Directie Wijk & Stad
Ingekomen stuk D5
Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkelaars
Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen
Aan de gemeenteraad van Nijmegen
Telefoon
(024) 329 91 11
Telefax
(024) 329 96 10
E-mail
[email protected]
Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen
Datum
Ons kenmerk
Contactpersoon
31 oktober 2006
Datum uw brief
P320/06.0031030
Henk Berends
Onderwerp
Aantal bijlagen
Doorkiesnummer
1
3292833
Geachte leden van de Raad,
Hierbij treft u het collegeadvies aan over het haalbaarheidsonderzoek van een erfgoedhuis in het voormalige weeshuis op de Hessenberg. Een erfgoedhuis blijkt helaas niet haalbaar te zijn. Met de projectontwikkelaar Koninklijke Woudenberg vindt nu overleg plaats over de alternatieven. Kortheidshalve verwijzen wij u naar het collegeadvies. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Secretaris,
mevr. dr. G. ter Horst
P. Eringa
www.nijmegen.nl
brief aan Raad 06.31030.doc
Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Weeshuis Hessenberg
Programma / Programmanummer
BW-nummer
Grondbeleid / 9220 Portefeuillehouder
P. Depla
Samenvatting
De haalbaarheid van een erfgoedhuis in het voorm. weeshuis op de Hessenberg is onderzocht in opdracht van de betrokken projectontwikkelaar en ons College. Het erfgoedhuis blijkt zonder bijdragen of garanties van de gemeente niet te realiseren. Hierdoor is het erfgoedhuis niet haalbaar.
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
P320, Henk Berends, 2833 Datum ambtelijk voorstel
23 oktober 2006 Registratienummer
06.0031029
Paraaf
Ter besluitvorming door het college
-te concluderen dat het erfgoedhuis in het voormalige weeshuis niet haalbaar is; -in principe medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van het voormalige weeshuis met een ‘openbare functie’ in een combinatie van wonen/werken of wonen/zorg.
Datum
akkoord
Leidinggevende W. Wentink, P320
Programmamanager W. van Hees
Programmadirecteur W. Wentink (plv)
: Alleen ter besluitvorming door het College : Actief informeren van de Raad (uiterlijk november 2006) Besluit B&W d.d. 31 oktober 2006
X Conform advies
Aanhouden
Anders, nl.
Paraaf
nummer: 2.10
Datum
akkoord Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Cvrstl 06.0031029 erfgoedhuis 231006.doc
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
Op verzoek van de gemeenteraad zijn voor de invulling van het voormalige weeshuis en de Titus Brandsmakapel op de Hessenberg in een openbare procedure gegadigden gezocht (motie: ‘Weeshuis verdient goede invulling en afweging” 15-12-2004; Het College op te roepen het Oude Weeshuis uit de planexploitatie Hessenberg te trekken en voor dit pand een open proces te starten waarbij plannen voor het pand kunnen worden ingediend, die vervolgens worden gewogen op inhoud en financiën door College, Plangroep Hessenberg en de commissie Stadsgebieden’). Voor de uitvoering van deze motie heeft ons College in 2005 een prijsvraag uitgeschreven voor de herontwikkeling van het voormalige weeshuis op de Hessenberg. Deze prijsvraag is gewonnen door de Koninklijke Woudenberg met een plan voor realisatie van een erfgoedhuis en woningbouw in het weeshuis. Mocht het erfgoedhuis niet haalbaar blijken te zijn, was als terugvaloptie uitsluitend woningbouw aangegeven. De raadscommissie Stadsgebieden is op 30 augustus 2005 geconsulteerd over de uitkomst van de prijsvraag. De commissie heeft benadrukt dat gezorgd moet worden voor een openbare invulling/erfgoedhuis van het weeshuis en dat de commissie geïnformeerd moet worden over het resultaat. Voor het overige heeft de commissie geen opmerkingen geplaatst. Toegezegd door ons College in 2005 is dat indien anders wordt besloten over de publieke/ culturele invulling, het voorstel over het weeshuis dan terugkomt in de commissie. De herontwikkeling/verkoop van het voormalig weeshuis op de Hessenberg is door ons College in september 2005 voorwaardelijk gegund aan Koninkl. Woudenberg. Na dit besluit is in 2006 een onderzoek uitgevoerd naar de haalbaarheid van een erfgoedhuis. Het rapport treft u als bijlage 1 aan. In dit Collegeadvies staan de haalbaarheid van het erfgoedhuis en de vervolgstappen voor de herontwikkeling van het weeshuis centraal.
2
3
4
Juridische aspecten
De herontwikkeling van het weeshuis is door ons College voorwaardelijk gegund aan Koninkl Woudenberg. Gesteld is dat indien de functie erfgoedhuis niet haalbaar blijkt te zijn, een andere ‘openbare’ functie gevonden moeten worden voor (een deel van) de begane grond. Indien zowel het erfgoedhuis niet slaagt en er ook geen ‘openbare’ functie gerealiseerd wordt heeft ons College een voorbehoud gemaakt wbt planselectie/verkoop. Doelstelling
Herontwikkeling van het voorm. weeshuis Hessenberg. Argumenten
In opdracht van ons College en Koninkl. Woudenberg heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de haalbaarheid van een erfgoedhuis op de Hessenberg. In dit onderzoek is allereerst het concept van een erfgoedhuis verder uitgewerkt. Gekozen is voor een opzet waarbij publieksgerichte activiteiten worden gecombineerd met activiteiten voor andere cultuurhistorische organisaties (tweede lijns organisaties). Een verbindend element vormt de horeca (commerciële basis).
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
In het rapport wordt een groeimodel voorgesteld; via de pioniers (cult-hist. ondernemers, st. Gebroeders van Limburg, horeca) groeien naar een totaalconcept. Een belangrijke voorwaarde die in het rapport wordt genoemd is dat het Cultuur Historisch Platform Rijk van Nijmegen nut en noodzaak van een erfgoedhuis op de Hessenberg onderschrijft. Behalve aan het concept is in het onderzoek aandacht besteed aan de investering en exploitatie van een erfgoedhuis en mogelijke bijdragen/subsidies. Het erfgoedhuis heeft een omvang van ca. 800 m2. In de exploitatie leidt dit tot een jaarlijkse negatieve exploitatie van ca. € 2 ton (€ 238.000 in het eerste jaar en € 198.000 na 5 jaren).Hierbij is verondersteld dat het onderdeel horeca in staat is een sluitende exploitatie te draaien (in het onderzoek draait het horeca-onderdeel in het eerste jaar € 75.000 verlies en na 5 jaar € 18.000 verlies). In het onderzoek zijn subsidiemogelijkheden verkend: voor de investeringen lijken er mogelijkheden te zijn maar voor de exploitatie veel minder. Het haalbaarheidsonderzoek treft u als bijlage 1 aan. Met Koninkl. Woudenberg zijn daarna besprekingen gevoerd over de vervolgstappen. Ons College heeft hierin aangegeven geen mogelijkheden te zien voor een exploitatiebijdrage aan het erfgoedhuis, evenmin voor garantiestellingen (huur/exploitatie, etc). Per brief van 18 oktober (bijlage 2) heeft Koninkl. Woudenberg aangegeven dat een erfgoedhuis gelet hierop niet tot de mogelijkheden behoort; voorwaarde is dat de gemeente Nijmegen participeert in de exploitatie van het erfgoedhuis, ook als subsidies in ogenschouw worden genomen. Deze worden immers vooral voor de investering gegeven. Met dit gegeven is een alternatieve ontwikkeling van het weeshuis noodzakelijk; een andere ‘openbare’ functie. Koninkl. Woudenberg geeft de volgende mogelijkheden aan: een combinatie van wonen/werken (huisvesting advocatenkantoor, notaris of een andere woon/werkcombinatie) of mogelijk een woon/zorgcombinatie. De komende weken gaat de Koninkl. Woudenberg nader onderzoek doen naar deze alternatieve invulling. Hierna vindt overleg met ons College plaats. 5
6
7
8
Financiën
De verkoop van het weeshuis wordt financieel afgewikkeld in de planexploitatie Hessenberg in het programma grondbeleid. Communicatie
De uitkomsten van het onderzoek en de vervolgstappen zijn besproken met vertegenwoordigers van de plangroep Hessenberg. Uitvoering en evaluatie
De herontwikkeling van het weeshuis wordt volgens de hierboven aangegeven vervolgstappen uitgewerkt. Risico’s
De risico’s voor de gemeente bij de verkoop van het voorm. weeshuis op de Hessenberg zijn opgenomen in de planexploitatie Hessenberg van Ontwikkelingsbedrijf.
Bijlage(n):
1) haalbaarheidsonderzoek erfgoedhuis 2) brief Koninkl. Woudenberg 18 oktober 2006 3) persbericht
Exploitatieoverzicht Erfgoeddeel Erfgoedhuis Nijmegen OPBRENGSTEN ERFGOEDHUIS Zalen Winkel Evenement Flexplekken Subsidies Overige opbrengsten
Index 3% 3% 3% 3% 3% 3%
57.500
Totaal KOSTEN ERFGOEDHUIS 1 Personeelskosten Beheerder Ondersteuning beheerder overige personeelskosten Subtotaal
2008 15.600 25.000 15.400 1.500 0 0
Index
2008
2009 16.068 30.000 25.400 1.545 0 0 73.013 2009
2010 16.550 35.000 35.400 1.591 0 0 88.541 2010
2011 17.047 36.050 36.462 1.639 0 0 91.198 2011
2012 17.558 37.132 37.556 1.688 0 0 93.934 2012
3% 3% 3%
50.000 35.000 3.000 88.000
51.500 36.050 3.090 90.640
53.045 37.132 3.183 93.359
54.636 38.245 3.278 96.160
56.275 39.393 3.377 99.045
2 Huisvestingskosten Huur Servicekosten GWE-kosten Reparatie- en onderhoudskosten Schoonmaak Beveiliging Subtotaal
3% 3% 3% 3% 3% 3%
52.000 5.200 5.000 1.000 2.000 15.000 80.200
53.560 5.356 5.150 1.030 2.060 15.450 82.606
55.167 5.517 5.305 1.061 2.122 15.914 85.084
56.822 5.682 5.464 1.093 2.185 16.391 87.637
58.526 5.853 5.628 1.126 2.251 16.883 90.266
3 Kantoorkosten Kantoor- en administratiekosten Communicatiekosten Overige kantoorkosten Subtotaal
3% 3% 3%
500 1.500 500 2.500
515 1.545 515 2.575
530 1.591 530 2.652
546 1.639 546 2.732
563 1.688 563 2.814
4 Verkoopkosten Promotiekosten Subtotaal
3%
60.000 60.000
25.750 25.750
26.523 26.523
27.318 27.318
28.138 28.138
5 Algemene kosten Verzekeringen Lokale belastingen (OZB, precario) Advies van derden Overige algemene kosten Subtotaal
3% 3% 3% 3%
4.000 1.550 2.000 0 7.550
4.120 1.643 2.120 0 7.883
4.244 1.742 2.247 0 8.232
4.371 1.846 2.382 0 8.599
4.502 1.957 2.525 0 8.984
1.000 2.000 4.000 6.000 13.000
1.000 2.000 4.000 6.000 13.000
1.000 2.000 4.000 6.000 13.000
1.000 2.000 4.000 6.000 13.000
1.000 2.000 4.000 6.000 13.000
6 Afschrijvingen Afschrijving inventaris flexplekken/kantoor Afschrijving inventaris expositie/werkplaats/zaal Afschrijving inventaris verkoop/winkel Afschrijving computerinstallaties Subtotaal 7 Inkoopkosten Inkoop winkel 8 Overige kosten Interest lening voor inventaris Totaal
3%
10.000
12.000
14.000
14.420
14.853
3.180
3.180
3.180
3.180
3.180
264.430
237.634
246.031
253.046
260.279
2010 88.541 -246.031 -157.489
2011 91.198 -253.046 -161.848
2012 93.934 -260.279 -166.345
-20.000 -12.000 -189.489
-20.000 -12.000 -193.848
-20.000 -12.000 -198.345
RESULTAAT 2008 2009 57.500 73.013 Opbrengsten -264.430 -237.634 Kosten Bruto resultaat (excl. afschrijvings-206.930 -164.621 en rentekosten) Afschrijvingen overige investeringen -20.000 -20.000 Interest overige investeringskosten -12.000 -12.000 Bruto resultaat (excl. subsidies) -238.930 -196.621 INDEX = rekeneenheid voor de gemiddelde jaarlijkse procentuele prijsstijging
Exploitatie Horecadeel Erfgoedhuis Nijmegen OPBRENGSTEN HORECA Maaltijden Dranken Overige activiteiten
Index
3% 3% 3%
259.921
Totaal KOSTEN HORECA 1 Personeelskosten Barpersoneel Keukenpersoneel Betaling aan derden Overige personeelskosten Subtotaal
2008 137.758 119.563 2.599
Index
2008
2009 177.117 153.724 3.342 334.184 2009
2010 196.797 170.805 3.713 371.315 2010
2011 202.701 175.929 3.825 382.454 2011
2012 208.782 181.207 3.939 393.928 2012
3% 3% 3% 3%
32.000 48.500 7.500 5.000 93.000
32.960 49.955 10.197 5.150 98.262
33.949 51.454 15.914 5.305 106.620
34.967 52.997 16.391 5.464 109.819
36.016 54.587 16.883 5.628 113.114
2 Huisvestingskosten Huur Servicekosten GWE-kosten Reparatie- en onderhoudskosten Schoonmaak Beveiliging Subtotaal
3% 3% 3% 3% 3% 3%
28.000 2.800 15.000 1.500 4.000 5.000 56.300
28.840 2.884 15.450 1.545 4.120 5.150 57.989
29.705 2.971 15.914 1.591 4.244 5.305 59.729
30.596 3.060 16.391 1.639 4.371 5.464 61.521
31.514 3.151 16.883 1.688 4.502 5.628 63.366
3 Kantoorkosten Kantoor en administratiekosten Communicatiekosten Overige kantoorkosten Subtotaal
3% 3% 3%
500 1.500 500 2.500
515 1.545 515 2.575
530 1.591 530 2.652
546 1.639 546 2.732
563 1.688 563 2.814
4 Verkoopkosten Promotiekosten Subtotaal
3%
15.000 15.000
15.000 15.000
15.450 15.450
15.914 15.914
16.391 16.391
5 Algemene kosten Verzekeringen Onroernde Zaak Belasting Overige belastingen Afvalverwerking Advies van derden Overige algemene kosten Subtotaal
3% 3% 3% 3% 3% 3%
4.000 1.550 15.000 1.500 2.000 1.000 25.050
4.120 1.643 15.900 1.590 2.120 1.060 26.433
4.244 1.742 16.854 1.685 2.247 1.124 27.895
4.371 1.846 17.865 1.787 2.382 1.191 29.442
4.502 1.957 18.937 1.894 2.525 1.262 31.077
15.000 1.667 16.667
15.000 1.667 16.667
15.000 1.667 16.667
15.000 1.667 16.667
15.000 1.667 16.667
6 Afschrijvingen Afschrijving inventaris keuken Afschrijving computerinstallaties Subtotaal 7 Inkoopkosten Maaltijden en spijzen Dranken Overige activiteiten Subtotaal 8 Overige kosten Interest lening voor basisinventaris Subtotaal Totaal
3% 3% 3%
40.254 28.175 1.250 69.678
51.755 36.225 1.607 89.586
61.007 42.701 1.894 105.602
62.837 43.982 1.951 108.770
64.722 45.302 2.009 112.033
4.800 4.800
4.800 4.800
4.800 4.800
4.800 4.800
4.800 4.800
282.995
311.312
339.416
349.664
360.262
2011 382.454 -349.664 32.791
2012 393.928 -360.262 33.666
-40.000 -12.000 -19.209
-40.000 -12.000 -18.334
RESULTAAT 2008 2009 2010 259.921 334.184 371.315 Opbrengsten -282.995 -311.312 -339.416 Kosten Bruto resultaat (excl. afschrijvings-23.075 22.872 31.899 en rentekosten) Afschrijvingen overige investeringen -40.000 -40.000 -40.000 Interest overige investeringskosten -12.000 -12.000 -12.000 Bruto resultaat (excl. subsidies) -75.075 -29.128 -20.101 INDEX = rekeneenheid voor de gemiddelde jaarlijkse procentuele prijsstijging
