2013
HuurdersAdviesRaad St. Joseph
Jaarverslag 2013
MARGARETHA
Inhoud:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Inleiding ................................................................................................................................................................ 2 Verslag van de secretaris ................................................................................................................................... 2 Het overleg met STJA ........................................................................................................................................ 4 Overleg met de Raad van Commissarissen .................................................................................................... 5 Overleg met Bewoners/huurderscommissies................................................................................................. 6 HAR(t)Slag ..................................................................................................................................................... 6 De website ...................................................................................................................................................... 6 Verslag van de penningmeester ........................................................................................................................ 6
1
1.
Inleiding In dit jaarverslag legt de HuurdersAdviesRaad (HAR) verantwoording af over haar werkzaamheden en activiteiten die in 2013 hebben plaatsgevonden. De enquête van de Woonbond onder alle huurders en nieuwe werkstructuur binnen de HAR beginnen zijn vruchten af te werpen. Het aantal leden is aangevuld tot 12 en de eerste werkgroepen hebben begin 2014 een start gemaakt. Door de huidige kabinetsplannen wordt flink bezuinigd en is het investeren in nieuwe huurwoningen uitgesteld. De koopkracht van een huurder komt zwaar onder druk te staan wanneer komend jaar weer de wettelijke maximale huurverhoging wordt gevraagd. De HAR blijft, goed onderbouwd, de discussie met STJA aangaan en invloed uitoefenen op het toekomstig beleid. Door het grote aantal nieuwe leden in de HAR wordt het eerste halve jaar aandacht besteed aan scholing. Gerda Lentz-Fleming, voorzitter.
2.
Verslag van de secretaris De leden van de HAR zijn in 2013 zes keer bijeen geweest voor intern overleg. Deze vergaderingen zijn ter voorbereiding van de overlegvergadering met STJA. In de HAR vergaderingen worden de onderwerpen besproken en adviezen geformuleerd die op de agenda voor de overlegvergadering staan. De HAR heeft vijf keer overleg gevoerd met de directeur- bestuurder van STJA. Wat aan de orde zijn geweest kunt u lezen in het verslag onder punt 3. In de vergaderingen van de HAR zijn de volgende onderwerpen besproken: -
“Plan van aanpak” nieuwe leden voor de HAR in samenwerking met De Nederlandse Woonbond. Sollicitatie- procedure voor een nieuw lid voor de Raad van Commissarissen Ontwikkelingen op de woningmarkt Voorbereiding voor bezoeken aan de Bewonerscommissies Voorbereiding van de jaarvergadering De samenwerkingsovereenkomst met Bewonerscommissies Voorstel huurverhoging per 1 juli 2013 Samenvatting uitkomsten Woonbond Enquête Advies aanvraag Wijziging huurreglement. Ondernemingsplan /bedrijfsplan / bezuinigingsvoorstellen Voorbereiding voor de buitengewone jaarvergadering
-
Secretariële ondersteuning Eind maart is het contract met onze externe secretaresse niet verlengd. Na drie jaar zou haar een vast contract moeten worden aangeboden, wat binnen onze vrijwilligersorganisatie niet haalbaar is. De HAR heeft in plaats hiervan een aantal uren ondersteuning gekregen van een secretaresse via het bureau projecten van STJA.
-
Versterking van de HAR
Het bestuur van de HAR heeft een aantal jaren met te weinig leden zijn werkzaamheden verricht. Dit met het gevolg dat de participatie van de huurdersorganisatie van STJA steeds meer onder druk kwam te staan. In samenwerking met de Nederlandse Woonbond en STJA is een digitale vragenlijst onder alle huurders uitgezet en aan huurders zonder computer is een papieren vragenlijst toegestuurd. De vragen in deze enquête gingen onder meer over de belangstelling om op verschillende manieren actief te worden binnen de HAR. De enquête 2
had een groot respons. Waardoor er in juli 2013 twee bijeenkomsten zijn georganiseerd voor degene die belangstelling hadden voor een functie binnen de HAR. Het resultaat is, dat op 18 november 2013 in een buitengewone jaarvergadering de benoeming van 10 nieuwe bestuursleden voor de HAR heeft kunnen plaatsvinden. -
Jaarvergadering HAR in samenwerking met STJA De jaarvergadering stond dit jaar in het teken van het Onderzoek door de Woonbond. In de hierboven al genoemde enquête zijn ook aan alle huurders vragen gesteld over de woning, de woonomgeving en over de HAR. De uitkomsten van deze enquête zijn in de jaarvergadering gepresenteerd en besproken.
-
Externe contacten:
-
Overleg met SHBW (Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen)
-
Twee leden van de HAR zijn op 16 januari 2013 aanwezig geweest bij een bijeenkomst van “Woon” waarin de woningcorporaties uit Twente gezamenlijk optrekken. Het thema voor die avond was ”De economische en maatschappelijke effecten van het regeerakkoord op het wonen in onze regio’. Bij deze bijeenkomst was een breed publiek aanwezig. Na discussie over het thema is een petitie naar de minister Stef Blok gestuurd, waarin wordt gesteld, dat de Haagse plannen voor het woonbeleid niet acceptabel zijn. De HAR heeft twee keer overleg gevoerd over de wijziging van de rioolheffing door de gemeente Almelo. Het gebruikersdeel is afgeschaft en er wordt alleen nog een eigenarenheffing gevraagd. Deze eigenarenheffing mag niet doorberekend worden aan de huurders. Als HAR hebben we gezamenlijk met SHBW een brief geschreven aan de gemeenteraad van Almelo over de consequenties die dit beleid gaat hebben. In november 2013 heeft de gemeenteraad de rioolheffing weer omgezet in een 60 % gebruikersdeel en 40% eigenarendeel. Voor mensen met een laag inkomen bestaat er de mogelijkheid tot kwijtschelding van de rioolheffing.
STJA Vrijwilligersmiddag
In november 2013 is de HAR op uitnodiging van STJA aanwezig geweest bij de vrijwilligersmiddag. De waardering van STJA voor haar vrijwilligers wordt zeer op prijs gesteld. Het was een gezellige bijeenkomst in het ROC van Twente, waarbij de rondleiding door het prachtige gebouw en het informele samenzijn goed waren georganiseerd. -
De samenstelling van de HAR
Op 31 december 2013 was de samenstelling als volgt: Mw. M.G. Lentz-Fleming Voorzitter/waarnemend penningmeester Mw. B Landkroon Lid/contactpersoon voor de BC’s Mw. H. Huijgens Toegevoegde secretariële ondersteuning Dhr. G.J. Brummelman Mw. K.A.W. Snuverink Mw. J. van der Kolk- Zoet Dhr. J. Arends Mw. A. Krijnen Dhr. W. Rollema Mw. M. Weber-Kleyn Dhr. J.W. Bulters Dhr. A. Rudzik Dhr. J. Roig Ribas
3
3.
Het overleg met de directeur/bestuurder STJA en de HAR In 2013 heeft de HAR in totaal vijf keer overleg gepleegd met STJA. Door de huurdersorganisatie wordt het overleg gezien als een belangrijk middel om met elkaar van gedachten te wisselen over beleidsvoornemens. In verband met de huurverhoging per 1 juli 2013 is er een extra overlegvergadering ingelast. De HAR heeft een flinke discussie gevoerd over de ontwikkelingen rond het huurbeleid. Voordat er uiteindelijk een advies is gegeven, zijn er wederzijds meerdere brieven uitgegaan. Voor STJA is uiteindelijk het rijksbeleid rond het huurbeleid richtinggevend geweest. De volgende onderwerpen zijn in de overlegvergaderingen aan de orde geweest: -
Positief advies HAR inzake prestatie afspraken STJA –Dinkelland Herziening bedrijfsplan 2013 n.a.v. Regeerakkoord Afhankelijk van de kabinetsplannen en de onzekerheid over wat werkelijk doorgaat, wordt een inventarisatie gemaakt over te nemen maatregelen. De HAR krijgt deze inventarisatie toegestuurd en kan zelf met voorstellen komen. Huurders en bewonerscommissies worden betrokken bij het doorvoeren van maatregelen. Het uitgangspunt hierbij is dat niet alles op de bewoners wordt afgewenteld. De HAR vraagt STJA kritisch te zijn op het verkoopbeleid. In economische slechte tijden zou het verhuren van de woning prioriteit moeten krijgen.
-
Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013 In een extra overlegvergadering is het rijksbeleid voor de huurverhoging besproken. De eerdere voorstellen van STJA voor huurverhoging werden teniet gedaan door het te laat bekend geworden rijksbeleid. De mogelijkheid tot het invoeren van een inkomensafhankelijke huurverhoging was aanleiding voor dit extra overleg. De HAR heeft hierbij aangegeven principieel bezwaar te hebben tegen inkomensafhankelijke huurverhogingen. Ook maakte de HAR bezwaar tegen het opvragen van inkomensgegevens van STJA bij de belastingdienst. De HAR adviseerde STJA niet over te gaan tot het doorvoeren van deze extra huurverhogingen, hierop heeft STJA argumenten gegeven en wilde de huurverhoging wel doorvoeren. Na discussie over de meningsverschillen is, met respect voor elkaars standpunten, de conclusie getrokken dat de verschillen niet te overbruggen zijn.
-
Visitatie De HAR is betrokken geweest bij de visitatie van STJA. Er heeft een interview plaatsgevonden met het visiterend bureau, waarbij de HAR werd bevraagd naar de mening over het functioneren van STJA. De HAR vindt een onafhankelijke periodieke visitatie van de corporaties belangrijk.
-
Huishoudelijk reglement voor Bewonerscommissies Een kleine werkgroep vanuit de bewonerscommissies, een lid van de HAR en een medewerker van STJA hebben een samenwerkingsovereenkomst uitgewerkt en deze voorgelegd aan alle bewonerscommissies. Vrijwel alle bewonerscommissies hebben dit reglement goedgekeurd tijdens de vergadering voor de bewonerscommissies in oktober 2013. Hiermee is de vaststelling van het huishoudelijk reglement een feit.
-
Rioolheffing 2013 Meerdere keren is gesproken over de verordening rioolheffing 2013 van de gemeente Almelo. Zij heeft de verordening aangepast met hierin alleen een eigenarenheffing en de gebruikersheffing is afschaft. Hierdoor betalen huurders geen aanslag meer. Voor STJA is er geen mogelijkheid om dit door te belasten aan haar huurders, wat een financiële aderlating is voor de corporatie. De HAR begrijpt dit financiële probleem voor STJA, maar houdt vast aan
4
de wettelijke status van deze verordening, waardoor de rioolheffing over 2013 niet mag worden doorbelast aan de huurder. -
Bedrijfsplan 2014 Het bedrijfsplan is, vergezeld van een schrijven over extra opbrengsten en de bezuinigingen, ter advisering voorgelegd aan de HAR. De HAR heeft een positief advies gegeven, maar vindt het geen rooskleurig verhaal. Het is begrijpelijk, dat er komend jaar weinig financiële ruimte is voor nieuwe investeringen. De HAR heeft grote moeite met de vele maatregelen die de huurder treffen. Dit zal de leefbaarheid niet ten goede komen en wordt als imagoschade voor STJA gezien. In het advies van de HAR wordt gevraagd om tijdige informatie vanuit STJA over verdere ontwikkelingen die de huurder treffen.
-
Ondernemingsplan 2014 -2016 Voor de beleidsvoorstellen in het ondernemingsplan is positief advies gegeven. De HAR wil alle ontwikkelingen komende periode kritisch blijven volgen en zal STJA regelmatig vragen haar te informeren over de stand van zaken. Voor veel huurders wordt het komende jaar onzeker vanwege hun financiële situatie. De huren gaan weer fors omhoog en de energieprijzen liegen er ook niet om. De inkomens van de mensen stijgen niet mee, waardoor men in de knel kan komen. De HAR vangt steeds vaker geluiden op dat de huur niet meer op te brengen is. De HAR blijft zijn uiterste best doen voor alle huurders bij STJA en blijft op positieve, kritische wijze het gesprek aangaan met STJA.
4.
Overleg Raad van Commissarissen De huurderscommissarissen hebben op uitnodiging van de HAR een gedeelte van de interne vergadering van de HAR welke op 7 mei 2013 plaatsvond bijgewoond. De voorzitter van de HAR heeft een keer met beide commissarissen overleg gehad over de onderwerpen die geagendeerd zouden moeten worden. Er is gesproken over het huurbeleid, het verkoopbeleid en energiebeleid. Uitwisseling van elkaars standpunten wordt als zinvol ervaren. -
Vacature Raad van Commissarissen Door het aftreden van een huurderscommissaris eind 2013 is er een sollicitatieprocedure in gang gezet waarin de HAR en de RvC hebben geparticipeerd. Een belangrijke afweging voor de HAR is dat de huurderscommissaris zich betrokken voelt bij de hele organisatie van STJA en in het bijzonder bij haar huurders. De HAR heeft een voordracht gedaan, die unaniem door de RvC is overgenomen. De benoeming heeft inmiddels plaatsgevonden.
5.
Overleg met de Bewoners/Huurderscommissie In oktober 2013 heeft het jaarlijkse overleg tussen de HAR en Bewoners/Huurderscommissies plaats gevonden. In deze vergadering is de samenwerkingsovereenkomst BC/STJA vastgesteld en aanvaard. Een aantal Bewonerscommissie hebben hun zorgen geuit over brandveiligheid en overlast in en rond hun woonomgeving. Vragen over de huurverhoging en de rioolheffing zijn ook uitgebreid aan de orde geweest. - Op bezoek bij de bewonerscommissie De HAR heeft de Bewonerscommissies “ Nabuco” aan de Verdilaan en “Mercurius” aan de St.Josephstraat bezocht. Tijdens deze bezoeken wordt uitleg gegeven over de rol van de HAR. De vragen die vanuit de BC op ons afkomen gaan veelal over het onderhoud, de hoge huren en de parkeerproblematiek.. Tijdens deze gesprekken valt op dat de bewoners zeer betrokken zijn bij hun medebewoners in het mooie appartementencomplex.
5
-
Contact met alle huurders van STJA
Elke eerste donderdag van de maand is er een lid van de HAR voor vragen van huurders, hetzij telefonisch, hetzij persoonlijk, aanwezig in het HAR-kantoor. Tussen 10.00 uur en 12.00 uur zijn alle huurders van STJA welkom.
6.
HAR(t)Slag In 2013 is de nieuwsbrief van de HAR twee 2 keer verschenen. Door de bezuinigingen bij STJA is er geen zomereditie uitgegaan. In december is de laatste papieren HAR (t)Slag via de Woonlijn van STJA uitgekomen.
7.
De Website De website is voor de HAR een middel om huurders snel van informatie te voorzien. Er komen regelmatig via het contactformulier op de site, vragen en/of opmerkingen bij de HAR binnen. Deze worden snel opgepakt en mensen die ons op deze manier benaderen krijgen binnen korte tijd een antwoord.
8.
Verslag van de penningmeester De HAR doet jaarlijks haar uitgaven op basis van een begroting. Deze begroting is door STJA goedgekeurd. De uitgaven van de HAR worden door STJA en een op de jaarvergadering gekozen kascontrolecommissie gecontroleerd. De accountmanager van STJA, de leden van de kascontrole, mevrouw D. de Jong en de heer R. Gerritsma, hebben de uitgaven gecontroleerd en goed bevonden.
6
