Colofon Document: Versie: Datum: Naam Auteur: Emailadres: Telefoonnummer: Adres: Onderwijsinstelling: Opleiding: Begeleider: Bezoekadres:
De toekomst van het wijkwinkelcentrum. Survival of the fittest! Een onderzoek naar de gevolgen van de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum. Definitief 21 september 2012 P. (Patricia) Bos
[email protected] +31 6 12 86 71 39 Oudzoom 46 2662 HG Bergschenhoek Amsterdam School of Real Estate (ASRE) Master of Real Estate (MRE) Drs. J.W. (Jan-Willem) Speetjens MRE Corio Nederland Hoog Catherijne, Stationsplein 97 3503 RE Utrecht
Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeeronderzoek ‘De Toekomst van het wijkwinkelcentrum, Survival of the Fittest!’ Het is een onderzoek naar de gevolgen van de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum en is geschreven in het kader van de afronding van mijn Master in Real Estate (MRE) opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Ik heb voor dit onderwerp gekozen omdat beide vraagstukken, zowel e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen als de opkomst van XL-supermarkten, momenteel actueel zijn. Zo staat supermarktketen Albert Heijn aan de vooravond van de lancering van de eerste click&collect afhaalpunten in Nederland. Consumenten kunnen via internet hun boodschappen online bestellen en vervolgens afhalen bij een afhaalpunt, op het moment dat het hen uitkomt. Daarnaast sluit het onderzoek aan bij mijn dagelijkse werkzaamheden als assetmanager bij het vastgoedbedrijf GREEN Real Estate. Ik heb het schrijven van dit onderzoek als zeer plezierig en leerzaam ervaren. Graag wil ik in de eerste plaats mijn werkgever, en in het bijzonder Aart Jan Verdoold, bedanken voor
de mogelijkheid, tijd en flexibiliteit die ik binnen GREEN heb gekregen om dit onderzoek binnen de gestelde tijd af te kunnen ronden. Daarnaast wil ik GREEN bedanken voor het uitgeven van dit onderzoek in boekvorm. Ook wil ik graag mijn begeleider Jan-Willem Speetjens bedanken voor zijn tijd, geduld, advies en kritische inbreng tijdens de diverse gesprekken die we hebben gevoerd. Deze gesprekken hebben me geholpen om het onderzoek tot een goed resultaat te brengen. Ook wil ik mijn tweede begeleider, Ed Nozeman, danken voor de tijd die hij heeft genomen om mijn onderzoek te lezen. Graag wil ik een speciaal woord van dank richten aan mijn interne begeleider, Wim Timmermans, lid van de Raad van Commissarissen van GREEN Real Estate. Wim, ik heb onze urenlange klankbordgesprekken als zeer leerzaam en prettig ervaren. Dank hiervoor! Verder wil ik alle andere betrokkenen, collega’s en respondenten die hebben meegewerkt aan dit onderzoek danken voor hun medewerking, kostbare tijd en waardevolle input. Tot slot wil ik graag mijn vriend Marc bedanken. Marc dank je wel voor je geduld, je inhoudelijke bijdragen en het steuntje in de rug dat ik soms nodig had. Patricia Bos Bergschenhoek, 21 september 2012 5
Inhoudsopgave Managementsamenvatting 8 1 Inleiding 10 1.1 Aanleiding 11 1.2 Probleemstelling 12 1.3 Vraagstelling 12 1.4 Doel/eindproduct 13 1.5 Onderzoeksmethodiek en opbouw van het onderzoek 13 1.6 Afbakening 14 2 Het huidige wijkwinkelcentrum 16 2.1 Inleiding 17 2.2 De definitie wijkwinkelcentrum 17 2.3 De kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum 17 2.4 De ruimtelijke economie als onderlegger van de huidige winkelstructuur 19 2.5 De invloed van de huidige conjunctuur op het functioneren van het wijkwinkelcentrum 21 2.6 De invloed van de overheid op het functioneren van het wijkwinkelcentrum 22 2.7 Conclusies 23 3 De ontwikkelingen die mogelijk van invloed zijn op de toekomst van het wijkwinkelcentrum 24 3.1 Inleiding 25 3.2 De consument van het wijkwinkelcentrum 25 3.2.1 Demografische ontwikkelingen 25 3.2.2 Veranderend consumentengedrag 27
3.3 De ontwikkelingen bij het wijkwinkelcentrum 28
3.3.1 E-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen 28 3.3.2 De invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum 33 3.3.3 De opkomst van XL-supermarkten in de periferie en de stadsdeelcentra 34 3.3.4 De invloed van XL-supermarkten op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum 37
3.4 Conclusies 38
4 Vertaling naar de vastgoedpraktijk Expertinterviews 40 4.1 Inleiding 41 4.2 Beschrijving expertinterviews 41 4.2.1 Methodologische onderbouwing 41 4.2.2 Deelnemende vastgoedpartijen 41
4.3 Samenvatting uitkomsten expertinterviews 42 4.4 Conclusies 47 6
5 Vertaling naar de vastgoedpraktijk Casestudy 50 5.1 Inleiding 51 5.2 Beschrijving meervoudige kwalitatieve casestudy 51 5.2.1 Methodologische onderbouwing 51
5.3 Stappenplan casestudy 52
5.3.1 Stap 1: Selectie van de vier XL-supermarkten 52 5.3.2 Stap 2: Bepalen van het verzorgingsgebied rondom de vier XL-supermarkten 53 5.3.3 Stap 3: Selectie van de vier wijkwinkelcentra 53 5.3.4 Casestudyopzet 54
5.4 Resultaten cases St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond 55 5.4.1 Toets van de hypothesen aan de hand van de resultaten uit de consumenten enquêtes 55
5.5 Conclusies 58
6 Analyse van de onderzoeksresultaten 60 6.1 Inleiding 61 6.2 Interpretatie van de onderzoeksresultaten van de vier wijkwinkelcentra 61
6.2.1 Korte analyse onderzoeksresultaten 61 6.2.2 De invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum op basis van de onderzoeksresultaten 61
6.3 Vergelijking van de onderzoeksresultaten met theorie en eerdere onderzoeken 63 6.4 Een blik naar de toekomst van het wijkwinkelcentrum 65 6.5 Navolgbaarheid en generaliseerbaarheid van de onderzoeksresultaten 67 6.6 Conclusies 67
7 Conclusies en aanbevelingen 70 7.1 Inleiding 71 7.2 Conclusies 72 7.3 Reflectie en aanbevelingen voor nader onderzoek 73 7.4 Aanbevelingen voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum 73 Bibliografie 76 Bijlagen 81 7
Managementsamenvatting
8
In dit onderzoek wordt de toekomst van het wijkwinkelcentrum onderzocht in relatie tot de ontwikkeling van e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen en de opkomst van nieuwe concurrenten voor het wijkwinkelcentrum, de XL-supermarkten. In dit onderzoek is getracht een antwoord te geven op de centrale vraag: In hoeverre zullen e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in de komende tien jaar invloed gaan hebben op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum in Nederland en wat zijn hiervan de gevolgen voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum? Al vanaf de jaren zestig is het wijkwinkelcentrum gebouwd als boodschappencentrum voor de wijk met de supermarkt als trekker, waarbij de factoren bereikbaarheid en afstand een belangrijke rol speelden. Door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in de periferie en de stadsdeelcentra is het de vraag in hoeverre bereikbaarheid en afstand nog doorslaggevend zijn voor de consument die zijn boodschappen gaat doen of dat er andere factoren meespelen die de keuze voor een wijkwinkelcentrum bepalen, bijvoorbeeld sociale factoren of sfeer en aantrekkelijkheid van het winkelcentrum. Uit het literatuuronderzoek komt naar voren dat het aannemelijk lijkt dat zowel e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen als de opkomst van XL-supermarkten in de toekomst zullen toenemen. Deze ontwikkelingen kunnen in theorie gevolgen gaan hebben voor het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. Door het gemak van e-commerce zouden meer consumenten via internet de boodschappen kunnen aanschaffen en als er meer via internet wordt gekocht zijn er minder fysieke winkelmeters nodig. Vanuit de onderzoeksresultaten uit de meervoudige kwalitatieve casestudy kan worden geconcludeerd dat consumenten het wijkwinkelcentrum waarderen als functioneel bood-
schappencentrum waarbij nabijheid, een supermarkt met voldoende assortiment voor de behoefte uit de wijk, divers winkelaanbod en parkeren belangrijke factoren zijn. Daarnaast blijkt uit het onderzoek dat supermarkten en de winkels nabij de supermarkten geen hinder ondervinden van de XL-supermarkt, mits de supermarkt een voldoende winkeloppervlakte heeft afgestemd op de behoefte uit de wijk en de supermarkt een voldoende assortiment biedt of beide supermarkten een complementair aanbod bieden. Er lijkt op dit moment dan ook een balans te zijn tussen de XL-supermarkten en de onderzochte wijkwinkelcentra. Ten slotte blijkt uit het onderzoek dat de invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten nog niet groot is; de meerderheid van de consumenten verwacht dat ze in de toekomst op de traditionele manier boodschappen blijft doen. Dit terwijl de gebruikers van de wijkwinkelcentra juist verwachten dat e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen zal gaan toenemen. Het onderzoek sluit af met een conclusie en aanbevelingen voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum. Er liggen voor het wijkwinkelcentrum met name kansen op het gebied van de indeling van het wijkwinkelcentrum en de winkelbranchering, waaronder het toevoegen van afhaalpunten (click&collect), het toevoegen van medische en maatschappelijke voorzieningen en de winkelbranchering te laten aansluiten op demografische ontwikkelingen en nieuwe doelgroepen. Daarnaast kan de samenwerking tussen het wijkwinkelcentrum en verenigingen, scholen, de zorg en de stakeholders van het wijkwinkelcentrum worden bevorderd. Ten slotte is er flexibiliteit nodig om het wijkwinkelcentrum in de toekomst aan te kunnen passen aan nieuwe ontwikkelingen. De flexibiliteit heeft onder andere betrekking op de fysieke indeling en de mogelijkheden om winkelunits te kunnen vergroten of te verplaatsen, de (flexibele) voorwaarden van de huurcontracten en de medewerking van de betrokken partijen.
9
1 INLEIDING
10
1.1 Aanleiding Een wijkwinkelcentrum was voor de vastgoedbelegger lange tijd een zeker beleggingsproduct. De supermarkten fungeerden als ‘anchor tenants’ van het wijkwinkelcentrum, waarna de verdere invulling met enkele filiaalbedrijven en zelfstandige ondernemers verzekerd was. Er was nagenoeg geen leegstand in het wijkwinkelcentrum waar te nemen, de winkels in het wijkwinkelcentrum genereerden stabiele omzetten en een stabiele stroom aan huurinkomsten was het gevolg. Momenteel zijn er echter een aantal ontwikkelingen waar te nemen bij de wijkwinkelcentra. De leegstand in wijkwinkelcentra is de laatste jaren toegenomen van gemiddeld 6,1% naar 6,9% (Locatus, 2010, 2011, 2012) en met name de zelfstandige ondernemers hebben het moeilijk; steeds meer lokale ondernemers en versondernemers verdwijnen uit de wijkwinkelcentra. Vervolgens staan de leeggekomen winkelruimtes voor lange tijd te huur, de huurprijzen komen onder druk te staan en daarmee de taxatiewaarden van de wijkwinkelcentra. Ook geven de gebruikers van de wijkwinkelcentra aan dat het aantal consumenten in het algemeen afneemt in het wijkwinkelcentrum. Ten slotte zijn er in de markt een aantal ontwikkelingen waarneembaar, die mogelijk in de toekomst gevolgen kunnen gaan hebben voor de wijkwinkelcentra. Deze ontwikkelingen staan in dit onderzoek centraal. Nederland kenmerkt zich door een fijnmazige winkelstructuur met ruim 600 wijkwinkelcentra (Locatus, 2012). Van oorsprong richtte deze centra zich op de functie ‘boodschappen doen’; consumenten kunnen in een nabij gelegen wijkwinkelcentrum, dat eenvoudig met de auto, fiets of te voet bereikbaar is, terecht voor deze primaire behoefte. Er zijn echter een aantal ontwikkelingen waar te nemen die mogelijk hun weerslag kunnen gaan hebben op het functioneren van het wijkwinkelcentrum. Daarbij is de vraag of deze 600 wijkwinkelcentra in de toekomst nog nodig zijn. »» Allereerst is er de opkomst van internet/e-commerce. Deze technologische ontwikkeling gaat razendsnel. Thuiswinkel.
org geeft aan dat de online winkelomzet in de periode 2005-2011 meer dan verdrievoudigd is, van ruim € 2,8 miljard euro op jaarbasis in 2005 naar bijna € 9 miljard euro op jaarbasis in 2011 (Thuiswinkel, 2012). En hoewel internetwinkelen voor de dagelijkse boodschappen tot dusver een niet noemenswaardige plek innam in Nederland, lijkt daar verandering in te komen. Onlangs heeft Albert Heijn het internetbedrijf Bol.com overgenomen (Bol.com, 2012) en verwacht Albert Heijn de online omzet in de komende vier jaar te verdrievoudigen (Ahold, 2012). Nog dit jaar opent Albert Heijn, hiermee voorloper op de Nederlandse markt, de eerste afhaalpunten voor online bestelde boodschappen; de zogenoemde click&collect afhaalpunten (Twinkle, 2012). Consumenten gebruiken bij click&collect het internet om hun boodschappen online te doen en kunnen vervolgens kiezen of zij de boodschappen afhalen op een door hen bepaalde locatie of de boodschappen thuis laten bezorgen. Waarom zouden consumenten dan nog naar het wijkwinkelcentrum gaan waar de supermarkt de belangrijkste trekker is? Een andere ontwikkeling die samenhangt met internet is dat steeds meer ondernemers en filiaalbedrijven ervoor kiezen om naast de fysieke winkel een webwinkel aan te houden (Thuiswinkel, 2012). Dit zou gevolgen kunnen gaan hebben voor de vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum en voor de branchering in het wijkwinkelcentrum. Als er meer via internet wordt gekocht zijn er mogelijk minder fysieke winkelmeters nodig. Daarnaast zullen er mogelijk winkelbranches verdwijnen uit het wijkwinkelcentrum als er in deze branches concurrerende internetwinkels opkomen. En ondanks dat de gemiddelde vloeroppervlakte van supermarkten in wijkwinkelcentra nog steeds stijgt (Deloitte Branchegroep Retail, 2011), kunnen deze ontwikkelingen uiteindelijk leiden tot nog meer leegstand in het wijkwinkelcentrum. »» Naast de opkomst van internet is er een andere ontwikkeling waarneembaar: de 11
opkomst van een nieuwe concurrent voor het wijkwinkelcentrum, de XL-supermarkt. Deze grote supermarkt biedt een uitgebreid assortiment, is goed bereikbaar en biedt voldoende parkeergelegenheid. Deze supermarkt bevindt zich aan de rand van stedelijke gebieden, in de periferie of in het stadsdeelcentrum. Omdat de overheid restrictief is in haar beleid om grote supermarkten toe te staan in de periferie, is er een ontwikkeling waarneembaar waarbij supermarkten in de stadsdeelcentra worden uitgebreid en getransformeerd naar XL-supermarkten. De XL-supermarkt biedt consumenten, naast het wijkwinkelcentrum en internet, nog een alternatief om de boodschappen te kunnen doen. Ook deze ontwikkeling kan mogelijk gevolgen gaan hebben voor de vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum en voor de branchering in het wijkwinkelcentrum. 1.2 Probleemstelling Is er nog toekomst voor het wijkwinkelcentrum als de vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum afneemt en de winkelbranchering in het wijkwinkelcentrum onder druk komt te staan als gevolg van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? Met dit onderzoek wordt de toekomst van het wijkwinkelcentrum onderzocht in relatie tot e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten. Beide ontwikkelingen kunnen invloed gaan hebben op het winkelgedrag van de consument, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. Mogelijk zijn er nog andere ontwikkelingen die invloed hebben op de terugloop van de wijkwinkelcentra, maar daar wordt in dit onderzoek niet op ingegaan. 1.3 Vraagstelling Op basis van de probleemstelling is onderstaande centrale vraag met bijbehorende deelvragen geformuleerd.
12
Centrale hoofdvraag
In hoeverre zullen e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in de komende tien jaar invloed gaan hebben op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum in Nederland en wat zijn hiervan de gevolgen voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum? Begripsbepalingen
»» E-commerce: Onder electronic commerce, ofwel e-commerce, wordt verstaan alle mogelijkheden en communicatiemiddelen die een consument tot zijn beschikking heeft om producten via internet te kunnen kopen (Encyclo,2012). In dit onderzoek wordt ook de term internetwinkelen gebruikt voor e-commerce. »» XL-supermarkten: Onder XLsupermarkten worden in dit onderzoek verstaan solitaire supermarkten in de periferie of binnen stadsdeelcentra met een oppervlakte groter dan 2.400 m² winkelvloeroppervlakte. Deze minimale maat wordt aangehouden door Locatus. De term XL-supermarkt is onafhankelijk van de supermarktformule. De periferie heeft betrekking op de randen van stedelijke gebieden. Het stadsdeelcentrum is een winkelgebied met een hogere rangorde dan het wijkwinkelcentrum (Evers, Kooijman, van der Krabben, 2011, p.53-85). Het stadsdeelcentrum is vaak beter met de auto bereikbaar dan het wijkwinkelcentrum en heeft meer draagvlak dan een wijkwinkelcentrum. Het stadsdeelcentrum bestaat volgens Locatus uit meer dan 50 winkels en is een aanvulling op de binnenstad of hoofdwinkelgebied (Locatus, 2008). »» Tien jaar: In dit onderzoek wordt aan de onderzoekseenheden gevraagd om tien jaar vooruit te kijken. De periode van tien jaar is gekozen om een voorspelling te kunnen doen over hoe de ontwikkeling van e-commerce en de opkomst van XLsupermarkten zich op middellange termijn gaat ontwikkelen.
»» Consumenten: De consumenten zijn de bezoekers van het wijkwinkelcentrum. Het winkelgedrag van consumenten heeft betrekking op de vraag hoe de consument in de toekomst de boodschappen gaat doen. »» Het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters: Het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters hebben betrekking op de gebruikers in het wijkwinkelcentrum en de vraag hoe deze gebruikers in de toekomst gaan ondernemen. »» Wijkwinkelcentrum: Voor de afbakening van het wijkwinkelcentrum wordt de winkelgebiedentypering van Locatus gebruikt. Het wijkwinkelcentrum is volgens Locatus onderverdeeld in een wijkwinkelcentrum ‘klein’ en een wijkwinkelcentrum ‘groot’. In dit onderzoek wordt zowel het wijkwinkelcentrum ‘groot’ als het wijkwinkelcentrum ‘klein’ betrokken, om de invloed van e-commerce en de opkomst van XLsupermarkten te kunnen onderzoeken bij wijkwinkelcentra van verschillende grootte. De winkelvloeroppervlakte (wvo) van een wijkwinkelcentrum ‘groot’ per winkelgebied is gemiddeld 5.651 m² wvo (Locatus, 2011). De winkelvloeroppervlakte van een wijkwinkelcentrum ‘klein’ per winkelgebied is gemiddeld 2.866 m² wvo (Locatus, 2011). Om te komen tot de beantwoording van de centrale hoofdvraag worden in dit onderzoek onderstaande deelvragen beantwoord. Deelvragen
1. Wat zijn de kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum? 2. In hoeverre wordt het winkelgedrag van consumenten beïnvloed door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? 3. In hoeverre wordt het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de verschillende gebruikers van het wijkwinkelcentrum beïnvloed door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? 4. Welk aandeel van de consumenten van het wijkwinkelcentrum doet zijn bulkboodschappen bij een XL-supermarkt?
5. Welk aandeel van de consumenten van het wijkwinkelcentrum verwacht in de toekomst gebruik te gaan maken van e-commerce voor de dagelijkse boodschappen? 6. Blijft het wijkwinkelcentrum in de komende tien jaar een functioneel boodschappencentrum, waarbij afstand en goed parkeren de belangrijkste overwegingen voor een consument zijn om het wijkwinkelcentrum te bezoeken of gaan sociale factoren en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum een grotere rol spelen? 1.4 Doel/eindproduct Het doel van dit onderzoek is om op basis van een analyse van theorie en op basis van de resultaten van empirisch onderzoek inzicht te krijgen in de gevolgen van de invloed van e-commerce en de opkomst van XLsupermarkten op het functioneren van het wijkwinkelcentrum. Met dit onderzoek wordt beoogd een beeld te krijgen hoe de consument in de toekomst zijn boodschappen gaat doen en hoe de gebruiker van het wijkwinkelcentrum in de toekomst gaat ondernemen. Het eindproduct is een strategisch advies voor de professionele vastgoedpraktijk met aanbevelingen voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum. Perspectief:
Het onderzoek wordt uitgevoerd vanuit het perspectief van een vastgoedbelegger. 1.5 Onderzoeksmethodiek en opbouw van het onderzoek Het onderzoek is deels beschrijvend, deels verkennend en deels toetsend. »» Het literatuuronderzoek, het theoretisch kader, is uitgewerkt in hoofdstuk 2 en 3. - In hoofdstuk 2 worden de definiëring en de kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum beschreven en wordt ingegaan op klassieke locatietheorieën, met name de centrale plaatsentheorie van Christaller waaruit het 13
ontstaan van wijkwinkelcentra is af te leiden. Tevens wordt in dit hoofdstuk de invloed van de huidige conjunctuur en de rol van de overheid op het wijkwinkelcentrum beschreven. In hoofdstuk 2 wordt deelvraag 1 beantwoord. - In hoofdstuk 3 is een beschrijving en analyse opgenomen van de ontwikkelingen op het gebied van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in Nederland en in het buitenland. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten op het winkelgedrag van de consument, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. Het hoofdstuk start met een beschrijving en analyse van de consument van het wijkwinkelcentrum. In hoofdstuk 3 worden de deelvragen 2 en 3 beantwoord. »» Het praktisch toetsingskader is uitgewerkt in hoofdstuk 4 en 5. De onderzoekseenheden zijn de vastgoedexperts, de wijkwinkelcentra, de gebruikers van de wijkwinkelcentra en de consumenten van de wijkwinkelcentra. - In hoofdstuk 4 zijn de expertinterviews uitgewerkt. De expertinterviews zijn gebruikt om de visie van de vastgoedexperts op de ontwikkeling van e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen en de ontwikkeling van XL-supermarkten als nieuwe concurrenten van het wijkwinkelcentrum te verkennen. - In hoofdstuk 5 is de meervoudige kwalitatieve casestudy uitgewerkt. De meervoudige kwalitatieve casestudy is gebruikt om vier wijkwinkelcentra onder alledaagse omstandigheden in zijn geheel te onderzoeken en de gebruikers van het wijkwinkelcentrum en consumenten in het wijkwinkelcentrum te ondervragen. In hoofdstuk 5 worden de deelvragen 4 en 5 beantwoord.
14
»» De analyse van de onderzoeksresultaten is uitgewerkt in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 6 wordt deelvraag 6 beantwoord. »» Het onderzoek sluit in hoofdstuk 7 af met een conclusie, reflectie van de onderzoeksresultaten en aanbevelingen. In hoofdstuk 7 wordt antwoord gegeven op de centrale hoofdvraag. Vanuit het literatuuronderzoek in hoofdstuk 2 en 3 zijn hypothesen opgesteld. Deze hypothesen zijn in de tekst van hoofdstuk 2 en 3 opgenomen. De hypothesen worden empirisch getoetst in de meervoudige kwalitatieve casestudy in hoofdstuk 5. Met het toetsen van de hypothesen wordt onderzocht of de theoretische uitgangspunten uit hoofdstuk 2 en 3 overeenkomen met de werkelijkheid. 1.6 Afbakening Dit onderzoek beperkt zich tot het wijkwinkelcentrum in Nederland. Er is voor deze afbakening gekozen omdat er in de theorie en literatuur nog weinig is geschreven over de gevolgen van de ontwikkelingen van e-commerce en de opkomst van grootschalige XL-supermarkten voor het bestaansrecht van het wijkwinkelcentrum, terwijl er toch ruim 600 wijkwinkelcentra in Nederland zijn. In de casestudy worden vier wijkwinkelcentra, gelegen in vier verschillende regio’s in Nederland, betrokken. De uitkomsten van de casestudy hebben betrekking op deze vier wijkwinkelcentra. Omdat de wijkwinkelcentra in Nederland qua grootte en branchering redelijk met elkaar overeenkomen, zoals ook in hoofdstuk 2 wordt toegelicht, kunnen de aanbevelingen waarmee dit onderzoek wordt afgesloten van toepassing zijn op alle wijkwinkelcentra in Nederland.
15
2 het huidige wijkwinkelcentrum
16
2.1 Inleiding Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden zal eerst het huidige wijkwinkelcentrum duidelijk moeten worden gedefinieerd. In dit hoofdstuk wordt het wijkwinkelcentrum in zijn huidige context geplaatst en wordt deelvraag 1 beantwoord: Wat zijn de kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum? In paragraaf 2.2 wordt het wijkwinkelcentrum nader gedefinieerd. In paragraaf 2.3 wordt ingegaan op de kenmerken van het wijkwinkelcentrum. In paragraaf 2.4 wordt vervolgens ingegaan op de invloed van de huidige conjunctuur op het functioneren van het wijkwinkelcentrum. In paragraaf 2.5 wordt ingegaan op het ontstaan van wijkwinkelcentra volgens de ruimtelijk economische locatietheorieën en in het bijzonder de centrale plaatsentheorie van Christaller. Ten slotte wordt in paragraaf 2.6 ingegaan op de rol van de overheid bij het plannen van wijkwinkelcentra. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie in paragraaf 2.7. 2.2 De definitie wijkwinkelcentrum Volgens Locatus valt het wijkwinkelcentrum volgens de winkelgebiedentypering onder de segmentatie ondersteunende winkelgebieden (Locatus, 2008). Het wijkwinkelcentrum kan worden verdeeld in twee typen centra, te weten wijkcentrum ‘groot’ en wijkcentrum ‘klein’: »» Het wijkcentrum ‘groot’ bestaat naast een binnenstad of hoofdwinkelstraat, heeft 25 tot 50 winkels met minimaal één supermarkt en heeft een gemiddelde winkelvloeroppervlakte (wvo) van circa 5.651 m² (Locatus, 2011). »» Onder het wijkcentrum ‘klein’ worden winkelconcentraties gerekend met 10 tot 25 winkels met minimaal één supermarkt of winkelconcentraties met minder dan 10 winkels met twee of meer supermarkten. Het wijkcentrum ‘klein’ heeft een gemiddelde winkelvloeroppervlakte (wvo) van circa 2.866 m² (Locatus, 2011).
In dit onderzoek wordt zowel het wijkwinkelcentrum ‘groot’ als het wijkwinkelcentrum ‘klein’ betrokken om de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten te kunnen onderzoeken bij wijkwinkelcentra van verschillende grootte. 2.3 De kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) noemt in ‘De Toekomst van Winkelen’ als belangrijkste pijlers voor de planning en inrichting van winkelgebieden gemak, bereikbaarheid en gratis parkeren. Onder gemak wordt volgens de NRW verstaan het bieden van een veelzijdig en aantrekkelijk winkelaanbod en het bieden van comfort aan de consument. Aan deze norm zouden volgens de NRW extra’s moeten worden toegevoegd die meer ingaan op beleving en sfeer (NRW, 2011). Al vanaf de jaren zestig is het wijkwinkelcentrum gebouwd als boodschappencentrum voor de wijk, bedoeld voor de dagelijkse boodschappen, met de supermarkt als trekker. Het wijkwinkelcentrum ligt midden in een woonwijk en is voor alle consumenten bereikbaar zowel te voet, per fiets als per auto (Evers, Kooiman, van der Krabben, 2011, p.43-49). Rondom het wijkwinkelcentrum zijn parkeermogelijkheden en de branchering van elk winkelcentrum bestaat volgens Locatus uit één of twee supermarkten en een mix van filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers (Locatus, 2012). De positionering van het wijkwinkelcentrum binnen een plaats en het winkelaanbod binnen het wijkwinkelcentrum is schematisch weergegeven in figuur 1. De samenvatting van de winkelbranches is niet uitputtend en kan per wijkwinkelcentrum verschillen of worden aangevuld met andere branches. Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden is het interessant om te onderzoeken wat het huidige bezoekmotief van consumenten aan het wijkwinkelcentrum is. Is het bezoekmotief van consumenten aan het wijkwinkelcentrum 17
Figuur 1 Ligging en winkelaanbod van het wijkwinkelcentrum
(Bron: Eigen bewerking)
18
primair de supermarkt of is het bezoekmotief juist het uitgebreide winkelaanbod met filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers? Om deze vraag te kunnen onderzoeken is er een hypothese opgesteld die wordt getoetst in de meervoudige casestudy die in hoofdstuk 5 staat uitgewerkt. Vanuit de historische opbouw van wijkwinkelcentra waarbij de supermarkt als trekker fungeert zou het bezoekmotief van de consument de supermarkt moeten zijn. In de empirische toetsing wordt uitgegaan van een ruime meerderheid van 75% om deze hypothese te kunnen bevestigen. Hypothese
1. De hoofdaanleiding voor het bezoek aan het wijkwinkelcentrum is voor 75% van de consumenten de supermarkt in plaats van het uitgebreide winkelaanbod. 2.4 De ruimtelijke economie als onderlegger van de huidige winkelstructuur De hiërarchische fijnmazige winkelopbouw in Nederland kent zijn oorsprong in de centrale plaatsentheorie van Christaller. Deze theorie valt onder de neoklassieke locatietheorieën (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p.69-76). Bij de neoklassieke locatietheorieën spelen toegankelijkheid, afstand en bereikbaarheid een rol (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005, p. 18-40). Er zijn naast de centrale plaatsentheorie van Christaller meer (neo) klassieke locatietheorieën die het ontstaan van winkelgebieden kunnen verklaren, waaronder de locatietheorieën van Von Thunen en Alonso die uitgaan van economisch grondgebruik en minimale transportkosten (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p.53-54) en het ruimtelijk duopolieprincipe van Hotelling, die anders dan Christaller uitgaat van het ruimtelijk gedrag van concurrenten (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p.7680). Omdat de hiërarchische winkelopbouw in Nederland zijn oorsprong met name kent in de centrale plaatsentheorie van Christaller wordt deze klassieke theorie nader toegelicht. Op de
andere klassieke locatietheorieën wordt in dit onderzoek niet ingegaan. In de loop van de tijd zijn er nieuwe locatietheorieën bijgekomen die meer zijn gebaseerd op psychologische en sociale inzichten dan op bereikbaarheid en afstand. Een voorbeeld van een nieuwe locatietheorie is de ruimtelijke interactietheorie van Reilly. De historische opbouw van de winkelstructuur in Nederland in hoofdwinkelcentra en ondersteunende winkelcentra is gebaseerd op hiërarchie, bereikbaarheid en afstand (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005, p.30-32). Door de ontwikkeling van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in de periferie, samen met de veranderende consument die steeds mobieler wordt, is de vraag in hoeverre de klassieke theorieën nog aansluiting vinden bij de huidige winkelstructuur en in hoeverre bereikbaarheid en afstand nog een doorslaggevende rol spelen. In het navolgende wordt de centrale plaatsentheorie van Christaller en de ruimtelijke interactie theorie van Reilly op hoofdlijnen toegelicht. Centrale plaatsentheorie van Christaller
Christaller probeert het ruimtelijk patroon van nederzettingen te verklaren vanuit de verzorgingsfunctie van een plaats (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p. 6970). Bereikbaarheid staat bij Christaller centraal. Christaller heeft de relatie tussen marktbereik en het ruimtelijk patroon van plaatsen systematisch uitgewerkt. Dit ruimtelijk patroon is weergegeven in figuur 2. Naarmate plaatsen groter zijn, A in figuur 2, hebben de plaatsen meer inwoners en meer verzorgende functies. Het zeshoekig gebied dat ze verzorgen is uitgestrekter dan van de kleinere plaatsen, B in figuur 2. Een grotere plaats is een centrale plaats van een hogere orde. Dat wil zeggen dat er in die centrale plaats naast gewone winkels ook specialistische winkels met een groter bereik zijn te vinden. De consument is bereid hier verder voor te reizen. Zo ontstaat een hiërarchie van 19
Figuur 2 centrale plaatsen van christaller
(Pellenbarg, Sijtsma, 2007). Ten slotte houdt Christaller in zijn theorie ook geen rekening met verschillen in behoeften en inkomens tussen consumenten. Dat gaat in de praktijk niet op. Mensen hebben een grote variatie van leefstijlen en er is een grote diversiteit aan inkomens en behoeften. Ruimtelijke interactie theorie van Reilly
(Bron: Klein Obbink, 2012, p. 22)
centrale plaatsen. De veronderstellingen van Christaller gaan ervan uit dat de verplaatsingskosten lineair toenemen met de afgelegde afstand, dat de bevolking gelijkmatig verspreid is over de ruimte en dat iedereen hetzelfde inkomen heeft (Atzema, Lambooy, Van Rietbergen, Wever, 2009, p. 69-76). De theorie van Christaller kan ook worden toegepast op intra stedelijk niveau, namelijk voor winkelcentra binnen een stad. Wat betreft wijkwinkelcentra kiest de consument op basis van de theorie van Christaller voor het dichtstbijzijnde wijkwinkelcentrum. Er wordt in de literatuur twijfel uitgesproken of de theorie van Christaller nog opgaat. De perifere en grootschalige winkelontwikkelingen passen niet in deze hiërarchische structuur, terwijl deze ontwikkelingen wel onderdeel uitmaken van het huidige winkellandschap. De perifere en grootschalige winkelontwikkelingen hebben een groter draagvlak dan bijvoorbeeld een binnenstad. Echter, in de centrale plaatsentheorie van Christaller heeft de binnenstad een hogere rangorde dan de perifere en grootschalige detailhandel. Ook is de consument in werkelijkheid niet 100% afstandsgevoelig. Er komen winkels bij met een groter bereik en de mobiliteit is toegenomen 20
Reilly gaat ervan uit dat consumenten zich niet alleen door de afstand laten leiden, zoals gesteld door Christaller, maar ook door de grootte en aantrekkelijkheid van een winkelgebied of een winkelcentrum (Bolt, 2003, p.48-62). Grotere winkelcentra worden volgens Bolt door consumenten gewaardeerd om het ruime winkelaanbod en consumenten zijn bereid hiervoor een grotere afstand af te leggen, de weerstandsfactor (Bolt, 2003, p. 48). Volgens de ruimtelijke interactietheorie van Reilly bewegen koopstromen zich volgens deze theorie afhankelijk van de grootte van een winkelgebied, waarbij ook het assortiment van belang is. Reilly gaat er in de ruimtelijke interactietheorie vanuit dat het diverse winkelaanbod, de ligging en de grootte van het winkelgebied bepalend zijn voor de richting van de koopstromen (Bolt, 2003, p.48-62). Wat betreft de koopkrachtbinding stelt Bolt dat naar mate de afstand tot een winkelcentrum van een hogere orde groter wordt dan 6 kilometer, de koopkrachtbinding van het winkelcentrum met een lagere orde toeneemt (Bolt, 2003, p.49). Wat betreft de keuze voor een wijkwinkelcentrum stelt Bolt dat de weerstandsfactor van Reilly minder een rol speelt omdat de wijkwinkelcentra relatief dicht ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd. Bolt stelt dat er bij de wijkwinkelcentra andere factoren belangrijk zijn en dat de consument niet per definitie kiest voor het dichtstbijzijnde wijkwinkelcentrum, maar dat ook de grootte en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum meespelen. Bolt heeft deze factoren vertaald naar werfkracht bepalende factoren, die het succes van het wijkwinkelcentrum bepalen. Deze
werfkracht bepalende factoren zijn onder te verdelen in macro-, meso- en microfactoren, waarbij macrofactoren betrekking hebben op bevolkingsopbouw, besteedbaar inkomen en bereikbaarheid. Mesofactoren hebben betrekking op onder andere de branchering, de complementariteit en synergie tussen de winkels. Microfactoren hebben betrekking op de kwaliteit van de individuele winkels (Bolt, 2003, p. 58-62). 2.5 De invloed van de huidige conjunctuur op het functioneren van het wijkwinkelcentrum Het wijkwinkelcentrum was tot een aantal jaren geleden redelijk conjunctuurongevoelig, er was nagenoeg geen leegstand in het wijkwinkelcentrum en de omzetten van de ondernemers en de huurprijzen waren stabiel. Echter, de gevolgen van de economische crisis werken nu ook door in het wijkwinkelcentrum. Wat betreft de wijkwinkelcentra staan in figuur 3
een aantal kengetallen opgenomen voor de jaren 2010, 2011 en 2012. De huidige Nederlandse economie wordt getroffen door de kredietcrisis. Cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek geven aan dat de Nederlandse economie in het vierde kwartaal van 2011 met 0,6 procent gekrompen is ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder (CBS, 2012). Naast de krimp in de economie nemen ook de bestedingen af. Het consumentenvertrouwen was in mei 2012 -38% (CBS, 2012). Bij de wijkwinkelcentra zijn deze teruglopende consumptieve bestedingen merkbaar. Consumenten sparen meer, de omzetten van de ondernemers lopen terug en volgens opgave van de ondernemers is het over het algemeen rustiger in het wijkwinkelcentrum. Locatus geeft aan dat er in Nederland in 2012 bijna 28 miljoen m² winkelvloeroppervlakte is verdeeld over ruim 102.000 verkooppunten (Locatus, 2012). Deze kengetallen betreffen uitsluitend winkels, exclusief leegstand, servicepunten en diensten. In 2009/2010 is
Figuur 3 Kengetallen wijkwinkelcentra 2010, 2011, 2012
(Bron: Locatus, 2010, 2011, 2012)
21
er circa 300.000 m² winkelvloeroppervlakte opgeleverd. In 2011 is er circa 200.000 m² winkelvloeroppervlakte opgeleverd. Neprom verwacht dat er in 2012 circa 100.000 m² winkelvloeroppervlakte wordt opgeleverd (Neprom, 2012). Volgens CBW-Mitex zit het huidig winkelaanbod op het hoogste niveau ooit. De omzet in de detailhandel groeit niet evenredig met deze ontwikkeling mee, met als gevolg dat de vloerproductiviteit is afgenomen zoals uit figuur 4 en 5 is af te lezen (CBWMitex, 2012, p15-20).
Figuur 4 winkelvloeroppervlakte
(Bron: CBW-Mitex, 2012, p. 18)
Figuur 5 vloerproductiviteit
(Bron: CBW-Mitex, 2012, p. 19)
22
2.6 De invloed van de overheid op het functioneren van het wijkwinkelcentrum De overheid heeft een belangrijke rol ingenomen bij de planning van wijkwinkelcentra en is voor een groot gedeelte verantwoordelijk voor de huidige fijnmazige winkelstructuur in Nederland. In de MRE scriptie ‘Een Megamall in Nederland’ van Schuppen is een tijdslijn van de ontwikkeling van het Nederlandse winkellandschap opgenomen (Van Schuppen, 2010, p. 33-43). Deze ontwikkeling wordt ook omschreven in ‘Winkelen in Megaland’ (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005, p. 25-35) en is in deze paragraaf samengevat. »» Vanaf de Tweede Wereldoorlog worden in een korte periode omvangrijke stedelijke uitbreidingen gerealiseerd. »» Vanaf de jaren zeventig openden winkelformules, als gevolg van schaalvergroting en toenemende concurrentie, winkels in de periferie. In de periferie was ruimte en de huurprijzen waren laag. Ook supermarkten trokken naar de periferie, de zogenaamde witte schuren. Een voorbeeld hiervan is de Maxis in Muiden (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005, p. 32-33). »» De vestiging van grootschalige winkels in de periferie was vanuit concurrentieoverwegingen niet wenselijk. Om die reden is in 1973 het restrictieve perifere detailhandelsbeleid (PDV-beleid) ingevoerd dat uitging van een verbod op nieuwe detailhandelsvestigingen buiten bestaande winkelgebieden. Negatief gevolg van het PDVbeleid was dat de schaarste in bestaande winkelgebieden toenam en dat daardoor de huurprijzen stegen. Dit heeft geleid tot de eentonigheid en filialisering die nog steeds zichtbaar is in bestaande winkelgebieden en wijkwinkelcentra. »» Omdat het restrictieve PDV-beleid ook beperkingen met zich meebracht voor onder andere de branchering werd in 1993 het grootschalige detailhandelsbeleid (GDV beleid) ingevoerd. Bij grootschalige detailhandel is niet de invulling, maar de omvang van de betreffende winkel bepalend.
»» In 1996 is de winkeltijdenwet verruimd. De verruiming staat, met uitzonderingen, een openstelling van twaalf zondagen per jaar toe en een opening op doordeweekse dagen en op zaterdag tussen 06.00 uur en 22.00 uur. »» In 2005 is ten slotte de Nota Ruimte ingevoerd. De Nota Ruimte ging uit van liberalisatie van het Rijksbeleid door decentralisatie. De lagere overheden werden verantwoordelijk voor het vestigingsbeleid. Vanuit de markt was de verwachting dat hierdoor opnieuw detailhandelsontwikkelingen in de periferie gingen ontstaan. Echter, in tegenstelling tot wat door de markt werd verwacht zijn de lagere overheden juist heel restrictief geweest in hun beleid vanaf 2005. Er zijn geen grote megamalls of hypermarkten in de periferie gerealiseerd. Aan deze tijdslijn kan ten slotte de invoering van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte worden toegevoegd. Deze structuurvisie is in 2012 ingevoerd door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Bij de Structuurvisie laat het Rijk meer verantwoordelijkheid over aan de Provincies en de samenwerkende gemeenten (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2012). Deze wijziging van het Rijksbeleid kan gevolgen gaan hebben voor het wijkwinkelcentrum. Als gemeenten meer gaan samenwerken en het huidige restrictieve beleid
meer gaan loslaten om vanuit de groei van de regionale economie te denken, is het vanuit theorie denkbaar dat zich meer grootschalige XL-supermarkten of zelfs hypermarkten in de periferie kunnen gaan vestigen. 2.7 Conclusies Het huidige wijkwinkelcentrum wordt gekenmerkt als boodschappencentrum en ligt centraal in de woonwijk met rondom parkeermogelijkheden. Elk wijkwinkelcentrum heeft een nagenoeg gelijke winkelbranchering met één of twee supermarkten en een mix van filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers in de food- en nonfoodbranche, aangevuld met diensten en horeca. De fijnmazige winkelstructuur in Nederland met de vele wijkwinkelcentra kent haar oorsprong in de centrale plaatsentheorie van Christaller, waarbij afstand en bereikbaarheid belangrijke factoren waren. Door de invoering van de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu in 2012 is het vanuit de theorie denkbaar dat zich meer XLsupermarkten of zelfs hypermarkten in de periferie kunnen gaan vestigen. Deze ontwikkeling kan gevolgen gaan hebben voor het wijkwinkelcentrum. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkelingen van e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen en de opkomst van XL-supermarkten.
23
3 De ontwikkelingen die mogelijk van invloed zijn op de toekomst van het wijkwinkelcentrum
24
3.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is ingegaan op kenmerken van het huidige wijkwinkelcentrum. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ontwikkelingen die mogelijk van invloed zijn op de toekomst van het wijkwinkelcentrum en wordt deelvraag 2 en deelvraag 3 beantwoord: In hoeverre wordt het winkelgedrag van consumenten beïnvloed door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? En in hoeverre wordt het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de verschillende gebruikers van het wijkwinkelcentrum beïnvloed door e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten? Dit hoofdstuk start met een beschrijving en analyse van de consument van het wijkwinkelcentrum in paragraaf 3.2. Vervolgens wordt in paragraaf 3.3 ingegaan op de ontwikkelingen bij het wijkwinkelcentrum, waarbij in paragraaf 3.3.1 en 3.3.2 wordt ingegaan op e-commerce en in paragraaf 3.3.3 en 3.3.4 wordt ingegaan op de opkomst van XL-supermarkten. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie in paragraaf 3.4. 3.2 De consument van het wijkwinkelcentrum Bij de ontwikkelingen van het wijkwinkelcentrum staat de consument centraal. De consument bepaalt waar hij zijn boodschappen gaat doen en hoe vaak hij het betreffende wijkwinkelcentrum bezoekt en met welk motief. De
ontwikkelingen die in dit hoofdstuk worden omschreven, de opkomst van e-commerce en de komst van XL-supermarkten in de periferie en de stadsdeelcentra, bepalen in hoeverre de consument in de toekomst het wijkwinkelcentrum nog gaat bezoeken. In deze paragraaf wordt ingezoomd op de consument en wordt ingegaan op de demografische ontwikkelingen, die van invloed zijn op de samenstelling van de toekomstige bevolking, en het veranderende consumentengedrag, dat van invloed is op het toekomstige winkelgedrag van de consumenten. 3.2.1 Demografische ontwikkelingen
In het rapport Retail2020, een uitgave van CBW-Mitex, worden drie ontwikkelingen omschreven die van invloed zijn op de samenstelling van de bevolking (CBW-Mitex, 2011, p.64-72): »» Vergrijzing en ontgroening van de bevolking »» Smallspace living, toename van het aantal alleenstaanden »» Toename van het aantal niet-westerse allochtonen Vergrijzing en ontgroening van de bevolking
In figuur 6 wordt de prognose van de totale bevolkingsomvang in Nederland tot 2060 weergegeven. Uit figuur 6 is af te lezen dat volgens
Figuur 6 Prognose bevolkingsomvang Nederland (Bron: Nationaal Kompas Volksgezondheid, 2012)
25
het Nationaal Kompas de totale bevolkingsomvang nog zal groeien tot 2040. Als gevolg van demografische druk komt het bevolkingszwaartepunt anders te liggen, waarbij het aantal ouderen aanzienlijk toeneemt en het aantal jongeren stabiel blijft. In de komende decennia is niet alleen sprake van een vergrijzing, maar ook van een dubbele vergrijzing. Binnen de groep 65-plussers neemt het aandeel van 80-plussers sterk toe (Duin van, Garssen, 2011). Volgens CBW-Mitex hebben oudere doelgroepen behoefte aan bereikbaarheid, betrouwbaarheid, veiligheid, en service (CBWMitex, 2011, p.64-72). Hierin ligt mogelijk een kans voor het wijkwinkelcentrum, door het toevoegen van medische en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast kan het wijkwinkelcentrum een sociale functie vervullen. Smallspace living, toename van het aantal alleenstaanden
Onder smallspace living wordt volgens CBWMitex de ontwikkeling dat huishoudens kleiner worden verstaan (CBW-Mitex, 2011, p.65). Mensen gaan later samenwonen of helemaal niet, met als gevolg dat het aantal alleenstaanden toeneemt. Deze alleenstaanden hebben kleinere huishoudens en andere behoeften dan gezinnen en ouderen. In figuur 7 is de toename van de eenpersoonshuishoudens weergegeven. Volgens CBW-Mitex zal in 2020 vier op de tien huishoudens bestaan uit één persoon. De ontwikkeling van het aantal huishoudens
Figuur 7 Samenstelling huishoudens Nederland (Bron: CBW-Mitex, 2011, p.14)
26
en de samenstelling van de huishoudens zullen gevolgen gaan hebben voor de detailhandel en wellicht voor het wijkwinkelcentrum. Meer kleinere huishoudens betekent meer wooneenheden. Aan de andere kant zullen veel van deze alleenstaanden ook werken en door de schaarste van vrije tijd zal deze consumentengroep wellicht de boodschappen halen tijdens werktijd of op weg van werk naar huis. Toename van het aantal niet-westerse allochtonen
Zoals uit figuur 6 is af te lezen, zal de bevolkingsomvang nog tot circa 2040 toenemen. Volgens CBW-Mitex komt deze groei grotendeels voor rekening van allochtonen. Uit de bevolkingsprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek uit 2010 blijkt dat in 2010 20% van de Nederlandse bevolking uit allochtonen bestond De verwachting is dat dit percentage zal toenemen tot ca. 22% in 2020 en 29% in 2050 (CBW-Mitex, 2011, p.64-65) zoals ook in figuur 8 staat opgenomen. De groei wordt voornamelijk veroorzaakt door niet-westerse allochtonen (CBW-Mitex, p.64-65). Omdat deze doelgroep groeit, kan het een interessante doelgroep zijn voor het wijkwinkelcentrum en ligt er een kans om de winkelbranchering van het wijkwinkelcentrum voor een gedeelte af te stemmen op deze nieuwe doelgroep door bijvoorbeeld het toevoegen van een toko of speciaalzaak.
Figuur 8 Toename allochtone bevolking 2010, 2020, 2030
Jaartal:
2010:
2020:
2050:
Allochtone bevolking:
3.329.435
3.791.341
4.977.037
Totale bevolking:
16.536.426
Allochtone bevolking in %: 20%
17.013.802
22%
17.342.986 29%
(Bron: CBW-Mitex, 2011, p.65, eigen bewerking)
3.2.2 Veranderend consumentengedrag
In de vorige paragraaf is ingegaan op de demografische ontwikkelingen, om een beeld te kunnen krijgen van hoe de samenstelling van het toekomstige winkelpubliek eruit gaat zien. In deze paragraaf wordt ingegaan op het veranderende consumentengedrag, om inzicht te krijgen in het toekomstige winkelgedrag van consumenten. Het Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD) omschrijft deze verandering in het koop- en winkelgedrag van de consument in de uitgave ‘Het Nieuwe Winkelen’(HBD, 2011). De basis blijft dat de consument een winkelbehoefte heeft en er een winkelvoorziening nodig is om deze behoefte te bevredigen. Onder invloed van de mogelijkheden en (communicatie-) middelen die de consument heeft om uiteindelijk te winkelen, is het winkelgedrag en winkelproces wel veranderd (HBD, 2011, p5). Het HBD stelt verder in ‘Het Nieuwe Winkelen’ dat in deze periode van economische recessie de consument prijsgevoeliger is geworden en bewuster is gaan uitgeven. Internetsites als Marktplaats en eBay zijn in opkomst en de korting blijft een krachtig middel om te zorgen dat consumenten de winkel blijven bezoeken (HBD, 2011, p.20-30). Daarnaast concludeert het HBD dat de consument mobieler is geworden. Als de consument een product wil hebben of naar een bepaald winkelcentrum wil gaan en hiervoor de auto moet gebruiken, dan is dat geen probleem (HBD, 2011, p.9-20). Wel is de vrije tijd van consumenten schaarser geworden, wat betekent dat winkelen moet concurre-
ren met andere vormen van vrijetijdsbesteding (CBW-Mitex, 2011, p.82-95). De consument zal steeds bewuster gaan kiezen waar hij zijn tijd en budget aan wil besteden. Gemak speelt hierbij ook een rol. Dat kan mogelijk gevolgen hebben voor het wijkwinkelcentrum. Door bijvoorbeeld het grotere assortiment van XLsupermarkten kan de consument met one-stopshopping al de boodschappen bij één supermarkt doen. In Retail2020 is een onderzoek onder consumenten uitgevoerd en uit dit onderzoek blijkt dat 69% van de consumenten altijd het dichtstbijzijnde winkelgebied kiest. Ten opzichte van vijf jaar geleden is deze ontwikkeling zelfs toegenomen met circa 27%. Uit het onderzoek blijkt ook dat de belangrijkste motivatie voor consumenten om voor een winkelgebied te kiezen, de afstand is. Daarna komen achtereenvolgens de parkeermogelijkheden en parkeerkosten, bereikbaarheid, sfeer en gezelligheid en uitgebreid winkelaanbod (CBW-Mitex, 2011, p.77-78). Deze resultaten wijken af van de ruimtelijke interactietheorie van Reilly uit hoofdstuk 2, zoals omschreven door Bolt in ‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat’. Bolt geeft aan dat de consument niet per definitie kiest voor het dichtstbijzijnde wijkwinkelcentrum, maar dat er meerdere factoren meespelen waaronder grootte en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum (paragraaf 2.4). Het rapport Retail2020 heeft betrekking op alle winkelgebieden. In dit onderzoek staat het wijkwinkelcentrum centraal. Om de bezoek27
Figuur 9 Groei online winkelen per marktsector ten opzichte van vorige periode
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Vliegtickets & hotels
31%
21%
31%
27% 35%
Pakketreizen & appartementen Hard- en software Telecom Kleding Boeken, CD, DVD, games Elektronica, witgoed Food, verzorging, huis en tuin
Overig
Totaal
32% 21%
37% 19% 15%
10% 17%
45%
37% 20% 11%
4%
8%
103% 1%
20% 20%
33%
6%
12%
7%
11%
36% 31%
41%
35%
37% 22% 50% 15%
53%
46% 36% 7%
18%
5%
26% 22% 22% 10%
30% 14%
20% 37% 35%
4%
31%
14%
25% 46% 24% 17%
19% 14%
29% 8%
32% 28% 38% 27% 17%
11%
4%
18%
10%
( Bron: Thuiswinkel, 2012)
motieven van de consumenten van het wijkwinkelcentrum te kunnen onderzoeken, is er in dit onderzoek voor gekozen om hypothesen op te stellen op basis van de uitgangspunten van de centrale plaatsentheorie van Christaller, de interactietheorie van Reilly uit hoofdstuk 2 en de resultaten van het onderzoek Retail2020 uit de voorgaande theorie. De hypothesen worden empirisch getoetst in de meervoudige kwalitatieve casestudy, die in hoofdstuk 5 is uitgewerkt en waar het wijkwinkelcentrum centraal staat. In de empirische toetsing wordt uitgegaan van een ruime meerderheid van 75% om de hypothesen te kunnen bevestigen. Hypothesen
2. Wat betreft de dagelijkse boodschappen is voor 75% van de consumenten nabijheid van het wijkwinkelcentrum belangrijker dan de sociale interactie en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum. 3. Goed parkeren bij een wijkwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen is voor 75% van de consumenten belangrijker dan het uitgebreide winkelaanbod dat het wijkwinkelcentrum biedt.
28
3.3 De ontwikkelingen bij het wijkwinkelcentrum Deze paragraaf gaat in op de ontwikkeling van e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen en de opkomst van XLsupermarkten en de mogelijke invloed van deze ontwikkelingen op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. 3.3.1 E-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen
In ‘Winkelen in Megaland’ (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005) en ‘Planning van winkels en winkelgebieden in Nederland’ (Evers, Kooijman, Van der Krabben, 2011) wordt voor internetwinkelen aangegeven dat dit onlosmakelijk is verbonden met de moderne detailhandel, maar dat de ruimtelijke effecten van internet beperkt lijken (Evers, Kooijman, Van der Krabben, 2011, p.267). In ‘Einde van winkels’ (Molenaar, 2011) wordt internet juist als bedreiging voor de bestaande winkels aangekondigd. Lewis en Dart noemen in ‘The New Rules of Retail’ internet als een niet meer te stoppen katalysator (Lewis, Dart, 2010).
Figuur 10 Online winkelen omzet per marktsector, per jaar
In miljoenen euro’s incl. btw
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Vliegtickets & hotels
496
Pakketreizen & appartementen Hard- en software Telecom Kleding Boeken, CD, DVD, games Elektronica, witgoed Food, verzorging, huis en tuin
Overig
Totaal
928
1.129 1.551 1.860 2.050 2.150 2.240
190
223
214
182
168
242 117
339
604
829
995
1.250 1.360 1.430
273
370
754
766
209 231
329 147
495
325
285 313
453 216
676
412
353 419
554
269 729
505
601
663
465
555
630
481
634 317
947
920 514
730
340
1.100 575
762
376
1.023 1.204
2.876 3.640 5.018 6.345 7.415 8.193 8.980
( Bron: Thuiswinkel, 2012)
Door de opkomst van internet wordt er geconcurreerd met onbekende winkels. Daarnaast gaan leveranciers en merkfabrikanten de producten verkopen via de eigen website en voeren hiervoor een actieve e-marketing strategie. Daar waar de omzet van fysieke winkels, ook wel bricks genoemd, terugloopt als gevolg van de economische recessie en achterblijvende consumptieve bestedingen, vertoont de omzet van online winkelen, ook wel clicks genoemd, een groei zoals blijkt uit figuur 9 en 10 (Thuiswinkel, 2012). Opvallend is in beide figuren de toename van het aandeel internetwinkelen in de marktsector food, zowel qua procentuele groei als qua toename van de omzet. In het boek ‘The Long Tail’ (Anderson, 2011) wordt internet genoemd als ideaal kanaal voor long-tail gerelateerde producten, aangezien het aantal winkelschappen op internet onbeperkt is. De long tail theorie gaat ervan uit dat er in plaats van 80% van het standaard assortiment, 98% van alle producten wordt aangeboden waaronder ook niche producten waar maar enkele kopers voor zijn. Een winkel is beperkt door de fysieke ruim-
te. Omdat winkelmeters duur zijn, kiest een fysieke winkel ervoor om een standaard assortiment te leveren aangevuld met een klein aandeel niche. Via internet is er geen beperking van winkelschappen en kunnen nagenoeg alle producten worden aangeboden. Uiteindelijk leidt dit tot meer omzet, omdat er altijd wel een koper is. Dat is weergegeven in figuur 11. De beperkende voorwaarden voor long tail zijn maakbaarheid, beschikbaarheid en vindbaarheid (Anderson, 2011, p.65-71). Het is denkbaar dat een long tail benadering
Figuur 11 The long tail
( Bron: Eetimes.com, 2012)
29
ook toegepast kan worden op dagelijkse boodschappen. Als de distributiemogelijkheden op internet zijn afgestemd, kan een supermarkt via internet meer dan het standaard assortiment aanbieden wat uiteindelijk voor de supermarktorganisatie leidt tot meer omzet. Dit kan mogelijk gevolgen met zich meebrengen voor het wijkwinkelcentrum. Denkbaar is dat supermarkten als gevolg van een long tail benadering via internet bijvoorbeeld meer nonfood of specialistische versproducten gaan aanbieden. Toch is er ook een keerzijde. De duurste activiteit in de supermarkt is sinds de invoering van het zelfbedieningsconcept gratis uitbesteed aan de consument, namelijk het winkelwagentje zelf vullen met boodschappen. Bij het bestellen van de boodschappen online en afhalen in de supermarkt of bij een afhaalpunt moet het vullen van het winkelwagentje weer door de supermarkt worden gedaan en dat kost tijd en geld. Deze kosten moeten worden gecompenseerd door een opslag op de aankoopprijs door te berekenen of consumenten moeten via internet voor een groter bonbedrag aan boodschappen bestellen, waardoor de omzet via internet toeneemt. In de literatuur komen verschillende opvattingen naar voren wat betreft de ontwikkeling van e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen: »» Molenaar geeft in ‘Het Einde van Winkels’ aan dat er bij internetwinkelen een verschil is tussen boodschappen doen en winkelen. Boodschappen doen gebeurt in het wijkwinkelcentrum en is een must, winkelen gebeurt in de stad en is een vrije keuze. Wijkwinkelcentra moeten volgens Molenaar wel een website hebben, maar de rol van de website bij het wijkwinkelcentrum is anders dan de website van een winkel in de stad. De website van het wijkwinkelcentrum zal gericht moeten zijn op de informatiefunctie. Molenaar geeft aan dat boodschappen doen via internet beperkt wordt toegepast, alleen bij noodzaak en door de doelgroepen gehandicapten, ouderen, alleenstaanden 30
of tweeverdieners met weinig tijd. Andere doelgroepen blijven volgens Molenaar naar de supermarkt gaan uit gemak, versheid van de producten en het sociale karakter. De enige toepassing van technologie binnen supermarkten heeft volgens Molenaar betrekking op efficiency tijdens het boodschappen doen. Voorbeelden zijn zelfscanning en met het digitaal boodschappenlijstje de meest efficiënte route door de supermarkt lopen (Molenaar, 2011, p.130-134). »» ING geeft echter in het rapport ‘European Retail, the more clicks, the fewer bricks’ (ING, 2011) aan dat boodschappen doen via internet snel aan het veranderen is. In het rapport van ING wordt stilgestaan bij de komst van afhaalpunten (click&collect), het bestellen van boodschappen via internet en het afhalen van de boodschappen op een afhaallocatie. Deze afhaallocatie kan de supermarkt zijn, maar bijvoorbeeld ook een afhaalpunt elders in het wijkwinkelcentrum of een afhaalpunt op een goed bereikbare locatie langs de snelweg of bij een tankstation. In de vooruitlopende markten in Amerika en Engeland is het concept click&collect een doorbraak in de foodsector. ING verwacht dat online boodschappen doen een stijgende lijn blijft laten zien, ook in Nederland, doordat de supermarkt via internet de producten goedkoper kan aanbieden, omdat de huisvestingslasten ontbreken. Ook door de technologische vooruitgang, waarbij er verschillende applicaties worden ontwikkeld en er breedband internet beschikbaar is, wordt het boodschappen doen via internet gemakkelijker en efficiënter (ING, 2011). ING verwacht ook dat click&collect als concept voor boodschappen doen succesvoller wordt dan thuisbezorgen. Het concept is voor de consument goedkoper en de consument is flexibeler (ING, 2011). ING verwacht ten slotte dat door het realiseren van de afhaalpunten de omzetten in supermarkten met 10% gaan dalen, dat de bezoekersaantallen bij de wijkwinkelcentra zullen afnemen en dat de afhaalpunten gevolgen gaan hebben voor het hele wijkwinkelcentrum. Minder bezoekers
betekent minder omzet bij de ondernemers van het wijkwinkelcentrum. Minder omzet betekent ook dalende huurprijzen en dalende vastgoedwaarde (ING, 2011). ING adviseert om de afhaalpunten te realiseren bij de buurt- en de kleinere wijkwinkelcentra, wat de levensvatbaarheid van deze winkelcentra ten goede komt. Standalone locaties van afhaalpunten langs snelwegen en tankstations zijn volgens ING vanuit de bestaande winkelstructuur niet wenselijk (ING, 2011). »» Het British Council of Shopping Centers verwacht dat kleinere wijkwinkelcentra meer last gaan krijgen van e-commerce dan grotere wijkwinkelcentra. Het British Council of Shopping Centers verwacht dat grotere wijkwinkelcentra immuun blijven voor e-commerce, omdat de fysieke winkel de belangrijkste verkooplocatie blijft en er in het grotere wijkwinkelcentrum meer ruimte is om goede winkels kwijt te kunnen. Volgens het British Council of Shopping Centers zal online boodschappen doen nooit de ervaring van het boodschappen doen en de prettige winkelomgeving vervangen, zoals aangegeven in ‘Shopping 3.0’ (Molenaar, 2010, p.37).
Actuele ontwikkelingen van e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen in Nederland
Vooruitloper op het gebied van supermarkten in Nederland is Albert Heijn. Zo is Albert.nl, de internetbezorgdienst van Albert Heijn, de grootste online winkelservice in Nederland en is Appie, de mobiele winkelapplicatie van Albert Heijn, uitgeroepen tot de beste serviceapplicatie in Nederland (Ahold, 2012). Ahold omschrijft in het jaarverslag 2011 haar nieuwe strategie voor de komende periode. Eén van de genoemde groeipijlers van de nieuwe strategie is verbreding van het aanbod door onder andere het verder uitrollen van de online activiteiten gecombineerd met afhaalpunten (Ahold, 2012). Via een samenwerking met andere partijen kan het aanbod worden uitgebreid, zodat een klant bij een afhaalpunt meer producten tegelijk kan afhalen. In het artikel ‘Click&collect, katalysator voor online boodschappen’ (Twinkle, 2012), staat dat Ahold en analisten van ING veel verwachten van afhaalpunten (click&collect) en dat zij denken dat de afhaalmogelijkheden voor een doorbraak van e-commerce in food zullen zorgen. Albert Heijn noemt internet en afhaalpunten
Figuur 12 Ahold distributie-model met afhaalpunten
(Bron: Twinkle, 2012)
31
het derde kanaal naast winkels en het laten thuisbezorgen van online bestellingen. De afhaalpunten kunnen bij de supermarkt worden gesitueerd of op afzonderlijke locaties tussen woon- en werkverkeer, bijvoorbeeld afritten van snelwegen of bij tankstations. In figuur 12 is schematisch het distributiemodel van Ahold weergegeven met de afhaalpunten. In februari 2012 werd bekend gemaakt dat Ahold het bedrijf Bol.com overneemt (Bol. com, 2012). Deze overname sluit aan op de strategische groeipijler van Ahold om het aanbod te verbreden. Daarnaast is de visie van Bol.com dat zij een platform willen ontwikkelen waar de consument alles kan vinden. Dit sluit aan bij de long tail benadering die eerder in dit hoofdstuk is aangehaald. De overname van Bol.com bundelt de krachten van beide bedrijven; Ahold kan profiteren van de klantgegevens die in het bezit zijn van Bol.com en de bij Bol.com bestelde producten kunnen worden afgehaald bij afhaalpunten van Albert Heijn. Naast de ontwikkelingen bij Ahold en Bol. com voeren meerdere bedrijven momenteel een e-commerce strategie. Zo heeft Kruidvat bijvoorbeeld een extra voordeelkaart, die via internet is te downloaden. Deze extra voordeelkaart biedt klanten voordeel bovenop de bestaande aanbiedingen. Met de klantenkaart kan ook worden gespaard (Molenaar, 2011, p.75-76). Daarnaast heeft Kruidvat een online winkel waar een grote verscheidenheid aan producten op het gebied van dagelijkse verzorging kan worden besteld en vervolgens thuis worden bezorgd. Onlangs heeft ook Zeeman textielSupers een webwinkel gelanceerd (Zeemanshop, 2012). Bruna geeft op haar website aan dat de boeken online kunnen worden besteld en binnen 24 uur gratis worden thuisbezorgd of kunnen worden afgehaald in een Bruna winkel (Bruna, 2012). Ten slotte is er een opkomst van shop-inshop winkels, zowel offline als online. Bol. com biedt concurrerende online retailers de mogelijkheid om op de website van Bol.com producten aan te bieden (HBD, 2011).
32
Actuele ontwikkelingen van e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen in het buitenland
In vooruitstrevende markten zoals GrootBrittannië en de Verenigde Staten is online boodschappen doen meer ontwikkeld dan in Nederland. Supermarktketen Ocado, gestart in 2002 en actief in thuisbezorgen, had in 2011 al een omzet van 0,6 miljard euro (Sloot, 2012). Ook Asda en Tesco zijn actief in thuisbezorgen en afhaalpunten (click&collect) (ING, 2011). Aan thuisbezorgen zitten voor de consument nu nog een aantal nadelen verbonden, onder andere bezorgkosten en beperkte flexibiliteit. Een ontwikkeling op het gebied van thuisbezorgen via Asda en Tesco is dat de klant een tijdslot kan kiezen waarop de boodschappen moeten worden thuisbezorgd. Asda geeft daarnaast een prijsgarantie dat de boodschappen die online worden besteld via Asda 10% goedkoper zijn dan wanneer de producten in de fysieke winkel worden gekocht. (ING, 2011). Onderdeel van Ahold USA is Peopod. Peopod is marktleider in online boodschappen doen en thuisbezorging. Via billboards op drukbezochte plekken, bijvoorbeeld metrostations, brengt Peopod aanbiedingen onder de aandacht van consumenten. De consumenten kunnen vervolgens via hun smartphone de aanbiedingen op de billboard scannen en via een applicatie de producten bestellen (ING, 2011). Ahold heeft in haar jaarverslag 2011 aangegeven dat Ahold in de Verenigde Staten een nieuwe winkelformule gaat openen, Stop&Shop. Dit is een winkel met een afhaalpunt waar klanten hun boodschappen, die ze via internet hebben besteld, kunnen ophalen zonder uit de auto te hoeven stappen (Ahold, 2012). Ten slotte is Amazon. com in de Verenigde Staten winkels gaan openen, convenience stores, die helemaal ingaan op de beleving. Producten die in de winkels worden getoond kunnen (in de winkel) online worden besteld en afgehaald in de winkels, pick-up points bij tankstations of bij kluisjes waar een code op past (ING, 2011). Duidelijk wordt in deze paragraaf dat er verschillende opvattingen heersen over in hoeverre online boodschappen doen in Nederland
zal gaan toenemen. Door technologische vooruitgang en positieve ervaringen in het buitenland lijkt het de verwachting dat de ontwikkeling van online boodschappen doen ook in Nederland zal doorzetten, echter is nog onduidelijk in welke vorm. Toch is er ook een keerzijde. De duurste activiteit in de supermarkt is sinds de invoering van het zelfbedieningsconcept gratis uitbesteed aan de consument, namelijk het winkelwagentje zelf vullen met boodschappen. Bij het bestellen van de boodschappen online en afhalen in de supermarkt of bij een afhaalpunt moet het vullen van het winkelwagentje weer door de supermarkt worden gedaan en dat kost tijd en geld. Deze kosten moeten worden gecompenseerd door een opslag op de aankoopprijs door te berekenen of consumenten moeten via internet voor een groter bonbedrag aan boodschappen bestellen, waardoor de omzet via internet toeneemt. Daarnaast moet worden opgemerkt dat binnen de winkelstructuur in Nederland de verschillende wijkwinkelcentra op korte afstand van elkaar zijn gelegen. Dit verschilt met de winkelstructuur in het buitenland, onder andere in Engeland en de Verenigde Staten. Daar liggen de winkelgebieden verder uit elkaar en hierdoor lijkt de noodzaak voor online boodschappen doen in het buitenland dan ook groter dan in Nederland. 3.3.2 De invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum De invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten bij de dagelijkse boodschappen
Vanuit de voorgaande theorie kan worden afgeleid dat de veranderende consument minder tijd heeft, prijsbewuster is en gebruik maakt van internet, zoals aangegeven in paragraaf 3.2.2. Zoals beschreven staat in paragraaf 2.3, noemt de Nederlandse Raad van Winkelcentra gemak als pijler voor de toekomst van winkelen. De ontwikkelingen op het gebied van e-
commerce voor de dagelijkse boodschappen sluiten aan op de veranderende vraag van de consument en de pijler gemak. Om te kunnen voorspellen of de consument van het wijkwinkelcentrum in de toekomst gebruik zal gaan maken van internet om de boodschappen te bestellen en deze te laten thuisbezorgen of afhalen bij een afhaalpunt, zijn er op basis van de voorgaande theorie hypothesen opgesteld. De hypothesen worden empirisch getoetst in de meervoudige kwalitatieve casestudy, die in hoofdstuk 5 staat uitgewerkt en waar het wijkwinkelcentrum centraal staat. In de empirische toetsing wordt uitgegaan van een ruime meerderheid van 75% om de hypothesen te kunnen bevestigen. Hypothesen
4. 75% van de consumenten gaat in de toekomst gebruik maken van internet en afhaalpunten (click&collect) voor de dagelijkse boodschappen wanneer de supermarkten afhaalpunten gaan uitrollen. 5. 75% van de consumenten gaat in de toekomst gebruik maken van internet en thuisbezorgen van de boodschappen wanneer er een tijdslot kan worden gekozen met een marge van twee uur tot 22.00 uur ’s avonds en er geen of beperkte bezorgkosten worden doorgerekend. De invloed van e-commerce op het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum
Vanuit de theorie zijn er verschillende opvattingen over de invloed van e-commerce op het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters. ING is in het rapport ‘European Retail, the more clicks, the fewer bricks’ (ING, 2011) negatief over de toekomst van het wijkwinkelcentrum. ING verwacht dat door e-commerce de vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum zal afnemen en dat de supermarkten en de overige winkels kleiner worden. Er zullen ook winkels gaan verdwijnen, met name kleding- , schoenen- en boekenwinkels door de opkomst van concurrerende internetwinkels in deze 33
branches. Als er meer via internet wordt gekocht zijn er minder fysieke winkelmeters nodig. Daarnaast kan het zijn dat een webwinkel alleen een opslagruimte nodig heeft voor zijn voorraad. Dat hoeven dan geen dure winkelmeters in het wijkwinkelcentrum te zijn. Echter, er zijn ook kansen voor het wijkwinkelcentrum. Zo adviseert ING om afhaalpunten (click&collect) in het wijkwinkelcentrum onder te brengen. Het British Council of Shopping Centers verwacht dat de fysieke winkel de belangrijkste verkooplocatie blijft (Molenaar, 2010). 3.3.3 De opkomst van XL-supermarkten in de periferie en de stadsdeelcentra
Naast de opkomst van XL-supermarkten en de gevolgen die deze ontwikkeling heeft op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum, wordt in deze paragraaf kort ingegaan op het rapport ‘Bedrijfsvergelijking 2011’ van Deloitte Branchegroep Retail, waarin de schaalvergroting van supermarkten staat omschreven. De meningen in Nederland over een hypermarkt lopen uiteen. Zo denken tegenstanders dat het toestaan van XL-supermarkten in de periferie leidt tot de ondergang van de bestaande winkelgebieden, terwijl voorstanders denken dat perifere ontwikkelingen gunstig zijn voor de economie en voor de consument (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005). In ‘Winkelen in Megaland’ worden zes toekomstvarianten voor het Nederlandse winkellandschap beschreven: Downtown mall, Wijkcentrum XL, PDV- stripmall, Megamall, Weidewinkel en Big Box Boulevard (Evers, Van Hoorn, Van Oort, p.10-11, 2005). Het wijkwinkelcentrum zal op basis van bovengenoemde toekomstvarianten mogelijk gevolgen gaan ondervinden van het wijkcentrum XL, de PDV- stripmall, de Weidewinkel en de Big Box boulevard. Bij het wijkcentrum XL is sprake is van de opkomst van XL-supermarkten in de stadsdeelcentra en de schaalvergroting binnen bestaande wijkwinkelcentra. Bij de PDV- stripmall, Weidewinkel en Big Box boulevard is sprake van de opkomst van XL-supermarkten 34
op goed bereikbare locaties met goede parkeermogelijkheden in de periferie. De levensvatbaarheid van kleine wijkwinkelcentra staat volgens Panteia/EIM al jaren onder druk. Kleinschalige wijkwinkelcentra zijn te klein om een compleet winkelaanbod te bieden. Daarnaast vragen filiaalbedrijven nog steeds een groter winkeloppervlak om het assortiment kwijt te kunnen en om voldoende concurrerend draagvlak te kunnen bieden. De kleinere wijkwinkelcentra kunnen aan deze ruimtevraag niet altijd voldoen. In de afgelopen tien jaar nam het aantal filiaalbedrijven toe van 28% naar 35% van het totaal aantal ondernemingen. Van alle verkooppunten in Nederland behoort 42% tot een grootwinkelbedrijf, franchiseorganisatie of in- en verkooporganisatie (Panteia/EIM, 2011). Ten slotte is er een afname van gemiddelde woningbezetting, waardoor het draagvlak van wijkwinkelcentra kleiner wordt, terwijl schaalvergroting een groter draagvlak nodig heeft. De wijkwinkelcentra die in de jaren zestig zorgvuldig zijn afgestemd op de toenmalig gerealiseerde wijken passen niet meer in de huidige tijd (Evers, Kooijman, Van der Krabben, 2011, p.85-105). Een ontwikkeling die hiermee samenhangt is dat binnen stadsdeelcentra supermarkten worden getransformeerd naar XLsupermarkten. Een stadsdeelcentrum heeft in de winkelhiërarchie een hogere rangorde dan het wijkwinkelcentrum, heeft daardoor een groter draagvlak en is vaak beter bereikbaar door de betere parkeermogelijkheden (Evers, Kooijman, van der Krabben, 2011, p.53-85). In het rapport ‘Bedrijfsvergelijking 2011’ van de zelfstandige levensmiddelenhandel (Deloitte Branchegroep Retail, 2011) is vermeld dat het aantal supermarkten de laatste jaren is gedaald, maar dat deze daling van aantal supermarkten deels wordt gecompenseerd door de groei in het aantal grote supermarkten. In ‘Planning van winkels en winkelgebieden in Nederland’ staat een artikel over de supermarktorganisatie Jumbo (Evers, Kooijman, Van der Krabben, p. 164, 2011). In dit artikel staat aangegeven dat de kleinere supermarkten zullen verdwijnen en de grotere supermarkten
Figuur 13 Aantal locaties Jumbo 2003
Figuur 14 Aantal locaties Jumbo 2011
( Bron: Locatus, 2011)
( Bron: Locatus, 2011)
zullen overleven. Jumbo is de snelst groeiende supermarktorganisatie van de afgelopen jaren. Begin 2012 heeft Jumbo Groep Holding BV de supermarktorganisatie C1000 overgenomen, daarvoor was de overname van Super de Boer (Jumbosupermarkten, 2012). De opkomst van de Jumbo supermarkten is in figuur 13 en 14 weergegeven. In het artikel ‘Grootschalige supermarkten spelen in op de trends’ (Van der Heijde, Hoppenbrouwer, Peddemors, 2004) staat aangegeven dat supermarkten een aanpassingsslag doen in schaalgrootte om aan de wensen van de consument tegemoet te komen. Er is meer aandacht gekomen voor ruimere openingstijden en een breder en dieper assortiment. Grootschalige XL-supermarkten hebben andere locatievoorkeuren dan een gewone supermarkt en grootschalige XL-supermarkten zijn vaak moeilijk inpasbaar in bestaande wijkwinkelcentra. Een ontwikkeling die hieruit voortvloeit is het vergroten van de supermarkten in de stadsdeelcentra naar XL-supermarkten. Toch denken de auteurs dat deze schaalvergroting geen bedreiging gaat vormen voor de bestaande wijkwinkelcentra, omdat de groot-
schalige supermarkten worden gebruikt voor de bulkaankopen, de grote boodschappen, en de consumenten de dagelijkse boodschappen blijven doen in het wijkwinkelcentrum. Toch is het denkbaar dat de komst van XLsupermarkten een bedreiging gaat vormen voor het wijkwinkelcentrum en dan met name voor de versondernemers van het wijkwinkelcentrum. Door het ruimere assortiment van versproducten in de grotere XL-supermarkten kan een consument met one-stop-shopping eenvoudig al zijn boodschappen in één supermarkt doen en hoeft de consument niet meer langs de bakker, de slager en de groenteboer. Wellicht dat er bestaansrecht blijft voor deze ondernemers als ze zich gaan verenigen in een samenwerking of wanneer deze versondernemers zich gaan onderscheiden van supermarkten door specialisatie. Maar de belegger moet zich ook afvragen in hoeverre het wenselijk is de ondernemer in het wijkwinkelcentrum te houden en zo ja, in hoeverre de belegger de ondernemer ook kan ondersteunen met ingroeihuur of omzethuur om het voor de versondernemer ook mogelijk te maken om te kunnen blijven ondernemen in het wijkwinkelcentrum. 35
Figuur 15 Albert heijn XL-vestigingen in nederland in april 2012
( Bron: Albert Heijn, 2012
Actuele ontwikkelingen schaalvergroting in Nederland
Er bevinden zich momenteel 31 Albert Heijn XL-supermarkten in Nederland (Albert Heijn, 2012) en in 2012 komen er drie XLsupermarkten bij. Dit zijn twee verplaatsingen en een verbouwing van een bestaande Albert Heijn winkel naar een XL-supermarkt (Bramer, 2012). Een Albert Heijn XLsupermarkt heeft een bruto vloeroppervlakte (bvo) van gemiddeld 3.500 m² (Albert Heijn, 2012). In het jaarverslag 2011 van Ahold staat dat de XL-winkelformule van Albert Heijn de hoogste waardering van klanten ooit kreeg (Ahold, 2012). In figuur 15 staan de Albert Heijn XL-vestigingen d.d. april 2012 aangegeven. De afgelopen jaren is de frequentie waarmee Albert Heijn XL-supermarkten opende afgenomen. Door het restrictieve ruimtelijk beleid is het moeilijker om nieuwe XL-supermarkten te realiseren in de periferie (Rijt-Veldman, Smit, 2012). De schaalvergroting binnen stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra neemt nog wel 36
toe. Eerder in deze paragraaf is ingezoomd op de Jumbo supermarktformule. Met de overname van C1000 in 2011 heeft Jumbo circa 600 supermarkten (Jumbosupermarkten, 2012). De Jumbo supermarkt kenmerkt zich, in vergelijking tot andere full service supermarkten, door een gemiddeld grotere winkelvloeroppervlakte. Een Jumbo supermarkt heeft een gemiddelde winkelvloeroppervlakte van circa 1.180 m² (Jumbosupermarkten, 2012). Naast de schaalvergroting bij supermarkten is eerder in deze paragraaf stil gestaan bij de toename van de filiaalbedrijven. Locatus geeft aan dat in het wijkwinkelcentrum ‘groot’ 63% van de winkelvloeroppervlakte wordt gebruikt door filiaalbedrijven en 37% door lokale ondernemers. Bij het wijkwinkelcentrum ‘klein’ is dit percentage nog iets hoger en wordt 69% van het winkelvloeroppervlakte gebruikt door filiaalbedrijven en 31% door lokale ondernemers (Locatus, 2012). De vraag kan worden gesteld of de hoge filialiseringsgraad de kwaliteit van het wijkwinkelcentrum ten goede komt en of de consument een wijkwinkelcentrum met veel filiaalbedrijven als aantrekkelijk wijkwinkelcentrum waardeert of dat in een wijkwinkelcentrum juist lokaal en regionaal ondernemerschap gestimuleerd moet worden. Van een opkomst van hypermarkten zoals Wal-Mart of Carrefour is in Nederland nog geen sprake. De enige hypermarkt die in Nederland vanuit het verleden nog is gevestigd is de Maxis in Muiden, maar ook niet meer in de oorspronkelijke verschijningsvorm. Nieuwe formules, waaronder Familia uit Duitsland, hebben in Nederland nog geen voet aan de grond gekregen (Familia Hypermarkt, 2012). Actuele ontwikkelingen schaalvergroting in het buitenland
De voorloper van de megaontwikkelingen op supermarktgebied is Wal-Mart. Wal-Mart is een Amerikaanse supermarktketen en is het grootste detailhandelsbedrijf ter wereld. Wal-Mart was aanvankelijk een grote winkel met nadruk op non-food. Later is er pas food aan de megawinkels toegevoegd.
Wal-Mart heeft supermarkten gehad in Duitsland, maar deze sloegen niet aan bij het publiek en zijn vervolgens weer verkocht. In 2011 heeft Wal-Mart laten weten opnieuw naar Europa te kijken (Analist.nl, 2012). In Engeland zijn de supermarktketens Tesco en Asda actief in grootschalige supermarkten. Asda is een dochteronderneming van WalMart. Tesco heeft in maart 2012 aangekondigd de komende twee jaar 20.000 nieuwe banen te scheppen in Groot-Brittannië om nieuwe winkels te openen en bestaande winkels te renoveren (Financieel Dagblad, 2012). Een andere verschijningsvorm van grote supermarkten zoals deze in Europa voorkomt, is de Franse hypermarché. Hypermarchés zijn in Frankrijk in de periode 1963 tot 1997 gegroeid in aantal en in omvang. In de jaren zestig had een hypermarché al een gemiddelde winkelvloeroppervlakte (wvo) van circa 23.000 m². Door restrictief overheidsbeleid zijn er vanaf circa 2000 geen nieuwe hypermarchés meer bijgekomen (Evers, Van Hoorn, Van Oort, 2005, p.50-51). Carrefour, een Franse supermarktketen met circa 15.000 vestigingen in 31 landen, heeft in februari 2012 aangegeven haar Franse hypermarchés te gaan reorganiseren. De hypermarkten zijn verantwoordelijk voor de helft van de omzet van Carrefour, maar het marktaandeel van Carrefour France gaat al vier jaar naar beneden (www.retaildetail.nl, 2012). In 2010 heeft Carrefour België elf Belgische supermarkten gesloten, waarvan acht hypermarkten (Pas, 2010). Daar waar de grootschalige supermarkten in opkomst zijn in Groot-Brittannië, sluiten de deuren van verschillende hypermarkten van Carrefour in Frankrijk en België. De vraag is in welke mate de ontwikkeling van XL-supermarkten in de periferie en de stadsdeelcentra in Nederland gaat doorzetten en in hoeverre deze ontwikkeling invloed heeft op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum.
3.3.4 De invloed van XL-supermarkten op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum De invloed van XL-supermarkten op het winkelgedrag van consumenten
Vanuit de voorgaande theorie kan worden afgeleid dat de veranderende consument mobieler is geworden maar dat de consument ook minder tijd heeft zoals aangegeven in paragraaf 3.2.2. Door de Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) wordt in paragraaf 2.3 gemak genoemd als pijler voor de toekomst van winkelen. Vanuit het gemak, de schaarste van de vrije tijd en toenemende mobiliteit is het denkbaar dat de consument meer gebruik gaat maken van de XL-supermarkten. Met one-stop-shopping kan de consument al zijn boodschappen bij de XL-supermarkt gaan doen. Aan de andere kant is het denkbaar dat consumenten juist voor de dagelijkse boodschappen de voorkeur geven aan de nabijheid van het wijkwinkelcentrum. De invloed van de XL-supermarkt op het wijkwinkelcentrum lijkt het grootst, daar waar de consument binnen een bepaalde afstand zowel een XL-supermarkt als een wijkwinkelcentrum tot zijn beschikking heeft. Volgens Bolt (paragraaf 2.4) is de koopkrachtbinding bij een wijkwinkelcentrum kleiner als er binnen een afstand van zes kilometer een winkel(centrum) van een hogere rangorde is (Bolt, 2003, p.49). Om te kunnen voorspellen of de consument van het wijkwinkelcentrum in de toekomst meer gebruik zal gaan maken van de XLsupermarkten is er op basis van de voorgaande theorie een hypothese opgesteld, die uitgaat van het huidige koopgedrag van consumenten om met de resultaten mogelijk voorspellingen voor de toekomst te kunnen doen. De hypothese wordt empirisch getoetst in de meervoudige kwalitatieve casestudy, die in hoofdstuk 5 staat uitgewerkt en waar het wijkwinkelcentrum centraal staat. In de empirische toetsing wordt uitgegaan van een ruime meerderheid van 75% om de hypothese te kunnen bevestigen. 37
Hypothese
Hypothese
6. 75% van de consumenten doet de bulkaankopen, de grote boodschappen, bij een grootschalige XLsupermarkt in plaats van bij het wijkwinkelcentrum, als de afstand tot de XL-supermarkt kleiner is dan vijf kilometer.
7. 75% van de consumenten koopt de versproducten bij de supermarkt in plaats van bij de versondernemer zoals een bakker, slager of groenteboer.
De invloed van XL-supermarkten op het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum
3.4 Conclusies In dit hoofdstuk is allereerst de consument van het wijkwinkelcentrum geanalyseerd. Factoren die kenmerkend zijn voor de huidige consument zijn gemak, toegenomen mobiliteit en schaarste van vrije tijd. Vervolgens zijn de ontwikkelingen e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten beschreven en is ingegaan op de gevolgen van deze ontwikkelingen op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. Wat betreft e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen is het nog onduidelijk hoe deze ontwikkeling zich daadwerkelijk in Nederland gaat ontwikkelen, maar dat e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen gaat toenemen lijkt aannemelijk gezien de actuele ontwikkelingen in Nederland en in het buitenland. Daarnaast wil de consument gemak en daar sluit e-commerce op aan. Onder e-commerce wordt in dit onderzoek verstaan het online bestellen van de boodschappen en deze vervolgens afhalen bij een afhaalpunt (click&collect) of deze boodschappen laten thuisbezorgen. Er zijn vanuit de theorie verschillende opvattingen over de wijze waarop e-commerce het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum zal gaan veranderen. ING verwacht dat de fysieke winkels, als gevolg van de ontwikkelingen van e-commerce, kleiner gaan worden en dat bepaalde branches zoals kleding, boeken- en schoenenwinkels helemaal gaan verdwijnen. Maar er worden in de theorie ook kansen voor het wijkwinkelcentrum genoemd, namelijk het realiseren van de afhaalpunten (click&collect) in het wijkwinkelcentrum. Schaalvergroting van supermarkten is een ontwikkeling die al een aantal jaren is ingezet
De XL-supermarkten bieden naast een groot aandeel versproducten ook een groot aandeel non-food producten. Het is dan ook denkbaar dat de branches in het wijkwinkelcentrum die zich richten op vers en non-food het moeilijk krijgen. Daarnaast kan de supermarkt in het wijkwinkelcentrum het ook moeilijk krijgen en zal mogelijk de vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum afnemen als de consument voor de bulkboodschappen, de grote boodschappen, kiest voor de XL-supermarkt. Aan de andere kant valt uit paragraaf 3.3.3 af te leiden dat de schaalvergroting van supermarkten en filiaalbedrijven nog steeds toeneemt om aan de ene kant het totale assortiment kwijt te kunnen en aan de andere kant om voldoende concurrerend draagvlak te bieden. Het aantal filiaalbedrijven neemt ook nog steeds toe. Deze ontwikkelingen kunnen een positieve bijdrage leveren aan de vraag naar winkelmeters binnen het wijkwinkelcentrum, maar dan moet het wijkwinkelcentrum wel aan deze ruimtevraag kunnen voldoen. Om te kunnen voorspellen of de verswinkels in de toekomst nog bestaansrecht hebben is op basis van de voorgaande theorie een hypothese opgesteld, die uitgaat van het huidige koopgedrag van consumenten om met de resultaten mogelijke voorspellingen voor de toekomst te kunnen doen. Voor de branches in de non-food is geen hypothese opgenomen. De hypothese wordt empirisch getoetst in de meervoudige kwalitatieve casestudy, die in hoofdstuk 5 staat uitgewerkt en waar het wijkwinkelcentrum centraal staat. In de empirische toetsing wordt uitgegaan van een ruime meerderheid van 75% om de hypothese te kunnen bevestigen. 38
en Deloitte Branchegroep Retail verwacht dat de gemiddelde verkoopvloeroppervlakte van supermarkten de komende jaren nog zal toenemen. Een ontwikkeling die hiermee samenhangt is de opkomst van XL-supermarkten in de periferie en de transformatie van supermarkten naar XL-supermarkten in de stadsdeelcentra. Daarnaast neemt de filialisering toe, de schaalvergroting bij filiaalbedrijven. Vanuit gemak en grotere mobiliteit bij consumenten is het denkbaar dat consumenten meer gebruik gaan maken van one-stop-shopping bij XL-supermarkten. De XL-supermarkten richten zich met name op een groter assortiment vers- en non-food producten. Het is denkbaar dat deze branches het moeilijk gaan krijgen in het wijkwinkelcentrum. Daarnaast kunnen mogelijk ook de supermarkten binnen
de wijkwinkelcentra gevolgen gaan ondervinden als de consument de bulkaankopen, de grote boodschappen, bij de XL-supermarkt gaat doen met als gevolg een afnemende vraag naar winkelmeters in het wijkwinkelcentrum. Echter, de schaalvergroting bij supermarkten en filiaalbedrijven laat in de praktijk nog steeds een stijgende lijn zien, ook binnen wijkwinkelcentra. Dit kan juist een toenemende ruimtevraag betekenen bij de wijkwinkelcentra. Maar dan moeten de wijkwinkelcentra wel aan deze toenemende ruimtevraag kunnen voldoen. In hoofdstuk 4 en 5 worden de theoretische uitgangspunten uit hoofdstuk 2 en 3 vertaald naar de vastgoedpraktijk. In hoofdstuk 4 staan de expertinterviews uitgewerkt. In hoofdstuk 5 staat de casestudy uitgewerkt.
39
4 Vertaling naar de vastgoedpraktijk Expertinterviews
40
4.1 Inleiding In hoofdstuk 3 is stilgestaan bij de consument van het wijkwinkelcentrum en de ontwikkelingen e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten en de invloed van deze ontwikkelingen op het winkelgedrag van de consument, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. In dit hoofdstuk wordt de theorie vertaald naar de professionele vastgoedpraktijk. Er wordt gebruik gemaakt van expertinterviews met professionele vastgoedpartijen om op verkennende wijze inzicht te krijgen in de visie van de experts op de ontwikkeling van e-commerce voor de dagelijkse boodschappen en de opkomst van XL-supermarkten als nieuwe concurrent van het wijkwinkelcentrum. In paragraaf 4.2 wordt een beschrijving gegeven van de expertinterviews. In paragraaf 4.3 zijn de resultaten uit de interviews uitgewerkt. Het hoofdstuk sluit af met een conclusie in paragraaf 4.4. 4.2 Beschrijving expert interviews Het doel van het expertinterview is het op verkennende wijze verzamelen van informatie uit de mededelingen van de ondervraagde vastgoedexperts om een beeld te kunnen krijgen in welke richting de vastgoedexperts verwachten dat e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen zich de komende tien jaar zal gaan ontwikkelen en in hoeverre de opkomst van XL-supermarkten in Nederland de komende tien jaar zal gaan toenemen. De variabelen die terugkomen in het expertinterview zijn de consument, internetwinkelen op het gebied van dagelijkse boodschappen (e-commerce), schaalvergroting (opkomst XL-supermarkten) en het toekomstige wijkwinkelcentrum. 4.2.1 Methodologische onderbouwing
Er wordt gebruik gemaakt van een gedeeltelijk gestructureerd interview. De vragenlijst is in bijlage 1 opgenomen. Het interview is opgebouwd uit zeventien vragen, onderverdeeld in
vijf open vragen, tien gesloten vragen en twee geprecodeerde vragen met een 5-puntsschaal. De onderwerpen van de vragen komen overeen met de ontwikkelingen uit hoofdstuk 3. De vragen 1, 2 en 3 hebben betrekking op de consument. De vragen 4, 5, 6, 7, 8 en 9 hebben betrekking op e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen. De vragen 10, 11, 12 en 13 hebben betrekking op de opkomst van XL-supermarkten. De vragen 14, 15, 16 en 17 zijn samenvattende vragen die betrekking hebben op de toekomst van het wijkwinkelcentrum. De interviews zijn mondeling afgenomen met veertien vastgoedexperts in een face-to-face gesprek. 4.2.2 Deelnemende vastgoedpartijen
De expertinterviews zijn afgenomen met veertien professionele vastgoedpartijen die in de dagelijkse vastgoedpraktijk betrokken zijn bij het wijkwinkelcentrum. De professionele vastgoedpartijen kunnen gezien worden als stakeholders van het wijkwinkelcentrum. Er is voor gekozen om met name retailers te ondervragen. Zij zijn de gebruikers van het wijkwinkelcentrum en staan het dichtst bij de consument. Ontwikkelingen die invloed hebben op het winkelgedrag van consumenten worden als eerste opgemerkt door de retailer want de consument gaat elders of op een andere wijze winkelen. Naast retailers is ervoor gekozen om de interviews af te nemen bij een zo breed mogelijke groep van stakeholders. De personen die hebben deelgenomen aan het expertinterview worden hieronder geïntroduceerd: 1. De heer A.G.N. Ruigrok, adjunct directeur bij Multi Vastgoed (ontwikkelaar) 2. De heer J.P. Bouter, eigenaar/directeur van Bogor Projectontwikkeling (ontwikkelaar) 3. De heer G.M.F. de Rooij, directeur vastgoed Benelux bij AS Watson Group (retailer) 4. De heer J.M. Vos, directeur vastgoed bij Blokker Holding (retailer) 5. De heer W. Kromkamp, senior manager acquisitie bij Ahold Real Estate Europe (retailer) 6. De heer L. Lantinga, directeur vastgoed bij PLUS vastgoed (retailer) 7. De heer J. van den Berg, hoofd expansie 41
west bij Lidl vastgoed (retailer) 8. De heer B.E.Karis, algemeen directeur bij Zeeman textiel Supers (retailer) 9. De heer M.H.L. van Lit en mevrouw E. Schmidt, eigenaar/partner van LMBS Retail (makelaar) 10. De heer P.M.G. Hesselberth, eigenaar/directeur van Hesselberth Makelaars (makelaar) 11. De heer P.A. Smits, ruimtelijk/economisch adviseur bij Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (adviseur) 12. De heer S.H. Kardol, eigenaar/directeur van Adviesburo Kardol (adviseur) 13. De heer H.J. Gianotten, directeur bij Panteia (adviseur/onderzoeker) 14. De heer A.J.W. Verdoold, algemeen directeur bij GREEN Real Estate (belegger) 4.3 Samenvatting uitkomsten expertinterviews In deze paragraaf worden de bevindingen uit de expertinterviews per vraag samengevat. De volledige uitwerkingen van de interviews zijn na te lezen via de internetlink http://www.green.nl/ scriptiePatricia. De consument
Vraag 1: Hoe kijkt u aan tegen de veranderende consument op het gebied van de dagelijkse boodschappen? Is er vanuit uw praktijk een verandering van consumentengedrag waar te nemen bij het doen van de dagelijkse boodschappen?
De veranderingen die door de experts worden genoemd zijn met name gemak, prijsbewustheid en toegenomen mobiliteit. De experts zijn het er nagenoeg over eens dat de consument minder tijd heeft en dat de consumentefficiënter de boodschappen gaat doen. De consument vraagt ook ruimere openingstijden. Enkele experts geven aan dat de basisfunctie van het wijkwinkelcentrum voor de consument een efficiënt en functioneel boodschappencentrum is en dat de nevenfunctie van het wijkwinkelcentrum de sociale functie is. De retailers geven aan dat er sprake is van een minder frequent bezoek, maar dat de bestedingen per bezoek hoger liggen. Zeeman textielSupers, AS Watson en Lidl vastgoed merken op dat de consument bereid is om voor de aanbiedingen bewust naar de winkel te rijden. De supermarkten geven aan dat de vraag naar kant-enklaar maaltijden toeneemt. Vraag 2: In welke mate zijn volgens u de onderstaande ontwikkelingen in consumentengedrag van invloed op het functioneren van wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen? Dit is een geprecodeerde vraag met een 5-puntsschaal: 5 = zeer belangrijk, 4 = belangrijk, 3 = neutraal, (niet belangrijk, niet onbelangrijk) 2 = onbelangrijk, 1 = zeer onbelangrijk.
Figuur 16 Ontwikkelingen consumentengedrag Multi: Bogor: AS Watson: Blokker: Ahold: PLUS: Lidl: Zeeman: LMBS: Hesselberth: HBD: Kardol: Panteia: Green:
24/7 economie: Toegenomen mobiliteit: Gebruik social media: Belevenis: Prijsbewustheid: Aantrekkelijkheid winkelcentrum: Service: Winkeltrouw: 2 4 1 2 4 4 4 2 2 3 5 4 4 5 4 3 3 4 5 4 5 4 5 2 5 5 3 3 5 3 4 3 5 4 4 4 3 4 4 2 5 4 3 2 3 3 4 2 4 4 5 3 4 2 3 2 3 4 2 5 5 5 5 3 4 3 4 4 5 4 4 4 3 4 3 4 4 3 4 3 2 3 2 4 4 5 5 3 2 2 2 5 5 5 4 3 2 2 5 4 5 5 4 3 4 4 3 3 4 3 3 4
(Bron: uitwerkingen vraag 2 expertinterviews)
42
De genoemde ontwikkelingen in consumentengedrag en de antwoorden van de experts staan in figuur 16 samengevat. Opvallend is dat uitsluitend de supermarkten, Blokker Holding, GREEN Real Estate en LMBS verwachten dat 24 uurseconomie, het winkelen waar en wanneer je wilt, van invloed gaat zijn op het functioneren van het wijkwinkelcentrum. De experts denken verschillend over de rol die social media in de toekomst gaat innemen. Vraag 3: In welke mate zijn volgens u de demografische ontwikkelingen van invloed op het functioneren van het wijkwinkelcentrum? Ook dit is een geprecodeerde vraag met een 5-puntsschaal. De demografische ontwikkelingen betreffen vergrijzing en ontgroening, groei aantal alleenstaanden en toename niet-westerse allochtonen. De antwoorden van de experts staan in figuur 17 samengevat. Opvallend is dat bijna alle experts verwachten dat de demografische ontwikkelingen invloed gaan hebben op het functioneren van het wijkwinkelcentrum. E-commerce
Alle experts verwachten dat de ontwikkeling van e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen doorzet. De experts geven wel aan dat het nog onduidelijk is in welke vorm internetwinkelen op het gebied van de dagelijkse boodschappen zich in Nederland zal gaan ontwikkelen. Vraag 5: Indien u verwacht dat internetwinkelen op het gebied van dagelijkse boodschappen doorzet, welke vorm verwacht u dan dat het meeste van toepassing zal zijn op Nederland? De mogelijke vormen van internetwinkelen op het gebied van de dagelijkse boodschappen en de antwoorden van de experts staan in figuur 18 samengevat. De meeste experts geven aan dat een combinatie van de genoemde vormen denkbaar is. De consument wil volgens de experts in de toekomst zijn boodschappen halen wanneer en waar hij wil. Om die reden lijken thuisbezorgen en afhalen in de supermarkt de minst aantrekkelijke vormen, omdat de consument dan nog steeds afhankelijk is van het tijdstip van thuisbezorgen en de openingstijden van de supermarkt.
Vraag 4: In hoeverre denkt u dat internetwinkelen op het gebied van dagelijkse boodschappen doorzet in Nederland?
Figuur 17 Demografische ontwikkelingen Multi: Bogor: AS Watson: Blokker: Ahold: PLUS: Lidl: Zeeman: LMBS: Hesselberth: HBD: Kardol: Panteia: Green:
Vergrijzing en ontgroening: Groei aantal alleenstaanden: Toename niet-westerse allochtonen: 2 4 5 5 4 4 3 4 4 4 1 5 4 4
3 4 5 5 4 4 4 4 4 4 3 2 4 3
4 4 4 5 3 4 5 4 5 4 4 3 4 3
(Bron: uitwerkingen vraag 3 expertinterviews)
43
Figuur 18 Internetwinkelen op het gebied van dagelijkse boodschappen Multi: Bogor: AS Watson: Blokker: Ahold: PLUS: Lidl: Zeeman: LMBS: Hesselberth: HBD: Kardol: ]Panteia: Green:
Thuisbezorgen: Afhalen in de supermarkt: Afhalen bij afhaalpunt in winkelcentrum: Afhalen bij afhaalpunt bij tankstations: X X X X X X
X X X X X X
X
X
X X X X X X X X X X X X
X X X X X X X X X X X
(Bron: uitwerkingen vraag 5 expertinterviews)
Vraag 6: In hoeverre denkt u dat internetwinkelen een bedreiging vormt/gaat vormen voor de Nederlandse winkelstructuur en met name het wijkwinkelcentrum? Sommige experts geven aan dat internet geen bedreiging voor het wijkwinkelcentrum hoeft te zijn. Internet kan ook een kans zijn als de afhaalpunten in het wijkwinkelcentrum worden gerealiseerd. Dat kan volgens de experts alleen maar bij goed bereikbare winkelcentra met ruime parkeergelegenheid. Dat betekent dan wel dat internet een bedreiging gaat vormen voor de wijkwinkelcentra waar deze afhaalpunten niet kunnen worden gerealiseerd. Multi vastgoed geeft aan dat de solitaire afhaalpunten bij de tankstations of langs snelwegen een bedreiging kunnen gaan vormen voor de wijkwinkelcentra, er ontstaan dan immers nieuwe winkellocaties. Lidl vastgoed geeft aan dat internet minder gevolgen zal hebben voor discount formules die zich onderscheiden met kwaliteit voor een lage prijs. De consument is bereid hier verder voor te rijden. Vraag 7: In hoeverre denkt u dat de huren en de waarde van het wijkwinkelcentrum wordt aangetast door het omzetverlies van de supermarkten als gevolg van boodschappen doen via internet? Deze vraag gaat uit van 10% omzetverlies bij de supermarkten als gevolg van e-commerce zoals het British Council of Shopping 44
Centers verwacht (paragraaf 3.3.1). De meeste experts verwachten niet dat er veranderingen gaan optreden in de hoogte van de huren en de waarde van het wijkwinkelcentrum als ecommerce met 10% toeneemt. Vraag 8: Denkt u dat grotere wijkwinkelcentra minder last hebben van de gevolgen van boodschappen doen via internet dan kleinere wijkwinkelcentra? 6 van de 14 (43%) experts geven aan dat grotere wijkwinkelcentra waarschijnlijk minder last hebben van de gevolgen van internet, omdat deze wijkwinkelcentra meer draagvlak hebben en vaak beter bereikbaar zijn. In deze wijkwinkelcentra kunnen ook de afhaalpunten worden gerealiseerd. De overige experts geven aan dat internet juist een afromend effect heeft op de grotere wijkwinkelcentra. De kleinere wijkwinkelcentra zijn de functionele boodschappencentra. In de grotere wijkwinkelcentra zijn vaak de branches mode en schoenen vertegenwoordigd. Dat zijn juist de branches die momenteel hinder ondervinden van de opkomst van internetwinkels. Vraag 9: Is het volgens u denkbaar dat Bol. com, maar ook bijvoorbeeld H&M, kleine look&feel winkels gaat openen in wijkwinkelcentra waar de producten uitsluitend getoond worden en waarna de consument de producten op internet kan kopen?
De meeste experts vinden belevingswinkels (look&feel) in het wijkwinkelcentrum niet denkbaar en ook niet wenselijk. Het wijkwinkelcentrum blijft volgens hen een functioneel boodschappencentrum. Storage- en afhaalpunten passen hierbij, look&feel winkels horen thuis in de binnenstad. Ahold ziet de belevingswinkels juist als brug tussen de fysieke winkel en internet.
Vraag 11: In hoeverre denkt u dat schaalvergroting van supermarkten en andere winkels binnen stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra doorzet? Nagenoeg alle experts verwachten dat de schaalvergroting en ontwikkeling van XLsupermarkten binnen de stadsdeelcentra en schaalvergroting binnen de wijkwinkelcentra nog doorzet, zoals uit figuur 20 is af te leiden.
Opkomst XL-supermarkten (schaalvergroting)
Vraag 10: In hoeverre denkt u dat de ontwikkeling van XL-supermarkten in de periferie doorzet? De experts zijn hierover verdeeld, zoals ook uit figuur 19 is af te leiden. Met name Ahold en Blokker Holding geven aan dat de ontwikkeling van nieuwe XL-supermarkten in de periferie geheel wordt bepaald door het ruimtelijk ordeningsbeleid van de diverse overheden. Momenteel geeft dit restrictieve beleid weinig ruimte voor nieuwe XL-supermarkten in de periferie.
Figuur 20 schaalvergroting binnen stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra
Ontwikkeling zet door 13 van de 14 Ontwikkeling zet niet door 1 van de 14
7%
93%
Figuur 19 Ontwikkeling van XLsupermarkten in de periferie
Ontwikkeling zet door 8 van de 14 Ontwikkeling zet niet door 6 van de 14
43%
57%
(Bron: uitwerkingen vraag 10 expertinterviews)
(Bron: uitwerkingen vraag 11 expertinterviews)
Vraag 12: In hoeverre denkt u dat schaalvergroting een bedreiging vormt/gaat vormen voor het wijkwinkelcentrum? Sommige experts geven aan dat een minimale maat voor een wijkwinkelcentrum circa 6.000 m² tot 7.000 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) moet zijn en dat er in een wijkwinkelcentrum minimaal twee supermarkten gevestigd moeten zijn. Deze experts zijn van mening dat de kleinere wijkwinkelcentra het moeilijk gaan krijgen, omdat deze wijkwinkelcentra slagkracht missen door een te kleine supermarkt, beperkte diversiteit van het aanbod en vaak beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Adviesburo Kardol is hierin nog stelliger en geeft aan dat 45
een belegger moet overwegen of hij wijkwinkelcentra kleiner dan 10.000 m² nog in zijn portefeuille wil aanhouden. De andere experts geven aan dat het effect van schaalvergroting op de kleinere wijkwinkelcentra kan meevallen als het wijkwinkelcentrum goed bereikbaar is, voldoende en gratis parkeermogelijkheden heeft en een divers winkelaanbod heeft met een mix van filiaalbedrijven en ondernemers, afgestemd op de behoefte van de wijk. Vraag 13: In hoeverre denkt u dat schaalvergroting een bedreiging vormt/gaat vormen voor de versspeciaalzaken? 6 van de 14 (43%) experts verwachten dat de versspeciaalzaken zullen gaan verdwijnen als gevolg van de schaalvergroting van de supermarkten. De consument kan gemakkelijk alle boodschappen inclusief vers kopen in de supermarkt. 8 van de 14 (57%) experts verwachten dat er nog wel bestaansrecht is voor de versondernemers, mits ze zich onderscheiden van de supermarkt. Dit betekent dat de versondernemers zich moeten gaan specialiseren en inspelen op de veranderende vraag. Dat kan bijvoorbeeld door het aanbieden van delicatessen en kant-en-klaar maaltijden. Vraag 14: Welke ontwikkeling zal volgens u het meeste invloed hebben op het wijkwinkelcentrum? 8 van de 14 (57%) van de experts verwachten dat schaalvergroting, en dan met name de opkomst van XL-supermarkten, de meeste invloed zal gaan hebben op de wijkwinkelcentra, omdat er in het geval van schaalvergroting fysieke meters aan de bestaande winkelstructuur worden toegevoegd. Van de overige experts verwacht ongeveer een derde dat er in plaats van de opkomst van XL-supermarkten en ecommerce andere factoren van invloed zijn op de toekomst van het wijkwinkelcentrum. Deze andere factoren zijn onder andere economische factoren, demografische factoren, liberalisering van de huurwetgeving en de positionering van het wijkwinkelcentrum. Deze onderverdeling is weergegeven in figuur 21.
46
Figuur 21 Invloed ontwikkelingen op wijkwinkelcentra
XL-supermarkten (schaalvergroting) 8 van de 14 E-commerce 2 van de 14 Anders 4 van de 14
29% 57% 14%
(Bron: uitwerkingen vraag 14 expertinterviews)
Het toekomstige wijkwinkelcentrum
Vraag 15: Wat zijn volgens u de belangrijkste ingrediënten voor een wijkwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen dat bestand is tegen toekomstige marktontwikkelingen en ontwikkelingen, zoals e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten (schaalvergroting) en daarnaast tegemoet komt aan de wensen van de veranderende consument? Door de experts zijn de volgende ingrediënten genoemd voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum: »» Goede bereikbaarheid; »» Goed en gratis parkeren en goede mogelijkheden voor ‘fietsparkeren’; »» Divers winkelaanbod, aangepast op de vraag van de consument; »» Ruime openingstijden; »» Centrale ligging in de wijk; »» Binding met de wijk, waarbij een combinatie met andere functies, waaronder zorg, scholing en verenigingen denkbaar is; »» Synergie tussen de winkels; »» Stimuleren van lokale en regionale ondernemers;
»» Aandacht voor het gevoel van veiligheid, bijvoorbeeld door prettige verlichting en het zichtbaar aanbrengen van een automatische externe defibrillator (AED); »» Een logische fysieke verschijningsvorm van het wijkwinkelcentrum, die eenvoudig kan worden aangepast aan veranderingen in de markt, met aandacht voor de hoofdentree en de loopstromen. Vraag 16: Denkt u dat het positioneren van het wijkwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen steeds belangrijker wordt? 11 van de 14 (79%) experts verwachten dat positioneren van het wijkwinkelcentrum steeds belangrijker wordt. Met positioneren wordt de herkenbaarheid en onderscheidend vermogen van het wijkwinkelcentrum bedoeld. Een website van het wijkwinkelcentrum is onderdeel van deze positionering. Vraag 17: Wat zijn ten slotte in navolging op vraag 15 en 16 volgens u de winnaars en verliezers van de wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen die bestand zijn tegen de toekomstige marktontwikkelingen en ontwikkelingen, zoals e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten (schaalvergroting) en die tegemoetkomen aan de veranderende consument? Door meerdere experts worden de wijkwinkelcentra die de functionele randvoorwaarden op orde hebben, als winnaars genoemd. Onder de functionele randvoorwaarden verstaat men een divers winkelaanbod afgestemd op de behoefte uit de wijk, goede bereikbaarheid en goed en gratis parkeren. Multi vastgoed geeft als winnaars de grotere wijkwinkelcentra aan, die goed bereikbaar zijn, aan de rand van de wijk liggen, een minimale omvang vanaf circa 6.000 m² hebben, uitgerust zijn met minimaal 2 supermarkten en goede parkeermogelijkheden hebben. De afhaalpunten (click&collect) van de supermarkten moeten worden verbonden aan deze grotere wijkwinkelcentra. De kans voor kleinere wijkwinkelcentra is volgens Multi vastgoed het bieden van een volledig servicegericht verzorgingscentrum, waar plek is
voor een kleinere supermarkt en vers- en huishoudwinkels, die gericht zijn op de dagelijkse boodschappen en waar synergie optreedt met andere functies uit de wijk, zoals scholing, zorg en sport, waarbij sociaal contact belangrijk is. De kleinere servicegerichte wijkwinkelcentra vullen daarmee de grotere wijkwinkelcentra aan, die compleet zijn en goed bereikbaar aan de rand van de wijk liggen. Ahold geeft aan dat als het ruimtelijk ordeningsbeleid blijft zoals het nu is, de huidige winkelstructuur met wijkwinkelcentra blijft bestaan. De winnaars zijn dan de wijkwinkelcentra die onderscheidend vermogen bezitten op satisfiers volgens de Maslow piramide zoals veiligheid, comfort en sociale behoeftebevrediging. 4.4 Conclusies Over het algemeen is het beeld dat de veertien vastgoedexperts hebben van het wijkwinkelcentrum redelijk positief en de experts zien zeker nog kansen voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum. De meest opvallende conclusies uit de expertinterviews staan hieronder vermeld. E-commerce
Alle experts verwachten dat e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen zal toenemen Ook verwachten de experts dat consumenten bij e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen de voorkeur gaan geven aan afhaalpunten boven thuisbezorgen, in verband met de flexibiliteit van de afhaalpunten en de kosten van thuisbezorgen. Daarnaast geven de experts aan dat e-commerce en het realiseren van afhaalpunten in het wijkwinkelcentrum een kans kan zijn voor de goed bereikbare wijkwinkelcentra met ruime parkeergelegenheid. De consument blijft dan toch in het wijkwinkelcentrum komen. Opkomst XL-supermarkten (schaalvergroting)
De experts denken verschillend over de opkomst van XL-supermarkten. Bijna alle experts verwachten dat de schaalvergroting en 47
de opkomst van XL-supermarkten in de stadsdeelcentra nog zal toenemen. De toename van XL-supermarkten in de periferie is volgens een aantal experts onzeker en afhankelijk van het overheidsbeleid. De meeste experts verwachten dat de XL-supermarkten en de goed bereikbare wijkwinkelcentra met goede parkeermogelijkheden en divers winkelaanbod naast elkaar kunnen bestaan. Adviesburo Kardol ziet geen toekomstmogelijkheden voor het wijkwinkelcentrum en geeft aan dat een belegger moet overwegen of hij nog wijk-
48
winkelcentra kleiner dan 10.000 m² in zijn portefeuille wil aanhouden. Het toekomstige wijkwinkelcentrum
Volgens de experts zijn goede bereikbaarheid, goed en gratis (fiets)parkeren, divers winkelaanbod, goede ligging in de wijk, binding met de wijk, synergie tussen de winkels, stimuleren van ondernemerschap, aandacht voor gevoel van veiligheid en logische fysieke verschijningsvorm, de ingrediënten voor een toekomstbestendig wijkwinkelcentrum.
49
5 Vertaling naar de vastgoedpraktijk casestudy
50
5.1 Inleiding In hoofdstuk 4 zijn de theoretische uitgangspunten uit hoofdstuk 2 en 3 vertaald naar de professionele vastgoedpraktijk door het afnemen van expertinterviews. In dit hoofdstuk wordt een vertaling gemaakt naar de dagelijkse vastgoedpraktijk en wordt ingezoomd op het wijkwinkelcentrum. In dit hoofdstuk worden de hypothesen uit de theorie getoetst in de praktijk en wordt antwoord gegeven op de deelvragen 4 en 5: Welk aandeel van de consumenten van het wijkwinkelcentrum doet zijn bulkboodschappen bij een XL-supermarkt? En welk aandeel van de consumenten van het wijkwinkelcentrum verwacht in de toekomst gebruik te gaan maken van e-commerce voor de dagelijkse boodschappen? Er wordt gebruik gemaakt van een meervoudige kwalitatieve casestudy om het wijkwinkelcentrum onder alledaagse omstandigheden te onderzoeken. Het onderzoek vindt plaats bij vier wijkwinkelcentra. In paragraaf 5.2 wordt een beschrijving gegeven van de meervoudige kwalitatieve casestudy en in paragraaf 5.3 wordt het stappenplan van de casestudy toegelicht. In paragraaf 5.4 staan de resultaten van de cases beknopt weergegeven. Het hoofdstuk sluit af met een conclusie in paragraaf 5.5. 5.2 Beschrijving meervoudige kwalitatieve casestudy Er is gekozen voor een meervoudige casestudy om het wijkwinkelcentrum onder alledaagse omstandigheden te onderzoeken en om de hypothesen uit de theorie bij meerdere wijkwinkelcentra te kunnen vergelijken met de praktijk, om zo door replicatieonderzoek een nauwkeuriger beeld van de onderzoeksresultaten te kunnen krijgen. De kwalitatieve casestudy is uitgevoerd bij vier wijkwinkelcentra in vier regio’s in Nederland, te weten Groningen, Limburg, Noord-Brabant en Noord-Holland. Deze vier regio’s zijn geselecteerd op basis van geografische ligging. 5.2.1 Methodologische onderbouwing
betrekking op de situatie van het wijkwinkelcentrum. De onderzoekseenheden zijn de gebruikers van de wijkwinkelcentra, de consumenten en de wijkwinkelcentra. Er zijn verschillende dataverzamelingsmethoden naast elkaar gebruikt: »» Er is gebruik gemaakt van de bestaande data van Locatus, waarin per wijkwinkelcentrum onder andere het aantal verkooppunten, de filialiseringsgraad en de leegstand is opgenomen. »» De wijkwinkelcentra zijn beoordeeld op functionele kenmerken en er is per wijkwinkelcentrum een observatieformulier van deze kenmerken opgesteld. »» De gebruikers van de wijkwinkelcentra zijn geënquêteerd. Per wijkwinkelcentrum zijn tussen de tien en vijftien gebruikers geënquêteerd. »» De consumenten van de wijkwinkelcentra zijn geënquêteerd. Per wijkwinkelcentrum zijn veertig bezoekers geënquêteerd. Bij het enquêteren van consumenten is gebruik gemaakt van de discrete keuzemethode (Vogon, 2012, p.17). Dit is een visueel keuze-experiment, waarin de variabelen uit de gestelde hypothesen zijn verwerkt in afbeeldingen. Per vraag worden er twee verschillende afbeeldingen getoond en aan de consument wordt gevraagd hierin een keuze te maken welke afbeelding voor hem het meest zwaar meeweegt voor een bepaalde keuze van een winkelcentrum. Als voorbeeld is aan de consument gevraagd wat voor hem belangrijker is bij het bezoek aan een wijkwinkelcentrum: goed parkeren of uitgebreid winkelaanbod. Deze keuzen zijn visueel gemaakt door afbeeldingen en aan de consument is gevraagd hierin een keuze te maken. De onderzochte wijkwinkelcentra uit de meervoudige kwalitatieve casestudy zijn geselecteerd door de trechter- en filteraanpak. De vier wijkwinkelcentra zijn gesitueerd binnen het verzorgingsgebied van een XL-supermarkt.
De meervoudige kwalitatieve casestudy heeft 51
5.3 Stappenplan casestudy De vier wijkwinkelcentra die zijn onderzocht in de casestudy zijn geselecteerd door een trechter- en filteraanpak. Hierbij is gebruik gemaakt van de bestaande data van Locatus. In de volgende paragrafen wordt per stap het proces beschreven dat is gevolgd om tot de selectie van de vier wijkwinkelcentra te komen. 5.3.1 Stap 1: Selectie van de vier XL-supermarkten
Er bevinden zich ruim 600 wijkwinkelcentra in Nederland. Om te kunnen onderzoeken wat de invloed is van e-commerce en de ontwikkeling van XL-supermarkten op de toekomst van het wijkwinkelcentrum is er voor gekozen om vier wijkwinkelcentra binnen het verzorgingsgebied van vier onlangs gerealiseerde XL-supermarkten te selecteren, om te kunnen onderzoeken of de wijkwinkelcentra nu al gevolgen en veranderingen ondervinden van
de komst van de XL-supermarkten. Van deze vier XL-supermarkten bevinden zich twee XL-supermarkten in de periferie en twee XLsupermarkten in een stadsdeelcentrum. In figuur 22 zijn alle solitaire XLsupermarktlocaties groter dan 2.400 m² winkelvloeroppervlakte (wvo) weergegeven. Van deze XL-supermarktlocaties zijn de volgende vier XL-supermarkten geselecteerd: 1. Albert Heijn XL, Limburglaan Eindhoven (supermarkt omgebouwd in 2006) 2. Jumbo, Euroborg Stadion Groningen (gevestigd in 2007) 3. Albert Heijn XL, Burg. D. Kooimanweg Purmerend (supermarkt omgebouwd in 2006) 4. Albert Heijn XL, Retailpark Roermond (gevestigd in 2008) Deze locaties zijn geselecteerd op basis van geografische ligging en jaar van vestiging van de XL-supermarkt. Om een eventuele veran-
Figuur 22 XL-supermarkten op solitaire locaties > 2.400 m² wvo
Figuur 23 Verzorgingsgebied rondom de XL-supermarkten
(Bron: Locatus, 2012)
(Bron: Locatus, 2012, eigen bewerking)
52
dering bij een wijkwinkelcentrum te kunnen waarnemen, kan het jaar van vestiging van de XL-supermarkt niet te ver terug liggen. Anders is een mogelijk effect van de komst van de XLsupermarkt niet meer waar te nemen. Om het verzorgingsgebied per XL-supermarkt te kunnen bepalen is de supermarkt bezocht en is aan dertig bezoekers gevraagd naar hun woonplaats. Het bezoek aan de XLsupermarkten is op een doordeweekse dag geweest, wel wijkt het tijdstip van het bezoek per locatie af. Naast het bepalen van de woonplaats is aan de bezoekers het bezoekmotief en de bezoekfrequentie van de XL-supermarkt gevraagd. De vragenlijst voor de bezoekers van de XL-supermarkten is in bijlage 2 opgenomen. De uitwerkingen van de bezoeken aan de vier XL-supermarkten zijn in bijlage 3 opgenomen. 5.3.2 Stap 2: Bepalen van het verzorgingsgebied rondom de vier XL-supermarkten
In stap 1 is per XL-supermarkt de straal van het verzorgingsgebied onderzocht. Deze straal is afgeleid vanuit de enquêtes van de bezoekers van de XL-supermarkten. In figuur 23 is het verzorgingsgebied van de XL-supermarkten in Eindhoven, Groningen, Purmerend en Roermond grafisch weergegeven. 5.3.3 Stap 3: Selectie wijkwinkelcentra
van
de
vier
Binnen het verzorgingsgebied van de vier XL-supermarkten in Eindhoven, Groningen, Purmerend en Roermond zijn door Locatus alle wijkwinkelcentra geselecteerd die vallen onder de onderverdeling wijkcentrum ‘klein’ en wijkcentrum ‘groot’ volgens Locatus. In totaal bevinden zich 126 wijkwinkelcentra binnen de verzorgingsgebieden van de vier XL-supermarkten. De totale lijst van deze 126 wijkwinkelcentra is in bijlage 4 opgenomen. In deze lijst is tevens per wijkwinkelcentrum de afstand tot de XL-supermarkt opgenomen. Vanuit de 126 wijkwinkelcentra is een selectie gemaakt van maximaal vijf wijkwinkelcentra
per regio, die zijn gesitueerd binnen maximaal vijf kilometer afstand van de XL-supermarkt. In paragraaf 2.4 en paragraaf 3.3.2 staat vermeld dat de invloed van de XL-supermarkt op het wijkwinkelcentrum het grootst lijkt, daar waar de consument binnen een afstand van zes kilometer zowel een XL-supermarkt als een wijkwinkelcentrum tot zijn beschikking heeft. Dit levert de onderstaande selectie van in totaal zeventien wijkwinkelcentra op: Wijkwinkelcentra Groningen, waarbij de afstand tot Jumbo Euroborg < 2,5 km:
1.De Wijert 2. Meeuwerderberg 3. Overwinningsplein 4. Paterswoldseweg 5. Verlengde Hereweg
WijkwinkelcentrUM Roermond, waarbij de afstand tot AH XL < 3 km:
1. Donderbergweg 2. Maasniel
Wijkwinkelcentrum Purmerend, waarbij de afstand tot AH XL < 2 km:
1. Wormerplein 2. Overwhere 3. Meerland 4. Makado 5. Gildeplein
Wijkwinkelcentra Eindhoven, waarbij de afstand tot AH XL < 2 km:
1. St. Trudoplein 2. Kastelenplein 3. Hoogstraat 4. Gestelsestraat 5. Franz Leharplein
Van deze zeventien wijkwinkelcentra is bij Locatus de leegstandsontwikkeling opgevraagd in m² winkelvloeroppervlakte (wvo) vanaf 2005, om de leegstandsontwikkeling per wijkwinkelcentrum vanaf de komst van de XL-supermarkten te kunnen analyseren. De leegstandsontwikkeling vanaf 2005 per wijkwinkelcentrum is in figuur 24 weergegeven. 53
Figuur 24 Leegstandsontwikkeling vanaf 2005 in m² winkelvloeroppervlakte Winkelgebied: Franz Leharplein Gestelsestraat Hoogstraat Eindhoven Kastelenplein St Trudoplein De Wijert Meeuwerderweg Overwinningsplein Paterswoldsewg Verlengde Hereweg Gildeplein Makado Purmerend Meerland Overwhere Wormerplein Donderbergweg Maasniel
Woonplaats Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Eindhoven Groningen Groningen Groningen Groningen Groningen Purmerend Purmerend Purmerend Purmerend Purmerend Roermond Roermond
Winkelvloeroppervlakte WVO in m² 2005 2006 2007 430 106 570 325 505 505 75 72 500 132
175 107 224 126
36 564
80 162
2008 144
2009 200
80
120
655 281 55 90
208 1.461 2.406 236 100 90
119
143
191
175
205
205
146 70
128
128
60
216
510
637
2010 1.356 200 186 574 605 236 100
835
388 130 110
60 787
2011 200 100 168
2012 350
1.041 58 746 163 88 544 105
110 69 760 248 88 228 120 275
108 375 530
427 530
709
(Bron: Locatus, 2012)
Vanuit de leegstandsontwikkeling uit figuur 24, in combinatie met het jaar van vestigen van de XL-supermarkten, zijn onderstaande vier wijkwinkelcentra geselecteerd die in de casestudy nader worden onderzocht. Bij deze vier wijkwinkelcentra is het aantal m² winkeloppervlakte aan leegstand vanaf het jaar van vestigen van de XL-supermarkt opvallend groot in vergelijking tot de andere wijkwinkelcentra in dezelfde straal. 1. St. Trudoplein, Eindhoven 2. Meeuwerderweg, Groningen 3. Makado, Purmerend 4. Maasniel, Roermond St. Trudoplein Eindhoven en Wijkwinkelcentrum Makado Purmerend zijn wijkwinkelcentra met twee supermarkten. Deze wijkwinkelcentra liggen binnen het verzorgingsgebied van een XL-supermarkt in een stadsdeelcentrum. Winkelcentra Meeuwerderweg in Groningen en Maasniel in Roermond zijn wijkwinkelcentra met één supermarkt. Deze wijkwinkelcentra liggen binnen het verzorgingsgebied van een XL-supermarkt in de periferie. Omdat er in Roermond maar twee wijkwinkelcentra binnen een straal van vijf kilometer afstand van de XL-supermarkt liggen en wijkwinkelcentrum Donderberg momenteel wordt 54
herontwikkeld is er in Roermond voor wijkwinkelcentrum Maasniel gekozen. 5.3.5 Casestudyopzet
In de casestudy wordt gebruik gemaakt van verschillende dataverzamelingsmethoden, zoals hieronder omschreven. 1. Bestaande data van Locatus
Van de wijkwinkelcentra St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond zijn bij Locatus vanaf 2006 tot 1 juli 2012 de onderstaande kengetallen opgevraagd met als doel om te kunnen beoordelen of het winkelaanbod en de winkelmeters zijn veranderd sinds de komst van de XL-supermarkt: »» Winkelvloeroppervlakte »» Aantal verkooppunten »» Filialiseringsgraad »» Leegstand De totale lijst met kengetallen van Locatus is te bekijken via de internetlink http://www. green.nl/scriptiePatricia. 2. Observatie van de wijkwinkelcentra
Per wijkwinkelcentrum is een observatie gemaakt van de toestand op de bezoekdatum. De uitgewerkte observatielijsten van de vier wijkwinkelcentra zijn in bijlage 5 opgenomen.
3. Enquête van gebruikers
Per wijkwinkelcentrum zijn tussen de tien en vijftien gebruikers geënquêteerd. De vragenlijst van de korte enquête van de gebruikers van het wijkwinkelcentrum is in bijlage 6 opgenomen. 4. Enquête van consumenten
Per wijkwinkelcentrum zijn veertig consumenten ondervraagd tijden het boodschappen doen. De vragenlijst voor de consumenten is in bijlage 7 opgenomen. De alternatieve keuzen die in deze vragenlijst naar voren komen zijn gebaseerd op de hypothesen uit hoofdstuk 2 en 3. In de paragraaf 5.4 staan de resultaten van de cases beknopt weergegeven. De vier wijkwinkelcentra uit de casestudy zijn allen bezocht op een zaterdag. 5.4 Resultaten cases St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond De uitgebreide uitwerkingen van de cases uit de casestudy zijn in bijlage 8 opgenomen. In deze paragraaf zijn alleen de voor dit onderzoek relevante resultaten opgenomen. Bestaande data van Locatus
Vanuit de totale lijst met kengetallen van Locatus, die is te bekijken via de internetlink http://www.green.nl/scriptiePatricia, zijn van de vier wijkwinkelcentra de gegevens met betrekking tot het aantal verkooppunten, de filialiseringsgraad, winkelvloeroppervlakte en leegstand vanaf 2006 te herleiden. Een aantal opvallende zaken uit de uitgebreide dataverzameling (zie http://www. green.nl/scriptiePatricia) staan hieronder vermeld: 1. De data van 2012 hebben betrekking op de periode van januari tot juli 2012. 2. In wijkwinkelcentrum St. Trudoplein Eindhoven is in 2008 de bestaande Edah over gegaan naar Lidl. 3. In wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg Groningen is in 2010 de bestaande Super de Boer overgegaan naar Coop.
4. In wijkwinkelcentrum Maasniel Roermond is in 2008 de bestaande Edah over gegaan naar PLUS. Dat is hetzelfde jaar als de vestiging van de AH XL-supermarkt op het Retailpark. 5. De toename met verkooppunten wordt bij de vier wijkwinkelcentra veroorzaakt door de komst van servicepunten en pinautomaten. 6. De leegstand bij de vier wijkwinkelcentra wordt met name veroorzaakt door het vertrek van winkels in branches die ook sterk vertegenwoordigd zijn op internet, waaronder kleding, boeken en reizen en het vertrek van verswinkels. Enquête van de gebruikers van de wijkwinkelcentra
De uitkomsten van de ondernemersenquêtes zijn in figuur 25, 26, 27 en 28 samengevat. Uit de resultaten van de enquêtes onder de gebruikers van de wijkwinkelcentra valt op dat de supermarkten, met uitzondering van Deka supermarkt in Purmerend, en de winkels die zijn gesitueerd nabij de supermarkt aangeven dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren gelijk is gebleven of zelfs is toegenomen. De overige gebruikers geven juist aan dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren is afgenomen.
Enquête van consumenten wijkwinkelcentra
van
de
De uitwerkingen van de consumentenenquêtes bij de wijkwinkelcentra zijn in bijlage 9 opgenomen. Er is voor gekozen om alleen de bezoekers van de wijkwinkelcentra te ondervragen en niet de bewoners uit de wijk. Hierdoor ontbreken er gegevens van de niet-bezoekers.
5.4.1 Toets van de hypothesen aan de hand van de resultaten uit de consumenten enquêtes
De hypothesen uit de hoofdstukken 1 en 2 staan hieronder vermeld. De hypothesen zijn gebaseerd op de huidige situatie om te kunnen bepalen hoe de consument nu zijn boodschappen doet om daarmee voorspellingen voor de toekomst te kunnen doen. 55
Figuur 25 Enquête van de gebruikers van St. Trudoplein Eindhoven Ondernemer: Vraag 1: Vraag 2: Vraag 3: Vraag 4: Vraag 5: Vraag 6: Kledingwinkel Sisters of Eve 3,5 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Dorps, buurtgevoel Zeeman ca. 20 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Mix, sfeer en goed winkelaanbod Kruidvat ca. 20 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Mix, dichtbij, buurtgevoel Schoenenwinkel 11 jaar Gelijk gebleven Ja Toenemen Nee Gemak, service, dichtbij Kledingwinkel Lizzy ca. 2-3 jaar Gelijk gebleven Nee Toenemen Nee Gemak, uitgebreide branchering Blokker ca. 20 jaar Gelijk gebleven Nee Toenemen Nee Gemak, uitgebreide branchering Lektuurzaak ca. 30 jaar Gelijk gebleven Nee Toenemen Nee Goede supermarkt Etos > 30 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Sfeer Albert Heijn 4 jaar Toegenomen Ja Toenemen Nee Sfeer Snackbar ca.27 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Sfeer, buurtgevoel
(Bron: Uitkomsten ondernemersenquêtes Eindhoven, eigen bewerking)
Figuur 26 Enquête van de gebruikers van Meeuwerderweg Groningen Ondernemer:
Laptopreparatie Groningen Elektrazaak Vaszlovsky Supermarkt Coop Bloemenhuis Oosterpoort Drogist Yvonne Keukens Weening Mitra Hubo Weening Kapper Bij Anita Nagelstudio Safarisun
Vraag 1:
4 jaar 40 jaar 1,5 jaar 43 jaar 40 jaar 88 jaar > 10 jaar 88 jaar 12 jaar 1 jaar
Vraag 2:
Gelijk gebleven Gelijk gebleven Toegenomen Afgenomen Afgenomen Gelijk gebleven Afgenomen Gelijk gebleven Gelijk gebleven Gelijk gebleven
Vraag 3: Vraag 4:
Nee Nee Nee Ja Ja Nee Nee Nee Nee Nee
Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen
Vraag 5: Vraag 6:
Nee Nee Ja Nee Nee Nee Ja Nee Nee Nee
Dorps, buurtgevoel Mix, sfeer, dorps, service Mix, dichtbij, dorps, vaste klanten Vaste klanten Dorps, advies, service Vaste klanten Dorps, vaste klanten Dorps, vaste klanten, gemoedelijk Dorps, vaste klanten Sfeer, buurtgevoel
(Bron: Uitkomsten ondernemersenquêtes Groningen, eigen bewerking)
Figuur 27 Enquête van de gebruikers van Makado purmerend Ondernemer: Witgoedzaak Marskramer Pearl Dio Drgogist Slijterij Dierenspeciaalzaal Schoenenherstelzaak Slager Chocolaterie Bakker Deka supermarkt Deen supermarkt
Vraag 1: 24 jaar 15 jaar ca. 4-5 jaar 40 jaar 2 jaar 26 jaar ca. 30 jaar ca. 30 jaar 9 jaar 40 jaar 40 jaar 12 jaar
Vraag 2: Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Toegenomen
Vraag 3: Vraag 4: Ja Toenemen Nee Toenemen Ja Toenemen Nee Toenemen Ja Toenemen Ja Toenemen Nee Toenemen Ja Toenemen Ja Toenemen Ja Gelijk blijven Nee Toenemen Nee Gelijk blijven
Vraag 5: Vraag 6: Nee Sfeer Nee Sfeer Nee Gemak, dichtbij, goed parkeren Nee Overdekt centrum, gratis parkeren Nee Sfeer Nee Sfeer en persoonlijke aandacht Ja Sfeer en persoonlijke aandacht Nee Uitgebreid winkelaanbod Nee Uitgebreid winkelaanbod en sfeer Nee Uitgebreid winkelaanbod en sfeer Nee Sfeer Nee Sfeer
(Bron: Uitkomsten ondernemersenquêtes Purmerend, eigen bewerking)
56
Figuur 28 Enquête van de gebruikers van Maasniel roermond Ondernemer:
Boerenbond (Hoekstraat) Slager Cox (Julianalaan) Primera (tegenover PLUS) Lingeriezaak Annie Frencken (Raadhuisstraat) De Vriesshop (Julianalaan) PLUS supermarkt (Beekweg) Schoenenwinkel (Raadhuisstraat) DA (Hoekstraat) Accessoire winkel (Raadhuisstraat) Bloemenzaak Bosje Bloemen (tegenover PLUS)
Vraag 1: Vraag 2: 15 jaar 115 jaar 11 jaar 26 jaar 7 jaar 5 jaar 66 jaar > 30 jaar 6 jaar 7jaar
Afgenomen Afgenomen Toegenomen Afgenomen Afgenomen Toegenomen Gelijk gebleven Gelijk gebleven Gelijk gebleven Toegenomen
Vraag 3: Vraag 4: Ja Ja Nee Nee Ja Nee Nee Nee Nee Nee
Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen
Vraag 5: Vraag 6:
Ja Ja Nee Nee Nee Ja Ja Nee Nee Nee
In de buurt, mensen komen uit de wijk Uitgebreide branchering Uitgebreide branchering, goed parkeren Sfeer, dorps gevoel Uitgebreide branchering, goed parkeren Sfeer, persoonlijke aandacht Uitgebreide branchering, gratis parkeren Sfeer, gratis parkeren Sfeer, gratis parkeren Uitgebreide branchering, vaste klanten
(Bron: Uitkomsten ondernemersenquêtes Roermond, eigen bewerking)
hypothesen
1. De hoofdaanleiding voor het bezoek aan het wijkwinkelcentrum is voor 75% van de consumenten de supermarkt. 2. Wat betreft de dagelijkse boodschappen is voor 75% van de consumenten nabijheid van het wijkwinkelcentrum belangrijker dan de sociale interactie en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum. 3. Goed parkeren bij een wijkwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen is voor 75% van de consumenten belangrijker dan het uitgebreide winkelaanbod dat het wijkwinkelcentrum biedt. 4. 75% van de consumenten gaat in de toekomst gebruik maken van internet en afhaalpunten (click&collect) voor de dagelijkse boodschappen wanneer de supermarkten afhaalpunten gaan uitrollen. 5. 75% van de consumenten gaat in de toekomst gebruik maken van internet en thuisbezorgen van de boodschappen wanneer er een tijdslot kan worden gekozen met een marge
Hypothese 1 (vraag 4) Hypothese 2 (vraag 2)
Hypothese 3 (vraag 3) Hypothese 4 (vraag 6) Hypothese 5 (vraag 6)
Hypothese 6 (vraag 1) Hypothese 7 (vraag 5)
van twee uur tot 22.00 uur ’s avonds en er geen of beperkte bezorgkosten worden doorgerekend. 6. 75% van de consumenten doet de bulkaankopen, de grote boodschappen, bij een grootschalige XL-supermarkt in plaats van bij het wijkwinkelcentrum als de afstand tot de XL-supermarkt kleiner is dan vijf kilometer. 7. 75 % van de consumenten koopt de versproducten bij de supermarkt in plaats van bij de versondernemer zoals een bakker, slager of groenteboer. De toets van de hypothesen aan de hand van de uitkomsten uit de casestudy leidt tot onderstaande resultaten. Achter de hypothese staat het nummer van de vraag uit de keuzelijst die is gebruikt voor de consumentenenquêtes en die in bijlage 7 is opgenomen: Op basis van de onderzoeksresultaten bij de vier wijkwinkelcentra worden de hypothesen 2 en 7 bevestigd en de hypothesen 3, 4, 5 en 6 worden weerlegd. Uitsluitend hypothese 1,
St. Trudoplein Eindhoven Meeuwerderweg Groningen 67,5%, weerleggen 75%, bevestigen
45%, weerleggen
10%, weerleggen
20%, weerleggen
77,5%, bevestigen
27,5%, weerleggen
52,5%, weerleggen 87,5%, bevestigen
22,5%, weerleggen
7,5%, weerleggen
7,5%, weerleggen
22,5%, weerleggen 95%, bevestigen
57
Makado Purmerend
Maasniel Roermond
Hypothese 2 (vraag 2)
80%, bevestigen
90%, bevestigen
10%, weerleggen
Hypothese 1 (vraag 4)
Hypothese 3 (vraag 3) Hypothese 4 (vraag 6) Hypothese 5 (vraag 6)
Hypothese 6 (vraag 1) Hypothese 7 (vraag 5)
50%, weerleggen
72,5%, weerleggen
62,5%, weerleggen 15%, weerleggen
20%, weerleggen 20%, weerleggen
77,5%, bevestigen
de hoofdaanleiding voor het bezoek aan het wijkwinkelcentrum is voor 75% van de consumenten de supermarkt, heeft een afwijkend resultaat bij de vier wijkwinkelcentra. Deze hypothese wordt bij wijkwinkelcentrum Maasniel in Roermond bevestigd en bij de andere drie wijkwinkelcentra weerlegd. Verder is opvallend dat bij de vier wijkwinkelcentra minder dan 75% van de consumenten goed parkeren belangrijker vindt dan het uitgebreide winkelaanbod bij de keuze voor een wijkwinkelcentrum. Bij de wijkwinkelcentra St. Trudoplein in Eindhoven en Meeuwerderweg in Groningen vindt zelfs de meerderheid van de consumenten het uitgebreide winkelaanbod belangrijker dan het goed kunnen parkeren bij de keuze voor een wijkwinkelcentrum. Bij deze winkelcentra is er sprake van (gedeeltelijk) betaald parkeren. 5.8 Conclusies In dit hoofdstuk is een vertaling gemaakt van de theorie naar de dagelijkse vastgoedpraktijk door gebruik te maken van een meervoudige casestudy. Via de trechter- en filteraanpak zijn vier wijkwinkelcentra geselecteerd die zijn gesitueerd binnen een straal van vijf kilometer van een recent gerealiseerde XL-supermarkt. De vier geselecteerde wijkwinkelcentra zijn St. Trudoplein in Eindhoven, Meeuwerderweg in Groningen, Makado in Purmerend en Maasniel in Roermond.
58
82,5%, bevestigen
20%, weerleggen
22,5%, weerleggen 82,5%, bevestigen
Uit de resultaten van de enquêtes onder de gebruikers van de wijkwinkelcentra valt op dat de supermarkten, met uitzondering van Deka supermarkt in Purmerend, en de winkels die zijn gesitueerd nabij de supermarkt, aangeven dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren gelijk is gebleven of zelfs is toegenomen, terwijl de overige gebruikers aangeven dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren is afgenomen. Uit de resultaten van de consumentenenquêtes blijkt dat bij de vier wijkwinkelcentra meer dan 75% van de consumenten aangeeft dat ze de bulkboodschappen, de grote boodschappen, bij het wijkwinkelcentrum doet in plaats van bij de XL-supermarkt. Meer dan 75 % van de consumenten geeft aan dat ze de versproducten bij de supermarkt koopt in plaats van bij de versondernemer, zoals een bakker, slager of groenteboer. Wat betreft e-commerce verwachten relatief weinig consumenten dat ze in de toekomst gebruik gaan maken van e-commerce voor de dagelijkse boodschappen. De meerderheid van de consumenten verwacht dat ze in de toekomst op de traditionele manier de boodschappen blijft doen. Daarentegen verwachten bijna alle gebruikers van de vier onderzochte wijkwinkelcentra juist dat e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen zal gaan toenemen. Sommige gebruikers van de wijkwinkelcentra maken al gebruik van click&collect varianten. In hoofdstuk 6 worden de onderzoeksresultaten geanalyseerd.
59
6 analyse van de onderzoeksresultaten
60
6.1 Inleiding In hoofdstuk 4 zijn de theoretische uitgangspunten uit hoofdstuk 2 en 3 vertaald naar de professionele vastgoedpraktijk. In hoofdstuk 5 is een vertaling gemaakt naar de dagelijkse vastgoedpraktijk en zijn de hypothesen uit de theorie empirisch getoetst in de praktijk door een meervoudige kwalitatieve casestudy. In dit hoofdstuk worden de onderzoeksresultaten uit hoofdstuk 4 en 5 geanalyseerd en wordt deelvraag 6 beantwoord: In hoeverre blijft het wijkwinkelcentrum in de komende tien jaar een functioneel boodschappencentrum waarbij afstand en goed parkeren de belangrijkste overwegingen voor een consument zijn om het wijkwinkelcentrum te bezoeken, of gaan sociale factoren en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum een grotere rol spelen? In paragraaf 6.2 worden de onderzoeksresultaten uit hoofdstuk 4 en 5 geïnterpreteerd. In paragraaf 6.3 worden de onderzoeksresultaten vergeleken met de theorie en met eerdere onderzoeken. In paragraaf 6.4 wordt vooruitgeblikt naar de toekomst. In paragraaf 6.5 wordt de navolgbaarheid van de onderzoeksresultaten onderbouwd. Het hoofdstuk sluit af met een conclusie in paragraaf 6.6. 6.2 Interpretatie van de onderzoeksresultaten van de vier wijkwinkelcentra In deze paragraaf worden de onderzoekresultaten uit hoofdstuk 5 geïnterpreteerd. De paragraaf start met een korte analyse van de onderzoeksresultaten. Vervolgens wordt aan de hand van de onderzoeksresultaten de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum geanalyseerd. De paragraaf eindigt ten slotte met de onderbouwing van de navolgbaarheid en de generaliseerbaarheid van de onderzoeksresultaten.
6.2.1 Korte analyse onderzoeksresultaten
Vanuit de onderzoeksresultaten uit paragraaf 5.4 kan worden geconcludeerd dat de consumenten het wijkwinkelcentrum waarderen als functioneel boodschappencentrum waarbij nabijheid, divers winkelaanbod en gratis parkeren voor de consument belangrijke factoren zijn bij de keuze voor een winkelcentrum. Wat betreft nabijheid geeft ruim 75% van de consumenten in dit onderzoek aan dat de consument nabijheid van het wijkwinkelcentrum belangrijker vindt dan het uitgebreide winkelaanbod. Deze nabijheid, de centrale ligging midden in de woonwijk, is de kracht van het wijkwinkelcentrum. Een voorwaarde is dan wel dat het wijkwinkelcentrum een goede supermarkt heeft met voldoende winkelvloeroppervlakte om een concurrerend assortiment kwijt te kunnen, afgestemd op het draagvlak en de behoefte uit de wijk, want meer dan 50% van de consumenten geeft de supermarkt aan als de primaire reden voor het bezoek aan het wijkwinkelcentrum. 6.2.2 De invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum op basis van de onderzoeksresultaten
In deze paragraaf wordt de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum geanalyseerd op basis van de onderzoeksresultaten van de vier wijkwinkelcentra.
De invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten bij de vier wijkwinkelcentra
De invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten is bij de vier wijkwinkelcentra nog niet groot. Drie van de vier wijkwinkelcentra hebben geen website. Wel verwachten de gebruikers van de wijkwinkel61
centra dat de ontwikkeling van e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen zal gaan toenemen. Echter, de meerderheid van de consumenten van de wijkwinkelcentra denkt dat ze in de toekomst op de traditionele manier boodschappen blijft doen. Een kleine groep consumenten geeft aan in de toekomst mogelijk gebruik te gaan maken van internet voor het bestellen van de boodschappen en deze boodschappen thuis te laten bezorgen of deze boodschappen af te halen bij een afhaalpunt, waarbij de consumenten een lichte voorkeur hebben voor het thuis laten bezorgen van de boodschappen. Er is voor gekozen om bij de consumentenenquêtes alleen de bezoekers van de wijkwinkelcentra te ondervragen. De resultaten kunnen afwijken als ook de bewoners en niet-bezoekers van het wijkwinkelcentrum in het onderzoek worden betrokken. Daarnaast bevinden de vier wijkwinkelcentra zich in traditionele, voormalige arbeiderswijken. De vraag is of de consumenten uit deze wijken representatief zijn voor alle consumenten in Nederland. Mogelijk kunnen de resultaten afwijken als er wijken met bewoners uit hogere sociaaleconomische klassen in het onderzoek worden betrokken. De invloed van e-commerce op het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van de vier wijkwinkelcentra
De invloed van e-commerce op het winkelaanbod is zichtbaar bij de ontwikkeling van de leegstand bij de vier wijkwinkelcentra en de winkelbranches die voor een gedeelte verantwoordelijk zijn voor deze leegstand. De vertrekkende winkels bevinden zich in branches die landelijk gezien ook hinder ondervinden van internet, omdat er in deze branches concurrerende internetwinkels actief zijn (zie ook paragraaf 3.3.1). Verder is opvallend dat bijna alle gebruikers van deze wijkwinkelcentra verwachten dat e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen zal toenemen. Enkele gebruikers zien ook een kans voor een afhaalpunt in het wijkwinkelcen62
trum. De supermarkten in wijkwinkelcentrum Maasniel Roermond en wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg Groningen geven aan dat ze inmiddels gebruik maken van click&collect varianten. Consumenten kunnen via de website van de supermarkt onder andere exclusieve wijnen, biologische groente en fruit en gebak bestellen en de producten vervolgens afhalen in de winkel. Ten slotte is het opvallend dat er de afgelopen jaren bij de vier wijkwinkelcentra servicepunten van PostNL zijn gerealiseerd. Deze servicepunten kunnen mogelijk in de toekomst dienst doen als afhaalpunt. De invloed van de opkomst van XLsupermarkten op het winkelgedrag van consumenten bij de vier wijkwinkelcentra
Een ruime meerderheid van de consumenten bij de vier wijkwinkelcentra geeft aan dat ze de bulkboodschappen, de grote boodschappen, in het wijkwinkelcentrum doet in plaats van bij de XL-supermarkt. De invloed van de XL-supermarkt op het wijkwinkelcentrum lijkt hierdoor beperkt. Een ruime meerderheid van de consumenten geeft aan dat ze de versproducten bij de supermarkt haalt. Dit hoeft niet per definitie veroorzaakt te zijn door de komst van de XL-supermarkten, maar kan ook worden verklaard door het feit dat supermarkten binnen het wijkwinkelcentrum een steeds groter versassortiment aanbieden. De supermarkt in het wijkwinkelcentrum biedt de consument gemak; de consument kan in een onestop-shopping al haar boodschappen doen. Ook hier geldt dat gekozen is om bij de consumentenenquêtes alleen de bezoekers van de wijkwinkelcentra te ondervragen. De invloed van de opkomst van XLsupermarkten op het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van de vier wijkwinkelcentra
Opvallend is dat alle supermarkten, met uitzondering van Deka supermarkt in Purmerend, aangeven dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren is toegenomen. De supermarkten in de wijkwinkelcentra lijken,
in tegenstelling tot andere gebruikers, geen hinder te ondervinden van de komst van de XL-supermarkten. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de XL-supermarkt tot nu toe bij elk wijkwinkelcentrum binnen het verzorgingsgebied van de XL-supermarkt een klein beetje omzet heeft afgeroomd, verdeeld over meerdere wijkwinkelcentra. De invloed van de XL-supermarkt op één wijkwinkelcentrum is hierdoor beperkt. Het effect van de XLsupermarkt op het wijkwinkelcentrum kan groter worden als er in de toekomst meer XLsupermarkten bijkomen. In de vier wijkwinkelcentra is sinds de komst van de XL-supermarkt een versterking van de supermarkten waarneembaar, echter ligt de oorzaak van deze versterking in het geval van de onderzochte wijkwinkelcentra bij reorganisaties binnen de supermarktorganisaties. Er zijn verschillende wijkwinkelcentra die vallen onder de definitie van Locatus (paragraaf 2.2). In dit onderzoek onderscheiden we het overdekte wijkwinkelcentrum Makado in Purmerend, de onoverdekte wijkwinkelstraat aan de Meeuwerderweg in Groningen en de wijkwinkelcentra met verschillende winkelclusters in de stadsdelen Strijp in Eindhoven en Maasniel in Roermond. Opvallend is dat bij het grootste wijkwinkelcentrum, Makado in Purmerend heeft twee supermarkten en een winkelvloeroppervlakte (wvo) van 4.100 m² in 2012, alle ondernemers met uitzondering van Deen supermarkt aangeven dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren is afgenomen. Het wijkwinkelcentrum Maasniel Roermond is qua winkelvloeroppervlakte kleiner dan Makado Purmerend en het wijkwinkelcentrum heeft maar één supermarkt. Toch geven de supermarktondernemer en de ondernemers nabij de supermarkt in het wijkwinkelcentrum Maasniel Roermond juist aan dat het bezoek de afgelopen jaren is toegenomen. De grootte van het wijkwinkelcentrum, het aantal supermarkten en de regio lijken op basis van de onderzoeksresultaten geen invloed te hebben op het functioneren van het wijkwinkelcentrum. De onderzoeksresultaten laten een nagenoeg vergelijkbaar beeld zien
bij de vier wijkwinkelcentra. Dit zou op basis van de onderzoeksresultaten betekenen dat de grootte van de wijkwinkelcentra en de hoeveelheid supermarkten niet van invloed zijn op de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum. Een goede supermarkt, ligging van de overige winkels en synergie tussen de winkels met een branchering afgestemd op de behoefte uit de wijk lijken de belangrijkste factoren. 6.3 Vergelijking van de onderzoeksresultaten met theorie en eerdere onderzoeken In deze paragraaf worden de onderzoeksresultaten uit de casestudy vergeleken met de theorie en met eerdere onderzoeken. Deze paragraaf start met een analyse van de verschillen en de overeenkomsten tussen de uitkomsten van de expertinterviews en de onderzoeksresultaten van de casestudy. Verschillen en overeenkomsten tussen de uitkomsten van de expertinterviews en de onderzoeksresultaten van de casestudy
1. Zowel de experts als nagenoeg alle gebruikers van de wijkwinkelcentra verwachten dat e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen in de toekomst zal toenemen. De meerderheid van de consumenten van de wijkwinkelcentra verwacht dat ze in de toekomst op de traditionele manier boodschappen blijft doen. Een kleine minderheid van de consumenten verwacht dat ze in de toekomst de boodschappen online gaat bestellen en deze boodschappen laat thuisbezorgen of op een afhaalpunt gaat afhalen. 2. De meerderheid van de experts verwacht dat de komst van XL-supermarkten de meeste invloed gaat hebben op de toekomst van het wijkwinkelcentrum. Een minderheid van de experts verwacht dat versspeciaalzaken zullen verdwijnen. De meerderheid van de experts verwacht dat er nog bestaansrecht is voor versspeciaalzaken, mits ze zich gaan onderscheiden. In de praktijk van de vier wijk63
winkelcentra, die zijn gesitueerd binnen een straal van vijf kilometer van een gerealiseerde XL-supermarkt, blijkt dat de supermarkten en de winkels nabij de supermarkten geen hinder ondervinden van de XL-supermarkt, mits de supermarkt een goede winkeloppervlakte heeft, afgestemd op de wijk, en de supermarkt een goed assortiment biedt of beide supermarkten een complementair aanbod bieden. De grootte van het wijkwinkelcentrum maakt hierin geen verschil. En ook de ligging van de XL-supermarkt, in de periferie of in het stadsdeelcentrum, maakt hierin geen verschil. Opvallend is verder dat de leegstand van de afgelopen jaren bij de vier wijkwinkelcentra met name wordt veroorzaakt door het vertrek van versspeciaalzaken. Dit hoeft niet per definitie te zijn veroorzaakt door de komst van de XLsupermarkt, maar kan ook worden verklaard door het feit dat supermarkten binnen het wijkwinkelcentrum een steeds groter versassortiment aanbieden. De meerderheid van de consumenten bij de vier wijkwinkelcentra geeft aan de versproducten bij de supermarkt te halen. De supermarkt in het wijkwinkelcentrum biedt de consument gemak, de consument kan in een one-stop-shopping al haar boodschappen doen. Vergelijking onderzoeksresultaten met theorie en eerdere onderzoeken
1. Christaller gaat er in de centrale plaatsentheorie vanuit dat de factoren bereikbaarheid, toegankelijkheid en afstand voor consumenten een belangrijke rol spelen voor de keuze van een wijkwinkelcentrum. Op basis van de theorie van Christaller kiest de consument voor het dichtstbijzijnde wijkwinkelcentrum. Reilly stelt in de ruimtelijke interactietheorie dat de consument niet per definitie kiest voor het dichtstbijzijnde wijkwinkelcentrum, maar dat ook de factoren grootte van het wijkwinkelcentrum, het winkelaanbod en de aantrekkelijkheid, sfeer en sociale interactie van het wijkwinkelcentrum meespelen in de keuze voor een wijkwinkelcentrum. Uit de onderzoeksresultaten van de meervoudige kwalitatieve casestudy blijkt dat een ruime meerderheid van 64
de consumenten bij de vier wijkwinkelcentra nabijheid belangrijker vindt dan sfeer en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum. Dit resultaat komt overeen met de uitgangspunten van Christaller. Dit resultaat komt eveneens overeen met de resultaten uit het rapport ‘Retail2020’ van CBW-Mitex, waaruit blijkt dat 69% van de consumenten altijd voor het dichtstbijzijnde winkelgebied kiest. 2. Uit het rapport ‘Retail2020’ blijkt verder dat consumenten goed parkeren hoger waarderen dan uitgebreid winkelaanbod. Dit resultaat komt niet overeen met de resultaten van dit onderzoek. Uit dit onderzoek blijkt dat, met uitzondering van wijkwinkelcentrum Makado in Purmerend, de meerderheid van de consumenten het uitgebreide winkelaanbod belangrijker vindt dan goed parkeren. Het zou echter ook kunnen zijn dat bij de wijkwinkelcentra uit dit onderzoek consumenten geen hinder ondervinden van het parkeren en daarom de keuze maken dat zij het uitgebreide winkelaanbod belangrijker vinden bij de keuze voor een wijkwinkelcentrum dan het goed kunnen parkeren. 3. In het ‘Einde van Winkels van Molenaar’ (2011) wordt internet als bedreiging van bestaande winkels aangekondigd, maar Molenaar geeft ook aan dat boodschappen doen via internet beperkt wordt toegepast en dat consumenten naar de supermarkt blijven gaan uit gemak, versheid van de producten en het sociale karakter. ING geeft in het rapport ‘European Retail, the more clicks, the fewer bricks’ aan dat boodschappen doen via internet snel aan het veranderen is en dat afhaalpunten (click&collect) grote gevolgen gaan hebben voor het wijkwinkelcentrum. The British Council of Shopping Centers verwacht dat kleinere wijkwinkelcentra meer last gaan krijgen van e-commerce dan grotere wijkwinkelcentra, omdat grotere wijkwinkelcentra meer draagvlak hebben. Het wijkwinkelcentrum Makado in Purmerend is het grootste wijkwinkelcentrum in dit onderzoek. De gebruikers van wijkwinkelcentrum Makado, met uitzondering van Deen supermarkt, geven aan dat het bezoek de afgelopen jaren juist is afgenomen. Sommige experts verwachten dat grotere
wijkwinkelcentra meer last gaan hebben van e-commerce, omdat in de grotere wijkwinkelcentra de branches mode, schoenen, reizen en boeken zijn vertegenwoordigd. Deze branches zijn ook op internet sterk vertegenwoordigd. De kleinere wijkwinkelcentra zijn vaak functionele boodschappencentra waar de invloed van e-commerce tot nu toe beperkt lijkt. Het wijkwinkelcentrum moet volgens de experts alleen niet te klein zijn. Minimale voorwaarden voor een wijkwinkelcentrum zijn een supermarkt met een bepaalde winkelvloeroppervlakte waarop de supermarkt zijn assortiment goed kwijt kan en een divers winkelaanbod afgestemd op de behoefte uit de wijk. Dat staat ook omschreven in het rapport ‘Ondernemen in sectoren. De detailhandel 2011’ van Panteia/ EIM uit 2012. Uit de onderzoeksresultaten van de casestudy blijkt dat de gebruikers van de wijkwinkelcentra verwachten dat e-commerce in de toekomst zal gaan toenemen, maar slechts enkele gebruikers zien ook een kans voor een afhaalpunt in het wijkwinkelcentrum. De consumenten van het wijkwinkelcentrum verwachten in de toekomst op de traditionele wijze de boodschappen te blijven doen in de supermarkt. Een kleine minderheid van de consumenten verwacht dat ze in de toekomst gebruik zal gaan maken van internet voor het bestellen van de boodschappen en deze boodschappen thuis te laten bezorgen of af te halen bij een afhaalpunt, waarbij de lichte voorkeur uitgaat naar thuisbezorgen. 4. In ‘Winkelen in Megaland’ van Evers, Van Hoorn en Van Oort (2005) wordt de opkomst van XL-supermarkten als grootste bedreiging voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum genoemd. Uit de onderzoeksresultaten van de casestudy blijkt dat de supermarkten en de winkels nabij de supermarkten geen hinder ondervinden van de XL-supermarkt, mits de supermarkt een bepaalde winkeloppervlakte heeft waarop de supermarkt zijn assortiment kwijt kan, afgestemd op de behoefte uit de wijk, of beide supermarkten een complementair aanbod bieden. Opvallend is dat de Coop supermarkt in Groningen redelijk klein is, 519 m² volgens opgave van Locatus (2012),
maar dat volgens de supermarktondernemer de omzet een stijgende lijn laat zien. Het lijkt dat deze supermarkt toch groot genoeg is om aan de behoefte uit de wijk te kunnen voldoen. Op basis van de onderzoeksresultaten lijkt de grootte van het wijkwinkelcentrum geen verschil te maken voor het functioneren van het wijkwinkelcentrum en ook de ligging van de XL-supermarkt, in de periferie of in het stadsdeelcentrum, maakt hierin geen verschil. De wijkwinkelcentra en de XL-supermarkten uit de casestudy lijken dus op basis van de onderzoeksresultaten binnen de bestaande winkelstructuur separaat naast elkaar te kunnen bestaan. Het effect van de XL-supermarkt op het wijkwinkelcentrum kan groter worden als er in de toekomst meer XL-supermarkten bijkomen, zoals ook staat omschreven in paragraaf 6.2.1. 6.4 Een blik naar de toekomst van het wijkwinkelcentrum In paragraaf 6.2 wordt een supermarkt met voldoende winkelvloeroppervlakte voor de behoefte uit de wijk als voorwaarde genoemd voor het wijkwinkelcentrum. Uit de onderzoeksresultaten komt verder naar voren dat de winkels rondom de supermarkt meeliften op het bezoek van consumenten aan de supermarkt. De lay-out en indeling van het wijkwinkelcentrum is dan ook belangrijk. De supermarkt moet een centrale positie in het wijkwinkelcentrum innemen en rondom de supermarkt moeten de overige winkels worden gepositioneerd. De doodsteek voor een wijkwinkelcentrum is het positioneren van de supermarkt aan de buitenkant van het wijkwinkelcentrum met de entree van de supermarkt aan het parkeerterrein. Er zullen in de toekomst branches verdwijnen uit het wijkwinkelcentrum, zoals nu ook al zichtbaar is. De consument kiest voor gemak en one-stop-shopping. De supermarkten bieden een ruimer assortiment, waaronder ook een ruimer versassortiment. Hier zullen de versondernemers op moeten reageren. Er is zeker nog toekomst voor de versondernemer, maar dan moet deze ondernemer zich wel onderscheiden 65
en specialiseren. Vanuit de one-stop-shopping gedachte zal de versondernemer nabij de entree van de supermarkt moeten worden gepositioneerd, waarbij de consument eenvoudig op de route van de supermarkt naar de parkeerplaats bij de versondernemer binnen kan stappen. De branches die zullen verdwijnen uit het wijkwinkelcentrum zijn met name de branches die geen synergie vertonen met het functioneel boodschappencentrum en de branches die hinder gaan ondervinden van de opkomst van concurrerende internetwinkels, waaronder mode, boeken en schoenen. Ook deze ontwikkeling is vanuit de onderzoeksresultaten zichtbaar. Uitzonderingen zullen er zijn, maar dat zijn dan de winkels die zich met assortiment of service onderscheiden van de standaard kleding- of boekenwinkel. Maar naast de branches die zullen verdwijnen zijn er kansen voor andere branches in het wijkwinkelcentrum: »» Het toevoegen van maatschappelijke en medische voorzieningen. »» De winkelbranchering laten aansluiten op demografische ontwikkelingen en nieuwe doelgroepen. »» Click&collect afhaalpunten. Maatschappelijke en medische voorzieningen
Vanuit de gedachte dat het wijkwinkelcentrum een functioneel boodschappencentrum wordt en het feit dat de consument nabijheid waardeert, is het denkbaar dat de branchering in het wijkwinkelcentrum meer wordt afgestemd op aanvullende wijkfuncties. Te denken valt aan een combinatie met een wijkservicecentrum of een gezondheidscentrum. Maar ook een samenwerking met scholen of sportverenigingen past hierbij. Branchering laten aansluiten op demografische ontwikkelingen en nieuwe doelgroepen
Uit paragraaf 3.2.1 komt naar voren dat de toekomstige bevolkingsopbouw gaat veranderen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek geeft aan dat in de komende jaren zowel de vergrijzing, het aantal niet-westerse allochtonen en 66
het aantal alleenstaanden zullen toenemen. Er ligt een kans om de branchering van het wijkwinkelcentrum aan deze nieuwe doelgroepen aan te passen. Te denken valt aan een eetwinkel waar men kant-en-klaar maaltijden kan afhalen of delicatessenwinkels met mediterrane producten, afgestemd op de samenstelling van de wijk. Click&collect afhaalpunten
Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de meerderheid van de consumenten verwacht dat ze in de toekomst op de traditionele manier de boodschappen blijft doen. Toch laat Thuiswinkel.org een stijgende lijn zien wat betreft internetaankopen, ook op het gebied van food (paragraaf 3.3.1). Daarnaast verwachten zowel de vastgoedexperts als de ondernemers dat e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen zal toenemen. ING adviseert om de afhaalpunten in wijkwinkelcentra te realiseren (paragraaf 3.3.1). De afhaalpunten bevinden zich dan dicht bij de consument en bieden de consument gemak. Daarnaast blijft er door de afhaalpunten een consumentenstroom naar het wijkwinkelcentrum komen. Zoals uit bovenstaande uiteenzetting blijkt, blijft een supermarkt met voldoende draagvlak in de wijk de basis voor het kunnen functioneren van een wijkwinkelcentrum. Zolang er in het wijkwinkelcentrum een supermarkt is waarvan de winkelvloeroppervlakte en het assortiment is afgestemd op de behoefte uit de wijk, de winkelindeling in het wijkwinkelcentrum geconcentreerd is rondom de supermarkt, de winkelbranchering is afgestemd op de wijk en op de ontwikkelingen uit de markt en de functionele randvoorwaarden waaronder bereikbaarheid en parkeren op orde zijn, lijkt er voor het wijkwinkelcentrum nog toekomst te zijn. Als er geen supermarkt van voldoende omvang voor de behoefte uit de wijk te realiseren is in het wijkwinkelcentrum, is de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum onzeker. Er zijn dan namelijk andere concurrerende wijkwinkelcentra die wel aan bovengenoemde criteria voldoen en welke de slag gaan winnen, het is survival of the fittest.
Als er geen supermarkt van voldoende omvang voor de behoefte uit de wijk in het wijkwinkelcentrum kan worden gerealiseerd moet worden nagedacht over herontwikkeling met in het meest ongunstigste geval saneren, herbestemmen en transformeren. Analyse-interpretatie van de vier wijkwinkelcentra
In bijlage 10 is een analyse-interpretatie van de vier wijkwinkelcentra opgenomen op basis van voorgaande analyse. 6.5 Navolgbaarheid en generaliseerbaarheid van de onderzoeksresultaten Het proces van de expertinterviews en van de casestudy is stap voor stap in hoofdstuk 4 en 5 omschreven, zodat het onderzoeksproces gereconstrueerd kan worden. De externe validiteit wordt vergoot bij meer dan één case. Om die reden is voor een meervoudige casestudy met vier cases gekozen om de hypothesen uit de theorie meerdere keren empirisch te toetsen en na te kunnen gaan of de hypothesen overeenkomen met de werkelijkheid in het wijkwinkelcentrum. Op gecontroleerde en systematische wijze is er interactie geweest met de vastgoedexperts, gebruikers van de wijkwinkelcentra en consumenten van de wijkwinkelcentra. Via de internetlink http://www.green. nl/scriptiePatricia zijn de uitwerkingen van de expertinterviews na te lezen en zijn de uitgebreide data van de casestudy te raadplegen. De uitwerkingen van de enquêtes bij de XLsupermarkten, de observatielijsten van de vier wijkwinkelcentra, de uitwerkingen van de vier consumentenenquêtes en de uitwerkingen van de vier cases zijn in de bijlagen opgenomen. Er is voor gekozen om bij de consumentenenquêtes alleen de bezoekers van de wijkwinkelcentra te ondervragen. De resultaten kunnen afwijken als ook de bewoners en niet-bezoekers van het wijkwinkelcentrum in het onderzoek worden betrokken. Daarnaast bevinden de vier wijkwinkelcentra zich in voormalige traditionele arbeiderswij-
ken. De vraag is of de consumenten uit deze wijken representatief zijn voor alle consumenten in Nederland. Mogelijk kunnen de resultaten afwijken als er wijken met bewoners uit hogere sociaaleconomische klassen in het onderzoek worden betrokken. 6.6 Conclusies Uit de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat de consumenten het wijkwinkelcentrum als functioneel boodschappencentrum waarderen, waarbij nabijheid, divers winkelaanbod en parkeren belangrijke factoren zijn. De invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten lijkt nog niet groot. De invloed van e-commerce op het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum komt tot uitdrukking in de leegstand bij de wijkwinkelcentra. De vertrekkende winkels bevinden zich in branches die landelijk gezien ook hinder ondervinden van internet, omdat er in deze branches concurrerende internetwinkels actief zijn zoals de branches boeken, kleding en reizen. Wat opvalt vanuit de onderzoeksresultaten is dat de supermarkten en de winkels nabij de supermarkten aangeven dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren is toegenomen, terwijl er binnen een straal van vijf kilometer een XL-supermarkt bij is gekomen. Er lijkt dan ook op dit moment bij de vier onderzochte wijkwinkelcentra een balans te zijn tussen de XL-supermarkten en de wijkwinkelcentra. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de XL-supermarkt tot nu toe bij elk wijkwinkelcentrum binnen het verzorgingsgebied van de XL-supermarkt een klein beetje omzet heeft afgeroomd verdeeld over meerdere wijkwinkelcentra. De invloed van de XLsupermarkt op één wijkwinkelcentrum is hierdoor beperkt. Het effect van de XL-supermarkt op het wijkwinkelcentrum kan groter worden als de overheid haar restrictieve beleid meer gaat loslaten en er in de toekomst meer XLsupermarkten of hypermarkten bijkomen. 67
Voor de toekomst is het denkbaar dat het wijkwinkelcentrum een functioneel wijkwinkelcentrum blijft, waarbij de consument kiest voor gemak en one-stop-shopping. Vanuit deze optiek blijft een supermarkt met voldoende draagvlak in de wijk een voorwaarde voor het wijkwinkelcentrum en zijn bereikbaarheid en gratis parkeren essentieel. De kansen voor het wijkwinkelcentrum liggen met name in de indeling van het wijkwinkelcentrum en de win-
68
kelbranchering. Hierbij is het vooral belangrijk dat de winkelbranchering wordt afgestemd op de behoefte uit de wijk en de ontwikkelingen uit de markt. In hoofdstuk 7 staan de conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek beknopt weergegeven en wordt de centrale hoofdvraag beantwoord. Daarnaast worden er in hoofdstuk 7 aanbevelingen gegeven voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum.
69
7 conclusies en aanbevelingen
70
7.1 Inleiding In dit afsluitende hoofdstuk worden in paragraaf 7.2 de conclusies uit dit onderzoek en de onderzoeksresultaten samengevat en wordt antwoord gegeven op de centrale hoofdvraag: In hoeverre zullen e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten in de komende tien jaar invloed gaan hebben op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum in Nederland en wat zijn hiervan de gevolgen voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum? In paragraaf 7.3 volgt een reflectie op dit onderzoek en worden aanbevelingen gedaan voor nader onderzoek. In paragraaf 7.4 volgen ten slotte aanbevelingen voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum. 7.2 Conclusies Dit onderzoek gaat over de gevolgen van de invloed van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum. In de inleiding van dit onderzoek worden enkele verontrustende berichten over de wijkwinkelcentra genoemd en is de vraag gesteld of er nog toekomst is voor het wijkwinkelcentrum als de vraag naar winkelmeters afneemt en de winkelbranchering in het wijkwinkelcentrum onder druk komt te staan als gevolg van e-commerce en de opkomst van XL-supermarkten. Vanuit het literatuuronderzoek komt naar voren dat het te verwachten lijkt dat e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen ook in Nederland zal doorzetten, enerzijds door technologische vooruitgang, anderzijds door de positieve ervaringen in het buitenland en de veranderende consument die steeds meer uitgaat van gemak. Daarnaast blijkt uit het literatuuronderzoek dat schaalvergroting van supermarkten een ontwikkeling is die al een aantal jaren geleden is ingezet. Deloitte Branchegroep Retail verwacht dat de gemiddelde verkoopvloeroppervlakte van supermarkten de komende jaren verder zal toenemen.
De ontwikkeling van XL-supermarkten sluit hierop aan. Zeker als gemeenten het huidige restrictieve beleid meer gaan loslaten is het denkbaar dat er meer ruimte komt voor XLsupermarkten in de periferie. Beide ontwikkelingen kunnen gevolgen gaan hebben voor het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum. Om de invloed van e-commerce en de opkomst van de XL-supermarkten en de gevolgen van deze ontwikkelingen voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum in de praktijk te kunnen onderzoeken, zijn enerzijds interviews afgenomen met vastgoedexperts en anderzijds is een meervoudige casestudy uitgevoerd bij vier wijkwinkelcentra. Belangrijkste conclusies expertinterviews
Over het algemeen is het beeld dat de veertien vastgoedexperts hebben van het wijkwinkelcentrum redelijk positief en de experts zien zeker nog kansen voor de toekomst van het wijkwinkelcentrum. »» Alle experts verwachten dat e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen zal toenemen. De experts verwachten dat consumenten bij e-commerce op het gebied van dagelijkse boodschappen de voorkeur gaan geven aan afhaalpunten boven thuisbezorgen, in verband met de flexibiliteit van de afhaalpunten en de kosten van thuisbezorgen. Daarnaast geven de experts aan dat e-commerce en het realiseren van afhaalpunten in het wijkwinkelcentrum een kans kan zijn voor de goed bereikbare wijkwinkelcentra met ruime parkeergelegenheid. »» De experts denken verschillend over de opkomst van XL-supermarkten. Bijna alle experts verwachten dat de schaalvergroting en de opkomst van XL-supermarkten in de stadsdeelcentra nog zal toenemen. De toename van XL-supermarkten in de periferie is volgens een aantal experts onzeker en afhankelijk van het overheidsbeleid. 71
De meeste experts verwachten dat de XLsupermarkten en de goed bereikbare wijkwinkelcentra met voldoende gratis parkeermogelijkheden en divers winkelaanbod naast elkaar kunnen bestaan. »» Volgens de experts zijn bereikbaarheid, voldoende en gratis (fiets)parkeerplaatsen, divers winkelaanbod, centrale ligging in de wijk, binding met de wijk, synergie tussen de winkels, stimuleren van ondernemerschap, aandacht voor gevoel van veiligheid en logische fysieke verschijningsvorm de ingrediënten voor een toekomstbestendig wijkwinkelcentrum. Belangrijkste conclusies meervoudige casestudy
De hypothesen zijn gebaseerd op de huidige situatie om te kunnen bepalen hoe de consument nu zijn boodschappen doet om daarmee voorspellingen voor de toekomst te kunnen doen. »» Vanuit de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat de consument het wijkwinkelcentrum waardeert als functioneel boodschappencentrum, waarbij nabijheid, divers winkelaanbod en gratis parkeren belangrijke factoren zijn. »» De invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten lijkt vanuit de onderzoeksresultaten van de casestudy nog niet groot. »» De invloed van e-commerce op het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum komt tot uitdrukking in de leegstand bij de wijkwinkelcentra. De vertrekkende winkels bevinden zich in branches die landelijk gezien ook hinder ondervinden van internet, omdat er in deze branches concurrerende internetwinkels actief zijn zoals boeken, kleding en reizen. »» Opvallend vanuit de onderzoeksresultaten is dat de supermarkten en de winkels nabij de supermarkten aangeven dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren is toegenomen, terwijl er binnen een straal van vijf kilometer een XLsupermarkt bij is gekomen. De grootte van 72
het wijkwinkelcentrum maakt hierin geen verschil. En ook de ligging van de XLsupermarkt, in de periferie of in het stadsdeelcentrum, maakt hierin geen verschil. Er lijkt dan ook op dit moment bij de vier onderzochte wijkwinkelcentra een balans te zijn tussen de XL-supermarkten en de wijkwinkelcentra. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de XL-supermarkt tot nu toe bij elk wijkwinkelcentrum binnen het verzorgingsgebied van de XL-supermarkt een klein beetje omzet heeft afgeroomd, verdeeld over veel wijkwinkelcentra. De invloed van de XL-supermarkt op één wijkwinkelcentrum is hierdoor beperkt. Het effect van de XL-supermarkt op het wijkwinkelcentrum kan groter worden als de overheid haar restrictieve beleid meer gaat loslaten en er in de toekomst meer XL-supermarkten of hypermarkten bijkomen. Voor de toekomst is het denkbaar dat het wijkwinkelcentrum een functioneel wijkwinkelcentrum blijft, waarbij de consument kiest voor gemak en one-stop-shopping. Vanuit deze optiek blijft een supermarkt met een winkelvloeroppervlakte afgestemd op de behoefte uit de wijk de basis voor het kunnen functioneren van een wijkwinkelcentrum. Zolang er in het wijkwinkelcentrum een supermarkt is met een assortiment afgestemd op de behoefte uit de wijk, de winkelindeling geconcentreerd is rondom de supermarkt, de winkelbranchering is afgestemd op de behoefte uit de wijk en op de ontwikkelingen uit de markt en de functionele randvoorwaarden waaronder bereikbaarheid en parkeren op orde zijn, dan lijkt er nog toekomst voor het wijkwinkelcentrum te zijn. Als er geen supermarkt van voldoende omvang voor de behoefte uit de wijk is te realiseren in het wijkwinkelcentrum, is de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum onzeker en moet worden nagedacht over herontwikkeling van het wijkwinkelcentrum met in het meest ongunstigste geval saneren, herbestemmen en transformeren. Samenvattend kan worden gesteld dat de toekomst voor het wijkwinkelcentrum minder
verontrustend is dan in de inleiding staat omschreven. Met name ook omdat de onderzochte wijkwinkelcentra de minder goede wijkwinkelcentra zijn met relatief veel leegstand. De kansen voor het wijkwinkelcentrum liggen met name in de lay-out en indeling van het wijkwinkelcentrum en de winkelbranchering en dan vooral het afstemmen van de winkelbranchering op de behoefte uit de wijk en de ontwikkelingen uit de markt. Te denken valt aan: »» Het toevoegen van maatschappelijke en medische voorzieningen. »» De winkelbranchering laten aansluiten op demografische ontwikkelingen en nieuwe doelgroepen. »» Click&collect afhaalpunten 7.3 Reflectie en aanbevelingen voor nader onderzoek Bij dit onderzoek en de hieruit voortvloeiende onderzoeksresultaten vallen enkele kanttekeningen te plaatsen. De experts die zijn geselecteerd hebben verschillende belangen waardoor de uitkomsten van de expertinterviews gekleurd kunnen zijn. Er is voor gekozen om bij de expertinterviews met name retailers te ondervragen. Zij zijn de gebruikers van het wijkwinkelcentrum en staan het dichtst bij de consument. Naast retailers is ervoor gekozen om de interviews af te nemen bij een zo breed mogelijke groep van belanghebbenden bij het wijkwinkelcentrum, maar bij deze groep ontbreken onder andere de vastgoedbeheerders en de gemeenten. In de casestudy zijn alle wijkwinkelcentra met minimaal één supermarkt, gelegen binnen een straal van vijf kilometer van een recent gerealiseerde XL-supermarkt, als basis genomen voor de selectie van de vier wijkwinkelcentra. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat slechts één wijkwinkelcentrum zich onder één dak bevindt en een gemeenschappelijke naam heeft. De andere drie wijkwinkelcentra zijn losse winkelclusters of losse winkels in een winkelstraat. Daarnaast bevinden de vier wijkwinkelcentra zich in traditionele, voormalige arbei-
derswijken. De vraag is of de consumenten uit deze wijken representatief zijn voor alle consumenten in Nederland. Mogelijk kunnen de resultaten afwijken als er wijken met bewoners uit hogere sociaaleconomische klassen in het onderzoek worden betrokken. Ten slotte zijn bij de consumentenenquêtes in de casestudy uitsluitend de bezoekers van de wijkwinkelcentra ondervraagd en niet de bewoners van de wijk die thuis achter de computer zitten. Deze onderzoekseenheden zouden in een vervolgonderzoek meegenomen kunnen worden om een meer representatieve groep van consumenten uit de wijk te kunnen samenstellen. Omdat e-commerce op het gebied van de dagelijkse boodschappen in Nederland op dit moment nog in de kinderschoenen staat is het effect van e-commerce op de wijkwinkelcentra ten tijde van dit onderzoek nog niet meetbaar. Uit bovengenoemde kanttekeningen volgen aanbevelingen voor nader onderzoek: »» Een meer evenwichtige groep van vastgoedexperts betrekken bij de expertinterviews. »» De selectie van de wijkwinkelcentra uitbreiden naar onder andere type wijkwinkelcentrum en type wijk op basis van bevolkingssamenstelling. »» De onderzoekseenheden van de consumentenenquêtes uitbreiden met wijkbewoners die het wijkwinkelcentrum juist niet bezoeken. »» Het effect meten van de invloed van e-commerce op het winkelgedrag van consumenten, het winkelaanbod en de vraag naar winkelmeters bij de gebruikers van het wijkwinkelcentrum als de eerste afhaalpunten (click&collect) zijn gerealiseerd. 7.4 Aanbevelingen voor de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum Uit dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat zolang er in het wijkwinkelcentrum een supermarkt is met voldoende draagvlak in de wijk, de winkelindeling geconcentreerd is rondom de supermarkt, de winkelbranchering 73
is afgestemd op de behoefte uit de wijk en op de ontwikkelingen uit de markt en de functionele randvoorwaarden, waaronder bereikbaarheid en parkeren op orde zijn, dan lijkt er nog toekomst voor het wijkwinkelcentrum te zijn. Vanuit deze constateringen zouden er voor het wijkwinkelcentrum een aantal aanbevelingen kunnen worden opgesteld om de toekomstige houdbaarheid van het wijkwinkelcentrum te kunnen waarborgen. Deze aanbevelingen volgen niet allemaal uit het onderliggende onderzoek en de onderzoeksresultaten, maar kunnen mogelijk aanleiding geven voor vervolgonderzoek. 1. Aanbevelingen voor de winkelbranchering in het wijkwinkelcentrum
»» Een supermarkt van een sterke formule of minimaal twee supermarkten van complementaire formules. De winkelvloeroppervlakte van de supermarkt biedt voldoende ruimte om een concurrerend assortiment te kunnen bieden en is afgestemd op de behoefte uit de wijk. »» De winkelbranchering bestaat uit een mix van filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers, waarbij ondernemerschap wordt gestimuleerd en waarbij er synergie is tussen de verschillende winkels. »» De winkelbranchering afstemmen op de samenstelling van de wijk. Als de wijk bestaat uit een groot gedeelte niet-westerse allochtonen of senioren ligt er een kans om de winkelbranchering aan te passen op deze doelgroepen. »» De winkelbranchering is gericht op dagelijkse boodschappen, waarbij het overzicht uit figuur 1 als basis kan dienen. Er zullen in de toekomst branches verdwijnen en er zullen nieuwe branches bijkomen. Verswinkels, waaronder de bakker, slager en groenteboer, zijn alleen toekomstbestendig als ze een meerwaarde leveren voor het wijkwinkelcentrum en aanvullend en onderscheidend zijn. »» Het toevoegen van wijkgerichte functies, waaronder medische en maatschappelijke voorzieningen. Te denken valt aan een 74
apotheek, een zorgpunt, een postagentschap, een bibliotheek etc. »» Het toevoegen van een afhaalpunt (click&collect). 2. Aanbevelingen voor de indeling van het wijkwinkelcentrum
»» De ligging en de entree van de supermarkt is belangrijk. Er moet een samenhang zijn tussen de ligging van de supermarkt en de lay-out van het wijkwinkelcentrum, waarbij de supermarkt onderdeel uitmaakt van het wijkwinkelcentrum en niet aan een rand is gesitueerd. »» De overige winkels zijn logisch geconcentreerd rondom de supermarkt en de parkeerplaatsen. De consument wordt bij het verlaten van de supermarkt op weg naar de parkeerplaatsen verleid om ook de andere winkels te bezoeken en hoeft hiervoor niet om te lopen. »» Aandacht voor de mogelijkheid om winkelruimtes eenvoudig samen te voegen.
3. Aanbevelingen voor de herkenbaarheid, vindbaarheid en bereikbaarheid van het wijkwinkelcentrum
»» Het wijkwinkelcentrum heeft een eigen identiteit door een naam te geven aan het winkelgebied. Deze naam wordt gebruikt in uitingen van het wijkwinkelcentrum en geeft de eenheid en samenhang van het wijkwinkelcentrum aan. »» Het wijkwinkelcentrum heeft minimaal een informatieve website waarop de ondernemers hun boodschap kunnen vermelden. Deze website wordt actief beheerd en kan in de toekomst worden gekoppeld aan de afhaalpunten (click&collect) in het wijkwinkelcentrum. »» De herkenbaarheid en vindbaarheid wordt bevorderd door signing en bewegwijzering naar het wijkwinkelcentrum. »» Duidelijke routing binnen het wijkwinkelcentrum. »» Voldoende gratis parkeerplaatsen en aandacht voor fietsparkeren.
4. Aanbevelingen voor de kwaliteit van het wijkwinkelcentrum
»» Aandacht voor het openbaar gebied, veiligheid en verlichting in en rondom het wijkwinkelcentrum. Het wijkwinkelcentrum moet een prettig gebied zijn om te verblijven. »» Een eventuele passage of plein in het wijkwinkelcentrum moet prettig verlicht zijn en duidelijke zichtlijnen bieden naar alle winkels van het wijkwinkelcentrum.
5. Overige aanbevelingen
»» Verruiming van de openingstijden en deze openingstijden afstemmen op de supermarkten en concurrerende wijkwinkelcentra. »» Samenwerking bevorderen tussen het wijkwinkelcentrum en scholen, verenigingen en zorgondernemers.
»» Intensieve samenwerking tussen alle stakeholders van het wijkwinkelcentrum, waaronder onder andere eigenaar/verhuurder, huurder, beheerder en gemeente. »» Het bieden van flexibiliteit in het wijkwinkelcentrum om het wijkwinkelcentrum in de toekomst aan te kunnen passen aan marktontwikkelingen en nieuwe ontwikkelingen, waaronder de opkomst van e-commerce en XL-supermarkten. De flexibiliteit heeft onder andere betrekking op de fysieke indeling en de mogelijkheden om winkelunits te kunnen vergroten of te verplaatsen, de (flexibele) voorwaarden van de huurcontracten en de medewerking van de betrokken partijen om het wijkwinkelcentrum aan te kunnen passen.
75
bibliografie
76
Ahold (2012). Jaaroverzicht 2011. 17 april 2012. Albert Heijn (2012). Website http://www.ah.nl. Digitale gegevens opgevraagd op 22 juni 2012. Analist.nl (2012). Website http://www.analist.nl. Bericht 22 mei 2011. Digitale gegevens opgevraagd op 22 juni 2012 Anderson, C. (2011). The Long Tail. Waarom we in de toekomst minder verkopen van meer. Nieuw Amsterdam Uitgevers. Zesde druk september 2011. Atzema, O, Lambooy, J, Van Rietbergen, T, Wever, E. (2009). Ruimtelijke economische dynamiek. Kijk op bedrijfslocatie en regionale ontwikkeling. Tweede, herziene druk. Uitgeverij Coutinho. Bol.com (2012). Website http://pers.bol.com. Ahold neemt Bol.com over. Persbericht Bol.com. Digitale gegevens opgevraagd op 22 juni 2012. Bolt, E.J. (2003) Winkelvoorzieningen op waarde geschat; theorie en praktijk. Merkelbeek, 18 augustus 2003. Drukkerij Bakker Merkelbeek. Bramer, P (2012). AH opent 3 nieuwe XL’s. Distrifood. Geplaatst op website http://www.distrifood.nl op 7 juni 2012. Bruna (2012). Website http://www.bruna.nl. Digitale gegevens opgevraagd op 2 augustus 2012. CBW-Mitex, HBD, Q&A Research & Consultancy (2012). ‘Retail 2020- Re‘structure’. Centraal Bureau voor de Statistiek CBS (2011), bevolkingstrends 2e kwartaal 2011. Centraal bureau voor de Statistiek CBS (2012). Website http://www.cbs.nl. Digitale gegevens opgevraagd op 11 juni 2012. Deloitte Branchegroep Retail (2011). Bedrijfsvergelijking 2011. Zelfstandige Levensmiddelenhandel 2011. September 2011. Duin, C. van, Garssen, J (2011). Bevolkingsprognose 2010-2060: Sterkere vergrijzing, langere levensduur. CBS Bevolkingsprognoses 2011. Eetimes (2012). Website http://www.eetimes.com. Digitale gegevens opgevraagd op 20 juli 2012. Encyclo (2012). Website http://encyclo.nl. Betekenis e-commerce. Digitale gegevens opgevraagd op 5 augustus 2012. Evers , D, Van Hoorn, A, Van Oort, F.G. (2005). Winkelen in Megaland. Nai Uitgevers, Rotterdam. Ruimtelijk Planbureau, Den Haag. Evers, D, Kooijman D, Van der Krabben, E. (2011). Planning van winkels en winkelgebieden in Nederland. SDU Uitgevers, Den Haag. Familia-Hypermarkt (2012). Website http://www.familia-hypermarkt.nl. Digitale gegevens opgevraagd op 5 augustus 2012. Financieel Dagblad (2012). Tesco creëert 20.000 nieuwe banen in VK. Artikel Financieel Dagblad. Geplaatst op 5 maart 2012. Funda (2012).Website http://fundainbusiness.nl. Digitale gegevens opgevraagd op 7 augustus 2008. Gemeente Eindhoven (2010). Integraal gebiedsprogramma, stadsdeel Strijp. Mei 2010. Gemeente Groningen (2012). Website http://www.gemeente.groningen.nl. Digitale gegevens opgevraagd op 12 augustus 2012. Gemeente Purmerend (2012). Website http://www.purmerend.nl. Digitale gegevens opgevraagd op 9 juli 2012. Hansen, T, Solgaard,H.S. (2004). New perspectives om retailing and store patronage behaviour. A study of the interface between retailers and consumers. Kluwer Academic Publishers. Heijde van der, P., Hoppenbrouwer, E., Peddemors, J. (2004). Grootschalige supermarkten spelen in op de trends. Artikel Shopping Centre News. Geplaatst op 30 augustus 2004. Hoofd Bedrijfschap Detailhandel (HBD), Q&A Research & Consultancy (2011). Het Nieuwe Winkelen. 77
ING (2011). Rapport European retail, the more clicks, the fewer bricks. Jumbosupermarkten (2012). Website http://www.jumbosupermarkten.nl. Digitale gegevens opgevraagd op 22 juni 2012. Klein Obbink, R. (2012). Trek het jasje van de hypermarkt eens aan! Masterthesis Planologie. Universiteit Utrecht. Faculteit Geowetenschappen. Lewis, R., Dart, M. (2010). The new rules of retail. Competing in the world’s toughest Marketplace. Palgrave Macmillan. First Edition. Locatus (2008), winkelgebiedtyperingen. Locatus (2011). Presentatie Gertjan Slob. Retail Trends en Ontwikkelingen. Locatus Retail Facts 2010, kengetallen over de Nederlandse detailhandel. Locatus Retail Facts 2011, kengetallen over de Nederlandse detailhandel. Locatus Retail Facts 2012, kengetallen over de Nederlandse detailhandel. Locatus (2012). Data en kaart grootschalige supermarktlocaties op solitaire locaties > 2.380 m² wvo. Per mail ontvangen op 1 juni 2012. Locatus (2012). Data en kaartje wijkwinkelcentra binnen verzorgingsgebied rondom de XLsupermarkten in Eindhoven, Groningen, Purmerend en Roermond. Per mail ontvangen op 18 juni 2012. Locatus (2012). Data leegstandsontwikkeling vanaf 2005 wijkwinkelcentra Eindhoven, Groningen, Purmerend en Roermond. Per mail ontvangen op 28 juni 2012. Locatus (2012). Kengetallen wijkwinkelcentra St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond. Per mail ontvangen op 4 juli 2012. Ministerie van Infrastructuur en Milieu (2012). Samenvatting Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Maart 2012. Molenaar, C. (2010). Shopping 3.0. Shopping, the internet or both. Gower Publishing Limited. Molenaar, C. (2011). Het einde van winkels. De strijd om de klant. SDU Uitgevers BV, Den Haag. 1e druk. Nationaal Kompas (2012). Website http://www.nationaalkompas.nl. Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu. Digitale gegevens opgevraagd op 16 september 2012. Nederlandse Raad van Winkelcentra NRW (2011). De toekomst van winkelen. Drie scenario’s voor 2025. Een verkenning aan de hand van verschillende toekomstbeelden. Nederlandse Raad van Winkelcentra Update NRW (2011). Nieuwsmagazine NRW nummer 2. Nederlandse Raad van Winkelcentra Update NRW (2011). Nieuwsmagazine NRW nummer 3. Neprom (2012). Website http://www.neprom.nl. Digitale gegevens opgevraagd op 12 juni 2012. Nieuwe Steen Investments (2011). Jaarverslag 2011. Panteia/EIM (2011). Ondernemen in sectoren. De detailhandel 2011. Programmaonderzoek MKB en Ondernemerschap. Pas, H. te (2010). Carrefour volet pijn sluiting winkels. Distrifood. Geplaatst op website http://www.distrifood.nl op 15 oktober 2010. Pellenbarg, P.H., Sijtsma, F.J. (2007). Economische geografie 1. Bedrijf en regio. Rijksuniversiteit Groningen. Retaildetail (2012). Website http://www.retaildetail.nl. Bericht 12 februari 2012. Digitale gegevens opgevraagd op 22 juni 2012. Rijt-Veldman, W.V.M. van, Smit, C.K. (2012). Supermarktondernemers aan zet. Toekomstvisie voor de zelfstandige ondernemer in de levensmiddelenbranche 2015-2020. Gezamenlijke uitgave van EIM, Hoofdbedrijfschap Detailhandel en het Vakcentrum. Zoetermeer, 9 januari 2012. Schuppen van, M. (2010). Een megamall in Nederland? De haalbaarheid van de ontwikkeling van een perifere megamall. Masterproof MRE Amsterdam School of Real Estate. 78
Sloot, L. (2011). De supermarket van nu is de speciaalzaak van morgen. Distrifood. Geplaatst op website http://www.distrifood.nl in maart 2011. Thuiswinkel (2012. Online markt stijgt ondanks crisis naar 9 mrd. Persbericht geplaatst op website http://www.thuiswinkel.org op 22 maart 2012. Thuiswinkel (2012). Website http://www.thuiswinkel.org. Digitale gegevens opgevraagd op 11 juni 2012. Twinkle (2012). Albert Heijn: Eerste afhaalpunten in het najaar. Artikel geplaatst op website http://www.twinklemagazine.nl op 19 april 2012. Twinkle (2012). Bol.com wil startpunt worden voor elke webshopper. Artikel geplaatst op website http://www.twinklemagazine.nl op 27 februari 2012. Twinkle (2012). Click&collect: Katalysator voor online boodschappen. Artikel geplaatst op website http://www.twinklemagazine.nl op 3 februari 2012. Vogon (2012). Real Estate Research Quarterly. April 2012. Jaargang 11. Nummer 1. Wikipedia (2012). Website http://www.wikipedia.nl. Betekenis Google Goggles. Digitale gegevens opgevraagd op 5 augustus 2008. Zeemanshop (2012). Website http://www.zeemanshop.com. Digitale gegevens opgevraagd op 5 augustus 2008. Lijst geïnterviewde vastgoedexperts
1. Dhr. Drs. Ing. A.G.N. Ruigrok, adjunct directeur Multi Vastgoed, geïnterviewd op 4 juni 2012. 2. Dhr. J. Bouter, eigenaar/directeur Bogor Projectontwikkeling, geïnterviewd op 13 juni 2012. 3. Dhr. Ing. G.M.F. de Rooij, directeur vastgoed Benelux AS Watson Group, geïnterviewd op 15 juni 2012. 4. Dhr. J.M. Vos, directeur vastgoed Blokker Holding, geïnterviewd op 6 juli 2012. 5. Dhr. Drs. W. Kromkamp MRE, senior manager acquisitie, geïnterviewd op 18 juni 2012. 6. Dhr.L. Lantinga, directeur vastgoed PLUS vastgoed, geïnterviewd op 18 juni 2012. 7. Dhr. Ing. J. van den Berg, hoofd expansie west Lidl vastgoed, geïnterviewd op 22 juni 2012. 8. Dhr. B.E. Karis, algemeen directeur Zeeman textielSupers, geïnterviewd op 29 juni 2012. 9. Dhr. M.H.L. van Lit RT, mevr. E. Schmidt RT, eigenaar/partner LMBS, geïnterviewd op 22 juni 2012. 10. Dhr.P.M.G. Hesselberth MRE, eigenaar Hesselberth makelaars, geïnterviewd op 11 juli 2012. 11. Dhr.P.A. Smits, ruimtelijk/economisch adviseur HBD, geïnterviewd op 8 juni 2012. 12. Dhr.S.H. Kardol, eigenaar/directeur Adviesburo Kardol, geïnterviewd op 15 juni 2012. 13. Dhr. Drs. Ing. H.J. Gianotten, directeur Panteia, geïnterviewd op 10 juli 2012. 14. Dhr. A.J.W. Verdoold RMT, geïnterviewd op 9 juli 2012. 79
Website waarop de uitgewerkte interviews en uitgebreide date ten behoeve van de casestudy staan
http://www.green.nl/scriptiePatricia
Lijst bezochte XL-supermarkten en wijkwinkelcentra ten behoeve van de casestudy
1. XL-supermarkt Albert Heijn Roermond, bezocht op dinsdag 5 juni 2012 2. XL-supermarkt Albert Heijn Eindhoven, bezocht op dinsdag 5 juni 2012. 3. XL-supermarkt Albert Heijn Purmerend, bezocht op dinsdag 5 juni 2012. 4. XL-supermarkt Jumbo Groningen, bezocht op donderdag 7 juni 2012. 5. Wijkwinkelcentrum Makado Purmerend, bezocht op zaterdag 30 juni 2012. 6. Wijkwinkelcentrum St. Trudoplein Eindhoven, bezocht op zaterdag 7 juli 2012. 7. Wijkwinkelcentrum Maasniel Roermond, bezocht op zaterdag 21 juli 2012. 8. Wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg Groningen, bezocht op zaterdag 11 augustus 2012.
1e beoordelaar
De heer J.W. Speetjens MRE Corio Nederland BV
Interne begeleider
De heer W. Timmermans Raad van Commissarissen Green Real Estate BV Tot en met mei 2011: Directeur Plus Retail BV
Bijlagen
Bijlage 1: Vragenlijst expertinterview vastgoedprofessional Bijlage 2: Vragenlijst voor de ‘korte enquête bezoekers grootschalige XL-supermarkt’ voor de meervoudige casestudy Bijlage 3: Uitwerkingen van de ‘korte enquête bezoekers grootschalige XL-supermarkt’ voor Eindhoven, Groningen, Purmerend, Roermond Bijlage 4: Lijst met alle wijkwinkelcentra gelegen binnen het verzorgingsgebied van de grootschalige XL-supermarkten Eindhoven, Groningen, Purmerend, Roermond Bijlage 5: Uitgewerkte observatielijsten van wijkwinkelcentra St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond Bijlage 6: Vragenlijst voor de ‘korte enquête gebruikers wijkwinkelcentrum’ Bijlage 7: Vragenlijst voor het ‘visueel keuze-experiment consumenten wijkwinkelcentrum’ Bijlage 8: Uitwerking cases wijkwinkelcentra St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond Bijlage 9: Uitwerkingen van het ‘visueel keuze-experiment consumenten wijkwinkelcentra St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond’ Bijlage 10: Analyse-interpretatie van de vier wijkwinkelcentra uit de casestudy
80
bijlagen
81
bijlage 1 Vragenlijst expertinterview vastgoedprofessional
82
Expertinterview vastgoedprofessional: Het doel van het expertinterview is het verzamelen van informatie uit de mededelingen van de ondervraagde personen om daarmee, samen met de theorie, de uitgangspunten voor de meervoudige kwalitatieve casestudy te kunnen bepalen. Met de resultaten uit de expertinterviews en de meervoudige kwalitatieve casestudy wordt de centrale hoofdvraag beantwoord. Het interview is opgebouwd uit 5 open vragen, 10 gesloten vragen en 2 geprecodeerde vragen met een 5-puntsschaal. De vragen volgen de opbouw van de scriptie en gaan achtereenvolgens in op de huidige consument, e-commerce en schaalvergroting, zijnde de opkomst van grootschalige XL-supermarkten in de periferie en de stadsdeelcentra en de schaalvergroting binnen wijkwinkelcentra. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------De consument
Een belangrijke ontwikkeling in het Nederlandse winkellandschap is de rol van de veranderende consument. 1. Hoe kijkt u aan tegen deze veranderende consument op het gebied van de dagelijkse boodschappen? Is er vanuit uw praktijk een verandering van consumentengedrag waar te nemen bij het doen van de dagelijkse boodschappen? ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------2. In welke mate zijn volgens u de onderstaande ontwikkelingen in consumentengedrag van invloed op het functioneren van wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen? Plaats onderstaande ontwikkelingen in een 5-puntsschaal. 5 = zeer belangrijk, 4 = belangrijk, 3 = neutraal, (niet belangrijk, niet onbelangrijk) 2 = onbelangrijk, 1 = zeer onbelangrijk. 24/7 economie, winkelen waar en wanneer je wilt: Toegenomen mobiliteit: Gebruik social media: Vraag naar belevenis: Prijsbewustheid: Vraag naar aantrekkelijk winkelcentrum: Vraag naar service: Authentieke winkelgebieden, lokale producten, winkeltrouw:
-
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Volgens het Centraal Planbureau bepalen een aantal demografische ontwikkelingen de Nederlandse samenleving, namelijk vergrijzing (toename senioren) en ontgroening (afname aantal jongeren), groei aantal alleenstaanden en toename niet-westerse allochtonen. 3. In welke mate zijn volgens u bovenstaande ontwikkelingen van invloed op het functioneren van het wijkwinkelcentrum? Plaats onderstaande ontwikkelingen in een 5-puntsschaal. 5 = zeer belangrijk, 4 = belangrijk, 3 = neutraal, (niet belangrijk, niet onbelangrijk) 2 = onbelangrijk, 1 = zeer onbelangrijk. Vergrijzing en ontgroening: Groei aantal alleenstaanden: Toename niet-westerse allochtonen:
83
Naast de veranderende rol van de consument zijn er een aantal ontwikkelingen zichtbaar in de huidige winkelmarkt. Deze ontwikkelingen staan niet helemaal los van de veranderende consument. De opkomst van internet en de schaarste in vrije tijd van de consument heeft geleid tot een toename van internetwinkelen en een grotere mobiliteit bij consumenten heeft geleid tot de opkomst van XL-supermarkten in de periferie en stadsdeelcentra. De volgende vragen gaan over de ontwikkelingen E-commerce en schaalvergroting. Internetwinkelen op het gebied van dagelijkse boodschappen
In de vooruitlopende markten Amerika en Engeland is het concept click & collect een doorbraak in de foodsector. De consument kan online zijn boodschappenlijstje maken, kan aangeven waar en wanneer hij de boodschappen wil afhalen of wanneer ze moeten worden thuisbezorgd. Door de logistieke voordelen en beperkte kosten van huisvesting zijn de boodschappen goedkoper. Daarnaast wordt de versheid van de producten gegarandeerd. In New York hangt bij elk metrostation een billbord van Peapod. Peapod is begin 2000 overgenomen door Ahold en is marktleider in online boodschappen doen en thuisbezorgen. Peapod gebruikt reclame bilboards om alleen de aanbiedingen en de voordelen van mobiel internet commerce bij de consument onder de aandacht te brengen. Het gehele producten aanbod is te selecteren en te bestellen via hun App. Daarnaast rijden in New York de hele dag busjes van FreshDirect, een ander bedrijf dat boodschappen thuis bezorgt. Bij FreshDirect kun je je verse producten van groente en fruit, melk, vlees en kant-en-klaar maaltijden laten bezorgen op een vastgesteld tijdstip met een marge van 2 uur. De bezorgkosten zijn beperkt. Ook in Engeland is het online boodschappen doen in opkomst. Supermarktorganisaties Asda en Tesco bezorgen thuis maar bieden ook click&collect aan. ING geeft in het rapport “European retail, the more clicks, the fewer bricks (2011)” aan dat de invloed van internet op food retail de komende 10 jaar ingrijpend zal veranderen. Het thuisbezorgen zal een soort van niche blijven,click&collect is de toekomst volgens ING. Tenslotte was in Amerika de grootste angst dat Amazon.com winkels ging openen. Amazon heeft een grote database aan consumentengegevens. Ondertussen heeft Amazon winkels geopend, convenience stores die helemaal ingaan op de look en feel beleving. Producten die in de winkels worden getoond kunnen online worden besteld en worden afgehaald in winkels, pick-up points bij tankstations of lockers in de stad waar een code op past. Over bovenstaande ontwikkelingen gaan onderstaande vragen. 4. Internetverkoop is geen bevlieging zoals de ontwikkelingen in Amerika en Engeland laten zien. In hoeverre denkt u dat bovenstaande ontwikkeling van internetwinkelen doorzet op het gebied van boodschappen doen in Nederland? Met internetwinkelen wordt bedoeld online boodschappen doen via PC, tablets en smartphones en boodschappen afhalen op pick-up points, in de winkel of laten thuisbezorgen. o Deze ontwikkeling zet door o Deze ontwikkeling zet niet door ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------5. Indien u verwacht dat internetwinkelen op het gebied van dagelijkse boodschappen doorzet, welke vorm verwacht u dan dat het meeste van toepassing zal zijn op Nederland? o Het bestellen van boodschappen op internet en thuisbezorgen op vaste tijdstippen met een tijdslot van een marge van 2 uur. Thuisbezorgen vindt plaats van 06.30 uur ’s-ochtends tot 22.00 uur ’s-avonds en gebeurt ook op zaterdag en zondag. De bezorgkosten zijn beperkt. 84
o Het bestellen van boodschappen op internet en afhalen in de supermarkt. o Het bestellen van boodschappen op internet en afhalen van de boodschappen in een kleine winkel in het wijkwinkelcentrum die gelieerd is aan de supermarkt. Deze winkels kunnen ruimere openingstijden hebben dan de supermarkt en de wachttijd is beperkt omdat de producten klaar staan. o Het bestellen van boodschappen op internet en afhalen op pick-up points bij tankstations en langs snelwegen. De boodschappen kunnen worden afgehaald op weg van werk naar huis. o Anders,namelijk ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------In Engeland zijn in korte tijd een aantal nieuwe supermarktorganisaties ontstaan die zich alleen richten op thuisbezorgen. In 10 jaar tijd hebben deze organisaties een gigantische groei doorgemaakt. Engeland vreest dat deze organisaties standalone pick-uplocaties gaan uitrollen. Dan staat de supermarkt markt van Engeland op zijn kop. 6. In hoeverre denkt u dat internetwinkelen een bedreiging vormt/gaat vormen voor de Nederlandse winkelstructuur en met name het wijkwinkelcentrum ? ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------In het rapport van ING “European retail, the more clicks, the fewer bricks (2011)” staat dat in Engeland supermarkten reeds 10% van de omzet verliezen aan consumenten die de boodschappen kopen via internet. ING verwacht dat het omzetverlies van supermarkten alleen maar zal toenemen als gevolg van internet en dat dit negatieve effect ook doorzet naar wijkwinkelcentra waarbij de supermarkt de anchor tenant is. De opkomst van internet zal volgens ING leiden tot een vermindering van de omzet van het hele winkelcentrum. Dit heeft gevolgen voor de huur van het winkelcentrum en uiteindelijk de waarde. 7. In hoeverre denkt u dat de huren en de waarde van het wijkwinkelcentrum wordt aangetast door het omzetverlies van de supermarkten als gevolg van boodschappen doen via internet? o Deze ontwikkeling zal geen invloed hebben op de huren en de waarde van het wijkwinkelcentrum o Deze ontwikkeling zal wel invloed hebben op de huren en de waarde van het wijkwinkelcentrum ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Het British Council of Shopping Centers verwacht dat kleinere winkelcentra meer last gaan krijgen van boodschappen doen via internet dan de grotere winkelcentra. Grotere winkelcentra blijven immuun voor de ontwikkelingen van online winkelen. De fysieke winkel blijft de belangrijkste verkooplocatie. Het winkelen via internet zal nooit de ervaring van het winkelen en de prettige winkelomgeving vervangen. 8. Denkt u in het kader van bovenstaande uitspraak van de British Council of Shopping Centers dat grotere wijkwinkelcentra minder last hebben van de gevolgen van boodschappen doen via internet dan kleinere wijkwinkelcentra? o Ja, deze grotere wijkwinkelcentra hebben meer draagvlak, bieden een groter en breder winkelaanbod en bieden een gezellige winkelomgeving die niet is te vervangen door het winkelen via internet. o Nee, de grotere wijkwinkelcentra zullen net zoveel hinder ondervinden als de kleinere wijkwinkelcentra. De supermarkt blijft immers de anchor tenant. o Anders,namelijk 85
tAmazon.com is winkels gaan openen voor de look en feel beleving. De producten worden in de winkels getoond en deze kunnen online worden besteld, zelfs al in de winkel. Het is in dat kader denkbaar dat ook Bol.com winkels gaat openen. In de uitgave Retail 2020 van CBW-Mitex staat aangegeven dat het wijkwinkelcentrum bij uitstek geschikt is voor het nieuwe type look en feel winkel. Het wijkwinkelcentrum staat dicht bij de consument, er is sprake van het dichtbijeffect. Het zijn plekken waar als gevolg van internet andere winkels kunnen ontstaan. 9. Is het volgens u in het kader van bovenstaande ontwikkeling denkbaar dat Bol.com, maar ook bijvoorbeeld H&M kleine look & feel winkels gaat openen in wijkwinkelcentra waar de producten uitsluitend getoond worden en waarna de consument de producten op internet kan kopen? o Deze ontwikkeling lijkt me denkbaar en wenselijk o Deze ontwikkeling lijkt me niet denkbaar en niet wenselijk. Dit type winkels hoort in de binnenstad thuis. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Schaalvergroting
Onder schaalvergroting wordt enerzijds verstaan de ontwikkeling van grootschalige XLsupermarkten in de periferie en anderzijds de vergroting van de supermarkten en andere ondernemers binnen de stadsdeelcentra en de wijkwinkelcentra waarbij de supermarkten voorzien zijn van een breder en dieper assortiment, onder andere een grotere versafdeling. 10. In hoeverre denkt u de ontwikkeling van XL-supermarkten in de periferie doorzet? o Deze ontwikkeling zet door o Deze ontwikkeling zet niet door ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------11. In hoeverre denkt u dat schaalvergroting van supermarkten en andere winkels binnen stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra doorzet? o Deze ontwikkeling zet door o Deze ontwikkeling zet niet door ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------12. In hoeverre denkt u dat schaalvergroting een bedreiging vormt/gaat vormen voor het wijkwinkelcentrum? ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------13. In hoeverre denkt u dat schaalvergroting een bedreiging vormt/gaat vormen voor de versspeciaalzaken? o De grote supermarkten zijn tevens voorzien van een grote versafdeling. Consumenten kunnen alle boodschappen inclusief vers halen bij de supermarkt. De versspeciaalzaken zullen verdwijnen. o De versspeciaalzaken zullen naast de supermarkt blijven bestaan. De supermarkt kan de versspeciaalzaken niet overtreffen qua lokale producten, diversiteit aanbod en winkeltrouw van de consument. o Anders,namelijk
86
14. Welke ontwikkeling zal volgens u het meeste invloed hebben op het wijkwinkelcentrum? o Schaalvergroting o Internetwinkelen o Anders, namelijk ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Het toekomstige wijkwinkelcentrum
15. Wat zijn volgens u de belangrijkste ingrediënten voor een wijkwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen dat bestand is tegen toekomstige marktontwikkelingen en ontwikkelingen zoals schaalvergroting en internetwinkelen doen en daarnaast tegemoet komt aan de wensen van de veranderende consument? ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------In deze dynamische periode blijkt dat positioneren steeds belangrijker wordt. Er zijn retailers die zich positioneren als discountformule en retailers die zich positioneren als niche speler. Het lijkt dat retailers die zich niet duidelijk positioneren en zweven in het middensegment het moeilijk hebben. Aan de andere kant vervaagt het hoog-midden-laagsegment en zie je dat hoge inkomensgroepen ook bij de Zeeman en Lidl de boodschappen gaan doen. CBW-Mitex noemt deze verschuiving in de rapportage Retail 2020 ‘Het Nieuwe Midden’. 16. Denkt u dat het positioneren van het wijkwinkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen steeds belangrijker wordt? o Ja, positioneren wordt steeds belangrijker o Nee, wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen hebben al een duidelijke positionering ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------17. Wat zijn tenslotte in navolging op vraag 17 en 18 volgens u de winnaars en verliezers van de wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen die bestand zijn tegen de toekomstige marktontwikkelingen en ontwikkelingen zoals schaalvergroting en internetwinkelen, en welke tegemoetkomen aan het veranderende consumentengedrag? ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------EINDE
87
bijlage 2 Vragenlijst voor de ‘korte enquête bezoekers grootschalige XL-supermarkt’ voor de meervoudige casestudy
88
Korte enquête bezoekers grootschalige XL-supermarkt voor de meervoudige casestudy Enquête uitgevoerd door: P. Bos
1. Waar komt u vandaan? ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------2. In welke leeftijdsklasse valt u? »» 20-30 jaar »» 30-40 jaar »» 40-55 jaar »» > 55 jaar 3. Wat is de reden voor uw bezoek aan deze supermarkt (koopmotief)? ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------4. Hoe vaak bezoek u deze supermarkt (bezoekfrequentie)? »» < 1 x per week »» 1 x per week »» > 1 x per week 5. Bezoekt u welk eens een wijkwinkelcentrum of een supermarkt in uw woonplaats? »» Ja »» Nee 6. Hoe vaak bezoekt u het wijkwinkelcentrum uit vraag 5 (bezoekfrequentie)? »» < 1 x per week »» 1 x per week »» > 1 x per week 7. Wat is voor u het belangrijkste verschil tussen deze XL-supermarkt en het wijkwinkelcentrum uit vraag 5?
89
bijlage 3 Uitwerkingen van de ‘korte enquête bezoekers grootschalige XL-supermarkt’ voor Eindhoven, Groningen, Purmerend, Roermond
90
30 - 40 jr
> 55 jr
> 55 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
> 55 jr
40 - 55 jr
20 - 30 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
> 55 jr
20 - 30 jr
30 - 40 jr
> 55 jr
> 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
> 55 jr
> 55 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
40 - 55 jr
20 - 30 jr
> 55 jr
40 - 55 jr
> 55 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
Eindhoven
Eindhoven
Eindhoven
Eindhoven
Eindhoven
Geldrop
Eindhoven
Eindhoven
Hurk
Eindhoven
Eindhoven
Eindhoven
Eindhoven
EIndhoven
Eindhoven
Woensel
Eindhoven
Eindhovem
Eindhoven
Tongeren
Eindhoven
Eindhoven
Veldhoven
Someren
Eindhoven
Eindhoven
Eindhoven
Eindhoven
Eindhoven
Eindhoven
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
2. leeftijd
1. woonplaats
Consument XL
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
< 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
Gemak, goed parkeren
Gemak, dichtbij
Goed parkeren
Ruim assortiment
Gemak, dichtbij
Combi met werk
Ruim assortiment
Toevallig op route
Gemak, dichtbij
Aanbiedingen
1 x per week
> 1 x per week
1 x perweek
1 x per week
1 x per week
1 x per week
< 1 x per week
< 1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
Goed en gratis parkeren 1 x per week
Gemak, dichtbij
Gemak, dichtbij
Gemak, dichtbij
Toevallig op route
Overzichtelijke winkel
Ruim assortiment
Ruim assortiment
Gemak, dichtbij
Gemak, dichtbij
Gemak, dichtbij
Service, overzichtelijke winkel < 1 x per week
Goed parkeren
Gemak, dichtbij
Goed parkeren
Gemak, dichtbij
Assortiment, bereikbaarheid > 1 x per week
Overzichtelijke winkel
Goed parkeren
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Nee
Ja
winkelcentrum
4. bezoekfrequentie 5. bezoek wijk-
Goed en gratis parkeren 1 x per week
3. bezoekmotief XL
-
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
-
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
< 1 xper week
-
> 1 x per week
< 1 x per week
-
1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
-
< 1 x per week
-
1 x per week
winkelcentrum
6. bezoekfrequentie
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL goedparkeren
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
XL dagelijkse boodschappen, wijkwinkelcentrum bulk
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
XL goed parkeren.
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
-
Wijkwinkelcentrum grote boodschappen, XL aanvullend
XL meer gemak, wijkwinkelcentrum gezelliger
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL duurder dan Nettorama
XL goed en gratis parkeren
XL groter assoriment en goed en gratis parkeren
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Xl groter assortiment en goed bereikbaar
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
-
Xl groter assortiment en goed bereikbaar
7. verschil XL en wijkwinkelcentrum:
Uitwerking bezoek grootschalige XL-supermarkt
eindhoven dinsdag 5 juni van 15.00 uur tot 17.00 uur Enquete uitgevoerd door: P. Bos
91
20 - 30 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
20 - 30 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
40- 55 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
20 - 30 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
20 - 30jr
20 - 30 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
20 - 30 jr
20 - 30 jr
40 - 55 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
Groningen
Groningen
Groningen
Hoogezand
Groningen
Leek
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
Groningen
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
2. leeftijd
1. woonplaats
Consument
92 > 1 x per week
> 1 x per week
< 1 xper week
> 1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
1 x per week
1 x perweek
> 1 x per week
1 x per week
1 x per week
Ruim assortiment
1 x per week
Overzichtelijke, grote winkel 1 x per week
Goed parkeren
Woon - werkverkeer
Ruime openingstijden
Ruime openingstijden
Openingstijden, goed parkeren > 1 x per week
Gemak, dichtbij
Gemak, combi fitness
Ruime openingstijden
Openingstijden, wat vergeten < 1 x per week
Woon - werkverkeer
Overzichtelijke, grote winkel 1 x per week
Ruime openingstijden
Gemak, dichtbij
Overzichtelijke winkel
Gemak, dichtbij
Woon- werkverkeer
Gemak, combi fitness
Ruime openingstijden
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Nee
Nee
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
-
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
-
> 1 x per week
> 1 x per week
-
-
-
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
-
> 1 x per week
> 1 xper week
> 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
> 1 x per week
-
winkelcentrum
> 1 x per week
6. bezoekfrequentie
XL
winkelcentrum
4. bezoekfrequentie 5. bezoek wijk-
Vegetarische producten 1 x per week
Gemak, dichtbij
Gemak, combi fitness
Toevallig op de route
Woon- werkverkeer
Gemak, dichtbij
Woon- werkverkeer
Makkelijk parkeren
Ruim assortiment
Woon- werkverkeer
3. bezoekmotief
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Jumbo dagelijkse boodschappen, winkelcentrum bulk
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Jumbo groot assortiment, goed parkeren
-
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
-
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
-
-
-
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
-
Jumbo groot assortiment en goed parkeren
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Jumbo groot assortiment en goed parkeren
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Jumbo groot assortiment
Jumbo grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
-
7. verschil XL en wijkwinkelcentrum
Uitwerking bezoek grootschalige XL-supermarkt
groningen donderdag 7 juni van 17.00 uur tot 19.30 uur Enquete uitgevoerd door: P. Bos
Ruime openingstijden
Ruime openingstijden
30 - 40 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
40 - 55 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
20 - 30 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
20 - 30jr
20 - 30 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
20 - 30 jr
20 - 30 jr
40 - 55 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Midden-Beemster 20 - 30 jr
30 - 40 jr
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Zaandam
Purmerend
Pumerend
Purmerend
Eindhoven
Volendam
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
Purmerend
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
< 1 xper week
1 x per week > 1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
1 x per week 1 x per week
Ruime openingstijden
Gemak, dichtbij
Goed parkeren
Woon - werkverkeer
Ruime openingstijden
Ruime openingstijden
1 x per week
> 1 x per week
1 x perweek
> 1 x per week
1 x per week
1 x per week
Openingstijden, wat vergeten < 1 x per week
Ruime openingstijden
Gemak, combi muziekles1 x per week
Ruime openingstijden
Openingstijden, wat vergeten < 1 x per week
Woon - werkverkeer
Goed parkeren
Gemak, dichtbij
Geen AH in Volendam
Overzichtelijke winkel
Gemak, combi muziekles1 x per week
Woon- werkverkeer
Openingstijden, wat vergeten < 1 x per week
Ruime openingstijden
Gemak, combi muziekles1 x per week
Gemak, goed parkeren
Ruime openingstijden
< 1 x per week
Openingstijden, wat vergeten < 1 x per week
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Nee
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
> 1 x per week
< 1 x per week
> 1 x per week
-
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
-
> 1 x per week
-
> 1 x per week
< 1 xper week
>1 x per week
-
> 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
-
-
> 1 xper week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
-
1 x per week
> 1 x per week
winkelcentrum
1 x per week
6. bezoekfrequentie
XL
winkelcentrum
4. bezoekfrequentie 5. bezoek wijk-
Openingstijden, wat vergeten < 1 x per week
Gemak, dichtbij
Woon-werk verkeer
Assortiment
30 - 40 jr
Purmerend
2
3. bezoekmotief
1
2. leeftijd
1. woonplaats
Consument
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
-
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
-
-
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
-
XL ligt op de route van woon- werkverkeer
Xl grote boodschappen, winkelcentrum aanvullend
7. verschil XL en wijkwinkelcentrum
Uitwerking bezoek grootschalige XL-supermarkt
purmerend dinsdag 5 juni van 19.00 uur tot 21.00 uur Enquete uitgevoerd door: P. Bos
93
40 - 55 jr
40 - 55 jr
> 55 jr
20 - 30 jr
20 - 30 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
> 55 jr
20 - 30 jr
20 - 30 jr
> 55 jr
30 - 40 jr
40-55 jr
40 - 55 jr
40 - 55 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
20 - 30 jr
30 - 40 jr
> 55 jr
40 - 55 jr
40 - 55 jr
> 55 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
30 - 40 jr
40 - 55 jr
> 55 jr
40 - 55 jr
20 - 30 jr
Leeuwen
Herkenbosch
Roermond
Melick
Reuver
Hilvarenbeek
Venlo
Roermond
Roermond
Heerlen
Heythuysen
Roermond
Haelen
Herten
Roermond
Weert
Roermond
Roermond
Echt
Roermond
Roermond
Roermond
Vlodrop
Roermond
Roermond
Roermond
Roermond
Herten
Roermond
Roermond
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
2. leeftijd
1. woonplaats
Consument
94
Gemak, goed parkeren
Gemak/zelfscan
Goed bereikbaar
Ruim assortiment
Toevallig op route
Gemak/zelfscan
Service
Gemak/zelfscan
Aanbiedingen
Toevallig op route
Ruim assortiment
Combi retailpark
Dichtbij
Overzichtelijke winkel
Toevallig op route
Goed bereikbaar
Bijzondere producten
Euromerk, zelfscan
Gemak, goed parkeren
Aanvullend
Aanbiedingen
Goed bereikbaar
Biologische producten
Combi met werk
Combi met werk
Combi met werk
Toevallig op route
Gemak/zelfscan
Ruim assortiment
Gemak/zelfscan
3. bezoekmotief XL
> 1 x per week
> 1 x per week
1 x perweek
1 x per week
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
1 x per week
< 1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
< 1 x per week
< 1 x per week
1 x per week
< 1 x per week
1 x per week
> 1 x per week
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Ja
Nee
-
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
< 1 x per week
-
1 x per week
> 1 xper week
> 1 x per week
-
> 1 x per week
-
< 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
1 x per week
-
-
> 1 x per week
1 x per week
< 1 x per week
> 1 xper week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
> 1 x per week
-
> 1 x per week
-
winkelcentrum
> 1 x per week
6. bezoekfrequentie
XL
winkelcentrum
4. bezoekfrequentie 5. bezoek wijk-
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL groter assortiment, wijkwinkelcentrum dichtbij
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
-
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
-
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Wijkwinkelcentrum grote boodschappen, XL aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
-
-
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
XL grote boodschappen, winkelcentra aanvullend
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
XL groter assortiment en makkelijk vanuit werk
XL groter assortiment en makkelijk vanuit werk
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
Wijkwinkelcentrum dichtbij, dagelijkse boodschappen
-
XL groter assortiment en makkelijk bereikbaar
-
7. verschil XL en wijkwinkelcentrum
Uitwerking bezoek grootschalige XL-supermarkt Roermond
dinsdag 5 juni van 11.00 uur tot 13.30 uur Enquete uitgevoerd door: P. Bos
95
bijlage 4 Lijst met alle wijkwinkelcentra gelegen binnen het verzorgingsgebied van de grootschalige XL-supermarkten Eindhoven, Groningen, Purmerend, Roermond
96
UnitID
Vestiging
Winkelgebied
165701
AH XL Purmerend
August Allebeplein Bos en Lommerweg West Brazilie Christiaan Huygensplein Confuciusplein Cornelis Schuytstraat De Huesmolen De Kersenboogerd De Stient Delflandplein Diemen-Noord Dorpsstraat Assendelft Eerste Oosterparkstraat Europaplein Heemskerk Frederik Hendriklaan Geert Groteplein Geesterduin Gibraltar Gildeplein Grote Beer Hoorn NH Heiligeweg IJburg In de Banne J van Galenstraat Jacob Obrechtstraat Krugerplein Kruidenhof Lambertus Zijlplein Maasstraat Amsterdam Makado Purmerend Meerland Middenweg Amsterdam Molenwerf Koog ad Zaan Molukkenstraat-Insulindeweg Mosveld Olympiaplein Osdorper Ban Overwhere Pampuslaan Postjesweg Purmerplein Roelof Hartstraat Rosariumplein Scheldestraat Amsterdam Sierplein Slotermeerlaan Spaarndammerstraat Stadionplein Amsterdam 't Kalf Tweede H de Grootstraat Van Baarstraat Van Limburg Stirumstraat Vermiljoenweg
Afstand tot grootschalige XL supermarktontwikkeling (km) 18.238 16.656 15.154 17.828 17.935 18.153 17.772 18.066 6.532 19.551 17.823 15.589 17.219 19.159 19.252 18.824 19.865 10.438 1.809 15.362 13.172 16.933 11.800 16.420 17.938 17.432 19.524 18.148 18.819 700 1.873 17.381 12.251 16.463 13.571 19.245 19.664 1.292 17.834 17.581 13.209 18.201 13.527 18.837 19.313 17.476 14.375 19.542 9.555 16.089 7.761 15.097 10.933
97
UnitID
Vestiging
165701
AH XL Purmerend
361204
AH XL Roermond
165536
AH XL Eindhoven
291744
Jumbo Groningen
98
Winkelgebied
Afstand tot grootschalige XL supermarktontwikkeling (km) Waddenweg-Meeuwenlaan 13.398 Waterlandplein 12.945 Weidevenne 2.007 Wendelaarstraat 19.447 Wormerplein 381 Zonneplein Amsterdam 11.679 A Thijmstraat 19.444 Donderbergweg 2.750 Maasniel 1.359 Van Nijvenheimstraat 19.517 Blixembosch 6.182 Brouwhorst 17.839 Burgemeester van Hoofflaan 3.832 Cassandraplein 3.790 Coevering 8.739 Combicentrum 14.107 De Belleman 8.908 De Bus 16.429 De Plaetse 11.462 Dorpsstraat Stiphout 12.966 Eckart 4.910 Franz Leharplein 1.476 Geldropseweg 2.500 Gestelsestraat 1.459 Heezerweg 3.566 Heilig Hartplein 20.944 Heistraat 15.537 Heuvelplein 16.381 Hoofdstraat 13.163 Hoogstraat Eindhoven 1.358 Insulindelaan-Tongelresestraat 3.596 Kastelenplein 1.884 Kernkwartier 7.569 Kon Julianaweg 7.971 Leenderweg 9.286 Meerhoven 2.856 Oosterhof 18.796 Selissen 20.440 St Trudoplein 768 Steenweg 14.628 Straakven 16.693 t Zuid 20.108 Vaartbroek 5.512 Vondellaan 16.235 Willibrorduslaan Waalre 5.382 Woenselse Heide 4.949 Bedumerweg 3.208 Beijum West 4.398 De Wending 25.733 De Wijert 1.935 Dwarswijk 33.823 Eems 36.586 Emmermeer 49.890
UnitID
Vestiging
Winkelgebied
291744
Jumbo Groningen
Hoofdstraat Hoogezand Hoogkerk Kerkstraat Hoogezand Kloosterveste Korreweg Lewenborg Meeuwerderweg Mr Andreaestraat Nobellaan Overdiep Appigendam Overwinningsplein Paterswoldsewg Selwerd Stationsweg Drachten Veendam - Autorama Veningastraat/Martenshoek Verlengde Hereweg Vinkenhof Vredeveld Winkelcentrum Marsdijk
Afstand tot grootschalige XL supermarktontwikkeling (km) 12.946 6.069 12.150 23.581 2.965 4.095 1.049 30.357 23.124 21.840 2.336 2.437 3.871 34.612 22.383 11.225 1.195 4.634 24.313 21.067
99
bijlage 5 Uitgewerkte observatielijsten van wijkwinkelcentra St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond
100
Observatielijst wijkwinkelcentrum st. trudoplein eindhoven zaterdag 7 juli 2012 van 10.00 uur tot 13.00 uur Observatie uitgevoerd door: P. Bos
1. Website: o Ja, X Nee 2. Openingstijden winkelcentrum:
ma-dag t/m za-dag 08.00 uur – 18.00 uur
3. Openingstijden supermarkt: 4. Grootte wijkwinkelcentrum (WVO):
ma-dag t/m za-dag 08.00-22.00 uur. 3590 m² (2012)
5. Aantal supermarkten: 6. Grootte supermarkten (WVO):
2 AH: 1032 m² WVO. Lidl: 950 m² WVO AH: 10 kassa’s. Lidl: 4 kassa’s
7. Bereikbaarheid vanaf hoofd aanrijdroute: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld 2,5 km vanaf A2 8. Aantal filialen (%):
34,38% (2012)
9. Aantal versondernemers (%):
- (0%)
10. Uitbreidingsmogelijkheden winkelcentrum: X Ja, NSI heeft plannen om het gebied rond AH uit te breiden met 3900 m², oplevering verwacht 2013 (jaarverslag NSI 2011) o Nee 11. Uitbreidingsmogelijkheden supermarkt: X Ja o Nee 12. Mogelijkheid samenvoegen kleinere winkelunits: X Ja o Nee 13. Aantal parkeerplaatsen: o Goed o Gemiddeld X Onder gemiddeld
ca. 126 parkeerplaatsen, waarvan 14 betaalde parkeerplaatsen
101
14. Kwaliteit parkeerplaatsen: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld 15. Mogelijkheid fietsparkeren: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld 16. Kwaliteit openbaar gebied binnen het wijkwinkelcentrum: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld 17. Kwaliteit openbaar gebied buiten het wijkwinkelcentrum: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld
102
Observatielijst wijkwinkelcentrum meeuwderweg groningen zaterdag 11 augustus 2012 van 11.00 uur tot 14.00 uur Observatie uitgevoerd door: P. Bos
1. Website: o Ja, X Nee 2. Openingstijden winkelcentrum:
ma-dag t/m za-dag 09.00 uur – 18.00 uur
3. Openingstijden supermarkt:
ma-dag t/m za-dag 09.00-22.00 uur.
4. Grootte wijkwinkelcentrum (WVO):
2447 m² (2012)
5. Aantal supermarkten:
1
6. Grootte supermarkten (WVO):
Coop: 519 m² WVO. 3 kassa’s
7. Bereikbaarheid vanaf hoofd aanrijdroute: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld 2,0 km vanaf A28 8. Aantal filialen (%):
18,42% (2012)
9. Aantal versondernemers (%): 1,5% (2012). Winkel in biologische verswaren van 37 m². 10. Uitbreidingsmogelijkheden winkelcentrum: o Ja, X Nee 11. Uitbreidingsmogelijkheden supermarkt: o Ja X Nee 12. Mogelijkheid samenvoegen kleinere winkelunits: X Ja o Nee 13. Aantal parkeerplaatsen: o Goed o Gemiddeld X Onder gemiddeld
ca. 65 betaalde parkeerplaatsen aan de Meeuwerderweg, aanvullend parkeren in de dwarsstraatjes.
14. Kwaliteit parkeerplaatsen: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld 103
15. Mogelijkheid fietsparkeren: X Goed o Gemiddeld o Onder gemiddeld 16. Kwaliteit openbaar gebied binnen het wijkwinkelcentrum: o Goed niet van toepassing o Gemiddeld o Onder gemiddeld 17. Kwaliteit openbaar gebied buiten het wijkwinkelcentrum: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld
104
Observatielijst wijkwinkelcentrum makado purmerend zaterdag 30 juni 2012 van 12.00 uur tot 17.00 uur Observatie uitgevoerd door: P. Bos
1. Website: X Ja, o Nee
www.makadopurmerend.nl
2. Openingstijden winkelcentrum:
ma-dag t/m za-dag 08.00 uur – 18.00 uur
3. Openingstijden supermarkt:
ma-dag t/m za-dag 08.00-20.00 uur. Vrijdag 08.00 uur – 21.00 uur
4. Grootte wijkwinkelcentrum (WVO):
4100 m² (2012)
5. Aantal supermarkten:
2
6.Grootte supermarkten (WVO):
Deen: 930 m² WVO. Deka: 888 m² WVO Deen: 6 kassa’s. Deka: 5 kassa’s
7. Bereikbaarheid vanaf hoofd aanrijdroute: o Goed o Gemiddeld X Onder gemiddeld
3,5 km vanaf A7
8. Aantal filialen (%):
38,46% (2012)
9. Aantal versondernemers (%):
bakker en slager (5%)
10. Uitbreidingsmogelijkheden winkelcentrum: o Ja X Nee 11. Uitbreidingsmogelijkheden supermarkt: o Ja X Nee 12. Mogelijkheid samenvoegen kleinere winkelunits: X Ja o Nee 13. Aantal parkeerplaatsen: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld
ca. 200 parkeerplaatsen
105
14. Kwaliteit parkeerplaatsen: X Goed o Gemiddeld o Onder gemiddeld 15. Mogelijkheid fietsparkeren: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld 16. Kwaliteit openbaar gebied binnen het wijkwinkelcentrum: X Goed o Gemiddeld o Onder gemiddeld 17. Kwaliteit openbaar gebied buiten het wijkwinkelcentrum: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld
106
Observatielijst wijkwinkelcentrum maasniel roermond (hoekstraat, beekstraat, raadhuisstraat, julianalaan) zaterdag 21 juli 2012 van 11.00 uur tot 14.00 uur Observatie uitgevoerd door: P. Bos
1. Website: o Ja, X Nee 2. Openingstijden winkelcentrum:
ma-dag t/m za-dag 09.00 uur – 18.00 uur
3. Openingstijden supermarkt:
ma-dag t/m za-dag 08.00-20.00 uur. Zo-dag 09.00-18.00 uur
4. Grootte wijkwinkelcentrum (WVO):
3146 m² (2012)
5. Aantal supermarkten:
1
6. Grootte supermarkten (WVO):
PLUS: 1028 m² WVO. 5 kassa’s
7. Bereikbaarheid vanaf hoofd aanrijdroute: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld 2,0 km vanaf A73 8. Aantal filialen (%):
38,71% (2012)
9. Aantal versondernemers (%):
6,45% Bakker en slager
10. Uitbreidingsmogelijkheden winkelcentrum: o Ja, X Nee 11. Uitbreidingsmogelijkheden supermarkt: o Ja X Nee 12. Mogelijkheid samenvoegen kleinere winkelunits: o Ja X Nee 13. Aantal parkeerplaatsen: X Goed o Gemiddeld o Onder gemiddeld
ca. 240 parkeerplaatsen, waarvan ca. 110 parkeerplaatsen bij de supermarkt en 10 parkeerplaatsen zijn gelegen in blauwe zone
14. Kwaliteit parkeerplaatsen: o Goed 107
X o
Gemiddeld Onder gemiddeld
15. Mogelijkheid fietsparkeren: o Goed o Gemiddeld X Onder gemiddeld 16. Kwaliteit openbaar gebied binnen het wijkwinkelcentrum: o Goed niet van toepassing o Gemiddeld o Onder gemiddeld 17. Kwaliteit openbaar gebied buiten het wijkwinkelcentrum: o Goed X Gemiddeld o Onder gemiddeld
108
109
bijlage 6 Vragenlijst voor de ‘korte enquête gebruikers wijkwinkelcentrum’
110
korte enquÊte gebruikers wijkwinkelcentrum Observatie uitgevoerd door: P. Bos
1. Sinds wanneer bent u ondernemer in dit wijkwinkelcentrum? ............................................................................................................................................................................ 2. Is het bezoek van consumenten aan dit wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren o Toegenomen o Gelijk gebleven o Afgenomen 3. Is er volgens u een verband tussen het antwoord uit vraag 2 en de grootschalige supermarkt (betreffende supermarkt noemen)? o Ja o Nee 4. Hoe kijkt u aan tegen de ontwikkeling dat consumenten in de toekomst mogelijk meer gebruik gaan maken van internet voor het doen van de dagelijkse boodschappen? Zal deze ontwikkeling: o Toenemen o Gelijk blijven o Afnemen 5. De supermarkten gaan mogelijk in wijkwinkelcentra click&collect punten/afhaalpunten realiseren waar consumenten de op internet bestelde boodschappen kunnen afhalen. Ziet u deze afhaalpunten als een kans voor het winkelcentrum? o Ja o Nee 6. Waarom kiest de klant voor dit wijkwinkelcentrum? o Goede supermarkt o Uitgebreide branchering van filiaalbedrijven en ondernemers/ goede mix van winkels o Sfeer o Iets anders, namelijk ......................................................................................
111
bijlage 7 Vragenlijst voor het ‘visueel keuzeexperiment consumenten wijkwinkelcentrum’
112
1. GROTE BOODSCHAPPEN/BULK
□ A.
XL supermarkt
□ B.
Wijkwinkelcentrum
□ B.
SFEER Afstand woning-winkelcentrum > 15 autominuten
□ B.
Uitgebreid winkelaanbod
2. KEUZE WINKELCENTRUM:
□ A.
Nabijheid wijkwinkelcentrum Afstand woning-winkelcentrum < 15 autominuten
3. KEUZE WINKELCENTRUM:
□ A.
Goed parkeren
4. DOEL BEZOEK
□ A.
Supermarkt
□ B.
Wijkwinkelcentrum
□ B.
Vers bij speciaalzaak
5. VOORKEUR:
□ A.
Vers bij supermarkt
6. IN DE TOEKOMST:
□ A.
Traditioneel boodschappen doen
□ B.
Click & Collect
Afhaalpunt bij tankstations
Gekoelde kluisjes bij bijvoorbeeld winkelcentra
□ C. Thuisbezorgen
Geen of beperkte bezorgkosten
Mogelijkheden tijdslot (marge 2 uur)
bijlage 8 Uitwerking cases wijkwinkelcentrA St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond
116
Uitwerking Case St. Trudoplein Eindhoven Korte omschrijving wijkwinkelcentrum St. Trudoplein
Het wijkwinkelcentrum St. Trudoplein in Eindhoven bestaat uit een overdekt gedeelte waarin de entree van de Albert Heijn supermarkt, de entree van de Blokker winkel en de entree van de Etos winkel zijn gelegen. Dit overdekte gedeelte is gesitueerd tussen de Strijpsestraat, de St. Trudostraat en de Kerkakkerstraat. Daarnaast is het gedeelte winkels dat is gelegen aan de Strijpsestraat, tussen de Doelenstraat en de Ekkerstraat, in deze casestudy meegenomen. De totale winkelvloeroppervlakte van het wijkwinkelcentrum komt dan uit op circa 3590 m² wvo (Locatus, 2012). Omgeving van wijkwinkelcentrum St.Trudoplein
Het wijkwinkelcentrum is gelegen in de wijk Strijp, een stadsdeel van de Gemeente Eindhoven dat voormalig een zelfstandige gemeente was.
De omgeving bestaat met name uit vooroorlogse woningbouw (Gemeente Eindhoven, 2010). De Strijpsestraat is een historische lint met wat oudere panden met kleinschalige economische activiteiten en horecafuncties op de begane grond en woonruimte op de eerste verdieping. De bevolking bestaat volgens de ondernemers uit oudere mensen, studenten, jonge gezinnen/starters en allochtonen met name uit de lagere sociaaleconomische bevolkingsklasse. In 2010 is de openbare ruimte geherstructureerd. Het winkelgebied St. Trudoplein wordt door de Gemeente Eindhoven gekwalificeerd als een nog te versterken wijkcentrum (Gemeente Eindhoven, 2010). Bestaande data van Locatus
Vanuit de totale lijst met kengetallen van Locatus, welke is te bekijken via de internetlink http://www.green.nl/scriptiePatricia, zijn de gegevens met betrekking tot aantal verkooppunten, filialiseringsgraad, winkelvloeroppervlakte en leegstand vanaf 2006 te herleiden. Samenvattend levert dit voor wijkwinkelcentrum St. Trudoplein onderstaande gegevens op:
Data St. Trudoplein Eindhoven 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Aantal verkooppunten: % filiaalbedrijven: Winkelvloeroppervlakte (m² WVO): Leegstand (m² WVO): 33 33 32 32 32 29 32
33,33 33,33 34,38 34,38 34,38 34,38 34,38
3496 3496 3404 3669 3829 3490 3590
0 0 0 345 229 60 132
(Bron: Locatus, 2012, eigen bewerking)
De filiaalbedrijven welke in 2012 in het wijkwinkelcentrum zijn vertegenwoordigd zijn Albert Heijn, Blokker, Lidl, Etos, Kruidvat, Zeeman, Kring apotheken, Thomas Cook reisburo, PostNL en een geldautomaat van ING.
Een aantal opvallende zaken uit de uitgebreide dataverzameling (http://www.green.nl/scriptiePatricia) en de samenvattende figuur staan hieronder vermeld: 1. De data van 2012 heeft betrekking op de 117
periode januari tot juli 2012 2. De leegstand in m² winkelvloeroppervlakte uit figuur 25 wijkt af van de genoemde leegstand in figuur 24. Dit heeft te maken met de afbakening van het gebied. In de casestudy is alleen uitgegaan van de Strijpsestraat en de St. Trudostraat. De genoemde leegstand in figuur 24 betreft een groter gebied rondom St.Trudoplein. 3. In 2008 is de bestaande Edah over gegaan naar Lidl. 4. De toename met drie verkooppunten in 2012 ten opzichte van 2011 wordt veroorzaakt door de komst van servicepunten en een pinautomaat. 5. De leegstand vanaf 2009 wordt met name veroorzaakt door het vertrek van een meubelzaak, de Read shop en de optiek. Observatie van St. Trudoplein
wijkwinkelcentrum
De uitgewerkte observatielijst van wijkwinkelcentrum St. Trudoplein is in bijlage 5 opgenomen. In de observatielijst vallen een aantal zaken op. Zo heeft het winkelgebied geen website. Er zijn twee supermarkten gevestigd, een Albert Heijn en een Lidl. De supermarkten zijn geopend van maandag tot en met zaterdag van 08.00 uur tot 22.00 uur, er is geen zondagopening. De bereikbaarheid vanaf de A2 is gemiddeld. De route vanaf de A2 loopt over de Limburglaan, langs de Albert Heijn XL-supermarkt.
Nieuwe Steen Investments (NSI) is eigenaar van het overdekte gedeelte met Albert Heijn, Blokker en Etos en heeft in het jaarverslag 2011 aangegeven het wijkwinkelcentrum met 3900 m² te willen uitbreiden. Verwachte oplevering van de uitbreiding is 2013 (Nieuwe Steen Investments, 2011). Het parkeren is momenteel onder gemiddeld, 126 parkeerplaatsen waarvan 14 betaalde parkeerplaatsen voor twee supermarkten. Er bevinden zich geen versspeciaalzaken in het afgebakende winkelgebied van de casestudy. Enquête van ondernemers van wijkwinkelcentrum St. Trudoplein
De uitkomsten van de ondernemersenquêtes staan in onderstaande figuur samengevat. Opvallend in deze figuur is dat de meeste ondernemers aangeven dat het bezoek de afgelopen jaren is toegenomen. De andere ondernemers geven aan dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum in ieder geval gelijk is gebleven en niet is afgenomen. De meeste ondernemers geven aan dat er geen verband is met de Albert Heijn XL-supermarkt. De Albert Heijn ondernemer geeft aan dat sinds de komst van de Albert Heijn XL in 2009 hij een substantiële toename heeft van aantal klanten per week. De ondernemers zien geen kans voor een click&collect afhaalpunt in het wijkwinkelcentrum. De Albert Heijn ondernemer geeft aan dat er een afhaalpunt
Enquete ondernemers St. Trudoplein Eindhoven Ondernemer: Vraag 1: Vraag 2: Vraag 3: Vraag 4: Vraag 5: Vraag 6: Kledingwinkel Sisters of Eve 3,5 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Dorps, buurtgevoel Zeeman ca. 20 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Mix, sfeer en goed winkelaanbod Kruidvat ca. 20 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Mix, dichtbij, buurtgevoel Schoenenwinkel 11 jaar Gelijk gebleven Ja Toenemen Nee Gemak, service, dichtbij Kledingwinkel Lizzy ca. 2-3 jaar Gelijk gebleven Nee Toenemen Nee Gemak, uitgebreide branchering Blokker ca. 20 jaar Gelijk gebleven Nee Toenemen Nee Gemak, uitgebreide branchering Lektuurzaak ca. 30 jaar Gelijk gebleven Nee Toenemen Nee Goede supermarkt Etos > 30 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Sfeer Albert Heijn 4 jaar Toegenomen Ja Toenemen Nee Sfeer Snackbar ca.27 jaar Toegenomen Nee Toenemen Nee Sfeer, buurtgevoel
(Bron: Uitkomsten ondernemersenquêtes Eindhoven, eigen bewerking)
118
komt bij de Albert Heijn XL-supermarkt. De klant kiest volgens de ondernemers met name voor het wijkwinkelcentrum voor de sfeer, het buurtgevoel, het gemak en de service. Enquête van consumenten van wijkwinkelcentrum St. Trudoplein
De uitkomsten van de consumentenenquête van het St. Trudoplein zijn in bijlage 8 opgenomen. De belangrijkste uitkomsten staan hieronder samengevat: 1. 80% van de consumenten doet de grote boodschappen in het wijkwinkelcentrum in plaats van bij de XL-supermarkt (20%). 2. 75% van de consumenten vindt nabijheid van het wijkwinkelcentrum belangrijker dan sfeer (sociale interactie en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum).
3. 55% van de consumenten vindt uitgebreid winkelaanbod belangrijker dan parkeren (45%) voor een wijkwinkelcentrum. Het valt op dat veel consumenten te voet of te fiets komen. 4. 67,5% heeft als primaire doel de supermarkt bij het bezoek aan het wijkwinkelcentrum. 5. 77,5 % van de consumenten haalt de versproducten bij de supermarkt. 6. 62,5% van de consumenten denkt in de toekomst op de traditionele manier boodschappen te blijven doen, 27,5% van de consumenten denkt in de toekomst meer gebruik te gaan maken van thuisbezorgen mits de bezorgkosten naar beneden gaan en het tijdstip is vast te leggen. Slechts 10% van de consumenten denkt gebruik te gaan maken van click&collect.
119
Uitwerking Case Meeuwerderweg Groningen Korte omschrijving wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg
Het wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg in Groningen is een winkelstraat in een woonwijk bestaande uit een Coop Supermarkt en aanvullende winkels. De winkelbranchering van de straat is divers. Naast de supermarkt en aanvullende winkels bevinden zich in de straat aanvullende branches en diensten waaronder een huisarts, fysiotherapeut en apotheek, een wasserette, een naaiatelier en diverse horeca. De totale winkelvloeroppervlakte van het wijkwinkelcentrum is circa 2447 m² wvo (Locatus, 2012). Omgeving van wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg
Het wijkwinkelcentrum is gelegen in de Oosterpoortwijk in de stad Groningen. Deze wijk ligt tussen de rondweg N7 en de binnenstad van Groningen. De omgeving bestaat met name uit vooroorlogse woningbouw. Vanuit de historie was deze wijk een arbeiderswijk. De bevolking is divers en bestaat uit studenten, oudere mensen en gezinnen, met name uit de lagere sociaaleconomische bevolkingsklasse (Gemeente Groningen, 2012). De Meeuwerderweg is een doorlopende weg met wat oudere panden met kleinschalige en grootschalige economische activiteiten en horecafuncties op de begane grond en woonruimte op de eerste verdieping.
Bestaande data van Locatus
Vanuit de totale lijst met kengetallen van Locatus, welke is te bekijken via de internetlink http://www.green.nl/scriptiePatricia, zijn de gegevens met betrekking tot aantal verkooppunten, filialiseringsgraad, winkelvloeroppervlakte en leegstand vanaf 2006 te herleiden. Samenvattend levert dit voor wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg onderstaande gegevens op: De filiaalbedrijven welke in 2012 zijn vertegenwoordigd zijn Coop, Primera, Mitra, Keuken3000, Hubo, PostNL en een geldautomaat van ING. Een aantal opvallende zaken uit de uitgebreide dataverzameling (http://www.green.nl/ scriptiePatricia) en de samenvattende figuur staan hieronder vermeld: 1. De data van 2012 heeft betrekking op de periode januari tot juli 2012 2. De leegstand in m² winkelvloeroppervlakte uit figuur 27 wijkt af van de genoemde leegstand in figuur 24. Dit heeft te maken met de afbakening van het gebied. In de casestudy is alleen uitgegaan van de Meeuwerderweg. De genoemde leegstand in figuur 24 betreft een groter gebied rondom de Meeuwerderweg. 3. In 2010 is de bestaande Super de Boer over gegaan naar Coop. 4. De toename met vijf verkooppunten in 2012 ten opzichte van 2011 wordt veroorzaakt door de herindeling van een woon-/tapijtenwinkel in drie kleinere winkelunits en de komst van een servicepunt en een pinautomaat. 5. De leegstand vanaf 2011 wordt met name
data meeuwderweg groningen
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Aantal verkooppunten: % filiaalbedrijven: Winkelvloeroppervlakte (m² WVO): Leegstand (m² WVO): 34 36 35 33 34 33 38
(Bron: Locatus 2012 eigen bewerking)
120
14,71 11,11 14,29 15,15 14,71 15,15 18,42
2483 2390 2390 2308 2308 2418 2447
224 0 0 0 0 485 460
veroorzaakt door het vertrek van een woon-/ tapijtenwinkel en een groenteboer. 6. Er is in het wijkwinkelcentrum geen winkel in huishoudelijke artikelen en in textiel gevestigd. 7. Er bevinden zich 4 kappers in het wijkwinkelcentrum. 8. In de wijkwinkelstraat bevinden zich een Hubo en een keukenzaak, dit zijn afwijkende branches voor een wijkwinkelcentrum. 9. De filialiseringsgraad in het wijkwinkelcentrum is in vergelijking tot de overige wijkwinkelcentra laag. Observatie van Meeuwerderweg
wijkwinkelcentrum
De uitgewerkte observatielijst van wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg is in bijlage 5 opgenomen. In de observatielijst vallen een aantal zaken op. Zo heeft het winkelgebied geen website. Er is één supermarkt gevestigd, een Coop. De supermarkt is geopend van maandag tot en met zaterdag van 09.00 uur tot 22.00 uur, er is geen zondagopening. De bereikbaarheid vanaf de A28 is gemiddeld. Het parkeren is momenteel onder gemiddeld, circa 65 betaalde parkeerplaatsen aan de Meeuwerderweg aangevuld met parkeerplaatsen in de dwarsstraatjes. Op de Meeuwerderweg is een winkel in biologische verswaren gevestigd, verder bevinden zich geen versspeciaalzaken in het afgebakende winkelgebied van de casestudy.
Enquête van ondernemers van wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg
De uitkomsten van de ondernemersenquêtes staan in onderstaande figuur samengevat. Op het moment van bezoek aan het wijkwinkelcentrum waren veel ondernemers met vakantie en hadden de winkels gesloten en konden daardoor niet worden ondervraagd. Opvallend in deze figuur is dat de supermarkt aangeeft dat het bezoek de afgelopen jaren is toegenomen. De meeste ondernemers geven aan dat het bezoek gelijk is gebleven maar dit zijn ondernemers die niet actief zijn in de branche dagelijkse boodschappen en afhankelijk zijn van vaste klanten. De branches welke wel actief zijn in dagelijkse boodschappen, de Mitra, de bloemist en de drogist geven aan dat het bezoek de afgelopen jaren is afgenomen. De bloemist en de drogist wijten deze afname aan de komst van de XL-supermarkt. De XL-supermarkt is ook op zondag geopend. De Coop supermarkt geeft aan dat veel consumenten met de fiets komen en dat de Jumbo supermarkt voor deze klanten te ver fietsen is. De Coop supermarkt is actief met click&collect op het gebied van biologische groenten en fruit. Er is een samenwerking met een plaatselijke boer. Klanten kunnen via de website een tas biologische groente en fruit bestellen en deze afhalen in de Coop supermarkt. Daarnaast kunnen klanten via de website taarten en gebak bestellen en dit gebak afhalen in de supermarkt. De klant kiest volgens de ondernemers met name voor het wijkwinkel-
Enquete ondernemers Meeuwerderweg Groningen Ondernemer:
Laptopreparatie Groningen Elektrazaak Vaszlovsky Supermarkt Coop Bloemenhuis Oosterpoort Drogist Yvonne Keukens Weening Mitra Hubo Weening Kapper Bij Anita Nagelstudio Safarisun
Vraag 1:
4 jaar 40 jaar 1,5 jaar 43 jaar 40 jaar 88 jaar > 10 jaar 88 jaar 12 jaar 1 jaar
Vraag 2:
Gelijk gebleven Gelijk gebleven Toegenomen Afgenomen Afgenomen Gelijk gebleven Afgenomen Gelijk gebleven Gelijk gebleven Gelijk gebleven
Vraag 3: Vraag 4:
Nee Nee Nee Ja Ja Nee Nee Nee Nee Nee
Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen
Vraag 5: Vraag 6:
Nee Nee Ja Nee Nee Nee Ja Nee Nee Nee
Dorps, buurtgevoel Mix, sfeer, dorps, service Mix, dichtbij, dorps, vaste klanten Vaste klanten Dorps, advies, service Vaste klanten Dorps, vaste klanten Dorps, vaste klanten, gemoedelijk Dorps, vaste klanten Sfeer, buurtgevoel
(Bron: Uitkomsten ondernemersenquêtes Eindhoven, eigen bewerking)
121
centrum voor de sfeer, het buurtgevoel en de service. Daarnaast zijn er veel vaste klanten. Enquête van consumenten van wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg
De uitkomsten van de consumentenenquête van de Meeuwerderweg zijn in bijlage 8 opgenomen. De belangrijkste uitkomsten staan hieronder samengevat: 1. 77,5% van de consumenten doet de grote boodschappen in het wijkwinkelcentrum in plaats van bij de XL-supermarkt (22,5%). 2. 87,5% van de consumenten vindt nabijheid van het wijkwinkelcentrum belangrijker dan sfeer (sociale interactie en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum). 3. 77,5% van de consumenten vindt uitgebreid winkelaanbod belangrijker dan parkeren (22,5%) voor een wijkwinkelcentrum. Het valt op dat veel consumenten te voet of te fiets komen.
122
4. 52,5% heeft als primaire doel de supermarkt bij het bezoek aan het wijkwinkelcentrum. 5. 95% van de consumenten haalt de versproducten bij de supermarkt. 6. 85% van de consumenten denkt in de toekomst op de traditionele manier boodschappen te blijven doen, 7,5% van de consumenten denkt in de toekomst meer gebruik te gaan maken van thuisbezorgen mits de bezorgkosten naar beneden gaan en het tijdstip is vast te leggen en 7,5% van de consumenten denkt gebruik te gaan maken van click&collect. Tijdens het ondervragen van de consumenten in wijkwinkelcentrum Meeuwerderweg in Groningen viel op dat consumenten aangaven ook vaak te kiezen voor een Albert Heijn supermarkt in Groningen voor de dagelijkse boodschappen.
Uitwerking Case Makado Purmerend Korte omschrijving wijkwinkelcentrum Makado
Het wijkwinkelcentrum Makado is een overdekt wijkwinkelcentrum van circa 4100 m² wvo (Locatus, 2012) gelegen aan het John F. Kennedyplein in Purmerend. Het bouwjaar van het wijkwinkelcentrum is circa 1970. Omgeving van wijkwinkelcentrum Makado
Het wijkwinkelcentrum is gelegen in de wijk Overwhere in Purmerend. De omgeving bestaat voor de helft uit flats (Gemeente Purmerend, 2012). De bevolkingsopbouw van de wijk bestaat volgens de ondernemers uit ouderen, alleenstaanden en allochtonen met name uit de lagere sociaaleconomische bevolkingsklasse. In de wijk bevinden zich veel accommoda-
ties zoals scholen, sportaccommodaties en twee verzorgingshuizen. Geregeld worden er sportdemonstraties in het wijkwinkelcentrum vertoond. Daarnaast heeft het wijkwinkelcentrum Makado met zorgondernemer De Zorgcirkel een gratis kortingspas voor 50-plussers ontwikkeld waarbij ouderen de komende drie jaar korting ontvangen in het wijkwinkelcentrum. Vijf jaar geleden is het winkelcentrum gerenoveerd. Toen is ook de openbare ruimte geherstructureerd. Bestaande data van Locatus
Vanuit de totale lijst met kengetallen van Locatus, welke is te bekijken via de internetlink http://www.green.nl/scriptiePatricia, zijn de gegevens met betrekking tot aantal verkooppunten, filialiseringsgraad, winkelvloeroppervlakte en leegstand vanaf 2006 te herleiden. Samenvattend levert dit voor wijkwinkelcentrum Makado de onderstaande gegevens op:
data makado purmerend 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Aantal verkooppunten: % filiaalbedrijven: Winkelvloeroppervlakte (m² WVO): Leegstand (m² WVO): 32 32 35 35 34 34 39
28,13 25 18,18 28,57 29,41 29,41 38,46
4267 4267 4124 4169 4261 4067 4100
205 205 0 146 110 105 275
(Bron: Locatus, 2012, eigen bewerking)
De filiaalbedrijven welke in 2012 zijn vertegenwoordigd zijn Deen Supermarkt, Deka Supermarkt, Marskramer, DIO drogist, Vivant gemakswinkel, Euronics, Pearle, Ter Stal, Toys2Play, PostNL en geldautomaten van Rabo, ING en ABN. Een aantal opvallende zaken uit de uitgebreide dataverzameling (http://www.green.nl/scriptiePatricia) en de samenvattende figuur staan hieronder vermeld: 1. Volgens opgave van de ondernemers is
het wijkwinkelcentrum in 2007 gerenoveerd. Dat verklaart de toename van het aantal verkooppunten van 32 verkooppunten in 2007 naar 35 verkooppunten in 2008. 2. De toename met vijf verkooppunten in 2012 ten opzichte van 2011 wordt veroorzaakt door de komst van servicepunten en drie pinautomaten. 3. De afname van het winkelvloeroppervlakte in 2008 ten opzicht van 2007 komt omdat er een correctie voor de metrage van de 123
Dekamarkt in de data van Locatus is verwerkt. 4. De leegstand vanaf 2011 wordt met name veroorzaakt door het vertrek van een kinderkledingzaak, de viswinkel en de kaaswinkel. Observatie van wijkwinkelcentrum Makado
De uitgewerkte observatielijst van wijkwinkelcentrum Makado is in bijlage 5 opgenomen. In de observatielijst vallen een aantal zaken op. Het wijkwinkelcentrum heeft een website. Er zijn twee supermarkten gevestigd, Deen en Dekamarkt. De supermarkten zijn geopend van maandag tot en met zaterdag van 08.00 uur tot 20.00 uur en op vrijdag van 08.00 uur tot 21.00 uur, er is geen zondagopening. De en-
trees van de supermarkten zijn gesitueerd nabij de uitgangen van het wijkwinkelcentrum. De bereikbaarheid van de A7 is onder gemiddeld. De route vanaf de A67 loopt over de Salvador Allendelaan. Aan de Salvador Allendelaan ligt wijkwinkelcentrum Overwhere met twee supermarkten, Plus en Lidl. Het parkeren is gemiddeld, circa 200 gratis parkeerplaatsen. Er bevinden zich twee versspeciaalzaken, een bakker en slager, in het wijkwinkelcentrum. Enquête van ondernemers van wijkwinkelcentrum Makado
De uitkomsten van de ondernemersenquêtes staan in onderstaande figuur samengevat.
Enquête ondernemers Makado Purmerend Ondernemer: Witgoedzaak Marskramer Pearl Dio Drgogist Slijterij Dierenspeciaalzaal Schoenenherstelzaak Slager Chocolaterie Bakker ] Deka supermarkt Deen supermarkt
Vraag 1: 24 jaar 15 jaar ca. 4-5 jaar 40 jaar 2 jaar 26 jaar ca. 30 jaar ca. 30 jaar 9 jaar 40 jaar 40 jaar 12 jaar
Vraag 2: Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Afgenomen Toegenomen
Vraag 3: Vraag 4: Ja Toenemen Nee Toenemen Ja Toenemen Nee Toenemen Ja Toenemen Ja Toenemen Nee Toenemen Ja Toenemen Ja Toenemen Ja Gelijk blijven Nee Toenemen Nee Gelijk blijven
Vraag 5: Vraag 6: Nee Sfeer Nee Sfeer Nee Gemak, dichtbij, goed parkeren Nee Overdekt centrum, gratis parkeren Nee Sfeer Nee Sfeer en persoonlijke aandacht Ja Sfeer en persoonlijke aandacht Nee Uitgebreid winkelaanbod Nee Uitgebreid winkelaanbod en sfeer Nee Uitgebreid winkelaanbod en sfeer Nee Sfeer Nee Sfeer
(Bron: Uitkomsten ondernemersenquêtes Purmerend, eigen bewerking)
Opvallend in deze figuur is dat de ondernemers aangeven dat het bezoek de afgelopen jaren is afgenomen. Daarentegen geeft Deen supermarkt aan dat het bezoek aan het wijkwinkelcentrum de afgelopen jaren is toegenomen. Een kleine meerderheid van de ondernemers, 58%, geeft aan dat er een verband is met de komst van de Albert Heijn XL-supermarkt. Een aantal ondernemers geeft aan dat het afgenomen bezoek komt doordat er flats zijn gesloopt en daar nog geen woningen voor terug zijn gebouwd. En een aantal ondernemers geeft aan dat door de herstructurering van de 124
openbare ruimte vijf jaar geleden de bereikbaarheid van het winkelcentrum is verslechterd. Nagenoeg alle ondernemers zien geen kans voor een click&collect afhaalpunt in het wijkwinkelcentrum. De klant kiest volgens de ondernemers met name voor het wijkwinkelcentrum voor de sfeer, het gratis parkeren en het uitgebreide winkelaanbod. Enquête van consumenten van wijkwinkelcentrum Makado
De uitkomsten van de consumentenenquête van Makado zijn in bijlage 8 opgenomen.
De belangrijkste uitkomsten staan hieronder samengevat: 1. 80% van de consumenten doet de grote boodschappen in het wijkwinkelcentrum in plaats van bij de XL-supermarkt (20%). 2. 80% van de consumenten vindt nabijheid van het wijkwinkelcentrum belangrijker dan sfeer (sociale interactie en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum). 3. 72,5% van de consumenten vindt goed parkeren belangrijker dan het uitgebreid winkelaanbod van het wijkwinkelcentrum. 4. 50% heeft als primaire doel de super-
markt bij het bezoek aan het wijkwinkelcentrum. De andere 50% kiest voor het totale wijkwinkelcentrum. 5. 77,5 % van de consumenten haalt de versproducten bij de supermarkt. 6. 70% van de consumenten denkt in de toekomst op de traditionele manier boodschappen te blijven doen, 20% van de consumenten denkt in de toekomst meer gebruik te gaan maken van thuisbezorgen mits de bezorgkosten naar beneden gaan en het tijdstip is vast te leggen. Slechts 10% van de consumenten denkt gebruik te gaan maken van click&collect.
125
Uitwerking Case Maasniel Roermond
Omgeving van wijkwinkelcentrum Maasniel
Korte omschrijving wijkwinkelcentrum Maasniel
Het wijkwinkelcentrum Maasniel in Roermond is gesitueerd aan de Hoekstraat, Julianalaan, Beekstraat en Raadhuisstraat. Het wijkwinkelcentrum bestaat uit twee winkelclusters en losse winkels. Er bevindt zich een winkelcluster aan de Hoekstraat. In dit winkelcluster zijn gevestigd Boerenbond, DA drogist, Rabobank, Regiobank, CZ zorgwinkel en een bloemenwinkel. Daarnaast bevindt zich een winkelcluster aan de Beekweg. Hier zijn gevestigd de Plus supermarkt, Primera en een bloemenwinkel. De losse winkels, met name ondernemers, zijn gevestigd in de Raadhuisstraat. Dit is de verbindingsweg tussen beide winkelclusters. In deze straat bevinden zich onder andere een schoenenwinkel, een lingeriewinkel, een accessoirewinkeltje en verder een apotheek, wat horeca en twee kapperszaken. Op de Julianalaan, het verlengde van de Hoekstraat zijn verder nog een bakker en een slager gevestigd. De totale winkelvloeroppervlakte van het wijkwinkelcenturm komt dan uit op circa 3146 m² wvo (Locatus, 2012).
Het wijkwinkelcentrum is gelegen in de wijk Maasniel, een stadsdeel van de Gemeente Roermond dat voormalig een zelfstandige gemeente was. De omgeving bestaat met name uit vooroorlogse woningbouw, kleinschalige bedrijfsactiviteiten, horeca, economische en dienstverlenende functies. De bevolking bestaat volgens Fundainbusiness (Fundainbusiness, 2012) met name uit ouderen, 50% van de bevolking is ouder dan 45 jaar. Verder valt 35% van de bevolking onder de éénpersoonshuishoudens en 36% valt onder de huishoudens met kinderen. Tenslotte valt 41% van de bevolking onder de lagere sociaaleconomische bevolkingsklasse. Bestaande data van Locatus:
Vanuit de totale lijst met kengetallen van Locatus, welke is te bekijken via de internetlink http://www.green.nl/scriptiePatricia, zijn de gegevens met betrekking tot aantal verkooppunten, filialiseringsgraad, winkelvloeroppervlakte en leegstand vanaf 2006 te herleiden. Samenvattend levert dit voor wijkwinkelcentrum Maasniel onderstaande gegevens op:
data maasniel roermond 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Aantal verkooppunten: % filiaalbedrijven: Winkelvloeroppervlakte (m² WVO): Leegstand (m² WVO): 33 35 32 30 26 25 31
27,27 22,86 18,75 20 23,08 28 38,71
3932 4177 3597 3552 3418 3146 3146
216 462 287 835 787 470 530
(Bron: Locatus, 2012, eigen bewerking)
De filiaalbedrijven welke in 2012 zijn vertegenwoordigd zijn Plus, DA, Primera, Boerenbond, CZ Zorgwinkel, Escura apotheken, Rabobank (filiaal), Regiobank (filiaal), PostNL en een 126
geldautomaten van ING, Rabo en ABN. Een aantal opvallende zaken uit de uitgebreide dataverzameling (http://www.green.nl/ scriptiePatricia) en de samenvattende figuur
staan hieronder vermeld: 1. De data van 2012 heeft betrekking op de periode januari tot juli 2012 2. In 2008 is de bestaande Edah over gegaan naar PLUS. Dat is hetzelfde jaar als dat de AH XL-supermarkt is gevestigd op het Retailpark. 3. De toename met zes verkooppunten in 2012 ten opzichte van 2011 wordt veroorzaakt door de komst van een servicepunt van PostNL, drie pinautomaten en een filiaal van de Regiobank. 4. De leegstand vanaf 2008 wordt met name veroorzaakt door het vertrek van een groenteboer, een reisbureau en een zaak in partijgoederen. 5. Er is in het wijkwinkelcentrum geen winkel in huishoudelijke artikelen en in textiel gevestigd. De Boerenbond biedt wat huishoudartikelen aan.
Observatie Maasniel
van
wijkwinkelcentrum
De uitgewerkte observatielijst van wijkwinkelcentrum Maasniel is in bijlage 5 opgenomen. In de observatielijst vallen een aantal zaken op. Zo heeft het winkelgebied geen website. Er is één supermarkt gevestigd, een PLUS supermarkt. Uitsluitend de supermarkt kent een zondagopening. Er bevinden zich circa 240 gratis parkeerplaatsen rondom het wijkwinkelcentrum waarvan circa 110 parkeerplaatsen bij de supermarkt. Er zijn nagenoeg geen uitbreidingsmogelijkheden voor het wijkwinkelcentrum. De bereikbaarheid vanaf de A73 is gemiddeld. Er bevinden zich twee versspeciaalzaken in het afgebakende winkelgebied van de casestudy, een bakker en een slager. Enquête van ondernemers van wijkwinkelcentrum Maasniel
De uitkomsten van de ondernemersenquêtes staan in onderstaande figuur samengevat.
Enquete ondernemers Maasniel Roermond Ondernemer:
Boerenbond (Hoekstraat) Slager Cox (Julianalaan) Primera (tegenover PLUS) Lingeriezaak Annie Frencken (Raadhuisstraat) De Vriesshop (Julianalaan) PLUS supermarkt (Beekweg) Schoenenwinkel (Raadhuisstraat) DA (Hoekstraat) Accessoire winkel (Raadhuisstraat) Bloemenzaak Bosje Bloemen (tegenover PLUS)
Vraag 1: Vraag 2: 15 jaar 115 jaar 11 jaar 26 jaar 7 jaar 5 jaar 66 jaar > 30 jaar 6 jaar 7jaar
Afgenomen Afgenomen Toegenomen Afgenomen Afgenomen Toegenomen Gelijk gebleven Gelijk gebleven Gelijk gebleven Toegenomen
Vraag 3: Vraag 4: Ja Ja Nee Nee Ja Nee Nee Nee Nee Nee
Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen Toenemen
Vraag 5: Vraag 6:
Ja Ja Nee Nee Nee Ja Ja Nee Nee Nee
In de buurt, mensen komen uit de wijk Uitgebreide branchering Uitgebreide branchering, goed parkeren Sfeer, dorps gevoel Uitgebreide branchering, goed parkeren Sfeer, persoonlijke aandacht Uitgebreide branchering, gratis parkeren Sfeer, gratis parkeren Sfeer, gratis parkeren Uitgebreide branchering, vaste klanten
(Bron: Uitkomsten ondernemersenquêtes Roermond, eigen bewerking)
Een aantal ondernemers, waaronder de bakker, was op het moment van het bezoek aan het wijkwinkelcentrum met vakantie en kon om die reden niet worden ondervraagd. Opvallend in deze figuur is dat de ondernemers die zijn gesitueerd nabij de Plus supermarkt alsmede de Plus supermarkt aangeven dat het bezoek de afgelopen jaren is toegenomen, terwijl de overige ondernemers aangeven dat het bezoek de afgelopen jaren is afgenomen. De onderne-
mers die aangeven dat het bezoek de afgelopen jaren is afgenomen wijten dat aan de komst van de Albert Heijn XL-supermarkt. Behalve de lingeriezaak, deze ondernemer wijt de afname aan de komst van internet. De ondernemer van de Vriesshop, een winkel in invriesproducten, gaf aan dat er in 2008 een lange periode wegwerkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de Julianalaan en dat hierin ook een oorzaak ligt van het afgenomen bezoek. 127
De winkels zijn een langere periode minder bereikbaar geweest. Alle ondernemers denken dat de ontwikkeling van internet zal toenemen. Vier van de tien ondernemers zien een kans voor een click&collect afhaalpunt in het wijkwinkelcentrum. De supermarktondernemer geeft aan dat de supermarkt exclusieve wijnen verkoopt via haar website en dat klanten deze wijnen kunnen afhalen in de winkel. De supermarkt geeft tevens aan dat zij sterk scoren op locale betrokkenheid en aandacht en acties voor jonge gezinnen. De klant kiest volgens de ondernemers met name voor het wijkwinkelcentrum voor de sfeer, het uitgebreide winkelaanbod en het goed en gratis parkeren. Enquête van consumenten van wijkwinkelcentrum Maasniel
De uitkomsten van de consumentenenquête van het St. Trudoplein zijn in bijlage 8 opgenomen. De belangrijkste uitkomsten staan hieronder samengevat: 1. 77,5% van de consumenten doet de grote boodschappen in het wijkwinkelcentrum in plaats van bij de XL-supermarkt (22,5%). 2. 90% van de consumenten vindt nabijheid van het wijkwinkelcentrum belangrijker dan sfeer (sociale interactie en aantrekkelijkheid van het wijkwinkelcentrum).
128
3. 62,5% van de consumenten vindt uitgebreid winkelaanbod belangrijker dan parkeren (37,5%) voor een wijkwinkelcentrum. Het valt op dat veel consumenten te voet of te fiets komen. 4. 82,5% heeft als primaire doel de supermarkt bij het bezoek aan het wijkwinkelcentrum. 5. 82,5 % van de consumenten haalt de versproducten bij de supermarkt. 6. 65% van de consumenten denkt in de toekomst op de traditionele manier boodschappen te blijven doen, 20% van de consumenten denkt in de toekomst meer gebruik te gaan maken van thuisbezorgen mits de bezorgkosten naar beneden gaan en het tijdstip is vast te leggen. Slechts 15% van de consumenten denkt gebruik te gaan maken van click&collect. Tijdens het ondervragen van de consumenten in wijkwinkelcentrum Maasniel in Roermond viel op dat consumenten aangaven ook vaak te kiezen voor de Aldi en de Lidl op de St. Wirosingel in Roermond voor de dagelijkse boodschappen. Dit is een perifere locatie op circa twee kilometer afstand van wijkwinkelcentrum Maasniel.
129
bijlage 9 Uitwerkingen van het ‘visueel keuzeexperiment consumenten wijkwinkelcentra St. Trudoplein Eindhoven, Meeuwerderweg Groningen, Makado Purmerend en Maasniel Roermond’
130
uitwerking enquÊte consumenten eindhoven enquÊuitgevoerd door: P. Bos
Consument: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
Vraag 1 A B X
X
X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
Vraag 2 A B X X X X X X X X X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X
Vraag 3 A B X X X X X X
X X X X X X
X
X
X X X X X X X
X
X
X X X
X X
X X X
X X X
X X X X
X X X X X
X X X X X X X
X X
X
X
X
Vraag 5 A B X X X X
X X X X X X X X
X
X X X X X X X
X X X
X X X X X
X X
X
X
X
X X
Vraag 6 A B X X X X
X X X X X X X X X X X X
X X X
X
C
X X X X
X X X
X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X #### 80,0% #### 75,0% #### 25,0% #### 45,0% #### 55,0% #### #### 20,0% 67,5% #### 32,5% #### 77,5% #### 22,5% #### 62,5% #### 10,0% #### 27,5% X X X
X
X
Vraag 4 A B
X X X X X X X
131
uitwerking enquÊte consumenten groningen enquÊuitgevoerd door: P. Bos
Consument: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
132
Vraag 1 A B X X X
X
X
X
X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
Vraag 2 A B X X X X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X
X
Vraag 3 A B
Vraag 4 A B
X
X X X
X X
X X X X
X
X X
X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
X X X X X X X X X X
X
X X X X X X
X X X X X X X X
Vraag 5 A B X X X X X X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
X
Vraag 6 A B X X X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X
C
X X
X
X
X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X #### 77,5% #### 87,5% #### 12,5% #### 22,5% #### #### 22,5% 77,5% #### 52,5% #### 47,5% #### 95,0% 5,0% 5,0% #### 85,0% 7,5% 7,5% 7,5% 7,5% X
uitwerking enquÊte consumenten purmerend enquÊuitgevoerd door: P. Bos
Consument: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
Vraag 1 A B
X
X X
X
X X
X X X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
Vraag 2 A B X X X X X X X X X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X
Vraag 3 A B X X X
X X X X X
X X X X
X X X X X X X X X X X X X X
X
Vraag 4 A B X X X X
X
X
X X
X
X X
X X X X X
X X X
X X
X X
X X X X X X X X X X X X X X
Vraag 5 A B X X X X X X X X X X
X X X X X X X X X X X X
Vraag 6 A B X X X X
X
X X
X X X X X
X
X X X X
X
X X
X X X X X X X
C
X X
X
X
X
X X
X X
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X #### 80,0% #### 80,0% #### 20,0% #### #### 20,0% 72,5% #### 27,5% #### 50,0% #### 50,0% #### 77,5% #### 22,5% #### 70,0% #### 10,0% #### 20,0% X X
133
uitwerking enquÊte consumenten roermond enquÊuitgevoerd door: P. Bos
Consument: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
134
Vraag 1 Vraag 2 Vraag 3 Vraag 4 Vraag 5 Vraag 6 A B A B A B A B A B A B C X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X #### 77,5% #### 90,0% #### 10,0% #### 62,5% #### #### 22,5% 37,5% #### 82,5% #### 17,5% #### 82,5% #### 17,5% #### 65,0% #### 15,0% #### 20,0%
135
bijlage 10 Analyseinterpretatie van de vier wijkwinkelcentra uit de casestudy
136
st. trudoplein eindhoven
meeuwerderweg groningen
Sterktes
Sterktes
»» 2 complementaire supermarkten. »» Divers winkelaanbod, filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers. »» Uitbreidingsmogelijkheden. »» Binding met de wijk, voormalig zelfstandige gemeente.
Zwaktes
»» Geen aansluiting van de supermarkten op de winkels aan de Strijpsestraat. »» Diverse winkelclusters, geen samenhang. »» Beperkt parkeren, gedeeltelijk betaald parkeren. »» Geen website. »» Geen zondagopening.
Kansen
»» Uitbreiding gedeelte bij AH/Blokker »» Mogelijkheid toevoegen trekker aan de Strijpsestraat. »» Toevoegen parkeren bij de uitbreiding. »» Een informatieve website van het wijkwinkelcentrum. »» Zondagopening. »» Toevoegen click&collect afhaalpunt. »» Richten op de wijkfunctie, toevoegen medische en maatschappelijke voorzieningen. »» Branchering afstemmen op de samenstelling van de wijk. »» Samenwerking zoeken met verenigingen, scholen, zorgondernemers. »» Aandacht voor openbaar gebied, veiligheid en verlichting.
Bedreigingen
»» Hoofdaanrijdroute naar het wijkwinkelcentrum loopt via de AH XL. »» Zondagopening van de AH XL-supermarkt. »» Concurrerende wijkwinkelcentra. »» Internet.
»» 1 locale supermarkt, gericht op de wijk. »» Binding met de wijk, dorps gevoel, servicegericht. »» Hoog percentage lokaal ondernemerschap »» Aanwezigheid van wijkgerichte functies waaronder wasserette, naai-atelier, huisarts, fysiotherapeut en apotheek.
Zwaktes
»» Beperkt winkelaanbod op het gebied van dagelijkse boodschappen door ontbreken huishoud en textiel. »» Beperkt parkeren, gedeeltelijk betaald parkeren. »» Geen website. »» Geen zondagopening. »» Geen uitbreidingsmogelijkheden
Kansen
»» Toevoegen winkels in huishoud en/of textiel. »» Toevoegen enkele filialen om draagkracht van het wijkwinkelcentrum te vergroten. »» Een informatieve website van het wijkwinkelcentrum. »» Zondagopening. »» Toevoegen click&collect afhaalpunt. »» Branchering afstemmen op de samenstelling van de wijk. »» Aandacht voor openbaar gebied, veiligheid en verlichting.
Bedreigingen
»» Goede bereikbaarheid van Jumbo XL-supermarkt. »» Zondagopening van de Jumbo XL-supermarkt. »» Concurrerende supermarkten (Albert Heijn) en wijkwinkelcentra. »» Internet.
137
makado purmerend
maasniel roermond
Sterktes
Sterktes
»» 2 supermarkten. »» Samenwerking met sportverenigingen en zorgondernemers. »» Het wijkwinkelcentrum heeft een website. »» Goed en gratis parkeren rondom het wijkwinkelcentrum. »» Divers winkelaanbod, filiaalbedrijven en plaatselijke ondernemers. »» 1 winkelcluster onder 1 dak met gezamenlijke naam. »» Overdekt wijkwinkelcentrum.
Zwaktes
»» Supermarkten niet complementair. »» De entreepartijen van de supermarkten liggen nabij een uitgang van het wijkwinkelcentrum. »» Geen zondagopening. »» Geen uitbreidingsmogelijkheden.
Kansen
»» Bouw van nieuwe woningen ter plaatse van gesloopte flats. »» Zondagopening. »» Toevoegen click&collect afhaalpunt. »» Richten op de wijkfunctie, toevoegen medische en maatschappelijke voorzieningen. »» Branchering afstemmen op de samenstelling van de wijk. »» Aandacht voor openbaar gebied, veiligheid en verlichting.
Bedreigingen
»» Concurrerende wijkwinkelcentra waaronder wijkwinkelcentrum Overwhere. »» Zondagopening van de AH XL-supermarkt. »» Internet.
138
»» 1 locale supermarkt, gericht op de wijk. »» Binding met de wijk, voormalig zelfstandige gemeente. »» Zondagopening supermarkt. »» Goed en gratis parkeren.
Zwaktes
»» Geen uitbreidingsmogelijkheden. »» 2 verspreide winkelclusters met losse winkels in de aanloopstraten. »» Beperkt winkelaanbod op het gebied van dagelijkse boodschappen door ontbreken huishoud en textiel. »» Winkelclusters liggen verspreid, geen samenhang. »» Winkelcluster zonder supermarkt heeft geen echte trekker. »» Geen website.
Kansen
»» Toevoegen complementaire supermarkt (Aldi/Lidl) in winkel van Boerenbond. »» Een informatieve website van het wijkwinkelcentrum. »» Toevoegen click&collect afhaalpunt. »» Richten op de wijkfunctie, toevoegen medische en maatschappelijke voorzieningen. »» Samenwerking zoeken met verenigingen, scholen, zorgondernemers. »» Aandacht voor openbaar gebied, veiligheid en verlichting.
Bedreigingen
»» Goede bereikbaarheid van AH XLsupermarkt op Retailpark Roermond. »» Concurrerende wijkwinkelcentra. »» Aldi enLidl op St. Wirosingel in Roermond. »» Zondagopening van de AH XL-supermarkt. »» Internet.
