nieuwsbrief onroerend goed jaargang 2008, nr. 1

nieuwsbrief onroerend goed

jaargang

2008, nr. 1

energie certificaat

inhoudsopgave

1 Energie certificaat 3 Koop breekt geen huur 5 Klachtplicht koper bij non-conformiteit 7 Wees voorzichtig met sleutelverklaring

1 januari 2008 energielabel verplicht met ingang van

1 januari 2008

Op last van ‘Brussel’ heeft de Nederlandse regering een wettelijke regeling opgesteld op grond waarvan de energieprestaties van woningen en bedrijfsgebouwen worden doorgemeten. De nieuwe regeling verplicht de verkoper of verhuurder van een woning of gebouw om aan de koper of huurder een energieprestatie certificaat (ook wel ‘energielabel’ genoemd) te verstrekken. Het certificaat moet worden opgesteld door een erkende energieprestatie adviseur. Uit het energie certificaat zal moeten blijken hoe energiezuinig het gebouw is. Het energielabel krijgt een geldigheidstermijn van 10 jaren. De verplichting van het energielabel is ingevoerd naar aanleiding van de Europese richtlijn ‘energieprestatie van gebouwen’ (EPBD) die een aantal jaren geleden van kracht is geworden. Het doel van deze richtlijn is het stimuleren van een verbeterde energieprestatie voor alle gebouwen in de Europese Gemeenschap. energielabel niet altijd verplicht

Het energielabel is in principe verplicht bij verkoop en verhuur van alle woningen, appartementen en andere gebouwen die vallen onder het begrip ‘gebouw’, zoals dat is gedefinieerd in de Woningwet. Er is echter een aantal situaties waarbij het opstellen van een energielabel niet verplicht is. Hieronder volgen de belangrijkste uitzonderingen.

colofon ubink vastgoedadvocatuur burg. van roijensingel

8011 ct zwolle tel.

fax.

18

038 -425 56 20 038 - 425 56 21

[email protected] www.ubinkadvocatuur.nl opmaak nieuwsbrieef : createkst

- dalfsen

•

De koopof huurovereenkomst is door beide partijen ondertekend voor 1 januari 2008;

•

Het gebouw is een monument, zoals bedoeld in de Monumentenwet 1988 of een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening;

•

Er is een Energieprestatiecoefficiënt-berekening (EPC-berekening) aanwezig. Dit is een berekening die gemaakt wordt voor de bouwaanvraag van nieuwbouwwoningen. De EPC-berekening moet goedgekeurd zijn en mag maximaal 10 jaar oud zijn op de datum dat de koopof huurover eenkomst door beide partijen wordt ondertekend. Voor nieuwbouwwoningen die maximaal tien jaar oud zijn op de datum dat de koop- dan wel huurovereenkomst wordt ondertekend (gerekend vanaf de datum van de afgifte van de bouwver gunning) is zo’n EPC-berekening aanwezig en is dus geen energielabel verplicht;

• Er is een Energieprestatie-rapport (EPA-rapport) aanwezig. Dit is een maatwerkadvies over de wijze waarop energie bespaard kan worden. Het EPA-rapport moet zijn uitgebracht door een gecertificeerd adviseur tussen 1 juli 2002 en 1 januari 2008. Het rapport mag maximaal 10 jaar oud zijn op de datum dat de koopof huurovereenkomst door beide partijen wordt ondertekend; •

Er is al een energielabel aanwezig. Dit certificaat mag op de datum dat de koopof huurovereenkomst door beide partijen wordt ondertekend niet ouder zijn dan 10 jaar. Verder is het van belang dat het gebouw na het verkrijgen van het certificaat niet uitgebouwd is en er geen energiebesparende maatregelen zijn getroffen.


energie certificaat

jaargang

2008, nr. 1

(vervolg)

keuring alleen door erkende energieprestatie adviseur

Een energielabel kan alleen worden opgesteld door een gecertificeerd adviseur. De adviseur verricht onderzoek aan het gebouw waarvoor een label wordt aangevraagd en kijkt bijvoorbeeld naar isolatie (van dak, muren, vloer), beglazing (dubbel of enkel glas) en de aanwezigheid en zuinigheid van installaties voor verwarming, warm water en ventilatie. Aan de hand van de opgenomen gegevens stelt de adviseur het energielabel op met behulp van speciaal daarvoor ontwikkelde software. Het energielabel moet worden voorzien van aanbevelingen voor kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie. woningcorporatie krijgen iets meer tijd

Woningcorporaties die hun hele bezit in een keer certificeren hebben uitstel gekregen tot 1 januari 2009. Pas vanaf die datum behoeven deze woningcorporaties bij verhuur dan wel verkoop van een woning aan de huurder respectievelijk koper een energielabel te overhandigen. overheidsgebouwen met een publieksfunctie

Ook voor gebouwen van de overheid geldt het verplichte energielabel. Voor grotere overheidsgebouwen (tenminste 1000 m² gebruiksoppervlakte) met een publieksfunctie geldt bovendien nog een specifiek voorschrift. De eigenaar van een dergelijk overheidsgebouw moet permanent (dus niet alleen bij de verhuur of verkoop) over een energielabel beschikken. Bovendien moet hij het label in het betreffende gebouw ophangen op een opvallende, voor het publiek zichtbare plaats. Deze extra verplichting voor overheidsgebouwen met een publieksfunctie treedt overigens pas in werking op 1 januari 2009. wel verplicht, geen sanctie

Hoewel sprake is van een certificatieplicht, heeft de overheid geen sancties gesteld op het niet-nakomen van de verplichting voor verkoper of verhuurder om een label te verstrekken aan de koper of huurder van zijn gebouw. Dit betekent dus dat als een koper of huurder het energielabel niet belangrijk vindt, partijen kunnen overeenkomen dat er geen energielabel wordt verstrekt. Partijen moet het daar dan wel over eens zijn. In dat geval is het dus van belang om de afspraak dat er geen label wordt verstrekt, vast te leggen in de koopof huurovereenkomst. Met de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is overleg gevoerd over de rol van de notaris bij de handhaving van de certificatieplicht. In de diverse modelaktes van de KNB zal de certificatieverplichting als aandachtspunt opgenomen worden. Ook met de diverse organisaties van makelaars en van verhuurders zijn soortgelijke afspraken gemaakt of zullen nog worden gemaakt. Op deze wijze zal in het contact met de notaris of de makelaar het certificaat altijd ter sprake komen. Bron: Besluit energieprestatie gebouwen d.d. 24 november 2006 Besluit inwerkingtreding van het Besluit energieprestatie gebouwen d.d. 6 juni 2007

colofon ubink vastgoedadvocatuur burg. van roijensingel 18 8011 ct zwolle tel.

fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen


jaargang

2008, nr. 1

koop breekt geen huur

Foto: Dave Sackville

15 juni 2007 rechten huurder bij verkoop

Bij verkoop van een verhuurde onroerende zaak is de rechtsopvolger van de verkoper in beginsel gebonden aan de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Toch betekent dit niet dat de opvolgende verhuurder gebonden is aan alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het moet gaan om rechten en verplichtingen die “onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie”. In elk geval gaan op de verkrijgende verhuurder over de “kernbedingen”, zoals bijvoorbeeld de omvang van het gehuurde, de duur van de huurovereenkomst en de huurprijs. Bepaalde bedingen met een zeer persoonlijk karakter, zoals bijvoorbeeld een aan huurder persoonlijk toegekend recht om een bepaalde achteruitgang te gebruiken, gaan niet mee over op de opvolgende verhuurder. Van sommige bedingen geldt dat ze, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, soms wel en soms niet mee overgaan op de nieuwe verhuurder. Tot voor kort werd ook de koopoptie of het voorkeursrecht van koop gezien als een beding dat onder bepaalde omstandigheden wel overgaat en onder andere omstandigheden niet. koopoptie huurder

De Hoge Raad heeft in een arrest van 5 juni 2007 bepaald dat een koopoptie in beginsel niet mee overgaat op de opvolgende verhuurder. In de betreffende kwestie was er in de tussen partijen geldende huurovereenkomst een koopoptie opgenomen. Ondanks deze koopoptie bood de verhuurder, die niet de oorspronkelijke contractspartij bij de huurovereenkomst was, het gehuurde niet aan de huurder te koop aan, maar aan een derde. Nadat het gehuurde was overgedragen aan deze derde, protesteerde de huurder; ten onrechte zou de verhuurder zijn koopoptie niet hebben gerespecteerd. De Hoge Raad volgde de huurder echter niet. Volgens de Hoge Raad geldt als hoofdregel dat het voorkeursrecht van koop en een koopoptie niet op de nieuwe eigenaar overgaat, omdat er in beginsel geen sprake is van een voldoende nauwe band met de kern van de huurrelatie.


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

Hoewel de Hoge Raad van oordeel is dat er bij een koopoptie in beginsel niet sprake is van een beding dat de kern van de huurovereenkomst raakt, is wellicht onder omstandigheden toch verdedigbaar dat een koopoptie c.q. een voorkeursrecht van koop wel mee overgaat op de nieuwe verhuurder. Daarvan zou bijvoorbeeld sprake kunnen zijn als vast komt te staan dat de huurder het voorkeursrecht c.q. de koopoptie slechts heeft gekregen in ruil voor betaling van een hogere huurprijs. In dat geval zou immers wel gesteld kunnen worden dat sprake is van een duidelijke koppeling tussen het voorkeursrecht c.q. de koopoptie enerzijds en de huurprijs anderzijds.


jaargang

2008, nr. 1

koop breekt geen huur (vervolg) kettingbeding

Wil de huurder niet het risico lopen dat het betreffende beding niet van rechtswege mee overgaat op het moment dat de eigendom van het gehuurde wordt overgedragen, dan doet hij er verstandig aan het betreffende beding als kettingbeding op te nemen in het contract met de verhuurder. Als er aan het kettingbeding een forse boete is gekoppeld, is dat voor een verhuurder vaak voldoende stimulans om het betreffende kettingbeding ook aan zijn rechtsopvolger op te leggen. Zo beperkt de huurder die een koopoptie op het door hem gehuurde pand heeft het risico dat het aan hem verleende recht niet wordt gerespecteerd en zijn recht om het betreffende pand te kopen verliest. Bron: Hoge Raad 15 juni 2007; JOL 2007,415


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen


jaargang

2008, nr. 1

klachtplicht koper bij non-conformiteit

foto: Dimitar Trankov

29 juni 2007 gebreken: klagen binnen bekwame tijd

Als een koper ontdekt dat de aan hem geleverde zaak gebreken vertoont, moet hij volgens de wet ‘binnen bekwame tijd’ bij de verkoper protesteren. Door de koper te verplichten om ‘binnen bekwame tijd’ te klagen, wordt de verkoper beschermd tegen late klachten van de koper, die voor de verkoper soms al door het enkele tijdsverloop moeilijk te weerleggen zijn. twee keer de hoge raad

De Hoge Raad heeft recent twee arresten gewezen met betrekking tot deze materie. De Hoge Raad heeft in deze arresten de verplichting van de koper om binnen bekwame tijd te klagen nader geconcretiseerd. In de eerste uitspraak stelde de koper ruim twaalf weken na het ontdekken van de gebreken aan zijn woning de verkoper daarvan in kennis. De koper liet nog een vervolgonderzoek doen. Over de gebreken die bij dit vervolgonderzoek naar boven kwamen, informeerde hij de verkoper zelfs pas vijf maanden na ontdekking. De koper stelde de verkoper vervolgens aansprakelijk voor de geleden schade als gevolg van de gebreken. De verkoper verweerde zich onder meer door zich erop te beroepen dat de koper niet ‘binnen bekwame tijd’ nadat hij de gebreken had ontdekt, bij de verkoper had geklaagd. De Hoge Raad volgt daarin de verkoper niet. Volgens de Hoge Raad is een koper verplicht om zodanig onderzoek te verrichten als ‘in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem verwacht mag worden’ om vast te stellen of de afgeleverde zaak beantwoord aan de overeenkomst. Vervolgens moet de koper ‘binnen bekwame tijd’ nadat hij de gebreken heeft ontdekt, daarover klagen bij de verkoper. Deze klachtplicht - aldus de Hoge Raad - is bij de koop van onroerende zaken geen vaste termijn. Alle betrokken belangen moeten worden meegewogen bij het beantwoorden van de vraag of de koper binnen bekwame tijd heeft gereclameerd. twee maanden


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

Ten onrechte wordt vaak verondersteld dat de klachttermijn van twee maanden, die van toepassing is op consumentenkoop, ook geldt bij de koop van onroerende zaken. Er geldt - aldus overweegt de Hoge Raad uitdrukkelijk - bij de koop van onroerende zaken geen vaste termijn van twee maanden, zelfs niet als uitgangspunt. Verder overweegt de Hoge Raad nog dat de koper het recht heeft om eerst advies in te winnen van een deskundige, voordat hij de verkoper informeert. De ‘bekwame tijd’ waarbinnen de koper de verkoper moet informeren over gebreken begint dus pas te lopen als de koper, eventueel na onderzoek door een deskundige, met voldoende zekerheid ervan uit mag gaan dat sprake is van non-conformiteit.


jaargang

2008, nr. 1

Klachtplicht koper bij non-conformiteit (Vervolg) nieuw gebreken na herstel, nieuwe klachtplicht

In het tweede geval ontdekte de koper kort na de levering een aantal gebreken aan het gekochte. De verkoper ging over tot het verrichten van herstelwerkzaamheden. Enige tijd nadien ontdekte de koper dat de verkoper niet alle gebreken had hersteld. Hij verzuimde evenwel om daarover bij de verkoper te klagen, maar ging ongeveer een jaar na het ontdekken van de onopgeloste problemen over tot ontbinding van de koopovereenkomst. De verkoper verweerde zich hiertegen. Volgens de verkoper had de koper binnen bekwame tijd nadat hij de onopgeloste problemen had ontdekt, daarover moeten klagen bij de koper. Nu hij dat niet heeft gedaan, kan hij – aldus de verkoper - zich niet meer op non-conformiteit beroepen. de hoge raad geeft hierin de verkoper gelijk

Ook als de verkoper de zaak, na het verrichten van herstelwerkzaamheden, opnieuw aan de koper aflevert, is de koper verplicht om zijn klachten aan de verkoper te melden en wel binnen zo korte tijd als in de gegeven omstandigheden in verband met de onderzoeksplicht van hem (de koper) verwacht mag worden. Ook dan moet de koper dus ‘binnen bekwame tijd’ reclameren. En dan nog dit: de koper is niet verplicht schriftelijk bij de verkoper te klagen over de ontdekte gebreken. Raadzaam is het echter wel. Als de verkoper stelt dat de koper niet ‘binnen bekwame tijd’ heeft geklaagd, is het namelijk aan de koper om aan te tonen dat hij dat wel heeft gedaan. Bron: twee uitspraken van de Hoge Raad d.d. 29 juni 2007 (C6/002HR en C05/277HR)


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen


jaargang

2008, nr. 1

wees voorzichtig met sleutelverklaring

23 juli 2007 Het is gebruikelijk dat bij de verkoop van een woning de koper na het tekenen van de notariële akte de sleutels ontvangt. Het kan evenwel voorkomen dat de koper het pand al voor de overdracht wil gebruiken, om bijvoorbeeld eenvoudige kluswerkzaamheden te verrichten maar ook om er bijvoorbeeld zelfs al te gaan wonen. de sleutelverklaring

Vaak wordt in zo’n geval een sleutelverklaring getekend. Dit betekent dat de verkoper en koper in een schriftelijke verklaring afspreken dat de sleutels door de verkoper al voor de notariële overdracht ter beschikking worden gesteld aan de koper. recht op huurbescherming?

Als de koper aan de verkoper een bepaalde vergoeding moet betalen omdat hij het pand eerder in gebruik mag nemen, is de kans groot dat sprake is van een huurovereenkomst. Als vervolgens om wat voor reden ook de geplande levering niet doorgaat en de koopovereenkomst ontbonden wordt, is vervolgens de vraag of de koper zich met succes op huurbescherming kan beroepen als de verkoper ontruiming van de woning eist. De rechtbank Zutphen heeft zich in 2007 (en eerder ook al de rechtbank Utrecht) over zo’n geval uitgelaten. In beide gevallen oordeelde de rechter dat het ging om gebruik van woonruimte op grond van een huurovereenkomst. Er was dus sprake van een huurovereenkomst. Deze huurovereenkomst was echter wel “naar zijn aard slechts van korte duur”. Dit betekende dat de huurder in dat geval dus geen beroep op huurbescherming kon doen. Hoewel in deze beide gevallen de huurder de woning weer moest ont-ruimen, is een sleutelverklaring niet zonder risico’s. fiscaal risico

Wordt er door de koper een vergoeding betaald voor het feit dat de woning eerder in gebruik wordt genomen, op grond waarvan geoordeeld kan worden dat sprake is van een huurovereenkomst, dan bestaat er naast het risico dat er terecht een beroep op huurbescherming wordt gedaan, nog het risico dat de sleutelverklaring fiscaal gevolgen heeft voor de verkoper.

colofon ubink vastgoedadvocatuur burg. van roijensingel

8011 ct zwolle tel.

fax.

18

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

Wordt er geen vergoeding betaald voor het eerder in gebruik nemen van het pand, dan kan de Belastingdienst de sleutelverklaring wel beschouwen als een economische eigendomsoverdracht. De koper moet in dat geval meteen overdrachtsbelasting betalen.


jaargang

2008, nr. 1

wees voorzichtig met sleutelverklaring (vervolg) bij voorkeur vermijden, anders goed vastleggen

Er blijken toch wel wat risico’s aan een sleutelverklaring te zitten, zowel huurrechtelijk als fiscaal. Het heeft dan ook de voorkeur om te wachten met het afgeven van de sleutels totdat de overdracht daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Wordt er toch een sleutelverklaring opgesteld, dan is het van belang heldere afspraken te maken over de termijn en voorwaarden van het eerder in gebruik nemen van het pand. Bron: RB Zutphen d.d. 23 juli 2007; LJN:BB0505 en RB Utrecht d.d. 6 april 2006; LJN: AW7393


fax.

038 -425 56 20 038 - 425 56 21


- dalfsen

nieuwsbrief onroerend goed jaargang 2008, nr. 1

Recommend Documents