HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019
Inhoud 1.
Inleiding........................................................................................................................................... 2
2.
Wettelijk kader................................................................................................................................. 2
3.
Vorig beleid ..................................................................................................................................... 2
4.
Aanvullend beleid: huurverhogingsbeleid geliberaliseerde huurwoningen 2016-2019 ................ 2
4.1 Uitwerking ....................................................................................................................................... 2 4.2 Afbakening beleid............................................................................................................................ 3 5.
Slotbepalingen ................................................................................................................................ 3
Definities ................................................................................................................................................. 4
1/5
HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019 1. Inleiding De huurderskoepel heeft aangegeven een duidelijker perspectief te willen op de toekomstige huurverhogingen voor de geliberaliseerde huurwoningen. Reden: Verminderen van de onzekerheid van huurders van geliberaliseerde woningen aangaande de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging. Om onze huidige en toekomstige huurders niet voor onaangename verrassingen te stellen bieden wij hen meer inzicht in het huurprijsplafond en de jaarlijkse huurverhoging voor de periode 20162019. 2. Wettelijk kader Geliberaliseerde huurovereenkomsten hebben een huurprijs die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten gelden geen bij wet bepaalde maximale huurverhogingen. Wel moet er sprake zijn van een redelijke huurprijs. 3. Vorig beleid In het vastgoedbeleid 2014-2020 heeft Laurentius het volgende beleidsuitgangspunt geformuleerd voor de geliberaliseerde huurwoningvoorraad: “Realiseren van marktconforme huurniveaus voor de dure huurwoningen (niet-DAEB)” Voor alle geliberaliseerde huurwoningen hebben wij een streefhuur bepaald: dit is het huurprijsniveau waar de huurprijs van de huidige huurder naar toe mag groeien ofwel het huurprijsniveau waarvoor Laurentius de woning aanbiedt als de woning vrij komt. De streefhuur toetsen wij jaarlijks aan ontwikkelingen in de markt, op basis van diverse referentiekaders zoals de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel en de markthuur op basis van een actuele berekening van de marktwaarde in verhuurde staat. Op basis daarvan overwegen wij om de streefhuur wel of niet bij te stellen. 4. Aanvullend beleid: huurverhogingsbeleid geliberaliseerde huurwoningen 2016-2019 De bedoeling van Laurentius is om met het voorgenomen huurverhogingsbeleid geliberaliseerde huurwoningen 2016-2019 onze huidige en toekomstige huurders niet voor onaangename verrassingen te stellen door hen meer inzicht te bieden in het huurprijsplafond en de jaarlijkse huurverhoging voor de periode 2016-2019 4.1 Uitwerking Met de jaarlijkse huurverhoging brengen wij de huurprijs van zittende huurders van geliberaliseerde woningen in lijn met de jaarlijks – in de voorbereiding op de huurverhoging per 1 juli – opnieuw per individuele woning te bepalen streefhuur. Is de streefhuur hoger dan de actuele huurprijs, dan volgt een huurverhoging. Is de streefhuur lager, dan worden de huurprijzen bevroren. Nieuwe huurders stromen in principe in op streefhuurniveau (markthuur), waardoor de jaarlijkse huurverhoging voor deze groep – bij gelijkblijvende streefhuur – beperkt zal blijven tot inflatie. Voor de komende vier jaar, beginnend bij de huurverhoging per 1 juli 2016, gaan wij uit van een jaarlijkse huurverhoging van maximaal inflatie (voorgaand jaar) plus 2% (waarbij geldt inflatie is nooit minder dan 0). Wij achten deze maximale huurverhoging redelijk gezien de huidige ontwikkelingen in het geliberaliseerde huursegment.
2/5
HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019 Plafond huurprijsniveau 2016-2019
Jaarlijkse huurverhoging 2016-2019
Streefhuur conform vastgoedbeleid 2014-2020 (de streefhuur toetsen wij jaarlijks aan actuele marktwaarde verhuurde staat)
Jaarlijkse huurverhoging van maximaal inflatie (voorgaand jaar) + 2% (waarbij geldt inflatie is nooit minder dan 0)
4.2 Afbakening beleid Dit beleid betreft alle geliberaliseerde huurwoningen van Laurentius in de gemeente Breda en Alphen-Chaam. Het huurverhogingsbeleid geliberaliseerde huurwoningen 2016-2019 is niet van toepassing op huurders van een sociale huurwoning in de gemeente Breda en Alphen-Chaam die door de inkomensafhankelijke huurverhoging een huur krijgt (of heeft gekregen) boven de liberalisatiegrens. Dit betreffen immers gereguleerde huurovereenkomsten en geen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Uiterlijk een jaar voor het aflopen van de huidige beleidstermijn gaan Laurentius en de HKL in gesprek over het beleid voor de volgende periode. 5. Slotbepalingen Laurentius zal een communicatieplan opstellen. Als een huurder die nu geen huurverhogingsclausule in de huurovereenkomst heeft staan, belangstelling heeft voor een dergelijke clausule kunnen we hierover in gesprek gaan en bezien of het afspreken ervan haalbaar is. In gevallen waarin dit beleid niet voorziet of waarin over de uitvoering van het beleid twijfel bestaat, zal in overleg tussen huurder en verhuurder worden beslist. Laurentius kan dit beleid als gevolg van gewijzigde omstandigheden en inzichten evalueren, herijken en wijzigen. De HKL heeft hierbij adviesbevoegdheid conform de overlegweg. Vastgesteld in de vergadering van het managementteam op 21 juli 2015 in Breda. Goedgekeurd door de raad van commissarissen op 13 oktober 2015
a)
Marie-Thérèse Dubbeldam b) directeur-bestuurder c) d) e) f) Paul Ermers g) bestuursecretaris
3/5
HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019 Definities Geliberaliseerde huurovereenkomsten Gereguleerde huurovereenkomsten
Huurverhoging
Huurliberalisatiegrens
Inflatie
Markthuur
Marktwaarde
Marktwaarde verhuurde staat
Maximale huur
Streefhuur Woningwaarderingsstelsel
Geliberaliseerde huurwoningen zijn huurwoningen waarbij de huur op de begindatum hoger is dan € 710,68 (prijspeil 2015). Bij deze huurwoningen bepalen verhuurder en huurder zelf de huurprijs. Er is dan geen maximale huurprijs. Bij een sociale huurwoning ligt de aanvangshuur (die huur die in het huurcontract staat) op of onder de liberalisatiegrens. In 2015 is die grens 710,68 euro. Het gaat om de kale huur, dat wil zeggen de huur zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht. Woningen waarvan de aanvangshuur boven die grens ligt, zijn woningen in de geliberaliseerde of vrije sector. Voor huurwoningen geldt een maximale huurverhoging, behalve bij geliberaliseerde huurcontracten. Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huren van gereguleerde huurwoningen maximaal omhoog mogen. De liberalisatiegrens geeft de scheiding weer tussen sociale woonruimte en vrije sector woonruimte.De grens ligt per 1 januari 2015 op € 710,68. Voor sociale woonruimte gelden wettelijke regels in verband met huurverhoging en de afrekening van servicekosten. Voor sociale woonruimte geldt aldus huurprijsbescherming. Voor vrije sectorwoonruimte gelden geen specifieke regels voor huurverhoging. Verschijnsel dat met verloop van jaren met een gelijk aantal euro’s steeds minder gekocht kan worden. Hier wordt uitgegaan van de inflatie volgens de consumentenprijsindex (CPI) gepubliceerd door het CBS. De markthuur is de jaarhuur van het object die in de markt maximaal behaald kan worden, uitgaande van een optimale marketing en verhuur aan de meest biedende gegadigde en rekening houdend met eventueel geldende wettelijke huurregimes. Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Maximale huurprijs die een verhuurder op basis van het woningwaarderingsstelsel mag vragen voor een sociale huurwoning bij een bepaald aantal waarderingspunten. Door de verhuurder wenselijk geachte toekomstig huurniveau. Systematiek die op basis van de kwaliteit van een (sociale) huurwoning een maximale huurprijs voor die woning bepaalt.
4/5
HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019
Zaak Document
Verantwoordelijke
Manager Wonen
Vastgesteld door de directeur-bestuurder
21 juli 2015
Goedgekeurd door de RvC
13 oktober 2015
Revisie
September 2019
5/5
