HYPOTHEEK 1. KENMERKEN. 1) Kenmerk 1: onroerend karakter

HYPOTHEEK - wettige reden van voorrang bij samenloop: (voorrechten en) hypotheek - enkel op onroerende goederen (uitzonderlijk op roerende goederen, bv schip) - 3 soorten: (1) conventionele hypotheek (2) wettelijke hypotheek (3) testamentaire hypotheek - Artikelen 41 e.v. Hypotheekwet; aantal bepalingen in BW - bijzondere wetgeving over de wettelijke hypotheken (wet Hypothecair Krediet (4 augustus 1992)), van toepassing op krediet dat wordt gewaarborgd door hypotheken + mobiliseringswet van 3 augustus 2012

1. KENMERKEN 1) Kenmerk 1: onroerend karakter

* PRINCIPE: ONROERENDE GOEDEREN - hypotheek: enkel op onroerende goederen vestigen = onroerend karakter - geen buitenbezitstelling nodig - hypotheekgever blijft in bezit van het ORG - MAAR: SE draagt dus meer risico DUS: bescherming SE: 1) volgrecht: bij verkoop aan derde volgt de hypotheek het ORG 2) recht van voorrang bij samenloop (ook indien reeds verkocht aan derde)

Zekerheids- en insolventierecht

Eva Van Meirhaeghe

2015

- volgrecht + recht van voorrang: probleem voor derde: DUS publiciteit  publiciteitssysteem via hypotheekkantoor INTERMEZZO Waarom enkel voor ORG?  vroeger niet realistisch om een publiciteitssysteem voor RG te hebben  nu: wel realistisch: °pandregister (voor RG) - meer specifiek: vestiging van hypotheek is niet een vestiging op het goed per se, maar op het zakelijk recht waarover je beschikt over dat goed (zie onder) * UITZONDERINGEN: onroerende goederen die NIET vatbaar zijn voor hypotheekvestiging: (1) Goederen buiten de handel - hypotheek dient als zekerheid: je zal het ORG ten gelde maken om zo de schuld in te lossen  is het goed buiten de handel? Dan kan je het ook niet ten gelde maken Bv: goederen behorend tot openbaar domein * goederen behorend tot privaat domein? - vatbaar voor hypotheekvestiging - MAAR: artikel 1412bis ger.w.: beslagimmuniteit van de overheid (lijst)  komt goed voor op de lijst? – beslagbaar  geen lijst/lijst ontoereikend? – enkel goederen die niet nodig zijn voor de continuïteit van de overheid * vermoeden van beslagbaarheid: wanneer overheid een hypotheek toestaat op een goed behorend tot het privaat domein = verklaring dat het goed beslagbaar is (2) Toekomstige goederen - goederen moeten bij hypotheekcontract + inschrijving nauwkeurig afgebakend worden (aar, ligging, specifiëren)  gaat niet indien het een toekomstig goed is - UITZONDERING: artikel 45bis hyp.w.: gebouw in oprichting: bestaand recht op een stuk grond + gebouw in oprichting / nog op te richten gebouw: Je kan een hypotheek op dat gebouw laten vestigen - Toekomstige schuldvorderingen? JA, op voorwaarde van voldoende bepaalbaarheid Cassatie arrest Mangall (mbt inpandgeving van toekomstige SV) Cass. aanvaardde dat dit mogelijk was, op voorwaarde dat ze voldoende bepaalbaar was. Ook doortrekken naar hypotheken? Wetgever is zelf tussengekomen:  artikel 51bis Hypothecair Krediet: Hypotheek kan ook gevestigd worden voor toekomstige SV, op voorwaarde dat die voldoende bepaalbaar zijn (3) Andermans goederen - hypotheek vestigen op bijvoorbeeld een goed in een nalatenschap = beding over een nog niet opengevallen nalatenschap = nietig (4) Bepaalde zakelijke rechten - zie onder


Eva Van Meirhaeghe

2015

* De hypotheek wordt gevestigd op het zakelijk recht dat je over dat ORG hebt (1) het eigendomsrecht (2) het vruchtgebruik - beperkt in tijd (maximumtermijn: tot het overlijden van de vruchtgebruiker) - hypotheek bestaat zolang het vruchtgebruik bestaat  vruchtgebruik eindigt > hypotheek gaat teniet - vruchtgebruiker verwerft naakte eigendom? > wordt dus volle eigenaar: Hypotheek geldt enkel voor initiële vestiging (namelijk voor het VG) (3) de naakte eigendom - mogelijk om op naakte eigendom hypotheek te vestigen - naakte eigenaar verwerft vruchtgebruik? > wordt dus volle eigenaar: Hypotheek geldt voor de volle eigendom (niet enkel voor de naakte, welke initieel werd gevestigd) (4) erfpacht - beperkt in tijd - maximumduur: 99 jaar  erfpacht eindigt > hypotheek gaat teniet (5) opstalrecht - beperkt in tijd - maximumduur: 50 jaar  opstalrecht eindigt > hypotheek gaat teniet (6) voorwaardelijke zakelijke rechten - bv: koop van ORG onder opschortende voorwaarde = hypotheek onder opschortende voorwaarde  voorwaarde wordt ingevuld: hypotheek is definitief  voorwaarde wordt niet ingevuld: hypotheek komt niet tot stand en is nooit gevestigd (7) mede-eigendom = onverdeelde rechten (eigenaar van een onverdeeldheid)  hypotheek op jouw deel van de mede-eigendom Vb. Onroerend goed is in onverdeeldheid. Elke erfgenaam kan zijn aandeel met hypotheek bezwaren  uiteindelijke verdeling en hypotheeknemer krijgt het ORG:

- Vanaf dat ogenblik zal hypotheek uitstrekken tot gehele goed (1) - Hypotheek blijft beperkt tot aandeel dat in hypotheek werd gegeven (2) Hypothecaire SE heeft SV op E1 voor 200.000. OG wordt aan E1 toegewezen en vervolgens gaat hypothecaire SE over tot uitoefening van zijn recht: uitwinning van het OG. Stel OG wordt verkocht en levert 300.000 op. In geval 1 zal SE bij voorrang worden betaald met opbrengst van OG. Van 300.000 zal 200.000 naar hypothecaire SE gaan, eventueel na aftrek van de gerechtskosten en rekening houdende met SE met bijzonder voorrecht, die voorrang hebben. In geval 2: Hypotheek blijft verder bestaan voor aandeel dat in hypotheek werd gegeven. Stel dat aandeel elk 1/2 was, dan kan hypotheek maar worden uitgeoefend voor de helft en zal de hypothecaire 150.000 krijgen en voor de overige 50.000 zal hij chirografaire SE worden.


Eva Van Meirhaeghe

2015

MAAR: Wat als de hypotheeknemer bij de verdeling het ORG niet krijgt? Hypotheek = precair karakter Verdeling = declaratief karakter (= verdeling = alsof je altijd al eigenaar was) DUS: Verdeling onder bijvoorbeeld erfgenamen na hypotheek bij onverdeeldheid  verdeelt aan andere persoon dan de hypotheeknemer  deze wordt geacht altijd eigenaar geweest te zijn DUS: hypotheek is gevestigd op andermans goed = nietig OPLOSSING: zakelijke subrogatie bedingen: hypotheek op schuldvordering die de hypotheeknemer krijgt ipv het ORG dat voorwerp was van de hypotheek

NIET VATBAAR: (1) erfdienstbaarheid (ratio: geen zelfstandige betekenis – bv recht van uitweg) (2) recht van gebruik en bewoning (ratio: persoonlijk karakter)

2) Kenmerk 2: accessoir karakter

* Tenietgaan van gewaarborgde schuldvordering  tenietgaan hypotheek (idem met overdracht) * Tegenwerpelijkheid van de overdracht van de hypotheek?  publiciteit: kantmelding in hypotheekkantoor UITZONDERING: overdracht in het kader van effectisering van schuldvorderingen (zie onder)


Eva Van Meirhaeghe

2015

3) Kenmerk 3: hypotheek = zakelijk zekerheidsrecht

1) Attributen van zakelijke zekerheidsrechten * Recht van voorrang = bij voorrang betaald worden met de opbrengst van het goed waarop de hypotheek betrekking heeft - hypotheek voor alle sommen? (zie specifiteitsbeginsel) * Volgrecht - artikel 96 hyp.w. = hypotheek volgt het goed, in wiens handen het goed overgaat Stel: SA A verleent een hypotheek aan SE. A verkoopt het goed aan B. SE kan door volgrecht en recht van voorrang zijn hypotheek nog steeds uitoefenen MAAR: tegenwerpelijkheid aan derden (B)?  hypotheek is pas tegenwerpelijk aan derden vanaf de inschrijving - Stel dat goed wordt verkocht en daarna de inschrijving gebeurt, dan zal de inschrijving niet tegenwerpelijk zijn aan de koper. Inschrijving had voor de verkoop moeten plaatsvinden - Stel dat gehypothekeerde goed teniet gaat, dan verliest de hypothecaire SE zijn zekerheid, tenzij er sprake is van zakelijke subrogatie. Indien er geen zakelijke subrogatie is, betekent dit dat hypotheek teniet gaat.  je moet dus zakelijke subrogatie bedingen opdat de hypotheek zou overgaan op de schuldvordering (bijvoorbeeld: op de schuldvordering tgo. de verzekeraar bij tenietgaan van het ORG door brand)


Eva Van Meirhaeghe

2015

MAAR: artikel 97 Hypotheekwet: onderscheid tussen: (1) tenietgaan is te wijten aan de SA  SV wordt onmiddellijk opeisbaar (ook al waren er betalingstermijnen vooropgesteld) (2) tenietgaan is niet te wijten aan de SA  SV wordt onmiddellijk opeisbaar + SA heeft het recht om een aanvullende hypotheek te stellen (geen plicht) 2) Algemene principes van zakelijke rechten * Specialiteitsbeginsel/specifiteitsbeginsel - voorwaarde van afbakening bij overeenkomst en inschrijving: goed + bedrag + nauwkeurig omschrijving van de gewaarborgde schuldvordering + artikel 78 lid 1 hyp.w.: inschrijving vereist aard en ligging van bezwaarde goed  hypotheek kan dus enkel op welbepaalde ORG - zie ook: afbakening (onder) - uitdrukkelijk vermelden wanneer het om een ander zakelijk recht dan eigendom gaat  vermoeden dat het om eigendom gaat - goederen met grond verbonden: ° natrekking: behoort tot onderpand - hypotheek voor alle sommen? = hypotheek voor alle bestaande en toekomstige schuldvorderingen die de SE op de SA heeft  voorwaarde: bepaalbaarheid Stel: Er ontstaan meerdere SVen. Al die SVen worden gewaarborgd door de hypotheek. Stel dat op gegeven ogenblik de SE een paar SVen gaat overdragen aan iemand anders. Overdracht van SV heeft tot gevolg dat de hypotheek mee overgedragen wordt. Die overnemer zal ook hypotheekrecht kunnen uitoefenen. Het is mogelijk dat er na die overdracht super veel SVen ontstaan.  Tot voor kort: regel dat indien de SA in gebreke blijft, dat indien zowel de oorspronkelijke hypothecaire SE als de overnemer hun recht willen uitoefenen, er een pondspondsgewijze verdeling moest komen. Op die manier was het voor de overnemer niet altijd makkelijk in te schatten wat zijn risico was.  Mobiliseringswet 2012 - artikel 51ter Hypothecair Krediet ingevoegd: Eerst de SVen die vòòr de overdracht ontstaan waren, moeten betaald worden en indien er dan nog iets overblijft, de SVen die na de overdracht zullen ontstaan. Overdrager en overnemer kunnen overeenkomen dat er een achterstelling gebeurt: tussen SE kan afspraak worden gemaakt over rang, zolang dit geen nadelige gevolgen uitmaakt voor derden. * Anterioriteitsbeginsel - verschillende hypotheken op éénzelfde ORG: datum van inschrijving  eerste inschrijving heeft voorrang  zelfde datum van inschrijving? – ponds ponds gewijze verdeling (art. 81 hyp.w.)


Eva Van Meirhaeghe

2015

* Numerus clausus beginsel - hypotheek kan conventioneel (overeenkomst) maar wettelijke zakelijke zekerheden respecteren * Zakelijke subrogatie - artikel 10 Hyp.w. - SE heeft hypotheek of voorrecht op een OG. Stel: Op gegeven ogenblik gebeurt er iets waardoor OG tenietgaat, beschadigd wordt, waardeverlies ondergaat,...  Als derde een vergoeding verschuldigd is in die situatie, dan moet die vergoeding worden aangewend voor de betaling van die SE's met hypotheek of voorrecht op OG. Vb. OG brandt af.  Vergoeding van verzekeraar  hypothecaire SE (niet naar de eigenaar van het goed) UITZONDERING: Als de vergoeding aangewend wordt voor herstel van het betrokken ORG: betaling aan eigenaar (niet aan hypothecaire SE) !!! Verzekeraar moet nagaan of er hypotheek of voorrecht op OG rust. Als OG afbrandt en de verzekeraar komt tussen, dan zal hij eerst moeten kijken of er hypothecaire of bevoorrechte SE zijn.  onzorgvuldige verzekeraar?  betaling is niet tegenwerpelijk aan hypothecaire SE: Verzekeraar moet nogmaals betalen * Publiciteit (zie onder ‘publiciteit’) - nodig voor tegenstelbaarheid aan derden - door inschrijving op hypotheekkantoor - zowel bij wettelijk, conventionele als testamentaire hypotheek


Eva Van Meirhaeghe

2015

4) Kenmerk 4: ondeelbaar karakter

Ondeelbaarheid houdt in: 1) hypotheek wordt niet aangetast door versnippering of vermindering van de gehypothekeerde goederen - Stel: A heeft SV op B voor bedrag van 100.000 euro. Als waarborg heeft B hypotheek (1 hypotheek krachtens éénzelfde overeenkomst!! Indien in twee verschillende overeenkomsten, zou die ondeelbaarheid niet gelden) gegeven op 2 goederen van hem (1 en 2). B gaat dat goed 1 verkopen aan X en 2 wordt verkocht aan Y. Wat brengt ondeelbaar karakter van de hypotheek mee?  A (= hyp.SE) kan hypotheek nog steeds uitoefenen op elk van beide goederen voor het volledige bedrag - Stel: Hypotheek wordt gevestigd op woning. Woning brandt voor deel af. Dit heeft niet tot gevolg dat hypotheek ook voor deel teniet zou gaan 2) hypotheek wordt niet aangetast door versnippering of vermindering van de schuld Stel: A heeft SV op B voor 100.000, gewaarborgd door hypotheek op 2 goederen. Het is niet omdat schuld zou worden verminderd, dat hypotheek wordt verminderd. Als B b.v. al 50.000 betaald heeft, betekent dit niet dat de hypotheek op één van die twee goederen zou wegvallen. Hypotheek blijft rusten op die twee goederen, ook al is deel van die schuld al betaald Stel: SE heeft SV van 100.000 op zijn SA. Als waarborg heeft SA hypotheek verleend op OG. SA sterft en heeft 4 erfgenamen. Wat gebeurt er met schuld? Moet die worden verdeeld of is elke erfgenaam gehouden voor geheel van die schuld? Als er niets speciaals vermeld is, is de regel deelbaarheid, dus verdeling onder de verschillende erfgenamen. Tenzij bedongen is dat de schuld ondeelbaar is. Elke erfgenaam is gehouden tot 25.000. Stel dat het onroerend goed in de kavel terechtkomt van Erfgenaam 1. SE kan daar nog altijd zijn aanspraken op uitoefenen. Stel dat E1 betaalt, zijn deel, aan de SE, net als E2 en E3. E4 betaalt niet. Wat nu? Ondeelbaar karakter van de hypotheek betekent dat hypothecaire SE nog steeds kan overgaan tot uitwinning van het OG en nog steeds zijn hypotheek kan uitoefenen en wel voor het gehele bedrag dat hier nog openstaat. SE zal OG kunnen laten verkopen om zich met de opbrengst te voldoen. E1 kan dan wel regres kunnen uitoefenen tegen E4. Op die manier wordt probleem verschoven naar E1.


Eva Van Meirhaeghe

2015

5) Kenmerk 5: publiciteit

* VESTIGING van de hypotheek: inschrijven voor (1) tegenstelbaarheid aan derden (2) rang van de hypotheek (anterioriteitsbeginsel) * Inschrijving: - geldt voor 30 jaar (hernieuwbaar) - registratierechten betalen - publicatie van samenvatting van het contract (borderel) * Doorhaling van de inschrijving: - alle rechtsgevolgen van de hypotheek eindigen  alleen voor de toekomst (niet retroactief) - via kantmelding (niet letterlijk doorhaling) - kan geheel of gedeeltelijk (b.v. van hypotheek op 2 ORG naar een hypotheek op 1 ORG – dus 1 hypotheek wordt geschrapt) - 3 vormen van doorhaling: (1) vrijwillig = instemming SE + bij authentieke akte (2) gerechtelijk = rechterlijke beslissing (bv SE weigert toestemming te geven voor doorhaling) (3) ambtshalve = hypotheekbewaarder gaat over tot doorhaling * Overdracht van de hypotheek - tegenwerpelijk vanaf de kantmelding UITZONDERING: effectisering


Eva Van Meirhaeghe

2015

2. AFBAKENING EN ONDERPAND

1) Afbakening * Afbakening van de goederen - artikel 78 lid 1 Hyp.w.: hypotheekovereenkomst is slechts geldig wanneer zowel de aard als de ligging van het bezwaarde goed omschreven is (1) aard van de goederen = welk soort goed (bv: woonhuis, fabriek, grond) - gehypothekeerd goed heeft verschillende bestanddelen/goederen: vermelden en omschrijven (bv landbouwerf met hoeve, stallen, weide) - recht van natrekking: wat verbonden is met de grond wordt onderpand (2) ligging van de goederen - uitdrukkelijk vermelden indien het een ander zakelijk recht is dan eigendom (vermoeden van eigendom) - sanctie bij niet-afbakening: inschrijving = nietig (niet de hypotheekovereenkomst)  nieuwe inschrijving - sanctie bij verkeerde afbakening: inschrijving = nietig + hypotheekovereenkomst = nietig * Afbakening van het bedrag - bedrag voor alle sommen: bedrag ligt niet vast - bedrag niet noodzakelijk gelijk aan bedrag van de gewaarborgde schuldvordering  vaak hypotheek voor hoger bedrag dan de sv (kosten voor uitwinning etc)  interesten? - hypotheekovk: vermelding dat schuldvordering interest opbrengt + % - inschrijving: periode van 3 jaar interest gedekt (mits voorwaarde van ovk) - sanctie bij niet-vermelding van bedrag: inschrijving = nietig (artikel 83)  bedrag niet in hypotheekovereenkomst? > ook ovk = nietig (artikel 80) * Afbakening van de gewaarborgde schuldvordering - niet vermeld in de wet - vereist vloeit voort uit het accessoire karakter (hypotheek = bijkomend zakelijk recht)  kennis aan welke SV de hypotheek bijkomend is


Eva Van Meirhaeghe

2015

Vb. Bank kent een kredietopening toe aan haar cliënt voor 10.000 euro en tot waarborg van de terugbetaling van het opgenomen krediet krijgt de bank een hypotheek op een goed van de cliënt. Wat later kent de bank een ander krediet toe aan de cliënt, een krediet ten belope van 4.000 euro. Kredietopening wordt maar voor 2.000 opgenomen en de cliënt gaat failliet. Hypotheek kan enkel voor eerste SV worden ingeroepen. Volgt uit bijkomend karakter van de hypotheek als zakelijke zekerheid. Discussie of dit in hypotheekcontract moet staan.

2) Onderpand - ORG + toebehoren + verbeteringen / natrekking (artikel 45, lid 2) * Toebehoren - voorwaarde: toebehoren moet als onroerend kunnen worden beschouwd (1) goederen die van nature een onderdeel vormen van het gehypothekeerde ORG - natuurlijke vruchten die nog niet geoogst zijn Intermezzo: Mag iemand die (wel geoogst? =/= onderpand) hypotheek heeft verleend, goed nog verhuren? Ja! Eigenaar  oogst wordt beoordeeld op moment van verhaal/uitwinning: behoudt genotsrecht (artikel 45, alles wat op moment van verhaal niet is geoogst = onderpand lid 4), maar hypSE moet - burgerlijke vruchten (bv. huur) verhuringen enkel eerbiedigen  verhuurder/SA mag huurgelden innen tot moment van indien zij vaste datum hebben. uitwinning/uitoefenen verhaal Wanneer het gaat om  moment van uitwinning: huur = onroerend (bij bedrag van ORG verhuringen van meer dan 9 jaar, is het zo dat huur wordt herleid ter betaling van de SE) + SA kan innen als gerechtelijk sekwester (2) goederen die onroerend zijn door bestemming = roerende goederen die door de eigenaar van het ORG worden bestemd voor de exploitatie van het ORG – artikel 524 BW - goederen die onroerend zijn op ogenblik van hypotheekvestiging + nadien

tot de lopende periode van 9 jaar, ook al zijn die verhuringen overgeschreven.

(3) actieve erfdienstbaarheden - EDB ten voordele van het betrokken ORG (bv recht van uitweg tvv een ander ORG) = toebehoren  want onlosmakelijk verbonden met ORG - moment van ontstaan van EDB heeft geen belang * Uitbreidingen - van rechtswege onderpand (niet vermelden in contract of inschrijving) * Verbeteringen / natrekking = alles wat door natrekking met grond verbonden wordt, komt bij wege van natrekking toe tot onderpand van de SE - kan ook op blote eigendom - blote eigenaar verwerft volle eigendom = verbetering (hypotheek van rechtswege omgezet op volle eigendom) - VOORWAARDE: er zijn geen derden die een zakenrechtelijk recht hebben op de verbeteringen Bv: opstalhouder met een opstalrecht  hypotheek zal niet kunnen worden uitgeoefend op de opstallen


Eva Van Meirhaeghe

2015

Cass. 15 juni 2001. Feiten: Eigenaar A van stuk grond verleent een hypotheek aan een bank B. Hypotheek wordt ingeschreven en zowel in hypotheekcontract als in de hyp. inschrijving staat dat de hypotheek betrekking heeft op zowel de grond als de op te trekken gebouwen. Nadien verleent A een opstalrecht aan C. Opstalrecht wordt overgeschreven op hypotheekkantoor. Nadien verleent C een hypotheek op dat opstalrecht aan D (andere bank). Die hypotheek wordt ook ingeschreven. Wat gebeurt er nadien? C richt gebouwen op op dat stuk grond. Dan gaat A failliet. B wil zijn hypotheek uitoefenen, zowel op de grond als op de opstallen. B komt in conflict met D, omdat D zegt dat hij hypotheek heeft op de opstallen. Opbrengst van de opstallen kunnen volgens D niet aan B toekomen. Cassatie beslist in twee stappen. (1) Cass. gaat na of opstalrecht van C tegenwerpelijk is aan B. Het gaat hier om een conflict. Cass. grijpt terug naar de algemene principes inzake zakelijke zekerheidsrechten. Het gaat om conflict tussen twee zakelijke rechten. Om te bepalen aan wie de voorrang moet gegeven worden, moet er een beroep gedaan worden op de anterioriteitsregel. B had eerst voor publiciteit gezorgd. Betekent dat C zijn opstalrecht niet kan inroepen tegen B. (2) HypSE die hypotheek heeft op opstalrecht kan nooit meer rechten inroepen dan de opstalhouder zelf. Als opstalhouder zijn opstalrecht niet kan inroepen tegen B, kan D zijn hypotheek ook niet inroepen tegen B. (3) Conclusie: B moet geen schrik hebben van D. B heeft ook recht om bij voorrang te worden betaald van de opbrengst van de gebouwen die C had opgericht

* Enkele examensituaties: (1) A verkoopt goed aan B (machine). B heeft een SE (C) en die SE heeft een hypotheek op het OG van B. Hypotheek is al ingeschreven voor die verkoop. Die machine wordt door B bestemd door exploitatie van OG. - Dit heeft tot gevolg dat machine onroerend wordt door bestemming. - A is onbetaalde verkoper en heeft m.a.w. een voorrecht op die machine.  Normaal gezien gaat voorrecht verloren door incorporatie of bestemming. MAAR: UITZONDERING VOOR BEDRIJFSUITRUSTING: A heeft voorrecht op machine en C heeft hypotheek op OG. Machine vormt toebehoren en behoort tot onderpand van hypSE C. Als men overgaat tot uitwinning, wie wordt eerst betaald? Onbetaalde verkoper of hypSE?  De onbetaalde verkoper, omdat voorrechten voorgaan op hypotheken. (2) Situatie waarin B een pandrecht op de machine heeft gevestigd. Nadien wordt machine onroerend door bestemming.  Onroerendmaking tast pandrecht niet aan. Iemand anders heeft hypotheek op OG. Wie gaat er in dit geval voor? Pandhouder of hypSE? Anterioriteitsregel geldt: men moet kijken aan welke zakelijke zekerheid het eerst publiciteit werd gegeven. Wie het eerst was, zal het eerst worden betaald. (3) C heeft hypotheek op OG. Machine was onroerend door bestemming. B verkoopt de machine aan X. Door eigendomsoverdracht wordt de machine terug roerend (want eigenaar OG =/= eigenaar machine en dit is voorwaarde voor onroerendmaking door bestemming).


Eva Van Meirhaeghe

2015

 Machine is dus geen toebehoren meer en valt niet meer onder het onderpand van de hypSE. Gevolg: Volgrecht zal de hypSE niet meer kunnen uitoefenen. (4) Zijn er aantal actiemogelijkheden van de hypSE? Goed is verkocht aan X, dus C verliest stukje van zijn onderpand. Kan hypSE iets ondernemen? - artikel 2279 BW: Als goed nog niet geleverd is aan X en zich nog altijd bij B bevindt, dan wordt door sommigen verdedigd dat C zich kan beroepen op artikel 2279 BW (Bezit geldt als titel) en op die manier zijn hypothecaire aanspraak nog altijd uitoefenen - Zakelijke subrogatie: goed is al geleverd, maar prijs is nog niet betaald: recht van hypSE gaat over op SV en kan bij wege van ZS zijn rechten uitoefenen op betaling van de prijs. - Pauliaanse vordering: B en X hebben onder één hoedje gespeeld: B zit in financiële problemen en wil daardoor machine verkopen aan X, zodat C er niet meer aan de haal gaat: Pauliaanse vordering. Nietigheid of niet-tegenstelbaarheid van verkoop meebrengt, waardoor het tav C (of iedereen indien nietig) net is alsof machine nog steeds in eigendom is van B. - Artikel 1188 BW: Wanneer SA de door hem gestelde zekerheid door zijn toedoen vermindert, dan wordt de schuld onmiddellijk eisbaar. Je zou kunnen zeggen dat B zijn zekerheid heeft verminderd, waardoor schuld onmiddellijk eisbaar wordt


Eva Van Meirhaeghe

2015

3. SOORTEN HYPOTHEKEN 1) Conventionele hypotheek

= hypotheek gevestigd bij overeenkomst (1) algemene geldigheidsvereisten voor overeenkomsten - toestemming - bekwaamheid * hypotheek kan verleend worden door derde = derdenhypotheek * hypotheek op gezinswoning: toestemming van beide echtgenoten vereist - voorwerp * hypotheek voor alle sommen is mogelijk (SV’s voldoende bepaalbaar) * hypotheek kan voor onbepaalde duur + opzegbaar * hypotheek voor toekomstige schuldvorderingen kan * hypotheek voor toekomstige goederen kan niet (sanctie: nietigheid) - geoorloofde oorzaak (2) aantal bijzondere vormvereisten - hypotheek = plechtige overeenkomst * authentieke akte voor notaris Of * erkende onderhandse akte (door notaris) - verplichte vermeldingen: afbakening goederen en bedrag (gewaarborgde SV: niet in de wet, vloeit wel voort uit het accessoir karakter) - tegenwerpelijkheid aan derden: inschrijving van de hypotheek

* EXAMENVRAGEN: Stel A is eigenaar van OG en A verkoopt goed aan B. Verkoop moet worden overgeschreven, maar voor die overschrijving vestigt A een hypotheek op dat goed ten gunste van C. Die hypotheek wordt eerder ingeschreven dan de verkoop. - Vraag: Kan C zijn hypotheek uitoefenen op het OG of niet?  Alleen eigenaar kan hypotheek vestigen op OG, anders is hypotheek nietig. - Als C wil overgaan tot uitwinning, kan B dan inroepen dat hypotheek nietig is? Want A was geen eigenaar meer op moment van hypotheekverlening.


Eva Van Meirhaeghe

2015

 B kan dit inroepen, maar C kan dan inroepen dat de eigendomsoverdracht nog niet tegenwerpelijk is, want nog geen overschrijving op moment van hypotheekvestiging. Dan is het precies alsof A nog eigenaar was. - Kan C dit wel inroepen? (niet tegenwerpelijkheid van de eigendomsoverdracht)  Hypothese ngl. C al dan niet te goeder trouw was op moment van sluiten van hypotheekcontract (1) Als C te goeder trouw was, zal hij voorrang genieten. (2) Was hij echter te kwader trouw, dan zal B de voorrang genieten. In dit geval kan C niet overgaan tot uitwinning OG.

2) Wettelijke hypotheek

= hypotheek bij wet gevestigd (hyp.w. of bijzondere wetgeving) - aangeven voor welke SV hypotheek wordt gevestigd & slaan op àlle goederen van de SA die vatbaar zijn voor hypotheekvestiging - in principe pas aan derden tegenstelbaar na inschrijving. - rang na inschrijving - inschrijving: nauwkeurig aanduiden op welke goederen de hypotheek precies wordt gevestigd en het bedrag UITZONDERING: occulte hypotheek = hypotheek van de fiscus voor de invordering van de successierechten. - wanneer hypotheek binnen 18 maanden na overlijden wordt ingeschreven, dat de hypotheek in dat geval tegenwerpelijk is en rang inneemt vanaf het ogenblik van het overlijden.  gevolg: hypotheek kan gedurende een zekere periode verborgen/occult zijn - Wetgever wil fiscus geen voorrecht geven, want hypotheken zouden geen waarde meer hebben. - Stel dat SA eerder al conventionele hypotheek had gevestigd en fiscus had voorrang, dan zou die SE niet meer kunnen vorderen  wetgever heeft gekozen om de fiscus ook een wettelijke hypotheek te geven, omdat hypotheek dan maar rang kan nemen na de inschrijving


Eva Van Meirhaeghe

2015

3) Testamentaire hypotheek

4) Hypothecaire kredieten

 wet hypothecaire kredieten (wetboek economisch recht) 1) Toepassingsgebied - hypothecaire kredieten - hoofdzakelijk voor privédoeleinden toegekend - aan consumenten 2) Privaatrechtelijk luik * bescherming van de kredietnemer/consument - art. 14 en 45 - aantal onrechtmatige bedingen * mogelijkheid van variabele interestvoet binnen bepaalde grenzen * vergemakkelijken van de overdracht van hypothecaire schuldvorderingen in het kader van effectiseringsoperaties 3) Publiekrechtelijk luik = regels waaraan onderneming moet voldoen om hypothecaire kredieten te mogen verlenen (+ toezicht) 4) Vestigen en inschrijven van een hypotheek: alternatieven om de kosten te ontlopen: * vestiging: Enkel bij authentieke akte of door notaris erkende onderhandse akte DUS: notariskosten (ereloon & BTW) + Registratierecht verschuldigd van 1%. * inschrijving: Hypotheekrecht gelijk aan 0.30% * Hypothecair mandaat / volmacht = SA geeft een volmacht aan een derde om een hypotheekcontract met de SE te sluiten, wanneer de SE daar om verzoekt: voor welk bedrag en voor welke schuld - volmacht bij authentieke akte of bij onderhandse akte die door notaris is erkend DUS: notariskosten (maar geen inschrijvingskosten tot men het effectief inschrijft)


Eva Van Meirhaeghe

2015

Cass. 23 maart 2006 Bank had volmacht gekregen en op gegeven moment achtte bank het opportuun ze om te zetten in hypotheek. Dit zonder de kredietnemer daar op voorhand van te verwittigen. Kredietnemer stapt naar rechtbank. HvB Brussel beslist dat bank het beginsel van uitvoering van overeenkomsten te goeder trouw moet respecteren en daarom een gemotiveerde kennisgeving daarvan moet doen aan de SA. Cassatie vernietigt deze beslissing: als hypSE volmacht heeft, kan hij zelf beslissen wanneer hij deze wil uitoefenen. Als contract niets bepaalt, is geen voorafgaande kennisgeving vereist. MAAR: hypothecair mandaat en faillissement - Artikel 17,3° Faillissementswet: Na faillissement kan je dergelijke volmacht niet meer omzetten. Wanneer omzetting gebeurt tijdens de verdachte periode, dan is de omzetting niet tegenwerpelijk wanneer het gaat om schulden die voordien reeds waren aangegaan. * Hypotheekbelofte = overeenkomst waarbij ene partij aan de andere belooft een hypotheekcontract te sluiten wanneer de andere daar om verzoekt - sanctie bij niet-nakoming door SA (SA werkt niet mee bij verzoek van SE): gedwongen uitvoering in natura of bij equivalent MAAR: SE kan geen uitspraak als titel krijgen van de rechter  ratio: hypotheek kan enkel worden gevestigd bij wet, bij overeenkomst of bij testament en niet bij rechterlijke uitspraak  wel dwangsom opleggen

5) Hypotheekzuivering In meeste verkoopovereenkomsten is clausule opgenomen dat verkoper goed verkoopt voor 'vrij en onbelast' = verkoper zal nodige doen om ervoor te zorgen dat goed op ogenblik van de levering vrij en onbelast is, dat er geen hypotheken meer op goed rusten (hypotheek: volgrecht)  praktijk: notaris neemt contact op met fiscus en hypSE. - notaris zal vragen of zij akkoord zijn doorhaling van hun hypotheken, mits betaling van de SE's met de koopprijs. (1) Als koopprijs voldoende is om alle hypSE's te voldoen, zullen ze er normaal mee akkoord gaan (2) Als koopprijs niet voldoende is om ze allemaal volledig te voldoen, dan bestaat het risico dat de hypSE niet akkoord gaan met de doorhaling  koper kan nog beroep doen op de zuiveringsprocedure


Eva Van Meirhaeghe

2015

* Hypotheekzuivering - artikel 109 e.v. Hypotheekwet: Koper vraagt om koopprijs te betalen in handen van de hypSE. Hij moet daarvoor aantal betekeningen doen. Twee opties: (1) SE hebben keuze om aanbod te aanvaarden en dan zal koper de prijs betalen aan de SE ten belope van hun SV en rekening houdende met hun rang. Betaling aan de SE heeft tot gevolg dat alle hypotheken tenietgaan. - Dit heeft niet tot gevolg dat indien de SVen nog niet volledig zijn voldaan, dat ze vervallen. Ze blijven dan nog altijd bestaan voor de SA, niet voor de koper. (2) SE kunnen aanbod ook weigeren en eisen dat goed openbaar zou worden verkocht. - Aantal formaliteiten moeten dan worden vervuld: SE moet bod doen op het OG, dat minstens 5% hoger is dan de koopprijs die koper ervoor wilde betalen. * Automatische zuivering: curator bij faillissement + kader van uitvoerend beslag op OG

6) Effectisering met hypotheken

= techniek uit de financiële sector, waarbij kredietinstelling het krediet dat zij aan iemand heeft gegeven, gaat herfinancieren door effecten uit te geven. Bank heeft krediet toegekend aan klanten (geld ter beschikking gesteld). Duurt tijdje vooraleer zij geld zal terugkrijgen.  Bank gaat SV overdragen aan een 'special purpose vehicle'. In ruil voor overdracht gaat SPV de bank betalen en krijgt de bank nieuw geld dat zij opnieuw ter beschikking kan stellen.  Vanwaar haalt SPV dat geld? Ze gaat effecten uitgeven die zullen verhandeld worden op de kapitaalmarkten, vb. Obligaties. Koper (vb. van obligaties) zal op bepaalde tijdstippen een rentevergoeding krijgen en die vergoeding zal worden betaald met de inkomsten uit die SV. - Wanneer die overdracht van SV gebeurt in kader van dergelijke effectisering, moet er geen kantmelding gebeuren  ratio: techniek van effectisering bevorderen - ingevoerd door mobiliseringswet van 3 augustus 2012 (artikel 51§1 Hypothecair Krediet). - aanleiding gegeven tot uitbreken kredietcrisis in de VS (België: toezicht FSMA - VS veel minder toezicht) Zekerheids- en insolventierecht

Eva Van Meirhaeghe

2015

Effectisering werd heel veel toegevoegd en bank kreeg alsmaar vers geld om kredieten te verlenen. Men ging krediet gaan verlenen aan mensen die dit niet kunnen terug betalen: NINJAs: no income - no job - no assets. Investeren in dergelijke ninjas is niet interessant. Men gaat dit verpakken in pakketjes. Risicospreiding was idee, want verliezen zullen wel gecompenseerd worden door schuldvorderingen die wèl opleveren. Het gaat om SVen die door hypotheek worden gewaarborgd, dus hypotheek uitvoeren en dan heb je toch je geld. Doordat er heel veel kredieten werden toegekend, was er veel vraag naar huizen, waardoor die prijs sterk steeg, omdat mensen huizen konden kopen. Verschillende kredieten konden niet terugbetaald worden. Bank ging over tot tegeldemaking en plots komen heel veel huizen te koop te staan. De prijs gaat dalen en dat had tot gevolg dat opbrengst van de hypotheken niet meer volstond om de SVen volledig te betalen. Zo is het misgelopen. Kredietverstrekkers komen in de problemen. Fannie Mae en Freddy Mac komen in problemen en worden genationaliseerd. Heel aantal banken die in rommelkredieten hadden geïnvesteerd, zijn failliet gegaan, waaronder Lehmann Brothers. Ook Belgische banken hadden in dergelijke kredieten belegd, waardoor crisis naar Europa is overgeslaan.

4. VERGELIJKING * Verschil met inpandgeving: - Klassieke inpandgeving vereist buitenbezitstelling, hypotheek vereist dit niet. - Publiciteit op hypotheekkantoor voor derden in kennis te stellen. * Gelijkenis met voorrechten en inpandgeving: - Recht van voorrang * Verschil met voorrechten: - kunnen enkel door wet in leven geroepen worden, hypotheken kunnen bedongen worden en door de wet in het leven geroepen worden. - Voorrechten bieden in principe geen volgrecht, terwijl een hypotheek wel volgrecht verleent.


Eva Van Meirhaeghe

2015

HYPOTHEEK 1. KENMERKEN. 1) Kenmerk 1: onroerend karakter

Recommend Documents