Regelingen en voorzieningen
CODE 4.2.2.52
Hypotheek in barre tijden bronnen www.veh.nl, persbericht d.d. 3.11.2012 Geldgids juni 2012
N.B. Sinds de publicatie van onderstaand artikel is er voor huiseigenaren met NHG een probleem bijgekomen: Iemand die volgend jaar verhuist mag zijn spaar- of aflossingsvrije hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tóch niet meenemen naar een volgende woning. In plaats daarvan moet hij verplicht annuïtair gaan aflossen. Doet hij dit niet en zet hij de oude hypotheek voort, dan vervalt de NHG-garantie. In dat geval moet tot 1-procentpunt meer aan hypotheekrente worden betaald. Bij de aankondiging van de aflossingsverplichting is door het kabinet de toezegging gedaan dat dit alleen voor nieuwe hypotheken zou gelden. (…) De circa 1 miljoen huishoudens die een spaar- of aflossingsvrije hypotheek met NHG-garantie hebben, krijgen bij een verhuizing met deze aflossingsverplichting te maken. Sinds het begin van de crisis wordt ongeveer 80% van de nieuwe hypotheken met NHG-garantie afgesloten. Verplicht aflossen, hogere maandlasten Door annuïtaire aflossing van de hypotheek verplicht te stellen, wordt de hypotheek na verhuizing aanmerkelijk duurder. De maandlasten nemen direct toe en stijgen door met het verstrijken van de jaren. Bij de veel voorkomende (bank)spaarhypotheek bouwt een huiseigenaar vermogen op om na 30 jaar de hypotheekschuld ineens af te lossen. Maar het tussentijds stopzetten van deze hypotheekvorm levert in veel gevallen een aanzienlijke nadeel op. Een huiseigenaar die verhuist naar een volgende woning kan er voor kiezen om zijn (bank)spaarhypotheek zonder NHG voort te zetten. In dat geval wordt hij geconfronteerd met een hogere hypotheekrente en verlies van de NHG-garantie in het geval van werkloosheid, echtscheiding, overlijden of arbeidsongeschiktheid. Rekenvoorbeeld In 2006 is Kees een starter op de woningmarkt. Hij sluit een hypotheek van € 165.000 onder NHG condities. De hypotheek is bestaat uit een spaarhypotheek van € 90.000,- en een aflossingsvrije hypotheek van € 75.000,-. In 2012 is een waarde van € 8.000,- opgebouwd in de spaarpolis. De bruto maandlast bedraagt € 825 bij een rente van 5%. In 2013 vindt Kees een andere baan en koopt een vergelijkbare woning in de buurt van zijn nieuwe werk. De nieuwe hypotheek blijft € 165.000. Kees wil de bestaande hypotheek mee verhuizen naar zijn nieuwe woning, inclusief de NHG-garantie. Dat zou mogelijk moeten zijn omdat in het regeerakkoord is toegezegd dat bestaande hypotheken buiten schot blijven. Nu blijkt dat dit voor NHG hypotheken niet het geval is heeft Kees de volgende keuze: 1. De bestaande hypotheek omzetten naar een volledige annuïteitenhypotheek (met een looptijd van 23,5 jaar vanwege aftrekbaarheid van de rente). Omdat er al € 8.000,- opgebouwd is kan de waarde verpand worden. De overige hypotheek van € 157.000 wordt met een annuïteitenhypotheek afgelost. De hypotheeklasten van Kees stijgen hierdoor met circa 200 euro per maand en zullen gedurende de looptijd verder toenemen. 2. Kees kan zijn bestaande hypotheek meenemen naar de nieuwe woning, maar dan zonder NHG. Dit zal betekenen dat hij een topfinanciering heeft, waardoor de renteopslag kan oplopen tot wel 1%punt. Zelfs bij een gemiddelde renteopslag van 0,7%punt betekent dit een toename van de bruto hypotheeklast van € 100 per maand (netto € 60 euro). Kees heeft dan niet meer de NHG-garantie in het geval van werkloosheid, echtscheiding, overlijden of arbeidsongeschiktheid.
1
CODE 4.2.2.52
Regelingen en voorzieningen
Een hypotheek moet je bijhouden. Er zijn maatregelen nodig als de lasten te hoog zijn, het risico te groot is of binnenkort de rente afloopt. Nu het demissionaire kabinet zijn bezuinigingsplannen erdoor heeft gekregen, is het duidelijk dat mensen met een hypotheek hun hypotheekrenteaftrek houden. Maar wat gebeurt er ná de verkiezingen van 12 september? Iedereen lijkt het erover eens te zijn dat de hypotheekschuld in ons land te hoog is. Sommige partijen broeden op plannen om de consument meer te laten aflossen, dus de vraag is of bestaande gevallen echt wel veilig zijn. Er zijn situaties waarin aflossen sowieso verstandig is, zie het stroomdiagram op pagina 13. Bijvoorbeeld als de hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait. De rente is in dat geval niet aftrekbaar. Bij aflossingsvrije hypotheken is aflossen ook al snel voordelig. Dit komt door het grote verschil tussen de hypotheek- en spaarrente. De nettospaarrente (na aftrek van 1,2% rendementsheffing) is al snel lager dan de nettohypotheekrente (na belastingteruggave). Het beste aflosmoment is aan het einde van de rentevaste
periode, op de renteherzieningsdatum. Op dat moment mag je de hele hypotheek boetevrij aflossen. Anders geldt dat maar voor 10% van de hypotheeksom. NU AFLOSSEN Soms is het beter om niet te wachten op de renteherzieningsdatum. Wie ooit met zijn hypotheek tot het gaatje is gegaan, loopt kans dat zijn lening nu of straks hoger is dan de waarde van zijn huis. Bepaald geen fijne situatie. De oplossing is nu te gaan aflossen, eventueel met hulp van ouders. Ouders mogen hun kinderen jaarlijks elk €5030 belastingvrij schenken. Voor de aankoop van een woning of het aflossen van een hypotheek mogen ze zelfs eenmalig €50.300 belastingvrij schenken, mits het kind niet ouder is dan 35 jaar. Is in het verleden al eens een hoge belastingvrije schenking gedaan, dan mogen ze nog eenmalig maximaal €26.156 schenken. In plaats van schenken is het verstrekken van een lening ook mogelijk. Hiermee lost het kind
2
dan (een deel van) zijn hypotheek af. In feite nemen de ouders een deel van de hypotheek over. De rente die het kind betaalt, is aftrekbaar. Hetzelfde geldt voor een eventuele afsluitprovisie die wordt afgesproken. Hoe vreemd het ook klinkt, het beste is een hoge rente afte spreken voor de lening. Het kind kan dan meer rente aftrekken. Om de hypotheeklasten draaglijk te houden, schenken de ouders jaarlijks een bedrag. De schenking moet volledig los staan van de hypotheek. Dat houdt onder meer in dat het kind daadwerkelijk de overeengekomen rente aan de ouders betaalt. De ouders kunnen zelfs overwegen hun eigen hypotheek te verhogen. De rente hiervan is niet aftrekbaar. Toch levert dit voordeel op als de rente voor het kind hoger is dan de eigen hypotheekrente. Belangrijk is wel dat de ouders niet flinke renteopslag krijgen omdat hun hypotheek nu in een andere risicoklasse valt.
