkrachtprincipe, dus huur naar inkomen. Alle woningen worden dan marktconform aangeboden en alleen die mensen die het écht nodig hebben, krijgen hulp of ondersteuning. Mensen die te veel verdienen voor huurkorting, betalen gewoon de volle mep. Veel tegenstanders vinden het onterecht dat harde werkers meer moeten betalen voor hetzelfde huis dan de buurman die van een uitkering leeft. Zij zijn van mening dat het gebrek aan betaalbare woningen niet moet worden afgeschoven op de mensen met een goed inkomen, maar dat het de verantwoordelijkheid is van de aanbieders van woningen en de overheid. Er zouden volgens hen dan ook meer betaalbare woningen gebouwd moeten worden.

Burger bepaalt zelf wat passend is Veel mensen vragen zich af wat ‘passend wonen’ precies is en wie dat bepaalt. Volgens zowel voor- als tegenstanders van de inkomenstoets is passend wonen veel meer dan alleen wonen naar inkomen. De samenstelling van het gezin, de uitgaven, de buurt en de bewoners zijn ook factoren die de geschiktheid van een huis beïnvloeden. Dat is dan ook de reden dat bijna iedereen vindt dat niet de overheid, maar de burger zélf bepaalt wat passend wonen is.


pagina 15/27

> Tips uit het veld Deelnemers geven VROM de volgende adviezen: • laat bewoners met een hoger inkomen hun sociale huurwoning kopen (of laat ze de binnenkant van de woning pachten) als opstap naar de koopmarkt • geef meer bouwgrond uit en speculeer niet met de prijs • houd woningcorporaties tegen het licht en spreek ze meer aan op hun maatschappelijke taak • verkoop woningen tegen de kostprijs en pak zo marktpartijen aan • schaf de hypotheekrenteaftrek af om huiseigenaren niet voor te trekken • grijp als overheid minder in, problemen op de huizenmarkt ontstaan door overregulering en fiscale maatregelen Kortom

De inkomenstoets krijgt bijval van bevolking en professionals, maar tegelijk ook kritiek. Het kan de doorstroming bevorderen (als er alternatieven zijn!), omdat hoge inkomens duurder uit zijn, maar de verhuizing moet niet verplicht worden. Een mix van inkomens is bovendien goed voor een buurt of wijk.

Wie hebben deelgenomen aan deze discussie?


253

Organisaties - 26 woningcorporaties - 19 bewoners-/belangenverenigingen - 5 gemeenteambtenaren - 5 advies-/expertisebureaus - 4 bouwers en ontwerpers - 3 politici/politieke partijen - 3 overige bedrijven

65

Totaal

318

Er zijn 318 reacties binnengekomen op de stelling over passend wonen: 80% van burgers en 20% van professionals.


pagina 16/27

> 5. Verhuismobiliteit: kosten koper verhogen de drempel

Het aantal verhuizingen in Nederland neemt af. VROM wil drempels voor mensen om te verhuizen wegnemen, zodat er meer doorstroming komt en starters een kans krijgen op de woningmarkt. Naar verwachting vormen de verhuiskosten de grootste drempel. Burgers onderschrijven dat voor een deel, maar professionals zien eerder andere belemmeringen. Stelling:

Eens: 48 Oneens: 59

de hoge verhuiskosten (kosten koper) zijn de grootste drempel voor mensen om te verhuizen

Tweederde van reacties gaat over de drempel van de verhuiskosten 183 reacties heeft de stelling over verhuismobiliteit opgeroepen, waarvan er 119 (dat is tweederde) echt ingaan op de drempel om te verhuizen. Andere reacties hebben indirect met de stelling te maken. Ze gaan over verhuismobiliteit of kosten koper in het algemeen (zie verder). Bijdragen over persoonlijke omstandigheden zijn er bij deze stelling weinig.

Twijfel over of verhuiskosten de grootste drempel zijn De helft van de mensen (59 van de 119 reacties) gelooft niet dat de kosten het grootste obstakel vormen om te verhuizen. 48 mensen geloven dat wel en de overige 12 nemen geen standpunt in. Kosten grootste drempel

Kosten niet grootste drempel

Burgers

50%

50%


24%

76%

Totaal

40%

50%


pagina 17/27

> Burgers verdeeld, professionals zien andere belemmeringen dan verhuiskosten Bedrijven en organisaties denken veel minder dan burgers dat de kosten koper de grootste drempel zijn voor mensen om te verhuizen. Een duidelijk onderscheid naar type professional is hier niet te zien. Ook in argumenten verschillen de deelnemers niet sterk.

Verhuiskosten zijn weggegooid geld Degenen die de stelling onderschrijven, zien de verhuiskosten als weggegooid geld. De kosten die je maakt om te verhuizen, verdien je niet zo snel weer terug. Het zijn forse bedragen, zo zeggen degenen die de stelling onderschrijven, en die bedragen houden starters en ouderen in hun huurhuis en maken forenzen voordeliger dan verhuizen.

Huizenprijzen en emotionele band zijn grotere rem op verhuisplannen De prijs van woningen zelf is de grootste drempel om te verhuizen, zo zeggen degenen die de stelling verwerpen. Bovendien raken mensen zo gehecht aan huis en buurt, dat ze er niet weg willen. Deze twee factoren hebben meer invloed dan de verhuiskosten. Verhuiskosten zijn grootste drempel – argumenten

Verhuiskosten zijn niet grootste drempel – argumenten

• het gaat om forse bedragen (overdrachtsbelasting, etc.) omdat de huizen zo duur zijn. Weggegooid geld, zo wordt gezegd. Terugverdienen (door hard werken of door de overwaarde van je huis) duurt lang en is haast niet haalbaar. Dat ontneemt velen de lust om te verhuizen

• gebrek aan goede en betaalbare huizen zijn een grotere drempel. De huizenprijzen zelf maken starters en anderen kansloos op de huizenmarkt

• forenzen is voordeliger dan verhuizen: “Jarenlang 200 kilometer op en neer naar mijn werk rijden is nog goedkoper dan verhuizen”. Lagere kosten zouden ook de files verminderen

• Nederlanders zijn honkvast. Hoewel velen erkennen dat kosten sterk meespelen, zien zij toch vooral de woonomgeving en de sociale contacten in de buurt als belangrijke factoren om niet te verhuizen. “Mensen hechten aan een plek.” “Verhuizen is emotie.”

• starters en ouderen hebben geen kans door de hoge verhuiskosten. Ze kopen niet snel een (ander) huis, maar blijven in relatief goedkope huurhuizen wonen

• verhuiskosten kun je meefinancieren. Bovendien heb je voor een deel ook nog invloed op die kosten • de kosten vallen mee in verhouding tot de huizenprijzen en verbouwingskosten, vinden enkelen • tot nu toe is de huizenverkoop niet gedaald, terwijl de kosten toenamen, dus blijkbaar is het niet zo’n drempel


pagina 18/27

> Andere oorzaken van gebrekkige verhuismobiliteit Enkele deelnemers dragen andere oorzaken aan: • gemeenten en provincies hanteren maatschappelijke en economische bindingseisen: je moet in de regio werken, of er al tien jaar wonen, om je er te mogen vestigen. Die eisen belemmeren de doorstroming • als je een nieuwe woning huurt, moet je ‘woonduur’ of ‘inschrijvingsduur’ inleveren en het duurt lang om dat op te bouwen. Voor veel huurders is dat een reden om hoge eisen te stellen aan een woning en dus niet bij het eerste aanbod te verkassen • ook lage huren houden de doorstroom tegen. Als je een goed huis hebt op een goede locatie voor een redelijke prijs, ga je niet snel verhuizen.

Andere oplossingen voor meer verhuismobiliteit Om de mobiliteit te bevorderen moet er volgens veel deelnemers méér en vooral passender gebouwd worden, dat wil zeggen: bouwen waar kopers en huurders om vragen. Een andere oplossing is het stimuleren van woningruil door de regels daarvoor te versoepelen. De voorwaarden zijn nu zo strikt en ingewikkeld dat veel mensen er niet aan beginnen. Twee opties die door een enkeling zijn genoemd: huizenprijzen laten zakken in regio’s waar de economische druk het hoogst is (bijvoorbeeld door subsidies) en 10% overdrachtsbelasting van je vorige huis in mindering brengen op de nieuwe overdrachtsbelasting.

Kritiek op de kosten koper Los van de vraag of de verhuiskosten een belemmering zijn, zijn ze te hoog. De kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarskosten) zijn een onzinnige en onnodige belasting, wordt gezegd. Een “fiscale boete op verhuizen”, die “vooral notarissen en makelaars spekt”. Bijna iedereen die de stelling onderschrijft, pleit voor afschaffing of verlaging van de kosten koper. Ook degenen die geen standpunt innemen, vinden de verhuiskosten te hoog. “Ze staan niet in verhouding tot de koopsom.” “Het is een dubbele belasting. Mensen betalen al inkomsten- en vermogensbelasting. Waarom dan nog eens belasting heffen als je van gespaard geld een huis wilt kopen?” Een paar critici wijzen erop dat afschaffing of verlaging van de overdrachtsbelasting niet leidt tot goedkopere huizen. Wel zou het een welkome compensatie zijn wanneer de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen.

Tips uit het veld Deelnemers geven VROM verder de volgende adviezen voor een betere woningmarkt: • schaf de overdrachtsbelasting af • bied woningen die meer dan twintig jaar oud zijn, te koop aan aan de huurders • voer het systeem van premie A- en premie B-koopwoningen opnieuw in, dat was overzichtelijker • versoepel de regelgeving rond het verblijf in vakantiewoningen en het verbouwen van garages tot appartementen, dat geeft meer lucht


pagina 19/27

> Kortom

Er is veel kritiek op de kosten koper, die verhuizen duur maken. Volgens de helft van de mensen zijn deze kosten de grootste drempel om te verhuizen, omdat je er niets voor terugkrijgt. Anderen denken dat vooral de huizenprijzen zelf de mensen ervan weerhouden om uit te kijken naar een nieuwe woning, en ook de opgebouwde band met de omgeving.



148

Organisaties • 12 woningcorporaties • 8 vertegenwoordigers overheid • 6 bewoners-/belangenverenigingen • 3 advies-/expertisebureaus • 3 bouwers en ontwerpers • 3 overige bedrijven

35

Totaal

183

Er zijn 183 reacties gekomen op de stelling over verhuismobiliteit: ruim 80% van burgers en bijna 20% van professionals.


pagina 20/27

> 6. Betaalbaarheid: meer nodig dan ondersteuning

De overheid wil voorkomen dat mensen met een laag inkomen geen goede woning kunnen betalen. Nu gebeurt dat door inkomensondersteuning en huurprijsregulering, maar er zijn alternatieven: inkomenshuren en vouchers. Welke optie heeft de voorkeur? Burgers en professionals kunnen hier lastig uit kiezen. De huidige combinatie van maatregelen lijkt nog niet zo slecht. Stelling: om mensen met een laag inkomen een goede woning te kunnen laten betalen, kies ik voor: • uitsluitend inkomensondersteuning

9

• vouchers

8

• uitsluitend huurprijsregulering

6

• inkomenshuren

6

combinatie

11

Totaal

40

Driekwart komt niet tot een keuze Ook al hebben 171 mensen aan deze discussie deelgenomen, slechts 40 van hen (dat is een kwart) gaan in op de opties. De overige driekwart uit vooral zijn ongenoegen over de woningmarkt in het algemeen (zie kader) en draagt alternatieve oplossingen aan voor de problemen op de woningmarkt. Ook wordt er getwijfeld aan het effect van alle opties. Professionals maken vaker een keuze voor één of meerdere opties of geven een alternatief, burgers uiten vaker algemeen ongenoegen.

Meningen verdeeld over beste optie voor lage inkomens Hoe moeten woningen betaalbaar gehouden worden voor minder draagkrachtigen? De meningen zijn gelijkelijk verdeeld over de vier opties. Zes mensen kiezen voor inkomenshuren en eveneens zes voor huurprijsregulering. Iets meer stemmen gaan naar vouchers (8) en inkomensondersteuning (9). Inkomensondersteuning lijkt dus favoriet, maar de verschillen zijn klein. Elf mensen kiezen voor een combinatie van opties.


pagina 21/27

> Optie 1: inkomensondersteuning wat is het?

mensen met een laag inkomen krijgen steun vanuit de overheid in het inkomen

aantal voorkeurstemmen

9

argumenten voor deze optie

• het is eenvoudig en redelijk: via de belasting kun je vaststellen of iemand inkomensondersteuning nodig heeft, en als iemand meer gaat verdienen vervalt de steun • gemeenschapsgeld komt niet terecht bij mensen met voldoende inkomsten

Optie 2: vouchers wat is het?

mensen krijgen een woonwaardebon afhankelijk van hun inkomen, die ze mogen besteden aan huur of koop


8

argumenten voor deze optie

• dit systeem biedt consumenten de meeste keuzevrijheid: mensen kunnen zelf kiezen of zij geld bijleggen voor meer woongenot • de voucher is ook toepasbaar op de koopmarkt, waardoor de overstap van huur naar koop kleiner wordt

Optie 3: huurprijsregulering wat is het?

prijzen in de huursector worden gereguleerd zodat deze niet te hoog uitvallen


6

argumenten voor deze optie (weinig genoemd)

• het is een eerlijk systeem (verder niet onderbouwd) • de huurprijzen moeten gereguleerd worden omdat de woonlasten met de huidige krapte niet aan de vrije markt overgelaten kunnen worden; de huidige huizenprijzen staan in geen relatie tot de werkelijke waarde van stenen en grond

Optie 4: inkomenshuren wat is het?

huur wordt afgestemd op het inkomen met de marktprijs als maximum


6

argumenten voor deze optie (weinig genoemd)

• het is een eerlijk systeem: als je meer gaat verdienen, moet je meer betalen • de huurtoeslag wordt sterk beperkt, daarop bespaart VROM • het verlaagt de drempel naar de koopmarkt • het lost ‘scheef wonen’ bijna helemaal op en er ontstaan geen getto’s (zie hoofdstuk 4 over passend wonen)

Huidige combinatie van maatregelen niet slecht gewaardeerd Relatief veel bijval krijgt de huurprijsregulering in combinatie met inkomensondersteuning, een alternatief waar mensen zelf mee komen. Dit zijn de twee huidige maatregelen om woningen voor iedereen betaalbaar te houden. De argumentatie daarbij: lage inkomens moeten gecompenseerd


pagina 22/27

> worden, maar de huurprijzen moeten ook niet onnodig opgedreven worden, en dat vraagt om regulering.

Alternatieven voor betaalbaarheid Lage inkomensgroepen moeten op één of andere manier geholpen worden. Daarover is iedereen het eens. De deelnemers komen met verschillende voorstellen: • een soort hypotheekrenteaftrek voor huurders • kooprecht voor huurders • premiekoopwoningen • huurders één keer een huis laten kopen met een renteloze hypotheek en dan jaarlijks toetsen of die omgezet kan worden in een rentedragende hypotheek • winstdeling voor huurders (corporaties moeten de winst die zij maken op de afschrijving van huurwoningen, delen met huurders) • marktconforme huurprijzen, dus geen verschil meer tussen sociale huur en vrije sector, waarbij de Belastingdienst beoordeelt wie inkomensondersteuning nodig heeft en wie niet.

Veel ongenoegen over de woningmarkt In heel veel bijdragen wordt ongenoegen geuit over de woningmarkt. Overheid en projectontwikkelaars drijven de prijzen op en steken geld in eigen zak: “Dáár zitten de echte dieven, en niet bij de scheefwoners en onderhuurders zoals de overheid ons wil laten geloven.” Een andere typerende uitspraak in dit verband is: “De vraagstelling is onjuist, want deze gaat uit van subsidiëring van projectontwikkelaars. U zou eigenlijk moeten vragen: hoe houden wij de prijzen in toom? Dat kan alleen door voldoende betaalbare huurwoningen te bouwen.” Ongenoegen komt ook voort uit maatschappelijke ongelijkheid: rijken worden rijker en de overheid doet steeds minder voor mensen met een laag inkomen. Verder kunnen starters en ouderen niet toetreden, en komen lage inkomens in achterstandswijken terecht. Vooral gescheiden moeders voelen zich machteloos: “ik kon geen kant op, ik moest naar een asoflat”. Ook veel anderen rekenen voor wat de ontwikkelingen (de huren zijn gestegen, de inkomens niet) voor hen hebben betekend.

Tips uit het veld Deelnemers geven VROM verder de volgende adviezen voor een betere woningmarkt: • bouw meer woningen waaraan behoefte is (momenteel worden betaalbare huurwoningen gesloopt om plaats te maken voor duurdere woningen, maar dat verjaagt de huidige bewoners uit hun eigen buurt) • werk de bouw niet tegen door overregulering en grondprijzen (de overheid houdt de grond duur, waardoor er niet gebouwd kan worden) • laat overheid en corporaties hun maatschappelijke taak beter vervullen (de overheid moet dat zelf doen óf moet erop toezien dat de corporaties dat doen)


pagina 23/27

> Kortom

Er bestaat consensus over de noodzaak om lage inkomens te ondersteunen in de woonkosten. Maar niet over de manier waarop dat moet gebeuren. Geen enkele optie springt er echt uit. De huidige combinatie van inkomensondersteuning en huurprijsregulering lijkt zo slecht nog niet. Maar er zijn volgens burgers en bedrijven vooral andere maatregelen nodig om wonen betaalbaar te houden.



147

Organisaties • 8 woningcorporaties • 5 bewoners-/belangenverenigingen • 4 vertegenwoordigers gemeente/lokale politieke partij • 2 bouwers en ontwerpers • 1 advies-/expertisebureau • 4 overige bedrijven

24

Totaal

171

De discussie over betaalbaarheid telt 171 bijdragen: 85% van burgers en 15% van professionals. Het aandeel van de professionals is hier relatief klein in vergelijking tot de andere stellingen.


pagina 24/27

> Bijlage Waarop hebben burgers en organisaties gereageerd?

De vier stellingen over de VROM-visie werden ingeleid door een toelichting. Hieronder volgt de letterlijke websitetekst die de discussiedeelnemers hebben gelezen. Steeds is daarbij verwezen naar de visie op de woningmarkt die via de site te bekijken was.

Stedelijke vernieuwing 90% van de Nederlandse bevolking is tevreden over hun woning. Toch wil een groot deel van de mensen verhuizen. Eén van de motieven om te willen verhuizen is de kwaliteit van de woonomgeving. Hierbij is niet alleen de woning een factor, maar ook de sociale kwaliteit en de veiligheid van de omgeving (aandachtswijken, schooluitval, jeugdwerkloosheid etc.). Bij stedelijke vernieuwing is een integrale aanpak van problemen nodig. De schaal van deze aanpak kan niet beperkt blijven tot wooncomplexen of een enkele straat. Een gebiedsgerichte benadering is noodzakelijk. Daarbij spelen in de wijk of buurt betrokken partijen, zoals bestuurders (gemeenten, provincies), woningcorporaties en marktpartijen (de bouwwereld, hypotheekverstrekkers, particuliere verhuurders etc.), een cruciale rol. Stelling stedelijke vernieuwing De urgentie van stedelijke vernieuwing neemt in de toekomst alleen nog maar toe. Stedelijke vernieuwing vraagt om een grotere rol van marktpartijen dan nu het geval is.

Passend wonen De sociale huursector is bedoeld om mensen met een laag inkomen te huisvesten. Een groot deel van de sociale huurwoningen wordt nu bewoond door mensen met een inkomen dat hoger is dan bedoeld voor deze woningen. Gevolg hiervan is dat er onvoldoende woningen beschikbaar zijn voor mensen met een laag inkomen, voor wie sociale woningbouw noodzakelijk is.


pagina 25/27

> Het doel van passend wonen is om te proberen bewoners die niet (meer) tot de doelgroep ‘sociale woningbouw’ behoren, te verleiden een woning te kiezen die beter aansluit bij hun financiële draagkracht. Overigens zonder daarbij mensen te dwingen om te verhuizen. Een mogelijkheid daartoe is het aanbieden van verschillende huurcontracten, waarbij huurders zelf een keuze kunnen maken: • een huurcontract met langjarige zekerheid, geen inkomenstoets en een huur op het niveau van de maximale huurprijs. De huur stijgt dan jaarlijks met de inflatie; • een huurcontract met een gereduceerde huurprijs, met daaraan gekoppeld een periodieke (bijvoorbeeld om de vijf jaar) inkomenstoets. Wanneer er bij de inkomenstoets blijkt dat het inkomen te hoog is om nog een gereduceerde huurprijs te ontvangen, wordt de huur opgetrokken naar de maximale huurprijs. Wanneer het inkomen laag is gebleven, kan opnieuw worden gekozen voor een huurcontract met een gereduceerde huurprijs en een inkomenstoets. Stelling passend wonen Een inkomenstoets is een gerechtvaardigd instrument om passend wonen te bevorderen.

Verhuismobiliteit De woningmarkt stagneert. Het aantal verhuizingen in Nederland is afgenomen. Oorzaak is onder andere de vergrijzing. Een dynamische woningmarkt is noodzakelijk, zodat mensen de woning kunnen vinden die zij zoeken en starters een kans krijgen de woningmarkt te betreden. Het is van belang te zorgen dat er zo min mogelijk drempels zijn om te verhuizen. Beweging op de woningmarkt is niet eenvoudig te realiseren. Verhuizen is duur (denk aan kosten koper), kost tijd, de huurmarkt is niet transparant en verhuizen is in emotioneel opzicht een hele opgave. Door drempels van het verhuizen weg te nemen, wordt geprobeerd de doorstroming te stimuleren.

Stelling verhuismobiliteit De hoge verhuiskosten (o.a. kosten koper) zijn de grootste drempel voor mensen om te verhuizen.

Betaalbaarheid Iedereen moet kunnen wonen. De overheid moet, naast zorgdragen voor voldoende kwalitatief goede woningen, ervoor zorgen dat mensen met een laag inkomen een kwalitatief goede woning kunnen betalen. Dat kan door inkomensondersteuning (mensen met een laag inkomen krijgen steun vanuit de overheid in het inkomen) of door huurprijsregulering (prijzen in de huursector worden gereguleerd, zodat deze niet ‘te hoog’ zullen uitvallen). Momenteel gebruikt de overheid beide instrumenten om mensen met lagere inkomens aan kwalitatief goede woningen te helpen. Echter beide instrumenten hebben een ander effect op de woningmarkt.


pagina 26/27

> Mogelijke alternatieven voor de toekomst zijn het invoeren van inkomenshuren of vouchers: • inkomenshuren: de huur afgestemd op inkomen, met als maximum de marktprijs (wanneer het inkomen hoog genoeg is); • vouchers: inkomensafhankelijke ondersteuning, waarbij mensen een ‘woonwaardebon’ krijgen om uitsluitend uit te kunnen geven aan wonen; het huren of kopen van een woning. De voucher is een vast bedrag (inkomensafhankelijk vastgesteld). Afhankelijk van de woonvoorkeur van mensen, kunnen ze zelf kiezen of ze veel of weinig geld aan een woning willen uitgeven (door wel of geen extra geld te besteden bovenop het voucherbedrag). Stelling betaalbaarheid Om mensen met een laag inkomen een kwalitatief goede woning te kunnen laten betalen, zou ik kiezen voor de volgende optie: a. uitsluitend huurprijsregulering, b. uitsluitend inkomensondersteuning, c. inkomenshuren, d. vouchers


pagina 27/27

Iedereen een betaalbare woning!

Recommend Documents