Hypoteční úvěry a jejich zajištění pouţitím trţního ocenění Diplomová práce
Bc. Martin Vorel
Duben, 2010
Katedra oceňování majetku
Hypoteční úvěry a jejich zajištění pouţitím trţního ocenění (Mortgage loans and their reinsurance through market valuation)
Diplomová práce
Autor:
Bc. Martin Vorel
Obor:
Finance
Vedoucí práce:
Ing. Petr Ort, Ph.D.
Praha
Duben, 2010
2
PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně, s pouţitím uvedených pramenů a literatury.
V Praze dne 1.4.2010
..………………... Bc. Martin Vorel
Poděkování: Rád bych poděkoval mému vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za odborný dohled při sestavování mé diplomové práce.
3
Anotace práce: Tato diplomová práce je zaměřena na problematiku financování bydlení, především za pouţití hypotečního úvěru (stavebního spoření) v podmínkách České republiky a jeho zajištění trţním oceněním (odhadem). Na začátku této práce popisuji nemovitosti a jejich druhy, katastr nemovitostí, formy bydlení (bydlení v osobním vlastnictví, druţstevní bydlení apod.). Další část práce se jiţ zabývá samotnými moţnostmi financování bydlení, charakteristikou stavebního spoření, hypotečního úvěru, jejich zhodnocení, vysvětlení významu zajištění úvěru a praktickou ukázkou průběhu ţádosti o úvěr . Poslední část je věnována trţnímu ocenění, metody pouţívané pro stanovení trţní hodnoty, faktory které ovlivňují samotnou hodnotu stavby a praktická ukázka trţního ocenění rodinného domu pro účely úvěrového řízení banky, jakoţto zajištění úvěru. Klíčová slova: Nemovitost, hypoteční úvěr, stavební spoření, zajištění, zástavní právo, katastr nemovitostí, trţní hodnota, odhad.
Annotation theses: This diploma thesis is focused on the issue of housing finance, primarily using the mortgage loan (building savings) in the Czech Republic and its security market valuation (estimated). At the beginning of this work describe the properties and their types, land register, forms of housing (housing in private ownership, cooperative housing, etc.). Another part of the work already covered by the very possibilities of housing finance, building characteristics savings, mortgage loans, their evaluation and explanation of the importance of securing the loan. The last section is devoted to market valuation methods for determining market value, the factors that influence the actual value of the building and a practical demonstration of the apartment market valuation for bank control of credit as credit protection. Key words: Real estate, mortgage loans, building savings, collateral, chattel mortgage, real estate register , market value, valuation.
4
OBSAH Úvod ........................................................................................................................................... 6 1. Co to jsou nemovitosti .......................................................................................................... 7 2. Katastr nemovitostí a list vlastnictví................................................................................. 13 2.1. Katastr nemovitostí ................................................................................................... 13 2.2 List vlastnictví ............................................................................................................. 15 3. Formy bydlení ..................................................................................................................... 17 3.1. Bydlení v přímém vlastnictví .................................................................................... 17 3.2. Druţstevní byt ............................................................................................................ 17 3.3. Nájemní byt ................................................................................................................ 18 3.4. Jiné druhy vlastnictví ................................................................................................ 19 4. Moţnosti financování bydlení ............................................................................................ 19 4.1. Stavební spoření......................................................................................................... 20 4.2. Hypoteční úvěr .......................................................................................................... 23 4.2.1. Úvod do problematiky, definice hypotéky......................................................... 23 4.2.2. Druhy hypotečních úvěrů ................................................................................... 30 4.2.3. Předhypoteční úvěr ............................................................................................. 33 4.2.4. Refinancování ...................................................................................................... 34 4.2.5. Kombinované financování .................................................................................. 34 4.2.6. Hypotéky budoucnosti......................................................................................... 35 4.3. Shrnutí a porovnání hypotečních úvěrů se stavebním spořením .......................... 36 5. Hypoteční zástavní listy ..................................................................................................... 39 6. Zajištění úvěru .................................................................................................................... 40 6.1. Druhy zajištění ........................................................................................................... 41 6.1.1. Ručení ................................................................................................................... 41 6.1.2. Bankovní záruka .................................................................................................. 42 6.1.3. Směnka ................................................................................................................. 42 6.1.4. Zástavní právo ..................................................................................................... 43 7. Nákup nemovitosti .............................................................................................................. 47 7.1 Správný úvěr na bydlení ............................................................................................ 47 7.2 Praktická ukázka nákupu nemovitosti ..................................................................... 57 8. Trţní ocenění a jeho význam při zajištění úvěru ............................................................. 61 8.1. Pojem hodnota a cena ............................................................................................... 61 8.2. Proč oceňujeme na trţních principech ................................................................... 62 8.3. Několik definic trţní hodnoty .................................................................................. 62 8.4. Druhy oceňovacích metod ........................................................................................ 63 8.4.1. Porovnávací metoda ............................................................................................ 63 8.4.2. Výnosová metoda ................................................................................................. 65 8.4.3. Nákladová metoda ............................................................................................... 66 8.4.4. Administrativní metoda ..................................................................................... 66 8.5 Faktory ovlivňující trţní hodnotu nemovitosti ........................................................ 67 8.6. Ocenění nemovitosti jako zástavy ............................................................................ 68 8.7. Trţní ocenění .............................................................................................................. 70 Závěr ........................................................................................................................................ 82 Přílohy ..................................................................................................................................... 84 Seznam pouţité literatury ...................................................................................................... 94 Seznam grafů .......................................................................................................................... 95 Seznam tabulek ....................................................................................................................... 95 Seznam příloh ......................................................................................................................... 95 5
Úvod Čekat s pořízením vlastního bydlení aţ na okamţik, kdy budou všechny peníze pohromadě, není pro většinu lidí řešením. Důvod? Při hodně pesimistické variantě a nízkých příjmech by se nemuseli vůbec dočkat. Při optimističtější moţnosti ano, ale v době, kdy uţ by bylo třeba pozdě na zaloţení rodiny a apod. Naštěstí není dostatečně vysoká hotovost podmínkou při řešení
bytové otázky. Proto se ve své diplomové práci zabývám hypotečními úvěry a
stavebním spořením, jako moţnosti, jak financovat vlastní bydlení. Cílem této práce je zpracovat základní přehled problematiky hypotečních úvěrů, stavebního spoření na českém trhu a jejich srovnání. Dále analýza zajištění úvěru pouţitím trţního ocenění jako účelu pro úvěrové řízení banky. V první části práce je vysvětlen pojem nemovitost, se kterým je hypoteční úvěr (úvěr ze stavebního spoření) úzce spojen. Dále je popsán katastr nemovitostí, který nám dává prostřednictvím listu vlastnictví základní údaje o nemovitosti a je tedy spolu s katastrální mapou jedním z hlavních dokumentů pro posouzení vhodnosti zástavy a poskytnutí hypotečního úvěru. V samotné kapitole financování bydlení jsou podrobně popsány úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry, jejich charakteristika, účelovost a s tím spojené výhody a nevýhody těchto dvou produktů. Je zde i uveden typický příklad průběhu ţádosti o úvěr u jedné z bank v ČR. Následuje kapitola, která se věnuje zajištění úvěru a jeho druhy s důrazem na zástavní právo k nemovitosti. Poslední část diplomové práce pojednává o trţním ocenění, kde jsou zmíněny základní metody oceňování pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti a praktický příklad ocenění pro účel zajištění úvěru.
6
1. Co to jsou nemovitosti Věci, které jsou předmětem právních úkonů, dělíme na věci movité a nemovité. V právním prostředí České republiky (dle § 119 zákona č. 40/1964 Sb. - občanského zákoníku) jsou za nemovitosti povaţovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci pak mají povahu věcí movitých. Nemovitosti
se
evidují
v katastru
nemovitostí
České
republiky
podle
zákona
č. 344/1992 Sb., kde je katastr definován jako soubor údajů o nemovitostech zahrnující jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv podle tohoto zákona. Katastr je zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické. Zápisu smluvně zaloţeného práva k nemovitosti do katastru nemovitostí se říká „vklad.“ Zapisují se především vznik, změna nebo zánik práva k nemovitosti. Podkladem zápisu nemusí být jen smlouvy o převodu vlastnických práv. Omezení práva nakládání s nemovitostí můţe vzniknout také na základě smluv o zástavním nebo pozástavním právu, coţ má přímou souvislost s problematikou hypoték a tedy s tématem této diplomové práce. Za nemovitosti se povaţují také byty a nebytové prostory, i kdyţ nesplňují podmínku spojení pevným základem s pozemkem. Podle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám, bytům a nebytovým prostorům, se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Zákon dále rozlišuje příslušenství bytu nebo nebytového prostoru a společné části domu. Nemovitosti lze třídit do několika skupin, např.1 jako: obytné, obchodní (průmyslové), zemědělské, speciální.
1
kniha Ing. Zbyňka Zazvonila, Oceňování nemovitostí na trţních principech
7
V trţním prostředí probíhá tzv. segmentace trhu, a to nejen podle druhu nemovitosti, ale také podle jiných faktorů, např. podle stavu budovy nebo stavby, podle cílové skupiny zákazníků a situace na trhu s určitým druhem nemovitosti. V současnosti lze v České republice nalézt následující trţní segmenty: volné pozemky, rodinné domy, činţovní domy, komerční objekty (rozlišují se na administrativní, prodejní, ubytovací nebo určené k provozování jiného typu sluţeb), rekreační stavby, ostatní a speciální nemovitosti.2 Definice pozemku a parcely Pozemek představuje podle katastrálního zákona část zemského povrchu, oddělenou od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby nebo hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků, která je v katastru nemovitostí České republiky evidována v podobě parcel. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Katastrální zákon pak některé pozemky rozlišuje jako stavební parcely. Ty jsou vedeny pod druhem pozemku - zastavěné plochy a nádvoří. Kromě toho jsou samostatně evidovány pozemkové parcely, které nemají charakter stavební. K 1. lednu 2007 nabyl účinnosti soubor nových právních předpisů upravujících územní plánování a stavební řád včetně souvisejících oblastí. Soubor obsahuje: zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ze dne 14. března 2006 (stavební zákon – dále jen „SZ“), zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, ze dne 14. března 2006 (zákon o vyvlastnění), zákon č. 186/2006 Sb., o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění, ze dne 14. března 2006 (tzv. změnový zákon), které byly publikovány ve Sbírce zákonů částka 63, ze dne 11. května 2006. Ke stejnému datu byla stanovena účinnost celkem 6 prováděcích vyhlášek stavebního zákona vydaných Ministerstvem pro místní rozvoj.
2
kniha Ing. Zbyňka Zazvonila, Oceňování nemovitostí na trţních principech
8
Oproti dříve platnému zákonu č. 50/1976 Sb., se nový stavební zákon (SZ) podstatně více věnuje problematice pojmů ve výstavbě, např. definuje veřejnou infrastrukturu (dopravní, technickou, občanské vybavení a veřejné prostranství), veřejně prospěšnou stavbu, stavbu pro reklamu, terénní úpravy, zařízení staveniště, údrţbu stavby, obecné poţadavky na výstavbu, pojmy územního plánování, pojmy týkající se pozemků a ploch, a další. Přehled pojmů. Pro účely této diplomové práce a v souladu se SZ se rozumí změnou v území - změna jeho vyuţití nebo prostorového uspořádání, včetně umísťování staveb a jejich změn, stavebním pozemkem - pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem, zastavěným stavebním pozemkem - pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely, zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, zastavěným územím - území vymezené územním plánem nebo postupem podle tohoto zákona; nemá-li obec takto vymezené zastavěné území, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí (dále jen „intravilán“), nezastavitelným pozemkem - pozemek, jenţ nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to: pozemek veřejné zeleně (§ 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích), v intravilánu zemědělský pozemek nebo soubor zemědělských pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha s tím, ţe do tohoto souboru zemědělských pozemků se nezahrnují zahrady o výměře menší neţ 0,1 ha a pozemky, které jsou součástí zastavěných stavebních pozemků, v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedních lesních pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha, nezastavěným územím - pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy, plochou - část území tvořená pozemkem nebo souborem pozemků, která je vymezena v politice územního rozvoje, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech s ohledem na stávající nebo poţadovaný způsob jejího vyuţití a její význam, 9
plochou nadmístního, popřípadě republikového významu - plocha, která svým významem, rozsahem a vyuţitím ovlivní území více obcí nebo více městských částí na území hlavního města Prahy, popřípadě území více krajů, koridorem - plocha vymezená pro umístění vedení dopravní a technické infrastruktury nebo opatření nestavební povahy, zastavitelnou plochou - plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje, veřejnou infrastrukturou - pozemky, stavby, zařízení, a to: dopravní infrastruktura, například stavby pozemních komunikací, drah, vodních cest, letišť a s nimi souvisejících zařízení, technická infrastruktura, kterou jsou vedení a stavby, s nimi provozně související zařízení technického vybavení, například vodovody, vodojemy, kanalizace, čistírny odpadních vod, stavby a zařízení pro nakládání s odpady, trafostanice, energetické vedení, komunikační vedení, veřejné komunikační sítě a elektronické komunikační sítě, produktovody, občanské vybavení, kterým jsou stavby, zařízení a pozemky slouţící například pro vzdělávání a výchovu, sociální sluţby a péči o rodiny, zdravotní sluţby, kulturu, veřejnou správu, ochranu obyvatelstva, veřejné prostranství (§ 34 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích), zřizované nebo uţívané ve veřejném zájmu, veřejně prospěšnou stavbou - stavba pro veřejnou infrastrukturu určená k rozvoji nebo ochraně území obce, kraje nebo státu, vymezená ve vydané územně plánovací dokumentaci, veřejně prospěným opatřením - opatření nestavební povahy slouţící ke sniţování ohroţení území a k rozvoji anebo ochraně přírodního, kulturního a archeologického dědictví, vymezené ve vydané územně plánovací dokumentaci, kterou se rozumí: 1. zásady územního rozvoje, 2. územní plán, 3. regulační plán. pořizovatel – osoba, která pořizuje územně plánovací podklady atd., stavební podnikatel – osoba, oprávněná k provádění stavebních nebo montáţních prací podle zákona č. 455/1991 Sb., o ţivnostenském podnikání, stavebník – osoba, která pro sebe ţádá o vydání stavebního povolení, stavební dozor – odborný dozor nad prováděním stavby svépomocí, který má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe při provádění staveb, 10
obecné poţadavky na výstavbu - poţadavky na vyuţívání území, technické poţadavky na stavby stanovené prováděcími právními předpisy a dále technické poţadavky pro uţívání staveb osobami pokročilého věku, těhotnými ţenami, osobami doprovázejícími dítě v kočárku, dítě do tří let, popřípadě osobami s mentálním postiţením nebo osobami s omezenou schopností pohybu nebo orientace stanovené prováděcím právním předpisem (dále jen „bezbariérové uţívání stavby“), Stavbou3 - se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba - je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouţí reklamním účelům, je stavba pro reklamu. Pokud se v této práci dále pouţívá pojem „stavba,“ rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Změnou dokončené stavby je pak: nástavba, kterou se stavba zvyšuje, přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení pláště stavby. Změnou stavby před jejím dokončením se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem. Dále jsou definovány pojmy, které nemají charakter stavby, avšak s oceňováním nemovitostí souvisejí. Terénní úpravou - se podle SZ rozumí: zemní práce a změny terénu, jimiţ se podstatně mění vzhled prostředí nebo odtokové poměry, těţební a jim podobné a s nimi související práce, nejedná-li se o hornickou činnost nebo činnost prováděnou hornickým způsobem, například skladovací a odstavné plochy, násypy, zaváţky, úpravy pozemků pro zřízení hřišť a sportovišť, těţební práce na povrchu. Zařízením se podle SZ rozumí - informační a reklamní panel, tabule, deska, či jiná konstrukce a technické zařízení, pokud nejde o stavbu výše definovanou (§ 2 SZ).
3
pojem podle stavebního zákona
11
V pochybnostech, zda se jedná o stavbu nebo zařízení, je určující stanovisko stavebního úřadu. Zařízení o celkové ploše větší neţ 8 m2 se povaţuje za stavbu pro reklamu. Staveništěm se rozumí - místo, na kterém se provádí stavba nebo udrţovací práce; zahrnuje stavební pozemek, popřípadě zastavěný stavební pozemek nebo jeho část anebo část stavby, popřípadě, v rozsahu vymezeném stavebním úřadem, téţ jiný pozemek nebo jeho část anebo část jiné stavby. Údrţbou stavby se rozumějí - práce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost. Na znehodnocení stavby mají přímý vliv vady a poruchy degradující fyzickou podstatu stavby (konstrukce a materiály), dále pak vnější vlivy prostředí, které na stavbu působí, včetně vlastností pozemku, na kterém je stavba postavena (Tato problematika byla předmětem mé bakalářské práce). Principy oceňování nemovitostí Jedním z aspektů při oceňování nemovitostí je také stav stavby ve stádiu rozestavěnosti. Při oceňování nemovitostí jde s výjimkou nezastavěného pozemku většinou o celý soubor nemovitostí skládající se z více parcel i staveb, trvalých porostů, venkovních úprav, přípojek na inţenýrské sítě, zpevněných ploch a oplocení, dále studní a vodních ploch. V tomto případě se rozlišují stavby hlavní, které většinou mají číslo popisné, a stavby vedlejší, jeţ mají vůči stavbě doplňkovou či pomocnou funkci. Vedlejší stavby a venkovní úpravy tvoří příslušenství stavby hlavní. Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím věc neznehodnotila. Stavba není součástí pozemku, a to ani za situace, kdy je se zemí spojena pevným základem (dle § 120 občanského zákoníku). Podle aplikační praxe jsou součástí pozemků trvalé porosty rostoucí na nich. Za součást stavby se povaţují objekty, které jsou provozně propojeny. Provozním propojením se označuje stav, kdy jsou dvě části stavby propojeny komunikačně, např. dveřmi, společnou chodbou, nebo je přístup z jedné části na plochou střechu části druhé, která slouţí jako terasa apod. Provozním propojením není stav, kdy části nejsou komunikačně propojeny a mají pouze společné instalace. Zvláštním případem je garáţ. Ta je buď součástí domu, je-li s ním provozně propojena, nebo je samostatnou věcí.
12
Občanským zákoníkem je zcela jednoznačně stanoveno, ţe stavba není součástí pozemku. Ve svých důsledcích to znamená, ţe v České republice můţe existovat jiný vlastník pozemku a jiný vlastník stavby na něm stojící. Příslušenstvím jsou věci, které náleţí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly společně s věcí hlavní (se stavbou nebo pozemkem) trvale uţívány. Příslušenství má tedy povahu samostatné věci, existuje vedle věci hlavní a je s touto věcí hlavní spojeno hospodářským účelem. Příslušenství i věc hlavní musí patřit témuţ vlastníkovi.
2. Katastr nemovitostí a list vlastnictví 2.1. Katastr nemovitostí Jedním z významných dokumentů pro jednání o hypotečním úvěru (zejména jedná-li se o hypoteční úvěr na koupi jiţ existující nemovitosti), je tzv. „nabyvatelský titul k nemovitosti.“ Jde o listinu, která osvědčuje způsob nabytí předmětné nemovitosti jejím aktuálním vlastníkem. Mezi nejtypičtější způsoby nabytí nemovitosti patří koupě (nabývací listinou je kupní smlouva). V případě výstavby nové nemovitosti je nabývací listinou pravomocné kolaudační rozhodnutí. Katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a dalších práv k nemovitostem4. Evidovány jsou zde tyto typy nemovitostí: pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby, o nichţ to stanoví zvláštní zákon5.
4 5
citace ze zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí v ČR podle knihy Metody oceňování podniku, Ing. Mařík
13
Správu katastru nemovitostí České republiky zajišťuje Český úřad zeměměřičský a katastrální. Vlastní výkon státní správy katastru nemovitostí České republiky provádějí jednotlivé katastrální úřady, které jsou při tom kontrolovány zeměměřičskými a katastrálními inspektoráty podle zákona č. 359/1992 Sb. Vedení a vyuţívání katastru nemovitostí je zaloţeno na následujících zásadách: Zásada konstitutivní (intabulační) Smluvní zástavní práva, smluvně zřizovaná věcná břemena, předkupní práva a všechny smluvní převody nemovitostí vznikají, mění se či zanikají dnem provedení vkladu nebo výmazu vkladu práva v katastru nemovitostí s účinky ke dni podání návrhu. Zásada legality Katastrální úřad je povinen zkoumat, zda určité náleţitosti listin, které jsou doručené s návrhem na vklad, nejsou v rozporu s platnými obecně závaznými předpisy. Zásada dispoziční Katastrální úřad není oprávněn zahajovat řízení z vlastní vůle, tj. bez návrhu. Zásada veřejné víry Kdo vychází ze zápisu v katastru nemovitostí učiněném po 1. 1. 1993 je v dobré víře, ţe stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci a je proto chráněn, i kdyby tomu tak nebylo. Zásada oficiality Na návrh nabyvatele se zapíše do katastru nemovitostí právo, které vzniklo ze zákona. Zásada priority Pořadí zápisů v katastru nemovitostí se řídí podle doby, v níţ byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Kaţdý přijatý návrh vkladu obsahuje den, měsíc, rok, ale také hodinu a minutu doručení a je předmětem tzv. plomby, která se vyznačí u dotčené nemovitosti. Tato zásada je významná zejména u pořadí zástavních práv, neboť uspokojování nároků se děje podle pořadí.
14
Zásada formální publicity (veřejnosti) Katastr je veřejný, coţ znamená, ţe kaţdý má právo do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlíţet a pořizovat si z něho opisy, výpisy nebo náčrty. Za úhradu je moţné získat výpis z katastru nemovitostí a kopii katastrální mapy. Od 1.1.2004 je umoţněno
bezplatné
nahlíţení
do
katastru
nemovitostí
na
internetové
adrese
http://nahlizenidokn.cuzk.cz, kde lze získat základní informace o parcelách a budovách, které jsou vedené v katastru a dále také o probíhajících řízeních6.
2.2 List vlastnictví Jednotlivé nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listech vlastnictví, které jsou vedeny v daném katastrálním území podle jednotlivých vlastníků. List vlastnictví a zároveň jeho výpis z katastru má následující strukturu a obsah:
Lokalizační údaje o nemovitostech – Zahrnují název a kód okresu, obce, katastrálního území a číslo listu vlastnictví. Část A: Vlastník, jiný oprávněný – V této části je uveden název, adresa trvalého bydliště vlastníka a jeho rodné číslo. Část B: Nemovitosti – Zde jsou evidovány parcely podle vlastníků v části A. Kaţdá parcela je vymezena v m2, podle druhu pozemku, způsobu jeho vyuţití a ochrany (označena číslem). Dále se zde evidují budovy identifikované podle části obce, čísla budovy, čísla parcely, na které se budova nachází, a podle způsobu jejího vyuţití a ochrany. A v neposlední řadě jsou zde uvedeny také bytové, resp. nebytové prostory podle čísla popisného, způsobu vyuţití a ochrany, čísla jednotky, podílu na společných částech domu a pozemku a parcelních čísel pozemků. Část B1: Jiná práva – V této části se zapisují věcná práva (nejčastěji věcná břemena) ve prospěch vlastníka nemovitosti.
6
podle knihy Základy oceňování nemovitostí, Ing. Dušek
15
Část C: Omezení vlastnického práva – Do této části patří omezení vlastnického práva jinými věcnými právy, které mohou nabývat formy věcného břemene, zástavního práva či předkupního práva.
Část D: Jiné zápisy – V této části jsou zaznamenány údaje informativního charakteru.
Část E: Nabývací tituly a jiné podklady zápisu – Jsou to listiny, na jejichţ základě byly zápisy do katastru provedeny spolu s jejich identifikací, podle které je moţné tuto listinu v případě potřeby na katastrálním úřadě vyhledat. Část F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám – tato část se vyuţívá u zemědělských pozemků. Při pořízení výpisu z katastru nemovitostí za úhradu je tento výpis opatřen kulatým razítkem a podpisem pověřené osoby a je veřejnou listinou7. Důleţité pojmy, které byly jiţ zmíněny ve shora uvedeném textu, jsou katastrální území a katastrální mapa. Katastrální území je technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí8.
Mapa, která zobrazuje
všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru, se nazývá katastrální mapa. Je to polohopisná mapa velkého měřítka s popisem. Jednotlivé pozemky jsou zde vyznačeny průmětem jejich hranic do zobrazovací roviny, označují se značkami druhů pozemků a parcelními čísly. Stavby se v katastrální mapě zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu9. Zápisy se do katastru nemovitostí provádějí buď vkladem, coţ je nejčastější způsob, nebo záznamem, který pouţívají státní orgány, nebo poznámkou, která je určena převáţně soudům a správcům daně.
7
podle knihy Katastr nemovitostí po novele, Ing. Bohumil Kuba citace z knihy Oceňování nemovitostí, doc. Ing. Heřman, CSc. 9 parafráze z knihy Oceňování majetku, doc. Ing. Heřman, CSc. 8
16
3. Formy bydlení Vzhledem k tématu diplomové práce se budu dále zabývat především obytnými prostory, tj. byty a rodinnými domy. Rozlišují se tři základní formy bydlení. Můţe se jednat o bydlení v osobním vlastnictví, druţstevní nebo nájemné bydlení. Pokud je záměr financovat cílové bydlení z úvěru, můţe mít volba bytu zásadní vliv na podmínky poskytnutí úvěru.
3.1. Bydlení v přímém vlastnictví Jednoznačně převládající formou bydlení v České republice je tzv. přímé nebo osobní vlastnictví bytové jednotky. Velice často slyšíme, ţe toto označení je nepřesné a z právnického hlediska není správné (vyuţíváno v dřívějších dobách). Od 1. ledna 1992 zákon opět zrovnoprávnil vlastnictví všech osob (§ 124 občanského zákoníku) a uţívá jiţ pouze jediný pojem „vlastnictví.“ Přesto se v lidové mluvě zachoval pojem „osobní vlastnictví“ (nebo soukromé vlastnictví) jako jakési odlišení od vlastnictví „státního“ nebo „podnikového,“ v případě bydlení téţ „druţstevního.“ V další části této práce budu pouţívat více zaţitý pojem „osobní vlastnictví.“ Z laického pohledu je bytem v osobním vlastnictví byt, který má konkrétního majitele, jenţ tento byt obývá. Taková „bytová jednotka“ je zapsána v katastru nemovitosti a vlastník bytu s ní můţe volně disponovat dle svého uváţení, tzn. prodat ji, pronajmout nebo darovat jiné osobě.
3.2. Druţstevní byt Další rozšířenou formou jsou byty ve druţstevním vlastnictví. Vlastníkem bytů (resp. domu, ve kterém se byty nacházejí) je v tomto případě bytové druţstvo, členové druţstva mohou mít např. právo pronajímat byt se souhlasem druţstva. Členové druţstva sice nejsou vlastníky bytů, mají však natolik intenzivní právo dispozice s příslušným bytem, ţe se z faktického hlediska velmi blíţí osobnímu vlastnictví. Navíc mají členové druţstva prostřednictvím svého členství ve druţstvu pochopitelně moţnost ovlivňovat fungování druţstva a proto je jejich právní i faktický vliv na nakládání s bytem podstatně vyšší, neţ je tomu např. u nájemních bytů.
17
Pokud se při koupi bytu rozhodujeme mezi bytem v osobním a druţstevním vlastnictví, měli bychom si poloţit otázku, zda v tomto bytě budeme dlouhodobě bydlet nebo jej chceme pronajímat či dokonce prodat. V prvním případě není problém si pořídit druţstevní byt. Ve druhém případě je lepší vyhledávat byty v osobním vlastnictví, které nám umoţní pozdější operativní manipulaci s danou bytovou jednotkou. To se však odráţí v ceně nemovitosti. Pořizovací náklady na druţstevní bydlení jsou výrazně niţší, neţ na byt v osobním vlastnictví.
3.3. Nájemní byt Pokud obyvatel bytu není vlastníkem bytu ani členem druţstva, v jehoţ bytě bydlí, pak se zpravidla jedná o nájemní bydlení. Nájemním bytem můţe být buď byt státní, obecní (v případě, ţe vlastníkem je stát nebo obec), ale můţe jím být i byt soukromého vlastníka (tedy ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby). Obyvatel bytu obývá byt na základě nájemní smlouvy, kterou uzavřel s vlastníkem bytu nebo domu. Co je soukromý nájemní byt je zřejmé. Alespoň jednou v ţivotě se s takovou situací téměř kaţdý osobně setkal, ať uţ v roli pronajímatele nebo nájemce. Méně obvyklý je státní nájemní byt, ačkoli tato forma stále přetrvává. Před rokem 1990 vlastnické bydlení existovalo jen v omezené míře. V bytových domech v té době byly především nájemní byty. Změna nastala po zahájení privatizace druţstevních, obecních a podnikových bytů. Zejména v letech 2001 aţ 2007 došlo k výraznému oţivení bytové výstavby, která přinesla větší dostupnost hypotečních úvěrů. Získat právo bydlení v obecním nájemním bytě dnes není vůbec jednoduché (ostatně to nebylo ani před rokem 1990), existuje pořadník a čekací doba není krátká. Podle zavedené praxe se však obce průběţně těchto bytů formou privatizace zbavují (obvykle velmi výhodné pro stávající nájemce) a ponechávají si jen síť sociálních bytů. Tato forma bydlení má několik nesporných výhod. První a hlavní z nich jsou nulové pořizovací náklady. Mezi další výhody patří vybavení bytu, které je ovšem započítáno do nájemného a téměř ţádné náklady na údrţbu bytu. Případné rekonstrukce platí vlastník bytu, tj. obec. Mezi nevýhody nepochybně patří nejistota do budoucna ohledně nájemného, které se můţe dramaticky zvýšit, bude-li k tomu politická vůle. Zatím je určitý rámec nastaven zákonem č.107/2006 Sb., o deregulaci nájemného. Od začátku roku 2007 do konce roku 2010 můţe pronajímatel nájemné zvyšovat. Další nevýhodou takového bydlení je, ţe tento druh bytu nelze dál pronajímat ani prodávat.
18
Specifickou kategorií nájemních bytů jsou tzv. sluţební byty. Jedná se o byty určené k ubytování osob (zpravidla zaměstnanců nebo dodavatelů určitých sluţeb), které jsou poskytovány ze sluţebních důvodů např., aby nebyl ohroţen řádný provoz objektů, ve kterých se této byty nacházejí. Nejčastěji jsou to školnické byty ve školách, různé dráţní byty u ţelezničních objektů apod. Můţe se téţ jednat o byty, které zaměstnavatel poskytuje svým zaměstnancům. Je zřejmé, ţe pronájem všech typů sluţebních bytů je vázán na výkon práce u daného zaměstnavatele.
3.4. Jiné druhy vlastnictví Výjimečně se ještě můţeme setkat s velice nepraktickým typem vlastnictví, coţ je spoluvlastnictví celého domu. Jde o to, ţe před účinností zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, tj. před 1. květnem 1994, nebylo moţno vymezit byt (bytovou jednotku) jako samostatnou věc, která by mohla být předmětem vlastnictví. Proto v té době došlo k některým unáhleným privatizacím domů, při nichţ se celý dům stal spoluvlastnictvím svých jednotlivých nájemníků. Znamená to, ţe kaţdý z takových spoluvlastníků má určitý spoluvlastnický podíl na celé budově, tzn. u všech bytů a není tedy vlastníkem jednoho konkrétního bytu. Je zřejmé, ţe takový model vlastnictví je velice nepraktický a málo pruţný. Na všech změnách a úpravách domu se musí dohodnout většina spolumajitelů. Problematika podílového neboli společného vlastnictví není předmětem této diplomové práce. Důvodem je ta skutečnost, ţe spoluvlastnickým podílem není moţné zaručit hypotéku, neboť banka tento podíl jako zástavu neakceptuje.
4. Moţnosti financování bydlení Nemovitost je pro běţnou domácnost s průměrnými příjmy největší ţivotní investice. Pokud cílovou nemovitost můţe zaplatit v hotovosti, není nákup nemovitosti aţ tak velikým problémem. Většina lidí ovšem potřebné finanční prostředky nemá k dispozici. Proto v poslední době vzrůstá trend pořídit si vlastní nemovitost i za cenu dlouholetého zadluţení. Současný trh nabízí několik moţností úvěrů, včetně jejích kombinací. Můţe se jednat o úvěr ze stavebního spoření nebo o hypotéční úvěr, tzv.- hypotéku. Zajímavou alternativou k hypotečnímu úvěru je i překlenovací úvěr jak bude dále popsáno. 19
4.1. Stavební spoření Stavební spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb., který byl novelizován zákonem č. 83/1995 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření. Podle tohoto zákona mohou stavební spořitelny nabízet účelové spoření formou přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen "státní podpora") účastníkům stavebního spoření. Ze shora uvedeného lze dovodit podstatu tohoto finančního produktu. Původně bylo stavební spoření určeno na podporu nízko úročených úvěrů, ale vzhledem k štědré státní podpoře, získalo širokou oblibu i jako produkt určený k dočasnému ukládání volných peněţních prostředků. Účastníkem stavebního spoření můţe byt jak fyzická, tak i právnická osoba. Stavební spoření můţe být poskytováno jen subjekty k tomu oprávněnými. Provozovatelem10 stavebního spoření můţe být pouze banka, které bylo uděleno povolení podle zvláštního zákona, pokud předmětem její činnosti je pouze stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona (dále jen "stavební spořitelna"). Povolení můţe být uděleno po souhlasu Ministerstva financí se zřízením stavební spořitelny. V současné době v České republice působí šest stavebních spořitelen, a to: Českomoravská stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Modrá pyramida stavební spořitelna, Raiffeisen stavební spořitelna Wüstenrot - stavební spořitelna HYPO stavební spořitelna Všechny stavební spořitelny v České republice jsou součástí větších finančních skupin. Úvěr ze stavebního spoření je moţné pouţít na následující účely10: 1) výstavbu bytu nebo domu,
10
dle zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření
20
2) změnu stavby na bytový, rodinný dům nebo byt, 3) koupi bytu, domu a pozemku, 4) koupi, úplatný převod bytu (privatizace), 5) koupi, úplatný převod pozemku, 6) splacení členského vkladu nebo podílu právnické osobě, 7) údrţbu stavby, bytu, 8) vypořádání společného jmění manţelů, 9) vypořádání spoluvlastnictví, 10) vypořádání dědictví, 11) úhradu za převod členských práv a povinností v druţstvu (nebo podílu v právnické osobě), 12) přechod vlastnictví domu, bytu, pozemku prostřednictvím draţby, 13) připojení domu k veřejným sítím technického vybavení, 14) splacení úvěru nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb. Tento finanční produkt má dvě základní části, fázi spoření a fázi úvěru. Celý cyklus začíná uzavřením smlouvy se spořitelnou, ve které si účastník zvolí výši cílové částky. Ve společnosti je zakotvená mylná představa, ţe cílová částka tvoří úhrn vkladů, úroků z vkladů, záloh a státní podpory, které se nakumulují na účtu stavební spořitelny po uplynutí doby spoření. Ve skutečnosti cílová částka obsahuje také hodnotu následně čerpaného úvěru; je to celková částka, kterou bude mít účastník k dispozici pro řešení svých bytových potřeb. Z toho vyplývá, ţe čím více účastník naspoří nad povinnou minimální akontaci, tím menší úvěr můţe následně získat (pouze rozdíl do výše cílové částky). Délka trvání stavebního spoření, má-li být zachována státní podpora je nejméně 2 roky (s podmínkou čerpání úvěru a splnění dalších bodů jednotlivých spořitelen). Pokud však klient nemá zájem ihned čerpat úvěr, pak musí spořit nejméně 6 let, aby o státní podporu nepřišel (platí pro smlouvy uzavřené od roku 2004, dříve 5 let). Maximální délka fáze spoření však není omezena (lze spořit např. 8 let, 10 let i více). V případě, ţe účastník dopředu ví, ţe o úvěr ţádat nechce, můţe spořit tak dlouho, dokud prostředky na účtu (včetně připsané státní podpory a úroků) nedosáhnou cílové částky. S ohledem na tuto skutečnost se také volí cílová částka, která přibliţně odpovídá součtu vkladů, státní podpory a úroků. Cílová částka také ovlivňuje výši poplatku za uzavření smlouvy, obvykle tvoří 1% její výše. Proto je dobré si tento bod promyslet předem. Spořitelny určují spodní hranici pro cílovou částku (okolo 50 000 Kč). Horní hranice ale zpravidla omezená 21
není. Pokud účastník stavebního spoření dosáhne cílovou částku a chce ve spoření pokračovat, můţe poţádat o navýšení cílové částky, v čemţ mu sice nemusí být, ale obvykle bývá vyhověno. V první fázi stavebního spoření účastník vkládá peníze na účet stavební spořitelny a dostává k tomu tzv. státní podporu, coţ je hlavní výhoda stavebního spoření. Maximální výše státní podpory, kterou lze takto získat, je definována v zákoně č. 96/1993 Sb. Státní podpora přísluší účastníkovi stavebního spoření, pokud jím je fyzická osoba, při splnění podmínek stanovených v zákoně a poskytuje se ze státního rozpočtu České republiky formou ročních záloh. Poskytovaná záloha státní podpory činí 15 % z naspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však 15% z částky 20 000 Kč. Nejvyšší moţná záloha statní podpory tedy činí 3 000 Kč v jednom kalendářním roce. Pokud si účastník naspoří více neţ 20 000 Kč, částka naspořená nad tuto úroveň se převádí do základu pro výpočet státní podpory v následujícím roce. Zákon o stavebním spoření byl několikrát novelizován. Oproti smlouvám uzavřeným před rokem 2003 mají smlouvy uzavřené později méně výhodné podmínky pro poskytování státní podpory. Dříve mohl účastník stavebního spoření získat ročně aţ 4 500 Kč jako příspěvek ze státního rozpočtu. Nyní vzhledem k současné hospodářské krizi vláda uvaţuje o opětovné změně zákona o stavebním spoření a dalším sníţení státní podpory. Naproti tomu nespornou výhodou je, ţe stavební spořitelny úročí vklady (včetně přiznané státní podpory) fixní úrokovou sazbou, která se v současné době pohybuje okolo 2% ročně. Pokud sečteme dohromady částky získané z úroků a státní podpory je moţné získat výnos přes 6% ročně. Kromě toho jsou výnosy ze stavebního spoření osvobozeny od daně z příjmů. Navíc se jedná o velmi jistou investici, protoţe vklady ze stavebního spoření jsou ze zákona pojištěny.12 Touto fází spoření je moţné celý cyklus ukončit. Pokud se ovšem účastník rozhodne pokračovat dále, můţe poţádat o úvěr ze stavebního spoření. Některé spořitelny ovšem poskytují svým klientům různá zvýhodnění v případě, ţe se rozhodnou práva na čerpání úvěru vzdát. Výši konečného zůstatku na účtu ke konci roku mohou ovlivnit různé bonusové akce, které spořitelny vyhlašují na podporu prodeje. Zpravidla se jedná o slevu na poplatcích, mimořádné prémie, vrácení poplatků za uzavření smlouvy po uplynutí povinné doby spoření atd.
12
Zdroj: www.mesec.cz
22
Můţe se stát, ţe klient z nějakého důvodu nesplní podmínky pro přidělení úvěru (nedodrţí minimální dobu, nenaspoří potřebnou částku) nebo potřebuje peníze dříve neţ naspoří cílovou částku. V obou těchto případech se situace dá vyřešit pomocí tzv. překlenovacího úvěru. Tento úvěr slouţí pro překlenutí doby, neţ klient splní podmínky pro získání řádného (přiděleného) úvěru ze stavebního spoření. Vzhledem k tomu, ţe spořitelny poskytují překlenovací úvěr v celé výši cílové částky, nejenom ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou, je moţné tento úvěr vyuţit jako plnohodnotnou alternativu k hypotečnímu úvěru.
4.2. Hypoteční úvěr 4.2.1. Úvod do problematiky, definice hypotéky Hypoteční úvěr se v České republice dostal do širšího povědomí jako úvěr, pomocí kterého je moţné pořídit si své vlastní bydlení. Lze tak koupit byt nebo postavit rodinný dům, zvýšit formou modernizace kvalitu svého současného bydlení apod. Hypoteční úvěr však mívá i širší uplatnění. Slouţí nejen k pořízení bydlení, ale také k podpoře podnikání. Nejvýznamnějším rysem hypotečního úvěru je to, ţe jde o úvěr, jehoţ návratnost je zajištěna zástavním právem k nemovitosti – hypotékou. Odtud také pochází jeho název - hypoteční úvěr. Zástavní právo dává právo věřiteli (hypoteční bance), nechat si zaplatit poskytnutý úvěr z prodeje takovéto nemovitosti v případě, ţe dluţník není schopen splatit hypoteční úvěr z jiných zdrojů. V některých zemích je hypoteční úvěr ještě blíţe specifikován, a to zejména z hlediska moţností účelů jeho pouţití. Mezi takové země patří i Česká republika, kde je hypoteční úvěr definován podle zákona o dluhopisech (č. 190/2004 Sb.) jako úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti (i rozestavěné). Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pořizovaná nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Snahy o relativně přesné vymezení hypotečních úvěrů jsou většinou motivovány zájmem o posílení bezpečnosti hypotečních obchodů. Hypoteční banky totiţ všude na světě získávají zdroje k poskytnutí hypotečních úvěrů vydáváním a prodejem hypotečních zástavních listů. Jde v podstatě o dluhopisy s relativně dlouhou dobou splatnosti a ti co je kupují, potřebují
23
vědět, ţe peníze do těchto dluhopisů vloţené se jim po určité době s úrokem vrátí. K tomu právě slouţí závazná pravidla o poskytování hypotečních úvěrů. Podle zákona o dluhopisech lze hypoteční úvěry pouţít na: výstavbu nemovitosti, nákup existující nemovitosti, rekonstrukci, opravu a modernizaci stávající nemovitosti, získání majetkového podílu na nemovitosti (např. vypořádání dědického řízení), refinancování (přeúvěrování) jiného úvěru, který splňuje definice hypotečního úvěru, splacení závazku, který je zajištěn zástavním právem k nemovitosti, kdy v důsledku pouţití hypotečního úvěru zástavní právo zanikne. Vazba hypotečních úvěrů na nemovitosti svým způsobem předurčuje i jejich hlavní vlastnosti. Je to maximální výše hypotečního úvěru, doba jeho splatnosti a nepřímo i cena (úrok), za který lze hypoteční úvěr získat. Hypoteční úvěry jsou poskytovány bankovními institucemi. Tuto oblast upravuje § 1 odst. 1 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách. Z tohoto ustanovení vyplývá, ţe vydávání hypotečních zástavních listů jiţ není licencovanou činností, takţe v podstatě spadá pod činnost - přijímání vkladů od veřejnosti. Tuto činnost jsou oprávněny provádět pouze banky. To znamená, ţe hypoteční úvěry můţe poskytovat jakákoliv banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy a výnosy z nich pouţije k financování hypotečních úvěrů. V současné době poskytují hypoteční úvěry v České republice následující banky: Česká spořitelna, a.s. Hypoteční banka, a.s. Československá obchodní banka, a.s. Raiffeisenbank a.s. GE Money Bank, a.s. UniCredit Bank , a.s. Wüstenrot hypoteční banka a.s. Volksbank CZ a.s. Citibank, a.s. BRE Bank S.A. (mBank) LBBW Bank 24
Komerční banka, a.s. Oberbank, a.s. Poštovní spořitelna, a.s. Hypotéční zástavní listy jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami za účelem získání finančních prostředků na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu hypotečních zástavních listů je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% ceny zastavených nemovitostí. Vedle institutu řádného krytí funguje také tzv. náhradní krytí, coţ mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (např. hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB13). Je zřejmé, ţe při takto kvalitním krytí se jedná o velice bezpečné cenné papíry, do kterých se doporučuje investovat konzervativním a málo zkušeným investorům. Problematiku hypotečních zástavních listů upravuje zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a také zákon č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Dále bych se chtěl podrobněji zastavit u shora uvedeného zákona o dluhopisech, který vstoupil v platnost dne 1.5.2004 a přinesl s sebou hodně změn v oblasti poskytování hypotéčních úvěrů. Hlavní změna spočívá v tom, ţe hypoteční úvěr jiţ není účelově vázán. Dříve mohla být hypotéka poskytnuta pouze na investice do nemovitosti na území České republiky nebo na její výstavbu či pořízení. Nyní je ale situace jiná. Lze si vzít hypotéku například na pořízení auta nebo jiného movitého majetku. Takový záměr bylo dříve moţné realizovat jen prostřednictvím neúčelové půjčky a za horších podmínek, tj. s vyššími úrokovými sazbami. Další změnou, kterou zmíněný zákon o dluhopisech přinesl, je moţnost koupit si na hypotéku členský podíl v bytovém druţstvu, přestoţe podíl v bytovém druţstvu není nemovitostí (před účinností zákona nemohla být standardní hypotéka k takovému účelu poskytnuta). Podle poslední legislativní úpravy platí, ţe je moţné vzít si hypotéku na nemovitost, která se nenachází na území České republiky, ale v jakémkoliv jiném státě Evropské unie. Bohuţel některé tuzemské bankovní instituce stále poţadují po ţadatelích o hypoteční úvěr ručení nemovitostí, která se nachází na území České republiky. Hypoteční úvěr, jako v podstatě kaţdý jiný úvěr, je moţné definovat pomocí níţe uvedených znaků, které ho popisují. 13
citace z článku na: http://www.finance.cz/
25
Účelovost úvěru Hypoteční úvěr je moţné vyuţit k libovolnému účelu. Důleţitou podmínkou je ovšem jeho zajištění nemovitostí. Hypotéční úvěr se vyuţívá k získání větších částek. Proto lze pouţít na nákup, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti, nákup druţstevního podílu, úhradu dědického podílu, vypořádání společného jmění manţelů, refinancování hypotéky jiných bank nebo stavebních spořitelen. Pokud se hypoteční úvěr poskytuje za účelem koupě, výstavby, rekonstrukce či přestavby nemovitosti nebo k refinancování jiného hypotečního úvěru na uvedený účel, nabízí banky výhodnější úrokové sazby. Dostupnost a zajištění úvěru Vzhledem k situaci na finančních trzích jsou nyní české banky poměrně opatrné a ani do budoucna nelze počítat s „mírnějším“ prověřováním ţadatelů o úvěr. V případě hypotečních úvěrů vyplývá povinnost zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti přímo ze zákona (zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb.). Úroková sazba U hypotečních úvěrů se stanovuje individuálně. Zájemce o úvěr většinou dostane vyšší úrokovou sazbu neţli je ta, kterou lze nalézt v inzerátech bank (neuvádí se reálná úroková sazba pro danou fixaci a výši spoluúčasti, ale sazba „od…“, tj. minimální úroková sazba). V současné době jsou úrokové sazby poměrně vysoké, tj. v průměru kolem 5,6 %. Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů ukazuje následující graf.
26
Graf 1: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotéčních úvěrů od roku 2003
Zdroj: Fincentrum hypoindex
Poplatky S vyřízením hypotéčního úvěru jsou spojené určité náklady. Například poplatek za poskytnutí úvěru se v současné době pohybuje mezi 0,3 - 1 % z objemu půjčky. Tento poplatek můţe být navýšen, pokud zákazník poţaduje expresní zpracování ţádosti o úvěr. Stává se, ţe poplatek za poskytnutí úvěru bývá poţadován jiţ před schválením půjčky. O tyto peníze pak můţe klient v případě následného neschválení úvěru přijít. Je dobré vědět, ţe banky poskytují určité moţnosti, jak riziko neschválení úvěru sníţit. Jedná se například o závazný příslib úvěru na základě dodaných podkladů o výši příjmů. Vyuţití této moţnosti pomůţe ţadateli o úvěr vyhnout se riziku ztráty peněz za poplatek. Toto „zajištění“ je vhodné zejména tam, kde klienti zatím nemají vybranou konkrétní nemovitost a chtějí si byt jistí, ţe úvěr dostanou. Nejdříve si banka ověří bonitu14 klienta a na základě dodaných podkladů sdělí maximální výši hypotečního úvěru, kterou můţe klient dostat. Následně klient uzavře s bankou smlouvu o smlouvě budoucí, v níţ je určena výše budoucího úvěru. Kromě toho banka ve smlouvě stanoví základní podmínky, které by pořizovaná nemovitost měla splňovat, aby budoucí smlouva o hypotečním úvěru mohla byt uzavřena. Mimo shora uvedené je zpoplatněno kaţdé čerpání úvěru a vedení úvěrového účtu. Kromě toho se platí za kaţdou změnu v úvěrové smlouvě. Nesmí se zapomínat ani na výdaje za pojištění. Jedná se hlavně o pojištění nemovitosti, na kterou se daný úvěr poskytuje a také 14
charakterizuje schopnost dluţníka dostát svým finančním závazkům
27
ţivotní pojištění dluţníka. Pojistka musí být vţdy vinkulována (pojem „vinkulace“ pojistného plnění ve prospěch třetí osoby znamená, ţe v případě pojistné události je pojistné plnění vyplaceno třetí osobě15) ve prospěch banky. Pojistné hradí dluţník, tj. jedná se o další náklady spojené s hypotečním úvěrem. Kromě toho se nelze vyhnout ani nákladům, které nejsou přímo spojené s úvěrem, ale bez kterých se vyřízení nemůţe uskutečnit. Jsou to např. náklady na získání potřebných dokumentů (výpis z katastru nemovitosti, znalecký posudek hodnoty zastavené nemovitosti atd.). Výše úvěru Banka můţe ze zákona poskytnout hypoteční úvěr maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti, v případě, ţe bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Banky v současné době financují hypoteční úvěry i z jiných zdrojů a proto nabízejí aţ 100 % hodnoty nemovitosti. Minimální výše hypotečního úvěru se pohybuje kolem 300 000 Kč. Banky mohou půjčit i na více neţ 100 % hodnoty nemovitosti, coţ je ale vzhledem k situaci na trhu, zcela výjimečné. Prostředky získané nad hodnotou nemovitosti, je moţno pouţít na cokoliv. V případě, ţe ţadatel zjistí, ţe mu výše schváleného hypotečního úvěru nestačí, můţe vyuţit na max. 20% hodnoty nemovitosti tzv. doplňkový úvěr, který by měl být ovšem zajištěný další
nemovitostí,
popřípadě
cennými
papíry.
Hlavní
výhodou
takového
úvěru
je to, ţe funguje podobně jako úvěr hypoteční. Přestoţe úroková sazba doplňkového úvěru bývá
vyšší
neţ
u
běţného
hypotečního
úvěru,
je jednoznačně
výhodnější
neţ
např. u spotřebitelských půjček. Kromě toho, některé banky poskytují doplňkový úvěr jako bezúčelový, proto jej lze pouţít například na vybavení domácnosti. Doba splatnosti takového úvěru se blíţí době splatnosti hypotéky (resp. musí byt stejná nebo niţší). Rychlost získání úvěru V podstatě rychlost získání úvěru je daná rychlostí dodání nezbytných podkladů ze strany ţadatele. Standardní doba na vyřízení je týden od podání ţádosti. Čerpání úvěru Čerpání hypotečního úvěru je moţné, pokud jsou splněny podmínky pro čerpání, které jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Jednou z nejdůleţitějších podmínek (v případě, ţe je úvěr
15
Zdroj: www.cs.wikipedie.org
28
schválen a je podepsána úvěrová smlouva) je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. V současné době jiţ některé banky umoţňují čerpat část nebo celý úvěr pouze na základě návrhu na zápis vkladu zástavního práva, čímţ se klient k penězům dostane podstatně dříve. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně. Při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet poţadovaný klientem. Při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním částky kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. Rozdělení úvěrů na účelové a neúčelové se budeme podrobněji věnovat v následující kapitole. Čerpání můţe být buď jednorázové (většinou při koupi nemovitosti, nebo neúčelovém úvěru) nebo můţe probíhat postupně (např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). V tomto případě jsou ve smlouvě o úvěru uvedeny orientační termíny čerpání a konečný termín pro dočerpání. Splácení úvěru Doba splatnosti se pohybuje od pěti do třiceti let. Délku splácení můţe částečně ovlivnit sám ţadatel, ale banka se rozhoduje, jestli s tím bude souhlasit. Záleţí především na věku a bonitě ţadatele. Pokud klient dosáhne věku 45 let a více, pravděpodobně nedostane úvěr na 30 let, ale na 10 aţ 20 let. Státní podpora Státní podpora u hypotečních úvěrů patří mezi základní formy státní podpory bydlení a je poskytovaná formou úrokové dotace ke splátkám hypotečního úvěru. Podmínky pro poskytnutí tohoto zvýhodnění jsou popsány v nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb. Podpora je určena osobám, které nedosáhli věku 36 let. Její výše se pohybuje v rozmezí 1 - 4 %. Úroková státní podpora je poskytovaná po celou dobu splácení úvěru, maximálně však po dobu 10 let. Dotace můţe být poskytovaná k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí hodnotu 800 000 Kč a v případě koupě rodinného domu 1,5 mil. Kč. Výše této podpory je přímo závislá na průměrné výši úrokových sazeb, za které banky poskytly hypoteční úvěry v minulém roce. K tomu, aby banky státní podporu mohly poskytnout je třeba, aby průměrná úroková sazba za minulý rok překročila 5 % p.a. Vzhledem k tomu, ţe se průměrná úroková sazba za rok 2009 (podle propočtů Ministerstva pro místní rozvoj) dostala na hodnotu 5,61 %, je dotace ve výši jednoho procentního bodu v letošním roce 2010 klientům poskytována. 29
Daňové úlevy Určité daňové zvýhodnění je také forma státní podpory. V případě hypotečních úvěrů, je moţné uplatnit zaplacené úroky z úvěru jako nezdanitelnou část základu daně z příjmů fyzických osob do maximální výše 300 000 Kč za zdaňovací období. Hlavní podmínkou vyuţití této podpory je, ţe se úvěr vyuţívá na financování bytových potřeb a daňový poplatník nemovitost financovanou z tohoto úvěru vyuţívá pro trvalé bydlení své nebo blízkých osob.
4.2.2. Druhy hypotečních úvěrů V současné době je moţné rozdělit hypoteční úvěry na dva základní typy v závislosti na účelu. Účelové Tento druh hypotečního úvěru můţe ţadatel vyuţit pouze na účel definovaný bankou, jedná se většinou o nákup nemovitosti, ať uţ pro vlastní potřeby nebo jako investice. Graf 2: Vývoj zájmu klientů o jednotlivé varianty účelového financování (2003 - 2009)
Zdroj: Fincetrum Hypoindex Neúčelové V tomto případě se jedná o tzv. „americkou hypotéku.“ Tento druh úvěru se také někdy nazývá „půjčka na cokoli.“ Produkt vstoupil na český trh dnem 1.5.2004. Umoţnil to jiţ výše
30
zmíněný zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který rozšířil účelovost pouţití hypotečního úvěru. Fakticky se tento produkt více neţ hypotéce podobá spotřebitelské půjčce. Je z něj moţné financovat jak bydlení, tak například nákup automobilu nebo luxusní dovolenou. Co ale z americké hypotéky dělá hypotéku je způsob jejího zajištění – musí se jednat o zajištění nemovitostí v osobním vlastnictví, stejně jako v případě účelového hypotečního úvěru. Hlavní odlišností od běţných spotřebitelských úvěrů je však podstatně niţší úroková sazba americké hypotéky, která se pohybuje téměř na stejné úrovni jako sazba hypotečních úvěrů na bydlení. Některé banky dokonce umoţňují spojení těchto dvou druhů úvěrů - americké a klasické hypotéky. Další moţností členění hypotečních úvěru je členění podle výše úvěru. Záleţí na individuálních potřebách ţadatele a na hodnotě cílové nemovitosti, od které se výše úvěru odvíjí. Dále lze hypoteční úvěry třídit podle maximální výše, kterou můţe ţadatel o úvěr získat. Tato výše se počítá v procentech z hodnoty cílové nemovitosti. Tato maximální výše úvěru se liší u amerických a klasických hypoték. V prvním případě se tato hodnota pohybuje kolem 60% ceny nemovitosti. U klasické hypotéky je tato hodnota vyšší (jedná se o 70 -100%). Podle zveřejněných údajů za rok 2009 se většina bank 100% hypotečním úvěrům vyhýbá, ale situace by se měla postupně opět zlepšovat. Hypotéky se také mohou třídit podle způsobu splácení, a to na: a) Anuitní - po celou dobu splácení úvěru dluţník platí stejnou výši měsíční splátky. Jde o nejčastější formu splácení. Zpočátku je však větší část peněz splátkou úroků, jen menší část je splátkou samotného dluhu, postupem času se poměr mění – úrok se zmenšuje. Pro běţného klienta to má ten důsledek, ţe v počátku platí vyšší úroky, ale protoţe o ty si můţe sníţit daňový základ, ušetří zpočátku víc na daních. b) Progresivní - ze začátku dluţník platí niţší měsíční splátky, které se postupně zvyšují. Varianta pro klienty, kteří očekávají, ţe jejich příjmy porostou. c) Degresivní - ze začátku dluţník platí vyšší měsíční splátky, které se postupně sniţují. Při stejné době splatnosti klient celkově zaplatí na úrocích méně neţ při anuitním splácení. Varianta vhodná naopak pro klienty, kteří očekávají, ţe se jejich příjem bude sniţovat. 31
Dále lze hypoteční úvěry rozlišit podle doby splatnosti. Splatnost hypotečního úvěru se obecně pohybuje od 5 do 30 let. Ţadatelé by měli být po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud by délka splácení zasahovala do důchodového věku je obvykle třeba k úvěru přibrat dalšího (mladšího) spoludluţníka. Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je niţší splátka. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky preferují dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale akceptují i jiné doby splatnosti. Dalším často pouţívaným způsobem třídění hypoték je třídění podle doby fixace úrokové sazby. Tímto pojmem se označuje doba, po kterou se úroková sazba a spolu s ní i měsíční splátka úvěru nebudou měnit. Fixaci lze nastavit při sjednání hypotečního úvěru (např. na 1, 3, 5 let, ale také pro celou dobu splácení). Kratší doba fixace je obvykle spojena s niţší úrokovou sazbu a také s niţší zátěţí pro rozpočet domácnosti. Obvykle během doby fixace nelze předčasně splatit část úvěru bez určitého „sankčního“ poplatku, který s tím souvisí. Moţnost splatit úvěr předčasně je však jedna z hlavních výhod krátké doby fixace. V případě očekávání růstu úrokových sazeb je mnohem výhodnější si zvolit delší dobu fixace, která zaručí neměnnou, tj. v případě naplnění očekávání investora, niţší neţ trţní úrokovou sazbu. Ovšem při delší smluvní době fixace obvykle banky nastaví vyšší úrokovou sazbu. Po uplynutí doby fixace banka podle aktuálních podmínek na trhu určí novou výši úrokové sazby. Obecně nelze říci, zda je lepší delší či kratší doba fixace. Delší doba fixace poskytuje jistotu ohledně výše splátek, ale na druhou stranu se můţe stát, ţe budete při obecném poklesu úrokových sazeb platit více neţ by odpovídalo trţním úrokovým sazbám.
32
Graf 3: Vývoj struktury hypoték podle délky fixace
Zdroj: Fincentrum Hypoindex Samostatné statistiky pro tříletou fixaci úrokové sazby jsou k dispozici aţ od února 2008, proto data za „ostatní fixace“ obsahují do ledna 2008 téţ tříletou fixaci. Ve dvou předchozích kapitolách jsem čtenáře uvedl do problematiky hypotečních úvěrů, popsal jejich základní charakteristiky a odlišnosti. V této souvislosti je třeba vysvětlit ještě několik odborných pojmů. Jedná se především o pojem předhypoteční úvěr, refinancování hypotéky a kombinované financování.
4.2.3. Předhypoteční úvěr Tento druh úvěru se vyuţívá především na nákup nemovitosti, kterou zpočátku nelze financovat běţnou hypotékou, protoţe dočasně tuto nemovitost není moţné zastavit. Můţe se např. jednat o nákup bytu v rámci nového developerského projektu, privatizaci bytového fondu nebo koupi druţstevního bytu. Takový úvěr můţe být zajištěn nemovitostí nebo ručením třetí osoby. Záleţí ovšem na konkrétní bance. Některé banky však ručení vůbec nepoţadují. Důleţitá vlastnost předhypotečního úvěru je to, ţe navázán na příslib budoucího hypotečního úvěru, který je posléze určen k uhrazení předhypotečního úvěru. Rozsah moţné výše úvěru je poměrně
33
velký – od zhruba 200 000 Kč do 5 000 000 Kč. Úročení je o něco vyšší neţ u klasické hypotéky. Předhypoteční úvěr se obvykle poskytuje na období 6-12 měsíců, během kterých by nemovitost měla byt převedena do osobního vlastnictví a úvěr uhrazen. Lze učinit závěr, ţe předhypoteční úvěr je řešením pro zákazníka, který má záměr získat do vlastnictví nemovitost, kterou nelze financovat klasickou hypotékou.
4.2.4. Refinancování Refinancování hypotéky je splacení existujícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem (obvykle u jiné instituce neţ je původní úvěr) s odlišnými (obvykle výhodnějšími) úvěrovými podmínkami. V praxi shora uvedené znamená, ţe si klient vezme nový hypoteční úvěr u jiné bankovní instituce, která za něj zaplatí předchozí hypotéku a klient pokračuje ve splácení jiţ nové hypotéky s novou bankou. Refinancování jedné hypotéky jinou hypotékou se vyplatí, pokud ta druhá nabízí výhodnější podmínky, např. niţší úrokovou sazbu, fixní úrokovou sazbu namísto pohyblivé, moţnost prodlouţení splácení úvěru na delší dobu apod. Pokud trţní cena zastavované nemovitosti v průběhu splácení první hypotéky vzrostla, lze při ţádosti o nový hypoteční úvěr předpokládat, ţe se ţadatel se dostane k větším peněţním prostředkům neţ při původní hypotéce. Takto dodatečně získané finanční prostředky pak můţe pouţít např. na vybavení domácnosti. Další moţností je refinancování hypotéčního úvěru stavebním spořením. Jednou z hlavních výhod tohoto postupu jsou nízké úrokové sazby úvěru na stavebním spoření. Pokud se hypotečním úvěrem financuje bydlení, jedná se obvykle o částku od 2 mil. Kč výše. V tomto případě musí mít zájemce o refinancování u stavební spořitelny naspořeno alespoň 600 000 Kč a časově musí být blízko k překlenutí do řádného úvěru, aby si následně mohl od stavební spořitelny půjčit za mnohem výhodnějších podmínek neţ jaké nabízí hypoteční banky. Jedná se o sazby v rozmezí 3,5 - 5%, tj. takové, které u hypotéky v současné době nejsou reálné.
4.2.5. Kombinované financování Zajímavou moţnosti je také kombinování hypotečního úvěru s nějakým jiným finančním produktem. Nabízí se kombinace s investičním ţivotním pojištěním, kapitálovým ţivotním pojištěním, stavebním spořením nebo s přímou investicí do podílových fondů. Nejzajímavější z těchto variant je kombinace hypotéky se ţivotním investičním pojištěním. To je však pro
34
běţného občana bez hlubších ekonomických znalostí poněkud sloţitější produkt, neboť se jedná o spojení úvěru a investice. Princip této kombinace spočívá v tom, ţe klient platí z hypotéky po celou dobu splácení pouze úroky. Peníze, které by normálně sniţovaly jistinu úvěru, ukládá do investičního ţivotního pojištění. Z takto nastřádaných peněz nakonec splatí jistinu hypotéky jednorázově. Velkým rizikem tohoto produktu je nekvalitní propočet ze strany finančního makléře, který neposkytne kompletní informace o výdajích a moţném riziku, které s tím souvisí.
4.2.6. Hypotéky budoucnosti Hypoteční trh v České republice je moţné povaţovat za srovnatelný s trhem Evropské unie. Více neţ 90% finančních produktů, které nalezneme na západním trhu (např. v západní Evropě či Spojených státech) jsou na českém trhu také. Stále ale existují hypoteční produkty, které se v Čechách zatím nenabízí. Jedná se např. o equity release, interestsonly mortgage, generační hypotéky, home-equity hypotéky, mortgage reserve, offset hypotéky, marine mortgage, capové a florové hypotéky. Pro mnoho z těchto úvěrových produktů zatím ani neexistuje český název. Vzhledem k tomu, ţe tato diplomová práce má být především studií českého hypotečního trhu, zmíním se pouze o nejzajímavějších (u nás zatím nedostupných) formách hypotečních úvěrů. Equity release Označují se také jako „zpětné“ nebo „reversní“ hypotéky. U tohoto typu hypotečního úvěru klient prodá svůj byt nebo dům bance za část jeho trţní ceny. Ţádné splátky jako u klasické hypotéky z toho pro klienta neplynou, naopak banka platí klientovi určitou „rentu“, a to buď jednorázově anebo měsíčně. Klientovi zůstává doţivotní právo uţívání dané nemovitosti (stává se z něho fakticky doţivotní nájemník) a po jeho smrti nebo odchodu do domova důchodců banka nemovitost dále prodá za její trţní hodnotu, z výnosů si uhradí dluh a zbylou část zisku z prodeje (pokud ovšem nějaká bude) vyplatí klientovi nebo případným dědicům. Tato forma je výhodná pro starší lidi, kteří vlastní nějakou nemovitost a potřebují peníze např. na drahé léky či cestování. V Evropských zemích jako např. Velké Británii, Španělsku nebo Francii je tento druh hypotéky běţným finančním produktem.
35
Generační hypotéky Tento druh hypotéky je moţné přirovnat k nekonečnému pronájmu. Jistina se vlastně nikdy nesplatí, platí se pouze úroky. Tento úvěr se dědí z generace na generaci a proto získal svůj název. Je to velice oblíbený finanční produkt zejména ve Spojených státech. Home equity hypotéky Jsou další rozšířenou formou hypotečního úvěru za hranicemi České republiky. Je jako předchozí oblíben hlavně ve Spojených státech. Jedná se o vyuţití jiţ splácené části hodnoty nemovitosti k získání dalšího úvěru. Maximální hodnota úvěru je závislá na výši tzv. equity, coţ je rozdíl mezi trţní cenou nemovitosti a částí, která dosud není splacená. Obvykle se tento druh úvěru poskytuje na méně neţ 100% rozdílu a pouze velice bonitním klientům. Problém nastává v momentě, kdy ceny nemovitostí výrazně klesají a tím se sniţuje i equity (coţ je případ současné situace v USA). Banky mohou mít problém se získáním nesplacené části úvěru, protoţe jsou obvykle aţ druhými věřiteli (po bance, která poskytla primární hypoteční úvěr).
4.3. Shrnutí a porovnání hypotečních úvěrů se stavebním spořením Kaţdý bankovní produkt, v tomto případě úvěrový, má vzhledem ke svým specifickým vlastnostem určité klady a zápory. Charakteristika hypotečního úvěru a stavebního spoření (jako alternativy moţnosti financování bydlení) byly rozebrány v předcházejících kapitolách. Nyní si oba tyto produkty v krátkosti porovnáme. Zhodnocení hypotečního úvěru K výhodám hypotečního úvěru patří moţnost získat nemovitost (resp. byt) v relativně krátké době (oproti stavebnímu spoření), nízké úrokové sazby v porovnání s jinými druhy úvěrů, rozloţení splátek na dlouhou dobu a tím i niţší měsíční splátky. Mezi další neméně důleţité výhody patří sníţení daňového základu o zaplacené úroky z hypotečního úvěru aţ do výše 300 tis. Kč ročně, moţnost čerpat státní úrokovou dotaci pro úvěry určené na financování vzniku nové bytové jednotky a pro ţadatele ve věku do 36 let na pořízení starší nemovitosti. Kaţdá banka by měla individuálně posoudit situaci klienta, coţ se jiţ při vyřizování hypotečních úvěrů stává pravidlem i v České republice.
36
Na druhou stranu nemohu opomenout některé nevýhody hypotečního úvěru. Mezi první nevýhodu bych určitě zařadil zadluţení klienta na velmi dlouhou dobu. Navíc po dobu splácení úvěru u nás zpravidla nejsou podmínky fixní – klient si výši úrokové sazby fixuje pouze na určité období a poté musí provést další fixaci úrokové sazby (při tom můţe dojít ke zvýšení úrokové sazby a ke zvýšení částky povinných splátek). Lze také očekávat postupné sniţování výše státní finanční podpory. Další nevýhodou jsou sankce za předčasné splacení úvěru během fixačního období. Rozčarování můţe přijít rovněţ nad dobou vyřízení vkladu zástavního práva k nemovitosti na katastrálním úřadě, která můţe trvat aţ 3 měsíce. Mimo to některé banky poţadují po klientovi ţivotní pojištění, coţ znamená další měsíční výdaj mimo splátky samotné hypotéky. Také poplatky, které účtují jednotlivé banky v souvislosti s hypotékou, je třeba brát při výběru v úvahu (schválení úvěru, vedení úvěrového účtu, sankce, pojištění apod.). U hypoték je stanovena minimální výše úvěru, coţ znamená, ţe pro některé ţadatele úvěr nepřipadá v úvahu (výhodnější úvěr ze stavebního spoření). Zanedbatelné není ani to, ţe výše úvěru většinou nepokryje celou hodnotu nemovitosti a pokud ano, je to za cenu vyšší úrokové sazby.
Zhodnocení stavebního spoření Stejně tak jako u hypotečních úvěrů začneme i zde nejprve s prezentací kladných stránek tohoto typu úvěru. Mezi základní výhody stavebního spoření patří určitě 15ti % státní podpora z ročních úspor aţ do výše 3 000 Kč (u starších smluv uzavřených do 31.12.2003 jde dokonce o výši 25 % z ročních úspor, tj. max. 4 500 Kč). Po celou dobu spoření jsou úspory úročeny 2-3 % p.a. Stavební spoření je velmi dobrý prostředek ke zhodnocení finančních prostředků (kolem 6% p.a.). Mimo to jsou veškeré výnosy ze stavebního spoření osvobozeny od daně z příjmu. Vklady u stavebních spořitelen jsou pojištěny aţ do výše 90 %, takţe klient zde má určitou garanci a zajištění svých prostředků. Další výhodou je nezávislost na kapitálovém trhu (úrokové sazby z vkladů i úvěrů jsou pevné po celou dobu trvání vztahu). Klientem stavební spořitelny můţe být kaţdý, kdo má přiděleno rodné číslo a trvalý pobyt v ČR, tedy i nezletilé dítě nebo občan jiného státu. Mezi další výhody patří také moţnost vyuţití překlenovacího úvěru v první fázi spoření, kdy ţadatel ještě nemá naspořené ţádné vlastní prostředky. U stavebního spoření je navíc limitován poměr mezi úrokovou sazbou z úvěru a úrokovou sazbou z vkladu na max. 3 %. Oproti hypotečním úvěrům je zde moţnost předčasně splatit úvěr mimořádnými splátkami anebo jednorázově, a to bez sankce. Lze jej vyuţít i na koupi druţstevního bytu. 37
Největší nevýhodou stavebního spoření je omezení statní podpory částkou 3 000 Kč u ročních vkladů nad 20 000 Kč (u starších smluv jde o částku 4 500 Kč u ročních vkladů nad 18 000 Kč). Další nevýhodou je ztráta státní podpory při ukončení smlouvy do 6 let (resp. 5 let), pokud klient chce naspořené prostředky pouţít na cokoliv. U překlenovacích úvěrů klient kromě splátky úroků ještě spoří, přičemţ je mu úvěr poskytnut ve výši cílové částky – klient tedy platí úroky i z doposud naspořených prostředků. Obecně lze konstatovat, ţe jak banky, tak i stavební spořitelny nabízí celou řadu moţností jak financovat bydlení. Při rozhodování je třeba prostudovat nabídky produktů od více institucí a zváţit moţnosti jejich kombinace. Univerzální a nejlepší způsob, jak financovat bydlení prostě neexistuje. Kaţdý klient má jiné moţnosti, poţadavky, představy a jeho rozhodování ovlivňuje mnoho různých faktorů, které se mohou měnit v závislosti na ekonomické situaci státu. Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v letech 2004 2009 ukazuje následující graf.
Graf 4: Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (v mld. Kč)
Zdroj: Fincentrum Hypoindex, AČSS, *Ministerstvo pro místní rozvoj
38
5. Hypoteční zástavní listy Hypoteční úvěry jsou svou povahou dlouhodobé úvěry. Pro hypoteční banky představují dlouhodobé pohledávky, tzn. dlouhodobě investované prostředky. K tomu, aby se banky při poskytování takových prostředků nedostaly do problémů se svou finanční rovnováhou a likviditou je zapotřebí, aby proti těmto dlouhodobým úvěrům stály odpovídající zdroje. Vklady osob (i termínované) k tomuto účelu z hlediska časového samostatně nestačí. Hlavním zdrojem krytí dlouhodobých hypotečních úvěrů se tak stávají speciální druhy dluhopisů hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní listy (dále jen „HZL“) jsou nedílnou součástí hypotečního úvěrování. Jejich emisí banka získává potřebné zdroje pro poskytování hypotečních úvěrů. Podmínky vydávání HZL upravuje § 28 odst. 1 zákona č. 190/2004 Sb. HZL jsou dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos (jinak „závazky z hypotečních zástavních listů") musí být plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě téţ náhradním způsobem podle uvedeného zákona (náhradní krytí). Náhradním krytím HZL se rozumí pouţití zdrojů získaných z jejich prodeje na nákup jiných v zákoně vyjmenovaných cenných papírů. Těmito cennými papíry mohou být například státní dluhopisy. Toto náhradní krytí nesmí překročit 10 % celkového objemu emise HZL. Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení „hypoteční“ zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.16 HZL se takto kvalitním krytím řadí mezi nejbezpečnější dluhové cenné papíry na trhu. Tento cenný papír je několikanásobně zajišťován, minimálně však zástavním právem k nemovitosti, hypotečními úvěry, kvalitou celkového hospodaření emitující hypoteční banky, státním a bankovním dozorem nad vydáváním HZL a obchodováním s nimi. HZL jsou proto velmi oblíbeným produktem, především u konzervativních obchodníků nebo těch, kteří nemají velké zkušenosti s investicemi na kapitálových trzích. Hypoteční úvěry a HZL tak tvoří rub a líc jedné mince – hypotečních obchodů. Hypoteční úvěry představují aktivní stránku obchodů, kdy se hypoteční banka nachází vůči svým klientům v pozici věřitele. HZL naopak tvoří jejich pasivní stránku, kdy se hypoteční banka nachází vůči klientům v pozici dluţníka. HZL jinak patří do skupiny tzv. dluţných cenných papírů. Tedy papírů, ve kterých se jejich emitent, vydavatel a prodejce v jedné osobě, zavazuje kupcům, ţe po uplynutí dohodnuté 16
Zákon č. 190/2004 Sb.
39
doby zpět vyplatí částku, kterou investovali a ţe bude investorům v pravidelných intervalech vyplácet i příslušné úroky. HZL představují rovněţ zvláštní skupinu dluhopisů, které podle naší právní úpravy můţe vydávat
pouze banka (podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank
se sídlem v České republice17). Banka musí obdrţet povolení pro emisi HZL od Výboru pro finanční trh, který od 1.4. 2006 koordinuje ČNB. HZL se od ostatních dluhopisů liší zejména tím, ţe jejich jmenovitá hodnota (včetně úroků) musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Díky této vazbě jsou HZL dluţními úpisy, jejichţ emise je vázána na existenci hypotečních úvěrů a tedy zástavních práv k nemovitostem, na které byly poskytnuty hypoteční úvěry.18 Vydávání HZL a hospodaření s nimi je přísně sledováno dozorčími orgány a je obvykle vedeno odděleně od ostatních aktiv emitující banky. Kaţdá nová emise prochází novým schvalovacím řízením. Právo na vydávání prováděcích předpisů, které upravují náleţitosti evidence krytí HZL a povinnost dozoru nad dodrţováním pravidel krytí HZL bylo zákonem nově svěřeno ČNB. HZL jsou vydávány v relativně velkých objemech. Hlavním důvodem jsou především vysoké fixní administrativní náklady na jednotlivé emise. Dalším důvodem je jiţ zmíněný velký zájem o hypoteční úvěry a o HZL samotné. Objem jednotlivých emisí se většinou pohybuje kolem 1 miliardy Kč. Z důvodů rychle rostoucího zájmu o hypoteční úvěry banky vydávají několik emisí HZL v průběhu kaţdého roku.
6. Zajištění úvěru V předcházejících kapitolách jsem uvedl, ţe banka (spořitelna) zkoumá bonitu ţadatele o úvěr před jeho schválením. Od data poskytnutí úvěru do doby jeho úplného splacení však můţe uplynout značný časový interval. Za tuto dobu se můţe podstatným způsobem změnit finanční situace klienta, ať uţ k horšímu nebo lepšímu. Proto se banky snaţí, aby splácení úvěru bylo zajištěno i jiným způsobem. K tomuto účelu slouţí tzv. zajištění jinými věcnými nebo peněţními hodnotami (zárukami) a nebo zajištění příjmy jiné osoby (ručitele). 17
18
Zákon č. 190/2004 Sb. doc. Ing. František Pavelka, Opltová, Hypoteční úvěry
40
Splácení úvěru můţe být zajištěno následovně: věcí, resp. zástavním právem ve prospěch úvěrující banky k věci, pohledávkou, tj. zástavním právem k pohledávce ve prospěch úvěrující banky, třetí osobou (ručitelem), tj. jeho závazkem splatit případně dluh dluţníka, zvláštním typem záruk, kdy na straně ručitele ručí banka bankovní zárukou. U hypotečních úvěrů, ale i u jiných bankovních obchodů, je podmínka, aby splacení úvěru bylo zajišťováno tím objektem (účelem), na který je úvěr poskytován. U hypotečních úvěrů jsou to ze zákona nemovitosti. Prakticky to znamená, ţe hypoteční úvěr musí být vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti leţící na území ČR nebo Evropské unie. Banky mohou v určitých případech vyţadovat ještě další zajištění úvěru (doplňkové zajištění). Můţe to být např. proto, ţe investiční záměr se jeví bance poněkud rizikový. V takových případech se banka nespokojí jen se zástavou úvěrované nebo jiné nemovitosti, ale bude poţadovat i jiné způsoby doplňkového zajištění hypotečního úvěru. Doplňkovým zajištěním rozumíme další dodatečné zajištění úvěru v případě, kdy původně poţadované hlavní zajištění není shledáno bankou jako dostatečné. Tyto druhy doplňkového zajištění (dozajištění) si nyní rozebereme.
6.1. Druhy zajištění 6.1.1. Ručení Ručení patří mezi poměrně rozšířené formy zajišťování úvěru. Představuje závazek ručitele, ţe uspokojí věřitele, pokud dluţník neuhradí svůj závazek v přiměřené době poté, kdy k tomu bude věřitelem písemně vyzván. Ručení třetí osobou pouţívají hypoteční banky jako formu doplňkového zajištění hypotečního úvěru zejména v případech, kdy je ţadatel o úvěr sám, bez dalších spoluţadatelů, kteří by mohli za dluţníka převzít splácení úvěru v případech, ţe se dluţník ocitne v situaci neschopnosti splácet daný úvěr a přijde o své pravidelné příjmy. Ručitelem se klient stává po podepsání tzv. ručitelského prohlášení. Pokud banka pouţije ručení jako jeden z moţných typů doplňkového zajištění, vţdy pečlivě prověřuje osobu ručitele, především z hlediska její důvěryhodnosti a schopnosti splácet poskytnutý úvěr za dluţníka.
41
Ručitel také můţe v ručitelském prohlášení omezit svůj závazek ručení pouze do určité výše. V tomto případě ručí ručitel za závazek dluţníka pouze do sjednané výše. Pokud není výslovně v ručitelském prohlášení dojednáno jinak, pak se má za to, ţe ručitel ručí za celý závazek dluţníka, včetně případného příslušenství (úroky, sankční úroky, poplatky apod.). Věřitel je povinen bez zbytečného odkladu sdělit ručiteli na poţádání výši pohledávky. Zaručí-li se za jeden závazek (např. úvěr) více ručitelů, ručí kaţdý z nich za celý závazek. Splní-li ručitel zajištěný závazek (např. splatí zbytek úvěru), nabývá vůči dluţníku právo věřitele. To znamená, ţe to, co ručitel za dluţníka uhradil, můţe poţadovat nazpět.
6.1.2. Bankovní záruka Zvláštní typ ručení představuje tzv. bankovní záruka. O bankovní záruku ţádá klient (příkazce) u banky. Mezi bankou a klientem je uzavřena mandátní smlouva a banka vystaví na základě ţádosti tzv. záruční listinu, ve které jsou obsaţeny podmínky bankovní záruky. Bankovní záruka představuje jeden z nejkvalitnějších druhů zajišťovacích instrumentů, zejména pokud je záruční listina vystavena bonitní a důvěryhodnou bankou. V záruční listině se vystavující banka zavazuje, ţe uspokojí věřitele (např. hypoteční banku) do výše určité peněţní částky podle obsahu záruční listiny a to na základě písemné výzvy oprávněného (banky poskytující úvěr). Plnění banky můţe být podmíněno předloţením sjednaných dokumentů uvedených v záruční listině. V záruční listině je uvedena také tzv. platnost záruky (termín, do kterého musí oprávněný uplatnit právo ze záruky). Ţádost o bankovní záruku se velmi podobá ţádosti o úvěr a banka samozřejmě zvaţuje, za koho je ochotna bankovní záruku vystavit. Taková bankovní záruka musí být samozřejmě zajištěna a je za ni inkasován poplatek. Hypoteční banky u nás ale příliš bankovní záruky jako jednu z moţných forem doplňkového zajištění hypotečních úvěrů nepouţívají (bankovní záruka bývá drahá). Určitá moţnost jejího vyuţití se nabízí v případech hypotečních úvěrů podnikatelského charakteru, kdy je moţné získat bankovní záruku se státním příspěvkem, a to v rámci programů podpory malého a středního podnikání.
6.1.3. Směnka Směnka je cenným papírem, který obsahuje závazek směnečně zavázaných osob uhradit majiteli směnky při její splatnosti tzv. směnečný peníz. Je to suma peněz, která je na směnce uvedena obvykle jak číslem, tak i slovem. Směnečně zavázanými osobami jsou výstavce
42
směnky a dále všechny osoby, které se na směnce podepsaly před tím, kdo směnku předkládá k proplacení. Směnky se dělí na vlastní a cizí. Na vlastní směnce se výstavce zavazuje zaplatit směnečný peníz osobě uvedené na směnce, resp. majiteli směnky. Na cizí směnce dává výstavce příkaz třetí osobě (směnečníkovi), aby zaplatila směnečný peníz majiteli směnky. Směnečníkem bývá obvykle osoba, která něco dluţí výstavci směnky nebo bance, u které má výstavce směnky svůj účet. Jako zajišťovací instrument se pouţívají většinou směnky vlastní. Směnky musejí být vystaveny ve formě, která je předepsaná zákonem a musejí obsahovat všechny povinné náleţitosti.
6.1.4. Zástavní právo Jak jsem se jiţ zmínil v úvodu této kapitoly, povinnost zřízení zástavního práva k nemovitostem financovaným z hypotečního úvěru vyplývá ze zákona. Zástavu však mohou tvořit také věci movité nebo pohledávky dluţníka. Zástavní právo slouţí k zajištění dluhu a jeho příslušenství tak, ţe v případě, kdy dluţník nesplatí dluh řádně a včas, je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení z věci zastavené (u hypotečních úvěrů tedy z nemovitosti). Zástavní právo k věcem movitým Zástavní právo k věcem movitým vzniká na základě písemné zástavní smlouvy, ve které je uvedena výše zajišťované pohledávky (úvěr), věc, která je zastavována (tzv. zástava), zástavní dluţník (majitel zastavované věci) a zástavní věřitel (banka). Pro to, aby byl vznik zástavního práva k movité věci zákonný je třeba po uzavření zástavní smlouvy: odevzdat movitou věc zástavnímu věřiteli nebo předat věc do úschovy ke skladování u třetí osoby nebo je moţné sepsat zástavní smlouvu notářským zápisem, notář po jejím sepsání zapíše zástavní právo k věci do rejstříku zástav vedeného notářskou komorou. V tomto případě zůstane movitá věc i po dobu trvaní zástavního práva u zástavce. Tento druh doplňkového zajištění se na tuzemském hypotečním trhu příliš nepouţívá. Zástavní právo k pohledávce Toto zástavní právo je vhodné zejména jako doplňkové zajištění krátkodobých úvěrů, ale lze jej vyuţít i jako zajištění hypotečních úvěrů. Zástavní právo k pohledávce dluţníka vzniká na základě písemné zástavní smlouvy, ve které je uveden věřitel, dluţník, poddluţník, který
43
je „majitelem“ pohledávky pouţité k zajištění dluhu (např. nájemce domu, který dluţník pronajímá nebo obchodní partner-odběratel dluţníka podnikatele), výše zajišťované pohledávky (např. úvěru) a hodnota pohledávky, která je dávána do zástavy (např. smluvní nájemné z nájemního domu ve vlastnictví dluţníka nebo smluvní cena provedených prací či sluţeb ze strany dluţníka pro osobu poddluţníka). To, ţe byla pohledávka dluţníka (např. nájemné, cena prací apod.) pouţita jako zástava ve prospěch banky, je třeba písemně oznámit osobě v pozici poddluţníka. Poddluţník splatí svůj dluh vůči dluţníkovi tím, ţe jej uhradí na určený účet jako zástavu bance. Banka v tomto případě vystupuje jako zástavní věřitel. Tento typ doplňkového zajištění není na hypotečním trhu obvyklý. Pokud by banka akceptovala nabídku takového zajištění hypotečního úvěru, bude s největší pravděpodobností podrobně zkoumat kvalitu nabízených pohledávek, tj. především platební morálku a bonitu poddluţníků (v našem případě nájemníků nebo odběratelů prací dluţníka). Zhodnocení způsobu zajištění hypotečních úvěrů Při hypotečních úvěrech se jako zajištění vţdy uplatňuje nejprve zástavní právo k nemovitostem. Důvodem, pro který byla tato povinnost zakotvena přímo v příslušných právních předpisech je to, ţe nemovitosti představují jeden z nejkvalitnějších zajišťovacích prostředků pro dlouhodobé závazky. Výhodou nemovitých věcí je dále to, ţe nestárnou tak rychle jako věci movité, mají dlouhou dobu ţivotnosti a jejich hodnota klesá v důsledku opotřebení jen pomalu. Při dobré údrţbě a pod vlivem inflace naopak jejich hodnota můţe dokonce ještě růst (viz. vývoj hodnoty pozemků i staveb na lukrativních místech). Další faktory ovlivňující samotnou hodnotu nemovitosti pro zajištění úvěrů si podrobněji probereme v následující kapitole, kde si nastíníme problematiku trţního ocenění. Další nespornou výhodou nemovitostí je jejich pevné spojení s pozemkem (lze s nimi jen obtíţně hýbat). Věřitel má tudíţ jistotu stálé polohy a lokace. Zástavní právo19 nejčastěji vzniká na základě uzavřené zástavní smlouvy. Můţe však vzniknout také ze zákona (např. zajištění daňové pohledávky a jejího příslušenství podle zákona o správě daní a poplatků) nebo rozhodnutím soudu. Při zajišťování hypotečních úvěrů nemovitostí vzniká zástavní právo na základě zástavní smlouvy a jejího vkladu do katastru nemovitostí. Účastník smlouvy, který dává nemovitost do zástavy, se stává zástavním dluţníkem (ţadatel o úvěr) a hypoteční banka (poskytovatel
19
citace z knihy doc. Ing. Františka Pavelky, CSc. Jak správně na hypotéky
44
úvěru) se stává zástavním věřitelem, kterému vznikne právo nakládat se zástavou (nemovitostí) v případě neuhrazení zajišťovaného závazku ze strany dluţníka. Zatímco zástavní dluţník nemusí být totoţný s tím, kdo od banky čerpá hypoteční úvěr, zástavním věřitelem je vţdy banka, která hypoteční úvěr poskytla. To znamená, ţe pokud chceme získat hypoteční úvěr, nemusíme sami vlastnit přímo nějakou nemovitost. Lze zastavit i nemovitost cizí, samozřejmě jen se souhlasem vlastníka. Zástavní smlouva obvykle popisuje smluvní strany (zástavní dluţník, zástavní věřitel), pohledávku, která je zástavou jištěna (hypoteční úvěr) a samotnou zástavu, tj. v případě hypotečního úvěru zastavenou nemovitost. Dále pak popisuje práva a povinnosti smluvních stran. Smluvní strany jsou v zástavní smlouvě definovány standardním způsobem, tj. uvedením jejich jména (nebo v případě zástavce právnické osoby názvem firmy), adresy bydliště nebo sídla společnosti a rodného čísla nebo IČ organizace. U právnických osob se uvedou také osoby, které ji zastupují (jednatelé). Zastavované nemovitosti jsou ve smlouvě popsány identifikací, která se pouţívá pro katastr nemovitostí, tj. u pozemků parcelním číslem a katastrálním územím, případně také údajem o způsobu vyuţití pozemku (u pozemků evidovaných na listech vlastnictví s dvojí číselnou řadou také údajem o tom, zda se jedná pozemkovou nebo stavební parcelu). Budova je pak popsána číslem popisným nebo evidenčním, příslušností k části obce, parcelním číslem pozemku, na kterém je postavena a názvem katastrálního území. Na zástavní smlouvě můţe být nemovitost blíţe určena ještě dalšími údaji, např. číslem listu vlastnictví, katastrálním úřadem, který list vlastnictví vede, označením toho, kdo nemovitost oceňoval, včetně výše jejího ocenění apod. Pohledávka, kterou nemovitost zajišťuje (v našem případě hypoteční úvěr), je obvykle v zástavní smlouvě charakterizována číslem úvěrové smlouvy, hodnotou poskytnutého úvěru a datem uzavření úvěrové smlouvy nebo jejím registračním číslem. Zástavní smlouvou můţe být zajištěn nejen samotný hypoteční úvěr, ale také další pohledávky související s hypotečním úvěrem, např. poplatky za sluţby, které banka poskytuje klientovi k hypotečnímu úvěru (např. platby za pojištění klienta) nebo pojištění pro případ, kdy by banka od úvěrové smlouvy musela odstoupit např. z důvodu úpadku. Na listu vlastnictví pak katastrální úřad obvykle zapíše zástavní práva dvě: první k zajištění pohledávky z hypotečního úvěru, druhé k zajištění uvedených dalších a budoucích pohledávek. Zástavní smlouva obsahuje závazek zástavce nepřevádět bez souhlasu úvěrující hypoteční banky vlastnictví k zastaveným nemovitostem na jiné osoby a nezřizovat k nim věcné 45
břemeno.20 Zástavce také nesmí uzavřít závazek, který by mohl znamenat zhoršení hodnoty zástavy. Takovým závazkem je např. nevhodná nájemní smlouva. Klient se ze stejného důvodu zavazuje o nemovitost řádně pečovat a předem s hypoteční bankou konzultovat veškeré stavební úpravy nebo změnu vyuţití nemovitosti. K zajištění těchto závazků se obvykle sjedná v zástavní smlouvě smluvní pokuta. Pokud by došlo ke zhoršení hodnoty zástavy, je klient povinen podle občanského zákoníku hodnotu zajištění doplnit, jinak má hypoteční banka právo poţadovat okamţité splacení hypotečního úvěru, coţ je pro klienta velmi nepříjemné. Vzhledem k tomu, ţe v případě hypotečních úvěrů se jedná o dlouhodobé závazky, které by měly být po celou dobu aţ do konečného uhrazení zajištěny nemovitostí, kladou banky velký důraz na to, aby byla zachována hodnota nemovitosti. Občanský zákoník zástavci ukládá, ţe se musí zdrţet všeho, co by mohlo zástavu zhoršit k újmě zástavního věřitele. Dlouhodobost hypotečních úvěrů je jedním z důvodů, proč hypoteční banky nepřijmou jako zástavu nemovitost, která má velmi krátkou dobu ţivotnosti nebo rizikové vyuţití, například sklad výbušnin nebo dočasnou stavbu. Pro zajištění stability hodnoty zastavené nemovitosti je zástavce povinen zástavu pojistit a pojistné plnění vinkulovat nebo zastavit ve prospěch zástavního věřitele. To znamená, ţe v případě škody na nemovitosti je pojistné plnění vyplaceno buď přímo zástavnímu věřiteli nebo se souhlasem zástavního věřitele zástavci s tím, ţe musí být zabezpečeno, aby se pojistné plnění pouţilo na uvedení nemovitosti do původního stavu. K nabytí účinnosti zástavního práva vůči nemovitosti nestačí pouze podepsat zástavní smlouvu, ale je nutné podat návrh na vklad zástavního práva společně se zástavními smlouvami na katastr nemovitostí. Tento úkon však vţdy vyřizuje samotná hypoteční banka. Katastrální úřad po prověření návrhu na vklad, včetně jeho příloh, buď návrh na vklad zástavního práva zamítne nebo povolí. Povolení vkladu zástavního práva vyznačí doloţkou na zástavní smlouvě, na které je uvedeno, ţe vklad zástavního práva byl povolen. Zástavce ovšem není vůči zástavnímu věřiteli zcela bezmocný. To, ţe má hypoteční banka nemovitost v zástavě neznamená, ţe by ji mohla uţívat nebo jinak s nemovitostí nakládat. Vlastnické právo stále zůstává zástavci. Pouze v případě nesplácení zajišťované pohledávky (hypotečního úvěru) má hypoteční banka právo uhradit hypoteční úvěr z výtěţku zpeněţení zastavené nemovitosti.
20
je věcné právo, které omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch jiného tak, ţe vlastník je povinen něco trpět, něco konat nebo něčeho se zdrţet (Zdroj: http://cs.wikipedia.org)
46
Zástava pak můţe být prodána buď v soudní, nebo veřejné draţbě. Soudní draţbu provádí soud, veřejnou draţbu soukromá osoba – draţebník. Konání draţby musí být vţdy včas zveřejněno, včetně oznámení doručeného majiteli zástavy. V draţbě získá nemovitost draţitel, který nabídne a uhradí nejvyšší cenu. Z výtěţku draţby jsou nejdříve uhrazeny náklady na draţbu, poté zůstatek hypotečního úvěru, ze zbytku nároky ostatních věřitelů a po jejich uspokojení je zbytek vyplacen majiteli zástavy, který ji ztratil.
7. Nákup nemovitosti Dle mého osobního názoru je nyní vhodná doba na nákup nemovitosti. Důvodů pro to je hned několik. Jednak, očekával bych, ţe ceny nemovitostí budou v příštím roce opět pomalu růst, po stagnaci či mírném propadu v minulém roce (hospodářská krize). Určitě se nebude jednat o tak silný růst, jako jsme zaznamenali v posledních letech, ale je jasné, ţe po hospodářské krizi se trh s nemovitostmi bude opět pozvolna zvedat. Za druhé, banky se budou snaţit tento trh oţivit sniţováním úrokových sazeb a budou chtít přilákat nové klienty, kteří pro ně do budoucna znamenají zisky.
7.1 Správný úvěr na bydlení V této podkapitole zkusím naznačit jednotlivé kroky k nalezení správného hypotéčního úvěru. Vyřízení úvěru není vůbec tak snadná věc, jak prohlašují reklamy některých hypotečních bank. Na nezkušené jedince zde čeká hodně nástrah a kvůli uspěchanosti nebo neopatrnosti lze snadno přijít o několik desítek tisíc korun. Kromě toho samotný postup od výběru nemovitostí po čerpání úvěru na byt je docela sloţitý. Pokusím se tedy trochu přiblíţit tajemství správného a levného úvěru. V současné době jsou ceny na bydlení tak vysoké, ţe vlastní bydlení za hotovost si mohou dovolit pouze vysoko příjmové skupiny. Většina lidí však „ve vlastním“ bydlet chce a proto nezbývá nic jiného, neţ si pořídit byt na hypotéku.
47
Posouzení bonity Jako první krok bych doporučoval samostatně posoudit svoji bonitu. V praxi to znamená porovnat všechny svoje příjmy a budoucí výdaje a zváţit, jak vysoké splátky budete schopni splácet. Důleţité je, aby vaše příjmy v budoucnu pokryly:
splátku úvěru další závazek (například, leasing na automobil) obţivu (banka to počítá jako 1,3 násobek z minimální ţivotní úrovně) rezervu (určité procento z ţivotního minima nebo z měsíční splátky) Je třeba si také pamatovat, ţe s úvěrem mohou přijít další výdaje, jako pojištění nemovitosti nebo ţivotní pojištění, u některých bank i poplatek za schválení hypotečního úvěru, nezapomeňte na poplatky na správu úvěrového účtu a také náklady na energii, plyn a vodu v nové domácnosti. Při posuzování příjmů byste si měli dobře promyslet a spočítat opravdu všechny příjmy, nejenom příjmy ze zaměstnání. Důleţité je také dbát na to, aby se jednalo o příjmy prokazatelné. Poté, co si doma spočítáte všechny svoje příjmy a výdaje, to samé udělá banka. Kaţdá banka na to pouţívá jiné metody, říká se tomu tzv. scoring. Tento propočet bych nedoporučoval podceňovat a nespoléhat na to, ţe pokud vám hypoteční banka úvěr schválí, máte zaručeno, ţe budete mít na splátky. Vzhledem k současným událostem často slýcháme názory odborníků, ţe české banky při poskytování hypotečních úvěrů prověřují své klienty velmi dobře a ţe v České republice nemůţe nastat taková situace, jako ve Spojených státech. Je to ale omyl. Velká konkurence na hypotečním trhu v České republice způsobila, ţe banky šly úplně na minimum příjmů klienta, při kterém je mu poskytnut hypoteční úvěr, a v některých případech dospěly částečně pod tuto hranici. Proto je důleţité si skutečně pečlivě a zodpovědně spočítat, kolik potřebujeme měsíčně peněz na obţivu, včetně peněţních prostředků na vytváření kaţdoměsíční rezervy.
48
Tabulka 1. Porovnání příjmů a výdajů Příjmy Příjmy ze zaměstnání Podnikání Z pronájmu Rodičovský příspěvek Výţivné Invalidní důchod, atd…
Výdaje Úvěry Pojištění Leasing Výţivné, atd…
Doba splacení úvěru Osobně si myslím, ţe jiţ v této fázi je potřeba si uvědomit, jak dlouho tento úvěr chcete splácet. Čím delší bude doba splácení, tím méně budete měsíčně splácet a méně zatěţovat hypotékou rodinný rozpočet. Na druhou stranu s prodluţováním doby splatnosti roste tzv. cena úvěru, coţ jsou peníze, které celkově za půjčení zaplatíte, zahrnuje úroky a veškeré další poplatky, které s úvěrem souvisí. Je moţné si zvolit dobu splácení od 5 do 30 let, některé banky nabízejí i delší dobu splatnosti. Ke které z nich se přikloníte, záleţí na vašich individuálních podmínkách, ale doporučoval bych volit kompromis, například 15-20 let. Doba fixace Důleţitým aspektem budoucího úvěru je doba fixace. Jak jsem jiţ zmínil výše, jedná se o dobu po kterou úroková sazba a měsíční splátka úvěru zůstávají neměnné. Dříve platila víceméně jasně stanovena pravidla. Při kratší době fixace ţadatel dostal niţší úrokovou sazbu. Bylo to spojeno s očekáváním nárůstu trţních úrokových sazeb, tj. předpokládalo se, ţe po uplynutí například roční doby fixace dostane klient od banky vyšší úrokovou sazbu. Rozdíl mezi nejkratší a nejdelší dobou fixace tak někdy činil i 1%. Postupně se situace obrátila, coţ souviselo se zvyšováním úrokových sazeb České Národní banky. Banky začaly poskytovat úvěry s kratší dobu fixace dráţ, neţ úvěry s delší dobou fixace, nebo dokonce všechny s jednotnou úrokovou sazbou. Bylo to spojeno s tím, ţe zájemců o úvěr ubylo a banky se je tak snaţily udrţet na delší dobu. Kromě toho lidé začali hodně vyuţívat refinancování. V současnosti úrokové sazby trochu poklesly a situace se zase otočila. Jednoleté sazby jsou opět nejniţší. Myslím, ţe je dobré udělat si vlastní předpověď (nebo si nechat poradit od finančního poradce), zamyslet se, jestli úrokové sazby v budoucnu poklesnou nebo spíše budou růst a podle toho si zvolit dobu fixace. Současné prognózy se přiklání k tomu, ţe pokles úrokových sazeb bude jen krátkodobé a do budoucna úrokové sazby budou spíše stagnovat. Proto bych doporučoval zvolit minimálně pětiletou dobu fixace.
49
Vlastní zdroje Dalším krokem je posoudit, kolik jste ochotni (schopni) dát z vlastních zdrojů. Můţe se jednat o hotovost, ale také příjmy z podílových fondů, stavebního spoření, termínovaných účtů, půjčku od příbuzných nebo půjčku od státního fondu rozvoje bydlení pro mladé páry do 36 let, která se poskytuje při splnění určitých podmínek. Státní fond rozvoje bydlení v současné době poskytuje tzv. Úvěr 300, coţ je nízko úročený úvěr (2% p.a), který můţe být poskytnut do výše 300 000 Kč. V minulosti byly poskytovány další dva úvěry, a sice Úvěr 200 a Úvěr 150, které byly určené mladým lidem do 36 let na výstavbu nebo modernizaci nemovitosti pro jejích bydlení. Od roku 2008 se tyto dva úvěry jiţ neposkytují. Od podílu vlastních zdrojů na celkové ceně bytu se bude odvíjet výše úrokové sazby, kterou vám banka nabídne. Čím míň si půjčíte, tím bude úvěr výhodnější. V současné době není jednoduché získat 100% hypoteční úvěr, banky jsou velice opatrné, a jak jsem uvedl výše, některé z nich tento druh úvěru dočasně vyřadily ze svých nabídek. Na to, jak velký hypoteční úvěr si vzít existují dva odlišné názory. Jeden z nich povaţuje úvěry na bydlení stále za levné peníze, a to v porovnání s jinými úvěry, ale především moţnostmi zhodnocení volných financí. Podle tohoto pohledu je vhodné úspory zhodnocovat na kapitálových trzích a hypotéku jimi splatit například po 15 letech. Druhý pohled doporučuje minimalizovat úvěr, jak je to jen moţné. Půjčky na niţší hodnotu nemovitostí mají výhodnější sazby. Rozdíl u 100% a 85% půjčky bývá kolem 0,4%. Jaké výše úvěru můţete dosáhnout? Uţ víte, jak vysoké splátky jste schopni měsíčně splácet. Jak ale na základě této informace zjistit, na jak vysoký úvěr můţete dosáhnout? Způsobů je několik: můţete se pokusit odhadnout výši úvěru pomocí hypotečních kalkulaček, které najdete na finančních serverech na internetu anebo přímo na stránkách jednotlivých bank, které poskytují hypoteční úvěry. Druhou moţností je osobně navštívit jednotlivé banky, kde vám poskytnou detailnější informaci. Další moţností je sjednat si schůzku s jedním nebo několika hypotečními makléři, které si vyberete na základě doporučení známých nebo zhodnocení nabídky poradenských firem na trhu a následného vlastního uváţení. Ovšem pokud si kupujete byt přes realitní agenturu, pracovník agentury vám vţdy doporučí vlastního poradce.
50
Hypoteční makléř Dalším krokem je zváţit si, zda celý proces vyřizování úvěru chcete zvládnout samostatně nebo s pomocí hypotéčního makléře. Z dosavadních statistik vyplývá, ţe pouze 35 % hypoték sjedná klient v bance přímo. Zbylých 65 % hypoték zprostředkují externí partneři bank, tedy hypoteční makléři, drobní zprostředkovatelé a také tzv. tipaři. To mohou být například realitní kanceláře, které dají konkrétní pobočce banky za odměnu tip na klienta. Pokud se rozhodnete, ţe se bez hypotečního makléře obejdete, budete muset samostatně projít nabídky bank, zorientovat se v nich a v případě, ţe chcete vědět přesně, na jak vysoký úvěr dosáhnete, budete muset osobně navštívit kaţdou jednotlivou banku. Dobrý hypoteční makléř by byl schopen tuto práci udělat za vás uţ na první informační schůzce, na které posoudí vaši finanční situaci a na základě toho bude schopen navrhnout určitá řešení. Další nespornou výhodou pro zájemce o úvěr je skutečnost, ţe sluţby hypotečních makléřů jsou zdarma. Veškeré náklady, které s jejích práci souvisí, platí příslušná banka, u které vám makléř následně sjedná úvěr. Jednu ze zajímavých sluţeb, kterou makléři nabízejí je sjednaní hypotečního úvěru za vás na základě podepsané plné moci. Samozřejmě to není zadarmo, protoţe pro makléře to je časově náročnější. Při první informační schůzce jsou někteří makléři schopni vystavit tzv. hypotéční certifikát s uvedenou maximální částkou, kterou můţete získat, a také nabídku několika bank, které by mohli doporučit zrovna vám. Podobnou sluţbu od hypotečních makléřů „odkoukaly“ také banky, které v současné době nabízejí něco velmi podobného, jedná se o příslib úvěru. V této fázi je nutné si poloţit otázku: u které banky je nejlepší zaţádat o hypotéční úvěr, na základě čeho se rozhodovat? V podstatě se vyplatí nechodit daleko a obrátit se na svoji vlastní banku, tj. tu, u které máte vedený běţný účet. Důvodem pro je ta skutečnost, ţe banka zná vaše příjmy a na základě toho i schopnost splácet úvěr. Kromě toho, vaše stávající banka si většinou váţí toho, ţe u ní „zůstáváte“ a proto je vysoká pravděpodobnost toho, ţe vám nabídnou „věrnostní sazby“ a promine část administrativních nákladů. Kromě toho se vyplatí mít dlouholeté klientství u stavební spořitelny. Čím déle spoříte, tím výhodnější úvěr dostanete v případě, ţe se chystáte financovat bydlení částečně nebo plně ze stavebního spoření. V případě, ţe si pořizujete bydlení v novostavbě, stojí za to si zjistit, se kterou finanční instituci má smlouvu váš developer, coţ můţe rovněţ vést ke zvýhodněné půjčce.
51
Vyřizování úvěru Pokud jste si vybrali konkrétní banku, ať uţ vlastními silami, nebo s pomocí makléře, následuje další krok: vyřizování úvěru. Dodáte bance všechny doklady nezbytné k posouzení vaši bonity: Příjmy (jedná se o veškeré doklady, které mohou potvrdit vaše příjmy, a sice potvrzení zaměstnavatele o výši příjmu, od podnikatele se poţaduje daňové přiznání za dva roky zpět a potvrzení o bezdluţnosti, někdy i výplatní pásky za několik předchozích měsíců.) Výdaje (kromě příjmů banku budou zajímat kopie smluv, úvěrů, leasingu, sjednaných pojištění a také čestné prohlášení o nákladech subjektu na obţivu, které je lepší nepodhodnocovat. V případě částečného financování nemovitosti z vlastních prostředků, je třeba doloţit výpis z účtu, výpis ze stavebního spoření atd. S příslibem úvěru od banky nebo certifikátem od makléře lze začít jednat o koupě vybrané nemovitosti. Výběr nemovitosti V současné době moderních technologií je asi nejsnazší způsob hledání vhodné nemovitosti ke koupi za co nejkratší dobu prohlídka nabídek na internetu. Je velice pravděpodobné, ţe výběr nemovitosti zabere několik měsíců. Pokud si ovšem nějakou vyberete, je potřeba reagovat velice rychle, je pravděpodobné, ţe zájemců o ni je více. Prvním krokem je oslovení prodávajícího nebo makléře s poţadavkem o rezervaci zvolené nemovitosti. Rezervace můţe proběhnout buď ústně nebo písemně v podobě smlouvy. Samozřejmě, na ústní dohodu se nelze spolehnout, je tu vysoká pravděpodobnost toho, ţe prodávajícímu mezitím co si budete vyřizovat nezbytné podklady k financování někdo nabídne lepší cenu. Proto je lepší stvrdit dohodu písemně, a to podpisem rezervační smlouvy. Podpisem této dohody získáte záruku toho, ţe prodávající přestane byt dále nabízet, ale zároveň se svým podpisem zavazujete, ţe tuto nemovitost do stanoveného termínu ve smlouvě koupíte. Důleţitou součástí této smlouvy je tzv. rezervační poplatek. Jako stvrzení zájmu zpravidla prodávající po zájemci poţaduje sloţení vratného rezervačního poplatku, jehoţ výše se pohybuje v řádu desítek tisíc korun. Výjimkou nejsou ani případy, kdy se kupující zavazuje sloţit na účet prodávajícího nebo zprostředkovatele i 100 000 Kč. Vratný je však poplatek pouze tehdy, kdyţ dojde k realizaci koupě. Potom je celá částka 52
převedena zpět na účet kupujícího anebo můţe být pouţita jako část úhrady kupní ceny (záleţí na dohodě). Pokud však ke koupi chybou kupujícího nedojde, celá částka propadá ve prospěch prodávajícího. Rezervační poplatek má své opodstatnění. Pokud by se zájemce o byt rozhodl od koupě upustit, prodávající by přišel o hodně času a cena nemovitosti by mezitím mohla poklesnout. Pro vás je tu jedna velká nevýhoda - o svůj rezervační poplatek totiţ můţete snadno přijít. Můţe se stát, ţe banka odmítne poskytnutí úvěru. Důvodů můţe být hodně, hlavním z nich je nízká bonita ţadatele. Mezi další důvody patří například příliš vysoký věk ţadatele. Jak jsem se jiţ zmiňoval výše, této situaci lze snadno předejít. Stačí poţádat o závazný příslib k úvěru, při pomocí kterého snadno zjistíte, na jak vysoký úvěr máte. Po výběru vhodné nemovitosti se podepíše tzv. smlouva o smlouvě budoucí, která se posléze přiloţí k ţádosti o úvěr. Dále se přidá znalecký posudek hodnoty zastavené nemovitosti a výpis z katastru nemovitosti. Musíte totiţ poskytnout bance záruku v podobě zástavního práva. Při oceňování nemovitosti jako zástavy za hypotéční úvěr je výhodné co moţná nejvyšší ocenění. Banka nebere v potaz trţní nebo kupní cenu nemovitosti, zajímá ji především trţní hodnota, kterou stanoví odhadce. Od výše této hodnoty se potom odvíjí výše úvěru, který dostanete. V případě, ţe znalec odhadne cílovou nemovitost na vyšší hodnotu, můţete vyuţit vyšší úvěr, který vám v této souvislosti banka nabídne a rozdíl mezi výší úvěru a kupní cenou nemovitosti vyuţit na jiné účely, například na zařízení nové domácnosti. Nyní můţete podat ţádost a čekat na rozhodnutí banky. Pokud úvěr bude schválen, vyzve banka ţadatele k podpisu úvěrové smlouvy, smlouvy zástavní a smlouvy k úvěrovému účtu. Výdaje, spojené s hypotečním úvěrem a jejích výše Chtěl bych se zastavit podrobněji u výdajů, které jsou spojené s hypotéčními úvěry. Ještě nedávno byli tyto výdaje, spojené s výší hypotečního úvěru relativně vysoké. Kromě poplatků za vedení úvěrového účtu zde byly i poplatky za schválení, za zpracování dokumentace, to vše korunováno úrokovou sazbou. S přibývající konkurencí začíná být zvláště poplatek za schválení hypotéky ve větším mnoţství minimálně sniţován nebo dokonce klient neplatí vůbec. Výše tohoto poplatků činí 5000-20000 Kč, v závislosti na výši hypotečního úvěru.
53
Tabulka 2. Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru Banka Výše poplatku Minimum Maximum Citibank 0,8 % z částky úvěru 8 000 Kč 25 000 Kč Česká spořitelna 0 Kč Česká pojišťovna 0,8 % z částky úvěru 8 000 Kč 25 000 Kč ČSOB 0,8 % z částky úvěru 8 000 Kč 25 000 Kč GE Money Bank* 0,8 % z částky úvěru 8 000 Kč 25 000 Kč Hypoteční banka* 0,8 % z částky úvěru 8 000 Kč 25 000 Kč Komerční banka 2 900 Kč LBBW Bank** 0,4% z částky úvěru 9 000 Kč 25 000 Kč mBank 0 Kč Poštovní spořitelna 0,8 % z částky úvěru 8 000 Kč 25 000 Kč Raiffeisenbank 0 Kč UniCredit Bank* 0,8 % z částky úvěru 8 000 Kč 30 000 Kč Volksbank* 0,9% z částky úvěru 8 000 Kč 30 000 Kč Wustenrot hypoteční banka 0,8 % z částky úvěru 8 000 Kč 25 000 Kč * část bank, které standardně poplatky klientům účtují, klientům začala nabízet také variantu bezpoplatkové hypotéky (Hypoteční banka a UniCredit Bank, GE Money Bank), nicméně za rozdílnou úrokovou sazbu než je tomu u nabídky standardních hypoték. LBBW Bank bez uvedení důvodu s jejím poskytováním přestala 28. 10. 2008.
Zdroj: www.hypoindex.cz Zatímco poplatek za schválení hypotečního úvěru postupně mizí, jiným výdajům bohuţel nelze uniknout. Mám na myslí nejenom bankovní poplatky, jako například poplatek za vedení úvěrového účtu, ale také jiné poplatky, které s nákupem nemovitostí na hypotéku souvisejí: poplatek za odhad hodnoty nemovitosti, platba za pojištění nemovitosti, případně domácnosti a odpovědnosti, poplatek za návrh na vklad vlastnického práva, poplatek notáři nebo matričnímu úřadu za ověření podpisů, výpis z katastru nemovitostí. Co se tyče poplatku za vedení úvěrového účtu, o jeho zrušení většina bank zatím neuvaţuje. Za tuto sluţbu klientům banky účtují téměř bez rozdílu 150 Kč měsíčně, coţ například u 20leté hypotéky představuje za celou dobu splatnosti 36 000 Kč (je pravda, ţe hodnota peněz sice v čase klesá, ale banky na druhou stranu mohou výši poplatku průběţně měnit/zvyšovat). Česká spořitelna za správu Ideální hypotéky klientům účtuje 200 Kč měsíčně. bankou na trhu, která tento poplatek svým klientům neúčtuje je mBank.
54
Jedinou
Tabulka 3. Výše poplatku za vedení úvěrového účtu Banka Poplatek za vedení účtu Citibank 150 Kč Česká spořitelna 200 Kč ČSOB 150 Kč GE Money Bank 150 Kč Hypoteční banka 150 Kč Komerční banka 150 Kč LBBW Bank 150 Kč mBank 0 Kč Poštovní spořitelna 150 Kč Raiffeisenbank 150 Kč UniCredit Bank 150 Kč Volksbank 150 Kč Wüstenrot hypoteční banka 150 K Zdroj: www.hypoindex.cz Znalecký odhad ceny nemovitosti také něco stojí. Tento odhad je v první řádě určen bankám pro jejich vnitřní potřebu, přesto za práci odhadce nemovitosti platí ţadatel o úvěr. Tomuto poplatku se dá vyhnout pouze v případě, ţe ţádáte o refinancování hypotéky a odhad nemovitosti uţ máte.Ceny na tento odhad se pohybují pro rodinné domy od 4 000 do 7 000 Kč, pro byty od 2 000 do 5 000 Kč. Kromě toho, ţe kaţdý hypoteční úvěr musí byt zajištěn nemovitostí, tato nemovitost musí byt pojištěná, aby v případě moţné škody a následné ztráty hodnoty nemovitosti, banka nepřišla o své peníze. Povinností kaţdého ţadatele je samotnou nemovitost pojistit a pojistku vinkulovat ve prospěch banky. Vinkulace omezuje klienta v nakládání s výplatou pojistného plnění v případě pojistné události. Peníze z pojistky musí pojištěný primárně pouţít na navrácení poškozené nemovitosti do původního stavu. Při výpočtu pojistného se vychází z ceny nemovitosti, resp. pojistné částky, na kterou je nemovitost pojištěna. Kromě tohoto parametru ovlivňuje cenu pojištění také typ nemovitosti, sjednání spoluúčasti, propojištěnosti apod. Platby pojistného probíhají nečastěji jednou za rok, ale pojišťovny nabízí také moţnost področního placení (pololetní, čtvrtletní). Výše ročního pojistného se zpravidla pohybuje v řádech promile maximálně jednotek procent pojistné částky. Dalším výdajem, na který se musíte připravit je poplatek za návrh na vklad zástavního práva. Jedná se o velice rozšířený způsob, jak urychlit čerpání hypotečního úvěru. Banky umoţní čerpání úvěru pouze v okamţik, kdy je zástavní právo v její prospěch vneseno do katastru
55
nemovitostí. Ovšem na ţádost klienta (za určitý poplatek ve výši aţ 1500 Kč) banka se můţe spokojit s potvrzeným návrhem na vklad zástavního práva do katastru. Všechny úkony, související s hypotečním úvěrem, prováděné na katastrálním úřadě jsou zpoplatněné. Mám na mysli výše popsaný vklad na návrh zástavního práva a také vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, v obou dvou případech se bude jednat o platbu kolkem ve 500 Kč. Čerpání úvěru Dále následuje podepsání kupní smlouvy, ale ani ta vám neumoţní začít čerpat z úvěru. Jak jsem se jiţ zmínil výše, čerpání úvěru umoţní teprve oficiální podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitosti. Poté můţete podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitosti. Všechny tyto úkony za vás můţe absolvovat hypoteční makléř: zorganizovat odhad nemovitosti, sestavit nezbytné smlouvy, doprovodit vás na podpis smlouvy do banky a vyřídit záleţitosti na katastrálním úřadu, které jsou nutné pro zástavu a převod vlastnického práva na nemovitost. Celý úvěr musíte vyčerpat do závazného data, uvedeného v úvěrové smlouvě, obvykle se jedná o dvouletou lhůtu. Případné problémy v budoucnu Neţ hypotéku podepíšete, banka po vás můţe poţadovat uzavření ţivotního pojištění. Pokud se tak ovšem nestane, je dobré si sjednání pojištění stejně zváţit. Pokud v budoucnu nastanou problémy a mohou mít za následek moţnost nesplácení některé ze splátek, je rozhodně lepší to před bankou přiznat a v závislosti na vaši situaci vám banka můţe poskytnout: odloţení splátek prodlouţení splatnosti splácení pouze úroků Pokud problém přetrvává, nabízí se jediná moţnost, a to prodej nemovitosti po dohodě s bankou kupci, který bude ochoten hypotéku dále splácet nebo z výnosů prodeje lze rovnou splatit zbytek dluhu. Poslední variantou je nucená draţba. Po této moţnosti banka sáhne v případě, ţe dluţník nespolupracuje a není s nim moţná domluva.
56
7.2 Praktická ukázka nákupu nemovitosti V této části diplomové práce se pokusím o ukázku nákupu nemovitosti smyšlenou osobou. Vzhledem ke zvyšující se konkurencí na trhu s hypotečními úvěry, se banky předhánějí ve sniţovaní poplatků a jiných výdajů, spojených s vyřízením a vedením hypoték. Ovšem postup vyřízení úvěru, potřebná dokumentace s tím související zůstávají pořád neměnné. Příklad, který nyní popíšu bude reálný, proběhl v roce 2009 a vycházel jsem ze své praxe na pozici hypotečního poradce. Z pochopitelných důvodů však neuvádím skutečná jména zúčastněných osob, rovněţ jako přesnou lokalitu bytové jednotky. Příklad je spíše schématický a velice zjednodušený, jde jen o názornou ukázku, jak celý postup nákupu nemovitosti probíhá a jaké kroky je pro to nezbytné udělat. Popis kupujícího a cílové nemovitosti Zájemce o byt, pan XX, se rozhodl pořídit si rodinu a s tím souvisí i jeho rozhodnutí koupit si byt v osobním vlastnictví. Jeho rozhodnutí je také podpořeno přesvědčením, ţe je lepší platit měsíčně splátky za hypotéku, neţ utrácet stejnou částku za nájem bytu, který mu nikdy nebude patřit. Pan XX se zajímá o byty ve starší zástavbě v Praze, v cihlových domech, uvaţuje o bytech velikostí 2+1 nebo 2+kk v Holešovicích, Libni, na Ţiţkově nebo Smíchově, vzhledem k tomu, ţe bydlení v těchto lokalitách se nachází blízko centru a je pořád cenově dostupné. Ţádnou jinou nemovitost, kterou by případně mohl ručit za úvěr k dispozici neměl, proto si nemohl vybírat z nabídky druţstevních bytů a zaměřil se na byty v osobním vlastnictví. Co se tyče financování, měl 850 000 Kč v hotovosti. Při zběţném pohledu na nabídky na internetu zjistil, ţe ceny na byty v této lokalitě a v této velikosti se pohybují v rozmezí 2 000 000 – 4 500 000 Kč. Proto je jasné, ţe zbylou částku na bydlení si pan XX bude muset půjčit. Protoţe s ţádnou spořitelnou v té době nespořil, rozhodl se pro hypoteční úvěr. Posouzení vlastní bonity V první fázi si pan XX promyslel svoji schopnost splácet půjčku. Proto, aby udělal odhad toho, kolik bude schopen splácet, vyuţil hypoteční a mzdové kalkulačky, které jsou běţně k dispozici na internetu, na serverech, specializujících se na osobní a rodinné finance a na stránkách jednotlivých bank. Měsíčně pan XX vydělá 30 000 Kč čistého, má manţelku, se kterou zatím nemají ţádné děti.
57
Nemá ţádné jiné výdaje: leasing na auto nebo ţivotní pojištění, proto můţe počítat s celou touto částkou. Rozhodl se, ţe celou hypotéku vezme na sebe a protoţe manţelka také pracuje, z jeho čisté mzdy se na obţivu rodiny pouţije jenom část peněz. Spočítal si, ţe na zajištění stejné ţivotní úrovně mu stačí 5 000 měsíčně, kromě toho počítá s rezervou alespoň 2 000 měsíčně. Na základě tohoto výpočtu je jasné, ţe výdaje na hypoteční úvěr nesmí měsíčně přesáhnout 30 000 - 7 000 = 23 000 Kč. Pro zjednodušení budu počítat s tím, ţe plat manţelky se pouţije pouze na část obţivy rodiny, ostatní výdaje uhrazuje pan XX ze svého příjmu. Co se budoucích výdajů týče, některé z nich není jednoduché odhadnout. Kromě elektřiny, plynu a jiných sluţeb (v současnosti pan XX platí 1 000 Kč, proto počítá, ţe do budoucna se bude jednat o podobnou částku). Pokud nový byt bude ve staré zástavbě, zaplatí něco navíc do fondu oprav, v kaţdém společenství vlastníků se samozřejmě jedná o různé částky, přibliţně od 1 500-3 000. Něco se musí zaplatit za vedení úvěrového účtu, kolem 100 - 150 Kč, je to různé u jednotlivých bank. Další výdaje souvisí s pojištěním dluţníka a nemovitosti. Stručně shrnu jednotlivé poloţky budoucích výdajů, které souvisí s bydlením a které pan XX bude platit ze své mzdy. Jedná se o měsíční výdaje, v případě pojištění se můţe jednat o roční, půlroční nebo čtvrtletní splátky:
Elektřina, plyn 1 000 Kč Dlouhodobý fond oprav 2 500 Kč Vedení úvěrového účtu 150 Kč Ţivotní pojištění , pojištění nemovitosti 800 Kč K tomu se musí připočítat potenciální jednorázový poplatek za poskytnutí hypotečního úvěru. Některé banky tento poplatek nemají vůbec, u jiných dosahuje výše 0,35 - 3% hodnoty zastavené nemovitosti (maximální hranici, 3% po vás budou poţadovat v případě, ţe se bude jednat o hypotéky bez doloţení příjmu a jiné specifické druhy hypoték). Pokud to pan XX sečte, vyjdou mu dodatečné kaţdoměsíční náklady, související s bydlením ve výši min. 4 450 Kč. Takţe měsíční splátka úvěru nesmí přesáhnout 18 550 Kč, coţ je velice reálné při nastavení dostatečně dlouhé doby splácení.
58
Výběr hypotečního makléře V druhé fázi se pan XX sešel s hypotečním makléřem, který mu byl doporučen, s cílem zjistit na jak vysokou hypotéku ve skutečnosti můţe dosáhnout, dodal mu daňové přiznání, na základě kterého poradce provedl několik kalkulací, pomocí kterých zjistil, jak vysokou hypotéku si klient můţe vzít při době splatnosti 25 let, pro kterou se rozhodl. Aţ kdyţ měl klient vybranou konkrétní nemovitost, ze všech variant pak společně zvolili mBank, mimo jiné z toho důvodu, ţe pan XX zde vede svůj běţný účet jiţ několik let. Druhým důvodem k této volbě byly zajímavé podmínky, které banka svému klientovi nabídla. Jednalo se o 0,- poplatek za poskytnutí hypotéky, zvýhodnění úrokové sazby a s tím i moţnost mimořádných splátek. Popis nemovitosti Jednalo se o byt ve starším cihlovém domě v Praze 8, cena bytu činila 3 000 000 Kč. Ihned jak našel tento byt, kontaktoval realitní kancelář s poţadavkem prohlídky bytu a vzápětí ho rezervoval. V souvislosti s rezervaci ale musel sloţit rezervační poplatek, v daném případě se jednalo o poměrně vysokou částku 170 000 Kč, ze kterých 100 000 Kč slouţilo jako záruka uzavření Kupní smlouvy jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího. V případě, ţe by kupující chtěl od Smlouvy o smlouvě budoucí odstoupit, prodávající by 100 000 Kč dostal jako náhradu ušlých nákladů. Po uzavření Kupní smlouvy 100 000 Kč bylo vraceno, ale 70 000 si realitní kancelář ponechala jako provizi. Ţádost o úvěr, podklady k ţádosti Zároveň šel ţadatel za svým hypotečním makléřem a řešil, jaké podklady musí bance dodat k ţádosti o hypoteční úvěr. Banka chtěla vidět jeho příjmy za několik posledních měsíců. Mimo jiné banku zajímala Smlouva o smlouvě budoucí (v příloze měl zatím nepodepsanou Kupní smlouvu), která se přikládá k ţádosti o úvěr a kterou pan XX a majitel bytu , pan XY, podepsali. Dále následoval odhad hodnoty nemovitosti jedním z externích odhadců, se kterými banka spolupracovala. V daném případě odhadce odhadl daný byt o něco vyšší hodnotou, neţ činila kupní cena. Jelikoţ však klient měl i svoje finanční rezervy, zaţádal si o hypoteční úvěr ve výši 2 200 000 Kč, 800 000 Kč zaplatil ze svých úspor kanceláři. Odhadci zaplatil za jeho sluţby 4 000 Kč. Od okamţiku podepsaní Smlouvy o smlouvě budoucí začala plynout určitá lhůta, během které musela být podepsána Kupní smlouva, v daném případě jenom 2 týdny. Pokud by banka 59
neschválila úvěr během této lhůty, ţadatel, pan XX by přišel o celý rezervační poplatek ve výši 170 000. Vše ale proběhlo v pořádku, banka hypoteční úvěr včas schválila, nastavila úrokovou sazbu 5,1%, jednalo se o hypotéku na 20 let, ţádající si nechal poradit od hypotečního makléře a zvolil si fixaci na dobu 3 let vzhledem k předpokladu mírného poklesu úrokových sazeb v budoucnu a s cílem zajištění stabilních splátek na delší dobu. V současnosti pan XX předpokládá, ţe by hypotéku mohl chtít předčasně splatit, coţ banka umoţňuje. Je zde moţnost mimořádných splátek bez sankce za předčasné splácení jednou za 12 měsíců bez ohledu na to, jak dlouhou dobu fixace si ţadatel zvolí. Kromě toho lze počítat se splácením bez jakýchkoliv sankcí v termínu do konce platnosti úrokové sazby a nulový poplatek za vedení úvěrového účtu. Tabulka 4. Orientační výpočet úrokové sazby a měsíční splátky pomocí hypoteční kalkulačky na internetových stránkách mBank Výše hypotéky (v Kč) 2 200 000 Hodnota zajištění (v Kč)
3 000 000
Doba splácení (v letech)
20
Délka fixace
3 roky
Úroková sazba
5,1% p.a.
Typ splátky
Anuitní
Měsíční splátka
14 641 Kč
Celkem zaplaceno na úrocích
1 313 800 Kč
Výhody zařizování hypotečního úvěru přes hypotečního makléře Rozhodnutí obrátit se na hypotečního makléře se ukázalo jako výhodné hlavně z hlediska úspory osobního času. Veškeré úkony, které souvisejí s hypotečním úvěrem, zařizoval makléř samostatně, za svého klienta. Postaral se o správné (z právního hlediska) znění smluv, související s novým bydlením, spojil se s realitní kanceláří, která byt prodávala a zajistil odhad nemovitostí. Zajišťoval komunikaci mezi bankou a klientem aţ do podpisu smlouvy, aby všechno proběhlo hladce a v závěrečné fázi celého procesu zajišťovat všechny úkony nezbytné k čerpání úvěru a na katastrálním úřadě.
60
Čerpání úvěru Banka uvolní peníze aţ v okamţik, kdy je podán Návrh na vklad do katastru nemovitosti. Ze zákona by katastr nemovitosti měl nemovitost převést do 2 měsíců, ve skutečnosti to trvá mnohem déle, v Praze i půlroku. Právě proto se nyní banky spokojí s pouhým návrhem na vklad. Momentálně pán XX začíná splácet hypotéční úvěr a platí měsíční splátku 14 641 Kč, k tomu ovšem výše uvedené 500 Kč za ţivotní pojištění, kolem 300 Kč měsíčně ho přijde pojištění bytové jednotky. K tomu fond dlouhodobých oprav činí 2 000 Kč ale plánuje se, ţe bude navýšen vzhledem ke stáří domu a nezbytnosti dalších oprav, jako například renovace fasády.
8. Trţní ocenění a jeho význam při zajištění úvěru Základní podmínkou poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. K tomu banky či stavební spořitelny vyţadují trţní odhad ceny nemovitosti, podle kterého se určí max. výše poskytnutého úvěru. V této kapitole si nyní jednotlivě probereme způsoby a moţnosti trţního ocenění (odhadu) jako způsobu pro následné zajištění úvěru.
8.1. Pojem hodnota a cena Hodnota Hodnota21 je ekonomický obecný pojem, týkající se peněţního vztahu mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není faktem, ale odhadem ohodnocení zboţí a sluţeb v daném čase podle konkrétní definice hodnoty. Nelze tudíţ hovořit o přesném čísle, ale pouze o moţném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota atp.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto třeba vţdy zcela přesně definovat jaká hodnota má být zjišťována. 21
citace z článku Ing. Jindřicha Kratěny, CSc.
61
Cena Pojem cena22 je pouţíván pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Částka ceny nemusí být zveřejněna, zůstává však historickým faktem. V současné době se v ČR ceny stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu.
8.2. Proč oceňujeme na trţních principech Oceňování majetku na trţních principech je odhalení míry jeho uţitečnosti na trhu. Odhadce hodnoty majetku musí být schopen tuto míru uţitečnosti odhalit. Na trţních principech se oceňuje proto, ţe funguje trţní ekonomika. V té existuje směna a pro směnu je třeba znát trţní hodnotu majetku.
8.3. Několik definic trţní hodnoty Definice podle komunitárního práva (tj. práva EU) Trţní hodnota23 má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromé smlouvy, mezi prodávajícím a kupujícím v den ocenění za předpokladu, ţe majetek je veřejně vystaven na trhu a trţní podmínky dovolují řádný prodej. Zároveň je také dodrţena obvyklá lhůta zohledňující povahu majetku při jednání o prodeji. Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v EU a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás tato definice závazná. Trţní hodnota je určena cenou, kterou by bylo moţné dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováváno v běţném obchodním styku, při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vazby. Evropská definice trţní hodnoty podle IVSC (International Valuation Standarts Committee mezinárodní komise pro vytvoření norem pro oceňování majetku): 22
citace z knihy doc. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a Doc. JUDr. Josefa Fialy, CSc. Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy) 23 parafráze ze skript Ing. Petra Orta Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech
62
Trţní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náleţitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.
8.4. Druhy oceňovacích metod Nemovitosti se oceňují třemi základními mezinárodně uznávanými metodami ocenění. Je to nákladová metoda (někdy také nazývaná zjištěním věcné hodnoty), výnosová metoda (někdy také nazývaná příjmová metoda) a porovnávací metoda (někdy také nazývaná trţně srovnávací metoda). Při ocenění nemovitosti mohou být vyuţity všechny tři metody, popřípadě jejich kombinace v závislosti na povaze nemovitosti a účelu jejího ocenění.
8.4.1. Porovnávací metoda Dosaţení cílové hodnoty je zaloţeno na principu porovnávání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných nedávno obchodovaných nemovitostí. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny následující podmínky: oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné (rozsah, kvalita, uţití atd.), porovnávané ceny musí být poměrně aktuální a musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, porovnávání nemovitostí musí probíhat ve stejných podmínkách (účastníci obchodu, segment trhu, oblast) Čím více se porovnávané nemovitosti liší, tím úměrně stoupá riziko nepřesnosti výsledku. Z toho vyplývá, ţe tento přístup je limitován zejména v případě mimořádných typů nemovitostí s malou četností výskytu, kde většinou porovnávací data chybí nebo mohou být podstatným způsobem zkreslena. Rozhodujícím činitelem pro aplikaci porovnávací metody je existence databáze, ze které se při srovnávání hodnoty vychází.
63
V České republice existoval minimálně do poloviny 90. let stav, kdy chyběly vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí.24 Porovnávací metoda se tedy prakticky nemohla pouţívat a byla nepříliš úspěšně nahrazována jinými postupy (různé poměrové metody nebo postupy, které byly převzaty z metodik oceňování majetku na území bývalé Německé demokratické republiky). V současné době je situace lepší a informace můţeme čerpat hned z několika databází (např. cenové mapy pozemků, statistiky sledující průměrnou cenu bytů v dané lokalitě, realizované obchody na internetu, apod.) Protoţe kaţdá nemovitost je svým způsobem jedinečná a i velmi podobné nemovitosti se do jisté míry liší, je třeba při uplatnění této metody provést analýzu oceňovaných a porovnávaných nemovitostí co do jejich podobností/rozdílností po stránce technické, urbanistické, ekonomické, právní a dalších s důrazem na cenotvorný charakter. Tuto úlohu plní tzv. korekční činitelé, které zohledňují odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Při porovnávání jednotlivých nemovitostí porovnáváme zvlášť pozemek a zvlášť majetek (nemovitost) jako celek. U pozemků je základním porovnávacím faktorem – 1m2, vyplývá to z charakteru pozemku jako nemovitosti. U staveb to nemusí být tak jednoznačné. Zde se poţívá hned několik porovnávacích jednotek25: BA – Building area – zastavěná plocha Zjednodušeně řečeno plocha zastavěná budovou, vymezená průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Problematika přesného stanovení zastavěné plochy je relativně sloţitá (např. zda započítávat do zastavěné plochy vykonzolované části vyšších nadzemních podlaţí, zda započítávat i předloţená schodiště nebo přístřešky, apod.). Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění jednopodlaţních staveb jako jsou skladové a výrobní haly, hypermarkety, apod. GFA – Gross floor area – celková zastavěná plocha Tato jednotka je v praxi při porovnávací metodě pouţívaná snad nejvíce. Její výhodou je to, ţe jí lze snadno určit i bez detailní prohlídky vnitřních prostor stavby (nebo častěji budovy). 24
parafráze ze skript Ing. Petra Orta Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech
25
parafráze ze skript Ing. Petra Orta Ph.D. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech
64
Určíme jí jako součet zastavěných ploch všech podzemních i nadzemních podlaţí. Zastavěná plocha podlaţí je (zjednodušeně) vymezena vnějším lícem obvodových konstrukcí. Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění vícepodlaţních objektů – bytových domů, administrativních budov, vícepodlaţních výrobních hal, apod. NFA – Net floor area – čistá podlahová plocha Je charakterizována jako celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet, apod. Oproti celkové zastavěné ploše je tedy tento údaj přesnějším cenotvorným faktorem. Plocha nosných a dělících konstrukcí je technicky nutným „balastem,“ který sniţuje vyuţitelnost stavby. Proto jsou dnešní stavební konstrukce, např. skeletové systémy se zavěšenou fasádou mnohem subtilnější neţ klasické, masivní konstrukční systémy na bázi cihel nebo dokonce kamene. Tato porovnávací jednotka je pouţitelná při ocenění stejných objektů jako celková zastavěná plocha. NRA – Net rentable area – čistá pronajímatelná plocha Z uvedených jednotek je čistá pronajímatelná plocha nejpřesnějším cenotvorným faktorem, který se přímo váţe na příjem ze stavby a následně i na její trţní hodnotu. Pokud není v konkrétní nájemní smlouvě uvedeno jinak, počítáme čistou pronajímatelnou plochu jako čistou podlahovou plochu bez společně přístupných částí budovy – schodiště, společné chodby, apod. Otázkou je, zda např. v administrativních budovách do této plochy započítávat společně přístupné kuchyňky, sociální zařízení nebo společnou vrátnici a recepci. Opět je třeba vycházet z obvyklých trţních podmínek. I kdyţ pronajímatel konkrétnímu nájemci pronajímá třeba jen jedinou kancelář, nechá si logicky zaplatit za moţnost pouţívat např. společné sociální zařízení. Výměra těchto společných prostor je tedy jistým způsobem „rozpuštěna“ ve vyšším nájemném vlastní kanceláře. Pokud bychom pouţili nájemné za vlastní kancelář (tedy vyšší) a touto sumou vynásobili plochu včetně společně přístupných prostor, dopustili bychom se zkreslení výpočtu.
8.4.2. Výnosová metoda Přístup na bázi výnosu je zaloţen na principu očekávání a soustřeďuje se především na míru uţitku z pohledu nemovitosti (majetku). Uţitek je zde měřen čistým výnosem, který je moţno
65
od nemovitostí očekávat a dobou, po kterou tento výnos potrvá, přičemţ tyto charakteristiky srovnává s obdobnými nemovitostmi, ale i s jinými investičními příleţitostmi, přinášejícími zhodnocení vloţeného kapitálu nebo zhodnocení formou jiných výhod. Kapitalizací ročních výnosů zjistíme hodnotu výslednou. Kapitalizace se provádí pomocí kapitalizační míry, kdy je čistý roční výnos vydělen cenou pořizovací. Díky své povaze má výnosová metoda velký význam u komerčních nemovitostí. Komerční nemovitosti jsou zpravidla stavěny, aby později byly pronajaty. Avšak podmínkou bývá, aby příjmy plynoucí z pronájmu přesáhli celkové náklady vloţené do nemovitosti a generovali tak zisk.
8.4.3. Nákladová metoda26 Základní
princip
nákladové
metody
spočívá
v porovnání
známých
(skutečných)
reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Trţní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost).
8.4.4. Administrativní metoda Tento způsob oceňování je zaloţen na oceňování nemovitostí dle cenových předpisů, kterými jsou zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. Tato metoda ocenění nemovitostí je vyuţívána pro stanovení základu daně z převodu nemovitostí, darovací daně či daně dědické. Dále je ţádána finančním úřadem pro plátce daně, prodávající, dědice nebo obdarované.
26
parafráze z knihy Ing. Zbyňka Zazvonila Oceňování nemovitostí na trţních principech
66
8.5 Faktory ovlivňující trţní hodnotu nemovitosti Klíčovým faktorem ovlivňujícím hodnotu všech nemovitostí je jejich poloha. Ta poté ovlivňuje
ostatní
hodnototvorné
faktory
jako
např.
výši
placeného
nájemného,
pronajímatelnost objektu, výši stavebních nákladů, hodnotu pozemku a prodejnost. Různé typy nemovitostí mají potom svoje specifické faktory, které ovlivňují jejich hodnotu. Za další důleţité hodnototvorné vlastnosti pozemků můţeme povaţovat: celková výměra – u tohoto faktoru zpravidla platí, ţe čím větší je pozemek, tím větší je jeho hodnota v Kč. Naopak ale platí, ţe hodnota pozemku v Kč/m2 bývá obvykle klesající funkcí výměry. Znamená to tedy, ţe čím bude pozemek větší, tím bude jeho hodnota na m2 niţší, stupeň územního plánování – zajištění právní moţnosti výstavby (např. územní rozhodnutí, stavební povolení) sniţuje nebo eliminuje rizika s moţným ohroţením realizace stavby a odráţí se tak pozitivně na hodnotě pozemku, míra vyuţití – nízká nebo naopak příliš vysoká míra stavebního vyuţití pozemku se negativně odrazí v jeho hodnotě, tvar pozemku – nepravidelný nebo např. příliš úzký tvar stavebního pozemku ovlivňuje jeho hodnotu negativně, inţenýrské sítě – z hlediska nákladů představují inţenýrské sítě (elektřina, plyn, kanalizace, vodovod) nemalou poloţku, jejich existence má tedy pozitivní vliv na hodnotu pozemku, ekologická zátěţ z minulosti – zátěţ se zpravidla odrazí v hodnotě nemovitosti negativně. Mezi další hodnototvorné faktory bytových prostorů a administrativních budov patří: konstrukce – tento faktor má vliv zejména na výši stavebních nákladů a celkovou ţivotnost budovy, můţe ale také určovat dispoziční řešení a moţné vybavení budovy, vybavení – způsob vybavení, jako např. regulace vytápění, kvalita sociálního zařízení, výtahy apod. se projeví ve výši uţitné hodnoty nemovitosti, dispoziční řešení – budovy s velkým podílem nevhodně osvětlených ploch, komunikací, nepravidelným tvarem místností jsou hůře vyuţitelné, coţ se projeví v negativním vlivu na jejich hodnotu, počet parkovacích stání – počet parkovacích stání v závislosti na kvalitě dopravního spojení veřejnou dopravou představuje také proměnnou ovlivňující hodnotu budov,
67
nájemci a nájemní smlouvy – bonita nájemců a základní parametry nájemní smlouvy (délka, vypověditelnost, výše nájemného atd.) jsou opět faktory ovlivňující hodnotu dané budovy. Mezi hodnototvorné faktory výrobních hal a skladů patří: konstrukce – velký vliv má zejména světlá výška skladových prostor, nosnost – významnou roli v hodnotě zejména vícepodlaţních výrobních hal hraje nosnost podlah v jednotlivých podlaţích, kancelářské plochy – v případě výrobních hal, které jsou spojené s administrativním provozem, je důleţitý nejen poměr skladových a kancelářských ploch, ale také vzájemné oddělení těchto dvou částí, typ a vyuţití haly – haly, které jsou úzce spojené pouze s jedním účelem vyuţití bez moţnosti alternativního vyuţití, mohou mít niţší hodnotu.
8.6. Ocenění nemovitosti jako zástavy Poskytování úvěrů bankami je spojeno s celou řadou rizik. Mezi nejvýznamnější rizika patří úvěrové riziko, které představuje nebezpečí, ţe klient banky nedodrţí sjednané podmínky finanční transakce a bance tím vznikne finanční ztráta. Základní zajišťovací instrument v případě hypotečních bank, ale i v případě některých jiných druhů úvěrů tvoří zástavní právo k nemovitostem. Pro zástavního věřitele (banku) představuje zástavní právo k nemovitostem moţnost uspokojit přednostně svoji pohledávku zpeněţením zastavené nemovitosti, resp. vlastnického práva k ní. Hodnota nemovitosti proto hraje klíčovou roli při eliminaci rizika zajištění. Hypoteční úvěr představuje zpravidla dlouhodobý obchodní vztah mezi bankou a úvěrovým dluţníkem. Riziko zajištění přitom existuje po celou dobu tohoto vztahu. Zpeněţení zastaveného nemovitého majetku při realizaci zástavního práva je spojeno s náklady, které mají přímý charakter a jsou také implicitně způsobeny tím, ţe ceny dosahované při některých způsobech realizace zástavy leţí pod trţní úrovní. Ne kaţdá nemovitost je ale vhodná pro zajištění hypotečního úvěru. Aby bylo zabezpečeno, ţe úvěrový věřitel v kterémkoli časovém okamţiku převede hodnotu nemovitosti na dostatečné mnoţství peněţních prostředků k pokrytí své pohledávky vůči úvěrovému dluţníku, musí nemovitost splňovat dvě základní
68
vlastnosti. Za prvé musí mít dlouhodobou schopnost udrţet si svoji hodnotu a za druhé musí být dlouhodobě prodejná. Při posuzování vhodnosti nemovitosti jako předmětu zajištění je třeba vzít v úvahu následující: typ objektu – některé nemovitosti jsou pro zajištění nevhodné proto, ţe se s nimi prakticky neobchoduje, příkladem mohou být ţeleznice, potrubní vedení apod., velikost segmentu trhu nemovitostí – některé objekty mohou být sice obchodovatelné, ale pokud se nacházejí v segmentu trhu, na kterém není dostatečně velká aktivita, hrozí riziko, ţe zpeněţení zástavy se můţe neúměrně dlouho protahovat a úvěrový věřitel utrpí ztráty, ţivotnost nemovitosti – pokud nebude ţivotnost nemovitosti dostatečně dlouhá, hrozí, ţe hodnota zajištění bude bez ohledu na pohyby a trendy na trhu nemovitostí postupně klesat a blíţit se k nule. omezení vlastnického práva – vhodnost nemovitosti coby zajištění úvěru je rovněţ omezena tehdy, pokud je omezeno vlastnické právo k ní. V souvislosti s oceňováním nemovitostí jako zástavy byl původně v Německu vyvinut koncept tzv. zadluţitelné hodnoty. Zadluţitelná hodnota nemovitosti je taková hodnota, u které můţeme na základě poznatků z dlouhodobého chování trhu k datu ocenění na základě trvalých, v budoucnu jistých známek, s velkou jistotou očekávat, ţe bude moci být realizována v dlouhém do budoucnosti zaměřeném časovém období v běţném obchodním styku27. Zadluţitelná hodnota se tedy podle formulací z definice stanoví po analýze dlouhodobého vývoje trhu nemovitostí v minulosti a přítomnosti a po obezřetném promítnutí všech faktorů do budoucnosti. Přitom lze zohlednit pouze takové vlastnosti určující hodnotu nemovitosti, které jsou z dlouhodobého hlediska jisté. Tím, ţe je u zadluţitelné hodnoty kladen důraz na opatrnost a zejména dlouhodobost, odlišuje se výrazně od hodnoty trţní. Výpočet zadluţitelné hodnoty lze shrnout do několika bodů: výpočet hodnoty probíhá na bázi výpočtu věcné a výnosové hodnoty, ve vhodných případech je moţné pouţít porovnávací metody pro výpočet hodnoty pozemku a hodnoty bytu v osobním vlastnictví,
27
parafráze z knihy Ing. Davida Duška, Ph.D., Základy oceňování nemovitostí
69
při výpočtu hodnoty staveb za pouţití metody věcné hodnoty by měly být vzhledem k principu opatrnosti uplatněny sráţky, pro výpočet výnosové hodnoty lze pouţít pouze dlouhodobě dosaţitelné v místě obvyklé nájemné, provozní náklady, které hradí pronajímatel, by neměly být niţší neţ obvyklé a pro daný objekt typické náklady, při kalkulaci výnosové míry je třeba individuálně zohlednit specifické riziko podle polohy, způsobu vyuţívání, stavu objektu atd., při odhadování dlouhodobé dosaţitelnosti výnosu nemovitosti je nutné posoudit moţnost alternativního vyuţití nemovitosti, v ocenění je nutné doloţit výčet podstatných rizik, které jsou s daným objektem spojeny, u nemovitostí, u kterých jsou zjištěna omezení vlastnického práva, se nejprve vypočítá zadluţitelná hodnota bez omezení, poté se jednotlivá omezení převedou na peněţní hodnotu a samostatně se ocení. V České republice je oblast poskytování hypotečních úvěrů regulována zejména jiţ zmíněným zákonem o dluhopisech. V ustanovení § 29 je definován pojem tzv. zástavní hodnota. Zástavní hodnota představuje cenu obvyklou (trţní hodnotu), podle zákona o oceňování majetku, se zohledněním: trvalých a dlouhodobě udrţitelných vlastností nemovitosti, výnosu dosaţitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, práv a závad s nemovitostí spojených, místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. Zástavní hodnota nesmí převyšovat cenu obvyklou.
8.7. Trţní ocenění V této kapitole uvádím praktický příklad trţního ocenění nemovitosti (zjištění obvyklé ceny – trţní hodnoty), pro účel zajištění úvěru. Oceněná nemovitost můţe po schválení pracovníky banky slouţit jako zástava k danému úvěru. 70
Ocenění nemovitosti Odhad obvyklé ceny zajišťovacího prostředku pro Modrou pyramidu stavební spořitelnu, a.s.
ODHAD OBVYKLÉ CENY č. 1/1/2010 Typ nemovitosti: Vypracoval: Vlastník: Místní šetření dne: Počet stran/příloh:
Rodinný dům - čp.874 s pozemkem par.č.1234 zastavěná plocha o výměře 220m2 a par.č.1235 – zahrada o výměře 303 m2 Bc. Martin Vorel, Koulova 5, Praha 6, Tel.: 732 917 272, E-mail:
[email protected] x 21.2.2010 Datum zpracování: 10.3.2010 11/6 Počet vyhotovení: 1
PŘEDMĚT OCENĚNÍ – IDENTIFIKACE ZÁSTAVY Typ nemovitosti: Adresa nemovitosti: LV č.: Vlastník (RČ, IČ): Č.p.: K.ú.: Okres:
Rodinný dům - čp.874 s pozemkem par.č.1234 zastavěná plocha o výměře 220m2 a par.č.1235 – zahrada o výměře 303 m2 Chuchelská 875/58 , Praha 12-Modřany 1462 x 874 Parc. č.: 1234, 1235 Modřany (728616 Obec (počet Praha obyv.): Praha 14 Kraj: Hl.m.Praha
71
REKAPITULACE Přednosti:
Klidné bydlení v ploše nízkopodlaţní zástavby v sousedství úplné sídlištní vybavenosti Modřan. Dobrá dopravní dostupnost , moţnost parkování na ulici i na vlastním pozemku. Dům je ve velmi dobrém stavu po celkové rekonstrukci.
Zápory, rizika: Povodně v lokalitě: Přístup – parc. č.: Vhodnost zástavy: Obvyklá cena stávající: Obvyklá cena budoucí: Obvyklá cena min:
x Ne Komunikace Chuchelská – par.č. 4015 vlastník obec Vhodná bez podmínek 6 100 000 Kč nehodnoceno Kč nehodnoceno Kč
PODKLADY Výpis z KN , LV č. 1462, 25.2.2010 Snímek z KM , 1:1000 Fotodokumentace ze dne 16.2.2010 Stavební povolení 1600/77 MNV Modřany, ze dne 29.10.1980 Stavební plány
POPIS NEMOVITOSTI LOKALITA Oceňovaná nemovitost se nachází v nízkopodlaţní zástavbě rodinných domů v ul. Chuchelské při kříţení s ul. Na Cikorce. MHD autobus 100m, tramvaj do 1km, na metro Kačerov 5km. Cca 1km do přírodní památky Modřanské rokle . Veškeré vybavení sídliště V Píšovicích. ZŠ Na Cikorce 50m ostatní vybavení pěšky do 1km. Původní starší stavba byla v roce 1980 zcela od základů přestavěna. Po roce 2007 provedeny nové podlahy, obloukové dveře , okna, obloţení schodiště, nová kuchyně.
STAVBY HLAVNÍ STAVBA Počet PP/NP/podkroví: Obytná plocha (m2): Ostatní plochy (typ,m2): Stáří: Rekonstrukce (rok): Technický stav, závady: Napojení instalací: Dispoziční řešení: Základy: Svislé konstrukce: Stropy:
0/2/0 137,96 ZP (m2): 105,48 707,74 OP (m3): 38,70m2 terasy, 5,12 m2 sklad, 20,77 m2 garáţe = 64,59 m2 30 2007 velmi dobrý veškeré sítě 4+1
Betonové pasy Zdivo Nespalné štukové
KONSTRUKČNÍ ŘEŠENÍ: Vytápění: Elektroinstalace: Rozvod vody:
72
Plyn ÚT 380V Plast
Krov, střecha: Střešní krytina: Schodiště: Okna: Dveře: Povrchy vnější: Povrchy vnitřní: Podlahy obyt. m.: Podlahy ostatní:
Plochá střecha Asfaltové svařované pasy Betonové obloţené dřevem Plast Obloţkové dýhované Omítka kontaktní Štuky a obklady Plovoucí
Ohřev TUV: Kanalizace: Rozvod plynu: Zařiz. př.: Vyb.kuch.: Ostatní (EZS, …):
Kotel Plast Ano Vana, umyvadlo WC Úplné včetně digestoře – nové 2008 ano
Keramická dlaţba
VEDLEJŠÍ STAVBY + VENKOVNÍ ÚPRAVY Zpevněné plochy , oplocení , zastřešený venkovní zapuštěný bazén (folie)
VÝČET MÍSTNOSTÍ 2
druh plochy Zádveří Chodba WC Koupelna Kuchyně Komora (kotel) Pokoj
m 4,50 7,20 1,20 8,60 11,50 2,00 17,60
druh plochy Pokoj Pokoj Chodba+šatna 2.NP
m2 11,70 14,18 11,40 37,28
Garáţ Sklad
20,77 5,12
Pokoj
15,60
Terasa
38,70
1.NP
68,20
64,59
OCENĚNÍ I. NÁKLADOVÁ METODA - VĚCNÁ HODNOTA HLAVNÍ STAVBA: Jednotkové 4 246 440,Kč reprodukční náklady: 20 % Rozestavěnost: Indikovaná hodnota 3 397 152,Kč budoucí: VELDEJŠÍ STAVBY + VENKOVNÍ ÚPRAVY: Indikovaná hodnota Indikovaná hodnota: 200 000,Kč budoucí: POZEMEK: Výměra (m2): Jednotková cena (Kč/m2): 220 6 000,303 6 000,3 138 000,Kč Hodnota pozemku celkem: Reprodukční náklady celkem: Opotřebení: Indikovaná hodnota stávající:
Věcná hodnota celkem stávající: Věcná hodnota celkem budoucí:
6 735 152,-
73
Kč Kč
6 000
Kč/m3 % Kč
Kč Celkem (Kč): 1 320 000,1 818 000,-
II. POROVNÁVACÍ METODA – POROVNÁVACÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost
Srovnávaná nemovitost č. 1
Srovnávaná nemovitost č. 2
Srovnávaná nemovitost č. 3
Rodinný dům č.p. 874 Praha 12 - Modřany
Rodinný dům Praha 4 - Modřany
Rodinný dům Praha 4 – Modřany
Rodinný dům Praha 12 –Modřany
x
www.reality.cz
www.reality.cz
www.reality.cz
x
6 370 000
8 500 000
5 690 000
x
0,85
0,85
0,85
x
5 414 500
7 225 000
4 836 500
220
x
x
x
170
160
210
180
X
1
1
1
X
5 414 500
7 225 000
4 836 500
2NP
1PP, 2NP
2NP
2NP, moţnost podkroví
303
298
488
400
x
1
0,95
0,95
x
5 414 500
6 863 750
4 594 675
vlastní
vlastní
vlastní
Vlastní
4+1+garáţ
5+1
3+1+garáţ
6+1
řadový
řadový
samostatně stojící
samostatně stojící
x
1,1
1,1
1
X
5 955 950
7 550 125
4 594 675
veškeré IS
veškeré IS
veškeré IS
veškeré IS
x
1
1
1
x
5 955 950
7 550 125
4 594 675
velmi dobrý
dobrý
velmi dobrý
dobrý
x
1,1
1
1,1
x
6 551 545
7 550 125
5 054 134
ne
ne
ne
ne
Popis objektu
Zdroj informace Nabídková cena (Kč) Korekce Upravená cena (Kč) Zastavěná plocha (m2) Uţitná plocha (m2) Korekce Upravená cena (Kč) Počet podlaţí Plocha pozemku (m2) Korekce Upravená cena (Kč) Vztah k pozemku Počet a typ bytů Poloha v lokalitě Korekce Upravená cena (Kč) Vybavenost IS Korekce Upravená cena (Kč) Tech. stav objektu Korekce Upravená cena (Kč) Záplavové
74
území Věcná břemena Korekce Upravená cena (Kč) Kč/m2 uţitné plochy Porovnávací hodnota
ne
ne
ne
ne
x
1
1
1
x
6 551 545
7 550 125
5 054 134
34 993
40 947
35 953
28 079
5 948 810 Kč
6 551 520 Kč
7 550 130 Kč
5 054 220 Kč
VYHODNOCENÍ POROVNÁVACÍ HODNOTY
Stanovení srovnávací hodnoty: Srovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji v daném regionu. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě několika hledisek. Princip metody spočívá v tom, ţe z databáze odhadce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí jsou porovnávány známé parametry ( m2 uţitné plochy ). Dále jsou uvedena specifika a zvláštnosti nemovitostí pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci, jeho provedení a technického stavu. Cílem srovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené srovnávací objekty a uvedl jejich základní parametry. Vzhledem k charakteru oceňovaného RD a porovnávaným parametrům z uvedeného přehledu vyplývá, ţe realizovaná nebo nabídková cena po sníţení za obdobné objekty činí cca 5 054 220 – 7 550 130 Kč, resp. 28 079 – 40 947 Kč/m2 uţitné plochy. Jedná se o podobné RD, obdobné velikosti, ve stejném stavu, vybavení a regionu. Pro posouzení odhadu obvyklé ceny nemovitosti vzhledem ke stavu trhu s tímto typem nemovitostí byly vyuţity závěry uvedené v předchozích částech ocenění, odborný názor a znalosti odhadce a údaje o srovnatelných nemovitostech na trhu. Vzhledem k velice dobrému tech. stavu RD je stávající porovnávací hodnota odhadnuta na 6 000 000 Kč.
SOUHRN OCENĚNÍ A STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota / nákladová Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Cena podle cen. předpisu č. 540/2002 Sb., ve znění vyhl. č. 452/2003 Sb. a 640/240 Sb. Obvyklá cena / Hodnota zajištění - z toho hodnota pozemku
75
Současný stav 6 735 152,6 000 000,Nehodnoceno
Budoucí stav Nehodnoceno Nehodnoceno Nehodnoceno
Nehodnoceno
Nehodnoceno
6 100 000,3 138 000,-
Nehodnoceno Nehodnoceno
Fotodokumentace nemovitosti:
76
77
List vlastnictví:
78
Katastrální mapa:
79
Mapa oblasti:
80
Půdorys nemovitosti:
81
Závěr Cílem této diplomové práce bylo zpracovat základní přehled problematiky hypotečních úvěrů a stavebního spoření na českém trhu. Dále analýza zajištění úvěru pouţitím trţního ocenění jako účelu pro úvěrové řízení banky. Tyto dva základní cíle byli rozděleny do dvou částí. V první části práce jsou rozebrány pojmy nemovitost, katastr nemovitostí (který nám dává prostřednictvím listu vlastnictví základní údaje o nemovitosti a je tedy spolu s katastrální mapou jedním z hlavních dokumentů pro posouzení vhodnosti zástavy a poskytnutí hypotečního úvěru). Navazuje na to samotná kapitola financování bydlení, kde jsou podrobně popsány úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry, jejich charakteristika, účelovost a s tím spojené výhody a nevýhody těchto dvou produktů a v neposlední řadě zajištění úvěru, jeho druhy s důrazem na zástavní právo k nemovitosti. Také je zde uveden typický příklad ţádosti o úvěr a jeho průběh aţ po samotné schválení. Poslední část diplomové práce pojednává o trţním ocenění, kde jsou zmíněny základní metody oceňování pro stanovení trţní hodnoty nemovitosti a praktický příklad ocenění pro účel zajištění úvěru. Pro zajištění úvěru nemovitosti je zásadní, aby byla známa její trţní hodnota. K tomuto účelu banky poţadují ocenění nemovitostí vypracované externími znalci nebo odhadci s pouţitím některých
metod oceňování na trţních principech. Pouţívaná metodika vychází ze čtyř
základních principů ocenění. Na bázi porovnání, nákladů, výnosů a cenového předpisu. Nedílnou součástí ţádosti o úvěr je předloţení účelu ke kterému budou finanční prostředky vyuţity. Ve skladbě podmínek pro získání úvěru nelze opomenout zástavní smlouvy a pojištění o nichţ byl uveden stručný přehled. Praktický příklad ocenění rodinného domu byl vypracován jako ukázka moţného zpracování odhadu pro účel banky jako zajištění úvěru. Po vyhodnocení všech rizik spojených s přijímáním nemovitostí do zástavy v bance, by mohli být předmětné nemovitosti (stavby a pozemky) shledány jako bezproblémové a mohla by být akceptována obvyklá cena uvedená v ocenění. V rámci sníţení rizika na trhu nemovitostí stanovují banky koeficienty zajištění pohybující se mezi 70 – 100 % odhadní ceny nemovitosti. V tomto případě byl stanoven koeficient zajištění 0,9. Tedy výsledná hodnota nemovitosti by byla stanovena na 5 490 000 Kč, jako zástavní hodnota k danému úvěru
82
Po vyhotovení zástavních smluv a doloţení výpisu z katastru nemovitostí se zapsaným zástavním právem je moţné povolit čerpání úvěrových prostředků aţ do výše uvedené hodnoty.
83
Přílohy Příloha I.: Dohoda o rezervaci (vzor) Smluvní strany: Realitní a projekční kancelář XXX, s.r.o., IČ: XXX (Adresa) Zastoupená XXX, RČ: (dále jen „zprostředkovatel“) a pan XX r.č. bytem XXX (dále jen „budoucí kupující“) se dohodli na rezervaci nemovitosti z nabídky zprostředkovatele. Předmět rezervace: byt č.XX o velikosti ….m2 ve 2.p domu na adrese …….. Kupní cena včetně provize zprostředkovatele je stanovena na ……..,- Kč. Pro rezervaci dané nemovitosti byl stanoven rezervační poplatek ve výši 170.000 Kč, (slovy sto sedmdesát tisíc Kč). Tento poplatek zároveň slouţí jako první splátka kupní ceny dané nemovitosti. Podmínky: Kupní cena bude vloţena spolu s výše uvedenou rezervační splátkou před podpisem "Kupní smlouvy" na depozitní účet č. XXX, var. symbol XX zřízený za tímto účelem na náklady zprostředkovatele u mBank, a.s.. "Smlouva o smlouvě budoucí kupní" bude podepsána mezi kupujícím XX, prodávajícími XY a zprostředkovatelem společností (název realitní kanceláře) nejpozději (datum). Pokud nedojde k uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodu pochybení budoucího kupujícího, bude rezervační poplatek pouţit v plné výši na úhradu nákladů prodejce a zprostředkovatele. Pokud nedojde k uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodu pochybení budoucího prodejce nebo zprostředkovatele, rezervační poplatek bude budoucímu kupujícímu vrácen v plné výši. Kupní smlouva bude podepsána nejpozději do (datum). Pokud nedojde k uzavření Kupní smlouvy z důvodu pochybení budoucího kupujícího, bude rezervační poplatek pouţit v plné výši na úhradu nákladů prodejce a zprostředkovatele.
84
Pokud nedojde k uzavření Kupní smlouvy z důvodu pochybení budoucího prodejce nebo zprostředkovatele, rezervační poplatek bude budoucímu kupujícímu vrácen v plné výši. Pokud nedojde k uzavření Kupní smlouvy z důvodu nedodrţení termínu na straně banky či stavební spořitelny budoucího kupujícího, bude datum podpisu kupní smlouvy posunut na pozdější termín po dohodě všech zúčastněných stran. Rezervační poplatek je splatný do pěti pracovních dnů od podpisu smlouvy oběma smluvními stranami na výše uvedený účet u mBank, a.s.
V Praze dne (datum)
………………….. Zprostředkovatel
……………………. Budoucí kupující
85
Příloha II.: SMLOUVA o smlouvě budoucí kupní (vzor) dle §50a a §588 a násl. občanského zákoníku
Smluvní strany: 1. Jméno XXX, r.č.XXX bytem XXX, Praha (dále jen „budoucí prodávající“) a 2. Jméno XXX, r.č.XXX r.č. XXX bytem XXX, Praha (dále jen „budoucí kupující“) a vedlejší účastník: 3. Název realitní kanceláře XXX, IČ: XXX sídlo: XXX zastoupená jednatelem (jméno, r.č.) (dále jen „zprostředkovatel“) uzavírají níţe uvedeného dne, měsíce a roku tuto
Smlouvu o smlouvě budoucí - kupní podle §50a) a §588 a násl. občanského zákoníku v plat. znění ____________________________________________________________ článek I. Účastníci této smlouvy o smlouvě budoucí kupní se zavazují, ţe nejpozději do 14 dní poté, co budoucí kupující sloţí v plné výši částku 3.000.000,- Kč na úhradu dohodnuté budoucí kupní ceny na depozitní účet zprostředkovatele č. XXX/5500 zřízený u mBank, a.s., uzavřou Kupní smlouvu podle § 588 a násl. občanského zákoníku, jejíţ podstatné náleţitosti a budoucí text jsou tyto:
86
Kupní smlouva Smluvní strany: 1. Jméno XXX, r.č.XXX bytem XXX, Praha 8 (dále jen „prodávající“) a 2. Jméno XXX r.č. XXX bytem XXX, Praha 9 (dále jen „kupující“) a vedlejší účastník: 3. Název realitní kanceláře XXX, IČ: XXX sídlo: XXX zastoupená jednatelem (jméno, r.č.) (dále jen „zprostředkovatel“) uzavírají níţe uvedeného dne, měsíce a roku tuto kupní smlouvu podle § 588 a násl. obč. zák.v plat.znění: Článek 1. 1) Prodávající je výlučným vlastníkem bytové jednotky č. XXX v domě č.p. XXX na pozemku p.č. XXX a podílovým spoluvlastníkem společných částí domu č.p. XXX na pozemku p.č. XXX a pozemku p.č. XXX (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře XXX m2 ve výši podílu XXX. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na LV č. XXX a č….. pro k.ú….., obec Praha u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha (dále jen „předmětná nemovitost“). 2) Předmětnou nemovitost, která je uvedena v předchozím odstavci, nabyl prodávající do svého vlastnictví na základě „Smlouvy o převodu bytové jednotky včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku do vlastnictví člena druţstva“ ze dne ….Vklad byl povolen rozhodnutím č.j. XXX u Katastrálního úřadu Praha-město. 3) Bytová jednotka č. XX se skládá ze 2 místností a příslušenství, celková výměra podlahové plochy je ….. m2. K bytu dále patří sklep v –1. podlaţí o výměře…….m2, podlahová plocha sklepa se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky. 4) Prodávající prohlašuje, ţe mu není známa ţádná překáţka, která by mu bránila ve volném nakládání s předmětnou nemovitostí.
87
Článek 2. 1) Smluvní strany se dohodly, ţe celková kupní cena předmětné nemovitosti činí 3.000.000,Kč, (slovy). Kupující předmětnou nemovitost za tuto cenu od prodávajícího kupuje a přijímá do svého vlastnictví. 2) Prodávající prodává kupujícímu předmětnou nemovitost se všemi právy a povinnostmi s nimi spojenými a se všemi jejich součástmi, tak jak byl sám oprávněn je vlastnit a uţívat. Článek 3. 1) Dohodnutá kupní cena za předmětnou nemovitost v celkové výši 3.000.000,- Kč byla zaplacena v plné výši ve prospěch prodávajícího na účet č. XXX zřízený zprostředkovatelem u mBank, a.s. před podpisem této kupní smlouvy, coţ prodávající i zprostředkovatel svým podpisem stvrzují. 2) Prodávající souhlasí, aby z částky odpovídající kupní ceně byly zprostředkovatelem vyplaceny na účet prodávajícího č. XXX následující částky takto: a) Částku XXX,- Kč (slovy) zprostředkovatel poukáţe na účet prodávajícího do deseti pracovních dní po podpisu této smlouvy, b) částku XXX,- Kč (slovy) zprostředkovatel poukáţe na účet prodávajícího do třech pracovních dnů po předloţení prodávajícím podaného daňového přiznání spolu s dokladem o zaplacení daně z převodu nemovitostí. 3) Prodávající a zprostředkovatel se dohodli, ţe pohledávka na výplatu ve výši XXX,- Kč (slovy) bude zprostředkovateli započtena oproti nároku zprostředkovatele na úhradu odměny zprostředkovatele na základě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi prodávajícím a zprostředkovatelem dne XXX. Článek 4. 1) Prodávající prohlašuje, ţe - na převáděné nemovitosti neváznou ţádná zástavní práva, věcná břemena ani jiná věcná práva, o kterých by kupující nevěděl, s výjimkou zástavního práva ze zástavní smlouvy, uzavřené podle této smlouvy prodávajícím s mBank, a.s. k zajištění hypotečního úvěru kupujícího, poskytnutého mBank, a.s. za účelem úhrady části kupní ceny převáděné nemovitosti, - převáděná nemovitost není pronajata, ani ţádná třetí osoba není, na základě jakékoliv smlouvy ani na základě jiného právního titulu, oprávněna převáděnou nemovitost bezplatně uţívat, - převáděná nemovitost je prosta práv a nároků jakýchkoliv třetích osob a ţádná třetí osoba není oprávněna poţadovat či vymáhat od vlastníků z důvodu vlastnictví převáděné
88
nemovitosti ţádná plnění, a zavazuje se neučinit ţádné kroky k takovému případnému zatíţení nemovitosti ani pro budoucno. Kupující tento stav předmětné nemovitosti bere na vědomí a v takovém stavu předmětnou nemovitost kupuje do svého vlastnictví. Pokud by se v budoucnu takové závazky, dluhy či jiná práva na prodávané nemovitosti vyskytly, zavazuje se je prodávající na výzvu kupujícího a na vlastní náklady vypořádat. 2) Prodávající dále prohlašuje, ţe ke dni podpisu této smlouvy jsou splněny všechny daňové povinnosti týkající se převáděné nemovitosti, zejména veškeré závazky z titulu úhrady daně z nemovitostí. 3) Pro případ, ţe dojde z jakéhokoliv důvodu k přerušení vkladového řízení nebo zamítnutí vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího, je strana, která překáţku řízení zavinila, povinna důvody přerušení vkladového řízení nebo zamítnutí vkladu neprodleně po doručení rozhodnutí Katastrálního úřadu odstranit tak, aby mohlo být v katastrálním řízení pokračováno nebo aby mohl být podán nový návrh na povolení vkladu vlastnického práva. Bude-li přesto návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí dle této smlouvy pravomocně zamítnut, smlouva se od počátku ruší a účastníci této smlouvy jsou povinni si vrátit jiţ vzájemně poskytnutá plnění, a to ve lhůtě třiceti dnů ode dne právní moci rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad práv do katastru nemovitostí dle této smlouvy. Článek 5. Prodávající seznámil kupujícího s faktickým i právním stavem předmětné nemovitosti a prohlašuje, ţe mu nejsou známy ţádné vady nebo okolnosti, na které by měl kupujícího zvláště upozornit. Kupující potvrzuje, ţe si předmětnou nemovitost řádně prohlédl, ţe je mu dobře znám její stav a v tomto stavu, bez jakýchkoliv závazků a prostu jakýchkoliv dluhů, jak stojí a leţí, ji přijímá do svého vlastnictví. Článek 6. 1) Smluvní strany se dohodly, ţe prodávající předá předmětnou nemovitost, prostou práv třetích osob, kupujícímu do deseti pracovních dní po podpisu této smlouvy. 2) O předání a převzetí nemovitosti bude smluvními stranami sepsán a podepsán protokol se stavy odběru elektřiny, vody a plynu. 3) Pro případ prodlení prodávajícího s předáním předmětné nemovitosti ve stanoveném termínu a za dohodnutých smluvních podmínek zaviněné prodávajícím sjednává se smluvní pokuta 10 000,- Kč za kaţdý započatý měsíc prodlení, kterou je v takovém případě prodávající povinen zaplatit kupujícímu do 7 dnů po doručení výzvy k úhradě smluvní pokuty. 4) Pro případ prodlení kupujícího s převzetím předmětné nemovitosti ve stanoveném termínu a za dohodnutých smluvních podmínek zaviněné kupujícím sjednává se smluvní pokuta 10 000,- Kč za kaţdý započatý měsíc prodlení, kterou je v takovém případě kupující povinen zaplatit prodávajícímu do 7 dnů po doručení výzvy k úhradě smluvní pokuty.
89
5) Prodávající se zavazuje, ţe poskytne kupujícímu při převzetí nemovitosti nezbytnou součinnost ve vztahu k třetím stranám, zejména ve vztahu s dodavateli elektřiny, vody a plynu. Článek 7. Smluvní strany se dohodly, ţe podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí zajistí zprostředkovatel nejpozději do 3 pracovních dnů po podpisu této smlouvy a zároveň v této lhůtě předá osobně či doporučeným dopisem smluvním stranám kopii návrhu na vklad s razítkem podatelny Katastrálního pracoviště Praha-město. Článek 8. Vkladové prohlášení U Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha – město se vyznačí na nový list vlastnictví: v části ALV: Vlastník - XXX r.č.: XXX trvale bytem XXX v části BLV: Vlastnictví - bytová jednotka č. XXX a podílové spoluvlastnictví společných částí domu č.p. XXX na pozemku p.č. XXX a pozemku p.č. XXX o výměře XXX m2 ve výši podílu XXX. V části CLV, DLV: podle stavu zápisu V části ELV: vklad dle této smlouvy Článek 9. Tato kupní smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem podpisu smluvními stranami a od této doby jsou smluvní strany svými projevy vůle vázány. Vlastnictví k převáděné nemovitosti nabývá kupující vkladem do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha – město. Účinky vkladu vlastnického práva pro kupujícího nastávají zpětně ke dni, kdy byl návrh na povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího katastrálnímu úřadu doručen. Článek 10. 1) Smluvní strany se dohodly, ţe veškerá korespondence týkající se této smlouvy bude doručována osobně nebo do vlastních rukou druhé smluvní straně doporučeným dopisem s dodejkou prostřednictvím České pošty. Smluvní strany se dohodly, ţe za splnění smluvní podmínky doručení podle této smlouvy bude povaţována některá z níţe uvedených skutečností: - písemné potvrzení o převzetí v případě osobního doručení - vrácená dodejka s potvrzením o převzetí zásilky adresátem
90
- potvrzení o nepřevzetí doručované zásilky, byla-li odeslána způsobem shora uvedeným na adresu uvedenou níţe v odst. 2) tohoto článku (např. vrácená zásilka s údajem pošty o jejím nepřevzetí adresátem). 2) Jako adresy pro doručování písemností jsou určeny adresy stran uvedené v záhlaví smlouvy. Případná změna adresy musí být oznámena písemně druhé straně. Článek 11. 1) Tato smlouva je vyhotovena v 9 stejnopisech, z nichţ kaţdý má charakter originálu, kaţdá ze stran obdrţí jeden stejnopis a 6 stejnopisů bude po podpisu smluvními stranami podáno společně s návrhem na vklad Katastrálnímu pracovišti Praha-město. 2) Právní vztahy mezi účastníky vyplývající z kupní smlouvy se řídí občanským zákoníkem a souvisejícími předpisy v platném znění. 3) Všichni účastníci této kupní smlouvy shodně prohlašují, ţe jsou plně způsobilí k právním úkonům, ţe si tuto smlouvu před jejím podpisem pečlivě přečetli a jejímu obsahu dobře porozuměli, ţe tato smlouva byla uzavřena po vzájemném projednání, pro obě strany určitě, váţně a srozumitelně, nikoliv v tísni za nápadně nevýhodných podmínek pro jednu ze smluvních stran a proto na důkaz projevu své svobodné vůle ji jako takovou podepisují.
V Praze dne
Prodávající:
Kupující:
………..…......................................
………..…......................................
Vedlejší účastník: ……………………………………….. Název realitní kanceláře jednatel – jméno
91
článek II. 1) Budoucí kupující uhradí budoucí kupní cenu uvedenou v čl. I takto: a) Budoucí kupující sloţil před podpisem této smlouvy do úschovy zprostředkovateli částku ve výši ………….,- Kč (slovy:………..). b) Částku ve výši ……….,- Kč ,- Kč (slovy:………..) uhradí budoucí kupující hypotečním úvěrem mBank, a.s. na depozitní účet. článek III. Zprostředkovatel se zavazuje, ţe nejpozději do tří pracovních dnů po sloţení celé kupní ceny na depozitní účet vyzve smluvní strany k podpisu kupní smlouvy. článek IV. V případě, ţe nedojde vůbec k uzavření výše uvedené kupní smlouvy v termínu dle čl. I. této smlouvy, zprostředkovatel vrátí do sedmi pracovních dnů vloţené finanční prostředky zpět budoucímu kupujícímu. článek V. 1) V případě, ţe z důvodů existujících na straně budoucího prodávajícího k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě stanovené v článku I. nedojde, ačkoliv budoucí kupující sloţí řádně v souladu s touto smlouvou kupní cenu na depozitní účet, je budoucí kupující oprávněn od této smlouvy o smlouvě budoucí odstoupit. V takovém případě budoucí prodávající je povinen zaplatit budoucímu kupujícímu smluvní pokutu ve výši ………Kč (slovy…………..), a to nejpozději do 10 kalendářních dnů od odstoupení. 2) V případě, ţe z důvodů existujících na straně budoucího kupujícího k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě stanovené v článku I. nedojde, ačkoliv kupní cena bude sloţena v plné výši na účtu, nebo budoucí kupující nezajistí sloţení celé částky kupní ceny na účet do 3 měsíců od podpisu této smlouvy, je budoucí prodávající oprávněn od této smlouvy o smlouvě budoucí odstoupit; v takovém případě je budoucí kupující povinen zaplatit budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši………Kč (slovy………..), a to nejpozději do 10 kalendářních dnů od odstoupení. článek VI. Všichni účastníci této smlouvy o budoucí smlouvě kupní shodně prohlašují, ţe nejsou zbaveni způsobilosti k právním úkonům, a to ani částečně, ţe si tuto smlouvu před jejím podpisem přečetli, ţe tato smlouva byla uzavřena po vzájemném projednání, určitě, váţně a srozumitelně, nikoliv v tísni nebo za nápadně nevýhodných podmínek pro jednu ze stran. Proto tuto smlouvu o budoucí smlouvě kupní podepisují svými vlastnoručními podpisy.
92
článek VII. 1) Smluvní strany se dohodly, ţe veškerá korespondence týkající se této smlouvy bude doručována osobně nebo do vlastních rukou druhé smluvní straně doporučeným dopisem s dodejkou prostřednictvím České pošty. Smluvní strany se dohodly, ţe za splnění smluvní podmínky doručení podle této smlouvy bude povaţována některá z níţe uvedených skutečností: - písemné potvrzení o převzetí v případě osobního doručení - vrácená dodejka s potvrzením o převzetí zásilky adresátem - potvrzení o nepřevzetí doručované zásilky, byla-li odeslána způsobem shora uvedeným na adresu uvedenou níţe v odst. 2) tohoto článku (např. vrácená zásilka s údajem pošty o jejím nepřevzetí adresátem). 2) Jako adresy pro doručování písemností jsou určeny adresy stran uvedené v záhlaví smlouvy. Případná změna adresy musí být oznámena písemně druhé straně. článek VIII. Tato smlouva o smlouvě budoucí je vyhotovena v pěti stejnopisech, z nichţ kaţdý má charakter originálu. Budoucí kupující obdrţí tři stejnopisy, jeden obdrţí budoucí prodávající a jeden obdrţí zprostředkovatel. V Praze dne Prodávající:
Kupující:
………..…......................................
………..…......................................
Vedlejší účastník: ……………………………………….. Název realitní kanceláře jednatel – jméno
93
Seznam pouţité literatury 1) Ing. Zbyněk Zazvonil , Oceňování nemovitostí na trţních principech 2) Ing. Mařík, Metody oceňování podniku 3) Ing. Dušek, Základy oceňování nemovitostí 4) Ing. Bohumil Kuba, Katastr nemovitostí po novele 5) doc. Ing. Heřman, CSc., Oceňování nemovitostí 6) doc. Ing. Herman, CSc., Oceňování majetku 7) doc. Ing. František Pavelka, CSc., Opltová, Hypoteční úvěry 8) doc. Ing. František Pavelka, CS.c. Jak správně na hypotéky 9) doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a doc. JUDr. Josef Fiala, CSc., Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy) 10) Ing. Petr Ort, Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech a Oceňování na trţních principech 11) Ing. David Dušek, Ph.D., Základy oceňování nemovitostí Zákony: 1) Stavební zákon č. 183/2006 Sb. 2) Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí v ČR 3) Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření 4) Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech Internetové zdroje: 1) www.mesec.cz 2) www.finance.cz 3) www.hypoindex.cz 4) www.penize.cz 5) www.mbank.cz 6) www.idnes.cz
94
Seznam grafů Graf 1. Vývoj průměrných úrokových sazeb hypotečních úvěrů od r. 2003…………………27 Graf 2. Vývoj zájmu klientů o jednotlivé varianty účelového financování (2003-2009)…….30 Graf 3. Vývoj struktury hypoték podle délky fixace…………………………………………33 Graf 4. Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření……38
Seznam tabulek Tabulka 1. Porovnání příjmů a výdajů………………………………………………………..49 Tabulka 2. Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru……………………………………….....54 Tabulka 3. Výše poplatku za vedení úvěrového účtu………………………………………...55 Tabulka 4. Orientační výpočet úrokové sazby a měsíční splátky pomocí hypoteční kalkulačky na internetových stránkách mBank…………………………………………………………...60
Seznam příloh Příloha I. Dohoda o rezervaci (vzor)………………………………………………………….83 Příloha II. Smlouva o smlouvě budoucí kupní (vzor)………………………………………...85
95
