identificatiecode datum: status: NL.IMRO.0826.BSPdecontreie-VA voorontwerp ontwerp vaststelling

Oosterhout De Contreie

bestemmingsplan

rboi 25 jaar adviseurs ruimtelijke ordening

Oosterhout De Contreie

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificati ecode

datum:

status:

NL.IMRO.0826.BSPdecontreie-VA01

05-02-2009 06-10-2009 19-01-2010

voorontwerp ontwerp vaststelling

projectnummer:

opdrachtgever

755.007915.00

gemeente Oosterhout

opdrachtleider:

M.008/02

ing. R.G.M. Louwes

gecertificeerd door Lioyd’s conform ISO 9001: 2000

rboi aangesloten bij: 25 jaar adviseurs ruimtelijke ordening

RBOI - Middelburg bv Nieuwstraat 27 Postbus 430 4330 AK Middelburg Telefoon (0118) 633 344 E-mail: [email protected]

© RBOI-Middelburg bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van RBOI-Middelburg bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

toelichting

Inhoud van de toelichting 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Inleiding 1.1. Aanleiding en korte voorgeschiedenis 1.2. Ligging plangebied 1.3. Vigerende regelingen 1.4. Hoofdlijnen planopzet De Contreie 1.5. Leeswijzer Beleidskader 2.1. Nationaal beleid 2.2. Provinciaal en regionaal beleid 2.3. Gemeentelijk beleid 2.4. Conclusie Bestaande situatie plangebied 3.1. Historische ontwikkeling 3.2. Cultuurhistorie, monumenten en archeologie 3.3. Ruimtelijke hoofdstructuur 3.4. Verkeer en infrastructuur 3.5. Landschap en groen 3.6. Bodem en water 3.7. Functionele analyse Planbeschrijving 4.1. Regionale en gemeentelijke volkshuisvestingstaak 4.2. Locatiekeuze woongebied 4.3. Uitgangspunten en randvoorwaarden 4.4. Programma 4.5. Stedenbouwkundige visie plangebied 4.6. Stedenbouwkundig plan 4.7. Beeldkwaliteit 4.8. Bebouwing Woongebied 5.1. Uitgangspunten 5.2. Programma 5.3. Beoogde planopzet MFA 6.1. Uitgangspunten 6.2. Programma 6.3. Beoogde planopzet Ecologische verbinding zone en bos 7.1. Uitgangspunten 7.2. Programma 7.3. Beoogde planopzet

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

blz. 3 3 5 6 7 8 11 11 12 13 22 25 25 26 28 31 31 33 34 37 37 37 38 41 42 43 48 49 51 51 53 56 61 61 62 63 65 65 66 66

755.007915.00

2

8.

9.

Inhoud

Sportvoorzieningen 8.1. Uitgangspunten 8.2. Programma 8.3. Beoogde planopzet Milieuonderzoek 9.1. Noodzaak m.e.r.-beoordeling 9.2. Archeologie 9.3. Verkeer 9.4. Ecologie 9.5. Bodem en water 9.6. Bedrijven en milieu 9.7. Kabels en leidingen 9.8. Energie en duurzaam bouwen

10. Bestemmingsregeling 10.1. Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 10.2. Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling 10.3. Regeling woonpercelen 10.4. Regeling overige bestemmingen 11. Uitvoeringsaspecten 11.1. Financiële paragraaf 11.2. Exploitatieplan 12. Resultaten inspraak- en overlegprocedure 12.1. Resultaten inspraak 12.2. Resultaten overlegprocedure 12.3. Ambtshalve aanpassingen

69 69 70 72 75 75 76 78 83 88 95 99 100 103 103 104 107 109 121 121 121 123 123 124 124

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Vergelijking bestemmingsplan ten opzichte van structuurplan Uitwerking stedenbouwkundig plan Brief provincie EVZ Overzicht archeologisch vooronderzoek Toelichting op de aanpak van milieuzonering met behulp van de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging" Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten

755.007915.00


1. Inleiding

1.1.

3

Aanleiding en korte voorgeschiedenis

Aanleiding en doel bestemmingsplan De Contreie In het regionaal volkshuisvestingsprogramma (Kwalitatieve woonvisie Regio Breda-Tilburg) heeft de gemeente een taakstelling van 4.467 woningen. Om aan deze taakstelling te kunnen voldoen moet de gemeente voldoende en ruimtelijk-kwalitatief goede woongebieden realiseren. Doel van het voorliggende bestemmingsplan is het juridisch-planologisch kader voor realisering van het woongebied De Contreie te vormen, waarmee aan de regionale taakstelling kan worden voldaan. Korte voorgeschiedenis Aan de westzijde van Oosterhout is vanaf de jaren negentig gebouwd aan de totstandkoming van het woongebied Vrachelen. Tot op heden zijn daarbij de wijken Vrachelen 1 en 2 volledig gerealiseerd. Vrachelen 3 is nagenoeg afgerond. De komende jaren worden de 4e en 5e fase van het woongebied Vrachelen gerealiseerd, waarmee het gehele woongebied Vrachelen zal worden afgerond (zie figuur 1.1, ligging en context plangebied Contreie). De twee laatste fasen van Vrachelen worden vanaf 6 november 2008 De Contreie genoemd. Ter voorbereiding daarop zijn in de afgelopen jaren diverse beleidsdocumenten vervaardigd en zijn de benodigde voorbereidende werkzaamheden verricht. De realisering en afronding van het woongebied Vrachelen vormt een belangrijk onderdeel van het Structuurplan Oosterhout (1989). De keuze voor deze woningbouwlocatie is in 1994 uitgewerkt in een integraal planconcept voor de gehele wijk Vrachelen, resulterend in de Structuurvisie Vrachelen 1994. De afgelopen jaren hebben zich enkele belangrijke ontwikkelingen rond het plangebied De Contreie voorgedaan. De uiteindelijke verkeersstructuur wordt anders dan de ooit bedachte vorkstructuur. Bedrijventerrein de Wijsterd wordt niet langer uitgebreid met een relatief omvangrijk deelgebied voor woon-werkfuncties. Ten noorden van het woongebied komt een sportveldencomplex. In het woongebied komt een multifunctionele accommodatie. Tussen het woongebied en het sportveldencomplex zijn ter afronding en verbetering van de entree van het woongebied enkele woon-werkkavels gedacht. Deze veranderingen met consequenties zijn inzichtelijk gemaakt in de Nota van Uitgangspunten Vrachelen 4/5 die tijdens de raadsvergadering van 21 juni 2006 is vastgesteld. Bij deze notitie is een kaart gevoegd, waarop de beoogde stedenbouwkundige hoofdstructuur is aangegeven (zie hoofdstuk 2).


755.007915.00

4

Inleiding

Figuur 1.1. Ligging en context plangebied Contreie

755.007915.00


Inleiding

5

Wet voorkeursrecht gemeenten Om de gewenste inrichting van het woongebied en de gemeentelijke en regionale volkshuisvestingstaak veilig te stellen heeft het gemeentebestuur op 24 mei 2005 het voorkeursrecht gevestigd op de gronden in het plangebied op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Om het gevestigde voorkeursrecht te kunnen bestendigen, is de vertaling van de gewenste inrichting van het woongebied en de regionale volkshuisvestingstaak in een bestemmingsplan vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet daarin. Structuurplan Vrachelen 4/5 Voor het vastleggen van de voorgenomen ruimtelijk-functionele ontwikkeling van De Contreie is in 2007 gekozen voor de planfiguur van het structuurplan zoals genoemd in artikel 7 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Er is gekozen voor een structuurplan, omdat verdere planvorming en detaillering nog gaande was voor wat betreft onderzoek en de nadere stedenbouwkundige uitwerking. Het structuurplan is daarmee een ruimtelijke vertaling van de door de gemeenteraad vastgestelde Nota van Uitgangspunten en Stedenbouwkundige hoofdstructuur. Het Structuurplan is op 17 september 2007 vastgesteld door de gemeenteraad, waarna het voorkeursrecht is bestendigd. In verband met het gevestigd voorkeursrecht dient het Structuurplan te worden vertaald in een bestemmingsplan. Bestemmingsplan De Contreie Het bestemmingsplan De Contreie bevat drie ontwikkelingen. 1. De realisering van een nieuw woongebied, met inbegrip van een multifunctionele accommodatie (MFA) met daarin onder andere een school en sportvoorzieningen, groenen infrastructuur. 2. De realisering van een nieuw compensatiebos en de ecologische verbindingszone (EVZ). 3. De realisering van een nieuwe sportvoorziening aan de noordzijde van het plangebied. Het bestemmingsplan sluit daarmee aan op de Structuurvisie Oosterhout, de Structuurvisie Vrachelen, de Nota van Uitgangspunten en het Structuurplan Vrachelen 4/5. De bouw van de MFA zal één van de eerste deelprojecten zijn.

1.2.

Ligging plangebied

De ligging van het plangebied is weergegeven op figuur 1.1. De belangrijkste straatnamen in het plangebied zijn weergegeven op figuur 1.2. • Het plangebied is globaal gelegen ten noorden van het Markkanaal en ten westen van de stad Oosterhout. • Het sportcomplex ten zuiden van de Houtse Steeg vormt de noordgrens van het plangebied. Ten noorden daarvan is agrarisch gebied gelegen. • De Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan vormt de oostelijke grens van het nieuwe woongebied. Deze weg ligt binnen het plangebied. Ten oosten hiervan ligt het bedrijventerrein Weststad. Hier bevindt zich de grootschalige meest extensieve bedrijvigheid. Dat bedrijventerrein wordt aan de zuidzijde begrensd door de Bovensteweg (N629), die haaks op de oostelijke plangrens staat. Langs het verdere verloop van de oostgrens van het plangebied ligt tussen de N629 en het Markkanaal de woonwijk Vrachelen 2. Deze woonwijk bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen, maar ter plaatse van de rotonde bevindt zich een appartementencomplex. De oostgrens ligt ter hoogte van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan /Lage Molenpolderweg. • Het Markkanaal markeert de zuidgrens van het plangebied. • De westgrens van het plangebied volgt globaal een ongeveer 1 km brede zone vanaf de kerk in Den Hout. Het gebied tussen Den Hout en de westgrens van het plangebied De Contreie heeft een agrarisch karakter. Op de overgang van het agrarisch gebied naar


755.007915.00

6

Inleiding

het woongebied De Contreie ligt de ecologische verbindingszone (EVZ). Deze EVZ markeert de exacte westelijke grens. Ongeveer halverwege de westgrens prikt een historisch bebouwingslint van Den Hout langs de Vrachelsestraat het plangebied binnen.

Figuur 1.2. Straatnamen plangebied Aan het deel van de Weststadweg tussen de Bovensteweg en de Lage Molenpolderweg is in de raadsvergadering van 20 januari 2009 een nieuwe straatnaam gegeven. Dit tracé van de Weststadweg staat thans bekend als Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan.

1.3.

Vigerende regelingen

Het plangebied is grotendeels gelegen in het bestemmingsplan Buitengebied (2004). Voor een klein deel, langs de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan, vigeert het bestemmingsplan Vrachelen 2. regeling Vrachelen 2, ning 1997

herzie-

vastgesteld

besluit gedeputeerde staten

onherroepelijk

23 september 1997

19 mei 1998

20 april 2000

Buitengebied

14 juli 2004

22 februari 2005

8 november 2006

Reparatieherziening Buitengebied

1 juli 2008

23 februari 2009

de beroepsprocedure is thans (8 oktober 2009) nog niet afgerond

755.007915.00


Inleiding

7

Figuur 1.3. Ruimtelijke elementen Contreie

1.4.

Hoofdlijnen planopzet De Contreie

Het bestemmingsplan De Contreie bevat de verdere uitwerking van het Structuurplan op basis van het stedenbouwkundig raamwerk (zie hoofdstuk 4). Belangrijkste onderdeel in dit bestemmingsplan is de realisering van een woongebied met verschillende woonmilieus voor een brede doelgroep. Binnen het plangebied zijn de volgende ruimtelijke elementen te herkennen (van noord naar zuid, zie figuur 1.3). • EVZ De EVZ vormt een belangrijke noord-zuid georiënteerde natuurlijke ecologische verbinding. Het Markkanaal is van zichzelf deel van de EVZ.


755.007915.00

8

Inleiding

•

Sportvoorzieningen De sportvoorzieningen bieden plaats aan verschillende sportverenigingen. • Het noordelijk deel van De Contreie Dit woongebied wordt voornamelijk benut voor collectief particulier opdrachtgeverschap. • De groene wig met de Vrachelsestraat Hier wordt aan weerszijden van het historische bebouwingspatroon van de Vrachelsestraat, in een lage dichtheid in een groene omgeving, een exclusief woonmilieu voorzien. • Het zuidelijk deel van De Contreie In deze wijk worden in diverse velden en in verschillende dichtheden, woonmilieus gerealiseerd met ieder een eigen karakter. Een deel wordt specifiek aangewend voor particulier opdrachtgeverschap. • Multifunctionele Accommodatie (MFA) Om te voorzien in de onderwijsbehoefte wordt in De Contreie in een MFA een school gerealiseerd. De schoolvoorziening wordt aangevuld met maatschappelijke, sociaalculturele en andersoortige educatieve buitenschoolse voorzieningen. Tevens wordt een gymzaal voorzien. De MFA krijgt daarmee een belangrijke, centrale functie voor de nieuwe woonwijk. • Compensatiebos Het huidige compensatiebos bij de brug over het Markkanaal wordt verplaatst naar de zuidwestelijke rand van het plangebied De Contreie. Al deze onderdelen worden in het bestemmingsplan beschreven en van een toegesneden juridische regeling voorzien (zie hoofdstuk 10).

1.5.

Leeswijzer

In de toelichting van dit bestemmingsplan wordt op hoofdlijnen ingegaan op de bestaande situatie, het gewenste eindbeeld, het programma en de resultaten van de onderzoeken alsmede het beleidskader. Vervolgens komt de juridische regeling aan bod. Deze toelichting is dan ook als volgt opgebouwd. • Hoofdstuk 2 Beleidskader Het relevante actuele algemene ruimtelijke beleidskader wordt in dit hoofdstuk weergegeven, met conclusies met betrekking tot de betekenis van het beleidskader voor het plan. Het gaat om het rijksbeleid, het regionaal en provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. • Hoofdstuk 3 Bestaande situatie plangebied De bestaande situatie wordt beschreven, waarbij vooral aandacht wordt besteed aan de uitgangspunten en randvoorwaarden die daaruit naar voren komen voor het plan. • Hoofdstuk 4 Planbeschrijving In dit hoofdstuk wordt het stedenbouwkundig plan beschreven. Daarbij worden de diverse deelgebieden alsmede de samenhang van het plan toegelicht. Dit hoofdstuk is voornamelijk gebaseerd op het Stedenbouwkundig plan van Van den Oever, Zaaijer & Partners architecten (7 juli 2008). • Hoofdstuk 5 tot en met 8 Woongebied, MFA, EVZ en bos, sportvoorzieningen Het programma van de verschillende te realiseren functies in het plangebied worden in deze hoofdstukken beschreven en onderbouwd. Hoofdstuk 5 bevat de beschrijving van het woongebied (wonen, voorzieningen, recreatie en groen, verkeer en parkeren). Hoofdstuk 6 beschrijft de MFA. Hoofdstuk 7 beschrijft de EVZ en het aan te planten bosperceel. Hoofdstuk 8 beschrijft de opzet en invulling van de sportvoorziening.

755.007915.00


Inleiding

•

•

•

•

9

Hoofdstuk 9 Milieuonderzoek Dit hoofdstuk bevat de uitkomsten van de technische onderzoeken met de randvoorwaarden die daar uit voortvloeien. Hoofdstuk 10 Bestemmingsregeling In dit hoofdstuk wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en hoe deze uiteindelijk is vormgegeven. Het betreft onder meer de verantwoording inzake de combinatie van planvormen en systematiek van bestemmingen. Hoofdstuk 11 Uitvoeringsaspecten In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van de economische uitvoerbaarheid van de nieuwe ontwikkelingen en het beleid inzake handhaving. Hoofdstuk 12 Resultaten inspraak- en overlegprocedure In dit hoofdstuk zijn de hoofdlijnen van de resultaten van de inspraak- en overlegprocedure opgenomen. De resultaten van de inspraak- en overlegprocedure zijn in een separate rapportage opgenomen.

Naast de toelichting bestaat het bestemmingsplan uit een verbeelding (schaal 1:1.000) met bijbehorende regels.


755.007915.00

10

Inleiding

755.007915.00


2. Beleidskader

2.1.

11

Nationaal beleid

Nota Ruimte De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. Het beleid is gericht op het leveren van een ruimtelijke bijdrage aan een sterke economie, een veilige en leefbare samenleving en een aantrekkelijk land. De bij de nota behorende uitvoeringsagenda biedt inzicht in de belangrijkste bij het beleid horende ruimtelijke investeringen en uitvoeringsacties. In de Nota Ruimte wordt het nationaal ruimtelijk beleid vastgelegd tot 2020, waarbij de periode 2020-2030 geldt als doorkijk naar de lange termijn. Oosterhout maakt binnen de nationale ruimtelijke hoofdstructuur deel uit van het stedelijk netwerk van Brabant (zie figuur 2.1.). Ook in de Vierde Nota Extra was Vrachelen reeds aangeduid als toekomstig woongebied (VINEX-locatie).

Figuur 2.1. Uitsnede kaart Nota Ruimte 'Bundeling van verstedelijking en infrastructuur' en 'organiseren in stedelijke netwerken' zijn de beleidsstrategieën die het Rijk hanteert voor economie, infrastructuur en verstedelijking. De daaruit afgeleide beleidsdoelen zijn: ontwikkeling van nationale stedelijke netwerken en stedelijke centra, versterking van de economische kerngebieden, verbetering van de bereikbaarheid, verbetering van de leefbaarheid en sociaal-economische positie van steden, bereikbare en toegankelijke recreatievoorzieningen in en rond de steden, behoud en versterking van de variatie tussen stad en land, afstemming van verstedelijking en economie met de waterhuishouding, en waarborging van milieukwaliteit en veiligheid.


755.007915.00

12

2.2.

Beleidskader

Provinciaal en regionaal beleid

Interimstructuurvisie Noord-Brabant (2008) De provincie Noord-Brabant heeft het beleid van het Streekplan Noord-Brabant (2002) vastgelegd in de Interimstructuurvisie (2008). Daarin is vastgelegd dat in de toekomst zorgvuldiger moet worden omgesprongen met de beschikbare ruimte. Om dat te bereiken zijn vijf uitgangspunten ("principes") van belang. 1. Meer aandacht voor de onderste lagen De eerste laag is de bodem "onder de voeten", het watersysteem en de bodemgesteldheid en de daarmee samenhangende natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. De tweede laag wordt gevormd door de infrastructuur. De provincie wil graag in de groeiende mobiliteitsbehoefte voorzien en tegelijkertijd Brabant bereikbaar en leefbaar houden. De derde laag, het bodemgebruik voor wonen, werken, landbouw en recreatie, moet in de toekomst meer gestuurd worden door de eerste twee lagen. 2. Zuinig ruimtegebruik De ruimtevoorraad in Brabant is eindig. Daarom dient zuinig omgegaan te worden met de resterende onbebouwde ruimte. Sleutelwoorden bij zuinig ruimtegebruik zijn: inbreiden, herstructureren en een intensiever gebruik. 3. Concentratie van verstedelijking De provincie zet het al lang gevoerde beleid van concentratie van verstedelijking voort. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds de stedelijke regio's, waar het leeuwendeel van de woningbouw en de bedrijventerreinen wordt gerealiseerd en anderzijds de landelijke regio's, waar het beleid vooral gericht is op het voorkomen van verdere aantasting van het buitengebied. Uitbreiden kan daar pas als nieuwbouw niet binnen het bestaand bebouwd gebied mogelijk is. 4. Zonering van het buitengebied In het vorige streekplan is het buitengebied verdeeld in een Groene Hoofdstructuur (GHS), waar de natuurfunctie voorop staat, en een Agrarische Hoofdstructuur (AHS), waar de landbouwfunctie voorop staat. Deze verdeling houdt de provincie, met enkele kleine wijzigingen, ook aan in het nieuwe streekplan. 5. Grensoverschrijdend denken en handelen Activiteiten binnen Brabant hebben directe invloed op omliggende provincies en omgekeerd. Dit vraagt in toenemende mate grensoverschrijdend denken en handelen. Het wordt steeds belangrijker om samen te werken en activiteiten af te stemmen, met name als het gaat om zaken op het gebied van water, natuur, infrastructuur, verkeer en vervoer en bedrijvigheid. Streekplanuitwerking Stedelijke regio Breda-Tilburg In het Uitwerkingsplan Stedelijke regio Breda-Tilburg is aangegeven dat op basis van het landschapsbeleidsplan, landschappelijke inrichtingsplannen voor een gebied direct grenzend aan de nog te ontwikkelen woonwijk Vrachelen 4 en 5, zijn gepland (zie ook afbeelding 2.2). Daarnaast geldt, dat groen (landschappelijk) dat voor grootschalige stedelijke ontwikkelingen in het buitengebied komt te vervallen, structureel wordt gecompenseerd in het buitengebied, hetzij uit hoofde van compensatie in het kader van de Boswet, hetzij vanuit eigen gemeentelijk compensatiebeleid. Specifiek wordt bevestigd dat de gemeente Oosterhout de intentie heeft de ecologische verbindingszones bij de woonwijk De Contreie in te richten. Een belangrijk deel van de inrichting van de ecologische verbindingszone langs het Wilhelminakanaal zal aandacht krijgen bij stedelijke ontwikkelingen in de zones grenzend aan het kanaal. Een deel hiervan is in de afgelopen jaren reeds ingericht. Direct ten westen van Vrachelen 3 zal in de komende jaren een

755.007915.00


Beleidskader

13

verbindingszone worden aangelegd die de directe verbinding gaat vormen tussen de Vrachelse Heide (natuurgebied) en de bestaande verbindingszone langs het Markkanaal.

Figuur 2.2. Uitsnede streekplanuitwerking In het Uitwerkingsplan Stedelijke regio Breda-Tilburg wordt voorts geconstateerd dat Oosterhout met de woningbouwlocatie Vrachelen aan de westzijde tot een ruimtelijke afronding van het stedelijk gebied is gekomen.

2.3.

Gemeentelijk beleid

Structuurplan Oosterhout (1989) Het Structuurplan Oosterhout is door de gemeenteraad vastgesteld op 29 juni 1989. Hierin zijn de visie, de ambitie en het programma voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de stad Oosterhout vastgelegd. In het Structuurplan Oosterhout is geheel Vrachelen, inclusief fase 4 en 5 (De Contreie) aangegeven als toekomstig woongebied. Structuurvisie Vrachelen (1994) In de Structuurvisie Vrachelen, vastgesteld door de gemeenteraad in augustus 1994, is het beleidskader vastgelegd voor de ontwikkeling van de woongebieden in Vrachelen met een capaciteit van circa 3.000 woningen (zie ook figuur 2.4). Deze structuurvisie vormt de basis voor de verdere ontwikkeling van Vrachelen 4 en 5. Daarin worden dan ook de belangrijkste kaders aangegeven: omvang van het gebied, relatie met geheel Vrachelen, relatie met Den Hout, groene wig, wegenstructuur met een "vork" en uitbreiding van het bedrijventerrein.


755.007915.00

14

Beleidskader

Figuur 2.3. Structuurplan Oosterhout (fragment)

Figuur 2.4. Structuurvisie Vrachelen (fragment)

755.007915.00


Beleidskader

15

Stadsvisie-Plus 2000-2015 (2000) De gemeente Oosterhout heeft in de Stadsvisie-Plus de visie laten zien op de vormgeving van de sociale en ruimtelijke ontwikkeling van de Oosterhoutse gemeenschap en het Oosterhoutse grondgebied in de komende 15 jaar. Ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen wordt actief ingezet door de gebruikelijke taken en verantwoordelijkheden in de geest van de Stadsvisie-Plus uit te voeren. De leidraad daarbij is "kwaliteit op maat". Van belang voor de toekomst van Oosterhout zijn: • identiteit; • toekomstwaarde; • belevingswaarde; • gebruikswaarde. Op basis van deze eigenschappen zijn de thema's geformuleerd, waarmee de visie op de ontwikkeling van Oosterhout in algemene termen geïllustreerd wordt: • het 'eigen' Oosterhout; • kwalitatief hoogwaardig Oosterhout; • veilig en leefbaar Oosterhout in stad en buitengebied; • Oosterhout Compleet. Vanaf januari 2000 worden woningen gerealiseerd. Vrachelen moet op eigen schaal de beschikking krijgen over een brede school op wijkniveau. Daarnaast is er een tendens om sportaccommodaties weer dichter bij de buurten en wijken te situeren, mede om het verenigingsleven en de sociale samenhang in die wijken en buurten te kunnen verbeteren. Dit geldt ook voor De Contreie. Voorts vormt herstel van de historische verbindingsroute tussen Den Hout en Oosterhout (via Vrachelen) een aandachtspunt. Bij de aanleg van nieuwe woongebieden en op herstructureringslocaties wordt veel aandacht besteed aan duurzaam waterbeheer. Nota van Uitgangspunten en stedenbouwkundige hoofdstructuur (juni 2006) De Nota van Uitgangspunten en de stedenbouwkundige hoofdstructuur zijn op 21 juni 2006 door de gemeenteraad behandeld en vastgesteld. In de Nota van Uitgangspunten zijn de nieuwe inzichten en vraagpunten aan de orde gesteld en is het programma geactualiseerd en nader bepaald. De Nota van Uitgangspunten en de stedenbouwkundige hoofdstructuur zijn gevisualiseerd op afbeelding 6. Bijlage 1 bevat de integrale tekst. In de nota is geconstateerd dat De Contreie een lange plangeschiedenis kent. Sinds het opstellen van de Structuurvisie Vrachelen in 1994 zijn de volgende ontwikkelingen van belang voor De Contreie. • De uiteindelijke verkeersstructuur wordt anders dan de ooit bedachte vorkstructuur. • Bedrijventerrein de Wijsterd wordt niet langer uitgebreid met een relatief omvangrijke deelgebied voor woon-werkfuncties. • Ten noorden van het woongebied komt een sportveldencomplex. • In het woongebied komt een multifunctionele accommodatie. Met deze veranderde omstandigheden is in de Nota van Uitgangspunten rekening gehouden en is mede naar aanleiding van de aangepaste stedenbouwkundige structuur van De Contreie ontwikkeld.


755.007915.00

16

Beleidskader

Figuur 2.5. Stedenbouwkundige hoofdstructuur Structuurplan Vrachelen 4/5 Doel structuurplan Het Structuurplan Vrachelen 4/5 is op 17 september 2007 door de gemeenteraad vastgesteld. Het structuurplan is gebaseerd op de stedenbouwkundige hoofdstructuur behorende bij de Nota van Uitgangspunten. In het structuurplan is de stedenbouwkundige visie op het gebied beschreven. Daarnaast is ingegaan op het programmatisch kader. De uitgangspunten en stedenbouwkundige visie zijn vertaald op een plankaart (figuur 2.5). Op de plankaart zijn de volgende onderdelen opgenomen: • wonen; • wijkvoorzieningen; • sportvoorzieningen; • ecologische verbindingszone; • verkeersstructuur; • groenstructuur; • waterstructuur; • nieuw bos (het te verplaatsen compensatiebos).

755.007915.00


Beleidskader

Figuur 2.6. Structuurplan Vrachelen 4e en 5e fase


755.007915.00

17

18

Beleidskader

755.007915.00


Beleidskader

19

Wonen Op de structuurplankaart zijn voor het wonen meerdere functievlakken opgenomen. Langs de centrale ruimte is door middel van een donkere kleur tot uiting gebracht dat dit deel van het woongebied zal worden uitgevoerd in een hogere dichtheid (groter aantal woningen per hectare). Daar overheen zijn de structuurbepalende wegen ingetekend. Verder zijn de uit de stedenbouwkundige visie voortkomende gewenste bebouwingsaccenten aangegeven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar verschijningsvorm en hoogte. Aan het (enigszins te verdichten) bebouwingslint langs de Vrachelsestraat is een eigen functievlak toegekend. Wijkvoorzieningen De binnen de multifunctionele accommodatie te ontwikkelen brede school is als een aanduiding maatschappelijke voorziening binnen het woongebied opgenomen. Er is in het structuurplan gekozen om een royaal deelgebied te reserveren voor deze functie omdat de uiteindelijke ruimtebehoefte nog niet bekend was. Genoemd is dat de combinatie met wonen hier mogelijk en zelfs gewenst is. Sportvoorzieningen Voor de sportvoorzieningen in het noordelijk plandeel is een functievlak opgenomen. In afwachting van de inrichtingsschets zijn in het structuurplan (nog) geen aanduidingen opgenomen voor de plaats van de ontsluiting, de gebouwen en het parkeren. Uitwerking van de sportvoorzieningen was ten tijde van het structuurplan in voorbereiding. Thans is een concept-inrichtingsschets bekend. De bebouwing en de sportfaciliteiten zijn buiten de 1.000 meter-contour vanuit de kerktoren van Den Hout gesitueerd. Het gebied voor sportvoorzieningen wordt daarmee strak begrensd. Ecologische verbindingszone De ecologische verbindingszone (EVZ) loopt langs de westelijk rand van het plangebied en buigt aan de noordzijde af in oostelijke richting, langs de Houtsesteeg om via een aan te leggen onderdoorgang aan te sluiten op de bestaande EVZ ten oosten van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan. De schakels /stapstenen zijn indicatief aangeduid. Ten zuiden van de groene wig is een zoekgebied aangegeven. Hier overschrijdt het structuurplangebied de grens van de stedenbouwkundige hoofdstructuur. Het zoekgebied is bedoeld om aan te geven dat bij de verdere planvorming voor de EVZ ruimte gevonden kan worden voor afstemming van de inrichting van de EVZ op de uitvoering van de (langzaam) verkeersverbindingen vanuit het woongebied. Verkeersstructuur Op de kaart komt de relatie tussen verkeerskundige en stedenbouwkundige verbindingen en assen tot uiting. Aangegeven zijn: • stroomwegen; • gebiedsontsluitingswegen; • erftoegangswegen. Deze verbindingen zijn van belang voor de afwikkeling van het (doorgaande) gemotoriseerde verkeer. De belangrijkste knooppunten zijn eveneens aangegeven. Daarnaast zijn aangegeven: • structuurbepalende wijkontsluitingsassen; • structuurbepalende buurtontsluitingsassen. Deze verbindingen hebben, naast een verkeersfunctie, ook een ruimtelijk-structurerende functie.


755.007915.00

20

Beleidskader

Groenstructuur Voor het structuurplan zijn, overeenkomstig de daaraan ten grondslag liggende stedenbouwkundige visie, de volgende onderdelen van belang. • Centrale ruimte: de verbindende factor in de ruimtelijke hoofdopzet van Vrachelen. • Groene allee: ten noorden van de centrale ruimte zal herinrichting van de verkeersruimte leiden tot het versterken van de samenhang van de afzonderlijke woongebieden door het aanbrengen van een sterke bomenstructuur. • Groene wig: het gebied tussen het noordelijk en zuidelijk deel van De Contreie. • Hoofdgroenstructuur: gevormd door de dijk langs het kanaal en enkele structuurbepalende wijken buurtontsluitingen. Waterstructuur De waterstructuur wordt gevormd door hoofdwatergangen en locaties voor waterberging. Daarbij is rekening gehouden met de conclusies uit het Globale waterhuishoudingsplan van Witteveen+Bos (2006) (zie ook paragraaf 8.2). Nieuw bos De zuidwestelijke punt van het plangebied wordt gevormd door het nieuw aan te leggen bos ter compensatie van het bestaande compensatiebos nabij de brug. De oppervlakte zal daarbij worden verdubbeld ten opzichte van het bestaande bos. Het bos krijgt daarbij geen publieksfunctie. In overleg met de provincie zal een inrichtings- en beheersplan worden opgesteld. Vergelijking bestemmingsplan ten opzichte van structuurplan De stedenbouwkundige uitwerking van het structuurplan heeft geleid tot enkele wijzigingen in de ruimtelijke-functionele opzet van De Contreie. De veranderingen passen binnen het uitgangspunt van het Structuurplan: de afronding van Vrachelen door middel van het realiseren van een nieuw woongebied. Uit de vergelijking, zoals opgenomen in bijlage 1, blijkt dat voldaan wordt aan het Structuurplan Vrachelen 4/5, in die zin dat een gedifferentieerd woongebied wordt ontwikkeld. Thans is nadrukkelijker rekening gehouden met de overgang naar Den Hout (lagere dichtheden). Op basis hiervan is de intensivering van het programma verantwoord. Mobiliteitsplan 2007-2015 Mobiliteitsplan In het mobiliteitsplan is het verkeers- en vervoerbeleid voor de korte en middellange termijn (planhorizon 2015) vastgelegd. Daarbij is een balans gezocht tussen bereikbaarheid enerzijds en leefbaarheid anderzijds. Dit is vertaald in een indeling van het Oosterhoutse wegennet in verkeers- en verblijfsgebieden, conform de principes van duurzaam veilig. In verkeersgebieden staat de afwikkeling van het verkeer centraal en worden gemotoriseerd en langzaam verkeer bij voorkeur fysiek gescheiden. In verblijfsgebieden daarentegen is de verkeersafwikkeling ondergeschikt aan de omliggende functies en vindt menging van verschillende soorten verkeer plaats. Als naar de omgeving van het plangebied gekeken wordt, dan zijn de Bovensteweg, Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan, Lage Molenpolderweg en Wilhelminalaan aangewezen als verkeersgebied. De overige wegen zijn geclassificeerd als verblijfsgebied. In het mobiliteitsplan is voorts vastgelegd dat doorgaand verkeer via het Oosterhoutse wegennet zoveel mogelijk dient te worden voorkomen. Daarnaast is het uitgangspunt dat er geen nieuwe infrastructuur (rondwegen) wordt aangelegd. In plaats daarvan wordt ingezet op een betere benutting van het bestaande wegennet middels sturingsmaatregelen. Hiertoe worden ingrijpende veranderingen aan de wegenstructuur aangebracht, zoals het aanpassen van het tracé Weststadweg / Bovensteweg. Dit is vertaald naar een verkeersregelstrategie.

755.007915.00


Beleidskader

21

Mobiliteitsplan Voortgangsrapportage 2008 / 2009 Op 21 november 2007 is het mobiliteitsplan vastgesteld door de gemeenteraad. Daarbij is toegezegd dat de gemeenteraad via een voortgangsrapportage jaarlijks geïnformeerd zou worden over de uitvoering van het mobiliteitsplan en de bijbehorende projectenlijst. Deze rapportage betreft de voortgangsrapportage over 2008 en de eerste twee maanden van 2009. De uitgangspunten zoals beschreven in het mobiliteitsplan gelden onverkort. Aanpassing is niet noodzakelijk gebleken. Regelstrategie

Figuur 2.7. Sturingsprincipes


755.007915.00

22

Beleidskader

De regelstrategie kan worden gezien als vertaling van het mobiliteitsplan naar tactisch niveau. In de verkeersregelstrategie is vastgelegd via welke routes het (gemotoriseerd) verkeer in Oosterhout bij voorkeur wordt afgewikkeld. Daartoe zijn de wegen met een verkeersfunctie geprioriteerd. Hoe hoger de prioriteit, des te belangrijker een goede verkeersafwikkeling is. Ten einde het gebruik van de voorkeursroutes verder te stimuleren, voorziet de regelstrategie daarnaast in een aantal sturingsmaatregelen: vastgelegd is waar in het wegennet maatregelen getroffen zouden moeten worden en welke effecten deze maatregelen zouden moeten sorteren. Als gekeken wordt naar de omgeving van het plangebied dan wordt met de regelstrategie de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan / Lage Molenpolderweg minder aantrekkelijk gemaakt voor doorgaand verkeer. Daartoe is het treffen van sturingsmaatregelen in de vorm van een reconstructie van het kruispunt Weststadweg / Bovensteweg – Burgemeester HuijbregtsSchiedonlaan noodzakelijk. Het idee is het noordelijke deel van de Weststadweg en Bovensteweg aan te passen en meer vloeiend op elkaar te laten aansluiten en het zuidelijke deel van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan / Lage Molenpolderweg daar als een weg van lagere prioriteit op aan te haken. Buitenspelen in Oosterhout (2007) Doelstelling De beleidsnota Buitenspelen in Oosterhout beschrijft 5 doelstellingen die de gemeente hanteert voor optimale buitenspeelmogelijkheden. Het betreft doelstellingen voor: • speelruimte; • speelplaatsen tot 12 jaar; • speelgroen; • speelplaatsen tot 18 jaar; • bewonersinitiatieven. Algemeen streeft de gemeente naar: • sociaal veilige sport- en speelplekken binnen 200-600 meter van de woningen met een oppervlakte van 400 tot 800 m²; • goede en uitdagend en voldoende gevarieerde sport- een speelvoorzieningen voor elke leeftijdscategorie; • ten minste 3% van de oppervlakte van stadsuitbreidingen en reconstructies wordt als speelruimte ingericht; • bewonersinitiatieven worden gestimuleerd.

2.4.

Conclusie

Hoofdlijnen van de planopzet van De Contreie Met de visie op De Contreie geeft de gemeente invulling aan de kwalitatieve intenties uit de Nota Ruimte, de Interimstructuurvisie van de provincie Noord-Brabant en de gemeentelijke beleidsdocumenten: inzet op integrale benadering van het plangebied als basis voor ontwikkeling en uitvoering in de komende jaren. Hiermee wordt geanticipeerd op voldoende en tijdige beschikbaarheid van ruimte voor wonen en voorzieningen binnen een ruimtelijke structuur die karakteristiek is voor het gebied en zoveel mogelijk uitgaat van het benutten van bestaande infrastructuur. De hoofdlijnen van de planopzet voor de toekomstige woonwijk De Contreie zijn opgenomen in de Structuurvisie Oosterhout (1989) en de Structuurvisie Vrachelen. Belangrijk is de uitwerking in de Nota van Uitgangspunten en de bijbehorende stedenbouwkundige hoofdstructuur (2006). Deze documenten zijn vertaald in het Structuurplan Vrachelen dat op 17 september 2007 is vastgesteld. Hiermee ligt het beleid vast. Thans is juridisch-planologische

755.007915.00


Beleidskader

23

vertaling in het bestemmingsplan nodig om tot uitvoeren van het stedenbouwkundig plan te komen. De ontwikkeling van de woonwijk Contreie past binnen de geldende beleidskaders. Afronding De Contreie Met De Contreie wordt het woongebied Vrachelen stedenbouwkundig afgerond. De Contreie voorziet daarbij in de toekomstige woningbehoefte van de gemeente. Het samengaan van stedelijke en landelijke ontwikkeling is essentieel in de gekozen planopzet. De wisselwerking tussen stad en landschap vormt een belangrijke basis voor de ontwikkeling van het gebied. Nieuwe structuren in het nieuwe woongebied zijn gebaseerd op aanwezige verschillen in de bodem, de cultuurhistorische ontwikkeling, het watersysteem en het landschappelijke raamwerk. De nieuwe structuren krijgen vooral vorm via een "groen raamwerk". Dit groene raamwerk vormt een omkadering voor kleinere, gedifferentieerde woongebieden.


755.007915.00

24

Beleidskader

755.007915.00


3. Bestaande situatie plangebied

25

Dit hoofdstuk bevat de beschrijving van de ruimtelijke kenmerken en de bestaande situatie van het plangebied De Contreie. De analyse resulteert in uitgangspunten voor de realisering van het woongebied.

3.1.

Historische ontwikkeling

Analyse Het plangebied heeft een grote ruimtelijke kwaliteit en maakt deel uit van het rijke cultuurhistorische erfgoed van Brabant. Hoewel Oosterhout in de vorige eeuw een enorme groei heeft doorgemaakt zijn de ruimtelijke kwaliteiten (soms direct zichtbaar, soms verborgen) nog behouden. De historische ontwikkeling overstijgt wat betreft de maat en schaal het plangebied en wordt daarom (deels) op het schaalniveau van Oosterhout beschouwd. De historische ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit van de context van het plangebied wordt hierna weergegeven. Ontwikkeling droog landschap Het droge landschap rond 1900 werd bepaald door een groene gordel ten zuidwesten van Oosterhout en bestond uit heide met vennen en gemengd bos. In het oosten en westen lagen rond Oosterhout en Den Hout kleinschalige akkerlanden en grootschaligere open akkerlanden. In de huidige situatie is dit landschap versnipperd. Incidenteel is fruitteelt opgekomen. Ontwikkeling nat landschap Het natte landschap rond 1900 bestond uit grote eenheden van natte weiden met weteringen en sloten ten noorden en ten westen van Oosterhout. Het huidige landschap is gereguleerd door bedijkingen. Er zijn twee nieuwe grote waterstaatswerken gerealiseerd: het Markkanaal en het Wilhelminakanaal. Deze kanalen doorsnijden het landschap. Versnipperd zijn elementen van het natte landschap bewaard gebleven. Infrastructuur De Vrachelsestraat en Herweg zijn als historische ontsluitingsroutes bewaard gebleven. Met name de Vrachelsestraat is met de verspreide lintbebouwing en afwisselende laan- en erfbeplanting, karakteristiek en waardevol voor het gebied. De Herweg, doorsneden door het Markkanaal, is een oude legerroute uit de Romeinse tijd. Tegenwoordig vormen de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan met de Bovensteweg de hoofdontsluiting van Oosterhout en dragen de snelwegen A27 en A59 zorg voor een goede regionale verbinding. Bebouwing Oosterhout is flink gegroeid: in de afgelopen eeuw is Oosterhout zes keer zo groot geworden. Er zijn twee grote bedrijventerreinen gerealiseerd aan de noordwest- en zuidoostzijde van de stad.


755.007915.00

26

Bestaande situatie plangebied

Uitgangspunten De analyse leidt tot de volgende uitgangspunten. • Behoud en versterking van het voormalige historische landschap wordt nagestreefd. • Behoud en versterking van historische routes (Vrachelsestraat, Herweg) wordt nagestreefd. • Een goede aanhaking op de hoofdinfrastructuur is noodzakelijk.

3.2.

Cultuurhistorie, monumenten en archeologie

3.2.1. Cultuurhistorie Analyse Zowel provincie en gemeente hebben vanuit oogpunt van de historische ruimtelijke ontwikkeling belangstelling in de (resterende) cultuurhistorische waarden van het plangebied. De provincie heeft de cultuurhistorische waarde geïnventariseerd en opgenomen op de Cultuurhistorische Waardenkaart. Binnen de gemeente is een cultuurhistorische landschapsinventarisatie 1) uitgevoerd. Cultuurhistorische waardenkaart In het plangebied is de Herweg op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant (2006) aangeduid als een lijnstructuur met een waardering "redelijk hoog". Het Markkanaal (aangelegd van 1912 – 1915) krijgt een zeer hoge waardering als historische lijnstructuur. Onderzoek cultuurhistorische landschapsinventarisatie In opdracht van de gemeente Oosterhout is door dr. K.A.H.W. Leenders in 2006 een cultuurhistorische landschapsinventarisatie uitgevoerd. In deze inventarisatie is het volgende geconstateerd. • Cultuurhistorische waarden kunnen een extra waarde voor de toekomst betekenen. • Op 3,0 m +NAP, ligt de Vrachelsestraat, met daarlangs nog driekwart van het oude gehucht Vrachelen. • Vanaf de Vrachelsestraat lopen enkele stegen naar het Lage. Dit is een agrarisch landschap met bijbehorende nederzetting zoals dat tussen 1250 en 1950 gedurende 700 jaar functioneerde. • Voor zover het terrein niet (diep) is uitgegraven, moet het plangebied als archeologisch waardevol worden beschouwd. Verwacht worden resten van bewoning en grondgebruik vanaf de Late Bronstijd tot tegen 1250 voor Christus. Onderzoek in de oude wegen (Herweg) kan wellicht iets over het gebruik van die wegen in prehistorie en historie aan het licht brengen. • De oude kleinschalige akkerverkaveling op de voormalige open akker is allang verdwenen en kan dus geen leidraad meer zijn. Dat is anders met de verkaveling ten noordoosten van de Vrachelsestraat, die uit langwerpige percelen dwars op de Vrachelsestraat bestaat. Die grove structuur zou behouden kunnen blijven, wat meteen ruimte schept om de stegen te behouden.

1)

Cultuurhistorische landschapsinventarisatie gemeente Oosterhout pilot Vrachelen, Den Haag 7 januari 2006.

755.007915.00



27

Uitgangspunten De analyse leidt tot de volgende uitgangspunten. • Als basisgegeven voor de planontwikkeling moet de hoofdstructuur van het gebied gelden (Cultuurhistorische Waardenkaart, aangevuld met het onderzoek van de gemeente). • Behoud en versterking van het verkavelingspatroon van de Vrachelsestraat met bebouwing wordt voorgestaan. • Behoud van enkele doorzichten ten behoeve van het historische verkavelingspatroon van de Vrachelsestraat wordt voorgestaan. • De Herweg is een onderdeel van de bundel banen tussen Breda en Geertruidenberg. Behoud is uitgangspunt. • Archeologisch onderzoek is noodzakelijk.

3.2.2. Monumenten Analyse In het plangebied zijn geen rijksmonumenten aanwezig. Wel zijn er in het plangebied drie gemeentelijke monumenten aanwezig. Het betreft de Vrachelsestraat 46, Herweg 25 en een archeologisch monument aan de Herweg. • Vrachelsestraat 46 is een rietgedekte boerderij uit circa 1850-1900. Er is een langsdeelschuur aanwezig met gepotdekselde wanden en een schilddak, rietgedekt. Het ensemble is aangewezen als gemeentelijk monument vanwege de ligging. • Herweg 25 is gebouwd in 1850 en verbouwd rond 1930. het betreft eveneens een boerderij met langsdeelschuur (gepotdekseld). De boerderij is deels rietgedekt. Het pand is aangewezen als gemeentelijk monument vanwege de algehele gaafheid en het straatbeeldtyperende karakter. • Het archeologisch monument aan de Herweg betreft een urnenveld uit de Late Bronstijd / IJzertijd. Uitgangspunten De analyse leidt tot de volgende uitgangspunten. • De gemeentelijke monumenten (bouwkundig) worden behouden. • In het kader van de planontwikkeling worden alle archeologische sporen onderzocht. Daarbij wordt tevens nader archeologisch onderzoek verricht naar het archeologisch monument. Thans is bekend dat alle archeologische sporen ex situ zullen worden behouden. Met de provincie en het rijk zal overleg worden gevoerd over het verwijderen van de archeologische vindplaats van de Archeologische monumentenkaart.

3.2.3. Archeologie Analyse Het plangebied is vanuit archeologisch oogpunt waardevol. Meer dan 3.000 jaar is het plangebied bewoond en gebruikt, vrijwel zonder onderbreking. In de ontwikkeling van het gebied zijn de volgende zones te onderscheiden. • In prehistorie en vroege middeleeuwen verspreide bewoning op hogere delen (Houtsche Es (zuidelijk deel De Contreie)) met name langs oude routes (Herweg). • Omstreeks 1200 verplaatsing van nederzettingen naar de rand van de hogere gronden. Dit is nagenoeg de rand van het zuidelijk deel van De Contreie. • Omstreeks 1450 is de rand van nederzettingen verplaatst naar de Vrachelsestraat. De bewoning en occupatie / verkaveling die vanuit deze lijn heeft plaatsgevonden, bepalen nog steeds de structuur van het gebied. • Dwars over deze zones loopt vanouds de Herweg, een route waar archeologische vondsten zijn te verwachten. • Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie is achter het perceel Herweg 13 een terrein van hoge waarde aangegeven. Het is een urnenveld uit de late Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

755.007915.00

28

•


bronstijd – ijzertijd. Dit urnenveld is een archeologisch monument (archeologisch monument 8843). Een groot deel van het plangebied is op de Cultuurhistorische Waardenkaart aangeduid als gebied met een middelhoge tot hoge archeologische verwachtingswaarde.

Uitgangspunten De analyse leidt tot de volgende uitgangspunten.

• •

Het plangebied kent een lange bewoningsgeschiedenis.

• •

Archeologische waarden dienen in situ of ex situ te worden veilig gesteld.

Omvangrijk archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd, voorafgaand aan de realisering van het woongebied. Gemeente dient overleg te voeren met de provincie over het schrappen van de aanduiding archeologisch monument op de Cultuur Historische Waardenkaart.

3.3.

Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur van De Contreie wordt bepaald door de context van het te ontwikkelen woongebied met de stad Oosterhout en het aangrenzend woongebied Vrachelen. De Contreie wordt ruimtelijk begrensd door enkele duidelijk herkenbare lijnen en ruimtelijke elementen. In deze paragraaf wordt beschreven: • De Contreie als onderdeel van de stad en het woongebied Vrachelen; • ruimtelijke begrenzing De Contreie; • uitgangspunten.

3.3.1. Onderdeel van de stad en het woongebied Vrachelen Aan de noordwestzijde van Oosterhout wordt vanaf 1994 gewerkt aan de realisering van het nieuwe woongebied Vrachelen. Na Vrachelen 1, 2 en 3 wordt nu de realisering van De Contreie voorzien. Het woongebied Vrachelen wordt doorsneden door belangrijke infrastructuur: het Markkanaal, het Wilhelminakanaal en de verkeersroute Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan / Lage Molenpolderweg. In De Contreie liggen nog enkele historische landschappelijke structuren en routes, zoals de Vrachelsestraat, die Oosterhout (Vrachelen) met Den Hout en de Herweg die het omliggende landschap verbindt met de stad. Via de hoofdinfrastructuur (met name de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan / Lage Molenpolderweg) zijn de verschillende buurten binnen het woongebied Vrachelen onderling verbonden en met het centrum van Oosterhout.

3.3.2. Ruimtelijke begrenzing De Contreie De ruimtelijke begrenzing van De Contreie (zie figuur 3.1.) wordt bepaald door de volgende lijnen en elementen: • Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan; • Markkanaal; • groene wig; • landschappelijke buffer van 1.000 meter rond de kerktoren van Den Hout; • ecologische verbindingszone (EVZ). De betekenis hiervan wordt hierna toegelicht. Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan De Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan speelt een belangrijke ruimtelijke en verkeerskundige rol binnen Vrachelen en daarmee binnen De Contreie. De weg vormt de oostelijke grens van het plangebied. De weg bepaalt voor een belangrijk deel het ruimtelijk karakter van de entree van Oosterhout. Thans laat de vormgeving van de ruimtelijke weg te wensen over. Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van deze belangrijke entree wordt nagestreefd. 755.007915.00



29

Kanaal Aan de zuidzijde van De Contreie ligt het Markkanaal. Dit kanaal is omzoomd door hoogopgaande beplanting en dijken en is beeldbepalend voor de ruimtelijke beleving van het gebied. Het kanaal vormt de zuidgrens van het plangebied. Voorgestaan wordt de ruimtelijke kwaliteit van het kanaal in te zetten bij de verdere uitwerking van het zuidelijk deel van De Contreie. Het Markanaal maakt deel uit van de EVZ.

Figuur 3.1. Ruimtelijke begrenzing De Contreie


755.007915.00

30


Groene Wig De noorden zuidzijde van De Contreie worden van elkaar gescheiden door een tussengebied: de groene wig met landschappelijke waarde. De noordrand van de groene wig is de Vrachelsestraat. De Vrachelsestraat kenmerkt zich door een open en landelijk lintbebouwingspatroon met veel groen. Er is ruimte voor inbreidingsmogelijkheden aan weerszijden van de weg. Het gebied heeft een sterk individueel karakter met een grote verscheidenheid in bebouwingstypologie. De maat en schaal van de bebouwing is passend voor landelijke lintbebouwingspatronen. Landschappelijke buffer Den Hout Ten aanzien van de kern Den Hout is in het kader van de Structuurschets Vrachelen 1994 reeds bepaald dat er een minimale afstand van 1.000 meter in acht moet worden genomen voor wat betreft bebouwing. Middelpunt van deze bebouwingsvrije contour is de kerktoren van de kerk aan de brink in Den Hout. Hiermee wordt bereikt dat er een open zone tussen Den Hout en het nieuw te ontwikkelen woongebied De Contreie in stand blijft. Deze open zone heeft door deze bebouwingsvrije 1.000 meter-contour een zodanige maat en schaal dat de eigen positie van Den Hout in de landschappelijke context behouden blijft. De contour wordt niet opgenomen en gecontinueerd in het bestemmingsplan Buitengebied, aangezien daar geen verdere woonontwikkelingen worden voorgestaan. De landschapsbuffer is uitsluitend van belang voor het woongebied De Contreie. De aanwezige landschappelijke kwaliteit bestaat uit open agrarisch landschap. De openheid en de landschappelijke relatie van Den Hout met de Vrachelse Heide zijn bepalend geweest voor de westelijke plangrens van het woongebied De Contreie. Ecologische verbindingszone (EVZ) De fysieke westelijke grens van het woongebied De Contreie wordt gevormd door een nieuwe ecologische verbindingszone (EVZ). De EVZ maakt door het groene karakter deel uit van de landschappelijke buffer. De aanleg van een EVZ is voorzien in het provinciaal beleid waarmee een duurzame bestendiging van de landschappelijke buffer is beoogd, met dien verstande dat de oorspronkelijk beoogde natte EVZ op enige afstand ten westen van het plangebied kan worden aangelegd (Linie van Den Hout naar de Linie van Munnikenhof). Dorpsgezicht Den Hout Het dorpsgezicht van Den Hout heeft een kenmerkende structuur met een heuvel (brink). De woningen en de kerk bepalen het silhouet van Den Hout in het landschap. Uitgangspunt is dit dorpsgezicht te behouden. Toevoeging van het woongebied De Contreie aan de westzijde van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan / Lage Molenpolderweg mag niet ten koste gaan van deze beleving. Door het respecteren van de bebouwingsvrije 1.000 meter-contour wordt de tussenliggende landschapszone tussen De Contreie en Den Hout behouden en wordt de ruimtelijke kwaliteit ervan versterkt. De beleving van het dorpsgezicht gaat hierdoor niet verloren. Door de gemeente is in 2008 het bestemmingsplan Kerkdorp Den Hout vastgesteld, waarin het beschermd dorpsgezicht is bevestigd. De contour van dit beschermd dorpsgezicht raakt aan het plangebied De Contreie (westgrens), maar ligt niet in het plangebied. Om deze reden wordt in het bestemmingsplan dan verder ook geen aandacht besteed aan het beschermd dorpsgezicht.

3.3.3. Uitgangspunten De voorgaande ruimtelijke analyse leidt tot de volgende uitgangspunten. • De entree van Oosterhout te verbeteren. • De kwaliteit van het Markkanaal in te zetten bij de ontwikkeling van De Contreie. • Zorgvuldig met de kwaliteit van het landschap (groene wig, 1.000 meter vrije bebouwingscontour en de verplichting tot aanleg van de EVZ) om te gaan. 755.007915.00



3.4.

31

Verkeer en infrastructuur

Analyse Autoverkeer De verkeersstructuur in het plangebied bestaat thans uit de noord-zuid lopende Weststadweg en Lage Molenpolderweg (gebiedsontsluitingsweg) ten oosten van het plangebied en de daarop aantakkende Vrachelsestraat (erftoegangsweg) richting Den Hout. De afwikkeling van het verkeer, gegenereerd door de bestaande woongebieden binnen Vrachelen, vindt over de Lage Molenpolderweg en de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan richting de A59 en A27 plaats. Het doorgaande verkeer wordt via de Bovensteweg (N629) en Weststadweg afgewikkeld richting de rijkswegen A59 (noord) en naar de A27 (oost). Door toepassen van verschillende maatregelen dient dit streefbeeld uit het mobiliteitsplan te worden behaald. Vanaf de Vrachelsestraat lopen enkele landbouwwegen door het gebied die ook gebruikt worden voor recreatief fietsverkeer. In zuidelijk richting is dat de Herweg die overgaat in de Herstraat. In noordelijke richting loopt de Heijligerweg, die bij de Burgemeester HuijbregtsSchiedonlaan afbuigt. Hier bevindt zich ook de oversteek voor het landbouw- en langzaamverkeer over de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan heen. De Heijligerweg loopt in noordelijke richting door en sluit aan op de Houtsesteeg terug naar Den Hout. Het verkeer over de Vrachelsestraat heeft als herkomst en bestemming voornamelijk Den Hout. Fietsverkeer Voor fietsverkeer is de Vrachelsestraat als verbinding tussen Den Hout en Made enerzijds en het stadscentrum en de onderwijsinstellingen anderzijds van groot belang. De noord-zuid as (Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan / Lage Molenpolderweg maakt ook samen met de Goorstraat en de fietspaden langs Het Goorke onderdeel uit van het primair fietsnetwerk. Openbaar vervoer Het huidige openbaarvervoersaanbod in De Contreie bestaat uit een (streek)buurtbusverbinding tussen Drimmelen en het busstation Oosterhout via onder andere de Vrachelsestraat / Lage Molenpolderweg en een lokale buurtbus tussen Vrachelen Noord (rotonde bij de Wijsterd), via de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan /Lage Molenpolderweg en het busstation. Uitgangspunten Het voorgaande leidt tot de volgende uitgangspunten: • Voor autoverkeer wordt aangesloten op de bestaande verkeersstructuur. • Doorgaand verkeer door Oosterhout (van A59 naar A27 vice versa) wordt afgebogen door het realiseren van een verbeterde aansluiting Weststadweg / Bovensteweg. • Doorgaand verkeer naar Den Hout wordt zoveel mogelijk beperkt. • Voor fietsers komen goede verbindingen. Aangesloten wordt op het primair fietsnetwerk. • De Contreie wordt ontsloten door openbaar vervoer.

3.5.

Landschap en groen

3.5.1. Landschap Analyse Er zijn drie primaire ruimtelijke kenmerken in het landschap van De Contreie die de basis vormen voor het stedenbouwkundig plan. In de navolgende ruimtelijke inventarisatie worden de primaire landschappelijke kenmerken kort beschreven.


755.007915.00

32


Hoogteverschillen met verschillend grondgebruik Het grondgebruik in het plangebied hangt samen met het hoogteverschil in het plangebied. Op de hoger gelegen gronden in het zuidelijk deel van het plangebied vindt meer grootschalige akkerbouw (maïs) plaats. Op de lager gelegen gronden in het noorden van het plangebied liggen kleinschaligere graslanden. Openheid van het landschap Het landschap kenmerkt zich door een grote openheid. Eén grote open vlakte is het gebied zeker niet. De openheid wordt juist benadrukt door de aanwezigheid van boomgroepen, een hagenstructuur en uiteraard de bebouwing, waardoor er een afwisselend beeld ontstaat. Door deze elementen zijn er mooie doorzichten en vista's (zichtvelden) aanwezig. Historische bebouwing in (open) lintbebouwing Het derde kenmerk van het landschap is de historische bebouwing in (open) lintbebouwing. De omliggende bebouwingsstructuur, met name aan de Vrachelsestraat, is (historisch) waardevol en kenmerkend voor het gebied. Er zijn verschillende historische boerderijen aan de Vrachelsestraat en de Herweg aanwezig. De erven van de boerderijen zijn omzoomd met hagen. Door de lichte bebouwingsdichtheid aan de Vrachelsestraat is het mogelijk af en toe op verrassende wijze het landschap in te kijken. Uitgangspunten De analyse leidt tot de volgende uitgangspunten. • Behoud van het door doorzichten en vista's gevormde karakter van het landschap wordt voorgestaan. • Behoud en versterking van de bebouwingsstructuur van de Vrachelsestraat wordt voorgestaan. • De hagenstructuur in het plangebied ook toe te passen in de toekomstige situatie om op die manier af en toe de openheid van het landschap te kunnen tonen en ook de overgang tussen privé en openbaar zo natuurlijk mogelijk te laten verlopen.

3.5.2. Groen Compensatiebos Analyse Aan het Markkanaal is naast de brug in de jaren zestig, zeventig een compensatiebos gerealiseerd. Dit compensatiebos, eigendom van het rijk, zal in verband met de ontwikkelingen van het woongebied De Contreie worden verplaatst naar het westen en verdubbelen in omvang. Het compensatiebos zal daar aansluiten op de EVZ. Duurzame bestendiging van dit nieuw aan te leggen bos is daarmee gewaarborgd. Uitgangspunten De analyse leidt tot de volgende uitgangspunten. • Verdubbeling van het compensatiebos op de nieuwe plek. • Creëren van een relatie tussen het compensatiebos en de EVZ. • Aansluiten op het onderliggende (historische) landschap. Monumentale bomen en waardevolle groenelementen Analyse In het plangebied zijn enkele waardevolle bomen aanwezig. Het betreft een monumentale eik aan de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan, een monumentale linde en een waardevolle eik in een bomenrij op een perceel aan de Vrachelsestraat. Daarnaast komen enkele karakteristieke houtwallen in het plangebied voor. De houtwal, ter plaatse van de beoogde multifunctionele accommodatie, is behoudens waardig. 755.007915.00



33

Uitgangspunten De analyse leidt tot de volgende uitgangspunten. • Behoud van monumentale bomen en waardevolle groenelementen wordt voorgestaan. • De monumentale linde zal op een geschikte locatie binnen het plangebied worden herplant.

3.6.

Bodem en water

3.6.1. Bodem In het Waterhuishoudkundigplan De Contreie is een beschrijving van de bodemopbouw opgenomen. Dit Waterhuishoudkundigplan is als separate bijlage opgenomen bij het bestemmingsplan. Hierna zijn relevante passages ten aanzien van de bodem en de bodemopbouw opgenomen. Analyse Bodemopbouw Voor een regionaal beeld van de bodemsoorten in het plangebied is gekeken op de website www.bodemdata.nl. Het regionale beeld laat zien dat er in het gebied verschillende bodemsoorten voorkomen. • Hoge zwarte enkeerdgrond (zEZ21). Leemarme grond met zwak lemig fijn zand. Dit bodemtype wordt gekenmerkt door hoge humusgehalten (3-4 %) in de bovenste 70 cm. • Loo- en laarpodzolgronden (cY21, cHN21). Beide humusrijk en bestaande uit leemarme gronden met zwak lemig fijn zand op grof zand. • In het noordelijkste deel van het gebied bestaat de bodem uit klei op grof zand. Geologische afzettingen De geologische afzettingen die in het plangebied De Contreie voorkomen, stammen uit het Pleistoceen en Holoceen. De totale dikte van de in het Pleistoceen afgezette sedimenten bedraagt 50 tot 60 meter. De bovenkant van deze afzettingen bevindt zich plaatselijk minder dan 1 meter onder maaiveld. De afzettingen zijn overwegend fluviatiel (riviersediment). De Vroeg-Pleistocene afzettingen (onderste lagen) zijn kleilagen afgewisseld met dunne lagen fijn tot grof zand, respectievelijk gevormd door de Formatie van Tegelen (afzettingen Rijn) en de Formatie van Kedichem (afzettingen Belgische rivieren). De MiddenPleistocene afzettingen worden gevormd door de Formatie van Sterksel, waarin matig fijne en grindhoudende grove zanden met enkele kleilagen werden afgezet door de Rijn en de Maas. In het plangebied strekken deze zandlagen zich lokaal uit tot op minder dan 120 cm onder het maaiveld. In het Laat-Pleistoceen is de Formatie van Kreftenheye ontstaan uit rivierafzettingen van grindrijke zanden. In het plangebied is deze laag enkele decimeters tot 2 meter dik. De totale dikte van de Holocene lagen bedraagt 1 tot 3 meter. Deze lagen bevinden zich direct onder het maaiveld. De oorsprong van deze afzettingen is marien (zeeafzettingen), fluviatiel en eolisch (windafzettingen). De laag bestaat uit fijn zand met een geringe hoeveelheid leem. Na de geologische afzettingen vinden er in de bodem nog allerlei veranderingen plaats door mineralogisch en organische afzettingen, in- en uitspoeling en rijping. Dit wordt door zowel de natuur als de mens beïnvloed. Uitgangspunten De analyse leidt tot het volgende uitgangspunt. • Voor zover mogelijk wordt behoud van de bodemkarakteristiek voorgestaan.


755.007915.00

34


3.6.2. Water Analyse Oppervlaktewater is in het gebied niet of nauwelijks aanwezig. Alleen in de lager gelegen gedeeltes van het plangebied bevinden zich slootjes die de afwatering van het gebied verzorgen. In de hogere gebieden vindt gedurende het hele jaar voldoende infiltratie van water plaats. De aanwezigheid van het Markkanaal zorgt voor een continue afwatering van de hoger gelegen gebieden. Het Markkanaal vormt de (on)natuurlijke barrière tussen Vrachelen 3 en De Contreie en is deel van de EVZ. Geohydrologische opbouw In de ondergrond van De Contreie komen drie watervoerende pakketten voor. Alleen de eerste is gedetailleerd onderzocht en in kaart gebracht. De andere twee lagen zitten onder een afsluitende laag en hebben geen invloed op de grondwaterstanden in het eerste pakket. Het eerste watervoerende pakket is ongeveer 10 meter dik en bestaat uit goed doorlatende grove zanden van de Formatie van Kreftenheye en de Formatie van Sterksel. Daaronder zit een afsluitende laag van 40 m dik. De grondwaterstand in de bovenlaag wordt bepaald door de stijghoogte van het grondwater en niet door artesisch grondwater (spanningswater). Grondwater Een regionaal beeld van de grondwaterstanden kan ook worden verkregen op basis van de website www.bodemdata.nl. Hierop staan grondwatertrappen vermeld, die de relatie aangeven tussen de hoogste en laagste grondwaterstanden in het gebied. De gradiënt van het grondwater in het plangebied blijkt hoofdzakelijk de helling van het maaiveld te volgen. Het grondwater stroomt dus van het zuidwesten naar het noordoosten. Het gebied kan als volgt geclassificeerd worden: • westelijk van de Herweg: grondwatertrap VII*; • oostelijk van de Herweg en rond de Vrachelsestraat: klasse VII; • in noordelijke richting achtereenvolgens VI, V* en III*. Infiltratie en kwel In het plangebied treedt geen kwel op. In het merendeel van het gebied treedt infiltratie op, het noordelijkste deel van het plangebied (grondwatertrappen V* en VI) is intermediair (geen kwel en geen infiltratie). Uit de infiltratiekansenkaart van Haskoning (Haskoning, 2004) volgt dat het merendeel van het gebied geschikt is voor de infiltratie van regenwater. Uitgangspunten De analyse leidt tot het volgende uitgangspunt. • De analyse is vertaald in een waterhuishoudingsplan met een maatregelenpakket en capaciteitsberekeningen voor de te realiseren woonwijk.

3.7.

Functionele analyse

Naast de ruimtelijke analyse van het plangebied is navolgend ook het functionele karakter van het plangebied in beeld gebracht. Het betreft: • bedrijventerrein Weststad; • agrarisch grondgebruik; • recreatie; • wonen. Bedrijventerrein Weststad Ten oosten van het plangebied ligt het gezoneerde bedrijventerrein Weststad. Op dit bedrijventerrein zijn grotere bedrijven gevestigd tot en met categorie 5. In hoofdstuk 9 zal aan-

755.007915.00



35

dacht worden besteed aan de milieu-effecten als gevolg van dit bedrijventerrein (externe veiligheid, geluidzone industrielawaai). Agrarisch gebruik Het grondgebruik binnen het plangebied en de omgeving hiervan is van oorsprong (nagenoeg volledig) agrarisch. In de omgeving van het plangebied zijn diverse agrarische bedrijven gevestigd. Het agrarisch gebruik van het plangebied is overwegend grondgebonden. Er komt ook niet grondgebonden agrarische bedrijvigheid (intensieve veehouderij) voor. Het betreft een kippenhouderij. Bij de ontwikkeling van nieuwe gevoelige functies in de omgeving van veehouderijbedrijven dient rekening te worden gehouden met geurhinder (zie hoofdstuk 9). Binnen het plangebied zullen relevante agrarische (intensieve veehouderij) bedrijven voor uitvoering van het bestemmingsplan zijn beëindigd. De gemeente heeft hieromtrent afspraken gemaakt. Overigens liggen de bestaande agrarische bedrijven buiten het plangebied op ruime afstand van het woongebied, zodat deze geen belemmeringen vormen. Ook het agrarisch loonbedrijf aan de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan is beëindigd. In het bestemmingsplan Buitengebied worden bovendien geen nieuwe agrarische bedrijven toegestaan. Agrarische bedrijven vormen derhalve geen belemmering voor de woningbouw in het toekomstige woongebied De Contreie.

Figuur 3.2. Luchtfoto plangebied Vrachelen (bron: Google Earth) Recreatie Verblijfsrecreatie Op de kruising van de Vrachelsestraat en de Heijligerweg is bij een voormalig agrarisch bedrijf een minicamping gesitueerd. Deze camping heeft thans 20 standplaatsen. Gemeente


755.007915.00

36


heeft als uitgangspunt dat deze camping (inclusief beperkte uitbreiding) vanwege het rurale karakter van de locatie, kan worden behouden. Extensieve recreatie De landelijke wegen in het gebied lenen zich, naast de ontsluitingsfunctie, zeer goed voor extensieve dagrecreatie (hardlopen, fietsen, skeeleren). Wonen Langs de Vrachelsestraat zijn aan weerszijden van de weg woningen gelegen. Deze woningen hebben soms een historisch karakter (naar woningen omgebouwde rietgedekte historische boerderijen). Deze woningen kunnen worden behouden en worden door de keuze voor grotere groengebieden (groene wig, zie hoofdstuk 4) op een ruimtelijk aanvaardbare wijze ingepast.

755.007915.00


4. Planbeschrijving

37

In dit hoofdstuk worden de planningsopgave en locatiekeuze, de uitgangspunten en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van De Contreie, de stedenbouwkundige visie op het plangebied en een stedenbouwkundige beschrijving van het stedenbouwkundig raamwerk gepresenteerd.

4.1.

Regionale en gemeentelijke volkshuisvestingstaak

De stedelijke regio Breda - Tilburg is een van de regio's waarvoor een uitwerkingsplan is gemaakt in het kader van het streekplan Noord-Brabant, Brabant in balans (2002). Voor dit uitwerkingsplan is in 2003 een kwantitatieve verkenning van het programma Wonen gemaakt. Een kwalitatieve verkenning van de opgave is neergelegd in de Kwalitatieve woonvisie Regio Breda-Tilburg (augustus 2003). Op basis van de kwantitatieve en kwalitatieve verkenning is in het uitwerkingsplan een woningbouwprogramma vastgelegd. De verkenningen zijn ook één van de bouwstenen geweest voor de Woningbouwafspraken 2005-2010 van de gemeenten Breda en Tilburg en de provincie Noord-Brabant met het Ministerie van VROM. De kwalitatieve woonvisie heeft een centrale rol gespeeld bij het opstellen van het Programma Wonen van het uitwerkingsplan voor de stedelijke regio. In het Uitwerkingsplan zijn voor de stedelijke regio voor de periode 2002-2014 voor Oosterhout 4.467 woningen (gemiddeld 344 woningen per jaar) geraamd. Ondertussen is het Ministerie van VROM samen met de grote steden en de provincies de voorbereidingen gestart voor de Verstedelijkingsafspraken 2010 - 2020. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de beleidsmatige achtergrond van het in De Contreie te realiseren woningbouwprogramma.

4.2.

Locatiekeuze woongebied

De ontwikkeling van een nieuw woongebied aan de westzijde van Oosterhout is reeds opgenomen in het Structuurplan Oosterhout (1989). In de Structuurvisie Vrachelen (1994) zijn vervolgens de begrenzing en hoofdstructuur van dit nieuwe woongebied in hoofdlijnen vastgelegd. Voor het deelgebied De Contreie is deze opzet verder uitgewerkt in de Nota van uitgangspunten en stedenbouwkundige hoofdstructuur (juni 2006) en het Structuurplan Vrachelen 4/5 (september 2007). Zie hiervoor ook hoofdstuk 2. Het woongebied van De Contreie heeft daarbij in grote lijnen nog steeds dezelfde locatie. De belangrijkste wijziging ten opzichte van het oorspronkelijke structuurplan Oosterhout en de Structuurvisie Vrachelen betreft de toevoeging van de ecologische verbindingszone langs de rand van het woongebied en daarmee samenhangend enige aanpassing in de noordwestelijke begrenzing van het woongebied. In het structuurplan Vrachelen van 2007 is deze toevoeging al juridisch-planologisch bevestigd.


755.007915.00

38

4.3.

Planbeschrijving

Uitgangspunten en randvoorwaarden

4.3.1. Ruimtelijke uitgangspunten, randvoorwaarden en aandachtspunten Op basis van de ruimtelijke en functionele analyse van de bestaande situatie van het plangebied in hoofdstuk 3 zijn de volgende ruimtelijke uitgangspunten, randvoorwaarden en aandachtspunten voor de ontwikkeling van het woongebied De Contreie geformuleerd. Ruimtelijke uitgangspunten Onderste laag (bodem, water, archeologie) • Voor zover mogelijk wordt behoud van de bodemkarakteristiek voorgestaan. • De analyse is vertaald in een waterhuishoudingsplan met een maatregelenpakket en capaciteitsberekeningen voor de te realiseren woonwijk. Cultuurhistorie Behoud en versterking van: • het voormalige historische landschap wordt nagestreefd; • het verkavelingspatroon van de Vrachelsestraat met bebouwing wordt voorgestaan; • historische routes (Vrachelsestraat, Herweg) wordt nagestreefd. Daarnaast geldt dat als basisgegeven voor de planontwikkeling de hoofdstructuur van het gebied moet gelden (Cultuurhistorische Waardenkaart, aangevuld met het onderzoek van de gemeente). Landschap Uitgangspunten zijn: • het door de doorzichten en vista's gevormde karakter van het landschap voor zover mogelijk te behouden; • de bebouwingsstructuur van de Vrachelsestraat te behouden en waar mogelijk te versterken; • de kwaliteit van het Markkanaal in te zetten bij de ontwikkeling van De Contreie. Ruimtelijk Uitgangspunten zijn: • de entree van Oosterhout te verbeteren. • zorgvuldig met de kwaliteit van het landschap (groene wig, 1.000 meter vrije bebouwingscontour en de verplichting tot aanleg van de EVZ) om te gaan. Groen Uitgangspunten zijn: monumentale bomen en waardevolle groenelementen te behouden; de hagenstructuur in het plangebied ook toe te passen in de toekomstige situatie om op die manier af en toe de openheid van het landschap te kunnen tonen en ook de overgang tussen privé en openbaar zo natuurlijk mogelijk te laten verlopen; het compensatiebos te verplaatsen en te verdubbelen in omvang in verband met een betere ruimtelijke inpassing van het stedenbouwkundig plan en de kwaliteit van het bosje. Infrastructuur Uitgangspunten zijn: • afbuiging doorgaand verkeer Weststadweg / Bovensteweg; • ontsluiting van De Contreie door openbaar vervoer; • aansluiting voor autoverkeer op de bestaande verkeersstructuur; • doorgaand verkeer naar Den Hout zoveel mogelijk beperken; 755.007915.00


Planbeschrijving

•

39

voor fietsers goede verbindingen en aansluitingen op het primair fietsnetwerk te creëren.

Randvoorwaarden Op basis van de functionele analyse komen volgende randvoorwaarden naar voren. • Zone industrielawaai bedrijventerrein Weststad. Er dient rekening te worden gehouden met de geluidszone voor industrielawaai behorende bij het bedrijventerrein Weststad. • Vestiging bedrijven bedrijventerrein Weststad. Er dient rekening te worden gehouden met de bestaande bedrijfsvestigingen op het bedrijventerrein Weststad. • Verkeer. Er dient rekening te worden gehouden met een goede verkeersafwikkeling op het onderliggende wegennet. • Compensatiebos. Aan het Markkanaal is naast de brug een compensatiebos aangelegd. Dit compensatiebos, eigendom van het rijk, moet in verband met de ontwikkelingen van het woongebied De Contreie worden verplaatst naar het westen en verdubbelen in omvang. Hierover is met de provincie overeenstemming bereikt. Het compensatiebos zal daar aansluiten op de EVZ. Duurzame bestendiging van dit nieuw aan te leggen bos is daarmee gewaarborgd. Handhaving van het compensatiebos is om verschillende redenen niet mogelijk (zie ook hoofdstuk 9). Uitgangspunt is De Contreie in te bedden in de historische landschapsstructuur in de overgangszone van stad – landschap. Juist ter plaatse van het compensatiebos is sprake van infrastructurele werken (Markkanaal en Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan / Lage Molenpolderweg). Dit zijn grootschalige werken, waarop ook de woonwijk aan de overzijde van de Burgemeester HuijbregtsSchiedonlaan reageert. Bij ontwikkeling van De Contreie is het daarom noodzakelijk ook aan de westzijde van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan met een robuuste stedelijke ontwikkeling, zoals Het Slot (zie 4.6), te komen. Binnen deze stedelijke ontwikkeling is behoud van het compensatiebos daarom niet mogelijk en is besloten tot de aanleg van een nieuw compensatiebos aan de westrand van het woongebied. De westrand van het woongebied is om de volgende reden geschikt. • het gebied sluit aan bij de EVZ, waardoor grotere natuurwaarden kunnen worden behaald; • het gebied ligt aan de rand van de stad in een overgangszone. landschappelijke en stedelijke structuren dragen bij aan een goede overgang. Aandachtspunten archeologie Aan de Herweg bevindt zich een archeologische vindplaats die zowel op de plankaart van het bestemmingsplan Buitengebied als op de provinciale Cultuurhistorische waardenkaart is aangemerkt als archeologisch monument. Grote delen van het plangebied hebben daarnaast een hoge archeologische verwachtingswaarde (IKAW). In verband met de ontwikkeling is archeologisch onderzoek noodzakelijk en dienen maatregelen te worden getroffen. De resultaten en besluiten tot maatregelen zijn opgenomen in hoofdstuk 9. De gemeente heeft het overleg gestart met de provincie omtrent het verwijderen van de aanduiding 'archeologisch monument".

4.3.2. Ruimtelijke kwaliteit Ruimtelijke kwaliteit kan worden beschreven in kwaliteit op twee niveaus:

• •

kwaliteit op hoofdlijnen, verbeeld in de ruimtelijke hoofdstructuur;

kwaliteit op planelementen, waaronder bebouwing. Deze kwaliteiten worden hierna beschreven. Ruimtelijke hoofdstructuur De hoofdstructuur van De Contreie ziet er als volgt uit.


755.007915.00

40

Planbeschrijving

Landschap en openbare ruimte

•

De aanwezige landschappelijke structuur (landschappelijk raamwerk) vormt de basis voor de ruimtelijke hoofdstructuur van De Contreie.

•

Bestaande en toekomstige groene hoofdstructuren, waaronder de EVZ en de groene wig sluiten aan op de ruimtelijke hoofdstructuur van De Contreie en de centrale as.

•

De openbare ruimte voegt zich naar het landschappelijke raamwerk en vormt de drager van de stedenbouwkundige uitwerking.

•

Het open landschap dringt door middel van de groene wig ver door in het woongebied, tot aan de rotonde van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan.

EVZ

•

De EVZ wordt op basis van provinciaal beleid als zelfstandige functie aan de rand van De Contreie aangelegd.

•

De opbouw van de EVZ is gebaseerd op het onderliggende en de omliggende landschappelijke structuur.

•

Medegebruik van de EVZ voor extensieve recreatieve doeleinden is slechts beperkt mogelijk in verband met de ongewenste effecten van dit medegebruik.

Ruimtelijke structuur

•

De hoofdstructuur van De Contreie volgt op hoofdlijnen de Structuurschets Vrachelen (1994).

•

In de structuuropzet is van betekenis het karakter van dicht naar open, van rood naar groen. Dit is van invloed op de woningdichtheid en het inpassen van de landschappelijke waarden (groene wig).

•

In de opzet van het zuidelijk deel van De Contreie wordt richting buitengebied de dichtheid lager.

•

De bebouwing aan de Vrachelsestraat en het noordelijk deel van het woongebied De Contreie krijgt een lagere dichtheid in verband met de aansluiting op het omliggend gebied.

•

Er wordt aansluiting gezocht bij de bestaande (historische) linten (Vrachelsestraat, Herweg).

Ruimtelijke enscenering

•

De Contreie vormt één van de entrees van Oosterhout. De Burgemeester HuijbregtsSchiedonlaan wordt een fraaie entree. Aan de kruising van de Vrachelsestraat met de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan is een woongebouw met 6 lagen beoogd om het evenwicht in de stedelijke allure van de laan te behouden. Het appartementencomplex is een reactie op het aan de andere zijde van de kruising gelegen appartementengebouw.

•

Vanuit de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan worden enkele grote en heldere lijnen en ruimtelijke assen (radialen) naar de randen van het woongebied uitgezet, waarlangs het woongebied structuur krijgt.

•

De radialen gaan in het buitengebied over in langzaamverkeersroutes (met uitzondering van de Vrachelsestraat).

Deze verschillende elementen zijn in het stedenbouwkundig plan herkenbaar aanwezig. Bebouwing Voor de bebouwing worden de volgende uitgangspunten gehanteerd.

•

Er is afwisseling gewenst tussen de bestaande en nieuwe bebouwing, soms door een contrast, soms geïntegreerd.

755.007915.00


Planbeschrijving

41

•

Het beeldregieplan is de toetsingsbasis voor toekomstige bouwplannen, als uitwerking van het bestemmingsplan.

•

In het beeldregieplan worden de stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten nader geformuleerd.

•

De ontwikkeling van het beeldregieplan heeft in nauwe samenwerking met de commissie voor Welstand en Monumenten plaatsgevonden. Het Beeldregieplan is op 14 juli 2009 vastgesteld.

•

De aspecten / onderdelen groen en ecologie, milieu, archeologie / monumenten, verkeer, parkeren en ontsluiting verdienen in de uitwerking specifiek aandacht.

•

Deze uitgangspunten zijn, voor zover mogelijk, ook in de bestemmingsregeling verwerkt. Het beeldregieplan wordt als separaat document aan de Welstandsnota toegevoegd.

4.4.

Programma

Binnen het woongebied De Contreie zijn de volgende programmatische onderdelen van belang:

• • •

woongebied (wonen, multifunctionele accommodatie, woon-werkkavels); ecologische verbindingszone (evz);

sportvoorzieningen. Deze onderdelen worden hierna kort toegelicht. Vervolgens zal elk onderdeel in een afzonderlijk hoofdstuk worden beschreven.

4.4.1. Woongebied Het woningbouwprogramma ziet er als volgt uit: Huur Goedkoop tot € 535 Middelduur € 535/€ 632 Duur > € 632 Koop Goedkoop tot € 175.000 Middelduur € 175.001 – € 275.000 Duur > € 275.000 Vrije kavels Totaal

154 15 0 142 176 184 149

820

Hiervan worden tussen 80 en 110 woningen in collectief opdrachtgeverschap (CPO) gebouwd, waarvan ten minste 20 woningen als starterswoningen. In hoofdstuk 5 wordt uitvoerig ingegaan op het woningbouwprogramma. Hier wordt ook nader ingegaan op CPO. Multifunctionele accommodatie De multifunctionele accommodatie bestaat uit een school, sportaccommodaties, lichte horeca en detailhandel, sociaal-culturele voorzieningen, zorgaanbieders en woningen. Op het MFAprogramma wordt in hoofdstuk 6 nader ingegaan. Woon-werkkavels Aan de noordrand van het woongebied De Contreie worden, ten behoeve van een goede stedenbouwkundige afronding van het woongebied, 5 woon-werkkavels voorzien. Deze kavels markeren de overgang naar het ten noorden hiervan gelegen sportcomplex.


755.007915.00

42

Planbeschrijving

4.4.2. Ecologische verbindingszone Aan de westen noordrand van het plangebied De Contreie wordt op basis van provinciaal beleid een ecologische verbindingszone aangelegd. De ecologische verbindingszone is gelegen in het verlengde van de reeds aangelegde EVZ langs het bedrijventerrein Weststad III. Verwezen wordt naar hoofdstuk 6

4.4.3. Sportvoorzieningen Het noordelijk deel van het plangebied biedt ruimte aan nieuwe sportvoorzieningen. In het structuurplan is realisering van een sportvoorziening op deze gronden reeds voorzien. Daarin werd uitgegaan van een grootschalige sportvoorziening. Nadere studie heeft uitgewezen dat vestiging hiervan niet mogelijk en wenselijk is door tegenstrijdige belangen (natuur versus (te) grootschalige sportactiviteiten) en ruimtegebrek. Thans wordt een sportvoorziening beoogd met enkele sportvelden en een clubgebouw met aanvullende breedtesport voorzieningen. Verwezen wordt naar hoofdstuk 8.

4.5.

Stedenbouwkundige visie plangebied

Uit de beschrijving van het plangebied (hoofdstuk 3) komt naar voren dat het landschappelijke karakter van het plangebied vastligt in een onuitwisbare landschappelijke basis. Dat is de hoofdstructuur van hoog en laag, droog en nat en besloten en open. In De Contreie wordt deze landschappelijke structuur op ontspannen wijze uitgewerkt in de openbare ruimte (groene wig, de hoofdstructuur van straten en lanen en in bijzondere plekken). De visie op het plangebied en daarmee het stedenbouwkundig plan wordt hierna beschreven. Dit is ontleend aan het Stedenbouwkundig plan van Van den Oever, Zaaier & Partners architecten (OZ&P). Het bureau Paul van Beek landschappen is door OZ&P ingeschakeld voor landschappelijke aspecten en inrichting van de openbare ruimte.

4.5.1. Stedenbouwkundig raamwerk De Contreie De landschappelijke hoofdstructuur van De Contreie is één samenhangend geheel en is ondergebracht en uiteengelegd in acht lagen die het strategische (landschappelijke) raamwerk van het plangebied vormen (zie figuur 4.5). Om het model als geheel te kunnen laten functioneren, moet elke drager afzonderlijk met zorg worden uitgewerkt en gerealiseerd. De dragers vormen gezamenlijk met de stedenbouwkundige uitgangspunten een integrale duurzame wijk. De ruimtelijke dragers omvatten: 1. herstel van de maaiveldinrichting; 2. overgangszone stad; 3. handhaven en versterken bestaande bosgebieden; 4. accenten en bijzondere plekken; 5. recreatieve routes; 6. verkeersstructuur; 7. ontwerp van de bouwvlakken; 8. identiteit van de woongebieden. Navolgend worden de hoofdlijnen kort toegelicht. 1. Herstel van de maaiveldinrichting Het startpunt voor de nieuwe ontwikkeling is om, met het Structuurplan als uitgangspunt, zoveel mogelijk de oorspronkelijke ruimtelijke en functionele kwaliteiten van de locatie te behouden en te koesteren. Daarmee ontstaat een gevoel van geborgenheid en krijgt de wijk een identiteit.

755.007915.00


Planbeschrijving

43

2.

Overgangszone stad De overgangszone van de stad volgt de aanwezige geohydrologische condities van noord naar zuid, van hoog naar laag en van droog naar nat en vervult een dominante rol in de enscenering van de overgang van stad (De Contreie) naar land (agrarisch landschap rond Den Hout). Het karakter van elk van de naastgelegen buurten sluit hierop aan. Op deze manier wordt het landschap de wijk ingetrokken en vindt een wisselwerking plaats tussen De Contreie en het omliggend landschap. 3. Handhaven en versterken bestaande bosgebieden De aanplant van nieuw bos naast de bosschages tot een compositie van flinke groenelementen, wordt in ruimtelijk opzicht benut voor de realisering van een goede aansluiting op het bestaande landschap. Het noodzakelijk te kappen bestaande eikenbos wordt in een minimaal verdubbeld oppervlak gecompenseerd. Daarnaast zorgt deze drager voor beschutting en een groene buffer tussen De Contreie en Den Hout en sluit deze aan bij de beplanting aan het kanaal. 4. Accenten en bijzondere plekken Accenten en bijzondere plekken zijn bedoeld om de leesbaarheid van het landschap te vergroten en op een lager schaalniveau structuur en herkenbaarheid aan te brengen in de wijk. Het zijn incidenten, die vrijwel altijd onderdeel uitmaken van de openbare ruimte. Het schoolplein, de "hoogte" en de sluizen zijn de bijzondere plekken in en rond het plan. 5. Recreatieve routes De recreatieve routes zorgen voor een goede recreatieve verbinding van de wijk met het omliggende landschap en het reeds aanwezige netwerk van onder andere Oosterhout en Den Hout. De 'Brabant aan de Biesbosch'-fietsroute vanaf Den Hout en Ter Aalst via de linie naar de Biesbosch, is reeds aanwezig, evenals de fietsroute 'Oosterhout Golvend Groen' door de Vrachelse Heide langs de groene gordel van Oosterhout. Ook het wandelpad langs het Markkanaal zal worden doorgezet als recreatieve route richting het westen. 6. Verkeersstructuur De verkeersstructuur zorgt voor een goede auto- en fietsverbinding met de stad en omgeving. De as Centrale Ruimte - Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan vormt de hoofdontsluiting voor De Contreie. Het Markkanaal is van een andere schaal en orde, maar wel van belang voor ruimtelijke structuur van de wijk. Het zuidelijk plandeel krijgt een nieuwe as als hoofdontsluiting. Alle overige wegen en fietspaden worden sober en doeltreffend ingericht, waarbij de groenstructuur past bij de cultuurhistorie en ondergrond van het gebied. 7. Ontwerp van de bouwvelden Als volwaardig onderdeel van de totale structuur zijn verschillende delen met verschillende bebouwingsdichtheden in het bestemmingsplan opgenomen en uitgewerkt. 8. Identiteit van de woongebieden De identiteit van de woongebieden wordt in eerste instantie gevormd door de gemeenschappelijke en verbindende elementen in het plan. Dit zijn onder meer de infrastructuur, de aanwezige en nieuwe beplanting, gebaseerd op historische verkavelingsstructuren en de landschappelijke basis, en het meubilair en overige inrichtingselementen. Vanuit de landschapsarchitectuur worden ook enkele kaders meegegeven inzake erfafscheidingen en de invulling van tuinen. Van enkele hoofdlijnen is in bijlage 2 een uitvoeriger toelichting opgenomen.

4.6.

Stedenbouwkundig plan

Raamwerk stedenbouwkundig plan en programma Op basis van de randvoorwaarden en uitgangspunten en gebaseerd op de meest optimale ruimtelijke invulling is een stedenbouwkundige hoofdstructuur opgezet en vastgelegd. Door


755.007915.00

44

Planbeschrijving

een ruimtelijke structuur vast te leggen met daarbinnen de bouwvelden (verschillende woongebieden), wordt een stevig landschappelijk en stedenbouwkundig raamwerk gevormd (zie figuur 4.1). De ruimtelijke invulling van De Contreie is nader uitgewerkt in een raamwerk. Daarin zijn de hoofdstructuren, de wateren groenopgave, het openbaar gebied en de straatprofielen, maar ook de aansluitingen op de randen van het plangebied en de inpassing van de multifunctionele accommodatie bepaald. Vanzelfsprekend biedt het raamwerk de ruimte aan de gewenste opbouw, het minimaal vereiste woonprogramma, de bijbehorende parkeeroplossingen en het daarmee samenhangende ruimtegebruik en een eigen identiteit. Het raamwerk biedt flexibiliteit in het ontwerptraject voor de architectuur bij de uitwerking op kavelniveau voor het collectief en individueel particulier opdrachtgeverschap.

Figuur 4.1. Raamwerk Deelgebieden In het stedenbouwkundig plan voor De Contreie worden verschillende deelgebieden onderscheiden, die ieder eigen karakteristieken en kwaliteiten hebben en elk een andere uitwerking zullen krijgen. Benoemd zijn de volgende deelgebieden (zie figuur 4.2.): 1. CPO De Contreie Noord; 2. Vrachelsestraat (historisch lint); 3. Het Slot; 4. MFA; 5. Kanaaloever; 6. De hoogte; 7./8. De akkers 1 en 2; 9. Woonwerkkavels; EVZ Ecologische verbindingszone / compensatiebos (zie hoofdstuk 7); S. Sport (zie hoofdstuk 8); GW Groene Wig (zie hoofdstuk 5).

755.007915.00


Planbeschrijving

45

Figuur 4.2. Deelgebieden De Contreie 1. CPO: De Contreie noord Aan de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan hebben de CPO kavels een formele zijde met gesloten bebouwing. De gevelwanden verspringen hier om het karakter van losse erven te versterken. Aan de achterzijde sluiten de CPO kavels aan op de groene scheg. De groene scheg vormt een brede, open ruimte tussen het historisch lint van de Vrachelsestraat en de CPO buurt. Het karakter van de groene scheg en de aangrenzende erven van de Vrachelsestraat en de CPO buurt is informeel. De groene scheg heeft ook een functie voor waterberging en is ruimtelijk aangesloten op de Ecologische Verbindingszone ten noorden van de Heijligerweg. De overgang tussen de bebouwing van de CPO kavels en de groene scheg bestaat uit collectieve groene terrassen die ingericht zijn door en eigendom zijn van de collectieven. Bebouwing is hier niet toegestaan


755.007915.00

46

Planbeschrijving

De CPO kavels zijn van elkaar gescheiden door bomenlanen die ruimtelijk de verbinding leggen tussen de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en de groene scheg. Deze bomenlanen zijn niet toegankelijk voor autoverkeer, met uitzondering van de hulp en nooddiensten. Het maximum aantal woningen te ontwikkelen in CPO is vastgesteld op 110. De woningdichtheid is zo groot dat het onmogelijk is om vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen te realiseren. Dit past ook goed in de doelstellingen van de CPO buurt. Hoewel de CPO buurt in de eerste plaats een woonbuurt is, wordt er in het plan wel ruimte geboden om kleinschalige aan huis gebonden bedrijvigheid en specifieke collectieve voorzieningen te realiseren. Dit komt de levendigheid van het gebied ten goede en sluit ook aan bij het uitgangspunt om collectieven de gelegenheid te geven om een aantrekkelijke woonomgeving te realiseren. Als vanuit het collectief wensen zijn om andere functies te realiseren dan woningen is dit mogelijk, mits deze wel een duidelijke relatie hebben met de leefstijl en doelstellingen van het collectief en passen binnen het bestemmingsplan. 2. Vrachelsestraat De Vrachelsestraat is als historisch lint in dit gebied een belangrijke en bepalende ruimtelijke structuur. Binnen de bestaande kavelstructuur worden kavels toegevoegd, in een 'landgoedachtige' opzet. De oriëntatie van de woningen aan de Vrachelsestraat is gericht op de Vrachelsestraat, de oriëntatie van de overige woningen is gericht op de toegangswegen. In geval van meerdere woningen binnen één bouwmassa dient het silhouet van de totale massa het landschap te respecteren. De afzonderlijke woningen moeten in schaal en maat opgaan in deze totale massa. Het silhouet van de woningen refereert aan de aanwezige boerderijen en schuren, waarbij de architectonische compositie aansluit op het landschap. Dit geldt ook voor de erfafscheidingen die als hagen worden uitgevoerd, zodat het hagenlandschap wordt versterkt; 3. Het Slot Het Slot onderscheidt zich als eenheid aan de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en is een buurt op zichzelf. Het Slot bestaat uit verschillende woonmilieus: zowel koop- als huurwoningen en een diversiteit aan woningtypen, waaronder herenhuizen, patio's, grondgebonden rijwoningen en appartementen. De locatie functioneert als scharnierpunt tussen de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en het Markkanaal. Uitzicht en oriëntatie zijn een belangrijk gegeven. Het is ook de plek waar De Contreie Zuid zich presenteert aan de voorbijganger. Het slotplein vormt een scharnierpunt tussen de historische route (Vrachelsestraat) en de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan. Ruimtelijke begeleiding van beide routes is van belang, zodat de verschillende fragmenten toch als onderdelen afleesbaar zijn. Het Slot vormt het beginpunt van de centrale as, die zich als bomenlaan doorzet tot in het buitengebied. Door de verschillende ruimtelijke posities die Het Slot inneemt is het van belang een homogene uitstraling na te streven. De ruimtelijke opzet kan worden onderverdeeld in vier kwadranten. Ieder kwadrant wordt in samenhang met de omliggende kwadranten gerealiseerd, waardoor er één ensemble ontstaat. Parkeren vindt plaats in gebouwde, halfverdiepte parkeervoorzieningen en/of op maaiveld. 4. MFA De MultiFunctionele Accommodatie (MFA) vormt door de bijzondere functie en de locatie een ontmoetingsplek binnen de wijk. De MFA heeft een belangrijke sociaal-maatschappelijke functie en heeft een erf dat wordt omkaderd door beukenhagen en eventueel een smeedij-

755.007915.00


Planbeschrijving

47

zeren hekwerk. De MFA vormt door haar bijzondere functie en de locatie binnen de wijk een voorbeeld voor de overige ontwikkelingen in De Contreie. 5. Kanaaloevers Deelgebied 5 bevindt zich langs de noordzijde van het Markkanaal. De aanliggende bebouwing begeleidt het kanaal en is zowel op het kanaal georiënteerd als op de wijk. Dit betekent voor de architectuur dat de woningen twee voorzijden hebben en bovendien aan beide zijden grenzen aan het openbaar gebied: de ontsluitingsweg aan de binnenzijde en het pad over de dijk en de kanaaldijk met het Markkanaal aan de buitenzijde. 6. De Hoogte Deelgebied De Hoogte is gepositioneerd aan beide zijden van de laan, die als centrale as door De Contreie Zuid loopt. In dit deelgebied vormt de bebouwing de ruimtelijke begeleiding van de laan en de begrenzing van de openbare ruimte. De uitstraling van de laan is ondanks de formele opzet informeel van karakter. Formeel door een continue inrichting van de openbare ruimte, informeel door de diversiteit van de aangrenzende architectuur. Deze karakterconfrontatie komt ook tot uiting in het onderscheid tussen de noorden zuidkant van de laan en in het herkenbaar aansluiten op de historische ruimtelijke structuren. De hoogte zelf bestaat uit een groot groen element (brink). 7./8. De Akkers 1 en 2 De Akkers bestaat uit twee delen. Beide delen zijn extensief bebouwd. Het gebied bestaat uit ruime kavels met vooral vrijstaande en twee-onder-één-kap gebouwde woningen. Woningen zijn altijd zo georiënteerd dat zij met de voorgevel naar de openbare weg zijn gekeerd. De kavels aan de Groene wig hebben een formeel karakter. Kavels gelegen aan de EVZ gaan een interactie aan met de EVZ. 9. Woonwerkkavels Ten noorden van het nieuwe tracé van de Heijligerweg vormt een aantal kavels de ruimtelijke beëindiging van de wijk De Contreie. De bebouwing begeleidt de weg en vormt tevens de overgang naar het sportpark. Gezien de plek en de ruimtelijke relatie met de bebouwing van 'De Wijsterd' bieden de kavels ruimte aan zogenaamde woonwerk-bebouwing. Een combinatie van een woning en bijvoorbeeld een kleine bedrijfsruimte. De kavels hebben in principe twee voorzijden: aan de Heijligerweg en aan het sportpark. Tussen de kavel en het sportpark markeert een brede groenzone, waarin bijvoorbeeld hagen en bomen komen te staan, de overgang tussen wonen / werken en het sportpark. De beide kavels op de beide koppen hebben een derde voorzijde: voor de westelijke kavel grenst deze aan de EVZ en voor het oostelijke kavel is deze georiënteerd op de Weststadweg. Het sportpark wordt ontsloten vanaf de Heijligerweg, door middel van een doorsteek tussen de woonwerk-kavels. Ook de zijden van de kavels die aan deze weg grenzen hebben de uitstraling van een voorkant. EVZ / compensatiebos De Ecologische Verbindingszone (EVZ) wordt als verbinding tussen de Contreie en het omliggende landschap beschouwd. Dit betekent dat het landschap en de buurten die hieraan grenzen een wisselwerking met elkaar aangaan. Deze groene buffer en overgangszone volgt de aanwezige geohydrologische condities van zuid naar noord, van hoog naar laag en van droog naar nat. In noord / zuidrichting loopt een aantal informele onverharde wandelpaden door de EVZ, die aansluiten op wandelpaden in de wijk. De EVZ ligt ten zuiden tussen het nieuwe compensatiebos en De Contreie.


755.007915.00

48

Planbeschrijving

Sport In het noordelijk deel van het plangebied is een sportcomplex van circa 9 hectare beoogd. Hierop worden naast sportvelden voor voetbal en handbal, een beachveld en een van kunstgras voor bijveld als speelvoorziening voor de jeugd beoogd. Groene wig Met name de overgangen naar de Groene Wig en de landschapszone tussen De Contreie en Den Hout worden gekenmerkt door een kleinschalige open bebouwingsstructuur, zodat de interactie tussen het landschap (groen) en de woongebieden zo optimaal mogelijk is en het silhouet van De Contreie zich op een natuurlijke manier in het landschap voegt. Bebouwing aan de Groene Wig wordt ingepast in bestaande bebouwingsstructuren. Straatprofielen en inrichting openbare ruimte Straatprofielen De opbouw van alle straatprofielen bouwt voort op de stedenbouwkundige visie, heeft een maatvoering conform de gemeentelijke richtlijnen en is gebaseerd op Duurzaam Veilig. De straatprofielen voorzien in het zoveel mogelijk bovengronds afvoeren van water door middel van een brede molgoot in het midden van de weg en door infiltratie-transportriolen (IT-riolen). In de straatprofielen wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van duurzame materialen. In de uitwerkingsfase van het inrichtingsplan wordt de definitieve inrichting bepaald. Inrichting openbare ruimte Bij de nadere uitwerking van het stedenbouwkundig raamwerk wordt de inrichting van de openbare ruimte vastgesteld. Hiervoor is een beeldregieplan opgesteld met daarin een beschrijving van de voorgestelde inrichting. Groenstructuur Gekozen is voor een laanbeplanting van bomen in de doorgaande routes en een losse boombeplanting in de zijstraten en historische routes. Voor de Herweg, Vrachelsestraat en de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan is dit reeds verder uitgewerkt. • De historische Herweg wordt ingeplant met de verspreid staande bomen, passend bij de erven langs dit lint. • De Vrachelsestraat behoudt de oorspronkelijke laanbeplanting van solitaire eiken en geknotte linden. • De Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan krijgt een stedelijk profiel, waarbij onderscheid is tussen de aangrenzende woonstraten. Ook voor de woongebieden zelf bestaat reeds in concept een visie op de beplanting. In het zuidelijk deel is voor alle oostwest verbindingen, afhankelijk van de locatie, telkens voor een andere boomsoort gekozen. De beoogde boomsoorten zijn inheems en hebben een meer robuust, landschappelijk karakter. In de noordelijk gelegen buurt is in aansluiting op het meer stedelijke karakter van deze buurt en in aansluiting op de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan gekozen voor bomen met een meer stedelijke uitstraling.

4.7.

Beeldkwaliteit

In het kader van de nadere stedenbouwkundige uitwerking van het stedenbouwkundig raamwerk, is een separaat beeldregieplan opgesteld. Dit beeldregieplan maakt deel uit van de Welstandsnota. De beeldkwaliteitsaspecten van gebouwen en openbare ruimte zijnin dit beeldregieplan vastgelegd en zullen gaan dienen als toetsingskader voor de welstandscommissie en het op te richten kwaliteitsteam.

755.007915.00


Planbeschrijving

4.8.

49

Bebouwing

Reguliere woningbouw De bouwhoogte beslaat over het algemeen maximaal twee lagen met eventueel een kap. Rond Het Slot, aan de zijden van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en het Markkanaal, worden appartementen beoogd, waarbij de bebouwing maximaal vier lagen hoog wordt. Hoogteaccenten In het stedenbouwkundig raamwerk zijn, naast de gemiddeld hogere bouwvolumes in Het Slot, nog enkele meer specifieke hoogteaccenten opgenomen. Het betreft de volgende accenten. • Een appartementencomplex aan de kruising Vrachelsestraat, Burgemeester HuijbregtsSchiedonlaan. Het appartementencomplex krijgt een hoogte van maximaal 21 meter. • Een accent binnen Het Slot. Dit accent heeft een hoogte van circa 21 meter. • Op enkele plekken langs het Markkanaal wordt de bebouwing drie lagen hoog en is er ruimte voor een bijzonder volume, met appartementen. Deze blokken bevinden zich op de plekken waar noord-zuid georiënteerde zichtassen zijn voorzien.


755.007915.00

50

Planbeschrijving

755.007915.00


5. Woongebied

51

In dit hoofdstuk wordt het programma voor het woongebied De Contreie beschreven en nader onderbouwd. Met de realisering van De Contreie wordt de woonwijk Vrachelen afgerond. Het programma De Contreie omvat voornamelijk de woonfunctie. Er worden maximaal 820 woningen gerealiseerd en 5 woon/werkkavels. De bouw van deze woningen zal zowel in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap als in particulier opdrachtgeverschap en projectmatige ontwikkeling worden uitgevoerd.

5.1.

Uitgangspunten

5.1.1. Rijksbeleid Particulier en collectief opdrachtgeverschap Het ministerie van VROM wil meer variatie in woningbouw en zeggenschap voor toekomstige bewoners. Het particulieropdrachtgeverschap moet worden bevorderd. Vanaf 1 juli 2008 is de Grondexploitatiewet in werking getreden. Met deze wet kunnen gemeenten delen van woningbouwlocaties aanwijzen voor particulier en collectief opdrachtgeverschap. In De Contreie wordt hiervan ook gebruik gemaakt. Zie hiervoor de regels en het exploitatieplan. Woningbouwgrond in de handen van ontwikkelaars kunnen op die manier toch worden toegepast voor particuliere woningbouw.

5.1.2. Regionaal beleid Kwalitatieve woonvisie 2003, Uitwerkingsplan 2004, Verstedelijkingsafspraken 2005-2010 Beleidskader Op 22 februari 2002 hebben Provinciale Staten van Noord-Brabant onder de noemer Brabant in balans het Streekplan Noord-Brabant 2002 vastgesteld. Voor de stedelijke regio's zijn als uitwerking van het streekplan integrale uitwerkingsplannen gemaakt, waarin onder andere de toekomstige woon- en werklocaties zijn benoemd. De stedelijke regio Breda – Tilburg bracht in maart 2003 een kwantitatieve verkenning van het programma Wonen uit als onderdeel van het opstellen van het uitwerkingsplan. De kwalitatieve woonvisie heeft een centrale rol gespeeld bij het opstellen van het Programma Wonen van het uitwerkingsplan voor de stedelijke regio. In het Uitwerkingsplan zijn voor de stedelijke regio voor de periode 2002-2014 voor Oosterhout 4.467 woningen (gemiddeld 344 woningen per jaar) geraamd. Productie In de afgelopen periode is de regio Breda / Tilburg er in geslaagd de woningbouwproductie op het gewenste kwantitatieve niveau te brengen. De regio heeft de afgelopen jaren gemiddeld 2.800 nieuwe woningen per jaar gebouwd (brutoproductie). Dat is in overeenstemming met de productieafspraken volgens het Uitwerkingsplan van het streekplan maar lager dan de Woningbouwafspraken 2005-2010. Daarbij is binnen de regio de beperktere uitbreiding van


755.007915.00

52

Woongebied

de voorraad in Breda, Dongen en Drimmelen gecompenseerd door de hogere productie van Etten-Leur, Oosterhout, Gilze en Rijen en Goirle. In de samenstelling van de productie is een redelijk evenwicht gerealiseerd tussen huur en koop. Geconstateerd kan worden dat de productieafspraken volgens het Uitwerkingsplan (nieuwbouwproductie stedelijke regio gemiddeld circa 2.600 per jaar) en volgens de Woningbouwafspraken 2005-2010 (nieuwbouwproductie stedelijke regio gemiddeld circa 3.600 per jaar) grote verschillen vertonen. Regionale woonverkenning (2009) Conflict woningbouwprogramma regionale woningbehoefte In de regionale woonverkenning is nagegaan hoe de woningvoorraad zich de komende jaren zal ontwikkelen als de gemeentelijke woningbouwprogramma's worden uitgevoerd. Die ontwikkeling is zowel in kwantitatief (bouwen we genoeg woningen?) als in kwalitatief opzicht (bouwen we de juiste woningen?) bekeken. Conclusie is dat de optelsom van gemeentelijke woningbouwprogramma's niet goed aansluit bij de regionale woningbehoefte: er zijn voor de periode 2008 – 2012 bijna twee maal zoveel woningen in de programma's opgenomen dan de groei van de woningbehoefte aangeeft. Plannen gaan dus met elkaar concurreren om de beperkte marktvraag. Overproductie door realisering appartementen in stedelijke woonmilieus De concurrentie wordt versterkt doordat de dreigende overproductie betrekking heeft op bepaalde woningtypes (met name de appartementen) en bepaalde woonmilieus (de stedelijke woonmilieus). Dat heeft ongewenste gevolgen. Woningzoekenden vinden niet de juiste woning omdat de nieuwbouwproductie niet aansluit bij hun wensen en omdat de doorstroming op de woningmarkt onvoldoende is. Ook dreigt de productie in kwantitatieve zin onder druk te komen staan. Door niet marktconform te bouwen wordt een deel van de geplande productie niet afgezet en dus niet gerealiseerd. Vraag naar groenstedelijke en dorpse woonmilieus Door het grote aantal, moeilijk te ontwikkelen, binnenstedelijke locaties en de daarmee samenhangende productie van stedelijke woonmilieus met te veel gestapelde woningbouw, dreigt de totale woningbouwproductie onevenwichtig te worden. Het accent moet verlegd worden naar de ontwikkeling van meer groenstedelijke en dorpse woonmilieus. Als dat niet op binnenstedelijke locaties kan, moet overwogen worden uitbreidingslocaties eerder te ontwikkelen en de productie op deze locaties te versnellen. Het gaat uiteindelijk om het programmeren en ontwikkelen van plannen, die aansluiten bij de actuele woningmarkt, de gewenste regionale ontwikkeling en de wensen van woonconsumenten. De Contreie in relatie tot de Regionale Woonverkenning De Contreie voorziet vooral in een groenstedelijk woonmilieu, met relatief weinig gestapelde woningbouw in een stedelijk woonmilieu. Alleen Het Slot, nabij het Marksluizencomplex heeft een stedelijker woonmilieu. Dit wordt, gezien de locatie niet als een belemmering gezien. Geconcludeerd wordt dat De Contreie in belangrijke mate aan de vraag in de markt voldoet.

5.1.3. Gemeentelijk beleid Uitgangspunt Structuurvisie Vrachelen (1994) De Contreie vormt de afronding van geheel Vrachelen. De fasen 1, 2 en 3 bieden ruimte aan respectievelijk 440, 977 en (ongeveer) 700 woningen. In totaal dus 2.120 woningen. Uitgangspunt van de Structuurvisie Vrachelen ten aanzien van het aantal te bouwen woningen in de wijk Vrachelen is dat de totale wijk circa 3000 woningen zal gaan tellen. In de financiele verkenning van het Structuurplan Vrachelen 4/5 is het aantal te bouwen woningen in De Contreie geraamd op 765. 755.007915.00


Woongebied

53

Collegeprogramma 2006-2010 (2006) Het college van burgemeester en wethouders heeft in het Collegeprogramma 2006-2010 het beleid voor de komende bestuursperiode vastgelegd. Voor De Contreie is daarover het volgende opgenomen. • In het Collegeprogramma wordt geconstateerd dat het zaak is ook de komende bestuursperiode te komen tot de realisatie van een aanzienlijk aantal woningen. Binnen die taakstelling is er sprake van een inhaalslag in de richting van betaalbare woningen (sociale huur en goedkope koop), waarvan een substantieel aantal geschikt voor starters op de woningmarkt. Tevens is het van belang voor de groeiende categorie ouderen, te investeren in de bouw van levensloopbestendige woningen. Voor De Contreie houdt dit concreet het volgende in. • Van de circa 700 woningen, worden er 140 gerealiseerd als sociale huurwoning en 140 als goedkope koop. Daarnaast komen er in dit gebied 140 vrije kavels. Hierdoor wordt niet alleen de bestaande wachtlijst ingekort, maar wordt ook invulling gegeven aan de groene buffer vanuit de nieuwe woonwijk richting Den Hout. • Surplus naar rato van behoefte. Nota van Uitgangspunten (2006) Nota van Uitgangspunten Het woningbouwprogramma is in 2006 bij de vaststelling van de Nota van Uitgangspunten verder aangescherpt en geactualiseerd. Er wordt uitgegaan van in totaal 700 woningen. Wat betreft de soorten woningen die hier worden gebouwd, wordt de volgende verdeling aangehouden: • 20% sociale huur onder de aftoppingsgrens; • 20% goedkope koopwoningen; • 20% vrije sectorkavels; • 10% huurwoningen in de vrije sector; • 30% te verdelen naar marktbehoefte (eengezinswoningen in vrije sector zoals 2 of 3 onder 1 kapwoningen, vrijstaand geschakelde woningen, drive-in woningen etc.). Dit woningbouwprogramma is richtinggevend voor de verdere uitwerking in het kader van het bestemmingsplan. Conclusie De gemeente Oosterhout maakt deel uit van de stedelijke regio Breda-Tilburg waarvoor een Uitwerkingsplan van het streekplan is opgesteld. In dit samenwerkingsverband heeft Oosterhout een regionale woningbouwtaakstelling te vervullen. In het met de provincie afgestemde meerjarenbouwprogramma is de locatie De Contreie als uitleglocatie met een groenstedelijk woonmilieu expliciet opgenomen.

5.2.

Programma

5.2.1. Kwantitatief programma Planuitwerking De Contreie De nadere planuitwerking heeft uitgewezen dat in verband met grondverwerving en beoordelen van de grondexploitatie, de grondexploitatie onder druk is komen te staan, met name door hogere verwervingskosten. Vertaling van het Structuurplan Vrachelen 4/5 in een stedenbouwkundig raamwerk De Contreie heeft uitgewezen dat het plangebied een aanzienlijk grotere plancapaciteit heeft: er is ruimte voor circa 820 woningen. Ophoging naar 820 woningen is mogelijk zonder dat dit ten koste gaat van de stedenbouwkundige kwaliteit. Dit heeft niet geleid tot vergroting van het plangebied. De te realiseren dichtheden zijn niet onder druk komen te staan. Belangrijk daarbij is dat de woongebieden in


755.007915.00

54

Woongebied

de richting van Den Hout zeker niet dichter worden bebouwd, maar eerder dunner. Het beoogde programma sluit aan bij de regionale woonverkenning. Woningen Vanaf 2010 zal De Contreie bouwrijp worden gemaakt. Naar verwachting zullen de gronden in een periode van 5 -10 jaar zijn uitgegeven. De fasering is opgenomen in het exploitatieplan. Het programma wordt op een evenwichtige wijze over de wijk De Contreie verdeeld, waarbij aandacht is voor de stedenbouwkundige uitgangspunten. Dit betekent dat richting het buitengebied een lagere dichtheid wordt aangehouden. Uitgangspunt is dat in het woongebied in totaal niet meer dan 820 woningen worden gerealiseerd. Dit is in de bestemmingsregeling vastgelegd. Thans is de stedenbouwkundige uitwerking van het raamwerk in een verkavelingsplan gaande. Op basis hiervan is een globale verdeling van het aantal woningen over het plangebied bepaald. Ter plaatse van de multifunctionele accommodatie worden maximaal 35 gestapelde woningen voorzien. Deze woningen zijn in het woonprogramma inbegrepen. Aan de noordzijde van het woongebied worden bovenop het programma van 820 woningen 5 extra woon /werkkavels gerealiseerd. Aanvullende functies CPO-buurt Om de collectieven die in de CPO-buurt een bijzondere woonomgeving willen scheppen te ondersteunen, is het mogelijk om hier, naast wonen ook specifieke collectieve voorzieningen te realiseren en kleinschalige aan huis gebonden beroepen en bedrijven te vestigen. Dit komt de levendigheid van het gebied ten goede en sluit ook aan bij het uitgangspunt om collectieven de gelegenheid te geven om een aantrekkelijke woonomgeving te realiseren. Als vanuit het collectief wensen bestaan om andere functies te realiseren dan woningen, dan is dit mogelijk mits deze een duidelijke relatie hebben met de leefstijl en doelstellingen van het collectief en passen binnen het bestemmingsplan. Hiervoor wordt in de bestemmingsregeling een ontheffing opgenomen.

5.2.2. Kwalitatief programma Woningbouwprogramma Op basis van de Woonvisie, de Nota van Uitgangspunten en het Collegeprogramma is voor Vrachelen een kwalitatief woningbouwprogramma tot stand gekomen. Door gemeente wordt ook de komende jaren onderzoek verricht naar de marktontwikkelingen, waardoor het inspelen op de marktbehoefte bij realisering van het plan altijd mogelijk blijft. Het woningbouwprogramma is anders van opzet dan in voorgaande uitbreidingen door de nadruk op particulier en collectief opdrachtgeverschap. Hierdoor wordt veel meer dan vroeger de nadruk gelegd op zelfrealisatie. Toekomstige bewoners hebben hierdoor de mogelijkheid meer dan daarvoor een woning te realiseren die is toegesneden op de eigen woonwensen. De uitgangspunten laten zich in De Contreie vertalen in de volgende woningtypologieën en aantallen. Uitgangspunt is dat de verschillende woningbouwtypen en sectoren verspreid over de wijk zijn gelegen (tabel 5.1).

755.007915.00


Woongebied

55

Tabel 5.1. Prijsklassen woningbouw prijsklassen

grondgebonden

gestapeld

totaal

Huur Goedkoop tot € 535

84

70

Middelduur € 535/€ 632

0

15

Duur > € 632

0

0

154 (*1)

15 0

Koop Goedkoop tot € 175.000 Middelduur € 275.000

€ 175.001

–

92

50

155

21

(*2)

142 176

Duur > € 275.000

169

15

184

Vrije kavels

149

0

149

Totaal

649

171

820 ( *3)

*1.: MFA *2.: bij het woningtype gestapeld is in een aantal situaties sprake van zogenaamde 2-op-1 woningen. Voor het bestemmingsplan gelden deze als gestapelde bouw (en daarmee tot appartementen), maar qua woonbeleving hebben de onderste woningen een tuin en kunnen daarmee feitelijk worden beschouwd als grondgebonden woningen. *3.: verhouding 'gestapeld / grondgebonden (zie echter ook *2): 21% gestapeld en 79% grondgebonden.

Fasering Een belangrijk aspect voor de fasering is de (inschatting van de) afzetbaarheid van de woningen in De Contreie. Vanuit het bestaand woonbeleid en de regionale afspraken over aantallen en gewenste woonmilieus (groenstedelijk wonen) wordt door de gemeente geconstateerd dat: a. de voorgenomen woningdifferentiatie in De Contreie qua differentiatie (woningtype, prijsklassen) goed aansluit bij de huidige vraag vanuit de markt. De afzetbaarheid van de woningen vormt geen probleem, ook niet in de huidige markt; b. voor de totale nieuwbouw toevoeging in Oosterhout als geheel moet er meer aandacht komen voor lokale sturing op de toekomstige projecten, om te voorkomen dat een (te) groot – qua woningtype / prijsklasse – aantal woningen gelijktijdig als aanbod op de markt komt. Dit laatste aspect zal worden opgenomen in de nieuw op te stellen Woonvisie, die thans door de gemeente wordt voorbereid.

5.2.3. Confrontatie kwantitatief en kwalitatief programma Politieke besluiten woningbouwprogramma In de aanloop van de ontwikkeling van het woonprogramma De Contreie zijn verschillende politieke besluiten genomen. Om deze besluiten inzichtelijk te maken zijn deze inclusief bijbehorende woningbouwaantallen in de navolgende tabel 5.2 vertaald.


755.007915.00

56

Woongebied

Tabel 5.2. Overzicht besluiten en woningbouwprogramma besluit Collegeprogramma

woningbouwprogramma 700

Surplus boven 700 woningen conform woonvisie

120

Totaal

820

type sociale huurwoningen goedkope koop vrije kavels naar behoefte (marktconform) CPO 20% sociale huur onder aftoppingsgrens 15% middel en dure huur 15% goedkope en laagdure koop 30% middeldure koop 10% dure koop 10%kavels

aantal woningen 140 140 140 170 110 (80-110) 24 18 18 37 12 12 820

Tabel 5.3. Confrontatie besluitvorming / proefverkaveling woningtype

resultaat tabel 5.2

proefverkaveling

afwijking (aantal woningen)

Huur sociale huurwoningen

140+24=164

160

-4

middeldure en dure huur Koop goedkope koop

18

15

-3

140+18 = 158

155

-3

middelduur koop

naar behoefte (inclusief 37 surplus woonvisie)

169

-

duur koop

171

-

vrije kavels

naar behoefte (inclusief 12 surplus woonvisie) 140+12= 152

150

-2

CPO naar behoefte Totaal

110 170 820

-

-

820

Op basis van de voorgaande tabel kan worden geconcludeerd dat voldaan wordt aan de uitgangspunten van de politieke besluitvorming in tabel 5.2. De afwijkingen van het aantal woningen per categorie liggen in de marge (2 à 3%). De woningen die naar behoefte zijn ingevuld betreffen vooral middeldure en dure koop en volgen daarmee de marktbehoefte. Bestemmingsregeling De woonbestemming is vertaald in Wonen, Woongebied en Woongebied Uit te Werken. Het woningbouwprogramma is per deelgebied in de bestemmingsregeling vertaald. Daarbij is een onderverdeling gemaakt naar grondgebonden en gestapelde woningbouw. Waar nodig is per deelgebied of bestemmingsvlak aangegeven in welke typologie gebouwd dient te worden (vrijstaand, twee-aan-een). Er is in de bestemmingregeling rekening gehouden met een marge. Opgenomen is dat het totaal aantal woningen echter niet meer dan 820 mag bedragen.

5.3.

Beoogde planopzet

Stedenbouwkundige uitwerking In het stedenbouwkundig plan voor De Contreie worden negen deelgebieden onderscheiden, die ieder eigen karakteristieken en kwaliteiten hebben en elk een andere uitwerking zullen krijgen. Benoemd zijn negen verschillende deelgebieden. Verwezen wordt naar para-

755.007915.00


Woongebied

57

graaf 4.6. Deze paragraaf bevat meer in detail de stedenbouwkundige beschrijving van het woongebied. In het navolgende wordt ingegaan op de volgende functionele aspecten: • verkeer; • recreatie; • groenvoorzieningen. Verkeer Verkeersstructuur De nieuwe verkeersstructuur rond De Contreie is erop gericht doorgaand autoverkeer te beperken en in een duurzaam en verkeersveilige ontsluiting te voorzien. Zo zijn de twee woongebieden onderling niet voor autoverkeer met elkaar verbonden en is de Vrachelsestraat voor doorgaand verkeer gesloten. Het zuidelijk woongebied zal worden ontsloten via de kruising in de Burgemeester Huijbregts Schiedonlaan. Via een centrale as wordt het zuidelijk woongebied verder ontsloten. Het noordelijk woongebied krijgt een ontsluiting vanaf een parallelweg langs de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en vanaf de Heijligerweg. De Heijligerweg wordt langs de buitenzijde van de CPO-buurt gelegd en de nieuwe Heijligerweg sluit verderop aan op de Vrachelsestraat. Bestemmingregeling De toekomstige verkeerstructuur van De Contreie (omliggende infrastructuur en structuurbepalende wegen binnen de woongebieden) is voorzien van de bestemming Verkeer. Ondergeschikte paden en wegen zijn opgenomen binnen de bestemming Woongebied en Groen waarbinnen tevens verkeersstructuren mogelijk zijn. Parkeernormen Woongebied Ten aanzien van parkeren worden de volgende parkeernormen gehanteerd: woningcategorie

prijsklasse

Huur

Sociaal

norm (parkeerplaats per woning) 1,55

Middenduur Koop

1,8

Goedkoop

1,55

Middenduur

1,8

Duur

2

Vrije kavels

2

Per deelgebied resulteert dit in de volgende vraag naar parkeerruimte. 2

3

4

5

6 2)

7

8

9

totaal

166220

-

377

34

140

-

356

275

-

1182

166220

eigen terrein

380

27

158

-

370

323

eigen terrein

1258

deelgebied

1

aantal benodigde plaatsen indicatief aantal parkeerplaatsen in de proefverkaveling 1)

1)

In deelgebied 1 worden deze aantallen gerealiseerd op de semi-private binnenterreinen of in (half) verdiepte parkeerkelders.

2)

Deelgebied 6 betreft de randen van deelgebied 7 en 8. Om deze reden zijn voor het bepalen van de parkeerbalans de woningen toegekend aan deelgebied 7 en 8.


755.007915.00

58

Woongebied

Uit de voorgaande parkeerbalans volgt dat parkeren over de wijk verspreid zal plaatsvinden. Er is binnen de wijk als geheel geen sprake van een tekort aan parkeerplaatsen. Uitsluitend in deelgebied 4 is er een klein tekort, maar door de beperkte omvang van dit deelgebied ten noorden van de multifunctionele accommodatie is dit niet bezwaarlijk. Ten zuiden en ten westen hiervan zijn op korte afstand voldoende parkeeraccommodaties beschikbaar. Bestemmingregeling Parkeren ten behoeve van de bestemming is mogelijk binnen de bestemmingen Bedrijf-2, Gemengd, Verkeer, Wonen en Woongebied. Daar waar gebouwde parkeervoorzieningen zijn gedacht, is binnen de betreffende bestemmingen een aanduiding "parkeergarage" opgenomen. Op deze wijze is ruimte voor parkeren voldoende gewaarborgd. Recreatie In het woongebied worden ook recreatieve voorzien. Het betreft: • speelvoorzieningen; • een uitbreiding van de camping aan de Vrachelsestraat; • wandelen fietsvoorzieningen. Speelvoorzieningen Ruimtebehoefte voor sport en spel voor kinderen van alle leeftijden is van groot belang op de ontwikkeling en gezondheid van kinderen. De ruimtebehoefte heeft betrekking op zowel formele als informele sport- en spelmogelijkheden / speelplaatsen. Omdat speelruimte vooral voor jonge kinderen van groot belang is, zijn speelruimten als basisvoorziening in de woonomgeving noodzakelijk. In het plangebied is aandacht voor spelen in de vorm van sport- en spelmogelijkheden voor kinderen in alle leeftijdsgroepen. Daarbij zijn kinderen aangewezen op de grotere groengebieden in de buurt (de hoogte, de multifunctionele accommodatie, de groene wig) maar ook op binnenhoven van de woongebieden en op straat. Een nadere uitwerking van speelvoorzieningen vindt plaats bij de verdere detaillering van de woongebieden. In het verkavelingsplan wordt aangesloten bij de uitgangspunten in de nota Buitenspelen. Minicamping Locatie Bij het voormalige agrarisch bedrijf aan de Vrachelsestraat 48 is een camping gevestigd. Verzoek Als gevolg van de ontwikkeling van het woongebied De Contreie (aanleg EVZ) zal de agrarische functie van de gronden komen te vervallen. Om deze reden heeft de eigenaar bij de gemeente verzocht de campingactiviteiten te willen uitbreiden. Het verzoek heeft betrekking op een verruiming van het aantal standplaatsen en het verbeteren van de toegankelijkheid van het perceel. Gezien de ruimtelijke situatie ter plaatse heeft de gemeente ingestemd met het voorstel. De camping sluit, gezien de ligging van de camping aan de rand van de stad, aan op de (extensieve) recreatieve mogelijkheden in de omgeving. Binnen de overgangszone stad-landelijk gebied is een seizoensgebonden verblijfsrecreatieve functie ruimtelijk inpasbaar. De uitbreidingsplannen zijn verwerkt in het bestemmingsplan. Wandel- en fietsvoorzieningen Uitgangspunt is dat in het woongebied en de omgeving van het woongebied mogelijkheden aanwezig zijn voor ontspanningsmogelijkheden dichtbij huis. Hiertoe worden in de groene ruimten extensieve recreatieve mogelijkheden voorzien. Het betreft mogelijkheden voor bij-

755.007915.00


Woongebied

59

voorbeeld wandelen, fietsen en skaten. In de groene wig en de EVZ worden wandelen fietspaden toegestaan. Deze sluiten aan op het omliggende recreatieve netwerk van wandelen fietspaden. Bestemmingregeling Binnen de bestemmingen Groen en Woongebied is het realiseren van speelvoorzieningen mogelijk. Binnen de bestemming Wonen is de camping vastgelegd met een functie-aanduiding. De bestemmingen Groen en Natuur zijn opgenomen voor de aanleg van de Groene Wig en EVZ. Paden zijn binnen de bestemmingen Groen, Natuur en Woongebied mogelijk. Groen In het plangebied ligt een belangrijke groenstructuur tussen de twee woongebieden van De Contreie: de Groene Wig. Daarnaast is aan de zuidrand van het zuidelijk woongebied een belangrijke groenzone gelegen langs het Markkanaal. Centraal in het zuidelijk woongebied wordt een nieuwe brink (de hoogte) voorzien. Tussen de Vrachelsestraat en het noordelijk woongebied De Contreie wordt een kreek (water met groenvoorziening) aangelegd. Deze groenzones in het plan bieden voldoende recreatiemogelijkheden (wandelen, skaten, fietsen) in de woonomgeving. Binnen de groenvoorzieningen zijn tevens kunstobjecten te realiseren. Groene wig De Vrachelsestraat kenmerkt zich door een open en landelijk lintbebouwingspatroon met veel groen. Ten zuiden van de Vrachelsestraat is een groen, open gebied voorzien, dat dit landschappelijke karakter versterkt: de groene wig. Met de groene wig wordt het omringde landschap tot in de wijk doorgetrokken. De groene wig vormt de plek voor interactie tussen stad en landschap en mondt uit in de centrale as. De woongebieden De Contreie worden van elkaar gescheiden door deze contramal. Beoogd wordt extensieve recreatie mogelijk te maken. Het gebied krijgt overwegend een openbaar karakter (openbaar groen). In dat gebied worden andere, meer private functies mogelijk gemaakt, bijvoorbeeld volkstuintjes en dierenweitjes. Ook kan in dit gebied een wat grotere sport-spelvoorzieining worden gerealiseerd. Groenzone Markkanaal Langs het kanaal ligt een dijklichaam met bomenrij en wandelpad. Deze zone vormt een markante structuur en draagt zorg voor landschappelijke overgang naar het ten zuiden van het kanaal gelegen bosgebied. De kanaaldijk biedt de mogelijkheid voor extensief recreatief medegebruik. De Hoogte Als beëindiging van de centrale as en op de overgang van de nieuwe wijk naar het agrarisch landschap wordt een nieuwe brink, de zogenoemde "hoogte" gerealiseerd, naar het voorbeeld van de heuvel van Den Hout. De hoogte markeert de kruising van twee belangrijke assen in dit deel van het plangebied, namelijk de centrale as van De Contreie (zuid; nieuwe laan met middenberm en dubbele rij bomen vanuit het centrum van het plangebied) en de Herstraat (een 'brink' is van oorsprong een openbaar toegankelijke, met bomen beplante dorpsruimte, aan de rand van het dorp en heeft een agrarische oorsprong). Ook nu krijgt de hoogte een belangrijke functie als verbijzondering van de woonwijk. Het wordt een groene openbare ruimte, een ontmoetingsplek en kan als speelruimte worden aangewend, circa 50 cm hoger gelegen dan het omliggend maaiveld. De Kreek Tussen de Vrachelsestraat en de nieuwe bouwkavels die daaraan zijn voorzien en het noordelijk deel van het woongebied, is een groenzone met daarin een kreek beoogd. Bestemmingregeling De groenstructuur is voorzien van de bestemming Groen.


755.007915.00

60

Woongebied

755.007915.00


6. MFA

61

6.1. Uitgangspunten Ten aanzien van de ontwikkeling van de MFA gelden bestuurlijke- en stedenbouwkundige uitgangspunten. Navolgend worden deze kort beschreven. Bestuurlijke uitgangspunten • Politiek akkoord 2006-2010 In het programma "onderwijs, jeugd en voorschool" is opgenomen dat er in de planperiode wordt gestreefd naar de realisatie van twee brede scholen. Eén van die scholen zal worden gerealiseerd in Vrachelen 4/5, waarvoor als uitgangspunt dient dat deze voorziening een functie voor de totale wijk dient te krijgen, waarin ook niet-onderwijsgebonden functies worden ondergebracht. • Meerjaren beleidsplan 2006-2010 Hierin is de doorvertaling van het politiek / college akkoord opgenomen en vastgesteld in de raad van 28/29 juni 2006, waarbij ook de financiële kaders zijn aangegeven. • Nota van uitgangspunten Vrachelen 4/5 Tijdens de raadsvergadering van 20 juni 2006 zijn door de raad de stedenbouwkundige hoofdstructuur en nota van uitgangspunten Vrachelen 4/5 vastgesteld. Daarmee is de capaciteitsbehoefte voor het primair onderwijs vastgelegd. Op basis daarvan dient in 2011 een permanente school met een capaciteit van 20 groepen te zijn gerealiseerd. Daarnaast dient in de periode 2011-2018 een extra capaciteit te worden geboden van maximaal 11 lokalen voor piekopvang. Tevens is opgenomen dat de brede school een functie voor de totale wijk dient te krijgen, waarbij ook niet-onderwijsgebonden functies worden ondergebracht. Aangegeven is dat dit ook ruimtelijke consequenties zal hebben. • Onderwijsbeleid 2006-2010 In de raadsvergadering van 19 september 2006 heeft de raad de uitgangspunten vastgesteld met betrekking tot het onderwijsbeleid voor de periode 2006-2010. Als uitgangspunt is geformuleerd dat de gemeente Oosterhout werk maakt van het realiseren van betaalbare voor- en naschoolse opvang. Dit zal onder meer worden geconcretiseerd door de ontwikkeling van een (derde) brede school in Vrachelen met een "buurt / opvangprofiel". Stedenbouwkundige uitgangspunten Ten aanzien van het ontwerp gelden de volgende uitgangspunten. • MFA als centrum van de wijk. • Buitenruimten als onderdeel van gebouw. • Gebouw als oriëntatiepunt. • Aanhechting aan landschap. • Integrale verkeersafwikkeling.


755.007915.00

62

MFA

MFA als centrum van de wijk Door de bijzondere betekenis voor de nieuwe wijk als sociaal-maatschappelijke ontmoetingsplaats heeft de MFA een prominente plaats aan de centrale as. Met een maximale hoogte van circa 16 meter is de MFA hoger dan de omringende bebouwing. Dit draagt bij aan de herkenbaarheid van de MFA. Door de ruime afstand tot de omliggende bebouwing zal dit nergens tot conflicten leiden. Buitenruimten als onderdeel van gebouw Uitgangspunt is de buitenruimten van de MFA onder te verdelen in verschillende (speel)pleinruimten. Daarbij dienen de pleinruimten niet als restruimten naast het gebouw, maar onderdeel van de totale compositie te vormen, waarbij elk plein een eigen karakter heeft. Gebouw als oriëntatiepunt Als centrum van De Contreie neemt de MFA een in het oog springende positie in. Uitgangspunt is dat het gebouw bij binnenkomst van de wijk in de zichtlijn staat en een goed oriëntatiepunt vormt. Secundair daarbij geldt dat de hoofdingang van het gebouw herkenbaar dient te zijn en dat mogelijk aanvullende commerciële en openbare (buurt)functies vanuit de openbare ruimte bereikbaar zijn. Aanhechting aan landschap Aan de noordzijde grenst de MFA aan de bestaande houtwal. De houtwal wordt als belangrijke groenstructuur gehandhaafd. Uitgangspunt is het landschap zowel fysiek als qua beleving voort te zetten in de bebouwing en buitenruimten van de MFA. Verkeersafwikkeling Om de verkeersdruk op de omgeving zoveel mogelijk te beperken dient zorg te worden gedragen voor een goede verkeersafwikkeling. Voor de piekopvang (die wordt verwacht bij het halen van schoolkinderen) zal in een integrale oplossing moeten worden voorzien.

6.2.

Programma

Voor de MFA is minimaal het volgende programma van eisen geformuleerd 1). Onder "Beoogde planopzet" is het minimale programma nog verder aangevuld met aanvullende functies. • Gehuisvest wordt een school met 20 klassen, met inbegrip van de voorschool. • De facilitaire ruimten, met name de ontmoetingsruimte / aula en de twee speellokalen, dienen multifunctioneel inzetbaar te zijn en ten dienste te staan aan de MFA. Om die reden dienen deze ruimten zodanig te zijn gepositioneerd, dat ze grenzen aan ofwel in de onmiddellijke omgeving liggen van een centrale ruimte of ingang. De omvang en inrichting van deze ruimten dienen aangepast te zijn aan het beoogde multifunctionele gebruik. • Er dient een centrale ruimte aanwezig te zijn waar bovenschoolse, wijkgeoriënteerde ontmoetingen kunnen plaatsvinden, ook tijdens de reguliere schooltijden. • Er is een ruimte nodig voor de voor- en naschoolse opvang en kinderopvang. • De multifunctionele (kantoor)ruimte is ten behoeve van (school)maatschappelijke infrastructuren. Hierin dienen ook advies en informatiefuncties aan cliënten te worden ondergebracht. 1)

Gemeente Oosterhout, Brede School Vrachelen, Startnotitie invulling profiel en aanzet Programma van Eisen, 8 februari 2007.

755.007915.00


MFA

•

• • •

In het ontwerp wordt een ruimtereservering opgenomen ten behoeve van de tijdelijke behoefte aan onderwijshuisvesting met een grondoppervlakte van circa 1.000 m², die zodanig gepositioneerd, dat in de toekomst een permanente uitbreiding aan of nabij de centrale ruimte mogelijk is. Daarin kunnen op termijn gewenste / noodzakelijke functies zoals de uitgebreidere buurthuisfuncties worden ondergebracht. De mogelijkheid van het realiseren van een vorm van (beschermd) wonen nabij de MFA wordt mogelijk gemaakt. De buitenspeelplaats kent een gedifferentieerde invulling, onderscheiden naar de verschillende leeftijdsgroepen en functies. Er dient een fietsenstalling aanwezig te zijn.

6.3. Het • • • • • •

63

Beoogde planopzet

programma van eisen is uitgewerkt in het volgende mogelijke programma: basisschool met verschillende pleinen en voorzieningen voor een brede school; gemengde functies (mogelijk met een grand café, gezondheidscentrum, winkelruimten); maatschappelijke functies: kinderopvang; sportvoorzieningen: gymzaal; wonen; parkeren.

Basisschool Een basisschool met 20 klaslokalen is de belangrijkste gebruiker van de MFA. Er wordt rekening gehouden met een uitbreiding van 11 lokalen in de toekomst. Deze 'piekopvang' wordt multifunctioneel vormgegeven en kan zodoende later worden omgevormd tot zelfstandige kantoren. Aangrenzend aan het centrale hart van de MFA komt een grote aula op begane grond en een auditorium op de eerste verdieping, beiden geschikt voor medegebruik voor andere functies. Gemengde functies Ter versterking van de betekenis van de MFA voor De Contreie is het denkbaar dat in de MFA de volgende gemengde functies worden gehuisvest: • ontvangstruimte – grand café; • buurtfunctie – kantoren en multifunctionele ruimten; • winkelvoorziening; • gezondheidsvoorziening. Het betreft hier voorbeelden van dergelijke functies. Maatschappelijke functies: kinderopvang Grenzend aan de basisschool wordt op de begane grond kinderopvang gerealiseerd voor 0-4 jarigen. De speellokalen zijn zodanig gelegen dat ze gezamenlijk gebruikt kunnen worden door zowel de basisschool als de kinderopvang. Ook in naschoolse opvang wordt voorzien, gedeeltelijk in ruimten van de basisschool. Sportvoorzieningen In de MFA wordt een sportvoorziening gerealiseerd die zowel door de Brede School als door derden gebruikt kan gaan worden. Wonen In de MFA worden maximaal 80 woningen gerealiseerd. Uitgangspunt is dat iedere woning beschikt over een ruime eigen buitenruimte.


755.007915.00

64

MFA

Kantoren De MFA voorziet daarnaast in een piekopvang van 11 lokalen. Deze lokalen zijn buiten de piekopvang te benutten voor kantoorruimte en aldus wisselend inzetbaar als kantoorruimte of als klaslokaal. Parkeren In het souterrain van de MFA worden in principe parkeerplaatsen voor de school, de woningen en andere functies alsmede een fietsenstalling gerealiseerd. Bestemmingsregeling De multifunctionele accommodatie is vervat binnen de bestemming Gemengd. De bestemmingsregeling houdt rekening met het realiseren van educatieve functies. De aan de MFA toegevoegde functies zijn in de specifieke gebruiksregels nader begrensd. Het maximum aantal woningen is in de bouwregels bepaald op 80.

755.007915.00


7. Ecologische verbinding zone en bos

7.1.

65

Uitgangspunten

Ten aanzien van de aanleg van de Ecologische Verbindingszone (EVZ) zijn door diverse instanties uitgangspunten geformuleerd. Het betreft: • Rijkswaterstaat; • provincie; • Waterschap; • Gemeente. Navolgend worden deze benoemd. Rijkswaterstaat Voorgestaan wordt dat door de EVZ een verbinding tussen het Markkanaal (reeds aangewezen als EVZ) en het Wilhelminakanaal en de noordelijke Amertak wordt gemaakt. De noordelijke oever van het Markkanaal wordt ontwikkeld als droge EVZ. Voorgesteld wordt een stapstenen model van 1 ha per stapsteen. Provincie De provincie Noord-Brabant streeft ernaar de ecologische verbindingszones een gemiddelde breedte van 25 meter te geven en deze te combineren met een reeks van kleine landschapselementen (stapstenen / schakels). De provincie wil (robuuste) verbindingen inzetten om de meeste regionale natuur- en landschapseenheden (RNLE'n) met elkaar te verbinden. Robuuste verbindingen zijn bedoeld om grote eenheden natuur met elkaar te verbinden en deze eenheden zelf te vergroten. De robuuste verbindingen zijn - na de concrete begrenzing onderdeel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), maar hebben meer dan alleen een ecologische functie; deze verbindingen moeten ook bijdragen aan de versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische identiteit, meer natuur bij de stad, een duurzaam waterbeheer en betere recreatiemogelijkheden. De provincie hanteert als uitgangspunt dat de EVZ langs de westrand van Oosterhout verbinding legt tussen het Markkanaal (van zichzelf al aangewezen als EVZ) en de noordelijke tak van het Wilhelminakanaal. In aansluiting op het Natuurgebiedsplan West-Brabant zal de EVZ functioneren voor libellen, dagvlinders, moeras- en struweelvogels en kleine zoogdieren. Als basisopzet voor de EVZ wordt een moerasmodel voorgestaan. Waterschap De EVZ wordt als verbindingszone over land voorgesteld. De invulling bestaat uit droge natuur, met een afwisseling van watergebonden natuur (poelen en moeraszones). Medegebruik vanuit de woonwijk wordt mogelijk geacht. Gemeente Uitgangspunt is dat de EVZ als moeraszone wordt ingericht. Het zuidelijk deel van de EVZ ligt zodanig hoog, dat een natte EVZ alleen gerealiseerd kan worden door bodemverlaging of bodemafdichting. In het noordelijk deel kan wel een natte EVZ worden gerealiseerd.


755.007915.00

66

7.2.

Ecologische verbinding zone en bos

Programma

In het streekplan, voorafgaand aan de Interimstructuurvisie is het begrip "ecologische verbindingszone" geïntroduceerd. In dit streekplan was het Wilhelminakanaal als zodanig aangeduid. Omdat het noordelijk deel van het Wilhelminakanaal (tussen aansluiting Markkanaal en A59) aan weerszijden grotendeels wordt begrensd door (mede op het water georiënteerde) industriegebieden, is overeengekomen de verbindingszone te verplaatsen. Gekozen is voor een tracé aan de westzijde van het industrieterrein Weststad en het toekomstige woongebied De Contreie. Dit tracé voorziet in een verbinding tussen de ecologische verbindingen van het Markkanaal en het Wilhelminkanaal (noord-west- oriëntatie). Het ter hoogte van het industrieterrein Weststad gelegen gedeelte van deze EVZ is inmiddels gerealiseerd. Met de ontwikkeling en aanleg van het gedeelte dat grenst aan De Contreie is gewacht totdat inzicht is ontstaan in de opzet en de begrenzing van deze woonwijk. Om praktische redenen is ervoor gekozen om de planologische regeling voor deze EVZ te integreren in het bestemmingsplan dat voor de woonwijk is opgesteld.

7.3.

Beoogde planopzet

7.3.1. EVZ Ecologische verbindingszones zijn veelal langgerekte landschapselementen langs dijken, waterlopen, wegen, spoor- en vaarwegen, door middel waarvan natuurgebieden met elkaar kunnen worden verbonden. Ecologische verbindingszones kunnen ook bestaan uit een reeks van kleine landschapselementen zoals bosjes, struwelen, houtsingels, ruigten, poelen of moerasjes (dit laatste is van toepassing op De Contreie). Deze landschapselementen moeten zodanig zijn of kunnen worden ingericht, dat planten- of diersoorten zich van het ene naar het andere natuurgebied kunnen verplaatsen. De breedte en de inrichting van de ecologische verbindingszones is afhankelijk van de natuurfunctie van de zone. Knelpunten Geconstateerd is dat het zuidelijk deel van het beoogde tracé van de EVZ hoog is gelegen, waardoor de doelstelling van een natte EVZ alleen behaald kan worden met groot grondverzet. Gezien cultuurhistorische waarden en kosten en het ruimtelijk beeld en beleid (lagenbenadering) is dit niet gewenst. Met de provincie is overleg gevoerd over de (on)mogelijkheid van het realiseren van een natte EVZ in het zuidelijk deel. De provincie heeft ingestemd met een gewijzigde opzet van dit deel van de EVZ (brief van 14 december 2007, zie bijlage 3). Voorgestelde inrichting De inrichting van de EVZ is voorgesteld in 5 verschillende deelgebieden: • noord; • Vrachelsestraat-noord; • Vrachelesestraat-zuid; • zuid 1; • zuid 2. De afbakening van de EVZ naar het agrarisch gebied wordt gevormd door een perceelsloot, die tevens een waterhuishoudkundige functie voor het landbouwgebied heeft. De inrichting van de deelgebieden wordt hierna beschreven.

755.007915.00



67

Noord • De beschikbare ruimte is circa 50 meter. • Er is in het brede deel veel ruimte beschikbaar voor een gevarieerde inrichting, waarin verschillende biotopen ontwikkelt kunnen worden. Op twee plaatsen is de ruimte beperkt, maar voldoende. • Langs de watergang kan een brede rietoever worden gecreëerd met in de brede zones kleine bosjes en elders smalle rietoevers. • Er is ruimte voor recreatief medegebruik en gezien de grote hoeveelheid open water ook voor waterberging. Vrachelsesstraat-noord • De beschikbare breedte is circa 50 meter. • Er is ruimte voor alle gewenste biotopen (water, oevers, struweel en bomen) en specifieke biotopen voor bijzondere doelsoorten (eilandjes). Dit deeltraject vormt de relatief forse ecologisch "natte"stapsteen naar het Markkanaal. • Op de droge delen zijn beplantingselementen gedacht. • Recreatief medegebruik en waterberging (maximaal 30 cm peilstijging) zijn goed mogelijk. • Op de overgang naar het volgende deelgebeid een relatief zware ecologische "natte stapsteen Vrachelsestraat-zuid • De beschikbare breedte varieert van 20 tot 45 meter. • De maaiveldhoogte neemt toe; grondwater bevindt zich dermate laag dat permanent waterhoudende poelen en dergelijke niet realiseerbaar zijn. Ter plaatse zijn verschillende ecologische doelstellingen te behalen. • Er is ruimte voor schraalgraslanden en bloemweides en opgaande begroeiing van struweel en bosjes. • Recreatief medegebruik is goed te combineren met de ecologische doelstellingen. • In dit deelgebied wordt een inlaat van water uit de wijk gerealiseerd. Er is daarmee sprake van tijdelijk waterhoudende poelen, wadi's en dergelijke. Zuid 1 • De beschikbare breedte is varieert van 35 tot circa 80 meter • Er is ruimte voor schraalgraslanden en bloemweides en begroeiing van struweel en bosjes. In deze zone bevinden zich geen poelen of waterpartijen etc. Een doorlopende struweelvegetatie (lineairelement) in combinatie met een terreinverlaging moet de verbindingsfunctie voor kleine zoogdieren en amfibieën waarborgen. • Recreatief medegebruik is goed te combineren met de ecologische doelstellingen. Zuid 2 • De beschikbare breedte is circa 80 meter • Er is ruimte voor schraalgraslanden en bloemweides en begroeiing van struweel en bosjes. Een doorlopende struweel-vegetatie (lineairelement) in combinatie met een terreinverlaging moet de verbindingsfunctie voor kleine zoogdieren en amfibieën waarborgen. • In deze zone bevinden zich geen poelen of waterpartijen. • Recreatief medegebruik is goed te combineren met de ecologische doelstellingen. • Op de aansluiting van deze zone op het kanaal is aansluitend een boscompensatie voorzien, waarmee de ecologische functie wordt versterkt. • In aansluiting op de EVZ worden landschappelijke tuinen, behorend bij de randzone van het woongebied gedacht.


755.007915.00

68


Bestemmingregeling Aan de EVZ is de bestemming Natuur toegekend. Hiermee wordt het natuurlijke karakter gewaarborgd. Aan de bestemmingsregeling is tevens een aanlegvergunningenstelsel gekoppeld, waarmee aantasting door werken en werkzaamheden met nadelige consequenties voor de ecologische waarden wordt voorkomen. De landschappelijke tuinen zijn binnen de bestemming Woongebied geregeld. Gebouwen zijn hier uitgesloten.

7.3.2. Bosperceel zuidoosthoek In de zuidoosthoek van het plangebied bevindt zich thans een bosperceel ten noorden van het Markkanaal. In het structuurplan is reeds vastgelegd om het bosperceel niet te handhaven maar te compenseren aangrenzend aan de direct ten westen van de uitbreidingslocatie gelegen ecologische verbindingszone. Bestaand bosperceel Het bestaand bosperceel betreft een aangeplant bos van ongeveer 30 jaar oud en eigendom van het rijk. In de rapportage "Beoordeling mogelijke effecten op natuurwaarden" (RBOI) wordt geconcludeerd dat het bos geïsoleerd ligt ten opzichte van grotere boscomplexen in het gebied. Gelet op de beperkte omvang van het gebied heeft het bosperceel niet de potentie om zich te ontwikkelen als habitat voor kensoorten. Bij handhaving van het bosperceel zal dit in een stedelijke omgeving komen te liggen waardoor het toekomstperspectief van dit bosperceel en zijn functie worden aangetast. In hoofdstuk 9 is uitgebreider ingegaan op het aspect natuurwaarden. Indien gekozen wordt voor behoud en geen aantasting is het noodzakelijk dat er een bufferzone tussen het bosperceel en de geplande uitbreiding wordt aangehouden. Dit zou leiden tot behoorlijke ruimtereservering die ten koste gaat van verstedelijking ter plekke en dan nog zou het bosje als een enclave tussen de woningbouw komen te liggen wat de ecologische functie geen goed doet en naar verwachting tot een soort stadsparkachtige situatie leidt. Maatschappelijk belang verplaatsing Met de realisering van De Contreie is een zwaarwegend maatschappelijk belang gediend. Gelet op de ligging van het plangebied ten opzichte van het reeds gerealiseerde centrumgebied van Vrachelen, is extra verstedelijking die voorziet in een stedenbouwkundige afronding ter plaatse gewenst (zie ook 4.2.1). Op basis van het provinciale beleid is Oosterhout gelegen binnen de stedelijke regio Breda – Tilburg. Binnen de stedelijke regio's wordt in de extra verstedelijkingsopgave voorzien, waarbij zorgvuldig ruimtegebruik en het voorzien in een regionale uitbreidingsbehoefte belangrijke uitgangspunten zijn. In het in december 2004 vastgestelde uitwerkingsplan voor de stedelijke regio Breda-Tilburg is het voorliggende plangebied op basis van een regionale afweging aangewezen voor verstedelijking. Voorts zijn vergelijkbare alternatieven binnen Oosterhout niet voorhanden. Structuurplan Het structuurplan voorzag reeds in compensatie van het bosperceel met een twee keer zo grote oppervlakte aansluitend aan een aan te leggen EVZ, westelijk van de geplande woningbouwuitbreiding. Per saldo zal dit leiden tot een betere kwaliteit van natuur en landschap. Bestemmingregeling Aan het verplaatste bosperceel is de bestemming Bos toegekend. Deze bestemming waarborgt het behoud van het bos. Extensieve recreatie is hierbinnen mogelijk.

755.007915.00


8. Sportvoorzieningen

69

In het noordelijk deel van het plangebied is een sportcomplex van circa 9 hectare beoogd. Hierop worden naast sportvelden voor voetbal en handbal, een beachveld en een van kunstgras voorzien bijveld als speelvoorziening voor de jeugd beoogd.

8.1.

Uitgangspunten

Stadsvisie-Plus In 2001 is de Stadsvisie-Plus (de ontwikkelingsvisie voor de gemeente Oosterhout tot 2015) vastgesteld door de raad. In deze visie wordt ten aanzien van sportpark De Heihoef (gelegen bij bedrijventerrein Vijfeiken in het zuidoosten van Oosterhout) aangegeven dat deze voorziening verplaatst moet worden naar Vrachelen (tussen De Contreie en het Ruiterspoor). Dit om een betere spreiding van grootschalige sportveldencomplexen over de stad te realiseren en om op de huidige locatie ruimte voor een uitbreiding van het bedrijventerrein Vijfeiken tot stand te kunnen brengen. Kadernota Sport en Sportieve Recreatie De Kadernota Sport en Sportieve Recreatie, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 14 december 2004, stelt dat de spreiding van buitensportvoorzieningen over de stad is op dit moment goed is, maar dat enkele sportvoorzieningen door hun ligging niet goed bereikbaar zijn. Vanuit sportaspecten bezien is het wenselijk om, wanneer zich een gelegenheid voordoet, de huisvesting van de voetbalvereniging VVO (sportpark Heihoef) te verplaatsen naar een andere locatie. Voorts is gesteld dat het raadzaam is om na te gaan of in De Contreie ruimte gevonden kan worden voor de aanleg van sportvoorzieningen. Locatiekeuze De sportvelden zijn deels geprojecteerd in het gebied dat in het uitwerkingsplan voor de regio Breda-Tilburg is aangeduid als landschappelijk raamwerk (landschapsbeheer). Dit raamwerk beoogt inzicht te geven in de landschappelijke samenhang in de stedelijke regio. Hiermee worden "groene" waarden en landschappelijke waarden veilig gesteld, dit met het oog op het behoud van de karakteristieke contrastrijke groene dooradering en de verdere ontwikkeling hiervan. Gelet op het schaalniveau van het uitwerkingsplan moet de kaart behorend bij het uitwerkingsplan globaal worden geïnterpreteerd en worden concrete grenzen en waarderingen bepaald en vastgelegd in bestemmingsplannen voor de afzonderlijke deelgebieden. Bij de planontwikkeling voor De Contreie is bezien of ruimte kon worden gevonden voor realisering van sportvoorzieningen. Daarbij kwam tot uitdrukking dat de eerder in de StadsvisiePlus voorgestelde locatie, gelegen ten westen van de te realiseren woonwijk, niet de meest voor de hand liggende was. Dit vooral vanwege problemen met de realisering van een adequate verkeersontsluiting. Er bleken zich inmiddels, door gewijzigde inzichten met betrekking tot de hoofdverkeersstructuur voor de totale wijk Vrachelen, betere mogelijkheden voor te


755.007915.00

70

Sportvoorzieningen

doen direct aansluitend aan de noordzijde van het plangebied. In het Structuurplan Vrachelen 4/5 is deze keuze bevestigd. In het bestemmingsplan voor De Contreie zijn de sportvelden slechts voor een klein deel geprojecteerd in het landschappelijk raamwerk van de stedelijke regio Breda -Tilburg Het ruimtebeslag voor sport was in het Structuurplan Vrachelen 4/5 aanmerkelijk groter. Verdere plan uitwerking heeft uitgewezen dat een dergelijk ruimtebeslag niet is vereist en dat kan worden volstaan met een sportcomplex van circa 9 hectare. Voordelen van de locatie in het noordelijk deel van De Contreie zijn de volgende. • De locatie is herkenbaar en gemakkelijk te vinden plek. • Ontsluiting op de stedelijke hoofdwegenstructuur is mogelijk. Door de situering zal de sportvoorziening de toekomstige woonwijk niet belasten met de (verkeers)effecten.

8.2.

Programma

Kwantitatief programma Ten behoeve van de sportaccommodatie is een indicatief kwantitatief programma opgesteld. Dit indicatief programma voor de sportaccommodatie omvat: • 5 sportvelden, waarvan 2 sportvelden met kunstgras; • 2 handbalvelden; • clubgebouwen; • breedtesport voorzieningen, waaronder mogelijk een beachveld en een kunstgras bijveld als speelvoorziening voor jongeren; • parkeervoorzieningen; • waterberging. In het kader van het bestemmingsplan is een studie uitgevoerd naar de mogelijke inrichting van het gebied. Gebleken is dat de variant, zoals weergegeven in afbeelding 8.1 de meest rationele invulling van het gebied vormt. De in de afbeelding opgenomen inrichting geeft een indicatief inrichtingsbeeld weer. Verdere detaillering van het sportcomplex vindt plaats bij de stedenbouwkundige uitwerking van het complex. Kwalitatief programma Kader Vastgesteld moet worden dat wanneer er gekeken wordt naar sport het al enige tijd niet meer zo is dat dit gebeurt door de eenzijdige bril van uitsluitend sportactiviteiten. Steeds meer wordt sport ook gezien als middel om allerlei maatschappelijke doelen te bereiken. De term 'breedtesport' is hiervoor een goede samenvatting. De beleidsnota, kadernota sport en sportieve recreatie geeft hiervoor het beleidskader. In de gemeentelijke praktijk wordt er al gewerkt vanuit dit beleidskader en zijn voorbeelden gestart. • De breedtesportimpuls (BSI) (looptijd tot 2012). • Het BOS project (Buurt Onderwijs Sport) en in de toekomst met behulp van de Impuls (brede) School Sport en Cultuur (Combifuncties). De ontwikkeling van Oosterhout in Beweging (OiB) heeft een belangrijke bijdrage geleverd om deze ontwikkelingen te kunnen uitvoeren. De Contreie Bij de ontwikkeling van de sportvoorzieningen in De Contreie gaat het om voorgaande redenen dan vooral ook om ruimte te scheppen en iets meer te doen dan het bouwen van een kantine en wat kleedruimtes en waar het gaat om de sportvoorzieningen voor voetbal en handbal iets meer te doen dan het aanleggen van een paar voetbal- en handbalvelden.

755.007915.00


Sportvoorzieningen

71

Afbeelding 8.1. Indicatieve inrichtingsschets sportcomplex (bron: Procensus). Het kwalitatief programma voor de sportvoorzieningen omvat meer dan alleen een sportvoorziening: • samenwerking tussen sportverenigingen en kinderopvang niet uitsluiten, dus in principe de ontwikkeling daarvan mogelijk maken;


755.007915.00

72

• • • • •

Sportvoorzieningen

medegebruik door de buurt; medegebruik door scholen: overblijven, opvang, spelinstructies; toekomstige huisvesting van combifunctionarissen; naschoolse activiteiten als: huiswerkbegeleiding, cultuuractiviteiten, spelactiviteiten, overblijf- en schuilgelegenheid door medegebruikers; gebruik voor wijkactiviteiten.

8.3.

Beoogde planopzet

Beschrijving sportcomplex Het sportpark wordt aan de west en noordzijde begrensd door de EVZ. Aan de oostzijde door de Bovensteweg en aan de zuidzijde door de woonwerkkavels aan de Heijligerweg. Het indicatief schetsontwerp bestaat uit een centraal, gunstig georiënteerd hoofdveld. Ten noorden en ten zuiden hiervan liggen de overige sportvelden. Voorlopig uitgangspunt is dat er vijf sportvelden zijn voorzien, waarvan twee sportvelden met kunstgras. Naast deze sportvelden worden twee velden voor de handbalvereniging en mogelijk een beachveld gerealiseerd. Tevens is (buiten het sportcomplex) een bijveld, voorzien van kunstgras, gelegen. Dit buiten het sportcomplex gelegen bijveld is bedoeld voor sport – en spelmogelijkheden voor de buurt. Centraal in het sportpark ligt, grenzend aan het hoofdveld, het clubgebouw met de kleedaccommodatie en de voor de verenigingen benodigde opslag- en vergaderruimten. Uitgangspunt is dat de bebouwing niet meer dan 2.500 m² bedraagt. De bouwhoogte is begrensd op 6 meter. Het sportcomplex wordt vanuit het zuiden, de Heijligerweg, ontsloten. Parkeeraccommodatie bevindt zich aan de zuidzijde van het gebied. De beschreven planopzet is op figuur 8.1 gevisualiseerd, zonder dat het hier de definitieve inrichtingsschets betreft.

Ontsluiting en parkeren Autoverkeer Ontsluiting Het sportcomplex wordt ontsloten aan de Heijligerweg. Ontsluiting vindt plaats vanuit zuidelijke richting. Op het sportcomplex worden buiten de parkeerplaats geen wegen aangelegd voor gemotoriseerd verkeer. Parkeren De parkeerkencijfers van het CROW voor "sportveld (buiten)" zijn als norm voor de aan te leggen parkeerplaatsen bij de sportvoorzieningen gehanteerd. Dit globale cijfer bedraagt 13 tot 27 parkeerplaatsen per hectare netto terrein. Het sportcomplex krijgt een oppervlak van maximaal 9,1 ha. Daarmee wordt het maximale aantal parkeerplaatsen circa 246. Het zuidelijk en zuidwestelijk deel van het sportcomplex wordt aangewend voor parkeren. Het parkeerterrein biedt plaats aan ten minste 270 parkeerplaatsen. Er wordt tevens een kiss-and-go strook voorzien. Op het parkeerterrein wordt rekening gehouden met enkele parkeerplaatsen voor bussen. Hiermee wordt voldaan aan de parkeernorm van de CROW. Fietsverkeer Ontsluiting Het sportcomplex wordt ontsloten voor fietsverkeer via fietspaden langs de Heijligerweg.

755.007915.00


Sportvoorzieningen

73

Parkeren Het sportpark dient ten minste te voldoen in 190 fietsparkeerplaatsen. Ten behoeve van het van kunstgras voorziene bijveld buiten het sportcomplex worden 10 fietsparkeerplaatsen aangelegd. Zoals uit de bestemmingsplankaart is af te leiden, blijven gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en de gehele sportaccommodatie buiten de door de gemeente gehanteerde 1.000 meter vrije bebouwingscontour rond de kerktoren van Den Hout. Landschappelijke inpassing Het sportcomplex wordt aan de west en noordzijde (de zijde waar het sportcomplex grenst aan het buitengebied) ingepast door de EVZ. Het sportcomplex zelf wordt aan alle zijden voorzien van een ten minste 10 meter brede groenstrook. Ook het sportcomplex zelf krijgt een groene landschappelijke inrichting. Op deze wijze is een geleidelijke landschappelijk ingepaste overgang naar het buitengebied gewaarborgd en is het sportcomplex op een adequate wijze landschappelijk ingepast. Bestemmingsregeling Het sportcomplex wordt mogelijk gemaakt door middel van een algemene bestemmingsregeling Sport. Binnen de bestemmingregeling wordt ruimte geboden voor realisering van openbare sportvoorzieningen, en bijbehorende voorzieningen. Omwille van flexibiliteit is gekozen voor een algemene regeling, waarbinnen binnen bepaalde grenzen de oppervlakte, goot- en bouwhoogte voor onder andere clubgebouwen en overige sportvoorzieningen is gelimiteerd.


755.007915.00

74

Sportvoorzieningen

755.007915.00


9. Milieuonderzoek

9.1.

75

Noodzaak m.e.r.-beoordeling

Ontwikkeling In het bestemmingsplan worden in hoofdzaak 3 ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het betreft: • realisering van 820 woningen en 5 woon/werkkavels ter afronding van de woonwijk Vrachelen; • realisering van een ecologische verbindingszone tussen het Markkanaal en de reeds bestaande verbindingszone langs de Weststadweg; • realisering van een nieuw sportcomplex, kleiner dan 10 hectare, in het meest noordelijke deel van het plangebied. Toetsing noodzaak M.E.R. Getoetst is aan Besluit effectrapportage 1994, bijlage D. Woningen Het bouwen van woningen wordt geschaard onder Activiteit 11.1, de bouw van woningen. In gevallen waar de activiteit betrekking heeft op een aangesloten gebied en 2000 woningen of meer omvat binnen de bebouwde kom is een m.e.r- beoordeling nodig. In Contreie worden minder dan 2.000 woningen gerealiseerd en is opstellen van een m.e.r- beoordeling om deze reden niet nodig. In het kader van de m.e.r. hoeft geen rekening te worden gehouden met de in de in fase 1, 2, 2a en 3 voor Vrachelen ontwikkelde woningen. Deze fasen zijn reeds ruim voor het thans voorliggende bestemmingsplan De Contreie vastgesteld. Woningbouw die in deze plannen voor de genoemde fasen zijn voorzien, zijn bovendien reeds verwezenlijkt. Ecologische verbindingszone De aanleg van de EVZ wordt gevat onder Activiteit 9, inrichting van het landelijk gebied, dan wel een wijziging of uitbreiding daarvan. Het opstellen van een m.e.r -beoordeling is noodzakelijk als de activiteit betrekking heeft op een functiewijziging in de natuur, recreatie of landbouw met een oppervlakte van meer dan 125 hectare, uitgezonderd ruilverkaveling of aanpassingsinrichting. De EVZ beslaat minder dan 125 hectare. Opstellen van een m.e.r. beoordeling is niet nodig. Sportcomplex De aanleg van een sportcomplex wordt begrepen onder activiteit 10.1, aanleg, wijziging of uitbreiding van één of meer recreatieve of toeristische voorzieningen. M.e.r-beoordeling is noodzakelijk wanneer de activiteit betrekking heeft op: • 250.000 of meer bezoekers per jaar; • oppervlakte van 25 hectare of meer; • oppervlakte van 10 hectare of meer in gevoelig gebied.


755.007915.00

76

Milieuonderzoek

De locatie voor het sportpark betreft een gevoelig gebied. De oppervlakte van het sportcomplex bedraagt minder dan 10 hectare (circa 9.1 hectare). Een m.e.r.-beoordeling is niet nodig. Conclusie Het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling is niet nodig.

9.2.

Archeologie

Inleiding Volgens de Wet op de Archeologische Monumentenzorg heeft de gemeente, als bevoegde overheid, een zorgplicht voor de archeologie in haar grondgebied. Het uitgangspunt hierbij is dat het archeologisch erfgoed moet worden beschermd op de plaats waar het wordt aangetroffen. Deze Wamz vormt samen met de Monumentenwet het wettelijk kader. De Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed (RCE) heeft de Archeologische Monumenten Kaart (AMK) en de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) opgesteld die beschikbaar zijn als toetsingskader bij beoordeling van ruimtelijke plannen en projecten, evenals de provinciale Cultuurhistorische waardenkaart (CHW). AMK en IKAW Op de AMK en de CHW staan alle thans bekende terreinen in Noord-Brabant die archeologisch van belang zijn. De IKAW en de CHW geven de plaatsen aan waar sprake is van een trefkans of verwachtingswaarde op aanwezigheid van archeologische resten in de bodem. Het plangebied heeft op de AMK een aanduiding, monumententerrein 44D-003. Het betreft een urnenveld uit de late bronstijd / ijzertijd. Het plangebied heeft op de IKAW grotendeels een hoge verwachtingswaarde. Conclusie Gezien het uitgangspunt van behoud ter plaatse moeten in geval van voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden met een hoge of middelhoge verwachtingswaarde voor archeologisch erfgoed de archeologische waarden door middel van een vooronderzoek in kaart worden gebracht. Onderzoeksresultaten Uitgevoerd onderzoek Ten behoeve van het vaststellen van de archeologische waarden in het plangebied zijn diverse vooronderzoeken uitgevoerd. Van belang voor de ontwikkeling van De Contreie is het Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven, uitgevoerd door BAAC, rapport A-08.0180 van september 2009. Voor een korte beschrijving van de vooronderzoeken wordt verwezen naar bijlage 4. Onderzoeksresultaten BAAC Uit het onderzoek komende volgende resultaten naar voren. • De oudste resten dateren uit de late bronstijd en de vroege ijzertijd. Deze resten bestaan uit een urnenveld ( vindplaats 1) en de eromheen gelegen bewoning (vindplaatsen 2 en 3). • In de midden en late ijzertijd lijkt de bewoning in noordwestelijke richting te verschuiven (vindplaats 4). Ook zijn een geïsoleerd graf en een kringgreppel aangetroffen die waarschijnlijk uit deze periode dateren (vindplaats 5). In de Romeinse tijd verschuift de bewoning in noordelijke richting naar de overgang van de dekzandrug naar de lagere

755.007915.00


Milieuonderzoek

• •

•

•

77

gronden langs de Vrachelsestraat (vindplaats 6). Binnen het onderzoeksgebied zijn al zeven boerderijen uit de Romeinse tijd herkend. Deze boerderijen zijn van het type dat in de regio Breda - Oosterhout gebruikelijk is. Uit de periode tussen de midden Romeinse tijd en de middeleeuwen zijn geen resten aangetroffen. Pas in de middeleeuwen wordt het gebied weer bewoond (vindplaats 7). Waarschijnlijk wordt de oudste boerderij gebouwd aan de oostrand van de vindplaats, waarna een strook rond de Herweg gebruikt wordt voor bewoning. Na circa 1250 verschuift de bewoning richting de locatie van de huidige bewoning aan de Vrachelsestraat. In het westen van het plangebied ontstaat een huisplaats langs een weg die de Herweg met Den Hout verbindt (vindplaats 8). Ten oosten van de Herweg is een landweer aangetroffen (vindplaats 11). Deze landweer is slechts in één sleuf herkend en valt ruimtelijk binnen vindplaats 7. In de nieuwe tijd is het onderzoeksgebied bewoond geweest langs de Vrachelsestraat. Deze bewoning is echter door latere activiteiten verstoord. In de rest van het onderzoeksgebied zijn nog wel verschillende wegen (vindplaats 9) en een perceleringssysteem (vindplaats 10) aangetroffen. Het perceleringssysteem, maar vooral de wegen hebben echter een oudere oorsprong. De route die het terrein van zuidoost naar noordwest doorkruist is vermoedelijk al ten tijde van de stichting van het urnenveld aanwezig. Hiervoor zijn alleen indirecte bewijzen voorhanden, karrensporen of greppels uit die tijd zijn niet herkend. Op grond van de waardering van de verschillende vindplaatsen is gebleken dat de vindplaatsen 1 tot en met 8 en 11 in potentie behoudenswaardig zijn.

Figuur 9.1. Overzicht van de aangetroffen vindplaatsen. Vindplaats 10, percelering beslaat het gehele onderzoeksgebied en is daarom niet weergegeven.


755.007915.00

78

Milieuonderzoek

Selectiebesluit Volgens de Wet op de Archeologische Monumentenzorg heeft de gemeente een zorgplicht voor de archeologie in haar grondgebied. De resultaten van het proefsleuvenonderzoek hebben geleid tot een selectieadvies, waarin de contouren van de vindplaatsen die het behouden waard zijn, zijn vastgelegd. Vindplaatsen zijn daarbij gewaardeerd op criteria als belevingswaarde, gaafheidzeldzaamheid, conservering, informatiewaarde, ensemblewaarde en representativiteit. In overleg met de regioarcheoloog is de omvang van het gebied vastgelegd dat op basis van de onderzoeken behoudenswaardig is. De omvang van het gebied is vastgesteld op 16,7 hectare. de overige 24,7 hectare is archeologisch gezien minder waardevol en wordt vrijgegeven. Door de gemeenteraad is het volgende selectiebesluit vastgesteld. De 16,7 hectare archeologische waarden (vindplaatsen 1 t\m 7 en 11) worden door middel van opgraving ex situ veilig gesteld. De ondiepe ligging van de archeologische waarden (vanaf circa 30 cm onder het maaiveld) bieden onvoldoende garantie voor een goed behoud in situ. De komende periode vindt een opgraving plaats. Binnen de gemeente is hiervoor budget beschikbaar gesteld, waarmee het behoud van de archeologische waarde is veilig gesteld. Conclusie Uit het voorgaande blijkt dat de archeologische waarden geenszins een belemmering betekenen voor de realisering van De Contreie. Ter voorbereiding van de ontwikkeling van het plangebied worden de in het selectiebesluit als waardevol benoemde delen zorgvuldig onderzocht en ex situ behouden. Voor de Vrachelsestraat geldt dat hier geen onderzoek heeft kunnen plaatsvinden, aangezien het reeds bestaande bewoonde percelen betreft. Specifieke bestemmingsplanbepalingen ter behoud van aanwezige archeologische waarden zijn voor het grootste deel van het plangebied niet noodzakelijk, aangezien potentiële archeologische waarden ex situ worden behouden. De gemeente heeft het besluit tot het ex situ behoud van de archeologische waarden in politieke besluiten en het exploitatieplan vastgelegd, waarmee de archeologische belangen van dit deel van het gebied voldoende zijn gewaarborgd. Voor de bestaande percelen aan de Vrachelsestraat is een beschermende bepaling opgenomen in de regels en op de verbeelding. Om de archeologische waarden in dit deel van het gebied te beschermen is de dubbelbestemming 'waarde, archeologie' opgenomen. Hiermee wordt voldoende bescherming van archeologische waarden geboden. Archeologie vormt derhalve geen belemmering voor de ontwikkeling van het woongebied De Contreie

9.3.

Verkeer

9.3.1. Onderzoek Hoofdwegenstructuur Ten behoeve van de verkeersafwikkeling is door DHV een onderzoek 1) uitgevoerd. De ontwikkeling van het woongebied De Contreie heeft tot gevolg dat de verkeersdruk in het westelijk deel van Oosterhout gaat toenemen. In het navolgende wordt hierop kort ingegaan.

1)

DHV, Hoofdwegenstructuur Noordwest Oosterhout, Verkeerskundig onderzoek naar de ontsluiting van de "De Contreie" Gemeente Oosterhout, augustus 2009.

755.007915.00


Milieuonderzoek

79

Mobiliteitsbeleid De gemeente Oosterhout heeft op de afwikkeling van het verkeer in de stad voorgesorteerd in haar mobiliteitsbeleid. Het beleid (zie ook hoofdstuk 2) is gericht op het realiseren van een duidelijk hiërarchisch opgebouwde wegenstructuur waarbij de inrichting van de weg de gebruiker duidelijk maakt welk rijgedrag van hem of haar wordt verwacht. Uitgangspunt is een goede bereikbaarheid te combineren met een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving. Het wegennet is om deze reden opgedeeld in verkeers- en verblijfsgebieden. Afwikkeling verkeer De Contreie: beperking doorgaand verkeer via Vrachelen In het verkeersgebied in de omgeving van De Contreie hebben de Bovensteweg en de Weststadweg de belangrijkste functie. De aansluiting van beide hoofdwegen wordt aangepast zodat de Bovensteweg en de Weststadweg vloeiend in elkaar overlopen. Doorgaand verkeer (tussen A59 en A27) via de stad wordt op deze wijze zoveel mogelijk beperkt. De Burgemeester Huijbregt-Schiedonlaan wordt op deze wijze alleen benut voor bestemmingsverkeer naar de verschillende bouwfasen van Vrachelen. Aanvullend wordt de route van Oosterhout naar Den Hout minder aantrekkelijk gemaakt voor doorgaand verkeer. In de Vrachelsestraat wordt eenrichtingsverkeer ingesteld. De Heijligerweg wordt opgewaardeerd en neemt de ontsluitende functie van en naar Den Hout over. Door deze maatregelen wordt de sluiproute van A59 via Denhout en Oosterhout naar de A27 langer en minder aantrekkelijk. Berekeningen met het verkeersmodel tonen aan dat wanneer De Contreie, inclusief de verkeersmaatregelen niet gerealiseerd wordt, er meer verkeer vanuit Oosterhout over de Vrachelsestraat in de richting van de A59 zal rijden dan bij de realisering van De Contreie. Aanpassingen In het kader van de Contreie (en de eerder aangelegde fasen van Vrachelen) wordt een aantal wegen fysiek gewijzigd. Dit betreft: • een herprofilering van een deel van de Weststadweg (thans Burgemeester HuijbregtSchiedonlaan), tussen de Houtsesteeg en de brug over het Markkanaal, en de aansluiting op de Bovensteweg; • een aanpassing van het tracé van de Heijligerweg; • de aanleg kruising met een verkeersregelinstallatie ter plaatse van de Max Havelaar dreef en de Heijligerweg. • een afwaardering van de Vrachelsestraat ten oosten van de Heijligerweg. De realisering van het plan gaat in 2011 van start. Afwikkeling De toekomstige verkeersafwikkeling (2020) in de omgeving van De Contreie is getoetst met het dynamisch simulatiemodel dat door DHV in het kader van de onderzoeksrapportage is opgesteld. In dit model zijn ondermeer de toekomstige geregelde kruispunten op de hoofdroute Weststadweg – Bovensteweg opgenomen. Het aanbrengen van een groene golf op dit traject zorgt voor een goede doorstroming en voorkomt afbuigend verkeer via de burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan. Onderzoek van DHV 1) heeft aangetoond dat vervanging van de rotonde Burgemeester Huijbregts – Schiedonlaan – Max Havelaardreef door een kruispunt met verkeersregelinstallatie noodzakelijk is voor een snelle, goede en verkeersveilige afwikkeling van verkeersstromen op de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en Vrachelen. De analyse van DHV toont aan 1)

DHV, Kruispuntanalyse Burgemeester Huijbregts Schiedonlaan – Max Havelaardreef, gemeente Oosterhout, juli 2009


755.007915.00

80

Milieuonderzoek

dat de cyclustijden in de ochtend- en avondspit (2020) beneden de streefwaarde van 90 seconden blijven, terwijl ook de wachttijden voor het langzaam verkeer goed zijn (minder dan 30 seconden). Verdere optimalisatie is mogelijk door het creëren van een extra opstelstrook voor rechtsafslaand verkeer op de wijkontsluiting van De Contreie (de centrale laan in De Contreie – zuid). In het bestemmingsplan is voor deze extra opstelstrook binnen de juridische regeling voldoende ruimte. Langzaam verkeer De toekomstige verkeerskundige structuur rond de Contreie is bevorderlijk voor fietsers en voetgangers. Zij krijgen consequent kortere routes dan het autoverkeer en worden zo gestimuleerd. Voor het fietsverkeer worden verschillende (tweerichtings-) fietspaden aangelegd, gecombineerd met veilige oversteekvoorzieningen (zoveel mogelijk geregeld of fietsers in de voorrang). Wat betreft openbaar vervoer wordt De Contreie ontsloten met de huidige buurtbuslijnen waarvan de routering enigszins wordt aangepast. Conclusies Op basis van de door DHV uitgevoerde onderzoeken wordt geconcludeerd dat: • de ontwikkeling De Contreie goed is ontsloten voor het autoverkeer; • de ontwikkeling De Contreie goed is ontsloten van langzaamverkeer; • de ontwikkeling van De Contreie niet nadelig is voor de verkeersafwikkeling van aangrenzende woon- en werkgebieden; • de rotonde Burgemeester Huijbregts – Schiedonlaan wordt door een verkeerslichtenkruising vervangen ten behoeve van snelle, goede en verkeersveilige afwikkeling van verkeersstromen op de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en Vrachelen. De verkeersafwikkeling vormt geen belemmering voor de realisering van het woongebied De Contreie.

9.3.2. Wegverkeerslawaai Wegverkeerslawaai Door DHV is akoestisch onderzoek 1) uitgevoerd naar de gevolgen van wegverkeerslawaai als gevolg van de ontwikkeling De Contreie op de bestaande en de te realiseren woningen. De resultaten voor de nieuwbouw zijn per weg samengevat. Voor de nieuwbouw op de nader in te vullen vrije kavels is de concrete invulling nog niet bekend en dienen eventuele vast te stellen hogere waarden te worden bepaald aan de hand van de geluidcontouren. Weststadweg /Burgermeester Huijbregts-Schiedonlaan Op de Burgermeester Huijbregts-Schiedonlaan wordt geluidreducerend asfalt (DGD2) aangelegd tussen de Bovensteweg en het Markkanaal. Om geluidsbelasting verder te reduceren neemt de gemeente de volgende maatregelen. • Het toepassen van stil asfalt (DGD2) op het wegvak tussen de Heijligerweg – Eline Verelaan en overdrachtsmaatregelen. • Het creëren van een akoestisch landschap en / of groene buffer als ambitie opnemen voor de projectontwikkelaar. De gemeente stelt hogere waarden vast vanwege de Burg. Huijbregts-Schiedonlaan. Dit geldt voor de nieuwe woningen waarvan de ligging bekend is alsmede voor de nieuwe woningen op de nader in te vullen kavels. 1)

DHV, Ruimtelijke onderbouwing bestemmingsplan De Contreie en wijziging Burg. HuijbregtsSchiedonlaan/ Weststadweg/Bovensteweg, oktober 2009.

755.007915.00


Milieuonderzoek

81

Heijligerweg Vanwege de Heijligerweg worden hogere waarden vastgesteld. Dit geldt voor zowel de nieuwe woning waarvan de ligging bekend is als voor de nieuwe woningen op de nader in te vullen kavels. Om geluidsbelasting verder te reduceren neemt de gemeente de volgende maatregel. • Het creëren van een akoestisch landschap en groenbuffer. Vrachelsestraat Voor deze weg wordt voor twee woningen een hogere waarde vastgesteld. Erftoegangswegen 30 km /uur Vanwege de erftoegangswegen is op een aantal nieuwe woningen de geluidbelasting hoger dan 48 dB. Dit is de ondergrens in de Wgh voor de geluidbelasting op nieuwe woningen. De hoogste geluidbelasting bedraagt 54 dB. Voor deze woningen kunnen volgens de Wet geluidhinder geen hogere waarden worden vastgesteld. Wel dient de grenswaarde voor het binnenniveau volgens het Bouwbesluit in acht te worden genomen. Industrieterrein Weststad /Statendam Ten zuiden van de Heijligerweg zijn woningen gepland. Ten noorden zijn geen geluidgevoelige bestemmingen gepland (onder andere het sportcentrum). De concrete invulling van het bouwplan is nog niet bekend. In de hoek van de Heijligerweg en Weststadweg ligt de zone op een locatie waar geluidgevoelige bestemmingen zijn gepland. Bij de invulling van het bouwplan en de ligging van de woningen zal de projectontwikkelaar de zonegrens rondom het industrieterrein in acht nemen en worden binnen de 50 dB(A) zone geen woningen gerealiseerd. Voor de niet geluidgevoelige bestemmingen ten noorden van de Heijligerweg zijn de grenswaarden uit de Wet geluidhinder niet van toepassing. Reconstructie van wegen voor bestaande woningen Weststadweg /Burg. Huijbregts-Schiedonlaan (paragraaf 5.1) Vanwege de wijzigingen aan de Weststadweg / Burg. Huijbregts-Schiedonlaan is op 10 woningen sprake van reconstructie. Op het wegvak tussen de Heijligerweg – Eline Verelaan wordt ook stil asfalt (DGD2) toegepast. Hierdoor hoeven voor deze woningen geen hogere waarden te worden vastgesteld. Bovensteweg Voor 2 woningen aan de Bovensteweg wordt een hogere waarde vastgesteld. Overige wegen Vanwege de wijzigingen aan de Heijligerweg en Vrachelsestraat is op de bestaande woningen volgens de Wet geluidhinder geen sprake van "reconstructie". De wet stelt geen verdere aanvullende eisen. Waarborgen binnenniveau nieuwe woningen Bij het vaststellen van een hogere waarde dient volgens het Bouwbesluit het binnenniveau van 33 dB voor een woning te worden gewaarborgd. Voor de basisschool in het MFA geldt voor de leslokalen een grenswaarde van 28 dB voor het binnenniveau. De gevelwering dient te worden bepaald op basis van de gecumuleerde geluidbelasting van alle wegen tezamen zonder aftrek art. 110g Wgh.


755.007915.00

82

Milieuonderzoek

Conclusie De Wgh staat de realisering van De Contreie niet in de weg.

9.3.3. Luchtkwaliteit Onderzoek Voor het bestemmingsplan De Contreie en de wijzigingen aan de wegen is toetsing aan de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer (verder te noemen: Wet luchtkwaliteit, Wlk) noodzakelijk. DHV heeft in opdracht van de gemeente hiertoe onderzoek verricht 1) . De gevolgen van het plan voor de luchtkwaliteit binnen het invloedsgebied zijn bepaald voor het jaar 2010, 2015 en 2020. Hierbij is gerekend met verkeersgegevens van het jaar 2020 en de emissiefactoren en achtergrondconcentraties van het jaar 2010 en 2015 (worst-case situatie) waarmee een overschatting van de concentraties wordt gegeven vanwege de autonome verkeersgroei en de afnemende prognose van de achtergrondconcentraties en emissiefactoren. Geen overschrijdingen voor stikstofdioxide (NO2) In 2010, 2015 en 2020 vindt ten gevolge van de bijdrage van verkeer na planontwikkeling geen overschrijding plaats van de grenswaarden voor de jaargemiddelde concentratie en het aantal toegestane overschrijdingen van de uurgemiddelde grenswaarde voor NO2 uit de Wlk. Geen overschrijdingen voor fijn stof (PM10 en PM2,5) Langs de onderzochte wegvakken vindt in 2010, 2015 en 2020 na planontwikkeling geen overschrijding plaats van de jaargemiddelde grenswaarde en het aantal toegestane overschrijdingen van de etmaalgemiddelde grenswaarde voor PM10 uit de Wlk. Op basis van de huidige wetenschappelijke inzichten is overschrijding van de jaargemiddelde grenswaarde voor PM2,5, welke in 2015 van kracht wordt, langs de onderzochte wegvakken redelijkerwijs uitgesloten. Geen overschrijdingen voor overige Wlk-stoffen Langs de onderzochte wegvakken is overschrijding van de grenswaarden voor de overige Wlk-stoffen redelijkerwijs uitgesloten. Geen overschrijdingen bij gevoelige bestemmingen De basisschool en kinderopvang worden niet in de nabijheid van een rijksweg of provinciale weg gerealiseerd. Ook blijkt uit de resultaten dat langs de onderzochte wegvakken ruimschoots aan de grenswaarden uit de Wlk wordt voldaan. Conclusie Op basis van dit luchtonderzoek voldoet het plan aan art. 5.16, lid 1 onder a van de Wet milieubeheer. Ten aanzien van de basisschool en kinderopvang wordt voldaan aan art. 5.16a van de Wet milieubeheer en de bepalingen uit het Besluit gevoelige bestemmingen

1)

Ruimtelijke onderbouwing bestemmingsplan De Contreie en wijziging Weststadweg/Bovensteweg, DHV september 2009

755.007915.00


Milieuonderzoek

9.4.

83

Ecologie

9.4.1. Flora- en faunaonderzoek Toetsingskader en onderzoeksmethodiek Toetsingskader gebiedsbescherming Onder de Natuurbeschermingswet 1998 (Nb-wet 1998) zijn gebieden aangewezen die deel uitmaken van de Europese ecologische hoofdstructuur (Natura 2000-gebieden). Ook het provinciale beleid voor de EHS-gebieden (Ecologische Hoofdstructuur) is gericht op behoud, herstel en de ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van een gebied. Na begrenzing behoren deze gebieden tot beschermde natuurgebieden en geldt het "nee, tenzij" regime. Voor ingrepen die aantoonbaar aan de geldende criteria voldoen geldt het vereiste dat de schade zoveel mogelijk moet worden beperkt door mitigerende maatregelen. Resterende schade dient te worden gecompenseerd. Toetsingskader Soortbescherming Het soortenbeleid is gebaseerd op de Flora- en faunawet. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen soorten van: • tabel 1: algemene soorten, waarvoor een vrijstelling geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen; • tabel 2: overige soorten, waarvoor een vrijstelling geldt indien er wordt gewerkt volgens een gedragscode. Anders dient een "lichte"toets te worden uitgevoerd; • tabel 3: soorten bijalge IV Habitatrichtlijn / bijalge 1 AMvB (de zwaar beschermde soorten). Hiervoor dient altijd een ontheffing aangevraagd te worden en is een "uitgebreide" toets noodzakelijk. Relevante aspecten en onderzoeksmethodiek Ten behoeve van de planvorming in het plangebied is gericht ecologisch onderzoek uitgevoerd 1). Voor de beschrijving van de effecten op soorten en natuurgebieden wordt hiervan gebruik gemaakt. Bij deze beoordeling is uitgegaan van het stedenbouwkundige hoofdstructuur De Contreie, met verplaatsing van het compensatiebos en de realisering van de ecologische verbindingszone. De navolgende tabel geeft inzicht in de te onderzoeken aspecten en de wijze waarop het onderzoek wordt uitgevoerd. Tabel 9.1. Toetsingscriteria ecologie aspect

te beschrijven effecten / criteria

methode

Gebieden

- effect op Natura 2000gebieden - effect op EHS

- kwalitatieve beschrijving op grond van literatuuranalyse - idem

Soorten

- effect op (zwaar) schermde soorten

- kwalitatieve beschrijving op grond van literatuuranalyse en veldbezoek

be-

Huidige situatie Gebiedsbescherming Natuurbeschermingswet 1998 Het plangebied vormt geen onderdeel van en is niet gelegen nabij een beschermd natuurgebied in het kader van Natura 2000. De Biesbosch en het Ulvenhoutsebos zijn de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden; de afstand tot deze Natura 2000-gebieden is enige tientallen kilometers waardoor elke samenhang met het plangebied ontbreekt. 1)

Gemeente Oosterhout/ RBOI: Oosterhout De Contreie - Beoordeling mogelijke effecten op natuurwaarden, Middelburg 2007


755.007915.00

84

Milieuonderzoek

Ecologische hoofdstructuur Aan de zuidoostzijde van het plangebied ligt, grenzend aan het Markkanaal een klein bosje met een oppervlak van circa 1,8 ha (zie de analysekaart behorend bij dit structuurplan). Dit bosje vormt een onderdeel van de provinciale ecologische hoofdstructuur (GHS) met de status "overig bos en natuurgebied". Indien dergelijk bos wordt aangetast is compensatie vereist. Daarnaast is een deel van het plangebied in het streekplan een status als het leefgebied struweelvogels (AHS). In het plangebied is aan de westzijde van de woonwijk tevens een ecologische verbindingszone gepland, die nog niet is gerealiseerd. Deze vormt de verbinding tussen de reeds bestaande ecologische verbindingszone langs de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en het Markkanaal. Hierna wordt nader ingegaan op het bosgebied en de ecologische verbindingszone. De ecologische waarden in leefgebied struweelvogels komen aan de orde onder soortenbescherming. Bestaand bosgebied Het bestaande bos is een aangeplant jong bos (leeftijd circa 30 jaar) en voldoet slechts in geringe mate aan natuurdoeltype 3.64 "bos van arme zandgronden". Doelsoorten die zijn aangewezen voor dit natuurdoeltype komen, behalve de aangeplante zomereik en de zanglijster, niet voor. Het bos ligt geïsoleerd ten opzichte van de grotere boscomplexen in dit gebied. Daarnaast is het zeer beperkt van oppervlakte (circa 1,8 ha). Een dergelijk klein element heeft niet de potentie om zich te ontwikkelen tot geschikt habitat van de kensoorten. Hooguit zal het zich op de lange termijn kunnen ontwikkelen tot een marginaal habitat. Het bos vervult door de relatief grote randlengte wel een belangrijke functie voor broedvogels. Het betreft hier de algemene soorten struik- en boombroeders. De dichtheden kunnen relatief hoog zijn. Met een afgestemd beheer (onder andere een gevarieerde rand en open ruimten in het bos) is het bos ook aantrekkelijk te maken voor (dag)vlinders. Ecologische verbindingszone Overeenkomstig het streekplan / interimstructuurvisie dient een ecologische verbindingszone (EVZ) tot stand te worden gebracht tussen het Markkanaal en de reeds bestaande ecologische verbindingszone langs de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan. Ecologische verbindingszones zijn veelal langgerekte landschapselementen langs dijken, waterlopen, wegen, spoor- en vaarwegen, door middel waarvan natuurgebieden met elkaar kunnen worden verbonden. Ecologische verbindingszones kunnen ook bestaan uit een reeks van kleine landschapselementen zoals bosjes, struwelen, houtsingels, ruigten, poelen of moerasjes (dit is van toepassing op Vrachelen). Zij moeten zodanig zijn of kunnen worden ingericht, dat planten- of diersoorten zich van het ene naar het andere natuurgebied kunnen verplaatsen. De breedte en de inrichting van de ecologische verbindingszones is afhankelijk van de natuurfunctie die zij moeten vervullen. De provincie streeft ernaar de ecologische verbindingszones een gemiddelde breedte van 25 meter te geven en ze te combineren met een reeks van kleine landschapselementen (stapstenen / schakels). Zij zijn bedoeld om natuurgebieden met elkaar te verbinden. De provincie wil (robuuste) verbindingen inzetten om de meeste regionale natuur- en landschapseenheden (RNLE'n) met elkaar te verbinden. Robuuste verbindingen zijn bedoeld om grote eenheden natuur met elkaar te verbinden en deze eenheden zelf te vergroten. De robuuste verbindingen zijn - na de concrete begrenzing - onderdeel van de ecologische hoofdstructuur (EHS), maar zij hebben meer dan alleen een ecologische functie. Zij moeten ook bijdragen aan de versterking van de landschappelijke en cultuurhistorische identiteit, meer natuur bij de stad, een duurzaam waterbeheer en betere recreatiemogelijkheden.

755.007915.00


Milieuonderzoek

85

Soortbescherming In de rapportage van het verrichte ecologische onderzoek worden de volgende conclusies getrokken ten aanzien van de flora en fauna in het plangebied. • Er komen geen vaatplanten voor die ingevolge de Flora- en faunawet zijn beschermd. • In het plangebied komen broedvogels voor. In het bos komen soorten als houtduif, groenling, boomkruiper, fazant, merel, zomertortel, koolmees, vink, fitis en zanglijster. Bij of in de bebouwing kunnen Turkse tortel, houtduif, koolmees, winterkoning, merel, spreeuw en huismus tot broeden komen. In de weiden en akkers kunnen scholekster, patrijs en kievit een nest hebben. • Waarschijnlijk gebruiken (enkele) soorten zoogdieren, te weten egel, mol, bosspitsmuis, dwergspitsmuis, wezel, rosse woelmuis, bosmuis, veldmuis, huismuis, ree, bruine rat, haas en konijn de locaties. Dit verschilt echter per locatie. In het bos komen de meeste soorten voor. • In het uurhok van Oosterhout en Vrachelen (5 x 5 km) zijn laatvlieger, meervleermuis en een kolonie gewone dwergvleermuizen waargenomen. Deze soorten maken gebruik van bebouwing en kunnen derhalve een verblijfplaats hebben in de bebouwing (en dus in een van de te slopen gebouwen). Waarschijnlijk vervullen de randen van het bosgebied een functie als foerageergebied en migratieroute. • Op de onderzochte locaties komen naar verwachting geen amfibieën voor, omdat oppervlaktewater ontbreekt. Het kanaal vervult geen functie als voortplantingswater voor amfibieën mogelijk wel een (beperkte) functie in het kader van migratie. Reptielen komen in de omgeving van het plangebied niet voor. • De locaties zijn, vanwege het intensieve landbouwkundige gebruik en het jonge (ruige) karakter van het bosgebied, ongeschikt als biotoop voor bijzondere insecten (mieren, libellen, vlinders of sprinkhanen). Te verwachten effecten Bosgebied Om tot een stedenbouwkundig verantwoorde inrichting van het gebied te komen zal het bosje langs het Markkanaal moeten verdwijnen. Ter compensatie hiervan is in de plannen voorzien in een nieuw bos op een locatie verder westelijk aan het Markkanaal. Door de sterk geïsoleerde ligging, de jonge leeftijd en de beperkte omvang van het bosje is het niet de verwachting dat dit bos potenties waarin enige kensoorten van het bos van de arme zandgronden zich zullen ontwikkelen (natuurdoeltype 3.64). Ook door de langdurige bemesting, tijdens het vroegere landbouwkundige gebruik, is dit bostype niet te verwachten. Door de bemesting is wel het type 3.65: "eiken- en beukenbos van lemige zandgronden" te verwachten. Het minimum areaal van dit bostype is echter 30 tot 150 ha en dit type heeft een ontwikkelingsduur van 300 tot 1.000 jaar. Door de beperkte omvang en de geïsoleerde ligging zal dit natuurdoeltype slechts marginaal tot uiting komen. Deze potenties zijn onafhankelijk van de ontwikkeling in de directe omgeving van het bos. Ook bij het handhaven van de huidige situatie zijn er nauwelijks potenties in de lijn van het beoogde natuurdoeltype. De actuele en potentiële waarden van het bosgebied liggen vooral in de grote randlengte en de oriëntatie op het zuiden. Voor broedvogels van zoom en mantel (struik- en boombroeders) biedt het bosje goede mogelijkheden. Door de grote randlengte zal het aantal territoria en soorten relatief hoog zijn. Door de beperkte breedte is er nauwelijks sprake van bos en is het meer een brede singel. Handhaven van het bos in de toekomstige woonwijk zou vanuit recreatief en stedenbouwkundig oogpunt zeker kwaliteiten kunnen bieden. Voor de versterking van natuurwaarden is een locatie aansluitend op de geplande ecologische verbindingszone echter te prefereren. Hierdoor kan het bosje mede een functie vervullen op regionaal niveau, als versterking van de te ontwikkelen ecologische verbindingszone. Aldus kan een robuuste overgang worden


755.007915.00

86

Milieuonderzoek

gemaakt tussen het Markkanaal en de geplande ecologische verbinding. Aanpassing van de kanaaloevers is daarvoor wel noodzakelijk. Leefgebied struweelvogels Het leefgebied struweelvogels vormt een onderdeel van de zone rond het Markkanaal. Op grond van de inventarisaties van 1992 en 2002 is het (veelvuldig) voorkomen van de grasmus bepalend geweest voor deze status 1. Door de realisering van het nieuwe woongebied zal het betreffende deel van dit gebied verloren gaan. Daar tegenover staat dat de te ontwikkelen ecologische verbindingszone aan de westzijde van het plangebied een geschikt leefgebied vormt voor struweelvogels. Het te verplaatsen bosje vervult geen functie voor de struweelvogels. Soortbescherming De werkzaamheden in het plangebied leiden tot mogelijke aantasting van de leefgebieden en / of verstoring van de volgende overige te beschermen soorten: • vogels: alle soorten vogels in het plangebied; • zoogdieren: egel, mol, bosspitsmuis, dwergspitsmuis, wezel, rosse woelmuis, bosmuis, haas, konijn, huismuis, veldmuis en bruine rat. Het gaat hierbij om soorten die algemeen voorkomen in Nederland, waarvoor een vrijstelling voor het aanvragen van ontheffing geldt. De voor de realisering van het woongebied benodigde werkzaamheden in het plangebied leiden daarnaast mogelijk tot een aantasting van de verblijfgebieden en / of verstoring van vleermuizen (zwaar beschermde soort van tabel 3). Dit betreft specifiek de sloop van gebouwen en het rooien van bomen met holten. Er is een (kleine) kans dat soorten als: gewone dwergvleermuis, laatvlieger en meervleermuis hiervan gebruik maken. Een ontheffing van LNV is alleen nodig indien vleermuizen worden aangetast of verstoord. Mogelijke aanvullende maatregelen Gebiedsbescherming (Ecologische hoofdstructuur) Voor het goed functioneren van de ecologische verbindingszone is het naar verwachting noodzakelijk om de ecologische verbindingszone aan de noordzijde los te koppelen van de watergang. Deze watergang is verantwoordelijk voor de watertoevoer naar de westelijk gelegen landbouwgronden. De minimaal noodzakelijk breedte van een ecologische verbindingszone (minimaal 25 meter) dient dus te liggen ten zuiden van deze watertoevoer. Soortbescherming Of (een van de) vleermuissoorten een vaste verblijfplaats (onder andere kraamkolonies) heeft in (een van de) te slopen gebouwen, is onbekend. Aanvullend onderzoek voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden naar de aanwezigheid van vaste verblijfplaatsen in het plangebied voor deze zwaar te beschermen soorten wordt aanbevolen. Indien vleermuizen worden aangetroffen is de aanvraag van een ontheffing noodzakelijk. Aangezien het hier om in Nederland algemene soorten gaat, is redelijkerwijs te verwachten dat deze verleend wordt. De aantasting en verstoring van vogels dient te worden voorkomen door bijvoorbeeld de werkzaamheden buiten het broedseizoen te laten starten en geen werkzaamheden uit te voeren in een straal van minimaal 20 m rond een nest van struweelvogels en 50 m bij akkervogels.

1)

Opgemerkt wordt dat de begrenzing van het leefgebied struweelvogels in het streekplan niet is aangepast aan de huidige situatie; een deel van het gebied behoort nu al tot de bebouwde kom.

755.007915.00


Milieuonderzoek

87

Ecologische verbindingszone In het structuurplan is voorzien in ruimte voor de geplande ecologische verbindingszone. In het bestemmingsplan is de EVZ verder uitgewerkt. De benodigde ruimte ten behoeve van de EVZ is in het bestemmingsplan bevestigd met de bestemming Natuur. Voor een globale beschrijving wordt verwezen naar hoofdstuk 5. Het betreft een nat / droge zone met naast open water ook natte gras- en rietlanden en struweel. Gezien de elementen van de verbindingszone is er een grote gelijkenis met de reeds bestaande ecologische verbindingszone langs Weststad. Diverse soorten amfibieën, kleine zoogdieren, libellen en vlinders zullen van de zone gebruik maken. Conclusies De ontwikkeling van het woongebied heeft een aantal positieve en negatieve effecten op ecologische waarden. Door gerichte aanvullende maatregelen te treffen kunnen positieve effecten worden versterkt en relevante negatieve effecten worden ondervangen. Op de volgende punten is in het vervolg van de planvorming specifieke aandacht wenselijk. • De mate waarin de functie van verbindingszone waar wordt gemaakt hangt af van de wijze waarop in de verdere planvorming een oplossing kan worden geboden voor de volgende aandachtspunten: • de aansluiting op het Markkanaal; • de doorsnijding van het hoge maaiveld in het zuidelijk deel; • de verbinding met de zone langs Weststad (oplossing voor barrière door de weg); • eventueel nadere afstemming met de planvorming van de rurale villa's in de smalle delen van de EVZ. • Nadere afstemming van de planvorming voor de sportvelden en de ecologische verbindingszone is wenselijk om negatieve effecten van de sportvelden, de functie als toevoersloot van water naar het westelijk gelegen landbouwgebied op de ecologische waarden van de verbindingszone te minimaliseren. Daarbij is ook aandacht nodig voor de mogelijke verstoring door de verlichting van de sportvelden. De voor de realisering van het woongebied benodigde werkzaamheden in het plangebied leiden daarnaast mogelijk tot een aantasting van de verblijfgebieden en / of verstoring van vleermuizen (zwaar beschermde soort van tabel 3). Nader onderzoek hiernaar is alleen noodzakelijk, voordat voor vleermuizen geschikte bebouwing wordt gesloopt. Overigens zijn de in het plangebied aanwezige moderne landbouwschuren over het algemeen niet geschikt voor vleermuizen.

9.4.2. Vleermuizenonderzoek In de zomer en herfst van 2009 is aanvullend vleermuizenonderzoek verricht. Dit onderzoek is in september 2009 afgerond. In het onderzoek wordt het volgende geconcludeerd. • In De Contreie te Oosterhout ontbreekt het aan vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen. Het gebied wordt wel gebruikt om in te foerageren door met name de gewone dwergvleermuis en in mindere mate laatvlieger. • Ten behoeve van de ontwikkeling van het woongebied De Contreie hoeven geen bijzondere maatregelen te worden getroffen. Verwezen wordt naar het onderzoek van Adviesbureau Mertens dat als losse bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd.


755.007915.00

88

Milieuonderzoek

9.5.

Bodem en water

9.5.1. Bodem Uitgevoerde onderzoeken Binnen het plangebied zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd. Verkennend bodemonderzoek Herweg 25 en Proostensteeg ong. te Den Hout Uit dit onderzoek blijkt dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met lood en minerale olie. In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan benzeen, xylenen en cis 1,2dichlooretheen gemeten. Verder zijn in het grondwater licht tot sterke verontreinigingen aan verschillende zware metalen aangetroffen. De verhoogde gehalten aan zware metalen worden gezien als lokaal verhoogde achtergrondconcentraties. Verkennend bodemonderzoek deelgebieden 170, 923 en 1027 Uit dit onderzoek is gebleken dat de grond ter plaatse van de percelen 923 en 1027 geen verhogingen en in de bovengrond van perceel 170 een licht verhoogd gehalte aan cadmium is aangetoond. Ter plaatse van een zakpunt (perceel Herweg 15) is een verontreiniging aanwezig van circa 10 m3. Hierin is de grond matig verontreinigd met koper en licht verontreinigd met kwik en PCB's. In het grondwater zijn overwegend lichte verhogingen aan zware metalen gemeten. Tevens zijn plaatselijk matig verhoogde gehalten aan de specifieke zware metalen zink, barium en kobalt gemeten en sterk verhoogde gehalten aan nikkel. De verhoogde gehalten aan zware metalen worden gezien als lokaal verhoogde achtergrondconcentraties. Verkennend bodemonderzoek percelen Kuijpers te Den Hout Uit het onderzoek is gebleken dat in de bovengrond van de onderzoekslocatie licht verhoogde gehalten aan lood en PCB's zijn aangetoond. In het grondwater zijn plaatselijk matig tot sterke verhoogde concentraties nikkel en licht verhoogde concentraties aan cadmium, zink, barium en kobalt aangetoond. De verhoogde gehalten aan zware metalen in het grondwater hebben vrijwel zeker een natuurlijke oorzaak. Verkennend bodemonderzoek Vrachelsestraat 38 Uit dit onderzoek is gebleken dat in de grond geen verhoogde gehalten van de onderzochte stoffen aangetoond. In het grondwater is enkel een matig verhoogde concentratie aan nikkel en een licht verhoogd gehalte aan zink gemeten. De verhoogde gehalten aan zware metalen in het grondwater hebben vrijwel zeker een natuurlijke oorzaak. Indicatief bodemonderzoek In opdracht van de gemeente is door Aveco de Bondt is een indicatief bodemonderzoek uitgevoerd binnen het plangebied. Geconstateerd wordt dat het totale plangebied 65 hectare omvat, waarvan reeds 19 hectare is onderzocht. In het indicatief bodemonderzoek is de gemiddelde bodemkwaliteit binnen het plangebied in beeld gebracht. • In de bovengrond zijn plaatselijk zwakke tot matige bijmengingen met puin aangetroffen. In de ondergrond zijn geen bijmengingen aangetroffen. • Uit het uitgevoerde bodemonderzoek is gebleken dat de matige puinhoudende grond lichte verontreinigingen met molybdeen, nikkel, lood en PAK bevat. Nikkel en PAK overschrijden de normwaarde voor de klasse wonen. De normwaarde klasse industrie wordt niet overschreden. • In de zwakke puinhoudende grond is een licht verhoogd gehalte aan PAK gemeten. Alle stoffen voldoen aan de normwaarde voor de klasse wonen. • In de zintuiglijk onverdachte bovengrond zijn licht verhoogde concentraties aan minerale olie en PAK aangetroffen. De minerale olie overschrijdt de normwaarde voor de klasse wonen. De normwaarde voor de klasse industrie wordt niet overschreden.

755.007915.00


Milieuonderzoek

• • •

•

89

In de ondergrond van de onderzoekslocatie zijn geen verhogingen van de onderzochte stoffen gemeten. Alle stoffen voldoen aan de normwaarden voor de klassen wonen. Er is geen asbest aangetroffen. in het grondwater is een lichte verontreiniging aan barium gemeten. Plaatselijk si een licht tot sterk verhoogd gehalte aan nikkel, een licht tot matig verhoogd gehalte aan kobalt en zink en een licht verhoogd gehalte aan cadmium ebn koper gemeten. De concentraties hebben vrijwel zeker een natuurlijke oorzaak. In het grondwater van de onderzoekslocatie zijn geen van de overige onderzochte stoffen in verhoogde gehalten aangetoond.

Conclusie Het uitvoeren van een nader onderzoek naar de mate en omvang van de matige tot sterke verontreiniging met zware metalen in het grondwater wordt niet zinvol geacht. Wel dient, indien het grondwater bij eventuele toekomstige nieuwbouwwerkzaamheden wordt bemalen, rekening te worden gehouden met verhoogde concentraties aan zware metalen in het bemalingswater. Gezien de vastgestelde bodemkwaliteit zijn er geen risico's voor de volksgezondheid en / of het milieu bij de toekomstige bestemming wonen. Wel wordt, gezien de relatief hoge concentraties aan zware metalen in het grondwater, afgeraden het grondwater privaat als beregeningswater voor moestuinen toe te passen. Hergebruik van grond is niet zonder meer mogelijk. Gegeven de beschreven onderzoeksresultaten en gezien de eerdere onderzoeksresultaten, wordt de bodem vanuit milieuhygiënisch oogpunt geschikt geacht voor de bestemmingsplanwijziging van de locatie.

9.5.2. Water Waterhuishoudingsplan In nauwe samenwerking met de gemeente en het waterschap heeft Witteveen+Bos in 2006 een globaal waterhuishoudingsplan opgesteld. In de navolgende zijn de conclusies en aanbevelingen van het onderzoek van 2006 aangegeven. Conclusies en aanbevelingen Waterhuishoudingsplan 2006 Het plangebied loopt af van zuid naar noord. In het zuiden zijn ruime infiltratiemogelijkheden en is de aanleg van permanent watervoerende waterpartijen lastig. Hier bestaat het systeem uit droogvallende watergangen en in de ecologische verbindingszone ook poelen. In het noorden zal het watersysteem wel permanent watervoerend zijn en bestaat het systeem uit watergangen. De afwateringsrichting is noordelijk naar de bestaande watergang langs de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan. Het wateroppervlak zoals is gereserveerd biedt voldoende waterberging indien de stedelijk uitbreiding en de ecologische verbindingszone als geheel worden beschouwd. Aanbevolen wordt om vrijkomende grond te gebruiken om het noorden iets op te hogen zodat bij de sportvelden kan worden volstaan met minimale drainage. Het is wenselijk de drainage zodanig aan te leggen dat volledige drooglegging van de sportvelden is gegarandeerd. Daarnaast wordt aanbevolen voor ophoging zandig materiaal te gebruiken. Het hemelwater wordt door een stelsel van infiltratieriolen naar het oppervlaktewatersysteem geleid. Plaatselijk kunnen oppervlakkige afvoer en berminfiltratie langs wegen worden toegepast. Aandachtspunten in verband met de waterkwaliteit zijn:

• • •

minimaal gebruik van uitloogbare bouwmaterialen (convenant met bouwers); minimaal gebruik van zout voor gladheidbestrijding en chemische bestrijdingsmiddelen; voorlichting aan bewoners;


755.007915.00

90

Milieuonderzoek

•

inrichting autowasplaats. Het afvalwater uit het gebied De Contreie wordt in oostelijke richting naar de persleiding in de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan afgevoerd. Bij de nadere uitwerking dient getoetst te worden of aanpassing in de persleidingen nodig is. Noodzaak actualisering Actualisering van het waterhuishoudingsplan uit 2006 is nodig door de aangebrachte wijzigingen in het stedenbouwkundig ontwerp. Daarnaast heeft water als onderdeel van de planvorming meer betekenis gekregen. Daarbij heeft Witteveen+Bos gezorgd voor ondersteuning door:

•

het leveren van waterkennis bij de planvorming en stedenbouwkundig ontwerp van De Contreie;

•

het opstellen van een document dat als basis kan dienen voor de waterparagraaf in het bestemmingsplan;

•

het opstellen van het definitieve waterhuishoudkundige plan en het rioleringsplan.

Doelstelling Waterhuishoudkundig plan Het waterhuishoudkundig plan geeft inzicht in de mogelijkheden om in het gebied water vast te houden en te bergen en welke systemen kunnen worden gebruikt om water te infiltreren en af te voeren. In het rapport zijn de gemaakte keuzes bij de afstemming met gemeente en stedenbouwkundigen aangegeven en vormde de basis voor de hoofdlijnen van het toekomstig watersysteem en de voorliggende waterparagraaf. De uitwerking tot een definitief wateren rioleringsplan met concrete ontwerpen volgt bij het opstellen van het inrichtingsplan. Waterhuishoudkundig plan De Contreie In hoofdstuk 2 van het Waterhuishoudkundig plan De Contreie wordt de bestaande waterhuishoudkundige situatie beschreven. Hoofdstuk 3 gaat vervolgens in op de afstemming met de stedenbouwkundigen en inpassing van water in het stedenbouwkundig ontwerp. In hoofdstuk 4 is de toetsing en uitwerking van de hoofdlijnen van het toekomstig watersysteem opgenomen. Het Waterhuishoudkundig plan hoort als separate bijlage bij het bestemmingsplan. Om deze reden wordt in de toelichting van het voorliggende bestemmingsplan slechts volstaan met een korte introductie, de conclusies en de aanbevelingen uit het Waterhuishoudkundigplan De Contreie. Voor de integrale tekst van het Waterhuishoudkundig plan wordt verwezen naar de separate bijlage. Conclusies en aanbevelingen In het Waterhuishoudkundig plan De Contreie wordt het volgende geconcludeerd. • Het midden- en zuidelijk deel van het plangebied is hooggelegen en de grondwaterstanden zijn er laag, waardoor dit deel van het plangebied het meest geschikt is voor infiltratie. • Het noordelijk deel van het plangebied is laaggelegen en de grondwaterstanden liggen dicht tegen het maaiveld, waardoor dit gebied ongeschikt is voor infiltratie. • De bodem is over het gehele plangebied voldoende doorlatend voor het kunnen toepassen van infiltratievoorzieningen. • De combinatie van oppervlakkige afvoer en infiltratieriolen leidt tot een systeem met oppervlakkige afvoer in de goten en ondergrondse afvoer in de infiltratieriolen. Door afvoer vanuit de goten naar de infiltratieriolen wordt het bovengrondse ruimtebeslag beperkt. • Een wadi zorgt voor extra bergings- en infiltratiemogelijkheid en draagt tevens bij aan bewustwording van burgers met het watersysteem. • Om aan de bergingseisen van het waterschap te voldoen is een oppervlak aan open water nodig van minimaal 1,5 ha. Dit oppervlak zal ruim gerealiseerd worden met (droog755.007915.00


Milieuonderzoek

•

• • • •

•

91

vallende) greppels en een waterpartij (moeraszone) als onderdeel van de ecologische verbindingszone. Het hemelwatersysteem is gedimensioneerd op bui t=10. Dit is een bui met een herhalingstijd van gemiddeld 1 keer per 10 jaar. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten ten aanzien van een goed hemelwatersysteem. Voor het voorkomen van water op straat bij bui t=10 dient rekening gehouden te worden met infiltratie-transportriolen (IT-riolen) van voldoende diameter. Voor de aanvoer van het water vanuit de IT-riolen naar de wadi dient rekening gehouden te worden met het aanleggen van aansluitputten. Voor de afvoer van het water vanuit de wadi naar de IT-riolen dient rekening gehouden te worden met slokops. Voor de afvoer vanuit de IT-riolen op de afvoergreppels, zijn overstorten met grote drempelbreedten aanbevolen (tot 7 m). Indien kleinere overstortdrempels toegepast worden, dan zijn IT-riolen met een grotere afmeting nodig. In een deel van het ontwikkelingsgebied is verdiept parkeren voorzien. Ook hier zijn goede mogelijkheden voor ondergronds infiltreren, omdat de grondwaterstanden hiervoor voldoende diep liggen.

Het volgende wordt aanbevolen. • Uitvoeren van grondwaterstandsmetingen ter plaatse van de infiltratievoorzieningen (monitoring na aanleg). • Het controleren en nader uitwerken van het hemelwaterafvoersysteem op het moment dat er nadere inzichten zijn in de toekomstige verharding etcetera. • Er dient tijdens de realisatie rekening mee gehouden te worden, dat het hemelwaterafvoer en bergingssysteem ook dienen te functioneren in de aanlegfasen. • Nader uitwerken van het hemelwatersysteem bij de locatie met verdiept parkeren, zodra er nadere inzichten zijn in de inrichting van het verdiept parkeren. • Het maken van afspraken met het waterschap over het beheer en onderhoud. • Vooralsnog is niet bekend of het afvalwater aangesloten zal worden op de persleiding aan de oostzijde van het gebied of dat er een nieuwe persleiding aangelegd zal worden. Zodra deze keuze gemaakt is, kan ook het afvalwatersysteem ontworpen worden. • In het plangebied liggen thans enkele greppels. De exacte ligging van deze greppels is niet bekend. Mogelijk hebben deze greppels ook een afvoerfunctie voor water van buiten het plangebied. Daarom wordt aanbevolen om de afvoerfunctie van deze greppels te controleren voordat deze gedempt worden bij de woningbouwontwikkeling. Voor zover nodig wordt het vorenstaande geactualiseerd op basis van nadere uitwerkingen en afspraken omtrent de waterhuishouding. Waterparagraaf Watertoets Het Waterschap Brabantse Delta voert in het plangebied De Contreie het beheer over de oppervlaktewaterkwaliteit en –kwantiteit. De provincie Noord-Brabant voert het beheer over het grondwater. Rijkswaterstaat is de waterbeheerder van het Markkanaal. De watertoets is het proces waarbij vroegtijdig afstemming tussen de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling en de waterbeheerder plaatsvindt. De watertoets is sinds 1 november 2003 wettelijk verplicht voor bestemmingsplannen. Voor De Contreie is een waterhuishoudingplan opgesteld, dat in overleg met het Waterschap Brabantse Delta is opgesteld. Hiermee is voorzien in afstemming met de waterbeheerder over de uitgangspunten voor duurzaam stedelijk waterbeheer en de wijze waarop deze uitgangspunten verwerkt zullen worden bij de planontwikkeling van De Contreie. Onderhavige waterparagraaf is voornamelijk gebaseerd op het Waterhuishoudingsplan De Contreie.


755.007915.00

92

Milieuonderzoek

Bestaande situatie Geohydrologie Ten aanzien van de geohydrologische situatie is het volgende relevant. • Het maaiveld in het plangebied helt van het zuidwesten naar het noordoosten. In het zuidwesten is de maaiveldhoogte circa NAP +5,6 m en neemt in het noordoosten af tot circa NAP +1,4 m. • De bodem in het gebied bestaat uit leemige /leemarme zandgronden. • In het zuiden is sprake van diepe grondwaterstanden (meer dan 4 meter onder maaiveld). Aan de noordzijde is sprake van ondiepe grondwaterstanden (met grondwaterstanden van minder dan 0,25 meter onder maaiveld). • In het hoog gelegen zuidelijk deel van het plangebied is sprake van een infiltratiesituatie. Aan de noordzijde is sprake van een neutrale situatie (geen wezenlijke kwel of infiltratie). Het grootste deel van het plangebied is geschikt voor de infiltratie van afstromend hemelwater. • Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een pompstation van Brabant Water voor grondwaterwinning. Het pompstation onttrekt water uit de diepere grondwaterpakketten. De onttrekking heeft een verwaarloosbare invloed op de grondwaterstanden in het plangebied. Oppervlaktewater Het plangebied ligt het beheersgebied van waterschap Brabantse Delta. Het gebied watert af in noordelijke richting. Het gebied ligt in drie hydrologische eenheden. • Een deel van de noordwestelijke gronden van het plangebied ligt in het peilgebied Houtse Steeg Hoog. Dit peilgebied heeft een streefpeil van NAP +0,95 m (zomerpeil) en NAP +0,75 m (winterpeil). • De gronden in de middenzone en een deel van de gronden in het noordwestelijke deel van het plangebied liggen in het peilgebied Houtse Steeg Laag. Dit peilgebied heeft een streefpeil van NAP +0,50 m (zomerpeil) en NAP +0,25 m (winterpeil). • In het zuidelijk deel van het plangebied vindt geen peilbeheer plaats. • Het peilbeheer is tegennatuurlijk omdat er in de zomer hogere peilen dan in de winter worden gehandhaafd. In het gebied liggen twee hoofdwaterlopen, een waterloop langs de Houtsesteeg en een waterloop langs de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan. Daarnaast liggen in het plangebied De Contreie een aantal schouwsloten. De watergangen en schouwsloten zijn van belang voor de wateraan- en afvoer. In de hoofdwatergang langs de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan wordt door het waterschap vanuit het Markkanaal water ingelaten. Het Markkanaal (rijkswater) heeft verder geen wezenlijke invloed op het watersysteem in het plangebied. Het Wilhelminakanaal ligt ten oosten van De Contreie. Hierlangs ligt een primaire waterkering. De waterkering ligt overwegend ten oosten van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan. Ter hoogte van de sluis tussen het Wilhelminakanaal en de Markkanaal, ligt de waterkering aan de westzijde van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en daarmee langs de oostrand van De Contreie. In het bestemmingsplan is hier rekening mee gehouden door toekenning van de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering aan de dijk langs het Markkanaal. Riolering Het huishoudelijk afvalwater uit De Contreie wordt in oostelijke richting naar het gemaal Weststad afgevoerd. De capaciteit van de huidige persleiding is aan de krappe kant. Het rioolwater van Den Hout wordt thans via een rioolleiding afgevoerd richting Vrachelen I. Deze rioolleiding ligt langs De Contreie (bij de Houtse Steeg).

755.007915.00


Milieuonderzoek

93

Beleid en uitgangspunten duurzaam stedelijk waterbeheer Nationaal beleid Uitgangspunt is het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer. Thema's zoals 'water in de stad' en 'water als ordenend principe' zijn als speerpunten aangegeven in het vigerende beleid zoals vastgelegd in de Vierde Nota Waterhuishouding (ministerie van Verkeer en Waterstaat), de Nota Ruimte (ministerie van VROM), de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw (WB21), de Handreiking Watertoets (VROM) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW). Uitgangspunten bij duurzaam waterbeheer is de voorkeursvolgorde: • vasthouden, bergen en afvoeren (waterkwantiteit); • voorkomen, scheiden en zuiveren (waterkwaliteit); • in het NBW is de veiligheidsnorm voor het bebouwd gebied opgenomen van een toelaatbare peilstijging tot aan maaiveld van gemiddeld één keer per honderd jaar. Provinciaal beleid Het Waterhuishoudingplan 2003-2006 en de Partiële herziening Waterhuishoudingsplan, 2003-2006 vormen het provinciaal beleidskader (ongewijzigd verlengd tot december 2009). Hierin zijn waterhuishoudkundige functies en doelstellingen vastgelegd alsmede maatregelen en de bijbehorende financiële consequenties. In het Waterhuishoudingplan is een ecologische verbindingszone opgenomen tussen Oosterhout en Den Hout. Deze ecologische verbindingszone sluit aan op de natte ecologische verbindingszone langs het Markkanaal en het Wilhelminakanaal. Thans is een nieuw Waterhuishoudingplan in voorbereiding. In de Provinciale Milieuverordening zijn grondwaterbeschermingsgebieden aangewezen, bedoeld om het grondwater rondom waterwinningen te beschermen. Het plangebied ligt buiten het grondwaterbeschermingsgebied van de grondwateronttrekking van Brabant Water ten zuiden van het plangebied. Waterschap Brabantse Delta In Integraal Waterbeheersplan West Brabant II beschrijft het waterschap de leidraad voor het waterbeheer en de zorg voor de waterkeringen. Het plan vormt de basis voor de uitvoering van maatregelen door het waterschap. Hierin staan voor het waterkwaliteitsbeheer en het waterkwantiteitsbeheer doelstellingen per functie uit het Provinciaal Waterhuishoudingsplan weergegeven. Waterschap Brabantse Delta heeft in de dagelijkse praktijk te maken met allerlei ontwikkelingen in het beheersgebied. Om het water schoon en veilig te houden moeten eventuele negatieve gevolgen van deze ingrepen voorkomen worden. Daarom heeft het waterschap de beleidsregels Hydraulische randvoorwaarden opgesteld, waarin regels zijn opgenomen met betrekking tot bijvoorbeeld het voorkomen van wateroverlast. Onderdeel van de regels is onder andere de implementatie van vasthouden, bergen en afvoeren door het voorschrijven van de juiste afmetingen van sloten en het zorg dragen van voldoende ruimte voor waterberging. Duurzaam stedelijk waterbeheer De Contreie Navolgend wordt aangegeven op welke wijze in het plangebied invulling gegeven zal worden aan duurzaam stedelijk waterbeheer. Hierbij wordt achtereenvolgens ingegaan op: • de hemelwaterafvoer; • afvalwater; • het voorkomen van wateroverlast en inpassing ecologische verbindingszone; • het vervolgtraject.


755.007915.00

94

Milieuonderzoek

Hemelwaterafvoer Het hemelwaterafvoersysteem zal als volgt ingericht worden. • Gescheiden afvoeren van afvalwater en hemelwater Het afvalwater en het hemelwater in De Contreie zal via afzonderlijke leidingen worden afgevoerd. Hiermee wordt voorkomen dat relatief schoon hemelwater naar een rioolwaterzuiveringsinstallatie afgevoerd wordt. • Oppervlakkig afvoer van het hemelwater in goten Het hemelwater op de wegen zal verzameld worden in goten. Hiermee wordt het hemelwater zichtbaar afgevoerd richting kolken in de wegen. • Het toepassen van infiltratievoorzieningen De kolken in de wegen worden voor een groot deel aangesloten op infiltratie-transportriolen (IT-riolen). IT-riolen zijn geperforeerde rioolleidingen, waarmee het water in de riolen de grond in kan infiltreren. Hiermee vindt grondwateraanvulling plaats en wordt de afvoer van het hemelwater vertraagd. Naast IT-riolen is in het zuidelijk deel van De Contreie een wadi voorzien. De wadi wordt ingericht als een droogvallende greppel, waarin tijdelijk afstromend hemelwater geborgen zal worden. Het water kan vervolgens infiltreren. Afvalwater Voor wat betreft het afvalwater is het volgende van belang. • Het afvalwater van De Contreie zal worden afgevoerd via de bestaande persleiding. Een alternatief is het aanleggen van een nieuwe persleiding. • Het rioolwater van Den Hout wordt thans via een rioolleiding afgevoerd richting Vrachelen I. Deze rioolleiding ligt langs het plangebied De Contreie. Bij de inrichting van De Contreie blijft de afvoer van het rioolwater van Den Hout gewaarborgd. Voorkomen wateroverlast Het risico op wateroverlast wordt door de volgende maatregelen beperkt. • Ophogen noordelijk deel De grond die vrijkomt door het graven van wegcunetten en watergangen, wordt onder andere gebruikt om het noordelijk deel van het plangebied (gronden ter plaatse van de sportaccommodatie) op te hogen. Hiermee wordt het risico op wateroverlast (overstroming, grondwateroverlast) verminderd. • Het aanleggen van voldoende waterberging Zoals gebruikelijks is in stedelijk gebied is bij hevige regenbuien de capaciteit van de infiltratietransport riolen en de wadi alleen onvoldoende om al het hemelwater op te vangen. De aanleg van voldoende aanvullende waterberging is om deze reden noodzakelijk. Voor het woongebied De Contreie is aanvullende waterberging voorzien in de EVZ. Met deze aanvullende waterberging wordt voorzien in de toelaatbare peilstijging tot aan maaiveld bij een situatie van gemiddeld één keer in honderd jaar. • Het open water wordt gerealiseerd door een moeraszone Uit bergingsberekeningen blijkt dat in het plangebied voldoende ruimte is om de benodigde waterberging in te passen. • Ecologische verbindingszone De moeraszone is onderdeel van de natte ecologische verbindingszone. De ecologische verbindingszone gaat van nat naar droog van noord naar zuid. Hiermee wordt afgestemd op de natuurlijke hydrologische situatie. • Vast peil moeraszone Voor de moeraszone zal een aangepast peilbeheer voor de zomer en winter toegepast, zodat er geen tegen natuurlijk peilbeheer wordt toegepast. Bij het peilbeheer zal rekening gehouden worden met het peilbeheer Houtsesteeg. De waterafvoer op peilgebied Houtsesteeg blijft gehandhaafd.

755.007915.00


Milieuonderzoek

•

•

95

Handhaven van de bestaande hoofdwatergangen en streefpeilen De bestaande hoofdwatergangen en streefpeilen worden gehandhaafd. Hiermee is de water aanen afvoer gewaarborgd. Bij het dempen van overige watergangen wordt rekening gehouden met behoud van de wateraan- en -afvoer Bij het dempen van bestaande overige watergangen wordt dit gecompenseerd door het realiseren van voldoende vervangend open water. Bescherming waterkeringen. Er zijn geen graafwerkzaamheden voorzien binnen de beschermingszone van de primaire waterkering.

Bestemmingsplan In het bestemmingsplan is rekening gehouden met het inrichtingsplan voor het watersysteem door: • het toekennen van de bestemming Water aan de hoofdwatergangen; • het toekennen van de dubbelbestemming Waterstaat-Waterkering aan de waterkering langs het Markkanaal; • rekening te houden met realiseren van de benodigde waterberging binnen de bestemmingen Groen en Natuur. Vervolgtraject: realisering woongebied Bij de realisering van het woongebied worden de volgende maatregelen getroffen. • De waterberging dient gerealiseerd te worden voorafgaand aan de realisering van woningbouw. • De inrichting van de EVZ / moeraszone dient voorafgaand aan het bouwrijp maken van de woningbouwontwikkeling te worden uitgewerkt. Hieromtrent zal afstemming met het waterschap plaatsvinden. • De grondwaterstanden in het gebied worden nauwlettend gevolgd. Hiervoor worden aanvullende peilbuizen geplaatst in het plangebied. Voorts wordt het waterschap betrokken bij: • de verdere uitwerking van het rioleringsplan; • de aan te leggen Ecologische verbindingszone; • de aan te leggen waterpartijen en knijpvoorzieningen; • afspraken over het beheer en onderhoud. Positief wateradvies Op basis van het vorenstaande heeft het waterschap ingestemd met het bestemmingsplan De Contreie en heeft een positief wateradvies afgegeven.

9.6.

Bedrijven en milieu

9.6.1. Industrielawaai Op 12 augustus 1991 is door de provincie de geluidszone rond de bedrijventerreinen Weststad en Statendam vastgesteld, welke op 7 oktober 1991 bij Koninklijk Besluit is vastgesteld. De zone is later aangepast in relatie met het bestemmingsplan Vrachelen 2. De vaststellingsdatum van dit plan van 20 december 1994 en de goedkeuringsdatum van 6 maart 2001 zijn hierbij maatgevend. Een deel van de geluidcontour is gelegen in het noordelijk deel van het plangebied (sportvoorzieningen, woon-werkkavels). De contour markeert de geluidsruimte die door alle bedrijven op het bedrijventerrein Weststad-Statendam gezamenlijk gedeeld moet worden. De contour vormt enerzijds een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheden van de bedrijven


755.007915.00

96

Milieuonderzoek

op het bedrijventerrein, anderzijds is het niet zonder meer toegestaan om nieuwe woningen binnen de geluidcontour te realiseren. Binnen de ontwikkeling van het woongebied De Contreie zijn geen nieuwe geluidgevoelige functies binnen de geluidscontour van het bedrijventerrein voorzien.

9.6.2. Externe veiligheid Bevi-bedrijven Bij de ontwikkeling van nieuwe gevoelige functies in het plangebied is het aspect externe veiligheid van groot belang. Bij ruimtelijke plannen heeft dit betrekking op: • vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of via leidingen; • bedrijven in de directe omgeving waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid. Normstelling In ruimtelijke projecten dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: • bedrijven waar opslag, gebruik en / of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt of waar zich installaties bevinden waaraan risico's zijn verbonden waardoor effecten van ongevallen buiten het terrein van de inrichting merkbaar zijn; • vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door leidingen. In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken 1) en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Besluit externe veiligheid inrichtingen Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) in werking getreden. Het besluit geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten 2). Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht voor het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het groepsrisico geldt daarbij als buitenwettelijke oriëntatiewaarde. Voor het GR geldt: • 10-5 voor een ongeval met meer dan 10 dodelijke slachtoffers;

1) 2)

Dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar. Grenswaarden moeten in acht worden genomen, van richtwaarden kan uitsluitend om gewichtige redenen worden afgeweken. Voorbeelden van kwetsbare objecten zijn in woningen (op enkele uitzonderingen na), gebouwen waar kwetsbare groepen mensen verblijven en gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig te zijn. Voorbeelden van beperkt kwetsbare objecten zijn bedrijfsgebouwen, kantoorgebouwen en hotels met een brutovloeroppervlak van maximaal 1.500 m² per object en winkels/winkelcomplexen die niet als kwetsbaar object zijn aangemerkt.

755.007915.00


Milieuonderzoek

• • •

97

10-7 voor een ongeval met meer dan 100 dodelijke slachtoffers; 10-9 voor een ongeval met meer dan 1000 dodelijke slachtoffers; enzovoort (een rechte lijn door deze punten bepaalt de oriënterende waarde).

Risicovolle inrichtingen In het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen en worden evenmin risicovolle inrichtingen toegelaten waarop het Bevi van toepassing is. Op het bedrijventerrein Weststad / Statendam ligt als risicovolle inrichting Peterson Intertransport B.V., met een pr-contour van 430 m en invloedsgebied van 9.030 meter. De activiteiten en processen omvatten open overslag van chemische stoffen en voedingsmiddelen (geen over-pakhandelingen). Het betreft een zogenoemd Brzo-bedrijf waarop het Bevi van toepassing is. Plaatsgebonden risico Er dient te worden uitgegaan van de vastgestelde afstanden in de Regeling externe veiligheid inrichtingen die behoren bij het betreffende type opslagruimte. Het relevante plaatsgebonden risico is 430 meter. De afstand is kleiner dan de kortste afstand tussen de hal en het plangebied, waarmee aan de veiligheidsafstand wordt voldaan. Groepsrisico Het invloedsgebied voor het GR is gekoppeld aan het type opslagruimte. Voor beschermingsniveau 2 en 3 is dat, modelmatig benaderd, 930 meter. Peterson Intertransport B.V. Bij Peterson Intertransport is voor het PR in verband met de beoogde ontwikkelingen in het plangebied alleen hal E relevant. De PR 10-6-contour van deze hal ligt buiten het plangebied. Er wordt daarmee voldaan aan de normen voor het PR uit het Bevi. Het invloedsgebied voor het GR strekt zich gedeeltelijk uit over het plangebied, uitgaande van de modelmatige benadering van dit invloedsgebied (contour ligt op 930 m). Nagenoeg het hele geprojecteerde sportcomplex ligt binnen dit invloedsgebied, de geprojecteerde woningen liggen echter erbuiten. Binnen dit invloedsgebied zal het GR naar verwachting toenemen als gevolg van de realisatie van het sportcomplex. Het verblijf van mensen ter plaatse zal echter met name 's avonds en in het weekend plaatsvinden. Er zal in dat geval sprake zijn van een beperkte toename van het GR. Uit het nader onderzoek naar het groepsrisico 1) blijkt het volgende. Kwalitatieve risicoanalyse Peterson Intertransport BV De hoogte van het groepsrisico is afhankelijk van de bevolkingsdichtheid in de omgeving rondom de inrichting Peterson Intertransport BV en van de grootte van het risico van deze inrichting. Uit de kwalitatieve analyse van de risico's en de bevolkingsdichtheden concludeert DHV dat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet wordt overschreden als gevolg van de toename van de bevolkingsdichtheid na realisatie van het bestemmingsplan. Magazijn A Ten opzichte van de maximaal toelaatbare personendichtheid (110 pers / ha) ligt het groepsrisico voor de huidige situatie op 9,6% (0,096) van de oriëntatiewaarde (1). Ten opzichte van de toekomstige situatie ligt het groepsrisico op 9,9 % (0,099) van de oriëntatiewaarde. Dit is een toename van 0,3% ten opzichte van de huidige situatie.

1)

DHV, Kwalitatieve risicoanalyse Peterson Intertransport BV Voor de ruimtelijke onderbouwing van bestemmingsplan 'De Contreie', september 2009.


755.007915.00

98

Milieuonderzoek

Magazijn C Ten opzichte van de maximaal toelaatbare personendichtheid (100 pers / ha) ligt het groepsrisico voor de huidige situatie op 11,3% (0,113) van de oriëntatiewaarde (1). Ten opzichte van de toekomstige situatie ligt het groepsrisico op 11,6% (0,116) van de oriëntatiewaarde. Dit is een toename van 0,3% ten opzichte van de huidige situatie. Door de toename van het groepsrisico dient conform de vigerende wetgeving, de gemeente Oosterhout een verantwoording van het groepsrisico op te stellen. Deze verantwoording van de toename van het groepsrisico heeft plaatsgevonden. Gebleken is dat de toename van het groepsrisico vanwege de geringe toename verantwoord is. Overige bedrijven De overige bedrijven vormen geen belemmering voor het plan, aangezien de relevante veiligheidscontouren buiten het plangebied liggen. Wat de uitbreidingsmogelijkheden voor deze bedrijven betreft, zijn er nog voldoende vrijheden en beschermingsmaatregelen mogelijk. Transportroutes Vervoer van gevaarlijke stoffen en ligplaats voor kegelschepen Over het kanaal vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats (kegelscheepvaart). Uit het rapport Evaluatie risico's transport gevaarlijke stoffen (Provincie Noord-Brabant, januari 2003) blijkt dat dit vervoer dermate gering van aard is dat er geen PR 10-6-contour aanwezig is. De toetsingszone voor het GR bedraagt 250 m. In de huidige situatie wordt ter plaatse ruimschoots voldaan aan de oriënterende waarde voor het GR. Uit het rapport blijkt dat de transportfrequentie van schepen met gevaarlijke stoffen dermate laag is, dat er in de gehele gemeente Oosterhout geen knelpunt optreedt met betrekking tot het GR, ook niet op de locaties waar het Wilhelmina-kanaal direct wordt omgeven door woonwijken. Voor de ligplaats van de kegelscheepvaart geldt dat voldaan wordt aan de normen voor het PR: de beoogde ontwikkelingen liggen op een afstand van ruim meer dan 50 m (namelijk minstens 450 m). Ook voor het GR bestaan geen knelpunten. Buisleidingen In het plangebied liggen geen planologisch relevante buisleidingen. Conclusies De bedrijven in de omgeving hebben geen invloed op de situatie met betrekking tot externe veiligheid in het plangebied. Uit de door DHV uitgevoerde QRA blijkt dat het groepsrisico zeer beperkt toeneemt. Deze beperkte toename leidt niet tot knelpunten ten aanzien van de externe veiligheid. Het bedrijf Peterson Intertransport vormt derhalve geen belemmering

9.6.3. Overige hinder door bedrijfsactiviteiten Weststad Het woongebied heeft geen invloed op de bedrijvigheid van Weststad. Voorts zijn de agrarische (loon)bedrijven in het nieuwe woongebied gesaneerd. Andere bedrijven zullen geen nadelige gevolgen ondervinden van het woongebied en omgekeerd. Scheepvaartverkeer Luchtkwaliteit Voor scheepvaart zijn geen uniforme emissiekengetallen vastgesteld. Dat komt ondermeer omdat de emissie van zeer veel factoren afhankelijk is. Er is geen gestandaardiseerde rekenmethode voor beschikbaar. In de praktijk zijn de effecten van rookgassen beperkt bij een 755.007915.00


Milieuonderzoek

99

gewone doorvaart. Bij het manoeuvreren (sluis) kan kortdurend meer rookgas vrijkomen. Dat is echter geen maat voor de gemiddelde luchtkwaliteit. De schepen moeten op grond van scheepvaartwetgeving wel voldoen aan bepaalde emissie-eisen. Daardoor is er wel een zekere begrenzing opgelegd. Geluidbeslasting Voor wegen en spoor gelden geluidnormen waaraan een plan moet worden getoetst, voor scheepvaart niet. De schepen moeten wel voldoen aan (individuele) geluidnormen aan de bron. Uit het "Reglement onderzoek schepen op de Rijn 1995" blijkt dat de geluidbelasting vanwege (varende) schepen op 25 meter, gerekend vanaf de wand van het schip, niet meer mag bedragen dan 75 dB(A). Dat zijn maximale geluidniveaus die gelden voor elk type schip. Daarop kan door het bevoegd gezag worden gehandhaafd. Uit gegevens van Rijkswaterstaat is gebleken dat het aantal doorvaarten van binnenvaartschepen gemiddeld (over 2007 en 2008) 3075 passages betreft. Daarnaast komen ca. 5500 recreatieschepen door de sluis. De schepen kunnen 24 uur per etmaal door de sluis. Uit de cijfers van Rijkswaterstaat blijkt uit de verdeling van de scheepvaart over de dag-, avond- en nachtperiode voor de binnenvaartschepen 80%, 10% respectievelijk 10% te zijn. De recreatieschepen komen voor ca. 95% in de dag door de sluis. Hoewel er geen standaard rekenmethode voor schepen beschikbaar is, kan wel met bestaande modellen (GeoMilieu) een indicatieve geluidsberekening worden gemaakt. Dat is gedaan met een bronvermogen zoals is aangegeven en de verdeling 80/10/10 van Rijkswaterstaat. De geluidsbelasting is berekend als invallend geluid op de gevels van woningen langs het kanaal en de sluis. De geluidbelasting is dan 49 dB (A1B en A2B) op de woningen langs het kanaal en 51 dB (B1B) op de woningen bij de sluis. Daarvoor is steeds de dagperiode bepalend. In de avond en nacht is het stiller. Bij de berekening is overigens geen rekening gehouden met de gunstige afscherming door de lagere ligging van schepen in het kanaal of de sluis. Conclusie Luchtkwaliteit Het scheepvaartverkeer draagt in niet betekende mate bij aan de luchtkwaliteit in De Contreie. Geluidbelasting De geluidbelasting is niet verwaarloosbaar, maar wel acceptabel. Er is geen wettelijke norm. In de avond en nacht is het relatief stil. Toekomstige bewoners zullen voor een locatie langs het water kiezen, omdat zij onder meer willen genieten van de levendigheid die scheepvaartverkeer met zich meebrengt. Een locatie langs het kanaal kan van tijd tot tijd enige overlast met zich mee brengen. De gemeente wijst in het communicatietraject in het kader van dit project de toekomstige bewoners op dit aspect.

9.7.

Kabels en leidingen

In het plangebied ligt ter plaatse van de Burgemeester Huijbregt Schiedonlaan een planologisch relevante waterleiding. In het noordelijk deel ligt een gasleiding. Deze leidingen worden in het bestemmingsplan opgenomen. Voor het overige liggen in het plangebied geen planologisch relevante kabels en leidingen.


755.007915.00

100

9.8.

Milieuonderzoek

Energie en duurzaam bouwen

Doelstelling Door de gemeente is voor de locatie een EPL van 8,0 als ambitie gesteld. Deze ambitie ligt als streven verankerd in het collegeakkoord en is tevens onderschreven via het ondertekenen van de 'Verklaring van Dussen'. Uitgevoerde onderzoeken ter concretisering van deze ambitie hebben geleid tot vasthouden aan de ambitie om een EPL van 8,0 te realiseren. Energievisie In een energievisie zijn de mogelijkheden op gebied van energie onderzocht. Uit de energievisie blijkt dat met collectieve duurzame energievoorzieningen doorgaans op kostenefficiënte wijze een hogere EPL wordt bereikt dan met energiemaatregelen aan de woningen. Collectieve duurzame energievoorzieningen bestaan uit een wijkverwarmingssysteem met een duurzame warmteopwekking zoals warmtepompen of biobrandstoffen. Behalve dat collectieve duurzame energievoorzieningen kosteneffectiever zijn, is het ook beter te borgen dat de energieprestatie naar de toekomst toe gehandhaafd blijft. Voor de realisering van een collectieve duurzame energievoorziening geeft de gemeente de voorkeur aan het vinden van een partij die de aanleg en het beheer uitvoert. Aanleg en beheer door een energiepartij wordt ook wel 'outsourcing' genoemd. Dit heeft het voordeel dat de bewoner niet voor onderhoud en vervanging hoeft te zorgen en geen financiële risico's loopt. Besloten is om nog zoveel mogelijk opties open te houden om daarmee de kans op realisatie van de ambitie zo hoog mogelijk te houden. Door meer opties open te houden, hebben energiepartijen meer mogelijkheden om, binnen door de gemeente te stellen randvoorwaarden, de economisch meest gunstige oplossing te kiezen. Nader uitgevoerd onderzoek Gebleken is dat energiepartijen bereid zijn in een collectieve duurzame energievoorziening te investeren. Energiepartijen hebben verschillende opties genoemd, zoals warmtepompen in combinatie met energieopslag in de bodem, restwarmte, maar ook opties als zonne-energie en bio-energie (biomassa of groen gas). Als warmtepompconcepten zijn zowel de collectieve als de individuele variant genoemd. De collectieve variant wordt met name kansrijk gezien voor het wat compactere projectgebonden gedeelte. Warmtepompen maken veelal gebruik van grondwater voor warmte- en koudeopslag. In een bureaustudie zijn de mogelijkheden hiervoor nader onderzocht. Het blijkt dat er zowel technisch als juridisch mogelijkheden worden gezien om een koude- en warmteopslag te realiseren.

755.007915.00


Milieuonderzoek

101

Aanpak voor realisatie Er wordt een EPL 1) van 8,0 als doelstelling aangehouden. Via een selectieprocedure wordt de beste aanbieding hiervoor uit de energiemarkt gezocht. Met de projectontwikkelaars en de woningstichting worden deze doelstelling en realisatiewijze in de samenwerkingsovereenkomsten opgenomen. Met de particuliere opdrachtgevers en de CPO worden afspraken gemaakt over aansluiting op de energievoorziening danwel over alternatieve realisatiemogelijkheden (met meer keuzevrijheid voor de CPO's) om dezelfde energiedoelstelling te bereiken. Als terugvaloptie wordt met alle realiserende partijen een EPC 2) van 0,5 afgesproken. Als eerste stap bij de selectieprocedure wordt een Programma van Eisen (PvE) opgesteld voor in ieder geval het projectgebonden gedeelte van De Contreie en het gedeelte met particulier opdrachtgeverschap. Dit PvE is een prestatiebestek waarin technische, economische en juridische uitgangspunten (zoals locatieomvang, type gebouwen, bouwplanning, fasering) en randvoorwaarden (zoals het volgen van het bouwtempo en de maximale kosten voor afnemers) zijn opgenomen. Tevens worden gunningcriteria vastgelegd. Na afronding van de selectieprocedure wordt een voorlopige gunning toegekend aan de partij die de beste aanbieding heeft uitgebracht. Met deze partij wordt een contract afgesloten voor een lange periode. Parallel worden met de ontwikkelende partijen afspraken gemaakt zodat bij de bouw van de woningen wordt aangesloten op het duurzame energiesysteem. Ook wordt de benodigde ruimte in het plan gereserveerd voor de energie-infrastructuur en voor technische ruimtes voor de energie-installaties.

1)

EPL: Een maat, waarmee het berekende verbruik aan fossiele brandstoffen van een wijk wordt aangegeven in relatie tot een referentiegebruik. Een EPL kan zowel voor nieuwbouw- als voor bestaande wijken worden berekend. De EPL wordt uitgedrukt in een (rapport)cijfer van 1 tot 10, waarbij 1 zeer slecht is en 10 zeer goed.

2)

EPC: Energieprestatiecoëfficiënt is de coëfficiënt die de energieprestatie van een nieuwbouw woning of utiliteitsgebouw aangeeft. Deze coëfficiënt wordt berekend op basis van de gebouweigenschappen, de gebouwgebonden installaties en een gestandaardiseerd bewoners/gebruikersgedrag. De EPN geeft de normering aan volgens welke de EPC moet worden berekend. Sinds een aantal jaren is een EPC van 1 de norm. Een betere energieprestatie wordt uitgedrukt met een lager getal, bijvoorbeeld 0,5.


755.007915.00

102

Milieuonderzoek

755.007915.00


10. Bestemmingsregeling

103

10.1. Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) Algemeen De vorige Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna WRO) en het daarbij behorende Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro 1985) bevatten bijna geen bepalingen over de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan. De artikelen 12 en 16 van het Bro 1985 kenden alleen enkele voorschriften voor de verschijningsvorm van het bestemmingsplan. Dit heeft er toe geleid dat in de praktijk allerlei varianten zijn toegepast. Hierdoor zijn er zeer verschillende bestemmingsplannen ontstaan. Bestemmingsplannen met dezelfde beleidsmatige inhoud en met hetzelfde doel zagen er geheel anders uit en waren moeilijk vergelijkbaar. Hierdoor ontbrak het aan duidelijkheid voor de gebruiker van het bestemmingsplan. En dit terwijl leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker van het bestemmingsplan van groot gewicht zijn. Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, de monitoring van beleid en de handhaving. De Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (hierna SVBP2008) maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Wro en Bro In de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) behoudt het bestemmingsplan de belangrijke rol in het ruimtelijk planstelsel. Het bestemmingsplan is en blijft een belangrijk – zo niet het belangrijkste –normstellende instrumentarium voor het ruimtelijk beleid. In het Besluit ruimtelijke ordening zijn bepalingen opgenomen inzake de verbeelding en structuur van de bestemmingsregeling. Vergelijkbare bestemmingsplannen Standaarden voor opbouw en verbeelding bestemmingsregeling SVBP2008 geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van de bestemmingsregeling, zowel digitaal als analoog om de gewenste vergelijkbaarheid zeker te stellen. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting van het bestemmingsplan. De toelichting maakt immers geen deel uit van het bestemmingsplan. Wel dient het bestemmingsplan van een toelichting vergezeld te gaan. Het bestemmingsplan zelf bestaat uit een verzameling geografische bepaalde objecten, die zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels. Er wordt uitdrukkelijk op gewezen dat de standaarden geen betrekking hebben op de inhoud van een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemming. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan de in het plan begrepen grond bestemmingen toege-


755.007915.00

104

Bestemmingsregeling

wezen met bij behorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van de in het plan begrepen grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Kenmerk van bestemmingen is dat het gehele plangebied ermee is bedekt. Elke bestemming is geometrisch bepaald. Een bestemmingsplan kan ook dubbelbestemmingen bevatten. Deze overlappen bestemmingen en geven eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. De dubbelbestemmingen hoeven het gehele plangebied niet te bedekken. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader of specifieker te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bouwmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor. Verklaringen zijn de overige in de verbeelding van het bestemmingsplan voorkomende zaken. Verklaringen hebben geen juridische betekenis. Zij zijn bedoeld om nadere informatie te verschaffen of om de duidelijkheid en raadpleegbaarheid te bevorderen. Omdat verklaringen geen juridische betekenis hebben, wordt hierop niet nader ingegaan.

10.2. Opzet van de nieuwe bestemmingsregeling Doelstellingen en uitgangspunten Het uitgangspunt bij het opstellen van het bestemmingsplan is dat de van kracht zijnde regelingen zodanig worden geactualiseerd dat samenhangende, op actuele beleidsinzichten en gebruikerswensen afgestemde bestemmingsregelingen ontstaan. Als doelstellingen en uitgangspunten kunnen daarbij worden onderscheiden: • rechtszekerheid en klantgerichtheid, dat wil zeggen voor de burger een duidelijk, toegankelijk en op actuele behoeften en eisen afgestemd plan; • makkelijke toepasbaarheid en hanteerbaarheid voor de gemeentelijke diensten; een plan waaraan bouwaanvragen op heldere wijze kunnen worden getoetst met als resultaat een minimale bestuurslast; • duidelijkheid en inzichtelijkheid van hetgeen is toegestaan, dit houdt in dat de bestemmingen met hun bouwen gebruiksmogelijkheden zoveel als mogelijk is op de verbeelding zichtbaar worden gemaakt. De aandacht richt zich in eerste instantie op de woonfunctie en de aard en de verschijningsvorm van de woonbebouwing in de plangebieden. Bij de opbouw van de regeling wordt uitgegaan van een collectieve doelstelling die van toepassing zal zijn bij alle woningen. Deze doelstelling is om enerzijds een goede regeling voor de uitbreidingsmogelijkheden van de woningen te bieden ten behoeve van een maximaal woongenot voor de bewoners en anderzijds de bestaande ruimtelijke kwaliteit in het plangebied te handhaven. Opzet regels De opbouw van de regels is gelijk aan Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008. • De opbouw van de regels is als volgt: • betekenis afspraken (Hoofdstuk 1 Inleidende regels); • de gebruiks- en bouwregels per bestemming (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels); • algemene regels (Hoofdstuk 3 Algemene regels); • overige regels (Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels). • Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels) wordt uit de volgende leden in deze volgorde opgebouwd: • bestemmingsomschrijving; • bouwregels; • nadere eisen; • specifieke gebruiksregels; • ontheffing van de gebruiksregels;

755.007915.00


Bestemmingsregeling

• • •

105

aanlegvergunning; sloopvergunning; wijzigingsbevoegdheid.

De specifieke nadere eisenregelingen, ontheffingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden en mogelijk aanlegvergunningregels zullen zoveel mogelijk per bestemming worden opgenomen. Hierdoor wordt direct per bestemming inzicht geboden in de eventuele afwijkingsmogelijkheden en onnodig verwijzen naar andere artikelen voorkomen. Deze werkwijze bevordert de toegankelijkheid van het bestemmingsplan. Er wordt derhalve voor de volgorde van de regels een standaardindeling gehanteerd. Flexibiliteitsregels Aan het bestemmingsplan kan flexibiliteit worden toegevoegd door de bevoegdheid tot het verlenen van een ontheffing of het stellen van nadere eisen ex artikel 3.6 Wro op te nemen of een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro. Dit flexibiliteitinstrumentarium kent zekere begrenzingen. Het is niet mogelijk een ontheffing te gebruiken om een bestemmingswijziging tot stand te brengen. Een nadere eis mag slechts worden gesteld per afzonderlijk geval en geen algemene regel inhouden. Bovendien moet het bestemmingsplan al een regel bevatten omtrent het punt ten aanzien waarvan een nadere eis wordt gesteld. Zo is het bijvoorbeeld niet mogelijk een voorwaarde met betrekking tot afschermend groen op te nemen. Logisch gevolg is dat dit dus ook niet als nadere eis kan. In een dergelijke situatie is een planherziening de aangewezen weg. Op basis van het vorenstaande wordt voor het opnemen van flexibiliteitsregels de volgende benadering gehanteerd. • Flexibiliteitregels alleen gebruiken als van een wezenlijke belangenafweging sprake kan zijn, voor de onderbouwing waarvan de toelichting de noodzakelijke bouwstenen bevat. • Bij het besluit tot het opnemen van flexibiliteit planschaderisico meewegen. • Ontheffingen niet gebruiken voor bestemmingswijzigingen. • Nadere eisen alleen stellen als er als regels zijn opgenomen met betrekking tot hetzelfde onderwerp. Planvorm Algemeen De Wet ruimtelijke ordening biedt de keuze uit drie planvormen: • het gedetailleerde bestemmingsplan; • het globale eindplan; • het globale bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden. Het verschil tussen de eerste twee soorten bestemmingsplannen en het globale bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden is dat de eerste twee bestemmingsplannen meteen een basis bieden voor het verlenen van bouwvergunning en dat het andere bestemmingsplan eerst moet worden uitgewerkt voordat bouwvergunning verleend kan worden. Het is denkbaar dat in één bestemmingsplan verschillende planvormen worden toegepast, afhankelijk van het te voeren beleid en strategie (regiefunctie gemeente). De keuze van de planvorm wordt in belangrijke mate bepaald door het gewenste ruimtelijke beleid en de regiefunctie van de gemeente. Het spanningsveld tussen flexibiliteit en rechtszekerheid speelt hierin een belangrijke rol. Gedetailleerde bestemmingsplannen bieden in beginsel meer rechtszekerheid.


755.007915.00

106

Bestemmingsregeling

Globale eindplannen bieden meer flexibiliteit. Deze planvorm ligt minder voor de hand wanneer de gemeente geen eigenaar van de gronden is. Als zo'n plan eenmaal vigeert kan de gemeente ongewenste ontwikkelingen moeilijker tegengaan, omdat nu eenmaal bouwvergunning moet worden verleend voor alle aanvragen om bouwvergunning, die binnen het plan passen. Bovendien dient er voor te worden gewaakt, dat een dergelijk plan zo globaal wordt, dat de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening aanvullende werking krijgen. Volgens jurisprudentie is het niet toegestaan een zogenaamd inrichtingsplan als barrière voor ongewenste ontwikkelingen op te nemen. Het globale nog uit te werken plan biedt dan uitkomst. Een dergelijke planvorm biedt het gemeentebestuur een onderhandelingspositie, omdat de bouwvergunning pas kan worden verleend wanneer het uitgewerkte plan van kracht is geworden. De Contreie: mengvorm globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden en gedetailleerd bestemmingsplan Voor De Contreie is gekozen voor een mengvorm van een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden en een gedetailleerd bestemmingsplan. Het landschappelijk en stedenbouwkundig raamwerk van het gebied ligt vast. Deze wordt bepaald door de ontsluiting, de groene wig, de bebouwingsvrije ruimte (landschappelijke buffer) richting Den Hout en de EVZ. Hierbinnen ontstaan vlekken die ingevuld worden met nietwoonfuncties en woongebieden. De hoofdstructuur en deelgebieden worden als zodanig bestemd (Verkeer, Water, Groen, Woongebied, Gemengd). De woongebieden zijn zodanig van omvang dat de woningen voornamelijk worden gesitueerd langs de randen, in bouwblokken of in een lintstructuur. Een nauwkeurige bepaling van de plek waar een hoofdgebouw op een perceel komt te staan op de plankaart is niet nodig. Voor een deel van de gronden wordt in verband met de fasering uitgegaan van uitwerking. Het voorgaande betekent dat er sprake is van direct bouwrecht voor woningen en andere functies, voor zover de gronden niet aangewezen zijn als uit te werken bestemming(en). Uit te werken bestemmingen Voor een deel van de gronden binnen de locatie De Contreie is gekozen voor een uit te werken bestemming. Voor de uitwerkingsplannen zijn aanvullende procedures noodzakelijk. In deze gebieden ligt de stedenbouwkundige structuur nog niet zodanig vast in planuitwerkingen, dat rechtstreekse bestemming mogelijk is. Gezien de beoogde fasering is het wenselijk gefaseerd over te gaan tot planuitwerking en dit vervolgens vast te leggen in directe bestemmingen, vergelijkbaar met de andere bestemmingen. Het is daarbij van belang dat de te maken afspraken omtrent planrealisering zodanig kunnen worden gemaakt dat samenhang in de structuur gewaarborgd blijft en binnen de afzonderlijke woongebied kan worden bereikt. De marktsituatie geeft ook aan dat het van het grootste belang is in het gehele woongebied tot op zekere hoogte te kunnen inspelen op marktontwikkelingen en het voldoende kunnen waarborgen van de beoogde hoogwaardige kwaliteit. Exploitatieplan Gelijk met het bestemmingsplan wordt het Exploitatieplan vastgesteld. Daarin zullen gedetailleerdere eisen worden opgenomen voor de inrichting en de realiseringsaspecten van het gebied fasering, het bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Daarbij wordt ook verwezen naar sectorale documenten waarin de te volgens processen zijn beschreven of daarin zijn concrete voorwaarden opgenomen. Het ontwerp van het exploitatieplan is beschikbaar bij het ontwerpbestemmingsplan. Er is gekozen voor het opstellen één exploitatieplan voor het woongebied en de sportvoorzieningen. De EVZ is buiten het exploitatieplan gehouden. Voor een uitvoerige toelichting wordt verwezen naar het exploitatieplan.

755.007915.00


Bestemmingsregeling

107

Parkeernorm In het gemeentelijk beleid zijn parkeernormen opgenomen inzake de nieuwe functies. Deze parkeernormen worden niet vastgelegd in het bestemmingsplan, maar zijn opgenomen in de bouwverordening. Het voordeel hiervan is dat het parkeerbeleid kan worden aangepast aan de hand van actuele inzichten. Wanneer de parkeernormen in het bestemmingsplan zouden worden opgenomen, zijn de genoemde voordelen juist een beperking voor een praktische en doelmatige toepassing ervan. Woningtype In de woonvisie is de verdeling van de woningtypen vastgelegd. In het bestemmingsplan is vooralsnog geen rekening gehouden met de verdeling van verschillende woningtypen over de woongebieden. Wel is in het bestemmingsplan aangegeven dat in de bestemming Woongebied, specifieke vorm van woongebied-1, collectief particulier opdrachtgeverschap is voorgestaan.

10.3. Regeling woonpercelen In deze paragraaf wordt de bestemmingsregeling voor de woonpercelen beschreven. Methodiek De basis voor de voorgestelde regeling van de gronden rondom de woning vormt een methodiek met twee bestemmingen: Wonen en Tuin. • In de bestemming Wonen zijn de hoofdgebouwen, aanen uitbouwen en de bijgebouwen op het erf toegestaan. • Op gronden met de bestemming Tuin mag in principe niet worden gebouwd. Het betreft hier voortuinen en zijtuinen die in het stedenbouwkundig beeld vergelijkbaar zijn met voortuinen (straathoeken). Erkers zijn toegestaan. Voor de diverse gebouwen worden de volgende definities gehanteerd. • Onder een hoofdgebouw wordt verstaan: een gebouw dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. • Een aan- of uitbouw is een ondergeschikt aan het hoofdgebouw (qua vorm en omvang) aangebouwd gebouw. • Onder een bijgebouw wordt verstaan: een vrijstaand gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. • Onder een woning wordt verstaan: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding. Ten aanzien van de methodiek zijn voorts de volgende aanvullende keuzes gemaakt. • Aan hoekpercelen wordt de bestemming Tuin toegekend om deze perceelsdelen onbebouwd te houden, in verband met het streven naar behoud van ruimtelijke kwaliteit wordt voorgesteld in het algemeen te kiezen voor onbebouwbare zijtuinen. • De diepte van hoofdgebouwen mag in beginsel 15 meter bedragen. Voor de diepte van hoofdgebouwen van gestapelde woningen is een diepte van 20 meter aangehouden. Bestemming Wonen Hoofdgebouwen Binnen de bestemming Wonen wordt de maximaal toelaatbare goot- en bouwhoogte op de plankaart aangegeven. De keuze tussen een regeling van hoofdgebouwen in bouwstroken of een regeling met een bestemming per perceel is bepaald door het karakter van het gebied en de intentie van het ruimtelijk beleid (homogeen karakter, heterogeen karakter).


755.007915.00

108

Bestemmingsregeling

De regeling met een bouwstrook leidt tot een bepaalde mate van vrijheid en flexibiliteit bij realisatie van uitbouwen en bijgebouwen. De regeling met een bouwblok doet meer recht aan bijvoorbeeld de karakteristiek van vrijstaande woningen op grotere percelen (behoud diversiteit). Gelet op de aard van de woningen aan de Vrachelsestraat (in een relatief open bebouwingslint) is gekozen voor een regeling per perceel. In het overige deel van De Contreie is gekozen voor een verbale regeling in de vorm van verbale bouwstroken (zie bestemming Woongebied). Bijgebouwen, aanen uitbouwen De aanen uitbouwen en bijgebouwen zullen zich qua massa en verschijningsvorm onderscheiden van het hoofdgebouw op het perceel. Om dit verschil te ondersteunen en het contrast tussen het hoofdgebouw en de ruimtelijk ondergeschikte bebouwing te versterken, is het gewenst dat beide niet in één lijn komen te staan of zich (onder overhoeks zicht) visueel in één lijn vertonen. Daarvoor is als beleidsuitgangspunt genomen dat de grens van de erfbebouwing in principe 3 m achter de voorgevellijn van de woning ligt. Dat betekent ook dat erfbebouwing aan de voorzijde van de woning, niet mag worden uitgebreid. Om te voorkomen dat erven bij de woningen in de loop der tijd door wijzigende omstandigheden en veranderende woonwensen zouden "dichtslibben", wordt een limiet gesteld aan de oppervlakte aan bijgebouwen bij woningen. Van een bouwperceel mag maximaal 65% van de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan met aan– en uitbouwen en bijgebouwen worden bebouwd met een maximum van: • voor bouwpercelen met een oppervlakte van maximaal 500 m²: ten hoogste 100 m², met dien verstande dat maximaal 50 m² vrijstaand mag worden gebouwd; • voor bouwpercelen met een oppervlakte van minimaal 500 m2 en maximaal 2.000 m²: ten hoogste 150 m², met dien verstande dat maximaal 100 m² vrijstaand mag worden gebouwd; • voor bouwpercelen groter dan 2.000 m²: ten hoogste 200 m², met dien verstande dat maximaal 150 m² vrijstaand mag worden gebouwd. De hoogte van de uitbouwen mag ten hoogste 3 meter te bedragen. Bestemming Tuin De gronden tussen de voorgevel van de hoofdgebouwen en de openbare ruimte zijn medebepalend voor het karakter van het woon- en leefmilieu. De kwaliteit van de ruimte tussen de gebouwen is gebaat bij een helder beeld waarbij de plaats van de hoofdgebouwen zichtbaar is. Het ruimtelijk beleid is er op gericht om bebouwing voor de voorgevel van de hoofdgebouwen te voorkomen. Om deze reden is aan deze gronden de bestemming Tuin opgenomen. Erkers voor de voorgevellijn zijn rechtstreeks toegestaan. Voorwaarden aan-huis-gebonden beroep en bedrijf De toenemende belangstelling voor zelfstandig ondernemerschap, telewerken en het hebben van een werkplek aan huis hebben, naast de dalende gemiddelde woningbezetting en andere gewijzigde woonwensen, geleid tot de behoefte aan vestigingsmogelijkheden van beroepen aan huis in woonwijken. Aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven kunnen tot op zekere hoogte stedenbouwkundig worden ingepast. In woongebieden zal zorgvuldig met vestiging dienen te worden omgegaan om te voorkomen dat de vrijheid van een individu de overlast voor velen kan betekenen. De bestemmingsregeling sluit aan op de regelingen die elders in de gemeente gebruikelijk zijn. Hieruit volgt dat aan de volgende voorwaarden moet worden voldaan. • de omvang van aan-huis-gebonden beroepen en een aan-huis-gebonden bedrijf mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 50 m²;

755.007915.00


Bestemmingsregeling

• •

109

het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken; de aan-huis-gebonden beroepen en / of het aan-huis-gebonden bedrijf wordt uitgeoefend door een bewoner van de woning.

Bijzondere woonvormen In de praktijk komen woonvormen steeds vaker voor die verwantschap hebben met een regulier huishouden, maar daarvan in enige mate afwijken. Sommige woonvormen zijn duidelijk vergelijkbaar. Belangrijk daarbij is dat er sprake is van continuïteit in de samenstelling of van onderlinge verbondenheid. In die situaties past die woonvorm binnen de reguliere woonbestemming doordat die woonvorm als een huishouden is aan te merken. Kortheidshalve wordt ook verwezen naar jurisprudentie. Enkele bijzondere woonvormen zijn niet direct gelijk te stellen met een huishouden. Er is dan ook een specifieke regeling noodzakelijk, omdat dergelijke woonvormen afwijken van de reguliere bewoning door een huishouden. Het onderscheid vloeit in de bijzondere woonvormen veelal voort uit de zorgcomponent en wisseling van samenstelling van bewoners. Dit heeft doorgaans twee effecten op de omgeving: extra verkeers- en parkeerdruk door personeel en bezoekers en ander woonmilieu (hinder, gewenste rust). Om deze redenen is er sprake van afwijkende effecten op het woon- en leefmilieu dan bij reguliere bewoning. In diverse situaties kunnen de bijzondere woonvormen wel worden toegestaan. Dit is afhankelijk van de situatie ter plaatse en de bijzondere woonvorm. Vandaar dat een specifieke ontheffingsbevoegdheid nodig is voor het toestaan van die bijzondere woonvormen.

10.4. Regeling overige bestemmingen 10.4.1. Hoofdstuk 1 Inleidende regels De inleidende regels zijn nodig voor interpretatie van de bestemmingregeling. Het gaat om definiëring van begrippen en de wijze van meten.

10.4.2. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Bedrijf-2 Bestemming Tussen het sportcomplex en de woongebieden van De Contreie is in verband met een goede stedenbouwkundige inpassing een strook met woonwerkkavels gedacht. Aan deze strook woonwerkkavels is de bestemming Bedrijf-2 toegekend, overeenkomstig de Oosterhoutse bestemmingsplan methodiek. Binnen de bestemming Bedrijf-2 zijn de gronden bestemd voor bedrijven tot ten hoogste milieucategorie 3, zoals opgenomen in de bijlage "Staat van bedrijfsactiviteiten" bij de regels en met uitzondering van enkele specifiek benoemde bedrijven. Ter plaatse van de aanduiding wonen zijn woningen gedacht. Binnen de bestemming zijn daarnaast bijbehorende voorzieningen (groenvoorzieningen, opslag en uitstalling van goederen, parkeervoorzieningen, tuinen, voorzieningen voor verkeer en verblijf en water en waterhuishoudkundige voorzieningen) toegestaan. Echter gelet op de aard van de locatie, de toegang van het woongebied De Contreie, is geen buitenopslag toegestaan. Bouwregels In de bouwregels is opgenomen dat de afstand van bedrijfsgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen niet minder dan 3 meter bedraagt.


755.007915.00

110

Bestemmingsregeling

Ten aanzien van woningen is bepaald dat woningen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding woning zijn toegestaan, de inhoud niet meer dan 750 m³ bedraagt en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 3 meter bedraagt. In verband met een goede ruimtelijke overgang van woongebied naar het noordelijk deel van het plangebied is bepaald dat woningen op niet meer dan 10 meter van de voorste perceelsgrens worden gebouwd. Rekening is gehouden met de zone industrielawaai. Specifieke gebruiksregels In de specifieke gebruiksregels is vanuit het beoogde ruimtelijke en stedenbouwkundige beeld bepaald dat de bedrijfsmatige opslag en uitstalling van goederen op onbebouwde gronden niet is toegestaan (toegang van het woongebied De Contreie). Specifieke vormen van bedrijven (risicovolle inrichtingen), zelfstandige kantoren, detailhandel en leisure-, sport- en recreatiebedrijven en autodemontage zijn uitgesloten. Er zijn ontheffingen opgenomen voor het toestaan van bedrijven die niet voorkomen op de Staat van bedrijfsactiviteiten en bedrijven binnen milieu categorie 3.1 en 3.2, maar die naar aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven genoemd onder deze milieucategorie, met uitzondering van geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen. Bos Bestemming De bestemming Bos is opgenomen voor het te verplaatsen compensatiebos. Ter plaatse zijn bos en extensieve dagrecreatie (wandelen en vergelijkbare activiteiten) toegestaan met bijbehorende voorzieningen (paden en wegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen). Bouwregels Binnen de bestemming Bos zijn alleen bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan. De hoogte van deze werken bedraagt niet meer dan 3 meter en voor kunstobjecten 4 meter. Aanlegvergunning De instandhouding van het bos is gewaarborgd door een aanlegvergunningenstelsel. Gemengd Bestemming Centraal in het zuidelijk deel van het woongebied De Contreie is een vlak met de bestemming Gemengd opgenomen. Binnen deze bestemming zijn de gronden primair bestemd voor maatschappelijke voorzieningen: • sociaal-culturele voorzieningen, waaronder een buurthuis, opbouwwerk, hulpverlening en daarmee vergelijkbare voorzieningen; • onderwijsvoorzieningen, waaronder een school en bijbehorende voorzieningen, zoals een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang en een kiss en ridevoorziening; • sportvoorzieningen, waaronder een gymzaal; • gezondheidscentrum. Daarnaast is op beperkte schaal detailhandel, kantoor en wonen mogelijk gemaakt, overeenkomstig het bouwinitiatief voor de MFA. Voor deze locatie is gekozen vanuit oogpunt van bereikbaarheid) en de meer centrale positie binnen de wijk De Contreie. Voor de aanwezige monumentale houtwal is een aanduiding opgenomen gericht op het behoud hiervan. Onder de gemengde voorzieningen is een parkeerkelder beoogd. Hiervoor is ook een aanduiding opgenomen.

755.007915.00


Bestemmingsregeling

111

Bouwregels Op de plankaart is een groot bouwvlak aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen moeten worden gerealiseerd. Tevens zijn de bebouwingspercentages en maximale bouwhoogte op de plankaart aangegeven. In de regels zijn nadere bebouwingsregels uitgewerkt. Door middel van een nadere eisen-regeling kan het college eisen stellen aan de situering van de gebouwen in verband met onder meer een goed straat en bebouwingsbeeld. Door deze regeling, kunnen de bouwregels beperkt van omvang zijn. Specifieke gebruiksregels De verschillende functies zijn in de specifieke gebruiksregels begrensd. • Detailhandel is begrensd tot 400 m². Opslag en verkoop van vuurwerk is uitgesloten. • Horeca is beperkt tot ten hoogste één horecabedrijf en de oppervlakte tot 500 m². Ondergeschikte horeca ten behoeve van maatschappelijke functies is toegestaan. • Kantoren zijn begrensd tot 800 m². Ten aanzien van de ontsluiting van de parkeergarage is bepaald dat deze gesitueerd is aan de oostzijde van het bestemmingsvlak. Aan deze zijde bevindt zich ook de Kiss&Ridevoorziening. Hiervoor is gekozen, omdat op deze wijze autogerelateerd schoolverkeer zo min mogelijk de wijk in hoeft. Aanlegvergunning Het behoud en de bescherming van de monumentale houtwal is geregeld door middel van een aanduiding met aanlegvergunningenstelsel. Er is geen bouwvlak opgenomen ter plaatse van de houtwal. Er is bepaald dat ter plaatse van de monumentale houtwal geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan. Groen Bestemming Binnen deze bestemming is onder andere ruimte voor openbare groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer, water en evenementen. In het plangebied komen enkele monumentale bomen voor. Deze zijn met een functieaanduiding bevestigd. In het noordelijk deel van De Contreie is een functieaanduiding "ontsluiting" opgenomen om de ontsluiting van aangrenzend woongebied te verzorgen. Vanuit ruimtelijke kwaliteit is het gewenst dat percelen op de aangegeven ontsluiting worden georiënteerd en ontsloten en niet op een andere wijze, direct op andere wegen. Dit is vastgelegd in de woonbestemmingen. Centraal gelegen kunnen op de gronden met de functieaanduiding specifieke vorm van groen tevens ook dierenweide en volkstuinen worden aangelegd. De bestemming Groen wordt doorsneden door enkele langzaamverkeerverbindingen. Hiervoor is de aanduiding specifieke vorm van verkeer – 3 opgenomen. Bouwregels In de bouwregels is bepaald dat uitsluitend mogen worden gebouwd: • bouwwerken ten behoeve van geluidwerende voorzieningen; • bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen; • andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In de bouwregels zijn de regels voor deze bouwwerken verder uitgewerkt. In de regels is een ontheffing opgenomen voor het bouwen van waarschuwings- en communicatiemasten tot een hoogte van 30 meter. Aanlegvergunning Het behoud en de bescherming van de monumentale bomen zijn geregeld door middel van een aanlegvergunningenstelsel.


755.007915.00

112

Bestemmingsregeling

Natuur Bestemming De bestemming Natuur is toegekend aan de EVZ. In hoofdzaak is de bestemming Natuur gericht op behoud, herstel en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden. Daarnaast is extensieve dagrecreatie (wandelen, fietsen) mogelijk. De EVZ wordt doorsneden door enkele langzaamverkeerverbindingen. Hiervoor is de aanduiding specifieke vorm van verkeer – 4 opgenomen. Tevens is een route voor landbouwverkeer opgenomen, hiervoor is de aanduiding specifieke vorm van verkeer – 6 opgenomen. De doorsnijding van de EVZ door de Vrachelsestraat is geregeld binnen de verkeersbestemming, omdat deze doorsnijding voor gemotoriseerd verkeer is. Bouwregels In de EVZ zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. De bouwhoogte van terreinafscheidingen is bepaald op 2 meter. De bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde is bepaald op 3 meter. Aanlegvergunning Het behoud en de bescherming van de bestemming Natuur zijn geregeld door middel van een aanlegvergunningenstelsel. Sport Bestemming Het sportcomplex ten noorden van De Contreie is voorzien van de bestemming Sport. Omdat uitwerking van het complex in voorbereiding is en op onderdelen nog wijzigingen verwacht kunnen worden (plaatsing en situering gebouwen en sportvelden), is uitgegaan van een algemene bestemmingslegging. De gronden aangewezen voor Sport zijn bestemd voor breedtesport, (openbare) sportvoorzieningen, parkeervoorzieningen en ontsluitingswegen en bijbehorende voorzieningen. Bouwregels In de bouwregels is bepaald dat uitsluitend mogen worden gebouwd: • gebouwen; • bouwwerken, geen gebouwen zijnde; • gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen. Er is één bouwvlak opgenomen ten behoeve van het clubgebouw (inclusief bijbehorende gebouwen). De gezamenlijke oppervlakte van gebouwen is begrensd op 2.500 m², waarmee voor sport gebruikelijke voorzieningen zoals kleedruimten, kantine en tribune zondermeer gerealiseerd kunnen worden. Er is dan circa 1.000 m² beschikbaar voor breedtesportvoorzieningen. De bouwhoogte is aangegeven met een aanduiding en bedraagt 6 meter voor de goothoogte en 10 meter voor de bouwhoogte. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is bepaald op 4 meter. Voor ballenvangers geldt een afwijkende hoogtemaat, evenals voor lichtmasten. Tuin De bestemming Tuin is reeds beschreven onder "Regeling woonpercelen". Verkeer /Verkeer - Railverkeer Bestemming Aan de belangrijkste wegen in het plangebied is de bestemming Verkeer toegekend. In de Vrachelsestraat is een afsluiting voor doorgaand autoverkeer voorzien. Om deze reden is aan het begin van de Vrachelsestraat de aanduiding specifieke vorm verkeer - 5 opgenomen, waarmee alleen langzaam verkeer wordt toegestaan.

755.007915.00


Bestemmingsregeling

113

Het zuidelijk deel van De Contreie wordt ontsloten door één toegangsweg: de centrale as. Om in geval van calamiteiten de wijk te kunnen verlaten, is een calamiteitenontsluiting noodzakelijk. Om deze reden is aan de Herweg een verkeersbestemming gegeven. De Herweg heeft daarbij tevens de aanduiding specifieke vorm van verkeer - 2 gekregen. Hiermee wordt voorkomen dat de Herweg voor de reguliere ontsluiting wordt gebruikt en een sluiproute richting Den Hout ontstaat. In verband met de verandering van rotonde naar kruispunt met verkeersregelinstallatie is het plangebied De Contreie aan de oostzijde ter plaatse van de rotonde vergroot. Deze vergroting is uitsluitend noodzakelijk om een opstelstrook mogelijk te maken, die binnen het bestemmingsplan Vrachelen 2 voor een klein deel binnen de bestemming groen is geprojecteerd. De Bovensteweg wordt qua situering verlegd, door de huidige T-aansluiting te veranderen in een boogvormig tracé. Dit vloeit voort uit het verkeersbeleid. Reeds in het vigerende bestemmingspan voor het bedrijventerrein Weststad is deze ontwikkeling, die dus reeds in andere kaders is bepaald, opgenomen. In het bestemmingsplan De Contreie wordt die verlegging overgenomen. Langs de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan - Bovensteweg ligt een railverbinding naar het bedrijventerrein Weststad - Statendam. Het plangebied De Contreie omvat één railovergang ter plaatse van de Energieweg. Hier is de bestemming Verkeer-Railverkeer opgenomen. Bouwregels In de bouwregels is bepaald dat uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan. Aanlegvergunning Voor het behoud en de bescherming van de monumentale boom binnen de bestemming Verkeer is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Water Het Markkanaal is voorzien van de bestemming Water. De brug over het Markkanaal is bevestigd met de aanduiding "brug". Wonen Bestemming De overwegingen ten grondslag aan de bestemming Wonen zijn reeds omschreven onder Regeling woonpercelen. Aanvullend is voor de regeling het volgende relevant. In het plangebied zijn enkele woningen aangemerkt als gemeentelijke monumenten. Deze zijn in de juridisch planologische regeling aangeduid met de aanduiding "cultuurhistorische waarden". De minicamping aan de Vrachelsestraat / Heijligerweg is aangeduid door een functieaanduiding specifieke vorm van recreatie – 1. Hier vindt ook detailhandel plaats. Om deze reden is ook een functieaanduiding detailhandel opgenomen. De schuren op het perceel zijn, gezien de oppervlakte voorzien van een bouwvlak. Om te voorkomen dat hierin woningen worden gerealiseerd is de aanduiding "woning uitgesloten" opgenomen. Bouwregels In de bouwregels is opgenomen dat ter plaatse van de aanduiding "cultuurhistorische waarden" gebouwen op onderdelen mogen worden vernieuwd of veranderd en voor zover toelaatbaar binnen de bestemmingsgrenzen en de regels worden uitgebreid, mits het betrokken


755.007915.00

114

Bestemmingsregeling

bouwplan mede strekt tot behoud van het uitwendige karakter van het gebouw in bestaande toestand. Op deze wijze is behoud van cultuur historisch erfgoed gewaarborgd. Ter plaatse van de minicamping zijn was- en toiletgebouwen toegestaan. Het aantal gebouwen is beperkt tot 2, de goot- en bouwhoogte tot 3 respectievelijk 6 meter. In de specifieke gebruiksregels is bepaald dat het aantal standplaatsen niet meer bedraagt dan 40. Specifieke gebruiksregels Naast de reeds onder regeling woonpercelen genoemde specifieke gebruiksregels voor beroepen aan huis zijn de volgende regels relevant: • het aantal standplaatsen voor de minicamping is bepaald op 40; • de detailhandel is beperkt tot groenten en fruit, niet zijnde een supermarkt. Woongebied Bestemming Binnen het bestemmingsplan De Contreie is de bestemming Woongebied opgenomen voor realisering van het woongebied. Binnen de bestemming zijn reguliere functies binnen het wonen toegestaan, zoals het wonen in woningen, tuinen, woonstraten, garages. Ook zijn bijbehorende voorzieningen (openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en speelvoorzieningen) toegestaan. Op enkele plaatsen zijn gebouwde parkeervoorzieningen beoogd. Deze zijn met een functieaanduiding weergegeven. Ten behoeve van de ontsluiting van percelen is een aanduiding "ontsluiting" opgenomen. Vanuit ruimtelijke kwaliteit is het belangrijk dat woonpercelen via het aangegeven tracé worden ontsloten. Om het groene karakter van de collectieve groene achtererven te waarborgen is een aanduiding "specifieke vorm van groen - 1" opgenomen. Ter plaatse van de EVZ in het zuidelijk deel van De Contreie zijn enkele landschappelijke tuinen gewenst. Hiervoor is de aanduiding "specifieke vorm van groen - 2 opgenomen. het oprichten van gebouwen, nutsgebouwen en overkappingen, is hier niet wenselijk en om deze reden uitgesloten. Bouwregels Naast algemene bouwregels voor hoofdgebouwen, aanen uitbouwen en bijgebouwen, bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bouwregels opgenomen voor de verschillende woongebieden (specifieke vorm van woongebied, woongebied 1-9). Het plangebied is verdeeld in 9 woongebieden, elk voorzien van een eigen aanduiding. De indeling volgt het stedenbouwkundig raamwerk van Van den Oever, Zaaijer & Partners architecten. Daarnaast is sprake van uit te werken woongebieden (zie hierna). Tot slot zijn er woon /werkkavels mogelijk gemaakt (zie Bedrijf-2). Bij deze verdeling van het aantal woningen over het plangebied is rekening gehouden met een marge van circa 10% per deelgebied. Ook is per deelgebied het maximaal aantal grondgebonden en gestapelde woningen bepaald. Door het maximum aantal bepaalde grondgebonden en gestapelde woningen zal of het maximum aan grondgebonden niet worden gerealiseerd of minder gestapelde woningen dan als maximum is aangegeven. Dit zorgt voor de gewenste flexibiliteit bij de detaillering van het stedenbouwkundig plan ten aanzien van woningdifferentiatie en biedt ruimte voor het zorgvuldig kunnen inspelen op de actuele marktomstandigheden. Per • • •

woongebied is waar nodig het volgende vastgelegd: aantal woningen (inclusief onderverdeling grondgebonden /gestapeld; bouwwijze (aaneen, twee-aaneen, vrijstaand); afstand van hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens;

755.007915.00


Bestemmingsregeling

115

• •

de diepte van het hoofdgebouw; het bebouwingspercentage van percelen met vrijstaande hoofdgebouwen bedraagt niet meer dan: 1. van een perceel kleiner dan 500 m² 30%; 2. van een perceel van 500 m² tot 700 m² 28%; 3. van een perceel vanaf 700 m² 25%. In de bouwregels voor de woongebieden is de boogde structuur van het stedenbouwkundige raamwerk vastgelegd. Zo is opgenomen of de woongebouwen in een bebouwingslint of een bouwblok worden gebouwd. Een bouwblok is een stedenbouwkundig geheel van geschakelde en niet geschakelde gebouwen (aaneengebouwd, twee-aaneen, of vrijstaand) dat op enige manier een blok vormt, soms met een gesloten en besloten binnengebied. Een bebouwingslint is daarbij een rij al dan niet geschakelde of aaneengebouwde woningen. Hierna volgt per woongebied een beschrijving van bijzonderheden. Woongebied 1 • zonder aanduiding worden woningen ten minste vier-aaneen gebouwd; • woningen worden in 3 bouwblokken gebouwd; • er is niet meer dan één gestapeld hoofdgebouw toegestaan; • de goothoogte van gebouwen langs de oostgrens (Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan) bedraagt in afwijking van de algemene maatvoeringsaanduiding niet minder dan 6 meter; • de bouwhoogte van een parkeergarage bedraagt niet meer dan 1 meter boven maaiveld; • delen zijn specifiek aangeduid voor groenvoorzieningen. Woongebied 2 • er zijn alleen vrijstaande woningen gedacht; • woningen worden gebouwd op percelen groter dan 1.000 m². Woongebied 3 • er zijn vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen gedacht; • woningen langs de zuidgrens worden in een bebouwingslint gebouwd; • woningen in de rest worden in 2 of 3 bouwblokken gebouwd; • langs de Herweg wordt in een bebouwingslint gebouwd. Woongebied 4 • woningen worden vrijstaan, twee aan-een, of aaneengebouwd; • woningen worden in 2 of 3 bouwblokken gebouwd; • langs de Herweg worden woningen in een bebouwingslint gebouwd. Woongebied 5 • woningen worden vrijstaand, twee-aaneen en aaneengebouwd volgens de specificaties; • woningen worden in een bebouwingslint gebouwd. Woongebied 6 • woningen worden grondgebonden en niet grondgebonden gebouwd; • grondgebonden woningen worden aaneengebouwd gebouwd; • de goot- en bouwhoogte is bepaald op 6 respectievelijk 10 meter, Langs de oost en zuidgrens van het woongebied is de goot- en bouwhoogte bepaald op 16 meter, aangezien het stedenbouwkundig beeld hier een stedelijkere uitstraling vraagt. Het hoogte accent in het woongebied (in het zuidelijk deel van het woongebied op de noordoosthoek van het zuidwestelijke bouwblok) krijgt een hoogte van 21 meter;


755.007915.00

116

• •

• •

Bestemmingsregeling

er is een doorgaande langzaamverkeervoorziening beoogd, aangeduid met specifieke vorm van verkeer - 1; woningen worden in 4 tot 5 bouwblokken gebouwd: 2 tot 3 bouwblokken in het noordelijk deel van dit woongebied en 2 bouwblokken in het zuidelijk deel van het bestemmingsvlak; gestapelde woningen zijn langs de oost en zuidrand van het woongebied gedacht en ter plaatse van het hoogte accent; de bouwhoogte van een parkeergarage bedraagt niet meer dan 1,0 meter boven maaiveld.

Woongebied 7 • woningen worden vrijstaand gebouwd. Woongebied 8 • woningen worden aaneengebouwd gebouwd; • woningen worden in één bouwblok gebouwd. Woongebied 9 • woningen worden aaneengebouwd gebouwd; • woningen worden in een bebouwingslint gebouwd. Nadere eisen Ten aanzien van een goede ruimtelijke ordening kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing en de wijze van bouwen ter bescherming van aanwezige archeologische waarden. Aanlegvergunning Om het behoud en de bescherming van de monumentale boom binnen de bestemming zeker te stellen is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen. Collectieve voorzieningen In woongebied 1 worden collectieve voorzieningen gedacht. Dit zijn semi-openbare voorzieningen en gebruik, al dan niet in verenigingsverband, door buurtbewoners, zoals: • jeugdopvang; • een speeltuinvereniging; • creativiteitscentrum; • theater; • zorgvoorzieningen. In het woongebied-1 zijn niet meer dan 5 collectieve voorzieningen per bouwblok toegestaan. Daarnaast is in verband met de ruimtelijke uitstraling het volgende bepaald:

• •

collectieve voorzieningen zijn uitsluitend in een zelfstandig bouwvolume toegestaan;

•

collectieve voorzieningen worden uitsluitend beheerd en geëxploiteerd door de buurtbewoners.

de maximale vloeroppervlakte van een collectieve voorziening bedraagt niet meer dan 250 m²;

Woongebied - Uit te werken 1-4 Bestemming Binnen het bestemmingsplan De Contreie is de bestemming Woongebied - Uit te werken opgenomen voor realisering van het deel van het woongebied, waarvoor thans nog geen planuitwerking beschikbaar is. Tevens kan op deze wijze worden ingespeeld op marktontwikke-

755.007915.00


Bestemmingsregeling

117

lingen (in beperkte mate) en is in ieder geval gewaarborgd dat een samenhangend gebied wordt ontwikkeld. In totaal zijn 4 uit te werken gebieden gedacht. Binnen de bestemming zijn reguliere functies binnen het wonen toegestaan, zoals het wonen in woningen, tuinen, woonstraten, garages. Ook zijn bijbehorende voorzieningen (openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en speelvoorzieningen) toegestaan. Binnen de bestemming Woongebied – Uit werken 2 is een monumentale boom aanwezig. Behoud van deze monumentale boom is met een aanduiding bevestigd. Burgemeester en wethouders werken de bestemmingen uit in Groen, Verkeer en Woongebied. Uitwerkingsregels Overeenkomstig de systematiek bij de bestemming Woongebied is bij de verdeling van het aantal woningen over de uit te werken bestemmingen rekening gehouden met een marge van circa 10% per deelgebied. Ook is per uit te werken bestemming het maximaal aantal grondgebonden en gestapelde woningen bepaald. Door het maximum aantal bepaalde grondgebonden en gestapelde woningen zal of het maximum aan grondgebonden niet worden gerealiseerd of minder gestapelde woningen dan als maximum is aangegeven. Dit zorgt voor de gewenste flexibiliteit bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan ten aanzien van woningdifferentiatie en biedt ruimte voor het zorgvuldig kunnen inspelen op de actuele marktomstandigheden. Per uit te werken gebied is minimaal het volgende vastgelegd: • aantal woningen (inclusief onderverdeling grondgebonden /gestapeld; • bouwwijze (aaneen, twee-aaneen, vrijstaand); • afstand van hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens; • de diepte van het hoofdgebouw. In de uitwerkingsregels voor de uit te werken bestemmingen is eveneens de boogde structuur van het stedenbouwkundige raamwerk vastgelegd. Zo is opgenomen of de woongebouwen in een bebouwingslint of een bouwblok worden gebouwd. Hierna volgt per uit te werken gebied een beschrijving van bijzonderheden. Woongebied - Uit te werken 1 • woningen worden vrijstaand gebouwd; • woningen worden gebouwd op percelen van niet minder dan 1.000 m²; • voor zover een woonperceel grenst aan gronden met een aanduiding ontsluiting worden woningen ontsloten via een weg ter plaatse van de aanduiding en is ontsluiting direct op gronden met de bestemming verkeer niet toegestaan. Hierdoor worden onveilige verkeerssituaties voorkomen en is ontsluiting van het woongebied gegarandeerd. Woongebied - Uit te werken 2 • woningen worden grondgebonden gebouwd; • ter plaatse van de aanduiding monumentale boom zijn geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan; Woongebied – Uit te werken 3 • ter plaatse van het zuidelijk bestemmingsvlak langs het kanaal: • worden woningen grondgebonden en niet grondgebonden gebouwd; • worden grondgebonden woningen aaneengebouwd gebouwd; • worden woningen in een bebouwingslint gebouwd; • wordt niet meer dan 1 gestapeld gebouw gebouwd; • ter plaatse van de gronden buiten het zuidelijk vlak: • worden de woningen vrijstaand gebouwd;


755.007915.00

118

Bestemmingsregeling

•

bedraagt het bebouwingspercentage van percelen met vrijstaande hoofdgebouwen niet meer dan: 1. van een perceel kleiner dan 500 m² 30%; 2. van een perceel van 500 m² tot 700 m² 28%; 3. van een perceel vanaf 700 m² 25%;

Woongebied uit te werken 4 • ter plaatse van het zuidelijk bestemmingsvlak: • worden woningen grondgebonden en niet grondgebonden gebouwd; • worden grondgebonden woningen aaneengebouwd gebouwd; • worden woningen in een bebouwingslint gebouwd; • wordt niet meer dan 1 gestapeld gebouw gebouwd; • ter plaatse van de gronden buiten het zuidelijk vlak: • wordt 40% van de woningen aaneengebouwd en 55% van de woningen vrijstaand en niet meer dan 20 % van de woningen twee–aaneen gebouwd; • worden woningen langs de Herweg in een bebouwingslint gebouwd; • bedraagt het bebouwingspercentage van percelen met vrijstaande hoofdgebouwen niet meer dan: 1. van een perceel kleiner dan 500 m² 30%; 2. van een perceel van 500 m² tot 700 m² 28%; 3. van een perceel vanaf 700 m² 25%; Leidingen Aan de hoofdwaterleiding en de hoofdgasleiding is in het plangebied de bestemming Leidingen, met de bijbehorende aanduiding opgenomen. De leidingen zijn beschermd door een aanlegvergunningstelsel. Waterstaat-Waterkering Bestemming In het plangebied liggen twee dijken: langs het Markkanaal en langs de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan - Bovensteweg. De bestemming is als dubbelbestemming op de plankaart opgenomen. Hiermee zijn waterstaatkundige voorzieningen zoals dijken beschermd. Bouwregels Er zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Ontheffing van de bouwregels Indien het waterstaatsbelang niet wordt geschaad kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen voor bouwactiviteiten binnen de bouwregels van de onderliggende bestemmingen.

10.4.3. Hoofdstuk 3 Algemene regels Dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die op de bestemmingen als bedoeld in hoofdstuk 2 van toepassing zijn. Het betreffen de volgende bepalingen. Anti-dubbeltelbepaling Hiermee wordt voorkomen dat gronden oneigenlijk worden gebruikt voor het optimaliseren van bouwmogelijkheden. Algemene bouwregels Het artikel Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten betreft uitsluitend een bouwbepaling en geen gebruiksbepaling. Met deze bepaling wordt voorkomen, dat gebouwen, die wat betreft afstandsmaten of andere maten, onder het overgangsrecht komen te vallen. 755.007915.00


Bestemmingsregeling

119

Uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak (3 augustus 2005) blijkt, dat deze algemene bepaling aanvaardbaar is. Een gedetailleerde inventarisatie en individuele beoordeling van afwijkingen zijn niet nodig. Het is ook onjuist ervan uit te gaan, dat hiervoor separate bouwvoorschriften nodig zijn. Essentieel is dat het gaat om bevestiging van bestaande, afwijkende situaties, zodat bij beoordeling van bouwaanvragen direct duidelijk is welke maat bepalend is: namelijk de bestaande maat. Hiermee ligt objectief de strekking van de bepaling vast. Daar waar daadwerkelijk andere situaties worden nagestreefd, is dit door andere bestemmingen of bouwbepalingen vastgelegd. Dit komt overigens in dit bestemmingsplan niet voor. In de bepaling is nadrukkelijk vastgelegd dat op de bedoelde bestaande afwijkingen het overgangsrecht niet van toepassing is. Onder de oppervlaktematen valt ook het bebouwingspercentage. In het belang van het waarborgen van particulier opdrachtgeverschap, is bepaald dat ten minste 10% van de woningen in die vorm worden gerealiseerd in een periode van ten hoogste 10 jaar. De bedoeling is dat deze woningen in samenhang worden gebouwd in het noordelijk deelgebied. Dit wordt nader gedetailleerd in het exploitatieplan. Ook zijn er regels opgenomen voor het percentage sociale huur- en koopwoningen. Over het noordoostelijke deel van het plangebied ligt een geluidszone Industrie. In de algemene bouwregels is hiervoor opgenomen dat binnen de op de kaart voor zone industrielawaai aangeduide gronden het bouwen van nieuwe gebouwen met een geluidsgevoelige bestemming, in overeenstemming met het bepaalde in hoofdstuk 2 van de regels, uitsluitend is toegestaan, indien is gebleken dat de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein op de gevels van de gebouwen met deze geluidsgevoelige bestemmingen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde. Algemene ontheffingsregels In deze regels zijn afwijkingen maatvoeringen tot ten hoogste 15% en het overschrijden van bouwgrenzen toelaatbaar gesteld. Deze ontheffingsmogelijkheden hebben tot doel flexibiliteit in het plan in te bouwen. Het afwijken van de bebouwingsbepalingen, ten behoeve van bijvoorbeeld het in beperkte mate afwijken van de voorgeschreven maatvoeringen en begrenzingen, kan in veel gevallen plaatsvinden zonder dat hierdoor het belang van een goede ruimtelijke ordening wordt geschaad. Voor dit soort gevallen is derhalve in het plan een ontheffingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. Algemene wijzigingsregels Het overschrijden van bestemmingsgrenzen kan in veel gevallen plaatsvinden zonder dat hierdoor het belang van een goede ruimtelijke ordening wordt geschaad. Voor dit soort gevallen is derhalve in het plan een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen. De overschrijding mag echter niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot. Algemene aanduidingsregels De landschappelijke buffer (de bebouwingsvrije contour naar Den Hout) is met een gebiedsaanduiding op de plankaart opgenomen. Binnen de landschapsbuffer zijn geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behoudens erfafscheidingen en kunstwerken voor infrastructuur toegestaan. De opgenomen bebouwingsvrije contour heeft uitsluitend een signaleringsfunctie. In het plan Contreie worden geen bouwontwikkeling voorzien. Uitsluitend de EVZ (natuurontwikkeling) wordt binnen deze zone gerealiseerd. De bestaande woning Vrachelsestraat 50 ligt in de contour. Ten behoeve van de woning en het erf is de contour ter plaatse van het perceel iets teruggelegd.


755.007915.00

120

Bestemmingsregeling

De contour wordt niet opgenomen en gecontinueerd in het bestemmingsplan Buitengebied, aangezien daar geen verdere woonontwikkelingen worden voorgestaan. De landschapsbuffer is uitsluitend van belang voor het woongebied De Contreie. Algemene procedureregels Het artikel procedureregels geeft aan welke procedure dient te worden gevolgd, indien burgemeester en wethouders de aan hun toegekende ontheffingsbevoegdheden (willen) effectueren. De procedure is afgestemd op de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die voor het grondgebied van de gemeente is opgesteld. Het geeft belanghebbenden de mogelijkheid gedurende een bepaalde periode bij burgemeester en wethouders hun zienswijze of bedenkingen kenbaar te maken tegen een voornemen tot toepassing van bedoelde flexibiliteitsbepalingen. Het opnemen van gebruiksbepalingen is niet langer noodzakelijk. Deze zijn namelijk opgenomen in de Wro. Daarbij is voorts van belang dat ingevolge de aangescherpte jurisprudentie diverse functies niet toelaatbaar zijn, indien die functies in wezen strijdig zijn met de betreffende bestemming. Vandaar dat dergelijke functies niet meer afzonderlijk hoeven te worden uitgesloten in de algemene gebruiksregels en niet in de Specifieke gebruiksregels van de bestemmingen.

10.4.4. Hoofdstuk 4 Overgangs- en Slotbepaling Strafbepaling Artikel 7.10 Wro bepaalt dat het verboden is gronden en bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken of te laten gebruiken. Een afzonderlijke strafbaarstelling in het bestemmingsplan zou derhalve niet meer nodig zijn. Toch lijkt op grond van de Invoeringswet (artikel 4.5) juncto de Wet op de economische delicten (artikel 1a, onder 2e) de conclusie gerechtvaardigd dat de overtreding van aanleg- en sloopvoorschriften nog steeds als strafbaar feit in de bestemmingsplanregels moet worden aangemerkt. Het Ministerie van VROM is hierop geattendeerd. Zekerheid hieromtrent ontbreekt vooralsnog. Voorlopig is het dan ook gewenst in de bestemmingsregeling de overtreding van aanleg- en sloopvoorschriften als strafbaar feit aan te merken. Hierin voorziet de opgenomen strafbepaling. Overgangsregels De overgangsregels hebben tot doel de rechtstoestand te begeleiden van bouwwerken die gebouwd zijn of kunnen worden gebouwd en die afwijken van de bebouwingsbepalingen van het plan. Tevens is bepaald dat het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken in het plan, voor zover dit gebruik op het tijdstip van het rechtskracht verkrijgen van het plan (rechtens) afwijkt van de in het onderhavige plan gegeven bestemming, kan worden voortgezet. Deze regels zijn opgenomen in het Bro en zijn op voorgeschreven wijze overgenomen. Slotbepaling Dit artikel ten slotte geeft aan de naam waaronder de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald (regels van het bestemmingsplan De Contreie).

755.007915.00


11. Uitvoeringsaspecten

121

11.1. Financiële paragraaf De Structuurvisie Vrachelen omvatte diverse deelfasen in het totale plangebied. Met het plan Contreie wordt de structuurvisie Vrachelen afgerond, waardoor het totale gebied Vrachelen zal zijn gerealiseerd. De eerdere deelprojecten zijn in financiële zin positief afgerond, en hierbij is ook een exploitatie hoofdinfrastructuur opgesteld, teneinde de infrastructuur die in het openbaar gebied is opgenomen aan te kunnen leggen. Deze exploitatie is opgegaan in een reserve bovenwijkse voorzieningen, waarbij deze financiële middelen specifiek voor verkeersaanpassingen zijn gelabeld. Voor het project is een financiële verkenning opgesteld. • Aan de kostenkant zijn de gebruikelijke posten opgenomen, waaronder verwervingen, gebaseerd op taxaties en overeengekomen aankopen, het bouwen woonrijp maken gebaseerd op specifieke berekeningen, alsmede de voorgestelde en berekende verkeersmaatregelen. • Aan de opbrengstenkant zijn opbrengsten opgenomen van woningbouw, gebaseerd op vigerend prijsbeleid en een verdeling conform het vastgesteld college-akkoord en de woonvisie. Deze financiële verkenning laat een gezond positief resultaat zien, en geconcludeerd kan worden dat de beoogde ontwikkeling van het plan Contreie daarmee financieel-economisch haalbaar wordt geacht. Aangezien de gemeente het kostenverhaal voor het exploitatie gebied nog niet heeft veiliggesteld is zij verplicht om bij het bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. De gemeente wil door middel van actieve grondpolitiek het liefst alle gronden binnen het plangebied minnelijk verwerven. Mocht dit niet lukken dan zal getracht worden via een anterieure overeenkomst tot overeenstemming te komen met de betreffende eigenaar en mocht dit niet lukken dan zullen de kosten verhaald worden via een te betalen bijdrage (conform exploitatieplan) bij afgifte van de bouwvergunning of tot mogelijke onteigening worden overgegaan.

11.2. Exploitatieplan Voor het bestemmingsplangebied De Contreie is tevens een exploitatieplan opgesteld. Hiermee wordt invulling gegeven aan de verplichting een exploitatieplan vast te stellen in omstandigheden die zich in dit gebied voordoen. Het exploitatieplan bestaat uit: • een kaart met de begrenzing van het exploitatiegebied en het voorgenomen grondgebruik, normatief van karakter; • omschrijving van de werken;


755.007915.00

122

Uitvoeringsaspecten

•

grondexploitatieberekening, fictie gemeente exploiteert gehele gebied, raming kosten en opbrengsten, raming inbrengwaarde van de gronden op onteigeningsbasis. In het exploitatieplan zijn opgenomen voorwaarden dan wel procedurevoorschriften ten aanzien van: • de fasering; • het stedenbouwkundig plan; • kwaliteitseisen voor de openbare ruimte en het bouwen woonrijp maken; • minimaal aantal woningen per deelgebied en in totaal; • verdeling grondgebonden en gestapelde woningen; • ligging van wegen en profielen. In het exploitatieplan is voorts een raming van de kosten en opbrengsten van het plan opgenomen. Deze kosten zijn naar rato van de verwachte opbrengsten verdeeld over de verschillende ontwikkelende partijen. Iedere ontwikkelaar die niet via een overeenkomst met de gemeente het kostenverhaal heeft geregeld, is verplicht bij de afgifte van een bouwvergunning de volgens het exploitatieplan berekende exploitatiebijdrage te voldoen. Het exploitatieplan moet worden vastgesteld bij vaststelling van het bestemmingsplan. Na vaststelling van het exploitatieplan moet het plan jaarlijks worden herzien. Op die manier kan de gemeente veranderingen in de grondexploitatie ook doorberekenen naar de ontwikkelende partijen. Naast een toerekening van de kosten over de verschillende grondeigenaren bevat het exploitatieplan ook aanwijzingen betreffende het aantal kavels dat moet worden uitgegeven voor sociale woningbouw en voor particulier opdrachtgeverschap.

755.007915.00


12. Resultaten inspraak- en overlegprocedure

123

12.1. Resultaten inspraak Inspraakprocedure Het voorontwerp van het bestemmingsplan heeft in het kader van de inspraakprocedure vanaf 5 februari tot 5 maart 2009 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 25 schriftelijke reacties binnengekomen. De reacties zijn samengevat en integraal beoordeeld en beantwoord in het eindverslag van de inspraakprocedure, dat als separate bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd. Bij het eindverslag is tevens betrokken hetgeen tijdens de op 16 februari 2009 gehouden inspraakavond naar voren is gebracht. Aanpassingen naar aanleiding van de inspraakprocedure Naar aanleiding van de inspraakreacties is het bestemmingsplan op de volgende onderdelen aangevuld / aangepast. Toelichting • De toelichting is aangevuld met betrekking tot de verkeersafwikkeling en andere verkeersaspecten van het nieuwe woongebied. De onderzoeken zijn sinds het voorontwerpbestemmingsplan verder uitgewerkt en gedetailleerd. Resultaat van het verkeersonderzoek is onder andere dat de rotonde in de burgemeester Huibrecht Schiedonlaan wordt vervangen door een kruispunt met verkeersregelinstallatie. Verwezen wordt naar hoofdstuk 9, paragraaf 9.2. Verbeelding • Ter plaatse van de Vrachelsestraat zijn enkele percelen gelegen met historische hagen. Deze hagen behoren tot de tuin. In het voorontwerp is een verkeersbestemming aan deze hagen toegekend. In het ontwerpbestemmingsplan is voor de hagen een tuinbestemming opgenomen, overeenkomstig het gebruik. • Achter het perceel Vrachelsestraat 35 is in het voorontwerpbestemmingsplan door middel van de bestemming Woongebied aangeduid dat een uitbreiding van het erf van de woning mogelijk is. De bewoners wensen geen gebruik te maken van deze mogelijkheid. Om deze reden is de bestemming in het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd in Groen. • De goot- en bouwhoogte van de nieuwe woningen aan de Vrachelsestraat zijn bepaald op 6 en 10 meter in het voorontwerpbestemmingsplan. Naar aanleiding van de inspraakreacties is de goot- en bouwhoogte, overeenkomstig het merendeel van de woningen aan de Vrachelsestraat verlaagt naar 4, respectievelijk 8 meter. • Overeenkomstig de inspraakreactie is aan de Vlaamseschuur op perceel Vrachelsestraat 46 een woonbestemming toegekend.


755.007915.00

124

Resultaten inspraak- en overlegprocedure

12.2. Resultaten overlegprocedure Overlegprocedure Het voorontwerp van het bestemmingsplan De Contreie is op 8 januari 2009 toegestuurd aan de volgende (semi)overheidsinstanties. • • • • • • • • • •

Secretariaat Provinciale Planologische Commissie provincie Noord Brabant Waterschap Brabantse delta VROM-inspectie, regio Zuid Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten Ministerie voor Landbouw, Natuur en visserij, directie Zuid Ministerie van Verkeer en Waterstaat, Rijkswaterstaat, directie Noord Brabant Ministerie van Economische Zaken, regio zuid Sociaal Economisch overlegorgaan Brabant Ministerie van Defensie, dienst Vastgoed Defensie, Directie Zuid Brabant Water

In de commentaarnota is een weergave van de reacties opgenomen, welke de gemeente in het kader van het vooroverleg heeft ontvangen. Per instantie zijn puntsgewijs de gemaakte opmerkingen behandeld. De vooroverlegreacties en de commentaarnota zijn als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. Aanpassingen naar aanleiding van de overlegreacties Naar aanleiding van de overlegreacties is het bestemmingsplan op de volgende onderdelen aangevuld / aangepast. Toelichting • Het ontwerp voor de sportvelden is ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan verder uitgewerkt. Om deze reden is de toelichting ook aangevuld (zie hoofdstuk 8, Sportvoorzieningen). Nadrukkelijk is toegevoegd de motivatie voor de afwijking van het provinciaal uitwerkingsplan Breda-Tilburg. • In de toelichting is opgenomen dat Rijkswaterstaat waterbeheerder is van het Markkanaal het kanaal is daarmee een rijkswater. Tevens is ten aanzien van het Markkanaal opgenomen dat het kanaal onderdeel is van de EVZ. • In de toelichting is opgenomen dat het rijk eigenaar is van het te verplaatsen compensatiebos. Regels • Aan de citeria voor aanlegvergunning in, aan, op of over de oever van het Markkanaal is opgenomen dat het waterstaatsbelang getoetst dient te worden aan de Wet beheer Rijkswaterstaatswerken en het Binnenvaart Politiereglement. • In verband met de laagvliegroute van defensie gelegen over het plangebied, is aan de criteria voor de ontheffingsbevoegdheid opgenomen dat in verband met de laagvliegroute ontheffing mogelijk is tot 30 meter.

12.3. Ambtshalve aanpassingen In het voorontwerpbestemmingsplan is aangekondigd dat het ontwerpbestemmingsplan op onderdelen zou worden aangevuld. Naast een verbeterde redactie is het plan op de volgende onderdelen aangevuld.

755.007915.00



125

Toelichting • Hoofdstuk 1: er zijn aanpassingen doorgevoerd in de leeswijzer. De paragraaf aangaande onderzoeken is geschrapt, aangezien de resultaten van de onderzoeken nu zijn verwerkt in hoofdstuk 10. • Aan hoofdstuk 2 is het beleid inzake speelplaatsen toegevoegd. • Hoofdstuk 3 is aangepast op archeologische aspecten. Daarnaast is de functionele analyse aangevuld. • Hoofdstuk 4 omvat nu uitsluitend de ruimtelijke beschrijving, uitgangspunten en randvoorwaarden van het stedenbouwkundig plan en geen beleid meer. • Hoofdstuk 5 beschrijft de onderbouwing (uitgangspunten, programma en planopzet) van het woonprogramma. • Toegevoegd is hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk wordt uitvoerig ingegaan op de MFA. In het voorontwerp is hier slechts summier in hoofdstuk 5 bij stil gestaan. • Hoofdstuk 7 (EVZ) en 8 (Sport) zijn wat redactie betreft aangescherpt. Tevens is het hoofdstuk over sport aangevuld met een indicatief ontwerp voor het sportcomplex. • Hoofdstuk 9 bevat de onderzoeksresultaten. Toegevoegd zijn de resultaten van: • het bodemonderzoek; • het definitieve verkeersonderzoek (verkeersafwikkeling, geluid); • het vleermuizenonderzoek; • het externe veiligheid onderzoek. • Hoofdstuk 10 is aangepast naar aanleiding van de doorgevoerde aanpassingen op de plankaart. • Toegevoegd is hoofdstuk 12, waarin de resultaten van de inspraak- en overlegreacties kort zijn weergegeven. Regels • De redactie is naar aanleiding van inspraak- en overleg aangepast. • Als gevolg van marktontwikkelingen en de beoogde fasering zijn enkele uit te werken bestemmingen gewijzigd in de bestemming woongebied. Als gevolg daarvan zijn de bestemmingen Woongebied en Uit te werken woongebied aangepast. • Toegevoegd is een regeling voor leidingen. Verbeelding • Aan het perceel Vrachelsestraat 46 is de cultuurhistorische waarde toegekend. Abusievelijk was deze in het voorontwerp niet opgenomen. • Er is een extra bouwmogelijkheid opgenomen aan de Vrachelsestraat 40. • In verband met voortschrijdend inzicht is de bestemmingslegging in met name het zuidelijk deel aangepast. Thans is beter in beeld op welke wijze het zuidelijk deel wordt vormgegeven. Vanwege deze reden is voor een groot deel van het gebied nu een directe bouwtitel opgenomen. In het noordelijk deel is om deze reden gekozen de structuur beter in beeld te brengen door de bestemmingen Verkeer en Groen op te nemen.


755.007915.00

126


755.007915.00


bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1. Vergelijking bestemmingsplan ten opzichte van structuurplan

1

Achtergrond Structuurplan Vrachelen 4/5 In het Structuurplan Vrachelen 4/5 is de ontwikkeling van De Contreie beschreven. Voor het vastleggen van de ruimtelijk-functionele ontwikkeling van De Contreie is in 2007 gekozen voor het planfiguur van het Structuurplan. Er is gekozen voor een Structuurplan, omdat verdere planvorming en detaillering nog gaande was voor wat betreft onderzoek en de nadere stedenbouwkundige uitwerking. De verdere stedenbouwkundige uitwerking heeft geleid tot enkele wijzigingen in de ruimtelijke- functionele opzet van De Contreie. De veranderingen passen binnen het uitgangspunt van het Structuurplan: de afronding van Vrachelen door middel van het realiseren van een nieuw woongebied. Hierna worden de aanpassingen ten opzichte van het Structuurplan puntsgewijs beschreven. Versterking van de ruimtelijke hoofdstructuur ontleend aan de EVZ en de groene wig Invulling randzone De Contreie In het Structuurplan Vrachelen is ter plaatse van het zuidelijk deel van De Contreie een brede marge aangehouden voor de ontwikkeling van een door de provincie voorgeschreven EVZ. Een proportioneel deel van de strook grond tussen de plangrens De Contreie is aangeduid als zoekgebied EVZ. In het structuurplan zijn in dit zoekgebied op regelmatige afstanden "vooruitgeschoven wachtposten" (rurale villa's) geprojecteerd. Het betreft appartementengebouwen (zie hierna). In de stedenbouwkundige en ruimtelijke analyse is aan het landschap en de ruimte tussen De Contreie en Den Hout een grote waarde toegekend. Deze kwaliteit is in het stedenbouwkundig plan verder vormgegeven. In het bestemmingsplan is de ligging van de voorgeschreven EVZ vastgelegd. Door de keuze voor een beperkt recreatief toegankelijke natuurfunctie wordt het landschap op een zachte manier aan de woonwijk verbonden en is sprake van een geleidelijke overgang tussen het woongebied en de EVZ. Weglaten vooruitgeschoven wachtposten In het structuurplan zijn vier bebouwingsaccenten (zogenoemde vooruitgeschoven wachtposten of rurale villa's) voorgesteld in de landschappelijke overgangszone tussen het woongebied en landschappelijk waardevolle buitengebied tussen De Contreie en Den Hout. Deze bebouwingsaccenten konden worden beschouwd als vrijstaande en vooruitgeschoven bebouwingselementen in het groen. Gelet op de kwaliteit van het bestaande landschap en de inspraakreacties gericht tegen deze vooruitgeschoven bebouwingsaccenten, is besloten om deze bebouwingsaccenten niet langer deel te laten uitmaken van het stedenbouwkundig plan. De overgang tussen stad en land wordt hierdoor op een meer ingetogen wijze vormgegeven. Dit sluit beter aan op de verdere uitwerking voor het westelijk deel van het woongebied, tegen de EVZ aan.


755.007915.00

2

Bijlage 1

Figuur B1.1. Structuurplan De Contreie versus Stedenbouwkundig raamwerk

755.007915.00


Bijlage 1

3

Vrachelsestraat in de groene wig De ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van de Vrachelsestraat zijn groot. Ook in het structuurplan zijn deze ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten verwoord. Om deze reden is in het structuurplan gekozen voor het uitsluitend aan de noordzijde van de Vrachelsestraat opvullen van enkele lege percelen met woonbebouwing. Aan de zuidzijde van de Vrachelsestraat is in het Structuurplan het realiseren van een groot aaneengesloten groengebied voorzien. In het stedenbouwkundig raamwerk wordt de Vrachelsestraat ook als een waardevol gebied gezien. Om de Vrachelsestraat te versterken zijn ten opzichte van het structuurplan aan de zuidzijde van de Vrachelsestraat bouwkavels toegevoegd. Het betreffen ruime kavels voor vrijstaande woonbebouwing. De bestaande bebouwing en ruimtelijke opzet van het lint vormen hierbij het uitgangspunt. Uitgangspunt is de ruimte tussen de verschillende kavels als karakteristieke doorkijk te behouden. In het structuurplan is ten noorden van de Vrachelsestraat een woongebied voorzien met een relatief hoge dichtheid. In de ruimtelijke analyse is gebleken dat het karakter van de Vrachelsestraat wordt versterkt als zowel ten zuiden als ten noorden van de Vrachelsestraat het oorspronkelijke landschap zou kunnen worden teruggebracht. In verband hiermee is ervoor gekozen het eerste deel van het woongebied De Contreie (noord) met een beduidend lagere dichtheid te bebouwen, in tegenstelling tot de voorgestelde hogere bebouwingsdichtheid in het structuurplan. Ook wordt een brede groenstrook met waterberging aangelegd. De invulling van open percelen aan de zuidkant, het bebouwen in een lagere dichtheid van de percelen aan de noordzijde van de Vrachelsestraat en aanleg van groenvoorzieningen versterken aanmerkelijk beter het beeld dat in het structuurplan voor de groene wig en de Vrachelsestraat wordt voorgestaan. In feite is de groene wig aan weerszijden van de Vrachelsestraat komen te liggen. Verplaatsing bouwaccenten Accent Vrachelsestraat /Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan Ten noorden van de rotonde Vrachelsestraat / Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan is in het structuurplan een bebouwingsaccent opgenomen. In het stedenbouwkundig raamwerk van het stedenbouwkundig plan is de positie van het bouwaccent veranderd. Het bouwaccent is in noordelijke richting opgeschoven. De verschuiving is noodzakelijk gebleken uit het oogpunt van een betere ruimtelijke inpassing van het bouwaccent in de Vrachelsestraat. Bovendien is door de verplaatsing van het bouwaccent tegemoet gekomen aan de op het structuurplan ingebrachte inspraakreacties. Bebouwingsaccent kanaalzijde op de as geplaatst In het structuurplan zijn vier noord-zuid georiënteerde zichtlijnen voorzien die ter hoogte van het kanaal worden beëindigd met een bouwaccent, dat uit de as van de verbinding is geplaatst. Deze zichtlijnen verbinden de wijk met het kanaal. In afwijking op het structuurplan, worden in het stedenbouwkundig raamwerk twee van de vier doorsteken beëindigd door een appartementencomplex in drie bouwlagen, geplaatst in de as van de zichtlijn, waardoor een directe visuele relatie met het kanaal (of de kanaaldijk) niet langer mogelijk is. Deze twee zichtlijnen zijn ondergeschikt aan de hoofdas en de Herweg. Om dit verschil te benadrukken en de betekenis van de twee andere, belangrijke verbindingen te versterken, worden deze twee ondergeschikte zichtlijnen beëindigd door bebouwing (een appartementengebouw in drie lagen). Verbijzondering in architectuur is hierbij uitgangspunt. De hoofdas (entree) en de Herweg (historische route) vormen belangrijke routes en deze zichtlijnen op het kanaal blijven gehandhaafd. Door deze ruimtelijke benadering krijgt ook het kanaal in de verdere stedenbouwkundige uitwerking een belangrijke positie. Incidentele verbijzonderingen benadrukken, juist doordat de zichtlijnen van karakter ver-


755.007915.00

4

Bijlage 1

schillen, het kanaal meer. Doorbraken in de structuur langs het kanaal worden tot een minimum beperkt, waardoor de lange lijn van het kanaal beter kan worden ervaren. Toename aantal woningen Het aantal woningen bedroeg in het structuurplan ten minste 700 woningen. Voorts heeft nadere planuitwerking (stedenbouwkundig raamwerk) plaatsgevonden. Hiertoe behoren ook grondverwerving en het beoordelen van de grondexploitatie. Deze is aangepast als gevolg van de thans bekend zijnde verwervingskosten. Tevens heeft actualisering van andere kostenposten plaatsgevonden, evenals een geactualiseerde inschatting van opbrengsten. Duidelijk is dat de grondexploitatie onder druk is komen te staan, met name door hogere verwervingskosten. Dit is een ontwikkeling die zich tegenwoordig steeds sterker voordoet. Als gevolg hiervan is het aantal woningen verhoogd. Uit het stedenbouwkundig raamwerk en de eerste uitwerkingen hiervan in een stedenbouwkundige verkaveling, blijkt dat er ruimte is voor circa 820 woningen. Dit heeft overigens niet geleid tot vergroting van het plangebied. De te realiseren dichtheden zijn niet te zeer onder druk komen te staan. Belangrijk daarbij is dat de woongebieden in de richting van Den Hout zeker niet dichter worden bebouwd, maar eerder dunner. Voorbeelden hiervan zijn de westelijke gedeelten van het zuidelijk deel van De Contreie en het woongedeelte tussen de Vrachelsestraat en de Heijligerweg. Voor woningbouw is circa 442.900 m² grond beschikbaar. Op basis van het te realiseren aantal woningen resulteert dit in een gemiddelde woningdichtheid van 18,5 woningen per hectare. Binnen Het woongebied De Contreie zijn daarbij nog verschillen. In Het Slot is sprake van gestapelde bouw en dus sprake van een gemiddeld hogere dichtheid. Aan de Vrachelsestraat wordt op royale kavels vrijstaand gebouwd en is sprake van een gemiddeld aanzienlijk lagere dichtheid. Woonwerkkavels Heijligerweg In afwijking op het structuurplan worden aan de noordzijde van de Heijligerweg enkele woonwerkkavels beoogd. In het structuurplan is uitsluitend rekening gehouden met de realisering van sportvoorzieningen. Uit oogpunt van een betere ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing van het woongebied en entree van het noordelijk woongebied is gekozen voor enkele woon-werkkavels. Dit zorgt voor een geleidelijker overgang van het noordelijk deelgebied en voorkomt een harde bebouwingsrand aan die zijde. Ook ten oosten van de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan zijn aan de Bovensteweg dergelijke woon-werkkavels gelegen tussen Vrachelen 2 en het bedrijventerrein ten noorden daarvan. Het ruimtelijk beeld wordt hierdoor gecontinueerd. Hoofdlijnen Structuurplan Vrachelen 4/5 Uit het vorenstaande blijkt dat voldaan wordt aan het Structuurplan Vrachelen 4/5, in die zin dat een gedifferentieerd woongebied wordt ontwikkeld. Thans is nadrukkelijker rekening gehouden met de overgang naar Den Hout (lagere dichtheden). Op basis hiervan is de intensivering van het programma verantwoord.

755.007915.00


Bijlage 2. Uitwerking stedenbouwkundig plan

1

B2.1. Herstel van de maaiveldinrichting De groene erven, de bestaande hagen in de groene wig en de historische linten, met name de Vrachelsestraat, met de bestaande losse eiken en geknotte linden langs de weg, vormen een rijk aandeel in de inrichting van de woongebieden. Voor de inrichting van de groene wig geldt dat zoveel mogelijk het agrarisch karakter wordt behouden. Het gebied zal een rustige invulling kennen van hagen en slootjes of greppels en velden van gazon (grenzend aan de locatie van de Multifunctionele accommodatie), droog en bloemrijk grasland. De bestaande hoogteverschillen in het terrein vormen een uitgangspunt. Een deel van de velden worden gebruikt als eerste wateropvang en infiltratiepunt voor de wijk. De groene wig met de speelvelden is bereikbaar door middel van een voetpad dat rondom wordt aangelegd. Ook zijn op enkele plaatsen doorsteken voorzien voor recreatie of als calamiteitenontsluiting van de wijk. Deze doorsteken zijn waar mogelijk gekoppeld aan historische lijnen (Herweg). Een meer stedelijke invulling met verharding en bijbehorende speeltoestellen is vooralsnog niet gewenst. In de wijk zelf worden plekken opgenomen die daarin voorzien, zoals bijvoorbeeld het schoolplein en de 'hoogte'.

B2.2. Overgangszone stad Groenbuffer en groene wig De groenbuffer (de bebouwingsvrije 1.000 meter contour) vervult met de te handhaven en te versterken bestaande bosgebieden, een dominante rol in de enscenering van stad naar land. Dit landschap wordt door de groene wig tevens de wijk ingetrokken richting de centrale ruimte van Vrachelen, waardoor elke buurt een eigen identiteit en karakter krijgt. De natte graslanden in de groene wig liggen iets lager, waardoor deze als eerste infiltratiemoment fungeren en in natte perioden hooguit wat 'zompig' aan doen, maar waarschijnlijk nooit helemaal onder een laagje water verdwijnen. EVZ Aan de westrand van De Contreie ligt tussen het omliggende landschap (de bebouwingsvrije contour rond Den Hout) de door de provincie aangewezen ecologische verbindingszone (EVZ). De EVZ volgt de aanwezige geohydrologische condities van zuid naar noord, van hoog naar laag en van droog naar nat. De EVZ is een zelfstandig onderdeel binnen de planontwikkeling van De Contreie. Door de ligging aan de rand van de wijk heeft de EVZ voor zowel de groene buffer als de woonwijk ruimtelijke effecten. Voor de EVZ worden bloemrijk grasland en een moeras als ruimtelijk beeld voorgestaan.


755.007915.00

2

Bijlage 2

Bloemrijk grasland Richting de groene wig is de EVZ opener en bestaat deze uit velden van nat, droog en bloemrijk grasland en gazon. Enkele velden zijn omsloten door een meidoornhaag of een bestaande houtwal, met cultuurhistorische waarden. Moeras Verder naar het noorden gaan de greppels over in sloten en wordt de EVZ steeds natter. Hier is het laagste maaiveldniveau en krijgen natuurlijke oevers en een zuiveringsmoeras van riet een plek. Het zuiveringsmoeras ligt in het meest noordelijk deel van de EVZ, nabij het sportcomplex. Een deel van het verzamelde water dat door middel van molgoten en greppels hiernaartoe wordt afgevoerd, heeft dan al kunnen infiltreren in het natte grasland. Na dit punt ontstaat stroming in de steeds breder wordende sloten en kan het zuiveringsmoeras haar werk doen. Door op strategische locaties het maaiveld af te graven, ontstaan er geringe hoogteverschillen, die bij hoge waterstanden resulteren in plekken die (deels) onder water komen te staan en daarmee de functie als waterbuffer vervullen. In drogere perioden komt het grasland weer tevoorschijn. Zodoende ontstaat een gevarieerd beeld en een situatie, waarbij een diversiteit in vegetatie ontstaat. De kruising van de overgangszone met de Vrachelsestraat is vanwege de kort op elkaar te overbruggen hoogtesprongen een interessante plek voor natuureducatie. Nieuw bos Aansluitend aan de EVZ zal worden voorzien in de aanleg van een nieuw bos dat dient ter compensatie van het 30 jaar oude eikenbos (eigendom van het rijk) bij het sluizen complex. Dit nieuwe bos vormt tezamen met de EVZ een functionele eenheid. Er is sprake van onderlinge functieversterking. De bestaande verkavelingstructuur, boomsoorten die hier van nature voorkomen als eik, den en berk en het te behouden bodemarchief zijn uitgangspunt. Het nieuwe bos wordt op enkele plekken doorsneden met bloemrijk grasland om vanuit het woongebied zicht te bieden op het bestaande akkerlandschap. Hierdoor wordt ook de diversiteit in flora en fauna vergroot.

B2.3. Handhaven en versterken bosgebieden Voor de realisering van een goede ruimtelijke aansluiting op het bestaande landschap worden de bestaande bosschages in en buiten de overgangszone uitgebreid met nieuw aan te planten bomen tot een compositie van flinke groenelementen. Een zorgvuldige locatiekeuze van deze groenelementen versterkt de diversiteit van de landschapsstructuur en draagt bij aan het beeld van open en gesloten gebieden. Hiermee wordt ook het noodzakelijk te kappen bestaande eikenbos gecompenseerd. Belangrijk is dat bij het realiseren van een dergelijke biotoop voldoende ruimte wordt gereserveerd, zodat ook daadwerkelijk van een natuurlijk systeem kan worden gesproken dat ecologisch gezien ook een functie kan vervullen. Door de te versterken groenelementen is sprake van een goede landschappelijke inpassing van De Contreie.

755.007915.00


Bijlage 2

3

Figuur B2.1. Stedenbouwkundig raamwerk Van den Oever, Zaaijer & Partners architecten

B2.4 . Verkeersstructuur Inleiding De wegen in het plangebied zijn van belang voor de bereikbaarheid van de woningen en voorzieningen en voor een goede en veilige afwikkeling van het verkeer. In deze paragraaf wordt eerst ingegaan op de samenhangende structuur. Vervolgens komen de zelfstandige fietsverbindingen aan de orde. Tot slot wordt toegelicht op welke wijze de ontsluiting van de wijken en buurten vorm zal krijgen. Samenhangende verkeerstructuur Het plangebied wordt ingericht conform de landelijke uitgangspunten van Duurzaam Veilig en ingericht als 30 km / uur gebied. Uit verkeerskundig oogpunt wordt onderscheid gemaakt in de Duurzaam Veilige wegencategorisering. • Stroomwegen Dit zijn wegen die dienen te voorzien in een goede aansluiting op het hoofdwegennet (rijks- en / of provinciale wegen) om een goede bereikbaarheid van Oosterhout te garanderen. Doorstromen op zowel de wegvakken als de kruispunten staat op deze wegen centraal. De Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan-Bovensteweg heeft een dergelijke stroomfunctie. • Gebiedsontsluitingswegen Over deze wegen verplaatst het gebundelde verkeer zich van wijken en bedrijventerreinen naar de stroomwegen. De inrichting dient zodanig te zijn dat ze bij voorkeur niet als alternatief voor de stroomwegen worden gebruikt. De Burgemeester HuijbregtsSchiedonlaan-zuid / Lage Molenpolderweg en de nieuw aan te leggen verbinding naar Den Hout zijn gebiedsontsluitingswegen.


755.007915.00

4

Bijlage 2

Figuur B2.2. Verkeerstructuur Structuurplan De Contreie

755.007915.00


Bijlage 2

5

Figuur B2.3. Verkeerstructuur autoverkeer raamwerk stedenbouwkundig plan


755.007915.00

6

Bijlage 2

De gebiedsontsluiting naar Den Hout is nodig om het dorp en de noordzijde van het nieuwe woongebied aan te laten sluiten op het gemeentelijke hoofdwegennet. Tracébepaling van de nieuwe gebiedsontsluiting is zo gekozen dat de nieuwe ontsluiting (verplaatste Heijligerweg) geen alternatief vormt voor het sluipverkeer over de deels af te sluiten Vrachelsestraat. Erftoegangswegen Deze wegen dienen ter ontsluiting van de woningen en voorzieningen in de wijk. Op deze wegen verzamelt het verkeer zich uit de wijkdelen. Deze wegen zijn zo ingericht dat ze ten opzichte van de buurt geen doorgaand verkeer faciliteren en een relatief lage snelheid afdwingen. Op figuur B2.2 is deze samenhangende verkeersstructuur weergegeven in combinatie met het mogelijk onderliggende wegennet in de wijk (structuurbepalende assen op wijken buurtniveau). Algemeen De Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan is een gebiedsontsluitingsweg. Het noordelijk deel heeft het karakter van een stadsallee en sluit aan op de centrale ruimte. De Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan heeft hier een symmetrisch profiel van gescheiden rijbanen, geflankeerd door bomenrijen en gras. Overigens zijn op verschillende punten aansluitingen naar de aangrenzende woongebieden voorzien. De noordelijke en zuidelijke woonbuurten van De Contreie zijn niet onderling voor autoverkeer met elkaar verbonden. Voor langzaam verkeer wordt die verbinding nadrukkelijk wel gelegd. Enkele verbindingen tussen het noordelijk en zuidelijk deel van De Contreie zijn voor hulpdiensten en bij calamiteiten voor overig autoverkeer toegankelijk (Herweg en een nieuw aan te leggen verbinding). Langs het noordelijk deel van de Burgemeester HuijbregtsSchiedonlaan wordt een parallelweg voor het noordelijk deel van De Contreie aangelegd. Beschrijving ontsluiting zuidelijk deel De Contreie De primaire aansluiting van het zuidelijk deel van De Contreie vindt plaats ter hoogte van de huidige rotonde (kruising Vrachelsestraat /Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan). Vanaf de tot kruising omgebouwde rotonde steekt de belangrijkste erftoegangsweg in westelijke richting het zuidelijk woongebied van De Contreie binnen. Daar waar deze erftoegangsweg de binnen het woongebied centrale ruimtelijke as nadert, is een multifunctionele accommodatie voorzien. De erftoegangsweg buigt hieromheen en vervolgt zijn weg als centrale as van het woongebied. Uiteindelijk gaat deze as, via een groene ruimte (de Hoogte) ter hoogte van de westrand van het woongebied over in een langzaam verkeersverbinding over de Herstraat. Op diverse locaties zijn via noord-zuid georiënteerde lanen de aangrenzende woonbuurten ontsloten. Beschrijving ontsluiting noordelijk deel De Contreie Via een nieuw kruispunt in de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan wordt langs de noordwestrand van het woongebied een nieuwe ontsluitingsweg tussen de Vrachelsestraat en de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan beoogd (een verplaatsing van de Heijligerweg). Deze weg vormt de nieuwe verbinding naar Den Hout. De noodzaak van de weg vloeit voort uit de afsluiting van het zuidelijk deel van de Vrachelsestraat voor doorgaand autoverkeer. Bij de situering en vormgeving van deze weg en de aansluitingspunten is specifiek aandacht besteed aan het waarborgen van een goede ontsluitingsstructuur waarbij doorgaand verkeer via de Heiligerweg – Vrachelsestraat is tegengegaan. Het woongebied wordt aan de noordzijde met een parallelweg aangesloten op de verplaatste Heijligerweg. Aan de oostzijde van het woongebied wordt eveneens een parallelweg aangelegd, welke aangesloten wordt op de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan. Het woongebied wordt zodoende vanuit het noorden en oosten ontsloten. De sportvoorziening wordt via de Heijligerweg ontsloten.

755.007915.00


Bijlage 2

7

Figuur B2.4. Verkeerstructuur langzaamverkeer Stedenbouwkundig plan Kenmerkende profielen Met name de centrale as in het zuidelijk deel van het woongebied en de Herweg zijn kenmerkende profielen binnen De Contreie. Alle wegen binnen het plangebied worden sober en doeltreffend en verkeersveilig ingericht, waarbij de gekozen groenstructuur past bij de cultuurhistorie en ondergrond van het gebied. De Herweg behoudt na de herinrichting zoveel mogelijk zijn historische karakter. De verschillende straatprofielen zijn afgeleiden van elkaar.


755.007915.00

8

Bijlage 2

Langzaam verkeer Binnen de woongebieden bieden de straatprofielen voldoende ruimte voor de fietser en de voetganger. De aansluitingen vanaf de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan richting de multifunctionele ruimte worden uitgevoerd met fietspaden om het schoolgaand verkeer zo goed en veilig mogelijk te kunnen afwikkelen. Tussen beide plandelen worden twee langzaamverkeerroutes aangelegd. Ten minste één van beide routes doet tevens dienst als calamiteitenroute voor hulpdiensten en overig verkeer. Ook in de rest van het plangebied liggen verschillende langzaamverkeersverbindingen. Deze fietsen voetgangerverbindingen vormen de aansluitingen van De Contreie met Oosterhout, de sportvoorzieningen en Den Hout. Ook het omliggende landschap wordt door middel van recreatieve routes en paden meer toegankelijk gemaakt. Parkeren Parkeren zal in de uitwerking van het inrichtingsplan in detail worden uitgewerkt, voor zowel bewoners als bezoekers. In het stedenbouwkundig raamwerk is in het openbaar gebied, binnen de straatprofielen, voldoende ruimte ten behoeve van parkeren ingepast om in de uitwerkingsfase aan de vereiste normen te kunnen voldoen, zonder afbreuk te doen aan het groene karakter van het stedenbouwkundig plan (zie ook parkeren in hoofdstuk 5). Bewoners parkeren deels op eigen terrein. Waar dit niet mogelijk is, wordt zo veel mogelijk geparkeerd in de directe nabijheid van de woningen, in het openbaar gebied. Een goede verdeling van parkeerplaatsen binnen de woongebieden is één van de uitgangspunten in het stedenbouwkundig raamwerk. Bezoekers parkeren voornamelijk in het openbaar gebied. Op diverse plaatsen zijn gebouwde parkeervoorzieningen beoogd (onder de multifunctionele accommodatie, bij appartementenblokken). In enkele gevallen (vooral in het noordelijk deel) zijn ook semi privé parkeerhoven voorzien. Deze kunnen (half)verdiept zijn, om daarbij het openbaar gebied te ontlasten en vrij te houden van auto's. Parkeren ten behoeve van de sportvoorziening vindt binnen het gebied voor sportvoorzieningen plaats. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de parkeercijfers. Openbaar vervoer De Contreie wordt bediend met openbaar vervoer door 2 buslijnen. De buurtbuslijn Oosterhout(-busstation)-Drimmelen via de Lage Molenpolderweg / Vrachelsestraat én de buurtbuslijn Vrachelen-Noord(-busstation)-Oosterheide via Het Goorke / Burgemeester HuijbregtsSchiedonlaan /Lage Molenpolderweg. Bij de kruising waar De Contreie zuid op ontsluit, is een bushalte gesitueerd waar beide lijnen nu halteren. Aan Het Goorke ligt een halte voor de lijn Vrachelen-Noord-busstation. Alle woningen van plandeel De Contreie noord liggen op loopafstand van één van beide haltes. De woningen in de oostelijke helft van De Contreie zuid (oostelijk van de Herweg) en de MFA liggen binnen loopafstand van de halte. Binnen 10 minuten reistijd ligt het busstation Oosterhout met aansluitingen op de Hoogwaardig Openbaar Vervoer verbinding met Breda (centraal station) en onder meer de streeklijn naar Dongen /Tilburg en de interliner naar Utrecht.

B2.5. Markkanaal Om het kanaal meer toegankelijk te maken en de interactie tussen de nieuwe woonwijk en het kanaal te versterken, zal het bestaande pad over de dijk worden benut, zodat een recreatieve wandeling langs het kanaal mogelijk wordt. Enkele plekken op de dijk worden als beeindiging van de historische linten (Herweg en Vrachelsestraat) aan het kanaal in het stedenbouwkundig plan gemarkeerd door bijzondere bebouwingselementen in de vorm van kleinschalige appartementenblokjes van maximaal drie lagen. Aan de dijk worden woningen gesitueerd die zowel op het water als ook op de wijk zijn georiënteerd.

755.007915.00


Bijlage 2

9

Zichtlijnen vanuit het stedenbouwkundig plan worden gemarkeerd door openingen in het bebouwingslint en de bomenrijen langs het kanaal. Hiervoor moeten incidenteel enkele eiken uit de bomenrij langs het kanaal worden gekapt, zonder dat er te veel inbreuken ontstaan waarvan de oorsprong niet duidelijk is en waardoor afbreuk wordt gedaan aan de beleving en functie van het kanaal als autonoom element. Uitgangspunt is het aantal te kappen bomen tot een minimum te beperken.

B2.6. Centrale ruimte De Weststadweg wordt een meer vloeiende overgang naar de Bovensteweg, die ten noorden van het stadscentrum aansluit op de A27. Dit betekent ontlasting van het stadscentrum, de entree en centrale ruimte van Vrachelen 1, 2 en 3. De Contreie begint dus in het noorden bij de aansluiting op de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan - Weststadweg / Bovensteweg. Landschappelijk en stedenbouwkundig bezien bestaat de as Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan uit meerdere delen. Vanaf de route van noord naar zuid vormt de centrale ruimte de entree van Oosterhout en tegelijkertijd van heel Vrachelen. De entree vormt een helder orientatiepunt, bijvoorbeeld gemarkeerd door een gebouwde of groen landmark. Het profiel van de centrale bestaat uit een dicht beplante laan met (deels) een middenberm met meerdere rijen platanen. De bomen geven de entree van de stad stedelijke allure.

B2.7. Accenten en bijzondere plekken De entree, het schoolplein, de 'hoogte', en de sluizen vormen de bijzondere plekken in en rond het plan die structuur en identiteit geven aan De Contreie. Entree Aan het begin van de centrale ruimte, ter hoogte van de aansluiting Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan / N629, is een landmark voorzien. Omdat geluidscontouren vanaf het bedrijventerrein aan het Wilhelminakanaal een gebouwde landmark niet mogelijk maken, wordt een groen landmark voorgesteld. In de nadere uitwerking van het inrichtingsplan wordt deze locatie in relatie met de ontwikkeling van de sportveldenlocatie thans verder uitgewerkt. Multifunctionele accommodatie met schoolplein De Multifunctionele accommodatie (MFA) ligt op een bijzondere locatie in de nieuwe wijk: aan de centrale as. De MFA krijgt met haar voorzieningen een betekenis voor meer dan alleen De Contreie. De MFA wordt, buiten de schoolfunctie, een plek voor ontmoeten, recreëren en verblijven. De buitenruimte sluit daarop aan. Voorzien worden afgeschermde speelplekken voor de kleinste kinderen en buitenruimten die ook buiten schooltijden toegankelijk zijn. Door de ligging van de MFA nabij de groene wig is een interactie met de groene wig mogelijk. De op de locatie aanwezige bomenrij en monumentale boom zijn karakteristiek voor het landschap en behoud hiervan zal als een randvoorwaarde in de planuitwerking worden meegenomen en waar mogelijk worden versterkt. De hoogte Als beëindiging van de centrale as en op de overgang van de nieuwe wijk naar het agrarisch landschap, wordt een nieuwe 'brink', de zogenoemde 'hoogte' gerealiseerd, naar het voorbeeld van de heuvel van Den Hout. De hoogte markeert de kruising van twee belangrijke assen in dit deel van het plangebied, namelijk de centrale as van De Contreie (zuid; nieuwe laan met middenberm en dubbele rij bomen vanuit het centrum van het plangebied) en de Herstraat. Een "Brink" is een van oorsprong openbaar toegankelijke met bomen beplante dorpsruimte aan de rand van het dorp en heeft een agrarische oorsprong.


755.007915.00

10

Bijlage 2

Ook nu krijgt de hoogte als verbijzondering van de woonwijk een belangrijke functie. De hoogte wordt een groene openbare ruimte, een ontmoetingsplek en kan als speelruimte worden aangewend. In zijn geheel wordt dit gebied circa 50 cm hoger aangelegd dan het omliggend maaiveld. De sluizen Aan beide zijden van de sluis ligt in de huidige situatie een ten opzichte van het omliggend gebied lager gelegen grasveld. Op dit veld zijn in een regelmatig gridpatroon linden ingeplant. De sluizen met de bomenvelden vormen stedelijke plekken met uitzicht op alles wat over het kanaal de stad in en uit vaart. Thans zijn deze plekken niet toegankelijk. In de stedenbouwkundige visie voor het gebied beoogd wordt deze plekken voor bewoners en passanten bereikbaar te maken. Slotplein Het slotplein ligt aan de Burgemeester Huijbregts-Schiedonlaan en het Markkanaal en markeert de entree naar het zuidelijk deel van De Contreie. Het Slot staat op een verhoogde plint, waardoor de woningen niet direct grenzen aan het openbaar gebied en de betekenis van dit stedelijke blok wordt versterkt. De centrale as binnen het zuidelijk deel van het woongebied eindigt in Het Slot op een door bebouwing omzoomd plein. Een langzaamverkeerroute, aansluitend op de centrale as, vormt voor fietsers en voetgangers de verbinding van het woongebied met onder andere Markkant (centrumeiland). In de zuidwestelijke hoek van het plein is binnen het bouwblok als ruimtelijk accent een kleinschalig appartementenblok gepositioneerd van maximaal zes lagen. Het openbaar gebied is autoluw.

B2.8. Recreatieve routes In het plangebied worden bestaande recreatieve routes gehandhaafd en worden nieuwe recreatieve routes toegevoegd. Het betreffen wandelen fietspaden langs de EVZ en het kanaal, doorsteken door de groene wig en de EVZ en wandelen fietspaden in de groene wig. Daarmee wordt het mogelijk een recreatief rondje door en langs de wijk te maken. Bestaande routes In de huidige en nieuwe situatie worden de historische wegen Vrachelsestraat (bebouwingslint), Herweg (oude legerroute) en de Herstraat (landbouwweg) aangemerkt als recreatieve route. Recreatieve routes langs en door de EVZ De EVZ heeft vooral een ecologische, natuurlijke en waterbergende functie, maar is ook een uitloopgebied voor bestaande en nieuwe bewoners. Om deze reden is ervoor gekozen enkele wandelen fietspaden aan te leggen. Recreatieve routes langs het Markkanaal Voor De Contreie is het wenselijk de relatie met het Markkanaal te versterken en contact te maken met het water. Het bestaande pad kan toegankelijk worden gemaakt. In het zuidelijk deel kunnen op meerdere plaatsen doorsteken worden gemaakt naar het Terheijdens Spoor. Vanaf dit bestaande pad loopt een route langs het kanaal naar een horecagelegenheid.

B2.9. Ontwerp van de bouwvlakken Binnen De Contreie vormen de landschappelijke structuren en het openbaar gebied het ruimtelijk raamwerk voor het stedenbouwkundig plan. De uitwerking van dit stedenbouwkundig

755.007915.00


Bijlage 2

11

en landschappelijk raamwerk bepaalt de totale structuur van het plan, waarbinnen verschillende bouwvlakken kunnen worden onderscheiden. Door het robuuste landschappelijke en stedenbouwkundige raamwerk kunnen de daarbinnen gelegen bouwvlakken flexibel worden ingevuld. De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied als geheel wordt immers door het robuuste landschappelijke en stedenbouwkundige raamwerk gewaarborgd. De kwaliteit en inrichting van dit openbaar gebied is cruciaal, zowel op niveau van de wijk als op niveau van het bouwperceel (de overgangen tussen openbaar en privégebied).

B2.10.

Identiteit van de woongebieden

In aansluiting op het ontwerp van de bebouwingsvlakken is vanuit landschapsarchitectonisch oogpunt de uitwerking van straatprofielen, materiaalkeuze voor verharding, beplanting en meubilair, maar ook erfafscheidingen en invulling van de tuinen belangrijk. Hiermee worden de beoogde kwaliteit en identiteit van het woongebied ook op een lager schaalniveau bevorderd.


755.007915.00

12

Bijlage 2

755.007915.00


Bijlage 3. Brief provincie EVZ


1

755.007915.00

2

Bijlage 3

755.007915.00


Bijlage 3


3

755.007915.00

4

Bijlage 3

755.007915.00


Bijlage 4. Overzicht archeologisch vooronderzoek

Archeologisch bureauonderzoek Plangebied Vrachelen 4 & 5 In het bureauonderzoek wordt aangegeven dat voor het zuidelijk deel bewoningssporen vanaf het Midden Paleolithicum tot aan de Nieuwe tijd worden verwacht en dat voor het noordelijk deel een lage verwachting geldt. Binnen het plangebied moet met name rekening worden gehouden met de aanwezigheid van nederzettingssporen uit de Late Prehistorie (Late Bronstijd-IJzertijd) en uit de Middeleeuwen (7e – 13e eeuw), waarbij de oudste sporen zich in het westen van het plangebied bevinden. Het monumentterrein (44D-003) en de directe omgeving hiervan heeft een hoge verwachting voor resten van graven uit de IJzertijd, in de vorm van een urnenveld. Na circa 1250 concentreert de bewoning zich langs de randen van de Houtsche Akkers, op de plaats van het huidige bewoningslint langs de Vrachelsestraat en de voormalige Hondstraat. Het centrale deel komt dan in gebruik als akkerland, dat door eeuwenlange plaggenbemesting bedekt is met een esdek. Gezien de vondst van losse vuursteenartefacten uit met name het Mesolithicum en Neolithicum kan de aanwezigheid van bewoningssporen uit deze periode niet worden uitgesloten. Technische eindrapportage Inventariserend Veldonderzoek door middel van Proefsleuven Oosterhout Vrachelen 4 Doel van het proefsleuvenonderzoek is geweest het in kaart brengen en waarderen van de in het plangebied aanwezige archeologische resten teneinde een selectie van archeologische waarden te bepalen. Het onderzoek is uitgevoerd door BAAC bv tussen 30 juni en 8 december 2008. In deze notitie worden de resultaten van het onderzoek weergegeven. Er zijn acht vindplaatsen vastgesteld. 1. Urnenveld, geen begravingen en crematies. Wel zijn kringgreppels aangetroffen. Late Bronstijd / IJzertijd. 2. Nederzettingsporen ten westen van het urnenveld. Late Bronstijd, IJzertijd. 3. Nederzettingsporen ten oosten van het Urnenveld. Late Bronstijd, IJzertijd. 4. Bewoningssporen. Midden /Late IJzertijd – vroeg Romeinse tijd. 5. Kringgreppel en crematiegraf. Midden /late IJzertijd / Romeinse tijd. 6. Nederzettingssporen Romeinse nederzetting (huisplattegronden op basis van wandgreppels). 7. Nederzettingssporen (ontginningskern) uit de Middeleeuwen in de vorm van een boerderijerf. 12e , 13e eeuw. 8. Huisplaats, Nieuwe tijd. Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven Tussen 30 juni en 18 december 2008 heeft BAAC bv een IVO-proefsleuven uitgevoerd in het onderzoeksgebied Vrachelen 4 te Oosterhout. De gemeente Oosterhout is voornemens hier de nieuwbouwwijk 'De Contreie' te ontwikkelen. Door de voorgenomen bouwen infrastructurele werkzaamheden zullen de in de ondergrond aanwezige archeologische resten vernietigd worden.


755.007915.00

2

Bijlage 4

Tijdens het onderzoek zijn 100 proefsleuven aangelegd van 50 bij 4 m. Daarmee is circa 4,9 procent van het onderzoeksgebied van 41,4 ha onderzocht. Hierbij zijn elf vindplaatsen aangetroffen met een datering variërend van de late bronstijd tot in de nieuwe tijd. De oudste resten dateren uit de late bronstijd en de vroege ijzertijd. Deze resten bestaan uit een urnenveld (afb. 8.1, vindplaats 1) en de eromheen gelegen bewoning (vindplaatsen 2 en 3). In de midden en late ijzertijd lijkt de bewoning in noordwestelijke richting te verschuiven (vindplaats 4). Ook zijn een geïsoleerd graf en een kringgreppel aangetroffen die waarschijnlijk uit deze periode dateren (vindplaats 5). In de Romeinse tijd verschuift de bewoning in noordelijke richting naar de overgang van de dekzandrug naar de lagere gronden langs de Vrachelsestraat (vindplaats 6). Binnen het onderzoeksgebied zijn al zeven boerderijen uit de Romeinse tijd herkend. Deze boerderijen zijn van het type dat in de regio Breda-Oosterhout gebruikelijk is. Uit de periode tussen de midden Romeinse tijd en de middeleeuwen zijn geen resten aangetroffen. Pas in de middeleeuwen wordt het gebied weer bewoond (vindplaats 7). Waarschijnlijk wordt de oudste boerderij gebouwd aan de oostrand van de vindplaats, waarna een strook rond de Herweg gebruikt wordt voor bewoning. Na circa 1250 verschuift de bewoning richting de locatie van de huidige bewoning aan de Vrachelsestraat. In het westen van het plangebied ontstaat een huisplaats langs een weg die de Herweg met Den Hout verbindt (vindplaats 8). Ten oosten van de Herweg is een landweer aangetroffen (vindplaats 11). Deze landweer is slechts in één sleuf herkend. In de nieuwe tijd is het onderzoeksgebied bewoond geweest langs de Vrachelsestraat. Deze bewoning is echter door latere activiteiten verstoord. In de rest van het onderzoeksgebied zijn nog wel verschillende wegen (vindplaats 9) en een perceleringssysteem (vindplaats 10) aangetroffen. Het perceleringssysteem, maar vooral de wegen hebben echter een oudere oorsprong. De route die het terrein van zuidoost naar noordwest doorkruist is vermoedelijk al ten tijde van de stichting van het urnenveld aanwezig. Hiervoor zijn alleen indirecte bewijzen voorhanden, karrensporen of greppels uit die tijd zijn niet herkend. Op grond van de waardering van de verschillende vindplaatsen is gebleken dat de vindplaatsen 1 tot en met 8 en 11 in potentie behoudenswaardig zijn. BAAC bv beveelt daarom dan ook aan om deze vindplaatsen, bij voorkeur in situ, te behouden. Indien dit niet mogelijk blijkt te zijn dan wordt behoud ex situ, door middel van een archeologische opgraving aanbevolen. Selectieadvies archeologie plangebied De Contreie Volgens de Wet op de Archeologische Monumentenzorg heeft de gemeente een zorgplicht voor de archeologie in haar grondgebied. De resultaten van het proefsleuvenonderzoek hebben geleid tot een selectieadvies, waarin de contouren van de vindplaatsen die het behouden waard zijn, zijn vastgelegd. Vindplaatsen zijn daarbij gewaardeerd op criteria als belevingswaarde, gaafheid, zeldzaamheid, conservering, informatiewaarde, ensemblewaarde en representativiteit. In overleg met de regioarcheoloog is de omvang van het gebied vastgelegd dat op basis van de onderzoeken behoudenswaardig is. De omvang van het gebied is vastgesteld op 16,7 hectare. De overige 24,7 hectare is archeologisch gezien minder waardevol en wordt vrijgegeven. Besloten is door de gemeenteraad de 16,7 hectare archeologische waarden door middel van ex situ veilig te stellen. De ondiepe ligging van de archeologische waarden (circa 30 cm onder het maaiveld) bieden onvoldoende garantie voor een goed behoud in situ. De komende periode vindt een vlakdekkende opgraving plaats. Binnen de gemeente is hiervoor voldoende

755.007915.00


Bijlage 4

3

budget beschikbaar gesteld, waarmee het behoud van de archeologische waarde is veilig gesteld.


755.007915.00

4

Bijlage 4

755.007915.00


Bijlage 5. Toelichting op de aanpak van milieuzonering met behulp van de Staat van bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

B5.1. Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang: geluid; geur; stof; gevaar (met name branden explosiegevaar). Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

B5.2. Toepassing Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' Algemeen In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007) zijn twee VoorbeeldStaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'. De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNGpublicatie Bedrijven en milieuzonering (2007). De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de SvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.


755.007915.00

2

Bijlage 5

Functiemengingsgebieden In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan: stadscentra, dorpskernen en winkelcentra; horecaconcentratiegebieden; zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen; (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de SvB 'functiemenging' worden toegepast. Kenmerken van de activiteiten De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om: kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid; bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt; activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden. De toegepaste Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de SvB 'functiemenging'. In de SvB 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Staat is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast: In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Staat. In de SvB 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan 1). De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Staat van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten 2) van deze activiteiten. In de SvB 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.

1)

De VoorbeeldStaat 'functiemenging' van de VNG-publicatie omvat alle denkbare hinderlijke functies

2)

Inschatting van milieueffecten heeft plaatsgevonden op basis van dezelfde expertise die bij het op-

waaronder, naast bedrijven, ook horeca, kantoren, en dienstverlening. stellen van de nieuwe VNG-uitgave is gebruikt.

755.007915.00


Bijlage 5

3

Categorie-indeling Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De SvB 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet. Categorie A Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B1 Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. 1) De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B2 Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan. Categorie C Activiteiten genoemd onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is.

B5.3. Flexibiliteit De SvB 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de SvB 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de SvB 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

1)

Dit betreffen bedrijven die in de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' uit de VNG-uitgave voor alle milieuaspecten een richtafstand van maximaal 30 m hebben ten opzichte van een rustige woonwijk en voor het aspect gevaar zelfs een richtafstand van 10 m. Dergelijke bedrijven worden in de bestemmingsplanpraktijk, ook onder de oude VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2001), direct naast woningen in een gemengd gebied toegestaan.


755.007915.00

4

Bijlage 5

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de SvB 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een ontheffing kan toestaan. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven. Voor de concrete toetsing van een verzoek om ontheffing wordt verwezen naar bijlage 5 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering. SBI 93/SvB f okt. 2007

755.007915.00


Bijlage 6. Toelichting op de Staat van Horecaactiviteiten

Milieuzonering van horeca-activiteiten De problematiek van hinder door horecabedrijven onderscheidt zich als zodanig nauwelijks van de problematiek van hinder veroorzaakt door "gewone" niet-agrarische bedrijven. Bij het opstellen van de in de regels opgenomen Staat van Horeca-activiteiten en het daarmee samenhangende toelatingsbeleid is daarom nauw aangesloten bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten die al veel langer in bestemmingsplannen wordt toegepast. Ook voor horecabedrijven bieden de Wet milieubeheer en de APV onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder te voorkomen. De milieuzonering van horecabedrijven in het bestemmingsplan richt zich in aanvulling op de beide genoemde instrumenten op de volgende vormen van hinder: • geluidshinder door afzonderlijke inrichtingen in een rustige omgeving; • (cumulatieve) geluidshinder buiten de inrichting(en) en verkeersaantrekkende werking / parkeerdruk. Analoog aan de regeling voor "gewone" bedrijven worden bij de uitwerking van een ruimtelijk beleid voor hinderlijke horeca-activiteiten drie stappen onderscheiden: • indelen van activiteiten in ruimtelijk relevante hindercategorieën; • onderscheiden van gebiedstypen met een verschillende hindergevoeligheid; • uitwerken van een beleid in hoofdlijnen: in welke gebieden zijn welke categorieën in het algemeen toelaatbaar. De onderstaande toelichting gaat nader in op de gehanteerde hindercategorieën en het alge mene toelatingsbeleid voor deze categorieën. Opgemerkt wordt dat naast de criteria ter voorkoming van ongewenste horeca-activiteiten ook ruimtelijk-functionele overwegingen een rol kunnen spelen bij het ruimtelijk beleid voor horeca-activiteiten; daarop wordt op deze plaats niet ingegaan. Gehanteerde criteria Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-activiteiten biedt de basiszoneringslijst uit de VNG-publicatie "bedrijven en milieuzonering" een goed vertrekpunt. De daar gehanteerde, nogal grove benadering behoeft echter voor een in de praktijk bruikbare Staat van Horeca-activiteiten aanvulling en nadere motivering. In aanvulling op de gegevens uit de VNG-publicatie is gebruikgemaakt van de volgende ruimtelijk relevante criteria: • de voor verschillende soorten horeca-inrichtingen over het algemeen gebruikelijke openingstijden 1); deze zijn voor het optreden van hinder uiterst relevant; het Besluit hore-

1)

Er wordt hier nadrukkelijk gesproken over openingstijden die normaal gesproken verbonden zijn aan het functioneren van een type horecabedrijf; de toelaatbare openingstijden van een individueel be-


755.007915.00

2

•

Bijlage 6

cabedrijven en de circulaire industrielawaai hanteren immers voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende milieunormen; de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto en /of brommers (scooters) aantrekt.

Categorieën van horeca-activiteiten Mede op grond van bovengenoemde criteria worden in de Staat van Horeca-activiteiten de volgende drie categorieën onderscheiden (waarvan één categorie met drie subcategorieën): 1. "lichte horeca": Bedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds behoeven te zijn geopend (in hoofdzaak verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken: restaurants, cafetaria's, ijssalons en dergelijke. Het gaat daarbij dus om bedrijven die uit een oogpunt van hinder vooral in woongebieden niet wenselijk zijn. In gemengde gebieden en weinig gevoelige gebieden dient mede in relatie tot de verkeersontsluiting een nadere afweging plaats te vinden. In deze categorie zijn de volgende subcategorieën onderscheiden: 1a. qua exploitatie aan detailhandelsfunctie verwante horeca die in de praktijk nauwelijks van de eigenlijke detailhandel kunnen worden onderscheiden zoals ijssalons, cafetaria's, snackbars en dergelijke; met name in centrumgebieden kan het in verband met ruimtelijk-functionele aspecten gewenst zijn deze groep als afzonderlijke categorie te beschouwen; 1b. overige lichte horeca: restaurants; 1c. bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking: grotere restaurants, grotere hotels, McDrives e.d. 2. "middelzware horeca": Bedrijven die normaal gesproken ook 's nachts geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken: cafés, bars, biljartcentra, zalenverhuur e.d. Deze bedrijven zijn over het algemeen alleen toelaatbaar in weinig gevoelige gebieden, zoals gebieden met primair een functie voor detailhandel en voorzieningen. 3. "zware horeca": Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts moeten zijn geopend en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking, daarmee gepaard gaande hinder op straat en parkeeroverlast): dancings, discotheken en partycentra. Deze bedrijven zijn alleen toelaatbaar in specifiek voor dergelijke bedrijven aangewezen gebieden. Flexibiliteit De Staat van Horeca-activiteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door horeca-activiteiten in te schatten. De lijst van activiteiten is bovendien tijdgebonden. Het komt in de praktijk dan ook voor dat een bepaald horecabedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een aangepaste werkwijze (bijvoorbeeld geen openstelling noodzakelijk in de nachturen) of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Horeca-activiteiten is verondersteld. In het betreffende artikel van de planregels is daarom bepaald dat burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf via een vrijstelling één categorie lager kunnen indelen. Dit betekent bijvoorbeeld van categorie 3 naar 2. Bij categorie 1, met een onderverdeling in subcategorieën, wordt daarbij bedoeld dat vrijstelling tot de laagste subcategorie mogelijk is (dus van categorie 2 naar maximaal 1a, maar bijvoorbeeld ook van 1c naar 1b). Om een vrijstelling te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar

drijf worden niet via het bestemmingsplan bepaald maar middels de vergunning op grond van de APV.

755.007915.00


Bijlage 6

3

is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Deze beoordeling dient met name te worden getoetst aan het aspect geluidshinder. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde horeca-activiteiten zich aandienen, niet zijn genoemd in de Staat van Horeca-activiteiten. Wanneer deze bedrijven wat betreft milieubelasting gelijk kunnen worden gesteld met volgens de bestemmingsregeling toegestane horecabedrijven kan voor de vestiging van deze bedrijven eveneens een vrijstelling worden verleend.


755.007915.00

4

Bijlage 6

755.007915.00


regels

Inhoud van de regels Hoofdstuk 1

Inleidende Regels

Artikel 1 Artikel 2

Begripsregels Wijze van meten

3 13

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

15

Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel

Bedrijf 2 Bos Gemengd Groen Natuur Sport Tuin Verkeer Verkeer-Railverkeer Water Wonen Woongebied Woongebied - Uit te werken Woongebied - Uit te werken Woongebied - Uit te werken Woongebied - Uit te werken Leidingen Waarde –Archeologie Waterstaat-Waterkering

15 18 20 24 27 29 31 32 33 34 35 39 49 50 52 54 56 58 60

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

blz. 3

bestemming bestemming bestemming bestemming

1 2 3 4

Hoofdstuk 3

Algemene regels

61

Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel Artikel

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene ontheffingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene aanduidingsregels Algemene procedureregels Overige regels

61 61 63 64 65 66 67 67

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

69

Artikel 30 Artikel 31 Artikel 32

Strafregel Overgangsregels Slotregel

69 69 71

22 23 24 25 26 27 28 29

Bijlagen: 1. Staat van Bedrijfsactiviteiten

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1

Begripsregels

1.1. plan: het bestemmingsplan 'De Contreie' van de gemeente Oosterhout; 1.2. bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0826.BSPdecontreie-VA01 met de bijbehorende regels en bijlagen; 1.3. aanbouw: een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en qua vorm en omvang daaraan ondergeschikt is; 1.4. aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en /of het bebouwen van deze gronden; 1.5. aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6. aaneengesloten bebouwing: bebouwing bestaande uit overwegend aaneengebouwde hoofdgebouwen; 1.7. aan-huis-verbonden beroep: een dienstverlenend, administratief, juridisch, maatschappelijk, paramedisch, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen beroep, dat in een woning en daarbij behorende gebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, met uitsluiting van detailhandel; 1.8. aan-huis-verbonden bedrijf: een bedrijf of het bedrijfsmatig uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, of kunstzinnige bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen kan worden uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is, met inbegrip van uitsluitend productiegebonden detailhandel;

1.9. achtergevelrooilijn: a. de van de weg afgekeerd grens van een bouwvlak, waarop het hoofdgebouw op een bouwperceel is georiënteerd; b. indien er geen sprake is van een van de weg afgekeerde grens van een bouwvlak dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw op een bouwperceel –zonder uitbreidingen– alsmede het verlengde daarvan; 1.10. archeologisch deskundige: de gemeentelijk (beleids)archeoloog of een andere door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie; 1.11. archeologisch onderzoek: onderzoek verricht door of namens een dienst of instelling die over een opgravingsvergunning beschikt; 1.12. archeologische waarde: de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden; 1.13. autodemontagebedrijf: een bedrijf gericht op het demonteren/uit elkaar halen van gemotoriseerde voertuigen ten behoeve van de verkoop van losse onderdelen; 1.14. bebouwing: één of meer gebouwen en /of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.15. bebouwingslint: een lijnvormige verzameling van gebouwen langs een weg, doorgaans dubbelzijdig aanwezig, met een onderlinge relatie tussen de bouwkavels; 1.16. bedrijf: een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan-huis-verbonden beroepen daaronder niet begrepen; 1.17. bedrijfsgebouw: een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf; 1.18. bestaand(e situatie): ten aanzien van bebouwing: a. bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan in werking is getreden; b. ten aanzien van gebruik: het gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan in werking is getreden;

1.19. bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.20. bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.21. bomeneffectrapportage: een rapportage over de effecten van een ruimtelijke ontwikkeling op de gesteldheid van een boom, opgesteld door of namens een dienst of instelling die over kennis inzake gesteldheid van bomen beschikt; 1.22. boerderijwinkel: het bedrijfsmatig en kleinschalig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, het verkopen en / of leveren van producten van een agrarisch bedrijf aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder in ieder geval wordt verstaan de verkoop van aardappelen, groente en fruit alsmede daarbij behorende en hieraan ondergeschikt detailhandel van vergelijkbare producten, met uitzondering van straathandel en de verkoop van ter plaatse te nuttigen spijzen; 1.23. bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.24. bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.25. bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van bebouwing beneden peil of onder de kapconstructie; 1.26. bouwperceel: een aaneengesloten stuk, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegelaten; 1.27. bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel; 1.28. bouwstrook: een strook binnen het bouwvlak waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan en waarvan de diepte in de regels is vastgelegd; 1.29. bouwblok: gebouwen die in ruimtelijk opzicht een eenheid vormen als een min of meer gesloten blok omgeven door straten;

1.30. bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; 1.31. bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.32. breedtesport: actieve en passieve deelname aan alle uiteenlopende vormen van sport en bewegen die een breed publiek dienen in zowel georganiseerd als ongeorganiseerd verband met uitzondering van topsport en beroepssport; 1.33. bijgebouw: een vrijstaand gebouw dat qua vorm en omvang ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; 1.34. bijzondere woonvormen: een woonvorm anders dan een huishouden, zoals al dan niet zelfstandige woonruimten voor andere groepen dan een gezin of daarmee vergelijkbare vorm van een vast samenlevingsverband. Hiertoe worden in ieder geval gerekend gezinsvervangende woningen, aanleunwoningen en woonverblijven die afhankelijk zijn van binnen het complex aangeboden voorzieningen, wonen met intramurale zorg; 1.35. café: een horecabedrijf, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid; 1.36. collectieve voorzieningen: semi-openbare voorzieningen en gebruik, al dan niet in nigingsverband, in ieder geval ten behoeve van bewoners, zoals: a. creativiteitscentrum; b. jeugdopvang; c. speeltuinvereniging; d. sport-, spelen dagrecreatieve voorzieningen. e. theater; f. zorgvoorzieningen.

vere-

1.37. cultuurhistorische waarden: de kenmerken van het gebruik dat de mens in de loop der geschiedenis van grond en gebouwen heeft gemaakt, zoals dat onder meer tot uitdrukking komt in beplanting, het slotenpatroon of de architectuur; onder cultuurhistorische waarden worden mede verstaan de archeologische waarden;

1.38. detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, het verkopen en /of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.39.

detailhandel in volumineuze goederen / grootschalige detailhandel: detailhandel in goederen van volumineuze aard in een daarop afgestemde verkoopruimte, te weten auto's, auto-onderdelen en banden, volumineuze kampeer- en recreatieartikelen (zoals caravans, tenten, campers en boten), inbouwkeukens, sanitair, wanden vloertegels, bestratingmateriaal, zand en dergelijke, goederen met branden explosiegevaar, alsmede goederen, die een eerstegraads verwantschap hebben c.q. in rechtstreeks verband staan met deze goederen;

1.40. dienstverlening: het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van prostitutie; 1.41. escortbedrijf: de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend; 1.42. evenementen: gebeurtenissen, gericht op een groot publiek, met betrekking tot kunst, sport, ontspanning en cultuur; 1.43. extensieve recreatie: die vormen van recreatie welke in hoofdzaak zijn gericht op natuur- en landschapsbeleving, zoals wandelen en fietsen; 1.44. functie: doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en / of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan; 1.45. garage: een gebouw bedoeld voor de stalling van vervoermiddelen en voor de berging van niet voor handel en distributie bestemde goederen; 1.46. gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.47. geluidsbelasting vanwege een industrieterrein: de etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau in dB op een bepaalde plaats, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen en toestellen, aan-

wezig op het industrieterrein, het geluid van niet tot de inrichting behorende motorvoertuigen op het terrein daaronder niet begrepen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder; 1.48. geluidsgevoelige functies: functies zoals bedoeld in het Besluit geluidhinder; 1.49. geluidsgevoelige gebouwen: gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een functie als bedoeld in het Besluit geluidhinder; 1.50. geluidzoneringsplichtige inrichting: een inrichting bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld; 1.51. gestapelde bebouwing: bebouwing bestaande uit één gebouw waarin zich boven en naast elkaar zelfstandige woningen en/of bijzondere woonruimten bevinden; 1.52. gevelvlak: het verticale vlak waarin de hoofdvlakken van een gevel zich bevinden; 1.53. grondgebonden woning: een gebouw dat uitsluitend één woning omvat, rechtstreeks contact heeft met het aangrenzende terrein en toegankelijk is vanaf de weg; 1.54. groothandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen voor gebruik/verbruik in een andere bedrijfsactiviteit; 1.55. hogere grenswaarden: een maximale waarde voor geluidsbelasting, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde en die in een concreet geval kan worden vastgesteld op grond van de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder; 1.56. hoofdgebouw: een gebouw dat, gelet op de bestemming, constructie of afmetingen, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel moet worden aangemerkt; 1.57. horeca(bedrijf): het bedrijfsmatig verschaffen c.q. verstrekken van logies, dranken, maaltijden en kleine eetwaren, zoals een hotel, restaurant, café, cafetaria of een combinatie van twee of meer van deze bedrijven, waaronder eveneens wordt begrepen het exploiteren van zaalaccommodatie, doch met uitzondering van een seksinrichting;

1.58. horeca categorie 1: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van al dan niet ter plaatse bereide etenswaren ten behoeve van consumptie ter plaatse, alsmede het daaraan ondergeschikt verstrekken van alcoholhoudende en niet-alcoholhoudende dranken, al dan niet in combinatie met het verstrekken van nachtverblijf en / of van zaalverhuur, zoals een (hotel)-restaurant, pannenkoekhuis, eetcafé en pizzeria, uitgezonderd een zelfstandige maaltijdafhaalcentrum; 1.59. horeca categorie 2: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse bereide snacks, ijs en kleine maaltijden voor consumptie zowel ter plaatse als elders, met daaraan ondergeschikt het verstrekken van dranken, zoals een snackbar, cafetaria, lunchroom en ijssalon; 1.60. horeca categorie 3: een bedrijf dat in hoofdzaak is gericht op het bedrijfsmatig verstrekken van overwegend alcoholische dranken voor consumptie ter plaatse, al dan niet in combinatie met kleine etenswaren, zoals een café; 1.61. hotel: een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse; 1.62. huishouden: de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning. Dit samenlevingsverband dient in continuïteit en onderlinge verbondenheid te zijn; 1.63. kantoor: een gebouw of deel van een gebouw dat door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn tot het verrichten van administratieve en/of ontwerptechnische arbeid, waaronder zijn begrepen banken, postkantoren, reisbureaus, uitzendbureaus, assurantiekantoren en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen; 1.64. kiss en ridevoorziening: een kort parkeren voorziening voor auto's om mensen te halen en te brengen; 1.65. landschappelijke waarde: de aan een gebied toegekende waarde met betrekking tot het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de herkenbaarheid en de identiteit van de onderlinge samenhang tussen levende en niet-levende natuur; 1.66. landschapsbuffer tussengebied met landschappelijke waarde zonder stedelijke bebouwing;

1.67. langzaamverkeersverbinding verbindingsweg die uitsluitend bedoeld is voor fietsers en voetgangers en vergelijkbare verkeersdeelnemers; 1.68. natuurwaarde: de aan een gebied toegekende waarde, die bepaald wordt door het voorkomen van planten en dieren die zichzelf onder invloed van klimaat, geomorfologie, bodemkundige en waterhuishoudkundige gesteldheid en al dan niet beïnvloed door menselijke aanwezigheid, in stand houden; 1.69. NEN: door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan; 1.70. nutsvoorzieningen: voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling en apparatuur voor telecommunicatie; 1.71. onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat maximaal 1,50 m boven peil is gelegen en dat niet als bouwlaag wordt aangemerkt; 1.72. ondergeschikte functie: functie waarvoor maximaal 30% van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt; 1.73. ondergronds bouwen bouwen onder peil; 1.74. onderkomens: voor verblijf geschikte –al dan niet aan de bestemming onttrokken– voeren vaartuigen, arken, caravans en stacaravans voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken, alsook tenten; 1.75. overkapping: een dakconstructie vrijstaand zonder wanden dan wel aan maximaal drie zijden begrensd door de gevels van belendende gebouwen; 1.76. parkeergarage: geheel of gedeeltelijk ondergrondse collectieve voorziening ten behoeve van parkeren; 1.77. particulier opdrachtgeverschap: situatie dat de burger of een groep van burgers – in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst– ten minste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning;

1.78. peil: a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg of de toekomstige weg ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; c. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein; d. indien in of op het water wordt gebouwd: het Nieuw Amsterdams Peil/of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil; 1.79. perceelsgrens: de grens van een perceel; 1.80. prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen; 1.81. raamprostitutie: een seksinrichting bestemd voor of in gebruik voor het zich vanaf de openbare weg of een andere voor het publiek toegankelijke plaats, zichtbaar ter beschikking stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen (prostitutie); 1.82. restaurant: een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken; 1.83. risicovolle inrichting: een inrichting, bij welke ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, richtwaarde voor het risico c.q. een risico- afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten; 1.84. seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke ruimte waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet gecombineerd met elkaar; 1.85. sociale huurwoning: een huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, sub 1, onder a van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na in gebruik name is verzekerd;

1.86. sociale koopwoning: een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, sub 2, onder g van het Besluit beheer sociale huursector, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na in gebruik name is verzekerd; 1.87. stedenbouwkundig beeld: het beeld dat wordt bepaald door de situering, de bouwmassa's en de dakvormen van de bebouwing; 1.88. straatprostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het tegen betaling verrichten van seksuele diensten aan anderen, één en ander door passanten te bewegen of uit te nodigen door handelingen, houding, woord, gebaar of op andere wijze; 1.89. uitbouw: een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat qua vorm en omvang daaraan ondergeschikt is; 1.90. voorgevel: de gevel van een gebouw dat gericht is naar de weg; 1.91. voorgevelrooilijn: de naar de weg toegekeerde grens van het bouwvlak waarop het belangrijkste gebouw op een bouwperceel is georiënteerd; 1.92. waterhuishoudkundige voorzieningen: voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging en waterkwaliteit, zoals duikers, stuwen, gemalen, inlaten etc.; 1.93. woning: een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden; 1.94. zonegrens: een door de raad vastgestelde zone, als bedoeld in artikel 40 van de Wet geluidhinder, waarbuiten de geluidbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan; 1.95. zijstrook: de strook grond gelegen naast een hoofdgebouw, waarvan de breedte wordt bepaald door de afstand tussen de zijdelingse perceelsgrens en de zijgevel van het gebouw over de volledige diepte van het bouwperceel, behorende bij het gebouw.

Artikel 2

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze planregels wordt als volgt gemeten: 2.1. afstanden van bouwwerken tot andere bouwwerken, bebouwingsgrenzen en perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn. 2.2. bebouwingspercentage: een aangeduid of in deze regels aangegeven percentage dat bepaalt hoeveel procent van het bestemmingsvlak per bouwperceel of een in de regels nader omschreven gedeelte daarvan mag worden bebouwd. 2.3. bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.4. bovenkant spoorstaaf de hoogte van de bovenkant van de laagst gesitueerde spoorstaaf. 2.5. diepte van een gebouw a. horizontale diepte: de lengte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de naar de weg gekeerde gevel; b. verticale diepte: de diepte van een gebouw, gemeten vanaf de bovenzijde van de (afgewerkte) begane grondvloer. 2.6. dakhelling de hoek langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.7. goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.8. inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en / of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.9. oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en / of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.10. toepassing bij bouwen bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, dakkapellen, dakopbouwen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken

buiten beschouwing gelaten, mits in het geval deze een bouwgrens overschrijden, die overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3

Bedrijf 2

3.1. Bestemmingsomschrijving De voor 'Bedrijf 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven die zijn genoemd in de bijlage (Staat van bedrijfsactiviteiten) onder milieucategorie B1 en B2 alsmede daarmee naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbare bedrijven of inrichtingen welke niet zijn vermeld in de Staat van bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van: 1. risicovolle inrichtingen; 2. zelfstandige kantoren; 3. detailhandelsbedrijven; 4. leisure-, sport- en recreatiebedrijven; 5. autodemontagebedrijf; b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen': tevens voor het wonen; c. aan huis verbonden beroepen; d. voorzieningen voor verkeer en verblijf; e. tuinen en erven; f. groenvoorzieningen; g. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; h. reclamevoorzieningen. 3.2. Bouwregels 3.2.1. Algemeen Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' is aangegeven. Indien geen aanduiding is opgenomen mag het bouwvlak volledig worden bebouwd, tenzij hierna anders bepaald. 3.2.2. Bedrijfsgebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd; b. de afstand van een bedrijfsgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt niet minder dan 3 m; c. de goot- en bouwhoogte bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven.

3.2.3. Woningen Voor het bouwen van woningen gelden de volgende bepalingen: a. woningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'wonen'; b. de afstand van een woning tot de voorste perceelsgrens bedraagt niet meer dan 10 m; c. de afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt niet minder dan 3 m; d. de inhoud van een woning bedraagt niet meer dan 750 m³; e. de goot- en bouwhoogte bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven; f. bij een woning mogen bijgebouwen worden gebouwd tot een maximale oppervlakte van 70 m²; de goothoogte en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 meter respectievelijk 5,5 meter. 3.2.4. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd; b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2,5 m; c. de bouwhoogte van vlaggenmasten en antennes mag niet meer bedragen dan 8 meter; d. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m. 3.3. Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 3.2.4, sub d voor het bouwen van reclamemasten en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming tot een bouwhoogte van maximaal 20 m. 3.4. Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende bepalingen: a. gebruik van eigen terrein zonder ruimte voor eigen parkeerbehoefte is niet toegestaan; b. het is niet toegestaan de onbebouwde gronden te gebruiken voor bedrijfsmatige opslag en uitstalling van goederen; c. risicovolle inrichtingen, zelfstandige kantoren, detailhandelsbedrijven, leisure-, sport- en recreatiebedrijven en autodemontage zijn niet toegestaan; d. voor de uitoefening van een aan huis verbonden beroep zijn de volgende bepalingen van toepassing: 1. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 50 m²;

2. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte veroorzaken; 3. de activiteit wordt uitgeoefend door een bewoner van de woning. 3.5. Ontheffing van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van: a. het bepaalde in lid 3.1, sub a voor bedrijven die niet voorkomen in de bijlage (Staat van bedrijfsactiviteiten) dan wel bedrijven in de milieucategorie C, indien deze bedrijven naar aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten onder categorie B1 of B2; b. het bepaalde in lid 3.1, sub a voor bedrijven in milieucategorieën C, mits deze bedrijven naar aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die zijn genoemd in de Staat van bedrijfsactiviteiten onder categorie B1 of B2, met uitzondering van: 1. geluidhinderlijke inrichtingen; 2. risicovolle inrichtingen.

Artikel 4

Bos

4.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor 'Bos' zijn bestemd voor: a. openbaar toegankelijk bos en bebossing; b. groenvoorzieningen; c. voorzieningen voor verkeer en verblijf; d. extensief recreatief medegebruik; e. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; f. kunstobjecten. 4.2. Bouwregels 4.2.1. Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 4.2.2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van kunstobjecten bedraagt niet meer dan 4 meter; b. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m. 4.3. Aanlegvergunning 4.3.1. Aanlegverbod zonder aanlegvergunning Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), op of in deze gronden de volgende werken, geen gebouwen zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: a. het verzetten of vergraven van grond waarbij het maaiveld over meer dan 120 m² per perceel of met meer dan 0,40 m wordt gewijzigd of waarbij maaiveldniveaus (steilranden) worden gewijzigd; b. het omzetten van grond of uitvoeren van bodemingrepen dieper dan 0,40 m onder het maaiveld; c. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen in de bodem; d. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels; e. het verlagen van de waterstand anders dan door sloten/greppels of drainage; f. het vellen of rooien van bos en/of het verwijderen van houtopstanden; g. het verwijderen van natuur- en landschapselementen die ten tijde van het van kracht worden van het plan aanwezig waren; h. het verwijderen van perceelsindelingen, paden en onverharde wegen; i. het aanleggen en/of verharden van wegen of paden, dan wel aanbrengen van andere niet omkeerbare oppervlakteverhardingen groter dan 120 m² per perceel.

4.3.2. Toelaatbaarheid De in lid 4.3.1 bedoelde vergunning kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van het bos en bebossing. 4.3.3. Uitzonderingen Het bepaalde in lid 4.3.1 is niet van toepassing op: a. werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen overeenkomstig de bestemmingen van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming; b. werken en werkzaamheden, die op het tijdstip, waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn.

Artikel 5

Gemengd

5.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor 'Gemengd' zijn bestemd voor: a. maatschappelijke voorzieningen, uitsluitend in de vorm van: 1. een gezondheidscentrum; 2. onderwijsvoorzieningen, waaronder een school en bijbehorende voorzieningen, zoals een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang en een kiss en ridevoorziening; 3. sociaal-culturele voorzieningen, waaronder een buurthuis, opbouwwerk, hulpverlening en daarmee vergelijkbare voorzieningen; 4. sportvoorzieningen, waaronder een gymzaal, sporthal en turnhal; b. detailhandel, uitsluitend op de begane grond; c. dienstverlening; d. evenementen; e. horeca, categorie 1, en 2, niet zijnde logies of een hotel, uitsluitend op de begane grond; f. kantoren; g. wonen; h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen – 3': uitsluitend voor het behoud van een monumentale houtwal; i. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens voor een parkeergarage; j. aan-huis-verbonden-beroepen en aan-huis-verbonden-bedrijven; k. voorzieningen ten behoeve van verkeer en verblijf; l. tuinen en erven; m. groenvoorzieningen; n. speelvoorzieningen; o. voorzieningen ten behoeve van openbaar nut. 5.2. Bouwregels 5.2.1. Algemeen Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' is aangegeven. 5.2.2. Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd; b. de goot- en bouwhoogte bedraagt niet meer dan de met de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven; c. het aantal woningen bedraagt niet meer dan 80; d. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan; e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 3' zijn geen gebouwen toegestaan. 5.2.3. Ondergronds bouwen Voor het ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen:

a. b.

ondergronds bouwen mag uitsluitend binnen het bouwvlak dan wel onder aanen uitbouwen en bijgebouwen; de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' niet meer bedragen dan 7 m beneden peil.

5.2.4. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 3' zijn geen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan; c. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt niet meer dan 2 m; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m. 5.3. Nadere eisen 5.3.1. Bebouwing Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. afstand tot de open bare ruimte en omliggende bebouwing; b. gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; c. goede woonsituatie ter plaatse en in de omgeving; d. samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; e. sociale veiligheid; f. verkeersveiligheid. 5.4. Specifieke gebruiksregels 5.4.1. Algemeen Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken geldt de volgende regel: a. het gebruik van gronden of gebouwen voor seksinrichting, prostitutie of daarmee vergelijkbare vormen van gebruik is niet toegestaan. 5.4.2. Detailhandel Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden ten aanzien van detailhandel de volgende regels: a. de gezamenlijke oppervlakte van detailhandel bedraagt niet meer dan 400 m²; b. detailhandel vindt uitsluitend op de begane grond plaats; c. detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandel zijn niet toegestaan; d. de opslag en verkoop van vuurwerk is niet toegestaan. 5.4.3. Horeca Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden ten aanzien van horeca de volgende regels: a. er is ten hoogste één horecabedrijf toegestaan;

b. c.

de oppervlakte van het horecabedrijf bedraagt niet meer dan 500 m2; ondergeschikte horeca anders dan een horecabedrijf is tevens toegestaan behorende bij maatschappelijke voorzieningen.

5.4.4. Parkeervoorzieningen Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden ten aanzien van parkeervoorzieningen de volgende regels: a. de parkeergarage wordt uitsluitend ontsloten aan de oostzijde van het bestemmingsvlak; b. de kiss en ridevoorziening ten behoeve van de onderwijsvoorzieningen wordt uitsluitend ontsloten aan de oostzijde van het bestemmingsvlak. 5.4.5. Kantoren Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden ten aanzien van kantoren de volgende regels: a. de gezamenlijke oppervlakte van zelfstandige kantoren bedraagt niet meer dan 800 m². 5.5. Aanlegvergunning 5.5.1. Aanlegverbod zonder aanlegvergunning Het is verboden op of in de gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen – 3' zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), op of in deze gronden de volgende werken, geen gebouwen zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: a. aanleggen en verharden van wegen, paden en aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b. verlagen van de bodem en afgraven, verlagen, ophogen en egaliseren van gronden; c. aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur; d. het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging van de houtwal tot gevolg hebben of kunnen hebben. 5.5.2. Toelaatbaarheid Ten aanzien van de toelaatbaarheid van werken en werkzaamheden gelden de volgende bepalingen: a. de in lid 5.5.1 bedoelde vergunning kan slechts worden verleend indien wordt aangetoond dat door het gebruik van de gronden als hiervoor aangegeven, de conditie, levensverwachting, groeiplaats en (beeld)-kwaliteit van de houtwal niet wordt aangetast; b. alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 5.5.1 kunnen burgemeester en wethouders een bomeneffectrapportage verlangen, waaruit blijkt dat de werken en / of werkzaamheden geen onevenredige gevolgen hebben voor de levensvatbaarheid en de ruimtelijke, monumentale of ecologische betekenis van de houtwal;

c.

burgemeester en wethouders zijn tevens bevoegd bij het verlenen van de aanlegvergunning nadere eisen te stellen ten aanzien van de aard van de verhardingen.

5.5.3. Uitzonderingen Het bepaalde in lid 5.5.1 is niet van toepassing op: a. werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen overeenkomstig de bestemmingen van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming; b. werken en werkzaamheden, die op het tijdstip, waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn.

Artikel 6

Groen

6.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor 'Groen' zijn bestemd voor: a. openbare groenvoorzieningen; b. bermen en beplantingen; c. voorzieningen voor langzaamverkeer; d. inritten; e. sport- en speelvoorzieningen; f. water – en waterhuishoudkundige voorzieningen; g. geluidwerende voorzieningen; h. straatmeubilair; i. kunstobjecten; j. ontmoetingsplaatsen voor jongeren en/of ouderen; k. nutsvoorzieningen; l. voorzieningen voor ambulante detailhandel; m. schuilgelegenheden; n. vlonders en steigers; o. evenementen; p. ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom': uitsluitend voor het behoud van een monumentale boom; q. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting': tevens een ontsluiting voor aangrenzende woonpercelen; r. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 4': tevens voor: 1. volkstuin; 2. dierenweide; 3. sport- en spelvoorziening, geen skatevoorziening of daarmee vergelijkbare voorziening; s. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer – 3': tevens een langzaamverkeersverbinding. 6.2. Bouwregels 6.2.1. Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van schuilgelegenheden met een oppervlakte van niet meer dan 10 m2 en een bouwhoogte van niet meer dan 3,5 m. 6.2.2.

Bouwwerken ten behoeve van geluidwerende voorzieningen Voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van geluidwerende voorzieningen gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van geluidwerende voorzieningen bedraagt niet meer dan 4 m. 6.2.3.

Bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen Voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen: a. de inhoud van een gebouw bedraagt niet meer dan 50 m³; b. de goothoogte van een gebouw bedraagt niet meer dan 3 m;

c.

de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 4 m.

6.2.4. Andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van kunstobjecten bedraagt niet meer dan 12 m; b. de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 4 m. 6.3. Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 6.2.4 voor het bouwen van waarschuwings- en / of communicatiemasten tot een bouwhoogte van niet meer dan 30 m. 6.4. Aanlegvergunning 6.4.1. Aanlegverbod zonder aanlegvergunning Het is verboden, op of in de gronden ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom' zonder of van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) binnen deze bestemming de volgende werkzaamheden te verrichten: a. aanleggen en verharden van wegen, paden en aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b. verlagen van de bodem en afgraven, verlagen, ophogen en egaliseren van gronden; c. aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur; d. het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging van deze bomen tot gevolg hebben of kunnen hebben. 6.4.2. Toelaatbaarheid a. de in lid 6.4.1 bedoelde vergunning kan slechts worden verleend indien wordt aangetoond dat door het gebruik van de gronden als hiervoor aangegeven, de conditie, levensverwachting, groeiplaats en (beeld)-kwaliteit van de boom niet wordt aangetast; b. alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 6.4.1 kunnen burgemeester en wethouders een bomen effectrapportage verlangen, waaruit blijkt dat de werken en/of werkzaamheden geen onevenredige gevolgen hebben voor de levensvatbaarheid en de ruimtelijke, monumentale of ecologische betekenis van de boom; c. burgemeester en wethouders zijn tevens bevoegd bij het verlenen van de aanlegvergunning nadere eisen te stellen ten aanzien van de aard van de verhardingen. 6.4.3. Uitzonderingen Het bepaalde in lid 6.4.1 is niet van toepassing op: a. werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen overeenkomstig de bestemming van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming;

b.

werken en werkzaamheden, die op het tijdstip, waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn.

Artikel 7

Natuur

7.1. Bestemmingomschrijving De gronden aangewezen voor 'Natuur' zijn bestemd voor: a. het behoud en/of herstel en de ontwikkeling van de op deze gronden voorkomende, dan wel daaraan eigen, landschappelijke waarden en natuurwaarden; b. extensief recreatief medegebruik; c. onverharde paden ten behoeve van extensieve dagrecreatie; d. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - 4': tevens een langzaamverkeersverbinding; f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer – 6': tevens een route voor landbouwverkeer. 7.2. Bouwregels 7.2.1. Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 7.2.2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van terreinafscheidingen bedraagt niet meer dan 1 2 m; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m. 7.3. Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 7.2.2 voor het bouwen van waarschuwings- en / of communicatiemasten tot een bouwhoogte van niet meer dan 30 m. 7.4. Aanlegvergunning 7.4.1. Aanlegverbod zonder aanlegvergunning Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), op of in deze gronden de volgende werken, geen gebouwen zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: a. het verzetten of vergraven van grond waarbij het maaiveld over meer dan 120 m² per perceel of met meer dan 0,40 m wordt gewijzigd of waarbij maaiveldniveaus (steilranden) worden gewijzigd; b. het omzetten van grond of uitvoeren van bodemingrepen dieper dan 0,40 m onder het maaiveld; c. het uitvoeren van heiwerken of het anderszins indringen van voorwerpen in de bodem; d. het graven, dempen, dan wel verdiepen, vergroten, of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels; e. het verlagen van de waterstand anders dan door sloten/greppels of drainage; f. het vellen of rooien van bos en/of het verwijderen van houtopstanden;

g. h. i.

het verwijderen van natuur- en landschapselementen die ten tijde van het van kracht worden van het plan aanwezig waren; het verwijderen van perceelsindelingen, paden en onverharde wegen; het aanleggen en/of verharden van wegen of paden, dan wel aanbrengen van andere niet omkeerbare oppervlakteverhardingen groter dan 120 m² per perceel.

7.4.2. Toelaatbaarheid De in lid 7.4.1 bedoelde vergunning kan slechts worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en de ontwikkeling van het bos en bebossing. 7.4.3. Uitzonderingen Het bepaalde in lid 7.4.1 is niet van toepassing op: a. werken en werkzaamheden betrekking hebben op de aanleg van de bestemming Natuur; b. werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen overeenkomstig de bestemmingen van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming; c. werken en werkzaamheden, die op het tijdstip, waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn.

Artikel 8

Sport

8.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor Sport zijn bestemd voor: a. openbare sportterreinen en velden, geen sport- of turnhal zijnde; b. breedtesportvoorzieningen ondergeschikt aan openbare sportvoorzieningen, zoals: 1. culturele activiteiten; 2. naschoolse opvang; 3. spelactiviteiten; c. voorzieningen ten behoeve van sportdoeleinden, zoals clubgebouwen, kantines, tribunes en kleedkamers; d. ondergeschikte horeca in relatie met de sportdoeleinden; e. voorzieningen voor verkeer en verblijf; f. tuinen en erven; g. geluidwerende voorzieningen; h. groenvoorzieningen; i. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; j. evenementen; k. recreatief medegebruik en evenementen; l. speelvoorzieningen. 8.2. Bouwregels 8.2.1. Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak worden gebouwd; b. de gezamenlijke oppervlakte van gebouwen bedraagt niet meer dan 2.500 m²; c. de goot- en bouwhoogte bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven. 8.2.2. Bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen Voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen: a. de inhoud van een gebouw bedraagt niet meer dan 50 m³; b. de goothoogte van een gebouw bedraagt niet meer dan 3 m; c. de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 4 m. 8.2.3. Ondergronds bouwen Voor het ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen: a. ondergronds bouwen mag uitsluitend binnen het bouwvlak dan wel onder aanen uitbouwen en bijgebouwen; b. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 4 m beneden peil bedragen. 8.2.4. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

a. b. c. d. e.

bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd; de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt niet meer dan 2,5 m; de bouwhoogte van ballenvangers bedraagt niet meer dan 10 m; de bouwhoogte van lichtmasten bedraagt niet meer dan 10 m; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 4 m.

8.3. Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in: a. lid 8.2.4 voor het bouwen van lichtmasten, ballenvangers of overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een bouwhoogte van niet meer dan 20 m; b. lid 8.2.4 voor het bouwen van waarschuwings- en of communicatiemasten tot een bouwhoogte van niet meer dan 30 m.

Artikel 9

Tuin

9.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor 'Tuin' zijn bestemd voor: a. tuinen bij woningen; b. inritten; c. parkeren. 9.2. Bouwregels 9.2.1. Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: a. op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 9.2.2. Uitbreiding van de woning Voor het bouwen van uitbreidingen aan een woning op de aangrenzende bestemming 'Wonen' gelden de volgende bepalingen: a. de diepte van de uitbreiding mag niet meer bedragen dan 1,5 m; b. de uitbreiding mag niet meer bedragen dan 1 bouwlaag; c. de breedte van de uitbreiding bedraagt niet meer dan tweederde van de voorgevelbreedte van de woning; d. indien de uitbreiding wordt uitgevoerd in combinatie met een luifel, dan dient deze luifel een open constructie te zijn met een breedte van niet meer dan een derde van de voorgevelbreedte en mag de uitbreiding inclusief luifel over de gehele breedte van de voorgevel worden gebouwd in verhouding twee derde-een derde. 9.2.3. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 m; b. de bouwhoogte van overig tuinmeubilair, zoals vlaggenmasten, pergola's, mag niet meer bedragen dan 3 m.

Artikel 10 Verkeer 10.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor 'Verkeer' zijn bestemd voor: a. voorzieningen voor verkeer en verblijf; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer – 2': uitsluitend een calamiteiten ontsluiting en een langzaamverkeersverbinding; c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer – 5': uitsluitend een langzaamverkeersverbinding; d. groenvoorzieningen; e. kunstobjecten; f. speelvoorzieningen; g. geluidwerende voorzieningen; h. straatmeubilair; i. kunstobjecten; j. ontmoetingsplaatsen voor jongeren en/of ouderen; k. terrassen; l. (voorzieningen voor) ambulante detailhandel; m. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; n. evenementen. 10.2. Bouwregels 10.2.1. Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 10.2.2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van palen, masten en portalen voor geleidingen, beveiliging en regeling voor verkeer bedraagt niet meer dan 12 m; b. de bouwhoogte van kunstobjecten bedraagt niet meer dan 12 m; c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m. 10.3. Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 10.2.2 voor het bouwen van waarschuwings- en / of communicatiemasten tot een bouwhoogte van niet meer dan 30 m.

Artikel 11 Verkeer-Railverkeer 11.1. Bestemmingsomschrijving De voor Verkeer – Railverkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. spoorwegvoorzieningen; b. voorzieningen voor verkeer en verblijf; c. ongelijkvloerse kruisingen ten behoeve van wegen, straten en water; d. groenvoorzieningen; e. kunstwerken; f. geluidwerende voorzieningen; g. straatmeubilair; h. water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 11.2. Bouwregels 11.2.1. Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 11.2.2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van draagconstructies voor bovenleidingen, seinpalen, bakens en andere railverkeersvoorzieningen bedraagt niet meer dan 15 m; b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt niet meer dan 2 m; c. de bouwhoogte van bouwwerken voor het onderbrengen van voorzieningen van de elektronische systemen bedraagt niet meer dan 7 m ten opzichte van de bovenkant spoorstaaf; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 4 m. 11.3. Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 11.2.2 voor het bouwen van waarschuwings- en / of communicatiemasten tot een bouwhoogte van niet meer dan 30 m.

Artikel 12 Water 12.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor 'Water' zijn bestemd voor: a. water en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder voorzieningen voor waterberging, -aanvoer en -afvoer, zoals watergangen, waterlopen en waterpartijen; b. oevervoorzieningen c. groenvoorzieningen; d. voorzieningen voor verkeer en verblijf, duikers, gelijksoortige voorzieningen en andere kunstwerken; e. steigers, aanlegplaatsen en gelijksoortige voorzieningen; f. ter plaatse van de aanduiding 'brug': tevens een brug. 12.2. Bouwregels 12.2.1. Gebouwen Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 12.2.2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m.

Artikel 13 Wonen 13.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor 'Wonen' zijn bestemd voor: a. Wonen; b. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden': tevens voor het behoud van cultuurhistorische waarden; c. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel': tevens voor detailhandel; d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie – 1': tevens voor een minicamping; e. ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten': is het wonen in woningen uitgesloten; f. aan-huis-verbonden beroepen; g. aan-huis-verbonden bedrijven; h. tuinen en erven; i. groenvoorzieningen. 13.2. Bouwregels 13.2.1. Gebouwen binnen het bouwvlak Voor het bouwen van gebouwen binnen het bouwvlak gelden de volgende bepalingen: a. de volgende bebouwingstypologie is toegestaan: 1. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd; 2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' mogen vrijstaande, geschakelde en twee-aaneen-gebouwde woningen worden gebouwd; b. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' mogen gebouwen op onderdelen worden vernieuwd of veranderd en voor zover toelaatbaar binnen de bestemmingsgrenzen en de regels worden uitgebreid, mits het betrokken bouwplan mede strekt tot behoud van het uitwendige karakter van het gebouw in bestaande toestand; c. de voorgevel van een woning moet worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn dan wel op een afstand van niet meer dan 3 m daarachter; d. de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven; e. de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ter plaatse van de aanduiding: 1. 'vrijstaand' aan beide zijden niet minder dan 3 m; 2. 'twee-aaneen' aan één zijde niet minder dan 5 m; f. in afwijking van het bepaalde onder a tot en met e gelden voor gebouwen ter plaatse van de aanduiding: 1. 'vrijstaand', dat binnen 3 m van beide zijdelingse perceelsgrenzen de bepalingen onder lid 13.2.2 (gebouwen buiten het bouwvlak) van toepassing zijn; 2. 'twee-aaneen', dat binnen 3 m van één zijdelingse perceelsgrens de bepalingen onder lid 13.2.2 (gebouwen buiten het bouwvlak) van toepassing zijn.

13.2.2. Gebouwen buiten het bouwvlak Voor het bouwen van gebouwen buiten het bouwvlak gelden de volgende bepalingen: a. buiten het bouwvlak zijn uitsluitend aan-, uit- en bijgebouwen toegestaan; b. aan-, uit- en bijgebouwen dienen op een afstand van ten minste 3 m achter de voorgevelrooilijn te worden gebouwd; c. de goothoogte van aan-, uit- en bijgebouwen bedraagt niet meer dan 3 m; d. de bouwhoogte van een aan-, uit- en bijgebouw bedraagt niet meer dan 3 m, e. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' dient een der zijstroken vrij van aan-, uit- en bijgebouwen te blijven; f. de gezamenlijke oppervlakte voor aan-, uit- en bijgebouwen buiten het bouwvlak bedraagt: 1. voor bouwpercelen met een oppervlakte van maximaal 500 m² niet meer dan 100 m², met dien verstande dat maximaal 50 m² aan vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak mag worden gebouwd; 2. voor bouwpercelen met een oppervlakte van maximaal 2.000 m² niet meer dan 150 m², met dien verstande dat maximaal 100 m² aan vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak mag worden gebouwd; 3. voor bouwpercelen groter dan 2.000 m² niet meer dan 200 m², met dien verstande dat maximaal 150 m² aan vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak mag worden gebouwd; g. de gronden buiten een bouwvlak en het verlengde daarvan mogen voor maximaal 50% worden bebouwd met aan-, uit- of bijgebouwen. 13.2.3. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd; b. overkappingen mogen worden gebouwd tot een oppervlakte van niet meer dan 25 m² en met een bouwhoogte van niet meer dan 3,5 m, met dien verstande dat de oppervlakte van overkappingen voor zover gesitueerd binnen het bouwvlak bij deze maximaal toegestane oppervlakte wordt meegeteld; c. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt niet meer dan 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel van de woning niet meer bedraagt dan 1 m; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 4 m. 13.2.4. Was- en toiletgebouwen Voor het bouwen van was- en toiletgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie – 1' zijn was- en toiletgebouwen toegestaan; b. het aantal was- en toiletgebouwen bedraagt niet meer dan 2;

c. d. e.

de goothoogte van een was- en toiletgebouw bedraagt niet meer dan 3 m; de bouwhoogte van een was- en toiletgebouw bedraagt niet meer dan 6 m; het totale oppervlak van was- en toiletgebouwen bedraagt ten hoogste 100 m².

13.2.5. Ondergronds bouwen Voor het ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen: a. ondergronds bouwen mag uitsluitend binnen het bouwvlak dan wel onder aanen uitbouwen en bijgebouwen; b. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 4 m beneden peil bedragen. 13.3. Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde: a. in lid 13.2.2, sub b voor het bouwen van gebouwen buiten het bouwvlak op een afstand van minder dan 3 m achter de voorgevelrooilijn, met dien verstande dat: 1. dit past binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld; 2. dit geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte in het openbaar gebied veroorzaakt; b. in lid 13.2.2, sub d voor een grotere bouwhoogte van gebouwen buiten het bouwvlak ten behoeve van het oprichten van een kapconstructie, met dien verstande dat: 1. de goothoogte niet meer mag bedragen dan 3,5 m; 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 6 m; 3. dit past binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en het plaatselijk straatbeeld. 13.4. Specifieke gebruiksregels 13.4.1. Aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven De uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven is toegestaan, waarbij de volgende regels van toepassing zijn: a. de omvang van de aan-huis-verbonden beroepen en aan-huisverbonden bedrijf bedraagt niet meer dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 50 m²; b. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte op openbaar gebied veroorzaken; c. het aan-huis-verbonden beroep en / of het aan-huis-verbonden bedrijf wordt uitgeoefend door een bewoner van de woning. 13.4.2. Specifieke vorm van recreatie – 1 Ter plaatse van de aanduiding 'Specifieke vorm van recreatie – 1' zijn de volgende regels van toepassing: a. er zijn niet meer dan 40 standplaatsen toegestaan.

13.4.3. Detailhandel Ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' zijn de volgende regels van toepassing: a. de vloeroppervlakte voor detailhandel bedraagt niet meer dan 200 m²; b. ter plaatse is uitsluitend een boerderijwinkel toegestaan. 13.4.4. Bijgebouwen Zelfstandige bewoning van een bijgebouw is niet toegestaan. 13.5. Ontheffing van de gebruiksregels 13.5.1. Bijzondere woonvorm Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 13.1 en lid 13.4.4 ten behoeve van bijzondere woonvormen, met inachtneming van de volgende regels: a. er dient sprake te zijn van een woonvorm die verwantschap heeft met een huishouden, waarbij de samenstelling van personen mag wisselen en/of specifieke zorg wordt geboden; b. de woonvorm mag geen onevenredige hinder voor het woon- en leefmilieu opleveren en geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt, waarbij aangetoond dient te worden dat de betreffende woonvorm geen onevenredige beperking tot gevolg heeft voor het woongenot van aangrenzende woonpercelen; c. er dient te worden voorzien in een adequate ontsluiting en afwikkeling van autoverkeer en toereikende parkeergelegenheid voor personeel en bezoekers; d. vast dient te staan dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden.

Artikel 14 Woongebied 14.1. Bestemmingsomschrijving De gronden op de kaart aangewezen voor 'Woongebied' zijn bestemd voor: a. wonen in ten hoogste 675 700 woningen, ongeacht het hierna bepaalde; b. aan-huis-verbonden beroepen; c. aan-huis-verbonden bedrijven; d. tuinen en erven; e. groenvoorzieningen; f. garages; g. speelvoorzieningen; h. voorzieningen ten behoeve van openbaar nut; i. voorzieningen ten behoeve van verkeer en verblijf; j. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 1': uitsluitend collectieve groenvoorzieningen; k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen – 2': landschappelijke tuinen; l. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - 1': tevens een langzaamverkeersverbinding. m. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting': uitsluitend een ontsluiting voor aangrenzende woonpercelen; n. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage': tevens een parkeergarage. 14.2. Bouwregels 14.2.1. Gebouwen binnen een bouwstrook Voor het bouwen van gebouwen binnen een bouwstrook gelden de volgende bepalingen: a. de bouwstrook betreft de gronden gelegen binnen een voorste perceelsgrens: 1. op een afstand van niet meer dan 10 meter bij aaneen gebouwde woningen; 2. op een afstand van niet meer dan 12 meter bij twee-aaneen gebouwde woningen; 3. op een afstand van niet meer dan 15 meter bij vrijstaande woningen; 4. op een afstand van niet meer dan 20 meter bij gestapelde woningen; b. hoofdgebouwen worden achter de voorste perceelsgrens gerealiseerd; c. hoofdgebouwen worden, tenzij nader is bepaald, grondgebonden of gestapeld gebouwd; d. de volgende bebouwingstypologie is toegestaan: 1. ter plaatse van de aanduiding 'aaneen' mogen vrijstaande, geschakelde en aaneen-gebouwde woningen worden gebouwd; 2. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' mogen gestapelde woningen worden gebouwd;

e.

f. g.

h.

i.

j.

3. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' mogen vrijstaande, geschakelde en tweeaaneen-gebouwde woningen worden gebouwd; 4. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd; ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' mogen gebouwen op onderdelen worden vernieuwd of veranderd en voor zover toelaatbaar binnen de bestemmingsgrenzen en de regels worden uitgebreid, mits het betrokken bouwplan mede strekt tot behoud van het uitwendige karakter van het gebouw in bestaande toestand; de voorgevel van een woning moet worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn dan wel op een afstand van niet meer dan 3 m daarachter; de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw bedraagt niet meer dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' is aangegeven; de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ter plaatse van de aanduiding: 1. 'vrijstaand' aan beide zijden niet minder dan 3 m; 2. 'twee-aaneen' aan één zijde niet minder dan 3 m; in afwijking van het bepaalde onder a tot en met h gelden voor gebouwen ter plaatse van de aanduiding: 1. 'vrijstaand', dat binnen 3 m van beide zijdelingse perceelsgrenzen de bepalingen onder lid 14.2.2 (gebouwen buiten een bouwstrook) van toepassing zijn; 2. 'twee-aaneen', dat binnen 3 m van één zijdelingse perceelsgrens de bepalingen onder lid 14.2.2 (gebouwen buiten een bouwstrook) van toepassing zijn; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 1' en 'specifieke vorm van groen – 2' mogen geen hoofdgebouwen, aanen uitbouwen, bijgebouwen, bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen en overkappingen worden gebouwd.

14.2.2. Gebouwen buiten een bouwstrook Voor het bouwen van gebouwen buiten een bouwstrook gelden de volgende bepalingen: a. de bouwstrook betreft de gronden gelegen binnen een voorste perceelsgrens: 1. op een afstand van niet meer dan 10 meter bij aaneen gebouwde woningen; 2. op een afstand van niet meer dan 12 m bij twee-aaneen gebouwde woningen; 3. op een afstand van niet meer dan 15 meter bij vrijstaande woningen; 4. op een afstand van niet meer dan 20 meter bij gestapelde woningen; b. buiten een bouwstrook zijn uitsluitend aan-, uit- en bijgebouwen toegestaan; c. aan-, uit- en bijgebouwen dienen op een afstand van ten minste 3 m achter de voorgevelrooilijn te worden gebouwd; d. de goothoogte van aan-, uit- en bijgebouwen bedraagt niet meer dan 3 m;

e. f. g.

h. i.

de bouwhoogte van aan-, uit- en bijgebouwen bedraagt niet meer dan 3 m; ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' dient een der zijstroken vrij van aan-, uit- en bijgebouwen te blijven; de gezamenlijke oppervlakte voor aan-, uit- en bijgebouwen buiten een bouwstrook bedraagt: 1. voor bouwpercelen met een oppervlakte van maximaal 500 m² niet meer dan 100 m², met dien verstande dat maximaal 50 m² aan vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak mag worden gebouwd; 2. voor bouwpercelen met een oppervlakte van maximaal 2.000 m² niet meer dan 150 m², met dien verstande dat maximaal 100 m² aan vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak mag worden gebouwd; 3. voor bouwpercelen groter dan 2.000 m² niet meer dan 200 m², met dien verstande dat maximaal 150 m² aan vrijstaande gebouwen buiten het bouwvlak mag worden gebouwd; de gronden buiten een bouwstrook mogen voor maximaal 50% worden bebouwd met aan-, uit- of bijgebouwen; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 1' en 'specifieke vorm van groen – 2' mogen geen aanen uitbouwen, bijgebouwen, bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen en overkappingen worden gebouwd.

14.2.3. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd; b. overkappingen mogen worden gebouwd tot een oppervlakte van niet meer dan 25 m² en met een bouwhoogte van niet meer dan 3,5 m, met dien verstande dat de oppervlakte van overkappingen voor zover gesitueerd binnen het bouwvlak bij deze maximaal toegestane oppervlakte wordt meegeteld en dat overkappingen zijn toegestaan achter de naar de weg gekeerde gevel van de woning; c. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt niet meer dan 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel van de woning niet meer bedraagt dan 1 m boven peil; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 3 m. 14.2.4. Bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen Voor het bouwen van bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen: a. bouwwerken ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd; b. de inhoud van een gebouw bedraagt niet meer dan 50 m³; c. de goothoogte van een gebouw bedraagt niet meer dan 3 m;

d.

de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt niet meer dan 4 m.

14.2.5. Ondergronds bouwen Voor het ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen: a. ondergronds bouwen mag uitsluitend binnen het bouwvlak dan wel onder aanen uitbouwen en bijgebouwen; b. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' niet meer bedragen dan 7 m beneden peil. 14.2.6. Specifieke vorm van woongebieden In aanvulling op de vorenstaande bepalingen, gelden voort de volgende bepalingen: a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied-1': 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 125, met dien verstande dat: a. het aantal grondgebonden woningen niet meer dan 115 bedraagt; b. het aantal gestapelde woningen niet meer dan 15 bedraagt; 2. worden woningen ter plaatse van de gronden zonder aanduiding ten minste vier-aaneen gebouwd; 3. mogen woningen ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' uitsluitend gestapeld worden gebouwd; 4. worden woningen gebouwd in niet minder dan drie bouwblokken, al dan niet gesloten; 5. mag het aantal hoofdgebouwen met gestapelde woningen niet meer dan één bedragen; 6. bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens langs de oostgrens niet minder dan 2 m; 7. worden hoofdgebouwen binnen 10 meter van de voorste perceelsgrens van percelen direct grenzend aan de noorden zuidgrens van het bestemmingsvlak op de genoemde grenzen georienteerd, buiten deze strook is geen oriëntatie voorgeschreven; 8. zijn tussen een hoofdgebouw en de voorste perceelsgrens geen gebouwen toegestaan; 9. de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; 10. bedraagt de diepte van een hoofdgebouw met gestapelde woningen niet meer dan 20 m; de oppervlakte van het gebouw bedraagt niet meer dan 400 m2; 11. bedraagt de goothoogte van een hoofdgebouw binnen 20 m van de voorste grens van het bouwvlak langs de oostgrens in afwijking van het bepaalde in lid 14.2.2, sub c niet minder dan 6 m; 12. de bouwhoogte van de parkeergarage bedraagt niet meer dan 1 m boven peil; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied-2': 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 15; 2. worden woningen uitsluitend grondgebonden gebouwd;

3. 4. 5. 6. 7. 8.

9.

c.

ter 1. 2. 3. 4.

5. 6. 7.

8.

9. d.

ter 1. 2. 3. 4.

5.

worden ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' woningen uitsluitend vrijstaand gebouwd; worden woningen gebouwd op bouwpercelen van niet minder dan 1.000 m²; bedraagt de afstand van hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 8 m; bedraagt de afstand van een vrijstaand hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens aan weerszijden niet minder dan 5 m; zijn tussen een hoofdgebouw en de voorste perceelsgrens geen gebouwen toegestaan; de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; per bouwperceel is maximaal 1 woning toegestaan, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' maximaal het aantal aangegeven woningen is toegestaan; plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied-3': bedraagt het aantal woningen niet meer dan 50; worden woningen uitsluitend grondgebonden gebouwd; worden woningen vrijstaand of twee-aaneen gebouwd; niet meer dan 90% van de woningen wordt vrijstaand gebouwd en niet meer dan 15% van de woningen wordt twee-aaneen gebouwd; de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens bedraagt niet minder dan 3 m en niet meer dan 5 m; de afstand van vrijstaande hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt niet minder dan 3 m; de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; het bebouwingspercentage van bouwpercelen met een vrijstaand hoofdgebouw bedraagt niet meer dan: 30%; a. van een perceel kleiner dan 500 m2 2 b. van een perceel van 500 m² tot 700 m 28%; c. van een perceel vanaf 700 m2: 25%; er zijn tussen hoofdgebouw en voorste perceeelsgrens geen gebouwen toegestaan; plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied-4': bedraagt het aantal woningen niet meer dan 70; worden woningen uitsluitend grondgebonden gebouwd; worden woningen vrijstaand, twee-aaneen, of aaneengebouwd; niet meer dan 35% van de woningen wordt vrijstaand gebouwd, niet meer dan 25% van de woningen wordt twee-aaneen gebouwd en niet meer dan 55% van de woningen wordt aaneen gebouwd; bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 3 m en niet meer dan 5 m;

6.

e.

f.

bedraagt de afstand van vrijstaande hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 3 m; 7. bedraagt het bebouwingspercentage van bouwpercelen met een vrijstaand hoofdgebouw niet meer dan: 30%; a. van een perceel kleiner dan 500 m2 b. van een perceel van 500 m2 tot 700 m2 28%; c. van een perceel vanaf 700 m2: 25%; 8. de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied-5': 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 105; 2. worden woningen uitsluitend grondgebonden gebouwd; 3. worden woningen ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' vrijstaand, ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen' tweeaaneen en ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' aaneen gebouwd; 4. worden woningen op de gronden zonder aanduiding vrijstaand, twee-aaneen of aaneen gebouwd; 5. niet meer dan 25% van de woningen wordt vrijstaand gebouwd, niet meer dan 40% van de woningen wordt twee aaneen gebouwd en niet meer dan 45% van de woningen wordt aaneengebouwd; 6. worden woningen gebouwd in een bebouwingslint; 7. bedraagt de afstand van een hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 3 m en niet meer dan 5 m; 8. zijn tussen een hoofdgebouw en de voorste perceelsgrens geen gebouwen toegestaan; 9. bedraagt het bebouwingspercentage van bouwpercelen met een vrijstaand hoofdgebouw niet meer dan: 30%; a. van een perceel kleiner dan 500 m2 2 2 b. van een perceel van 500 m tot 700 m 28%; c. van een perceel vanaf 700 m2 25%; 10. de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied-6': 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 260, met dien verstande dat: a. het aantal grondgebonden woningen niet meer dan 150 bedraagt; b. het aantal gestapelde woningen niet meer dan 125 bedraagt; 2. worden ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' woningen uitsluitend aaneen gebouwd; 3. worden woningen gebouwd in ten minste vier, vijf of zes bouwblokken, al dan niet volledig gesloten; 4. zijn aaneengesloten, gestapelde woningen toegestaan langs de zuiden oostgrens van het bestemmingsvlak;

5.

g.

h.

ter plaatse van het maatvoeringsvlak met een toegestane maximale bouwhoogte van 21 meter is één vrijstaand hoofdgebouw met gestapelde woningen toegestaan; 6. bedragen de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen voor gestapelde woningen: a. langs de oosten zuidgrens van het bestemmingsvlak in afwijking van het bepaalde in lid 14.2.2, sub c niet meer dan 16 m; b. voor het vrijstaande gestapelde hoofdgebouw in afwijking van het bepaalde in lid 14.2.2, sub c, niet meer dan 21 m; 7. zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer 1' gebouwen toegestaan, zodanig dat er een doorgaande langzaamverkeersroute tussen de westen oostgrens van het bestemmingsvlak kan worden gerealiseerd; 8. zijn tussen een hoofdgebouw en de voorste perceelsgrens geen gebouwen toegestaan; 9. bedraagt de diepte van een aaneengebouwd hoofdgebouw met grondgebonden woningen niet meer dan 15 m; 10. de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; 11. is ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een parkeergarage toegestaan; 12. bedraagt de bouwhoogte van de parkeergarage niet meer dan 1 m boven peil; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied-7': 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 50; 2. worden woningen uitsluitend grondgebonden gebouwd; 3. worden woningen uitsluitend vrijstaand gebouwd; 4. bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 3 m en niet meer dan 5 m; 5. bedraagt de afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 3 m; 6. bedraagt het bebouwingspercentage van bouwpercelen met een vrijstaand hoofdgebouw niet meer dan: 30%; a. van een perceel kleiner dan 500 m2 b. van een perceel van 500 m2 tot 700 m2 28%; c. van een perceel vanaf 700 m2: 25%; 7. de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; 8. er zijn tussen hoofdgebouw en voorste perceelsgrens geen gebouwen toegestaan; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied-8': 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 30; 2. worden woningen uitsluitend grondgebonden gebouwd; 3. worden woningen ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' aaneen gebouwd;

4. 5.

6. i.

ter 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

8.

bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 3 m en niet meer dan 5 m; de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; er zijn tussen hoofdgebouw en voorste perceelsgrens geen gebouwen toegestaan; plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied-9': bedraagt het aantal woningen niet meer dan 35; worden woningen uitsluitend grondgebonden gebouwd; worden woningen ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' aaneen gebouwd; worden woningen in een bebouwingslint gebouwd; bedraagt het aantal aaneen gebouwde woningen niet minder dan 3 en niet meer dan 10; bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste en achterste perceelsgrens niet minder dan 5 m; de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; er zijn tussen hoofdgebouw en voorste perceelsgrens geen gebouwen toegestaan.

14.3. Nadere eisen 14.3.1. Bebouwing Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. een goede woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de sociale veiligheid; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. 14.4. Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van: a. het bepaalde in lid 14.2.3 inzake de gezamenlijke oppervlakte van de aanen uitbouwen en bijgebouwen bij een hoofdgebouw, voor vergroting van de oppervlakte tot niet meer dan 75%; b. het bepaalde in lid 14.2.6 inzake de afstand van een hoofdgebouw tot (hoofdontsluitings)wegen, voor verkleining van de afstand, mits de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde; c. het bepaalde in lid 14.2.6 inzake het niet mogen bouwen tussen het hoofdgebouw en de voorste perceelsgrens, voor het uitbreiden van een hoofdgebouw, met dien verstande dat: 1. de diepte van de uitbreiding niet meer bedraagt dan 1,5 m; 2. de uitbreiding mag niet meer dan 1 bouwlaag omvatten;

3. 4.

de breedte van de uitbreiding niet meer bedraagt dan tweederde van de gevelbreedte van het hoofdgebouw; ontheffing kan slechts worden verleend, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. het straat- en bebouwingsbeeld; b. de woonsituatie; c. de verkeersveiligheid; d. de sociale veiligheid; en e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

14.5. Specifieke gebruiksregels 14.5.1. Aan-huis-verbonden beroep en bedrijf Binnen de bestemming 'Woongebied' is de uitoefening van aan-huisverbonden beroep en aan-huis-verbonden bedrijf toegestaan, waarbij de volgende regels van toepassing zijn: a. de omvang van het aan-huis-verbonden beroep en aan-huisverbonden bedrijf bedraagt niet meer dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning tot een maximum van 50 m²; b. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer en geen onevenredige toename van de parkeerbehoefte op openbaar gebied veroorzaken; c. het aan-huis-verbonden beroep en aan-huis-verbonden bedrijf wordt uitgeoefend door een bewoner van de woning. 14.5.2. Collectieve voorzieningen Binnen de bestemming 'Woongebied' zijn ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 1' collectieve voorzieningen toegestaan, waarbij de volgende regels van toepassing zijn:

a.

ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 1' zijn niet meer dan 5 collectieve voorzieningen per bouwblok toegestaan;

b.

collectieve voorzieningen zijn uitsluitend in een zelfstandig bouwvolume toegestaan; de maximale vloeroppervlakte van een collectieve voorziening bedraagt niet meer dan 250 m²;

c. d.

collectieve voorzieningen worden uitsluitend beheerd en geëxploiteerd door de buurtbewoners.

14.5.3. Ontsluiting Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden ten aanzien van ontsluiting de volgende regels: a. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 1' worden woningen langs de noorden oostgrens ontsloten door middel van een parallelweg langs de hoofdwegenstructuur; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 1' wordt ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' het hoofdgebouw ontsloten aan de noordzijde; c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van woongebied - 2' en voor zover een woonperceel grenst aan gronden met de aanduiding 'ontsluiting', worden woningen ontsloten via een weg ter plaatse

van de aanduiding 'ontsluiting' en is ontsluiting direct op gronden met de bestemming Verkeer niet toegestaan. 14.5.4. Bijgebouwen Zelfstandige bewoning van een bijgebouw is niet toegestaan. 14.6. Ontheffing van de gebruiksregels 14.6.1. Bijzondere woonvorm Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen van het bepaalde in lid 14.1 en lid 14.5.4 ten behoeve van bijzondere woonvormen, met inachtneming van de volgende regels: a. er dient sprake te zijn van een woonvorm die verwantschap heeft met een huishouden, waarbij de samenstelling van personen mag wisselen en/of specifieke zorg wordt geboden; b. de woonvorm mag geen onevenredige hinder voor het woon- en leefmilieu opleveren en geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt, waarbij aangetoond dient te worden dat de betreffende woonvorm geen onevenredige beperking tot gevolg heeft voor het woongenot van aangrenzende woonpercelen; c. er dient te worden voorzien in een adequate ontsluiting en afwikkeling van autoverkeer en toereikende parkeergelegenheid voor personeel en bezoekers; d. vast dient te staan dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden.

Artikel 15 Woongebied - Uit te werken bestemming 1 15.1. Bestemmingsomschrijving De gronden op de kaart aangewezen voor ' Woongebied – Uit te werken bestemming 1' zijn bestemd voor: a. wonen in woningen; b. aan-huis-verbonden beroepen; c. aan-huis-verbonden bedrijven; d. tuinen en erven; e. groenvoorzieningen; f. garages; g. speelvoorzieningen; h. voorzieningen ten behoeve van openbaar nut; i. voorzieningen ten behoeve van verkeer en verblijf; j. openbaar water en waterhuishoudkundige voorzieningen; k. ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' uitsluitend een ontsluiting voor aangrenzende woonpercelen. 15.2. Uitwerkingsregels Burgemeester en wethouders werken de in lid 15.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van het de volgende uitwerkingsregels: a. in het uitwerkingsplan worden de bestemmingen Groen, Water, Verkeer, Wonen en/of Woongebied opgenomen; b. ongeacht het hierna bepaalde, bedraagt het aantal woningen ten hoogste 5; c. woningen worden uitsluitend grondgebonden gebouwd; d. woningen worden uitsluitend vrijstaand gebouwd; e. woningen worden gebouwd op bouwpercelen van niet minder dan 1.000 m²; f. de afstand van hoofdgebouwen tot de voorste perceelsgrens bedraagt niet minder dan 8 m; g. de afstand van een vrijstaand hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt aan weerszijden niet minder dan 5 m; h. tussen een hoofdgebouw en de voorste perceelsgrens zijn geen gebouwen toegestaan; i. de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; j. voor zover een woonperceel grenst aan gronden met de aanduiding 'ontsluiting', worden woningen ontsloten via een weg ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting' en is ontsluiting direct op gronden met de bestemming Verkeer niet toegestaan. 15.3. Bouwregels Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een in werking getreden uitwerkingsplan en met inachtneming van de in dat plan opgenomen regels.

Artikel 16 Woongebied - Uit te werken bestemming 2 16.1. Bestemmingsomschrijving De gronden op de kaart aangewezen voor ' Woongebied – Uit te werken bestemming 2' zijn bestemd voor: a. wonen in woningen; b. ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom': uitsluitend voor het behoud van een monumentale boom; c. aan-huis-verbonden beroepen; d. aan-huis-verbonden bedrijven; e. tuinen en erven; f. groenvoorzieningen; g. garages; h. speelvoorzieningen; i. voorzieningen ten behoeve van openbaar nut; j. voorzieningen ten behoeve van verkeer en verblijf; k. openbaar water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 16.2. Uitwerkingsregels Burgemeester en wethouders werken de in lid 16.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van het de volgende uitwerkingsregels: a. in het uitwerkingsplan worden de bestemmingen Groen, Water, Verkeer, Wonen en/of Woongebied opgenomen; b. ongeacht het hierna bepaalde, bedraagt het aantal woningen ten hoogste 25; c. woningen worden grondgebonden gebouwd; d. de afstand van een hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens bedraagt niet minder dan 3 m en niet meer dan 5 m; e. tussen een hoofdgebouw en de voorste perceelsgrens zijn geen gebouwen toegestaan; f. de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; g. ter plaatse van de aanduiding 'monumentale boom' zijn geen gebouwen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. 16.3. Bouwregels Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een in werking getreden uitwerkingsplan en met inachtneming van de in dat plan opgenomen regels. 16.4. Aanlegvergunning 16.4.1. Aanlegverbod zonder aanlegvergunning Het is verboden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) binnen deze bestemming de volgende werkzaamheden te verrichten: a. aanleggen en verharden van wegen, paden en aanleggen of aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b. verlagen van de bodem en afgraven, verlagen, ophogen en egaliseren van gronden;

c.

d.

aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- en telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur; het verrichten van handelingen die de dood of ernstige beschadiging van deze bomen tot gevolg hebben of kunnen hebben.

16.4.2. Toelaatbaarheid a. de in lid 16.4.1 bedoelde vergunning kan slechts worden verleend indien wordt aangetoond dat door het gebruik van de gronden als hiervoor aangegeven, de conditie, levensverwachting, groeiplaats en (beeld)-kwaliteit van de boom niet wordt aangetast; b. alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 16.4.1 kunnen Burgemeester en wethouders een bomeneffectrappotage verlangen, waaruit blijkt dat de werken en/of werkzaamheden geen onevenredige gevolgen hebben voor de levensvatbaarheid en de ruimtelijke, monumentale of ecologische betekenis van de boom; c. burgemeester en wethouders zijn tevens bevoegd bij het verlenen van de aanlegvergunning nadere eisen te stellen ten aanzien van de aard van de verhardingen. 16.4.3. Uitzonderingen Het bepaalde in lid 16.4.1 is niet van toepassing op: a. werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen overeenkomstig de bestemming van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming; b. werken en werkzaamheden, die op het tijdstip, waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn.

Artikel 17 Woongebied - Uit te werken bestemming 3 17.1. Bestemmingsomschrijving De gronden op de kaart aangewezen voor ' Woongebied – Uit te werken bestemming 3' zijn bestemd voor: a. wonen in woningen; b. aan-huis-verbonden beroepen; c. aan-huis-verbonden bedrijven; d. tuinen en erven; e. groenvoorzieningen; f. garages; g. speelvoorzieningen; h. voorzieningen ten behoeve van openbaar nut; i. voorzieningen ten behoeve van verkeer en verblijf; j. openbaar water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 17.2. Uitwerkingsregels Burgemeester en wethouders werken de in sub 17.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van het de volgende uitwerkingsregels: a. in het uitwerkingsplan worden de bestemmingen Groen, Water, Verkeer, Wonen en/of Woongebied opgenomen; b. ongeacht het hierna bepaalde, bedraagt het aantal woningen ten hoogste 70; c. ter plaatse het zuidelijke uit te werken bestemmingsvlak: 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 25, met dien verstande: a. het aantal grondgebonden woningen niet meer bedraagt dan 15; b. het aantal gestapelde woningen niet meer bedraagt dan 10; 2. worden grondgebonden woningen in een bebouwingslint gebouwd; 3. bedraagt het aantal aaneen gebouwde grondgebonden woningen niet minder dan 3 en niet meer dan 10; 4. bedraagt het aantal hoofdgebouwen met gestapelde woningen niet meer dan 1; 5. bedraagt de afstand van het grondgebonden hoofdgebouw tot de voorste en achterste perceelsgrens niet minder dan 5 m; 6. de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; 7. bedraagt de diepte van een hoofdgebouw met gestapelde woningen niet meer dan 20 m; 8. bedraagt de goot- en bouwhoogte van grondgebonden hoofdgebouwen niet meer dan is aangegeven; 9. bedraagt de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw met gestapelde woningen in afwijking van het bepaalde onder 9, 10 m; d. buiten het onder c beschreven bestemmingsvlak: 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 40; 2. worden woningen uitsluitend grondgebonden gebouwd;

3. 4. 5.

6. 7.

8.

worden woningen uitsluitend vrijstaand gebouwd; bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 3 m en niet meer dan 5 m; bedraagt ter plaatse van de percelen aan de Herweg de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 5 m; bedraagt de afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 3 m; bedraagt het bebouwingspercentage ter plaatse van bouwpercelen met een vrijstaand hoofdgebouw niet meer dan: 30%; 1. van een perceel kleiner dan 500 m2 2 2. van een perceel van 500 m² tot 700 m 28%; 3. van een perceel vanaf 700 m2 25%; de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen het bouwvlak onder a bepaald;

17.3. Bouwregels Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een in werking getreden uitwerkingsplan en met inachtneming van de in dat plan opgenomen regels.

Artikel 18 Woongebied - Uit te werken bestemming 4 18.1. Bestemmingsomschrijving De gronden op de kaart aangewezen voor ' Woongebied – Uit te werken bestemming 4' zijn bestemd voor: a. wonen in woningen; b. aan-huis-verbonden beroepen; c. aan-huis-verbonden bedrijven; d. tuinen en erven; e. groenvoorzieningen; f. garages; g. speelvoorzieningen; h. voorzieningen ten behoeve van openbaar nut; i. voorzieningen ten behoeve van verkeer en verblijf; j. openbaar water en waterhuishoudkundige voorzieningen. 18.2. Uitwerkingsregels Burgemeester en wethouders werken de in sub 18.1 genoemde bestemming nader uit, met inachtneming van het de volgende uitwerkingsregels: a. in het uitwerkingsplan worden de bestemmingen Groen, Water, Verkeer, Wonen en/of Woongebied opgenomen; b. ongeacht het hierna bepaalde, bedraagt het aantal woningen ten hoogste 50; c. ter plaatse van het zuidelijk uit te werken bestemmingsvlak: 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 25, met dien verstande: a. het aantal grondgebonden woningen niet meer bedraagt dan 15; b. het aantal gestapelde woningen niet meer bedraagt dan 10; 2. worden grondgebonden woningen in een bebouwingslint gebouwd; 3. bedraagt het aantal aaneen gebouwde grondgebonden woningen niet minder dan 3 en niet meer dan 10; 4. bedraagt het aantal hoofdgebouwen met gestapelde woningen niet meer dan 1; 5. bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste en achterste perceelsgrens niet minder dan 3 5 m; 6. de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwstrook onder a bepaalde; 7. bedraagt de diepte van een hoofdgebouw met gestapelde woningen niet meer dan 20 m; 8. bedraagt de goot- en bouwhoogte van grondgebonden hoofdgebouwen niet meer dan is aangegeven; d. ter plaatse van het noordelijk uit te werken bestemmingsvlak: 1. bedraagt het aantal woningen niet meer dan 30; 2. worden woningen uitsluitend grondgebonden gebouwd; 3. wordt niet meer dan 40% van de woningen aaneen gebouwd en niet meer dan 55% van de woningen vrijstaand en niet meer dan 20% twee-aaneen gebouwd;

4. 5. 6.

7. 8.

9.

worden woningen langs de Herweg in een bebouwingslint gebouwd; bedraagt de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 3 m en niet meer dan 5 m; bedraagt ter plaatse van de percelen aan de Herweg de afstand van het hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens niet minder dan 5 m; bedraagt de afstand van vrijstaande hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens niet minder dan 3 m; bedraagt het bebouwingspercentage ter plaatse van bouwpercelen met een vrijstaand hoofdgebouw niet meer dan: a. van een perceel kleiner dan 500 m² 30%; b. van een perceel van 500 m² tot 700 m² 28%; c. van een perceel vanaf 700 m² 25%; de maximale diepte van het hoofdgebouw volgt uit toepassing van de bestemming Woongebied en het in artikel 14 Woongebied in lid 14.2.1 Gebouwen binnen een bouwvlak onder a bepaald.

18.3. Bouwregels Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd in overeenstemming met een in werking getreden uitwerkingsplan en met inachtneming van de in dat plan opgenomen regels.

Artikel 19 Leidingen 19.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor Leidingen (dubbelbestemming) zijn - behalve de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor: a. de aanleg, instandhouding en/of bescherming van hogedrukgasleidingen ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding – gas'; b. de aanleg, instandhouding en/of bescherming van waterleidingen ter plaatse van de aanduiding 'hartlijn leiding – water'; c. groenvoorzieningen. 19.2. Bouwregels 19.2.1. Algemeen In afwijking van het bepaalde in andere bestemmingen mag niet worden gebouwd, anders ten behoeve van deze bestemming. 19.2.2. Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. 19.2.3. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de onder lid 19.1 genoemde leidingen mag niet meer bedragen dan 2 m. 19.3. Ontheffing van de bouwregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 19.2.2 voor het bouwen ten behoeve van overige bestemmingen, met dien verstande dat: a. het behoud van een veilige ligging en de continuïteit van de leiding dient te zijn gewaarborgd; b. burgemeester en wethouders schriftelijk advies dienen te hebben ingewonnen bij de betreffende leidingbeheerder. 19.4. Aanlegvergunning 19.4.1. Aanlegverbod zonder vergunning Het is verboden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), op of in deze gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: a. het aanbrengen van gesloten verhardingen; b. het aanbrengen, vellen en/of rooien van beplantingen en/of bomen; c. het wijzigen van watergangen en het uitvoeren van afgravings- en ontgrondingswerkzaamheden anders dan normaal spitwerk, dieper dan 0,30 m; d. het ophogen van gronden.

19.4.2. Toelaatbaarheid a. de in lid 19.4.1 bedoelde vergunning kan slechts worden verleend, indien het behoud van een veilige ligging en de continuïteit van de aanwezige leidingen zijn gewaarborgd. b. alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 19.4.1 winnen burgemeester en wethouders advies in bij de betreffende leidingbeheerder. 19.4.3. Uitzonderingen Het bepaalde in lid 19.4.1 is niet van toepassing op: a. werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen overeenkomstig de bestemming van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming; b. werken en werkzaamheden, die op het tijdstip, waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn.

Artikel 20 Waarde –Archeologie 20.1. Bestemmingsomschrijving De voor ‘Waarde – Archeologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de (potentieel) aanwezige archeologische waarden. 20.2. Bouwregels 20.2.1. Gebouwen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van: a. ver-/nieuwbouw van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw, gelegen op minder dan 1 m boven peil, in generlei opzicht wordt vergroot of veranderd; b. b de bouw van een gebouw of de uitbreiding van een bestaand gebouw met ten hoogste 100 m². 20.2.2. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2 m. 20.3. Ontheffing van de bouwregels a. burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 20.2 ten behoeve van een andere daar voorkomende bestemming, indien is gebleken dat het oprichten van het gebouw, waarvoor ontheffing wordt gevraagd, niet zal leiden tot een verstoring van de aanwezige archeologische waarden; b. voor zover het oprichten van het gebouw, waarvoor ontheffing wordt gevraagd, kan leiden tot een verstoring van archeologisch materiaal, kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 20.2, indien aan de vergunning één van de volgende voorwaarden wordt verbonden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of 3. de verplichting de oprichting van het gebouw te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties; c. de ontheffing wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. 20.4. Aanlegvergunning 20.4.1. Aanlegvergunning Het is verboden, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning), op of in deze gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren:

a

het ophogen, egaliseren, bodemverlagen en/of afgraven van gronden; b het uitvoeren van grondbewerkingen dieper dan 0,30 m, waartoe ook gerekend wordt het woelen en draineren; c het planten van diepwortelende bomen en andere beplanting; d het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; e het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; f het graven of dempen van sloten, watergangen, vijvers of waterbassins. 20.4.2. Toelaatbaarheid a de in lid 20.4.1 bedoelde vergunning kan slechts worden verleend indien wordt aangetoond dat door het gebruik van de gronden als hiervoor aangegeven, het archeologisch waardevol bodemarchief niet wordt aangetast; b alvorens te beslissen omtrent een vergunning als bedoeld in lid 20.4.1 kunnen burgemeester en wethouders een onderzoek naar het archeologisch waardevol bodemarchief verlangen, waaruit blijkt dat de werken en/of werkzaamheden geen onevenredige gevolgen hebben voor het behoud van het archeologisch waardevol bodemarchief; c burgemeester en wethouders zijn tevens bevoegd bij het verlenen van de aanlegvergunning nadere eisen te stellen ten aanzien van de aard van de verhardingen. 20.4.3. Uitzonderingen Het bepaalde in lid 20.4.1 is niet van toepassing op: a werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen overeenkomstig de bestemming van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn en/of voortvloeien uit het normale gebruik overeenkomstig de bestemming; b werken en werkzaamheden, die op het tijdstip, waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn.

Artikel 21 Waterstaat-Waterkering 21.1. Bestemmingsomschrijving De gronden aangewezen voor 'Waterstaat-Waterkering' zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor: a. hoofdwaterkering en de daarbij behorende voorzieningen; b. aanleg, instandhouding en/of bescherming van de hoofdwaterkering; c. groenvoorzieningen; d. verhardingen. e. waterhuishouding en voorzieningen ten behoeve van het scheepvaartverkeer. 21.2. Bouw- en aanlegregels a. op deze gronden mag, ongeacht het bepaalde in de afzonderlijke bestemmingen, niet worden gebouwd en mogen geen werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden worden uitgevoerd in strijd met de Keur van het Waterschap Brabantse Delta, Wet beheer Rijkswaterstaatswerken en het Binnenvaart Politiereglement; b. burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde onder a voor het bouwen ten behoeve van overige bestemmingen, met dien verstande dat burgemeester er wethouders ontheffing verlenen na ontheffing van het Waterschap Brabantse Delta.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 22 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 23 Algemene bouwregels 23.1. Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een bouwvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringsregels in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat: 1. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden; 2. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden; b. in geval van herbouw is lid 23.1, sub a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt; c. op een bouwwerk als hiervoor bedoeld, is het Overgangsrecht bouwwerken als bedoeld in hoofdstuk 4 niet van toepassing. 23.2. Overschrijding bouwgrenzen De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door: a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding ten hoogste 2,5 m bedraagt; b. tot gebouwen behorende erkers, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt; c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding ten hoogste 1,5 m bedraagt.

23.3. Woningtype Van de binnen het plangebied te realiseren woningen dient ten minste te worden gebouwd: a. als sociale huurwoning 17 %; b. als sociale goedkope koopwoningen 18 %; c. bij wijze van particulier opdrachtgeverschap 14%. 23.4. Ondergronds bouwen Voor ondergronds bouwen gelden de volgende bepalingen: a. op plaatsen waar gebouwen zijn of gelijktijdig worden gebouwd mag eveneens ondergronds gebouwd worden, direct aansluitend mogen in- dan wel uitritten ten behoeve van de ondergrondse bouwwerken worden gebouwd; b. de verticale diepte mag bij ondergronds bouwen niet meer bedragen dan 3,5 m, tenzij anders is bepaald; c. Voor het bouwen/aanleggen van niet-overdekte zwembaden gelden de volgende bepalingen: 1. zwembaden mogen uitsluitend worden gebouwd/aangelegd bij woningen; 2. zwembaden dienen op minimaal 3 m achter de voorgevel van een woning te worden gebouwd/aangelegd; 3. de oppervlakte van een zwembad mag niet meer bedragen dan 50 m2; d. burgemeester en wethouders zijn bevoegd ontheffing te verlenen voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken op andere locaties dan onder een gebouw mits: 1. de oorspronkelijke functie gehandhaafd blijft; 2. hierdoor de in het gebied aanwezige waarden niet onevenredig worden aangetast; 3. er geen bezwaren zijn uit milieutechnisch oogpunt; 4. er geen bezwaren zijn uit archeologisch oogpunt.

Artikel 24

Algemene gebruiksregels

24.1. Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik, als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval verstaan: a. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting en/of escortbedrijf, raamprostitutie en straatprostitutie; b. het gebruik van gebouwen bij een woning als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte; c. gebruik van gronden voor de opslag en uitstalling van afvalstoffen en aan hun oorspronkelijke bestemming onttrokken materialen. 24.2. Ontheffing gebruiksverbod a. burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 24.1, sub b en toestaan dat een gebouw bij een woning wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte, mits: 1. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit het oogpunt van mantelzorg; 2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; 3. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regelingen inzake gebouwen buiten het bouwvlak of gebouwen ten dienste van de woonfunctie wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m²; 4. de afhankelijke woonruimte is gelegen op een afstand van maximaal 15 meter van de oorspronkelijke woning; b. burgemeester en wethouders trekken de ontheffing, verleend op grond van lid 24.2, sub a in, indien de bij het verlenen van de ontheffing bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

Artikel 25 Algemene ontheffingsregels Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen: a. van de in de regels gegeven maten inzake afstanden en percentages voor oppervlakten tot niet meer dan 10% van die afmetingen respectievelijk percentages; b. van de regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast indien de verkeersveiligheid en / of –intensiteit daartoe aanleiding geeft; c. van de regels en toestaan dat het bouwvlak in geringe mate wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; d. van de regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes of daarmee vergelijkbare gebouwen, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, gemaalgebouwtjes, fietsenstallingen en abri's worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 4 m; 2. de oppervlakte niet meer dan 50 m²; e. van de regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van deze bouwwerken wordt vergroot: 1. ten behoeve van kunstwerken tot niet meer dan 40 m; 2. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m; f. van de regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat: 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak; 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,25 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

Artikel 26

Algemene wijzigingsregels

26.1.

Algemene wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van overschrijding bestemmingsgrenzen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein, met dien verstande dat de overschrijdingen niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak met niet meer dan 10% wordt vergroot. 26.2.

Algemene wijzigingsbevoegdheid voor antenne-installaties voor (mobiele) telecommunicatie Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming van de in het plan gelegen gronden te wijzigen voor het gebruik voor en de bouw van antenne-installaties voor (mobiele) telecommunicatie met inachtneming van de volgende regels: a. de hoogte van de antenne-installatie mag niet meer dan 15 m bedragen, gemeten tussen de onderkant en het hoogste punt van de antenne-installatie; b. de antenne-installaties dienen bij voorkeur op bestaande verticale elementen te worden geplaatst; c. de gebruikers dienen zoveel mogelijk gebruik te maken van elkaars installaties, tenzij dit technisch niet mogelijk is. 26.3. Wijzigingsbevoegdheid wijzigen aantal woningen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de bestemming Woongebied en de bestemming Woongebied – uit te werken bestemming het aantal woningen per daarin onderscheiden deelgebieden te wijzigen met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. het totaal aantal woningen bedraagt niet meer dan 820; b. planwijziging is mogelijk indien dit noodzakelijk is als gevolg van veranderende marktomstandigheden dan wel voortvloeit uit het verbeteren van de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit van het woongebied of een deel ervan.

Artikel 27 Algemene aanduidingsregels 27.1. Landschapsbuffer Ter plaatse van de aanduiding 'landschapsbuffer' zijn geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, tenzij het bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor natuur of infrastructuur zijn. 27.2. Geluidzone industrielawaai Binnen de voor zone industrielawaai aangeduide gronden is het bouwen van nieuwe geluidgevoelige gebouwen met geluidgevoelige functies, in overeenstemming met het bepaalde in hoofdstuk 2 in dit plan, uitsluitend toegestaan, indien is gebleken dat de geluidsbelasting vanwege een industrieterrein op de gevels van de geluidgevoelige gebouwen, al dan niet met deze geluidgevoelige functies niet hoger zal zijn dan 50 dB(A).

Artikel 28 Algemene procedureregels Met betrekking tot de voorbereiding van een ontheffing ingevolge artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening of een besluit tot uitwerking op grond van de bestemming Uit te werken Wonen door Burgemeester en wethouders, is Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Artikel 29 Overige regels 29.1. Verwijzing naar andere wettelijke regelingen Indien en voor zover in deze planregels wordt verwezen naar wetten, verordeningen of enige andere algemeen verbindende regeling, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 30 Strafregel Overtreding van het bepaalde in: a. artikel 4, lid 4.3.1; b. artikel 5, lid 5.5.1; c. artikel 6, lid 6.4.1; d. artikel 7, sub 7.4.1; e. artikel 16, lid 16.4.1; f. artikel 19, lid 19.4.1; g. artikel 20, lid 20.4.1; is een strafbaar feit, zoals bedoeld in artikel 1a van de Wet op de economische delicten.

Artikel 31 Overgangsregels 31.1. Overgangsrecht bouwwerken a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan; b. burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%; c. het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 31.2. Overgangsrecht gebruik a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen

c.

d.

in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 32 Slotregel Deze regels kunnen worden aangehaald als: 'Regels deel uitmakende van het bestemmingsplan 'De Contreie' van de gemeente Oosterhout'.

bijlage bij de regels

Bijlage 1. Staat van Bedrijfsactiviteiten

behorende bij de regels van het bestemmingsplan De Contreie van de gemeente Oosterhout

Lijst van afkortingen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging" - niet van toepassing of niet relevant < kleiner dan > groter = gelijk aan cat. categorie e.d. en dergelijke kl. klasse n.e.g. niet elders genoemd

Adviesbureau RBOIRotterdam / Middelburg

o.c. opslagcapaciteit p.c. productiecapaciteit p.o. productieoppervlak b.o. bedrijfsoppervlak v.c. verwerkingscapaciteit u uur d dag w week j jaar

755.007915.00

Bijlage 1

OMSCHRIJVING nummer

SBI-CODE

CATEGORIE

2

01

-

LANDBOUW EN DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN DE LANDBOUW

014

0

Dienstverlening ten behoeve van de landbouw:

014

1

- algemeen (onder andere loonbedrijven), b.o < 500 m²

B1

014

3

- plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven, b.o. < 500 m²

B1

15

-

VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN

151

0

Slachterijen en overige vleesverwerking:

151

4

- vleeswaren- en vleesconservenfabrieken, p.o. < 200 m²

B2

1552

1

Consumptie-ijsfabrieken, p.o. < 200 m²

B1

1581

0

Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen, v.c. < 2.500 kg meel/week

B1

1584

0

Verwerking cacaobonen en vervaardiging chocolade- en suikerwerk:

1584

1

- cacao- en chocoladefabrieken, vervaardigen van chocoladewerken met p.o. < 200 m²

B1

1584

5

- suikerwerkfabrieken zonder suiker branden, p.o. < 200 m²

B1

1593 1595

t/m Vervaardiging van wijn, cider en dergelijke

17

-

B1

VERVAARDIGING VAN TEXTIEL

174, 175

Vervaardiging van textielwaren

B2

176, 177

Vervaardiging van gebreide en gehaakte stoffen en artikelen

B2

18

-

181

20 203, 205

VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT Vervaardiging kleding van leer

B2

-

HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK EN DERGELIJKE

1

Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout, p.o. < 200 m²

204,

205 22

Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken -

2222.6

B2 B1

UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUCTIE VAN OPGENOMEN MEDIA Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen

B1

2223

A

Grafische afwerking

2223

B

Binderijen

B1

A

2224

Grafische reproductie en zetten

B1

2225

Overige grafische activiteiten

B1

223

Reproductiebedrijven opgenomen media

24

-

VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE PRODUCTEN

2442

0

Farmaceutische productenfabrieken:

2442

2

- verbandmiddelenfabrieken

26

-

VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUCTEN

A

B1

2612

Glas-in-lood-zetterij

B1

2615

Glasbewerkingsbedrijven

B2

262, 263

0

Aardewerkfabrieken:

262, 263

1

- vermogen elektrische ovens totaal < 40 kW

267

0

Natuursteenbewerkingsbedrijven:

267

2

- indien p.o. < 2.000 m²

755.007915.00

B1 B2


Bijlage 1

CATEGORIE

OMSCHRIJVING nummer

SBI-CODE

3

2681

Slijp- en polijstmiddelen fabrieken

28

-

B2

VERVAARDIGING VAN PRODUCTEN VAN METAAL (EXCLUSIEF MACHINES/ TRANSPORTMIDDELEN)

281

1a

- gesloten gebouw, p.o. < 200 m²

B2

284

B1

Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen en dergelijke, p.o. < 200 m²

B2

2852

2

Overige metaalbewerkende industrie, inpandig, p.o. < 200 m²

B2

287

B

Overige metaalwarenfabrieken n.e.g.; inpandig, p.o. < 200 m²

B2

30

-

VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS

30

A

Kantoormachines- en computerfabrieken

B1

33

-

VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN

33

A

Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten en dergelijke

36

-

VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G.

361

2

Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m²

362

B

A

Fabricage van munten, sieraden en dergelijke

B1

363

Muziekinstrumentenfabrieken

B1

3661.1

Sociale werkvoorziening

B1

40

-

40

C0

PRODUCTIE EN DISTRIBUTIE VAN STROOM, AARDGAS, STOOM EN WARM WATER Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen:

40

C1

- < 10 MVA

40

D0 Gasdistributiebedrijven:

40

D3 - gas: reduceer-, compressor-, meet- en regelinstallaties categorie A

40

D4 - gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), categorie B en C

40

E0

Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt:

40

E2

- blokverwarming

41

-

41

B0

Waterdistributiebedrijven met pompvermogen:

41

B1

- < 1 MW

B1 A B1 B1

WINNING EN DISTRIBUTIE VAN WATER B1

45

-

BOUWNIJVERHEID

45

3

Aannemersbedrijf of bouwbedrijf met werkplaats, b.o. < 1.000 m²

B1

Bouwinstallatie algemeen (exclusief spuiterij)

B1

2

Elektrotechnische installatie

B1

-

HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS

453 453 50 501, 504

502,

5020.4

Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven (exclusief plaatwerkerij of spuiterij) B

Autobeklederijen

B1 A

5020.5

Autowasserijen

B1

503, 504

Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires

B1

51

-

GROOTHANDEL EN HANDELSBEMIDDELING

5134

Groothandel in dranken

C

5135

Groothandel in tabaksproducten

C


755.007915.00

Bijlage 1

OMSCHRIJVING nummer

SBI-CODE

CATEGORIE

4

5136

Groothandel in suiker, chocolade en suikerwerk

C

5137

Groothandel in koffie, thee, cacao en specerijen

C

514

Groothandel in overige consumentenartikelen

C

5148.7

0

Groothandel in vuurwerk en munitie:

5148.7

1

- consumentenvuurwerk, verpakt, opslag < 10 ton

5153

0

Groothandel in hout en bouwmaterialen:

5153

1

- algemeen

5153

2

- indien b.o. < 2.000 m²

5153.4

4

Zand en grind:

5153.4

6

- indien b.o. < 200 m²

5154

0

Groothandel in ijzer- en metaalwaren en verwarmingsapparatuur:

5154

1

- algemeen

5154

2

- indien b.o. < 2.000 m²

B1 C B1 B1 C B1

5156

Groothandel in overige intermediaire goederen

C

5162

Groothandel in machines en apparaten, opp >= b.o. 2.000 m², exclusief machines voor de bouwnijverheid

C

5162

Groothandel in machines en apparaten, opp < 2000 m², exclusief machines voor de bouwnijverheid

B1

517

Overige groothandel (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden en dergelijke)

52

2

-

527 60 6024

REPARATIE TEN BEHOEVE VAN PARTICULIEREN Reparatie ten behoeve van particulieren (exclusief auto's en motorfietsen)

-

6022 603

B1

Goederenwegvervoerbedrijven (zonder schoonmaken tanks), b.o. < 1.000 m² Pomp- en compressorstations van pijpleidingen

63

-

DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN HET VERVOER

6321

3

Caravanstalling

64

-

POST EN TELECOMMUNICATIE

641 71

C B1

B1

Post- en koeriersdiensten -

A

VERVOER OVER LAND Taxibedrijven

0

C

C

VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN

711

Personenautoverhuurbedrijven

712

Verhuurbedrijven voor transportmiddelen (exclusief personenauto's)

B2 C

713

Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen

C

72

-

72

A

Computerservice- en informatietechnologiebureaus en dergelijke

72

B

Switchhouses

73

-

SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK

732 74

COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE

Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek -

A B1

A

OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING

7481.3

Foto- en filmontwikkelcentrales

C

7484.4

Veilingen voor huisraad, kunst en dergelijke

A

755.007915.00


Bijlage 1

CATEGORIE

OMSCHRIJVING nummer

SBI-CODE

90 9001

5

MILIEUDIENSTVERLENING B

Rioolgemalen

93

-

OVERIGE DIENSTVERLENING

9301.3

A

Wasverzendinrichtingen

B1

B1

SBI 93/SvB f okt. 2007


755.007915.00

6

Bijlage 1

755.007915.00


kaart(en)

identificatiecode datum: status: NL.IMRO.0826.BSPdecontreie-VA voorontwerp ontwerp vaststelling

Recommend Documents