I ACTIVITEITENOVERZICHT 2014
Inhoudsopgave 1. 2.
Doelstellingen bestuur .................................................................................................................. 3 Huisvesting van de doelgroep...................................................................................................... 6 2.1 Uitbreiding aantal wooneenheden in Nijmegen in periode tot en met 2015 ............................ 6 2.2 Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstroming en verhuur ............................................. 8
3.
2.3 Internationalisering onderwijs .................................................................................................. 9 2.4 Activiteiten SSHN in Arnhem ................................................................................................. 10 Relatie huurder-verhuurder ........................................................................................................ 12 3.1 Stichting Platform Huurdersbelangen .................................................................................... 12 3.2 Rechtstreekse contacten met huurders ................................................................................. 13
4.
3.3 Geschillencommissie SSHN .................................................................................................. 13 Kwaliteit van de woningvoorraad............................................................................................... 14 4.1 Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid ................................................................................. 14 4.2 (Woon)technische instandhouding ......................................................................................... 15 4.3 Investeringen in nieuwbouw en aankoop ............................................................................... 17 4.3.1 Nieuwbouwopgave SSHN: prestatieovereenkomst 2010-2015 ........................................... 17 4.3.2 Nadere invulling hiervan ........................................................................................................ 18
5.
4.3.3 Vooruitblik bouwopgave na 2015, in relatie tot Kences monitor studentenhuisvesting ....... 20 4.4 Duurzaam bouwen en beheer ................................................................................................ 20 Leefbaarheid................................................................................................................................. 24 5.1 Structurele aandacht SSHN ................................................................................................... 24
6.
5.2 Uitgaven leefbaarheid in het jaar 2014 .................................................................................. 25 Wonen en zorg ............................................................................................................................. 26
7.
6.1 Bijzondere woonvormen......................................................................................................... 26 Financiële continuïteit ................................................................................................................. 27 7.1 Heffingen op vermogens woningcorporaties.......................................................................... 27 7.2 Huurbeleid .............................................................................................................................. 28 7.3 Hoofdlijnen ontwikkeling exploitatie ....................................................................................... 29 7.4 Ontwikkeling liquide middelen/treasury.................................................................................. 30
8.
7.5 Ontwikkeling eigen vermogen ................................................................................................ 33 7.6 Deelneming ............................................................................................................................ 34 Kwaliteit van de organisatie ....................................................................................................... 35 8.1 Governancestructuur .............................................................................................................. 35
9.
8.2 Werkorganisatie ..................................................................................................................... 36 8.3 Risicobeheer en controlesysteem .......................................................................................... 37 Samenvatting hoofdlijnen van beleid ........................................................................................ 41
2
1.
Doelstellingen bestuur
Conform te doen gebruikelijk, wordt het activiteitenoverzicht SSHN voor komend jaar geactualiseerd. Centraal staat de missie van de SSHN, die - in zijn geactualiseerde vorm - als volgt luidt: “De SSHN is een actieve organisatie, die staat voor goede en betaalbare huisvesting en daarbij behorende dienstverlening voor één- en tweepersoons huishoudens. Zij richt zich daarbij specifiek op studerende jongeren, met name in Nijmegen maar vanaf 2014 ook in Arnhem, en tevens op aanverwante doelgroepen en personen die hier kort verblijven. De SSHN streeft naar een optimale benutting van haar specifieke expertise door samenwerking met andere organisaties en/of woningcorporaties”. De SSHN richt zich bij de invulling van haar missie primair op de beschikbaarheid van voldoende, goede en betaalbare huisvesting voor studerende jongeren in 'het Nijmeegse’. Daarnaast gaat de SSHN in 2014 haar expertise ook inzetten in 'het Arnhemse'. Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van deze doelstelling. Het bestuur heeft bovenstaande doelstelling als volgt geconcretiseerd: Er is sprake van voldoende woonruimte in Nijmegen als alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaars studenten een kamer bij de SSHN kunnen huren vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars studenten in juli van het volgende studiejaar binnenstroomt. In hoofdstuk 2.2 is deze doelstelling “smart” uitgewerkt, rekening houdende met de nieuwe wijze van kameraanbod voor eerstejaars, zoals die vanaf juli 2013 operationeel is. In de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen 2010-2014 is opgenomen, dat de SSHN circa 1.000 wooneenheden zal moeten bouwen vóór 2015 om aan bovenvermelde doelstelling op middellange termijn te kunnen blijven voldoen (bovenop de voor 2010 volledig gerealiseerde eerdere bouwopgave van ruim 1.000 wooneenheden). In bestuurlijk overleg met de Gemeente Nijmegen en de instellingen van Hoger Onderwijs, is aanvullend afgesproken dat de SSHN zo mogelijk nog eens 250 studenteneenheden extra zal realiseren, mits hiervoor voldoende financiële ondersteuning door andere partijen gevonden kan worden. Bij het bovenstaande is uitdrukkelijk rekening gehouden met de toezeggingen aan de Radboud Universiteit om ook in de komende jaren desgewenst elk jaar extra kamers vrij te maken ten behoeve van de huisvesting van internationale short stay studenten. Dit betreft inmiddels ruim 500 gemeubileerde eenheden. Ook met de HAN zijn dergelijke afspraken gemaakt (inmiddels 80 kamers). Door een subsidie van 4 miljoen euro, die de Provincie Gelderland heeft toegekend voor de realisering van het project Mariënbosch (samen met collega corporatie Mooiland), wordt de SSHN in staat gesteld het bovenvermelde – tot 1250 eenheden verhoogde - bouwprogramma volledig uit te voeren. In paragraaf 2.1 wordt nader ingegaan op de ontwikkeling van de vraag naar studentenhuisvesting.
-
In paragraaf 4.3 wordt aangegeven hoe de SSHN door middel van nieuwbouw haar woonbestand in Nijmegen wil uitbreiden tot in totaal ruim 6.000 te verhuren eenheden. Het spreekt voor zich dat goede woonruimte (ruim) moet voldoen aan de wet- en regelgeving. Uiteraard moeten alle wooneenheden qua prijs-kwaliteitverhouding binnen de bandbreedte van het woningwaarderingsstelsel blijven. Voor de wooneenheden in de complexen Hoogeveldt en Vossenveld, die worden toegewezen aan eerstejaars studenten, hanteert de SSHN een huurprijs, die ca. 15% onder de maximaal toegestane huur ligt. Zie verder paragraaf 7.2. Het aspect locatie is van groot belang voor de waardering van de kwaliteit van de 3
wooneenheden (bij voorkeur dicht bij opleidingsinstituut en dicht bij stadscentrum). Het aanbod van wooneenheden moet gevarieerd zijn qua woningtype en locaties, zodat woningzoekenden hierin een keuze hebben. De SSHN zorgt verder voor de instandhouding van de goede kwaliteit van haar wooneenheden. Dit geldt ook voor de wat oudere wooncomplexen die aan de eisen van deze tijd moeten blijven voldoen. Het aspect brandveiligheid is daarbij van groot belang, evenals het beleid inzake een veilige en verantwoorde omgang met het nog aanwezige - hecht gebonden - asbest binnen een aantal SSHN wooncomplexen en panden. In paragraaf 4.2 staat beschreven hoe de SSHN hieraan invulling geeft. Tevens legt de SSHN hierin haar voornemens vast inzake een kwalitatief verantwoorde doorexploitatie van de complexen Hoogeveldt, Jacob Canisstraat en van Nispenstraat. -
De SSHN heeft tenslotte het aspect betaalbaarheid als volgt geconcretiseerd. De SSHN staat ervoor dat tenminste 90% van haar wooneenheden betaalbaar is en blijft voor huurders jonger dan 23 jaar. Daar waar de subsidiabele huur van de eenpersoonseenheden in Sterrenbosch, Gouverneur en Orion, en van de onzelfstandige eenheden van Van Nispenstraat, Thijmstraat, Proosdij, Jonkerbosch, Vredeburg en Galgenveld boven het maximum voor jongeren uitkomt (2013 € 374,44) wordt door de SSHN aan de betreffende huurder tijdelijk een korting op de huur gegeven, zodanig dat de subsidiabele huur onder voornoemd maximum uitkomt. Deze korting vervalt zodra de betreffende huurder 23 jaar is geworden. In totaal, heeft aldus nog ca. 8% van de wooneenheden van de SSHN een huur die boven het maximum van de huurtoeslag voor jongeren ligt. Bij de vaststelling van aanvangshuren en huurverhogingen bij mutaties (huurharmonisatie) wordt uitdrukkelijk met deze doelstelling re-
-
kening gehouden (voor de uitwerking hiervan, zie paragraaf 7.2). De SSHN is voornemens om in 2014 haar expertise in Arnhem daadwerkelijk in te gaan zetten door enerzijds de voormalige RWS toren Presikhaaf zo mogelijk aan te kopen en te transformeren tot ca. 300 kwalitatief aantrekkelijke en betaalbare studentenwoningen en anderzijds de verhuur te gaan verzorgen van ca. 235 kamers in 3 wooncomplexen van collega corporatie Vivare aan buitenlandse studenten HAN Arnhem. In hoofdstuk 2.4 wordt hier nader op ingegaan.
Het bestuur waakt over de beleidscontinuïteit van de SSHN. Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft hiervoor in het verleden een beoordelingssystematiek opgesteld, die ervan uitging dat de financiële continuïteit voldoende gewaarborgd is zolang de solvabiliteit – blijvend – positief is. Mede als gevolg van welbekende perikelen in de sector volkshuisvesting heeft het Centraal Fonds haar beleid inmiddels aangescherpt, in de vorm van een integrale beoordeling van de kwalitatieve en kwantitatieve risico’s. De SSHN heeft een gezonde financiële positie ondanks haar grote nieuwbouwopgave en zeer beperkte mogelijkheden tot verkoop van delen van haar bezit. Het bestuur stelt zich tot doel om deze gunstige financiële positie te borgen als randvoorwaarde om ook in de toekomst actief te kunnen zijn en blijven voor onze doelgroep van beleid.. Voor de beschikbaarheid van voldoende financiering voor onze nieuwbouwopgave is een blijvend positieve kasstroom noodzakelijk, conform de maatstaven van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Ook hieraan voldoet de SSHN nog steeds ondanks de aangekondigde heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor saneringssteun, projectsteun en de – voor studentenhuisvesters gelukkig gematigde - verhuurdersheffing. Daarbij komt dat ook organisaties als de SSHN, ondanks haar ANBI-status, sinds 2012 over het jaarresultaat volledig vennootschapsbelasting zullen moeten afdragen. In paragraaf 7.1 wordt hierop nader ingegaan.
4
Mede gezien de grote nieuwbouwopgave, in combinatie met de grote uitgaven in de komende jaren voor het (strategisch) onderhoud, zal de SSHN de nodige aandacht blijven besteden aan een goede financiële beheersing. Zie hiervoor verder paragraaf 8.3. De SSHN streeft naar een goede beoordeling van haar dienstverlening door haar huurders. Daartoe worden exitinterviews onder vertrekkende huurders en – om de drie jaar – een tevredenheidonderzoek onder alle huurders van de SSHN gehouden. Dit laatste is in 2014 weer aan de orde en geschiedt in nauw overleg met het Platform Huurdersbelangen SSHN. De SSHN streeft naar een waardering door haar huurders met een gemiddelde score van 7,5 of meer inzake haar dienstverlening. Aan deze score wordt tot dusver goed voldaan. Dit mag mede als maatstaf worden gezien voor het begrip ‘goede woonruimte’ In paragraaf 3.1 wordt hierop nader ingegaan. De SSHN realiseert haar doelstellingen met behulp van een naar verhouding beperkt aantal, maar goed gemotiveerde en vakbekwame medewerkers (lean and mean). Het bestuur heeft ‘goed werkgeverschap’ daartoe hoog in het vaandel staan en zorgt daarbij voor voldoende opleidings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor SSHN-medewerkers. Tegelijk blijft de SSHN er voor waken dat (de ontwikkeling van) de bedrijfslasten blijvend in gunstige zin vergeleken kan worden met die van collega-corporaties uit de referentiegroep (bron: uw corporatie in perspectief, uitgave CFV). Aan de hand van de zes prestatievelden zoals opgenomen in het Besluit Beheer Sociale Huursector, wordt in de hierna volgende hoofdstukken een overzicht gegeven van het brede scala van activiteiten, waaraan de komende jaren door de SSHN vorm gegeven zal worden. De SSHN zal zich in 2014 blijven positioneren als: de studentenhuisvester in Nijmegen
specialist in short stay housing partner voor bijzondere woonvormen
Komend jaar worden de eerste stappen ondernomen om boven vermelde inzet van de SSHN te verbreden tot Arnhem, in de hierboven vermelde context. Een samenvatting van de diverse beleidsvoornemens treft u aan in hoofdstuk 9.
Drs. M.R.A. Derks, directeur/bestuurder SSHN 28 oktober 2013
5
2.
Huisvesting van de doelgroep
2.1
Uitbreiding aantal wooneenheden in Nijmegen in periode tot en met 2015
In de afgelopen jaren zijn de aantallen studenten aan de Radboud Universiteit en de HAN aanhoudend sterk gestegen. De SSHN heeft hier – in goed overleg met haar stakeholders – op geanticipeerd door het aantal verhuurbare wooneenheden met circa 1.150 eenheden uit te breiden (gerekend vanaf 2004 tot 2012). Hiervan zijn 220 eenheden tijdelijk (tot medio 2014, mogelijk nog een jaar te verlengen). In het voorjaar 2012 werd de nieuwbouw van het wooncomplex aan de Sperwerstraat (Orion) in gebruik genomen met ruim 230 kleine zelfstandige studenteneenheden. De SSHN heeft begin 2014 aldus circa 5.500 wooneenheden voor verhuur aan haar doelgroep in Nijmegen beschikbaar. Bij de verhuur daarvan maakt de SSHN gebruik van de mogelijkheden, die de wetgeving inzake het campushuurcontract haar biedt. Jaarlijks worden alle huurders van de SSHN gecontroleerd (zijn ze nog ingeschreven bij een instelling van Hoger Onderwijs) wat inmiddels tot een versnelde verhuizing van enige honderden niet meer studerende huurders heeft geleid (zie voor meer details: paragraaf 2.2). Ondanks het bovenstaande, is er nog steeds een tekort aan wooneenheden voor studerende jongeren in Nijmegen. Evenals voorgaande jaren, heeft de SSHN ook in 2013 haar doelstelling om aan alle bij haar ingeschreven eerstejaars studenten een kamer aan te bieden vóórdat de nieuwe lichting eerstejaars in juli – het jaar daarop – binnenkomt, niet volledig gehaald. Van de bijna 4.000 eerstejaars, die zich in 2012 bij ons hebben ingeschreven, hebben er 70 (2%) geen kameraanbod gehad (vóór juli 2013). De rest – 98% - heeft óf een kameraanbod van de SSHN gehad (via coöptatie of anderszins bij de SSHN) óf heeft zelf in de particuliere sector een kamer gevonden. Dit beeld is vrijwel gelijk met dat van het jaar daarvoor. Er bestaat eind 2013 dus een bescheiden kwantitatief maar daarnaast zeker ook een kwalitatief kamertekort in Nijmegen, dat de komende jaren in kwantitatieve zin verder gaat oplopen, tenzij de SSHN er in slaagt nog eens circa 1.000 wooneenheden aan haar woonbestand toe te voegen. Een en ander hangt samen met de nog steeds aanhoudende stijging van de aantallen eerstejaarsstudenten bij RU en HAN en de doorwerking daarvan in de komende jaren alsmede de verdere internationalisering van het onderwijs (uitwisselingsstudenten, masterstudenten en studenten uit grensregio’s). In de geldende prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen 2010-2014 is opgenomen, dat de SSHN haar woonbestand de komende jaren verder zal uitbreiden tot ruim 6.000 verhuurbare eenheden (2015). Rekening houdende met de afbraak van de 220 tijdelijke eenheden in Lent medio 2014 – of mogelijk een jaar later – en aanvullende afspraken in het bestuurlijk overleg met onze stakeholders, betekent dit dat er vóór 2016 nóg eens 1.000 eenheden extra opgeleverd moeten worden. In 2013 is gestart met de nieuwbouw van de projecten Mariënbosch en het SSHN project boven de nieuwbouw voor Doornroosje met ieder bijna 350 eenheden en is de verbouwing van Sonnehaert (150 eenheden) in een zeer ver gevorderd stadium van voorbereiding (zie verder hoofdstuk 4.3.2). De SSHN heeft hiermee eind 2013 reeds 850 nieuwe eenheden voor studenten in aanbouw (in aanvulling op voornoemde nieuwbouw aan de Sperwerstraat, die in het voorjaar 2012 reeds in gebruik is genomen). Daarnaast zal de SSHN komend jaar plannen uitwerken om nog eens ruim 100 eenheden binnen haar eigen wooncomplexen te realiseren. De realisering van deze bouwopgave zal dus in 2015 plaatsvinden en is mede mogelijk gemaakt door de wezenlijke financiële bijdrage van 4 miljoen euro vanuit de provincie Gelderland in het kader van het programma voor de Vliegende Start Projecten. De SSHN heeft verder bij haar collega6
corporatie Mooiland steun gevraagd en gekregen voor de realisering en exploitatie van het wooncomplex Mariënbosch. Mooiland en SSHN zullen de investering in Mariënbosch gezamenlijk (ieder voor de helft) voor hun rekening nemen en de lusten en lasten van de exploitatie samen delen. . In paragraaf 4.3 wordt verder ingegaan op de wijze waarop de SSHN hier invulling aan geeft. De SSHN bouwt deels kleine zelfstandige eenheden en deels groepswoningen. Uit de jaarlijkse studentenenquête onder RU-studenten blijkt keer op keer dat de grootste voorkeur van studenten uitgaat naar een kleine zelfstandige woonruimte (nadat ze veelal al enige tijd – bij de SSHN of in de particuliere sector – ‘onzelfstandig’ hebben gewoond, dus voorzieningen als keuken en/of toilet/douche hebben moeten delen). De SSHN bouwt echter ook een fors aantal onzelfstandige wooneenheden. Dit laatste gebeurt bij de nieuwbouw bovenop op het nieuwe Doornroosje, mede in samenhang met de geluidsaspecten op die locatie bij het Centraal Station. Hier worden groepswo2
2
ningen (4 kamers van elk 15 m met één gemeenschappelijke woonkamer/keuken van 25 m ) gerealiseerd voor circa 350 studenten. De SSHN is ervan overtuigd, dat ook deze laatste woonvorm een duidelijke toegevoegde waarde heeft voor haar doelgroep. Een nadeel is wel, dat voor nieuw te bouwen onzelfstandige wooneenheden geen huurtoeslag mogelijk is. Het bovenvermelde spoort in zekere mate met de uitkomsten van de Monitor Studentenhuisvesting van Kences, die in september 2013 voor de tweede keer werden gepresenteerd. Hieruit blijkt, dat in Nijmegen het aantal aan RU en HAN studerende jongeren in de periode 2013 – 2021 met 2100 reguliere studenten zal toenemen van 33.360 tot 36.060 .Dit resulteert in een noodzakelijke toename van het aanbod van studenteneenheden in Nijmegen van in totaal 840 eenheden (groei van 14.090 naar 14.930 studenteneenheden). De groei van de kwantitatieve behoefte doet zich volgens de Kences Monitor pas vanaf 2019 echt voor. Daar staat tegenover dat er – zoals overal in Nederlandse studentensteden – ook in Nijmegen een kwalitatieve mismatch wordt gesignaleerd (veel studenten wonen met gedeelde voorzieningen, maar zouden meer zelfstandig willen wonen). Door de beoogde invoering van het leenstelsel en de financiële gevolgen daarvan voor studenten zou het effect echter wel eens kunnen zijn, dat meer studenten – noodgedwongen – toch zullen gaan kiezen voor kleinere, goedkopere wooneenheden. Kortom, de Monitor geeft een onderbouwd beeld, maar wijzigingen in beleid kunnen tot positieve of negatieve bijstellingen leiden. De uitkomsten van de Monitor houden overigens geen rekening met de noodzakelijke huisvesting van internationale short stay studenten. De inzet van de SSHN om circa 1.000 eenheden vóór 2016 te realiseren, sluit in grote lijnen zowel qua aantallen als qua aard van de te bouwen eenheden goed aan op de uitkomsten van deze monitor. De vraag is wel of er naast de hierboven vermelde bouwproductie van de SSHN nog behoefte bestaat aan een verdere toevoeging van studentenkamers. Hier kunnen zo langzamerhand vraagtekens bij worden gezet, mede gezien de prognose van wat teruglopende aantallen studenten na het jaar 2025 en de welbekende demografische ontwikkelingen vanaf 2030. Dit zal onderwerp van bestuurlijk overleg vormen met de stakeholders van de SSHN in Nijmegen (zie ook 4.2.3.).
7
2.2
Beleid met betrekking tot inschrijving, doorstroming en verhuur
Alle personen die een voltijd opleiding volgen aan de RU, HAN en ROC Nijmegen (MBO niveau) en die tenminste 17 jaar en ten hoogste 30 jaar oud zijn, kunnen zich bij de SSHN als woningzoekende inschrijven. Circa 26% van de RU-studenten huurt thans bij de SSHN. In de prestatieovereenkomst 2010-2014 met de gemeente Nijmegen, zijn de specifieke afspraken rond de woonruimteverdeling door de SSHN en de wijze waarop de SSHN een eigen urgentieregeling en geschillenregeling hanteert, goed vastgelegd. Hiermee voldoet de SSHN volledig aan de Regionale Huisvestingsverordening Arnhem-Nijmegen. De SSHN heeft met ingang van het studiejaar 2013/2014 de wijze van verhuur van woonruimte aan eerstejaars studenten gewijzigd, na overleg met haar stakeholders. Vanaf het nieuwe studiejaar is de algemene wachtlijst voor eerstejaars afgeschaft. De voor de opvang van eerstejaars gereserveerde kamers in Hoogeveldt, Vossenveld, Galgenveld en Griftdijk worden, zodra deze vrijkomen door huuropzegging, wekelijks op www.sshn.nl geplaatst, zoals ook te doen gebruikelijk voor de verhuur van de voorkeurseenheden. Eerstejaars moeten door middel van invulling van een digitale woonbon zelf reageren op een vrijkomende kamer. Zij kunnen op deze wijze op basis van hun eigen voorkeur reageren op vrijkomende kamers. Tot 1 januari hebben eerstejaars met reisurgentie voorrang, verder geldt de inschrijftijd. Na 1 januari geldt de reisurgentie niet meer en geldt uitsluitend nog de inschrijftijd van de eerstejaars (vroeg inschrijven loont). Er wordt alleen reisurgentie toegekend bij (enkele) reistijden van meer dan 2 uur met het openbaar vervoer. Het bovenstaande betekent dat de bestuursdoelstelling om alle ingeschreven eerstejaars een kamer aan te bieden, voordat de nieuwe lichting het jaar daarop binnenkomt moet worden aangepast aan deze situatie. De strekking van de doelstelling blijft dezelfde, maar hij moet in meetbare termen (smart) vertaald worden. Uitgangspunt is dat de eerstejaars zelf voldoende actie moeten ondernemen en dat het er niet om gaat om woonvoorkeuren te realiseren binnen dat jaar (Hoogeveldt of Vossenveld moet volstaan). De SSHN zal daarom komend jaar gaan meten hoeveel bij de SSHN ingeschreven eerstejaars, die in de maanden april en mei 2014 op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vossenveld hebben gereageerd, uiteindelijk niet in aanmerking kwamen voor die kamer. Dit als maatstaf of wij alle ingeschreven eerstejaars een kamer hebben kunnen aanbieden, voordat de nieuwe lichting eerstejaars in juli 2014 binnenkomt. De SSHN zal tevens bijhouden hoeveel eerstejaars met reisurgentie in de maanden november en december vergeefs op een vrijkomende kamer in Hoogeveldt of Vossenveld hebben gereageerd: dit als maatstaf of wij alle eerstejaars met reisurgentie een kamer hebben kunnen aanbieden voor het einde van het kalenderjaar. In beide gevallen is doelstelling om dit aantal richting de nul terug te brengen. Vermoedelijk zal dit nog niet helemaal gaan lukken, mede door de extra groei van eerstejaarsstudenten in Nederland en dus ook Nijmegen door de dreigende afschaffing van de basisbeurs na dit studiejaar. Dit ondanks het extra kameraanbod door de ingebruikname van de nieuwbouw boven Doornroosje en Sonnehaert (samen 500 eenheden) in het voorjaar 2014. Gezien het nog steeds bestaande tekort aan kamers voor studerende jongeren, zal de SSHN dus op passende wijze gebruik blijven maken van de mogelijkheden die de wetgeving campuscontracten haar biedt. De SSHN heeft haar aanschrijfbeleid in 2011 aangescherpt. Voor zover de SSHN 8
daartoe van haar huurders toestemming heeft gekregen, wordt op basis van een jaarlijkse bestandsvergelijking met de RU en HAN gecontroleerd of huurders (ook jonger dan 25 jaar) nog bij deze onderwijsinstellingen ingeschreven staan als student. Voordien werden alleen huurders van 25 jaar en ouder aangeschreven. Huurders, die hiervoor geen toestemming hebben verleend en die huurders die blijkens de bestandsvergelijking niet meer bij RU of HAN ingeschreven staan, ontvangen een brief met de vraag om alsnog een bewijs van inschrijving toe te zenden. Huurders, die kunnen aantonen dat zij ingeschreven staan mogen uiteraard bij de SSHN blijven wonen. Ook huurders, die geswitcht zijn naar een instelling van Hoger Onderwijs elders in het land mogen bij de SSHN blijven wonen. Huurders die geen passend bewijs van inschrijving kunnen overleggen en die niet met een nog wel studerende huurder samenwonen, hebben conform de wettelijke bepalingen 9 maanden de tijd – vanaf eerste aanschrijving gerekend - om elders vervangende woonruimte te vinden. Door bovenvermeld aanschrijfbeleid zijn in het studiejaar 2012/2013 in totaal ca. 500 kamers voor studerende jongeren vrijgekomen De SSHN is wel van oordeel dat het dringend eigen gebruik voor de doelgroep van studerende jongeren maatgevend moet zijn en blijven bij de vraag hoe strikt de wettelijke mogelijkheden van het campuscontract ook in de toekomst benut moeten worden. In overleg met het Platform Huurdersbelangen, zal de SSHN haar aanschrijfbeleid in de komende jaren periodiek blijven evalueren. Voor de volledigheid, merken wij op dat het aanschrijfbeleid geen betrekking heeft op de 185 driekamerappartementen in Boeckstaetehof en Vredeburg, die conform afspraken met de gemeente Nijmegen veelal aan niet meer studerende huurders van de SSHN toegewezen worden. Indirect komt hiermee goedkope woonruimte elders in het woonbestand van de SSHN vrij. Tenslotte merken wij op dat op verzoek van de universiteit, het wooncomplex Sterrenbosch (340 eenheden, exclusief Guesthouse) uitsluitend aan RU-studenten wordt toegewezen. De RU heeft indertijd de grond voor dit complex tegen symbolische voorwaarden aan de SSHN beschikbaar gesteld. 2.3
Internationalisering onderwijs
De internationalisering van het onderwijs zal de komende jaren verder doorgaan. Het is een gedeelde verantwoordelijkheid van onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters om hier qua huisvesting op in te spelen. De SSHN heeft goede afspraken gemaakt met RU en HAN inzake de beschikbaarstelling van inmiddels bijna 600 gemeubileerde kamers voor internationale short stay studenten in Nijmegen. De voornamelijk Duitse studenten uit de grensregio (maar soms ook van verder weg), die hier een reguliere bachelor opleiding komen volgen, vallen hier niet onder. Deze worden namelijk op dezelfde wijze gehuisvest als de Nederlandse eerstejaars (inclusief zo nodig reisurgentie). De SSHN faciliteert de RU bij het geven van taalcursussen in de zomermaanden, door het beschikbaar stellen van een aantal tijdelijk leegstaande kamers voor uitwisselingsstudenten. Het beleid van de RU is er op gericht om het aantal internationale short stay studenten komende jaren verder uit te breiden. De SSHN zal in overleg met de RU bezien hoe hierop het beste kan worden ingespeeld, waarbij gezocht zal worden naar een goede balans tussen enerzijds de wens tot uitbreiding van het aantal voor internationale short stay studenten te reserveren gemeubileerde kamers en anderzijds de wens om alle bij de SSHN ingeschreven eerstejaars studenten voor het einde van het eerste studiejaar aan een kamer te helpen. De wooneenheden voor internationale short stay studenten worden gemeubileerd verhuurd. Rekening houdende met de inmiddels opgedane ervaringen, worden deze eenheden zoveel als mogelijk 9
geclusterd aangeboden. Gezien de betaalbaarheid wordt het merendeel van de kamers voor short stay studenten gereserveerd in de wooncomplexen Hoogeveldt en Vossenveld. Met het oog op het behoud van een goed woonklimaat in beide complexen wordt ten hoogste één derde deel van deze wooncomplexen voor verhuur aan buitenlandse studenten gereserveerd. Voor Vossenveld is deze grens inmiddels bereikt, voor Hoogeveldt is er nog ruimte voor aanvullende reservering, maar een groot deel hiervan zal moeten worden benut als compensatie voor het verlies van de 120 gemeubileerde kamers voor short stay studenten in de Griftdijk (na de sloop van dit tijdelijke complex medio 2014). De SSHN zal rond de jaarwisseling 2013/2014 nog een nader besluit nemen inzake het mogelijk reserveren van een deel van de nieuwbouw bij Doornroosje voor short stay studenten, in goed overleg met de RU en de HAN. Daarnaast exploiteert de SSHN op verzoek van de RU een Guesthouse. In het Guesthouse, dat onderdeel is van wooncomplex Sterrenbosch, zijn 71 volledig gemeubileerde en ingerichte appartementen beschikbaar voor verhuur aan buitenlandse gasten en nieuwe medewerkers van de RU (minimaal 1 maand, maximaal 12 maanden). Het Guesthouse blijkt te voorzien in een duidelijke behoefte en de bezettingsgraad is dan ook nagenoeg 100% (doel: tenminste 90%). De Radboud Universiteit staat, conform de gemaakte afspraken, volledig garant voor de huurderving. Tenslotte heeft de SSHN ook 63 wooneenheden beschikbaar voor de groep buitenlandse postdocs, aio’s, oio’s e.d., deels in de Muzenplaats, deels in de vorm van zelfstandige appartementen in Vossenveld. De SSHN heeft begrepen dat er behoefte is aan aanvullende goedkope huisvestingsmogelijkheden voor deze groep. Al met al heeft de SSHN aldus vanaf medio 2013 ruim 700 gemeubileerde en deels ingerichte wooneenheden beschikbaar voor de huisvesting van buitenlandse uitwisselingsstudenten, masterstudenten en buitenlandse gasten. 2.4
Activiteiten SSHN in Arnhem
In goed overleg met de HAN, de gemeente Arnhem en de daar werkzame reguliere woningcorporaties, zal de SSHN in 2014 haar expertise ook in Arnhem gaan inzetten. Zoals onder hoofdstuk 2.1 beschreven, zal dit niet ten koste gaan van de investeringscapaciteit van de SSHN in het Nijmeegse: de SSHN komt haar prestatieafspraken voor het Nijmeegse volledig na. De SSHN is reeds geruime tijd in overleg met de eigenaar/belegger van het voormalige kantoorgebouw van Rijkswaterstaat in Presikhaaf. De eigenaar zou dit leegstaande kantoorgebouw gaan transformeren tot een woontoren en deze vervolgens langjarig aan de SSHN gaan verhuren. Mede als gevolg van de financiële crisis bleek medio 2013 echter dat dit voor de belegger niet haalbaar is. De SSHN is thans voornemens om onder nadere voorwaarden dit kantoorgebouw aan te kopen en zelf te gaan transformeren tot in totaal ca. 300 studenteneenheden. De SSHN is in overleg met de HAN en de gemeente Arnhem over de nadere invulling hiervan. De HAN heeft de bereidheid uitgesproken om een huurgarantie af te geven voor ca. 150 in deze woontoren te realiseren onzelfstandige wooneenheden voor internationale short stay studenten van de HAN. Mede op aandrang van de gemeente Arnhem, die ook hecht aan een kwalitatieve toevoeging aan het Arnhemse woonbestand voor studerende jongeren, overweegt de SSHN verder om ca. 150 kleine zelfstandige wooneenheden in deze woontoren te realiseren. Alles bij elkaar dus ca. 300 eenheden. De gemeente Arnhem is gaarne bereid om hieraan haar bestuursrechtelijke medewerking te verlenen. Van groot belang is echter ook de financiële haalbaarheid.
10
In vergelijking met de huidige ontwikkeling van modulaire nieuwbouw van studenteneenheden, is de transformatie van dit kantoorgebouw tot studenteneenheden een relatief dure ingreep. Hier staat tegenover dat op deze wijze een wezenlijke bijdrage wordt geleverd aan de oplossing 2
van een groot maatschappelijk probleem (reductie van 14.000 m leegstaande kantoorruimte) en deze woontoren een zeer positieve impuls geeft aan de omgeving van het winkelcentrum Presikhaaf en de Arnhemse HAN-campus. De SSHN zal daarom de gemeente Arnhem en met name ook de Provincie Gelderland vragen om haar te ondersteunen met een wezenlijke financiële bijdrage om dit project haalbaar te maken. De SSHN is verder in afrondend overleg met haar collega-corporatie Vivare en de HAN om de verhuur van 3 wooncomplexen van Vivare aan buitenlandse studenten van de HAN te gaan verzorgen met ingang van februari 2014. Het betreft de wooncomplexen Honingkamp, Leeuwenstein en Blauwe Weide, met in totaal 235 gemeubileerde studenteneenheden. Op termijn zal dit aantal mogelijk verder worden uitgebreid met andere wooncomplexen rond de HAN campus. De SSHN zal goede afspraken maken met de HAN om elkaar hierbij over en weer goed te faciliteren. Uitgangspunt bij het bovenstaande is dat de inzet van de SSHN wordt gedragen door de Arnhemse stakeholders (gemeente Arnhem, HAN en onze collega-corporaties daar) en niet ten koste zal gaan van het lean-and-mean karakter van de SSHN bedrijfsvoering. De inzet van de SSHN voor de studentehuisvesting in zowel Arnhem als Nijmegen is gezien de directe nabijheid van deze 2 steden en de verbondenheid met de HAN een logische keuze. Deze keuze sluit ook volledig aan op de ‘toelating’ (het door de Rijksoverheid toegestane werkgebied van een woningcorporatie), die de SSHN heeft. Voor de goede orde benadrukken wij dat de SSHN geen voornemens heeft om haar dienstverlening naar andere studentensteden uit te breiden.
11
3.
Relatie huurder-verhuurder 3.1
Stichting Platform Huurdersbelangen
In de Stichting Platform Huurdersbelangen, heeft de SSHN een overlegpartner, die aan alle randvoorwaarden van de herziene 'Overlegwet' voldoet. Huurdersorganisaties mogen ook meepraten over zaken als fusie, renovaties, verwerving/bezwaren wooncomplexen, uitspraken Geschillencommissie, inzet verhuurder bij het aangaan van prestatieafspraken met de gemeente e.d. Het Platform heeft daarmee een – uitgebreid - wettelijk verankerd recht op informatie inzake vigerend beleid en recht op gekwalificeerd advies met betrekking tot voorgenomen beleidswijzigingen inzake onderwerpen van beheer en beleid, die de huurders raken. De SSHN informeert het Platform Huurdersbelangen ruimschoots, zodat één en ander goed aansluit op de gangbare praktijk bij de SSHN. Het Platform onderhoudt zelf de noodzakelijke contacten met de achterban door middel van een website - huurdersbelangen.nl -, periodieke spreekuren. Het forum op de website voorziet in interactieve communicatie met de achterban. Ook de welbekende sociale media zullen naar verwachting daarbij door het Platform op betrekkelijk korte termijn worden ingeschakeld. Het Plenaire Huurdersoverleg zal ook komend jaar georganiseerd worden. Alle huurders van de SSHN worden hiervoor uitgenodigd. Het Platform verantwoordt zich over het gevoerde beleid in het afgelopen jaar en bespreekt het voorgenomen beleid voor het komende jaar. De bestuurder van de SSHN is daarbij - als gast - aanwezig en kan door individuele huurders op allerhande zaken (onder andere huurbeleid en servicekosten) worden 'bevraagd'. In nauw overleg met het Platform zal in 2014 wederom de driejaarlijkse enquête gehouden worden onder alle huurders van de SSHN. De voorgaande enquête werd door 38% van de SSHN- huurders ingevuld. Dit is ruim voldoende om een betrouwbaar beeld te krijgen van de meningen en ervaringen van de SSHN-huurders. Uit die enquête kwam het beeld, dat de huurders gemiddeld de woningen van de SSHN waarderen met een 7,5, de dienstverlening met een 7,3 en de SSHN als organisatie met een 7,5. Dit was een uitstekende score maar per wooncomplex of per onderwerp kunnen scores afwijken van het gemiddelde. De inzet van de SSHN is om in de enquête 2014 wederom op een gemiddelde score van tenminste 7,5 uit te komen. Door de SSHN zal in aanvulling daarop - in overleg met het Platform - een analyse worden gemaakt van de diverse aandachtspunten, die ongetwijfeld uit deze enquête naar voren zullen komen. Het betreft met name de punten waarop niet meer dan redelijk of zelfs onvoldoende wordt gescoord. Deze punten zijn en blijven onderwerp van overleg - ter verbetering van de waardering met het Platform Huurdersbelangen. Voor een deel wordt een soms mindere score overigens ook beïnvloed door het gedrag van (mede)huurders zelf (bijvoorbeeld netheid van keukens en gangen). Met het Platform is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten, waarin omgangsvormen, ondersteuningen en budgettering vastgelegd zijn. De continuïteit van de bezetting van plaatsen in het bestuur en de algemene commissie van het Platform is en blijft een punt van aandacht. De SSHN hecht aan een goede en volledige bezetting van de plaatsen daarin en zal dat graag blijven faciliteren. De SSHN benut het Platform Huurdersbelangen ook als forum voor dialoog met haar huurders over de – voor hen relevante – beleidsvoornemens. De SSHN zal het Platform ook goed blijven betrekken bij de invulling van de nieuwbouwopgave (bouwen we de goede woonvoorzieningen, op de goede locaties en bouwen we goed?). De SSHN zal het aanschrijfbeleid van niet meer studerende
12
huurders alsmede haar verdere beleidsvoornemens op dat gebied periodiek met het Platform blijven evalueren. 3.2
Rechtstreekse contacten met huurders
Rekening houdende met de positie van het Platform als overlegorgaan en belangenbehartiger namens alle SSHN-huurders, besteedt de SSHN de nodige aandacht aan het rechtstreeks informeren van haar huurders. Dit gebeurt veelvuldig via mailberichten en via de website van de SSHN. Dit werkt heel goed en direct. De nodige zorg wordt verder besteed aan de schriftelijke informatie, die naar individuele huurders of groepen van huurders gaat (inzake specifieke onderwerpen). De afdeling Verhuur en Communicatie wordt ingeschakeld bij berichtgeving aan groepen van huurders. De aanwezigheid van de complexbeheerders draagt zeker bij aan een laagdrempelige toegang voor de huurders tot de SSHN-organisatie. Aan de communicatie tussen complexbeheerders en huurders wordt voortdurend de nodige aandacht besteed. De wijze waarop reparatieverzoeken kunnen worden ingediend zal verder worden verbeterd, evenals de terugmelding inzake de afhandeling daarvan. Alle complexbeheerders zijn aangesloten op het automatiseringssysteem van de SSHN. Hiermee is een goede basis aanwezig voor een snellere dienstverlening en communicatie via e-mail met huurders daaromtrent. In dat licht zal komend jaar de nog resterende functie van de spreekuren van de complexbeheerders op de verschillende complexen worden overwogen. 3.3
Geschillencommissie SSHN
De Geschillencommissie SSHN sluit aan op de reguliere klachtenprocedure binnen de SSHN. Op het moment dat een huurder of woningzoekende in het kader van de reguliere klachtenprocedure niet naar tevredenheid geholpen is, kan een beroep worden gedaan op de Geschillencommissie. De Geschillencommissie bestaat uit een onafhankelijk voorzitter en twee huurders (waarvan één lid van het Platform Huurdersbelangen) en adviseert de bestuurder met betrekking tot de afhandeling van het geschil. Er wordt in de praktijk overigens slechts sporadisch een beroep gedaan op de Geschillencommissie. De bekendheid van de klachtenprocedure bij de SSHN en de specifieke rol van de Geschillencommissie hierbij, zal ook komende jaren goed onder de aandacht van onze huurders worden gebracht.
13
4.
Kwaliteit van de woningvoorraad
4.1
Hoofdlijnen strategisch vastgoedbeleid
In het voorgaande activiteitenoverzicht zijn de toekomstplannen vanuit het strategisch vastgoedbeleid voor de complexen Hoogeveldt, Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat reeds gepresenteerd. Het complex Welgelegen is in 2012 volledig opgeknapt en Hoogeveldt wordt gedurende 2013 gemoderniseerd door middel van diverse (technische) ingrepen in kamers en vooral algemene ruimten ad ca. € 2,2 miljoen euro. De levensduur van dit complex wordt hierdoor verlengd tot en met 2028. Door ingrepen als schilderwerk, vloerbedekking, herstel van keukens en douches en terreinen rondom het complex wordt de woonkwaliteit, en daarmee de toekomstige verhuurbaarheid, sterker geborgd. In alle gevallen blijven de woonplattegronden (nagenoeg) hetzelfde om te kunnen blijven voorzien in voldoende goedkope kamers voor onze doelgroep. In 2013 zijn de toekomstplannen voor de complexen Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat nader uitgewerkt en daar waar nodig uitgebreid. Deze plannen zijn mede gebaseerd op de vier invalshoeken die in het strategisch vastgoedbeleid beschreven zijn, namelijk vanuit de bestuurder, de bewoner, de financier en de technisch beheerder. Onderstaand worden de inzichten en plannen vanuit de invalshoeken kort toegelicht. Bestuurder: gezien het huidige en het verwachte aanhoudende kamertekort is het onacceptabel om kamers te onttrekken aan het bezit van de SSHN. Daar waar mogelijk worden via herinrichting extra wooneenheden gecreëerd in bestaand bezit (optimalisatie bestaand bezit). Bewoner: de leefbaarheid van het complex Jacob Canisstraat heeft meer aandacht en inspanning nodig om de tevredenheid daarover te verhogen (woonbeleving). Dit beeld komt onder andere voort uit de studentenenquêtes waarin de beoordeling lager dan gemiddeld is. Om deze tevredenheid en woonbeleving te verbeteren is een aantal ingrepen gepland om de woonkwaliteit - en daarmee tevens de toekomstige verhuurbaarheid - zeker te stellen bij de complexen Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat. Als voorbeelden kunnen worden genoemd het schilderwerk en de vloerbedekking in algemene ruimten, gangen en trappenhuizen, het herstel van keukens en douches en het aanpassen van de terreinen rondom de complexen. Technisch beheerder: met de huidige technische staat van de complexen Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat is het nog mogelijk tot uiterlijk 2017 door te exploiteren. Diverse bouwkundige en (installatie)technische ingrepen met betrekking tot gevels, daken en installaties blijken noodzakelijk. De cycli van de technische onderdelen hebben mede de mate van verlenging van de exploitatietermijn bepaald. Financier: de diverse ingrepen en wijzigingen in exploitatietermijnen zijn per complex doorgerekend in de bedrijfswaarden. Daarnaast zijn de kasstromen van de SSHN als geheel in die jaren berekend. Positieve kasstromen zijn immers een must voor de continuïteit van de exploitatie van het SSHN- woonbestand. Concreet houdt dit in per complex: Jacob Canisstraat: in 2014 wordt een modernisering met diverse bouwkundige en installatietechnische ingrepen uitgevoerd ad circa 1,6 miljoen euro. De levensduur zal als gevolg hiervan met 17 jaar worden verlengd tot en met 2032. Dit is twee jaar extra in vergelijking tot voorgaande raming als gevolg van een betere afstemming van de technische cycli met de economische levensduur van het complex. In dat kader zal ook de mogelijkheid nader onderzocht worden om verhuurbare bedrijfsruimten te realiseren in het onlangs aangekochte deel van dit complex (voorheen: de Golden Apple). 14
-
Van Nispenstraat: in 2015 wordt een modernisering, inclusief een aantal energetische verbeteringen, uitgevoerd voor een bedrag van circa € 2,3 miljoen euro. Hierbij worden eveneens de woningplattegronden aangepast, waarbij de onzelfstandige eenheden op de begane grond worden verbouwd tot zelfstandige eenheden en waarbij één extra zelfstandige wooneenheid wordt gecreëerd. Vanuit technisch oogpunt kan dit complex daarna nog 20 jaar worden door geëxploiteerd (tot en met 2035).
Rond het jaar 2020 zal opnieuw herbezinning plaatsvinden over de toekomstige strategieën inzake de doorexploitatie van onder meer complexen als Hoogeveldt en Jacob Canisstraat. Zie tevens paragraaf 4.3.3 waarin nader wordt ingegaan op de te verwachten toekomstige studentenaantallen volgend uit de Kences Monitor Studentenhuisvesting van september 2013. Naar aanleiding van de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest in complex Vossenveld is vanaf het najaar 2012 tot juni 2013 fors geïnvesteerd in asbestsanering in dit complex. Dientengevolge is gekozen om de levensduur van Vossenveld te verlengen met één jaar tot en met 2031. In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op het asbestbeleid van de SSHN. Ten aanzien van het complex Griftdijk wordt vooralsnog rekening gehouden met het amoveren van het tijdelijke complex in 2015. Momenteel is voor deze verlenging van een jaar (tot juli 2015 in plaats van juli 2014) een aanvraag in behandeling bij de gemeente Nijmegen. Vanuit de uitgangspunten van het strategisch vastgoedbeleid wordt eveneens de optimalisatie van het bestaand bezit bekeken. De algemene ruimtes in Sterrenbosch en Gouverneur zullen tot kleine appartementen worden omgebouwd, en in de souterrains van Galgenveld worden ca. 30 kamers gerealiseerd (zie paragraaf 4.3.2). 4.2
(Woon)technische instandhouding
De noodzakelijke werkzaamheden voor de instandhouding van de (technische) kwaliteit van de woningvoorraad zijn vastgelegd en financieel vertaald in de meerjarenraming onderhoud 2014 t/m 2023. Deze meerjarenraming is gebaseerd op technische inventarisaties van de wooncomplexen en stadspanden en de uitgangspunten uit het strategisch vastgoedbeleid. Voor de meerjarenraming 2014 t/m 2023 heeft de SSHN, net als voorgaand jaar, gebruik gemaakt van het softwareprogramma O-Prognose. Voor de instandhouding van het SSHN-woonbestand zijn voor de komende 10 jaren uitgaven geraamd tot een bedrag van circa 48 miljoen euro (exclusief investeringen, zie paragraaf 4.3, en het beheer van de eenheden). Dit bedrag is inclusief het onderhoud aan de nieuwbouw bovenop Doornroosje (in gebruik vanaf medio 2014) een derde deel van de geraamde onderhoudskosten 1
e
voor complex De Gouverneur en 174/347 deel van de geraamde kosten voor het onderhoud van 2 wooncomplex Mariënbosch , dat in het voorjaar 2015 in gebruik wordt genomen. De kosten over de eerstvolgende periode van 10 jaar zijn met circa 4,3 miljoen euro gestegen. Deze stijging (per saldo) wordt voornamelijk veroorzaakt door de toevoeging van nieuwbouwcomplex Mariënbosch en de uitgaven voor de modernisering van de complexen Jacob Canisstraat en Van Nispenstraat. Daarnaast zijn een aantal vervangingswerkzaamheden (gevelplaten en vensterbanken) eerder ge1
De SSHN is voor 1/3 deel eigenaar. De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen voor de C.V. Heyendaal. 2
De SSHN is voor 174/347 deel eigenaar. De totale begroting voor dit complex is als separate begroting opgenomen.
15
raamd vanwege de asbestsanering, aangepast volgens het asbestbeleid, en is de raming voor het advieswerk uitgebreid (technisch en energetisch). De gemiddelde onderhoudsuitgaven over de gehele levensduur van de woningvoorraad zijn daarentegen, net zoals in de voorgaande meerjarenraming, met circa 3% afgenomen tot € 830 per eenheid per jaar. In de meerjarenraming zijn de uitgaven thans geraamd tot einde economische levensduur van de woningvoorraad. De economische levensduur van verschillende complexen willen we financieel en technisch gezien optimaliseren. Naast de richtlijnen van de jaarverslaglegging (volgens de Raad van de Jaarverslaggeving), waarbij de economische levensduur 50 jaar moet zijn, zal in 2014 ook financieel-technisch gekeken worden naar de lang cyclische onderdelen per complex in de meerjarenraming, om zo een meer realistisch beeld te krijgen van de te verwachten einde technische levensduur en de daarbij horende gemiddelde onderhoudskosten. Voor 2014 wordt voor het onderhoud van SSHN-complexen en stadspanden een bedrag begroot van circa 5,3 miljoen euro (dit is inclusief circa € 60.560 aan doorgeschoven posten uit de voorgaande begroting). Van het totale begrotingsbedrag in 2014 heeft 74% betrekking op projectmatig onderhoud, 13% op jaarlijks planmatig onderhoud en 13% op klachten- en mutatieonderhoud. Aangezien de SSHN gezonde concurrentie tussen leveranciers nastreeft, worden bewust diverse partijen binnen de verschillende disciplines van onderhoud en beheer ingeschakeld. De energetische condities van de gebouwen van de SSHN en de ontwikkelingen rondom wet- en regelgeving ervan worden nader beschreven in paragraaf 4.4. Het bezit van de SSHN voldoet volledig aan de vigerende brandveiligheidseisen. De SSHN blijft echter ook in de komende jaren continu de nodige aandacht besteden aan brandveiligheid. Hiertoe is jaarlijks dan ook een klein bedrag opgenomen voor mogelijk onderhoud aan onderdelen ervan, zoals de instandhouding van de compartimentering in gebouwen.
In het voorgaande activiteitenoverzicht werd het asbestactiviteitenoverzicht reeds weergegeven en toegelicht, waarin de SSHN kiest voor een veilige, gefaseerde en structurele verwijdering van het nog aanwezige asbest. Samenvattend houdt het asbestactiviteitenoverzichtactiviteitenoverzicht in: 1. Asbestinventarisatie in begroting 2012 (reeds uitgevoerd); 2.
Alle wooncomplexen en stadspanden inventariseren op aanwezigheid asbest in 2012
3.
(reeds uitgevoerd); Saneringskosten in kaart brengen (reeds uitgevoerd; opgenomen in onderliggende ra-
4.
ming); Na inventarisatie van rapportages meldingsplicht uitvoeren (in 2014);
5.
Sanering van eventueel onverhoopt toch aanwezige risicovolle (niet-hecht gebonden) asbest wordt onverwijld aangepakt (reeds uitgevoerd), overige saneringen worden gecombineerd met projectmatig onderhoud;
6.
De SSHN heeft als doelstelling haar woningvoorraad uiterlijk in 2024 volledig asbestvrij te hebben, volgend aan het voornemen van de overheid tot een volledig verbod op asbest in datzelfde jaar. 16
Aangezien tijdens de inventarisatie in 2012 is gebleken dat er tegen verwachting in wèl niethechtgebonden asbest aanwezig was in het complex Vossenveld, is direct een asbestsaneringsplan opgesteld en uitgevoerd (juni 2013 gereed). Gezien de forse investering is de levensduur van het complex verlengd met één jaar. Daar waar onevenredig hoge kosten zouden moeten worden gemaakt of hoge mate van deconstructie van het gebouw moet plaatsvinden om het geïnventariseerde hechtgebonden asbest te verwijderen, is op basis van asbestinventarisatierapporten - opgesteld door een bevoegde instantie -, de keuze gemaakt om de daar nog aanwezige asbestonderdelen niet te saneren. Immers, deze asbestonderdelen hebben geen gevolgen voor de volksgezondheid. De saneringskosten zijn op basis van de inventarisatie inzichtelijk gemaakt en zijn in onderliggende meerjarenraming opgenomen. Met een kostenpost van ca. € 0,9 miljoen, blijft dit binnen hetgeen in voorgaande jaren reeds werd geraamd voor asbestsanering. Het moment van uitvoering is zo goed mogelijk gecombineerd met het geplande projectmatig onderhoud. Het vervangen van de gevelplaten bij Galgenveld is echter eerder ingepland (2023; vervanging van kozijnen, ramen en isolatie wordt vooralsnog niet vervroegd), in verband met de doelstelling de panden van de SSHN per 2024 asbestvrij te laten zijn. Bij een vijftal complexen zijn vervangingsposten opgenomen voor de vensterbanken. Normaliter ongebruikelijk, maar vanwege de noodzakelijke sanering van asbest onontkoombaar. Relatief eenvoudig te saneren kleine hoeveelheden asbest worden reeds in 2014 gesaneerd. e Ten aanzien van het 4 punt van bovenvermeld asbestactiviteitenoverzichtactiviteitenoverzicht zal in 2014 een plan worden opgesteld waarin de aanpak van de meldingsplicht uiteen wordt gezet. 4.3
Investeringen in nieuwbouw en aankoop
4.3.1 Nieuwbouwopgave SSHN: prestatieovereenkomst 2010-2015 In september 2010 is de prestatieovereenkomst 2010-2014 tussen de SSHN en de gemeente Nijmegen ondertekend. Hierin is vastgelegd, dat partijen ernaar streven om vóór 2015 het aantal verhuureenheden uit te breiden naar 6.000 in 2015. Rekening houdend met het amoveren van de 220 tijdelijke wooneenheden in Lent, zouden er aldus 1.000 wooneenheden bijgebouwd moeten worden (te rekenen vanaf 2010). In de intentieovereenkomst d.d. 2 november 2009, die onderdeel vormt van voornoemde prestatieovereenkomst, is vastgelegd op welke wijze de gemeente Nijmegen de SSHN daarbij ondersteunt. De gemeente zal in algemene zin aan de productie van studentenwoningen bijdragen in de vorm van planologische medewerking, beschikbaarstelling van voldoende ambtelijke capaciteit, optimale interne gemeentelijke afstemming ter versnelling van procedures en besluitvorming, het zo nodig verstrekken van aanvullende projectbijdragen in planexploitaties en het grondbeleid rond afstoting en herbestemming van gemeentelijk vastgoed. B&W Nijmegen sloten daarbij het inzetten van financiële bijdragen voor de realisatie van studenteneenheden niet uit. In het bestuurlijk overleg, dat de gemeente Nijmegen met de beide instellingen van Hoger Onderwijs en de SSHN regelmatig heeft, is vervolgens aanvullend afgesproken, dat de SSHN zo mogelijk nog eens 250 studenteneenheden extra zal realiseren. De SSHN heeft bij deze extra taakstelling financiële ondersteuning gevraagd, omdat de huren van de 1.250 eenheden betaalbaar te kunnen houden. Deze financiële ondersteuning is inmiddels tot stand gekomen in de vorm van de zeer gewaardeerde financiële bijdrage van de provincie Gelderland van 4 miljoen euro, in combinatie met de bereidheid van collega-corporatie Mooiland om het project Mariënbosch samen met de SSHN te
17
realiseren (ieder neemt de helft van de investering voor haar rekening; de SSHN beheert en verhuurt het geheel). In het bestuurlijk overleg van juli 2013, waaraan ook bestuurders van RU en HAN deelnamen, is geconstateerd, dat de SSHN momenteel druk doende is met de uitvoering van de afspraken en is afgesproken, dat de prestatieovereenkomst tussen Gemeente Nijmegen en SSHN met dezelfde inzet en voorwaarden met een jaar wordt verlengd tot 2015. 4.3.2 Nadere invulling hiervan Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de locaties, waarop de diverse projecten gerealiseerd zijn c q zullen worden.
Nieuwbouw Sperwerstraat (231 kleine zelfstandige eenheden)
In juli 2010 is begonnen met de bouw van de 231 kleine zelfstandige studentenwoningen (27 m
2
gebruiksruimte) aan de Sperwerstraat. Hiermee was een investering gemoeid van bijna 22 miljoen euro, waarvoor de provincie Gelderland een subsidie heeft toegekend van 0,5 miljoen euro in het kader van de recessiemaatregelen 2009-2010. De nieuwbouw – Orion genoemd - is inmiddels in het voorjaar van 2012 tot volle tevredenheid van de SSHN opgeleverd en verhuurd.
Nieuwbouw bovenop het nieuwe Doornroosje (circa 350 onzelfstandige eenheden)
Het betreft nieuwbouw voor de SSHN in combinatie met nieuwbouw voor het poppodium Doornroosje en een groot aantal inpandige fietsenstallingen, onder regie van de gemeente Nijmegen. De plannen van de SSHN betreffen de realisering van 88 groepswoningen in de vorm van grote 2
2
appartementen (ruim 120 m bvo) met daarin merendeels vier kamers van elk 15 m gebruiksruim2 te en een grotere gezamenlijke woonkamer met keuken van ruim 25 m en gezamenlijk sanitair en een buitenruimte. In totaal worden aldus op deze zeer gunstig gelegen locatie, pal naast het Centraal Station van Nijmegen, 348 onzelfstandige kamers gebouwd, bovenop het onderkomen voor Doornroosje en de te realiseren stallingen voor ruim 4.000 fietsen. Er zal geen ondergrondse parkeergarage onder deze nieuwbouw komen: de SSHN heeft een bijdrage in het parkeerfonds gestort en zal op basis daarvan maximaal 40 parkeerplaatsen in de nieuwe parkeergarage onder de Van Schaeck Mathonsingel voor haar huurders reserveren. In nauw overleg met de SSHN zijn deze plannen Europees aanbesteed en op design & build basis gegund aan KlokBouw in combinatie met Züblin, met als architect AGS uit Heerlen. De SSHN heeft een afname overeenkomst gesloten met de gemeente Nijmegen, die als opdrachtgever voor het geheel optreedt. Met de bouw is in december 2011 een eerste start gemaakt, maar vanwege een aantal afstemmingsproblemen is de bouw vervolgens een aantal maanden gestagneerd. Inmiddels is de bouw volop gestart (vermoedelijke oplevering voorjaar 2014).
Nieuwbouw Mariënbosch (circa 350 zelfstandige eenheden)
In aanvulling op hetgeen hierover elders reeds is opgemerkt, het volgende. Het betreft het voormalig meisjespensionaat Mariënbosch, een rijksmonument met architectonische waarde, dat geruime tijd leeg stond in afwachting van een nieuwe bestemming. De SSHN heeft er veel energie ingestoken om de monumentale oudbouw op een passende wijze te verbouwen tot 135 zelfstandige eenheden van diverse afmetingen. Aansluitend zal nieuwbouw worden gerealiseerd met 212 kleine zelfstandige wooneenheden (met nagenoeg dezelfde woonplattegrond als wooncomplex Orion: 27 2
m gebruiksruimte). De SSHN heeft overeenkomsten gesloten om dit project samen met collegacorporatie Mooiland te realiseren. SSHN en Mooiland hebben op 12 juli 2013 gezamenlijk de opdracht voor de aankoop van grond en opstal en de investering in de renovatie van de oudbouw en 18
nieuwbouw ondertekend: ieder neemt hiervan – afgerond - 50% voor zijn rekening. De SSHN zal alle verhuur en beheer gaan verzorgen, vergelijkbaar met de gang van zaken bij de exploitatie van de stadspanden van Mooiland in Nijmegen, die eveneens door de SSHN worden verhuurd en beheerd. De subsidie van 4 miljoen euro van de provincie Gelderland wordt in samenhang hiermee gelijk verdeeld over SSHN en Mooiland. De bouwwerkzaamheden zijn na de bouwvakvakantie 2013 gestart en worden – op design & build basis – uitgevoerd door Hazenberg/TBI in combinatie met de in monumentale verbouw gespecialiseerde dochteronderneming Nico de Bont. De werkzaamheden worden in ca. 18 maanden uitgevoerd, zodat oplevering en verhuur vermoedelijk in het vroege voorjaar 2015 zal plaatsvinden.
Verhuur verzorgingshuis Sonnehaert (150 eenheden)
De SSHN heeft goede afspraken met de directie ZZG inzake de verbouwing van de hoogbouw van het voormalige verzorgingshuis Sonnehaert tot 150 studenteneenheden en (door)verhuur daarvan aan haar doelgroep. De inzet van de SSHN is om dit gebouw van ZZG, gelegen aan de Vlietstraat 22 in Nijmegen West, te huren voor een periode van tien jaar met de mogelijkheid van verlenging met nog eens vijf jaar. Gezien de noodzakelijke bestemmingswijzing voor wonen en beperkte horecavoorzieningen moet voor deze betrekkelijk simpele verbouwing toch een volledig vergunningstraject inclusief project afwijkingsbesluit worden doorlopen. Onder voorbehoud van een gunstige afhandeling van eventuele zienswijzen, hoopt de SSHN deze 150 eenheden nog dit studiejaar te kunnen gaan verhuren.
Resterende uitbreiding woonbestand (nog eens 150 eenheden)
Met de hierboven genoemde projecten heeft de SSHN inmiddels 231 nieuw opgeleverde eenheden in de verhuur en eind 2013 circa 850 wooneenheden in aanbouw (waarvan 700 geheel zeker en nog eens 150 onder enig voorbehoud wat betreft omgevingsvergunning). Samen bijna 1.100 eenheden. De SSHN zal in 2014 nadere uitwerking geven aan de realisering van de resterende 150 studentenwoningen. De SSHN zal een aantal naar de mening van de SSHN te weinig gebruikte algemene ruimtes in Sterrenbosch en de Gouverneur gaan verbouwen tot respectievelijk 32 en 12 kleine zelfstandige studenteneenheden. De SSHN zal daarbij één algemene ruimte per bouwdeel handhaven en de rest verbouwen. Vanaf juni 2012 maken de algemene ruimtes bij nieuwe huurcontracten geen deel (meer) uit van het verhuurde. Inclusief de inmiddels verkregen instemmingen van reeds zittende huurders, heeft de SSHN voldoende steun (meer dan 70%) om tot verbouwing over te kunnen gaan. De plannen worden voorjaar 2014 nader uitgewerkt. Naar verwachting kan aldus – uiteraard na goede informatie van alle betrokken huurders - met de verbouwingen in het tweede kwartaal van 2014 worden gestart. In de souterrains van Galgenveld (gebouwen B, C, D, E, G) wil SSHN de beschikbare ruimten gebruiken om extra eenheden te realiseren. Het betreft in totaal 31 onzelfstandige eenheden. Aangezien deze ruimten momenteel als fietsenstallingen in gebruik zijn, zullen op het terrein vervangende fietsenstallingen gerealiseerd worden. Dit is inmiddels goed afgestemd met de gemeente Nijmegen, waarbij ook de ruimtelijker kwaliteit van de directe woonomgeving wordt opgepakt. De realisatie kan waarschijnlijk in 2014 plaatsvinden.
19
4.3.3 Vooruitblik bouwopgave na 2015, in relatie tot Kences monitor studentenhuisvesting Zoals onder hoofdstuk 2.2 uiteengezet is, spoort het onder 4.3.2 vermelde bouwprogramma in ree delijke mate met de Monitor studentenhuisvesting van Kences, die in september 2013 voor de 2 maal is uitgebracht. De SSHN loopt naar de huidige inzichten qua bouwtempo wat vooruit op de in deze monitor voorspelde groeibehoefte voor Nijmegen in 2014 (groeibehoefte ca.200 kamers, terwijl er 850 SSHN kamers in 2014/voorjaar 2015 bijkomen). Daarna stageert de groeibehoefte volgens de Kences monitor terwijl er toch nog eens 150 SSHN kamers in 2015 bij zullen komen. Hierbij moet wel bedacht worden, dat de monitor geen rekening houdt met het anno 2013 reeds bestaande tekort van – naar schatting – enkele honderden kamers in Nijmegen. Voorts speelt het extra aanbod van de SSHN goed in op de in de monitor gesignaleerde behoefte aan meer kwaliteit (meer eigen voorzieningen). De Kences monitor houdt verder geen rekening met de extra vraag naar kamers vanwege de doelstelling van met name de RU om de komende jaren het aantal internationale short stay studenten in Nijmegen uit te breiden. Deze zullen met name aangewezen zijn op relatief goedkope gemeubileerde kamers van de SSHN (mogelijk ook extra kamers hiervoor nodig). Al met al voorziet het extra aanbod, zoals onder 4.2.2. vermeld dus naar onze overtuiging in een duidelijke behoefte van RU en HAN. Dit neemt echter niet weg dat er vraagtekens geplaatst kunnen worden bij plannen van enkele investeerders om de komende jaren op grotere schaal aanvullend nog eens vele honderden studenteneenheden in Nijmegen te realiseren. Een pas op de plaats lijkt eerder in de rede te liggen. Hier ligt met name een taak voor de Gemeente Nijmegen om als bestuurlijke regiehouder op te treden. De SSHN zal hiervoor de nodige aandacht vragen in het bestuurlijk overleg met gemeente Nijmegen, RU en HAN. 4.4
Duurzaam bouwen en beheer
In het beheer en onderhoud van haar complexen en stadspanden houdt de SSHN uitdrukkelijk rekening met mogelijke energiebesparing, wordt er gekozen voor materialen die milieubelasting beperken en worden duurzame oplossingen nagestreefd. Als gevolg hiervan wordt in toenemende mate bespaard op het energieverbruik, waardoor de huurders met een lagere energierekening worden belast en tevens de CO2-uitstoot wordt beperkt. Daarnaast is een in de basis kwalitatief goed ontwerp en onderhoud van gebouwen en installaties van grote invloed op de duurzaamheid van de complexen. Dit komt tot uitdrukking in de naar verhouding lange levensduur van het bezit van de SSHN. Energiebesparende maatregelen die momenteel en in de komende jaren zullen worden uitgevoerd, zijn onder andere: -
Nieuwe hoog rendement en gas besparende verwarmingsinstallaties worden geplaatst in de complexen Jacob Canisstraat (2014), Van Nispenstraat en Vossenveld (2015), Doddendaal (2016) en Jonkerbosch (2018). Met deze nieuwe installaties wordt ca. 20% bespaard op het
-
gasverbruik. Bij de vervanging van dakbedekkingen wordt extra isolatie aangebracht. Dit geldt in de eerstvolgende jaren voor de complexen Jacob Canisstraat en Doddendaal (2014) en Van Nispenstraat (2015), Graafse Ringpad (tevens gevelisolatie) en Westerhelling (2016; klooster). Er 2
wordt bij vervangingen getracht een Rc-waarde van 5 m K/W of meer te verkrijgen. 20
-
Bij complex Hoogeveldt worden in 2014 de overstekken geïsoleerd, waardoor koudebruggen worden weggenomen en derhalve met minder energieverbruik kan worden volstaan.
-
Het plaatsen van gebouwbeheerssystemen (Priva-regelingen) voor monitoring en bijsturing ten behoeve van een optimaal energieverbruik. In 2014 zullen inmiddels alle complexen voorzien zijn van Priva-regelingen en zal het gasverbruik van de complexen met behulp van deze
-
regelingen worden gemonitord en geoptimaliseerd. Zodra warmwaterleidingen aan vervanging toe zijn, wordt nagegaan of er een inlinewaterleidingsysteem kan worden geplaatst. Hiermee wordt transportwarmteverlies beperkt en kunnen circulatieleidingen voldoen met een lagere temperatuur (65 graden i.p.v. > 85 graden), zodat energie wordt bespaard. Bij de modernisering van Jacob Canisstraat (2014) en Van
-
Nispenstraat (2015) worden dergelijke nieuwe waterleidingen aangebracht. Bij de complexen Jacob Canisstraat (2014), Van Nispenstraat (2015) en Graafse Ringpad (2016) worden waterbesparende maatregelen genomen. Door water reduceerders te plaatsen in kranen en aansluitingen wordt het (warm)waterverbruik verminderd en wordt indirect ook minder energie (gas) verbruikt.
Van het budget, dat de SSHN vorig jaar beschikbaar heeft gesteld voor extra energetische maatregelen die ten goede komen aan de woonlasten van haar huurders, resteert thans nog ca. € 150.000,-. In 2014 zal worden onderzocht welke energetische maatregelen voor de bewoner het meest gunstig zijn om tot uitvoering te brengen. Nieuwbouw Het SSHN nieuwbouwcomplex bovenop de nieuwbouw voor Doornroosje, oplevering 2014, wordt gebouwd met een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,55. Er wordt hiertoe gebruik gemaakt van individuele hoog rendement ketels (geen onnodig warmteverlies via transportleidingen), CO2gestuurde ventilatie, een warmteterugwinningsysteem in de douches, een hoge isolatiewaarde (Rc 2
5) en 2 individuele zonnecollectoren per appartement (ca. 250m ) op de daken. De elektraopbrengst van deze collectoren wordt hierdoor individueel aan bewoners geleverd, hetgeen een directe besparing op de energielasten als resultaat heeft. Nieuwbouwcomplex Mariënbosch, oplevering voorjaar 2015, heeft als uitgangspunten in de ontwikkeling een zeer gunstige Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,29 en bovendien CO2-neutrale energieopwekking met behulp van twee pellet ketels. Teneinde pieken in de warmtevraag op te vangen worden er daarnaast twee gaswandketels geplaatst.
21
Energielabeling In 2009 zijn de complexen met zelfstandige eenheden en stadspanden reeds van een energielabel voorzien volgens de Europese richtlijn EPBD. In 2010 zijn eveneens alle zelfstandige eenheden in complexen met gemengde eenheden energetisch opgenomen. Sinds 1 juli 2011 houdt het woningwaarderingsstelsel (WWS) rekening met de energiezuinigheid van zelfstandige woningen. Bij de SSHN is de waardering van de zelfstandige eenheden dan ook per die datum aangepast. De energetische status van de complexen wordt als afwegingspunt bij het strategisch vastgoedbeleid meegenomen. In 2014 is een budget geraamd om de zelfstandige eenheden in complexen met gemengde eenheden daadwerkelijk te voorzien van een energielabel, indien de overheid dit via wet- en regelgeving noodzakelijk maakt. De onzelfstandige eenheden worden mogelijk op gebouwniveau gelabeld, maar dit is eveneens afhankelijk van nieuwe en reeds lang verwachte regelgeving (uitstel EPG-regeling van 1 juli 2012 naar 2015) waarin de juiste methodiek voor labeling van onzelfstandige eenheden kenbaar wordt gemaakt. In onderliggende meerjarenraming is in 2016 rekening gehouden met een eventuele opname en het daadwerkelijke voorzien van energielabels. De recent in gebruik genomen complexen Gouverneur (2009) en Orion (2012) worden momenteel nog gewaardeerd volgens het bouwjaar (overeenkomstig label A). De overgang voor dergelijke nieuwbouwcomplexen, van een energie prestatie coëfficiënt naar een energielabel, gaat waarschijnlijk in per 1-1-2014. In de meerjarenraming is derhalve rekening gehouden met een opname en het daadwerkelijk voorzien van energielabels van betreffende eenheden in 2014. In 2014 is een bedrag van € 75.000,- opgenomen als zijnde een budget voor advisering en haalbaarheidsonderzoeken betreffende de mogelijkheden tot verdere energetische verbeteringen in bestaand bezit. Aangezien de overheid voornemens is een ruim subsidiebudget ter beschikking stellen aan woningcorporaties voor isolatie, beglazing, evenals alternatieve energiebronnen wil de SSHN hiervan waar mogelijk gebruik maken in de periode 2014-2017.
In onderstaande tabel staan de gemiddelde energiewaarden weergegeven van de complexen en stadspanden die SSHN reeds heeft laten voorzien van een energielabel, evenals de nieuwbouwcomplexen:
22
Complex Orion (bouwjaar 2012)
A
Complex Gouverneur (bouwjaar 2009)
A
Complex Sterrenbosch
A (1,01)
Complex Vredeburg
B (1,18)
Complex Thijmstraat
C (1,39)
Complex Boeckstaetehof
C (1,40)
Complex Proosdij *
C (1,56)
Complex Jonkerbosch *
D (1,66)
Complex Vossenveld *
D (1,81)
Complex Welgelegen *
D (1,82)
Complex Doddendaal *
D (1,84)
Complex van Nispenstraat
D (1,87)
Complex Jacob Canisstraat *
D (1,87)
Complex Heidepark
D (1,93)
Complex Westerhelling *
E (2,01)
Complex Galgenveld *
E (2,12)
Complex Huurpanden algemeen
E (2,03)
Complex Stadspanden algemeen
E (2,40)
GEMIDDELD SSHN: C
1,36
* alleen zelfstandige eenheden gelabeld
23
5.
Leefbaarheid
5.1
Structurele aandacht SSHN
Gezien de aard van haar wooncomplexen besteedt de SSHN al sinds jaar en dag veel aandacht aan het aspect 'leefbaarheid'. Dit komt tot uitdrukking in de zorg voor de directe woonomgeving van de complexen en in aanvullende zorg voor het woonklimaat in de complexen zelf (sociale veiligheid en beheer). In de meerjarenraming onderhoud zijn aanzienlijke bedragen opgenomen voor zaken als erfscheidingen, bestratingen, groenvoorzieningen, verlichtingsarmaturen op de diverse terreinen e.d. Een deel hiervan valt onder de servicekosten, waarvoor kosten aan huurders doorberekend worden. Om insluiping, diefstal en schennispleging tegen te gaan wordt in het jaarlijks onderhoud van de tuinen onder andere aandacht besteed aan het korthouden en terugsnoeien van bosschages en struiken. Extra aandacht wordt gegeven aan struiken en bomen die dicht bij de gebouwen staan. In 2014 zal een plan worden opgesteld om ten gunste van de leefbaarheid van bewoners het binnenterrein van complex Hoogeveldt opnieuw, en zo mogelijk verkeersvrij, in te richten. Hierbij wordt tevens aandacht besteed aan vuilafvoer en parkeergelegenheden. De plannen hiervoor worden in nauw overleg met de gemeente Nijmegen gemaakt. Ook binnen de wooncomplexen besteedt de SSHN de nodige aandacht aan leefbaarheid. Bewoners hechten veel belang aan de schoonmaak van keukens, gangen en sanitair. Om deze ruimtes echt schoon te houden, wordt van de bewoners de nodige zelfwerkzaamheid verwacht. De SSHN ondersteunt deze zelfwerkzaamheid met een schoonmaakprogramma, dat er op gericht is om vervuiling te voorkomen. Het éénmaal per week reinigen van - bijvoorbeeld - sanitaire ruimtes is uiteraard onvoldoende om deze gedurende de hele week echt schoon te houden. Overigens is dit een punt dat in de praktijk de nodige misverstanden oplevert (bewoners denken dat ze voor fulltime schoonmaak betalen en doen zelf niets of niet veel). De schoonmaakprogramma’s hangen op alle gangeenheden van de complexen. In overleg met het Platform Huurdersbelangen wordt nauwgezet de vinger aan de pols gehouden inzake de inhoud en kwaliteit van de uitvoering van de schoonmaakprogramma’s. De bewoners worden er overigens op gewezen hoe te handelen bij klachten over de uitvoering van het schoonmaakprogramma. Ter ondersteuning van de schoonmaak in en rondom de wooncomplexen worden door de SSHN corveeërs ingehuurd via een schoonmaakbedrijf. De SSHN blijft bovendien de service aanbieden waarbij nagenoeg kosteloze fietsreparaties worden uitgevoerd voor alle bewoners. Hiervoor is via de organisatie Breed een fietsenmaker aangesteld die, verdeeld over de week, werkzaamheden uitvoert vanuit de complexen Hoogeveldt en Vossenveld. Op het terrein van het grootste complex Hoogeveldt (1.013 bewoners) beschikt de SSHN bovendien over een studentencafé en een winkel ten behoeve van bewoners en hun bezoekers. De SSHN heeft acht complexbeheerders in dienst, waarvan zeven ten behoeve van het beheer in de wooncomplexen en één ten behoeve van de stadspanden. Daarnaast zijn er één assistentcomplexbeheerder en één medewerker technisch beheer in dienst en wordt via Breed één hulp voor de complexbeheerders ingehuurd. Een deel van de werkzaamheden vloeit voort uit de verantwoordelijkheid, die de SSHN als verhuurder heeft (bijvoorbeeld: het in gebruik geven en opleveren van kamers). Daarnaast heeft de complexbeheerder een ondersteunende functie voor de be24
woners onder andere voor het bewaken van het woonklimaat. De directe personeelskosten voor de complexbeheerders, assistenten, medewerker en hulp ad circa € 529.000 kunnen beschouwd worden als uitgaven voor de instandhouding van de leefbaarheid in en rondom de wooncomplexen. Nagenoeg één vierde hiervan, € 129.000, wordt via de servicekosten doorberekend. De rest komt volledig voor rekening van de verhuurder (jaarlijks gemiddeld € 400.000). In 2014 zal een extra complexbeheerder worden aangetrokken in verband met de uitbreiding van het woonbestand van de SSHN in Nijmegen en Arnhem. In het kader van ‘social return’ zal de SSHN er met ingang van 2014 op toezien dat leveranciers, die regelmatig voor SSHN werkzaam zijn, (met > €100.000,- omzet) één of meerdere stage- en/of leerling plaatsen aanbieden. Met de gemeente Nijmegen vindt geregeld overleg plaats inzake een aantal onderwerpen, die het woonklimaat van wooncomplexen beïnvloeden. Het betreft: -
overleg met de DAR en gemeente Nijmegen ter oplossing van de problemen rondom vuilafvoer en vuiltoerisme bij SSHN-wooncomplexen;
-
consequentie beoogde nieuwbouw voor de woonomgeving van SSHN-wooncomplexen;
-
overleg met gemeente Nijmegen en Rijksoverheid over energiebesparende maatregelen en de eventueel mogelijke financiële ondersteuning.
In de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen is vastgelegd dat de gemeentelijke meerjarenprogramma’s voor beheer, onderhoud en investeringen in de openbare ruimtes, voor zover betrekking hebbend op de directe omgeving van SSHN-wooncomplexen, in overleg met de SSHN zullen worden vastgesteld. De SSHN kan aldus vroegtijdig aandachtspunten (onder andere sociale veiligheid) aanleveren. In het verlengde hiervan zal de SSHN ook aandacht vragen voor maatregelen ter regulering – en handhaving daarvan – van de parkeeroverlast op diverse complexen, mede doordat de betaald parkeerzones steeds verder uitbreiden. Het spreekt voor zich dat de aandacht voor leefbaarheid slechts effectief kan zijn in goed overleg met de huurders en hun vertegenwoordigers. Dit zal dan ook onderwerp van overleg zijn en blijven met het Platform Huurdersbelangen SSHN. De SSHN maakt daarbij goed gebruik van de uitkomsten van de enquête onder al haar huurders (zie ook paragraaf 3.1). 5.2
Uitgaven leefbaarheid in het jaar 2014
Al met al besteedt de SSHN in 2014 een bedrag van circa 1 miljoen euro aan leefbaarheid. Een deel daarvan – € 453.000 – wordt via servicekosten doorbelast aan de huurders. Van de totale uitgaven voor leefbaarheid wordt nagenoeg 0,6 miljoen euro door de SSHN zelf voor haar rekening genomen (als 'onrendabele' investering, zij het maatschappelijk alleszins verantwoord). Recapitulerend: Leefbaarheid (in € 1.000,-) Terreinen/bestratingen/groenvoorzieningen Corveeërs Complexbeheerders Totaal
Uitgaven
Opbrengst
Onrendabel
358 157
206 118
152 39
529 1.044
129 453
400 591
25
6.
Wonen en zorg
6.1
Bijzondere woonvormen
De SSHN stelt zich ten doel ook partner te zijn in het bieden van bijzondere woonvormen. De doelstelling van de SSHN was eerder om circa 1% van het totale woonbestand van de SSHN beschikbaar en geschikt te hebben voor de groep minder valide huurders uit de SSHN-doelgroep. Hiertoe had de SSHN het beleid om bij de bouw van nieuwe wooncomplexen standaard 2% van het aantal eenheden voor minder valide huurders geschikt te maken. Echter niet alle eenheden, die beschikbaar zijn voor minder valide studenten, worden momenteel ook verhuurd aan deze groep (er is thans meer aanbod van dit soort ruimtes dan vraag). Om die reden acht de SSHN een beperking van de uitbreiding van het aanbod voor minder valide bewoners tot in totaal 45 eenheden – tot nader order - dan ook reëel. Thans komt het totaal uit op 39 aangepaste eenheden, op een woonbestand van 5.553 eenheden (0,7%). Hierbij zijn ook meegerekend de 12 eenheden, die ten behoeve van Werkenrode (onderdeel van de Pluryn Werkenrode Groep) gerealiseerd zijn in het wooncomplex Hoogeveldt. De SSHN blijft voornemens om de enkele (6) nog ontbrekende eenheden te realiseren in de nog geplande nieuwbouw in, de komende jaren waarbij goed rekening wordt gehouden met de specifieke locatie. Als gevolg hiervan is zowel de nieuwbouw bovenop Doornroosje (externe veiligheid) als het nieuwbouwcomplex Mariënbosch (gelegen op een heuvel) niet geschikt gebleken. Mogelijk worden twee eenheden in de RWS-toren in Arnhem aangewezen, evenals een aantal eenheden in Sonnehaert. Vier aangepaste eenheden binnen de complexen Sterrenbosch en Gouverneur zijn ten slotte aan te merken als Miva-plus eenheid, hetgeen wil zeggen dat zij gesitueerd zijn op de begane grond en een brandsignalering hebben aan de buitenzijde. Deze eenheden zijn geschikt voor minder zelfredzame bewoners. De overige en in de toekomst nog te ontwikkelen Miva-eenheden zijn bestemd voor zelfredzame bewoners. Los hiervan zal de SSHN contact houden met Werkenrode Pluryn voor het geval er behoefte bestaat aan verdere uitbreiding van huisvestingsmogelijkheden (wellicht elders in Nijmegen). Uitgangspunt blijft, dat één en ander op kostendekkende basis, dus zonder ‘aftopping’ gerealiseerd zou moeten kunnen worden.
26
7.
Financiële continuïteit
7.1
Heffingen op vermogens woningcorporaties
Vanaf 2013 betalen woningcorporaties niet alleen de ‘reguliere’ heffing voor de saneringssteun maar ook een nieuwe heffing op het bezit: de verhuurdersheffing. De heffing voor de saneringssteun komt in het Saneringsfonds van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Woningcorporaties die niet over de noodzakelijke financiële middelen beschikken, kunnen een beroep doen op dit fonds door middel van subsidiesteun of een renteloze lening. Twee corporaties worden op dit moment door middel van dit fonds door collega-corporaties overeind gehouden: Stichting WSG en Vestia. Deze corporaties zijn in grote financiële problemen gekomen door onverantwoorde aankopen van strategische posities (Stichting WSG) en buitensporige derivatencontracten (Vestia). Het CFV heeft dit jaar de definitieve tarieven voor de saneringsheffing 2013 vastgesteld. De heffing bedraagt € 225,- per zelfstandige wooneenheid en € 112,50 per onzelfstandige wooneenheid. Deze bedragen zijn berekend op basis van de Verantwoordingsinformatie (dVi 2012). De totale heffingsopbrengst 2013 van € 508 miljoen komt in het Saneringsfonds van het CFV. Voor de jaren na 2013 zijn nog geen heffingen voor de saneringssteun of percentages bepaald. In het besluit van 29 juni 2012, tot wijziging van het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (verhoging maximum percentage saneringsheffing) zijn de randvoorwaarden voor deze heffing gewijzigd. De wijzigingen betreffen o.a. een verhoging van het huidige heffingspercentage ten behoeve van de saneringssteun van maximaal 1% naar maximaal 5% van de huursom jaarlijks. In welke mate het CFV gebruik gaat maken van een hogere heffing vanaf 2013 en voor hoe lang, valt nu nog niet aan te geven. De bijdrageheffing bijzondere projectsteun, de zgn. Vogelaarsheffing, is in 2013 afgeschaft. In de begroting SSHN 2014 en meerjarenraming 2015 - 2023 zijn voornoemde percentages onverkort doorgerekend, met dien verstande dat voor de saneringssteun er een aangepast percentage van 50% is doorgerekend voor de onzelfstandige eenheden. Deze uitgaven zijn voor 10 jaren t/m 2022 met stijging van de huurindex doorgerekend in de begroting. Per saldo bedragen de extra uitgaven in 2013 ca. € 0,9 mln., jaarlijks aflopend tot ca. € 0,36 mln. in 2022. Fiscaal zijn deze uitgaven als aftrekpost voor de vennootschapsbelasting meegerekend. Op het tijdstip van samenstellen van dit activiteitenoverzichtactiviteitenoverzicht heeft Minister Blok van Wonen en Rijksdienst het wetsvoorstel ‘Wet maatregelen woningmarkt 2014’ naar de Tweede Kamer gezonden. Deze wet gaat onder meer over de invoering van de verhuurdersheffing. Minister Blok streeft ernaar het wetsvoorstel na behandeling in de Tweede Kamer rond 11 november 2013 aan de Eerste Kamer voor te leggen, met het oog op invoering per 1 januari 2014. De verhuurdersheffing, in te voeren voor alle verhuurders met meer dan tien woningen, maakt onderdeel uit van verschillende maatregelen die zijn opgenomen om de woningmarkt beter te laten functioneren via een evenwichtig pakket maatregelen voor zowel het koop- als het huursegment. De primaire doelstelling van de verhuurdersheffing is echter toch het realiseren van een 'budgettaire opbrengst'. De verhuurdersheffing bij woningcorporaties en particuliere verhuurders moet het Rijk in 2014 ruim 1,1 miljard euro opbrengen. Dat bedrag loopt daarna op tot 1,7 miljard in 2017. Met deze nieuwe heffing zal een deel van de overheidsuitgaven inzake het stelsel van de huurtoeslag worden gefinancierd. 27
Mede dankzij intensieve lobbyactiviteiten van Kences worden de onzelfstandige eenheden van heffing uitgesloten. Voor de zelfstandige verhuureenheden is het effect, dat in 2013 over de betreffende WOZ-waarde 0,0014% geheven gaat worden, 0,381% in 2014, 0,449% in 2015, 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017 (en eventueel de jaren daarna). Dit betekent voor de SSHN een extra heffing van € 18.000 in 2013, jaarlijks oplopend van € 0,5 mln. in 2014 tot 1 mln. in 2022. Deze verhuurdersheffing is dan ook in de begroting SSHN voor tien jaren t/m 2022 ingerekend (vanaf 2017 ingeschat op 0,536%) en als aftrekpost voor de vennootschapsbelasting meegerekend. Ook de fiscale regelgeving voor woningcorporaties is de laatste jaren volop in beweging. Met de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht in 2008 en het vervallen van de mogelijkheden voor een herbestedingsreserve voor woningcorporaties vanaf 2012, moet deze sector, dus ook de SSHN, fiscaal volop meebetalen aan de vennootschapsbelasting, ondanks haar sociale missie. Recent is ook nog het begunstigende beleid op het gebied van de btw-integratieheffing vervallen. Wel geldt vanaf 1 maart 2013 tot 1 maart 2014 het verlaagde 6% btw-tarief op de arbeidskosten bij het renoveren en herstellen van woningen die ouder zijn dan 2 jaar en op arbeidskosten bij aanleg en onderhoud van tuinen. Het effect van dit tijdelijk verlaagde btw-tarief is in de onderhoudsbegroting en beheerskosten meegerekend. Voor de SSHN betekenen de ontwikkelingen van de laatste jaren een grote toename van de fiscale en administratieve verplichtingen en meer aandacht voor de problematiek rondom het thema ‘fiscaliteit’. 7.2
Huurbeleid
De SSHN heeft als doelstelling dat circa 90% van de wooneenheden in eigendom van de SSHN betaalbaar is en blijft voor studerende jongeren onder de 23 jaar. De SSHN houdt daarbij uitdrukkelijk rekening met de actuele grenzen in het kader van de huurtoeslag voor jongeren onder de 23 jaar. Dit beleid komt onder druk te staan nu de onder paragraaf 7.1 vermelde maatregelen van het kabinet in financieel opzicht ook voor de SSHN zeer nadelig uitpakken, zulks in combinatie met de forse investeringsopgave voor de SSHN. Ook de inkomens van onze huurders worden echter geraakt door de diverse bezuinigingsmaatregelen van het kabinet, waaronder de aangekondigde wijzigingen in de studiefinanciering, mogelijk wijzigingen in collegegelden, verlagingen in de huurtoeslag en zorgtoeslag en dergelijke. De SSHN zal ook in 2014 haar doelstelling handhaven om 90% van haar wooneenheden betaalbaar te hebben en te houden voor studerende jongeren onder de 23 jaar. Voor de daarna komende jaren zal – afhankelijk van de verdere ontwikkelingen - bezien worden of deze doelstelling volledig haalbaar blijft.. De minister heeft vastgesteld dat de maximale jaarlijkse huurverhoging per juli 2014 opnieuw meer dan de inflatie kan bedragen: maximaal 1,5 % boven de inflatie voor inkomens onder € 33.614,-, maximaal 2% boven inflatie voor inkomens tot € 43.000,- en maximaal 4% boven inflatie voor inkomens daarboven. De SSHN heeft de huuropbrengsten voor komende jaren vooralsnog doorgerekend met een relatief bescheiden huurverhoging per 1 juli 2014 van 2,5%. Wel is er rekening gehouden met mogelijke wijzigingen per 1 juli 2014 in de puntenwaardering voor zelfstandige eenheden conform de uitwerking van een variant voor het nieuwe –helaas nog niet definitief uitgewerkte woningwaarderingsstelsel. In deze variant worden de omgevings-, woonvorm- en schaarstepunten, overeenkomend met ongeveer 25% van de maximale huurwaarde – vervangen door de resultante van de berekening WOZ-waarde/oppervlakte/90. Het huurbeleid van de SSHN wordt verder – rekening houdende met het bovenstaande – als volgt ingevuld: a. Voor wooneenheden waarvoor geen huurtoeslag kan worden verkregen (meestal omdat de subsidiabele huur onder de € 222,18 ligt), wordt de huur bij harmonisatie opgetrokken tot 85% 28
van de maximaal toegestane huur, tenzij de actuele huur al hoger dan voornoemd percentage ligt. Huren worden dus niet verlaagd. Voor de stadspanden geldt een specifiek beleid (zie punt c). b. Voor wooneenheden met een subsidiabele huur boven de hierboven genoemde ondergrens voor de huurtoeslag wordt bij huuropzegging de nieuwe huur opgetrokken tot 95% van de maximaal toegestane huur. Bij verhuur van de eenpersoonseenheden in Sterrenbosch, Gouverneur en Orion, en van de onzelfstandige eenheden van Van Nispenstraat, Thijmstraat, Proosdij, Jonkerbosch, Vredenburg en Galgenveld wordt aan huurders jonger dan 23 jaar tijdelijk een korting op de huurprijs verleend zodanig dat de maximale subsidiabele huurgrens voor jongeren onder de 23 jaar – thans € 374,44 – niet overschreden wordt. c.
Voor alle stadspanden is na drie stappen van 1 jaar met ingang van juli 2013 het harmonisatiebeleid tot minimaal 95% van de maximale huur opgetrokken. In vrijwel alle gevallen blijft de
huur daarmee betaalbaar voor jongere huurders. d. Voor alle wooneenheden van de SSHN geldt dat de subsidiabele huur niet hoger dan de maximale subsidiabele grens van huurders van 23 jaar en ouder - thans € 681,02 - bedraagt. e. De jaarlijkse huurverhoging voor 2014 is inflatievolgend, met als voorlopige aanname 2,5% per 1 juli 2014. Voor de jaren daarna is met 2% gerekend. De SSHN zal - als dat financieel noodzakelijk is – echter gebruik maken van de extra huurruimte, die het Kabinet biedt. Natuurlijk is dat minder wenselijk vanuit het oogpunt van betaalbaarheid voor onze doelgroep en vooralsnog is dit niet aan de orde. Met bovenvermeld harmonisatiebeleid kan de SSHN de doelstelling om 'tenminste 90% van de wooneenheden van de SSHN betaalbaar te hebben en te houden voor jongeren onder de 23 jaar' vooralsnog blijven waarmaken. Mocht het als gevolg van alle in komende jaren (verder) op te leggen heffingen voor de financiële continuïteit van de SSHN noodzakelijk zijn – zulks in relatie tot haar grote investeringsopgave –, dan behoudt de SSHN zich het recht voor komende jaren de hierboven vermelde doelstelling neerwaarts bij te stellen tot bijvoorbeeld 85% (zie ook paragraaf 7.5). Voor het jaar 2014 is dat echter evenmin aan de orde. 7.3
Hoofdlijnen ontwikkeling exploitatie
Huurderving Het streven is erop gericht om alle SSHN-wooneenheden komend jaar zoveel als mogelijk zonder huurderving (afgezien van enige frictieleegstand) te verhuren aan de reguliere doelgroep. De SSHN zal ook in deze context attent blijven op een goede prijs-kwaliteitverhouding van haar wooneenheden (in termen van netto woonlasten). Voor de verhuur van voor short stay studenten ingerichte kamers ligt dit wezenlijk anders. Om deze eenheden in voldoende mate beschikbaar te hebben bij de aanvang van de trimesters, kunnen deze in de maand(en) ervoor niet verhuurd worden. De SSHN heeft hierover met de Radboud Universiteit en HAN nadere afspraken gemaakt in termen van huurbetaling voor de reservering van de aan internationale short stay studenten te verhuren eenheden in Hoogeveldt, Vossenveld, Stadspanden, Jacob Canisstraat en Galgenveld. Dit geldt ook voor de helft van de tijdelijke wooneenheden in Lent. In de huur is een opslag opgenomen ter dekking van 1 maand leegstand in de zomermaanden. Voor de verhuur en reserveringskosten van de 71 voor medewerkers en gasten van de RU gereserveerde – volledig gemeubileerde en gestoffeerde – wooneenheden in het Guesthouse en voor de inmiddels 597 aan short stay studenten verhuurde gemeubileerde eenheden zijn specifieke afspraken gemaakt, voor de SSHN op volledig kostendekkende basis. Huurderving in de zomermaanden behoort niet tot het normale bedrijfsrisico van de SSHN en moet door de short stay 29
studenten zelf, eventueel in combinatie met een bijdrage van de RU/HAN, gedekt worden. De SSHN heeft in de begroting 2014 en meerjarenramingen tot en met 2023 0,5% huurderving voor de reguliere verhuur opgenomen. Servicekosten De begroting en afrekening van servicekosten verloopt in beginsel budgettair neutraal en heeft derhalve geen invloed op het bedrijfsresultaat. De variabele servicekosten, voor zaken als gas, water, elektra, zuiveringslasten en dergelijke, worden jaarlijks met de individuele huurders afgerekend. Voor vaste servicekosten, voor zaken als het binnen-schilderwerk op kamers, vloerbedekking en gordijnen (op enkele complexen), koelkasten e.d. verloopt de afrekening budgettair neutraal via een voorziening (waarmee pieken in uitgaven over meerdere jaren worden verevend),. Er zijn enkele aandachtspunten voor komend jaar. -
De SSHN heeft al geruime tijd haar zorgen met betrekking tot de elk jaar verder stijgende energielasten (hoger verbruik en stijgende prijzen en heffingen). De energie voor de SSHNwooncomplexen wordt voor het grootverbruik ingekocht via Aenergie (gezamenlijke inkoop in
-
Aedes-verband). Voor het kleinverbruik in de wooncomplexen maakt de SSHN gebruik van de inkoopdiensten van Main Energie. De SSHN heeft een actief beleid om het energiegebruik te verminderen. Hiervoor heeft de SSHN in 2011 een budget van ruim 1 miljoen euro beschikbaar gesteld, waaruit ook in 2014 nog een aantal aanvullende energiebesparende maatregelen kunnen worden bekostigd (zie ook paragraaf 4.4). In 2014 wordt verder onderzocht hoe het restant van ca. 150.000 € voor de bewoner het meest gunstig tot uitvoering kan worden gebracht.
-
De uitgaven en onttrekkingen voor de vaste servicekosten worden vanuit een voorziening gedaan. Door een beperking van uitgaven in de laatste jaren, is de omvang van de voorziening inmiddels weer in evenwicht gebracht met de geplande uitgaven en inkomsten gedurende de komende jaren en is er ultimo 2013 in de voorziening een bedrag van bijna 1,8 miljoen euro opgebouwd. De stand ultimo 2014 is naar verwachting dezelfde. Het afgelopen jaar zijn de verwachte uitgaven voor de vaste servicekosten opnieuw ingeschat. In de voorziening vaste servicekosten zijn nog niet de uitgaven voor de nieuwbouwcomplexen opgenomen, waarbij er vanuit de stichtingskosten mogelijk enkele posten overgeheveld worden naar het vaste servicekostenfonds. Als indexeringspercentage voor de vaste servicekosten is met 2% gerekend.
-
Een deel van de dienstverlening door de SSHN is btw-belast. Dit betreft onder andere de verhuur van de eenheden in het Guesthouse aan gasten en medewerkers van de universiteit en de verhuur van de ondergrondse parkeerplaatsen aan niet-bewoners van Sterrenbosch.
7.4
Ontwikkeling liquide middelen/treasury
De SSHN heeft een actief treasurybeleid ter beperking van de renterisico’s. De SSHN wordt hierbij geadviseerd door het in treasury gespecialiseerde adviesbureau Thésor. De omvang van de leningen bedroeg ultimo 2012 ca. 65 miljoen euro. In 2013 hebben de storting van twee nieuwe roll-over leningen van 5 mln. euro elk en de aflossing van een lening van 5,5 mln. euro plaatsgevonden. Ultimo 2013 bedraagt het saldo leningen 61,5 miljoen euro. Daarnaast heeft de SSHN ook in beperkte mate enkele derivaten ter afdekking van de risico’s van rentestijging. In 2011 is een swap afgesloten, ingaande 2014 voor 43 jaar met een hoofdsom van 30
12,5 miljoen euro met als vaste rente 3,92%. Daarnaast waren er al twee swaps met een hoofdsom van ieder 5 miljoen euro tot 2022/2025 in portefeuille. Van een directe opeisbaarheid van onderpand of gelden, op basis van de zogenaamde 'marginverplichting', is geen sprake. Voor een hoofdsom van 17,5 miljoen euro is er wel een Mutual Break Loss clausule, waarbij de overeenkomst door beide partijen opgezegd kan worden en er mogelijk een herfinanciering met margeverrekening moet plaatsvinden. Dit speelt echter pas in 2020 en 2021; de SSHN zal in de jaren daaraan voorafgaand goed de ontwikkelingen volgen en tijdig zo nodig risico matigend anticiperen. Vanaf 1 september 2013 zijn nieuwe regels voor het gebruik van derivaten door woningcorporaties. van kracht geworden. Naast richtlijnen voor nieuwe derivaatcontracten zijn er ook regels over het aanpassen van bestaande derivaatcontracten. De bestaande derivaten hoeven niet aan de nieuwe regelgeving te voldoen tenzij er sprake is van toezicht belemmerde bepalingen. Als er toezicht belemmerende bepalingen in een contract (ISDA) opgenomen staan dan dient de portefeuille (die onder dit regime valt) binnen redelijke termijn te worden afgebouwd. De SSHN heeft in 2012 alle derivatencontracten hierop juridisch laten toetsen door Allen & Overy. Op basis van de visie van CFV/BZK en de analyse van Allen & Overy kan geconcludeerd worden dat de SSHN géén toezicht belemmerende bepalingen in haar derivatencontracten heeft. Binnen de treasurycommissie SSHN is de beheersing van de renterisico’s een onderwerp van permanente aandacht. De doelstelling van het treasurybeleid is om ook op de lange termijn leningen zo mogelijk ruim beneden een renteniveau van 4,5% aan te kunnen blijven trekken. Mede dankzij de ontwikkelingen op de rentemarkt is dit voor de al aangegane leningen gelukt. Medio 2013 is de gemiddelde rentevoet over de langlopende leningen ca. 3,29%. De komende jaren zal er nog afdekking moeten plaatsvinden voor de liquiditeitstekorten in de jaren 2014 tot 2021, als gevolg van de investeringen in nieuwbouw en om de swapportefeuille te koppelen (hedgen) aan vaste en/of roll over leningen. Door de cumulatie van alle heffingen is de liquiditeitspositie van de SSHN minder rooskleurig dan in voorgaande begrotingen. Toch is de SSHN nog steeds goed in staat om aan haar renteverplichtingen te voldoen, zoals blijkt uit onderstaande grafiek met de interest coverage ratio. De SSHN zit ruim boven de ratio van 1,3 die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw als minimum wordt aangehouden. Ook is de debts services coverage ratio weergegeven. Deze ratio geeft aan of de SSHN de rente en daarbij 2% aflossing van haar leningen kan – blijven - betalen. Een ratio boven de 1 is door het Waarborgfonds gewenst. Met uitzondering van 2014 voldoet de SSHN hieraan in alle jaren ook ruimschoots.
31
Ter illustratie van de positie van de SSHN is verder onderstaand een grafiek weergegeven inzake de ontwikkeling liquide middelen inclusief geplande investeringen voor rekening SSHN bij het Centraal Station (348 eenheden), Mariënbosch (50% van 348 eenheden), kantoorgebouw RWS (300 eenheden) en nog zo’n 75 eenheden in het bestaande bezit, totaal 905 eenheden.
Voor het aantrekken van vervangende leningen heeft de SSHN vooralsnog voldoende borgingsruimte bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In een later stadium is mogelijk nadere afstemming ten behoeve van ‘maatwerk’ met het WSW nodig (zie ook het volgende punt).
32
7.5
Ontwikkeling eigen vermogen
Door de onzekerheden, extern met betrekking tot de aangekondigde omvangrijke heffingen van het CFV, de aanpassing van het puntenstelsel voor de zelfstandige wooneenheden en intern met betrekking tot de hoeveelheid, het tempo, maar ook de kosten van de geplande – deels nog te starten - nieuwbouw, moet de ontwikkeling van het eigen vermogen met het nodige voorbehoud worden gepresenteerd. Inclusief het al in 2012 opgeleverde complex Orion aan de sperwerstraat met 231 eenheden, de renovatie en aanvullende nieuwbouw Mariënbosch 50% (174), nieuwbouw bij het Centraal Station (348), transformatie kantoorgebouw RWS (300) en de bouw in bestaand bezit (75) omvat de totale in de meerjarenramingen verwerkte nieuwbouw 1.128 eenheden. Deze nieuwbouw moet eind 2015 gerealiseerd zijn. De verbouwing van Sonnehaert tot 150 studenteneenheden vindt weliswaar onder regie van de SSHN maar voor rekening ZZG plaats (SSHN huurt voor 10 jaar, zodat er geen beslag op de investeringscapaciteit SSHN wordt gedaan).In onderstaande tabel wordt de resulterende ontwikkeling van het eigen vermogen, gebaseerd op de historische kostprijswaardering, weergegeven.
In dit scenario neemt het eigen vermogen geleidelijk toe van ruim 36 miljoen euro eind 2014 tot 41 miljoen euro eind 2016, daarna neemt het vermogen verder toe.
33
Ultimo 2012 bedroeg de bedrijfswaarde 179 miljoen euro en deze is inmiddels weer gestegen naar 184 miljoen euro. Andere nieuwbouwcomplexen zijn nog niet in exploitatie en daarom niet ingerekend evenals de vennootschapsbelasting en de heffingen van het CVF. De lagere kosten (onderhoudskosten, beheerskosten, verzekeringen en belastingen) samen met de verlenging van de exploitatieduur van de complexen Vossenveld, Griftdijk en Jacob Canisstraat leveren per saldo een positief effect op van circa 5 miljoen euro op de bedrijfswaarde. 7.6
Deelneming
De SSHN heeft één financiële deelneming, zijnde de Commanditaire Vennootschap 'CV Heyendaal', ten behoeve van de nieuwbouw op de voormalige ijsbaan en de exploitatie daarvan. De SSHN participeert hierin met collega-corporaties Ons Huis uit Apeldoorn en Gooi en Omstreken uit Hilversum, ieder voor één derde – onverdeeld – deel. De SSHN verzorgt alle beheer en verhuur op basis van goed vastgelegde afspraken in de CV-overeenkomst van 6 juli 2007. Alle lusten en lasten worden, na aftrek van de daarin afgesproken kosten SSHN, gedeeld (ieder één derde deel). De SSHN zal met haar twee partners alert blijven op een komende wetswijziging, die onbelaste overdracht van aandelen binnen de CV mogelijk maakt, zulks met het oog op de toekomst. .
34
8.
Kwaliteit van de organisatie
8.1
Governancestructuur
De SSHN onderschrijft het belang van een deugdelijke ondernemingsstructuur, waarbij integriteit, transparant bestuur, goed toezicht en de bereidheid tot het afleggen van verantwoording sleutelbegrippen zijn. De door de SSHN gehanteerde corporate governance principes, zijn in de navolgende documenten vastgelegd: statuten SSHN d.d. 15 mei 2003; -
reglement werkwijze Raad van Commissarissen d.d. 1 februari 2009; profielschets Raad van Commissarissen d.d. 1 februari 2009;
-
reglement voordracht vanuit SPH voor de twee huurderszetels in de Raad van Commissaris-
-
sen d.d. 10 mei 2004; rooster van aftreden Raad van Commissarissen;
-
integriteitcode SSHN d.d. januari 2008; klokkenluidersregeling d.d. januari 2008;
-
directeursovereenkomst d.d. 19 december 1994; treasurystatuut d.d. februari 2013.
Bovenvermelde reglementen zijn geplaatst op de website van de SSHN, www.sshn.nl, met uitzondering van de voor de medewerkers SSHN bestemde klokkenluidersregeling, die op het intranet van de SSHN is geplaatst. De Raad van Commissarissen zal eind 2014 een update vaststellen van haar reglement voor de werkwijze RvC en de profielschets, die dan 5 jaar oud zijn. Dit zelfde geldt voor de integriteitscode en de klokkenluidersregeling. De structuur kan in hoofdlijnen als volgt weergegeven worden. De directeur/bestuurder van de SSHN is belast met het bestuur van de SSHN. Dit houdt onder meer in dat deze verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultaatontwikkeling. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen en verschaft de Raad tijdig alle informatie, die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene zaken binnen de SSHN. De Raad richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de SSHN en weegt daartoe in aanmerking komende belangen van de SSHN en betrokkenen af. De missie van de SSHN is daarbij maatgevend. De Raad is verantwoordelijk voor zijn eigen functioneren. De leden van de Raad opereren onafhankelijk en kritisch ten opzichte van elkaar en het bestuur, zulks in het belang van de SSHN en haar missie. In het reglement voor de werkwijze van de Raad van Commissarissen zijn nadere bepalingen opgenomen inzake de vereiste deskundigheid (profielschets), mandaat voor voorzitter en plaatsvervangend voorzitter inzake onder andere de remuneratie- en auditfunctie, de rol van de voorzitter van de Raad, het aspect onafhankelijkheid en dergelijke. De Raad van Commissarissen bewaakt de missie van de SSHN en ziet toe op een transparante maatschappelijke verantwoording door de SSHN en adequate beleidsbeïnvloeding door belanghouders. De Raad van Commissarissen onderschrijft verder de go35
vernancecode woningcorporaties van juli 2011, past deze nagenoeg volledig toe en verantwoordt in het jaarverslag daar waar er vanwege de bijzondere positie SSHN wordt afgeweken. De Raad werkt met een governance jaaragenda, die mede aan de hand van de checklist van de accountant, opgesteld is. 8.2
Werkorganisatie
De SSHN hecht ook aan een duidelijke positie van het managementteam (MT) in relatie tot de bestuurder. Het bestuur zorgt er - in samenspraak met de Raad van Commissarissen en het MT maar met behoud van een ieders eigen verantwoordelijkheid daarbij - kort gezegd voor, dat de SSHN de goede dingen doet. De afdelingshoofden/MT-leden zijn er primair verantwoordelijk voor dat die dingen ook goed gebeuren. De operationele verantwoordelijkheid ligt volledig in handen van de afdelingshoofden. De leiding van de afdeling Vastgoed en Beheer is in handen van de heer C. Stunnenberg. De heer Stunnenberg wordt daarbij ondersteund door de heer P. Theunissen, die hoofd Beheer is binnen deze afdeling. De heer Theunissen was voorheen projectleider bij een bouwtechnisch ingenieursbureau. Daarnaast heeft de SSHN een ervaren projectcoördinator Nieuwbouw in dienst, die de heer Stunnenberg ondersteunt bij de invulling van de nieuwbouwopgave. De SSHN heeft hiermee voldoende capaciteit en kwaliteit om de onder paragraaf 4.3 vermelde nieuwbouwvoornemens handen en voeten te geven en tegelijkertijd zorg te dragen voor een adequaat beheer van de bestaande woningvoorraad. Daartoe is ook de bezetting van het bedrijfsbureau ingericht. Voor zover nodig wordt ook extern deskundigheid ingehuurd ter verdere ondersteuning van de heer Stunnenberg bij de voorbereiding van de bouwprojecten (onder andere wat betreft het ontwerp en de inrichting van de energie-installaties). Voor 2014 wordt een tijdelijke project medewerker aangetrokken voor de voorbereiding en begeleiding van de realisering van extra woonruimte binnen de SSHN complexen Galgenveld, Gouverneur en
-
Sterrenbosch, Voor de begeleiding van de reeds in uitvoering zijnde bouwprojecten is bovendien extern toezicht ten behoeve van de kwaliteitscontrole ingehuurd. In samenhang met het bovenstaande, is er ook een afdeling Financiën en Control. Aan het hoofd van deze afdeling staat de heer R. Scholten, die richting de bestuurder de functie van
-
controller vervult. Binnen deze afdeling is mevrouw A. Willemsen als hoofd Financiën verantwoordelijk voor de operationele leiding. De leiding van de afdeling Verhuur en Communicatie is in handen van mevrouw J. Ros. De bezetting van de afdeling Verhuur en Communicatie zal nader worden afgestemd op de uitbreiding van het woonbestand van de SSHN en alle extra aandacht ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse studenten in Nijmegen en Arnhem.
De SSHN heeft in de afgelopen jaren geïnvesteerd in het faciliteren van diverse opleidingen ten behoeve van de kwaliteit van de leiding en ondersteuning daarvan, van de drie hoofdafdelingen binnen haar werkorganisatie en zal dat blijven doen. Het MT van de SSHN bestaat uit de leiding van de drie hoofdafdelingen en wordt voorgezeten door de bestuurder. Het MT wordt als zodanig nauw betrokken bij de beleidsvoorbereiding en uitvoering daarvan, inclusief de in dat verband te maken afwegingen. De verantwoordelijkheid voor de besluitvorming ligt echter bij de bestuurder. Om de 14 dagen komt het MT bij elkaar, de ene keer met uitgebreide agenda, de andere keer als voortgangsoverleg (zonder stukken). Daarnaast worden zo nu en dan speciale thema’s meer inhoudelijk in aparte bijeenkomsten van het MT besproken. Daarbij kunnen ook projectgroepen ingesteld worden om bepaalde ontwikkelingen binnen de orga36
nisatie verder te brengen (voorbeeld: optimalisering bedrijfsprocessen). Het MT als zodanig is dus verantwoordelijk voor de operationele dienstverlening van de SSHN, de kwaliteit daarvan en de noodzakelijke ontwikkelingen daarin. Hiervoor zijn de nodige middelen beschikbaar c.q. begroot in termen van management, deskundigheid, automatisering, opleidingen e.d. Gezien de aard van de bedrijfsvoering van de SSHN (veel mutaties, uitgebreid pakket aan servicekosten, intensief complexbeheer), is een adequate automatisering van groot belang om de dienstverlening aan de huurders goed en efficiënt te laten verlopen. De SSHN heeft in het verleden gekozen voor Itris als softwareleverancier. Programma’s en databases (Oracle) zijn hardwareonafhankelijk. De SSHN maakt verder gebruik van specifieke toepassingen voor het technisch beheer (O-prognose) en voor de ontwikkeling en het beheer van haar website en dergelijke. De SSHN is momenteel doende om de architectuur van de automatisering bij de SSHN verder te baseren op een combinatie van de Viewpoint database (Itris) en een ontsluiting daarvan via daartoe geëigende software van Capgemini, die binnen vastgestelde randvoorwaarden ook voor huurders en bedrijven toegankelijk wordt. Een punt van aandacht komend jaar is de bestuurlijke ondersteuning voor de directeur/bestuurder, onder andere bij de inhoudelijke voorbereiding van activiteitenoverzichtactiviteitenoverzicht en jaarverslag alsmede de voorbereiding van en besluitvorming in alle vergaderingen van de Raad van Commissarissen en MT. In de begroting 2014 is hier een budget voor opgenomen. Nadere afspraken zijn gemaakt over de vervanging van de directeur/bestuurder bij ziekte en verlof. De Raad van Commissarissen zal begin 2014 in overleg met de zittende bestuurder en het MT en gehoord de OR een koers vaststellen voor de opvolging van de huidige directeur/bestuurder rond de jaarwisseling 2014/2015. Ultimo 2013 is de omvang van het personeelsbestand 35,6 fulltime arbeidsplaatsen (38 medewerkers/sters). Daarnaast is er bij de SSHN 1 corvee-medewerker werkzaam (via de Stichting Uitzicht/ Breed). De SSHN heeft een Ondernemingsraad, waarmee nadere afspraken zijn gemaakt over de invulling van de CAO Woondiensten. Deze biedt ruimte om tot op SSHN-maat gesneden invulling van afspraken te komen, die verwerkt zijn in het cafetariamodel voor arbeidsvoorwaarden, dat bij de SSHN ingevoerd is. De functie-indeling volgens het zogenaamde CATS-model is bij de SSHN volledig ingevoerd. Nadere invulling is gegeven aan het competentiemanagement, waarvoor de basis gelegd is in de vastgelegde functieprofielen voor alle medewerkers. Ook zal de nodige aandacht worden besteed aan verdere opleidingen en training van medewerkers. Voor het opleidingsbeleid van de SSHN zijn voldoende middelen in de begroting opgenomen. De SSHN zal attent zijn en blijven op de ontwikkeling van de beheerskosten, mede aan de hand van de bedrijfsvergelijkende cijfers, zoals opgenomen in de publicaties van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (‘Corporatie in perspectief’). De netto bedrijfslasten van de SSHN per wooneenheid, liggen duidelijk onder het gemiddelde van de referentiegroep. 8.3
Risicobeheer en controlesysteem
In haar jaarverslag geeft de SSHN een overzicht van het risicoprofiel van de SSHN, mede op basis van de uitgevoerde risicoanalyse (het zogenaamde ‘pestmodel’). In hoofdlijnen kunnen worden onderscheiden: 37
a. b.
marktrisico’s financiële risico’s
c.
projectrisico’s
d.
risico’s regelgeving
ad a. De SSHN heeft een sterke focus op nieuwbouw en beheer van studenteneenheden, wat enerzijds haar kracht (expertise) is en anderzijds haar zwakte (eenzijdig, atypisch bezit). Hoewel dat voorlopig nog niet aan de orde is, is een lichte terugloop van studentenaantallen in de verdere toekomst – na 2025 - te verwachten. De SSHN pareert dit risico door nieuwbouw te realiseren, die in principe ook aan andere doelgroepen te verhuren is (al dan niet na samenvoeging). De SSHN houdt verder duidelijk rekening met de kwalitatieve dimensie van het kamertekort, mede op basis van de uitkomsten van de jaarlijkse studentenenquête. Deze uitkomsten worden in kwalitatieve zin bevestigd door de landelijke Monitor Studentenhuisvesting van september 2013. De nieuwbouw van de SSHN vindt voor een wezenlijk deel plaats in de vorm van kleinere zelfstandige wooneenheden met een goede prijs-kwaliteit verhouding (rekening houdende met mogelijkheden voor huurtoeslag). Daarnaast is een project in uitvoering met grote appartementen, die aan groepen van hooguit vier huurders verhuurd zullen worden, maar die – met relatief kleine ingrepen – ook als reguliere zelfstandige woningen verhuurd kunnen worden. Voor de transformatie van het voormalige kantoorgebouw RWS in Arnhem/Presikhaaf gaan de gedachten uit naar een combinatie van (deels 2 kleinere) onzelfstandige eenheden met een aantal zelfstandige eenheden van ca. 23 m . In Nijmegen wonen volgens de cijfers van de Kences monitor 2013 14.090 studenten op kamers. Bijna 40% daarvan woont in SSHN wooncomplexen. De SSHN acht het geen probleem als haar marktaandeel – door nieuwbouw of vraaguitval – tot circa 50% zou stijgen, al is dat beslist geen doel op zichzelf. ad b. De exploitatie van de SSHN-wooneenheden is gunstig en biedt een positieve cashflow (onder voorbehoud wijzigingen regelgeving: zie punt d). Door haar focus en expertise, kent de SSHN een verwaarloosbaar percentage afboekingen vanwege leegstand, oninbare huurachterstanden en dergelijke. Het financiële risico zit niet zozeer in het beheer van de huidige voorraad, maar in de nieuwbouw. De SSHN heeft een verhoudingsgewijs hoge investeringsopgave, die niet kostendekkend is vanwege haar missie om de huren voor de reguliere doelgroep betaalbaar te houden. Heel positief is dat de provincie Gelderland de nieuwbouwopgave van de SSHN nadrukkelijk heeft ondersteund door een aanzienlijke subsidie toe te kennen van 4 miljoen euro ten behoeve van de realisering van het wooncomplex Mariënbosch, samen met Mooiland. De SSHN vraagt de Provincie ook om een doorslaggevende financiële bijdrage om de transformatie van het RWS kantoorgebouw tot ca. 300 studentekamers in Arnhem binnen redelijke verhoudingen financieel haalbaar te maken. De SSHN maakt met de instellingen van Hoger Onderwijs nadere afspraken voor dekking van kosten, die specifiek samenhangen met het tijdig huisvesten van buitenlandse studenten (reserveringskosten, inrichting, extra beheer en dergelijke). De SSHN heeft een extern adviseur (Thésor) ingehuurd als treasury-adviseur. Last but not least, melden wij in dit verband dat de SSHN relatief heel weinig mogelijkheden heeft om financiële risico’s af te dekken door de opbrengst van verkoop van wooneenheden (dit in te38
genstelling tot ‘reguliere’ corporaties). De SSHN rekent dus niet met verkoopopbrengsten en heeft op dit moment dus ook geen last van het wegvallen daarvan. ad c. De SSHN kiest er bewust voor om de nieuwbouwprojecten in de vorm van ‘design and construct’ te realiseren. De SSHN heeft daartoe – in nauw overleg met haar juridisch adviseur in deze – een set van contracten in de vorm van ontwerpovereenkomsten en realisatieovereenkomsten ontwikkeld. Binnen deze kaders worden de nieuwbouwprojecten voorbereid en zo mogelijk gecontracteerd. Hierdoor worden, mede door het ver uitgewerkte technische en functionele programma van eisen, de ontwikkelingsrisico’s aanzienlijk beperkt. De SSHN zal komend jaar hierop ook de procedures ter beheersing van de projecten verder afstemmen. Externe capaciteit wordt waar nodig ingehuurd voor de borging van de kwaliteit van de voorbereiding van en het toezicht op de uitvoering van projecten. ad d. De grootste risico’s voor de SSHN vloeien voort uit ‘regelgeving en wetgeving’. In dit verband noemen wij de diverse heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, die inmiddels opgelegd zijn, mede in samenhang met de diverse vermaledijde affaires binnen de sector volkshuisvesting (onder andere Vestia en WSG). In het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) 2011-2016, dat is onderschreven door alle landelijke stakeholders van studentenhuisvesting, wordt een oproep gedaan om de (categorale) studentenhuisvesters bij dit soort heffingen meer uit de wind te houden, gezien hun beperkte verdienmodel en relatief hoge investeringsopgave. Dit laatste heeft er mede toe geleid dat de verhuurdersheffing in elk geval niet voor de onzelfstandige eenheden – bijna 70% van ons woonbestand- geldt. Desondanks moet ook de SSHN haar bijdrage leveren aan de saneringsheffingen.terwijl door de afschaffing van de herbestedingsreserve de SSHN – evenals alle andere corporaties – over haar fiscale jaarresultaat volop vennootschapsbelasting moet betalen (ondanks haar ANBI status). Daarnaast heeft de SSHN van doen met aangescherpte en soms tegenstrijdige eisen ten aanzien van brandveiligheid, energiebesparing, arbeidsomstandigheden en dergelijke. De daarmee gepaard gaande extra kosten leggen een druk op het gegeven dat de SSHN een positieve cashflow nodig heeft uit de exploitatie van haar bestaande woningbezit, om ook in de verdere toekomst niet-kostendekkende investeringen te kunnen blijven doen. Van groot belang zijn verder wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel (wws), die van invloed kunnen zijn op de verdiencapaciteit van de SSHN. De SSHN moet zoals vorig najaar bleek, vanuit haar specifieke positie, erg alert zijn en blijven op bovenvermelde ontwikkelingen en aansluiting houden met andere categorale studentenhuisvesters ten behoeve van een collectieve belangenbehartiging. Zoals het er nu naar uitziet, zal de door het Kabinet voorgenomen aanpassing van het wws voor de zelfstandige eenheden per juli 2014 voor de SSHN geen negatieve gevolgen hebben (onder voorbehoud voor de nadere uitwerking hiervan in het najaar 2013). Vooralsnog is een aanpassing van het wws voor onzelfstandige eenheden nog niet aan de orde en ook niet wenselijk, behoudens een beperkte aanpassing, die het doorrekenen van energiebesparende maatregelen in de huurprijs mogelijk maakt.. De SSHN zal mede daarom ook komende jaren actief blijven participeren in het landelijk samenwerkingsverband van studentenhuisvesters (Kences).
39
De SSHN heeft, naast de gebruikelijke administratieve organisatie, nagenoeg alle procedures beschreven in ‘Modulor’. Deze zijn ook ingebouwd in het automatiseringssysteem van de SSHN. Ten behoeve van het risicomanagement zijn specifieke controlepunten beschreven. Voorts is er een incidentenregistratie. Aan de invoering van een tax control framework is inmiddels vorm gegeven. Gezien haar specifieke bedrijfsvoering maakt de SSHN echter geen gebruik van de mogelijkheden voor horizontaal fiscaal toezicht. Borging van procedures en werkzaamheden vindt mede plaats door gebruik te maken van de workflow in het Itris-automatiseringstraject. De SSHN heeft verder veel aandacht voor de periodieke informatieverstrekking binnen de organisatie. Door uitgebreide maandelijkse rapportages wordt het MT in de gelegenheid gesteld om adequaat de vinger aan de pols te houden wat betreft de bedrijfsvoering. Door middel van kwartaalrapportages wordt op geaggregeerd niveau de Raad van Commissarissen geïnformeerd inzake:
het aantal huuropzeggingen; grootte van de wachtlijsten;
aantal reacties op aangeboden kamers en acceptatiegraad;
ontwikkeling huurachterstand;
ontwikkeling liquiditeit, inclusief treasurybesluiten;
uitgaven onderhoud, in relatie tot begrote bedragen;
uitgaven investeringen, in relatie tot goedgekeurd budget RvC.
Deze periodieke informatie vormt een belangrijk middel om de Raad van Commissarissen in staat te stellen haar interne toezichthoudende taak goed uit te oefenen. In de vorm van ‘mededelingen van het bestuur’ wordt de Raad van Commissarissen verder inzake de andere relevante ontwikkelingen geïnformeerd.
40
9.
Samenvatting hoofdlijnen van beleid
Het activiteitenoverzicht SSHN 2014 is een actualisatie van het activiteitenoverzicht van vorig jaar, aan de hand van de in het Besluit Beheer Sociale Huisvesting vermelde prestatievelden. Uitgangspunt is de missie van de SSHN, die uitmondt in de strategische doelstelling voor de SSHN om te voorzien in voldoende, goede en betaalbare woonruimte voor studerende jongeren in het Nijmeegse. Daarnaast gaat de SSHN haar expertise voor deze doelgroep in 2014 ook inzetten in 'het Arnhemse'. Hieronder wordt samengevat hoe de SSHN hieraan in 2014 en verdere jaren invulling gaat geven en in welke maatschappelijke context. a.
De SSHN heeft als doelstelling om aan alle bij haar ingeschreven eerstejaars, die in de particuliere sector of elders bij de SSHN nog geen kamer gevonden hebben, een kamer in Hoogeveldt of Vossenveld te verhuren, voordat de nieuwe lichting eerstejaars het studiejaar daarop weer binnenstroomt. Eerstejaars moeten hier wel zelf actie voor ondernemen door te reageren op vrijkomende kamers. De SSHN heeft de aanvullende doelstelling om de eerstejaars met reisurgentie op dezelfde wijze voor het einde van het kalenderjaar een kamer te kunnen verhuren. Vanaf het studiejaar 2013/2014 zal de realisering van deze ‘smart’ uitgewerkte doelstelling worden gemeten en verantwoord. Om aldus voldoende wooneenheden in Nijmegen hiervoor beschikbaar te hebben en te houden, is in de prestatieovereenkomst SSHN-gemeente Nijmegen 2010-2014 opgenomen dat de SSHN vóór 2015 1.000 studenteneenheden zal bouwen. In het bestuurlijk overleg met de gemeente Nijmegen, de RU en de HAN, heeft de SSHN verder toegezegd om – als dat financieel haalbaar zou zijn - daar bovenop nog eens 250 eenheden extra te bouwen vóór 2015. Dit laatste wordt inderdaad mogelijk gemaakt door de zeer gewaardeerde financiële ondersteuning door de provincie Gelderland in de vorm van een subsidie van 4 miljoen euro voor de realisering van het project Mariënbosch. Dit stelt de SSHN in staat om in dit voormalig meisjesinternaat, dat een rijksmonument is, circa 350 zelfstandige studentenwoningen te realiseren, samen met collega-corporatie Mooiland, die voor de helft mede eigenaar wordt.
b.
De invulling van de nieuwbouw in Nijmegen van deze 1.250 eenheden is als volgt: - Nieuwbouw van 231 kleine zelfstandige eenheden Sperwerstraat; inmiddels in het voor-
jaar 2012 opgeleverd en onder de naam wooncomplex Orion in gebruik genomen! Nieuwbouw van circa 350 kamers bij het Centraal Station (voormalige TPG locatie) te verhuren aan 88 groepen van merendeels 4 personen. Het betreft onzelfstandige kamers 2
2
van 15 m met een grote woonkamer/keuken van 25 m en met een groep van 4 personen te delen sanitaire voorzieningen. De gemeente Nijmegen heeft de regie bij deze nieuwbouw van studenteneenheden, die volop in uitvoering is en gecombineerd wordt met de nieuwbouw voor Doornroosje en de bouw van een grote stalling voor ruim 4.000 -
fietsen. De bouw is eind 2011 gestart; vermoedelijke oplevering in voorjaar 2014. Nieuwbouw/verbouw Mariënbosch: in totaal eveneens bijna 350 kleine zelfstandige studenteneenheden (135 in de monumentale oudbouw en 212 in vorm van daarop aansluitende nieuwbouw). De SSHN heeft in juli 2013 met collega-corporatie Mooiland een samenwerkingsovereenkomst en huurovereenkomst voor dit project afgesloten (ieder 50% van de investering: SSHN beheert en verhuurt). De beide betrokken gedeputeerden van de Provincie Gelderland hebben in augustus 2013 de starthandeling voor deze nieuwbouw verricht, de geplande oplevering is voorjaar 2015.
41
-
Verhuur voormalig verzorgingshuis Sonnehaert: de plannen voor de verbouw van de hoogbouw tot 150 semizelfstandige studenteneenheden zijn volledig uitgewerkt en liggen momenteel ter inzage in het kader van het hiervoor noodzakelijke project afwijkingsbesluit. Onder voorbehoud daarvan, start de verbouwing nog in 2013 en kan de SSHN dit gebouw, dat eigendom blijft van ZZG, in het voorjaar 2014 gaan (ver)huren voor een pe-
-
riode van tien jaar (zo nodig te verlengen met nog eens vijf jaar). Resterend aantal van 150 eenheden; 75 eenheden te creëren door verbouw in bestaande SSHN- complexen, waaronder de algemene ruimten in Sterrenbosch en de Gouverneur en in de souterrains Galgenveld alsmede realisering van nog eens 75 eenheden elders (in 2014 nader in te vullen) Inzet : ingebruikname hiervan in 2015.
c.
De hierboven vermelde invulling van de Nijmeegse bouwopgave, die in paragraaf 4.3 nader beschreven is, spoort qua aantallen redelijk goed met de uitkomsten van de Kences Monitor Studentenhuisvesting, die in september 2013 voor de tweede maal gepresenteerd is. Deze landelijk monitor berekent per studiestad de bouwopgave om de verdere groei van studentenaantallen 2013-2012 te accommoderen. Voor Nijmegen komt deze uit op per saldo 840 nieuw toe te voegen studenteneenheden, te realiseren vóór 2021. Deze worden in 2014/2015 echter reeds op bovenvermelde wijze ingevuld door de SSHN (sneller dan de monitor thans aangeeft). De resterende 150 eenheden, die de SSHN in de loop van 2015 zal realiseren, zullen met name dienen om het anno 2013 nog bestaande kwantitatieve tekort op de Nijmeegse kamermarkt op te lossen en kunnen deels ook voorzien in de mogelijke groei in de vraag naar extra kamers voor internationale short stay studenten. Het bovenstaande neemt niet weg, dat er serieuze vraagtekens geplaatst kunnen worden bij de noodzaak en wenselijkheid van plannen van enkele investeerders om aanvullend nog eens vele honderden studenteneenheden elders in Nijmegen te realiseren. Een pas op de plaats lijkt meer in de rede te liggen. Hier ligt met name een taak voor de gemeente Nijmegen om als bestuurlijke regiehouder op te treden. De SSHN zal hiervoor de nodige aandacht
d.
vragen in het bestuurlijk overleg met RU, HAN en Gemeente Nijmegen. De SSHN zal de komende jaren de feitelijke ontwikkeling van de aantallen reguliere studenten (invloed afschaffing basisbeurs in ruil voor leenstelstel, effect afschaffing OV jaarkaart, inkorten studieduur?) alsmede de ontwikkeling van de aantallen internationale short stay studenten in nauw overleg met gemeente Nijmegen, RU en HAN goed blijven volgen, met
e.
het oog op eventuele bijsturing van de bouwopgave. De gemeente Nijmegen ondersteunt de SSHN actief bij de invulling van haar nieuwbouwopgave. Afspraken daarover zijn over en weer in de prestatieovereenkomst goed vastgelegd en de SSHN ondervindt daar veel steun van.
f.
Door de toenemende internationalisering van het onderwijs, zal de SSHN – op verzoek van de instellingen voor hoger onderwijs – zo nodig extra kamers blijven reserveren voor huisvesting van short stay studenten. Al met al heeft de SSHN vanaf medio 2013 in Nijmegen reeds ruim 700 gemeubileerde en deels ingerichte wooneenheden beschikbaar voor de huisvesting van buitenlandse uitwisselingsstudenten, masterstudenten en buitenlandse gas-
g.
ten. Aangezien de meeste kamers hiervoor in Hoogeveldt en Vossenveld gereserveerd worden, gaat dit ten koste van de opvangcapaciteit voor reguliere eerstejaars studenten in deze twee wooncomplexen. De SSHN biedt hiervoor compensatie door ook het wooncomplex Galgenveld volledig in te zetten voor huisvesting van eerstejaars studenten (bij mutaties, met voorrang beschikbaar voor eerstejaars). Daarnaast zal ook het complex Sonnehaert voor een deel worden ingezet voor eerstejaars studenten. Dit levert de komende jaren naar verwach42
ting voldoende extra kamers op om de hierboven onder punt a verwoorde doelstelling voor tijdige opvang van eerstejaars te kunnen realiseren (wordt gemonitord). h.
In het licht van het bovenstaande, zal de SSHN verder haar doorstroombeleid continueren door jaarlijks bij alle huurders na te gaan of zij nog tot de statutaire doelgroep van de SSHN behoren. Huurders van de driekamerappartementen in Boeckstaetehof en Vredeburg zijn hiervan uitgezonderd. Huurders die dat niet kunnen aantonen hebben vanaf het eerste moment van aanschrijving maximaal 9 maanden de tijd om elders woonruimte te vinden, conform de bepalingen van de wetgeving inzake de campushuurcontracten. De SSHN verwacht dat hiermee elk jaar circa 500 kamers versneld vrij zullen komen ten behoeve van de huisvesting van nog wel studerende jongeren. De inzet en uitvoering van dit beleid zal periodiek
i.
worden geëvalueerd met het Platform Huurdersbelangen SSHN. De SSHN zal verder in overleg met de gemeente Nijmegen en de RU de optie onderzoeken
j.
om de exploitatie van het tijdelijke wooncomplex Griftdijk mogelijk nog een jaar te verlengen (tot medio 2015). De SSHN wil ook goede woonruimte bieden, die voldoet aan wet- en regelgeving, uiteraard brandveilig is en door haar doelgroep – qua woonvorm en locatie – goed wordt gewaardeerd. De SSHN streeft naar een waardering van haar dienstverlening door de huurders met
k.
tenminste een 7,5 gemiddeld (zie ook punt q). In haar onderhoudsbegroting heeft de SSHN voor de komende tien jaar ruim 48 miljoen euro opgenomen voor de goede instandhouding van het woningbezit, waarvan circa 5,3 miljoen euro voor komend jaar. Hierin is verder een bedrag van bijna 4 miljoen euro opgenomen voor bouwkundige en installatietechnische ingrepen om de exploitatieduur te verlengen van de wooncomplexen Jacob Canisstraat (tot 2032) en Van Nispenstraat (tot 2035). De uitvoering van de aanpak van keukens, gangen en diverse technische ingrepen in wooncomplex Hoogeveldt wordt voor maart 2014 afgerond. Hiermee wordt de levensduur van het grootste wooncomplex van de SSHN met ruim 1.000 kleine, goedkope en zeer goed gelegen kamers ten minste verlengd tot 2028. Veiligheid is een cruciaal onderdeel van het beleid tot goede instandhouding van het SSHN woningbestand. Alle wooneenheden van de SSHN voldoen aan de actuele eisen qua brandveiligheid (hieraan is afgelopen jaren veel aandacht besteed). Daarnaast heeft de SSHN alle wooncomplexen en stadspanden geïnspecteerd op aanwezigheid van asbest. Daar waar gevaarlijk (niet hecht gebonden) asbest is aangetroffen, is dat in nauw overleg met de bevoegde instanties in 2013 gesaneerd. Het overige asbest zal in de komende jaren in combi-
l.
natie met het projectmatig onderhoud worden gesaneerd. De kosten hiervoor zijn in de onderhoudsbegroting meegenomen. Bij haar huurbeleid, houdt de SSHN nadrukkelijk rekening met het aspect betaalbaarheid. Voorshands is en blijft het beleid, dat tenminste 90% van de SSHN-wooneenheden betaalbaar moet zijn en blijven voor huurders jonger dan 23 jaar. In hoofdstuk 7.2 is nader uitgewerkt hoe de SSHN dit realiseert door een combinatie van gematigde huren voor eenheden, waar geen huurtoeslag voor mogelijk is (Hoogeveldt, Vossenveld, en dergelijke) en het tijdelijke korten op huren (tot maximum jongerentabel = € 374,44- per maand), zodat de huren daarmee onder dat maximum blijven (Sterrenbosch, Gouverneur, eenpersoons eenheden Galgenveld, Jonkerbosch en Orion). De korting vervalt zodra huurder 23 jaar is geworden. Voor alle stadspanden is het harmonisatiebeleid bepaald op 95% van de maximale huur. Mede ter compensatie van de diverse opgelegde heffingen en belastingen (zie ook hoofdstuk 7.1), zijn de huren van alle overige onzelfstandige eenheden bij mutatie op getrokken tot 85% van de maximaal toegestane huurprijs. 43
m.
De wijzigingen die voortvloeien uit het nieuwe woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige eenheden (helaas nog niet volledig uitgewerkt) zullen per juli 2014 bij mutatie worden doorgevoerd. Het wws voor onzelfstandige eenheden blijft vooralsnog ongewijzigd. De SSHN zal in 2014 in verband met de betaalbaarheid geen gebruik maken van de extra huurruimte, die het Kabinet verhuurders biedt (voor de laagste inkomens, inflatie plus 1,5 %).
n.
Vooralsnog blijft de huurverhoging per juli 2014 beperkt tot inflatievolgend, tenzij de SSHN door (aanvullende) heffingen alsnog tot een hogere huurverhoging wordt gedwongen. De SSHN zal in 2014 ook haar expertise gaan inzetten in Arnhem. Met de HAN en collega-corporatie Vivare vindt overleg plaats inzake de overname van de verhuur door de SSHN van ca. 235 gemeubileerde kamers in 3 wooncomplexen van Vivare aan internationale short stay studenten van de HAN. Daarnaast is de SSHN in onderhandeling met de eigenaar van het voormalige RWS kantoorgebouw te Presikhaaf voor aankoop van dit gebouw en transformatie daarvan tot ca. 300 2 studentenkamers. Gezien het maatschappelijk belang van de onttrekking van 14.000 m kantoorruimte en de betekenis van deze transformatie voor de wijk Presikhaaf en de positie van de stad Arnhem als kennisstad, zal de SSHN ondersteuning vragen van de gemeente Arnhem en de Provincie Gelderland om dit project binnen redelijke grenzen financieel haal-
o.
baar te maken. Rekening houdende met de nieuwbouwopgave voor Nijmegen (zie punt b hierboven) en Arnhem (punt o) zal het eigen vermogen van de SSHN gaat de komende jaren dalen tot circa 37 miljoen euro in 2014 en 2015, hetgeen een bevredigende uitkomst is, gezien de hoge en deels onrendabele investeringsopgave in combinatie met alle aangekondigde en deels al ingerekende heffingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De SSHN heeft een gezonde exploitatie van haar huidige woningbezit, mede door een lean and mean bedrijfsvoering en organisatie. Na 2015 worden weer positieve kasstromen geraamd en zal het eigen vermogen toenemen. De SSHN heeft de nodige aandacht voor het risicobeheer en de controlesystemen bij de invulling van haar omvangrijke nieuwbouwopgave en financiële sturing daarvan.
p.
De rijksoverheid heeft nog steeds geen systematiek vastgesteld voor de labeling van het energieverbruik voor onzelfstandige wooncomplexen. Inmiddels heeft de SSHN wel diverse maatregelen genomen om de energieprestaties van haar wooncomplexen te verbeteren. De SSHN heeft hiervoor een bedrag van ruim 1 miljoen euro gereserveerd ten behoeve van een mix van maatregelen in de vorm van plaatsing van zonnepanelen, hoog rendement verwarmingsinstallaties, warmtekrachtkoppeling (wkk) op diverse complexen en geïsoleerde beglazing. De gemeente Nijmegen heeft een aantal projecten met subsidies voor zonnepanelen ondersteund. Mede daardoor zijn op Hoogeveldt 750 zonnepanelen geplaatst, die een positief maatschappelijk en energetisch rendement gaan opleveren. De SSHN heeft in 2014 nog 0,2 mljoen beschikbaar voor een aantal aanvullende energiebesparende maatregelen, die de ten gunste van de woonlasten van huurders komen. Verder worden diverse energetische aanpassingen door de SSHN meegenomen bij reeds gepland groot onderhoud (onder ande-
q.
re bij de revitalisatie van complex Van Nispenstraat). De SSHN zal ook het komende jaar de nodige aandacht besteden aan het overleg met het Platform Huurdersbelangen. De SSHN zal proberen haar goede dienstverlening te borgen en verder te optimaliseren met als doel een waardering van gemiddeld een 7,5 te behouden (te meten in de exit interviews en bij de algemene huurdersenquête 2014).Op complexniveau en voor sommige onderwerpen worden in overleg met het Platform daartoe een aantal verbeterpunten ter hand genomen. 44
r.
De SSHN is zich zeer bewust van het belang van de kwaliteit van haar werkorganisatie, die een duidelijke en goed op maat gesneden structuur heeft. Deze kwaliteit moet in stand blijven ook met de voorgenomen uitbreiding van haar activiteiten in het Arnhemse.
s.
De SSHN zal – last but not least – ook passend aandacht besteden aan opleiding en welbevinden van haar medewerkers, die aan haar dienstverlening inhoud geven. Goed werkgeverschap staat bij de SSHN hoog in het vaandel en betaalt zich terug door een gemotiveerde, kwalitatief goede inzet van haar medewerkers.
drs. M.R.A. Derks, directeur/bestuurder 28 oktober 2013
45
