HUURGESCHILLEN ONTLEED

HUURGESCHILLEN ONTLEED

HUURGESCHILLEN ONTLEED

Het huurrecht toegankelijk gemaakt voor huurder en verhuurder

Mr. F.C.P. Teeuw

Eburon Delft 2015

Tekst en redactie

Mr. F.C.P. Teeuw

Ontwerp logo

Liesbeth de Kruijf ([email protected])

Omslagontwerp

Studio Hermkens te Amsterdam

8e gewijzigde druk 2015 ISBN 9789059729988 Uitgeverij Eburon Postbus 2867 2601 CW Delft tel.: 015-2131484 / fax: 015-2146888 [email protected] /www.eburon.nl

© 2015 Mr. F.C.P. Teeuw Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de rechthebbende. De in dit boek verstrekte informatie is ontleend aan juridische documenten, die betrouwbaar mogen worden geacht. Aan de verstrekte informatie kunnen geen rechten worden ontleend. Er wordt niet gegarandeerd dat dit boek geen fouten bevat. Er wordt geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor directe- of indirecte schade als gevolg van foutieve informatie.

Snel zoeken in de inhoudsopgave

Snel zoeken in de inhoudsopgave Hoofdstuk in de inhoudsopgave

pagina

De huurovereenkomst ....................................................................................... 7 Gebreken aan gehuurde (woon- en bedrijfs) ruimte .......................................... 7 Herstel gebreken op verzoek huurder ................................................................. 8 Schadevergoeding als gevolg van een gebrek aan het gehuurde ........................ 8 Ontbinding van huurovereenkomst .................................................................... 8 Wijzigingen aan het gehuurde ............................................................................ 9 Overlast en huurbeëindiging .............................................................................. 10 Schade aan het gehuurde gedurende de huurperiode .......................................... 10 Renovatie van gehuurde ruimten........................................................................ 11 De oplevering van de woning en de bedrijfsruimte ............................................ 11 De regeling “Koop breekt geen huur” ................................................................ 12 Huurovereenkomst voor bepaalde duur met betrekking tot woonruimte ........... 12 Het faillissement en de positie van de (ver) huurder .......................................... 13 Huur en mededinging ......................................................................................... 14 De opzegging van kantoren en opslagruimten ................................................... 15 Servicekostenafrekening .................................................................................... 15 De Warmtewet en de afrekening van warmte .................................................... 16 De aanvangshuurprijs ......................................................................................... 17 All-in huurprijzen ............................................................................................... 17 Periodieke huurprijsverhoging ........................................................................... 18 Huurprijsverhoging en renovatie ........................................................................ 18 Huurprijs en gebreken aan de woning ................................................................ 19 De procedure bij de Huurcommissie .................................................................. 19 Verlaging huurprijzen ........................................................................................ 20 De positie van de onderhuurder.......................................................................... 20 Opzeggingsformaliteiten ten behoeve van woonruimte ..................................... 21 Opzeggingsgronden ten behoeve van woonruimte ............................................. 21 De opzegging op grond van dringend eigen gebruik (woonruimte) ................... 21 De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod .............................................. 22 Het bestemmingsplan en de beëindiging van de huurovereenkomst .................. 23 De opzegging van de onderhuurder en inwonende huurder ............................... 23 Medehuurderschap (wettelijk)............................................................................ 23

5

Hoofdstuk in de inhoudsopgave

pagina

Medehuurderschap (contractueel) ...................................................................... 23 Medehuurder op grond van artikel 7:267 BW .................................................... 24 De medehuurder en samenwoner na overlijden van huurder.............................. 24 Woningruil ......................................................................................................... 25 Wet op het overleg huurders verhuurder ............................................................ 25 De VVE en verhuring van appartementen.......................................................... 25 De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte ..................................................... 26 De huurperiode met betrekking tot bedrijfsruimte ............................................. 26 De opzegging van de huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte ................. 27 De afrekening servicekosten ten behoeve van bedrijfsruimte ............................ 28 Huurprijzen bedrijfsruimte ................................................................................. 28 Indeplaatsstelling ............................................................................................... 29 Introductie incasso huurvorderingen .................................................................. 30 Beknopte handleiding procederen ...................................................................... 31 Begrippenlijst ..................................................................................................... 32 Trefwoordenregister ........................................................................................... 32 Bronvermelding ................................................................................................. 32

6

Inhoudsopgave

INHOUD SNEL ZOEKEN IN DE INHOUDSOPGAVE .................................................................. 5 VOORWOORD ............................................................................................................... 33 LIJST VAN AFKORTINGEN ......................................................................................... 37 ALGEMEEN GEDEELTE HUURRECHT ..................................................................... 39 DE HUUROVEREENKOMST ....................................................................................... 40 INLEIDING .................................................................................................................... 40 DE POSITIE VAN HET HUURRECHT IN HET WETTELIJKE SYSTEEM..................................... 40 DE GELAAGDE STRUCTUUR VAN HET BURGERLIJKE RECHT ............................................ 41 DE ONDERDELEN VAN HET HUURRECHT ........................................................................ 52 BEPERKINGEN BIJ HET SLUITEN VAN HUUROVEREENKOMSTEN ....................................... 55 Beperkingen aan het sluiten van huurovereenkomsten door woningcorporaties ... 55 Lokale verordeningen en doorbreking contractsvrijheid........................................ 58 Beperkingen bij verhuring van bedrijfsruimte en de Mededingingswet ................ 63 Overige beperkingen in het verhuren van onroerende zaken ................................. 64 DE EISEN AAN DE HUUROVEREENKOMST ....................................................................... 65 De huurovereenkomst is vormvrij ......................................................................... 65 Essentialia van een huurovereenkomst .................................................................. 67 Omvang van de gehuurde zaak .............................................................................. 69 Gebruik van de zaak .............................................................................................. 69 Betaling van een tegenprestatie ............................................................................. 73 ONREDELIJK VERKREGEN VOORDEEL ............................................................................ 76 Bemiddelingskosten voor rekening huurder? ........................................................ 78 Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus en maximum huurprijzen .............. 86 DE GEBRUIKSOVEREENKOMST ...................................................................................... 89 GEBREKEN AAN GEHUURDE (WOON- EN BEDRIJFS) RUIMTE.......................... 97 HET VERSTREKKEN VAN HUURGENOT DOOR DE VERHUURDER AAN DE HUURDER ........... 97 VERHUURDER AANSPRAKELIJK VOOR GEBREKEN ........................................................ 119 DE BEGRENZING VAN DE TERM GEBREK ...................................................................... 120 EEN ONDERVERDELING VAN GEBREKEN ...................................................................... 121 WELK HUURGENOT MAG DE HUURDER VERWACHTEN? ................................................ 121 DE KERNVERPLICHTING VAN DE VERHUURDER ............................................................ 129 JURISPRUDENTIE OVER SCHENDING VAN HET HUURGENOT ........................................... 130 PREVENTIEF ONDERHOUD AFDWINGBAAR? ................................................................. 131 SCHADE VERSUS ONDERHOUD .................................................................................... 132 HUURDER HEEFT WEL RECHT OP ONDERHOUD, NIET OP VERBETERING.......................... 133

7

GEBREKEN AAN OVERGENOMEN ZAKEN VAN VORIGE HUURDER................................... 137 REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID.................................................................................... 139 FEITELIJKE STOORNIS EN DE GEBREKENREGELING ....................................................... 139 VERHUURDER MOET OPTREDEN TEGEN OVERLASTVEROORZAKERS .............................. 141 AAN HUURDER TOE TE REKENEN OMSTANDIGHEDEN ................................................... 142 GEBREKEN EN HET ONTBREKEN VAN VERGUNNINGEN ................................................. 145 HERSTEL GEBREKEN OP VERZOEK HUURDER .................................................. 148 HERSTEL VAN GEBREK OP VERZOEK VAN HUURDER ..................................................... 148 GEEN HERSTELVERPLICHTING BIJ ONREDELIJK HOGE HERSTELKOSTEN ........................ 153 GEBREKEN VOOR REKENING VAN DE HUURDER ........................................................... 154 MOGELIJKE ACTIES VAN DE HUURDER ......................................................................... 158 HERSTEL DOOR HUURDER OP KOSTEN VAN DE VERHUURDER ....................................... 159 OPSCHORTING HUUR .................................................................................................. 162 BEPERKENDE BEPALINGEN IN DE ALGEMENE VOORWAARDEN ...................................... 164 OPSCHORTING HERSTELVERPLICHTING EN HUURACHTERSTAND .................................. 166 DE HUURDER EN HET RECHT VAN RETENTIE ................................................................ 167 TIJDELIJKE HUURVERLAGING WEGENS GEBREK AAN HET GEHUURDE ........................... 168 HERSTEL WONING DOOR AFDELING BOUW- EN WONINGTOEZICHT .............................. 178 BEPALINGEN (SEMI)DWINGEND RECHT ........................................................................ 179 SCHADEVERGOEDING ALS GEVOLG VAN EEN GEBREK AAN HET GEHUURDE ................................................................................................................. 180 AANSPRAKELIJKHEID VERHUURDER VOOR GEVOLGSCHADE ........................................ 180 VERZUIM VERHUURDER ZONDER INGEBREKESTELLING................................................ 181 GEEN RISICOAANSPRAKELIJKHEID VERHUURDER......................................................... 183 AANSPRAKELIJKHEID VERHUURDER VOOR FOUTEN VAN HULPPERSONEN ..................... 186 VERHUURDER AANSPRAKELIJK VOOR GEVOLGSCHADE VAN DE HUURDER .................... 187 PREVENTIEF ONDERHOUD ........................................................................................... 187 GEBREKEN BIJ AANGAAN VAN DE HUUROVEREENKOMST ............................................. 188 VERBORGEN GEBREK.................................................................................................. 189 SEMI-DWINGEND RECHT WOONRUIMTE, REGELEND RECHT BEDRIJFSRUIMTE ................ 189 ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST .................................................. 195 VERSCHILLENDE ONTBINDINGSACTIES ........................................................................ 195 DE ONTBINDING VAN DE OVEREENKOMST IN HET VERBINTENISSENRECHT .................... 195 DE TOESTAND VAN VERZUIM ...................................................................................... 195 OP WELKE WIJZE RAAKT EEN SCHULDENAAR IN VERZUIM? .......................................... 197 ALGEMENE EISEN AAN DE ONTBINDINGSACTIE ............................................................ 199 DE WETTELIJKE VEREISTEN VOOR ONTBINDING ........................................................... 200

8

Inhoudsopgave

DE ONTBINDING TEGENOVER DE OPZEGGING ............................................................... 201 Proportionaliteit van de gevorderde voorziening ................................................. 202 DE TERME DE GRACE .................................................................................................. 205 VOORTGEZET GEBRUIK NA VERKREGEN ONTRUIMINGSVONNIS .................................... 206 BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST ........................... 209 ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST DOOR DE VERHUURDER ........................... 210 Inleiding .............................................................................................................. 210 Huurachterstand ................................................................................................... 211 Wet schuldsanering natuurlijke personen doorkruist ontruimingsvonnis ....... 216 Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt ................................................ 218 1. Overlast ........................................................................................................... 218 2. Handelen in strijd met overeengekomen bestemming ..................................... 219 2.1 Het ongebruikt laten van gehuurde ruimte ............................................... 223 2.2. Gebruik van het gehuurde voor de hennepteelt ....................................... 227 2.2.1. Inleiding .......................................................................................... 227 2.2.2. Blootstelling onredelijke gevaren aan omwonenden ....................... 232 2.2.3. Woonbelang huurder tegenover ontbinding .................................... 237 2.2.4. Hennepteelt en opstalverzekering/verhoogd risico .......................... 239 2.2.5. Conclusie met betrekking tot hennepteelt ....................................... 239 2.3. Ongebruikt laten van gehuurde en gebruiksverplichting .............................. 240 2.3.1. Verwaarlozing van het gehuurde .......................................................... 246 2.3.2. Onderverhuring/ingebruikgeving in strijd met het huurcontract ........... 247 2.3.3. Andere verbodsbepalingen in het huurcontract .................................... 249 GEBREKEN EN DE MOGELIJKHEID VAN (BUITENGERECHTELIJKE) ONTBINDING.............. 250 Wettelijke motivering buitengerechtelijke ontbinding ......................................... 253 ONTBINDING VOLGENS ALGEMENE RECHT BLIJFT MOGELIJK ........................................ 254 Gebrek toerekenbaar aan verhuurder ? ................................................................ 254 Ontbinding door de verhuurder is in sommige gevallen niet mogelijk ................ 255 DOOR TOEDOEN OF RISICO VAN HUURDER IS HET HUURGENOT BEËINDIGD ................... 257 Tijdelijke onmogelijkheid van huurgenot ............................................................ 258 Omvang schadevergoeding .................................................................................. 258 RISICO’S VAN DE BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING ................................................ 259 WIJZIGINGEN AAN HET GEHUURDE ..................................................................... 263 DE WETTELIJKE REGELING .......................................................................................... 263 HOOFDREGEL: TOESTEMMING VAN DE VERHUURDER IS NOODZAKELIJK ....................... 263 VOORAFGAANDE AAN DE WIJZINGEN IS TOESTEMMING NOODZAKELIJK ....................... 264 Geen toestemming nodig bij ondergeschikte wijziging ....................................... 266

9

Verplichte toestemming als gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt 267 Verband met goed huurderschap ......................................................................... 268 Vervangende machtiging door de rechter ............................................................ 268 Zwaarwichtige bezwaren ..................................................................................... 270 MACHTIGING KAN EEN VOORWAARDE OF LAST BEVATTEN .......................................... 271 DE ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) EN DE HUURPRIJS .......................... 273 WACHTTERMIJN ALVORENS TOT DAGVAARDEN OVER TE GAAN ................................... 273 OBJECTIEVE VERBETERINGEN ..................................................................................... 274 VERHUURDER KAN VERANDERINGEN AAN BUITENZIJDE BEPERKEN .............................. 276 De schotelantenne wijziging aan de woning? ...................................................... 278 ONGEDAAN MAKEN GEOORLOOFDE VERANDERINGEN.................................................. 281 VERPLICHTE TOESTEMMING DOOR VERHUURDER ........................................................ 283 OVERLAST EN HUURBEËINDIGING ...................................................................... 284 INLEIDING .................................................................................................................. 284 OVERLAST EN OBJECTIEVE MAATSTAF ........................................................................ 285 OVERLAST EN FEITELIJKE STOORNIS ........................................................................... 287 OVERLAST EN NORMALE LEEFGELUIDEN ..................................................................... 289 AFWIJKENDE LEVENSSTIJL EN OVERLAST .................................................................... 291 OVERLAST IN DE OMGEVING VAN HET GEHUURDE ....................................................... 292 OVERLAST EN STRAFBARE FEITEN ............................................................................... 295 NOODZAKELIJKE STAPPEN BIJ CONSTATERING VAN OVERLAST..................................... 300 EEN GERECHTELIJKE PROCEDURE VORMT HET SLUITSTUK ........................................... 301 OVERLAST EN DE ROL VAN DE VERHUURDER ............................................................... 301 OVERLAST ERVAREN DOOR OMWONENDEN ................................................................. 302 VOORLOPIGE VOORZIENING ........................................................................................ 303 Inleiding .............................................................................................................. 303 Uitspraken over overlastgewezen in kort geding ................................................. 304 ONTBINDING EN ONTRUIMING IN VERBAND MET OVERLAST ......................................... 307 BESTRIJDING OVERLAST ONDER VERBEURTE VAN EEN DWANGSOM .............................. 309 BIJ OVERLAST IS EEN INGEBREKESTELLING NIET ZONDER MEER NODIG ........................ 312 OVERLAST EN OPSCHORTING VAN DE HUUR ................................................................ 314 SCHADEVERGOEDING EN/OF HUURVERLAGING EN OVERLAST ...................................... 315 OVERLAST EN BURENRECHT ....................................................................................... 318 OVERLAST EN RENOVATIE DOOR DE VERHUURDER ...................................................... 321 OVERLAST EN VERGOEDING VAN IMMATERIËLE SCHADE ............................................. 322 SCHADE AAN HET GEHUURDE GEDURENDE DE HUURPERIODE .................. 324 AANSPRAKELIJKHEID VAN HUURDER VOOR SCHADE AAN HET GEHUURDE .................... 324

10

Inhoudsopgave

BEWIJSPOSITIE GEDURENDE DE HUURPERIODE EN GEDEELDE SCHULD .......................... 328 AANSPRAKELIJKHEID HUURDER VOOR GEDRAGINGENHUISGENOTEN EN LOGES ............ 334 AANSPRAKELIJKHEID VAN HUURDER VOOR BRANDSCHADE ......................................... 335 AANSPRAKELIJK VOOR SCHADE AAN HET GEHUURDE BIJ EINDE HUURPERIODE ............. 337 RENOVATIE VAN GEHUURDE RUIMTEN ............................................................. 339 INLEIDING: DE WETTELIJKE REGELING ........................................................................ 339 VERANDERINGEN DIE GEEN INVLOED OP HET WOONGENOT HEBBEN ............................. 349 DRINGENDE WERKZAAMHEDEN AAN HET GEHUURDE .................................................. 350 Werkzaamheden aan het gehuurde en gedoogplicht van de huurder ................... 351 Gedoogplicht huurder ten aanzien van werkzaamheden aan naburig pand.......... 352 RENOVATIE AAN HET GEHUURDE ................................................................................ 353 VOORSTEL TOT RENOVATIE MET VOORTZETTING HUUROVEREENKOMST ...................... 356 GELIBERALISEERDE WONINGEN EN MIDDENSTANDSBEDRIJFSRUIMTEN ........................ 365 COMPLEXGEWIJZE RENOVATIE MET VOORTZETTING VAN DE HUUROVEREENKOMST ..... 367 Bezwaartermijn van acht weken voor de huurder ................................................ 376 De gevolgen van afwijzing van het voorstel door de huurder .............................. 378 Consequentie afwijzen redelijk voorstel door de huurder .................................... 378 VOORTZETTING VAN DE HUUROVEREENKOMST BIJ SLOOP VAN HET GEHUURDE? .......... 379 REDELIJK VOORSTEL EN HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD.......................... 381 SPLITSING APPARTEMENTSRECHTEN DRINGENDE WERKZAAMHEDEN?.......................... 381 HUURBEËINDIGING IN HET KADER VAN DRINGEND EIGEN GEBRUIK .............................. 384 MOGELIJKHEID VAN ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST DOOR DE HUURDER .. 386 ZICH NIET GEDRAGEN ALS EEN GOED HUURDER BETAAMT ........................................... 386 GEBREK AAN HET GEHUURDE DOOR DRINGENDE WERKZAAMHEDEN? .......................... 387 SCHADEPLICHTIGHEID VANWEGE RENOVATIE OF DRINGENDE REPARATIE?................... 388 SCHADEPLICHTIGHEID VANWEGE RENOVATIE OF DRINGENDE WERKZAAMHEDEN? ....... 394 TEGEMOETKOMING IN VERHUIS- EN INRICHTINGSKOSTEN BIJ WOONRUIMTE ................ 394 Werkzaamheden zonder noodzaak tot verhuizing ............................................... 399 TEGEMOETKOMING IN VERHUIS- EN INRICHTINGSKOSTEN BIJ BEDRIJFSRUIMTE ............ 400 EXECUTIEMOGELIJKHEDEN ......................................................................................... 401 DE OPLEVERING VAN DE WONING EN DE BEDRIJFSRUIMTE......................... 403 MOET HET GEHUURDE IN OORSPRONKELIJKE STAAT WORDEN TERUGGEGEVEN?........... 403 DE OPLEVERING VAN HET GEHUURDE EN DE BEWIJSPOSITIE VAN PARTIJEN .................. 403 DWINGEND EN REGELEND RECHT ................................................................................ 403 OVERGANGSRECHT IS VAN BELANG ............................................................................ 404 DE IN DE WET NEERGELEGDE VERMOEDENS VAN DE STAAT VAN HET GEHUURDE.......... 404 Beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst............................................ 408

11

De partij die van de beschrijving afwijkt, draagt de bewijslast............................ 410 Zonder beschrijving rust op de verhuurder een bewijslast ................................... 411 Beperkende werking van redelijkheid en billijkheid ...................................... 411 OPLEVERING VAN HET GEHUURDE IN SLECHTE STAAT IS MOGELIJK .............................. 413 SCHADE DOOR SLIJTAGE OF OUDERDOM ...................................................................... 413 GEOORLOOFDE WIJZIGINGEN DIENEN SOMS ONGEDAAN TE WORDEN GEMAAKT ............ 414 RECHT VAN DE HUURDER OM GEOORLOOFDE WIJZIGINGEN TE VERWIJDEREN ............... 415 BEPERKINGEN AAN HET WEGBREEKRECHT .................................................................. 416 DE PROCEDURE BIJ INGEBRUIKNEMING VAN HET GEHUURDE........................................ 417 DE PROCEDURE BIJ HET EINDE VAN DE HUURPERIODE .................................................. 417 De voorinspectie van het gehuurde wegens huurbeëindiging .............................. 417 Zonder inspectie heeft de verhuurder niet altijd recht op schadevergoeding ....... 418 Als schade niet in het rapport van voorinspectie staat vermeld ........................... 419 De eindinspectie .................................................................................................. 420 OVERNAMEVERKLARINGEN /OVERNAMEBEDINGEN ..................................................... 420 OBJECTIEVE VERBETERINGEN AAN HET GEHUURDE ..................................................... 426 DERDENBEDING MET VORIGE HUURDER OVER ACHTERGELATEN ZAKEN....................... 427 BEPERKTE/CASCO VERHUUR ....................................................................................... 427 Casco verhuur is bij woonruimte niet mogelijk ................................................... 427 GRONDSLAG AANSPRAKELIJKHEID HERSTELKOSTEN HUURDER .................................... 428 VERZUIM HUURDER BIJ EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST ...................................... 429 DE OMVANG VAN DE SCHADEVERGOEDING ................................................................. 429 ONGERECHTVAARDIGDE VERRIJKING VERHUURDER .................................................... 430 WAARBORGSOM EN OPLEVERING ................................................................................ 435 RECHTSVERWERKING CLAIM ...................................................................................... 437 HUURRECHT EN VERKRIJGING VAN EEN OPSTALRECHT? .............................................. 440 DE REGELING “KOOP BREEKT GEEN HUUR” ...................................................... 447 DE WETTELIJKE REGELING .......................................................................................... 447 DE BEPALING IS OP IEDERE VERVREEMDING VAN TOEPASSING ..................................... 447 GEVOLGEN VAN DE LEVERING VAN EEN GEHUURDE ZAAK ........................................... 449 HET HUURBEDING ...................................................................................................... 454 KOOPBEDING IN HUURCONTRACT IS NA VERKOOP UITGEWERKT................................... 454 GEEN BEROEP OP HET BEGRIP “KOOP BREEKT GEEN HUUR” .......................................... 456 EINDE VAN DE HUURPERIODE SLUIT NIET AAN OP DE DATUM VAN LEVERING ................ 456 HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE DUUR MET BETREKKING TOT WOONRUIMTE ............................................................................................................ 458 HUUROVEREENKOMST VOOR ONBEPAALDE TIJD MET BETREKKING TOT WOONRUIMTE . 458

12

Inhoudsopgave

HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD .............................................................. 459 Kort overzicht van huurovereenkomsten woonruimte voor bepaalde tijd............ 461 HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE VOOR BEPAALDE PERIODE.................................. 462 Intermezzo: de bepaalde tijdsclausule ................................................................. 464 De huurovereenkomst en de diplomatenclausule ................................................. 465 De overeenkomst voor korte tijd (nieuw huurbeleid) .......................................... 468 GEVOLGEN ALS DEZE OVEREENKOMST NIET VOLDOET AAN WETTELIJKE EISEN ............ 470 Het verlengingsbeding ......................................................................................... 471 DE HUURDER WEIGERT HET GEHUURDE TE ONTRUIMEN ............................................... 472 Geen ontruiming mogelijk zonder vonnis van de rechter .................................... 474 HUUROVEREENKOMST BEPAALDE TIJD OP GROND VAN DE LEEGSTANDWET ................. 474 Voor welke woonruimte geldt deze regeling? ..................................................... 477 Vergunningvereiste voor verhuring op grond van de Leegstandwet.................... 479 Verlenging vergunning ........................................................................................ 482 Eisen voor verhuring op grond van Leegstandwet ............................................... 484 Ad 1. De duur van de overeenkomst .............................................................. 484 Ad 2. Schriftelijkheidsvereiste ....................................................................... 485 Ad 3 en 4. Vermelding van de vergunning in de huurovereenkomst .............. 486 Ad 5. In de vergunning staat ook de huurprijs vermeld .................................. 486 Gevolgen voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet ............... 490 Leegstandwet en onderverhuring ......................................................................... 491 HUURBEËINDIGING WEGENS HET BEHOREN TOT EEN BEPAALDE DOELGROEP ................ 494 HUUROVEREENKOMST VAN KORTE DUUR .................................................................... 495 De partijbedoeling en de overeenkomst van korte duur ....................................... 506 GEHUURDE RUIMTE EIGENDOM VAN GEMEENTE IS VOOR SLOOP BESTEMD.................... 517 OVERHEID ALS VERHUURDER ..................................................................................... 518 HET FAILLISSEMENT EN DE POSITIE VAN DE (VER)HUURDER ..................... 520 INLEIDING .................................................................................................................. 520 DE VERHUURDER VERKEERT IN STAAT VAN FAILLISSEMENT ........................................ 526 Waarborgsom ...................................................................................................... 526 Verrekening vorderingen ..................................................................................... 526 Storting waarborgsom op derdenrekening ........................................................... 528 Koop breekt geen huur ........................................................................................ 528 Bankgarantie ........................................................................................................ 529 (Tussentijds) beëindigen van de huurovereenkomst ............................................ 529 Het pand uit een failliete boedel en de nieuwe eigenaar ...................................... 532 DE HUURDER VERKEERT IN STAAT VAN FAILLISSEMENT .............................................. 533

13

Opzegging van 7:290 BW-winkelbedrijfsruimte bij faillissement ....................... 534 Overige bedrijfsruimte (7:230a BW-bedrijfsruimte) ........................................... 534 Woonruimte ......................................................................................................... 534 Beperkingen aan het gebruik van artikel 39 FW .................................................. 535 Geen beperkingen aan bevoegdheid tot huurbeëindiging .................................... 536 WANNEER IS ER SPRAKE VAN EEN BOEDELSCHULD? .................................................... 537 Voortvloeien uit de wet ....................................................................................... 537 Door toedoen van de curator van de gefailleerde huurder ontstaan ..................... 538 ONGEDAANMAKINGSVERPLICHTINGEN BIJ HET EINDE VAN DE HUUROVEREENKOMST ... 540 FAILLISSEMENT EN CONTRACTUEEL BEDONGEN BANKGARANTIE ................................. 542 Abstracte garantie ................................................................................................ 542 De contragarantie................................................................................................. 542 Welke schade mag de verhuurder met de bankgarantie verrekenen? ................... 544 Is er sprake van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder? .................... 544 De contractuele schadevergoeding in verband met een faillissement .................. 545 HUUR EN MEDEDINGING ......................................................................................... 549 INLEIDING .................................................................................................................. 549 Voorbeelden beperkende clausules in het kader van mededinging ...................... 549 HET WETTELIJKE KADER ............................................................................................. 550 UITWERKING VAN HET WETTELIJKE KADER ................................................................. 553 Europees verdrag betreffende de werking van de Europese Unie ........................ 553 Europese verordening .......................................................................................... 554 Mededingingswet ................................................................................................ 555 Uitzonderingen op artikel 6 lid 1 Mededingingswet ............................................ 556 Beleidsregels ....................................................................................................... 563 BESPREKING BEPERKENDE CLAUSULES ....................................................................... 567 1. BESTEMMINGSBEPALING ......................................................................................... 567 Voorbeelden van bestemmingsclausules in de jurisprudentie .............................. 569 Conclusie met betrekking tot bestemmingsbepalingen ........................................ 570 2. BRANCHEBESCHERMINGSCLAUSULE ....................................................................... 570 Voorbeelden van branchebeschermingsclausule in de jurisprudentie .................. 571 Concurrentie niet mogelijk door verhuurder? ...................................................... 576 Conclusie met betrekking tot branchebescherming ............................................. 581 3. FRANCHISEOVEREENKOMSTEN EN MEDEDINGING .................................................... 582 Voorbeelden franchiseovereenkomsten in de jurisprudentie ............................... 585 De huurovereenkomst is het meest overwegende element ............................. 585 Afwijking van de franchiseformule kan leiden tot huurbeëindiging............... 589

14

Inhoudsopgave

Conclusie met betrekking tot franchiseovereenkomsten ................................ 594 4. EXCLUSIEVE LEVERINGSCONTRACTEN EN MEDEDINGING ......................................... 595 Voorbeelden van exclusieve leveringscontracten in de jurisprudentie ................ 596 Conclusie met betrekking tot exclusieve leveringsovereenkomsten .................... 602 OVERIGE ONDERWERPEN ALGEMEEN HUURRECHT ....................................... 603 OPZEGGING VAN KANTOREN EN OPSLAGRUIMTEN ........................................ 603 ALGEMENE GEDEELTE VAN REGELGEVING HUURRECHT IS VAN TOEPASSING ................ 604 OPZEGGING NIET NODIG (TENZIJ …) ........................................................................... 605 VERLENGING VAN DE OVEREENGEKOMEN HUURPERIODE ............................................ 606 Verlenging met de huurovereenkomst voor bepaalde periode ............................. 607 DE WETTELIJKE REGELING .......................................................................................... 609 OPZEGTERMIJN VAN MINIMAAL EEN MAAND ............................................................... 609 (GEEN) EISEN AAN DE OPZEGGING EN OF DE ONTRUIMINGSAANZEGGING...................... 613 EEN OPZEGGING GELDT NIET ALS ONTRUIMINGSAANZEGGING ..................................... 617 ONTVANGSTTHEORIE ................................................................................................. 617 WETTELIJKE ONTRUIMINGSBESCHERMING VAN TWEE MAANDEN ................................. 618 Uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting ........................ 621 (VOORWAARDELIJK) VERZOEK VERLENGING VAN DE ONTRUIMINGSTERMIJN ............... 621 Formele vereisten aan het verzoekschrift............................................................. 622 Afweging van belangen door de rechter .............................................................. 623 De maximum termijn van verlenging door de rechter ......................................... 624 Verlenging van de door de rechter toegekende ontruimingstermijn .................... 624 Het verlengingsverzoek moet tijdig worden ingediend (vervaltermijn) ............... 624 Afwijzing van het verzoek bezorgt de verhuurder een ontruimingstitel .............. 625 Vastgestelde vergoeding gedurende de ontruimingsperiode ................................ 625 Huurwijziging gedurende de huurperiode............................................................ 626 Geen hoger beroep tegen beslissing rechter mogelijk .......................................... 626 INDEPLAATSSTELLING NIET WETTELIJK GEREGELD ...................................................... 628 BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING .......................................................................... 629 HUURRECHT WOONRUIMTE ................................................................................... 631 DE SERVICEKOSTENAFREKENING ........................................................................ 632 DE WETTELIJKE REGELING OVER SERVICEKOSTEN ....................................................... 632 Inleiding .............................................................................................................. 632 Geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte ......................................... 637 Onderverdeling van de in rekening te brengen geleverde zaken en diensten ....... 639 Voorwaarde voor het in rekening brengen van geleverde zaken en diensten....... 644 ALLEEN OVEREENGEKOMEN SERVICEKOSTEN KUNNEN WORDEN DOORBELAST ............ 645

15

TIJDSTIP WAAROP SERVICEKOSTEN OVEREENGEKOMEN MOETEN WORDEN ................... 646 HET BESLUIT SERVICEKOSTEN GEEFT EEN INDICATIE .................................................. 648 GEMEENTELIJKE BELASTINGEN ZIJN GEEN SERVICEKOSTEN ......................................... 648 Is doorbelasting rioolrechten aan huurders mogelijk? ......................................... 648 Grondslag doorberekening rioolrechten ......................................................... 649 Degene voor wie de aanslag is bedoeld dient deze te dragen ......................... 650 Is het doorbelasten van het rioolrecht in strijd met het EVRM? ..................... 651 Leidt het belasten van de zakelijk gerechtigden tot een ongelijke verdeling? 652 De algemene voorwaarden ............................................................................. 654 Afvalstoffen (na)heffingen .................................................................................. 655 DE ROL VAN DE HUURCOMMISSIE EN DE BEREKENING VAN ZAKEN EN DIENSTEN .......... 655 SERVICEKOSTEN OF ALL-INCONTRACTEN ZORGVERLENING?........................................ 663 ZORGSERVICEKOSTEN KUNNEN NIET WORDEN GETOETST OP REDELIJKHEID ................. 663 HET VERSCHULDIGDE VOORSCHOTBEDRAG AAN GELEVERDE ZAKEN EN DIENSTEN ....... 665 VERANDERING VAN HET VOORSCHOTBEDRAG ............................................................. 667 SCHEMATISCH OVERZICHT PROCEDURES VOOR DE HUURCOMMISSIE ........................... 668 POSTEN DIE NIET ALS SERVICEKOSTEN MOGEN WORDEN DOORBELAST ......................... 671 TUINONDERHOUD EN SERVICEKOSTENBEREKENING..................................................... 678 TERMIJNEN VOOR VERSTUREN VAN HET OVERZICHT VAN KOSTEN VAN GELEVERDE ZAKEN EN DIENSTEN .............................................................................................................. 680

BEZWAARTERMIJN TEGEN EINDAFREKENING BIJ DE HUURCOMMISSIE .......................... 683 DE ALGEMENE TERMIJNWET IS OP DEZE REGELING VAN TOEPASSING ........................... 684 DE VERHUURDER VERSTUURT GEEN EINDAFREKENING ................................................ 684 VERDEELSLEUTELS (VAN BELANG BIJ AFWEZIGHEID VAN APARTE METERS) ................. 685 Overeengekomen verdeelsleutel .......................................................................... 687 Verdeling die aansluit op werkelijke kosten ........................................................ 689 Onbemeterde levering van water door het waterbedrijf ....................................... 691 Berekening gemeenschappelijke voorzieningen in servicekosten ....................... 692 VERHOGING VAN HET VOORSCHOT ............................................................................. 692 SERVICEKOSTEN EN RECHTSVERWERKING................................................................... 693 Servicekosten en rechtsverwerking: positie verhuurder....................................... 693 Servicekosten en rechtsverwerking: positie huurder ............................................ 696 BIJ WIE MOET DE HUURDER BIJ VERKOOP VAN DE WONING AANKLOPPEN?.................... 699 ROERENDE ZAKEN IN HET GEHUURDE EN KOSTEN VAN HUUR EN/OF ONDERHOUD ......... 699 DE WARMTEWET EN DE AFREKENING VAN DE LEVERING VAN WARMTE 701 INLEIDING .................................................................................................................. 701 HET WETTELIJKE KADER ............................................................................................. 702

16

Inhoudsopgave

DE UITGANGSPUNTEN ................................................................................................. 702 DE OVEREENKOMST TOT LEVERING VAN WARMTE ....................................................... 707 DE GESCHILLENCOMMISSIES EN DE KANTONRECHTER ................................................. 709 OVEREENGEKOMEN COMPENSATIEREGELING .............................................................. 713 WET OP HET OVERLEG HUURDERS VERHUURDER ......................................................... 715 VERGUNNINGEN ......................................................................................................... 715 DE IN REKENING TE BRENGEN KOSTEN ........................................................................ 716 De maximumprijs ................................................................................................ 716 De berekening van het energieverbruik; het gebruiksafhankelijke deel............... 725 OVERIGE VERPLICHTINGEN LEVERANCIERS ................................................................. 733 TOEZICHT EN HANDHAVING ........................................................................................ 734 HET INDIENEN VAN KLACHTEN BIJ GESCHILLENCOMMISSIES ........................................ 734 KAN EEN PARTIJ BEZWAAR MAKEN TEGEN EEN UITSPRAAK VAN EEN GESCHILLENCOMMISSIE? ............................................................................................ 739

HUURRECHT, WARMTEWET EN KNELPUNTEN .............................................................. 740 DE PRAKTIJK .............................................................................................................. 744 HUURPRIJZEN ............................................................................................................. 750 DE AANVANGSHUURPRIJS ...................................................................................... 751 CONTRACTSVRIJHEID BIJ HET OVEREENKOMEN VAN DE HUURPRIJS .............................. 751 TOETSING HUURPRIJS BINNEN ZES MAANDEN NA AANVANG HUUROVEREENKOMST ...... 762 Inleiding .............................................................................................................. 762 Verzoek toetsing huurprijs ................................................................................... 763 Toetsing niet meer mogelijk na verlenging huurovereenkomst ........................... 763 Toetsing van de aanvangshuurprijs is niet mogelijk ............................................ 764 Partijen verklaren het recht van een ander land van toepassing...................... 764 Warmtewet invloed op puntentelling ................................................................... 767 Energieprestatie en de huurprijs .......................................................................... 767 ENERGIEPRESTATIE EN DE HUURPRIJS; REGELING VANAF 1 JANUARI 2015 ................... 776 Punten berekening en schaarstegebieden ............................................................. 784 De Huurcommissie past de huurprijs aan ............................................................ 796 DE RECHTER KAN DE HUURPRIJS OP GROND VAN DWALING BEOORDELEN ..................... 797 WETTELIJKE HUURPRIJZEN KUNNEN ALTIJD WORDEN AANGETAST ............................... 797 DE LIBERALISATIEGRENS EN DE HUURPRIJS ................................................................. 797 DE HUURDER VAN GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE .................................................. 798 DE INGANGSDATUM VAN DE HUUROVEREENKOMST IS DE PEILDATUM .......................... 799 TOETSING VAN DE HUURPRIJS VIA DE WEG VAN DE AANVRAAG VAN HUURSUBSIDIE ..... 800 ALL-INHUURPRIJZEN ............................................................................................... 801

17

INLEIDING .................................................................................................................. 801 BIJ ALL-INHUURPRIJS IS GEEN WIJZIGING HUUR EN/OF SERVICEKOSTEN MOGELIJK ....... 803 VERZOEK OM ALL-INHUURPRIJS TE SPLITSEN .............................................................. 803 VERSCHILLENDE BENADERINGEN SPLITSING HUURPRIJS .............................................. 805 PERIODIEKE HUURPRIJSVERHOGING .................................................................. 809 INLEIDING .................................................................................................................. 809 GEEN CONCREET VERHOGINGSBEDING; HUURVERHOGINGEN TOCH REALISEERBAAR? .. 812 INDEXERINGSCLAUSULES ........................................................................................... 820 DE WETTELIJKE REGELING VAN HUURPRIJSVERHOGING ............................................... 828 HUURPRIJSVERHOGING KAN EENMAAL IN DE TWAALF MAANDEN PLAATSVINDEN......... 832 DE HUURSOMBENADERING ......................................................................................... 835 HUURTOESLAG ........................................................................................................... 839 SCHEEFWONEN, DE (INKOMENSAFHANKELIJKE) HUURVERHOGING ............................... 841 Inleiding .............................................................................................................. 841 Stimulering vertrek huurders met hoge inkomens uit goedkope woningen ......... 844 Percentages maximale huurverhoging per 1 juli 2015 ......................................... 846 Voorbeelden van huurverhogingsvoorstellen en het effect op de huurprijs ......... 847 Peiljaar inkomen ligt twee kalenderjaren eerder dan moment verhoging ............ 850 Inkomen inwonende kinderen onder de leeftijd van 23 jaar ................................ 851 Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten ........................ 851 Aanvraag inkomsten bij de belastingdienst ......................................................... 861 HUURCOMMISSIE........................................................................................................ 863 BEDINGEN DIE LEIDEN TOT MEER DAN ÉÉN HUURVERHOGING PER TWAALF MAANDEN .. 863 FORMELE EISEN AAN DE HUURVERHOGING .................................................................. 864 BEZWAAR TEGEN DE HUURVERHOGING EN BEZWAARTERMIJNEN ................................. 870 DE HUURPRIJSVERHOGING IS SUBJECTGEBONDEN ........................................................ 879 INHALEN HUURVERHOGING (NA HERSTEL GEBREKEN) ................................................. 879 Kenbaar maken in te halen huurverhogingen ...................................................... 882 DE REDELIJKHEID VAN DE VOORGESTELDE HUURVERHOGING ...................................... 884 De redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging en huurvast ........................ 884 TOETSING VAN HUURVERHOGINGSVOORSTEL DOOR DE HUURCOMMISSIE ..................... 887 INGANGSDATUM HUURPRIJSVERHOGING ..................................................................... 888 RECHTSVERWERKING CLAIM (TERUG)BETALING HUUR ................................................ 888 HUURPRIJSVERHOGING EN RENOVATIE ............................................................. 891 DE WETTELIJKE REGELING .......................................................................................... 891 HUURVERHOGING IN VERBAND MET RENOVATIE ......................................................... 891 BEZWAAR TEGEN HUURPRIJSVERHOGING OF BEZWAAR TEGEN VOORZIENING ............... 892

18

Inhoudsopgave

Ad. 1.De huurder weigert de voorziening (en daarbij de verhoging) ................... 893 Ad. 2. De huurder weigert alleen de voorgestelde huurverhoging ....................... 893 HUURVERHOGING STAAT IN VERHOUDING TOT DE GEMAAKTE KOSTEN ........................ 893 HUURVERHOGING EN DE MAXIMUM HUURPRIJSGRENS ................................................. 898 TAAK VAN HUURCOMMISSIE ....................................................................................... 899 DE HUURVERHOGING MAG ALLEEN BETREKKING HEBBEN OP GERIEFSVERBETERING .... 899 VERHELPEN VAN EEN GEBREK KAN NIET TOT HUURVERHOGING LEIDEN ....................... 900 TUSSEN HUURDER EN VERHUURDER OVEREENGEKOMEN VERHOGING .......................... 901 DE INGANGSDATUM VAN DE HUURVERHOGING ........................................................... 901 REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID IN VERBAND MET RENOVATIE ...................................... 901 GEDOOGPLICHT/REDELIJKHEID VOORSTEL .................................................................. 903 HUURPRIJS EN GEBREKEN AAN DE WONING ..................................................... 904 DE HUURCOMMISSIE KAN DE HUURPRIJS TIJDELIJK VERLAGEN .................................... 904 DE HUURCOMMISSIE BEOORDEELT AAN DE HAND VAN DE NULPUNTLIJSTEN ................ 905 DE NULPUNTENLIJST BEPERKT ZICH NIET TOT ONDERHOUDSKLACHTEN ....................... 906 HUURCOMMISSIE GEEFT INZICHT IN AARD VAN HET GEBREK........................................ 907 HUURTOESLAG EN VERLAGING VAN DE HUURPRIJS ...................................................... 907 VERBOD VERHOGING HUURPRIJS BIJ AANWEZIGHEID GEBREKEN .................................. 908 INGANGSDATUM LAGERE HUURPRIJS........................................................................... 908 INDEXERINGSCLAUSULES ........................................................................................... 911 VERVAL KORTING NA OPHEFFING GEBREK .................................................................. 911 MENINGSVERSCHIL OVER HET MOMENT WANNEER DE GEBREKEN ZIJN VERHOLPEN ...... 912 GEEN NULPUNTEN WEL SCHENDING WOONGENOT ....................................................... 912 DE PROCEDURE BIJ DE HUURCOMMISSIE........................................................... 915 INLEIDING .................................................................................................................. 915 HET VERZOEK MOET WORDEN GEDAAN MET EEN VASTGESTELD FORMULIER ................ 915 VERSCHULDIGD VOORSCHOT DOOR BEIDE PARTIJEN .................................................... 916 KOSTEN VOOR REKENING VAN IN ONGELIJK GESTELDE PARTIJ ..................................... 917 DE HUURCOMMISSIE BRENGT DE ANDERE PARTIJ VAN VERZOEK OP DE HOOGTE ........... 918 KOSTENBEREKENING BIJ INTREKKING VERZOEK .......................................................... 918 VRIJSTELLING VAN BETALING VOORSCHOT ................................................................. 919 KANTONRECHTER IS OOK BEVOEGD OM VAN DE VORDERING KENNIS TE NEMEN ........... 919 VRIJE BEOORDELING VAN DE RECHTER OVER WAARDERING GEBREK ........................... 920 TIJDSTIP MELDING GEBREK BIJ DE HUURCOMMISSIE .................................................... 920 VERSCHIL BEOORDELING DOOR KANTONRECHTER EN HUURCOMMISSIE....................... 921 DE INHOUDELIJKE BEOORDELING DOOR DE HUURCOMMISSIE ....................................... 921 HUURCOMMISSIE ALLEEN BEVOEGD TOT UITSPREKEN VAN HUURPRIJSSANCTIE ............ 922

19

NA KEUZE PROCEDURE KAN MEN NIET MEER SWITCHEN .............................................. 922 DE BEROEPSMOGELIJKHEID NA DE PROCEDURE BIJ DE HUURCOMMISSIE ...................... 923 DOORBREKING VAN HET APPÈLVERBOD ...................................................................... 925 DE INGANGSDATUM VAN DE HUUROVEREENKOMST DIENT ALS PEILDATUM.................. 927 VANAF WELK MOMENT KAN DE HUURDER DE GEWIJZIGDE HUURPRIJS BETALEN? ......... 928 TOETSING VAN DE HUURPRIJS VIA DE WEG VAN DE AANVRAAG VAN HUURSUBSIDIE ..... 929 Inleiding .............................................................................................................. 929 Aanvraag huurtoeslag binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode ....... 931 Aanvraag huurtoeslag zes maanden na aanvang van de huurperiode .................. 933 BINNEN WELKE TERMIJN MOET HUURCOMMISSIE UITSPRAAK DOEN? ........................... 935 VERLAGING HUURPRIJZEN ..................................................................................... 936 INLEIDING .................................................................................................................. 936 1. De aanvangshuurprijs is onredelijk .................................................................. 936 2. De maximale huurprijsgrens wordt overschreden ............................................ 937 2a Toetsing aanvangshuurprijs ....................................................................... 937 2b Toetsing maximale huur bij niet-geliberaliseerde woonruimte.................. 937 3. Variant op de toetsing van de aanvangshuurprijs............................................. 938 4. Het gehuurde vertoont gebreken ...................................................................... 939 5. Gedaald inkomen en huurverlaging en huurverlaging en energielabel ............ 940 5a.Het inkomen is gedaald nadat er een huurverhoging is doorberekend ....... 940 5b Huurverlaging en energielabel................................................................... 940 AANVRAAGFORMULIEREN HUURVERLAGING ............................................................... 941 VORDERING VERLAGING HUUR VIA EEN PROCEDURE BIJ DE KANTONRECHTER.............. 941 MOTIVATIE HUURVERLAGING ..................................................................................... 942 BESLISSINGSRUIMTE VAN DE HUURCOMMISSIE OVER HUURVERLAGING ....................... 942 DE POSITIE VAN DE ONDERHUURDER ................................................................. 943 DEFINITIE ONDERHUUR .............................................................................................. 943 ONDERVERHUREN? MAG DAT? ONDERSCHEID WOONRUIMTE EN BEDRIJFSRUIMTE ...... 943 POGING ONDERHUUR REDEN VOOR ONTBINDING HUUROVEREENKOMST ....................... 945 BEWIJSLASTVERDELING ............................................................................................. 947 BESCHERMING VAN DE ONDERHUURDER VAN ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE ................ 952 GEEN BESCHERMING VOOR DE HUURDER VAN ONZELFSTANDIGE WOONRUIMTE ........... 953 DE HUURDER ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE WORDT BESCHERMD................................. 955 RATIO ACHTER DE BESCHERMING VAN DE ONBEVOEGDE ONDERHUURDER ................... 955 GEEN BESCHERMING VAN DE AFHANKELIJKE (BEDRIJFS)WONING................................. 956 GEEN BESCHERMING ONDERHUURDER BIJ WIJZIGING HUURREGIME.............................. 956 ONDERHUURDER BEHOORT NIET TOT DE ZIJNEN VAN DE HOOFDHUURDER .................... 957

20

Inhoudsopgave

MOGELIJKHEID (ONTRUIMINGS) KORT GEDING DOOR DE HOOFDVERHUURDER ............. 958 AANSPRAKELIJKHEID VAN HOOFDVERHUURDER VOOR ONBEVOEGDE ONDERHUUR ...... 959 RECHTSPOSITIE VAN DE ONDERHUURDER VERSUS SAMENWONER ................................ 960 DE EIS VAN HET HEBBEN VAN EEN WOONVERGUNNING ................................................ 961 ONDERVERHURING IS VAAK EEN REDEN VOOR HUURBEËINDIGING ............................... 962 PROPORTIONALITEIT VAN DE VORDERING ................................................................... 963 BIJZONDERE VORM VAN ONDERHUUR: HUISBEWARING ................................................ 964 DE OPZEGGING VAN DE HUUROVEREENKOMST .............................................. 968 DE OPZEGGINGSFORMALITEITEN......................................................................... 969 HET WETTELIJKE KADER ............................................................................................. 969 OPZEGGING VAN WOONRUIMTE WIJKT AF VAN ALGEMENE WETTELIJKE REGELING ....... 969 VERSCHIL TUSSEN ONTBINDING EN OPZEGGING VAN EEN HUUROVEREENKOMST .......... 970 DE FORMALITEITEN .................................................................................................... 970 In welke vorm moet de opzegging worden gegoten? ........................................... 970 Aan wie moet de opzegging worden gericht? ...................................................... 971 De medehuurder moet ook een opzegging ontvangen ......................................... 971 Huuropzegging door contractuele medehuurder is niet altijd mogelijk ............... 972 RECHTSGEVOLGEN VAN DE DOOR DE HUURDER GEDANE OPZEGGING ........................... 972 RECHTSGEVOLGEN VAN DE DOOR DE VERHUURDER GEDANE OPZEGGING ..................... 974 DE OPZEGGING HEEFT NIET IN DE VEREISTE VORM PLAATSGEVONDEN ......................... 975 DE CONVERSIEREGEL ................................................................................................. 975 DE TERMIJN VAN OPZEGGING ...................................................................................... 976 EEN LANGERE OPZEGTERMIJN IN HET VOORDEEL VAN DE HUURDER IS MOGELIJK ......... 977 VOOR ERFGENAMEN VAN DE HUURDER GELDT EEN ANDERE REGELING ........................ 977 GRONDEN VAN OPZEGGING ......................................................................................... 977 Wijziging van de gronden van opzegging............................................................ 978 DE WACHTTIJD VAN ZES WEKEN ................................................................................. 981 HUURBEËINDIGING NA WEDERZIJDS GOEDVINDEN ....................................................... 981 DE OPZEGGINGSGRONDEN ..................................................................................... 983 HET WETTELIJKE KADER VAN DE OPZEGGINGSGRONDEN ............................................. 983 KORTE SAMENVATTING OPZEGGINGSGRONDEN ........................................................... 984 MEEST VOORKOMENDE BEPERKINGEN IN DE OPZEGGINGSGRONDEN ............................ 987 UITVOERBAARVERKLARING BIJ VOORRAAD ................................................................ 988 DE OPZEGGING OP GROND VAN DRINGEND EIGEN GEBRUIK ....................... 991 WETTELIJKE BASIS ..................................................................................................... 991 DE DRINGENDHEID VAN HET EIGEN GEBRUIK VAN DE GEHUURDE WOONRUIMTE........... 992 DE PROCESSUELE FUNCTIE VAN DE EIS VAN DRINGENDHEID ........................................ 993

21

Sloop als reden voor huuropzegging.................................................................... 994 Financieel belang als reden voor huuropzegging ................................................. 995 Renovatie als reden voor huuropzegging ........................................................... 1008 Ruimtegebrek is veelal een dringende reden ..................................................... 1019 DE BELANGEN VAN BEIDE PARTIJEN .......................................................................... 1025 Het belang van een ander kan een reden zijn voor opzegging ........................... 1029 Omstandigheden die in het kader van de opzegging van belang zijn ................. 1030 Eigen toedoen door de verhuurder (ad a) ..................................................... 1031 Ander (woon)alternatief van de verhuurder(ad b) ........................................ 1031 Onbehoorlijke keuze van de verhuurder(ad c) .............................................. 1031 Praktische of juridische beletsels (ad d) ....................................................... 1032 PASSENDE WOONRUIMTE ALS HARDE EIS VOOR TOEWIJZING VAN DE VORDERING ....... 1032 Passende vervangende woonruimte en overige criteria ..................................... 1033 De huur ......................................................................................................... 1033 De omvang van het gehuurde en de oorspronkelijke woonomgeving .......... 1034 Beroepsuitoefening....................................................................................... 1036 Overige belangen.......................................................................................... 1037 TOEKOMSTIGE OMSTANDIGHEDEN ............................................................................ 1037 Stelplicht verhuurder ......................................................................................... 1038 Verzwaarde stelplicht huurder ........................................................................... 1039 REDENEN VOOR AFWIJZING VORDERING .................................................................... 1040 DRINGEND EIGEN GEBRUIK WEGENS HET BEHOREN TOT EEN DOELGROEP ................... 1041 De woning ten behoeve van gehandicapten ....................................................... 1043 De woning ten behoeve van ouderen ................................................................. 1043 Campuscontract ................................................................................................. 1044 De woning voor grote gezinnen ......................................................................... 1046 Jongeren............................................................................................................. 1046 Aangewezen groepen ......................................................................................... 1048 VERGOEDING AAN DE HUURDER IN HET KADER VAN HUURBEËINDIGING .................... 1048 SCHADEVERGOEDING BIJ ONTBREKEN WIL HET GEHUURDE TE GEBRUIKEN ................. 1055 DE HUURDER STEMT NIET IN MET EEN REDELIJK AANBOD........................ 1056 NIET INSTEMMEN MET REDELIJK AANBOD REDEN VOOR OPZEGGING .......................... 1056 AKKOORD KAN WORDEN AFGEDWONGEN .................................................................. 1056 ARTIKEL 7:274 LID 1D BW VAN BELANG BIJ GELIBERALISEERDE WOONRUIMTE ........ 1057 DE HUURPRIJS EN DE PRIJS VAN VERGELIJKBARE WOONRUIMTE TER PLAATSE ............ 1061 Is draagkracht van de huurder voor bepaling van de huurprijs van belang? ...... 1061 De door de huurder aangebrachte verbeteringen tellen niet mee ....................... 1063

22

Inhoudsopgave

DE VERHOGING VAN DE HUURPRIJS EN SERVICEKOSTEN ............................................ 1063 DE RECHTER MAG NIET AMBTSHALVE EEN ANDERE HUURPRIJS TOEWIJZEN ................ 1063 REDELIJK AANBOD TOT HET SLUITEN VAN EEN CAMPUSCONTRACT ............................ 1063 HET BESTEMMINGSPLAN EN HUURBEËINDIGING .......................................... 1068 NAAST OPZEGGING BESTAAT DE MOGELIJKHEID VAN ONTBINDING ............................ 1068 DE VERHUURDER WORDT GENOOPT TOT VERWEZENLIJKING VAN DE BESTEMMING ..... 1068 EEN NIEUWE EIGENAAR EN VERWEZENLIJKING VAN EEN BESTEMMING ....................... 1070 VERHUURDER MOET GEDURENDE DE HUURPERIODE EIGENAAR ZIJN GEWORDEN ........ 1071 VERSCHIL RECHT OP VERGOEDING VOOR HUURDER ONTBINDING/OPZEGGING ............ 1071 GEFIXEERDE SCHADELOOSSTELLING ......................................................................... 1072 DE REDELIJKHEID KAN DE GEFIXEERDE SCHADEVERGOEDING TERZIJDE PLAATSEN..... 1072 DE OPZEGGING VAN ONDERHUURDER EN INWONENDE HUURDER .......... 1074 BELANGENAFWEGING BIJ OPZEGGING HUUR VAN ONZELFSTANDIGE WOONRUIMTE .... 1074 SCHADEVERGOEDING VOOR DE ONDERHUURDER VAN ZELFSTANDIGE WOONRUIMTE .. 1075 HUURVERHOGING MAG NIET OM DEZE REDEN WORDEN AFGEDWONGEN..................... 1075 MEDEHUURDERSCHAP .......................................................................................... 1076 WETTELIJK MEDEHUURDERSCHAP .................................................................... 1077 MEDEHUURDER OP GROND VAN DE WET .................................................................... 1077 DE REGELING IS VAN TOEPASSING OP ALLE SOORTEN WOONRUIMTEN ........................ 1077 HOOFDELIJKE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE MEDEHUURDER ..................................... 1077 ZELFSTANDIG RECHT VAN MEDEHUURDER ................................................................ 1079 WETTELIJK MEDEHUURDER HEEFT GEEN HUISVESTINGSVERGUNNING NODIG ............. 1079 GEVOLGEN VAN ECHTSCHEIDING VOOR MEDEHUURDERSCHAP .................................. 1079 VERBODSBEPALINGEN TOT SAMENWONEN VERSUS REGELING VAN MEDEHUUR .......... 1080 BEËINDIGING HUUROVEREENKOMST ZONDER TOESTEMMING ECHTGENOOT ............... 1080 OPZEGGING DOOR DE ECHTGENOOT ZONDER ONTRUIMING ........................................ 1080 MEDEHUURDERSCHAP VAN EEN ANDERE WONING DAN DE ECHTELIJKE WONING ........ 1080 DE REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID EN HET MEDEHUURDERSCHAP ............................... 1081 DE POTENTIËLE MEDEHUURDER EN HET HEBBEN VAN EEN HOOFDVERBLIJF ................ 1081 OPZEGGING HUUR DOOR (WETTELIJK) MEDEHUURDER NIET MOGELIJK....................... 1082 ECHTSCHEIDING EN BEËINDIGING VAN DE HUURRELATIE ........................................... 1082 De hoofdverblijfplaats versus (echt)scheiding ................................................... 1082 Echtscheiding en de positie van de vertrokken (mede)huurder.......................... 1083 Door een uitspraak van de rechter eindigt een recht van bewoning ................... 1085 Vordering tot ontruiming door één van de echtgenoten ..................................... 1086 Vordering tot ontruiming tegen beide echtgenoten ............................................ 1086 (CONTRACTUEEL) MEDEHUURDERSCHAP ....................................................... 1092

23

ONDERSCHEID TUSSEN DIVERSE BENAMINGEN VAN MEDEHUUR ................................. 1092 ER STAAN MEERDERE HUURDERS OP HET HUURCONTRACT ........................................ 1092 Opzegging door een contractuele medehuurder ................................................. 1093 De positie van de verhuurder na opzegging door één van de huurders .............. 1099 BEIDE CONTRACTANTEN DIENEN AFZONDERLIJK EEN OPZEGGING TE ONTVANGEN ..... 1101 MEERDERE VERHUURDERS EN HET VORDERINGSRECHT NAAR DE HUURDER ............... 1102 CONTRACTUELE MEDEHUUR EN COÖPTATIE; BOTSENDE RECHTEN? ............................ 1103 Inleiding ............................................................................................................ 1103 Het huurcontract ................................................................................................ 1104 Uitgangspunt overeenkomst .............................................................................. 1105 Contractuele medehuur ...................................................................................... 1105 Partijen bij de overeenkomst ............................................................................. 1105 De huurders hebben het huurrecht onderling verdeeld ...................................... 1106 Conclusie ........................................................................................................... 1107 MEDEHUURDERSCHAP OP GROND VAN ARTIKEL 7:267 BW ........................ 1109 MEDEHUURDERSCHAP VOOR DE SAMENWONER NIET GEREGISTREERDE PARTNER ....... 1109 SCHRIFTELIJKE VERZOEK AAN VERHUURDER (AD 1) .................................................. 1109 Medehuurderschap moet worden gevorderd ...................................................... 1110 De kring van personen die bij de vordering zijn betrokken ............................... 1110 MEDEHUURDER MOET IN HET GEHUURDE HOOFDVERBLIJF HEBBEN(AD 2) .................. 1112 GEMEENSCHAPPELIJKE DUURZAME HUISHOUDING GEDURENDE TWEE JAREN (AD 3) ... 1112 Conclusie duurzame gemeenschappelijke huishouding ..................................... 1122 DE ASPIRANT-MEDEHUURDER BIEDT VOLDOENDE FINANCIËLE WAARBORGEN (AD 4) . 1124 VERKRIJGING VAN HUURDERSCHAP MAG GEEN UITGANGSPUNT ZIJN (AD 5) ............... 1124 AFWIJZINGSGRONDEN .............................................................................................. 1125 WETTELIJKE MEDEHUURDER EN MEDEHUURDER OP GROND VAN ART. 7:267 BW....... 1125 VERBOD TOT SAMENWONEN ..................................................................................... 1126 UITZONDERING OP EIS TWEE JAAR GEMEENSCHAPPELIJKE HUISHOUDING ................... 1128 NOODZAKELIJKE ACTIES ALS ER EEN HUISVESTINGSVERGUNNING IS VEREIST ............ 1129 DE HUURDER EN DE MEDEHUURDER WORDEN GELIJKTIJDIG AANGESPROKEN ............. 1129 MOGELIJKHEID VAN SAMENWONERS OM HET HUURDERSCHAP OP TE EISEN ................ 1130 ONTRUIMING VAN DE WONING DOOR DE VERHUURDER .............................................. 1130 DE MEDEHUURDER EN DE SAMENWONER NA HET OVERLIJDEN VAN DE HUURDER .................................................................................................................. 1133 HET WETTELIJK KADER............................................................................................. 1133 VAN RECHTSWEGE VOORTZETTING VAN DE HUUR NA OVERLIJDEN HUURDER ............. 1133 VORDERING BINNEN DE TERMIJN VAN ZES MAANDEN NA OVERLIJDEN........................ 1133

24

Inhoudsopgave

DE EISEN OM ALS SAMENWONER DE STATUS VAN MEDEHUURDER TE KRIJGEN ............ 1134 HOOFDELIJKE AANSPRAKELIJKHEID .......................................................................... 1140 DE POSITIE VAN DE ERFGENAMEN ............................................................................. 1141 Inleiding ............................................................................................................ 1141 Verschillende uitgangsposities .......................................................................... 1142 Het gehuurde wordt gehuurd door één van de erfgenamen................................ 1144 Erfgenamen zijn spoorloos ................................................................................ 1146 MOGELIJKHEID ONBETAALD BLIJVEN VAN EEN GEDEELTE VAN DE HUUR ................... 1151 MEDEHUUR EN DE HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD ................................ 1151 WONINGRUIL............................................................................................................ 1152 UITGANGSPUNT ........................................................................................................ 1152 ACTIE HUURDERS ..................................................................................................... 1153 MOGELIJKE VARIANTEN ........................................................................................... 1154 VERPLICHTE AFWIJZINGSGRONDEN ........................................................................... 1156 BELANGENAFWEGING IN HET KADER VAN WONINGRUIL ............................................ 1156 LAST EN VOORWAARDE ............................................................................................ 1158 MISBRUIK REGELING WONINGRUIL ........................................................................... 1158 WET OP HET OVERLEG HUURDERS VERHUURDER ........................................ 1159 INLEIDING ................................................................................................................ 1159 BEGRIPPENVERHUURDER EN HUURDERSORGANISATIE? ............................................. 1159 DEZE WET GEEFT DE VOLGENDE RECHTEN AAN DE HUURDERSORGANISATIES............. 1160 Ad 1 Recht op informatie .................................................................................. 1161 Ad 2 Recht op advies ......................................................................................... 1161 Ad 3 Recht op instemming ................................................................................ 1162 GESCHILLEN TUSSEN DE HUURDER EN DE VERHUURDER ............................................ 1166 KOSTENVERGOEDING HUURDERSORGANISATIES ....................................................... 1172 GESCHILLENCOMMISSIE ........................................................................................... 1172 DE VVE EN VERHURING VAN APPARTEMENTEN ............................................ 1173 INLEIDING ................................................................................................................ 1173 CASUS...................................................................................................................... 1174 Bevoegdheid tot verhuur.................................................................................... 1174 Reglement VVE................................................................................................. 1178 Modelreglement 1992en 2006 ...................................................................... 1179 VERHURING VAN EEN PARKEERPLAATS BIJ KOOPAPPARTEMENTEN ............................ 1180 VERHURING VAN EEN PARKEERPLAATS BIJ HUURAPPARTEMENTEN ............................ 1183 GEBREKEN AAN HET VERHUURDE APPARTEMENT ...................................................... 1184 HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE ........................................................................... 1187

25

DE BEGRENZING VAN HET BEGRIP BEDRIJFSRUIMTE................................... 1188 INLEIDING ................................................................................................................ 1188 GEMENGDE OVEREENKOMSTEN EN DE REGELING BEDRIJFSRUIMTE ............................ 1190 SAMENVATTING VAN DE IN ARTIKEL 7:290 BW BEDOELDE BEDRIJFSRUIMTEN........... 1203 1. Een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan .............................. 1203 2. Overeenkomst van huur en verhuur ............................................................... 1206 3. De bestemming van het gehuurde .................................................................. 1207 3a. De niet contractueel overeengekomen bestemming ................................ 1207 3b. De contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde .......... 1210 3c.Eigenmachtig veranderen van de bestemming is een ontbindingsgrond .. 1210 3d. Geen tekortschieten bij wijziging van overeengekomen bestemming .... 1212 3e. De (hoofd)huurder hoeft niet zelf de exploitatie te voeren ..................... 1213 4. Plaatsgebonden bedrijven .............................................................................. 1214 4a. Kleinhandelsbedrijf/ambachtsbedrijf ...................................................... 1216 4b. Hotel, cafébedrijf of restaurant ............................................................... 1219 4c. Het kampeerbedrijf ................................................................................. 1219 5. Publiek toegankelijk lokaal............................................................................ 1219 5a. Publiek toegankelijk lokaal hoeft geen besloten karakter te hebben ....... 1220 5b. Staat selectie van publiek aan het begrip van 7:290 BW in de weg? ...... 1222 PUBLIEKRECHTELIJKE REGELINGEN .......................................................................... 1223 WÉL 7:290 BW BEDRIJFSRUIMTEN ........................................................................... 1224 GEEN 7:290 BW BEDRIJFSRUIMTEN .......................................................................... 1226 AANHORIGHEDEN..................................................................................................... 1228 AFHANKELIJKE WONING ........................................................................................... 1229 Huurprijs van de afhankelijke woning ............................................................... 1231 Onderverhuring van de afhankelijke woning ..................................................... 1231 TWEEDE HUUROVEREENKOMST ................................................................................ 1231 DE HUURPERIODE MET BETREKKING TOT BEDRIJFSRUIMTE ..................... 1232 DE LENGTE VAN DE HUURPERIODE ............................................................................ 1232 AFWIJKING VAN DE REGELING IS MOGELIJK IN HET VOORDEEL VAN DE HUURDER ....... 1232 GEEN BESCHERMING BIJ HUURPERIODE KORTER DAN TWEE JAAR ............................... 1234 DE TERMIJN VAN VIJF JAAR WORDT VAN RECHTSWEGE VERLENGD ............................. 1237 DE OVEREENGEKOMEN PERIODE LIGT TUSSEN VIJF JAAR EN TIEN JAAR....................... 1237 DE HUURPERIODE VAN 10 JAAR (2 X 5 JAAR) IS EEN MINIMUMPERIODE ...................... 1238 DE OVEREENGEKOMEN PERIODE DUURT LANGER DAN TIEN JAAR ............................... 1240 DE VERLENGING VAN DE HUUROVEREENKOMST ........................................................ 1241 VERLENGING/BEPERKING DOOR REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID ................................. 1242

26

Inhoudsopgave

VERNIETIGBARE RECHTSHANDELINGEN .................................................................... 1243 ONVOORZIENE SITUATIES ......................................................................................... 1246 AFWIJKING VAN DE WETTELIJKE REGELING MET RECHTERLIJKE TOESTEMMING .......... 1246 VERZOEK OM WETTELIJKE REGELING BUITEN TOEPASSING TE VERKLAREN ................ 1247 DE OPZEGGING VAN DE HUUROVEREENKOMST ............................................ 1264 DE MOGELIJKHEDEN VAN OPZEGGING OP EEN RIJTJE.................................................. 1264 Conclusie ........................................................................................................... 1264 DE FORMELE EISEN AAN DE OPZEGGING .................................................................... 1265 - Bij aangetekende brief of deurwaardersexploot .............................................. 1265 - De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar. .................................. 1267 - De opzegging moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden. .............. 1273 DE ZES WEKEN TERMIJN ........................................................................................... 1276 OVEREENKOMST EINDIGT NIET VAN RECHTSWEGE..................................................... 1277 DE BEËINDIGINGSOVEREENKOMST ............................................................................ 1282 UITVOERBAAR VERKLARING BIJ VOORRAAD ............................................................. 1284 DE GRONDEN VAN DE OPZEGGING ............................................................................. 1286 1. De bedrijfsvoering is niet geweest zoals een goed huurder betaamt .............. 1287 2. De verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik .......... 1289 2.A De uitgangspunten ................................................................................. 1289 2.B Inleiding................................................................................................. 1289 2.C Beperkende werking /afwezigheid van een belangenafweging .............. 1291 2.D De wachttijd van drie jaar ...................................................................... 1292 2.E Persoonlijk gebruik, duurzaamheid ........................................................ 1299 2.E.1 Persoonlijk gebruik door natuurlijke personen.................................... 1299 2.E.1.2 Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon..................................... 1300 2.E.1.3 Persoonlijk gebruik door aandeelhouders ........................................ 1305 2.E.2 Duurzaam gebruik ............................................................................... 1305 2.E.3. Dringendheid ..................................................................................... 1306 2.E.4 (marginale) toetsing/ wil van de verhuurder ....................................... 1310 2.F Afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde ............ 1312 2.G. Renovatie .............................................................................................. 1314 3. Een huurbeëindiging op grond van een belangenafweging............................ 1319 4. Het redelijk aanbod tot sluiten van een nieuwe overeenkomst ...................... 1325 5. Verwezenlijking van een op het verhuurde liggende bestemming ................. 1326 Opzegging in verband met werken algemeen belang......................................... 1328 ONDERHUUR EN BEËINDIGING GEBRUIK VAN HET GEHUURDE DOOR DE ONDERVERHUURDER

................................................................................................ 1329

27

De huurbeëindiging tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder .......................... 1329 Positie onderhuurder na huurbeëindiging om andere reden dan opzegging ....... 1331 TEGEMOETKOMING IN KOSTEN WEGENS BEËINDIGING VAN DE HUUROVEREENKOMST 1334 DE AFREKENING SERVICEKOSTEN VAN BEDRIJFSRUIMTE ......................... 1340 DE BASIS VOOR DE BEREKENING VAN DE SERVICEKOSTEN ......................................... 1340 OPEISBAARHEID VORDERING .................................................................................... 1343 REDELIJKE VERDELING KOSTEN ................................................................................ 1344 BTW OVER VERSCHULDIGDE SERVICEKOSTEN .......................................................... 1348 PAKKET OVEREENGEKOMEN DIENSTEN ..................................................................... 1350 DE WERKELIJKE KOSTEN EN HET OVEREENGEKOMEN VOORSCHOT ............................. 1350 DE VERHUURDER HOUDT TOEZICHT OP DE KOSTEN EN HET KWALITEITSNIVEAU ......... 1354 HUURPRIJZEN BEDRIJFSRUIMTE ......................................................................... 1355 UITGANGSPUNTEN VAN DE MOGELIJKHEID TOT WIJZIGING VAN DE HUURPRIJS ........... 1355 1. DE HUURPRIJS BINNEN DE OVEREENGEKOMEN PERIODE ......................................... 1358 1A. Het gehuurde wijzigen gedurende de huurperiode ...................................... 1361 2. WIJZIGING HUURPRIJS NA VERLENGING VAN DE HUUROVEREENKOMST .................. 1366 2A. Verlenging van de huurperiode door uitoefening van een optierecht.......... 1367 2B. Een overeengekomen verlenging en de huurprijs........................................ 1368 2C1. Een overeengekomen huurprijs voor de tweede periode ........................... 1370 2C2. De huurprijs na verstrijken van de eerste periode ..................................... 1371 2C3. De huurprijs na uitoefening van een optierecht ......................................... 1371 2D. Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen .......... 1371 Het actieve recht op vernietiging verjaart .......................................................... 1372 2E. Contractuele- en wettelijke verlenging van de huurovereenkomst .............. 1379 3. HUURPRIJSWIJZIGING EN DE HUUROVEREENKOMST VOOR ONBEPAALDE DUUR ....... 1380 TIJDSTIP VAN INSTELLEN VAN VORDERING ................................................................ 1381 DOOR DE RECHTER WORDT DE HUURPRIJS VASTGESTELD ........................................... 1382 RAPPORT GEZAMENLIJK BENOEMDE DESKUNDIGE NOODZAKELIJK ............................. 1382 DE ONDERZOEKSMETHODEN ..................................................................................... 1384 De uitgangspunten van het onderzoek ............................................................... 1387 VERGELIJKBARE BEDRIJFSRUIMTE TER PLAATSE ....................................................... 1387 A. “objectieve maatstaf” .................................................................................... 1394 B. “ter plaatse”................................................................................................... 1396 B. 1. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum ............................. 1399 C. De bestemming van het gehuurde en de huurprijs ........................................ 1401 D. De omvang van het gehuurde ....................................................................... 1403 D.1. Verschillen in indeling.......................................................................... 1404

28

Inhoudsopgave

E. Wijzigingen aan het pand door de huurder .................................................... 1407 E1. Bijzondere geschiktheid voor bouwkundige wijziging .......................... 1410 E2. Verrekenbeding in contract noodzakelijk............................................... 1412 E3. Verbeteringen door onderhuurder/vorige huurder.................................. 1413 E4. Verbouwingen leiden niet tot hogere huurwaarde .................................. 1414 E5. Objectieve verbeteringen geven aanleiding tot correcties ...................... 1414 E6. Verbouwingen die geen invloed meer hebben op de huurwaarde .......... 1415 F. Renovatie/gebreken en verandering huurprijs ............................................... 1415 G. Referentieperiode .......................................................................................... 1416 G.1. Het gehuurde zelf wordt niet in de vergelijking betrokken ................... 1423 G.2. Omzet soms belangrijk element bij bepaling huurprijs......................... 1424 G.3. Andere verplichtingen blijven vaak buiten de vergelijking .................. 1426 ROL VAN DE DESKUNDIGE BIJ DE TOTSTANDKOMING VAN DE HUURPRIJS.................... 1426 DE RECHTER WIJST EEN DESKUNDIGE AAN (DE VERZOEKSCHRIFTPROCEDURE) ........... 1429 Voorvragen mogelijk in de artikel 7:304 BW-procedure? ................................. 1433 Wie regelt de betaling van de voorschotbedragen?............................................ 1434 Andere verplichtingen naast de benoeming van de deskundige? ....................... 1435 Kosten deskundigenrapportage .......................................................................... 1436 DE BEDRIJFSHUURADVIESCOMMISSIE BIJ DE KVK IS VERDWENEN ............................. 1439 De richtlijn die geldt voor de deskundige .......................................................... 1443 IS ONDERLING OVERLEG OVER DE HUURPRIJS NOODZAKELIJK? .................................. 1444 INGANGSDATUM NIEUWE HUURPRIJS......................................................................... 1445 Latere ingangsdatum huurprijs .......................................................................... 1448 Stapsgewijze huurverhoging .............................................................................. 1452 Eerdere ingangsdatum dan instelling vordering ................................................. 1453 AFHANKELIJKE WONING WOONRUIMTE EN WIJZIGING VAN DE HUURPRIJS .................. 1453 Voorlopige voorziening ..................................................................................... 1456 INDEXERINGSCLAUSULE ........................................................................................... 1456 Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen ................. 1457 Huurder betaalt jaren een verkeerd berekende indexering ................................. 1458 RENTEVERGOEDING ................................................................................................. 1458 RECHTSVERWERKING VORDERING HUUR EN/OF INDEXERING ..................................... 1459 DE INDEPLAATSSTELLING .................................................................................... 1462 HET BEGRIP INDEPLAATSSTELLING ........................................................................... 1462 VERSCHIL MET DE ALGEMENE REGEL VAN CONTRACTSOVERNEMING ......................... 1462 HET DRIEPARTIJENCONTRACT ................................................................................... 1463 DE WETTELIJKE REGELING VAN DE INDEPLAATSSTELLING ......................................... 1464

29

1. Overdracht door de huurder van het uitgeoefende bedrijf ............................. 1464 Het inbrengen van een eenmanszaak in een BV en de indeplaatsstelling ..... 1465 Overdracht van aandelen en de problematiek van de indeplaatsstelling ....... 1467 Afstand van huurrechten? ............................................................................. 1468 Overdracht van aandelen .............................................................................. 1471 Conclusie ...................................................................................................... 1471 1.1 Overname van het in het gehuurde gevoerde bedrijf? ............................ 1472 1.2 Bedrijfsuitoefening en onderhuur ........................................................... 1474 2. Of door een ander in het gehuurde uitgeoefende bedrijf ................................ 1474 3. Kan de huurder vorderen ............................................................................... 1475 4. Machtiging wordt om die derde in zijn plaats te stellen................................. 1475 ONTBINDING OVEREENKOMST EN VERZOEK INDEPLAATSSTELLING LOPEN GELIJK ...... 1476 VERZOEK TOT INDEPLAATSSTELLING DOOR CURATOR ............................................... 1477 ZWAARWICHTIG BELANG .......................................................................................... 1478 DE ASPIRANT-HUURDER BIEDT VOLDOENDE WAARBORGEN ....................................... 1481 INDEPLAATSSTELLING EN DE WET BIBOB .................................................................. 1482 CONSEQUENTIE VOOR DE HUUROVEREENKOMST ....................................................... 1485 VOORLOPIGE VOORZIENING ...................................................................................... 1486 BEDINGEN IN HET CONTRACT DIE OVERDRACHT VAN HET BEDRIJF BEPERKEN ............ 1488 AFWEGING VAN BELANGEN DOOR DE RECHTER ......................................................... 1489 VOORWAARDE EN LAST ............................................................................................ 1492 INTRODUCTIE INCASSO VAN HUURVORDERINGEN....................................... 1494 INLEIDING ................................................................................................................ 1494 BETWISTE/ONBETWISTE INCASSO'S ........................................................................... 1494 REGELS VOOR HET AANGAAN VAN EEN BORGTOCHT .................................................. 1500 De borg moet tijdig worden geïnformeerd over de gang van zaken .................. 1502 Rechtsopvolging van de verhuurder of de huurder ............................................ 1502 OVERWEGING ONTRUIMING BIJ INCASSOPROCEDURE ................................................. 1502 ONTRUIMINGSVONNIS VERLIEST HAAR KRACHT ........................................................ 1503 DE AANMANING ....................................................................................................... 1507 HOE WORDT VOORKOMEN DAT DE HOOFDSOM MET INCASSOKOSTEN WORDT BELAST . 1508 INCASSOKOSTEN EN HUURACHTERSTAND .................................................................. 1508 De regeling voor de schuldenaar-consument ..................................................... 1517 KOSTEN TER VASTSTELLING VAN DE SCHADE EN AANSPRAKELIJKHEID ...................... 1530 HET BOETEBEDING ................................................................................................... 1530 Wat is een boetebeding? .................................................................................... 1531 Boetebeding en algemene voorwaarden ............................................................ 1531

30

Inhoudsopgave

Verschillende verschijningsvormen van boetebeding ........................................ 1534 Functie van het boetebeding .............................................................................. 1535 Is een ingebrekestelling noodzakelijk? .............................................................. 1537 Het belang van een juiste formulering van het boetebeding .............................. 1539 Matiging van de boete ....................................................................................... 1540 Beperkende werking van redelijkheid en billijkheid.......................................... 1542 DE BEREKENDE INCASSOKOSTEN DOOR DE DEURWAARDER ....................................... 1546 DE DOOR DE DEURWAARDER BEREKENDE PROVISIEKOSTEN ....................................... 1546 DE AMBTELIJKE- EN INCASSOPRAKTIJK VAN DE DEURWAARDER ................................ 1548 NASALARIS .............................................................................................................. 1550 VERJARING VAN VORDERINGEN ................................................................................ 1552 BEKNOPTE HANDLEIDING PROCEDEREN ......................................................... 1559 INLEIDING ................................................................................................................ 1559 DE BEVOEGDHEID VAN DE RECHTBANK, CIVIELE AFDELING, KANTONZAKEN .............. 1561 BETEKENING VAN EXPLOOT AAN WOONPLAATS OF GEKOZEN DOMICILIE .................... 1562 BEKNOPT OVERZICHT VAN DE MOGELIJKE PROCESSTAPPEN IN EEN PROCEDURE ......... 1563 DE (INLEIDENDE) DAGVAARDING .............................................................................. 1566 Primaire en subsidiaire vorderingen .................................................................. 1566 De juiste procespartij dient te worden gedagvaard ............................................ 1567 Is de beheerder of de verhuurder procespartij? ............................................. 1567 De bewindvoerder is procespartij ................................................................. 1572 Omschrijf de gedaagde partij zeer nauwkeurig ............................................ 1575 De rol van de deurwaarder ................................................................................. 1576 Aanbrengen van de dagvaarding........................................................................ 1577 DE EERSTE ZITTINGSDAG .......................................................................................... 1579 De rechter is niet bevoegd de zaak te beoordelen .............................................. 1582 De conclusie van antwoord van gedaagde ......................................................... 1582 HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE NA ANTWOORD ................................................... 1585 Wijziging eis...................................................................................................... 1585 Comparitie van partijen ..................................................................................... 1586 Na de comparitie van partijen ............................................................................ 1592 Conclusie van repliek ........................................................................................ 1593 Conclusie van dupliek ....................................................................................... 1593 HET BEWIJSAANBOD ................................................................................................. 1594 1. De rol van getuigen in een civiele procedure ................................................. 1594 De uitgangspunten van het getuigenverhoor ................................................ 1595 De gang van zaken tijdens de hoorzitting ..................................................... 1598

31

Rechten en de plichten van de getuige ......................................................... 1599 Het stellen van vragen .................................................................................. 1600 2. De rol van de deskundige in het kader van de bewijsvoering ........................ 1603 De gerechtelijke plaatsopneming (descente)...................................................... 1604 HET VONNIS ............................................................................................................. 1605 tussenvonnis ...................................................................................................... 1605 Het eindvonnis ................................................................................................... 1606 RECHTSMIDDELEN .................................................................................................... 1607 DE VERZOEKSCHRIFTPROCEDURE ............................................................................. 1609 Inleiding ............................................................................................................ 1609 Het basismodel .................................................................................................. 1610 Het verzoekschrift ............................................................................................. 1610 Welke rechter is relatief bevoegd? ............................................................... 1611 Vermelding gegevens verzoeker .................................................................. 1611 Bewijsmiddelen ............................................................................................ 1611 Gronden van het verzoek .............................................................................. 1612 Ondertekening verzoekschrift ...................................................................... 1612 Indiening verzoekschrift ............................................................................... 1612 Oproeping..................................................................................................... 1612 Verweerschrift ................................................................................................... 1613 Verandering verzoek.......................................................................................... 1613 Aanwezigheid partijen ....................................................................................... 1613 Indiening stukken .............................................................................................. 1613 Verloop tijdens zitting ....................................................................................... 1614 Tegenverzoek .................................................................................................... 1614 Uitspraak ........................................................................................................... 1614 GRIFFIERECHTEN ...................................................................................................... 1615 WIE BEHOREN TOT DE ZIJNEN VAN DE HUURDER BIJ EEN ONTRUIMING? ..................... 1615 BEGRIPPENLIJST ...................................................................................................... 1619 TREFWOORDENREGISTER .................................................................................... 1645 BRONVERMELDING ................................................................................................ 1661

32

Voorwoord

VOORWOORD Waarom dit boek? Met dit boek profiteert u van mijn praktijkervaring op het gebied van het huurrecht. Al meer dan veertien jaar houd ik mij daar als jurist bij een grote rechtsbijstandverzekeraar mee bezig. Zo heb ik mij bij het maken van de hoofdstukindeling laten leiden door de zoektermen annex onderwerpen die in mijn ervaring bij de behandeling van huurzaken het meest een rol spelen. Het boek is zodoende volledig op de praktijk gericht. Er is nog een extra: dit boek is de ideale toegangspoort tot de door mij in het leven geroepen website: Huurgeschil.nl. Deze website is al meerdere jaren actief. Maandelijks genereert de site ongeveer 15.000 unieke bezoekers. Het gebruik van het materiaal op de website van Huurgeschil.nl in combinatie met de samengevatte informatie in dit boek beveel ik u van harte aan. Op Huurgeschil.nl staan nu al vele uitspraken (mei 2015 meer dan 670 uitspraken) integraal weergegeven. Voorts kunt u de inhoud van alle aangehaalde wetsartikelen integraal op de website bekijken. Vaak wordt een situatie pas goed duidelijk door een uitspraak in zijn geheel te lezen. Ik adviseer u dan ook de integrale versie van de uitspraken op de website te bekijken als u de samenvatting van deze uitspraak in dit boek graag aangevuld en uitgelegd wenst te zien. Door de gestructureerde opzet van dit boek zult u snel uw weg kunnen vinden op de (aanvullende) website. De website wordt bovendien zoveel mogelijk van nieuwe uitspraken voorzien en benadert de actualiteit daarmee nog beter dan enig boek dat kan. Wijzigingen en aanvullingen in deze achtste druk In 2014 en 2015 hebben zich veel belangrijke ontwikkelingen op het gebied van het huurrecht voorgedaan. Het was daarom noodzakelijk om de zevende druk van het boek ingrijpend te wijzigen. Naast deze noodzakelijke wijzigingen heb ik ook vrijwel alle andere hoofdstukken aangevuld met ten minste 200 extra uitspraken van kantonrechters, hoven en Hoge Raad. De wijzigingen zijn te veel om in dit bestek allemaal te behandelen. Ik geef hieronder een aantal omvangrijke aanvullingen weer. Ik heb in de vorige druk de invoering van het energielabel vermeld. In deze druk behandel ik uitgebreid de invoering van het vereenvoudigd energielabel en het verschil tussen het uitgebreide energielabel en het vereenvoudigde energielabel en de effecten van deze gewijzigde regeling voor het woningwaarderingsstelsel. Ik heb de periodieke huurverhoging voor woonruimte voor de periode 2015-2016 in dit boek verwerkt. Ik heb

33

vooral het onderdeel gewijzigd waarin de mogelijkheid om de huur te verlagen is besproken. In de praktijk kom ik regelmatig tegen dat huurders een beding overtreden, waarin samenwoning wordt verboden. Dit komt vooral tot uitdrukking als er een verzoek tot verkrijging van het medehuurderschap wordt gedaan. Een uitgebreid verslag over de positie van de huurder treft u in dit boek aan. Een ander onderwerp uit de praktijk betreft het gebruik van het gehuurde voor de opvang van kinderen in het kader van het gastouderschap, en het gebruik van het gehuurde voor short stay verhuring. Ik ga vooral in op de vraag of de huurder handelt in strijd met de overeengekomen bestemming door het gehuurde op deze wijze te gebruiken, en of dit reden geeft de huurovereenkomst te ontbinden. Dit boek geeft een antwoord op de vraag of er BTW over de huur betaald moet worden en of partijen kunnen kiezen voor BTW belaste verhuring. Dit onderwerp wordt vooral in het kader van verhuurde bedrijfsruimte uitgewerkt. De heer mr. F. Panholzer, advocaat te Amsterdam, heeft mij zijn bundel "Amsterdams huurrecht, voor de praktijk en het onderwijs” en een bestand van meer dan 600 uitspraken toegestuurd. Deze uitspraken zijn voornamelijk gericht op Amsterdam en de omgeving van Amsterdam. Uit deze bundel heb ik tenminste een twintigtal uitspraken verwerkt met betrekking tot renovatie (met huurbeëindiging en met instandhouding van de overeenkomst) en tot huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik. U vindt een weergave van deze uitspraken in de bronvermelding. De Warmtewet heb ik ook weer onder handen genomen. In het bijzonder is uitgewerkt dat de Huurcommissie, in tegenstelling tot eerdere berichten, toch bevoegd is geworden om geschillen te behandelen die in het kader van de levering van warmte ontstaan. De vernietiging van bepalingen die van de wet afwijken wordt uitgebreid besproken. Dit onderwerp komt vooral aan de orde bij huurprijswijziging bedrijfsruimte, waarbij de huurder vaak het initiatief tot wijziging van de huurprijs neemt. Hierbij kan de huurder tegen een verval van het recht op actieve vernietiging van een afwijkend beding oplopen. Het hoofdstuk over all-inhuurprijzen is geheel herzien. Dat was noodzakelijk door wijziging van de wettelijke regeling. Ik vond het leuk om het raakvlak tussen huur en de verkrijging van een opstalrecht uit te werken. Deze vraag kwam in mijn praktijk ter sprake. Het ging hier met name om de

34

Voorwoord

vraag of huurders van recreatieterreinen (onbebouwde grond) na verloop van tijd een opstalrecht hadden verkregen. Het hoofdstuk “Servicekosten bedrijfsruimte” heb ik aanzienlijk uitgebreid. Ik heb het hoofdstuk met name aangevuld met achtergrondinformatie over de wijze van berekening van deze servicekosten. De laatste grote aanvulling betreft het onderwerp “Huur en mededinging”. In de praktijk heb ik een paar maal te maken gekregen met de vraag van een huurder of er genoegen moest worden genomen met de vestiging van een concurrent in hetzelfde winkelcentrum. U vindt in dit hoofdstuk een antwoord op deze vraag. Daarnaast ga ik in op andere vormen van samenwerking die een raakvlak hebben met mededinging zoals franchiseovereenkomsten. De indeling van de hoofdstukken is ook aangepakt. Ik heb de alinea’s in het boek opgeknipt in kleinere delen. De vorige versies van dit boek bevatten toch hele lappen tekst waar de lezer zich doorheen moest worstelen. Ik hoop dat het boek door toepassing van kleinere alinea’s weer een stuk leesbaarder is geworden. Tenslotte dit: het huurrecht blijft in beweging. Elke keer zie ik weer uitspraken, die een andere uitleg dan wel een andere nuance geven aan het bestaande recht. Dit maakt het recht interessant. Het betekent ook dat voor veel problemen niet een exacte oplossing gevonden kan worden. De gebruiker van dit boek zal zich daarom dienen te realiseren dat door een nuanceverschil het antwoord in een bepaald juridisch geschil net anders kan liggen dan als in een bepaalde uitspraak beschreven. Ik heb daarom getracht in bepaalde zaken verschillende uitspraken naast elkaar te leggen om een “rode draad” in soortgelijke juridische kwesties bloot te leggen. In het kader van het bewegen van het recht is het van belang zich te realiseren dat bedragen en percentages als vermeld in dit boek in 2016 wijzigingen zullen ondergaan. Vanaf 1 januari 2016 wordt de liberalisatiegrens evenwel voor drie jaren bevroren. Het woningwaarderingsstelsel wordt gewijzigd. De WOZ-waarde wordt een onderdeel van het puntenstelsel. Het nieuwe beleid schaft punten af voor woonomgeving, woonvorm en schaarstepunten. Ik heb deze wijzigingen verwerkt in het hoofdstuk: “De aanvangshuurprijs”. Ik adviseer u mijn website Huurgeschil.nl in de gaten te houden. Op deze website worden de actuele wijzigingen verwerkt, die na de publicatie van dit boek van toepassing zijn geworden. U kunt zich abonneren op mijn nieuwsbrief (gratis) of met mij linken op Linkedin. De wijzigingen die door mij worden behandeld komen dan van zelf voorbij.

35

Ik stel het bijzonder op prijs indien u mij aanvullingen op de tekst van dit boek toezendt. Geeft u aan op welke wijze u de tekst van het boek aan wenst te vullen en/of te wijzigen? Geeft u bij uw wijzigingsvoorstel tevens de oorspronkelijke tekst aan van het boek en de tekst inclusief uw wijzigingen. Als de wijziging meer betreft dan slechts een (welkome) tekstuele wijziging, dan geef ik in de noot bij deze wijziging uw (kantoor)naam weer. Uw wijziging kunt u sturen naar mijn e-mailadres ([email protected]) onder vermelding van “voorgestelde wijzigingen”. Erik Teeuw

36