Bladzijde 57 “Huurgeschillen Ontleed” Opschorting huur De verhuurder hoeft echter niet in gebreke te zijn gesteld. Deze tekortkoming rechtvaardigt opschorting van de huur als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Een ingebrekestelling is daarvoor dus niet nodig. De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht besliste in haar vonnis van 11 juni 20091 dat de huurder geen recht had om de huur op te schorten, omdat niet gebleken was dat verhuurder van gebreken aan het gehuurde op de hoogte was gesteld of op andere wijze met gebreken bekend was. De huurder had zo'n huurachterstand opgebouwd dat dit huurbeëindiging rechtvaardigde. Het beroep op opschorting van de huur wordt vaak als verweermiddel in een procedure tot vordering van achterstallige huur aan de orde gesteld. Bladzijde 86 “Huurgeschillen Ontleed” Blootstelling onredelijke gevaren omwonenden In het vonnis van 31 maart 2009 van de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen2 werd de huurovereenkomst niet ontbonden ondanks de aanwezigheid van 18 hennepplanten in de slaapkamer. De beperkte omvang van 18 plantjes en de onvoldoende aangetoonde gevaarzetting, overlast of schade aan het gehuurde (de huurder gebruikte een tafelventilator en een plantenspuit voor verzorging van de planten) was voor de rechter reden om aan te nemen dat de tekortkoming niet ernstig genoeg was om ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij waren de bijzondere persoonlijke omstandigheden van huurster (psychische problemen en het feit dat zij na ontbinding van de overeenkomst met haar twee kinderen op straat komt te staan; het in onderdeel 2.2.3 besproken woonbelang) ook van belang. Ook hierbij speelde het belang van de kinderen van de huurder een grote rol. Bladzijde 100 “Huurgeschillen Ontleed” Zwaarwichtige bezwaren De rechter moet de vordering afwijzen als de verhuurder zwaarwichtige bezwaren heeft. Onder een zwaarwichtig bezwaar wordt verstaan het gevaar dat de voorgenomen verandering uit bouwkundig oogpunt risico's, in het bijzonder instortingsgevaar, voor het gehuurde meebrengt. De verhuurder van bedrijfsruimte wilde een verbouwing van het gehuurde door de huurder tegenhouden wegens vrees voor gedaanteverwisseling van de bedrijfsruimte na de door huurder gewenste verbouwing en gaf voorts te kennen geen vertrouwen hebben in de door huurder uit te laten voeren verbouwing. De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, was in zijn vonnis van 27 mei 20093 van mening dat het verweer van de verhuurder geen zwaarwichtige bezwaren opleverden. Nu zowel huurder als verhuurder de voorgenomen verbouwing hadden laten begroten door hun eigen architect, daarover in bijzijn van de architecten hadden onderhandeld en de gemeente aan de hand van het bestek en de bouwtekeningen een bouwvergunning had verleend, was de verbouwing bouwkundig verantwoord en bood deze voldoende waarborgen om bouwkundige risico's -bijvoorbeeld instortingsgevaar- uit te sluiten. Zonder aanwezigheid van deze architecten had de rechter overigens de huurder ook een last op kunnen leggen om een architect in te schakelen om de verbouwing goed door te rekenen. Bladzijde 191 “Huurgeschillen Ontleed” Dit geldt ook voor opeisbaar geworden huur vóór levering van het gehuurde aan een opvolgende eigenaar. De opeisbaar geworden huur vóór levering van het gehuurde aan een opvolgende eigenaar kan niet door de opvolgende eigenaar aan de huurder in rekening worden gebracht. Het gerechtshof te Leeuwarden was in hoger beroep in haar arrest van 30 juni 2009
4
van mening dat de opvolgend eigenaar ten onrechte een huurbedrag had gevorderd inclusief een aantal maanden
1
LJN: BI9332, sector kanton rechtbank Dordrecht, 220924 CV EXPL 08-6359
2
LJN: BI3753, sector kanton Rechtbank Assen, 236815.
3 LJN: BJ2138, sector kanton rechtbank Maastricht, 287785 CV EXPL 08-2238. 4
LJN: BJ1270, gerechtshof Leeuwarden, 200.032.014/01.
verschuldigde huur aan de voormalige eigenaar. De kantonrechter had er in eerste aanleg geen rekening mee gehouden dat de gevorderde huurachterstand nog slechts betrekking had op een huurachterstand aan de voormalige eigenaar. Aanvankelijk had de huurder ook een huurachterstand ten aanzien van de nieuwe eigenaar opgebouwd, doch deze achterstand had de huurder ruim voor de datum ingelopen waarop de kantonrechter vonnis had gewezen. De kantonrechter had desondanks de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. De huurder startte daarop een executiegeschil. De executie werd stopgezet. De verhuurder was het hier niet mee eens en stelde hoger beroep in tegen dit arrest. Het hof was in haar arrest in rechtsoverweging 3 van oordeel dat "de overweging van de kantonrechter in zijn vonnis van 18 september 2008 dat uitgegaan moet worden van een huurachterstand van meer dan vijf maanden en dat een dergelijke huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, is gebleken feitelijk onjuist te zijn. Het vonnis berust derhalve op een feitelijke misslag". Met de feitelijke misslag werd bedoeld dat de opvolgende eigenaar geen vordering in kon stellen met betrekking tot een huurachterstand die was ontstaan onder de voormalige verhuurder.
Bladzijde 227 “Huurgeschillen Ontleed” Geen hoger beroep tegen beslissing rechter mogelijk Tegen een beslissing van de rechter is geen bezwaar (hoger beroep) mogelijk. Boven is al opgemerkt dat de huurder soms een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingtermijn indient en daarbij primair zijn niet-ontvankelijkheid vordert om redenen dat het gehuurde volgens de huurder artikel 7:290 BWbedrijfsruimte zou zijn. De huurder heeft er immers vaak belang bij dat het gehuurde dat laatstgenoemde categorie bedrijfsruimte behoort, dan de categorie van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte geniet immers huurbescherming, terwijl 7:230a BW-bedrijfsruimte deze bescherming niet geniet. Als het primaire verzoek (de niet-ontvankelijk verklaring) wordt erkend, betekent dit dat de gehuurde ruimte als artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte wordt aangemerkt. Het hof te 's-Gravenhage moest zich in haar arrest van 7 april 20095 buigen over een beroep op doorbreking van dit appelverbod in een zaak waarbij het primaire verzoek (de niet ontvankelijkverklaring van de huurder) was afgewezen. De casus luidde als volgt. Huurder is eigenaar van aan de Pletterijkade 65 te 's-Gravenhage. Dit pand wordt gebruikt als viskraam. Daarnaast huurt deze exploitant van verhuurder x een opslagruimte aan de Pletterijkade 52 te 's-Gravenhage. De huurovereenkomst met betrekking tot de opslagruimte wordt door de verhuurder beëindigd. De huurder gaat hiermee niet akkoord. De kantonrechter beslist dat er sprake van opslagruimte is en dat de overeenkomst kan worden beëindigd. De huurder stelt op grond van dit resultaat hoger beroep in. Ondanks blokkering van mogelijkheid van hoger beroep is het soms toch mogelijk appel tegen een vonnis in te stellen. Voorop moet worden gesteld dat volgens artikel 7:230a lid 8 BW tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Op basis van vaste rechtspraak wordt dit appelverbod evenwel doorbroken:
•
als de rechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast en/of buiten het toepassingsbereik van het artikel is
• •
als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten dan wel;
getreden; als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. Het hof wijst het door de huurder gevorderde (zijn niet-ontvankelijk verklaring) in hoger beroep af. Het hof overweegt in rechtsoverweging 4.6: "Tussen partijen is in confesso dat de gehuurde ruimte in overwegende mate is bestemd voor opslag, dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijk gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan en dat dit gebruik ook beantwoordt aan de inrichting van het gehuurde. De gehuurde ruimte is (zelf) niet bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en het ontbeert dan ook, bijvoorbeeld, een
5 LJN: BI8208, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.023.613/01.
voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Het gehuurde kwalificeert derhalve niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW maar als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a
BW".
Het hof stelt voorop dat de vraag of de opzegging geldig is en daardoor de huur is geëindigd, buiten het toepassingsgebied van artikel 7:230a BW valt. Dit brengt met zich dat de stelling van huurder, dat de opzegging niet geldig is want in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, in hoger beroep dient te worden onderzocht. Het hof oordeelt in deze uitspraak dat de opzegging, gezien de in het geding gebrachte feiten (zie rechtsoverweging 4.13 en 4.14) en omstandigheden niet onredelijk is en wijst de vordering af. Bladzijde 256 “Huurgeschillen Ontleed” Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als zo'n bepaling in het huurcontract is opgenomen, dan geeft dit de verhuurder de mogelijkheid om jaarlijks de huurprijs te corrigeren in verband met de inflatie. Dit is bevestigd in een arrest van het hof te Leeuwarden van 30 juni 20096, waarin uitdrukkelijk is vermeld dat in verband met de inflatie de huurprijs periodiek dient te worden verhoogd. De huurprijs kan niet door de verhuurder eenzijdig worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn opgeheven. Een indexeringsclausule die louter de inflatie corrigeert behoudt daarentegen wel haar werking. Deze indexeringsclausule zorgt niet alleen voor verhoging van de geldende huurprijs, maar ook voor verhoging van de door de huurcommissie (tijdelijk) verlaagde huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit gemotiveerd dat er geen bezwaar is tegen een indexeringsclausule die slechts beoogt het effect van een eventuele inflatie op te heffen. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is echter niet altijd aan deze clausule gebonden. Als de clausule niet alleen is bedoeld en/of zodanig is geformuleerd dat deze voor een inflatiecorrectie zorgt, maar daarentegen bovendien een hoger percentage vertoont dan het percentage waarmee de huur maximaal volgens het Ministerie van VROM voor dat jaar mag worden verhoogd, dan wordt de clausule als onredelijk beschouwd en mag de verhuurder de huurverhoging niet op dit percentage baseren. Als dit percentage voor de verhuurder nadelig uitpakt (dus het overeengekomen percentage is lager dan het percentage dat jaarlijks door het ministerie wordt vastgesteld), dan geldt dit percentage tussen partijen wél als overeengekomen. De verhuurder kan dan wel worden gehouden aan het overeengekomen percentage. De verhuurder die een dergelijke verhoging in zijn huurcontract heeft verwerkt is aan dit percentage gebonden. De wet is immers bedoeld om de huurder huurprijsbescherming te bieden. Bladzijde 262“Huurgeschillen Ontleed”
Huurverhogingsclausules De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juni 19897 beslist dat de contractsvrijheid van patijen meebrengt dat een huurprijsindexeringsclausule in beginsel tussen partijen rechtsgeldig kan worden gesloten. Dit geldt zowel voor nietgeliberaliseerde woonruimte als voor geliberaliseerde woonruimte. Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is echter niet altijd aan deze clausule gebonden. Als de clausule niet alleen is bedoeld en/of zodanig is geformuleerd dat deze voor een inflatiecorrectie zorgt, maar daarentegen bovendien een hoger percentage vertoont dan het percentage waarmee de huur maximaal volgens het Ministerie van VROM voor dat jaar mag worden verhoogd (bijvoorbeeld een vaste verhoging van 1,5 %), dan wordt de clausule als onredelijk beschouwd en mag de verhuurder de huurverhoging niet op dit percentage baseren. Als dit percentage voor de verhuurder nadelig uitpakt (dus het overeengekomen percentage is lager dan het percentage dat jaarlijks door het ministerie wordt vastgesteld), dan geldt dit 6 LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01. 7 HR 10 juni 1989, 840, WR 189,76.
percentage tussen partijen wél als geldig overeengekomen. De verhuurder kan dan wel worden gehouden aan het overeengekomen percentage. De verhuurder die een dergelijke verhoging in zijn huurcontract heeft verwerkt is aan dit percentage gebonden. De wet is immers bedoeld om de huurder huurprijsbescherming te bieden. Als er in de huurovereenkomst dus een bepaling is verwerkt, die slechts is bedoeld om inflatie te corrigeren (bijvoorbeeld de vermelding dat de huur jaarlijks met het CBS-prijsindexcijfer kan worden verhoogd), dan acht de rechtspraak aanpassing naar het door het Ministerie van VROM voorgeschreven percentage wél mogelijk. De verhuurder mag dan het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overbruggen8. Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract opneemt zich door opneming van de mogelijkheid van inflatiecorrectie in het huurcontract niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen tot maximaal het door het Ministerie van VROM toegestane percentage. Door vermelding van een inflatiecorrectie in het huurcontract hoeft de verhuurder niet een huurverhoging op deze gronden aan te zeggen, doch kan de verhuurder deze contractuele verhoging bij de huurder in rekening brengen. Bij huurovereenkomsten van geliberaliseerde woonruimte is de verhuurder niet gebonden aan de regels van het Ministerie van VROM. Als er in het huurcontract geen mogelijkheid van huurverhoging is opgenomen, dan kan de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 7:248 BW) een voorstel doen om de huur te verhogen. Als er in het huurcontract slechts een inflatiecorrectie is opgenomen, dan is de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte ook bevoegd een voorstel tot verhoging van de huur te doen als dit gezien de ontwikkelingen van de markt noodzakelijk is geworden. Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract heeft opgenomen zich niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen. Vaak staat in het huurcontract een combinatie opgenomen van een inflatiecorrectie en een bepaling dat partijen na een huurperiode van vijf jaar zijn bevoegd om de huurprijs aan te passen. Als de verhuurder een vast percentage als huurverhoging heeft opgenomen zal de verhuurder bij een gewenste verhoging, die uitstijgt boven dat percentage uitdrukkelijk een beroep op de redelijkheid en billijkheid dienen te doen. Voor geliberaliseerde woonruimte lijkt een huurverhogingsclausule wel noodzakelijk om jaarlijks zonder veel administratieve rompslomp de huur te kunnen verhogen. De huurverhogingsclausule bij niet-geliberaliseerde woonruimte is niet zo handig als de inflatiecorrectie lager is dan de door het Ministerie van VROM weergegeven percentage. De verhuurder die het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage wenst te overbruggen dient de huurder daarvoor toch apart aan te schrijven en dat leidt mogelijkerwijs tot verwarring Redelijk voorstel De verhuurder dient een redelijk voorstel tot verhoging van de huur te doen. Er is in de wet geen beoordelingsmaatstaf vastgelegd voor de redelijkheid van de voorgestelde huurprijs. Er kan worden gedacht aan de huurprijs van vergelijkbare woningen ter plaatse, of aan de markthuurprijzen die bij nieuwe verhuringen van vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. De verhuurder zal een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling bijvoorbeeld kunnen staven met behulp van een taxatierapport van een makelaar. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. Met de markthuur wordt de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte bedoeld. Het betrekken van niet-geliberaliseerde woonruimte in de vergelijking is niet juist. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte wordt immers niet bepaald door de marktontwikkeling, doch wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel voor woonruimte. Vergelijkbare niet-geliberaliseerde woningen dienen dus niet in het taxatierapport te worden opgenomen. De kantonrechter te Haarlem besliste in zijn vonnis van 25 april 20019 dat nu in de huurovereenkomst een bepaling was opgenomen krachtens welke partijen bevoegd zijn om na vijf jaar een voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markt, de verhuurder gerechtigd is de huurprijs aan te passen. Onder markthuurprijs wordt verstaan de huurprijs waarvoor vergelijkbare, vrijgekomen woningen in de directe nabijheid van het gehuurde opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden rondom (d.w.z. voor en na ) de huurprijsherzieningsdatum. Dat een voorstel een forse huurverhoging tot gevolg kan hebben, hoeft niets af te doen aan de redelijkheid van dit voorstel. Volgens de rechter heeft niet
8 9
Rb Amsterdam 8 november 1995, WR1997,16. WR 2001,62.
het bedrag van de huurverhoging, maar de ontwikkeling in de markt als criterium heeft te gelden. Als zo'n bepaling niet in het huurcontract staat opgenomen is aanpassing van de huurprijs op grond van de redelijkheid en billijkheid mogelijk. Het is de vraag of omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, bij de beoordeling of het voorstel redelijk is ook in aanmerking genomen dienen te worden. Uit de uitspraak van de rechter te Haarlem valt een dergelijke ruimere interpretatie niet te halen. Huurgeschil.nl is er een voorstander van om deze persoonlijke situatie van de huurder wel bij de besluitvorming te betreffen. Het voorstel kan toch immers slechts als redelijk aangemerkt worden als dit voorstel voor beide partijen als redelijk aangemerkt kan worden? Een huurprijs van € 1000,- die bij de aanvang van de huurprijs, mede gezien het inkomen van de huurder, goed is te betalen en 25 % van het netto-inkomen beslaat, zal voor die huurder minder goed zijn te betalen als de huur na verloop van vijf jaar naar een bedrag van € 1500,- wordt opgetrokken, vanwege bijvoorbeeld een overspannen markthuurprijs. Het valt immers bij een overspannen huizenmarkt goed voor te stellen dat de markthuurprijs veel sterker stijgt dan de loonontwikkeling van de huurder. De verhuurder die op grond van het salaris van de huurder genoegen heeft genomen met een huurprijs die vergelijkbaar is met 25 % van het inkomen van de huurder kan toch niet in alle redelijkheid verlangen dat die huurder binnen een paar jaar (onder gelijkblijvende omstandigheden, werkloosheid komt uiteraard wel voor rekening en risico van de huurder) 40 % van zijn inkomen aan huur uitgeeft. Als van de huurder in redelijkheid niet mag worden verlangd dat deze het aanbod aanvaardt, dan lijkt dit voorstel naar de optiek van Huurgeschil.nl niet redelijk. Huurgeschil.nl pleit er voor om voor de bepaling van een redelijke huurprijs een referentieperiode in te bouwen zoals voor de bepaling van de huurprijs van bedrijfsruimte wordt toegepast (zie het hoofdstuk: Huurprijswijziging bedrijfsruimte). Dezelfde argumenten (het voorkomen van al te grote schommelingen in de huurprijs) om in het kader van een huurprijsverhoging bij bedrijfsruimte een referentieperiode toe te passen kunnen immers ook gelden voor huurverhoging van geliberaliseerde woningen. Hoewel voor geliberaliseerde woningen, in tegenstelling tot bedrijfsruimte, elk jaar conform een contractuele bepaling de huur aangepast kan worden, is het inbouwen van een referentieperiode wenselijk. Voor bedrijfsruimte mag de huur doorgaans om de vijf jaar aangepast worden en zijn er in theorie grotere schommelingen van de huurprijs te verwachten dan als de huurprijs elk jaar kan worden gewijzigd. Dat de huurder van woonruimte de huur op elk gewenst moment op kan zeggen met inachtneming van een termijn van een maand (als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur), terwijl de huurder van bedrijfsruimte, ofwel aan een volgende huurtermijn van vijf jaar vastzit (als de tweede termijn van vijf jaar nog moet worden uitgezeten), ofwel de huur met inachtneming van een termijn van een jaar op kan zeggen (als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt) wordt door Huurgeschil.nl niet als belangrijk argument ervaren om de huurder van geliberaliseerde woonruimte op gebied extra huurbescherming te ontzeggen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan door deze regeling met heftige prijsschommelingen worden geconfronteerd, die binnen korte termijn hebben plaatsgevonden. Het opzeggen van de overeenkomst kan dan wel een theoretische optie zijn, doch deze oplossing lijkt verre van redelijk. Een woning behoort immers tot een primaire levensbehoefte. Een noodgedwongen opzegging van de huurovereenkomst geeft een heftige inbreuk in het leven van een persoon, waarvan de beslissing door de huurder niet lichtvaardig wordt genomen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte heeft ook wel wettelijke bescherming nodig in het geval de markthuurprijs door een overspannen markt gedurende enkele jaren een onevenredige stijging vertoont. Een verhoging naar de markthuurprijs als bedoeld door de kantonrechter te Haarlem ( WR 2001,62) zal de huurder voor ernstig in moeilijkheden kunnen brengen. Een regeling zou er als volgt uit kunnen zien: 1.
Partijen regelen huurverhoging in het huurcontract;
2.
De verhuurder heeft de mogelijkheid de huur te verhogen op grond van vaste, door de wet neergelegde, criteria, minimaal vijf jaar na aanvang van de huurovereenkomst, als er geen mogelijkheid tot verhoging van de huur in het huurcontract is opgenomen.
Als er een huurverhoging in het huurcontract is opgenomen zijn partijen daaraan gebonden ook al zou deze verhoging door de jaren heen nadelig voor één van de partijen zijn. De regeling onder twee moet voorkomen dat de verhuurder te snel tot
wijziging van de huurprijs overgaat. Het lijkt daarom wenselijk een minimumperiode van vijf jaar in te bouwen alvorens de verhuurder de huurprijs kan wijzigen. Daarnaast moet de verhoging plaatsvinden aan de hand van door de wet beschreven criteria. Deze criteria kunnen voor wat betreft de wijze van berekening aanknopen aan de regeling de voor bedrijfsruimte is geformuleerd. Met name de regels over toepassing van de referentieperiode lijken geschikt om al te heftige schommelingen van de huurprijs af te vlakken. De huurder zal bij een nadelige verhoging van de huurprijs doorgaans de mogelijkheid hebben de huur op te zeggen met inachtneming van een termijn van één maand. Deze mogelijkheid van opzegging zal voor de huurder die plezierig woont echter wel als een "paardenmiddel" gezien worden. Dit is maar een “schot voor de boeg”. Een verdere uitwerking van dit idee laat het bestek van dit boek (vooralsnog) niet toe. Afwijzing van het voorstel van de verhuurder kan tot gevolg hebben dat er door de verhuurder een procedure wordt gestart tot huurbeëindiging op grond van het feit met een redelijk voorstel niet akkoord gaat. In de wet lijkt deze grond van huurbeëindiging niet op huurverhoging betrekking te mogen hebben (zie artikel 7:274 lid 1 sub d BW). Doch voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze regel niet. De rechter zal dan dienen te toetsen of het voorstel redelijk is. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen. Aangenomen kan dus worden dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat voor bepaling van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse bepalend zal zijn. Als het voorstel niet redelijk is zal de rechter het voorstel af moeten wijzen. In de procedure kan de rechter de huurder aan bieden alsnog binnen een maand na vonnis aan de verplichtingen te voldoen (terme de grâce). De huurder doet er goed aan de rechter te verzoeken hem deze mogelijkheid te gunnen als de rechter het voorstel als redelijk beoordeelt. In de wet staat immers dat de rechter deze mogelijkheid de huurder kan verlenen. De rechter lijkt niet verplicht de huurder deze mogelijkheid ambtshalve aan te bieden. Gezien het feit dat de regeling van wijziging van de huurprijzen voor geliberaliseerde woningen voornamelijk aan de vrije beslissingsruimte van partijen is overgelaten, zal het onderstaande over de huurprijsverhoging daarom voornamelijk betrekking hebben op de regeling, die ten aanzien van de niet-geliberaliseerde woningen door de wet is geredigeerd. Bladzijde 304 “Huurgeschillen Ontleed” Onderverhuren? Mag dat ? Een huurder van woonruimte mag niet zijn woonruimte geheel of gedeeltelijk onderverhuren, tenzij de verhuurder daarvoor uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven zie artikel 7:244 BW. Een uitzondering vormt het verhuren van een gedeelte van de zelfstandige woning, bijvoorbeeld een kamer, maar alleen als de huurder zelf in de woning woont. Dit is toegestaan, tenzij het in het huurcontract is uitgesloten (zie artikel 7:244 BW). Van belang is bovendien dat de woning door de (onder) verhuurder als hoofdverblijf dient. Bij de beantwoording van de vraag of de huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is van belang of hij daar werkelijk woont, daar zijn zetel van zijn fortuin heeft, daar zijn zaken behartigt, zijn goederen en eigendommen beheert en in die woning regelmatig ’s nachts slaapt. In een zaak die heeft geleid tot een uitspraak van de rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 27 mei 200910 heeft de rechter moeten beoordelen of er sprake was van een hoofdverblijf van de huurder in de woning. Het ging in deze zaak niet om de vraag of er sprake van onderhuur was. De invulling van het begrip hoofdverblijf in deze uitspraak kan echter ook in het kader van een situatie worden gebruikt, waarbij sprake is van onderhuur. Als de woning door de (onder) verhuurder als tweede woning wordt gebruikt, terwijl het hoofdverblijf elders wordt gevoerd, dan kan op grond van de wet ook een gedeelte van de woning niet worden verhuurd. In het huurcontract kan staan vermeld dat onderhuur niet mogelijk is, of alleen mogelijk is na uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Zolang deze toestemming niet is gegeven mag de huurder niet onderverhuren.
10
LJN: BJ2157, sector kanton Rechtbank Haarlem, 373193/CV EXPL 08-1713
Als de huurder in strijd met het huurcontract toch onderverhuurt, dan wordt hij schadeplichtig. De huurder wordt dan schadeplichtig jegens de verhuurder, omdat hij het huurcontract heeft geschonden. De onderverhuurder wordt schadeplichtig jegens zijn onderhuurder als deze hierdoor de woning moet verlaten. De onderhuurder van onzelfstandige ruimte wordt niet beschermd en de huurder van zelfstandige woningen genieten wel bescherming. Huurverhoging niet zonder meer reden van opzegging Het gaat hier vooral om huurovereenkomsten met betrekking tot een zelfstandige woning in het niet-geliberaliseerde segment. Een verhoging van de huurprijs voor deze categorie woningen is alleen aanvaardbaar als deze samenhangt met een ander doel dat door verhoging van de huurprijs kan worden bereikt. Bij renovatie van een huurwoning zal het goed denkbaar zijn dat de woning volgens het huurprijzenstelsel meer punten zal kunnen opbrengen, waardoor de huurprijs hoger kan luiden. Zo zal een verslechtering van de situatie van de huurder moeten worden gecompenseerd door een verbetering op een ander vlak, bijvoorbeeld een teruggang in de omvang van het gehuurde door een verlaging van de huurprijs of door schadeloosstelling. Voor geliberaliseerde woonruimte kan op deze opzeggingsgrond onder omstandigheden wél beroep worden gedaan als de huurder weigert een huurverhoging te betalen. Hierover wordt in het onderdeel: "deze bepaling is vooral van belang bij geliberaliseerde woonruimte". Akkoord kan worden afgedwongen De verhuurder kan zelfs verlangen dat een huurder akkoord gaat met een aanvulling op de huurovereenkomst als de meerderheid van een complex woningen zich voor deze wijziging uitspreekt. Dit geldt zelfs als de wijziging geen betrekking op de woning van de betreffende huurder heeft, maar de wijziging wel consequenties voor de huurprijs heeft. De huurder die dan niet instemt met deze wijziging loopt dan het risico tegen een (geslaagde) ontruimingsactie van de verhuurder aan te lopen. 11 Deze bepaling is vooral van belang bij geliberaliseerde woonruimte Deze opzeggingsgrond (het niet toestemmen in een redelijk bod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst) is onder meer van belang bij afwezigheid van een contractueel afgesproken verhoging van de huurprijs bij geliberaliseerde woningen. Een opzegging op grond van het niet accepteren van een hogere huurprijs is immers nietig, omdat deze opzeggingsgrond niet in de wet staat genoemd. Deze opzeggingsgrond is niet aan de orde in het geval de huurder een huurverhoging in verband met een indexeringsclausule niet wenst te betalen. De huurder riskeert dan een actie van de verhuurder die de huurovereenkomst door de rechter kan laten beëindigen. Ook huurprijzen van huurovereenkomsten van geliberaliseerde woningen mogen één keer per jaar worden verhoogd. Als er in het huurcontract een huurverhogingsclausule is opgenomen, dan mag de verhuurder deze huur conform deze clausule één keer per jaar wijzigen. Als een dergelijke clausule ontbreekt, of als de verhuurder van deze clausule af wenst te wijken, dan zal de verhuurder aan dienen te tonen dat zijn voorstel, gelet op de marktontwikkeling, een redelijk voorstel is. Als in het contract geen huurverhoging en/of indexeringsclausule is opgenomen, dan zou de huurprijs na verloop van tijd door inflatie steeds minder waard worden. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kan immers niet terug vallen op de wettelijke regeling over huurverhoging, zoals de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte dat wel kan doen. (zie het hoofdstuk: “Periodieke Huurprijsverhoging”). De verhuurder zal de rechter omtrent de redelijkheid van zijn voorstel moeten overtuigen en zelf de gegevens verstrekken, die als onderbouwing dienen voor verhoging van de huurprijs. De verhuurder kan de redelijkheid van zijn voorstel onderbouwen aan de hand van een taxatierapport van een makelaar. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte kan deze opzeggingsgrond dus aanwenden als de huurder niet een nieuwe huurovereenkomst aan wenst te gaan voor een huurprijs die overeenkomt met de huurprijs voor vergelijkbare woonruimte ter plaatse. Mocht de rechter van mening zijn dat de verhuurder daadwerkelijk een redelijk voorstel heeft gedaan, dan kan hij de huurder op
11 Zie Hof Den Haag 19 december 1983, NJ 1984, 521. zie ook Rb. Utrecht 25 oktober 1989, WR 1990, 14. In deze uitspraak kwam de rechtbank tot oordeel dat de huurder het plaatsen van dubbel glas in haar woning moest gedogen en dat de verhuurder op grond een redelijke belangenafweging een nieuwe huurovereenkomst mocht aanbieden. Hof Amsterdam 19 juli 1990, WR 1990, 100. In deze uitspraak werd het aanbod van de verhuurder niet redelijk geacht nu de huurder in verband met renovatie haar zolderkamer en berging zal moeten missen en haar woning een aanzienlijke maar niet gewenste geriefsverbetering en plattegrondwijziging zal ondergaan. Bij afweging van belangen vond de rechter in kort geding geen grond voor ontruiming.
verzoek van de huurder een termijn van één maand gunnen om de huurverhoging alsnog te aanvaarden. De huurder moet in een procedure dus niet vergeten dit verzoek aan de rechter te doen, want ander is het mogelijk dat de opzegging door de rechter zonder deze mogelijkheid wordt toegewezen. Artikel 7: 274 lid 6 BW geeft de rechter speelruimte om deze mogelijkheid al dan niet toe te kennen (kan de rechter). Het is dus van belang dat de huurder de rechter overtuigt dat deze mogelijkheid (om alsnog de huurverhoging te accepteren) hem niet worden gegund. Dit geldt eens te meer omdat een dergelijke procedure een alles of niets situatie voor partijen betreft. De huurder kan geen huurverlaging afdwingen. De rechter kan dus niet beslissen om een lagere verhoging toe te kennen. Als de rechter van mening is dat en lagere verhoging op zijn plaats is, dan zal hij de vordering dus af dienen te wijzen. De huurder die wel een huurprijsclausule is overeengekomen (het contract voorziet dus in huurprijsverhoging) dient naar de mening van Huurgeschil.nl aannemelijk dienen te maken dat de contractuele overeengekomen verhoging (gerelateerd aan het CBS-prijsindexcijfer) tot onredelijke resultaten leidt. De huurprijs en de prijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse Als een huurcontract van een geliberaliseerde woning niet in een huurverhoging voorziet, dan zou dit betekenen dat de huur van de geliberaliseerde woning tot in lengte van jaren hetzelfde zou blijven. Dit is mede gezien de regelgeving (mogelijkheid om jaarlijks de huur te verhogen) met betrekking tot de niet-geliberaliseerde woonruimte niet redelijk. De verhuurder zal de redelijkheid van een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling bijvoorbeeld kunnen staven met behulp van een taxatierapport van een makelaar. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen. Aangenomen kan dus worden dat het van de wetgever de bedoeling is geweest dat voor bepaling van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse bepalend zal zijn. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woningen mag niet in de vergelijking worden betrokken, omdat deze huurprijs niet door de werking van de markt, doch door het woningwaarderingsstelsel tot stand is gekomen. Bladzijde 502 “Huurgeschillen Ontleed”
