Hypotheekrente: vast of variabel? Een vaste of variabele hypotheekrente? Het is een vraag die dagelijkse wordt voorgelegd bij financieel adviseurs. Toch zijn er weinig adviseurs die de vraag ook onderbouwd kunnen beantwoorden. In Nederland kennen we een grote variëteit aan rentevaste perioden. Van variabele rente op euribor basis tot een dertig jaar vaste rente. Voor iedere hypotheekklant kan een passende rente worden gekozen. Van deze door banken, verzekeraars en in mindere mate pensioen en bouwfondsen geboden keuzes, kan in de praktijk een groot aantal worden geschrapt. De reden is dat in verreweg de meeste situaties een tien of anders vijf jaar vaste rente gekozen wordt. Naar onze mening wordt de keuze dikwijls niet goed onderbouwd en is vaak sprake van een typisch Nederlandse consensusoplossing. De rente voor dertig jaar vastzetten is het toppunt van zekerheid, maar wordt door klant en adviseur als duur ervaren. Een variabele rente is daarentegen goedkoop maar wordt weer gezien als te risicovol.
De VOFP deed daarom in samenwerking met Capital Consult & Coaching BV te Amsterdam een onderzoek naar de verschillen tussen vaste en variabele hypotheekrente over de periode sinds 1956. Wat was in die periode de beste keuze: een tien jaar vaste rente of toch liever een variabele hypotheekrente? In onderstaand verslag zullen wij ingaan op een door ons verricht onderzoek naar de verschillen in kosten en de verschillen in risico's. Nederlanders hebben een sterke voorkeur voor een langere rentevaste periode, althans zo wijzen de statistieken uit. Veruit de populairste rentevaste periode is tien jaar. Uit een recent onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat ongeveer 40 procent van de onderzochte huishoudens gekozen heeft voor 10 jaar vast.¹ Uit deze gegevens kunnen we de conclusie trekken dat het merendeel van uw klanten zekerheid wil over hun toekomstige woonlasten. De praktijk leert dat de keuze voor zekerheid niet afhangt van bijvoorbeeld de hoogte van de hypotheeklasten in relatie tot het inkomen of met de actuele rentestand. Of de hypotheekrente voor tien jaar vast nu 5 of 12 procent bedraagt, consument en adviseur is én blijft fan van een lange rentevaste periode. Een logische vraag dient zich aan: waarom? De economische wetenschap heeft een simpele verklaring voor het verschil tussen de variabele rente en de rente die langer rentevast is. De geldverstrekker zet zijn geld langer uit, loopt daardoor meer renterisico en eist daarom een hogere rentevergoeding. Daarom is de korte rente vrijwel altijd lager dan de langlopende rente. Er is dan sprake van een normale rentestructuur. Uitzonderingen bevestigen echter nog altijd de regel en wijzen uit dat een aantal periodes in de recente geschiedenis is aan te wijzen waarin deze logica niet opging. Een extreem voorbeeld is het jaar 1981. Het rommelde dat jaar stevig op de internationale rentemarkt. In navolging van landen als de Verenigde Staten, Japan en het Verenigd Koninkrijk bereikte de korte en lange rente in Nederland dat jaar beide hun all-time high op een niveau van rond de 12 procent. Daarbij noteerde de geldmarktrente iets hoger dan de kapitaalmarktrente. Er was dus sprake van heuse inverse rentestructuur waarbij de korte rente hoger is dan de lange rente. Lessen uit het verleden? Ondanks dat afwijkende van 1981 zich in Nederland sinds de Tachtigjarige oorlog niet meer had voorgedaan, was de angst voor een verdere stijging van de rente aanwezig. Dit deed menig adviseur besluiten om een lange rentevaste periode te adviseren. Een jaar later behoorde de inverse rentestructuur weer tot het verleden en daalde zowel de kapitaalmarktrente als de geldmarktrente sterk. Eind jaren tachtig is het dan weer over met de rentedaling. De rente begint op te lopen en gedurende de periode 1989 tot 1994 is kort geld wederom duurder dan lang geld. Met alleen het jaar 1981 nog in het geheugen luidde het advies dan ook: vooral lang vastzetten die rente. Achteraf bleek dit voor velen een ongelukkige keuze, aangezien de rente voor alle rentevaste perioden vanaf dat moment sterk daalde. Gelukkig hadden de adviseurs een oplossing voorhanden voor hun klanten: het openbreken van het rentecontract of in zijn geheel een nieuwe hypotheek sluiten bij een andere geldverstrekker. De kosten waren meestel vele duizenden guldens aan boeterente. Met name in de jaren 1996 tot 1999 sloten Nederlanders massaal hun hypothecaire lening over. De geschiedenis herhaalt zich, want ook anno 2003 horen we geluiden als: “de rente is historisch laag, dus sluit nu over naar een lange rentevaste periode”. Midden jaren negentig zeiden experts ook dat de bodem bereikt was, en de hypotheekrente bedroeg destijds nog 7 procent.
Het onderzoek Om te bekijken wat nu precies de verschillen kunnen zijn tussen een vaste en een variabele rente, deden wij een onderzoek. Daarbij baseerden wij ons op de historische rentegegevens van het CBS over de periode 1956 tot en met 2002.² Daarbij namen we per jaar de gemiddelde geldmarktrente en de kapitaalmarktrente voor tien jaar vast. Aangezien de CBS-gegevens betrekking hebben op de creditrente telden we steeds 0,75% bij de rente op om tot een vergelijkbare hypotheekrente te komen. De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast blijkt in deze periode van 47 jaar uit te komen op 6,85%. De variabele rente kwam over dezelfde periode uit op gemiddeld 5,29%. Per saldo dus een een verschil van 1,56% per jaar in het voordeel van de variabele hypotheekrente. Op een hypotheek van 500.000 euro scheelt dat over een periode van dertig jaar in totaal 234.000 euro aan te betalen rente. Bij 52 procent belastingvoordeel blijft daar per saldo ruim 112.000 euro netto van over. Het netto voordeel van de keuze voor een variabele rente in plaats van een tien jaar vaste rente, kwam in de onderzoeksperiode dus uit op bijna 3.750 euro per jaar bij een lening van 500.000 euro.
Grafiek 1: Weergave van de hypotheekrente voor tien jaar vast versus de variabele rente voor het betreffende jaar.
In ons onderzoek hebben we vervolgens een simulatie gemaakt. Op basis van de historische rentegegevens hebben we voor ieder jaar bekeken wat de rente zou zijn geweest indien de rente voor tien jaar werd vastgezet. Vervolgens konden we op basis van de historische gegevens van de geldmarktrente analyseren wat over diezelfde periode van tien jaar een variabele rente aan rentelast zou hebben opgeleverd. Ook deze vergelijking levert een verschil op in rente over de gehele onderzoeksperiode. Het verschil tussen de variabele en de tien jaar rente komt dan uit op 1,45 procent per jaar. Daarbij moet worden aangetekend dat voor de periode na 1993 geen `voorspellende' vergelijking niet meegenomen kon worden. De gegevens van de variabele rente eindigen immers in 2002. De gemiddelde variabele rente in de onderzochte periodes van tien jaar blijkt dus gemiddeld 1,45% lager te zijn dan de tien jaar vaste rente. Zijn er dan helemaal geen periodes waarin een tien jaar vaste rente aantrekkelijker was? Jawel, maar dat was slechts in één van de in totaal achtendertig onderzochte periodes. De uitzondering was het jaar 1986. Wie toen de hypotheekrente voor tien jaar vastzette, kon achteraf in 1995 concluderen dat die vaste rente een gemiddeld jaarlijks rentevoordeel had opgeleverd van 0,3 procent ten opzichte van een variabele rente. In alle andere zevenendertig periodes was de som van betaalde variabele rente steeds lager. Het maximale verschil liep zelfs op tot ruim 4,5 procent per jaar in de periode 1981 tot en met 1990. Wie in 1981 koos voor een tien jaar vaste rente betaalde 12,31 procent per jaar terwijl de variabele rente in dat jaar uitkwam op 12,34 procent. Al snel daalden zowel de geldmarktrente als de kapitaalmarktrente. In 1990 bleek dat de
gemiddelde variabele rente van de voorafgaande tien jaar uitkwam op 7,73 procent per jaar. Uit het onderzoek is een duidelijke conclusie te trekken: in vrijwel alle gevallen was de keuze voor een variabele hypotheekrente voordeliger dan de keuze voor een tien jaar vaste rente.
Grafiek 2: Hierin is weergegeven de 10 jaarsrente die voor de komende 10 jaar kon worden vastgelegd versus de werkelijke variabele rente voor de volgende 10 jaar.
Rente risico Veel financieel adviseurs wijzen hun cliënten op het risico van een variabele rente. Wie tien jaar lang een variabele rente kiest, loopt het risico van grote renteschommelingen. Juist dat risico is voor veel geldnemers de reden om te kiezen voor een vaste rente. Een plotselinge stijging van de rente zal immers zorgen voor een fikse toename van de maandelijkse rentelasten. Hoe groot dat risico kan zijn bleek in de periode 1972 tot en met 1981. In 1972 startte de variabele rente met een historisch lage stand van 2,96 procent per jaar. In het slotjaar 1981 was de variabele rente echter opgelopen tot 12,34 procent. De maandelijkse rentelasten zouden dus ruim verviervoudigd zijn. Wie in 1972 de rente voor tien jaar vast had gezet zou 8,1 procent per jaar gaan betalen. De gemiddelde variabele rente kwam over deze periode uit op 7,65 procent per jaar. Over de hele periode van tien jaar bleek de keuze voor een variabele rente per saldo dus toch 0,45 procent voordeliger te zijn geweest. De keuze voor een rentevaste periode van tien beperkt dus het renterisico en daarmee het risico van onverwacht stijgende maandlasten. Toch resteert een ander risico. Aan het einde van de rentevaste periode moet immers weer gekozen worden voor een nieuwe rentevaste periode. Gaan we uit van een cliënt die steeds kiest voor een tien jaar vaste hypotheekrente, dan bestaat de kans dat hij een hogere rente moet gaan betalen voor een nieuwe termijn van tien jaar. Voor diegenen die in de periode 1956 tot en met 1973 een rentevaste periode kozen van tien jaar werden op verlengingsdatum geconfronteerd met een rentestijging van gemiddeld 2,62 procentpunt voor een nieuwe rentevaste periode van tien jaar. Dit komt overeen met een gemiddelde toename van de maandelijkse rentelasten met 44 procent. Wie tussen 1974 en 1993 de keuze maakte voor een tien jaar vaste rente, kreeg op de verlengingsdatum voor eenzelfde rentevaste periode echter een lagere rente. Het verschil was gemiddeld 1,83 procentpunt. De maandlasten daalden daardoor met gemiddeld 20 procent. Gedurende deze periode van twintig jaar was er slechts één uitzondering waarbij op verlengingsdatum een hogere rente moest worden betaald. Geldnemers die in 1986 hun rente voor tien jaar vast hadden gezet betaalden 7,1% rente per jaar. Bij de verlenging in 1996 was de rente voor een nieuw
decennium 7,24% per jaar. Lastenrisico Een variabele hypotheekrente blijkt in 37 van de 38 onderzochte periodes voordeliger te zijn dan een tien jaar vaste rente. Uw klant echter moet wel het risico van de renteschommelingen kunnen dragen. Gekeken over de gehele periode van 1956 tot en met 2002 zien we dat het gemiddelde extra risico van een variabele rente ten opzichte van een tien jaar vaste rente groot is. Gedurende de onderzochte periode bedroeg het verschil tussen de hoogste en laagste tien jaar vaste hypotheekrente 7,59%. Een aanzienlijk verschil, maar toch staat dit in schril contrast bij de 10,45% die zich voordeed bij de variabele rente. Daarbij moet echter een belangrijke aantekening worden gemaakt. Het verschil tussen de hoogste en laagste variabele rente komt met name doordat de variabele rente veel dieper is gezakt dan de tien jaar vaste rente. De toppen van de beide rentes liggen op ongeveer hetzelfde niveau. Grafiek 3: Per jaar staat weergegeven de variabele rente in de daarop volgende 10 jaar op basis van de hoogste, de laagste en de gemiddelde variabele rente. De gemiddelde variabele rente is weergegeven met een liggend streepje.
Rente laag, rente vast? De keuze voor een variabele hypotheekrente lijkt op basis van de historische gegevens dus vrijwel altijd het meest voordelige advies, omdat het op de lange termijn vrijwel altijd leidt tot de laagste maandlasten. Of een variabele hypotheekrente een verstandige keuze is hangt echter sterk af van de draagkracht en de risicoappreciatie van uw klant. Omdat de woonlasten in veel huishoudens een aanzienlijk deel vormen van de maandelijkse uitgaven kiest men vaak voor de zekerheid van een langere rentevaste periode. Dit betekent echter niet automatisch dat hij zijn langlopende rentecontract ook daadwerkelijk uitzit. Men is bereidt bij een rentedaling het rentecontract open te breken, een boeterente te betalen en een nieuw rentecontract af te sluiten. Vaak wordt dan weer gekozen voor een nieuwe lange rentevaste periode. Een interessante vraag is nu of het de variabele rente zijn aantrekkelijkheid verliest wanneer de hypotheekrente voor een periode van tien jaar relatief laag is? Onder relatief laag verstaan wij wanneer de tien jaarshypotheekrente onder het gemiddelde van 6,85% ligt in de onderzoeksperiode. Daarom hebben we gekeken wat het renteverschil tussen vast en variabel is indien de tien jaar vaste hypotheekrente onder dat lange termijn gemiddelde komt. Uit het onderzoek blijkt dat het verschil
tussen vast en variabel in die jaren uitkomt op 0,92% per jaar. Nog steeds is een variabele rente aantrekkelijker dan een tien jaar vaste rente, maar de verschillen nemen af. In de jaren dat de tien jaar vaste rente boven het gemiddeld uitkomt blijkt het verschil tussen vast en variabel uit te komen op 1,64% per jaar. Ook deze verschillen zijn weer gemeten over hele periodes van tien jaar. De verschillen tussen vast en variabel zijn dus kleiner als de tien jaar vaste rente onder het lange termijn gemiddelde komt. Wie adviseren wij variabel? Uit het onderzoek over de periode 1956 tot en met 2002 blijkt dat flinke besparingen mogelijk zijn door steeds te kiezen voor een variabele hypotheekrente in plaats van een tien jaar vaste hypotheekrente. Het risico van een variabele rente is echter dat de rentelasten flink kunnen stijgen. Dit risico moet de cliënt kunnen dragen, bijvoorbeeld omdat hij beschikt over voldoende vermogen. Ook voor de groep cliënten die nog een relatief kleine hypotheek heeft kan het kiezen voor een variabele hypotheekrente verantwoord zijn. De rentelasten vormen voor hen vaak slechts een beperkt deel van de vaste uitgaven. Voor de gemiddelde huizenbezitter zal de hypotheekrente echter een groot deel van de maandelijkse uitgaven vormen. Daarnaast beschikt de gemiddelde huizenbezitter niet over een groot vermogen. Voor deze groep is én blijft vijf of liever nog tien jaar vast een goed advies. Zij kunnen de risico's van een variabele hypotheekrente niet dragen. Om voor deze groep de renterisico's beheersbaar te maken zijn er echter andere oplossingen, zoals het opknippen van de lening in meerdere rentevaste periodes.
Dit onderzoek is tot stand gekomen door een samenwerking van de Vereniging Onafhankelijke Financiële planners en Capital Consult & Coaching BV te Amsterdam ZO. Voor meer informatie kunt u bellen met de heer K.P. Breukelaar FFP, voorzitter van de VOFP op 020 - 400 20 44.
------------------------¹ Hassink, W. en M. van Leuvensteijn, 2003, Price-setting and Price Dispersion in de Dutch Mortgage Market ² CBS: Tijdreeksen Financiële instellingen en markten; geld- en kapitaalmarkt: periode 1956-2002
