Hypoteční úvěr v praxi

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Hypoteční úvěr v praxi Bakalářská práce

Autor:

Marek Jungman Bankovní management, Bankovní manaţer

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Ivana Moltašová

Duben 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Teplicích dne 29.4.2011

Jungman Marek

Poděkování Rád bych upřímně poděkoval paní Ing. Ivaně Moltašové za odbornou pomoc při zpracování bakalářské práce a za cenné rady a připomínky, které mi poskytla.

Anotace: V bakalářské práci pojednávám o hypotečním úvěru poskytovaném v ČR. V teoretické části definuji hypoteční úvěr, jeho specifika a okrajově se dotýkám předpisů upravující hypoteční úvěry v ČR. Dále se rozepisuji o druzích hypotečních úvěrů, postupech poskytování těchto úvěrů, způsobech čerpání a splácení. V další části se věnuji moţným druhům financování bydlení včetně hypotečního úvěru a jejich moţném vyuţití v praktickém ţivotě. V praktické části se zaměřuji podrobněji na moţnosti získání hypotečního úvěru u bankovních domů v ČR a mapuji průběh postupu poskytnutí úvěru u Hypoteční banky. Na základě průzkumu trhu jsem došel k názoru, ţe hypoteční úvěr lze získat po splnění předepsaných podmínek u více finančních institucí, jejichţ podmínky jsou velmi podobné. Výběr financující banky závisí na prioritách ţadatele o úvěr.

Abstract: The thesis is focused on mortgage credit granted in the Czech Republic. In the theoretical part I define a mortgage credit, its specifics and I deal with the regulations concerning the mortgage loans in the Czech Republic. There are divided the types of mortgage loans and described the procedures of granting loans and ways of their repayment. The following part is devoted to the various types of housing finance, including mortgage loans and their possible use in everyday life. The practical part focuses more closely on how to obtain a mortgage loan at banks in the Czech Republic and the process of granting loan at the Mortgage Bank. Based on the market research, I came to the conclusion that the mortgage loan can be obtained after completion of the necessary conditions for more financial institutions, whose conditions are very similar.The selection of the banks depends on the priorities of loan applicants.

Obsah Úvod ............................................................................................................................................... 7

1.

Definice hypotečního úvěru ........................................................................................... 8 1.1

Hypoteční úvěry v ČR ...................................................................................................... 8

1.1.1

Definice ........................................................................................................................ 8

1.1.2

Odhad hodnoty nemovitosti ......................................................................................... 9

1.1.3

Výše a zajištění HÚ .................................................................................................... 10

1.1.4

Čerpání HÚ................................................................................................................. 11

1.1.5

Splácení a splatnost HÚ.............................................................................................. 11

1.1.5.1

Anuitní splácení ................................................................................................. 12

1.1.5.2

Degresivní splácení ............................................................................................ 13

1.1.5.3

Progresivní splácení ........................................................................................... 14

1.2

Předpisy upravující hypoteční úvěry v ČR ..................................................................... 15

1.3

Úvěrová rizika................................................................................................................. 16

1.4

Úvěrové registry ............................................................................................................. 17

1.4.1

Bankovní registr klientských informací ..................................................................... 18

1.4.2

Nebankovní registr klientských informací ................................................................. 18

1.4.3

Registr SOLUS ........................................................................................................... 18

1.4.4

Centrální registr úvěrů ................................................................................................ 19

1.5

Druhy HÚ ....................................................................................................................... 19

1.5.1

Druhy hypoték podle účelu ........................................................................................ 19

1.5.2

Druhy hypoték podle výše hypotečního úvěru ........................................................... 20

1.5.3

Druhy hypoték podle prokázaných příjmů ................................................................. 20

1.5.4

Druhy hypoték podle způsobu splácení ...................................................................... 21

1.5.5

Speciální druhy hypoték ............................................................................................. 21

1.5.6

Neúčelové hypotéky – americká hypotéka ................................................................. 21

1.5.6.1 1.6 1.6.1 1.7

Státní podpora HÚ .......................................................................................................... 26 Ţadatelé o dotaci ........................................................................................................ 26 Pojištění HÚ.................................................................................................................... 27

1.7.1

Varianty pojištění: ...................................................................................................... 27

1.7.2

Výpočet splátek pojištění: .......................................................................................... 27

1.7.3

Podmínky pro ţadatele: .............................................................................................. 27

1.7.4

Další podmínky pojištění ............................................................................................ 28

1.8

2.

Výhody a nevýhody americké hypotéky ........................................................... 22

Hypoteční banky ............................................................................................................. 28

Způsoby financování .................................................................................................... 30 5

2.1

Financování z vlastních prostředků ................................................................................ 30

2.2

Půjčka od rodiny či známých .......................................................................................... 30

2.3

Spotřebitelský úvěr ......................................................................................................... 31

2.3.1 2.4 2.4.1 2.5

Výhody a nevýhody HÚ ............................................................................................. 34 Stavební spoření .............................................................................................................. 37 Zaloţení účtu .............................................................................................................. 38

2.5.2

Úvěr ze stavebního spoření ........................................................................................ 39

2.5.3

Výhody a nevýhody stavebního spoření ..................................................................... 40

2.6.1 2.7 2.7.1

4.

Hypoteční úvěr................................................................................................................ 34

2.5.1

2.6

3.

Výhody a nevýhody spotřebitelského úvěru .............................................................. 32

Nájemné bydlení ............................................................................................................. 40 Deregulace nájemného ............................................................................................... 41 Leasing nemovitosti ........................................................................................................ 42 Výhody a nevýhody leasingu nemovitosti.................................................................. 42

2.8

Jaký typ financování pouţít? .......................................................................................... 43

2.9

Shrnutí o způsobech financování bydlení ....................................................................... 43

Postup při vyřizování úvěru.......................................................................................... 44 3.1

Přípravná fáze ................................................................................................................. 44

3.2

Schvalovací fáze ............................................................................................................. 45

3.3

Realizační fáze ................................................................................................................ 46

3.3.1

Obchodní podmínky ................................................................................................... 46

3.3.2

Správa hypotečního úvěru .......................................................................................... 47

3.3.3

Splátkový plán ............................................................................................................ 47

3.3.4

Hypoteční úvěrový účet .............................................................................................. 47

Praktický příklad hypotečního úvěru............................................................................ 49 4.1

Stanovení potřeby ........................................................................................................... 50

4.2

Cílený prodejní rozhovor ................................................................................................ 51

4.3

Ţádost o úvěr .................................................................................................................. 52

4.4

Schvalování..................................................................................................................... 52

4.5

Uzavření smluvního vztahu ............................................................................................ 53

4.6

Čerpání úvěru.................................................................................................................. 54

4.7

Splácení........................................................................................................................... 54

Závěr ............................................................................................................................................ 56 Seznam tabulek ............................................................................................................................ 59 Seznam grafů ................................................................................................................................ 59 Přílohy .......................................................................................................................................... 59 6

Úvod Tématem mé bakalářské práce je hypoteční úvěr v praxi. Dle mého názoru je obsah názvu pro většinu lidí známý. S hypotečním úvěrem se spíše setkají studenti na vysokých školách finančního či ekonomického zaměření nebo lidé, kteří se o tento úvěr zajímají především z důvodu získání finančních prostředků na bydlení. Téma jsem si vybral z důvodu osobního zájmu, abych více pochopil problematiku hypotečního úvěru. Domnívám se, ţe v budoucnosti bude tato práce přínosem nejen pro mne, ale i pro lidi, kteří chtějí financovat své bydlení a nevědí, co pro to musí udělat a co vše je s tímto úvěrem spojeno. Finanční trh se neustále vyvíjí a je těţké, dokonce nemoţné s trhem udrţet krok, a proto bych rád v mé práci představil důleţité parametry, podle kterých bychom se měli řídit. V teoretické části se věnuji charakteristice hypotečního úvěru a postupně představím veškeré náleţitosti spojené s tímto úvěrem. Okrajově se zmíním o úvěrových registrech a více se zaměřím na druhy hypotečních úvěrů. Dále se zaměřím na způsoby financování, které blíţe popíši a uvedu jejich výhody a nevýhody. Nedílnou součástí mé práce je postup poskytnutí hypotečního úvěru. V této fázi představím veškeré postupy, kterými si musí kaţdý ţadatel o úvěr bezpodmínečně projít. Cílem mé práce je ukázat praktický příklad hypotečního úvěru u některé z bank. Zhodnotím poskytnutí úvěru z hlediska časové náročnosti a potřebného mnoţství dokumentů, které budou potřeba k vyřízení hypotéky.

7

1. Definice hypotečního úvěru Hypoteční bankovnictví se v Čechách objevuje od počátku druhé poloviny 19. století, ale aţ dnem 1. července 1995 vstupuje v platnost zákon č. 84/1995 Sb. z 18. dubna 1995, který známe pod názvem hypoteční zákon. Dalo by se říci, ţe to byl start pro rozvoj staronového odvětví bankovního podnikání, hypotečního bankovnictví. Z hlediska vysvětlení pojmu se jedná o dlouhodobý úvěr na financování nemovitostí, financovaný prostřednictvím hypotečních zástavních listů.

1.1 Hypoteční úvěry v ČR 1.1.1 Definice „Nový platný zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do EU, tj. 1. 5. 2004, definoval nově hypoteční úvěry: Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva (§ 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech)“.1 Hypotéka je velmi snadný způsob, díky kterému získáme peníze ve velice krátké době na nákup rodinného domu, bytu v osobním vlastnictví, nemovitosti k rekreaci, coţ jsou třeba chaty nebo chalupy, ale také k nákupu stavebních pozemků či garáţí. Máme na výběr z veliké škály moţností úvěrů a půjček, a proto si musíme dobře rozmyslet, zda se nám hypotéka opravdu vyplatí. Hypoteční úvěr se nejčastěji vyuţívá k nákupu nemovitosti, a to po celé České republice. Ze zákona vyplývá, ţe máme nárok na koupi nemovitosti v rámci celé Evropské unie, ale v praxi je to trochu jinak. České banky, které nám poskytnou hypotéku, po nás budou chtít, aby zastavená nemovitost byla na území České republiky. Hypoteční úvěry jsou poskytovány, jak fyzickým osobám, tak i právnickým osobám. Pro fyzické osoby jsou hypoteční úvěry poskytovány zejména na realizaci bydlení či rekreaci. Fyzické osoby, které ţádají o hypoteční úvěr, musí mít v době ţádosti více neţ 18 let a trvalý pobyt na území České republiky. Pokud se jedná o manţelský pár, který má společné jmění, tak zde je podmínkou společná ţádost o úvěr. Banka se tak zajistí proti

1 http://www.hypoteka.biz/co_je_hypoteka.htm

8

tomu, kdyby hypotéka nebyla splácena v pravidelných splátkách a druhý z manţelů tvrdil, ţe o ţádném hypotečním úvěru neví.

1.1.2 Odhad hodnoty nemovitosti Banky pro stanovení maximální výše úvěru potřebují znát hodnotu nemovitosti, kterou ţadatel o úvěr vkládá do zástavy. Ţadatel o hypotéku musí kromě doloţení svých příjmů také potvrdit příslušnými doklady i hodnotu zastavované nemovitosti. K tomu nám slouţí doklad zpracovaný znalcem, tedy znalecký posudek. Kaţdý bankovní ústav má určené své odhadce, ze kterých si klient můţe následně vybírat. Pro vyhotovení odhadu si však musí vybrat takového, který pracuje v regionu, kde se nachází oceňovaná nemovitost. Znalci pracují na odhadu a ocenění nemovitosti podle postupů vypracovanými bankovními ústavy. Vzniká tedy problém, jestliţe si necháme ohodnotit a ocenit nemovitost někým jiným, neţ je spolupracovník s bankou. Odhad je bankou sice akceptován, ale tento odhad a následně i nemovitost je ještě překontrolována určeným pracovníkem banky, který je specialista na odhady nemovitostí. Samozřejmě s tím souvisí i poplatek za přezkoumání, který je nákladem ţadatele úvěru. Existuje-li jedna obvyklá cena nemovitosti, na kterou se daný majetek oceňuje, potom by kaţdý jiný znalec a nejenom ten, který spolupracuje s bankou, měl dojít ke stejnému výsledku, nebo alespoň téměř ke stejnému. Do oceňování nemovitosti se v ţádném případě nesmí promítnout osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího a jiné osobní vztahy. K posouzení nemovitosti je potřeba předat veškeré dokumenty potřebné k vypracování trţního ocenění a také zpřístupnit odhadovanou nemovitost za účelem provedení odhadu. Je-li vše splněno, odhad nemovitosti trvá několik dnů, zpravidla 5-14 pracovních dnů. Vyţaduje-li klient rychlé jednání a dohodne se se znalcem na expresním zpracování, je znalec povinen provést a předloţit znalecké zpracování u jednoduchých staveb a bytů do 2 pracovních dnů po předloţení všech potřebných dokumentů. Cena za odhad nemovitosti se pohybuje v rozmezí několika tisíc, záleţí však na bankovním ústavu, zda bude klient cenu za odhad nemovitosti platit individuálně či paušálně popř.

9

cena odhadu nemovitosti se bude odvíjet po domluvě se znalcem nebo bude zahrnuta do poplatku za zpracování ţádosti o úvěr. U některých bank dostane klient jedno vyhotovení znaleckého posudku do ruky, od jiných se to pokládá jako interní dokument a klient nedostane nic. Zaţádat o zpracování posudku se vyplatí tehdy, kdy je zřejmé, ţe klient splňuje poţadavky banky, co se týče jeho bonity a jiných potřebných náleţitostí, které banka vyţaduje. I tam, kde banky vyţadují přiloţení dokumentů o ocenění nemovitosti spolu se ţádostí o úvěr, lze poskytnutí úvěru předjednat a ověřit si tak, zda máme dostatečně vysoký příjem pro získání úvěru a zda splňujeme i další podmínky pro jeho poskytnutí, které jsou bankou vyţadovány. Jestliţe klient bude takto postupovat, je zde vysoká pravděpodobnost, ţe jeho vynaloţený čas a finanční prostředky na získání úvěru nebudou vynaloţeny zbytečně a v době schvalování o úvěr uţ nebude nic bránit kladnému vyřízení. Od doby, kdy byl sestaven znalecký posudek, aţ do okamţiku schvalování o úvěr nesmí uplynout delší doba neţ 6 měsíců.

1.1.3 Výše a zajištění HÚ Výše čerpání HÚ  hypotékou můţeme splatit aţ 100 % zástavní hodnoty nemovitosti  minimální výše hypotéky je 300 tis. Kč  maximální výše hypotéky není omezena (neplatí u všech produktů)  hypotéka je limitována vaší schopností splácet (výší příjmů) Zajištění HÚ  „za hypotéku je vţdy třeba ručit nemovitostí leţící na území České republiky (lze zastavit i více nemovitostí)  hypotéku lze zajistit formou zástavního práva ke kupované nebo jiné nemovitosti, popř. nemovitostí, která vznikne výstavbou  nemovitost, která je předmětem zajištění hypotéky, nesmí být k datu čerpání zatíţena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s

10

výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, SFRB (státní fond rozvoje bydlení) a úvěr poskytnutý podle vyhlášky č.136/1985 Sb.  nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být nejpozději před čerpáním hypotéky pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno ve prospěch banky“2

1.1.4 Čerpání HÚ Klient si můţe vybrat ze dvou způsobů, jak čerpat hypoteční úvěr.  jednorázové čerpání hypotéky, kdy klient refinancuje úvěr nebo kupuje nemovitost  podmínkou je, aby jednorázové čerpání bylo provedeno nejpozději do 6 měsíců od data schválení úvěru  postupné čerpání hypotéky se vyuţívá tehdy, kdyţ klient má dohodnutou platbu za nemovitost, která je rozloţena do více tranší nebo rozhodl-li se pro výstavbu rodinného domu či rekonstrukci nebo výstavbu bytu  podmínkou je, ţe klient musí postupné čerpání hypotéky ukončit do 24 měsíců od data, kdy byl úvěr schválen „Čerpání hypotéky je účelové bezhotovostní a provádí se na účet osoby uskutečňující prodej nemovitosti, která je uvedena v kupní smlouvě, nebo dodavatele, provádějící stavební práce. U účelu výstavba/rekonstrukce je za splnění podmínek umoţněno čerpání bez dokládání faktur (jednoduché čerpání).“3

1.1.5 Splácení a splatnost HÚ  klient si můţe zvolit délku splácení hypotečního úvěru v rozmezí 3 – 40 let, ovšem záleţí na typu produktu  ţadatelé o hypotéku jsou povinni ji splatit nejpozději do 70-ti let věku

2 http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/informace-o-hypotekach/vse-o-hypotekach1/

3 http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/informace-o-hypotekach/vse-o-hypotekach1/

11

 po dobu čerpání hypotéky klient hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky hypotečního úvěru Ţadatel o úvěr si můţe vybrat formu, jakou bude splácet hypotéku.  formou pravidelných měsíčních hypotečních splátek tzv. anuitních splátek  formou degresivních splátek  formou progresivních splátek 1.1.5.1 Anuitní splácení Při splácení hypotečních úvěrů v České republice se nejčastěji vyuţívá anuitní splátka. Znamená to, ţe klient splácí úvěr stále stejnou částkou, která se po celou dobu splácení nemění. To vše platí za předpokladu, ţe se po celou dobu splácení nebude měnit úroková sazba. Samozřejmě za předpokladu fixace, protoţe v době fixace zůstává splátka stále stejná, ale po skončení fixace se musí splátky přizpůsobit. Anuitní splátka je sloţena z úroku a jistiny (úmor). Její výše je stále stejná, ale mění se poměr mezi jistinou a úroky. Jistina neboli úmor znamená, o kolik se sniţuje dluh a úrok je potom odměna bance za poskytnutí finančních prostředků. Na začátku splácí klient zejména úrok, který se postupně sniţuje a jistina se stejným tempem naopak zvyšuje. Pro lepší pochopení je zde na ukázku splátkový kalendář pro úvěr 1,0 mil. Kč, úroková sazba 5 % p. a. s dobou splatnosti 15 let. Nejčastěji se ve splátkovém kalendáři uvádějí měsíční hodnoty, ale s ohledem na jeho velikost zde uvedu pouze roční splátky. Tabulka 1 Přehlednost a jednoduchost jsou výhody anuitního splácení roční splátky úvěru: 1 mil. Kč, doba splatnosti 15 let, sazba 5% p.a

Rok

úroky (Kč)

úmor (Kč)

roční anuitní splátka (Kč)

zůstatek úvěru na konci roku (Kč)

1

50 000

46 342

96 342

953 658

2

47 683

48 659

96 342

904 998

3

45 250

51 092

96 342

853 906

4

42 695

53 647

96 342

800 259

5

40 013

56 329

96 342

743 930

12

6

37 196

59 146

96 342

684 784

7

34 239

62 103

96 342

622 681

8

31 134

65 208

96 342

557 472

9

27 874

68 469

96 342

489 004

10

24 450

71 892

96 342

417 112

11

20 856

75 487

96 342

341 625

12

17 081

79 261

96 342

262 364

13

13 118

83 224

96 342

179 140

14

8 957

87 385

96 342

91 755

15

4 588

91 755

96 342

0

součet

445 134

1 000 000

1 445 134

-

Zdroj: http://finance.idnes.cz/viteze.asp?r=viteze&c=A051121_163037_viteze_jjj

Z tabulky vyplývá, ţe klient bance zaplatí na úrocích 445 134 Kč. To představuje téměř polovinu celkové výše půjčených peněz. Výhody anuitního splácení:  V době fixace se splátky nemění,  klient tak ví několik let dopředu výši splátky,  na základě znalostí o výši splátky klient můţe naplánovat rodinný rozpočet. Nevýhody anuitního splácení:  Klient má moţnost mimořádně splatit či umořit dluh pouze v době mimo fixaci, jinak musí platit sankční poplatky. 1.1.5.2 Degresivní splácení Graf 1 Degresivní splácení

Zdroj: http://www.dobre-info.cz/?page=financial_ad&detail=5

13

Tento způsob splácení si pravděpodobně klient vybere tehdy, kdy má moţnost splácet vyšší částku na začátku splácení a postupně se měsíční splátka sniţuje. „Klient si můţe navolit aţ dvojnásobek běţné anuitní splátky, a o kolik více bude nad běţnou splátku anuitní splátku bance posílat, o tolik rychleji se bude umořovat jeho nesplacená jistina. Výhody degresivního splácení:  Měsíční splátka klesá. Finanční zatíţení ţadatelů spojené s poskytnutým úvěrem se teda v čase sniţuje, a to v závislosti na zvolené první degresivní splátce,  suma zaplacených úroků je niţší v porovnání s anuitně splaceným úvěrem se stejnou splatností.“4 Nevýhody degresivního splácení:  Klient se musí zejména na začátku vypořádat s velkou finanční zátěţí,  v porovnání s výší ostatních úvěrů klient dostane niţší částku.

1.1.5.3 Progresivní splácení Graf 2 Progresivní splácení

Zdroj: http://www.dobre-info.cz/?page=financial_ad&detail=5

Je takové splácení, kdy klient na začátku etapy splácení hypotečního úvěru splácí menší částku neţ v případě anuitního, ale splátka se pak postupně zvyšuje. Splátka je po celý rok ve stejné výši, ovšem v následujícím roce se zvyšuje o určitý koeficient.

4 http://www.gpf.cz/degresivni-splaceni

14

Podmínky progresivního splácení:  „Progresivní splácení je poskytováno osobám, jejichţ věk v roce jednání úvěru nepřesáhne 36 let,  minimální výše úvěru je 300 tis. Kč, maximální 3,0 mil. Kč. Doba splatnosti je 20 let,  fixní sazba je dle volby klienta na 5, 10 nebo 15 let.“5 Výhody progresivního splácení:  Úvěr si můţe vzít i klient s niţším příjmem,  klient si můţe sám zvolit výši první splátky a tím sníţit finanční zatíţení v počátcích splácení. Nevýhody progresivního splácení:  Klient předpokládá, ţe výše jeho příjmů postupně poroste, ale pokud se nedostaví očekávané zvýšení příjmů, mohou nastat problémy se splácením,  splatnost hypotéky se prodluţuje,  na úrocích klient zaplatí více,  přetrvávající vysoké zadluţení i na několik let po zahájení splácení.

1.2 Předpisy upravující hypoteční úvěry v ČR „Nové zásady poskytování hypotečních úvěrů jsou v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který nabývá činnosti 1. 5. 2004. Hypoteční úvěry jsou nově definovány zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, který ruší a nahrazuje zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Nově je tedy hypoteční úvěr zákonem vymezen takto:  Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné, 5 http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/volitelne-parametry/progresivni-splaceni/

15

 úvěr se povaţuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva, pro krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku pouţít teprve dnem, kdy se banka dozví o právních účincích vzniku zástavního práva,  nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu tvořící Evropský hospodářský prostor,  zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou podle zvláštního předpisu upravující oceňování majetku,  zástavní hodnotu nemovitosti stanoví banka a nesmí překročit cenu obvyklou,  pohledávky nebo jejich části nesmí po dobu, kdy slouţí ke krytí hypotečních zástavních listů převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí,  na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo ve prospěch třetí osoby s výjimkou stavební spořitelny a úvěru na druţstevní bytovou výstavbu,  nemovitost se nepovaţuje za zatíţenou, jestliţe zajištěná pohledávka zanikne pouţitím hypotečního úvěru.“6

1.3 Úvěrová rizika Jakákoliv banka na finančním trhu čelí několika rizikům. Jedním z nich je riziko úvěrové. Banky se setkávají s tzv. nejistotou, která se vyskytuje v prostředí, kde banky podnikají. Právě tato nejistota způsobuje to, ţe se nemusí vše dobře vyvíjet, tak jak si banka představuje a očekává. Něco se můţe vyvíjet správným směrem, přesně jak si banka stanovila, něco naopak hůře. O riziku se dá hovořit tehdy, kdyţ nastane horší vývoj, neţ jaký byl bankou očekáván. Takové riziko s sebou přináší niţší výnos a v horším případě úplnou ztrátu. Podle toho, z čeho riziko plyne, rozeznáváme několik kategorií rizik. Jedná se například o riziko trţní, reputační, likvidity a riziko úvěrové. Při poskytování úvěru se banka vystavuje riziku, ţe úvěr nebude splacen řádně a včas, nebo nebude splacen vůbec a úvěrová pohledávka bude pro banku nedobytná. Pokud banka poskytuje úvěry svým klientům, měla by poskytovat jen těm, u kterých je dostatečně velká jistota jejich splacení v předem dohodnutých podmínkách, které byly součástí podepsané smlouvy. 6 http://www.tvujdum.cz/finance-pravo/nove-zasady-poskytovani.aspx

16

Rozhodnutí o půjčce stanovuje banka na základě tzv. bonity klienta. K ověření bonity se pouţívá v bankovním podnikání u fyzických osob tzv. scoring klienta. Vyjma osobních údajů, kterými jsou například vzdělání, pohlaví, věk, profese, rodinný stav, počet dětí aj. se posuzují příjmy a výdaje klienta. Jestliţe budou ţadatelé dva, tzn. manţel a manţelka je šance na poskytnutí úvěru bankou daleko větší, protoţe se citelně navýší bonita, neţ kdyby ţadatel o úvěr byl jen jeden nebo známý. Osoby s příjmy ze závislé činnosti dokládají příjmy za několik měsíců zpátky a podnikatelé předkládají daňové přiznání apod. U osob s příjmy ze závislé činnosti se předpokládá, ţe stejné příjmy budou mít i v budoucnu. Rozhodně to není jediné, co ovlivňuje bonitu klienta. Další poloţka, která se zkoumá, jsou výdaje. Ty se povaţují zejména na domácnost, coţ je spotřeba elektřiny, tepla, plynu, aj., dále příspěvky na penzijní pojištění, leasing, platby pojistného, popř. alimenty aj. Rozdíl mezi příjmy a výdaji ţadatele musí být vyšší neţ jeho ţivotní minimum. Nezáleţí na tom, zda ţadatel o úvěr platí například dva leasingy a alimenty na tři děti, ale opět rozhoduje finanční rezerva na zajištění ţivotního minima. Čím méně má klient takovýchto závazků, tím vyšší bude jeho bonita a v ţádném případě se nevyplácí tyto údaje bance zamlčovat, protoţe si je banky mohou ověřit v úvěrových registrech. Dalším údajem ovlivňujícím bonitu klienta bude výše měsíčních splátek. Tu si samozřejmě můţe klient sám ovlivnit. Stejně tak i výši úvěru a dobu fixace. Ovšem pouze tyto informace nestačí. K tomu, aby se ještě více eliminovalo riziko, potřebuje banka znát minulost klienta a zda řádně splácel předchozí úvěr, pokud nějaký měl. Je pochopitelné, ţe u klientů, kteří měli problémy se splácením úvěru u jiné finanční instituce, se bude důvěřovat méně neţ klientům, kteří spláceli řádně a včas.

1.4 Úvěrové registry Řádné splácení úvěru banka nejlépe zjistí u klientů, kteří měli úvěr právě u ní. Jestliţe se jedná o úvěry, které byly poskytnuty jinou finanční institucí, tak k tomu slouţí úvěrové registry, z nichţ se zjistí platební disciplína klienta. Úvěrové registry pomáhají eliminovat tato úvěrová rizika, protoţe v dnešní moderní praxi je běţné, ţe si banky zjistí, resp. ověří minulost ţadatele o úvěr. Dále se můţeme setkat s tzv. bankovním registrem klientských informací (BRKI), nebankovní registr klientských informací (NRKI), registr SOLUS a s centrálním registrem úvěrů (CRÚ).

17

1.4.1 Bankovní registr klientských informací V tomto registru jsou zahrnuty jak pozitivní informace, tak negativní informace o klientech. V registrech se zaznamenává důvěryhodnost a bonita úvěrovaných klientů – fyzických osob. „Jedná se o údaje o podaných či odvolaných ţádostech o úvěr, uskutečněných úvěrových obchodech, a to včetně těch potenciálních jako je například poskytnutí kreditní karty či tzv. kontokorentního účtu klientovi, dále o výši úvěrových obchodů a výši splátek aj.“7 Počet uţivatelů, kteří vyuţívají bankovní registr, je dosti rozsáhlý. Mezi uţivatele vyuţívající BRKI se řadí významní hráči na poli bankovního trhu a stavební spořitelny. Tito uţivatelé registru vkládají do registru informace o svých klientech a zároveň mohou do registru nahlíţet a získávat tak důleţité informace.

1.4.2 Nebankovní registr klientských informací Je na stejném principu jako BRKI ovšem s rozdílem, ţe jeho přispěvateli nejsou banky, ale různé finanční nebankovní instituce. Především se jedná o společnosti splátkového prodeje nebo leasingové společnosti. Mimo tyto instituce mají i banky jakoţto třetí osoby právo nahlíţet do tohoto registru. „NRKI obsahuje údaje o smluvních vztazích mezi věřitelskými subjekty a jejich klienty, které určují bonitu, důvěryhodnost a platební morálku klientů, tzn. údaje o úvěrech (přijatých i odmítnutých), o výši úvěru a splátek nebo o tom, zda jsou závazky klienta řádně a včas plněny.“8

1.4.3 Registr SOLUS „Vytváří dva negativní registry klientských informací, které shromaţďují informace o klientech, kteří se dostali do problémů se splácením svých závazků u některého z členů sdruţení SOLUS. Jde o registr FO, do kterého jsou zařazovány fyzické osoby (spotřebitelé), a Registr IČ, do kterého jsou zařazovány fyzické osoby podnikatelé a právnické osoby.“9

7 http://www.finance.cz/zpravy/finance/210471-k-cemu-slouzi-uverove-registry-/


9 https://www.solus.cz/hlavni-stranka/

18

Uţivateli tohoto registru jsou hlavně leasingové a bankovní společnosti a v posledních letech rapidně přibývají i společnosti mimo finanční sféru, coţ jsou např. mobilní operátoři. Záznamy o klientech se v registru objeví aţ v případě nedodrţení splátek nebo dojde-li k závaţnému porušení smluvních podmínek ze strany klienta.

1.4.4 Centrální registr úvěrů Odpovědným zástupcem je Česká národní banka. Centrální registr úvěrů je zaměřený pouze na podnikatelskou sféru. „Zahrnuje informace o úvěrových závazcích fyzických osob podnikatelů a právnických osob, a to konkrétně o čerpaných úvěrech, kontokorentních účtech, úvěrových příslibech nebo vydaných zárukách aj.“10 I zde probíhá vzájemná výměna informací mezi účastníky registru, kterými mohou být pouze banky.

1.5 Druhy HÚ V dnešní době se můţe klient setkat s mnoha druhy hypotečních úvěrů. Lidé, kteří se o hypotéky nezajímají, si myslí, ţe existuje jeden hypoteční úvěr, který je splácen několik desítek let, a pomocí něho si postavíme vysněný rodinný dům. Ano, to je pravda, ale existují ještě další moţnosti, které nám peněţní ústavy nabízí. Avšak není vůbec jednoduché se vyznat ve všech moţnostech, které nám banky nabízí, a proto bych rád tyto druhy hypoték v následující kapitole představil.

1.5.1 Druhy hypoték podle účelu Ţadatel o hypotéku si můţe vybrat, zda chce tzv. účelový nebo neúčelový úvěr. Rozdíl tkví v tom, ţe klient při výběru neúčelového úvěru nemusí uvádět účel pouţití, v druhém případě musí. U účelového úvěru jsou bankou daná pravidla k jeho čerpání. Nejčastěji jsou to prostředky k zajištění nějaké formy bydlení, například koupě bytu nebo domu, ale také pozemku. Hypoteční úvěry z hlediska účelu můţeme rozlišit následovně:  „Hypotéka určena ke koupi.


19

o o o o o o

bytu v osobním vlastnictví domu druţstevního bytu stavebního pozemku rekreačního objektu nemovitosti určené k pronájmu

 Hypotéka určená k výstavbě / rekonstrukci / modernizaci nemovitosti.  Hypotéka určená k vypořádání společného jmění manţelů (při rozvodu) či dědictví.  Hypotéka s cílem refinancování úvěru / půjčky.  Hypotéka spojena s neúčelovou částí (kombinace hypotéky určené ke koupi nemovitosti či pozemku s neúčelovou hypotékou).  Neúčelová hypotéka – (Americká hypotéka).  Hypotéka určena k zpětnému proplacení vlastních zdrojů investovaných do nemovitosti.  Předhypoteční úvěr (čerpáno dočasně bez zástavního práva).  Na závěr je třeba zdůraznit, ţe ve většině případů můţeme všechny právě vyjmenované účely kombinovat, takţe konkrétní hypoteční produkt nám bude ušitý na míru.

1.5.2 Druhy hypoték podle výše hypotečního úvěru V této fázi se klient rozhoduje, zda bude financovat svojí nemovitost jen z části, a nebo poskytnutým úvěrem pokryje celou hodnotu pořizované nemovitosti. Kriteria pro rozhodování jsou následující.  Hypotéka do 70 % hodnoty nemovitosti (cena stanovená bankou).  Hypotéka do 85 % hodnoty nemovitosti.  Hypotéka do 100 % hodnoty nemovitosti.

1.5.3 Druhy hypoték podle prokázaných příjmů Klient má zde na výběr pouze dvě moţnosti – doloţit či nedoloţit výši svých příjmů. Od toho se odvíjí následující rozdělení.

20

 Klasická hypotéka, kde ţadatel dokládá své příjmy.  Hypotéka bez doloţení příjmů. V případě rozhodnutí klienta o poskytnutí hypotečního úvěru bez doloţení příjmů, by si měl poloţit otázku, zda je opravdu rozumné si danou výši finančních prostředků půjčit a zda bude v budoucnu schopen úvěr splácet.

1.5.4 Druhy hypoték podle způsobu splácení Ţadatel o úvěr má na výběr ze tří způsobů jak svůj závazek vůči věřiteli splatit.  Anuitní způsob splácení – ten je nejrozšířenější, splátky zůstávají po celou dobu splácení stejně vysoké.  Degresivní způsob splácení – výše splátek se postupně sniţuje.  Progresivní způsob splácení – výše splátek se postupně zvyšuje.

1.5.5 Speciální druhy hypoték Existují ovšem i hypotéky, které do ţádné výše zmíněné kategorie nelze zařadit. Jsou to tzv. speciální druhy hypoték, které ve většině případů kombinují úvěr s nějakým dalším finančním produktem nebo jsou jinak specifické. Řadí se sem:  Hypotéka kombinovaná s kapitálovou nebo investiční ţivotní pojistkou.  Hypotéka kombinovaná s cennými papíry.  Hypotéka bez poplatku (poplatek se rozloţí do procent sazby, takţe není hrazen jednorázově, nýbrţ po celou dobu splácení).“11

1.5.6 Neúčelové hypotéky – americká hypotéka Tento úvěr se také nazývá "americká hypotéka" a znamená to, ţe banku nezajímá, k čemu budou peníze z úvěru pouţity. Získané peníze můţeme pouţít dle vlastní libosti, například na refinancování dříve poskytnutých úvěrů, rozjezd podnikání, na bydlení, cestu kolem světa, nákup auta anebo také na investici do nemovitosti v zahraničí. O americkou hypotéku můţeme ţádat, splníme-li základní předepsané podmínky pro jakoukoliv hypotéku, tj. jsme-li fyzická osoba starší 18-ti let s trvalým pobytem na území 11 http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/serial-o-hypotekach/druhy-hypotek/

21

České republiky, občan ČR nebo drţitel průkazu o povolení pobytu člena státu Evropských společenství. Pokud jsme ţenatí případně vdané a máme společné jmění manţelů, musíme ţádat o hypoteční úvěr společně. O americkou hypotéku můţeme ţádat součastně s dalšími třemi ţadateli a společně musíme ţít max. ve dvou domácnostech, coţ je další omezení poskytování hypotéky. 1.5.6.1 Výhody a nevýhody americké hypotéky Výhody americké hypotéky  peníze na cokoliv bez nutnosti dlouhodobě spořit  výhodná úroková sazba oproti spotřebitelským úvěrům  úvěr můţeme kdykoliv splatit bez jakýchkoliv sankcí  nevyţaduje se ţivotní pojištění  nemusíme si zakládat nový bankovní účet  nemovitost s americkou hypotékou můţeme kdykoliv prodat  poplatek za zpracování úvěru je hrazen jen v případě schválení úvěru  měsíční splátku americké hypotéky si můţeme výrazně sníţit rozloţením úvěru do delšího časového období aţ 20-ti let Nevýhody americké hypotéky Jednou z největších nevýhod této neúčelové hypotéky je to, ţe za půjčené peníze ručí klient nemovitostí a v případě, kdy nastane u dluţníka platební neschopnost, riskuje její ztrátu stejně jako u účelového úvěru a v porovnání s účelovým hypotečním úvěrem je zde výrazně vyšší úroková sazba. Jako další nevýhoda tohoto neúčelového úvěru je sloţitá agenda. To znamená, ţe klient, který ţádá o úvěr, musí bance doloţit mnoţství dokumentů a potvrzení. Další nevýhodou, která je spojována s americkou hypotékou, jsou bezesporu poplatky za schválení ţádosti a za vedení úvěrového účtu. Ve většině případů jsou poplatky za schválení úvěru opravdu vysoké, pohybují v rozmezí od 0,25 % aţ do 1 % z výše úvěru. Za vedení úvěrového účtu si banky účtují taxu od 40 Kč do 150 Kč měsíčně, coţ při 22

dvacetileté splatnosti můţe dělat aţ 36 000Kč. Ovšem pokud se nad tím pořádně zamyslíme, potom 36 000 Kč za 20 let není aţ tak moc. Další nevýhoda je ta, ţe klient nemůţe čerpat státní podporu, ani nemá moţnost si odečíst úroky z daní. Výše čerpání americké hypotéky Maximální výše americké hypotéky se obvykle pohybuje okolo 70 % - 80 % zastavěné nemovitosti, ovšem klient se můţe setkat i s tím, ţe některé banky mají nastavený maximální limit výše půjčky bez ohledu na to, jaká je hodnota zastavěné nemovitosti. Např. vlastní-li klient nemovitost v hodnotě 20 miliónů, 70 % její zástavní hodnoty je 14 miliónů. Má-li banka jako horní limit této neúčelové hypotéky např. 3 milióny, více klientovi nepůjčí, i kdyţ cena zastavované nemovitosti bude několikanásobně vyšší. Dále také záleţí na tom, jaká je bonita klienta, tudíţ výše americké hypotéky se bude odvíjet od toho, jakou schopnost má klient úvěr splácet. Americká hypotéka má jako kaţdá jiná hypotéka i své nevýhody, jimiţ jsem se zabýval v předchozí části. Splácení americké hypotéky Splácení americké hypotéky si můţeme zvolit stejně jako u klasické hypotéky v rozmezí od 3 do 20 let a úvěr musí být splacen dříve, neţ dosáhne ţadatel o úvěr 65-ti let věku. U některých bank dokonce 70-ti let věku, dále si můţeme zvolit, jaká bude forma měsíčních splátek. Zda budeme vyuţívat pravidelné měsíční splátky (tzv. anuita), nebo můţeme vyuţít degresivní splátky. Úroková sazba americké hypotéky Klient si můţe sám zvolit, zda chce fixaci na 1 rok, 2 roky, 3 roky, 4 roky, 5 let, ale i 10 let, avšak platí, ţe čím delší doba fixace, tím vyšší úroky. Delší dobou fixace rozumíme pětileté a víceleté doby fixace. Při roční fixaci začíná úroková sazba americké hypotéky okolo 5 %, u pětileté fixace je běţný úrok v rozmezí 6 % - 7 %, ale i 8 %-9 % .p.a.. Po celou dobu fixace, kterou si klient zvolil je garantovaná platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek. Po uplynutí této doby jsou s klientem sjednány nové úrokové podmínky pro nadcházející období, po které bude klient nadále pokračovat ve splácení úvěru. Úrokové sazby amerických hypoték jsou v porovnání s účelovým úvěrem daleko vyšší.

23

Na ukázku jsem vypracoval tabulku, kde jsem uvedl jen několik bank, které poskytují americkou hypotéku. Ve všech případech jsem zadával do hypoteční kalkulačky stejné údaje:  Cena nemovitosti 1,0 mil. korun,  výše úvěru 700 tis. korun,  splatnost 10 let,  vţdy byl doloţen příjem ze zaměstnání. Tabulka 2 Vybraný přehled bank poskytující americkou hypotéku název banky

Účelová hypotéka

Americká hypotéka doba fixace

1 rok

3 roky

5 let

10 let

1 rok

3 roky

5 let

10 let

Hypoteční banka

4,89%

4,39%

4,39%

4,99%

8,84%

8,84%

8,84%

-

ČSOB

4,89%

4,39%

4,39%

4,99%

8,74%

8,74%

8,74%

-

UniCredit Bank

3,60%

3,90%

4,20%

4,70%

6,50%

6,50%

6,50%

Volksbank

4,99%

3,79%

4,09%

7,69%

6,99%

7,19%

-

Zdroj: Vlastní na základě čerpání informací z jednotlivých bank

Z tabulky jasně vyplývá, ţe úroková míra americké hypotéky se v některých případech blíţí dvojnásobku účelového hypotečního úvěru. Dále si můţeme všimnout, ţe některé hypoteční banky nenabízí americkou hypotéku s delší dobou fixace neţ 5 let. V těchto čtyřech případech se jedná pouze o UniCredit bank, která nabízí při desetileté fixaci úrokovou míru 7,50 %. Volksbank jako jediná banka z těchto čtyř náhodně vybraných nenabízí desetiletou fixaci účelového úvěru. Pokud bychom se zaměřili pouze na úrokovou míru, klient by si pravděpodobně vybral UniCredit bank, která nabízí nejniţší úrokové sazby. Zajištění americké hypotéky Stejně jako u účelové hypotéky, tak i zde se ručí formou zástavního práva ke zkolaudované nemovitosti (tj. rodinný dům, bytová jednotka, či bytový dům) ve vlastnictví dluţníka (případně jeho rodičů nebo dětí), zapsané v katastru nemovitostí a leţící na území České republiky(lze zastavit i více nemovitostí). 24

7,50% -

Nemovitost, která je předmětem zajištění, nesmí být k datu čerpání zatíţena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být co nejpozději před čerpáním úvěru pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno v prospěch banky. Sjednání hypotéky V dnešní době můţeme o americkou hypotéku zaţádat u několika finančních společností. Mezi tyto banky patří například GE Money Bank nebo Hypoteční banka, specialista na hypotéky. S nabídkou americké hypotéky pro občany do 70-ti let věku přišla jako jediná ČSOB banka. Dalším významným poskytovatelem hypoték je Česká spořitelna. Ve světě hypotečních úvěrů se můţeme setkat s názvem "Univerzal", coţ je americká hypotéka nabízená Raiffeisenbank, kterou můţe klient pouţít bezúčelově opravdu na cokoliv. Americkou hypotéku nabízí poměrně dost univerzálních bank a hypotečních bank i přes to, ţe není na Českém trhu tak rozšířená jako klasická hypotéka. Tabulka 3 Přednosti jednotlivých institucí, poskytujících hypotéky Název banky

Přednosti banky

Hypoteční banka

specialista na hypoteční úvěry pro fyzické osoby a více než dva roky je lídrem hypotečního trhu.

Česká spořitelna

největší banka na trhu co se týče počtu klientely, posedmé byla zvolena nejdůvěryhodnější bankou roku.

LBBW Bank

třetí nejdynamičtější bankou roku 2008 v soutěži banka roku. Jedna z největších bank v Německu.

ČSOB

ve financování bydlení, zajištěných fondech,leasingu i celkových aktivech pod správou je skupina ČSOB dlouhodobě jedničkou.

Oberbank

dlouholeté zkušenosti. Přes 140 let působení na trhu. Člen rakouské 3 Banken Gruppe.

GE Money Bank

po několik let za sebou se stala nejobdivovanější společností světa. Z hlediska tržní kapitalizace patří GE mezi tři největší společnosti na světě.

Poštovní spořitelna

z celkové hodnoty aktiv největší bankou v České republice i ve

25

střední Evropě. Bankovní produkty Poštovní spořitelny v současné době slouží už více než 2mil. klientů. UniCredit Bank

je jednou z nejsilnějších bank na trhu v oblasti projektového, strukturovaného a syndikovaného financování Corporate Finance.

Raiffeisenbank

podle ankety MasterCard Banka roku získala Raiffeisenbank potřetí z poslední čtyř let titul "Nejdynamičtější banka roku.

Wüstenrot hypoteční banka

Volkskbank

díky spojení s jednou z největších německých pojišťovacích společností Württembergische AG se Wüstenrot stal významnou mezinárodní finanční institucí. banka je čelním institutem jedné z nejvýznamnějších bankovních skupin v Rakousku a mezinárodní komerční bankou.

Zdroj: Vlastní úprava - čerpáno z webových stránek jednotlivých bank

1.6 Státní podpora HÚ V případě vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů stát poskytuje příspěvek k zaplaceným úrokům. Od roku 2010 Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) opět začalo poskytovat příspěvek na hypoteční úvěr ve výši jednoho procentního bodu. Kdo měl zájem o příspěvek, musel o něj zaţádat uţ při sjednání hypotéky a vztahoval se k úvěrům čerpaným v období od 1. 2. 2010 do 31. 1. 2011. Na příspěvek měli nárok i klienti, kteří například čerpají úvěr uţ několik let. Banka v tomto případě podle smlouvy o hypotečním úvěru změní běţnou úrokovou sazbu o jeden procentní bod. V současné době však klesly úrokové sazby pod 5 %, takţe se příspěvek nevyplácí, ale banky přesto doporučují sepsat ţádost o poskytování příspěvku v době ţádosti, protoţe v budoucnosti mohou sazby opět vzrůst a pokud by ţadatel o tento příspěvek nepoţádal ještě před čerpáním, tak by na něj ztratil nárok.

1.6.1 Ţadatelé o dotaci Kaţdý, kdo chtěl zaţádat o státní úrokovou dotaci, musel splňovat věkový limit. V tomto případě o dotaci mohli poţádat klienti mladší neţ 36 let. Ovšem nebyla to jediná podmínka stanovená ministerstvem. Poskytována byla na koupi staršího bytu nebo rodinného domu. Při koupi rodinného domu byl úvěr podporován nejvýše do 1,5 milionu korun a v případě koupě bytu do maximální částky 800 tisíc korun. Klienti, kteří chtějí zaţádat o dotaci a mají na ní nárok, mohou vyuţít jen ty banky, které mají s ministerstvem pro místní rozvoj uzavřenou smlouvu o zprostředkování. Mezi tyto 26

banky se řadí Wüstenrot hypoteční banka, UniCredit Bank, Komerční banka, Raiffeisenbank, GE Capital bank, Československá obchodní banka, Hypoteční banka a Česká spořitelna.

1.7 Pojištění HÚ Při uzavírání smlouvy o hypotečním úvěru si klienti mohou pojistit hypotéku, coţ jim zaručí, ţe v případě ztráty zaměstnání, váţného úrazu nebo jiné sloţité ţivotní situace budou moci pokračovat ve splácení hypotéky. Výše měsíčního poplatku se odvíjí od výše úvěrové splátky.

1.7.1 Varianty pojištění:  „Pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity,  pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity a pracovní neschopnosti,  pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání.“12

1.7.2 Výpočet splátek pojištění:  „Pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity: měsíční platba pojištění = (měsíční splátka hypotéky + poplatek za správu účtu) * 4,4 %,  pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity a pracovní neschopnosti: měsíční platba pojištění = (měsíční splátka hypotéky + poplatek za správu účtu) * 5,4 %,  pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání: měsíční splátka pojištění = (měsíční splátka hypotéky + poplatek za správu účtu) * 7,6 %“13

1.7.3 Podmínky pro ţadatele:  „Věk min. 18, max. 55 let a není v pracovní neschopnosti,  za uplynulých 5 let nebyl v pracovní neschopnosti nebo mu lékař nedoporučil pracovní neschopnost trvající více neţ tři týdny nepřetrţitě (s výjimkou zlomenin a

12 http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sluzby/pojisteni-hypoteky/


27

těhotenství, apendektomie – operace slepého střeva – či odstranění krčních mandlí), netrpěl nebo v současnosti netrpí onemocněním srdce nebo oběhového systému (jako je infarkt myokardu, ischemická nemoc srdeční, cévní mozková příhoda), cukrovkou závislou na inzulínu, chronickým onemocněním dýchacích cest, ledvin (kromě ledvinových kamenů), břišních orgánů nebo závislosti na alkoholu či návykových látkách, za uplynulých 5 let nepodstoupil onkologickou léčbu (chemoterapie nebo ozařování) pro zhoubný nádor nebo leukemii.“14

1.7.4 Další podmínky pojištění „Ţadatel má hlavní pracovní poměr na dobu neurčitou a současně nedal ani mu nebyla daná výpověď z pracovního poměru, neuzavřel se zaměstnavatelem dohodu o ukončení pracovního poměru a není ve zkušební době a dle objektivních skutečností nepatří mezi okruh zaměstnanců, se kterými by mohl být během příštích 12 měsíců rozvázán pracovní poměr (zejména v důsledku organizačních změn zaměstnavatele, sniţování počtu zaměstnanců apod.).“15

1.8 Hypoteční banky Jak jsme si uţ řekli, tak hypotéka je způsob, jakým se dostaneme k penězům, které nám půjčí jakákoliv banka, která vydá zástavní hypoteční listy a výnosy z nich pouţije k financování hypotečních úvěrů. Odměnou za poskytnutí finančních prostředků je úrok. V současné době poskytuje hypoteční úvěry řada bank.  „Citibank Europe plc.  Česká spořitelna  Česká pojišťovna  Československá obchodní banka  GE Money Bank  ING Bank  mBank 14 http://www.hypotecnibanka.cz/hypoteky/sluzby/pojisteni-hypoteky/


28

 Komerční banka  LBBW Bank CZ  Oberbank AG  Poštovní spořitelna  Raiffeisenbank  Volksbank CZ  UniCredit Bank  Waldviertler Sparkasse von 1842  Wüstenrot stavební spořitelna“16 Z uvedeného přehledu je vidět, ţe výběr institucí poskytujících hypoteční úvěry je rozsáhlý.

16 http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/kdo-je-poskytuje/

29

2. Způsoby financování V současnosti existuje mnoho způsobů, jak financovat bydlení a kaţdý si můţe vybrat podle svého. Mezi nejznámější způsoby financování patří.  financování z vlastních prostředků  půjčkou od rodiny či známých  spotřebitelský úvěr  hypoteční úvěr  stavební spoření  nájemné bydlení  leasing Mezi nejvyuţívanější způsoby financování řadíme spotřebitelský úvěr určený na bydlení, stavební spoření a hypoteční úvěr.

2.1 Financování z vlastních prostředků Ovšem v dnešní době není moc lidí, co si můţou financovat bydlení právě ze svých zdrojů a u mladší generace téměř nikdo. Postavit nebo koupit byt by mohlo trvat desetiletí, v lepším případě roky, ale co dělat, kdyţ nechceme čekat? Většina lidí touţí bydlet ve svém domu či bytu teď, a proto nezbývá nic jiného, neţ vyuţít některý jiný způsob financování.

2.2 Půjčka od rodiny či známých Ne kaţdý má to štěstí, ţe půjčku dostane od svých kamarádů nebo v lepším případě od nějakého člena z rodiny. Tato varianta však není bezproblémová, protoţe půjčka na bydlení je zpravidla dlouhodobá a málokdo můţe půjčit dočasně volné finanční prostředky na delší období a často tyto půjčky přinášejí neshody v rodině. Proto tento způsob financování bych volil pouze jako krajní řešení situace, případně pouţití těchto peněz jen z časových důvodů, kdy je výhodná nabídka bydlení a prodávající spěchá na úhradu kupní ceny, přičemţ vyřízení úvěru je časově náročnější. Nastane-li tato situace, rozumný a zdravě uvaţující člověk vyuţije jednu z následujících moţností a to: hypoteční úvěr, stavební spoření nebo spotřebitelský úvěr určený na 30

bydlení. Kaţdý druh je specifický svými vlastnostmi, kterými se budu dále zabývat. Záleţí pouze na nás, jaký máme plán, a co zamýšlíme.

2.3 Spotřebitelský úvěr Spotřebitelské úvěry jsou nabízeny jak nebankovními tak bankovními institucemi. Tento úvěr vyuţije klient tehdy, chce-li financovat např. nákup bytu s niţší cenou, opravy bytu či nemovitosti, provádět méně nákladné rekonstrukce nemovitosti. Zde máme na výběr ze dvou moţností, a tedy poskytnutí účelového a neúčelového úvěru. U neúčelového spotřebitelského úvěru klient vyuţije finanční prostředky dle libosti, ale za tuto moţnost musí zaplatit vyšší úrokovou sazbu. Naopak u účelového úvěru musí klient doloţit účel, na který byly prostředky pouţity a tím je pro banku úvěr méně rizikový a tudíţ i poskytnut s niţší úrokovou sazbou. Spotřebitelský úvěr můţe být čerpán hotovostně nebo bezhotovostně. Jedná-li se o účelové půjčky, potom převaţuje spíše bezhotovostní forma úhrady. V praxi to znamená, ţe po předloţení daňového dokladu jsou peníze zaslány přímo na účet dodavatele, který danou sluţbu nebo zboţí zprostředkovává. Spotřebitelské úvěry mohou být poskytovány jako nezajištěné či zajištěné. Závisí na výši úvěru a bonitě klienta, jakým způsobem bude úvěr zajištěn. Úvěry nízkých částek se poskytují zpravidla jako nezajištěné, případně zajištěné jen směnkou. U vyšších částek banka vyţaduje ručení jinou osobou či klient musí dané finanční instituci ručit movitou či nemovitou věcí. Sjednat si spotřebitelský úvěr není vůbec těţké, jelikoţ můţeme vyuţít veškeré moţnosti, které nás napadnou, např. sms zpráva, telefonicky, po internetu, poštou a osobně. Ačkoliv jednání s bankou můţe probíhat jakýmkoliv způsobem, smlouva o úvěru musí mít vţdy písemnou formu. Rozhodneme-li se vyuţít spotřebitelský úvěr na nákup či rekonstrukci nemovitosti, potom bychom měli prozkoumat několik údajů a těmi jsou:výše investice, úrokové sazby různých typů úvěrů,výši našeho měsíčního příjmu a dobu splácení úvěru. Abychom zjistili jak je úvěr pro nás výhodný, je potřeba, abychom prozkoumali trh. Výše úrokové sazby ještě neukazuje na to, kolik nás bude úvěr stát celkem. Pro posouzení nákladnosti je důleţitější tzv. RPSN (roční procentní sazba nákladů), coţ je součet úrokové sazby, poplatků za vedení účtu, poplatků, které musí být zaplaceny při podpisu úvěrové smlouvy či dalších poplatků, které banka můţe účtovat.

31

Kaţdopádně platí, ţe v případě vyuţití účelové půjčky, zaplatíme na úrocích méně, protoţe se jedná o úvěr, u kterého věřitel zná účel pouţití a je tudíţ méně rizikový. Dále také platí, ţe čím kratší doba splácení, tím jsou menší úroky.

2.3.1 Výhody a nevýhody spotřebitelského úvěru Úvěr získáme pomocí elektronické nebo papírové ţádosti na příslušné pobočce bankovní či nebankovní instituce, ovšem smlouva musí být vţdy uzavřena písemnou formou. Spotřebitelský úvěr je v mnoha případech dobrou volbou. Mezi výhody spotřebitelského úvěru patří:  rychlé vyřízení úvěru  u některých bank bývají předschváleny limity pro stávající klienty  moţnost poskytnutí nezajištěného úvěru v případě niţších částek  moţnost předčasného splacení Nevýhody spotřebitelského úvěru:  oproti hypotéce má zpravidla kratší dobu splácení  vyšší úrokové sazby  úvěrový limit niţší neţ u hypotečních úvěrů  u vyšších částek je ve většině případů poţadován ručitel, u částek nad 300tis. Kč je vyţadováno zajištění nemovitostí Obrovský problém, který je spojován s těmito úvěry, je ten, ţe člověk podepisující smlouvu často ani neví, co vlastně podepisuje. Tento problém pramení buďto z finanční negramotnosti ţadatele o úvěr nebo z nedůkladného čtení dané smlouvy. Především to, co je napsané malým písmem, je nejdůleţitější a mnohdy právě zde vzniká problém, ţe si to člověk pořádně nebo vůbec nepřečte. Seriózní instituce nám předloţí smlouvu, ve které je uvedeno, co dělat, kdyţ nebudeme schopni z nějakého důvodu úvěr splácet. Toto je dobré mít na paměti, jelikoţ dostane-li se klient do takovéto situace, v mnoha případech bude muset uhradit nemalé pokuty, či dodatečné poplatky. V dalším kroku by si klient měl přečíst podmínky ohledně předčasného splacení dluhu. Nikdy bychom neměli podepisovat smlouvu, ve které si 32

nejsme něčím jistí. Předejít těmto problémům lze jednoduše. Vyhnout se podvodným nebankovním institucím a zaměřit se na seriózní bankovní instituce. Vrátím-li se do situace, ţe klient nebude schopen úvěr z nějakého důvodu momentálně splácet, měl by si ještě dříve sjednat pojištění neschopnosti splácet. Ke kaţdému úvěru je moţné toto pojištění uzavřít, ale o podmínkách pojištění je dobré si dopředu získat informace. Pro lepší přehled jsem připravil tabulky, kde uvádím bankovní instituce, které spotřebitelský úvěr nabízí. V první tabulce jsou instituce poskytující účelové spotřebitelské úvěry a v druhé tabulce instituce poskytující neúčelové spotřebitelské úvěry. Poslední tabulka uvádí nebankovní instituce. Tabulka 4 Bankovní instituce nabízející účelový spotřebitelský úvěr bankovní instituce účelová půjčka název instituce název úvěru

výše úvěru

úroková sazba doba splácení

GE money bank

expresní půjčka

30-600 tis.Kč

od 9,9%

24-96 měsíců

ČSOB

půjčka na bydlení

100-600 tis. Kč

cca 7,7%

3-10 let

Česká spořitelna

spotřebitelský úvěr

min. 100 tis. Kč

8,50%

až 10 let

perfektní půjčka

30-250 tis. Kč

14,90%

až 6 let

osobní úvěr

30-500 tis. Kč

min.6%

až 6 let

Komerční banka Citibank

-

-

-

-

půjčka na jiné investice 50 tis. - 1 mil. Kč

10,60%

6-120 měsíců

rychlá půjčka

20 - 500 tis. Kč

9,30%

6-72 měsíců

půjčka na kliknutí

20 - 400 tis. Kč

8,90%

6-72 měsíců

půjčka na bydlení

50 tis. - 2 mil. Kč

8,60%

6-120 měsíců

Raiffeisenbank

LBBW Bank CZ

-

-

Zdroj: vlastní úprava – čerpáno z internetových stránek institucí

33

-

-

Tabulka 5 Bankovní instituce poskytující neúčelový úvěr bankovní instituce neúčelová půjčka název instituce název úvěru

výše úvěru

úroková sazba doba splácení

ČSOB

půjčka na cokoliv

20-300 tis. Kč

10,90%

1-7 let

Citibank

osobní půjčka

50-600 tis. Kč

8,90%

1-6 let

LBBW Bank CZ

osobní půjčka

20-500 tis. Kč

9,50%

1-6 let

Zdroj: vlastní úprava – čerpáno z internetových stránek institucí Tabulka 6 Nebankovní instituce poskytující spotřebitelské úvěry nebankovní instituce název instituce

název úvěru

Provident Financial Cofidis

-

výše úvěru 3-50 tis. Kč

úroková sazba

doba splácení

až 70% (RPSN) 60 týdnů

půjčka Cofidis

300 Kč. - 150 tis. Kč

15,90%

od 1 měsíce

osobní půjčka


8,50%

6-84 měsíců

on-line půjčka


8,50%

6-84 měsíců

telefoní půjčka

10-150 tis. Kč

15,80%

10-84 měsíců

Cetelem Homecredit

Zdroj: vlastní úprava – čerpáno z internetových stránek institucí

Z uvedených tabulek je vidět, ţe bankovní i nebankovní domy poskytují řadu spotřebitelských úvěrů a spotřebitelské úvěry na bydlení jsou poskytovány s niţšími úrokovými sazbami. Proto je vhodnější při financování bydlení pouţít spotřebitelský úvěr s určením účelu, coţ sebou sice nese doloţení více dokladů financující instituci, ale na druhou stranu je klientovi poskytnut úvěr s niţší úrokovou sazbou.

2.4 Hypoteční úvěr O hypotečním úvěru se zde zmíním pouze okrajově, jelikoţ je tento úvěr více rozepsán v jiné kapitole. Především bych měl uvést jeho důleţité parametry.

2.4.1 Výhody a nevýhody HÚ Výhody:  Hypotéka se doporučuje tehdy, pokud si chceme pořídit nemovitost v hodnotě vyšší neţ 300tis. Kč, 34

 hypotéku lze rozloţit aţ na 40 let a tím výrazně sníţit měsíční splátky. Omezujícím faktorem poskytnutí hypotéky je ovšem délka produktivního věku ţadatele o úvěr, protoţe se předpokládá, ţe z důchodu by ţadatel o úvěr nebyl schopen úvěr splácet,  moţnost odečítat zaplacené úroky z daňového základu (max. však 300 tis. Kč ročně),  nízké úrokové sazby,  dostupnost,  není nutnost předchozího spoření,  moţnost čerpání státní podpory k úrokům,  moţnost fixovat úrokové sazby (1 aţ 5 let),  moţnost kombinovat hypoteční úvěr s ţivotním pojištěním,  nemovitost s hypotékou lze prodat (pokud s tím banka souhlasí). Nevýhody:  Financování max. 70 % hodnoty nemovitosti,  úvěr je vţdy zajištěn nemovitostí,  fixace úrokové sazby zpravidla jen na krátké období (max. 5 let),  moţnost zvýšení úrokové sazby v dalším období,  delší časová náročnost při vyřizování ţádosti o úvěr,  větší počet poţadovaných dokumentů při ţádosti o úvěr,  nemoţnost předčasného splacení úvěru nebo pouze s vysokými poplatky mimo fixační období,  v případě platební neschopnosti hrozí ztráta zastavované nemovitosti,  sloţitá agenda,  z pravidla vysoké poplatky za vedení úvěrového účtu a za schválení ţádosti.

35

V tabulce bych rád představil instituce poskytující hypoteční úvěry a úrokové sazby, které nabízí. Uvedená hypotéka je poskytována na pořízení druţstevního bydlení a fixace v tomto případě byla vţdy na 3 roky.

Tabulka 7 Instituce nabízející hypoteční úvěry

Banka

Produkt

Minimální úroková sazba

Komerční banka

Hypoteční úvěr Klasik

4.99 %

Česká spořitelna

Ideální hypotéka

5.19 %


Hypotéka Wüstenrot

5.24 %

LBBW Bank CZ

IQ Hypotéka

5.25 %

Citibank

Hypotéka na družstevní bydlení

5.49 %

ČSOB

ČSOB Hypotéka na družstevní bydlení

5.49 %

Hypoteční banka

Hypoteční úvěr na družstevní bydlení

5.49 %

Raiffeisenbank

Hypotéka Klasik

5.54 %

GE Money Bank

Hypotéka

5.60 %

GE Money Bank

Hypotéka Naopak

5.60 %

Poštovní spořitelna

Hypoteční úvěr na družstevní bydlení

5.74 %


100% hypotéka

5.84 %

Komerční banka

Hypoteční úvěr Plus

5.99 %

LBBW Bank CZ

IQ Hypotéka bez dokládání příjmů

7.10 %

Hypoteční banka

Hypotéka bez doložení příjmu

7.94 %

Raiffeisenbank

Hypoteční úvěr bez dokládání příjmu

8.70 %

ING Bank N. V.

Oranžová hypotéka

individuální

Komerční banka

Flexibilní hypotéka

individuální

Komerční banka

Hypotéka 2 v 1

individuální

Oberbank AG pobočka Česká republika Oberbank KombiHypotéka

individuální

Oberbank AG pobočka Česká republika Oberbank StandardHypotéka

individuální

Volksbank CZ

Hypoteční úvěr

individuální

Waldviertler Sparkasse von 1842

Hypotéka

individuální

36


Jistíme s hypotékou

individuální


Spoříme s hypotékou

individuální

Zdroj: http://www.hypik.cz/srovnani-hypotek

Jak je vidět, hypoteční úvěry poskytuje řada bankovních domů a je pouze na nás, který finanční ústav si vybereme.

2.5 Stavební spoření Po hypotéce a spotřebitelském úvěru je dalším nejvyuţívanějším typem úvěru stavební spoření, které lze vyuţít při financování nemovitosti. Tento finanční produkt je poskytován pouze stavebními spořitelnami. Stavební spoření je kombinace výhodného spoření a moţnost poskytnutí úvěru na bydlení. Stavební spoření vyuţijí hlavně lidé, kteří vědí, ţe na příštích 6 let nebudou potřebovat uspořené finance a mohou tak pravidelně spořit. Kaţdý člověk si můţe zvolit libovolnou částku, kterou chce spořit. Velikou výhodou stavebního spoření bylo, ţe za naspořené peníze dostaneme státní podporu. Výše státní podpory je závislá na výši naspořené částky za rok. Zde je potřeba zmínit změny zákona o stavením spoření (Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb. a zákona č. 423/2003 Sb.) Zákon platný do 31. 12. 2003 uváděl, ţe kaţdý, kdo naspořil v průběhu jednoho roku částku 18 000 Kč, měl nárok na státní podporu ve výši 25 %, tedy 4500 Kč, coţ je maximální částka státní podpory. Pokud by ovšem naspořil např. 30 000 Kč, stále by měl nárok pouze na 4500Kč. Z naspořené částky dále plynul ještě úrok ve výši 4,5 – 6 %. Státní příspěvek je poskytován fyzické osobě a další podmínkou je, aby byl obyvatel České republiky či EU. Právnické osoby nemají nárok na státní podporu. Od 1. 1. 2004 se výrazně změnily podmínky se zákonem (Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb.). Největší změnou byla změna výše státního příspěvku a zvýšení potřebné částky na získání maximální výše státního příspěvku a prodlouţení povinné doby spoření z 5 na 6 let. Státní příspěvek ve výši max. 3 000 Kč, coţ je pouze 37

15% z naspořené částky 20 000 Kč. Nezáleţelo na tom, zda se spoří průběţně měsíčně určitá částka nebo pokud se celý rok na účtu nic nedělo a peníze byly poslány poslední měsíc v roce, státní příspěvek byl počítán v obou případech stejně vysoký. Způsob spoření měl vliv na výši připsaných úroků z naspořené části. Zatím poslední změnou byla novelizace (Zákon ze dne 12. listopadu 2010, kterým se mění zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů), která říká, ţe připsaná státní podpora bude od roku 2010 zdaněna 50 % sazbou a také připsané úroky za rok 2010 budou zdaněny. Z toho vyplývá, ţe u starých smluv uzavřených do roku 2003 máme nárok na státní příspěvek pouze ve výši 2 250 Kč a u nových smluv platných od 1. 1. 2004 máme nárok na státní podporu ve výši max. 1 500 Kč. Na rok 2011 a 2012 je připravena další novelizace a státní příspěvek by byl sjednocen u všech smluv na částku max. 2 000 Kč a připsané úroky budou opět zdaněny. Kaţdý můţe mít libovolný počet smluv o stavebním spoření, ale státní podporu smí čerpat pouze na jednu smlouvu účet. Výjimkou je stavební spoření, které člověk získal dědictvím. Na českém trhu působí v současné době 5 stavebních spořitelen. Zde uvádím jejich seznam:  Wüstenrot stavební spořitelna  Modrá pyramida stavební spořitelna  Raiffeisen stavební spořitelna  Stavební spořitelna ČS  Českomoravská stavební spořitelna

2.5.1 Zaloţení účtu Předtím, neţ si zřídíme účet, bychom si měli zamyslet nad tím, jak moc jsme schopni spořit a kolik bychom si představovali, ţe po uplynutí šesti let naspoříme. Zmiňuji se o tom z důvodu toho, ţe na začátku spoření si zvolíme cílovou částku, které budeme chtít

38

dosáhnout. Cílová částka se skládá z vloţených prostředků, úroků, přiznané státní podpory a úvěru. Jestliţe máme ujasněno, kolik budeme měsíčně spořit, měli bychom se ještě rozhodnout, zda za naspořené peníze po šesti letech chceme čerpat úvěr nebo ne. V případě, ţe nechceme čerpat úvěr, můţeme spořit tak dlouho, dokud prostředky na účtu, včetně úroků a připsané státní podpory nedosáhnou zvolené cílové částky. V případě, ţe po šesti letech předpokládáme čerpání úvěru, měli bychom zvolit cílovou částku přibliţně 150 000 Kč. Výhodou při zvolení dané cílové částky je výše poplatků, které nebudou aţ tak vysoké a přitom je dosaţeno maximální vyuţití státní podpory. Co se týče horní cílové částky, tak ta není spořitelnami zpravidla omezena. Dosáhneme-li smluvně stanovené cílové částky, smlouva musí být vypovězena nebo musíme zaţádat o navýšení cílové částky, coţ je ovšem spojeno s dalším poplatkem. Ne vţdy musí být ţádosti vyhověno, a proto bychom neměli tuto moţnost brát jako samozřejmost.

2.5.2 Úvěr ze stavebního spoření Ze stavebního spoření lze také čerpat úvěr po splnění následujících podmínek.  spoření minimálně 24 měsíců  naspoření minimálně 40 % cílové částky  dosaţení tzv. hodnotícího čísla, které si počítá kaţdá stavební spořitelna jiným způsobem a je závislá především na výši naspořené částky, délce spoření, způsobu spoření a typu zvoleného stavebního spoření Po splnění těchto podmínek je klient písemně upozorněn na moţnost získání úvěru. V případě, ţe klient ještě nenaspořil dostatečnou částku potřebnou na získání úvěru má moţnost poskytnutí tzv. meziúvěru, coţ je překlenovací úvěr do doby splnění podmínek získání řádného úvěru. O tento úvěr je moţno poţádat i při nulové akontaci a i okamţitě po zaloţení smlouvy. Ovšem jedna z nevýhod je v úrokových sazbách, které jsou vyšší a dále klient musí být více bonitní, tedy schopný splácet svůj závazek. Jsou zde kladeny větší nároky i na zajištění úvěru, který se dělí do tří forem: Je tedy moţnost, aby klient ručil zastavením nemovitosti v osobním vlastnictví, zastavením finančních pohledávek a ručitelem.

Nejlepší podmínky mají ti klienti, kteří uţ delší dobu, alespoň dva roky

pravidelně spoří a spořitelna zná jejich platební morálku. Další nevýhoda pramení z toho, 39

ţe člověk spoří a zároveň splácí z celé cílové částky, nikoliv jen z poskytnutého meziúvěru.

2.5.3 Výhody a nevýhody stavebního spoření Výhody stavebního:  nízký úrok z úvěru ze stavebního spoření  úroková sazba stále stejná po celou dobu splácení úvěru  zpravidla kratší doba splácení oproti hypotéce  moţnost odečítat úrok od základu daně  moţnost mimořádného splacení úvěru nebo jen části úvěru dle volby klienta  moţnost vyuţití překlenovacího úvěru  financování aţ 100 % hodnoty nemovitosti  téměř nulové riziko investice  vklady jsou pojištěny ze zákona  moţnost kdykoliv po 2 letech čerpat levný úvěr  věk střadatele není omezen Nevýhody stavebního:  jeden státní příspěvek se vztahuje pouze na jednoho klienta  spořící doba je min. 5/6 let  max. roční podpora na jednoho klienta je od roku 2011 ve výši 2 000 Kč.

2.6 Nájemné bydlení Splácet hypotéku nebo být nájemníkem? Před pár roky banky přesvědčovaly lidi, aby místo placení nájmu raději zvolili hypoteční úvěr a platili stejnou částku. Výhoda byla ta, ţe výše hypotéky a s tím spojené splátky byly stejné jako v případě placení nájmu, ale po splacení hypotéky, zůstal byt v majetku plátce úvěru. Ovšem dnes tomu tak není. Počet nájemních transakcí vzrost o pětinu a naopak objem nových hypoték klesl o 38 % na 57

40

miliard korun. Zájem o pronájem bytů rok od roku roste a to hlavně z důvodu nedostupnosti hypotečního úvěru pro některé lidi. V době končící krize mají lidé stále strach o svoji budoucnost a nechtějí se dlouhodobě zadluţovat. Především mladí lidé, kteří vystudovali a rozhodli osamostatnit se, volí nájemní bydlení, jelikoţ se nechtějí vázat úvěrem na celý ţivot. Samozřejmě záleţí také na lokalitě, protoţe jsou místa, kde by se vyplatil hypoteční úvěr, protoţe nájem by byl v tomto případě vyšší. Výhodou nájemného bydlení je, ţe člověk není dlouhodobě vázán splácet a při finančních potíţích můţe vyměnit bydlení za levnější či změnit lokalitu. Nájemní bydlení ovšem přináší i nevýhody. Vše nekončí pouze zaplacením měsíční částky, tedy odměny pro toho, kdo nám umoţnil, abychom mohli bydlet. Lidé, kteří bydlí v domě, musí přispívat do fondu oprav, údrţbu na správu domu, údrţbu budovy atd.. Dále si dle svých představ můţeme byt zkrášlit např. koupením spotřebičů, nábytku, nově si vymalovat stěny nebo poloţit jiný koberec apod. Záleţí pouze na fantazii nájemníka. Ale výměnu parket místo koberce nebo nové kuchyňské linky za starou musí udělat majitel bytu. Z dlouhodobého hlediska se oproti nájmu vyplatí hypoteční úvěr, protoţe za vynaloţené peníze budeme bydlet ve svém. Jediné na čem proděláme je úrok a poplatky, které musíme věřiteli zaplatit. Jestliţe bychom ale byt třeba v prvních deseti letech opustili, tak na tom hodně proděláme, jelikoţ do té doby bance platíme téměř jenom úroky, pokud máme hypoteční úvěr na delší období např. 30 let. Další nevýhoda pramení z nájemníků. V případě splacení celého úvěru máme k dispozici byt, který je náš. Úvěr budeme platit třeba patnáct, dvacet, třicet let a musíme si uvědomit, ţe za tu dobu budeme nejenom starší my, ale i dům, ve kterém bydlíme. Zpravidla ceny domů mají stálou cenu, ale znehodnocovat ho můţou právě nájemníci. My se můţeme o svůj byt starat, jak jen nejlépe dovedeme, ale musíme se na tom stejném domluvit i s dalšími členy. Pokud bychom se o dům starali jen my a ostatní se k němu chovali jako k cizímu, cena takového bytu ve většině případů klesne.

2.6.1 Deregulace nájemného Asi největší problém je deregulace nájemného. V Česku posledním dnem roku 2010 skončila regulace nájemného pro více neţ 400 000 bytů a datem 31. 12. 2012 to bude dále ve většině krajských měst, velkých měst Středočeského kraje a v Praze. Velký problém tedy vzniká v komunikaci s majitelem při nově uzavírané smlouvě. Nikdo totiţ neví, jak ceny navrhovat. Zřejmě na konci této nekonečné domluvy budou soudy, které budou muset

41

rozhodnout. Aby se tímto soudy mohly zabývat, je nutné, aby se novelizoval občanský zákoník. Lidé se pomalu setkávají s nově navrţenou smlouvou, kde je dotyčný vyzván k podepsání zvýšení nájmu aţ o 140 procent. Tato situace bude pro mnoho lidí neúnosná a v tomto případě by mohl být výhodnější hypoteční úvěr.

2.7 Leasing nemovitosti Tento produkt je dosti komplikovaný a ne kaţdá společnost jej nabízí. Financování tímto způsobem je z důvodu technické, organizační a finanční připravenosti poměrně náročné. Na našem trhu se proto setkáme pouze s desítkou leasingových společností nabízející ke svým sluţbám i financování nemovitostí. Jakmile klient uzavře leasingovou smlouvu, leasingová společnosti zakoupí konkrétní nemovitost. Jak je obvyklé u leasingových společnosti, tak i v tomto případě po dobu trvání smlouvy zůstává nemovitost v jejím vlastnictví. Do vlastnictví nájemce nemovitost přechází aţ po řádném ukončení smlouvy, tedy splacením všech závazků, které vyplývají z leasingové smlouvy.

2.7.1 Výhody a nevýhody leasingu nemovitosti Výhody jsou:  „díky rozmělnění leasingu na více splátek není klient nucen vynaloţit velké výdaje na jednorázové pořízení nemovitosti  leasingové splátky sniţují daňový základ u podnikatelských subjektů  nákup budovy nebo pozemku je dobrá ochrana proti inflaci  poměrně dobrá dostupnost a pruţnost tohoto způsobu financování  podnikatel si nemusí lámat hlavu činnostmi související se správou nemovitosti“17 Nevýhody jsou:  nemovitost je ve vlastnictví leasingové společnosti

17 http://www.sfinance.cz/osobni-finance/informace/moznosti-financovani/nemovitost/

42

 v případě jakékoliv úpravy či změny nemovitosti je třeba ţádat o souhlas leasingovou společnost jako majitele  dvojí placení daně z převodu nemovitosti (při prodeji a následně při koupi zpět)  vysoké leasingové zatíţení (leasingové navýšení včetně DPH)

2.8 Jaký typ financování pouţít? Teď, kdyţ uţ víme, ţe nejpouţívanějšími způsoby financování bydlení jsou tři typy úvěrů (stavební spoření, hypoteční úvěr a spotřebitelský úvěr na bydlení) můţeme si jednoduše shrnout jejich vyuţití do několika bodů. Hypotéku vyuţije klient tehdy, chce-li koupit nebo postavit nemovitost, či dokonce provést velkou rekonstrukci. Spotřebitelský úvěr je nejlépe vyuţit v situacích, které vedou k drobnějším rekonstrukcím či opravám bydlení, které má člověk jiţ ve vlastnictví. Stavební spoření je nejlépe vyuţito k rekonstrukci bytu či domu nebo jako doplňující úvěr k hypotečnímu úvěru, kdy hypotékou lze financovat pouze 70 % hodnoty nemovitosti a zbývajících 30 % lze uhradit z úvěru ze stavebního spoření.

2.9 Shrnutí o způsobech financování bydlení Nyní víme, jaké moţnosti se nám naskýtají, a proto by neměl být problém si udělat představu o tom, co vše nám banky mohou nabídnout. Je mnoho způsobů jak uspokojit naše poţadavky a přání a je tedy pouze na nás, jaký způsob financování si vybereme. Vţdy bychom si měli pořádně rozmyslet naše finanční moţnosti a budoucí potřeby, protoţe vzít si dlouhodobý úvěr je závazek na několik let. Záměrně jsem se na začátku kapitoly dále nezmiňoval o nebankovních společnostech, jelikoţ těm bychom se měli vyhnout. Jestliţe nám banka „A“ neposkytne úvěr a my zajdeme o ulici dál do banky „B“, kde nám oznámí, ţe taktéţ na úvěr nemáme nárok, mělo by to pro nás být jakési varování a dobrá rada. Tyto banky by nám rády vyhověly, ale bohuţel nesplňujeme některé z kriterií. U nebankovních společností se s tímto problémem většinou nesetkáme. Ty nám rády vyhoví, ale za jejich ochotu velmi draze zaplatíme. Budeme-li vţdy řádně číst smlouvy a zdravě uvaţovat, nemůţeme se dostat do nečekané situace. Dobrá rada zní: nikdy nepodepisovat nic, čemu bychom nerozuměli nebo pokud se nám zdá, ţe daná instituce něco tají.

43

3. Postup při vyřizování úvěru Celý postup při vyřizování úvěru můţeme rozdělit do 3 etap: přípravné, schvalovací a realizační.

3.1 Přípravná fáze První etapa, kterou si klient musí projít, se nazývá tzv. přípravná fáze. Tato etapa v sobě zahrnuje výběr banky. Klient se rozhoduje na základě výše úroků a s délkou její garantované doby. Ţadatel o úvěr je v kaţdé bance seznámen s pravidly a základními informacemi o hypotečních úvěrech, jaké má moţnosti a jaké doklady musí s sebou přinést. Před vyplněním ţádosti o úvěr musí ještě klient doloţit výši jeho příjmů, aby věděl, zda mu banka bude ochotná půjčit peníze a do jaké výše, tak aby byl schopen dostát svých závazků. Pokud o úvěr ţádají dva lidé, je nutné doloţit osobní údaje i o spoluţadateli. Dále se musí rozhodnout, na jaký účel bude úvěr bankou poskytnut a jaká bude doba čerpání a následné splácení. Nedílnou součástí je popis úvěrovaného objektu a popis zastavované nemovitosti, tedy pokud není stejná s objektem úvěru. Ovšem tím to nekončí. K ţádosti je třeba doloţit řadu dalších dokladů:  „Doklady ověřující totoţnost a plné moci.  Doklady průkazně dokládající příjmy klienta (např. potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání, účetní výkazy, finanční plány, nájemní smlouvy, úřední rozhodnutí o sociálních dávkách, výţivném apod.).  Doklady prokazující vlastnictví nebo spoluvlastnictví zastavované nemovitosti v podobě listu vlastnictví z katastru nemovitostí (či z pozemkových knih), nabývající titulu, snímku z pozemkové mapy apod.  Doklady prokazující účel investice do nemovitosti – u koupě kupní smlouva, u výstavby a oprav rozpočet, územní rozhodnutí, stavební povolení s vyznačením nabytí právní moci, smlouva o dílo atd.  Doloţení vlastních finančních prostředků ţadatele o úvěr nutných k doplacení rozpočtovaných nákladů výstavby či rekonstrukce nebo kupní ceny v kupní smlouvě (v případě, ţe úvěr nepokrývá investiční záměr zcela)

44

 Ověřený odhad ceny zastavované nemovitosti provedený podle poţadavku hypoteční banky a fotografii zastavovaného objektu  Doklad o pojištění nemovitosti, případně o ţivotním pojištění klienta apod.“18 Rozdíl mezi základními poţadovanými informacemi a doklady není velký rozdíl, ale kaţdá hypoteční banka má své poţadavky, tudíţ je dobré, kdyţ se před podáním ţádosti o úvěr dostatečně informujeme o jejich konkrétních poţadavcích. Klient by měl pamatovat i na to, ţe získání některých dokladů, které jsou nutné k doloţení při ţádosti o hypoteční úvěr, nemusí být vţdy záleţitostí několika dní, ale můţe trvat i delší dobu a můţe být spojeno s nemalými finančními náklady, zejména pokud se to týká odhadu ceny zastavované nemovitosti nebo stavebního povolení.

3.2 Schvalovací fáze „Ve schvalovací fázi se prověřuje ţádost o hypoteční úvěr a pokud je úvěr schválen, vypracovává se úvěrová smlouva a smlouva zástavní.“19 Ve druhé etapě se hypoteční banka zabývá prověřováním správnosti a úplnosti všech údajů, které byly předloţeny ţadatelem o úvěr. Banka posuzuje rizika, kterými bude vystavena a na základě těchto rizik stanový stupeň zajištění. Rozhodujícími faktory pro schválení úvěru jsou především bonita klienta, kvalita investičního záměru, hodnota a vhodnost zástavy. Banka stanovuje podmínky o poskytnutí a následném splácení úvěru pro ţadatele. Při sloţitějších rozhodnutích o poskytnutí úvěrů se před jeho schválením vyuţívá tzv. několikastupňové kolektivní projednávání úvěru (např. v úvěrových výborech). Po podání ţádosti o úvěr má banka určitý čas na posouzení a na jeho zpracování. Pokud je vše v pořádku a úvěr je schválen, je klient následně seznámen s podmínkami úvěru a potřebnými smluvními dokumenty. Nic nebrání bance, aby vyzvala klienta k podpisu úvěrové smlouvy, smlouvy o vedení účtu a zástavní smlouvy.

18 Specializované bankovnictví. Sůvová Helena, Pavelka František, Degen Zdeněk, Němcová Lidmila, Nálevková Ludmila. 19 Specializované bankovnictví. Sůvová Helena, Pavelka František, Degen Zdeněk, Němcová Lidmila, Nálevková Ludmila.

45

3.3 Realizační fáze „V realizační fázi dochází – po podpisu úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy a po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí – k čerpání a splácení hypotečního úvěru. Moţnost čerpat hypoteční úvěr je podmíněna.  podpisem úvěrové smlouvy  podpisem zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch hypoteční banky a  vkladem této zástavní smlouvy, přesněji vkladem zástavního práva do katastru nemovitostí“20 Další podmínky, které mohou být vyţadované bankou, jsou pojištění zastavené nemovitosti a uzavření ţivotní pojistky nositele úvěru. Pojištění zastavené nemovitosti znamená, ţe se banka jistí pro případ, ţe by ţivelná katastrofa poničila zastavovanou nemovitost nebo nějakým způsobem klesla hodnota nemovitosti. Toto pojištění je ve většině případů povinné. V druhém případě, tedy uzavřením ţivotní pojistky se úvěrující banka zajistí pro případ smrti dluţníka nebo jeho invalidity a neschopnosti tak splácet svůj dluh.

3.3.1 Obchodní podmínky Nedílné součásti úvěrové smlouvy, které jsem popsal výše jsou obchodní podmínky, za kterých je úvěr poskytován a kde jsou blíţe vymezena práva a povinnosti obou smluvních stran. Jednou z hlavních povinností banky je včasné poskytnutí finanční částky klientovi, která bude následně pouţita tak, jak bylo sjednáno ve smlouvě mezi klientem a hypoteční bankou. Úvěrový subjekt, tedy banka, která poskytla ţadateli finanční částku má právo měnit podmínky, zejména co se týká výše úroků, které se odvíjí od změn na finančním trhu. Klient má hlavní povinnost včasné splácení dohodnuté výše hypotečního úvěru. Nastane-li situace, kdy banka změní podmínky, které byly dohodnuty v úvěrové smlouvě, klient má právo smlouvu vypovědět.

20 Specializované bankovnictví. Sůvová Helena, Pavelka František, Degen Zdeněk, Němcová Lidmila, Nálevková Ludmila.

46

„Rozhodující okamţik pro uvolnění přístupu klienta k penězům nastává, kdyţ hypoteční bance předloţí osvědčení o tom, ţe v katastru nemovitostí bylo řádně vloţeno zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky. Hypoteční úvěr je čerpán v zásadě bezhotovostní formou, tedy proplácení faktur nebo úhrady dalších závazků, které plynou z kupní smlouvy. Bezhotovostní forma tak usnadňuje větší kontrolu hypoteční banky nad tím, na které účely jsou finanční prostředky pouţity a zda jsou pouţity tak, jak bylo sjednáno v úvěrové smlouvě. I touto cestou se hypoteční banky snaţí sníţit úvěrové riziko.

3.3.2 Správa hypotečního úvěru Tento proces se zahajuje okamţikem, kdy došlo k prvnímu čerpání klientem. Proces správa hypotečního úvěru v sobě zahrnuje dvě důleţité poloţky a to: „kontrolu pravidelnosti a správnosti splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem a realizaci postupů při nesplácení hypotečních úvěrů podle splátkového plánu.“21

3.3.3 Splátkový plán Pokud nejde o úvěry čerpané a splácené jednorázově, tak banky vypracovávají tzv. splátkový plán, který slouţí ke kontrole čerpání a splácení úvěru. Ve splátkovém plánu je uvedeno, kdy a v jakých částkách má docházet k čerpání a splácení úvěru a úroku z něho pro celé období. Sledování splátkového plánu je základní práce kaţdé banky, protoţe v případě vyskytnutých odchylek banka realizuje opatření k jeho opětovnému dodrţování. Opatření mohou být například písemná, kdy je klient vyzván, aby zaplatil opoţděnou finanční částku, nebo je dluţník penalizován aţ po opatření k realizaci zástav, tedy z výnosů budou uhrazeny dluţné částky. Banky vybírají poplatek za správu hypotečního úvěru, který je obvykle vyjádřen v pevně stanovené částce.

3.3.4 Hypoteční úvěrový účet „Osou správy hypotečního úvěru je hypoteční úvěrový účet. Na hypotečním úvěrovém účtu se sleduje čerpání a splácení hypotečního úvěru v souladu se splátkovým plánem. Úvěrový účet je úhelným kamenem systému čerpání a splácení hypotečního úvěru.


47

Z vývoje jeho zůstatků se také vypočítávají úroky, které má klient platit.“22Klient po vyčerpání úvěru obdrţí oznámení o ukončení čerpání a definitivní výši anuitní splátky, pokud se tak s bankou dohodl. Klient potom v pravidelných splátkách splácí bance úvěr a dostává od banky výpisy.


48

4. Praktický příklad hypotečního úvěru V praktické části se budu zabývat procesem poskytnutí hypotečního úvěru z hlediska časové náročnosti a potřebného mnoţství předkládaných dokumentů, abych zjistil, jak je sloţité získat hypoteční úvěr. Jiţ dnes uvaţuji o moţnosti pořídit si v budoucnosti vlastní bydlení. Chtěl bych si koupit byt v osobním vlastnictví, a protoţe nemám moţnost vyuţít financování bytu prostřednictvím stavebního spoření a ani nedisponuji jinou odpovídající finanční částkou, volím variantu pořízení bytu prostřednictvím hypotéky. Prvním krokem je výběr konkrétního bytu, který by mi vyhovoval po finanční stránce, zvolenou lokalitou, orientací vůči světové straně a vybaveností. Druhým krokem je prostudování potřebných dokumentů, abych prověřil všechny údaje o kupované nemovitosti. V této fázi je vhodné prostudovat následující konkrétní dokumenty, které by měl mít k dispozici prodávající:  List vlastnictví (aktuální výpis z katastru nemovitostí).  Snímek z pozemkové mapy.  Nabývající titul – tím ţe můţe být kupní smlouva, darovací smlouva, dědické řízení, restituční rozhodnutí soudu apod., zkrátka jakýkoli doklad o tom, ţe současný vlastník nabyl nemovitosti legální způsobem.  Občanský průkaz vlastníka nemovitosti – ten je nezbytný k identifikaci prodávajícího, abychom si mohli být jistí, ţe prodávající je skutečně vlastník nemovitosti. Pokud je nebo byl(a) prodávající ţenatý (vdaná), měli bychom také zkontrolovat, kdy nemovitost nabyl a zda není ve společném jmění manţelů. Nebezpečí této eventuality tkví v tom, ţe nemusí být uvedena ve výpisu z katastru nemovitostí.  Výpis z obchodního rejstříku (pokud je prodávajícím právnická osoba).  V případě bytu evidenční list (se specifikací poplatků spojených s uţíváním bytu) a stanovy sdruţení vlastníků jednotek (SVJ). Dalším nezbytným krokem při ověřování nemovitosti zaměřit se na následující: 1) Zjistit si, zda neexistuje omezení vlastnického práva k nemovitosti. Tento údaj nám poskytne aktuální výpis z katastru nemovitostí – pokud na příslušném objektu 49

ţádné omezení není, pak je v části C listu vlastnictví uvedeno „BEZ ZÁPISU“. Mezi případná omezení vlastnictví patří:  Omezení dispozičních práv z titulu prohlášení konkursu nebo z titulu předběţného opatření soudu.  Zástavní právo k nemovitosti (např. hypotéka či jiná půjčka).  Předkupní práva na nemovitost.  V katastru nemovitostí bychom také měli u nově zapsaných údajů zjistit, zda neexistuje odkaz na řízení, ve kterém je omezení vlastnického práva do katastru zapsáno. U údajů zapsaných před převodem do informačního systému katastru nemovitosti (ISKN) by měl být alespoň odkaz na poloţku výkazu změn. 2) Zda v souvislosti s nemovitostí není v současné době na katastru vedeno řízení. I tuto informaci vyčteme z výpisu z katastru nemovitostí, a to v části D, kde je uvedena tzv. plomba. 3) Zda je pozemek, na kterém nemovitost stojí, součástí prodeje a zda patří prodávajícímu. Pokud není, je potřeba zjistit, zda je moţné pozemek koupit a za jakých podmínek. Netýká se to pouze domu, ale i bytu, většinou totiţ spolu s bytem kupujeme i vlastnický podíl na pozemku, na němţ daná nemovitost stojí. Celý proces poskytnutí hypotečního úvěru prochází několika kroky, které v následující části podrobněji popíši.

4.1 Stanovení potřeby Důleţitým faktorem je výběr banky. V dnešní době si kaţdý zájemce o úvěr můţe vybrat z několika bankovních domů. Ne kaţdá banka nabízí stejné sluţby se stejnou kvalitou a přístupem ke klientům. Neméně důleţitým faktorem pro ţadatele bude i renomé banky. Je velký rozdíl mezi společností, která má dobré jméno a lidé o ní mluví pouze v dobrém smyslu a společností s negativními referencemi. Ve většině případů se rozhodujeme na základě těchto ukazatelů a víme, ţe se zvučným jménem obvykle roste jistota bezpečí a kvalita sluţeb. Dalšími kriterii pro výběr budou nabízené sluţby poskytované určitou bankou a poplatky související s těmito sluţbami. Úrok nemusí představovat jediné peníze, které musí klient zaplatit, a proto bychom si kromě úrokové sazby měli zjistit i další poplatky. Mohou to být 50

poplatky za sjednání úvěru, za správu půjčky, předčasné splacení úvěru apod.. Cena úvěru můţe být sice nejniţší, ale poplatky tak vysoké, ţe nakonec taková půjčka nebude nejvýhodnější. Nedílnou součástí vyřizování úvěru jsou sluţby, které mohou být zprostředkovány bankou a ţadateli o úvěr tak ušetřit čas. Mezi takové sluţby lze zařadit zajištění výpisu z katastru nemovitosti, zprostředkování odhadu ceny nemovitosti apod.. V mnoha případech bude ţadatel splácet hypotéku řadu let a během této doby se setká nejednou s pracovníky banky. Je dobré si vybírat takovou banku, kde se chovají ke klientům vstřícně a rozumí problematice. Splácením úvěru se zaváţeme na řadu let nebo dokonce i na celý ţivot a proto bychom neměli nic podcenit. Výběr kvalitní banky je tedy rozhodující pro náš další krok do ţivota.

4.2 Cílený prodejní rozhovor Z provedeného průzkumu bank jsem zjistil, ţe mi nejvíce z hlediska vstřícnosti, přehlednosti a územní působnosti vyhovuje Hypoteční banka a.s. a proto jsem navštívil pobočku v Teplicích. Tam mě pracovník seznámil s dokumenty, které budu při ţádosti o úvěr potřebovat. Mnoţství předkládaných dokumentů záleţí na typu úvěru, účelu půjčky, také na tom, zda ručíme svou nebo cizí nemovitostí apod.. Mezi základní potřebné dokumenty patří: Obecné podklady - kopie dokladů totoţnosti všech zúčastněných. Podklady o bonitě - potvrzení zaměstnavatele o výši pravidelného měsíčního příjmu za poslední tři měsíce. V případě, ţe klient podniká, překládá daňová přiznání za uplynulé dva roky + doklad o zaplacení daně (potvrzení o bezdluţnosti) + výpis z ţivnostenského rejstříku. Podklady k zastavované nemovitosti (nemusí být totožná s nemovitostí pořizovanou)-list vlastnictví (aktuální výpis z katastru nemovitostí) a snímek z katastrální mapy. Dále nabývající titul (listina prokazující řádné nabytí nemovitosti jejím současným majitelem) a odhad nemovitosti včetně potvrzení o pojištění nemovitosti (z důvodu vinkulace pojištění vůči hypotéce). Hypoteční banka poţaduje doloţit uţ potvrzení o pojištění zastavené nemovitosti před čerpáním prostředků.

51

Podklady k objektu úvěru - není-li nemovitost, kterou pořizujete, totoţná s nemovitostí zastavovanou, pak předkládáte také list vlastnictví zástavy. V případě výstavby nemovitosti jsou podklady stejné jako u doloţení účelu. Podklady k účelu úvěru: rozsah předkládaných dokumentů závisí na účelu úvěru. Pokud jde o koupi nemovitosti, stavebního pozemku či druţstevního podílu, banka vyţaduje doloţit: kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu či dohodu o převodu členských práv a doklad o členství v bytovém druţstvu. V případě výstavby či rekonstrukce se musí doloţit: stavební povolení či ohlášení stavebních prací, rozpočet, případně smlouva o dílo a další dokumenty prokazující souhlas se stavbou. V případě refinancování úvěru je nutno doloţit současnou úvěrovou smlouvu se všemi případnými dodatky, výpis z úvěrového účtu, původní odhad nemovitosti + potvrzení původní banky o aktuálním zůstatku úvěru + datum splatnosti úvěru (kdy končí fixace původní úrokové sazby). U majetkového vypořádání můţete v zásadě předkládat dva typy dokumentů: doklady k vypořádání společného jmění manţelů (rozsudek, notářský zápis o zúţení SJM) nebo usnesení o dědickém řízení.

4.3 Ţádost o úvěr Pokud se klient rozhodne u vybraného bankovního ústavu poţádat o úvěr, musí vyplnit oficiální formulář banky, tj. předloţit písemnou ţádost o úvěr na předepsaných formulářích banky. Tato ţádost obsahuje identifikační údaje klienta, informace o jeho příjmech, výdajích a další údaje potřebné pro následné hodnocení bonity ţadatele o úvěr. Součástí ţádosti je doloţení specifikace zastavované nemovitosti, viz. příloha č. 1

4.4 Schvalování Na základě předloţených dokladů pracovník banky stanovil bonitu klienta, coţ je ohodnocení rizikovosti klienta, ţe poskytnutý úvěr řádně splatí. U fyzických osob je bonita hodnocena tzv. scoringem a u právnických osob tzv. ratingem. Pomocí těchto dvou metod měříme úvěrové riziko. Pokud je scoring/rating klienta vyhovující, zpracovává úvěrový pracovník úvěrový návrh včetně popisu zajištění. Kaţdá banka má stanovena pravidla, za kterých bude ochotna ţadateli finanční prostředky půjčit. Úvěrový návrh je dále předáván ke schválení na příslušnou schvalovací úroveň. V kaţdé bance je nastaven systém schvalování podle výše poţadované částky, délky úvěru a

52

hodnocení bonity klienta. Pracovník s udělenou schvalovací pravomocí rozhodne, zda úvěr bude poskytnut a za jakých podmínek. V případě schválení úvěru je zpravidla klientovi poslán návrh na uzavření úvěru, viz příloha č. 2. Pokud ţadatel o úvěr s podmínkami o úvěr souhlasí, následuje další krok a to uzavření příslušných smluv.

4.5 Uzavření smluvního vztahu Banka vypracuje smluvní dokumentaci a vyzve klienta k podpisu smluv. Smlouvu o úvěru, viz příloha č. 3 podepisuje kupující, tj. příjemce úvěru, případně spoluţadatelé o úvěr. Součástí úvěrové smlouvy jsou i obchodní podmínky banky, viz příloha č. 4. Smlouvu o zástavě nemovitosti vypracovává také banka na základě dokumentů předloţených jiţ při ţádosti o úvěr (jde o aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavovanému objektu, snímky katastrální mapy, znalecký posudek – odhad hodnoty zastavované nemovitosti zpracovaný znalcem, nabývající titul zástavce (např. kupní, darovací, restituční smlouva, rozhodnutí o dědictví, kolaudační rozhodnutí apod.) a pojistnou smlouvu na zastavovanou nemovitost.“23 Zástavní smlouvu zpravidla podepisuje stávající majitel nemovitosti s tím, ţe kupující souhlasí, ţe kupuje nemovitost s touto zástavou, coţ je uvedeno v kupní smlouvě. Kupující tím potvrzuje, ţe se stane majitelem nemovitosti, která je zatíţena zástavním právem. Dále je potřeba podepsat návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. K tomuto návrhu je nezbytné přiloţit náleţitý počet zástavních smluv, který odpovídá počtu účastníků a dvěma vyhotovením navíc. Tento návrh na vklad včetně správného počtu zástavních smluv musí být doručen na příslušný katastr nemovitostí vţdy před návrhem na vklad kupní smlouvy, aby byly splněny náleţitosti čerpání úvěru a mohlo být zapsáno zástavní právo banky. Podle předpisů banky se hypoteční úvěr můţe čerpat aţ po vloţení zástavního práva na nemovitost (pokud není udělena výjimka, tj. na čerpání úvěru po předloţení návrhu na vklad zástavního práva). Proto je časová prodleva mezi podpisem úvěrové smlouvy a čerpáním úvěru cca 30 dní, coţ je lhůta katastrálního úřadu na vloţení zástavního práva na list vlastnictví. Po vloţení zástavního práva na nemovitost a předloţení bance potřebných dokumentů, kterými klient prokazuje splnění podmínek čerpání, lze čerpat hypoteční úvěr.

23 http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/serial-o-hypotekach/zastava-nemovitosti/

53

4.6 Čerpání úvěru K čerpání úvěru můţe dojít aţ po splnění podmínek čerpání tj. předloţení listu vlastnictví na příslušnou nemovitost se zapsaným zástavním právem ve prospěch banky. Dále banka vyţaduje předloţení platné pojistky na nemovitost a v některých případech také vyţaduje uzavření ţivotní pojistky ţadatele o úvěr. Kdyţ jsou poţadované doklady bance předloţeny a jsou bez závad, banka můţe úvěr načerpat, např. uhradí kupní cenu prodávajícímu. V bance mi nabídli 2 moţnosti úhrady kupní ceny, jak prodávajícímu za nemovitost zaplatit. Kupní cenu jsem mohl uhradit přímo celou částku nebo odloţeně (např. z důvodu ošetření zaplacení daně z převodu nemovitosti finančnímu úřadu nebo vyplacení závazků váznoucích na prodávané nemovitosti). Vybral jsem si tedy odloţenou úhradu. Mezi mne a prodávajícího vstoupila banka, která dohlédne, aby transakce proběhla podle pravidel a s podmínkami, které byly předem dohodnuty. Banka se zavázala, ţe prodávajícímu poskytne finanční částku, která byla předem mezi oběma stranami dohodnuta. Podmínkou ovšem je, aby prodávající splnil stanovené podmínky (např. uhradil daň z převodu nemovitosti či uhradil závazky váznoucí na nemovitosti).

K čerpání úvěru dochází aţ po splnění

podmínek (tj. odloţeně), které byly předem všemi účastníky smluvně podepsány. Touto sluţbou banky vzniká maximální bezpečí pro obě strany, ţe obchod bude uskutečněn tak, jak bylo sjednáno. Na druhou stranu musíme zprostředkovatele odměnit a v případě banky je to zaplacení příslušného poplatku za sluţbu. Celý proces je ukončen právním aktem, který se nazývá převod vlastnictví. K převodu vlastnictví dochází na základě podání návrhu na vklad změny vlastnického práva do katastru nemovitostí, nejčastěji jde o předloţení kupní smlouvy. Ve chvíli, kdy byl převod uskutečněn, stane se kupující majitelem domu, tedy se všemi právy a povinnostmi z toho vyplývajících. Faktickým vlastníkem nemovitosti se kupující stává teprve vkladem do katastru nemovitostí, s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad u příslušného katastrálního úřadu. Do doby, neţ jsem tento údaj o změně majitele vloţil do katastru nemovitostí, byl stále vlastníkem nemovitosti prodávající.

4.7 Splácení Posledním krokem vztahujícím se k hypotečnímu úvěru je splácení. Ve smlouvě o úvěru je smluvně stanoveno pravidelné měsíční splácení. Hypoteční úvěry jsou poskytovány jako dlouhodobé s tím, ţe sazba je zafixována na 5 let a po pěti letech se mohu rozhodnout, zda úvěr předčasně splatit nebo bude zafixována úroková sazba na dalších 5 let. V období 54

změny fixace můţu předčasně splatit úvěr a to bez sankce za předčasné splacení úvěru. Úvěr lze předčasně splatit i mimo období fixace, ale se sankcí, která je vyčíslena dle platného sazebníku. Po úplném splacení úvěru by banka měla vystavit tzv. kvitanci, coţ je potvrzení o tom, ţe byl úvěr řádně splacen a banka dává souhlas k výmazu zástavního práva k nemovitosti na příslušném katastrálním úřadě.

55

Závěr V teoretické části jsem se zabýval hypotečním úvěrem a jeho náleţitostmi. Popsal jsem zde podmínky, které je nutné splnit, aby klient mohl úvěr získat a následně čerpat. Lehce jsem nastínil předpisy upravující hypoteční úvěry v ČR a vysvětlil úvěrová rizika a vyuţití úvěrových registrů. Zároveň jsem v této kapitole přehledně popsal druhy hypotečních úvěrů, se kterými se klienti mohou setkat. Dále se zmiňuji o státní podpoře hypotečních úvěrů a o moţnostech pojištění tohoto úvěru. Stěţejní a nejzajímavější částí bakalářské práce je rozbor moţností získání hypotečního úvěru v České republice. Zde se věnuji poskytnutí úvěru a jednotlivými etapami, které musí kaţdý ţadatel o úvěr absolvovat. Finanční instituce jsou významnou součástí trţní ekonomiky. Nejen v České republice, ale samozřejmě i v zahraničí. Lidé dnes mají neskutečně mnoho moţností, jak uspokojit své finanční potřeby. V dnešní době jsou hypoteční úvěry často vyuţívaným produktem finančních institucí. Ačkoliv tento typ úvěrů nespadá daleko do historie, své místo na trhu si uţ našel. Před vypuknutím finanční krize objem poskytnutých úvěrů klesl, ale dnes pomalu opět nabírá vzrůstovou tendenci. Roste počet ţadatelů, ale i průměrná výše půjčky. Cílem mé práce bylo zaměření se na poskytnutí hypotečního úvěru u jedné z bank. Kaţdý klient, stejně jako já, musel projít několika fázemi. V první etapě, v tzv. přípravné fázi, jsem si vybíral banku, která mi poskytne finanční prostředky za co nejlepších podmínek. Z výběru nejlépe vyšla Hypoteční banka, protoţe mi nejvíce vyhovovala z hlediska vstřícnosti, přehlednosti a územní působnosti. V té době jsem jiţ věděl, jak vysoký úvěr budu poţadovat a banka mne seznámila s dokumenty, které budou nezbytné k poskytnutí úvěru. Ve druhé etapě v tzv. schvalovací fázi banka prověřila veškeré údaje, které jsem jí předloţil. Úvěr mi byl schválen a banka mne seznámila s veškerými podmínkami poskytnutí a splácení úvěru. Poslední etapou je tzv. realizační fáze, která se týká pojištění zastavované nemovitosti a mé osoby. Po vloţení zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí a předloţení podkladů k čerpání úvěru lze čerpat smluvně podepsanou finanční částku. Celkový proces poskytnutí hypotečního úvěru je náročný a zdlouhavý. Ve srovnání s jinými úvěry je poskytnutí hypotečního úvěru časově náročnější, ale na druhou stranu lze získat finanční prostředky vyšších částek a splácet relativně dlouho. Nespornou výhodou

56

hypotečního úvěru je podpora ze strany státu formou dotací k úrokům a moţnosti odpočtu zaplacených úroků od daňového základu u fyzických osob. Po posouzení výhod a nevýhod stavebního spoření, spotřebitelského úvěru nebo hypotečního úvěru by uţ nemělo být pro mnoho lidí překáţkou rozhodnout se, jaký způsob financování bydlení zvolit.

57

Seznam pouţité literatury a zdrojů 1)

H. Sůvová, F. Pavelka, Z. Degen, L. Němcová, L. Nálevková. Specializované bankovnictví. 1. vydání. Praha: SERIFA, 1997. ISBN 80-902243-2-6.

2)

Ing. O. Šeflová. Specializované bankovnictví – dodatek. 1. vydání. Praha: Dkonsult, s.r.o., 2006. ISBN 80-7265-091-0

Internetové zdroje 1)

www.hypotecnibanka.cz

2)

www.mmr.cz

3)

www.mesec.cz

4)

www.finance.cz

5)

www.cmss.cz

6)

www.wuestenrot.cz

7)

www.csob.cz

8)

www.svet-bydleni.cz

9)

www.mediafax.cz

10)

www.hypoteka.biz

11)

www.ahypoteka.cz

12)

www.tvujdum.cz

13)

www.kurzy.cz

14)

www.pujckybezregistruihned.eu

15)

www.hypoindex.cz

16)

www.lidovky.cz

17)

www.hn.ihned.cz

18)

www.aaa-hypoteky.cz 58

19)

www.solus.cz

20)

www.gpf.cz

21)

www.bcpp.cz

22)

www.hypoteky-financniporadenstvi.cz

23)

www.prima-hypoteka.cz

Seznam tabulek Tabulka 1 Přehlednost a jednoduchost jsou výhody anuitního splácení ............................. 12 Tabulka 2 Vybraný přehled bank poskytující americkou hypotéku .................................... 24 Tabulka 3 Přednosti jednotlivých institucí, poskytujících hypotéky................................... 25 Tabulka 4 Bankovní instituce nabízející účelový spotřebitelský úvěr ................................ 33 Tabulka 5 Bankovní instituce poskytující neúčelový úvěr.................................................. 34 Tabulka 6 Nebankovní instituce poskytující spotřebitelské úvěry ...................................... 34 Tabulka 7 Instituce nabízející hypoteční úvěry ................................................................... 36

Seznam grafů Graf 1 Degresivní splácení .................................................................................................. 13 Graf 2 Progresivní splácení ................................................................................................. 14

Přílohy 1)

Příloha č. 1 – Ţádost o zajištění podkladů k úvěrovému řízení – ocenění nemovitosti

2)

Příloha č. 2 – Návrh na uzavření smlouvy o úvěru

3)

Příloha č. 3 – Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru

4)

Příloha č. 4 – Obchodní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a dalších úvěrů

59

Příloha č.1

Ţádost o zajištění podkladů k úvěrovému řízení – ocenění nemovitosti

Příloha č.2

Návrh na uzavření smlouvy o úvěru

Příloha č.3

Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru

Příloha č.4

Obchodní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a dalších úvěrů

Hypoteční úvěr v praxi

Recommend Documents