Het medehuurderschap van rechtswege (artikel 7:266 BW)

Het medehuurderschap van rechtswege (artikel 7:266 BW). Noodzaak of overbodig?

Over (té) vergaande huurbescherming voor een echtgenoot of geregistreerd partner.

Onderwerp:

Afstudeerscriptie Master Nederlands Recht

Naam:

drs. A.M.C. Machielse LLB

Adres:

Papevoort 2, 5503 PL Veldhoven

ANR:

816993

Scriptiebegeleiders:

mr. P. Sluijter en mr. J.P. van Roestel

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave ..................................................................................................................................... 2 1. Inleiding ........................................................................................................................................ 3 2. Belangenafweging ....................................................................................................................... 5 2.1 2.2 2.3

3.

Waarom eigenlijk huurbescherming voor de echtgenoot?.................................................... 9 3.1 3.2 3.3 3.4

4.

Inleiding....................................................................................................................................... 16 Ontbreken informatieplicht ...................................................................................................... 17 Stuivertje wisselen...................................................................................................................... 19 Zwaarwegend belang verhuurder ........................................................................................... 22 Conclusie ..................................................................................................................................... 25

Hoe dan wel?.............................................................................................................................. 26 6.1 6.2 6.3

7.

Inleiding....................................................................................................................................... 12 Situatie 1980 ................................................................................................................................ 13 Situatie 2009 ................................................................................................................................ 14 Conclusie ..................................................................................................................................... 15

Proportionele inbreuk op de contractsvrijheid?.................................................................... 16 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

6.

Inleiding......................................................................................................................................... 9 Wetshistorie .................................................................................................................................. 9 Verantwoorde grondslag .......................................................................................................... 10 Conclusie ..................................................................................................................................... 12

Achterhaald argument voor noodzaak artikel 7:266 BW? ................................................... 12 4.1 4.2 4.3 4.4

5.

Huurbescherming ........................................................................................................................ 5 Contractsvrijheid .......................................................................................................................... 6 Toetsingscriteria ........................................................................................................................... 8

Inleiding....................................................................................................................................... 26 Aanpassing artikel 7:266 BW .................................................................................................... 26 Integreren artikel 7:266 en 7:267 BW?...................................................................................... 28

Tot slot…..................................................................................................................................... 29 Jurisprudentie ........................................................................................................................................... 31 Literatuur................................................................................................................................................... 31 Bijlage I: Opzet en verantwoording enquête ........................................................................................ 34 Bijlage II: Resultaten enquête m.b.t. 1980 .............................................................................................. 36 Bijlage III: Resultaten enquête m.b.t. 2009............................................................................................. 37 Bijlage IV: Reacties op aanbeveling........................................................................................................ 38

2

1.

Inleiding

Huisje, boompje, beestje… Wie kent het spreekwoord niet? Het geeft weer wat de ingrediënten zijn van een gewoon burgerleven: een huis met een tuin en eventueel een huisdier (en partner en kinderen). Burgerlijk of niet, het eerste van deze drie woorden houdt voor een ieder een primaire levensbehoefte in: een dak boven het hoofd in de vorm van een woning in eigendom of een huurwoning. Het recht op wonen is door de wetgever niet voor niets als sociaal grondrecht neergelegd in de Grondwet (Gw) in navolging van het recht op huisvesting uit het Internationaal Verdrag inzake Economische, Sociale en Culturele Rechten (IVESCR) en het Europees Sociaal Handvest (ESH). “Het bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”, zo valt te lezen in artikel 22 lid 2 Gw. Gelet op dit sociaal grondrecht, is dan ook allerminst opmerkelijk te noemen dat de wetgever in het woonruimtehuurrecht meer waarborgen heeft geformuleerd voor de huurder, dan het geval is bij huur van andere objecten. Het huis wordt niet gezien als een dood ding, maar juist als een zaak waarbij het levensgeluk van de bewoners nauw is betrokken.1

De basisgedachte voor dit “huurrecht woonruimte”, is het zogenaamde huurbeschermingsrecht. Woonruimte is schaars en daardoor verkeert de huurder in een afhankelijke positie ten opzichte van de verhuurder. Door de huurbescherming, is het huurrecht haast een onopzegbaar recht geworden, getuige de strikte voorwaarden die artikel 7:271 BW aan een opzegging door een verhuurder stelt. Het komt in beginsel neer op de principiële kwestie of de woonbelangen van een huurder moeten prevaleren of juist de vrijheid van de verhuurder om de rechtsverhoudingen met zijn huurder zelf te regelen. Het huurbeschermingsrecht uit afdeling 4 van boek 7 BW ademt overduidelijk uit dat de positie van de verhuurder van een woning sterk aan banden is gelegd in het voordeel van de huurder.2 De zogenaamde huurbescherming floreert bij het huurrecht voor woonruimte, waardoor afbreuk wordt gedaan aan één van de belangrijkste beginselen uit ons rechtsstelsel, de contractsvrijheid.

1 2

Kamerstukken II 1969/70, 10451, nr. 4 ,p. 1. Kleyn 1980, p. 9.

3

De vraag is echter of de wetgever met sommige huurbeschermingsbepalingen niet té ver is doorgeschoten. Zo is bij Wet van 21 juni 19793 vanuit de ratio dat het woonrecht van degene die bij de huurder (in)woont bescherming verdient, het zogenaamde wettelijk medehuurderschap geïntroduceerd. Aan de echtgenoot van een huurder met hoofdverblijf in het gehuurde wordt van rechtswege het medehuurderschap toegekend (artikel 7A:1623g BW oud).4 In latere instantie is het artikel uitgebreid, in de zin dat het wettelijk medehuurderschap tevens geldt bij het geregistreerde partnerschap. Sinds 1 augustus 2003 is deze speciale vorm van huurbescherming zonder noemenswaardige aanpassing overgeheveld naar het huidige artikel 7:266 BW.5 Op 3 april 2009, derhalve bijna exact 30 jaar nadat het wettelijk medehuurderschap door de wetgever in het BW is geïntroduceerd, heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de uitleg van dit artikel en een restrictie geformuleerd op het automatisme waarmee een medehuurder, na het eindigen van de huur met de contractuele huurder, de nieuwe huurder wordt.6 Een toevalligheid voor een wel heel uitzonderlijke situatie of misschien een signaal dat het wettelijk medehuurderschap iets aan autoriteit moet inboeten?

Dit onderzoek is erop gericht om in verband met het 30-jarig bestaan van het wettelijk medehuurderschap, dit recht eens kritisch onder de loep te nemen. Centraal staat de vraag in hoeverre de huurbescherming van een echtgenoot c.q. geregistreerd partner7 die géén contractspartij is bij een huurovereenkomst, zoals neergelegd in artikel 7:266 BW, zwaarder dient te wegen dan de contractsvrijheid, het belang van de verhuurder. Om deze vraag te beantwoorden zal onder meer worden nagegaan of de argumenten die de wetgever ertoe hebben bewogen voor een echtgenoot een vergaande huurbescherming toe te kennen in artikel 7:266 BW anno 2009 nog tot eenzelfde conclusie leiden. Is de inbreuk die artikel 7:266 BW in haar huidige vorm maakt op de contractsvrijheid noodzakelijk, of schiet het haar doel voorbij? Dient de weegschaal, kijkend naar maatschappelijke ontwikkelingen, nog steeds naar de kant van de (toekomstig) echtgenoot i.p.v. de verhuurder door te slaan? Bekeken zal

Stb. 1979, 330. Dozy & Jacobs 1999, p. 217. 5 Rueb e.a. 2006, p. 149. 6 HR 3 april 2009, NJ 2009, 319. 7 Waar in het vervolg “echtgenoot” staat, dient steeds “echtgenoot c.q. geregistreerd partner” te worden gelezen.

3

4

4

worden of de vergaande huurbescherming voor een niet-contractspartij zoals neergelegd in artikel 7:266 BW (nog) bestaansrecht heeft.

2.

Belangenafweging

2.1

Huurbescherming

De huurbeschermingsregels die bij Wet van 21 juni 19798 in het Burgerlijk Wetboek zijn neergelegd, laten de uitkomst zien van de belangenafweging die de wetgever heeft gemaakt, tussen het woonrecht van de huurder en de contractsvrijheid van de verhuurder. Deze huurbepalingen verbinden aan huurovereenkomsten rechtsgevolgen waarvan door verhuurder en huurder niet contractueel mag worden afgeweken. Vooral bij de huur van woonruimte zijn de persoonlijke rechten van de huurder zeer sterk gemaakt.9 Wordt gekeken naar de historische ontwikkelingen in het huurrecht, dan laten deze steevast een trend zien van steeds verdergaande huurbescherming. Maar, waarom heeft de wetgever ervoor gekozen de huurbescherming in 1979 zo sterk te maken?

Na de Tweede Wereldoorlog heeft de wetgever moeten ingrijpen in het vrije spel van vraag en aanbod van huurwoningen ten aanzien van de huurprijsvaststelling. De schaarste van huurwoningen ligt ten grondslag aan de huurbescherming. Waar woningnood heerst, dient de huurder optimaal beschermd te worden.10 Om de strijd tegen woekerhuurprijzen te kunnen winnen, heeft de wetgever tevens de opzeggingsbevoegdheden van een verhuurder dienen te beknotten.11 Dat de balans doorslaat naar de kant van de huurder, komt klaarblijkelijk voort uit de wens om de economisch zwakkere partij te beschermen.12 Door de wetgever wordt de huurder in de verhouding huurder/verhuurder als de economisch zwakkere partij gezien, waardoor de beschermende bepalingen in het Burgerlijk Wetboek zijn gerechtvaardigd.13

Stb. 1979, 330. Croes 1981, p. 13. 10 Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 10, p. 2. 11 Croes 1981, p. 16. 12 Duijnstee-van Imhoff 2007, p. 14. 13 Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 10, p. 2.

8

9

5

De huurbescherming is in 1979 zo sterk gemaakt, dat deze zich zelfs uitstrekt over de persoon van de huurder heen naar zijn (toekomstige) echtgenoot, welke voor de verhuurder een willekeurige derde is. Onder de noemer van deze huurbeschermingsregels is namelijk het medehuurderschap van rechtswege voor een echtgenoot geregeld in artikel 7:266 BW. Dit artikel bepaalt dat de echtgenoot van een huurder, die zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, van rechtswege medehuurder is. In lid 2 is geregeld dat de huurder en medehuurder jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, behalve voor zover deze reeds opeisbaar waren voordat de echtgenoot of geregistreerde partner medehuurder werd. Lid 3 stelt vervolgens dat de medehuurder hoofdhuurder wordt, indien de huurovereenkomst met de contractuele huurder eindigt.14 De medehuur van artikel 7:266 BW waarborgt op deze wijze de continuïteit.15 Het biedt de echtgenoot zekerheid dat hij de woning kan blijven bewonen, ook als de huurovereenkomst met de huurder eindigt door opzegging of ontbinding. Onder dezelfde noemer regelt de wet ook het medehuurderschap in geval van overlijden van de hoofdhuurder (artikel 7:268 BW) of medehuurderschap voor andere samenwoners die met de contractuele huurder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding voeren (artikel 7:267 BW). 2.2

Contractsvrijheid

Tegenover deze huurbescherming, staat het algemeen rechtsbeginsel van de contractsvrijheid. Artikel 7:266 BW is een bepaling van dwingend recht, zodat er niet van mag worden afgeweken. Via dit dwingend recht legt de wetgever de contractsvrijheid van de contractspartijen aan banden. De contractsvrijheid is één van de drie beginselen, naast de vormvrijheid en de verbindende kracht van overeenkomsten, die het contractenrecht beheersen.16 De contractsvrijheid valt uiteen in meerdere aspecten, te weten dat een partij vrij is om te beslissen of zij een overeenkomst aangaat, dat een partij vrij is om te beslissen met wie zij een overeenkomst aangaat en dat partijen vrij zijn om de inhoud van de overeenkomst te bepalen.17 Uit het wettelijk medehuurderschap van artikel 7:266 BW blijkt

Artikel 7:266 BW kent voorts nog een lid 4 en 5, maar deze zijn voor het onderhavige onderzoek niet relevant zodat bespreking ervan achterwege blijft. 15 Kamerstukken II 2000/01, 26089, nr. 19, p. 3. 16 Hijma e.a. 2004, 13. 17 Asser/Hartkamp (4-II), nr. 34 14

6

dat de wetgever van mening is dat het belang van de bij de contractuele huurder inwonende echtgenoot zwaarder weegt dan dit beginsel van het contractenrecht. Artikel 7:266 BW maakt derhalve inbreuk op de autonomie van het individu, te weten de – vrije – wil van een partij om met iemand al dan niet een overeenkomst aan te gaan (artikel 3:33 en 6:159 BW).18 De echtgenoot van de contractuele huurder is daarmee van rechtswege een zeer uitzonderlijke positie toegekend, nu het medehuurderschap van artikel 7:266 BW geheel buiten een verhuurder om ontstaat.

Normaliter bestaat een overeenkomst slechts tussen de contractspartijen en heeft een derde hier niets mee te maken. In beginsel bestaat een vrije keuze van contractuele wederpartij, maar hier zijn uitzonderingen op. Het recht kent meerdere varianten waarin sprake is van derdenwerking van overeenkomsten, zoals de blokkering van de paardensprong (artikel 6:257 BW), het derdenbeding (artikel 6:253 BW), kwalitatieve rechten en plichten (artikel 6:251 resp. 6:252 BW) en contracts- of schuldoverneming (artikel 6:159 BW resp. 6:155 BW). Het uitgangspunt is de beslotenheid van het contract (het relativiteitsbeginsel), maar daaruit kan een zorgplicht naar een derde volgen.19 Een andere visie die kanttekeningen bij het autonomiebeginsel plaatst is het leerstuk van de samenhangende rechtsverhoudingen. Niet uit de beslotenheid van een overeenkomst, maar juist uit de sterke samenhang tussen rechtsverhoudingen zou volgen dat contractspartijen en derden rekening dienen te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.20

Ook het huurrecht kent bepalingen die zien op derdenwerking van huurovereenkomsten. Zo houden ondermeer de regelingen omtrent onderhuur (7:269 BW) en woningruil (7:270 BW) een huurderswisseling in tegen de zin of zelfs wil van de verhuurder. Als gevolg van deze specifieke huurbeschermingsbepalingen, kunnen extra contractspartijen naast de oorspronkelijke huurder op het toneel verschijnen die aanspraak maken op rechten ten aanzien van de gehuurde woonruimte.21 Het medehuurderschap van artikel 7:266 BW maakt de contractsvrijheid in diezelfde zin illusoir. De verhuurder hoeft niet om toestemming voor

Dozy & Jacobs 1999, p. 217. HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323 (Staat/Degens). 20 Van Laarhoven 2005, p. 54-55. 21 Rossel 2007, p. 68. 18 19

7

de medehuur te worden gevraagd. Het medehuurderschap ontstaat van rechtswege, enkel door het huwelijk of het geregistreerd partnerschap in combinatie met het hoofdverblijf in het gehuurde. De verhuurder krijgt een nieuwe partij opgedrongen die hij niet zelf heeft kunnen uitkiezen.22 2.3

Toetsingscriteria

Er bestaat derhalve evident een belangenstrijd tussen contractsvrijheid en huurbescherming. Deze strijd strookt met de moderne visie op het contractenrecht, waarin het ‘principle of freedom of contract’ in samenhang dient te worden bezien met het ‘principle of regard and fairness’.23 Niet enkel het klassieke idee van contractsvrijheid, maar ook het beginsel van de bescherming van de zwakke partij geldt als paradigma van het contractenrecht waar rekening mee gehouden dient te worden.24

Hoewel de contractsvrijheid niet expliciet in de wet is neergelegd, is dit beginsel dermate fundamenteel dat er in de literatuur de status van ongeschreven grondrecht aan wordt toegekend.25 De inbreuk die de huurbeschermingsbepalingen op dit ongeschreven grondrecht maken, mogen derhalve niet lichtvaardig worden opgevat. Het beperken van grondrechten dient immers aan strikte regels gebonden te zijn, getuige de in het EVRM en IVBPR geformuleerde beperkingsclausules. Zo stellen artikel 10 EVRM dat beperkingen van de vrijheid van meningsuiting slechts rechtmatig zijn, als deze ‘necessary in a democratic society’ zijn. Evenzo is enkel een inperking van het recht op ‘family life’ (artikel 8 EVRM) enkel een geoorloofde begrenzing als deze ‘necessary in a democratic society’ is. Het IVBPR gebruikt eenzelfde noodzakelijkheidstoets (respectievelijk artikel 19 en artikel 23 IVBPR). Om die reden is er in deze scriptie dan ook voor gekozen om de contractsvrijheid versus de huurbescherming te belichten vanuit de inbreuk die de huurbescherming voor een echtgenoot maakt op het ongeschreven grondrecht van de contractsvrijheid. Het antwoord op de vraag of de wetgever anno 2009 een andere belangenafweging dient te maken dan die in 1979 heeft geresulteerd in artikel 7:266 BW, zal worden gegeven door de inbreuk analoog te toetsen aan de beperkingsclausule ‘necessary in a democratic society’ uit het EVRM en Kloosterman e.a. 2008, p. 161. Cherednychenko 2004, p. 60. 24 Hondius 1999, p. 387. 25 Asser/Hartkamp (4-II), nr. 45a 22 23

8

IVBPR. Artikel 7:266 zal worden onderworpen aan de necessity-clausule zoals het EHRM die heeft geformuleerd in het Handyside-arrest.26 Dat houdt in dat wil de inbreuk gerechtvaardigd zijn, er in de eerste plaats sprake dient te zijn van een ‘pressing social need’ (hoofdstuk 4). In de tweede plaats wordt verlangd dat de beperking wordt gedragen door ‘relevant and sufficient reasons’ (hoofdstuk 5). Tot slot moeten de gronden die de wetgever ter rechtvaardiging opvoert ’proportionate to the legitimate aim pursued’27 zijn (hoofdstuk 6). Hoewel de drie toetsen niet altijd alledrie worden behandeld door het EHRM28, heb ik ervoor gekozen om de drie criteria wel cumulatief op artikel 7:266 BW los te laten.

3.

Waarom eigenlijk huurbescherming voor de echtgenoot?

3.1

Inleiding

Nu het kader uiteen is gezet, rest niets anders dan artikel 7:266 BW aan de eerste toets te onderwerpen. Wil een inbreuk op een vrijheid van burgers29 gerechtvaardigd zijn, dan zal in de eerste plaats een ‘pressing social need’ voor de inbreuk dienen te bestaan. De vraag is derhalve of er in de Nederlandse maatschappij een dringende behoefte voor de bescherming van een echtgenoot van een huurder bestaat. Alleen dan kan worden gesproken van een verantwoorde grondslag voor de inbreuk die de huurbescherming op de contractsvrijheid maakt. 3.2

Wetshistorie

De wetgever heeft met artikel 7:266 BW een zeer unieke verbintenisrechtelijke figuur geïntroduceerd die geen vergelijkbaar artikel in het recht kent. Uit de toelichting blijkt dat de regeling is bedoeld als aanvulling op de bescherming die reeds bestond in de Huurwet in geval van overlijden van de huurder. Bij overlijden van de huurder wordt de voortzetting van het huurgenot door de overblijvende echtgenoot (of andere gezinsleden) verzekerd, zonder afhankelijk te zijn van de verhuurder.30 Dit omdat alle personen die lange tijd ongestoord in een verhuurde woning verblijven in het algemeen een groot belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst. Niet alleen in geval van overlijden, maar ook bij het

EHRM 7 december 1976, NJ 1978, 236 (Handyside). EHRM 26 april 1979, NJ 1980, 146 (Sunday Times). 28 Vlemminx 2002, p. 72. 29 In het geval van artikel 7:266 BW: een inbreuk op de vrijheid van een verhuurder om zelf te bepalen met wie een huurovereenkomst wordt gesloten. 30 Kamerstukken II 1976/77, 14249, nr. 3, p. 10-11. 26

27

9

wegvallen van de huurder door andere oorzaken zoals een echtscheidingsprocedure. Ook in die situatie kan een echtgenoot zonder recht of titel in het gehuurde achterblijven.31 De wetgever is met artikel 7:266 BW tegemoet gekomen aan een in de praktijk gesignaleerd probleem, namelijk dat in gevallen van echtscheiding vaak bleek dat het huurcontract van de echtelijke woning enkel op naam van de man stond.32 Tot 1979 gold er alleen huurbescherming voor de huurder persoonlijk en werden huurovereenkomsten met niet meer dan één persoon gesloten.33 Een echtgenoot werd enkel beschermd door het familierecht, artikel 1:88 en 1:89 BW, waardoor een huurder niet zonder toestemming van een echtgenoot de huur van de echtelijke woning mag opzeggen.34

Omdat een overeenkomst alleen rechten en plichten regelt tussen de contractspartijen, had een echtgenoot tot 1979 geen eigen rechten. Niet tegenover de verhuurder, maar ook niet tegenover de echtgenoot-huurder. De echtgenoot niet-huurder kwam daardoor in gevallen van echtscheiding met lege handen te staan. Als de ex-echtgenoot na een echtscheiding als huurder diende te worden aangemerkt, ontstond een probleem als de verhuurder hier niet aan wilde meewerken. Dat een overeenkomst enkel geldt tussen diegenen die partij zijn bij die overeenkomst, is namelijk een hoofdbeginsel van het contractenrecht.35 De contractsvrijheid stond eraan in de weg dat een verhuurder geconfronteerd kon worden met een wederpartij waarmee hij geen overeenkomst was aangegaan. 3.3

Verantwoorde grondslag

Zonder ogenschijnlijk serieus alternatieve mogelijkheden te onderzoeken, is voor de bescherming van de echtgenoot niet-huurder leentjebuur gespeeld bij artikel 1751 van de Franse Code Civil en artikel 215 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek.36 Het enkele feit dat in het Franse en Belgische recht een medehuurderschap van rechtswege bestaat voor een echtgenoot, maakt deze huurbeschermingsregel voor het Burgerlijk Wetboek echter nog niet ‘necessary’. Het inperken van de contractsvrijheid dient te geschieden op grond van solide argumenten, wil voldaan zijn aan het eerste criterium ‘pressing social need’. De vrijheid van Kamerstukken II 1976/77, 14249, nr. 5, p. 9. Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 6, p. 7-8. 33 Rueb e.a. 2006, p. 149 alsmede Croes 1981, p. 49 en Bockwinkel 1982, p. 177. 34 Croes 1981, p. 49. 35 Oldenhuis e.a. 2005, p. 156. 36 Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 6, p. 8. 31 32

10

een verhuurder om zijn eigen huurder uit te kunnen kiezen, zelf te bepalen met wie hij wel en met wie hij niet een huurovereenkomst wenst aan te gaan, mag niet lichtvaardig opzij worden gezet. De inbreuk kan echter worden gerechtvaardigd vanuit de ratio dat het woonrecht van degene die bij de huurder (in)woont bescherming verdient (continuïteit). Analoog aan de beperkingsclausule die is geformuleerd voor het recht op “family life” kan worden gesteld dat de inperking van de contractsvrijheid “is necessary in a democratic society […] for the protection of the rights and freedoms of others.” (artikel 8 lid 2 EVRM). Het recht op wonen dat als sociaal grondrecht is neergelegd in artikel 22 lid 2 van de Gw dat in 1983 in werking is getreden, geldt voor iedereen en niet alleen voor een contractueel huurder. De overheid heeft zichzelf de verplichting opgelegd om te zorgen voor adequate huisvesting voor iedereen.37 Dit bevorderen van de woongelegenheid wordt door de wetgever verduidelijkt als het beschermen tegen dreigende gevaren, maar ook het handhaven van een reeds bestaande natuurlijk of verworven toestand.38 Ook als door overlijden, echtscheiding of verlating een niet-huurder in een huurwoning achterblijft, dient deze beschermd te worden in die zin dat deze niet-huurder het recht op voortzetting van de bewoning toegekend krijgt.

De verantwoorde grondslag als gevolg van een botsing van grondrechten, volgt overigens niet enkel uit artikel 22 lid 2 Gw, maar steunt ook op het recht op huisvesting zoals dit is neergelegd in artikel 11 IVESCR en artikel 31 ESH. De achterliggende idee bij deze verdragen is, dat op lidstaten een bindende verplichting rust om op progressieve wijze de sociale grondrechten te verwezenlijken. Zo volgt uit het door Nederland geratificeerde ESH dat Nederland maatregelen dient te nemen die zijn gericht op het bevorderen van toegang tot huisvesting alsmede op het voorkomen van dak- en thuisloosheid. Het door Nederland ondertekende IVESCR heeft het over het recht van een ieder op een behoorlijke levensstandaard, waaronder ondermeer huisvesting is begrepen. Dat hiermee ook het recht op huisvesting van een echtgenoot niet-huurder kan worden verstaan, kan worden afgeleid uit het feit dat het recht van een ieder op een behoorlijke levensstandaard geldt voor “zichzelf en zijn gezin”. Dat het recht op wonen verder gaat dan alleen de huurder, kan voorts onomstotelijk worden afgeleid uit de niet-bindende, maar daarom niet minder

37 38

Handelingen II 1978/1979, 80, p. 4956. Algehele grondwetsherziening, Deel Ia Grondrechten 1979, p. 265.

11

richtinggevende Universele Verklaring voor de Rechten van de Mens (UVRM). Artikel 25 lid 1 UVRM bepaalt: “Een ieder heeft recht op een levensstandaard, die hoog genoeg is voor de gezondheid en het welzijn van zichzelf en zijn gezin, waaronder begrepen voeding, kleding, huisvesting en geneeskundige verzorging en de noodzakelijke sociale diensten, alsmede het recht op voorziening in geval van werkloosheid, ziekte, invaliditeit, overlijden van de echtgenoot, ouderdom of een ander gemis aan bestaansmiddelen, ontstaan ten gevolge van omstandigheden onafhankelijk van zijn wil.” 3.4

Conclusie

Om de continuïteit te waarborgen, blijft bescherming van het woongenot van een echtgenoot van belang, wat een inbreuk op de contractsvrijheid rechtvaardigt. Het recht op wonen voor een echtgenoot vindt haar waarborg in de Nederlandse Grondwet, het IVESCR alsmede in de UVRM. Zowel internationaal als nationaal is dit sociaal grondrecht erkend, zodat zonder twijfel gesproken kan worden van een ‘pressing social need’ die een inbreuk op het ongeschreven grondrecht van de contractsvrijheid rechtvaardigt. Je zou kunnen stellen dat sprake is van twee botsende grondbeginselen, waarbij het vinden van het juiste evenwicht vanzelfsprekend is.39 Door een externe factor als een echtscheiding mag een verhuurder immers niet ineens in een betere positie komen te verkeren. Als medehuurder heeft de echtgenoot recht op handhaving van het huurgenot, ook als de huurovereenkomst met de contractuele huurder eindigt. Ook voor de echtgenoot is de huurwoning, indien deze tot hoofdverblijf strekt, meer dan een bouwwerk van stenen, cement en dakpannen. Een woning heeft al snel een affectieve en sociale waarde voor alle bewoners, zodat bescherming van de continuïteit van bewoning gewaarborgd dient te worden met behulp van dwingendrechtelijke regels.

4.

Achterhaald argument voor noodzaak artikel 7:266 BW?

4.1

Inleiding

Nu de vraag of er een ‘pressing social need’ bestaat met ‘ja’ is beantwoord, resteren nog twee toetsen. De eerstvolgende toets die op artikel 7:266 BW wordt losgelaten, is de vraag of er ‘relevant and sufficient reasons’ voor de inbreuk op de contractsvrijheid zijn. De inbreuk die artikel 7:266 BW maakt op de contractsvrijheid, zou noodzakelijk zijn op grond van het

39

Cherednychenko 2004, p. 60.

12

argument dat huurovereenkomsten met maar één persoon worden gesloten en dan met name met de man. Vanuit de idee dat de zwakkere partij bescherming verdient, valt af te leiden dat de wetgever de echtgenoot niet-huurder en dan met name de vrouw zag als zwakke partij tegenover de verhuurder, maar ook tegenover de echtgenoot-huurder. De vraag is of dit argument stand houdt in 2009? Om dit na te gaan en te kunnen bepalen of dit argument een solide basis voor het bestaan van het medehuurderschap van rechtswege voor een echtgenoot vormt, is een enquête onder woningcorporaties afgenomen. In het hiernavolgende worden de resultaten van deze enquête in het kort uiteengezet. Voor de uitgebreide cijfers en verantwoording van de opzet en de doelgroep, verwijs ik hier kortheidshalve naar Bijlagen I, II en III. 4.2

Situatie 1980

Naar aanleiding van de door woningcorporaties verstrekte cijfers, is allereerst nagegaan of het standpunt van de wetgever klopt dat voor 1979 in veel gevallen de huurovereenkomst enkel werd gesloten met één persoon en dat dit in geval van echtparen veelal met de man was. Uit de wetshistorie en de literatuur valt op te maken dat een echtgenoot geen partij was bij de huurovereenkomst en een verhuurder veelal een huurovereenkomst afsloot met als huurder de man.40 Ook uit de enquête volgt dat zulks het geval was. In totaal hebben 12 woningbouwverenigingen data met betrekking tot huurovereenkomsten uit 1980 kunnen achterhalen, waaruit blijkt dat in 3,18 % van de gevallen sprake was van contractuele medehuur (zie Bijlage II). Hoewel deze data slechts inzicht geven in de situatie van circa 14.000 huurovereenkomsten, bevestigen ze wel het standpunt van de wetgever dat ook in de literatuur als uitgangspunt geldt. Contractuele medehuur was in 1980 haast onbestaand en in het merendeel van de gevallen was de man de contractspartij. Door een aantal woningcorporaties, ook zij die geen cijfers kunnen overleggen, wordt het navolgende opgemerkt, hetgeen hier eveneens bij aansluit:

“In 1980 werd sowieso slechts één huurder geregistreerd” Ede “Mij is bekend dat in het verleden vaak alleen de man op de huurovereenkomst kwam te staan in het geval van echtparen.” Groningen

Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 6, p. 7 alsmede Rueb e.a. 2006, p. 149, Croes 1981, p. 49 en Bockwinkel 1982, p. 177.

40

13

“Zo werd bij gehuwden alleen de naam van de man vermeld op de huurovereenkomst.” Barneveld “Er lopen behoorlijk veel huuroverkomsten die alléén op naam staan van de man; pas halverwege de jaren negentig worden huurovereenkomsten op beider namen gezet.” Rijen “[…] werden enkel de gegevens van de man vastgelegd, ook al ging er een echtpaar wonen.” Nijmegen “Voor 1990 was het huurcontract op naam van de man óf de vrouw gesteld.” Oisterwijk

Vast staat derhalve dat niet getwijfeld hoeft te worden aan de juistheid van het argument waarop de wetgever de behoefte aan het wettelijk medehuurderschap destijds heeft gebaseerd. De wetgever vond het wenselijk dat een gescheiden echtgenoot aan wie de huurwoning door de rechter is toegewezen, daar ook tegen de verhuurder aanspraak op kon maken.41 Van belang is nu om te bezien of de feitelijke situatie is gewijzigd. Is contractuele medehuur nog immer een zeldzame uitzondering of is het voor echtgenoten ook mogelijk op andere wijze het medehuurderschap en daarmee de benodigde huurbescherming voor een echtgenoot te verkrijgen dan enkel via het automatisme van artikel 7:266 BW? 4.3

Situatie 2009

Naar aanleiding van de enquête, is van circa 205.000 lopende huurovereenkomsten doorgegeven of sprake is van een huurovereenkomst met 1 contractspartij dan wel van een meerpartijenovereenkomst. In totaal blijkt 20,58% van de huidige huurovereenkomsten te zijn afgesloten met meer dan één persoon (zie Bijlage III). Tevens is er geen significant verschil meer tussen het aantal eenpersoonscontracten met een man dan wel een vrouw als huurder. Als derhalve sprake is van een huwelijk, dan zal de echtgenoot niet-huurder in evenzoveel gevallen een vrouw als een man kunnen zijn.

Dat verhuurders weinig terughoudend meer zijn huurovereenkomsten met meer dan 1 persoon af te sluiten, valt naast het feit dat in circa 20% van de gevallen sprake is van contractuele medehuur, eveneens af te leiden uit de navolgende opmerkingen die bij de cijfers zijn gemaakt:

41

Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 6, p. 7.

14

“ Uiteraard worden huurovereenkomsten op 1 of 2 namen afgesloten. Ook stellen wij geen eisen aan woningzoekenden m.b.t. de grootte van huishoudens.” Bovenkarspel “Wij zetten onze huurcontracten bij meer dan 1 persoon (gehuwd of samenwonend) nu altijd op meerdere namen.” Oisterwijk “Wij registeren meer personen als hier om gevraagd wordt.” Arnhem “Er zijn ook contracten die aanvankelijk zijn afgesloten met 1 persoon maar waarbij later een medehuurder is opgenomen.” Bilt 4.4

Conclusie

De wetgever heeft gemeend dat er behoefte bestaat aan een medehuurderschap van rechtswege voor een echtgenoot, omdat huurovereenkomsten met slechts één persoon worden gesloten. Het wettelijk medehuurderschap is hier een reactie op, omdat een echtgenoot in zo’n geval niet in een contractuele relatie tot een verhuurder staat en geen huurbescherming geniet. Uit de gehouden enquête blijkt echter dat één op de vijf huidige huurovereenkomsten is gesloten met meer dan één huurder. In 20% van de gevallen is derhalve sprake van voldoende huurbescherming, omdat huurder en medehuurder in een contractuele relatie tot de verhuurder staan. Daarnaast gaat ook het argument dat met name de vrouw als zwakke partij bescherming verdient tegenover haar echtgenoot-huurder alsmede tegenover de verhuurder niet altijd (meer) op. Naar mijn mening kan er derhalve aan getwijfeld worden of de inbreuk op de contractsvrijheid van de verhuurder noodzakelijk is, dat wil zeggen of voldaan is aan het vereiste van ‘relevant and sufficient reasons’, nu het belangrijkste argument van de wetgever is achterhaald.

Twijfel ja, maar de bescherming voor de echtgenoot is niet geheel overbodig te noemen. Uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek valt immers af te leiden dat circa 1,2 miljoen paren met of zonder kinderen in een huurwoning wonen tegenover circa 1,8 miljoen eenpersoons- of eenoudergezinnen.42 Hieruit kan worden geconcludeerd dat er sprake zou dienen te zijn van 33% huurovereenkomsten met meer dan 1 persoon, willen alle echtgenoten, geregistreerd partners of andere samenwoners voldoende bescherming genieten. Uit de enquête blijkt dat dit percentage niet wordt gehaald, zodat voor de inbreuk

42

Cijfers woningen; hoofdbewoner/huishouden 2002 (Bron: CBS)

15

op de contractsvrijheid nog altijd voldoende “sufficient and relevant reasons” zijn, zij het dan dat hieraan misschien minder gewicht toekomt dan 30 jaar geleden.43

5.

Proportionele inbreuk op de contractsvrijheid?

5.1

Inleiding

De vraag die resteert is of de inbreuk op de contractsvrijheid in proportie staat tot het nagestreefde legitieme doel. Op de proportionaliteitstoets ligt in de ‘necessity’-clausule duidelijk de nadruk. Het gaat erom te bezien of de verhouding tussen de inbreuk op de contractsvrijheid en het belang dat daarmee wordt gediend evenwichtig is.44 Het doel dat de wetgever tracht te bereiken met artikel 7:266 BW, de zogenaamde ‘legitimate aim pursued’, is de bescherming van de echtgenoot niet-huurder in geval van verlating of echtscheiding. Dit doel heeft in ieder geval niet aan kracht ingeboet. Integendeel. De toebedeling van de huurwoning in geval van echtscheiding, is nog steeds een actueel probleem. Ruim 1 op de 3 huwelijken wordt immers ontbonden45, zodat de rechter zich veelvuldig dient te buigen over de problematiek “wie de echtelijke woning toekomt”, of dit nu een eigen woning dan wel een huurwoning betreft. Maar, is de manier waarop de bescherming wordt bereikt “proportionate to the legitimate aim pursued”? Het EHRM heeft de term ‘necessary’ niet voor niets ergens tussen absoluut noodzakelijk en redelijk geplaatst.46 Het garanderen van bescherming voor de zwakkere partij is één, maar over de mate van de gewenste bescherming kan nog worden gediscussieerd.47

Reeds begin jaren ’80 zijn kanttekeningen geplaatst bij de werking van het automatisch medehuurderschap voor een echtgenoot die lijken te duiden op disproportionaliteit. Kort na invoering van het wettelijke medehuurderschap zijn diverse fictieve problemen geschetst waar de wetgever geen oplossing voor heeft geformuleerd. Hoe zou een verhuurder bijvoorbeeld moeten weten dat hij naast een huurder ook te maken heeft met een wettelijk

In de huidige multi-culturele samenleving is ook bescherming van de vrouw als zwakkere partij mogelijk nog een “relevant and sufficient reason”. Een huwelijk tussen allochtonen kent een meer traditioneel rollenpatroon. Dit zou nader onderzoek verdienen. 44 Vlemminx 2002, p. 73. 45 In 2007 bedroeg het percentage huwelijksontbindingen door echtscheiding 34,1% (Bron: CBS) 46 EHRM 7 december 1976, NJ 1978, 236 (Handyside). 47 Cherednychenko 2004, p. 60. 43

16

medehuurder?48 Deze wetenschap is niet onbelangrijk nu een verhuurder een eventuele opzegging zowel aan de huurder als aan de medehuurder dient te richten wil hij niet geconfronteerd worden met nietigheid van de opzegging (artikel 7:271 lid 3 BW). Welke consequenties heeft het voor een verhuurder als een huurder met een exorbitante huurachterstand in het huwelijksbootje stapt?49 Wordt er immers getrouwd onder huwelijkse voorwaarden50, dan kan een verhuurder een huurachterstand die reeds bestaat ten tijde van het ontstaan van het wettelijk medehuurderschap alleen op de huurder en niet op de echtgenoot-medehuurder verhalen (artikel 7:266 lid 2 BW). Wel de lasten, maar niet de lusten in dit geval voor een verhuurder. Met deze onbeantwoorde vragen in het achterhoofd, kan gesteld worden dat de wetgever blind is geweest voor complicaties voor de verhuurder en zodoende niet een juiste balans is gevonden tussen de belangensferen van huurder en verhuurder. 5.2

Ontbreken informatieplicht

Het grote probleem zit hem erin dat de verhuurder een toekomstig echtgenoot als contractspartij krijgt opgedrongen, waarvan hij het bestaan niet weet. Er is immers geen informatieplicht aan artikel 7:266 BW gekoppeld, dat wil zeggen geen plicht om de verhuurder bij het ontstaan van het medehuurderschap op de hoogte te brengen. De verhuurder heeft er belang bij dat relevante veranderingen in verband met huwelijk en echtscheiding aan haar worden meegedeeld. De wettelijke regeling van artikel 7:266 BW is slechts gericht op de bescherming van de (toekomstige) echtgenoot en ziet niet op de positie van de verhuurder.51 Dat dit in de praktijk voor veel onzekerheid zorgt voor de verhuurder, blijkt wel uit enkele opmerkingen van woningcorporaties:

“[…] twee namen zeggen niets over de huidige situatie, terwijl één naam ook geen enkele duidelijkheid verschaft over de feitelijke situatie.” Amsterdam “In werkelijkheid zijn er veel meer overeenkomsten met meerdere personen.” Arnhem “Onze gegevens zijn niet volledig of onbetrouwbaar. Een woning die wij in het verleden aan een 1persoons huishouden hebben verhuurd kan inmiddels bewoond zijn door meerdere personen.” Heerde Croes 1981, p. 52. Bockwinkel 1980, p. 73. 50 Met daarin een algehele uitsluiting van het voorhuwelijks vermogen. 51 HR 11 februari 2000, NJ 2000, 261. 48 49

17

“Ongetwijfeld zijn er van rechtswege veel meer medehuurders.” Oldenzaal “Vaak meldt een huurder niet aan ons als ze gaan trouwen of een geregistreerde partner krijgen. Hierdoor staan er veel contracten op 1 naam terwijl dit van rechtswege gewoon voor beide partners geldt.” Geldermalsen “We zijn daar ook alerter op [en …] hebben vanaf 2009 een rechtstreekse koppeling met het GBA van de gemeente” Nijmegen “Ik ben van mening dat je als verhuurder graag zo goed mogelijk geïnformeerd wilt worden over de woonsituatie in ‘jouw’ woning.” Geldermalsen

De corporaties worstelen hier mee, getuige de reacties. Sociale verhuurders hebben behoefte aan en belang bij helderheid in hun contracten en administratie wat het persoonlijk gebruik en hoofdverblijf betreft.52 Er is in latere instantie, naar aanleiding van een ingediend amendement53, wel een mededelingsplicht toegevoegd in artikel 7:270a BW, maar deze regelt enkel een mededelingsplicht voor het moment waarop de medehuurder de huurder opvolgt als huurder (derhalve als artikel 7:266 lid 3 BW intreedt). De belangen van de verhuurder dat zij willen weten met wie ze nu precies een huurrelatie hebben, zijn hier niet mee gediend. Zonder mededeling is het voordeel voor de verhuurder, het krijgen van een extra debiteur onbestaand.54

Het probleem zou hem volgens de wetgever zitten in de voortzetting van de huur door de medehuurder en niet in de situatie dat huurders hun huwelijk niet melden aan de verhuurder.55 Gezien bovenstaande opmerkingen van de woningcorporaties, durf ik het tegendeel te beweren. Verhuurders hebben er belang bij in een vroegtijdig stadium te weten tegenover wie zij plichten en rechten hebben. Zonder mededeling, bestaat er voor een verhuurder onduidelijkheid over de aansprakelijkheid. Nu kunnen verhuurders pas na onderzoek in de gemeentelijke basisadministratie achterhalen wie zij als huurders van een van hun huurwoningen dienen aan te schrijven. De verhuurder dient een opzegging namelijk aan beide echtgenoten afzonderlijk te richten, wanneer een van hen van rechtswege

Phijffer 2006, p. 74. Kamerstukken II 2000/01, 26089, nr. 19, p. 37. 54 Rueb e.a. 2006, p. 150 55 Kamerstukken II 2000/01, 26089, nr. 20, p. 5. 52 53

18

medehuurder is.56 Schiet het middel van het medehuurderschap van rechtswege, zonder dat daar een informatieplicht aan is gekoppeld, niet haar doel voorbij?

Gelet op het voorgaande, lijkt mij er weinig op tegen om tenminste een verplichting aan artikel 7:266 BW te koppelen die een huurder en medehuurder verplicht de verhuurder terstond op de hoogte te stellen van het ontstaan van het medehuurderschap bij huwelijk. De bescherming voor een echtgenoot hoeft naar mijn mening niet zó ver te gaan dat de identiteit van een medehuurder geheim hoeft te zijn voor een verhuurder. Dit is net een brug te ver. 5.3

Stuivertje wisselen

Het tweede probleem van artikel 7:266 BW is dat geen voorbehoud wordt gemaakt voor de situatie waardoor een medehuurder automatisch huurder wordt bij het eindigen van de hoofdhuur (lid 3). Er wordt geen onderscheid gemaakt in de wijze van eindigen van de huurovereenkomst met de huurder. Eindiging door opzegging wordt over één kam geschoren met eindiging door ontbinding. De wetgever heeft deze sterke positie van de echtgenoot-medehuurder uitdrukkelijk beoogd, door geen enkel voorbehoud in artikel 7:266 BW te maken. Echtgenoten is aldus de mogelijkheid geboden om elkaar met behulp van artikel 7:266 lid 3 BW te kunnen afwisselen in het kwaad.57 Eindigt de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de contractuele huurder namelijk, dan wordt de echtgenoot automatisch hoofdhuurder, ongeacht of de huurovereenkomst is geëindigd als gevolg van een opzegging, met wederzijds goedvinden of door ontbinding. Op grond van artikel 7:266 lid 1 BW wordt de voormalige contractuele huurder dan van rechtswege medehuurder als hij zijn hoofdverblijf in de gehuurde woonruimte heeft en houdt. Dit “stuivertje wisselen” heeft voor de verhuurder een ongewenst resultaat, omdat de ex-huurder het gehuurde niet hoeft te verlaten. Voor dit probleem lijkt de Hoge Raad nu, na drie decennia, een oplossing te hebben geformuleerd. Wat begin jaren ’80 nog als fictief probleem is geschetst, is exact de hierna geschetste casus in de kwestie waarover de Hoge Raad zich op 3 april 2009 heeft uitgelaten.58

HR 4 oktober 1985, NJ 1986, 194 (Snitjer/Van der Huizen). Asser/Abas 2007, 130. 58 HR 3 april 2009, NJ 2009, 319. 56 57

19

Een woningstichting verhuurt een woning aan een man. In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat het verboden is om een hennepkwekerij in het gehuurde te exploiteren. De politie ontdekt een professionele hennepkwekerij op de zolder van het gehuurde. Er is reeds tweemaal geoogst en de stroom is gemanipuleerd. De woningstichting begint een procedure bij de rechtbank, sector kanton, waarin de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. Tijdens deze procedure laat de vriendin van de man zich in de gemeentelijke basisadministratie inschrijven op het adres van het gehuurde. De man en vrouw trouwen vervolgens, en de woningstichting start daarom eveneens (gedurende de procedure tegen de man) een separate ontbindingsprocedure tegen de vrouw. De zaken worden gevoegd en de kantonrechter wijst vervolgens vonnis. Daarin wordt de ontbinding van de huurovereenkomst met de man toegewezen, maar de ontruiming niet. De vordering tegen de vrouw wordt afgewezen. De woningstichting gaat vervolgens in hoger beroep. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch stelt in haar arrest van 12 juni 2007 dat de vrouw niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de hennepkwekerij, zodat er geen gronden zijn om haar een beroep op artikel 7:266 lid 3 BW te onthouden. De enkele omstandigheid dat de huurovereenkomst waarin zij tot medehuurster is toegetreden, op het moment van toetreding voor ontbinding gereed ligt, maakt dat niet anders.59 Het hof onderkent dat de toepassing van artikel 7:266 lid 3 BW tot een voor de woningstichting onwenselijk gevolg leidt, maar het hof acht zich gebonden aan de “door de wetgever uitdrukkelijk beoogde sterke positie van de echtgenoot als medehuurder”.60

De woningstichting gaat vervolgens in cassatie tegen deze uitspraak en wordt door de Hoge Raad in het gelijk gesteld. De consequenties van een letterlijke uitleg van artikel 7:266 lid 3 BW zijn volgens de Hoge Raad niet gerechtvaardigd, in geval een huurder huwt tussen het moment van een door hem gepleegde tekortkoming en het moment van ontbinding als gevolg daarvan. Opmerkelijk is dat de Hoge Raad in dit arrest de wettelijke medehuurder gelijkstelt aan de contractuele medehuurder als zij stelt dat het bij niet-nakoming niet

59 60

Hof ‘s-Hertogenbosch 12 juni 2007, LJN BB0491, r.o. 4.6.4. Hof ‘s-Hertogenbosch 12 juni 2007, LJN BB0491, r.o. 4.6.6.

20

relevant is wie van beide huurders tekortschiet.61 In geval van contractuele medehuur is de medehuurder die de tekortkoming niet zelf heeft gepleegd, immers ook hoofdelijk aansprakelijk voor de gevolgen daarvan.62 Vervolgens wijst de Hoge Raad erop dat wanneer iemand toetreedt tot een tussen anderen bestaande overeenkomst, die overeenkomst moet worden aanvaard met inachtneming van alle op dat moment tussen partijen bestaande rechten en verplichtingen.63 Derhalve ook van de rechtsgevolgen van een ontbinding van een huurovereenkomst die is gebaseerd op een ten tijde van het ontstaan van de medehuur reeds bestaande tekortkoming. Volgens de Hoge Raad dient artikel 7:266 lid 3 BW in geval van een beëindiging van de huurovereenkomst die het gevolg is van een ontbinding wegens een voldoende zwaarwegende tekortkoming van de huurder, in beginsel tot gevolg te hebben dat ook degene die na de tekortkoming van de huurder maar voor de ontbinding medehuurder is geworden, zijn positie als zodanig verliest.64

De uitleg die de Hoge Raad aan artikel 7:266 BW heeft gegeven betekent een restrictie op het tot dusver ongeclausuleerde automatisme van het medehuurderschap van rechtswege. Duidelijk is dat hier een spanningsveld ligt. De verhuurder heeft een nieuw handvat gekregen. In bijzondere gevallen van “voldoende zwaarwegende tekortkomingen” lijkt de contractsvrijheid te kunnen prevaleren boven de huurbescherming. Verhuurders kunnen tevreden zijn met deze uitleg. Immers, de gewenste uitkomst in geval van een zwaarwegende tekortkoming van een huurder is het verkrijgen van de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door zowel huurder als medehuurder. De positie van de ‘gewezen’ contractuele huurder wordt niet verbeterd omdat de eerder gepleegde tekortkoming door het huwelijk niet kan worden weggepoetst.65

Ik ben van mening dat de rechtszekerheid ermee gediend zal zijn als de restrictie die de Hoge Raad heeft geformuleerd expliciet wordt gecodificeerd.66 Met een codificatie wordt daarnaast meer belang gehecht aan het feit dat de wetgever in 1979 geen rekening heeft

HR 3 april 2009, NJ 2009, 319, r.o. 3.5. HR 9 december 2005, NJ 2006, 153. 63 HR 15 april 1977, NJ 1978, 163. 64 HR 3 april 2009, NJ 2009, 319, r.o. 3.7. 65 Bos 2009, p. 27 66 HR 3 april 2009, NJ 2009, 319. 61 62

21

gehouden met hennepkweek-praktijken die tegenwoordig lijken te floreren in huurwoningen, waardoor verhuurders steeds vaker ontbindings- en ontruimingsvonnissen verlangen en krijgen toegewezen.67 De regeling van artikel 7:266 lid 3 BW is immers in de wet opgenomen om de voortzetting van de huurovereenkomst in geval van verbreking van een huwelijkse samenleving te waarborgen.68 Met dit wetsartikel is door de wetgever beoogd de mogelijkheid te openen dat een persoon die met de huurder samenleeft en die niet zelf huurder is, na het verbreken van de samenleving de huurovereenkomst als huurder in plaats van de oorspronkelijke huurder voortzet. De nadruk dient te liggen op het “verbreken van de samenleving” zoals de wetgever dit in gedachten had: door echtscheiding of verlating. Een ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter in verband met een ernstige tekortkoming (artikel 6:256 BW) kan niet onder die noemer “verbreken van de samenleving” vallen omdat dit niet de “legitimate aim” van de wetgever is geweest. Het ontbreken van een “tenzij”-clausule bij artikel 7:266 lid 3 BW die voortzetting van de huurovereenkomst door de medehuurder in geval van een ontbinding uitsluit, lijkt mij derhalve allerminst “proportionate to the legitimate aim pursued”. 5.4

Zwaarwegend belang verhuurder

Een derde vraagteken dat bij de proportionaliteit van artikel 7:266 BW kan worden gezet, is het ontbreken van een tegemoetkoming in geval er sprake is van een zwaarwegend belang bij de verhuurder. Omdat artikel 7:266 BW een bepaling van dwingend recht is en niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, is naar mijn mening sprake van een onevenredige starheid, welke niet meer past in de huidige tijdgeest. Er is door de wetgever welbewust gekozen voor de bescherming van één belang, te weten dat van de (toekomstig) echtgenoot niet-huurder. Het zou echter meer in de rede liggen, als de huurbescherming niet verder zou gaan dan het voorschrijven van een belangenafweging, waarbij de belangen van de medehuurder voorrang krijgen, mits zij zwaarder wegen dan die van de verhuurder.69 Nu krijgt het woonbelang van de echtgenoot als gevolg van artikel 7:266 BW automatisch voorrang. Zelfs als dit woonbelang niet het zwaarst weegt, maar juist de verhuurder een zwaarwegender belang heeft, zoals in het geval van ernstige overlast of een huurachterstand.

Ter Meulen 2004 alsmede Ter Meulen 2007. Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 14, p. 2. 69 Huydecoper 2003, p. 1941. 67 68

22

Er is geen mogelijkheid voor een verhuurder om aanvullende voorwaarden te stellen voordat het medehuurderschap ingaat. Een verhuurder kan door het automatisme van artikel 7:266 BW niets ondernemen in het geval dat drie jaar lang is geprocedeerd tegen een huurder die ernstige overlast veroorzaakt aan omwonenden, de ontbindings- en ontruimingsvordering eindelijk is toegewezen, de huurder wordt ontruimd maar vervolgens doodleuk trouwt met een andere huurder van de verhuurder. Ook is er geen restrictie geformuleerd, bijvoorbeeld voor het geval een verhuurder op voorhand al kan zien aankomen dat de situatie zal intreden dat de echtgenoot niet voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst.70 Wat als het de echtgenoot aan draagkracht ontbreekt om aan huurbetalingsverplichtingen te voldoen en deze wordt als gevolg van artikel 7:266 lid 3 BW huurder?

“Waarschijnlijk zouden we wel de voorwaarden aanscherpen voor mensen die op de zwarte lijst staan. Dat zijn mensen met ernstige overlast- of betalingsproblemen. Nu iemand van rechtswege medehuurder wordt, ontbreekt ons die mogelijkheid.” Doetinchem “Bij bestaande contracten zou huwelijk of geregistreerd partnerschap geen probleem zijn, tenzij wij weten dat de partner een notoire overlastveroorzaker is, dan wel er sprake is van een (niet afbetaalde) huurachterstand (al dan niet met eerdere huisuitzetting tot gevolg).” Vlaardingen “Voorwaarden / afwijzingsgronden zouden zijn: Een goede huurbetaling, er mag geen sprake zijn van overlast.” Groningen “Afwijzing zou moeilijk zijn omdat iedereen in principe mag samenwonen of er moet dermate huurachterstand of overlast op het adres bekend zijn, dan wordt het besproken.“ Eindhoven

Naast de hierboven geschetste voorbeelden van huurachterstand of overlast, kan de verhuurder tevens belang hebben bij het tegengaan van misbruik. In een markt waar huurwoningen schaars zijn, moet het medehuurderschap niet op oneigenlijke gronden aangevraagd kunnen worden om zo aan een huurwoning te komen buiten het huurtoewijzingsbeleid om. Misbruik dient te worden voorkomen.71 Bij het wettelijk medehuurderschap is geen sprake van het aanvragen van medehuurderschap. Het ontstaat

70 71

Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 20, p. 4. Handelingen II 1978/1979, 80, p. 4966.

23

van rechtswege, zodat in het fictieve geval dat een huurder trouwt om vervolgens de huurovereenkomst op te zeggen en te gaan scheiden, de echtgenoot het toewijzingsbeleid en de wachtlijst te slim af is geweest. Een verhuurder kan hier niets tegen ondernemen. Toegegeven, het gaat zeer ver om een huwelijk of geregistreerd partnerschap enkel aan te gaan om een huurwoning te bemachtigen. Echter, het huwelijk is een instituut dat in aanzien daalt.72 Het huwelijk wordt meer en meer beschouwd slechts een contract te zijn waar mensen eenvoudig vanaf kunnen. Een pragmatische insteek.73 Steeds meer mensen huwen omdat de verhoudingen dan duidelijk zijn als de relatie stuk loopt. Niet het duurzaam samen zijn lijkt het uitgangspunt, maar juist het voorkomen van rompslomp in geval van echtscheiding.74 En, als personen voor het huwelijk kiezen omdat zaken dan juridisch beter geregeld zijn, wie zegt dan dat ze niet voor het huwelijk kiezen omdat daardoor automatisch het medehuurderschap ontstaat?

Het wettelijk medehuurderschap geldt voor elk huwelijk. Er wordt geen onderscheid gemaakt in lengte van de relatie, zodat ook personen die elkaar net 2 maanden kennen en in het huwelijksbootje stappen om drie maanden later weer te scheiden dezelfde bescherming krijgen als personen die eerst 10 jaar samenwonen en vervolgens 30 jaar getrouwd zijn. De kans dat dit misbruik in de praktijk zal voorkomen, zal wellicht zeer gering zijn, maar is daarmee nog niet nihil. Omdat de kans op misbruik bestaat, hoe gering ook, behoort het recht een adequate correctie te bieden.75 Verhuurders hebben met het huidige artikel 7:266 BW namelijk geen handvatten om hier tegen op te treden. Om misbruik te voorkomen, wordt door 11 (van 22) woningcorporaties opgemerkt dat ook in geval van huwelijk de duurzame gemeenschappelijke huishouding bij voorkeur twee jaar zou dienen te bestaan (Bijlage IV).

“Het moet niet de strekking hebben om stuivertje te wisselen of op een oneigenlijke manier aan een woning komen.” Groningen

Korteweg 2001, p. 509 Korteweg 2001, p. 514. 74 Korteweg 2001, p. 513. 75 Huydecoper 2003, p. 1940. 72 73

24

“Mocht in de praktijk blijken dat er misbruik van gemaakt wordt (trouwen en vervolgens weer scheiden) om zo een woning op een ander over te dragen, dan kan ik me aanvullende voorwaarden voorstellen als dat de aanvrager minstens twee jaar getrouwd moet zijn.” Zwijndrecht “Mocht het vermoeden bestaan dat het medehuurderschap van de echtgenoot er toe zou moeten leiden om de huurovereenkomst op naam te krijgen (de oude huurder zegt eenzijdig op) dan willen wij niet op het verzoek ingaan.” Raamsdonksveer “Wij willen zo veel als mogelijk voorkomen dat via medehuurderschap een woning ten onrechte aan iemand wordt toegewezen.” Oisterwijk 5.5

Conclusie

Vanuit de optiek van het in paragraaf 2.2 aangehaalde leerstuk van de samenhangende rechtsverhoudingen, valt te verdedigen dat als volgt tegen het vereiste “proportionate to the legitimate aim pursued” kan worden aangekeken. Het beginsel van de contractsvrijheid moet worden bezien in samenhang met andere beginselen die de buitencontractuele relatie van verhuurder en medehuurder gestalte geven, zoals de redelijkheid & billijkheid en de maatschappelijke zorgvuldigheid. Uitgaande van deze zorgplicht, moeten verhuurder en medehuurder rekening met elkaar houden. Dit rekening met elkaar houden heeft betrekking op het respecteren van elkaars autonomie, het aandacht hebben voor elkaars rechtspositie, het elkaar niet op het verkeerde been zetten, enzovoort.76 Dit werkt echter twee kanten op, hetgeen thans in artikel 7:266 BW ontbreekt. Zo is de ontbinding van een huurovereenkomst niet gerechtvaardigd als die sanctie buitenproportioneel zou zijn (artikel 6:265 lid 1 BW) of naar normen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.77 Andersom geldt echter geen extra waarborg voor een verhuurder. Niet alleen de verhuurder dient rekening te houden met de belangen van de huurder en diens echtgenoot, de echtgenoot dient ook rekening te houden met de belangen van de verhuurder. Als gevolg van het “van rechtswege” ontstaan, ontbreekt een belangenafweging compleet, hetgeen in mijn ogen disproportioneel is.

76 77

Van Laarhoven 2005, p. 55. De Waal & Van der Hoek 2007, p. 57.

25

6.

Hoe dan wel?

6.1

Inleiding

Uit de geschetste problemen in het voorgaande hoofdstuk volgt dat het mijns inziens verdedigbaar is dat artikel 7:266 BW niet “proportionate to the legitimate aim pursued” is. Daarvan uitgaande is niet aan de vereisten van de toegepaste “necessity”-clausule voldaan. De inbreuk die door het automatische medehuurderschap voor een echtgenoot wordt gemaakt op de contractsvrijheid zou als gevolg daarvan niet gerechtvaardigd zijn. Dat de belangen van een echtgenoot niet-huurder ook voorrang zouden moeten krijgen als zij minder zwaar wegen dan de belangen van de verhuurder, is ongerijmd.78 Het uitgangspunt van elke belangenafweging in het recht is dat de belangen die het zwaarst wegen uiteindelijk de doorslag dienen te geven.79 Een ongeclausuleerd artikel 7:266 BW zet dit uitgangspunt wel erg lichtvaardig opzij, nu er geen ruimte wordt gelaten voor bijvoorbeeld een rechterlijke toetsing. Aan deze onbalans kan tegemoet worden gekomen door een mogelijkheid te openen voor de verhuurder om het medehuurderschap van een echtgenoot te weigeren in geval van een zwaarwegend belang van de verhuurder. Te denken valt aan het geval dat een verhuurder als gevolg van het niet zelf kunnen uitkiezen van zijn contractspartij, geconfronteerd kan worden met een wanbetaler, overlastveroorzaker of wachtlijst-omzeiler als huurder. 6.2

Aanpassing artikel 7:266 BW

Wil voldaan zijn aan het criterium “proportionate to the legitimate aim pursued” dan zal een juiste afweging dienen te zijn gemaakt tussen alle relevante belangen.80 Naar mijn mening is om de redenen die uiteen zijn gezet in hoofdstuk 5 behoefte aan aanpassing van artikel 7:266 BW. Het beoogde doel kan wellicht via een andere, minder vergaande weg worden bereikt (subsidiariteit). Allereerst pleit ik voor het toevoegen van een mededelingsplicht. Verder zou voortzetting van de huurovereenkomst door een medehuurder in geval van ontbinding dienen te worden uitgesloten. Tot slot lijken aanvullende voorwaarden in geval van overlast of een huurachterstand of om misbruik tegen te gaan geen overbodige luxe.

Huydecoper 2003, p. 1941. Huydecoper 2003, p. 1940. 80 EHRM 7 augustus 1996, NJ 1997, 540. 78 79

26

Analoog aan artikel 7:267 BW, dat het medehuurderschap voor andere samenwoners regelt, kan gekozen worden voor een constructie van een gezamenlijk verzoek van huurder en echtgenoot tot medehuurderschap in voorkomend geval gevolgd door een rechterlijke toets in plaats van het “van rechtswege” laten ontstaan. Als gevolg van het gezamenlijk verzoek is aan de mededelingplicht voldaan. Een verhuurder zal in dat geval altijd weten wie zijn huurders zijn. Honoreert de verhuurder het verzoek van de huurder en echtgenoot niet, dan kan de rechter verzocht worden het medehuurderschap toe te kennen. Als voorwaarden voor toekenning kunnen alsdan gelden dat de beoogde medehuurder voldoende waarborg moet bieden voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst (variatie op artikel 7:267 lid 3 sub c) om wanbetalers en overlastveroorzakers te kunnen uitsluiten.

Het voordeel voor de verhuurder door het niet-automatisch intreden, is dat er een mogelijkheid is iemand als medehuurder te weigeren in geval een vermoeden bestaat van misbruik of van onvoldoende waarborg voor nakoming van de huur. De echtgenoot zal ter bescherming altijd de mogelijkheid hebben de beslissing van de verhuurder door de rechter te laten toetsen. Met een rechterlijke toets wordt aan de echtgenoot niet-huurder pas een bescherming geboden die in verhouding staat tot de belangen van de verhuurder. Het argument dat een gang naar de rechter onredelijk bezwarend zou zijn voor de echtgenoot niet-huurder, zodat geen sprake is van subsidiariteit, gaat naar mijn mening niet volledig op. Ook voor het verkrijgen van een ontruiming van een huurwoning als daar personen in verblijven zonder recht of titel, moet de verhuurder naar de rechter. In deze procedure kan vervolgens een reconventionele vordering worden ingesteld om het medehuurderschap te verzoeken. Het procesinitiatief ligt daarmee niet bij de overwegend zwakkere en vaak minder draagkrachtige partij maar bij de verhuurder.

Voorts kan als voorwaarde worden opgevoerd dat sprake dient te zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van tenminste twee jaar (analoog aan artikel 7:267 lid 3 sub a BW) om misbruik tegen te gaan. In het hypothetische geval dat ook gehuwden het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding dienen te bewijzen, hebben zij het voordeel van het overleggen van een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie waaruit het gehuwd zijn blijkt. Een verzoek tot medehuurderschap door een huurder en

27

echtgenoot gezamenlijk zal gezien onderstaande opmerkingen in het merendeel van de gevallen direct worden gehonoreerd na de gezamenlijke aanvraag bij de verhuurder.

“In principe beoordelen wij een aanvraag voor medehuurderschap op duurzaamheid van de relatie. Trouwen kan worden aangemerkt als een duurzame relatie.” Amsterdam “Indien mensen een verzoek van medehuurderschap indienen moet je beoordelen of de intenties hiervoor oprecht zijn. Dit doe je door bijvoorbeeld door te vragen naar aantoonbare gegevens dat mensen daadwerkelijk daar samen wonen en dit ook voor de toekomst willen voortzetten. Als mensen met elkaar trouwen is bovenstaande naar mijn mening het geval.” Geldermalsen “Wij zouden de status van medehuurder bij huwelijk en geregistreerd partnerschap toekennen. In beide gevallen vertrouwen wij er op dat personen de intentie hebben om samen een langdurige relatie op te bouwen.” Ede “Bij huwelijk is in principe altijd sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De beoogde medehuurder en huurder hebben de wens om voor altijd samen te wonen “tot de dood hen scheidt…” Opmeer

Als laatste pleit ik voor een tenzij-clausule die is gekoppeld aan artikel 7:266 lid 3 BW, om onduidelijkheid te voorkomen in situaties als in het besproken arrest van de Hoge Raad, waarin de echtgenoot niet op grond van artikel 7:266 lid 2 BW hoofdelijk aansprakelijk is voor een tekortkoming. Lid 3 dient alsdan te bepalen dat bij eindigen van de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder de medehuurder automatisch huurder wordt, tenzij de beëindiging het gevolg is van een ontbinding wegens een tekortkoming. 6.3

Integreren artikel 7:266 en 7:267 BW?

Redenerend vanuit de voorgestelde aanpassingen, is duidelijk dat artikel 7:266 BW en 7:267 BW dichter bij elkaar komen te liggen. Het verdient derhalve aanbeveling bij aanpassing van artikel 7:266 BW analoog aan de regeling in artikel 7:267 BW na te gaan of er behoefte blijft bestaan voor twee aparte regelingen.81 Waarom gehuwden, geregistreerd partners en andere samenwoners niet eenzelfde weg laten volgen tot het verkrijgen van medehuurderschap? De tijd dat geprotesteerd werd tegen een medehuurderschap voor andere samenwoners, omdat verhuurders dan niet de mogelijkheid hadden een huurovereenkomst te ontbinden als een 81

Het gaat voor deze scriptie te ver om in te gaan op concrete tekstuele voorstellen.

28

huurder in strijd met de huurovereenkomst een “onzedelijke” relatie aanging, ligt reeds ver achter ons. In het recht worden duurzame gemeenschappelijke huishoudingen, in welke vorm dan ook, thans steeds vaker op één lijn gesteld. We bevinden ons in een tijd van een groeiende vraag om gelijke rechten. Een vraag waar de wetgever alternatieve antwoorden op formuleert, door meer juridische regels te introduceren met betrekking tot samenleven, gemeenschappelijke eigendom en het krijgen van kinderen.82 In navolging hiervan, zouden ook de twee regelingen ten aanzien van het medehuurderschap wellicht geïntegreerd kunnen worden. De reden voor de wetgever om een apart artikel voor andere samenwoners te introduceren was enkel dat het minder eenvoudig is te bewijzen dat in zo’n geval sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.83 Maar, een bewijsprobleem bij samenwoners is nog geen rechtvaardiging om aan gehuwden een andere, ruimere bescherming toe te kennen.

7.

Tot slot…

Wat ik in dit onderzoek heb willen aantonen is dat het bestaansrecht van artikel 7:266 BW, het medehuurderschap van rechtswege voor een echtgenoot, in haar huidige vorm discutabel is. De belangenafweging tussen de huurbescherming voor de echtgenoot en de contractsvrijheid van de huurder, dient naar mijn mening tot een andere uitkomst te leiden. Ja, de inbreuk op de contractsvrijheid is het gevolg van een “pressing social need” met het sociaal grondrecht op wonen voor zowel huurder als echtgenoot als grondslag. Echter, het argument van de wetgever dat huurovereenkomsten slechts tussen verhuurder en 1 persoon werden afgesloten, lijkt achterhaald in 2009. Verhuurders sluiten tegenwoordig zonder moeite huurovereenkomsten met twee personen gezamenlijk of zijn bereid in latere instantie een verzoek om medehuurder te worden te honoreren. De contractuele medehuur is derhalve sterk in opmars en biedt voldoende bescherming voor de echtgenoot van de huurder, zonder dat de verhuurder aan het kortste eind trekt. Er kan daarom getwijfeld worden aan de noodzaak om voor een echtgenoot een zó vergaande inbreuk te maken op de contractsvrijheid. Toch is voldaan aan de voorwaarde van “relevant and sufficient reasons”, omdat nog niet in alle gevallen sprake is van contractuele medehuur zodat er nog

82 83

Korteweg 2001, p. 509. Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 14, p. 2.

29

echtgenoten zijn die niet via die weg beschermd worden. Ik ben echter van mening dat die bescherming in de vorm van een medehuurderschap van rechtswege, zoals in artikel 7:266 BW is neergelegd, haar doel voorbij schiet. In de eerste plaats omdat er geen informatieplicht aan gekoppeld is, zodat een verhuurder in het ongewisse is of hij nu met 1 dan wel met meerdere huurders in zijn huurwoning te maken heeft. In de tweede plaats omdat het de rechtszekerheid dient om te codificeren dat lid 3 niet opgaat in geval de huurovereenkomst eindigt door ontbinding. En, in de derde plaats doordat voorwaarden ontbreken om een echtgenoot als medehuurder te weigeren in geval van overlast, huurachterstand of misbruik. De inbreuk op de contractsvrijheid hoeft niet verder te gaan dan strikt noodzakelijk. Ja, een echtgenoot verdient bescherming, maar die bescherming hoeft niet onevenredig te zijn. Voldoende is, het woord zegt het zelf al, goed genoeg.

30

Jurisprudentie HR 3 mei 1946, NJ 1946, 323 (Staat/Degens) EHRM 7 december 1976, NJ 1978, 236 (Handyside) HR 15 april 1977, NJ 1978, 163 EHRM 26 april 1979, NJ 1980, 146 (Sunday Times) HR 4 oktober 1985, NJ 1986, 194 (Snitjer/Van der Huizen) EHRM 7 augustus 1996, NJ 1997, 540 HR 11 februari 2000, NJ 2000, 261 HR 9 december 2005, WR 2006, 25 Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 juni 2007, LJN BB0491 HR 3 april 2009, NJ 2009, 319

Literatuur Asser/Abas (5-II A) P. Abas, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5. Bijzondere overeenkomsten. Deel II A. Huur, Deventer: Kluwer 2007. Asser/Hartkamp (4-II) A.S. Hartkamp, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 4. Verbintenissen. Deel II. Algemene leer der overeenkomsten, Deventer: Kluwer 2007. Bockwinkel 1980 A. Bockwinkel, ‘Nieuw huurrecht: gunstig voor de huurder, ongunstig voor de verhuurder’, in: A. Bockwinkel, W.M. Kleyn, A.W.G. Mazzola, J.M. Middag, W.A.P. Smit, Het nieuwe huurrecht en de praktijk, Deventer: Kluwer, 1980, p. 65-82. Bockwinkel 1982 A. Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, Deventer: Kluwer 1982. Bos 2009 H.R. Bos, ‘De positie van de wettelijk medehuurder van woonruimte’, Tijdschrift bedrijfsjuridische berichten, 2009-12, p. 27. Cherednychenko 2004 O.L. Cherednychenko, ‘Contractsvrijheid van billijkheid in het huidige contractenrecht: kunnen grondrechten ons helpen?’, in: Contracteren, 2004-3, p. 60-61. Croes 1981 A.L. Croes, Over huur en onderhuur. Grondtrekken van het geldende huurrecht, Alphen aan den Rijn: H.D. Tjeenk Willink 1981. Dozy & Jacobs 1999 R.A. Dozy, Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, Gouda: Quint 1999.

31

Dozy & Huydecoper 2006 R.A. Dozy, J.L.R.A. Huydecoper, Huurrecht. Tekst & Commentaar. De tekst van Boek 7 titel 4 BW voorzien van commentaar, Deventer: Kluwer 2006. Duijnstee-van Imhoff 2007 Z.H. Duijnstee-van Imhoff, Huurrecht geschetst, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2007. Hijma e.a. 2004 Jac. Hijma, C.C. van Dam, W.A.M. van Schendel, W.L. Valk, Rechtshandeling en Overeenkomst, Deventer: Kluwer 2004. Hondius 1999 E. Hondius, ‘Bescherming van de zwakkere als nieuw paradigma in het privaatrecht’, in: T. Hartlief, C.J.J.M. Stolker, Contractvrijheid, Deventer: Kluwer 1999. De Hoog 2005 K. de Hoog, ‘Een sociologische beschouwing over de positie van het huwelijk en andere primaire samenlevingsvormen in een veranderende samenleving’, in: C. Forder, A. Verbeke, Gehuwd of niet: maakt het iets uit?, Antwerpen: Intersentia 2005, p. 81-104. Huydecoper 2003 J.L.R.A. Huydecoper, ‘Waardig over de drempel. Het nieuwe huurrecht’, in: Nederlands Juristenblad 2003-37, p. 1940-1945. De Jonge 2004 A.R. de Jonge, Nieuw huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2004. De Jonge & Wijkerslooth-Vinke 2008 A.R. de Jonge, E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht. Invoering van titel 7.4 van het burgerlijk wetboek per 1 augustus 2003 en de nadien tot 1 augustus 2006 ingevoerde wijzigingen. Deventer: Kluwer 2008. Kleyn 1980 W.M. Kleyn, ‘Inleiding’, in: A. Bockwinkel, W.M. Kleyn, A.W.G. Mazzola, J.M. Middag, W.A.P. Smit, Het nieuwe huurrecht en de praktijk, Deventer: Kluwer 1980, p. 49-60. Kloosterman e.a. 2008 A.M. Kloosterman, H.J. Rossel, J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008. Korteweg 2001 A.C. Korteweg, ‘It Won’t Change a Thing: The Meanings of Marriage in the Netherlands’, in: Qualitative Sociology 2001-24, nr. 4, p. 507-525. Van Laarhoven 2005

32

M.J. van Laarhoven, ‘Over derdenwerking van overeenkomsten en samenhangende rechtsverhoudingen. Enkele beschouwingen n.a.v. HR 24 september 2004, RvdW 2004, 108 (Vleesmeesters-Alog)’, in: Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht 2005-22, nr. 2, p. 48-59. Meijers (Toelichting) 1972 E.M. Meijers, Ontwerp voor een nieuw burgerlijk wetboek. Toelichting (Vierde gedeelte Boek 7), ’sGravenhage: Staatsdrukkerij- en uitgeverijbedrijf 1972. Ter Meulen 2004 H.J. ter Meulen, ‘Hennepkweek’, in: Tijdschrift voor Huurrecht (WR) 2004-11, 288. Ter Meulen 2007 H.J. ter Meulen, ‘Hennepkweek, de stand van zaken’, in Tijdschrift voor Huurrecht (WR) 20071, 1. Oldenhuis e.a. 2005 F.T. Oldenhuis, H.J. Rossel, AM. Kloosterman, D.P.C.M. Hellegers, J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2005. Phijffer 2006 T.A. Phijffer, ‘Hoofdverblijf als element van woninghuur?’ in: Tijdschrift voor huurrecht (WR) 2006-7, 74. Rossel 2007 H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, Deventer: Kluwer 2007. Rueb e.a. 2006 A.S. Rueb, H.E.M. Vrolijk, E.E. de Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, Deventer: Kluwer 2006. De Waal & Van der Hoek 2007 C.L.J.M. de Waal en F. van der Hoek, ‘Over wonen en verblijven’ in: Tijdschrift voor huurrecht (WR) 2007-6, 57. Wiegman & Zuidema 2000 P.J. Wiegman, Tj. Zuidema, Recht voor de huurder, Lelystad/Den Haag: Koninklijke Vermande 2000. Wijkerslooth-Vinke 1984 E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Woonruimte en huurbescherming, Zwolle: Tjeenk Willink 1984.

33

Bijlage I: Opzet en verantwoording enquête Opzet van de enquête De enquête betreft een kwantitatief onderzoek, gericht op het verkrijgen van statistische informatie met betrekking tot de persoon van de huurder. Circa 400 woningcorporaties zijn aangeschreven met de vraag hoeveel lopende huurovereenkomsten zij hebben en hoeveel daarvan contractueel met meer dan 1 persoon zijn afgesloten. Uitgangspunt is te weten te komen in hoeveel % van de gevallen sprake is van contractuele medehuur. Aan circa 400 woningcorporaties zijn de navolgende vragen gesteld: Hoeveel lopende huurovereenkomsten (geen kamerverhuur) heeft uw woningcorporatie? Hoeveel van deze huurovereenkomsten is gesloten met meer dan 1 persoon (en is derhalve sprake van contractuele medehuur)? Hoeveel van deze huurovereenkomsten is gesloten met 1 persoon? Hoeveel daarvan betreffen een huurovereenkomst met een man en hoeveel met een vrouw? Teneinde een vergelijking te kunnen maken met de situatie zoals deze gold ten tijde van de introductie van het wettelijk medehuurderschap, zijn dezelfde vragen ook gesteld voor het jaar 1980. Verantwoording doelgroep Er is gekozen voor het ondervragen van woningcorporaties en niet van particuliere verhuurders. In de eerste plaats is deze keuze gemaakt, omdat woningcorporaties voorzien in sociale huurwoningen voor de lagere inkomens. Bij de herziening van het huurrecht heeft de wetgever de huurbepalingen ook zelf betiteld als sociaal huurrecht.84 Zoals hiervoor reeds opgemerkt, zijn de huurbeschermingsregels een uitwerking van het sociale grondrecht op wonen en is het met name de economisch zwakkere partij die bescherming verdient. In het huurrecht woonruimte zijn de economisch zwaksten diegenen waarvoor een koopwoning geen reëel alternatief is en die zijn aangewezen op sociale verhuur om in hun woonbehoefte te voorzien.85 In de belangenafweging die de wetgever maakt tussen huurder en verhuurder, dient de wetgever naar mijn mening uit te gaan van de huurder die het minst voor de eigen belangen kan opkomen en om die reden juist door de wetgever extra beschermd dient te worden tegen een mogelijke “take it or leave it” mentaliteit van verhuurders. Conclusies gericht op het al dan niet overbodig zijn van medehuurderschap van rechtswege voor een echtgenoot van een huurder, dienen derhalve uit te gaan van cijfers afkomstig uit de sociale verhuurmarkt. In de tweede plaats is de keuze ingegeven uit praktisch oogpunt. Woningcorporaties in Nederland zijn georganiseerd in de branchevereniging Aedes86 en daardoor is het eenvoudiger contactgegevens te achterhalen om hen aan te schrijven.

Kamerstukken II 1969/70, 10451, nr. 3 ,p. 4. Handelingen II 1978/1979, 80, p. 4956. 86 www.aedesnet.nl 84 85

34

Resultaten Circa 400 woningcorporaties zijn aangeschreven. In totaal hebben 132 woningcorporaties gereageerd. Van hen hebben 48 corporaties relevante informatie kunnen aanleveren en hebben er 84 in het geheel geen gegevens kunnen verstrekken. Het merendeel van deze laatste respondenten geeft aan dat de gevraagde gegevens niet eenvoudig uit hun database is te halen, omdat niet in een aparte kolom wordt geregistreerd of een huurovereenkomst met meer personen is gesloten en het teveel werk is dit handmatig na te gaan. Een 10-tal woningbouwverenigingen geeft zelfs aan dat zij geen cijfers kunnen verstrekken omdat in de administratie überhaupt niet wordt bijgehouden of een huurovereenkomst is gesloten met meer dan 1 persoon. In het kader van het onderzoek is dit van belang, omdat hieruit blijkt dat het voor hen blijkbaar niet relevant is om in een database te registreren of de huurovereenkomst een meerpartijencontract betreft. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat dit pas relevant is in geval van een opzegging of ontbinding en de verhuurder zich tot zowel de huurder als een eventuele medehuurder dient te richten. In dat geval dient de verhuurder onderzoek te doen naar het bestaan van zowel een contractuele medehuurder (via de huurovereenkomst) en een wettelijk medehuurder (via de gemeentelijke basisadministratie), zodat het enkel registreren van een contractuele medehuurder in de administratie niet loont. Steekproef Voor de situatie in 2009 zijn cijfers ontvangen van 203.230 huurovereenkomsten. Dit afgezet tegen het totale aantal huurwoningen van 3.034.900 87 maakt dat de steekproef 6,7 % van de totale populatie weergeeft. Op grond daarvan kan gesteld worden dat sprake is van een representatieve steekproef. Voorbehoud Met betrekking tot de resultaten moeten de volgende voorbehouden worden gemaakt. In de eerste plaat verdient opmerking dat er slechts weinig cijfers van 1980 voorhanden zijn, door fusies en doordat veel woningcorporaties pas sinds halverwege de jaren ’90 of zelfs later gebruikmaken van databanken c.q. een digitaal archief. De gegevens van inactieve d.w.z. oude huurovereenkomsten mogen woningcorporaties op grond van de Wet Bescherming Persoonsgegevens slechts gedurende een periode van twee jaar bewaren. De aangeleverde cijfers betreffen daarom de huurovereenkomsten die zijn afgesloten in 1980 of eerder en die momenteel nog actief zijn. Het aantal huurovereenkomsten waarbij sprake is van contractuele medehuur kan in deze administratie hoger zijn dan het in 1980 was, omdat in deze cijfers ook de latere aanvragen voor medehuurderschap (die zijn gehonoreerd) zijn meegenomen. In werkelijkheid zal het percentage contractuele medehuur in 1980 derhalve lager gelegen hebben. In de tweede plaats moet als gevolg van de doelgroepkeuze worden opgemerkt, dat de resultaten wellicht niet één-op-één als representatief kunnen gelden voor commerciële verhuurders. Woningcorporaties zullen zich als sociale verhuurders wellicht coulanter opstellen jegens hun huurders dan verhuurders met grotere financiële belangen.

87

Cijfers totaal aantal huurwoningen; hoofdbewoner/huishouden 2002 (Bron: CBS)

35

Bijlage II: Resultaten enquête m.b.t. 1980 Plaats Wormer Noord-Scharwoude Helmond Groningen Arnhem Moerdijk Waddinxveen Nijmegen Spaubeek Oisterwijk Apeldoorn Vlaardingen Totaal

Totaal hovk

> 1 persoon

1 persoon

1361 741 1085 759 70 9 699 240 186 508 1962 6285 13905

68 0 84 36 0 0 22 8 30 18 151 25 442

1293 741 1001 723 70 9 677 232 156 490 1811 6260 13463

met man

met vrouw

702

357

15

8

97 132 336 760 4494 6536

81 24 154 566 1766 2956

onbekend 1293 741 26 723 47 9 677 54 508 7 3577

Percentage contractuele medehuur: 3,18 %

36

Bijlage III: Resultaten enquête m.b.t. 2009 totaal hovk 5.793

> 1 persoon 1.084

1 persoon 4.709

1956 2524 6492 13348 19225 858 166 902 824 5826 597 270 105 5868 609 22 572 257

1174 686 1032 3356 3294 96 15 138 186 836 151 62 29 729 84 1 81 30

782 1838 5460 9992 15931 762 151 764 638 4990 446 208 76 5139 525 21 491 227

18 565 207 1247 8799 7512 6753

13 98 39 190 2694 2178 1427

12234 3869 11789 1757 7025

Vlaardingen

4966 1811 8500 6776 6685 247 8158 7205 3010 8179 8399 11305

Totaal

203230 41825

Plaats Goes Wormer Gemert Almere Amersfoort Amsterdam Amsterdam Zuidoost Blaricum Bussum Eemnes Hilversum Hoevelaken Hoogland Hooglanderveen Huizen Laren NH Leusden Loosdrecht Nederhorst den Berg Nijkerkerveen, ’s-Graveland, Hellendoorn, Doorn, Zeewolde Soest Soesterberg Noord-Scharwoude Ede Helmond Doetinchem Groningen Oldenzaal Arnhem Raamsdonksveer Nijmegen Vries Roelofarendsveen Groningen Waddinxveen Rijen Spaubeek Roosendaal Eindhoven Oisterwijk Apeldoorn Lelystad

met man 2.721

met vrouw 2.678

Onbekend 394

721 2168 2186 3747 130 27 167 175 1414 143 100 27 1210 177 1 235 86

745 3082 2683 5525 305 57 210 149 1332 97 29 19 1600 120 4 62 27

1956 372 210 5123 6659 327 67 387 314 2244 206 79 30 2329 228 16 194 114

5 467 168 1057 6105 5334 5403

116 84 439 2207 3872 2025

2 145 26 544 3390 3039 2154

3 206 58 74 508 601 1224

2073 570 1148 434 1256

10161 3299 10641 1315 5769

4246 1904 4038 189 2307

4851 1395 4082 399 2776

1064 570 2521

863 299 3000 473 5009 112 1717 1230 555 948 1520 915

4103 1512 5500 6303 1676 135 6441 5975 2455 7231 6879 10390

1597 881

1691 631

815

708 90 2971 2993 1320 3658 2221 5134

926 45 2867 2543 1135 3370 3717 4386

161474

58435

62838

686

5500 6303 42 603 439 203 941 870

44480

Percentage contractuele medehuur: 20,58 %

37

Bijlage IV: Reacties op aanbeveling Aan woningcorporaties die naar aanleiding van de enquête aangaven bereid te zijn aanvullende dan wel andere vragen te beantwoorden, is de volgende hypothetische vraag voorgelegd met het verzoek hierop een antwoord te formuleren. Het idee achter deze vraag is om te peilen wat in de praktijk het gevolg kan zijn van de geopperde aanbeveling (het laten vervallen van artikel 7:266 BW). Stel er zou geen wettelijke bepaling (artikel 7:266 BW) bestaan die ervoor zorgt dat een echtgenoot of geregistreerd partner automatisch medehuurder wordt (van rechtswege). Een van uw huurders trouwt. De huurder dan wel de nieuwe echtgenoot dient een verzoek in om als medehuurder te worden aangemerkt. Zou u een dergelijk verzoek honoreren? Zo ja, wat voor aanvullende voorwaarden zou u willen stellen? Zo nee, wat zouden uw beweegredenen (reëel of fictief) zijn om dit verzoek af te wijzen? In totaal hebben 22 woningcorporaties een antwoord op bovenstaande vraag gegeven. Alle 22 corporaties geven aan een dergelijk verzoek te honoreren. Daarbij stellen er 7 geen aanvullende voorwaarden. Diegenen die wel voorwaarden stellen zoeken daarbij aansluiting bij de voorwaarden die gelden voor andere samenwoners. Plaats

Voorwaarden

Geen

Gezamenlijk verzoek Hoofdverblijf

Lelystad

1

Ijmuiden

1

Vries

1

Groningen Dordrecht

1

1

Voorkomen

Duurzame gemeenschappelijke

woonfraude

huishouding 2 jaar

1

1

1

1

Gemert

1

Noord-Scharwoude

1

1

Raamsdonksveer

1

1

1

1

Helmond

1

Waddinxveen

1

Roosendaal

1

1

Doetinchem Eindhoven

1

Opmeer

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

5

5

1 1

Oss

1

Vlaardingen

1

1

Oldenzaal Totaal

1

1

Zwijndrecht

Kollum

1

1

Arnhem

Ede

1

Goede huurbetaling

1

Amsterdam

Geldermalsen

Geen overlast

7

6

4

1 1

1

7

11

Van de reacties die op deze vraag zijn ontvangen, is op enkele plaatsen in hoofdstuk 6 en 7 van deze scriptie gebruik gemaakt.

38