I ACTIVITEITENOVERZICHT

Inhoudsopgave

I ACTIVITEITENOVERZICHT 2015 .........................................................................................................4 1.

Doelstellingen bestuur ...................................................................................................................4

2.

Huisvesting van de doelgroep ......................................................................................................8 2.1 Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstroming en verhuur ..............................................8 2.2 Internationalisering onderwijs .................................................................................................10 2.3 Verdere ontwikkeling van vraag en aanbod studentenhuisvesting vanaf 2015 .....................11

3.

2.4 Activiteiten SSHN in Arnhem ..................................................................................................12 Relatie huurder-verhuurder .........................................................................................................14 3.1 Stichting Platform Huurdersbelangen .....................................................................................14

4.

3.2 Rechtstreekse contacten met huurders ..................................................................................15 3.3 Geschillencommissie SSHN ...................................................................................................15 Kwaliteit van de woningvoorraad ...............................................................................................16 4.1 Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid ..................................................................................16 4.2 (Woon)technische instandhouding .........................................................................................17 4.3 Investeringen in nieuwbouw en aankoop ...............................................................................19 4.3.1 Nieuwbouwopgave SSHN uit prestatieovereenkomst 2010-2015 Nijmegen: volledig afgerond. .................................................................................................................................19 4.3.2 Bouwopgave Nijmegen 2015- 2018, mede in relatie tot Kences-monitor studentenhuisvesting ..............................................................................................................................19

5.

4.4 Duurzaam bouwen en beheer ................................................................................................21 Leefbaarheid .................................................................................................................................24 5.1 Structurele aandacht SSHN....................................................................................................24

6.

5.2 Uitgaven leefbaarheid in het jaar 2015 ...................................................................................26 Wonen en zorg ..............................................................................................................................27

7.

6.1 Bijzondere woonvormen .........................................................................................................27 Financiële continuïteit..................................................................................................................28 7.1 Heffingen op vermogens woningcorporaties ..........................................................................28 7.2 Huurbeleid ...............................................................................................................................29 7.3 Hoofdlijnen ontwikkeling exploitatie ........................................................................................30 7.4 Ontwikkeling liquide middelen/treasury ..................................................................................32

8.

7.5 Ontwikkeling eigen vermogen.................................................................................................34 7.6 Deelneming .............................................................................................................................35 Kwaliteit van de organisatie ........................................................................................................37 8.1 Governancestructuur ..............................................................................................................37 8.2 Werkorganisatie ......................................................................................................................38

9.

8.3 Risicobeheer en controlesysteem...........................................................................................40 Samenvatting hoofdlijnen van beleid .........................................................................................44

3

I ACTIVITEITENOVERZICHT 2015 1.

Doelstellingen bestuur

Conform te doen gebruikelijk, wordt het activiteitenoverzicht SSHN voor komend jaar en de meerjarenramingen geactualiseerd. Centraal staat de missie van de SSHN, die sinds vorig jaar als volgt luidt: “De SSHN is een actieve organisatie, die staat voor goede en betaalbare huisvesting en daarbij behorende dienstverlening voor één- en tweepersoons huishoudens. Zij richt zich daarbij specifiek op studerende jongeren, met name in Nijmegen maar ook in Arnhem, en tevens op aanverwante doelgroepen en personen die hier kort verblijven. De SSHN streeft naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking met andere organisaties en/of woningcorporaties”. De SSHN richt zich bij de invulling van haar missie primair op de beschikbaarheid van voldoende, goede en betaalbare huisvesting voor studerende jongeren in Nijmegen. Daarnaast zet de SSHN haar expertise en middelen ook in Arnhem in om ook daar te gaan voorzien in voldoende, goede en betaalbare studentenhuisvesting. Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van deze doelstelling. Het bestuur heeft bovenstaande doelstelling als volgt geconcretiseerd: −

Er is sprake van voldoende woonruimte in Nijmegen als alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaars studenten, die actief op het woonaanbod voor eerstejaars studenten reageren, een kamer bij de SSHN kunnen huren vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars studenten in juli van het volgende studiejaar binnenstroomt. In hoofdstuk 2.2 is deze doelstelling ‘smart’ uitgewerkt, rekening houdende met de wijze van verhuur aan eerstejaars, zoals die vanaf juli 2013 operationeel is. De SSHN heeft in de afgelopen 2 jaar deze doelstelling gehaald. Om gezien de stijgende aantallen studenten ook op middellange termijn aan bovenvermelde doelstelling te kunnen blijven voldoen, zijn enkele jaren geleden afspraken gemaakt in het bestuurlijk overleg met de Gemeente Nijmegen en de instellingen van Hoger Onderwijs, welke vastgelegd zijn in de prestatieovereenkomst van de SSHN met de gemeente Nijmegen voor de periode 2010-2015. Op grond hiervan voegt de SSHN in die periode in totaal circa 1.250 studentenwooneenheden aan haar woonbestand toe. Bij het bovenstaande is uitdrukkelijk rekening gehouden met de toezeggingen aan de Radboud Universiteit en de HAN om ook in de komende jaren naar behoefte extra kamers vrij te maken voor de huisvesting van internationale short stay studenten. Dit betreft inmiddels in totaal ca 750 gemeubileerde eenheden. In paragraaf 2.1 wordt nader ingegaan op de verwachte ontwikkeling van de vraag naar studentenhuisvesting in de komende jaren. In paragraaf 4.3 wordt aangegeven dat door de ingebruikname van alle nieuwbouw het woonbestand van de SSHN in Nijmegen vanaf het voorjaar 2015 in totaal ca. 6.500 te verhuren eenheden zal omvatten. Het bestuur gaat er vanuit, dat er daarmee voldoende kamers in Nijmegen beschikbaar

4

zijn, hetgeen komende periode overigens ook goed gemonitord zal worden in overleg met gemeente, RU en HAN. −

In Arnhem was er reeds geen sprake van een kwantitatief tekort aan kamers. Er is wel behoefte aan meer kwaliteit en variëteit voor zowel reguliere als short stay huisvesting. De SSHN is druk doende met de voorbereiding van de transformatie van het RWS gebouw tot 294 ruime studentenkamers, welke deels voor short stay doeleinden zullen worden ingezet. De SSHN wil medio 2015, zodra de daarvoor benodigde bestuurlijke en financiële ondersteuning en vergunningen rond zijn, met de uitvoering daarvan daadwerkelijk beginnen. Inmiddels heeft de SSHN in augustus 2014 van collega-corporatie Vivare 131 kamers in beheer overgenomen voor verhuur aan short stay studenten van de HAN. De SSHN streeft er naar om op korte termijn ca. 500 studenteneenheden in Arnhem te kunnen gaan verhuren (in eigendom of beheer). Onder paragraaf 2.4 wordt aangegeven hoe de SSHN hier verder invulling aan geeft.

−

Het spreekt voor zich dat goede woonruimte (ruim) moet voldoen aan alle wet- en regelgeving. Natuurlijk moeten alle wooneenheden verder qua prijs-kwaliteitverhouding binnen de bandbreedte van het woningwaarderingsstelsel blijven. Het aspect locatie is van groot belang voor de waardering van de kwaliteit van de wooneenheden (bij voorkeur dicht bij opleidingsinstituut en dicht bij stadscentrum). Het aanbod van wooneenheden moet gevarieerd zijn qua woningtype en locaties, zodat de diverse woningzoekenden hierin een keuze hebben. Met de hierboven vermelde uitbreiding van haar woonbestand, geeft de SSHN tevens een stevige kwaliteitsimpuls aan de kamermarkt in Nijmegen. De SSHN zorgt natuurlijk ook voor de instandhouding van de goede kwaliteit van haar bestaande wooneenheden. Dit geldt ook voor de wat oudere wooncomplexen die conform ons strategisch voorraadbeleid aan de eisen van deze tijd moeten blijven voldoen. Het aspect brandveiligheid is ook van groot belang, evenals het beleid inzake een veilige en verantwoorde omgang met het nog aanwezige - hecht gebonden - asbest binnen een aantal SSHN wooncomplexen en panden. In paragraaf 4.2 staat beschreven hoe de SSHN hieraan invulling geeft. Natuurlijk speelt ook de dienstverlening een belangrijke rol bij de beoordeling van kwaliteit. De SSHN streeft naar een overall goede beoordeling van haar dienstverlening door haar huurders. Daartoe worden exitinterviews onder vertrekkende huurders en – om de drie jaar – een tevredenheidonderzoek onder alle huurders van de SSHN gehouden. Dit laatste was in 2014 weer aan de orde en geschiedt in nauw overleg met het Platform Huurdersbelangen SSHN. De SSHN streeft naar een waardering door haar huurders met een gemiddelde score van 7,5 of meer inzake haar dienstverlening. Aan deze score wordt tot dusver voldaan. In paragraaf 3.1 wordt hierop nader ingegaan.

−

De SSHN heeft tenslotte het aspect betaalbare woonruimte als volgt geconcretiseerd. De SSHN staat ervoor dat tenminste 90% van haar wooneenheden betaalbaar is en blijft voor huurders jonger dan 23 jaar. Daar waar de subsidiabele huur van de eenpersoonseenheden in Sterrenbosch, Gouverneur en Orion, en van de onzelfstandige eenheden in Van Nispenstraat, Thijmstraat, Proosdij, Jonkerbosch, Vredeburg en Galgenveld boven het maximum voor jongeren uitkomt (2014 € 389,05) wordt door de SSHN aan de betreffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur onder voornoemd maximum uitkomt. Deze korting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. In totaal, heeft aldus ten hoogste 10% van de wooneenheden van de SSHN een huur die boven het maximum van de huurtoeslag voor jongeren ligt. Bij de

5

vaststelling van aanvangshuren en huurverhogingen bij mutaties (huurharmonisatie) wordt uitdrukkelijk met deze doelstelling rekening gehouden. Voor de wooneenheden in de complexen Hoogeveldt en Vossenveld te Nijmegen, die worden verhuurd aan eerstejaars studenten, hanteert de SSHN een huurprijs, die ca. 15% onder de maximaal toegestane huur ligt. De SSHN acht het van groot belang om hiermee een kernvoorraad aan goedkope kamers beschikbaar te hebben en te houden voor studenten, die qua betaalbaarheid als gevolg van het nieuwe leenstelsel hierop aangewezen zijn. Zie verder paragraaf 7.2 Minister Blok streeft er naar om per 1 juni 2015 de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting van kracht te laten worden. Deze herzieningswet en een aantal daarop afgestemde algemene maatregelen van bestuur komen in de plaats van het BBSH en een groot aantal andere regelingen. Zoals uit het bovenstaande blijkt, richt de SSHN zich volledig op studentenhuisvesting en daarmee op sociale verhuur in termen van DAEB. Toch is het nodig dat ook de SSHN de volledig aan onze DAEB activiteiten ondergeschikte en in omvang uiterst beperkte niet DAEB activiteiten administratief gaat scheiden. Daarnaast zal de SSHN, zodra de parlementaire behandeling volledig afgerond is, zorgdragen voor de tijdige vertaling van alle nieuwe regelgeving in haar bedrijfsvoering en governance. Het bestuur zal daarbij uitdrukkelijk rekening houden met de nieuwe beoordelingssystematiek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (de zes toezichtterreinen) en het nieuwe risicobeoordelingsmodel op basis van business risk analyses van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In dat kader voelt de SSHN zich ook verantwoordelijk voor een degelijk, evenwichtig en op haar missie afgestemd risicoprofiel, voor de diverse items zoals opgenomen in het WSW beoordelingsmodel. De SSHN zal binnen dit kader actief inspelen op passende mogelijkheden voor nadere samenwerking met collega studentenhuisvesters, ter ondersteuning van de verwezenlijking van haar missie. De SSHN heeft een gezonde financiële positie ondanks haar grote en inmiddels vrijwel gerealiseerde nieuwbouwopgave en ondanks de zeer beperkte mogelijkheden tot verkoop van delen van haar bezit. Het bestuur stelt zich tot doel om deze gunstige financiële positie te borgen als randvoorwaarde om ook in de toekomst actief te kunnen zijn en blijven voor onze doelgroep van beleid. In paragraaf 7.1 wordt hierop nader ingegaan. De SSHN realiseert haar doelstellingen met behulp van een naar verhouding beperkt aantal, maar goed gemotiveerde en vakbekwame medewerkers (lean and mean). Het bestuur heeft ‘goed werkgeverschap’ daartoe hoog in het vaandel staan en zorgt daarbij voor voldoende opleidings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor SSHN-medewerkers. Tegelijk blijft de SSHN er voor waken dat (de ontwikkeling van) de bedrijfslasten blijvend in gunstige zin vergeleken kan worden met die van collega-corporaties uit de referentiegroep (bron: uw corporatie in perspectief, uitgave CFV). Aan de hand van de ook voor 2015 nog van kracht zijnde zes prestatievelden, wordt in de hierna volgende hoofdstukken van het beleidsplan een overzicht gegeven van het brede scala van activiteiten, waaraan de komende jaren door de SSHN vorm gegeven zal worden.

6

De SSHN zal zich in 2015 blijven positioneren als: de studentenhuisvester in Nijmegen specialist in short stay housing partner voor bijzondere woonvormen De SSHN heeft de nodige stappen gezet om het bovenstaande komende jaren uit te breiden tot Arnhem, in de hierboven vermelde context. Een samenvatting van de diverse beleidsvoornemens treft u aan in hoofdstuk 9.

Drs. M.R.A. Derks, directeur/bestuurder SSHN 3 november 2014

7

2.

Huisvesting van de doelgroep

2.1

Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstroming en verhuur

Alle personen die een voltijd opleiding volgen aan de RU, HAN en ROC Nijmegen (MBOniveau) en die tenminste 17 jaar en ten hoogste 30 jaar oud zijn, kunnen zich bij de SSHN als woningzoekende inschrijven. Ca. twee derde van de huurders van de SSHN is RU- student, ruim 30% is HAN-student. Blijkens de jaarlijkse algemene studentenenquête van de RU, huurt circa 25% van de RU-studenten woonruimte bij de SSHN. De SSHN huisvest 40% van alle in Nijmegen zelf uitwonende studenten aan RU en HAN. In de prestatieovereenkomst 2010-2014 met de gemeente Nijmegen, zijn de specifieke afspraken rond de woonruimteverdeling door de SSHN en de wijze waarop de SSHN een eigen urgentieregeling en geschillenregeling hanteert, goed vastgelegd. Hiermee voldoet de SSHN volledig aan de Regionale Huisvestingsverordening ArnhemNijmegen. Aangezien de SSHN in Arnhem tot dusver alleen aan short stay studenten van de HAN verhuurt, zijn dergelijke afspraken voor Arnhem nu nog niet relevant. Zie verder 2.3. De SSHN heeft met ingang van het studiejaar 2013/2014 de wijze van verhuur van woonruimte in Nijmegen aan eerstejaars studenten gewijzigd, in goed overleg met haar stakeholders. De algemene wachtlijst voor eerstejaars is volledig afgeschaft. De voor de opvang van eerstejaars gereserveerde kamers in Hoogeveldt, Vossenveld, Galgenveld, Leeuwenstein en Griftdijk worden, zodra deze vrijkomen door huuropzegging, wekelijks op onze website geplaatst, zoals dat ook gebeurt voor de verhuur van de vrijkomende eenheden in de overige complexen. Eerstejaars moeten door middel van invulling van een digitale woonbon zelf reageren op vrijkomende kamers. Zij kunnen op deze wijze op basis van hun eigen voorkeur reageren op de diverse vrijkomende kamers in deze vijf voor hen gereserveerde complexen. Tot 1 januari hebben eerstejaars met reisurgentie voorrang, verder geldt als criterium de inschrijftijd. Na 1 januari geldt de reisurgentie niet meer en geldt uitsluitend nog de inschrijftijd van de eerstejaars (vroeg inschrijven loont). Er wordt alleen reisurgentie toegekend bij (enkele) reistijden van meer dan 2 uur met het openbaar vervoer. De bestuursdoelstelling van de SSHN is en blijft dat alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaars een kamer kunnen huren, voordat de nieuwe lichting eerstejaars het jaar daarop binnenstroomt. Deze doelstelling is bij de introductie van het bovenvermelde nieuwe verhuursysteem in meetbare termen (smart) vertaald. Uitgangspunt is dat de eerstejaars hiervoor zelf voldoende actie moeten ondernemen en dat het er daarbij niet om gaat om woonvoorkeuren te realiseren binnen dat jaar (Hoogeveldt of Vossenveld moet volstaan). De SSHN zal daarom in 2015 evenals in 2014 weer gaan meten hoeveel bij de SSHN ingeschreven eerstejaars, die in de maanden april en mei 2015 op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vossenveld reageren, uiteindelijk niet in aanmerking kwamen voor een dergelijke kamer. Dit als maatstaf of alle ingeschreven eerstejaars een kamer hebben kunnen huren, voordat de nieuwe lichting eerstejaars in juli 2015 binnenstroomt. Afgelopen jaar is dat gelukt (er zijn zelfs kamers op Vossenveld in die periode aan nieuwe eerstejaars verhuurd). Gezien de uitbreiding van ons woonbestand in de loop van het studie8

jaar 2014/2015 met ca.800 eenheden, mag verwacht worden dat deze doelstelling in 2015 ruimschoots gehaald kan worden. De SSHN heeft sinds afgelopen jaar als aanvullende doelstelling geformuleerd, dat alle eerstejaars met reisurgentie een kamer hebben kunnen huren voor eind december van het eerste studiejaar. Gemeten wordt hoeveel eerstejaars met reisurgentie in de maanden november en december vergeefs op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vossenveld hebben gereageerd: eind december 2013 waren dat nog 25 studenten. De SSHN wil dit aantal tot nul terugbrengen en zal verder, rekening houdende met de eind 2014 opgedane ervaringen (nu nog niet bekend), bezien of de reisduur voor het verkrijgen van reisurgentie, als gevolg van bovenvermelde uitbreiding van haar woonbestand, komend studiejaar (2015/2016) verlaagd kan worden tot anderhalf uur enkele reistijd. Dit in overleg met het Platform Huurdersbelangen en haar overige stakeholders. De SSHN zal op passende wijze gebruik blijven maken van de mogelijkheden die de wetgeving campuscontracten haar biedt. Dit instrument moet er mede toe bijdragen dat er tijdig voldoende kamers beschikbaar zijn en blijven voor de instroom van studerende jongeren. Voor zover de SSHN daartoe van haar huurders toestemming heeft gekregen, wordt op basis van een jaarlijkse bestandsvergelijking met de RU en HAN gecontroleerd of huurders nog bij deze onderwijsinstellingen ingeschreven staan als student. Huurders, die hiervoor geen toestemming hebben verleend en die huurders die blijkens de bestandsvergelijking niet meer bij RU of HAN ingeschreven staan, ontvangen een brief van de SSHN met de vraag om alsnog een bewijs van inschrijving toe te zenden. Huurders, die kunnen aantonen dat zij ingeschreven staan mogen uiteraard bij de SSHN blijven wonen. Ook huurders, die geswitcht zijn naar een instelling van Hoger Onderwijs elders in het land mogen bij de SSHN blijven wonen. Huurders die geen passend bewijs van inschrijving kunnen overleggen en die niet met een nog wel studerende huurder samenwonen, hebben conform de wettelijke bepalingen 9 maanden de tijd – vanaf eerste aanschrijving gerekend - om elders vervangende woonruimte te vinden. Dit beleid zal ook voor 2015 gelden. Door bovenvermeld aanschrijfbeleid zijn de afgelopen jaren telkens in totaal ca. 500 kamers voor studerende jongeren vrijgekomen. De SSHN is wel van oordeel dat het dringend eigen gebruik voor de doelgroep van studerende jongeren maatgevend moet zijn en blijven bij de vraag hoe strikt de wettelijke mogelijkheden van het campuscontract ook in de toekomst benut moeten worden. In overleg met het Platform Huurdersbelangen, zal de SSHN haar aanschrijfbeleid in de komende jaren periodiek blijven evalueren. Als ook aan een eventueel aangescherpte doelstelling voor het tijdig huisvesten van eerstejaars met reisurgentie kan worden voldaan, is mogelijk enige beperking van het aanschrijfbeleid na 2015 te overwegen. Voor de volledigheid, merken wij op dat het aanschrijfbeleid geen betrekking heeft op de 185 driekamerappartementen in Boeckstaetehof en Vredeburg, die conform afspraken met de gemeente Nijmegen veelal aan niet meer studerende huurders van de SSHN toegewezen worden. Indirect komt hiermee goedkope woonruimte elders in het woonbestand van de SSHN vrij. Tenslotte merken wij op dat op verzoek van de universiteit, het wooncomplex Sterrenbosch (340 eenheden, exclusief Guesthouse) uitsluitend aan RU-studenten wordt toegewezen. De RU heeft indertijd de grond voor dit complex tegen symbolische voorwaarden aan de SSHN beschikbaar gesteld.

9

2.2

Internationalisering onderwijs

De internationalisering van het onderwijs zal de komende jaren verder doorgaan. Het is een gedeelde verantwoordelijkheid van onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters om hier qua huisvesting op in te spelen. De SSHN heeft goede afspraken gemaakt met RU en HAN inzake de beschikbaarstelling van inmiddels ruim 750 gemeubileerde kamers voor internationale short stay studenten in Nijmegen. De voornamelijk Duitse studenten uit de grensregio (maar soms ook van verder weg), die hier een reguliere bachelor opleiding komen volgen, vallen hier niet onder. Deze worden namelijk op dezelfde wijze gehuisvest als de Nederlandse eerstejaars (inclusief zo nodig reisurgentie). De SSHN faciliteert de RU bij het organiseren van summer courses en taalcursussen in de zomermaanden, door het enkele weken voor dit doel beschikbaar stellen van ca. 125 voor uitwisselingsstudenten gereserveerde kamers. Het beleid van de RU is er op gericht om het aantal internationale short stay studenten komende jaren verder uit te breiden. De SSHN zal in goed overleg met de RU bezien hoe hierop het beste kan worden ingespeeld, rekening houdende met de in 2014 gemaakte afspraken zoals vastgelegd in de overeenkomst samenwerking huisvesting internationale short stay studenten. De wooneenheden voor internationale short stay studenten worden gemeubileerd verhuurd. Op grond van de inmiddels opgedane ervaringen, worden deze eenheden zoveel als mogelijk geclusterd aangeboden. Gezien de betaalbaarheid wordt het merendeel van de kamers voor short stay studenten gereserveerd in de wooncomplexen Hoogeveldt , Vossenveld en Galgenveld. Met het oog op het behoud van een goed woonklimaat in deze complexen wordt bij Hoogeveldt en Vossenveld ten hoogste één derde deel van deze wooncomplexen voor verhuur aan buitenlandse studenten gereserveerd. Voor Vossenveld is deze grens inmiddels bereikt, voor Hoogeveldt is er nog enige ruimte voor aanvullende reservering. De SSHN zal verder in goed overleg met de RU bij de oplevering van de nieuwbouw Talia 112 kamers voor short stay studenten van de RU inzetten. Deze komen grotendeels in de plaats voor de eerder in Griftdijk hiervoor gereserveerde eenheden. Daarnaast exploiteert de SSHN op verzoek van de RU een Guesthouse. In het Guesthouse, dat onderdeel is van wooncomplex Sterrenbosch, zijn 71 volledig gemeubileerde en ingerichte appartementen beschikbaar voor verhuur aan buitenlandse gasten en nieuwe medewerkers van de RU (minimaal 1 maand, maximaal 12 maanden). Het Guesthouse blijkt te voorzien in een duidelijke behoefte en de bezettingsgraad is dan ook nagenoeg 100% (doel: tenminste 90%). Op verzoek van de RU onderzoekt de SSHN momenteel de mogelijkheid om op Sterrenbosch nog eens 20 eenheden extra hiervoor in te zetten. De Radboud Universiteit staat, conform de gemaakte afspraken, volledig garant voor de huurderving. Tenslotte heeft de SSHN ook 63 wooneenheden beschikbaar voor de groep buitenlandse postdocs, aio’s, oio’s e.d., deels in de Muzenplaats, deels in de vorm van zelfstandige appartementen in Vossenveld. De SSHN heeft begrepen dat er behoefte is aan aanvullende goedkope huisvestingsmogelijkheden voor deze groep. De SSHN wil hier positief op inspelen in overleg met haar collega-corporaties in Nijmegen (waaronder ook Mooiland), mits passend binnen het werkdomein, zoals vastgelegd in de Herziene Woningwet. Al met al heeft de SSHN aldus in Nijmegen thans ruim 750 gemeubileerde en deels ingerichte wooneenheden beschikbaar voor de huisvesting van buitenlandse uitwisselingsstudenten, masterstudenten en buitenlandse gasten.

10

2.3

Verdere ontwikkeling van vraag en aanbod studentenhuisvesting vanaf 2015

In de afgelopen reeks van jaren zijn de aantallen studenten aan de Radboud Universiteit en de HAN aanhoudend sterk gestegen. Volgens het ABF-onderzoek woonwensen studenten Nijmegen (onderdeel van de Kences monitor studentehuisvesting 2014) is het aantal studenten in Nijmegen in de afgelopen jaren fors gegroeid tot thans in totaal 36.200 studenten. Daarvan wonen er 17.000 in de stad Nijmegen zelf (waarvan bijna 2.000 bij ouders thuis, de rest op kamers). De SSHN heeft hier – in goed overleg met haar stakeholders – op geanticipeerd door het aantal verhuurbare wooneenheden in de afgelopen 10 jaar met circa 2.400 eenheden uit te breiden (gerekend vanaf 2006 tot en met voorjaar 2015). Hiervan zijn 220 eenheden tijdelijk (tot medio 2016). Hierin zijn ook de 1.250 eenheden begrepen, die de SSHN conform de opgehoogde prestatieovereenkomst 2010-2014 moest en ook gaat realiseren. Voor de nadere invulling daarvan: zie paragraaf 4.3.1. De SSHN zal na de oplevering van Mariënbosch in het voorjaar 2015 aldus bijna 6.500 wooneenheden voor verhuur aan haar doelgroep in Nijmegen beschikbaar hebben. Evenals vorig jaar, heeft de SSHN ook in 2014 haar doelstelling gehaald, inhoudende dat alle bij haar ingeschreven eerstejaars studenten een kamer op Hoogeveldt of Vossenveld kunnen huren vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars in juli – het jaar daarop – binnenstroomt.(zie ook paragraaf 2.1) Door de ingebruikname van wooncomplex Talia (in november 2014 met ca. 350 kamers), Mariënbosch (voorjaar 2015 met 350 kleine zelfstandige eenheden) en ca. 125 door diverse verbouwingen toegevoegde eenheden, worden alles bij elkaar dit studiejaar 2014/2015 ca. 800 eenheden aan het woonbestand van de SSHN toegevoegd (tot het eerder genoemde totaal van bijna 6.500 eenheden). Het percentage in Nijmegen zelf uitwonende studenten, dat bij de SSHN huurt zal daarmee ruim boven de 40% uitkomen. In de Kences monitor 2014 wordt melding gemaakt van een relatief hoge spanningsindicator tussen enerzijds de vraag en anderzijds het aanbod aan kamers in Nijmegen. Dat zou toch duiden op een flink tekort aan kamers. Deze indicator is echter gebaseerd op een inventarisatie van woonwensen in het voorjaar 2014. In de periode voorjaar 2014 – voorjaar 2015 worden met inbegrip van het in juni 2014 in gebruik genomen wooncomplex Leeuwenstein in totaal 1.000 kamers aan het woonbestand van de SSHN toegevoegd. Voorts verwachten wij, dat de invoering van het nieuwe sociaal leenstelsel zijn effecten zal hebben op het uitwonend zijn van nieuwe studenten (een deel van de eerstejaars 2015/2016 gaat – blijkens een scenarioanalyse van Kences - vermoedelijk later op kamers wonen). Onze stellige verwachting blijft dan ook dat medio 2015 het kwantitatieve kamertekort in Nijmegen verleden tijd zal zijn. De kamermarkt in Nijmegen heeft met al deze nieuwbouw in de afgelopen jaren tevens een stevige kwalitatieve impuls gekregen. De SSHN hecht er echter aan om deze verwachting te toetsen aan de feiten. In goed overleg met onze stakeholders zullen wij het effect monitoren van de ingebruikname van deze eenheden op de verhuur van onze eigen wooneenheden, het effect op de particuliere markt en hoe zich dit verhoudt met de uitkomsten van de Kences-monitor studentenhuisvesting van oktober 2014. De SSHN zal in dat licht ook bezien of haar ambities inzake de tijdige verhuur aan eerstejaarsstudenten met reisurgentie niet – wat - verhoogd kunnen en moeten worden. Een verdere vraag is of de lange tijd, die studenten in Nijmegen moeten wachten om hun woonwensen te vervullen (voor o.a. voorkeurscomplexen SSHN) in redelijkheid te bekorten is. Daarbij zullen wederom de effecten van het nieuwe leenstelstel voor studiefinanciering ook in ogenschouw moeten

11

worden genomen, die duiden op minder uitwonende studenten en daarbinnen een grotere vraag naar relatief goedkope woonruimte voor studenten. Eventuele nieuwe besluitvorming inzake de studenten OV-jaarkaart zal ook zijn effecten hebben. Tot slot moeten ook de ambities voor de short stay studenten van RU en HAN worden meegenomen en de gevolgen voor de huisvesting in Nijmegen. Kortom, op het moment van voorbereiding van dit beleidsplan, zijn er nogal wat onzekere factoren, die meespelen bij de beoordeling van de vraag of en zo ja in welke mate en in welke vorm aanvullende nieuwbouw voor studentenhuisvesting noodzakelijk is (zie verder paragraaf 4.3.2). De SSHN zal hier nauw contact over hebben met haar stakeholders. Het bovenstaande heeft met name betrekking op Nijmegen, maar is natuurlijk voor een deel ook aan de orde in het Arnhemse. 2.4

Activiteiten SSHN in Arnhem

Op uitnodiging van de HAN en de gemeente Arnhem en in goed overleg met de daar werkzame reguliere woningcorporaties, is de SSHN in 2014 haar expertise ook in Arnhem gaan inzetten. De stad Arnhem vormt een passende aanvulling op het traditionele werkgebied van de SSHN in Nijmegen, mede door de aanwezigheid van de HAN (die in beide steden actief is) en de nabijheid en betrokkenheid van beide Gelderse steden op elkaar. De SSHN heeft overigens ook een toelating om als volkshuisvester werkzaam te zijn in de gemeente Arnhem. De inzet in Arnhem zal niet ten koste gaan van de investeringscapaciteit van de SSHN in het Nijmeegse: de SSHN komt haar prestatieafspraken voor het Nijmeegse volledig na en heeft verder een gezonde financiële basis voor de toekomst. De SSHN heeft medio 2014 een voorwaardelijke koopovereenkomst afgesloten met de eigenaar/ belegger van het voormalige kantoorgebouw van Rijkswaterstaat in Presikhaaf. De SSHN zal dit al jarenlang leegstaande kantoorgebouw gaan transformeren tot een woongebouw voor 294 studenten. De HAN heeft de bereidheid uitgesproken om een huurgarantie af te geven voor ca. 150 in deze woontoren te realiseren onzelfstandige wooneenheden voor internationale short stay studenten van de HAN. Mede op aandrang van de gemeente Arnhem, die ook hecht aan een kwalitatieve toevoeging aan het Arnhemse woonbestand voor studerende jongeren, zal de SSHN verder 144 kleine zelfstandige wooneenheden in deze woontoren realiseren. Alles bij elkaar dus 294 eenheden. De gemeente Arnhem is gaarne bereid om hieraan haar bestuursrechtelijke medewerking te verlenen. Van groot belang is echter ook de financiële haalbaarheid. In vergelijking met de ontwikkeling van modulaire nieuwbouw van studenteneenheden, is de transformatie van dit kantoorgebouw tot studenteneenheden een relatief dure ingreep. Hier staat tegenover dat op deze wijze een wezenlijke bijdrage wordt geleverd aan de oplos2

sing van een groot maatschappelijk probleem (reductie van ruim 14.000 m leegstaande kantoorruimte) en deze woontoren een zeer positieve impuls geeft aan de omgeving van het winkelcentrum Presikhaaf, de Arnhemse HAN-campus en de positie van Arnhem als kennisstad. De gemeente Arnhem heeft daarom in goed bestuurlijk overleg met SSHN, HAN en de Provincie Gelderland het besluit genomen voor een financiële bijdrage aan dit project van 0,5 12

mln euro, mits deze bijdrage in het kader van het Impulsplan Gelderse Woningmarkt van de Provincie Gelderland wordt aangevuld tot in totaal 1,5 mln euro om dit project haalbaar te maken. De SSHN hoopt hierover voor eind 2014 zekerheid te hebben. Inmiddels heeft de SSHN voor de transformatie van het gebouw een ontwikkelende aannemer geselecteerd (Giesbers Wijchen) die op basis van engineer and construct de plannen nader uitwerkt ten behoeve van de aanvraag van de omgevingsvergunning. Zodra onder verantwoordelijkheid van de huidige eigenaar de asbestsanering heeft plaatsgevonden, ook de verdere afspraken zijn nagekomen, de in het vooruitzicht gestelde financiële bijdrage ook daadwerkelijk toegekend is en er tot slot een passende omgevingsvergunning beschikbaar is, hoopt en verwacht de SSHN rond medio 2015 met de daadwerkelijke transformatie te kunnen starten en dit gebouw voor de start van het studiejaar 2016 in gebruik te kunnen nemen. De SSHN heeft hiernaast afspraken gemaakt met haar collega-corporatie Vivare en de HAN om de verhuur van 2 wooncomplexen van Vivare aan buitenlandse studenten van de HAN over te nemen. Het betreft de wooncomplexen Leeuwensteinplein en Blauwe Weide, met in totaal 131 gemeubileerde studenteneenheden. De SSHN verhuurt deze eenheden voor enkele jaren vanaf augustus 2014, Vivare blijft eigenaar. De SSHN is verder in afrondend overleg met collega-corporaties Portaal en Mooiland voor de overname van het beheer van nog eens ca. 55 eenheden elders in Arnhem. Op termijn zal dit aantal mogelijk verder worden uitgebreid met andere wooncomplexen rond de HAN-campus. De SSHN heeft goede afspraken gemaakt met de HAN om elkaar hierbij over en weer goed te faciliteren. De SSHN streeft er naar haar verhuurbestand in Arnhem de komende jaren tot tenminste 500 verhuurbare eenheden uit te breiden (met een maximum van 1.000 eenheden, gezien de beperkte omvang van de Arnhemse kamermarkt). De SSHN heeft van meet af aan aangegeven, dat de toekomstige verhuur aan reguliere studenten in Arnhem op dezelfde - op onze doelgroep toegesneden - wijze zal moeten gebeuren als in Nijmegen het geval is. Dit mede om het lean and mean karakter van haar bedrijfsvoering veilig te stellen. Zodra dit qua aantal te verhuren eenheden relevant wordt, zal een en ander in een prestatieovereenkomst met de gemeente Arnhem goed worden vastgelegd. Voor de goede orde benadrukken wij dat de SSHN geen voornemens heeft om haar dienstverlening naar andere studentensteden uit te breiden.

13

3.

Relatie huurder-verhuurder

3.1

Stichting Platform Huurdersbelangen

In de Stichting Platform Huurdersbelangen, heeft de SSHN een overlegpartner, die aan alle randvoorwaarden van de herziene 'Overlegwet' voldoet. Huurdersorganisaties mogen ook meepraten over zaken als fusie, renovaties, verwerving/bezwaren wooncomplexen, uitspraken Geschillencommissie, inzet verhuurder bij het aangaan van prestatieafspraken met de gemeente e.d. Het Platform heeft daarmee een – uitgebreid - wettelijk verankerd recht op informatie inzake vigerend beleid en recht op gekwalificeerd advies met betrekking tot voorgenomen beleidswijzigingen inzake onderwerpen van beheer en beleid, die de huurders raken. De SSHN informeert het Platform Huurdersbelangen ruimschoots, zodat één en ander goed aansluit op de gangbare praktijk bij de SSHN. Het Platform onderhoudt zelf de noodzakelijke contacten met de achterban door middel van een website - huurdersbelangen.nl – en periodieke spreekuren. Het forum op de website maar ook Facebook voorzien in interactieve communicatie met de achterban. Het Plenaire Huurdersoverleg zal ook komend jaar georganiseerd worden. Alle huurders van de SSHN worden hiervoor uitgenodigd. Het Platform verantwoordt zich over het gevoerde beleid in het afgelopen jaar en bespreekt het voorgenomen beleid voor het komende jaar. De bestuurder van de SSHN is daarbij - als gast aanwezig en kan door individuele huurders op allerhande zaken (onder andere huurbeleid en servicekosten) worden 'bevraagd'. In nauw overleg met het Platform is in 2014 wederom de driejaarlijkse enquête gehouden onder ruim 4.800 reguliere huurders van de SSHN (geen short stay). Deze enquête werd door 36% van de SSHN-huurders ingevuld. Dit is ruim voldoende om een betrouwbaar beeld te krijgen van de meningen en ervaringen van de SSHN-huurders. Uit die enquête kwam het beeld, dat de huurders gemiddeld de woningen van de SSHN waarderen met een 7,6 (2011: 7,5), de dienstverlening met een 7,2 (2011:7,3) en de SSHN als organisatie ook met een 7,2 (2011: 7,3). Dit is een gemiddelde score van ruim 7,3 en daarmee nagenoeg gelijk aan die over 2011. Dit is een ruime voldoende, maar per wooncomplex of per onderwerp kunnen de scores naar boven en beneden behoorlijk afwijken van het gemiddelde. De inzet van de SSHN is en blijft om in volgende enquêtes op een gemiddelde score van tenminste een 7,5 uit te komen. Door de SSHN is in aanvulling op deze uitkomsten - in overleg met het Platform - een analyse gemaakt van de diverse aandachtspunten, die uit deze enquête naar voren komen. Het betreft met name de punten waarop niet meer dan redelijk of zelfs onvoldoende wordt gescoord. Deze punten zijn en blijven onderwerp van overleg - ter verbetering van de waardering - met het Platform Huurdersbelangen. Voor een deel wordt een soms mindere score overigens ook beïnvloed door het gedrag van (mede)huurders zelf (bijvoorbeeld netheid van keukens en gangen). Met het Platform is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten, waarin omgangsvormen, ondersteuningen en budgettering vastgelegd zijn. De continuïteit van de bezetting van plaatsen in het bestuur en de algemene commissie van het Platform is de afgelopen jaren goed geweest maar blijft een punt van aandacht. De SSHN hecht aan een goede en volledige be14

zetting van de plaatsen daarin en zal dat goed blijven faciliteren. De SSHN benut het Platform Huurdersbelangen ook als forum voor dialoog met haar huurders over de – voor hen relevante – beleidsvoornemens. De SSHN zal het Platform verder goed blijven betrekken bij haar investerings- en renovatievoornemens (realiseren we de goede woonvoorzieningen, op de goede locaties en doen we dat goed?). Dit geldt zeker ook voor onze voorgenomen activiteiten in Arnhem. De SSHN zal het aanschrijfbeleid van niet meer studerende huurders alsmede haar verdere beleidsvoornemens op dat gebied in het licht van de meer ontspannen kamermarkt komend jaar met het Platform gaan evalueren. 3.2

Rechtstreekse contacten met huurders

Rekening houdende met de positie van het Platform als overlegorgaan en belangenbehartiger namens alle SSHN-huurders, besteedt de SSHN de nodige aandacht aan het rechtstreeks informeren van haar huurders. Dit gebeurt veelvuldig via mailberichten en via de website van de SSHN. Dit werkt heel goed en direct. De nodige zorg wordt verder besteed aan de schriftelijke informatie, die naar individuele huurders of groepen van huurders gaat (inzake specifieke onderwerpen). De afdeling Verhuur en Communicatie wordt ingeschakeld bij berichtgeving aan groepen van huurders. De aanwezigheid van de complexbeheerders draagt zeker bij aan een laagdrempelige toegang voor de huurders tot de SSHN-organisatie. Ten behoeve van een goede communicatie is ook een up to date digitale bereikbaarheid noodzakelijk. Hiervoor zijn in 2014 al de nodige inspanningen verricht. Zo is er een huurdersportaal in samenwerking met Cap Gemini in ontwikkeling, waarbinnen gebreken en klachten via een webportal digitaal afgehandeld kunnen worden. Ook voor de huuropzeggingen en woninginspecties is een webportal gemaakt, waardoor de afhandeling van deze processen, zowel voor de huurders als de complexbeheerder eenvoudiger en sneller kunnen gaan. Ook zal er in 2015 een aannemersportaal worden ingericht waardoor de opdrachtverlening en afhandeling van werkzaamheden aan de complexen beter gepland en gemonitord kunnen worden. De functie van de spreekuren van de complexbeheerders verandert door de hiervoor geschetste ontwikkelingen en zal op de verschillende complexen worden heroverwogen. 3.3

Geschillencommissie SSHN

De Geschillencommissie SSHN sluit aan op de reguliere klachtenprocedure binnen de SSHN. Op het moment dat een huurder of woningzoekende in het kader van de reguliere klachtenprocedure niet naar tevredenheid geholpen is, kan een beroep worden gedaan op de Geschillencommissie. De Geschillencommissie bestaat uit een onafhankelijk voorzitter en twee huurders (waarvan één lid van het Platform Huurdersbelangen) en adviseert de bestuurder met betrekking tot de afhandeling van het geschil. Er wordt in de praktijk overigens slechts sporadisch een beroep gedaan op de Geschillencommissie. De bekendheid van de klachtenprocedure bij de SSHN en de specifieke rol van de Geschillencommissie hierbij, zal ook komende jaren goed onder de aandacht van onze huurders worden gebracht.

15

4.

Kwaliteit van de woningvoorraad

4.1

Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid

In het voorgaande beleidsplan zijn de toekomstplannen vanuit het strategisch vastgoedbeleid voor de complexen Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat reeds gepresenteerd. Het complex Jacob Canisstraat wordt gedurende 2014 gemoderniseerd door diverse bouwkundige en installatietechnische ingrepen. De levensduur van dit complex wordt hierdoor verlengd tot en met 2032. In 2015 wordt het toekomstplan voor het complex Van Nispenstraat nader uitgewerkt en daar waar nodig uitgebreid (momenteel enkel groot onderhoud). Hierbij worden diverse energetische verbeteringen doorgerekend en de mogelijkheden tot algehele modernisering van het gebouw en het rondom liggende terrein. Het toekomstplan is mede gebaseerd op de vier invalshoeken die in het strategisch vastgoedbeleid beschreven zijn, namelijk vanuit de bestuurder, de bewoner, de financier en de technisch beheerder. Onderstaand worden de inzichten en plannen vanuit de invalshoeken kort toegelicht. Bestuurder: het wooncomplex Van Nispenstraat is qua locatie een waardevol onderdeel van het woonbestand van de SSHN. Bovendien is er sprake van een aanhoudende vraag naar meer kwaliteit (zelfstandige eenheden), waaraan Van Nispenstraat voldoet. Daar waar mogelijk worden via herinrichting extra wooneenheden gecreëerd in bestaand bezit (optimalisatie bestaand bezit) en bij de Van Nispenstraat zal ook een extra zelfstandige wooneenheid kunnen worden gecreëerd. Bewoner: Om de tevredenheid en woonbeleving te verbeteren is een aantal ingrepen gepland om de woonkwaliteit - en daarmee tevens de toekomstige verhuurbaarheid - zeker te stellen bij het complex Van Nispenstraat. De keukens, douches en het sanitair zullen worden vervangen en de fietsenstalling op het terrein zal beter toegankelijk worden gemaakt. Tevens zullen de woningplattegronden worden aangepast en zullen de vier onzelfstandige eenheden op de begane grond worden verbouwd tot zelfstandige eenheden. Gezien de geografisch centrale ligging in de binnenstad van Nijmegen en de korte afstand tot de diverse opleidingsinstituten, is complex Van Nispenstraat bij uitstek een gewilde locatie voor de bewoners van SSHN. Technisch beheerder: met de huidige technische staat van het complex Van Nispenstraat is het nog mogelijk tot uiterlijk 2017 door te exploiteren zonder grote ingrepen. Diverse bouwkundige en (installatie)technische ingrepen met betrekking tot gevels, daken en installaties blijken noodzakelijk. De cycli van de technische onderdelen hebben mede de mate van verlenging van de exploitatietermijn bepaald. Financier: op basis van de voorgenomen ingrepen is in de voorgaande meerjarenraming reeds rekening gehouden met een verlengde levensduur tot en met 2035. De diverse ingrepen van groot onderhoud en wijziging in exploitatietermijn zijn doorgerekend in de bedrijfswaarde. Daarnaast zijn de kasstromen van de SSHN als geheel in die jaren berekend. Positieve kasstromen zijn immers een must voor de continuïteit van de exploitatie van het SSHNwoonbestand. De financiële haalbaarheid van eventuele extra ingrepen ten aanzien van energie en modernisering worden in 2015 bepaald, alvorens hier (bij doorgang) in de volgende meerjarenraming rekening mee te kunnen houden. Rond het jaar 2020 zal opnieuw herbezinning plaatsvinden over de toekomstige strategieën inzake de doorexploitatie van onder meer complexen als Hoogeveldt (in 2013 gemoderni16

seerd; in onderliggende meerjarenraming is de levensduur verlengd met één extra jaar t/m 1 2029 ) en Jacob Canisstraat. Het tijdelijke complex Griftdijk wordt uiterlijk geamoveerd in 2016. Vanuit de uitgangspunten van het strategisch vastgoedbeleid wordt eveneens de optimalisatie van het bestaand bezit bekeken. In 2014 zijn in de souterrains van Galgenveld 31 kamers gerealiseerd voor masterstudenten. De algemene ruimtes in Sterrenbosch en Gouverneur zullen begin 2015 tot, respectievelijk 32 en 12 kleine appartementen worden omgebouwd. 4.2

(Woon)technische instandhouding

De noodzakelijke werkzaamheden voor de instandhouding van de (technische) kwaliteit van de woningvoorraad zijn vastgelegd en financieel vertaald in de meerjarenraming onderhoud 2015 t/m 2024. Deze meerjarenraming is gebaseerd op technische inventarisaties van de wooncomplexen en stadspanden en de uitgangspunten uit het strategisch vastgoedbeleid. Voor de meerjarenraming 2015 t/m 2024 heeft de SSHN, net als voorgaande jaren, gebruik gemaakt van het softwareprogramma O-Prognose. Hierin zijn eveneens de onderhoudscondities per element per complex opgenomen volgens de NEN 2767 norm, mede opgesteld door een extern technisch adviesbureau. Gemiddeld gezien is de conditiescore 2, hetgeen een goede conditie inhoudt (gebaseerd op een zespuntschaal). Voor de instandhouding van het SSHN-woonbestand zijn voor de komende 10 jaren uitgaven geraamd tot een bedrag van nagenoeg 49 miljoen euro (exclusief investeringen en het beheer van de eenheden). Dit bedrag is inclusief het onderhoud aan Talia, de nieuwbouw bovenop Doornroosje (in gebruik vanaf november 2014) een derde deel van de geraamde 2

e

onderhoudskosten voor complex De Gouverneur en 174/347 deel van de geraamde kosten 3 voor het onderhoud van wooncomplex Mariënbosch , dat in het voorjaar 2015 in gebruik wordt genomen. De kosten over de eerstvolgende periode van 10 jaar zijn met circa 0,6 miljoen euro gedaald. Deze daling (per saldo) wordt voornamelijk veroorzaakt door het wegvallen van kosten voor de reeds uitgevoerde modernisering van Jacob Canisstraat in 2014. De gemiddelde onderhoudsuitgaven over de gehele levensduur van de woningvoorraad zijn, net zoals in de voorgaande meerjarenraming, afgenomen (ruim 6%) tot € 796 per eenheid per jaar. In de meerjarenraming zijn de uitgaven thans geraamd tot einde economische levensduur van de woningvoorraad. Een en ander conform de richtlijnen voor de jaarverslaglegging (volgens de Raad van de Jaarverslaggeving), waarbij de economische levensduur 50 jaar moet zijn. Gedurende 2014 is een vergelijking gemaakt tussen de technische en economische levensduur van de complexen. De onderhoudspieken van de lang cyclische onderdelen zijn per complex nader bekeken en daar waar nodig is de indeling en bundeling van technische ingrepen verbeterd gedurende de gehele exploitatietermijn. De termijnen zijn voorals1

Uitgangspunt is minimaal 15 jaar door exploiteren indien er geen herinvesterings- of sloopplannen zijn voor een complex (volgens richtlijn cfv en verslaggevingsregelgeving RJ645).

2 De SSHN is voor 1/3 deel eigenaar. De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen voor de C.V. Heyendaal. 3

De SSHN is voor 174/347 deel eigenaar. De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen.

17

nog ongewijzigd gebleven. Sinds de herziening van de meerjarenraming en invoer in het softwareprogramma O-Prognose blijken de economische en technische levensduren reeds goed op elkaar te zijn afgestemd. Voor 2015 wordt voor het onderhoud van SSHN-complexen en stadspanden een bedrag begroot van nagenoeg 3,9 miljoen euro. Van het totale begrotingsbedrag in 2015 heeft 61% betrekking op projectmatig onderhoud, 19% op jaarlijks planmatig onderhoud en 20% op klachten- en mutatieonderhoud. Doordat er in 2015 beduidend minder grote onderhoudsprojecten zijn gepland, is het relatieve aandeel groot onderhoud lager dan voorgaand jaar (2014: 74%). Het planmatig- en klachtenonderhoud is bovendien ook in absolute zin gestegen door de opsplitsing in onderhoudsfondsen van Talia en Mariënbosch (voorheen enkel prognoses in het fonds groot onderhoud) en eveneens door de (geplande) toevoeging van eenheden in Galgenveld, Sterrenbosch en Gouverneur. Aangezien de SSHN gezonde concurrentie tussen leveranciers nastreeft, worden bewust diverse partijen binnen de verschillende disciplines van onderhoud en beheer ingeschakeld. De energetische condities van de gebouwen van de SSHN en de ontwikkelingen rondom wet- en regelgeving ervan worden nader beschreven in paragraaf 4.4. Het bezit van de SSHN voldoet volledig aan de vigerende brandveiligheidseisen. De SSHN blijft echter ook in de komende jaren continu de nodige aandacht besteden aan brandveiligheid. Hiertoe is jaarlijks dan ook een klein bedrag opgenomen voor mogelijk onderhoud aan onderdelen ervan, zoals de instandhouding van de compartimentering in gebouwen. In het voorgaande beleidsplan werd het asbestbeleidsplan reeds weergegeven en toegelicht, waarin de SSHN kiest voor een veilige, gefaseerde en structurele verwijdering van het nog aanwezige asbest. Dit met dien verstande dat daar waar onevenredig hoge kosten zouden moeten worden gemaakt in de vorm van een deconstructie van het gebouw of gebouwdelen om het geïnventariseerde hecht gebonden asbest volledig te verwijderen, die asbestonderdelen die geen gevolgen kunnen hebben voor de volksgezondheid vooralsnog niet zullen worden gesaneerd. Zulks op basis van asbestinventarisatierapporten, opgesteld door een bevoegde instantie. De SSHN heeft met in acht name van het bovenstaande als doelstelling haar woningvoorraad uiterlijk in 2024 volledig asbestvrij te hebben, volgend aan het voornemen van de overheid tot een volledig verbod op asbest in datzelfde jaar. Relatief eenvoudig te saneren kleine hoeveelheden asbest zijn grotendeels reeds in 2014 gesaneerd. Het restant wordt in 2015 afgerond. Het moment van sanering wordt zo goed mogelijk gecombineerd met het geplande projectmatig onderhoud. Het vervangen van de gevelplaten bij Galgenveld is echter eerder ingepland (2023; vervanging van kozijnen, ramen en isolatie wordt vooralsnog niet vervroegd), in verband met de doelstelling de panden van de SSHN per 2024 asbestvrij te laten zijn.

18

4.3

Investeringen in nieuwbouw en aankoop

4.3.1 Nieuwbouwopgave SSHN uit prestatieovereenkomst 2010-2015 Nijmegen: volledig afgerond. In september 2010 is de prestatieovereenkomst 2010-2014 tussen de SSHN en de gemeente Nijmegen ondertekend. Hierin werd vastgelegd dat er 1.000 wooneenheden bijgebouwd moesten worden (te rekenen vanaf 2010). In het bestuurlijk overleg, dat de gemeente Nijmegen met de beide instellingen van Hoger Onderwijs en de SSHN periodiek heeft, is vervolgens aanvullend afgesproken, dat de SSHN zo mogelijk nog eens 250 studenteneenheden extra zou realiseren. In het bestuurlijk overleg van juli 2013, waaraan ook bestuurders van RU en HAN deelnamen, is afgesproken, dat de prestatieovereenkomst tussen gemeente Nijmegen en SSHN met dezelfde inzet en voorwaarden met een jaar is verlengd tot 2015. Het is de SSHN gelukt om deze verhoogde opgave als volgt volledig te realiseren:

•

Nieuwbouw Sperwerstraat (231 kleine zelfstandige eenheden): is in het voorjaar van 2012

opgeleverd en verhuurd.

•

Nieuwbouw Talia bovenop het nieuwe Doornroosje (347onzelfstandige eenheden): wordt in november 2014 volledig in gebruik genomen.

•

Nieuwbouw Mariënbosch ( 347 zelfstandige eenheden) De SSHN heeft overeenkomsten gesloten om dit project samen met collega-corporatie Mooiland te realiseren. Ieder neemt hiervan – afgerond - 50% voor zijn rekening. De SSHN zal alle verhuur en beheer gaan verzorgen. De voor het slagen van dit project doorslaggevende subsidie van 4 miljoen euro van de provincie Gelderland is in samenhang hiermee gelijk verdeeld over SSHN en Mooiland. De bouwwerkzaamheden verlopen voorspoedig en zullen in het voorjaar 2015 worden opgeleverd.

•

Verbouwing en verhuur verzorgingshuis Sonnehaert (150 eenheden) De hoogbouw van het voormalige verzorgingshuis Sonnehaert is tot 150 studenteneenheden omgebouwd en wordt sinds juni 2014 door SSHN (door)verhuurd aan haar doelgroep onder de naam Leeuwenstein. Dit gebouw blijft eigendom van ZZG, de SSHN huurt voor een periode van tien jaar met de mogelijkheid van verlenging met nog eens vijf jaar.

•

Resterende uitbreiding woonbestand (nog eens 125 eenheden) Met de hierboven genoemde projecten voegt de SSHN reeds 1.075 eenheden aan haar verhuurbestand toe. Eind augustus 2014 zijn onder 31 onder wooncomplex Galgenveld gerealiseerde onzelfstandige eenheden in de verhuur voor short stay studenten genomen. Met de verbouwing van de algemene ruimten in Sterrenbosch en Gouverneur (voorjaar 2015 met in totaal 44 zelfstandige eenheden) en het voornemen inzake de per januari 2015 door SSHN te verhuren 35 onzelfstandige eenheden aan de Dominicanenstraat (particulier eigendom, SSHN beheert en verhuurt), komen daar nog eens 79 kamers bij. In totaal 110 extra wooneenheden voor studerende jongeren. In het bestaand bezit van de SSHN zijn er vanaf 2010 tevens 27 extra eenheden gerealiseerd. De SSHN zal dus rond het voorjaar 2015 de ruim 1.250 extra eenheden volledig hebben ingevuld!

4.3.2 Bouwopgave Nijmegen 2015- 2018, mede in relatie tot Kences-monitor studentenhuisvesting Onder 2.3 is op basis van een beschrijving van de Nijmeegse kamermarkt uiteengezet dat naar onze stellige verwachting medio 2015 het kwantitatieve tekort aan kamers in Nijmegen 19

zal zijn opgelost en dat de kamermarkt in Nijmegen met de oplevering van de hierboven onder punt 3.3.1 vermelde studentenwooncomplexen tevens een stevige kwalitatieve impuls heeft gekregen. In de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting (Kences) wordt op basis van de meest actuele referentieramingen van het ministerie OC&W berekend, dat het totaal aantal voltijd studenten in de periode 2013- 2021 met 8,5% zal stijgen (hiervan is een deel reeds gerealiseerd in 2014). Daarna stabiliseert het aantal studenten enkele jaren om vanaf 2025 geleidelijk af te gaan nemen. Daarbij is echter nog geen rekening gehouden met de effecten van de invoering van het sociaal leenstelstel en de voorgenomen beperkingen in het gebruik van de OV-jaarkaart voor studenten. Het bovenstaande noopt tot voorzichtigheid bij de realisering van plannen voor verdere uitbreiding van het aantal studentenwoningen in Nijmegen. Verwacht mag worden dat de verkamering van grote huizen in handen van particulieren in de binnenstad nog wel enige tijd door zal gaan. Daarnaast zijn ook diverse particuliere ontwikkelaars nog voornemens om studentenwoningen op een aantal locaties in Nijmegen te realiseren. Niet zeker is of deze plannen op bestuurlijke medewerking van de gemeente Nijmegen kunnen rekenen. Te overwegen is om deze plannen deels om te zetten in huisvesting voor starters, waar vooralsnog wel een duidelijke behoefte aan lijkt te bestaan. Uiteraard is het aan de gemeente Nijmegen om hier haar eigen afwegingen te maken en zo mogelijk de regie te nemen. De SSHN zal komende maanden de effecten monitoren van de oplevering van haar wooncomplexen eind 2014 en voorjaar 2015. In het bestuurlijk overleg met gemeente Nijmegen, RU en HAN zal de SSHN de resultaten daarvan met haar stakeholders afstemmen. Daarbij zal ook gekeken worden naar de noodzaak om eventueel extra huisvesting te realiseren voor buitenlandse short studenten en buitenlandse gasten en - expats. Bij dit laatste zal de SSHN de randvoorwaarden zoals die worden vastgelegd in de nieuwe Herziene Woningwet uiteraard moeten respecteren. Met de gemeente Nijmegen is verder afgesproken, dat de SSHN zich in 2015 bezint op de haalbaarheid van een vorm van vervangende huisvesting, te realiseren op de Hof van Holland, voor de tijdelijke huisvesting aan de Griftdijk te Lent, die uiterlijk medio 2016 zal worden geamoveerd. Gezien het bovenvermelde, zal in de prestatieafspraken gemeente Nijmegen- SSHN voor de periode 2015-2018 bij voorkeur een procesafspraak vastgelegd worden inzake de wijze van bepaling van een eventuele aanvullende bouwbehoefte en nadere bepaling daarvan in aard en omvang voor de SSHN. De SSHN zal verder samenwerking zoeken met collega-corporaties inzake de aanvullende behoefte aan starterswoningen in Nijmegen en de mogelijke verhuur en beheer door de SSHN daarvan ten behoeve van de doorstroming van niet meer studerenden vanuit SSHN wooncomplexen. Het ligt vooralsnog niet in de rede dat de SSHN zelf starterswoningen gaat realiseren. Voor de voorgenomen bouwactiviteiten in Arnhem willen wij kortheidshalve verwijzen naar hoofdstuk 2,4, waarin de nodige informatie wordt gegeven over de transformatie van het RWS-gebouw tot bijna 300 studentenkamers (beoogde start medio 2015, beoogde oplevering medio 2016).

20

4.4

Duurzaam bouwen en beheer

In het beheer en onderhoud van haar complexen en stadspanden houdt de SSHN uitdrukkelijk rekening met mogelijke energiebesparing, wordt er gekozen voor materialen die milieubelasting beperken en worden duurzame oplossingen nagestreefd. Als gevolg hiervan wordt in toenemende mate bespaard op het energieverbruik, waardoor de huurders met een lagere energierekening worden belast en tevens de CO2-uitstoot wordt beperkt. Daarnaast is een in de basis kwalitatief goed ontwerp en onderhoud van gebouwen en installaties van grote invloed op de duurzaamheid van de complexen. Dit komt tot uitdrukking in de naar verhouding lange levensduur van het bezit van de SSHN. Energiebesparende maatregelen die momenteel en in de komende jaren zullen worden uitgevoerd, zijn onder andere: -

In 2014 zijn zonnepanelen geplaatst bij de complexen Galgenveld (316 panelen), Jacob Canisstraat (156 panelen), Welgelegen (112 panelen) en Van der Brugghenstraat (34 panelen). De opbrengsten die worden gegenereerd, circa 131.500 kWh/jaar gaan rechtstreeks naar de bewoners van deze complexen. Deels kunnen de kosten voor aanleg en installatie worden teruggevorderd via de energie investeringsaftrek van de overheid

-

(EIA). Nieuwe hoog rendement en gas besparende verwarmingsinstallaties worden geplaatst in de complexen Vossenveld (2015), Van Nispenstraat, Doddendaal (2016) en Jonkerbosch (2018). Met deze nieuwe installaties wordt ca. 20% bespaard op het gasverbruik.

-

Bij de vervanging van dakbedekkingen wordt extra isolatie aangebracht. Dit geldt in de eerstvolgende jaren voor de complexen Van Nispenstraat (2016), Graafse Ringpad (2017; tevens gevelisolatie) en Doddendaal (2019). Er wordt bij vervangingen uitgegaan 2

-

van een Rc-waarde van 5 m K/W of meer. Inmiddels zijn alle complexen van SSHN in de afgelopen jaren voorzien van gebouwbeheerssystemen (Priva-regelingen) voor monitoring en bijsturing ten behoeve van een optimaal energieverbruik. In 2015 zal de nadruk liggen op het inregelen van deze sys-

-

temen en de borging daarvan om het gasverbruik zo optimaal mogelijk te laten zijn. Zodra warmwaterleidingen bij collectieve installaties aan vervanging toe zijn, wordt nagegaan of er een inline-waterleidingsysteem kan worden geplaatst. Hiermee wordt transportwarmteverlies beperkt en kunnen circulatieleidingen voldoen met een lagere temperatuur (65 graden i.p.v. > 85 graden), zodat energie wordt bespaard. Bij het groot onderhoud van de Van Nispenstraat (2016) wordt een dergelijke nieuwe waterleiding aangebracht.

-

Bij de complexen Van Nispenstraat en Graafse Ringpad (2016) worden waterbesparende maatregelen genomen. Door waterreduceerders te plaatsen in kranen en aansluitingen wordt het (warm)waterverbruik verminderd en wordt indirect ook minder energie (gas) verbruikt.

Van het budget, dat de SSHN vorig jaar uitgetrokken heeft voor extra energetische maatregelen die ten goede komen aan de woonlasten van haar huurders, resteert thans nog ca. € 90.000,-. In 2015 wordt onderzocht welke energetische maatregelen voor de bewoner het meest gunstig zijn om tot uitvoering te brengen.

21

Daarnaast is voor de complexen Van Nispenstraat en Heidepark in 2014 advies ingewonnen inzake eventuele omvangrijke aanvullende energetische maatregelen zoals het plaatsen van warmtepompen, isolatie en zonnepanelen. Naast de technische mogelijkheden zal ook de financiële haalbaarheid hiervan in kaart worden gebracht. De SSHN zal hierbij, waar mogelijk, inspelen op het subsidiebudget van de overheid voor woningcorporaties teneinde het bestaand bezit energetisch te verbeteren (Stimuleringsregeling Energieprestatie Huursector). Voorwaarde hierbij is dat er minimaal drie labelstappen moeten worden gemaakt met minimaal label B als resultaat. Nieuwbouw Het SSHN nieuwbouwcomplex bovenop de nieuwbouw voor Doornroosje, oplevering 2014, wordt gebouwd met een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,55. Er wordt hiertoe gebruik gemaakt van individuele hoog rendement ketels (geen onnodig warmteverlies via transportleidingen), CO2-gestuurde ventilatie, een warmteterugwinningsysteem in de douches, een hoge isolatiewaarde (Rc 5) en 2 individuele zonnecollectoren per appartement (totaal ca. 2 250m ) op de daken. De elektraopbrengst van deze collectoren wordt individueel aan bewoners geleverd, hetgeen een directe besparing op de energielasten als resultaat heeft. Nieuwbouwcomplex Mariënbosch, oplevering voorjaar 2015, heeft als uitgangspunten in de ontwikkeling een zeer gunstige Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,29 en bovendien CO2neutrale energieopwekking met behulp van twee pellet ketels. Teneinde pieken in de warmtevraag op te vangen worden er daarnaast twee gaswandketels geplaatst. De wooneenheden in het rijksmonument worden opgeleverd met het energielabel A. Per 1 januari 2015 worden de EPC-eisen voor woningbouw aangescherpt van 0,6 naar 0,4. Eveneens zullen scherpere eisen worden gesteld aan de thermische schil van een gebouw. 2

Momenteel wordt er een Rc-waarde van 3,5 m K/W gesteld voor de gehele schil. Die eis 2 wordt gedifferentieerd naar type constructie, te weten minimaal 3,5 m K/W voor vloeren, mi2

2

nimaal 4,5 m K/W voor gevels en minimaal 6,0 m K/W voor daken. Energielabeling In 2009 zijn de complexen met zelfstandige eenheden en stadspanden reeds van een energielabel voorzien volgens de Europese richtlijn EPBD. In 2010 zijn eveneens alle zelfstandige eenheden in complexen met gemengde eenheden energetisch opgenomen. Sinds 1 juli 2011 houdt het woningwaarderingsstelsel (WWS) rekening met de energiezuinigheid van zelfstandige woningen. Bij de SSHN is de waardering van de zelfstandige eenheden dan ook per die datum aangepast. De energetische status van de complexen wordt als afwegingspunt bij het strategisch vastgoedbeleid meegenomen. In januari 2015 zal nieuwe wet- en regelgeving inzake energetische prestaties van woningen, beter bekend als het Nader Voorschrift, in werking treden. Dit houdt in dat, op basis van een nieuwe rekenmethodiek, een energie index wordt bepaald voor alle zelfstandige eenheden die nog niet over een geldig energielabel beschikken. De invloed van deze nieuwe rekenmethodiek op de energetische prestaties is nog niet bekend. De recent in gebruik genomen complexen Gouverneur (2009) en Orion (2012) worden momenteel nog gewaardeerd volgens het bouwjaar (overeenkomstig label A). Naar aanleiding 22

van genoemde nieuwe wet- en regelgeving zullen zij te zijner tijd worden voorzien van een vernieuwde energie index. De huidige afgemelde energielabels van de SSHN voor zelfstandige eenheden blijven 10 jaar geldig. De eenheden in het in 2015 op te leveren complex Mariënbosch zullen worden voorzien van een energie index in dat zelfde jaar. De onzelfstandige eenheden worden mogelijk op gebouwniveau gelabeld, maar dit is eveneens afhankelijk van nieuwe en reeds lang verwachte regelgeving (uitstel EPG-regeling van 1 juli 2012 naar 2015) waarin de juiste methodiek voor labeling van onzelfstandige eenheden kenbaar wordt gemaakt. In onderliggende meerjarenraming is in 2016 rekening gehouden met een eventuele opname en het daadwerkelijke voorzien van energielabels. In onderstaande figuur staan de gemiddelde energiewaarden weergegeven van de complexen die de SSHN reeds heeft laten voorzien van een energielabel, evenals de nieuwbouwcomplexen. Gemiddeld hebben deze eenheden een energielabel B. De stadspanden worden overigens buiten beschouwing gelaten, aangezien zij afwijkend zijn opgenomen (gebouwniveau) en niet in het woningwaarderingsstelsel kunnen worden verwerkt.

* alleen zelfstandige eenheden van het complex ** nieuwbouw, nog op te leveren voorjaar 2015

23

5.

Leefbaarheid

5.1

Structurele aandacht SSHN

Gezien de aard van haar wooncomplexen, besteedt de SSHN al sinds jaar en dag veel aandacht aan het aspect 'leefbaarheid'. Dit komt tot uitdrukking in de zorg voor de directe woonomgeving van de complexen en in aanvullende zorg voor het woonklimaat in de complexen zelf (sociale veiligheid en beheer). In de meerjarenraming onderhoud zijn aanzienlijke bedragen opgenomen voor zaken als erfscheidingen, bestratingen, groenvoorzieningen, verlichtingsarmaturen op de diverse terreinen e.d. Een deel hiervan valt onder de servicekosten, waarvoor kosten aan huurders doorberekend worden. Om insluiping, diefstal en schennispleging tegen te gaan, wordt in het jaarlijks onderhoud van de tuinen onder andere aandacht besteed aan het korthouden en terugsnoeien van bosschages en struiken. Extra aandacht wordt gegeven aan struiken en bomen die dicht bij de gebouwen staan. In 2014 is een plan opgesteld om ten gunste van de leefbaarheid van bewoners het binnenterrein van complex Hoogeveldt in 2015 opnieuw, en zo mogelijk verkeersvrij, in te richten. Hierbij wordt tevens aandacht besteed aan vuilafvoer en parkeergelegenheden. De plannen hiervoor zijn in nauw overleg met de gemeente Nijmegen gemaakt. Ook binnen de wooncomplexen besteedt de SSHN de nodige aandacht aan leefbaarheid. Bewoners hechten veel belang aan de schoonmaak van keukens, gangen en sanitair. Om deze ruimtes echt schoon te houden, wordt van de bewoners de nodige zelfwerkzaamheid verwacht. De SSHN ondersteunt deze zelfwerkzaamheid met een schoonmaakprogramma, dat er op gericht is om vervuiling te voorkomen. Het éénmaal per week reinigen van - bijvoorbeeld - sanitaire ruimtes is uiteraard onvoldoende om deze gedurende de hele week echt schoon te houden. Overigens is dit een punt dat in de praktijk de nodige misverstanden oplevert (bewoners denken dat ze voor fulltime schoonmaak betalen en doen zelf niets of niet veel). De schoonmaakprogramma’s hangen op alle gangeenheden van de complexen. In overleg met het Platform Huurdersbelangen wordt nauwgezet de vinger aan de pols gehouden inzake de inhoud en kwaliteit van de uitvoering van de schoonmaakprogramma’s. De bewoners worden er overigens op gewezen hoe te handelen bij klachten over de uitvoering van het schoonmaakprogramma. Ter ondersteuning van de schoonmaak in en rondom de wooncomplexen worden door de SSHN corveeërs ingehuurd via een schoonmaakbedrijf. De SSHN blijft bovendien de service aanbieden waarbij nagenoeg kosteloze fietsreparaties worden uitgevoerd voor alle bewoners. Hiervoor is via de organisatie Breed een fietsenmaker aangesteld die, verdeeld over de week, werkzaamheden uitvoert vanuit de complexen Hoogeveldt en Vossenveld. Op het terrein van het grootste complex Hoogeveldt (1.013 bewoners) beschikt de SSHN bovendien over een studentencafé en een winkel ten behoeve van bewoners en hun bezoekers. De SSHN heeft negen complexbeheerders in dienst, waarvan zeven ten behoeve van het beheer in de wooncomplexen en één ten behoeve van de stadspanden. Daarnaast zijn er

24

één assistent-complexbeheerder en één medewerker technisch beheer in dienst en wordt via Breed één hulp voor de complexbeheerders ingehuurd. Een deel van de werkzaamheden vloeit voort uit de verantwoordelijkheid, die de SSHN als verhuurder heeft (bijvoorbeeld: het in gebruik geven en opleveren van kamers). Daarnaast heeft de complexbeheerder een ondersteunende functie voor de bewoners onder andere voor het bewaken van het woonklimaat. De directe personeelskosten voor de complexbeheerders, assistenten, medewerker en hulp ad € .607.000 kunnen beschouwd worden als uitgaven voor de instandhouding van de leefbaarheid in en rondom de wooncomplexen. Nagenoeg één vierde hiervan, € 136.000 wordt via de servicekosten doorberekend. De rest komt volledig voor rekening van de verhuurder (jaarlijks gemiddeld € 471.000). In 2014 is een extra complexbeheerder aangetrokken in verband met de uitbreiding van het woonbestand van de SSHN in Nijmegen en Arnhem. SSHN werkt reeds sinds jaren samen met sociale werkinstanties, voorheen met Bureau Uitzicht en nu met Stichting Breed. Momenteel bestaat 5% van het personeel van SSHN uit gedetacheerden van laatstgenoemde stichting. Zij worden ingezet ter ondersteuning van de complexbeheerders en ten bate van de leefbaarheid in en rondom de complexen. Tevens heeft de SSHN enkele jaren geleden een werknemer van Stichting Breed fulltime in dienst genomen als medewerker Technisch Beheer. SSHN is voornemens om het terrein (bosgebied) bij het nieuwbouwcomplex Mariënbosch door een groep medewerkers van Pluryn te laten onderhouden. Bovendien biedt de SSHN met regelmaat stageplaatsen voor studenten aan op de diverse afdelingen. Op deze wijze draagt SSHN bij aan ‘social return’. In dit kader ziet de SSHN er, met ingang van 2014, ook op toe dat leveranciers die regelmatig voor de SSHN werkzaam zijn (met > €100.000,- omzet) eveneens op passende wijze social return toepassen. Met de gemeente Nijmegen vindt geregeld overleg plaats inzake een aantal onderwerpen, die het woonklimaat van wooncomplexen beïnvloeden. Het betreft: overleg met de DAR en gemeente Nijmegen ter oplossing van de problemen rondom vuilafvoer en vuiltoerisme bij SSHN-wooncomplexen. In navolging van het beleid van de gemeente zal SSHN de containers voor het restafval bij de complexen Hoogeveldt en Westerhelling ondergronds gaan plaatsen (2014-2015). Er vindt overleg plaats met de gemeente of dit, waar wenselijk, ook bij andere locaties zou kunnen worden gerealiseerd; -

consequentie beoogde nieuwbouw voor de woonomgeving van SSHN-wooncomplexen; overleg met gemeente Nijmegen en Rijksoverheid over energiebesparende maatregelen en de eventueel mogelijke financiële ondersteuning.

In de nieuwe prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen zal wederom worden vastgelegd dat de gemeentelijke meerjarenprogramma’s voor beheer, onderhoud en investeringen in de openbare ruimtes, voor zover betrekking hebbend op de directe omgeving van SSHN-wooncomplexen, in overleg met de SSHN zullen worden vastgesteld. De SSHN kan aldus vroegtijdig aandachtspunten (onder andere sociale veiligheid) aanleveren. In het verlengde hiervan zal de SSHN ook aandacht vragen voor maatregelen ter regulering – en handhaving daarvan – van de parkeeroverlast op diverse complexen, mede doordat de betaald parkeerzones steeds verder uitbreiden. Het spreekt voor zich dat de aandacht voor 25

leefbaarheid slechts effectief kan zijn in goed overleg met de huurders en hun vertegenwoordigers. Dit zal dan ook onderwerp van overleg zijn en blijven met het Platform Huurdersbelangen SSHN. De SSHN maakt daarbij goed gebruik van de uitkomsten van de enquête onder al haar huurders (zie ook paragraaf 3.1). 5.2

Uitgaven leefbaarheid in het jaar 2015

Al met al besteedt de SSHN in 2015 een bedrag van ruim 1,6 miljoen euro aan leefbaarheid. Een deel daarvan – € 490.000 – wordt via servicekosten doorbelast aan de huurders. Van de totale uitgaven voor leefbaarheid wordt ruim 1 miljoen euro door de SSHN zelf voor haar rekening genomen (als 'onrendabele' investering, zij het maatschappelijk alleszins verantwoord). De uitgaven voor terreinen/bestratingen/groenvoorzieningen blijken in 2015 beduidend hoger te zijn dan in voorgaande jaren. Dit wordt veroorzaakt door de grootschalige aanpassing van het terrein bij complex Hoogeveldt (1.013 eenheden). Hiervoor is een bedrag van ruim € 550.000 begroot. Recapitulerend: Leefbaarheid (in € 1.000,-) Terreinen/bestratingen/groenvoorzieningen Corveeërs Complexbeheerders Totaal

Uitgaven

Opbrengst

Onrendabel

905

230

675

165 607 1.677

124 136 490

41 471 1.187

26

6.

Wonen en zorg

6.1

Bijzondere woonvormen

De SSHN stelt zich ten doel ook partner te zijn in het bieden van bijzondere woonvormen. De doelstelling van de SSHN was eerder om circa 1% van het totale woonbestand van de SSHN beschikbaar en geschikt te hebben voor de groep minder valide huurders uit de SSHN-doelgroep. Hiertoe had de SSHN het beleid om bij de bouw van nieuwe wooncomplexen standaard 2% van het aantal eenheden voor minder valide huurders geschikt te maken. Echter niet alle eenheden, die reeds beschikbaar zijn voor minder valide studenten, worden momenteel ook verhuurd aan deze groep (er is thans meer aanbod van dit soort ruimtes dan vraag). Om die reden acht de SSHN een beperking van het aanbod voor minder valide bewoners tot het huidige aantal eenheden – tot nader order - dan ook reëel. Thans komt het totaal uit op 39 aangepaste eenheden, op een woonbestand van ca. 6.100 (stand november 2014) eenheden (0,6%). Hierbij zijn ook meegerekend de 12 eenheden, die ten behoeve van Werkenrode (onderdeel van de Pluryn Werkenrode Groep) gerealiseerd zijn in het wooncomplex Hoogeveldt. Zowel de nieuwbouw bovenop Doornroosje (externe veiligheid) als het nieuwbouwcomplex Mariënbosch (gelegen op een heuvel) bleken niet geschikt voor huisvesting van minder validen. In de RWS-toren in Arnhem zal wel een gekoppelde wooneenheid worden aangewezen als minder valide woning voor twee minder valide bewoners. Vier aangepaste eenheden binnen de complexen Sterrenbosch en Gouverneur zijn ten slotte aan te merken als Miva-plus eenheid, hetgeen wil zeggen dat zij gesitueerd zijn op de begane grond en een brandsignalering hebben aan de buitenzijde. Deze eenheden zijn geschikt voor minder zelfredzame bewoners. De overige en de mogelijk in de toekomst nog te ontwikkelen Miva-eenheden zijn bestemd voor zelfredzame bewoners. Los hiervan zal de SSHN contact houden met Werkenrode Pluryn voor het geval er behoefte bestaat aan verdere uitbreiding van huisvestingsmogelijkheden (wellicht elders in Nijmegen of Arnhem). Uitgangspunt blijft, dat één en ander op kostendekkende basis, dus zonder ‘aftopping’ gerealiseerd zou moeten kunnen worden.

27

7.

Financiële continuïteit

7.1

Heffingen op vermogens woningcorporaties

Bijzonder aandachtspunt vormt de saneringssteunheffing van het Centraal Fonds (CFV). De heffing voor de saneringssteun komt in het Saneringsfonds van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Woningcorporaties die niet over de noodzakelijke financiële middelen beschikken, kunnen een beroep doen op dit fonds door middel van subsidiesteun of een renteloze lening. Twee corporaties worden op dit moment door middel van dit fonds door collega-corporaties overeind gehouden: Stichting WSG en Vestia. Deze corporaties zijn in grote financiële problemen gekomen door onverantwoorde aankopen van strategische posities (Stichting WSG) en buitensporige derivatencontracten (Vestia). Het Centraal Fonds heft in 2014 € 204 per zelfstandige woning en € 102 per onzelfstandige eenheid. De wijze waarop de saneringssteunheffing na 2014 berekend gaat worden is nog niet bekend. Echter er is een indicatie gegeven waar rekening mee kan worden houden. Voor de jaren 2015 en 2016 is dat € 120 per zelfstandige woongelegenheid en € 60 per onzelfstandige woongelegenheid. Voor de jaren 2017-2018 is dat € 60 per zelfstandige woongelegenheid en € 30 per onzelfstandige woongelegenheid. Vanaf 2013 is er de bezitsheffing ofwel verhuurdersheffing, waarbij over de WOZ-waarde in 2014 0,381% geheven gaat worden. Dit tarief loopt daarna verder op van 0,449% in 2015 tot 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017. De onzelfstandige eenheden zijn uitgezonderd van heffing. De saneringssteunheffing is tot en met 2019 ingerekend en verhuurderheffing voor de totale restant looptijd . De SSHN houdt in totaal rekening met een bedrag van ca. € 1,3 miljoen aan heffingen in 2015 en 2016. Fiscaal zijn deze uitgaven als aftrekpost voor de vennootschapsbelasting meegerekend. De verhuurdersheffing, zoals deze is ingevoerd voor alle verhuurders met meer dan tien woningen, maakt onderdeel uit van verschillende maatregelen die door het Kabinet zijn opgenomen om de woningmarkt beter te laten functioneren via een evenwichtig pakket maatregelen voor zowel het koop- als het huursegment. De primaire doelstelling van de verhuurdersheffing is echter toch het realiseren van een 'budgettaire opbrengst'. De verhuurdersheffing bij woningcorporaties en particuliere verhuurders zal het Rijk in 2014 ruim 1,1 miljard euro opleveren. Dat bedrag loopt daarna op tot 2 miljard in 2018 Met deze nieuwe heffing zal ook een deel van de overheidsuitgaven inzake het stelsel van de huurtoeslag worden gefinancierd. Mede dankzij intensieve lobbyactiviteiten van Kences zijn de onzelfstandige eenheden van heffing uitgesloten. Voor de zelfstandige verhuureenheden van de SSHN vormt de verhuurdersheffing vanaf 2017 een structurele last van ca. € 1,1 miljoen per jaar. Naast bovengenoemde specifieke heffingen moet de sector, dus ook de SSHN, fiscaal volop meebetalen aan de vennootschapsbelasting, ondanks haar sociale missie. Door het vervallen van aftrekmogelijkheden, zoals de herbestedingsreserve, is de SSHN de komende jaren netto betaler van vennootschapsbelasting. Over 2014 is de vennootschapslast nihil dankzij de compensabele verliezen van voorafgaande jaren. Over 2015 is € 0,87 miljoen aan vennootschapsbelasting begroot (na aftrek € 0,4 mln. aan compensabele verliezen).

28

Wel geldt tot juli 2015 het verlaagde 6% btw-tarief op de arbeidskosten bij het renoveren en herstellen van woningen die ouder zijn dan 2 jaar en op arbeidskosten bij aanleg en onderhoud van tuinen. Het effect van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief is in de onderhoudsbegroting en beheerskosten meegerekend. Voor de SSHN betekenen bovenvermelde ontwikkelingen van de laatste jaren een grote toename van de fiscale en administratieve verplichtingen en meer aandacht voor de problematiek rondom het thema ‘fiscaliteit’. De coalitiepartijen in de gemeente Nijmegen hebben afspraken gemaakt over het verleggen van de gebruikersheffing voor de afvalstoffenheffing van gebruiker naar eigenaar. Per saldo rekent de SSHN op een structurele verhoging van haar lasten van ca. k€ 200 per jaar vanaf 2017. Deze verhoging is in de begrotingscijfers en ook in de bedrijfswaarde over de volle looptijd ingerekend. Als gevolg daarvan zullen de onrendabele toppen voor de nieuwbouwprojecten Talia en Mariënbosch fors toenemen met respectievelijk € 0,94 miljoen en € 1,4 miljoen. Op het moment van opstellen van de begroting is het niet duidelijk of de woningcorporaties in Nijmegen gecompenseerd worden voor deze lastenverzwaring. Het is daarbij maar de vraag of de SSHN ook van deze compensatie, wellicht in de vorm van lagere grondkosten of anderszins, gebruik kan maken. Mogelijk wordt er een evaluatie gedaan over 2 jaren om de effecten van de heffing te bezien en deze last mogelijk weer over te hevelen naar de vervuiler/eindgebruiker. 7.2

Huurbeleid

De SSHN heeft als doelstelling dat circa 90% van de wooneenheden in eigendom van de SSHN betaalbaar is en blijft voor studerende jongeren onder de 23 jaar. De SSHN houdt daarbij uitdrukkelijk rekening met de actuele grenzen in het kader van de huurtoeslag voor jongeren onder de 23 jaar. Dit beleid komt onder druk te staan nu de onder paragraaf 7.1 vermelde maatregelen van het kabinet in financieel opzicht ook voor de SSHN zeer nadelig uitpakken, zulks in combinatie met de resterende investeringsopgave voor de SSHN. Ook de inkomens van onze huurders worden echter geraakt door de diverse bezuinigingsmaatregelen van het kabinet, waaronder de aangekondigde omvorming van de studiefinanciering naar een leenstelsel, mogelijk wijzigingen in collegegelden, verlagingen in de huurtoeslag en zorgtoeslag en dergelijke. De SSHN zal ook in 2015 haar doelstelling handhaven om 90% van haar wooneenheden betaalbaar te hebben en te houden voor studerende jongeren onder de 23 jaar. Voor de daarna komende jaren zal – afhankelijk van de verdere ontwikkelingen - bezien worden of deze doelstelling volledig haalbaar blijft. De minister heeft vastgesteld dat de maximale jaarlijkse huurverhoging per juli 2014 opnieuw meer dan de inflatie kon bedragen: maximaal 1,5% boven de inflatie voor inkomens onder € 34.085,-, maximaal 2% boven inflatie voor inkomens tot € 43.602,- en maximaal 4% boven inflatie voor inkomens daarboven. De SSHN heeft voor de begroting 2014 de huuropbrengsten voor komende jaren vooralsnog doorgerekend met een relatief bescheiden huurverhoging per 1 juli 2014 van gemiddeld 3,15%. Voor contracten waarbij er recht op huurtoeslag bestaat, zijn de huren verhoogd met 4%, daar waar geen recht is op huurtoeslag met 2,5%. Ook voor 2015 wordt deze systematiek gevolgd, waarbij er aan inflatie 1,25% geraamd is. Voor contracten waarbij er recht op huurtoeslag bestaat, worden deze verhoogd met 2,75%, daar waar er geen recht is op huurtoeslag met 2%. Gezien de meer ontspannen kamermarkt na oplevering van alle SSHN-nieuwbouw komend voorjaar, wordt de huurverhoging voor de 29

complexen Vossenveld en Griftdijk beperkt tot inflatie volgend, dus zonder opslag ingerekend. Voor de jaren na 2015 is met een gemiddelde huurstijging van 2% gerekend. Gemiddeld is de verwachting dat de stijging uitkomt op 2,3% Wel is er rekening gehouden met mogelijke wijzigingen per 1 juli 2015 in de puntenwaardering voor zelfstandige eenheden conform de uitwerking van een variant voor het nieuwe – helaas nog steeds niet definitief uitgewerkte - woningwaarderingsstelsel. In deze variant worden de omgevings-, woonvorm- en schaarste- punten, overeenkomend met ongeveer 25% van de maximale huurwaarde – vervangen door de resultante van de berekening WOZwaarde/oppervlakte/130. Het huurbeleid van de SSHN wordt verder – rekening houdende met het bovenstaande – als volgt ingevuld: a. Voor wooneenheden waarvoor geen huurtoeslag kan worden verkregen (meestal omdat de subsidiabele huur onder de € 226,98 ligt), wordt de huur bij harmonisatie opgetrokken tot 85% van de maximaal toegestane huur, tenzij de actuele huur al hoger dan voornoemd percentage ligt. Huren worden dus niet verlaagd. Voor de stadspanden geldt een specifiek beleid (zie punt c). b. Voor wooneenheden met een subsidiabele huur boven de hierboven genoemde ondergrens voor de huurtoeslag wordt bij huuropzegging de nieuwe huur opgetrokken tot 95% van de maximaal toegestane huur. Bij verhuur van de eenpersoonseenheden in Sterrenbosch, Gouverneur en Orion, en van de onzelfstandige eenheden met recht op huurtoeslag in de complexen Thijmstraat, Proosdij, Jonkerbosch, Jacob Canisstraat, Vredenburg, Galgenveld en de stadspanden wordt aan huurders jonger dan 23 jaar tijdelijk een korting op de huurprijs verleend zodanig dat de maximale subsidiabele huurgrens voor jongeren onder de 23 jaar – thans € 389,05 – niet overschreden wordt. c.

Voor alle stadspanden is de huur in het kader van het harmonisatiebeleid afgelopen jaren inmiddels stapsgewijs tot minimaal 95% van de maximale huur opgetrokken. In vrij-

wel alle gevallen blijft de huur daarmee betaalbaar voor jongere huurders. d. Voor alle wooneenheden van de SSHN geldt dat de subsidiabele huur niet hoger dan de maximale subsidiabele grens van huurders van 23 jaar en ouder - thans € 699,48 bedraagt. Met bovenvermeld harmonisatiebeleid kan de SSHN de doelstelling om 'tenminste 90% van de wooneenheden van de SSHN betaalbaar te hebben en te houden voor jongeren onder de 23 jaar' vooralsnog blijven waarmaken. Mocht het als gevolg van alle in komende jaren (verder) op te leggen heffingen voor de financiële continuïteit van de SSHN noodzakelijk zijn – zulks in relatie tot haar investeringsopgave –, dan behoudt de SSHN zich het recht voor komende jaren de hierboven vermelde doelstelling neerwaarts bij te stellen tot bijvoorbeeld 85% (zie ook paragraaf 7.5). Voor het jaar 2015 is dat echter niet aan de orde. 7.3

Hoofdlijnen ontwikkeling exploitatie

Huurderving De afgelopen jaren heeft de SSHN haar wooneenheden zoveel als mogelijk zonder huurderving (afgezien van enige frictieleegstand) verhuurd aan de reguliere doelgroep en dit zal ook de doelstelling blijven. De SSHN zal ook in deze context attent blijven op een goede prijskwaliteitverhouding van haar wooneenheden (in termen van netto woonlasten). Echter de SSHN verwacht dat na oplevering van alle nieuwbouw (zie 4.3.1) het grote kamertekort in Nijmegen verleden tijd zal zijn. Verder zijn de ontwikkelingen met betrekking tot het nieuwe 30

leenstelsel en de effecten hiervan op de verhuurbaarheid, zeker van complexen, zoals Vossenveld en Griftdijk die verder van het centrum en de onderwijsinstellingen af liggen, moeilijk in te schatten. Zekerheidshalve wordt daarom in 2015 een huurderving percentage van 2% ingerekend en vanaf 2016 3%. Voor de verhuur van voor short stay studenten ingerichte kamers liggen de onzekerheden op een ander vlak. Om deze eenheden in voldoende mate beschikbaar te hebben bij de aanvang van de trimesters, kunnen deze in de maand(en) ervoor niet verhuurd worden. De SSHN heeft hierover met de Radboud Universiteit en HAN nadere afspraken gemaakt in termen van huurbetaling voor de reservering van de aan internationale short stay studenten te verhuren eenheden in Hoogeveldt, Vossenveld, stadspanden, Galgenveld, Talia en de van Vivare gehuurde eenheden in Arnhem. In de huur is een opslag opgenomen ter dekking van 1 maand leegstand in de zomermaanden. Voor de verhuur en reserveringskosten van de 71 voor medewerkers en gasten van de RU gereserveerde – volledig gemeubileerde en gestoffeerde – wooneenheden in het Guesthouse en voor de inmiddels 863 aan short stay studenten verhuurde gemeubileerde eenheden zijn specifieke afspraken gemaakt, voor de SSHN op volledig kostendekkende basis. Huurderving in de zomermaanden behoort niet tot het normale bedrijfsrisico van de SSHN en moet door de short stay studenten zelf, eventueel in combinatie met een verhuur aan de RU/HAN, gedekt worden. Servicekosten De begroting en afrekening van servicekosten verloopt in beginsel budgettair neutraal en heeft derhalve geen invloed op het bedrijfsresultaat. De variabele servicekosten, voor zaken als gas, water, elektra, zuiveringslasten en dergelijke, worden jaarlijks met de individuele huurders afgerekend. Voor vaste servicekosten, voor zaken als het binnenschilderwerk op kamers, vloerbedekking en gordijnen (op enkele complexen), koelkasten e.d. verloopt de afrekening budgettair neutraal via een voorziening (waarmee pieken in uitgaven over meerdere jaren worden verevend). Er zijn enkele aandachtspunten voor komend jaar. -

De SSHN heeft al geruime tijd haar zorgen met betrekking tot de elk jaar verder stijgende energielasten (hoger verbruik en stijgende prijzen en heffingen).

-

Verdere uitwerking en invoering van de warmtewet voor zelfstandige eenheden met een collectieve opwekkingsinstallatie. Voor deze woningen zijn Giga Joule meters bij de ketels geplaatst om de output te meten. Vanaf 2015 levert de SSHN warmte met een vaste leveringsprijs. Hiervoor worden met de bewoners aparte energie contracten afgesloten.

-

Het inkooprisico hiervoor ligt bij de energieleverancier, in dit geval de SSHN. De energie voor de SSHN-wooncomplexen wordt voor het grootverbruik ingekocht via Aenergie (gezamenlijke inkoop in Aedes-verband). Voor het kleinverbruik in de woon-

-

complexen maakt de SSHN gebruik van de inkoopdiensten van Main Energie. De SSHN heeft een actief beleid om het energiegebruik te verminderen. Hiervoor heeft de SSHN in 2011 een budget van ruim 1 miljoen euro beschikbaar gesteld, waaruit ook in 2014 nog een aantal aanvullende energiebesparende maatregelen kunnen worden bekostigd (zie ook paragraaf 4.4). In 2015 wordt verder onderzocht hoe het restant van ca. € 90.000 voor de bewoner het meest gunstig tot uitvoering kan worden gebracht.

-

De uitgaven en onttrekkingen voor de vaste servicekosten worden vanuit een voorziening gedaan. Door een beperking van uitgaven in de laatste jaren, is de omvang van de voorziening inmiddels weer in evenwicht gebracht met de geplande uitgaven en inkom31

sten gedurende de komende jaren en is er ultimo 2014 in de voorziening een bedrag van bijna €1,5 miljoen opgebouwd, vervolgens loopt de voorziening op naar € 1,7 miljoen in 2015 en daalt deze naar € 1,1 miljoen in 2016. In de voorziening vaste servicekosten zijn nog niet de uitgaven voor de nieuwbouwcomplexen opgenomen, waarbij er vanuit de stichtingskosten mogelijk enkele posten overgeheveld worden naar het vaste servicekostenfonds. Als indexeringspercentage voor de vaste servicekosten is met 2% gerekend. -

Een deel van de dienstverlening door de SSHN is btw-belast. Dit betreft de gemeubileerde verhuur van woningen en kamers ten behoeve van de short stay en Guesthouse eenheden, voor zover aantoonbaar met huurcontracten korter dan 1 jaar en de verhuur van de ondergrondse parkeerplaatsen aan niet-bewoners van Sterrenbosch. Voor deze btw-belaste activiteiten wordt met de belastingdienst gesproken om een ruling af te sluiten.

7.4

Ontwikkeling liquide middelen/treasury

De SSHN heeft een actief treasurybeleid ter beperking van de renterisico’s. De SSHN wordt hierbij geadviseerd door het in treasury gespecialiseerde adviesbureau Thésor. De basis voor de treasury afspraken is opgenomen in het treasury statuut, versie februari 2013. Jaarlijks wordt in december een jaarplan gemaakt met daarin de activiteiten en treasury aandachtspunten voor het komende jaar. De omvang van de leningen bedroeg ultimo 2013 ca. € 75,5 miljoen. In 2014 is voor € 22 miljoen aan leningen afgelost en voor € 22,5 miljoen aan leningen gestort. Ultimo 2014 bedraagt het saldo leningen € 76 miljoen nominaal. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geeft jaarlijks een plafond af waarbinnen leningen kunnen worden aangetrokken Voor het aantrekken van vervangende leningen heeft de SSHN vooralsnog hiervoor voldoende ruimte (2015: € 95,5 miljoen). In een later stadium is mogelijk nadere afstemming ten behoeve van ‘maatwerk’ met het WSW. Daarnaast heeft de SSHN ook in beperkte mate enkele derivaten ter afdekking van de risico’s van rentestijging. In 2011 is een swap afgesloten, ingaande 2014 voor 43 jaar met een hoofdsom van 12,5 miljoen euro met als vaste rente 3,92%. Daarnaast waren er al twee swaps met een hoofdsom van ieder 5 miljoen euro tot 2022/2025 in portefeuille. Van een directe opeisbaarheid van onderpand of gelden, op basis van de zogenaamde 'marginverplichting', is geen sprake. Voor een hoofdsom van 17,5 miljoen euro is er wel een Mutual Break Loss clausule, waarbij de overeenkomst door beide partijen opgezegd kan worden en er mogelijk een herfinanciering met margeverrekening moet plaatsvinden. Dit speelt echter pas in 2020 en 2021; de SSHN zal in de jaren daaraan voorafgaand goed de ontwikkelingen volgen en tijdig zo nodig risico matigend anticiperen. Vanaf 1 september 2013 zijn nieuwe regels voor het gebruik van derivaten door woningcorporaties. van kracht geworden. Naast richtlijnen voor nieuwe derivaatcontracten zijn er ook regels over het aanpassen van bestaande derivaatcontracten. Op basis van de visie van CFV/BZK en de analyse van adviesbureau Allen & Overy kan geconcludeerd worden dat de SSHN géén toezicht belemmerende bepalingen in haar derivatencontracten heeft. Ook voldoet de SSHN aan de verplichtingen vanuit de European Market Infrastructure Regulation (EMIR) regelgeving, waarbij onder meer de informatieplicht voor de derivaten tussen de financiële instellingen en de SSHN geregeld is 32

Binnen de treasurycommissie SSHN is de beheersing van de renterisico’s een onderwerp van permanente aandacht. De doelstelling van het treasurybeleid is om op de lange termijn leningen te spreiden en zo ook het renterisico te beperken. Dankzij de ontwikkelingen op de rentemarkt is de gemiddelde rentevoet over de langlopende leningen teruggelopen van ca. e

3,9% ultimo 2013 naar 3,6% ultimo 3 kwartaal 2014. De komende jaren zal er nog dekking moeten plaatsvinden voor de liquiditeitstekorten in de jaren 2015 tot 2018, als gevolg van de investeringen in nieuwbouw. Door de cumulatie van alle heffingen met de vanaf 2015 ingerekende afvalstoffenheffing, verlegging van de huurderslast naar verhuurderslast, is de liquiditeitspositie van de SSHN minder rooskleurig dan in voorgaande begrotingen. Toch is de SSHN nog steeds goed in staat om aan haar renteverplichtingen te voldoen, zoals blijkt uit onderstaande grafiek met de interest coverage ratio. De SSHN zit ruim boven de ratio van 1,4 die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als minimum wordt aangehouden. Ook is de debts services coverage ratio weergegeven. Deze ratio geeft aan of de SSHN de rente en daarbij 2% aflossing van haar leningen kan – blijven - betalen. Een ratio boven de 1 is door het Waarborgfonds gewenst. De SSHN voldoet hieraan de komende jaren ruimschoots.

De SSHN voldoet aan de ratio’s zoals deze door het WSW gesteld worden.

33

Ratio Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio Loan to Value Solvabiliteit Dekkingsratio

WSW norm Min 1,4 Min 1,0 Max 75% Min 20% Max 50%

Gemiddeld gerealiseerd + geprognosticeerd (2012 t/m 2019) 3,35 2,27 38% 59% 26%

Resultaat Voldoet Voldoet Voldoet Voldoet Voldoet

Ter illustratie van de positie van de SSHN is verder onderstaand een grafiek weergegeven inzake de ontwikkeling liquide middelen inclusief geplande investeringen voor rekening SSHN bij de complexen Mariënbosch (50% van 347 eenheden), RWS gebouw Arnhem (294 eenheden) en nog zo’n 52 eenheden in het bestaande bezit, totaal 693 eenheden.

7.5

Ontwikkeling eigen vermogen

Door de onzekerheden, extern met betrekking tot de aangekondigde omvangrijke heffingen van het CFV en het leenstelsel voor studenten, de aanpassing van het puntenstelsel voor de zelfstandige wooneenheden, verdere invoering energielabels en intern met betrekking tot de hoeveelheid, het tempo, maar ook de kosten van de geplande – deels nog te starten nieuwbouw, moet de ontwikkeling van het eigen vermogen met het nodige voorbehoud worden gepresenteerd. Inclusief het al in 2012 opgeleverde complex Orion aan de Sperwerstraat met 231 eenheden, het in november 2014 in gebruik genomen complex Talia (347), de renovatie en aanvul-

34

lende nieuwbouw Mariënbosch 50% (174), transformatie kantoorgebouw RWS (294) en de bouw in bestaand bezit (83) omvat de totale in de meerjarenramingen verwerkte nieuwbouw 1.129 eenheden. Deze nieuwbouw is in het voorjaar 2015 wat betreft Nijmegen gereed, de nieuwbouw van het RWS gebouw in Arnhem moet medio 2016 gerealiseerd zijn. De verbouwing van Sonnehaert tot 150 studenteneenheden heeft in 2014 plaatsgevonden onder regie van de SSHN maar vindt voor rekening ZZG plaats (de SSHN huurt voor 10 jaar, zodat er geen beslag op de investeringscapaciteit van de SSHN wordt gedaan). In onderstaande tabel wordt de resulterende ontwikkeling van het eigen vermogen, gebaseerd op de historische kostprijswaardering, weergegeven.

In dit scenario neemt het eigen vermogen geleidelijk toe van ruim 42 miljoen euro eind 2015 tot 58 miljoen euro eind 2019, ook daarna neemt het vermogen verder toe. Dit beeld duidt er op, dat de SSHN hiermee binnen haar financiële mogelijkheden opereert. Ultimo 2013 bedroeg de bedrijfswaarde 170 miljoen euro en deze is inmiddels weer gestegen naar 198 miljoen euro. Complex Talia is toegevoegd met € 14 miljoen. Andere nieuwbouwcomplexen zijn nog niet in exploitatie en daarom niet ingerekend evenals de vennootschapsbelasting. De hogere opbrengsten, de lagere onderhoudskosten en beheerskosten, de hogere belasting en de hogere derving samen met de verlenging van de exploitatieduur van het complex Hoogeveldt en de ingebruikname van het nieuwe complex Talia leveren per saldo een positief effect op van circa 28 miljoen euro op de bedrijfswaarde. 7.6

Deelneming

De SSHN heeft één financiële deelneming, zijnde de Commanditaire Vennootschap 'CV Heyendaal', ten behoeve van de nieuwbouw op de voormalige ijsbaan en de exploitatie daarvan. De SSHN participeert hierin met collega-corporaties Ons Huis uit Apeldoorn en Gooi en Omstreken uit Hilversum, ieder voor één derde – onverdeeld – deel. De SSHN verzorgt alle beheer en verhuur op basis van goed vastgelegde afspraken in de CVovereenkomst van 6 juli 2007. Alle lusten en lasten worden, na aftrek van de daarin afge35

sproken kosten SSHN, gedeeld (ieder één derde deel). De SSHN zal met haar twee partners alert blijven op de komende wetswijzigingen, waarbij als neveneffect van verplichte splitsing in enerzijds de DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belangen) en anderzijds niet DAEB activiteiten, er geen deelnemingen in CVverband meer mogelijk lijken te zijn.

36

8.

Kwaliteit van de organisatie

8.1

Governancestructuur

De SSHN onderschrijft het belang van een deugdelijke ondernemingsstructuur, waarbij integriteit, transparant bestuur, goed toezicht en de bereidheid tot het afleggen van verantwoording sleutelbegrippen zijn. De door de SSHN gehanteerde corporate governance principes, zijn in de navolgende documenten vastgelegd: statuten SSHN d.d. 15 mei 2003; -

reglement werkwijze Raad van Commissarissen d.d. 1 februari 2009; profielschets Raad van Commissarissen d.d. 1 februari 2009;

-

reglement voordracht vanuit SPH voor de twee huurderszetels in de Raad van Com-

-

missarissen d.d. 10 mei 2004; rooster van aftreden Raad van Commissarissen;

-

integriteitcode SSHN d.d. januari 2008; klokkenluidersregeling d.d. januari 2008;

-

treasurystatuut d.d. februari 2013.

Bovenvermelde reglementen zijn geplaatst op de website van de SSHN, www.sshn.nl, met uitzondering van de voor de medewerkers SSHN bestemde klokkenluidersregeling, die op het intranet van de SSHN is geplaatst. Zodra de nieuwe Herziene Woningwet en de daarbij behorende set van algemene maatregelen van bestuur definitief vastgesteld zijn, zal de Raad van Commissarissen in samenhang hiermee de statuten van de SSHN actualiseren en een update vaststellen van haar reglement voor de werkwijze Raad van Commissarissen en de profielschets, welke laatsten inmiddels 5 jaar oud zijn. Dit zelfde geldt voor de integriteitscode en de klokkenluidersregeling. De governancestructuur kan in hoofdlijnen als volgt weergegeven worden. De directeur/bestuurder van de SSHN is belast met het bestuur van de SSHN. Dit houdt onder meer in dat deze verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft de Raad tijdig alle informatie, die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene zaken binnen de SSHN. De Raad richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de SSHN en weegt daartoe in aanmerking komende belangen van de SSHN en betrokkenen af. De missie van de SSHN is daarbij maatgevend. De Raad is verantwoordelijk voor zijn eigen functioneren. De leden van de Raad opereren onafhankelijk en kritisch ten opzichte van elkaar en het bestuur, zulks in het belang van de SSHN en haar missie. In het vigerende reglement voor de werkwijze van de Raad van Commissarissen zijn nadere bepalingen opgenomen inzake de vereiste deskundigheid (profielschets), mandaat voor voorzitter en plaatsvervangend voorzitter inzake onder andere de remunera-

37

tie- en auditfunctie, de rol van de voorzitter van de Raad, het aspect onafhankelijkheid en dergelijke. De Raad van Commissarissen bewaakt de missie van de SSHN en ziet toe op een transparante maatschappelijke verantwoording door de SSHN en adequate beleidsbeinvloeding door belanghouders. De Raad van Commissarissen onderschrijft verder de governancecode woningcorporaties van juli 2011, past deze nagenoeg volledig toe en verantwoordt in het jaarverslag daar waar er vanwege de bijzondere positie SSHN wordt afgeweken. De Raad werkt met een governance jaaragenda, die mede aan de hand van de checklist van de accountant, opgesteld is. 8.2

Werkorganisatie

De SSHN hecht ook aan een duidelijke positie van het managementteam (MT) in relatie tot de bestuurder. Het bestuur zorgt er - in samenspraak met de Raad van Commissarissen en het MT maar met behoud van een ieders eigen verantwoordelijkheid daarbij - kort gezegd voor, dat de SSHN de goede dingen doet. De afdelingshoofden/MT-leden zijn er primair verantwoordelijk voor dat die dingen ook goed gebeuren. De operationele verantwoordelijkheid ligt volledig in handen van de afdelingshoofden. Statutair bestuurder van de SSHN is de heer M.R.A. Derks, die sinds 1994 deze positie bij de SSHN vervult. In verband met het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd zal de heer Derks per 14 februari 2015 zijn functie als bestuurder onder dankzegging voor alle bewezen diensten neerleggen. De Raad van Commissarissen heeft na zorgvuldige voorbereiding en op basis van diens (ook in een assessment) bewezen kwaliteiten reeds eind 2013 de heer C. Stunnenberg – thans hoofd Vastgoed en Beheer SSHN - als de beoogde interne opvolger van de heer Derks aangewezen, zulks rekening houdende met het positieve advies van de Ondernemingsraad en de MT-leden SSHN. Dit besluit is op 1 september 2014 bekrachtigd door de benoeming van de heer Stunnenberg tot opvolger van de heer Derks per 14 februari 2015 onder de gelijktijdige vaststelling van diens nieuwe salaris en arbeidsvoorwaarden, rekening houdende met de vige-

-

rende bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2011, zoals gepubliceerd in de Staatscourant van 22 november 2013. De leiding van de afdeling Vastgoed en Beheer is dus nog tot half februari 2015 in handen van de heer C. Stunnenberg. De heer Stunnenberg wordt in die positie ondersteund door de heer P. Theunissen, die hoofd Beheer is en blijft binnen deze subafdeling. De SSHN zal voor de vrijkomende positie hoofd Vastgoed en Beheer in begin 2015 een opvolger aanstellen. Daarnaast heeft de SSHN een ervaren projectcoördinator Nieuwbouw in dienst, die het hoofd Vastgoed en Beheer ondersteunt bij de invulling van de nieuwbouwopgaven. De SSHN heeft hiermee voldoende capaciteit en kwaliteit om de onder paragraaf 4.3 vermelde nieuwbouwprojecten in Nijmegen af te ronden en in Arnhem op te starten en tegelijkertijd zorg te dragen voor een adequaat beheer van de bestaande woningvoorraad. Daartoe is ook de bezetting van het bedrijfsbureau goed ingericht. Naar behoefte is en wordt externe deskundigheid ingehuurd ter verdere ondersteuning van het hoofd Vastgoed en Beheer bij de voorbereiding van de bouwprojecten (onder andere wat betreft het ontwerp en de inrichting van de energieinstallaties). Voor de begeleiding van alle in uitvoering zijnde bouwprojecten is boven-

-

dien extern toezicht ten behoeve van de kwaliteitscontrole ingehuurd. In samenhang met het bovenstaande, is er ook een afdeling Financiën en Control. Aan het hoofd van deze afdeling staat de heer R. Scholten, die richting de bestuurder

38

-

de functie van controller vervult. Binnen deze afdeling is mevrouw A. Willemsen als hoofd Financiën verantwoordelijk voor de operationele leiding. De leiding van de afdeling Verhuur en Communicatie was in zeer goede handen van mevrouw J. Ros. Helaas moet zij door ernstige ziekte deze functie beëindigen. De SSHN zal onder dankzegging voor alle door haar bewezen diensten zo mogelijk reeds per 1 januari 2015 een opvolger aanstellen voor mevrouw Ros. De bezetting van de afdeling Verhuur en Communicatie is in 2014 reeds afgestemd op de uitbreiding van het woonbestand van de SSHN en alle extra aandacht ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse studenten in Nijmegen en Arnhem.

De SSHN heeft in de afgelopen jaren geïnvesteerd in het faciliteren van diverse opleidingen ten behoeve van de kwaliteit van de leiding en ondersteuning daarvan, van de drie hoofdafdelingen binnen haar werkorganisatie en zal dat blijven doen. Het MT van de SSHN bestaat uit de leiding van de drie hoofdafdelingen en wordt voorgezeten door de bestuurder. Het MT wordt als zodanig nauw betrokken bij de beleidsvoorbereiding en uitvoering daarvan, inclusief de in dat verband te maken afwegingen. De verantwoordelijkheid voor de besluitvorming ligt echter bij de bestuurder. Om de 14 dagen komt het MT bij elkaar, de ene keer met uitgebreide agenda, de andere keer als voortgangsoverleg (zonder stukken). Daarnaast worden zo nu en dan speciale thema’s meer inhoudelijk in aparte bijeenkomsten van het MT besproken. Daarbij kunnen ook projectgroepen ingesteld worden om bepaalde ontwikkelingen binnen de organisatie verder te brengen (voorbeeld: optimalisering bedrijfsprocessen). Het MT als zodanig is dus verantwoordelijk voor de operationele dienstverlening van de SSHN, de kwaliteit daarvan en de noodzakelijke ontwikkelingen daarin. Hiervoor zijn de nodige middelen beschikbaar c.q. begroot in termen van management, deskundigheid, automatisering, opleidingen e.d. Gezien de aard van de bedrijfsvoering van de SSHN (veel mutaties, uitgebreid pakket aan servicekosten, intensief complexbeheer), is een adequate automatisering van groot belang om de dienstverlening aan de huurders goed en efficiënt te laten verlopen. De SSHN heeft in het verleden gekozen voor Itris als softwareleverancier. Programma’s en databases (Oracle) zijn hardware-onafhankelijk. De SSHN maakt verder gebruik van specifieke toepassingen voor het technisch beheer (O-prognose) en voor de ontwikkeling en het beheer van haar website en dergelijke. De SSHN is momenteel doende om de architectuur van de automatisering bij de SSHN verder te baseren op een combinatie van de Viewpoint database (Itris) en een ontsluiting daarvan via daartoe geëigende software van Cap Gemini, die binnen vastgestelde randvoorwaarden ook voor huurders en bedrijven toegankelijk wordt. Een punt van aandacht komend jaar is de bestuurlijke ondersteuning voor de directeur/bestuurder, onder andere bij de inhoudelijke voorbereiding van beleidsplan en jaarverslag alsmede de voorbereiding van en besluitvorming in alle vergaderingen van de Raad van Commissarissen en MT. Bij de invulling van de vacature van mevrouw Ros, zal hier uitdrukkelijk rekening mee worden gehouden (evenals met het aspect “strategie”). Ultimo 2014 is de omvang van het personeelsbestand 36,5 fulltime arbeidsplaatsen (39 medewerkers/sters). Daarnaast is er bij de SSHN 1 corvee-medewerker werkzaam (via de Stichting Uitzicht/ Breed).

39

De SSHN heeft een Ondernemingsraad, waarmee nadere afspraken zijn gemaakt over de invulling van de CAO Woondiensten. Deze biedt ruimte om tot op SSHN-maat gesneden invulling van afspraken te komen, die verwerkt zijn in het cafetariamodel voor arbeidsvoorwaarden, dat bij de SSHN ingevoerd is. De functie-indeling volgens het zogenaamde CATSmodel is bij de SSHN volledig ingevoerd. Nadere invulling is gegeven aan het competentiemanagement, waarvoor de basis gelegd is in de vastgelegde functieprofielen voor alle medewerkers. Ook zal de nodige aandacht worden besteed aan verdere opleidingen en training van medewerkers. Voor het opleidingsbeleid van de SSHN zijn voldoende middelen in de begroting opgenomen. De SSHN zal attent zijn en blijven op de ontwikkeling van de beheerskosten, mede aan de hand van de bedrijfsvergelijkende cijfers, zoals tot dusver opgenomen in de publicaties van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (‘Corporatie in perspectief’). De netto bedrijfslasten van de SSHN per wooneenheid, liggen duidelijk onder het gemiddelde van de referentiegroep. 8.3

Risicobeheer en controlesysteem

In haar jaarverslag geeft de SSHN een overzicht van het risicoprofiel van de SSHN, mede op basis van de uitgevoerde risicoanalyse (het zogenaamde ‘pestmodel’). In hoofdlijnen kunnen worden onderscheiden: a. b.

marktrisico’s financiële risico’s

c. d.

projectrisico’s risico’s regelgeving

ad a. De SSHN heeft een sterke focus op nieuwbouw en beheer van studenteneenheden, wat enerzijds haar kracht (expertise) is en anderzijds haar zwakte (eenzijdig, atypisch bezit). Wel is een lichte terugloop van studentenaantallen als gevolg van aanpassingen naar een leenstelsel voor studenten en als gevolg van demografische ontwikkelingen in de verdere toekomst – na 2025 - te verwachten. De SSHN pareert dit risico door nieuwbouw te realiseren, die in principe ook aan andere doelgroepen te verhuren is (al dan niet na samenvoeging). De SSHN houdt verder duidelijk rekening met de kwalitatieve dimensie van het kamertekort, mede op basis van de uitkomsten van de jaarlijkse studentenenquête. Deze uitkomsten worden in kwalitatieve zin bevestigd door de landelijke Monitor Studentenhuisvesting van september 2014. De nieuwbouw van de SSHN vindt voor een wezenlijk deel plaats in de vorm van kleinere zelfstandige wooneenheden met een goede prijs-kwaliteit verhouding (rekening houdende met mogelijkheden voor huurtoeslag). Daarnaast wordt de nieuwbouw Talia uitgevoerd in de vorm van grote appartementen, die aan groepen van hooguit vier huurders verhuurd zullen worden, maar die – met relatief kleine ingrepen – ook als reguliere zelfstandige woningen verhuurd kunnen worden. Voor de transformatie van het voormalige kantoorgebouw RWS in Arnhem/Presikhaaf is gekozen voor een combinatie van (deels kleinere) on2

zelfstandige eenheden met een aantal zelfstandige eenheden van ca. 23 m . In Nijmegen zijn volgens de cijfers van de Kences monitor 2014 ruim 15.000 studenten uitwonend (‘op kamers’). Ruim 40% daarvan woont in SSHN-wooncomplexen. De 40

SSHN acht het geen probleem als haar marktaandeel – door nieuwbouw of vraaguitval – tot circa 50% zou stijgen, al is dat beslist geen doel op zichzelf. ad b. De exploitatie van de SSHN-wooneenheden is gunstig en biedt een positieve cashflow (onder voorbehoud wijzigingen regelgeving: zie punt d). Door haar focus en expertise, kent de SSHN een toto dusver verwaarloosbaar percentage afboekingen vanwege leegstand, oninbare huurachterstanden en dergelijke. Het financiële risico zit niet zozeer in het beheer van de huidige voorraad, maar in de nieuwbouw er van. De SSHN heeft een verhoudingsgewijs hoge investeringsopgave, die niet kostendekkend is vanwege haar missie om de huren voor de reguliere doelgroep betaalbaar te houden. De SSHN vraagt de Provincie Gelderland en de gemeente Arnhem om een doorslaggevende financiële bijdrage om de transformatie van het RWS-kantoorgebouw tot ca. 300 studentekamers in Arnhem binnen redelijke verhoudingen financieel haalbaar te maken. De gemeente Arnhem heeft inmiddels onder voorwaarde dat de Provincie een subsidie van € 1 miljoen euro toekent, een aanvullende bijdrage toegezegd van € 500.000. Zonder deze subsidies zal de nieuwbouw geen doorgang kunnen vinden. De SSHN maakt met de instellingen van Hoger Onderwijs nadere afspraken voor dekking van kosten, die specifiek samenhangen met het tijdig huisvesten van buitenlandse studenten (reserveringskosten, inrichting, extra beheer en dergelijke). De SSHN heeft een extern adviseur (Thésor) ingehuurd als treasury-adviseur. Last but not least, melden wij in dit verband dat de SSHN relatief heel weinig mogelijkheden heeft om financiële risico’s af te dekken door de opbrengst van verkoop van wooneenheden (dit in tegenstelling tot ‘reguliere’ corporaties). De SSHN rekent dus niet met verkoopopbrengsten en heeft op dit moment dus ook geen last van het wegvallen daarvan. ad c. De SSHN kiest er bewust voor om de nieuwbouwprojecten in de vorm van ‘design and construct’ (Mariënbosch) of design and engineer (RWS Arnhem) te realiseren. De SSHN heeft daartoe – in nauw overleg met haar juridisch adviseur in deze – een set van contracten in de vorm van ontwerpovereenkomsten en realisatieovereenkomsten ontwikkeld. Binnen deze kaders worden de nieuwbouwprojecten voorbereid en zo mogelijk gecontracteerd. Hierdoor worden, mede door het ver uitgewerkte technische en functionele programma van eisen, de ontwikkelingsrisico’s aanzienlijk beperkt. De SSHN zal komend jaar hierop ook de procedures ter beheersing van de projecten verder afstemmen. Externe capaciteit wordt waar nodig ingehuurd voor de borging van de kwaliteit van de voorbereiding van en het toezicht op de uitvoering van projecten. ad d. De grootste risico’s voor de SSHN vloeien voort uit ‘regelgeving en wetgeving’. Zo is het mogelijk voor de gemeente Nijmegen om de huurderslasten voor de afvalstoffenheffing naar de SSHN als verhuurder te verleggen. In het coalitie akkoord van de gemeente Nijmegen is overeengekomen dat vanaf 2015 deze heffing stapsgewijs in drie jaar naar de verhuurders verlegd wordt. Dit komt bovenop de diverse heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, die inmiddels opgelegd zijn, mede in samenhang met de diverse vermaledijde affaires binnen de sector volkshuisvesting (onder andere Vestia en WSG). In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 20112016, dat is onderschreven door alle landelijke stakeholders van studentenhuisvesting, wordt een oproep gedaan om de (categorale) studentenhuisvesters bij dit soort 41

heffingen meer uit de wind te houden, gezien hun beperkte verdienmodel en relatief hoge investeringsopgave. Dit laatste heeft er mede toe geleid dat de verhuurdersheffing in elk geval niet voor de onzelfstandige eenheden – bijna 70% van ons woonbestand- geldt. Desondanks moet ook de SSHN haar bijdrage leveren aan de saneringsheffingen terwijl door de afschaffing van de herbestedingsreserve de SSHN – evenals alle andere corporaties – over haar fiscale jaarresultaat volop vennootschapsbelasting moet betalen (ondanks haar ANBI-status). Daarnaast heeft de SSHN van doen met aangescherpte en soms tegenstrijdige eisen ten aanzien van brandveiligheid, energiebesparing, arbeidsomstandigheden en dergelijke. De daarmee gepaard gaande extra kosten leggen een druk op het gegeven dat de SSHN een positieve cashflow nodig heeft uit de exploitatie van haar bestaande woningbezit, om ook in de verdere toekomst niet-kostendekkende investeringen te kunnen blijven doen. Van groot belang zijn verder wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (wws), die van invloed kunnen zijn op de verdiencapaciteit van de SSHN. De SSHN moet zoals vorig najaar bleek, vanuit haar specifieke positie, erg alert zijn en blijven op bovenvermelde ontwikkelingen en aansluiting houden met andere categorale studentenhuisvesters ten behoeve van een collectieve belangenbehartiging. Zoals het er nu naar uitziet, zal de door het Kabinet voorgenomen aanpassing van het wws voor de zelfstandige eenheden per juli 2015 voor de SSHN geen grote gevolgen hebben (onder voorbehoud voor de nadere uitwerking hiervan in het voorjaar 2015). Vooralsnog is een aanpassing van het wws voor onzelfstandige eenheden nog niet aan de orde en ook niet wenselijk, behoudens een beperkte aanpassing, die het doorrekenen van energiebesparende maatregelen in de huurprijs mogelijk maakt, energielabels zijn hiervoor al aangekondigd. De SSHN zal mede daarom ook komende jaren actief blijven participeren in het landelijk samenwerkingsverband van studentenhuisvesters (Kences). De SSHN heeft, naast de gebruikelijke administratieve organisatie, nagenoeg alle procedures beschreven in ‘Modulor’. Deze zijn ook ingebouwd in het automatiseringssysteem van de SSHN. Ten behoeve van het risicomanagement zijn specifieke controlepunten beschreven. Voorts is er een incidentenregistratie. Aan de invoering van een tax control framework is inmiddels vorm gegeven. Gezien haar specifieke bedrijfsvoering maakt de SSHN echter geen gebruik van de mogelijkheden voor horizontaal fiscaal toezicht. Borging van procedures en werkzaamheden vindt mede plaats door gebruik te maken van de workflow in het Itrisautomatiseringstraject. In 2015 zal het software pakket Ortec Wals worden geïmplementeerd ten behoeve van het financiële plannings- en begrotingsproces. Het is dan eenvoudiger mogelijk scenario’s te maken en ook bestaat de mogelijkheid tot risicoanalyse (optioneel). De SSHN heeft verder veel aandacht voor de periodieke informatieverstrekking binnen de organisatie. Door uitgebreide maandelijkse rapportages wordt het MT in de gelegenheid gesteld om adequaat de vinger aan de pols te houden wat betreft de bedrijfsvoering.

42

Door middel van kwartaalrapportages wordt op geaggregeerd niveau de Raad van Commissarissen geïnformeerd inzake: •

het aantal huuropzeggingen; grootte van de wachtlijsten;

•

het aantal reacties op aangeboden kamers en acceptatiegraad;

•

de ontwikkeling huurachterstand;

•

de ontwikkeling liquiditeit, inclusief treasurybesluiten;

•

de uitgaven onderhoud, in relatie tot begrote bedragen;

•

de uitgaven investeringen, in relatie tot goedgekeurd budget RvC.

Deze periodieke informatie vormt een belangrijk middel om de Raad van Commissarissen in staat te stellen haar interne toezichthoudende taak goed uit te oefenen. In de vorm van ‘mededelingen van het bestuur’ wordt de Raad van Commissarissen verder inzake de andere relevante ontwikkelingen geïnformeerd.

43

9.

Samenvatting hoofdlijnen van beleid

Het activiteitenoverzicht SSHN 2015 is een actualisatie van het overzicht van vorig jaar, aan de hand van de in het Besluit Beheer Sociale Huisvesting – in 2015 nog steeds maatgevend - vermelde prestatievelden. Uitgangspunt is de missie van de SSHN, die uitmondt in de strategische doelstelling voor de SSHN om te voorzien in voldoende, goede en betaalbare woonruimte voor studerende jongeren in het Nijmeegse. Daarnaast zet de SSHN haar expertise en middelen ook in Arnhem in om ook daar te gaan voorzien in voldoende, goede en betaalbare studentenhuisvesting. Hieronder wordt samengevat hoe de SSHN hieraan in 2015 en verdere jaren invulling gaat geven en in welke maatschappelijke context. a.

De SSHN heeft als doelstelling om aan alle bij haar ingeschreven eerstejaars in Nijmegen, die in de particuliere sector of elders bij de SSHN nog geen kamer gevonden hebben, een kamer in Hoogeveldt, Vossenveld, Galgenveld, Leeuwenstein en Griftdijk (tot juli 2016) te verhuren, voordat de nieuwe lichting eerstejaars het studiejaar daarop weer binnenstroomt. Eerstejaars moeten hier wel zelf actie voor ondernemen door te reageren op vrijkomende kamers. De SSHN heeft de aanvullende doelstelling om de eerstejaars met reisurgentie op dezelfde wijze voor het einde van het kalenderjaar een kamer te kunnen verhuren. De realisering van deze twee ‘smart’ uitgewerkte doelstellingen wordt gemeten en verantwoord. Om aldus voldoende wooneenheden in Nijmegen hiervoor beschikbaar te hebben en te houden, is in de prestatieovereenkomst SSHN-gemeente Nijmegen 2010-2015 opgenomen dat de SSHN vóór 2015 1.250 studenteneenheden zal bouwen, rekening houdende met de zeer gewaardeerde financiële ondersteuning door de provincie Gelderland in de vorm van een subsidie van 4 miljoen euro voor de realisering van het project Mariënbosch. Dit stelt de SSHN in staat om in dit voormalig meisjespensionaat, dat een rijksmonument is, 347 zelfstandige studentenwoningen te realiseren, samen met collega-corporatie Mooiland, die voor de helft mede eigenaar wordt.

b.

De SSHN zal er als volgt in slagen om deze 1.250 eenheden rond het voorjaar 2015 allemaal beschikbaar te hebben voor verhuur aan haar doelgroep in Nijmegen: -

Nieuwbouw Sperwerstraat (231 kleine zelfstandige eenheden):in het voorjaar van

-

2012 opgeleverd en verhuurd. Nieuwbouw Talia bovenop het nieuwe Doornroosje (347onzelfstandige eenhe-

-

den): wordt in november 2014 volledig in gebruik genomen. Nieuwbouw Mariënbosch ( 347 zelfstandige eenheden). Deze kleine zelfstandige

-

eenheden zullen in het voorjaar 2015 worden opgeleverd. Transformatie hoogbouw van het voormalige verzorgingshuis Sonnehaert tot 150 studenteneenheden: sinds juni 2014 door de SSHN (door)verhuurd aan haar

-

doelgroep onder de naam Leeuwenstein. Resterende uitbreiding woonbestand (diverse verbouwingen, in totaal nog eens

150 eenheden). De SSHN zal dus rond het voorjaar 2015 haar bouwopgave van 1.250 extra eenheden c.

volledig hebben ingevuld! De hierboven vermelde invulling van de Nijmeegse bouwopgave, die in paragraaf 4.3 nader beschreven is, spoort qua aantallen en type eenheden goed met de uitkomsten

44

van de Kences Monitor Studentenhuisvesting, die in oktober 2014 voor de derde maal gepresenteerd is. Mede op basis daarvan is onze verwachting, dat met de ingebruikname van maar liefst ca. 1.000 studenteneenheden in de periode van juni 2014 tot en met het voorjaar 2015 in kwantitatieve zin het kamertekort in Nijmegen zal zijn opgelost. Tevens wordt hiermee een stevige impuls gegeven aan de kwaliteit van het woonbestand voor studerende jongeren in Nijmegen. Het woonbestand van de SSHN zal vanaf medio 2015 ca.6.500 eenheden omvatten. Hiermee huisvest de SSHN ruim d.

40% van alle ruim 15.000 in Nijmegen uitwonende studenten aan RU en HAN. De SSHN zal het komend jaar de feitelijke ontwikkelingen rond de verhuur van haar wooncomplexen nauwgezet gaan monitoren (wat is de invloed van de ingebruikname van de vele nieuwe wooneenheden op de effectieve wachttijd om met succes een kamer/wooneenheid bij de SSHN te huren, voor eerstejaars met en zonder reisurgentie en voor ouderejaars studenten?). De wachttijden zijn nu nog te lang! Wat zijn de ontwikkelingen in de particuliere sector? Hoe staat het met de werkelijke ontwikkeling van de aantallen reguliere studenten (invloed afschaffing basisbeurs in ruil voor leenstelstel, effect beperkingen OV-jaarkaart voor studenten, inkorten studieduur?). Ook de ontwikkeling van de aantallen internationale short stay studenten zal worden gevolgd. Zijn er aanvullende voorzieningen nodig voor PhD-studenten en buitenlandse gasten en hoe zijn die in te passen in de nieuwe regelgeving Herziene Woningwet? In het kader van het bestuurlijk overleg met gemeente Nijmegen, RU en HAN zal de SSHN dit allemaal goed monitoren, met het oog op de formulering van een mogelijk

e.

aanvullende bouwopgave 2015-2018. Voorshands betracht de SSHN de nodige voorzichtigheid bij de ontwikkeling/realisering van plannen voor verdere uitbreiding van het aantal studentenwoningen in Nijmegen. Verwacht mag worden dat de verkamering van grote huizen in handen van particulieren in de binnenstad nog wel enige tijd door zal gaan. Daarnaast zijn ook diverse particuliere ontwikkelaars nog voornemens om studentenwoningen op een aantal locaties in Nijmegen te realiseren. Ook de gemeente Nijmegen zal hier haar afwegingen moeten maken en zo mogelijk de regie moeten nemen. Met de gemeente Nijmegen is verder afgesproken, dat de SSHN zich in samenhang hiermee in 2015 bezint op de haalbaarheid van een vorm van vervangende huisvesting, te realiseren op de Hof van Holland, voor de tijdelijke huisvesting aan de Griftdijk te Lent, die uiterlijk medio 2016 zal worden geamoveerd.

f.

Gezien het bovenvermelde, zal in de nog te maken prestatieafspraken gemeente Nijmegen- SSHN voor de periode 2015-2018 bij voorkeur een procesafspraak vastgelegd worden inzake de wijze van bepaling van een eventuele aanvullende bouwbehoefte en nadere bepaling daarvan in aard en omvang voor de SSHN. De SSHN zal verder samenwerking zoeken met collega-corporaties inzake de aanvullende behoefte aan starterswoningen in Nijmegen en de mogelijke verhuur en beheer daarvan door de SSHN ten behoeve van de doorstroming van niet meer studerenden vanuit SSHNwooncomplexen. Het is niet de bedoeling dat de SSHN zelf starterswoningen gaat realiseren.

g.

In Arnhem is de markt voor studentenhuisvesting wezenlijk anders dan in Nijmegen. Er was en is daar geen kwantitatief tekort aan studentenhuisvesting. Wel is er behoefte aan een betere kwaliteit van studentenhuisvesting en meer expertise op het gebied van beheer van woningen voor internationale short stay studenten. In dat kader heeft de SSHN afspraken gemaakt met Vivare en de HAN voor de overname van het be45

heer van een aantal kamers voor short stay studenten in Arnhem (voorshands 131 kamers). Daarnaast heeft de SSHN een voorwaardelijke overeenkomst gesloten voor de aankoop van het RWS-gebouw te Arnhem en de transformatie daarvan tot 294 relatief grote – deels zelfstandige - studentenkamers, waarvan er 150 ingezet zullen worden voor short stay studenten. De door SSHN geselecteerde aannemer Giesbers vraagt in de loop van november 2014 de omgevingsvergunning aan en werkt parallel daaraan de transformatieplannen volledig uit. De SSHN wordt bij dit project bestuurlijk volop ondersteund door de gemeente Arnhem en heeft ook een verzoek tot financiële ondersteuning ingediend bij de Provincie Gelderland (gezien de bredere maatschappelijke betekenis van het onttrekken van dit gebouw aan de kantoorvoorraad, de positieve impuls voor de ontwikkeling winkelcentrum en wijk Presikhaaf en de betekenis voor de positie van Arnhem als kennisstad). Als dit verzoek van de SSHN wordt gehonoreerd, kan medio 2015 een start met de transformatie worden gemaakt (oplevering voor start studiejaar 2016). De SSHN streeft er naar de komende jaren tussen de 500 en maximaal 1.000 kamers te verhuren in Arnhem. In Arnhem zijn ca.3.000 studenten uitwonend. h.

Het bovenstaande betekent, dat in de SSHN-missie voor voldoende, goede en betaalbare wooneenheden, het accent de komende jaren steeds meer op de zorg voor goede en betaalbare studenteneenheden zal komen te liggen. Blijkens de Kences-monitor geven in Nijmegen studenten 48% van hun inkomen uit aan woonuitgaven voor onzelfstandige eenheden (huur plus bijkomende woonlasten). Een punt van aandacht

i.

voor de komende jaren. Als dat nodig is voor de toenemende internationalisering van het onderwijs, zal de SSHN – op verzoek van de instellingen voor hoger onderwijs – zo nodig extra kamers binnen haar woonbestand blijven reserveren voor huisvesting van short stay studenten. Al met al heeft de SSHN vanaf medio 2014 in Nijmegen ruim 750 en in Arnhem 130 gemeubileerde en deels ingerichte wooneenheden beschikbaar voor de huisvesting van buitenlandse uitwisselingsstudenten, masterstudenten en buitenlandse gasten. Aangezien de meeste kamers hiervoor in Hoogeveldt en Vossenveld gereserveerd worden, gaat dit ten koste van de opvangcapaciteit voor reguliere eerstejaars studenten in deze twee wooncomplexen. De SSHN zet daarom ook de wooncomplexen Galgenveld, Griftdijk en Leeuwenstein volledig in voor huisvesting van eerstejaars studenten (bij mutaties, met voorrang beschikbaar voor eerstejaars). Komend jaar zal worden gemonitord of dit voldoende extra kamers oplevert om de hierboven onder punt a. verwoorde doelstellingen voor tijdige opvang van eerstejaars (met reisurgentie voor einde kalenderjaar en zonder reisurgentie voor einde studiejaar) te realiseren. Tevens zal worden bezien of enige verruiming van de reisurgentie wenselijk en mogelijk is ( 1 ½ i.p.v. 2 uur enkele reistijd).

j.

In het licht van het bovenstaande, zal de SSHN verder haar doorstroombeleid continueren door jaarlijks bij alle huurders na te gaan of zij nog tot de statutaire doelgroep van de SSHN behoren. Huurders van de driekamerappartementen in Boeckstaetehof en Vredeburg zijn hiervan uitgezonderd. Huurders die dat niet kunnen aantonen hebben vanaf het eerste moment van aanschrijving maximaal 9 maanden de tijd om elders woonruimte te vinden, conform de bepalingen van de wetgeving inzake de campushuurcontracten. De SSHN verwacht dat hiermee elk jaar circa 500 kamers versneld vrij zullen komen ten behoeve van de huisvesting van nog wel studerende jongeren. De inzet en uitvoering van dit beleid, straks ook in een meer ontspannen ka46

mermarkt, zal periodiek worden geëvalueerd met het Platform Huurdersbelangen SSHN. k.

De SSHN wil ook goede woonruimte bieden, die voldoet aan wet- en regelgeving, uiteraard brand- en asbestveilig is en door haar doelgroep – qua woonvorm en locatie – goed wordt gewaardeerd. De SSHN streeft naar een waardering van haar dienstver-

l.

lening door de huurders met tenminste een 7,5 gemiddeld (zie ook punt p.). In haar onderhoudsbegroting heeft de SSHN voor de komende tien jaar ruim 49 miljoen euro opgenomen voor de goede instandhouding van het woningbezit, waarvan bijna 3,3 miljoen euro voor komend jaar. Hierin is verder een bedrag van bijna 2,2 miljoen euro opgenomen voor bouwkundige en installatietechnische ingrepen om de exploitatieduur te verlengen van wooncomplex Van Nispenstraat (tot 2035). Veiligheid is een cruciaal onderdeel van het beleid tot goede instandhouding van het SSHNwoningbestand. Alle wooneenheden van de SSHN voldoen aan de actuele eisen qua brandveiligheid (hieraan is afgelopen jaren veel aandacht besteed). Daarnaast heeft de SSHN alle wooncomplexen en stadspanden geïnspecteerd op aanwezigheid van asbest. Daar waar gevaarlijk (niet hechtgebonden) asbest is aangetroffen, is dat allemaal in nauw overleg met de bevoegde instanties gesaneerd. Het overige asbest, voor zover niet reeds verwijderd, zal in de komende jaren in combinatie met het projectmatig onderhoud worden gesaneerd. De kosten hiervoor zijn in de onderhoudsbe-

m.

groting meegenomen. Bij haar huurbeleid houdt de SSHN nadrukkelijk rekening met het aspect betaalbaarheid. Voorshands is en blijft het beleid, dat tenminste 90% van de SSHNwooneenheden betaalbaar moet zijn en blijven voor huurders jonger dan 23 jaar. In hoofdstuk 7.2 is nader uitgewerkt hoe de SSHN dit realiseert door een combinatie van gematigde huren voor eenheden, waar geen huurtoeslag voor mogelijk is en voor het merendeel van de overige eenheden met recht op huurtoeslag het tijdelijk korten op huren (tot maximum jongerentabel = € 389,05 per maand), zodat deze huren daarmee onder dat maximum blijven. Deze korting vervalt zodra de huurder 23 jaar is geworden. Voor alle stadspanden blijft het harmonisatiebeleid bepaald op 95% van de maximale huur. Mede ter compensatie van de diverse opgelegde heffingen en belastingen (zie ook hoofdstuk 7.1), worden de huren van alle overige onzelfstandige eenheden bij mutatie opgetrokken tot 85% van de maximaal toegestane huurprijs. Bij de jaarlijkse huurverhoging in juli 2015 zal de SSHN voor die eenheden met recht op huurtoeslag uitgaan van een huurverhoging van 1,5% boven inflatie (totaal 2,75%, bij verwachte inflatie van 1,25%). Voor de eenheden zonder recht op huurtoeslag wordt de verhoging in totaal 2 %. Gezien de meer ontspannen kamermarkt vanaf voorjaar 2015, zal de SSHN verder de huurverhoging voor de qua locatie iets minder gelegen wooncomplexen Vossenveld en Griftdijk beperken tot inflatievolgend (1,25%). De wijzigingen die voortvloeien uit het nieuwe woningwaarderingsstelsel (wws) voor zelfstandige eenheden (helaas nog steeds niet volledig uitgewerkt) zullen in 2015 bij mutatie worden doorgevoerd. Het wws voor onzelfstandige eenheden blijft vooralsnog

n.

ongewijzigd. Rekening houdende met de realisering van de resterende nieuwbouwopgave voor Nijmegen en Arnhem, zal het eigen vermogen van de SSHN de komende jaren toenemen van circa 42 miljoen euro eind 2015 tot 58 miljoen euro eind 2019, hetgeen een zeer bevredigende uitkomst is, gezien de grote en deels onrendabele investe47

ringsopgave in combinatie met alle reeds ingerekende heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De SSHN heeft een gezonde exploitatie van haar huidige woningbezit, mede door een lean and mean bedrijfsvoering en organisatie. De SSHN heeft de nodige aandacht voor het risicobeheer en de controlesystemen bij de realisering van haar omvangrijke nieuwbouwopgave en financiële sturing daarvan. De SSHN houdt rekening met een percentage huurderving komende jaren dat oploopt van 2% in 2015 tot 3% in de jaren daarna. o.

De rijksoverheid heeft nog steeds geen systematiek vastgesteld voor de labeling van het energieverbruik voor onzelfstandige wooncomplexen. De SSHN kan dan ook vooralsnog geen beleid maken voor het upgraden van het gemiddeld niveau van labeling in al haar wooncomplexen (70% daarvan is onzelfstandig). De zelfstandige eenheden van de SSHN zijn wel gelabeld en hebben een gemiddeld niveau B. Inmiddels heeft de SSHN wel een reeks van maatregelen genomen om de energieprestaties van haar wooncomplexen te verbeteren. Het betreft onder meer de plaatsing van zonnepanelen, hoog rendement verwarmingsinstallaties en warmtekrachtkoppeling (wkk) op diverse complexen. Verder worden diverse energetische aanpassingen door de SSHN meegenomen bij reeds gepland groot onderhoud (onder andere bij de revitalisatie van

p.

complex Van Nispenstraat). De SSHN zal ook het komende jaar de nodige aandacht besteden aan het overleg met het Platform Huurdersbelangen. De SSHN zal proberen haar goede dienstverlening te borgen en verder te optimaliseren met als doel een waardering van gemiddeld een 7,5 te behouden (te meten in de exit interviews en bij de algemene huurdersenquête 2014). Op complexniveau en voor een aantal specifieke onderwerpen worden in overleg met het Platform een aantal verbeterpunten ter hand genomen.

q.

De SSHN is zich zeer bewust van het belang van de kwaliteit van haar werkorganisatie, die een duidelijke en goed op maat gesneden structuur heeft. Deze kwaliteit moet in stand blijven, ook met de thans in gang gezette uitbreiding van haar activiteiten in het Arnhemse. De SSHN werkt lean en mean, maar realiseert zich dat er grenzen zijn aan de belasting van haar medewerkers.

r.

De SSHN zal ook passend aandacht blijven besteden aan opleiding en welbevinden van haar medewerkers, die aan haar dienstverlening inhoud geven. Goed werkgeverschap staat bij de SSHN hoog in het vaandel en betaalt zich terug door een gemoti-

s.

veerde, kwalitatief goede inzet van haar medewerkers. De SSHN heeft goed kennisgenomen van alle voorgenomen wet- en regelgeving in het kaer van de Herziene Woningwet in termen van “de Novelle” en bijbehorende set van algemene maatregelen van bestuur. De SSHN heeft gezien haar langjarige en consequente focus op haar missie uitsluitend DAEB-activiteiten, op twee winkels bij wooncomplexen, een café en wat parkeerplaatsen na. Desondanks zal de noodzakelijke scheiding DAEB – niet-DAEB ook bij de SSHN zijn administratieve consequenties hebben en mogelijk ertoe leiden dat de CV-Heijendaal t. b.v. de exploitatie van wooncomplex de Gouverneur met 2 collega-corporaties in een andere vorm moet worden gegoten. De SSHN zal hier tijdig op anticiperen, ook wat betreft alle extra eisen, die vanuit ‘governance’ aan corporaties zullen worden gesteld. Gezien haar bestendige cultuur van zorgvuldige omgang met governance-aspecten, (naar regel en inhoud), zien wij dit met alle vertrouwen tegemoet.

48

t.

Half februari 2015 zal de bestuursoverdracht plaatsvinden van ondergetekende aan de heer Stunnenberg, tot dusver hoofd Vastgoed en Beheer SSHN. In samenhang met de helaas ernstige ziekte van mevrouw Ros, zal haar positie als hoofd Verhuur en Communicatie zo mogelijk per 1 januari worden overgenomen door een van buiten aangetrokken persoon. De SSHN is Jose Ros zeer veel dank verschuldigd voor de geweldige wijze waarop zij zich met hart en ziel vele jaren voor onze organisaties en haar huurders heeft ingezet. De SSHN zal in het vroege voorjaar 2015 tevens invulling geven aan de vrijkomende positie van het hoofd Vastgoed en Beheer. Voor de SSHN organisatie betekent dit toch een grote verandering komend jaar. Ondergetekende heeft er echter alle vertrouwen in dat de heer Kees Stunnenberg hier goed leiding en sturing aan zal geven, gezien het team van alle zeer betrokken en gemotiveerde medewerkers van de SSHN en rekening houdend met de goede contacten met de Raad van Commissarissen SSHN en haar stakeholders (gemeente Nijmegen en Arnhem, RU, HAN en last but not least het Platform Huurdersbelangen).

drs. M.R.A. Derks, directeur/bestuurder 26 november 2014

49