I. FÉLÉVES JELENTÉS MAG Ingatlanbefektetési Alap
2015.
I. Az Alap bemutatása Az Alap a tőkepiacról szóló, 2001. évi CXX. számú törvény (a Tpt.) alapján nyilvánosan létrehozott, zártvégű, határozott futamidejű ingatlanforgalmazó befektetési alap. (PSZÁF engedély száma: EIII/120.026/2006. 2006. november 14.; E-III/120.026-1/2007. 2007. február 27.) A zártvégűvé alakulás PSZÁF engedély száma: E-III/120.026-8/2009; lajstromszáma: 1212-12. A féléves jelentés tartalma összhangban áll a havi portfoliójelentésekkel, amelyeket a Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: „Alapkezelő”) az Alap közzétételi helyén (www.carionalapkezelo.hu) szintén közzétesz. Az Alapot még a Korábbi Alapkezelő, a Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. hozta létre 2007. március 13-án abból a célból, hogy nyilvános úton vonjon be tőkét jelentős jövőbeli hozamot produkálni képes ingatlanok megvásárlásához, fejlesztéséhez; és ezzel részesedési lehetőséget kínáljon a befektetők számára az ingatlanfejlesztések és azok bérbeadása által elérhető haszonból. Az Alap befektetési jegyei 2008. október 1-én bevezetésre kerültek a Budapesti Értéktőzsdére (PSZÁF engedély száma: E-III/120.026-5/2008. számú határozat; 2008. szeptember 17.). Majd 2009. február 13án az Alap zártvégűvé alakult, mely döntést jogerősen március 24-től engedélyezett a PSZÁF. A Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: „Alapkezelő”) az Alap alapkezelői tevékenységét 2011. augusztus 8. napjától vette át a korábbi Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrttől a 2011. február 25. napján létrejött átadás-átvétele tárgyában született szerződés értelmében.
II. Tájékoztatás Az APEH, illetve utódszervezete a Nemzeti Adó-és Vámhivatal a MAG Ingatlanbefektetési Alapnál a 2008. harmadik negyedéves időszakra vonatkozóan lefolytatott ÁFA bevallás utólagos vizsgálatára irányuló ellenőrzése 102.000.000 Ft adókülönbözetet állapított meg – első fokú határozatban, melyet megfellebbeztünk – továbbá az adóhiány összege után 51.000.000 Ft adóbírságot és 22.179.000 HUF késedelmi pótlékot szabott ki. A MAG Alap fellebbezése folytán a Fővárosi Törvényszék (az ügy érdemi vizsgálata nélkül) hatályon kívül helyezte az első és másodfokú NAV határozatokat, és új eljárásra kötelezte a NAV-ot. Az elsőfokú adóhatóság megkezdte, majd felfüggesztette az új eljárást, mert a másodfokú adóhatóság felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő a bírósági ítélettel szemben a Kúriához. Már 2011. augusztusában, az Alap Alapkezelő váltása idején is világosan látható volt, hogy az Alap portfolióját képező ingatlanok Cash-Flowja negatív, a bevételek nem fedezik a működési költségeket. Ezért az Alap átvételt követően az Alapkezelő tárgyalásokat kezdeményezett a szállítókkal a követelések átütemezett megfizetéséről, illetve az Alap nem teljesült követeléseinek behajtása érdekében. Ezzel együtt a finanszírozó bankkal is egyeztetések kezdődtek az adósságszolgálat fizetésének átütemezéséről, mely tárgyalások nem vezettek eredményre, ugyanis 2011. december 22-
1
én az FHB Kereskedelmi Bank Zrt. (továbbiakban: bank) rendkívüli hatállyal felmondta a MAG Ingatlanbefektetési Alappal 2009. április 28-án megkötött devizaalapú Jelzálogkölcsön szerződést és bírósági végrehajtási eljárást indított a MAG Ingatlanbefektetési Alap ellen. A végrehajtási eljárás során az FHB Bank által megbízott SCHADL és Társa Végrehajtó Iroda (a továbbiakban: „SCHADL Végrehajtó Iroda”) 2012. november 10-én beszedési megbízást nyújtott be az Alap folyószámlájára, melynek eredményeként a teljes folyószámla egyenleg átutalásra került a Végrehajtó Iroda által megjelölt letéti bankszámlaszámra. Ezen kívül a SCHADL Végrehajtó Iroda a MAG Alap összes bérlőjéhez felhívást intézett a követelések lefoglalása tárgyában, melynek értelmében a bérlők a SCHADL Végrehajtó Iroda által megjelölt letéti bankszámlára teljesítették a bérleti díj fizetési kötelezettségüket. A SCHADL Végrehajtó Iroda a lefoglalt bevételek nagy részét továbbutalta az FHB Bank felé, mely összeget a Bank a jelzálog kölcsön szerződésből eredő késedelmi kamat tartozás törlesztésére számolt el. Mindezek tükrében az Alap értékbecslője, a Colliers Magyarország Kft., a negyedéves értékbecslések elkészítésekor az ingatlanok piaci értéke helyett az ingatlanok likvidációs értékét határozta meg. A MAG ingatlanok átértékelésének hatására a MAG Alap nettó eszközértéke 2012. december 6-ra vonatkozóan negatívvá vált. Az Alapkezelő a Batv. 55. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezésnek megfelelően megindította az Alap megszűnési eljárását. Az FHB Bank 2013. végén valamennyi követelését azok biztosítékával együtt tovább engedményezte a Káry-villa Ingatlanfejlesztő Kft.-re. A Káry-villa Kft. 2014. január 21. napján árverést tartott az albertirsai, dunaújvárosi, polgári, kaposvári és budapesti ingatlanok vonatkozásában. Az árverésen a legmagasabb vételi ajánlat a Diófa Alapkezelő Zrt. által képviselt Diófa TM-1 Ingatlan Befektetési Alaptól érkezett összesen nettó 750 millió Ft értékben (albertirsai ingatlan: 150 millió Ft, dunaújvárosi: 487,5 millió Ft, polgári: 30 millió Ft, kaposvári: 37,5 millió Ft, budapesti: 45 millió Ft). Az árverés sikeresen lezajlott, a vételár megfizetésre került, az ingatlanok birtokba adása megtörtént. 2014. november 24-én aláírt megállapodás szerint a bérlők által megfizetett kaució összege 2014. december 9-én átutalásra került az új tulajdonos számlájára. A Káry-villa Kft. a teljes vételárat a fennálló hiteltartozásba számolta el. A 2015. június 30-i kimutatás szerint a fennmaradó hiteltartozás az alábbiak szerint alakul: Budapest, Attila út : 20 946 879 Ft (67.014,75 EUR) Albertirsa : 37 643 118 Ft (120.430,67 EUR) Csopak: 165 088 221 Ft (528.164,34 EUR) Dunaújváros, Kaposvár,Polgár kerethitel: 26.538.917 Ft. Az árverésnek nem képezte tárgyát a Szombathelyen található fejlesztési telek, mely ugyanakkor továbbra is végrehajtás tárgyát képezi, ezzel kapcsolatban továbbra is várjuk az FHB Bank tájékoztatását. Kértük az MNB segítségét az FHB Bankkal való kommunikációban, azonban a mai napig nem történt előrelépés az ügyben. A MAG Ingatlanbefektetési Alap ÁFA pere az Alapkezelő tudomása szerint jelenleg is folyamatban van, mellyel kapcsolatban az Alap jogi képviseletét ellátó Dr. Busch Bélától többször írásban ismételten tájékoztatást kért az Alapkezelő, azonban erre érdemi választ a mai napig nem kapott. A NAV a MAG Ingatlanbefektetési Alap adófolyószámla kivonata alapján 2015. június 30. napjával 222 979 400 Ft tartozást tart nyilván.
2
A jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben kevés a valószínűsége, hogy az Alap vagyonából a hitelezői igények kielégítése maradéktalanul teljesülni tudjon továbbá ezt követően a befektetői igények is kielégítésre kerüljenek. III. Általános adatok A MAG Ingatlanbefektetési Alap nyilvános módon létrehozott, zártvégű ingatlanforgalmazó ingatlanbefektetési alap, a befektetési jegyei névre szólóak, névértékük 1 Ft (egy forint). Alapkezelő:
2011. augusztus 8-ig: Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 1013 Budapest, Attila út I. em. 2. 2011. augusztus 8-tól: Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. 1023 Budapest, Bécsi út 25. Letétkezelő: 2010. június 22-től: ING Bank N.V. Magyarországi Fióktelepe 1068 Budapest, Dózsa György út 84/b. Vezető Forgalmazó: 2011. szeptember 18-ig: Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. 1122 Budapest, Pethényi köz 10. További forgalmazók: 2011. szeptember 17-ig: Concorde Értékpapír Zrt. 1123 Budapest, Alkotás u. 50. Ingatlanértékelő: 2011. augusztus 7-ig: REAG Szolgáltató Kft., 1132 Budapest, Váci út 18. V. em., Bering Stúdió Kft., 1067 Budapest, Eötvös u. 22. 2011. augusztus 8-tól: Colliers Magyarország Kft. 1124 Budapest, Csörsz utca 41. Könyvvizsgáló: 2014. január 1-től : Gyimesi és Társa Könyvvizsgáló és Tanácsadó Kft. 1037 Budapest, Máramaros u. 64/B. Nyilvántartásba vétel 2007. március 13. időpontja: A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelet által kiadott lajstromozási száma: 1212-12.
Ingatlanportfolió (2015.06.30.)
Ingatlan címe
Ingatlan helyrajzi száma
9700 Szombathely, Faludy u. / Dolgozó u. sarok
3785/143, 146, 147, 151, 157 160, 161, 165, 291
Helyrajzi száma
3785/291
9700 Szombathely, Faludy u. / Dolgozó u. sarok
3785/157, 160, 161, 165
3785/143, 146, 147, 151
Bruttó bérbeadható terület (m2)
Övezeti besorolás Kisvárosias lakóterület (Lk) Lakó és intézményi funkciók elhelyezésére szolgáló terület (Lk,I) Lakó funkció elhelyezésére szolgáló terület (Lke)
Nettó bérbeadható terület (m2)
Építés éve
Használatba vétel éve
Funkcionális kategória
Tervezett tartási időtáv
Földrajzi kategória
telek
2013
Vidék
Beépíthetőség
Szintterületi mutató *
Építménymagasság **
Minimum zöldterületi mutató ***
Közműellátottság
Építési engedély
Funkc. kategória
60 %
-
12.5 m
20 %
nem ellátott
Folyamatban ****
telek
50 %
-
12.5 m
30 %
nem ellátott
Folyamatban ****
telek
30 %
-
4.5m
50 %
nem ellátott
Folyamatban ****
telek
3
* ”Szombathely Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 30/2006. (IX.7.) számú rendelete Szombathely Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzatáról, valamint Szabályozási Tervének jóváhagyásáról” c. rendeletében a szintterületi mutató nem került meghatározásra. ** A telek beépíthető lehetőségei – az épület legnagyobb építménymagassága *** OTÉK 12§ szerint: „(4) A területen a telek területének legalább 20%-ént zöldterületként kell kialakítani, fenntartani. Amennyiben a szabályozási terv 60%-nál kisebb beépítést határoz meg, úgy a zöldterület %-a növelendő a beépítéscsökkenés %-ával.” **** Az építési engedély 2009.07.14-én vált jogerőssé Szombathely ingatlan vonatkozásában.
•
Befektetési ingatlanállomány értéke az időszak elején Ingatlanérték (Ft) az időszak elején (2014.12.31.)
Funkcionális kategóriák
Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
-
214 177 345
-
214 177 345
Lakóingatlan
-
-
-
-
Irodaingatlan
-
-
-
-
Kereskedelmi ingatlan
-
-
-
-
Logisztikai ingatlan
-
-
-
-
Ipari ingatlan
-
-
-
-
Vegyes hasznosítású ingatlan
-
-
-
-
Fejlesztés alatt álló ingatlan
-
-
-
-
Egyéb ingatlan
-
-
-
-
Összesen:
-
214 177 345
-
214 177 345
•
Befektetési ingatlanállomány értéke az időszak végén Ingatlanérték (Ft) az időszak végén (2015.06.30.)
Funkcionális kategóriák
Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
-
94 260 000
-
94 260 000
Lakóingatlan
-
-
-
-
Irodaingatlan
-
-
-
-
Kereskedelmi ingatlan
-
-
-
-
Logisztikai ingatlan
-
-
-
-
Ipari ingatlan
-
-
-
-
Vegyes hasznosítású ingatlan
-
-
-
-
Fejlesztés alatt álló ingatlan
-
-
-
-
Egyéb ingatlan
-
-
-
-
Összesen:
-
94 260 000
-
94 260 000
•
Az adott időszakra vonatkozó nettó bérleti díj bevétel. A díjbevétel devizális megoszlás: 0 % HUF, 0 % EUR
4
Nettó bérleti díj bevétel az időszak során (HUF)
Funkcionális kategóriák
Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0
0
0
0
Lakóingatlan
0
0
0
0
Irodaingatlan
0
0
0
0
Kereskedelmi ingatlan
0
0
0
0
logisztikai ingatlan
0
0
0
0
ipari ingatlan
0
0
0
0
Vegyes hasznosítású ingatlan
0
0
0
0
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0
0
0
0
Egyéb ingatlan
0
0
0
0
Összesen
0
0
0
0
•
Bérbeadottság Bérbeadottság az időszak végén
Funkcionális kategóriák Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0
0
0
Lakóingatlan
0
0
0
0 0
Irodaingatlan
0
0
0
0
Kereskedelmi ingatlan
0
0
0
0
logisztikai ingatlan
0
0
0
0
ipari ingatlan
0
0
0
0
Vegyes hasznosítású ingatlan
0
0
0
0
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0
0
0
0
Egyéb ingatlan
0
0
0
0
Összesen
0
0
0
0
•
Ingatlanjövedelmezőség Ingatlanjövedelmezőség
Funkcionális kategóriák Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Lakóingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Irodaingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Kereskedelmi ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
logisztikai ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
ipari ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Vegyes hasznosítású ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Egyéb ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Mindösszesen
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
•
Fajlagos bérleti díj bevétel (HUF)
5
Fajlagos bérleti díj bevétel HUF/nm Funkcionális kategóriák
Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0
0
0
0
Lakóingatlan
0
0
0
0
Irodaingatlan
0
0
0
0
Kereskedelmi ingatlan
0
0
0
0
logisztikai ingatlan
0
0
0
0
ipari ingatlan
0
0
0
0
Vegyes hasznosítású ingatlan
0
0
0
0
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0
0
0
0
Egyéb ingatlan
0
0
0
0
Mindösszesen
0
0
0
0
•
Fajlagos ingatlan értékek Fajlagos ingatlan érték (HUF/nm)
Funkcionális kategóriák
Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0,00
4 138,21
0,00
4 138,21
Lakóingatlan
0,00
0,00
0,00
0,00
Irodaingatlan
0,00
0,00
0,00
0,00
Kereskedelmi ingatlan
0,00
0,00
0,00
0,00
logisztikai ingatlan
0,00
0,00
0,00
0,00
ipari ingatlan
0,00
0,00
0,00
0,00
Vegyes hasznosítású ingatlan
0,00
0,00
0,00
0,00
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0,00
0,00
0,00
0,00
Egyéb ingatlan
0,00
0,00
0,00
0,00
Összesen
0,00
4 138,21
0,00
4 138,21
•
Ingatlanok adott időszaki piaci értékének százalékos változása ingatlanok adott időszaki piaci értékének százalékos változása
Funkcionális kategóriák
Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Lakóingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Irodaingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Kereskedelmi ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
logisztikai ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
ipari ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Vegyes hasznosítású ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Egyéb ingatlan
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Összesen
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
6
•
Az ingatlanportfólió aránya a nettó eszközértéken belül Ingatlanportfólió aránya
Időszak elején
Időszak végén
Ingatlan érték
214 177 345 HUF
94 260 000 HUF
Nettó eszközérték
-357 222 536 HUF
-507 985 494 HUF
-59,96 %
-18,56 %
Ingatlanportfólió aránya
Bérleti szerződések átlagos futamideje Az Alapnak 2015.06.30-án nincsenek érvényben lévő bérleti szerződései.
•
• Bérlők, vevők száma Az Alapnak 2015.06.30-án nincs élő bérleti szerződése. • A bérleti szerződések biztosítéki szintje A bérleti szerződések biztosítéki szintje 2015.06.30-án 0 % volt. • Tőkeáttétel Az Alap tőkeáttétele 2015.06.30-án – 49,26 % volt.
Az Alap nettó eszközértékének főbb sorai 2015.06.30-án
Ingatlan Szombathely INGATLAN ÖSSZESEN: PÉNZESZKÖZÖK ÖSSZESEN: KÖVETELÉSEK ÖSSZESEN: HITELÁLLOMÁNY ÉS ELHATÁROLT HITELKAMAT: KÖTELEZETTSÉGEK ÖSSZESEN: BEFEKTETÉSI JEGYEK SZÁMA: MAG INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ESZKÖZÉRTÉKE: EGY JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK:
NEÉ 94 260 000 94 260 000 83 665 135 1 902 514 -295 937 741 -391 875 402 1,973,359,729 -507 985 494 0
Deviza HUF HUF HUF HUF HUF HUF db HUF HUF
IV. Az Alap nettó eszközértékének és az egy jegyre jutó nettó eszközérték alakulása 2015. I. félévében Az Alap zártvégűvé alakulását a PSZÁF E-III/120.026-8/2009. számú határozatával, 2009. február 13-án engedélyezte, így a forgalomba hozott befektetési jegyek a futamidő végéig nem válthatók vissza. A forgalomban lévő befektetési jegyek darabszáma: 1,973,359,729 db. A befektetési jegyek ugyanakkor a másodlagos forgalomban forgalomképesek, a Budapesti Értéktőzsdére bevezetésre kerültek.
7
Dátum
Nettó eszközérték (HUF)
db
Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF)
Változás %-ban az adott hónapban
2015.01.30 2015.02.27 2015.03.31 2015.04.30 2015.05.29 2015.06.30
-356 556 212 -367 506 845 -365 762 965 -488 629 584 -502 470 965 -507 985 494
1 973 359 729 1 973 359 729 1 973 359 729 1 973 359 729 1 973 359 729 1 973 359 729
0,000000 0,000000 0,000000 0,000000 0,000000 0,000000
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Összességében a nettó eszközérték 0 %-kal változott 2014. II. félévben, mivel az egy jegyre jutó nettó eszközérték nem változott.
V. Az Alap hozamadatai az indulástól kezdve (2007.03.20.) 2007.03.20-tól 2007.12.31-ig: 2008.01.01-től 2008.12.31-ig: 2009.01.01-től 2009.12.31-ig 2010.01.01-től 2010.12.31-ig 2011.01.01-től 2011.12.30-ig 2012.01.01.től 2012.12.28-ig 2013.01.01-től
8.90 %; -16.93 %; 2.43 %; 21.76 %; -57.01 %; -100 %; 0%
A MAG és a BIX alakulása 1,350000 1,250000 1,150000 1,050000 0,950000
MAG BIX
0,850000 0,750000 0,650000 0,550000 0,450000 0,350000 0,250000 0,150000 0,050000 -0,050000
BIX - BAMOSZ Ingatlanalap Index: az index teljes körűen lefedi a hazai nyilvános nyíltvégű ingatlanbefektetési alapok és az egyéb nem index-tag ingatlan alapokba befektető befektetési alapok körét, így teljesítménye viszonyítási pontot jelent a hazai intézményesült ingatlanbefektetésekkel rendelkező befektetők számára.
VI. 2015. I. félévében az Alap nem rendelkezett értékpapír portfolióállománnyal.
8
VII. Az Alap az adott naptári évben számolt utolsó összesített nettó eszközértéke és az egy jegyre jutó nettó eszközértéke az utolsó három év végére vonatkozóan, ide nem értve a tárgyidőszakot Dátum
Nettó eszközérték (HUF)
db
Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF)
2012.12.31 2013.12.31. 2014.12.31 2015.06.30
-137 797 398 -70 380 990 -357 222 536 -507 985 494
1,973,359,729 1,973,359,729 1,973,359,729 1,973,359,729
0.000000 0.000000 0.000000 0.000000
VIII. Az Alap részére igénybe vett hitel feltételei 2011. december 22-én az FHB Kereskedelmi Bank Zrt. (továbbiakban: bank) rendkívüli hatállyal felmondta a MAG Ingatlanbefektetési Alappal 2009. április 28-án megkötött devizaalapú Jelzálogkölcsön szerződést. Felmondási okként a bank megjelölte, hogy „az adós vagyoni helyzetének romlása veszélyezteti a kölcsön visszafizetésének lehetőségét”. Ennek megfelelően a MAG Ingatlanbefektetési Alapnak azonnal esedékes fizetési kötelezettsége keletkezett az FHB Bank felé az Attila úti (7169/0/A/2), a Csopaki (476/1, 476/3, 462/3, 476/2, 480/11), az Albertirsai (2952/5), a Dunaújvárosi (14/3/A/1-13 ingatlanok után felvett jelzálog-kölcsönökből. 2016.06.30-án fennálló hitel tőke, kamat és késedelmi kamattartozás:
Ingatlan Budapest,Attila út Albertirsa Csopak Dunaújváros
Késedelmi kamat és hitelkamat 21 602,25 12 020,77 94 486,84 5 700 891
Fennálló tartozás 120 430,67 67 014,75 528 164,34 26 538 917
Devizanem EUR EUR EUR HUF
IX. Az Alapnak származtatott ügylete nem volt 2014.II. félévében.
X. A befektetési alapkezelő működésében bekövetkezett változások 2012. december 6-át követően az Alapkezelő nem számol alapkezelési díjat, tekintettel az Alap negatívvá vált nettó eszközértékére.
Budapest, 2015. augusztus 18.
MAG Ingatlanbefektetési Alap képviseletében: Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. Rudas Gábor, az igazgatóság elnöke és Papp Ádám, igazgatósági tag
9
