I. Az Alap bemutatása

II. FÉLÉVES JELENTÉS MAG Ingatlanbefektetési Alap

2012.

I. Az Alap bemutatása Az Alap a tőkepiacról szóló, 2001. évi CXX. számú törvény (a Tpt.) alapján nyilvánosan létrehozott, zártvégű, határozott futamidejű ingatlanforgalmazó befektetési alap. (PSZÁF engedély száma: EIII/120.026/2006. 2006. november 14.; E-III/120.026-1/2007. 2007. február 27.) A zártvégűvé alakulás PSZÁF engedély száma: E-III/120.026-8/2009; lajstromszáma: 1212-12. A féléves jelentés tartalma összhangban áll a havi portfoliójelentésekkel, amelyeket a Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: „Alapkezelő”) az Alap közzétételi helyein (www.carionalapkezelo.hu, www.kozzetetelek.hu; www.bet.hu) szintén közzétesz. Az Alapot még a Korábbi Alapkezelő, a Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. hozta létre 2007. március 13-án abból a célból, hogy nyilvános úton vonjon be tőkét jelentős jövőbeli hozamot produkálni képes ingatlanok megvásárlásához, fejlesztéséhez; és ezzel részesedési lehetőséget kínáljon a befektetők számára az ingatlanfejlesztések és azok bérbeadása által elérhető haszonból. Az Alap befektetési jegyei 2008. október 1-én bevezetésre kerültek a Budapesti Értéktőzsdére (PSZÁF engedély száma: E-III/120.026-5/2008. számú határozat; 2008. szeptember 17.). Majd 2009. február 13án az Alap zártvégűvé alakult, mely döntést jogerősen március 24-től engedélyezett a PSZÁF. A Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. (a továbbiakban: „Alapkezelő”) az Alap alapkezelői tevékenységét 2011. augusztus 8. napjától vette át a korábbi Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrttől a 2011. február 25. napján létrejött átadás-átvétele tárgyában született szerződés értelmében.

II. Tájékoztatás Az APEH, illetve utódszervezete a Nemzeti Adó-és Vámhivatal a MAG Ingatlanbefektetési Alapnál a 2008 harmadik negyedéves időszakra vonatkozóan lefolytatott ÁFA bevallás utólagos vizsgálatára irányuló ellenőrzése 102.000.000 Ft adókülönbözetet állapított meg – első fokú határozatban, melyet megfellebbeztünk – továbbá az adóhiány összege után 51.000.000 Ft adóbírságot és 22.179.000 HUF késedelmi pótlékot szabott ki. A MAG Alap fellebbezése folytán a Fővárosi Törvényszék (az ügy érdemi vizsgálata nélkül) hatályon kívül helyezte az első és másodfokú NAV határozatokat, és új eljárásra kötelezte a NAV-ot. Az elsőfokú adóhatóság megkezdte, majd felfüggesztette az új eljárást, mert a másodfokú adóhatóság felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő a bírósági ítélettel szemben a Kúriához. Már 2011. augusztusában, az Alap Alapkezelő váltása idején is világosan látható volt, hogy az Alap portfolióját képező ingatlanok Cash-Flowja negatív, a bevételek nem fedezik a működési költségeket. Ezért az Alap átvételt követően az Alapkezelő tárgyalásokat kezdeményezett a szállítókkal a követelések átütemezett megfizetéséről, illetve az Alap nem teljesült követeléseinek behajtása érdekében. Ezzel együtt a finanszírozó bankkal is egyeztetések kezdődtek az adósságszolgálat fizetésének átütemezéséről, mely tárgyalások nem vezettek eredményre, ugyanis 2011. december 22-

1

én az FHB Kereskedelmi Bank Zrt. (továbbiakban: bank) rendkívüli hatállyal felmondta a MAG Ingatlanbefektetési Alappal 2009. április 28-án megkötött devizaalapú Jelzálogkölcsön szerződést és bírósági végrehajtási eljárást indított a MAG Ingatlanbefektetési Alap ellen. A végrehajtási eljárás során az FHB Bank által megbízott Végrehajtó iroda 2012. november 10-én beszedési megbízást nyújtott be az Alap folyószámlájára, melynek eredményeként a teljes folyószámla egyenleg átutalásra került a Végrehajtó Iroda által megjelölt letéti bankszámlaszámra. Ezen kívül a Végrehajtó Iroda a MAG Alap összes bérlőjéhez felhívást intézett a követelések lefoglalása tárgyában, melynek értelmében a bérlők a Végrehajtó Iroda által megjelölt letéti bankszámlára teljesítették a bérleti díj fizetési kötelezettségüket. A beszedési megbízás 30 napos lejáratát követően a Végrehajtó a lefoglalt bevételek nagy részét továbbutalta az FHB Bank felé, mely összeget a Bank a jelzálog kölcsön szerződésből eredő késedelmi kamat tartozás törlesztésére számolt el, valamint a Bank intézkedett a folyamatban lévő végrehajtási eljárás és a további bérleti díj követelések Végrehajtó általi lefoglalásának megszüntetéséről. Az Alapkezelő erről még a mai napig hivatalos bírósági végzést nem kapott. Mindezek tükrében az Alap értékbecslője, a Colliers Magyarország Kft., a negyedéves értékbecslések elkészítésekor az ingatlanok piaci értéke helyett az ingatlanok likvidációs értékét határozta meg. A MAG ingatlanok átértékelésének hatására a MAG Alap nettó eszközértéke 2012. december 6-ra vonatkozóan negatívvá vált. Az Alapkezelő a Batv. 55. § (2) bekezdésében foglalt rendelkezésnek megfelelően megindította az Alap megszűnési eljárását. 2013. tavaszán várható az ingatlanok árverés útján való értékesítése, illetve elképzelhető, hogy a Bank vagy a Bank érdekeltségébe tartozó társaság hitelértéken megveszi az ingatlanokat. A jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben kevés a valószínűsége, hogy az Alap vagyonából a hitelezői igények kielégítését követően a befektetői igények is kielégítésre kerüljenek. III. Általános adatok A MAG Ingatlanbefektetési Alap nyilvános módon létrehozott, zártvégű ingatlanforgalmazó ingatlanbefektetési alap, a befektetési jegyei névre szólóak, névértékük 1 Ft (egy forint). Alapkezelő:

2011. augusztus 8-ig: Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. 1013 Budapest, Attila út I. em. 2. 2011. augusztus 8-tól: Carion Befektetési Alapkezelő Zrt. 1023 Budapest, Bécsi út 25. Letétkezelő: 2010. június 22-től: ING Bank N.V. Magyarországi Fióktelepe 1068 Budapest, Dózsa György út 84/b. Vezető Forgalmazó: 2011. szeptember 18-ig: Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt. 1122 Budapest, Pethényi köz 10. További forgalmazók: 2011. szeptember 17-ig: Concorde Értékpapír Zrt. 1123 Budapest, Alkotás u. 50. Ingatlanértékelő: 2011. augusztus 7-ig: REAG Szolgáltató Kft., 1132 Budapest, Váci út 18. V. em., Bering Stúdió Kft., 1067 Budapest, Eötvös u. 22. 2011. augusztus 8-tól: Colliers Magyarország Kft. 1124 Budapest, Csörsz utca 41. Könyvvizsgáló: KPMG Hungária Kft. 1139 Budapest, Váci út 99. Nyilvántartásba vétel 2007. március 13. időpontja: A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelet által kiadott lajstromozási száma: 1212-12. IV. Ingatlanportfolió (2012.12.28.)

2

(7. sz. melléklet: 1/a) Ingatlan címe

Ingatlan helyrajzi száma

Bruttó bérbeadható terület (m2)

Nettó bérbeadható terület (m2)

Építés éve

Használatba vétel éve

Funkcionális kategória

Tervezett tartási időtáv

Földrajzi kategória

2730 Albertirsa, Vasút u. 4-11.

2952/5

1,046

1,046

2008

2009

kereskedelmi ingatlan

2013

Vidék

1012 Bp. Attila u. 4. 1. em.

7169/0/A/2

306

306

60-as évek

60-as évek

Iroda ingatlan

2013

Budapest és környéke

7,266

7,266

1970

1970

egyéb ingatatlan

2013

Vidék

8229 Csopak, Szépkilátó 462/3,476/1 u./Örkény István sétány -3,480/11 sarok 2400 Dunaújváros, Kenyérgyár u. 2.

114/3/A/1-13 albetétek

2,865

2,789

2006

2006


2013

Vidék

7400 Kaposvár, Fő u. 3739.

372/3/A/4

220

220

'70-es évek

'70-es évek


2013

Vidék

telek

2013

Vidék


2013

Vidék

9700 Szombathely, Faludy u. / Dolgozó u. sarok 4090 Polgár, Hősök u. 16.

3785/143, 146, 147, 151, 157 160, 161, 165, 291 606/1/A/1; 606/1/A/5

293,62

293,62

2007

2008

(7. sz. melléklet: 1/b) Helyrajzi száma

Övezeti besorolás

Beépíthetőség

Szintterületi mutató *

Építménymagasság **

Minimum zöldterületi mutató ***

Közműellátottság

Építési engedély

Funkc. kategória

Kisvárosias Folyamatban telek 60% 12.5 m 20% nem ellátott lakóterület **** (Lk) Lakó és 9700 intézményi 3785/157, Szombathely, funkciók Folyamatban 160, 161, 50% 12.5 m 30% nem ellátott telek Faludy u. / elhelyezésére **** 165 Dolgozó u. szolgáló sarok terület (Lk,I) Lakó funkció 3785/143, Folyamatban elhelyezésére 30% 4.5m 50% nem ellátott telek 146, 147, szolgáló **** 151 terület (Lke) * ”Szombathely Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 30/2006. (IX.7.) számú rendelete Szombathely Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzatáról, valamint Szabályozási Tervének jóváhagyásáról” c. rendeletében a szintterületi mutató nem került meghatározásra. ** A telek beépíthető lehetőségei – az épület legnagyobb építménymagassága *** OTÉK 12§ szerint: „(4) A területen a telek területének legalább 20%-ént zöldterületként kell kialakítani, fenntartani. Amennyiben a szabályozási terv 60%-nál kisebb beépítést határoz meg, úgy a zöldterület %-a növelendő a beépítéscsökkenés %-ával.” **** Az építési engedély 2009.07.14-én vált jogerőssé Szombathely ingatlan vonatkozásában. 3785/291

3

(7. sz. melléklet: 2.) • Befektetési ingatlanállomány értéke az időszak elején Ingatlanérték (Ft) az időszak elején (2012.06.29.) Funkcionális kategóriák


Vidék

Külföld

Összesen

Telek

-

324,271,912

-

324,271,912

Lakóingatlan

-

-

-

-

Irodaingatlan

78,521,913

-

-

78,521,913

Kereskedelmi ingatlan

-

1,315,342,388

-

1,315,342,388

Logisztikai ingatlan

-

-

-

-

Ipari ingatlan

-

-

-

-

Vegyes hasznosítású ingatlan

-

-

-

-

Fejlesztés alatt álló ingatlan

-

-

-

-

Egyéb ingatlan

-

636,325,055

-

636,325,055

78,521,913

2,275,939,355

-

2,354,461,268

Összesen:

•

Befektetési ingatlanállomány értéke az időszak végén Ingatlanérték (Ft) az időszak végén (2012.12.28.)

Funkcionális kategóriák


Vidék

Külföld

Összesen

Telek

-

214,177,345

-

214,177,345

Lakóingatlan

-

-

-

-

Irodaingatlan

55,346,360

-

-

55,346,360


-

921,666,594


-

-

-

-

Ipari ingatlan

-

-

-

-


-

-

-

-


-

-

-

-

Egyéb ingatlan

-

369,209,010

-

369,209,010

55,346,360

1,505,052,949

-

1,560,399,309

Összesen:

921,666,594

4

(7. sz. melléklet: 3/a.) •

Az adott időszakra vonatkozó nettó bérleti díj bevétel. A díjbevétel devizális megoszlás: 73 % HUF (86%-a EUR-ban indexált), 27% EUR Nettó bérleti díj bevétel az időszak során (HUF)

Funkcionális kategóriák Budapest és környéke

Vidék

Külföld

Összesen

Telek

-

0

-

0

Lakóingatlan

-

-

-

-

Irodaingatlan

-1,436,810

-

-

-1,436,810


-

49,876,632


-

-

-

-

Ipari ingatlan

-

-

-

-


-

-

-

-


-

-

-

-

Egyéb ingatlan

-

-1,978,943

-

-1,978,943

-1,436,810

47,897,689

Összesen:

49,876,632

46,460,879

(7. sz. melléklet: 3/b.) •

Bérbeadottság Bérbeadottság az időszak végén


Vidék

Külföld

Összesen

Telek

-

0%

-

0%

Lakóingatlan

-

-

-

-

Irodaingatlan

0%

-

-

0%


-

91%

-

91 %


-

-

-

-

Ipari ingatlan

-

-

-

-


-

-

-

-


-

-

-

-

Egyéb ingatlan

-

75%

-

75%

0%

81%

-

79%

Összesen

5

(7. sz. melléklet: 3/c.) •

Ingatlanjövedelmezőség Ingatlanjövedelmezőség


Vidék

Külföld

Összesen

Telek

-

0%

-

0%

Lakóingatlan

-

-

-

-

Irodaingatlan

0%

-

-

0%


-

12.91%

-

12.91 %


-

-

-

-

Ipari ingatlan

-

-

-

-


-

-

-

-


-

-

-

-

Egyéb ingatlan

-

1.03%

-

1.03%

0.00%

8.16 %

-

7.87 %

Összesen

(7. sz. melléklet: 3/d.) •

Fajlagos bérleti díj bevétel (HUF) Fajlagos bérleti díj bevétel

Funkcionális kategóriák


Vidék

Külföld

Összesen

Telek

-

0

-

0

Lakóingatlan

-

-

-

-

Irodaingatlan

0

-

-

0


-

27,365

-

27,365


-

-

-

-

Ipari ingatlan

-

-

-

-


-

-

-

-


-

-

-

-

Egyéb ingatlan

-

523

-

523

Összesen

0

10,573

-

10,302

6

(7. sz. melléklet: 3/e.) •

Fajlagos ingatlan értékek Fajlagos ingatlanértékek


Vidék

Külföld

Összesen

Telek

-

9,402,82

-

9,402,82

Lakóingatlan

-

-

-

-

Irodaingatlan

180,870.46

-

-

180,870.46


-

81,667.34

-

81,667.34


-

-

-

-

Ipari ingatlan

-

-

-

-


-

-

-

-


-

-

-

-

Egyéb ingatlan

-

50,813.24

-

50,813.24

180,870.46

36,415.84

-

37,477.51

Összesen

(7. sz. melléklet: 3/f.) •

Ingatlanok adott időszaki piaci értékének százalékos változása Ingatlanok értékének változása (%)


Vidék

Külföld

Összesen

Telek

-

-33.95%

-

-33.95%

Lakóingatlan

-

-

-

-

Irodaingatlan

-29.51%

-

-

-29.51%


-

-29.93%

-

-29.93%


-

-

-

-

Ipari ingatlan

-

-

-

-


-

-

-

-


-

-

-

-

Egyéb ingatlan

-

-41.98%

-

-41.98%

-29.51%

-33.87%

Összesen

-33.73%

7

(7. sz. melléklet: 4/a.) •

Az ingatlanportfólió aránya a nettó eszközértéken belül Ingatlanportfólió aránya

Időszak elején (%)

Időszak végén (%)

289.96%

-1,132.39%

Ingatlanportfólió aránya

(7. sz. melléklet: 4/b.) • Bérleti szerződések átlagos futamideje Az Alap által kötött bérleti szerződések átlagos futamideje 2012.12.28-án 4 év.

(7. sz. melléklet: 4/c.) • Bérlők, vevők száma Az Alapnak 2012.12.28-án 18 bérlővel volt élő bérleti szerződése.

(7. sz. melléklet: 4/d.) • A bérleti szerződések biztosítéki szintje A bérleti szerződések biztosítéki szintje 2012.12.28-án 32,61 % volt.

(7. sz. melléklet: 4/e.) • Tőkeáttétel Az Alap tőkeáttétele 2012.12.28-án - 886,79 % volt.

(6. sz. melléklet: I. a-f.) Az Alap nettó eszközértékének főbb sorai 2012.12.28-án Ingatlan Albertirsa II. Budapest I. ker. Attila út Csopak Dunaújváros Kaposvár Polgár Szombathely INGATLAN ÖSSZESEN: PÉNZESZKÖZÖK ÖSSZESEN: KÖVETELÉSEK ÖSSZESEN: HITELÁLLOMÁNY ÉS ELHATÁROLT HITELKAMAT: KÖTELEZETTSÉGEK ÖSSZESEN: KÖLTSÉGEK ÖSSZESEN: BEFEKTETÉSI JEGYEK SZÁMA: MAG INGATLANBEFEKTETÉSI ALAP ESZKÖZÉRTÉKE: EGY JEGYRE JUTÓ NETTÓ ESZKÖZÉRTÉK:

NEÉ 255,264,183 55,346,360 369,209,010 561,804,783 59,253,587 45,344,041 214,177,345 1,560,399,309 406,183 19,694,517 -1,347,577,227 -229,096,177 -141,624,003 1,973,359,729 -137,797,398 0.00

Deviza HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF db HUF HUF

V. Az Alap nettó eszközértékének és az egy jegyre jutó nettó eszközérték alakulása 2012. II. félévében Az Alap zártvégűvé alakulását a PSZÁF E-III/120.026-8/2009. számú határozatával, 2009. február 13-án engedélyezte, így a forgalomba hozott befektetési jegyek a futamidő végéig nem válthatók vissza. A forgalomban lévő befektetési jegyek darabszáma: 1,973,359,729 db.

8

A befektetési jegyek ugyanakkor a másodlagos forgalomban forgalomképesek, a Budapesti Értéktőzsdére bevezetésre kerültek.

(6. sz. melléklet: II., III.) Dátum

Nettó eszközérték (HUF)

db

Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF)

Változás %-ban az adott hónapban

2012.06.29 2012.07.31 2012.08.31 2012.09.28 2012.10.31 2012.11.30 2012.12.28

811,994,056 805,669,549 798,856,037 731,030,882 704,335,081 603,923,345 -137,797,398

1,973,359,729 1,973,359,729 1,973,359,729 1,973,359,729 1,973,359,729 1,973,359,729 1,973,359,729

0,411478 0,408273 0,404820 0,370450 0,356922 0,306038 0,000000

-0.78% -0.85% -8.49% -3.65% -14.26% -100%

Összességében a nettó eszközérték 100 %-kal csökkent 2012. II. félévben, mivel a nettó eszközérték negatívba fordult, az egy jegyre jutó érték pedig nullára változott.

VI. Az Alap hozamadatai az indulástól kezdve (2007.03.20.) 2007.03.20-tól 2007.12.31-ig: 2008.01.01-től 2008.12.31-ig: 2009.01.01-től 2009.12.31-ig 2010.01.01-től 2010.12.31-ig 2011.01.01-tól 2011.12.30-ig 2012.01.01.től 2012.12.28-ig

8.90 %; -16.93 %; 2.43 %; 21.76 %; -57.01 %. -100 %

A MAG és a BIX alakulása

1,300000 1,200000 1,100000 1,000000

MAG

0,900000

BIX

0,800000 0,700000 0,600000 0,500000 0,400000 0,300000 0,200000 0,100000 0,000000 s us er er s us er er s us er er s us er er s us er er s us er er ciu úni mb mb rciu úni mb mb rciu úni mb mb rciu úni mb mb rciu úni mb mb rciu úni mb mb r j j j j j j á á á á á á m 7. pte ece m 8. pte ece m 9. pte ece m 0. pte ece m 1. pte ece m 2. pte ece 7. 00 sze . d 08. 00 sze . d 09. 00 sze . d 10. 01 sze . d 11. 01 sze . d 12. 01 sze . d 0 2 2 2 2 2 2 . . . . . . 11 20 10 20 12 09 20 08 20 07 20 20 12 20 11 20 10 20 09 20 08 20 07 20 20 20 20 20 20 20

BIX - BAMOSZ Ingatlanalap Index: az index teljeskörűen lefedi a hazai nyilvános nyíltvégű ingatlanbefektetési alapok és az egyéb nem index-tag ingatlan alapokba befektető befektetési alapok körét, így teljesítménye viszonyítási pontot jelent a hazai intézményesült ingatlanbefektetésekkel rendelkező befektetők számára.

9

(6.sz. melléklet: IV.) VII. 2012. II. félévében az Alap nem rendelkezett értékpapír portfolióállománnyal. (6.sz. melléklet:VI.) VIII. Az Alap az adott naptári évben számolt utolsó összesített nettó eszközértéke és az egy jegyre jutó nettó eszközértéke az utolsó három év végére vonatkozóan, ide nem értve a tárgyidőszakot Dátum

Nettó eszközérték (HUF)

db

Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF)

2009.12.31 2010.12.31 2011.12.30

1,834,057,120 2,233,101,240 959,901,815

1,973,359,729 1,973,359,729 1,973,359,729

0.9294 1.1316 0.486430

IX. Az Alap részére igénybe vett hitel feltételei 2011. december 22-én az FHB Kereskedelmi Bank Zrt. (továbbiakban: bank) rendkívüli hatállyal felmondta a MAG Ingatlanbefektetési Alappal 2009. április 28-án megkötött devizaalapú Jelzálogkölcsön szerződést. Felmondási okként a bank megjelölte, hogy „az adós vagyoni helyzetének romlása veszélyezteti a kölcsön visszafizetésének lehetőségét”. Ennek megfelelően a MAG Ingatlanbefektetési Alapnak azonnal esedékes fizetési kötelezettsége keletkezett az FHB Bank felé az Attila úti (7169/0/A/2), a Csopaki (476/1, 476/3, 462/3, 476/2, 480/11), az Albertirsai (2952/5), a Dunaújvárosi (14/3/A/1-13 ingatlanok után felvett jelzálog-kölcsönökből. 2012.12.28-án fennálló hitel tőke, kamat és késedelmi kamat tartozás:

Ingatlan Budapest, Attila út Albertirsa Csopak Dunaújváros

Lejárt tőke 211 006,83 437 881,15 2 037 166,85 439 558 420,00

Lejárt kamat 1 972,86 4 222,47 7 843,09 1 731 818,00

Összes késedelmi kamat Összes tartozás Devizanem 25 215,00 52 349,00 150 810,00 66 988 226,00

238 194,69 494 452,62 2 195 819,94 508 278 464,00

EUR EUR EUR HUF

(6.sz. melléklet: VII.) X. Az Alapnak származtatott ügylete nem volt 20121.II. félévében. (6.sz. melléklet:VIII.) XI. A befektetési alapkezelő működésében bekövetkezett változások, a befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők 2012. december 6-át követően az Alapkezelő nem számol alapkezelési díjat, tekintettel az Alap negatívvá vált nettó eszközértékére. 2012. második félévében az Alap befektetési politikájára ható fontosabb tényezők a következők voltak:

10

• • • • •

Az ingatlanok értékesítésével megbízott partnereink az ingatlanokat kiajánlották potenciális vevőknek, azonban komoly vételi szándékot nem kaptunk, hiszen a A kereskedelmi ingatlanok befektetési piaca továbbra is stagnál A gazdasági válság hatásai továbbra is érződnek A banki finanszírozások hiánya ellehetetleníti a kereskedelmi ingatlanok adásvételét, kereskedelmét A kormányzati intézkedések és a hazai gazdaságpolitika nem kedvez a hazai befektetéseknek; az ország iránt nem tapasztalható érdeklődés az ingatlanszektorban

Budapest, 2013. február 15. Carion Befektetési Alapkezelő Zrt.

11

I. Az Alap bemutatása

Recommend Documents