HET ACCESSOIR OPSTALRECHT

HET ACCESSOIR OPSTALRECHT I. INLEIDING. 1. Het recht van opstal 1 is een tijdelijk zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen op andermans grond te hebben 2. Anders dan in Nederland en Frankrijk 3 is het opstalrecht in België een in wezen tijdelijk recht met een maximumduur van vijftig jaar, althans bij het zelfstandig opstalrecht (art. 4 Wet 10 januari 1824), wat uiteraard niet belet dat het opstalrecht kan hernieuwd worden 4. Het opstalrecht is een afwijking of correctie op het principe van de natrekking zoals gesteld in artikel 552 B.W., waardoor een gesplitste eigendomsverhouding tot stand komt tussen enerzijds de grond zelf en anderzijds de opstallen 5. Deze bijdrage zal dan ook een aanvang nemen met een analyse van het recht van natrekking, om vervolgens het zelfstandig en accessoir opstalrecht te analyseren. II. HET RECHT VAN NATREKKING. 2. De natrekking wordt gedefinieerd als de situatie waarbij een zaak haar individualiteit verliest door haar opname, haar incorporatie in een andere zaak. Wanneer beide zaken aan verschillende eigenaars toebehoren ontstaat een eigendomsconflict. Principieel zou men beide zaken uit elkaar moeten halen en ze aan hun respectievelijke eigenaars toewijzen. Indien dit niet mogelijk is of indien het uit elkaar halen van beide zaken te zware economische verliezen met zich zou meebrengen, dient het eigendomsconflict logischerwijze opgelost te worden door de hele zaak aan één eigenaar toe te wijzen 6. 1

Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume des Pays-Bas, 1824, nr. 13, waarvan het eerste artikel luidt als volgt (aangezien deze wet ouder is dan de wet van 18 april 1898 betreffende het gebruik der Vlaamse taal in de officiële bekendmakingen is de Nederlandse tekst niet authentiek): Art. 1 : Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen op een andermans grond te hebben.

2

CHANDELLE, J.-M., R.P.D.B., compl. VII, v° Superficie, Bruylant, 1990, nt. 1, p. 1122; KOKELENBERG, J., VAN SINAY, T. en VUYE, H., “Overzicht van rechtspraak zakenrecht 19942000”, T.P.R., 2001, nr. 132, p. 1082 en de in voetnoot nr. 956 geciteerde rechtsleer; LENS, F. en WYNANT, L., “Opstal”, in Onroerend goed in de praktijk, kluwer, losbl., I.K.1.; MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nrs. 117 e.v., p. 130 e.v.

3

DERINE, R., VAN NESTE, F., VANDENBERGHE, H., HAMELINCK, P. en KOKELENBERG, J., Zakenrecht, V, deel II B, in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Story-Scientia, 1984, nr. 1021, p. 906-907.

4

HANSENNE, J., Les biens, II, Luik, 1996, nr. 1239, p. 1246.

5

DERINE, R., VAN NESTE, F., VANDENBERGHE, H., HAMELINCK, P. en KOKELENBERG, J., Zakenrecht, V, deel II B, in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Story-Scientia, 1984, nr. 1019, p. 902.

6

VAN NESTE, F., Zakenrecht, V, deel I, in Beginselen van Belgisch privaatrecht, Story-Scientia, 1990, nr. 194, p. 354; VAN SINAY, T., “Bouwen op andermans grond – in het algemeen en in enkele bijzondere gevallen – vergoedingsregeling – enkele bedenkingen”, in Eigendom – Propriété, VUYE, H., WERY, P., KOKELENBERG, J. en VAN NESTE, F. (eds.), Die Keure, 1996, p. 322.

1

Volgens de definitie van artikel 546 B.W. is de natrekking met name het recht verkregen door de eigendom van een roerende of onroerende zaak op al wat zij voortbrengt en op hetgeen, hetzij natuurlijk, hetzij kunstmatig, als bijzaak ermee verenigd wordt. Dit recht van natrekking, deze bijzakelijke vereniging, die in deze bijdrage beperkt wordt tot de inlijving van gebouwen in de grond, geldt als fundering voor drie verschillende rechtsregelingen, die bij nader toezien de ene uit de andere voortvloeien : - het is een wijze van natuurverandering, van roerende in onroerende goederen (art. 518 B.W.); - het is een wijze van eigendomsverwerving voor de eigenaar van de grond (art. 546, 555 en 712 B.W.); - het is tenslotte ook een wijze van bewijslevering (art. 1018, 1615 B.W. en art. 45 Hyp.W.).7 3. Natrekking vereist : a) twee onderscheiden lichamelijke zaken (roerend of onroerend). Loutere bewerking (b.v. beschildering) van een zaak (die op zichzelf niet kan bestaan) geeft geen aanleiding tot natrekking want doet geen eigendomsconflict ontstaan; het betreft in dat geval alleen een kwestie van vergoeding van onkosten 8; b) één zaak die belangrijker is dan de andere, waarbij de grond meestal als hoofdzaak zal gelden, zeker bij onroerende natrekking (aangezien de gebouwen steun vinden op de grond en niet op zichzelf kunnen bestaan), hoewel het bij appartementsmede-eigendom net omgekeerd is (aangezien de grond daar als bijzaak bij de verschillende privatieven aanzien wordt); c) beide zaken zitten aan elkaar vast. Natrekking berust op aanwas : natuurlijke (b.v. aanslibbing) of kunstmatige (door toedoen van de mens). 9 4. Natrekking houdt een eigendomsoverdracht in, van bijzaak naar hoofdzaak. Daaruit volgt : a) dat natrekking de openbare orde niet raakt. Het gaat immers om louter private belangen 10, over een conflict tussen private eigendomsrechten, hetgeen onderstreept wordt door art. 555 B.W. (waarover meer in volgend randnummer);

7

WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, nr. 2, p. 295.

8

De leer der onkosten, in het Frans “la théorie der impenses”. Lees : DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nrs. 432 e.v., p. 171 e.v.; HANSENNE, J., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nrs. 124 e.v., p. 125 e.v.

9

DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nr. 378, p. 151-152.

10

HANSENNE, J., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nr. 81, p. 101; VAN SINAY, T., “Bouwen op andermans grond – in het algemeen en in enkele bijzondere gevallen – vergoedingsregeling – enkele bedenkingen”, in Eigendom – Propriété, VUYE, H., WERY, P., KOKELENBERG, J. en VAN NESTE, F. (eds.), Die Keure, 1996, p. 324; WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, nr. 4, p. 298.

2

b) dat natrekking principieel onmiddellijk geschiedt : ze werkt in rechte zodra ze in feite bestaat, althans volgens de klassieke rechtsleer. De hedendaagse rechtsleer stelt dat er slechts natrekking plaatsvindt indien hiertoe zowel van de zijde van de grondeigenaar als van de zijde van de bouwer een intentioneel element aanwezig is 11 ; c) dat natrekking voor altijd geschiedt, om dezelfde reden. Natrekking doet eigendom verkrijgen (art. 712 B.W.) en eigendom is een bestendig recht 12. 5. Bij het bouwen op andermans grond vindt kunstmatige natrekking plaats (art. 555 B.W.). De eigenaar van de grond heeft de volgende keuze 13: a) hij mag mij verplichten het werk op mijn kosten af te breken, indien zulks tenminste mogelijk blijkt (zoniet geldt de leer der kosten, hierboven vermeld). Lijdt de grondeigenaar enige schade (omdat hij verhinderd is zelf te bouwen of te verhuren), dan heeft hij bovendien nog recht op schadevergoeding; b) hij mag het werk laten staan, tegen schadeloosstelling. Hij wordt er dan eigenaar van door natrekking. Maar eveneens verrijkt hij zich, op mijn kosten. Daarom zal hij mij die kosten (materieel en arbeid) moeten terugbetalen. Staat de grondeigenaar evenwel tegenover een bezitter te goeder trouw (te weten iemand die zich eigenaar van de grond waande), dan mag hij hem niet dwingen tot afbreken. Qua schadevergoeding laat art. 555 B.W. de grondeigenaar de keuze : a) ofwel de door de bouwer uitgegeven onkosten betalen, b) ofwel de door de grond geboekte meerwaarde betalen, berekend op de dag der teruggave. Gewoonlijk ligt dit bedrag lager dan dit van de onkosten. Die keuze heeft kritiek uitgelokt, aangezien ze kan meebrengen dat de bezitter te goeder trouw er slechter vanaf komt dan een bezitter te kwader trouw. 6. Behoudens bijzondere overeenkomsten (natrekking raakt de openbare orde niet) en bijzondere wetteksten (zie b.v. hierna inzake huur) wordt van art. 555 B.W. nog in de volgende drie gevallen afgeweken : a) opstal : art. 6 Opstalwet; b) werken tot mijnontginning (waarop hier niet wordt ingegaan); c) gebouwen van het openbaar domein : er treedt geen natrekking in wanneer gebouwen die onder het openbaar domein ressorteren op particuliere grond worden opgetrokken. 14 III. VERZAKEN AAN HET RECHT VAN NATREKKING.

11

HANSENNE, J., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nrs. 74 B e.v., p. 95 e.v.

12

DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nr. 380, p. 152.

13

DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nrs. 385 e.v., p. 154-155.

14

DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nrs. 388 e.v., p. 156-157. Omgekeerd kan de overheid wel een domein in concessie geven waarop de houder van deze concessie kan bouwen; de gebouwen zullen dan aan de concessiehouder toebehoren in volle eigendom voor de duur van de concessie. Voor een concreet toepassingsgeval, lees : Rb. Brugge, 20 december 1993, Act. Dr., 1996, 807, noot DEMOULIN, A., “Accession et superficie : rélexions pour la perception des droits d’enregistrement”.

3

7. Waar er in de rechtsleer en rechtspraak nooit discussie heeft bestaan over de principiële mogelijkheid van een verzaking aan het recht van natrekking (aangezien de natrekking de openbare orde niet raakt en slechts private belangen behartigt) bestond die eensgezindheid geenszins met betrekking tot de juridische kwalificatie van dergelijke rechtshandeling. 15 Er waren dienaangaande verschillende zienswijzen, te weten 16 : a) het betreft de vestiging van een zelfstandig opstalrecht; b) het betreft een zakelijk recht “sui generis”; c) het betreft een verzaking aan het wettelijk vermoeden vervat in art. 553 B.W. 17; d) het betreft een rechtshandeling die een erfdienstbaarheid tot stand brengt. Aan deze controverse werd een einde gesteld door ons hoogste rechtscollege. Gelet op het numerus clausus beginsel van de zakelijke rechten oordeelde het hof van cassatie in een princiepsarrest van 19 mei 1988 18 dat de verzaking aan het recht van natrekking diende gelijkgesteld te worden met de vestiging van een zelfstandig opstalrecht 19. Gevolg hiervan is dat een verzaking aan het recht van natrekking slechts mogelijk is voor een maximale periode van 50 jaar (art. 4 Opstalwet). 20 Deze stellingname kan worden onderschreven en sluit aan bij de zienswijze die in de rechtsleer werd verdedigd naar aanleiding van het cassatie-arrest van 13 mei 1970 21 dat betrekking had op de verkoop van een grond zonder de daarop gerichte gebouwen. 22 15

VAN MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T. Not., 1992, p. 281-282 en de in voetnoot nr. 2 geciteerde rechtsleer en rechtspraak.

16

CHANDELLE, J.-M., R.P.D.B., compl. VII, v° Superficie, Bruylant, 1990, nrs. 69 e.v., p. 1133 e.v.; MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 123, p. 134-135 ; DU FAUX, H., “La renonciation à accession – Analyse et implications”, Rev. Not. B., 1980, 7; DU FAUX, H., “Renonciation à accession – Nature de la figure juridique – Eclaircissement d’un point de vue”, Notarius, 1984, 310; ISTAS, F.L., “Réflexions sur le droit d’accession”, Rev. Not. B., 1967, 270; WERDEFROY, F., “Verlof tot bouwen met afstand van het recht van natrekking”, T. Not., 1981, p. 66-67; WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, 331-332.

17

In deze zienswijze wordt aan de bouwheer geen enkel zakelijk recht op de grond toegekend en is de afstand van het recht van natrekking vanwege de grondeigenaar een louter eenzijdige handeling.

18

Cass., 19 mei 1988, Arr. Cass., 1987-88, 1230, J.T., 1988, 475, Pas., 1988, I, 1142, R.W., 1988-89, 573, noot, Rev. Not. B., 1988, 473.

19

Lees recent : SAGAERT, V., “Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen ? Poging tot een nieuwe kwalificatie van de vermogensrechten”, T.P.R., 2005, p. 1041.

20

MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 122, p. 134, met talrijke verwijzingen naar rechtsleer in voetnoot nr. 1 op p. 134.

21

Cass., 13 mei 1970, R.C.J.B., 1980, 13, noot RENARD, C., “La renonciation à accession”.

22

VAN MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T. Not., 1992, p. 282 en de in voetnoot nr. 10 geciteerde rechtsleer.

4

Derhalve is het niet noodzakelijk dat partijen uitdrukkelijk tot de vestiging van een (zelfstandig) opstalrecht overgaan of de (stilzwijgende) vestiging van dergelijk recht bevestigen bij notariële akte, hoewel zulks uiteraard verkieslijk is aangezien er dan een aantal modaliteiten kunnen geregeld worden (zoals de duur, de vergoedingsregeling op het einde en bij eventuele voortijdige beëindiging 23, enz.). De formulering dat een verzaking aan het recht van natrekking geen vestiging van een opstalrecht inhoudt, die in oude notariële akten wel eens voorkwam, is nu evenwel duidelijk uit den boze en zonder waarde. 24 8. Stilzwijgende verzaking aan het recht van natrekking werd aanvaard door het hof van beroep van Gent aangezien de belastingplichtige kon aantonen dat vanwege de eigenaar van de grond het recht werd bekomen om op eigen kosten te bouwen, ook al werd er nog geen canon betaald 25. Eerder oordeelde het hof van beroep van Gent en van Antwerpen ook al in dezelfde zin 26. Deze rechtspraak sluit aan bij een administratieve omzendbrief van 26 maart 1956, waar de fiscus blijkt heeft gegeven van zijn voornemen om, in het geval waarin een persoon gebouwen heeft opgericht op de grond van een ander, niet kost wat kost een authentieke akte of een titel met vaste dagtekening te vragen (krachtens art. 18 Reg.Wb.) 27. Het spreekt vanzelf dat de tegenstelbaarheid aan derden slechts via een (bevestiging bij) notariële akte, over te schrijven op het hypotheekkantoor, kan worden verkregen, zodat men er sowieso goed aan doet deze formaliteit niet achterwege te laten. 9. De verzaking aan het recht van natrekking door één echtgenoot in het voordeel van de huwelijksgemeenschap kan slechts bij wijze van wijziging van het stelsel 28. 23

Wij verwijzen de geïnteresseerde lezen in dit verband naar onze bijdrage “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, N.F.M., 2006, 204-205.

24

MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 122, p. 134.

25

Gent, 18 maart 1999, FJF, 1999, p. 121, Fiscale Koerier, 1999, p. 336 (geconsulteerd via www.fisconet.fgov.be).

26

Gent, 27 september 1988, A.F.T., 1989, noot MAES; Antwerpen, 28 november 1994, FJF, 1995, p. 77, Fiscale Koerier, 1995, p. 249 (geconsulteerd via www.fisconet.fgov.be), N.F.M., 1995/7, p. 8, noot WERDEFROY, F., “Huur met recht van opstal, retroactief gecontracteerd tot vóór de aanvang van de bouwwerken van het voordien op de grond opgericht gebouw. Betekenis.”

27

Administratieve omzendbrief van 26 maart 1956, Rec. Gén. Enr. Not., 1956, nr. 19.682, p. 258, T. Not., 1956, p. 94.

28

Brussel, 4 februari 1993, N.F.M., 1993, p. 156, noot DE MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., T. Not., 1993, p. 439. Zie ook de bespreking van dit arrest en deze problematiek door CASMAN, H., in De evolutie in de huwelijkscontracten, Kluwer, 1995, p. 77, met voorbeeld van een contract (houdende kleine wijziging van het stelsel). MOSTIN is daarentegen van oordeel dat de middelgrote wijzigingsprocedure moet gevolgd worden (MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 124, p. 135-136), en ROUSSEAU sluit zich hierbij aan (ROUSSEAU, L., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nr. 192, p. 176). ROUSSEAU heeft het nog wel over de grote procedure, maar haar werk dateert van voor de wetswijziging van 1998, zodat men mag aannemen dat zij thans de middelgrote procedure viseert.

5

In dit verband heeft de fiscale administratie recent beslist dat de akte waarbij echtgenoten de absolute nietigheid inroepen van het beding waarbij de echtgenoot destijds aan het recht van natrekking verzaakte op een eigen goed in het voordeel van het gemeenschappelijk vermogen en waarin vastgesteld wordt dat daardoor het door het gemeenschappelijk vermogen op het eigen goed opgerichte gebouw bij wijze van natrekking opnieuw een eigen goed van de echtgenoot wordt, enkel aanleiding geeft tot de heffing van het algemeen vast registratierecht (thans 25 EUR) voor zover de vordering tot nietigverklaring niet verjaard was (10-jarige termijn van art. 2262 § 1 al. 1 B.W., ingevoerd bij wet van 10 juni 1998). De administratie past met andere woorden de regel van de schijnbare overdracht niet toe op dergelijke minnelijke vernietigingen 29. Vermeldenswaardig is ook een wetsvoorstel dat ertoe strekt de rechtszekerheid te waarborgen door in het Burgerlijk Wetboek te bepalen dat soortgelijke tussen echtgenoten verrichte handelingen rechtsgeldig zijn wanneer zij bij notariële akte zijn verleden 30. Voor ongehuwd samenwonenden kan men één en ander juridisch wel rechtsgeldig regelen, via een afzonderlijke opstalakte of als onderdeel van een samenlevingsovereenkomst 31. IV. ACCESSOIRE OF ONZELFSTANDIGE OPSTALRECHTEN.

32

10. Naast voormelde gevallen van verzaking aan het recht van natrekking en de verkoop van de grond zonder de daarop opgerichte gebouwen of omgekeerd, waarin op rechtstreekse wijze, door een titel, een zelfstandig recht van opstal wordt gevestigd, zijn er ook nog gevallen waarin men het recht van opstal aantreft als accessorium van andere rechtsverhoudingen. Een opstalrecht kan inderdaad voorkomen : a) als accessoir zakelijk recht, te weten : - als een onroerend zakelijk recht dat accessoir een recht van opstal verleent, zoals een recht van erfpacht (dat derhalve gepaard gaat met een accessoir opstalrecht, aangezien de erfpachter het recht heeft te bouwen op de in erfpacht gegeven grond en eigenaar zal zijn van de door hem opgerichte gebouwen tijdens de duur van zijn recht van erfpacht) of een recht van vruchtgebruik (idem), dan wel Lees ook : DE VROE, J., “De verzaking aan natrekking – Het verblijvingsbeding. Deemstering van een gevestigde notariële praktijk”, Notarius, 1984, p. 276. 29

Administratieve beslissing van 16 augustus 2005, nr. E.E./100.787, Rep. RJ, R19/20-02, www.fisconet.fgov.be.

30

Wetsvoorstel tot wijziging van artikel 1394 van het Burgerlijk Wetboek betreffende de afstand van het recht van natrekking tutssen in gemeenschap van goederen gehuwde echtgenoten, ingebied bij de Belgische Kamer van volksvertegenwoordigers op 19 mei 2004 (Gedr. St., Kamer, 2003-2004, nr. 1152).

31

Lees hierover verder in deze bijdrage onder randnummer 14.2.

32

De Franstalige rechtsleer hanteert het begrip “superficie-conséquence”. Lees : GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (2e partie)”, Rev. Not. B., 2006, nrs. 64 e.v., p. 221 e.v.; HANSENNE, J., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nr. 75, p. 97-98 en nr. 219, p. 191; MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 125, p. 136-137 en nr. 147, p. 147.

6

- als onderdeel van een door de eigenaar toegestaan persoonlijk recht van huur (aangezien de huurder het recht heeft te bouwen en derhalve ook eigenaar zal zijn van de door hem opgerichte gebouwen tijdens de duur van zijn contract, tenzij dit contractueel zou uitgesloten zijn of onverenigbaar met de aard van de verhuurde zaak) of als onderdeel van een andere overeenkomst die een genotsrecht verschaft 33; b) als zelfstandig zakelijk recht van opstal, zoals bepaald in de Opstalwet, waarmee zoals hoger vermeld de verzaking aan het recht van natrekking wordt gelijkgesteld. De Opstalwet van 10 januari 1824 regelt enkel deze laatste vorm. 34 De eerste vormen worden geregeld door het statuut van het hoofdrecht. 35 Wij analyseren hierna in detail enkele accessoire of onzelfstandige opstalrechten. 11. Een recht van erfpacht gaat gepaard met een accessoir opstalrecht, aangezien de erfpachter het recht heeft om te bouwen op de in erfpacht gegeven grond en eigenaar zal zijn van de door hem opgerichte gebouwen tot aan het verstrijken van de duur van zijn recht van erfpacht. 36 Derhalve zal de erfpachter deze gebouwen mogen vervreemden en hypothekeren, weliswaar enkel met zijn erfpachtrecht zelf (waarvan art. 6 Erfpachtwet de bevoegdheid om te vervreemden en te hypothekeren inhoudt), behoudens andersluidend beding in de erfpachtovereenkomst. 37 33

GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (2e partie)”, Rev. Not. B., 2006, nr. 64, p. 222.

34

MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 125, p. 137; VAN MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T. Not., 1992, p. 284; VAN OEVELEN, A., “Overeenkomsten op basis van het recht van erfpacht en het recht van opstal”, in Oude en nieuwe rechtsfiguren. Erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (ed.), Kluwer, 1990, 35-36.

35

MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nr. 147, p. 147; SNAET, S., "Art. 1 Opstalwet”, in Artikelsgewijze commentaar bijzondere overeenkomsten, Kluwer (losbl.) (geconsulteerd via jur@notariaat).

36

DE PAGE, H., Traité élémentaire de droit civil belge, VI, nr. 713; DE WULF, C. en DE DECKER, H., Het opstellen van notariële akten, deeel II, Kluwer, 1994, nr. 634, p. 732; GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (2e partie)”, Rev. Not. B., 2006, nr. 48, p. 199 ; LECOCQ P., “Superficie, emphytéose et constructions”, in Zakenrecht – Droit des biens, Die Keure, 2005, 315; MOSTIN, C., Empohytéose et superficie – Les aspects civils, in Rép. Not., deel II, boek VI, Larcier, 2004, nrs. 55 e.v., p. 103 e.v.; SNAET, S., "Art. 1 Opstalwet”, in Artikelsgewijze commentaar bijzondere overeenkomsten, Kluwer (losbl.) (geconsulteerd via jur@notariaat); VAN OEVELEN, A., “Overeenkomsten op basis van het recht van erfpacht en het recht van opstal”, in Oude en nieuwe rechtsfiguren. Erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (ed.), Kluwer, 1990, 15; VANDENBERGHE, H. en VIAENE, T., “Actuele ontwikkelingen inzake erfpacht en opstal”, in Themis, Zakenrecht, Die Keure, 2005-2006, 18; VERSTAPPEN, J., “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten : erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in Zakelijke rechten en fiscaliteit, Maklu, 2004, 50; WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, nr. 13, p. 319.

37

GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (2e partie)”, Rev. Not. B., 2006, nr. 50, p. 205, en de in voetnoot nr. 63 geformuleerde opmerking dat men de nodige voorzichtigheid moet aan de dag leggen

7

Hiertoe dient de erfpachtovereenkomst geen uitdrukkelijk beding houdende verzaking aan het recht van natrekking te bevatten, aangezien dit recht een normaal gevolg is van het recht van erfpacht zelf, zijnde het accessoir opstalrecht. Op het einde van de erfpacht zal de erfpachter de door hem opgerichte gebouwen mogen verwijderen (art. 7 Efpachtwet). Indien hij zulks niet doet zal hij de eigenaar niet kunnen verplichten hem de waarde ervan te vergoeden (art. 8 Erfpachtwet), in tegenstelling tot de situatie bij opstal (art. 6 Opstalwet). Het betreft hier allemaal suppletief recht waarvan partijen kunnen afwijken. 12. Een recht van vruchtgebruik gaat eveneens gepaard met een accessoir opstalrecht. Indien de vruchtgebruiker bouwt op een perceel grond zal hij derhalve de volle eigenaar zijn van de opgerichte gebouwen, althans voor de duur van zijn vruchtgebruik 38. Wij werden geconsulteerd in een dossier waarbij een vennootschap een tijdelijk vruchtgebruik had verworven van een woning en achteraf samen met de natuurlijke persoon-blote eigenaar besloot deze woning af te breken teneinde er een gebouw op te richten, dat in dezelfde verhouding vruchtgebruik – blote eigendom zou moeten toebehoren aan de vennootschap respectievelijke natuurlijke persoon. In het voorliggende geval opteerden wij voor de vestiging van een opstalrecht door de vennootschap-vruchtgebruiker ten behoeve van de natuurlijke persoon, die daardoor de blote eigendom zou kunnen verwerven van het gebouw om er na afloop van de duur van het vruchtgebruik de volle eigendom van te verkrijgen. 39 13. Een huurovereenkomst gaat ook gepaard met een accessoir opstalrecht. Het bestaan van een huurovereenkomst, en de daaruit voortvloeiende rechten, belet dat er een onmiddellijke natrekking optreedt ten behoeve van de verhuurder. Deze natrekking komt derhalve slechts op het einde van de huurovereenkomst tot stand en de verhuurder kan geen aanspraken laten gelden op de door de huurder opgerichte gebouwen, noch deze laten wijzigen, verwijderen of vernielen, zolang de huurovereenkomst duurt. 40 De grondslag van dit accessoir opstalrecht is te vinden in de bestaansreden zelf van het recht van natrekking, met name eigendomsconflicten oplossen. Indien er met dergelijk contractueel verbod, aangezien dit tot de herkwalificatie van erfpacht in huur zou kunnen leiden, net zoals met het contractueel verbod om het recht van erfpacht over te dragen. 38

CHANDELLE, J.-M., R.P.D.B., compl. VII, v° Superficie, Bruylant, 1990, nr. 60, p. 1131 en nr. 111, p. 1142; GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, Rev. Not. B., 2004, nr. 31, p. 605-607; PELGROMS, H. en GERLO, I., “Burgerlijk recht – Fiscaal recht – Vruchtgebruik op een perceel grond – Oprichting van een gebouw op de grond – Accessoir opstalrecht van de vruchtgebruiker”, Notamus, 2005/3, p. 28-29, met verwijzing naar WERDEFROY, F., “Bedenkingen bij oprichting van een gebouw door een eigenaar zonder instemming van de vruchtgebruiker”, T. Not., 1996, p. 108-109 en VERSTAPPEN, J., “Een nieuwe kijk op drie oude zakelijke rechten : erfpacht, opstal en vruchtgebruik”, in Zakelijke rechten en fiscaliteit, Antwerpen, Maklu, 2004, nr. 100, p. 5657.

39

Over deze en andere contractuele mogelijkheden om hieraan een passende oplossing te bieden, met een model van akte in bijlage, lees onze bijdrage “Actuele ontwikkelingen inzake vruchtgebruik, erfpacht en opstal”, N.F.M., 2006, 195-196.

40

DE PAGE, IV, nrs. 686 e.v.

8

genotsrechten worden verschaft, onder de vorm van een huurcontract of anderszins, is er uiteraard geen eigendomsconflict tijdens de duur van deze rechten, en hebben partijen, minstens impliciet, verzaakt aan de (onmiddellijke) natrekking, wat hun goed recht is aangezien de natrekking de openbare orde niet raakt en het om louter private belangen gaat. Wij blijven hier even bij stilstaan. 13.1. Waar er in het verleden door de heersende rechtspraak en rechtsleer voorgehouden werd dat, in geval van huur, de natrekking onmiddellijk plaatsvond, zodat de verhuurder vanaf de incorporatie de eigendom verwierf van de geïncorporeerde elementen, zijn de heersende rechtspraak en rechtsleer thans van oordeel dat wanneer het tijdstip van de natrekking niet in de huurovereenkomst bepaald werd, de natrekking steeds uitgesteld is tot op het einde van de huur. 41 Aldus zal de huurder gedurende de duur van zijn huurrecht eigenaar zijn van de door hem opgerichte gebouwen. Hij zal in dat geval een recht van opstal hebben, dat een accessorium vormt van de huurovereenkomst en dat kan tegensteld worden aan derden volgens de regels van de huur, zonder dat daartoe een overschrijving op het hypotheekkantoor vereist is, althans wanneer de duur van de huur niet langer is dan negen jaar 42. Indien het huurcontract geen verbod tot bouwen bevat verleent de huurverhouding aan de huurder derhalve het recht om, tijdens de duur van de huur, gebouwen op te richten en deze als zijn eigendom te beschouwen 43 (tenzij er onmiddellijke natrekking zou zijn voorzien in het voordeel van de verhuurder). De vergoedingsregeling op het einde van de huurovereenkomst behoort tot de wilsautonomie der partijen, desgevallend getemperd door specifieke huurwetgeving. Derhalve is een uitdrukkelijke toelating tot bouwen dus niet vereist om aan de huurder het recht te geven om te bouwen, wat niet betekent dat dit niet nuttig zou zijn in bepaalde gevallen (zie hierna onder 13.3). 13.2. Contractueel bestaan verschillende mogelijkheden : a) ofwel wordt het recht om te bouwen verboden; b) ofwel wordt het recht om te bouwen onderworpen aan een voorafgaande toestemming van de verhuurder. In de beide voormelde gevallen kan de niet-naleving van de aangegane verbintenis leiden tot de verbreking van de huurovereenkomst op vraag van de verhuurder; c) ofwel wordt het recht om te bouwen uitdrukkelijk toegekend aan de huurder, in welk geval hij uiteraard mag bouwen en eigenaar zal zijn van de gebouwen tijdens de duur van de overeenkomst; 41

GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, Rev. Not. B., 2004, nr. 13, p. 571-572 en de in voetnoten nrs. 91 e.v. geciteerde rechtspraak en rechtsleer; VAN MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T. Not., 1992, p. 283 en de in voetnoot nr. 14 geciteerde rechtspraak en rechtsleer.

42

Ibid., p. 283, en de in voetnoot nr. 15 geciteerde rechtsleer.

43

WERDEFROY, F., “Verlof tot bouwen met afstand van het recht van natrekking”, T. Not., 1981, 70, met verwijzing naar Cass., 4 februari 1956, Rec. Gén. Enr. Not., nr. 20.203 en DE PAGE, VI, nr. 683.

9

d) ofwel wordt er niet gesproken over het recht om te bouwen, en verleent de huurverhouding aan de huurder het recht om gebouwen op te richten 44. 13.3. Bij gebrek aan andersluidende contractuele bepalingen gelden de volgende regels (die betrekking hebben op al dan niet toegestane werken en vergoedingen, los van het accessoir opstalrecht verbonden aan de huurovereenkomst zoals hierboven uiteengezet) : a) Volgens het gemeen huurrecht mag de huurder alle werken uitvoeren die noodzakelijk of nuttig zijn voor zijn genot, zoals b.v. het oprichten van een garage 45, op voorwaarde de bestemming van de goederen zoals in de huurovereenkomst bepaald na te leven. Werken die deze bestemming niet respecteren zijn derhalve niet toegelaten en de verhuurder kan de afbraak vorderen of de huurverbreking. Indien hij de afbraak vordert zal de huurder geen recht hebben op enige vergoeding, maar als hij ze behoudt zal hij de huurder moeten vergoeden (zie verder). Tijdens de duur van de huurovereenkomst zijn deze werken de eigendom van de huurder ingevolge een accessoir opstalrecht. De huurder kan erover beschikken en ze hypothekeren; ze kunnen in beslag worden genomen door zijn schuldeisers en de schuldeisers van de verhuurder kunnen er geen beslag op leggen. Dit eigendomsrecht is gekoppeld aan de ontbindende voorwaarde van de beëindiging van de huurovereenkomst. Hieruit volgt dat de huurder deze werken vóór het verstrijken van de huurovereenkomst op zijn kosten mag verwijderen 46. Op het einde van de huurovereenkomst wordt doorgaans contractueel bepaald dat deze werken zonder vergoeding toekomen aan de verhuurder, maar als er niets bepaald is gelden volgende regels : . betreft het werken die kunnen verwijderd worden (b.v. convectoren of een garage) dan mag de huurder ze verwijderen, mits hij het verhuurde goed terug in zijn oorspronkelijke staat herstelt. Als hij ze niet verwijdert mag de verhuurder ze laten verwijderen op kosten van de huurder of ze behouden 47, mits een vergoeding te betalen gelijk aan de meerwaarde die ze aan het gebouw hebben gegeven doch minstens gelijk aan de werkelijke uitgaven van de huurder 48. Deze vergoeding is dus verschuldigd, zelfs al waren de werken niet toegestaan of in strijd met de bestemming van de verhuurde zaak, indien de verhuurder ze behoudt en niet kiest voor de verwijdering; 44

HANSENNE, J., L’accession, in Rép. Not., deel II, boek I, Larcier, 1994, nr. 212, p. 186. Hetgeen hierna geschreven staat in randnr. 13.3 is in grote mate een vertaling van de tekst van HANSENNE, ibid., nrs. 213 e.v., p. 186 e.v., die ons zeer verhelderend voorkwam.

45

KRUITHOF, R., “Le régime juridique des travaux réalisés par le preneur du fonds loué”, noot onder Cass., 23 april 1965, R.C.J.B., 1966, p. 76.

46

Rb. Luik, 1 maart 1991, J.L.M.B., 1991, 1150.

47

Het is dus de verhuurder die kiest en niet de huurder of de rechter (Cass. Fr., 24 oktober 1990, J.N.A., 1991, 51, noot DE LA MARNIERE).

48

Bergen, 23 november 1993, J.L.M.B., 1994, 771; Rb. Leuven, 23 maart 1988, Pas., 1988, III, 85, Rec. Gén. Enr. Not., 1989, nr. 23.759, p. 371. Lees hierover ook : GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, Rev. Not. B., 2004, nr. 16, p. 575-577 (over de verschillende theorieën in omgang om deze vergoeding te bepalen).

10

. betreft het werken die niet kunnen verwijderd worden (b.v. tegels in de badkamer) dan mag de verhuurder ze behouden zonder vergoeding, tenzij ze noodzakelijk of nuttig zijn voor het gebouw ; in dat geval is de huurder gerechtigd op een vergoeding ingevolge de leer van de onkosten (in het Frans “la théorie des impenses”), tenzij het gaat over werken die zonder toestemming van de verhuurder zijn uitgevoerd. 49 b) Volgens artikel 7 van de handelshuurwet mag de huurder aan het gehuurde goed elke verbouwing uitvoeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten drie jaar huur niet te boven gaan, mits daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen, en mits hij vooraf de verhuurder bij ter post aangetekende brief in kennis stelt van de voorgenomen veranderingen, met overlegging van de plans en bestekken, zodat de verhuurder in voorkomend geval zich om wettige redenen ertegen kan verzetten. Wanneer verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, met uitdrukkelijk of stilzwijgend akkoord van de verhuurder of krachtens een rechterlijke beslissing, kan de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder niet vorderen, maar hij kan zich ertegen verzetten. Indien de verbouwingen niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keuze om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen gelijk aan de meerwaarde van het onroerend goed (art. 9, lid 1 Handelshuurwet). Ten aanzien van door de huurder zonder toestemming ondernomen verbouwingen kan de verhuurder, hetzij in de loop van de huur, hetzij bij het einde ervan, eisen dat de lokalen in hun vroegere toestand worden hersteld, onverminderd schadevergoeding zo daartoe grond bestaat. Indien hij de aldus uitgevoerde werken behoudt is hij geen vergoeding verschuldigd (art. 9, lid 2 Handelshuurwet). c) Volgens artikel 25 van de pachtwet heeft de pachter, behalve in geval van geldige opzegging, het recht om alle gebouwen op te richten mits hij ze onderhoudt en er alle lasten van draagt, en alle werken, onverschillig of het nieuwe werken, verbeteringswerken, herstellingswerken of herbouwingswerken betreft, uit te voeren, die nuttig zijn voor de bewoonbaarheid van het gepachte goed of dienstig zijn voor de exploitatie van dat goed en die stroken met de bestemming ervan. Zonder daartoe door de verpachter verplicht te kunnen worden kan de pachter op ieder ogenblik deze gebouwen en werken wegruimen voor zover deze als zelfstandige zaken kunnen beschouwd worden (art. 25, lid 2 Pachtwet). Indien deze gebouwen en werken evenwel tot stand zijn gekomen met schriftelijke toestemming of met machting van de Vrederechter volgens de procedure bepaald in artikel 26, lid 1, moet dezelfde procedure worden gevolgd vooraleer de pachter tot wegruiming mag overgaan (art. 25, lid 3 Pachtwet). De pachter moet het goed in zijn oorspronkelijke toestand herstellen en de eventueel aangerichte schade vergoeden (art. 25, lid 4 Pachtwet). Artikel 26 van de pachtwet regelt de vergoedingen op het einde van de pacht, eventueel in combinatie met de artikelen 45 en 46 van deze wet, waarop hier niet verder wordt op ingegaan. 49

GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (1re partie)”, Rev. Not. B., 2004, nr. 19, p. 587-589.

11

13.4. De fiscus heeft hieruit afgeleid dat de fiscale gevolgen van een zelfstandig en een accessoir opstalrecht verschillend zijn, wat blijkt uit een vonnis van de rechtbank van Brussel waar een bedrijfsleider, die in het raam van een huurovereenkomst met toelating tot bouwen op het einde van deze overeenkomst door natrekking eigenaar werd van het gebouw, werd belast in hoofde van een voordeel van alle aard 50. In het voorliggende geval ging het over een huurovereenkomst met betrekking tot een perceel grond, houdende een uitdrukkelijke toelating tot bouwen (die, zoals gezegd, infeite impliciet in iedere huurovereenkomst vervat zit, maar in dit geval expliciet was gestipuleerd), toegestaan voor een duur van 20 jaar, tegen een jaarlijkse huurprijs van 1 BEF, waarbij alle werken op het einde van de huur zonder vergoeding toekwamen aan de verhuurder. De belastingplichtige beroept zich op de rechtspraak inzake het zelfstandig opstalrecht, waar dergelijke bepaling 51 blijkbaar geen problemen stelt en niet tot een heffing leidt (in hoofde van een voordeel van alle aard), maar de rechtbank oordeelt dat deze vergelijking niet mag gemaakt worden. Waar de rechtbank terecht stelt dat het hier gaat om een huurovereenkomst die een onzelfstandig opstalrecht omvat (en dus geen zelfstandig opstalrecht conform de Opstalwet) is de gevolgtrekking die zij hieraan koppelt uiterst onbillijk. Immers, het feit dat een verhuurder na 20 jaar genotsderving (1 BEF per jaar is slechts een symbolische huurprijs) een 20 jaar oud gebouw verkrijgt dient als compensatie voor deze genotsderving worden aanzien, niet als een voordeel van alle aard, temeer daar het feit dat de huurder op het einde van de huur geen vergoeding ontvangt voor de werken die hij heeft uitgevoerd in de meeste huurovereenkomsten terug te vinden is en derhalve niet als een ongebruikelijk of abnormaal beding mag worden aanzien. Inzake het zelfstandig opstalrecht is de rechtspraak inderdaad veel gunstiger voor de belastingplichtige. Wij geven als voorbeeld een belastingplichtige die een zelfstandig opstalrecht had gevestigd voor een duur van 15 jaar in voordeel van de vennootschap waarvan hij bestuurder was, tegen een jaarlijkse canon van 1 BEF, en waarbij de gebouwen hem eveneens toekwamen zonder vergoeding op het einde van de rit, in afwijking van artikel 6 Opstalwet. Hier werd de vordering van de fiscus die ertoe strekte hem een belastbaar voordeel van alle aard aan te rekenen afgewezen 52. Men vestigt dus blijkbaar beter een zelfstandig opstalrecht (met verzaking aan art. 6 Opstalwet) dan te bouwen in het raam van een huurovereenkomst. Logisch is anders, temeer daar men, voor de heffing van de registratierechten, de rechten van erfpacht en opstal assimileert met huurcontracten (art. 83 Reg.Wb.).

50

Rb. Brussel, 14 mei 2004, T.F.R., 1 november 2005, 862, noot VAN OUTRYVE, H., “Kosteloze eigendomsovergang gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal” (geconsulteerd via www.fisconet.fgov.be), T.R.V., 2004, 612, noot HUYSMAN, S., “Gratis eigendomsverkrijging van gebouwen door natrekking bij zelfstandig en onzelfstandig opstalrecht”.

51

In casu de bepaling waarbij partijen contractueel afwijken van art. 6 Opstalwet, waardoor dus evenmin een vergoeding verschuldigd is aan de oprichter van het gebouw op het einde van de rit.

52

Antwerpen, 27 september 2005, Fiscale Koerier, 2005, p. 607 (geconsulteerd via www.fisconet.fgov.be), waarbij het vonnis van de rechtbank van Antwerpen van 19 maart 2002, destijds becommentarieerd door Luc VANHEESWIJCK in de fiscale kroniek van De Standaard van 12 september 2002 onder de titel “Eigendomsverwerving bij einde opstal niet belast”, werd bevestigd.

12

14. Maar ook andere overeenkomsten die genots- of gebruiksrechten verschaffen kunnen een accessoir opstalrecht inhouden. 53 14.1. Zo kan een concessie-overeenkomst een accessoir opstalrecht inhouden door aan de concessiehouder het recht te verlenen om gebouwen op te richten, wat werd geïllustreerd door een vonnis van de rechtbank van Brugge. 54 Het lijkt ons nuttig volgende passages uit dit vonnis letterlijk te citeren : “Ingevolge het principe van de natrekking (artikel 552 e.v. B.W.) wordt de eigenaar van de grond geacht eigenaar te zijn van de gebouwen op deze grond opgericht. “Gelet op de toegestane vergunningen met toelating tot bouwen heeft de eigenaar stilzwijgend afgezien van zijn recht op natrekking. “Principieel gebeurt de natrekking onmiddellijk, behalve wanneer een derde, krachtens een overeenkomst, het recht heeft te bouwen op de grond van iemand anders. In dat geval kan er slechts natrekking zijn indien de overeenkomst het toelaat en ten vroegste op de dag van de beëindiging van de overeenkomst (DE PAGE, VI, p. 42). “Tijdens de duur van de vergunning zijn de gebouwen dan ook eigendom van de vergunninghouder en kan de natrekking slechts gebeuren op de dag waarop de vergunning wordt beëindigd. “De verzaking aan het recht van natrekking impliceert de vestiging van een recht van opstal (Cass., 19 mei 1988, R.W., 1988-89, 572)”. De redenering van de rechtbank is bijzonder interessant en knoopt aan bij de essentie : aangezien men aan het recht van natrekking kan verzaken, zelfs op stilzwijgende wijze, en er aldus een opstalrecht tot stand komt, zal de opstalhouder eigenaar zijn van de gebouwen voor de duur van de overeenkomst die dit recht verschaft, en derhalve onafhankelijk van de duur voorzien in artikel 4 Opstalwet. 14.2. Verder zou men in een samenlevingsovereenkomst een accessoir opstalrecht kunnen inlassen. 55 In de hypothese dat één van de partijen eigenaar is van de grond en zij er samen een woning willen op bouwen kan de grondeigenaar verzaken aan het recht van natrekking voor de onverdeelde helft in voordeel van zijn partner, zodat de woning die zij er samen zullen oprichten zal toebehoren aan hen beiden, ieder voor de helft (desgevallend gekoppeld aan een beding van aanwas voor de constructies ten behoeve van de langstlevende en een voorkooprecht voor de grond als de partner niet-eigenaar de langstlevende is, dan wel een testamentaire beschikking in dit verband), wat fiscaal voldoende is opdat beide partners in aanmerking zouden kunnen komen voor de aftrekbaarheid van het door hen afgesloten woonkrediet. 53

DELI, D., “Erfpacht en opstal : burgerrechtelijke aspecten”, in Vruchtgebruik, erfpacht en opstal, MEULEMANS, D. (ed.), Maklu, 1998, 55; GOSSELIN, A. en HERVE, L., “Du sort des constructions et aménagements immobiliers réalisés par l’occupant. Aspects civils et fiscaux (2e partie)”, Rev. Not. B., 2006, nr. 64, p. 222 ; VITS, P., “ Zakelijke genotsrechten als alternatief voor huur en pacht”, in Een onroerend goed huren en verhuren, MEULEMANS, D. (ed.), Acco, 1996, 142.

54

Rb. Brugge, 20 december 1993, Act. Dr., 1996, 807, noot DEMOULIN, A., “Accession et superficie : rélexions pour la perception des droits d’enregistrement”.

55

Voor een model, zie onze website www.michiels-stroeykens.be, rubriek “De notaris weet raad”, model “Samenlevingsovereenkomst met opstalrecht”.

13

Voordeel van deze oplossing is dat het men niet moet gaan verkopen (met betaling van de prijs en de registratierechten op de helft van de grond) en dat het aldus gevestigde opstalrecht niet beperkt is qua duur, omdat het statuut van dit accessoir opstalrecht niet bepaald wordt door de Opstalwet maar door de hoofdovereenkomst. Door derhalve te bepalen dat het opstalrecht geldt voor de gehele duur van het samenleven, dus ook als partijen na vijftig jaar nog steeds ongehuwd zouden samenleven, komt men tegemoet aan de verzuchting dat zulks bij een zelfstandig opstalrecht niet mogelijk is. Een duidelijke vergoedingsregeling, waaromtrent partijen vrij zijn, is uiteraard gewenst bij het einde van het opstalrecht door overlijden of beëindiging van de samenwoning. Recent oordeelde de rechtbank van Dendermonde in dit verband dat het loutere feit dat de eigenaar van de grond zich beroept op een gunstig beding uit de samenlevingsovereenkomst, met name het beding dat, in geval van vroegtijdige beëindiging van het opstalrecht, de vergoeding voor de opstalhouder wordt beperkt tot het nominaal bedrag dat hij voor het gebouw heeft geïnvesteerd, met uitsluiting van welke vergoeding dan ook voor de werken die hijzelf in de woning heeft uitgevoerd, geen rechtsmisbruik uitmaakt. In hetzelfde vonnis werd voor recht gezegd dat het beding dat er vroegtijdig een einde komt aan het opstalrecht in geval de relatie tussen de opstalhouder en de eigenaar van de grond zou worden beëindigd, hoewel gekwalificeerd als een louter potestatieve voorwaarde, geldig is aangezien het, in casu, om een ontbindende voorwaarde gaat. 56 Wij kunnen ons geheel terugvinden in dit vonnis, hoewel wij zelf, in onze notariële praktijk, een vergoeding voorzien gelijk aan de waarde van de gebouwen op het einde van het opstalrecht, te bepalen door partijen of hun rechtsopvolgers, en bij gebrek aan akkoord door een aan te duiden deskundige. 14.3. Ook andere overeenkomsten, waarbij de eigenaar bepaalde genotsrechten verleent aan een derde, kunnen gepaard gaan met een accessoir opstalrecht. Zo kan een overeenkomst houdende vestiging van erfdienstbaarheden gepaard gaan met een accessoir opstalrecht, dat zelfs een eeuwigdurend karakter kan hebben, namelijk in zoverre het slaat op werken die de eigenaar van het heersend erf uitvoert op het lijdend erf voor de uitoefening van zijn erfdienstbaarheid. 57 Wij geven hier enkele voorbeelden : a) een erfdienstbaarheid van waterleiding of een putrecht, waarvoor leidingen moeten gelegd worden 58, b) een stutrecht, dat de eigenaar van het heersend erf toelaat zijn eigendom te steunen vanaf het lijdend erf of c) een recht van uitbouw, dat aan de eigenaar van een naburig erf het recht verleent als onzelfstandig deel een kamer te bezitten in uitbouw op het lijdend erf. 59 56

Rb. Dendermonde, 16 januari 2004, T.B.B.R., 2006, 234.

57

VAN MUYLDER, A. en VERSTAPPEN, J., “Actuele problemen inzake het recht van natrekking, de verzaking daaraan, en het recht van opstal”, T. Not., 1992, 286.

58

DE PAGE, VI, nr. 685.

59

WERDEFROY, F., “Verlof tot bouwen met afstand van het recht van natrekking”, T. Not., 1981, 76, met verwijzing naar rechtsleer.

14

V. NIEUWE BEGRIPPEN IN ONS RECHT ? 15. Hebben wij hier te maken met een “renouveau contractuel” ? 60 Volgens onze bescheiden mening niet echt. Zoals gezegd is het recht van natrekking, attribuut van het eigendomsrecht wegens zijn aard en eigendomsverwervend wegens zijn uitwerking, slechts een wettelijk instrument om eigendomsconflicten tussen twee eigenaars (met name de grondeigenaar en de eigenaar van de gebouwen) op te lossen. Bovendien raakt natrekking de openbare orde niet. Het gaat immers om louter private belangen, over een conflict tussen eigendomsrechten. Het debat in de rechtsleer in verband met de onmiddellijke dan wel de uitgestelde werking van het recht van natrekking lijkt ons een discussie over het geslacht van de engelen, en wij zijn er daarom ook niet echt op ingegaan. Uiteraard geschiedt natrekking principieel onmiddellijk en voor altijd 61, maar men moet natuurlijk ook rekening houden met de wil van partijen en de contractsvrijheid. Dit betekent dat er een aantal situaties bestaan waar er absoluut geen eigendomsconflict is en derhalve ook geen (noodzaak aan onmiddellijke) natrekking. Indien, met andere woorden, partijen in een contractuele verhouding afspreken om, hetzij expliciet (door het verstrekken van een toelating tot bouwen), hetzij impliciet (door het verstrekken van een zakelijk of persoonlijk recht), afzonderlijke aanspraken te laten gelden op de grond en wat er zich boven de grond 62 bevindt, en derhalve de eigendomsaanspraken onder elkaar verdelen, moet men natrekking niet gaan opleggen tegen hun wil in. Dan hebben partijen op één of andere wijze, hetzij stilzwijgend dan wel uitdrukkelijk, hetzij bij afzonderlijke overeenkomst dan wel als onderdeel van een ruimere overeenkomst, verzaakt aan het recht van natrekking, en dus een zelfstandig of accessoir opstalrecht gevestigd. Wij hebben in deze bijdrage een aantal voorbeelden aangehaald waarbij dergelijke opstalrechten tot stand komen en natrekking derhalve niet (onmiddellijk) tot stand komt, maar zulks is uiteraard niet limitatief. Men kan hier gerust creatief mee omspringen, en wij hopen daartoe een aanzet hebben gegeven. 16. Het accessoir opstalrecht is uiteindelijk niet meer of minder dan de toepassing van het adagium accessorium sequitur principale, dat ook in andere rechtsverhoudingen creatieve toepassingen heeft opgeleverd. Wij verwijzen hier bijvoorbeeld naar :

60

WERDEFROY, F., “Beschouwingen over de onroerende natrekking, het recht van erfpacht, het recht van opstal en het verlof tot bouwen”, T.P.R., 1983, 294.

61

DEKKERS-DIRIX, Handboek Burgerlijk Recht, II, nr. 380, p. 152.

62

Wij merken op dat een eventueel afgescheiden eigendoms- of genotsrecht op de ondergrond niet valt onder het begrip opstalrecht, zij het zelfstandig dan wel accessoir, maar dat men zich hiervoor kan baseren op art. 552 B.W., dat niet van openbare orde is en toelaat om de ondergrond afzonderlijk te vervreemden of hierop genotsrechten toe te staan, en dit zonder beperking in de tijd (CHANDELLE, J.-M., R.P.D.B., compl. VII, v° Superficie, Bruylant, 1990, nr. 82, p. 1136-1137).

15

a) de lastgeving als onderdeel van een ruimere overeenkomst, waardoor deze onherroepelijk kan gemaakt worden 63, en naar b) de overeenkomst om in onverdeeldheid te blijven zolang de bestemming die aan het onverdeeld goed werd gegeven toegekend blijft, hetgeen echtgenoten moet toelaten om, in het raam van een overeenkomst voorafgaand aan echtscheiding door onderlinge toestemming, een beding van onverdeeldheid aan te nemen waarbij zij het onverdeeld goed een bepaalde bestemming geven (bijvoorbeeld de huisvesting van de echtgenoot bij wie de kinderen verblijven, tot hun opvoeding volbracht is), en bijgevolg die onverdeeldheid voor langer dan vijf jaar te bedingen. 64 Aarschot, 18 maart 2007. Dirk MICHIELS, Geassocieerde notaris.

63

Lees onze bijdrage “Weglopen helpt niet. Over het gebruik van de notariële volmacht tot verkopen”, noot onder Brussel, 27 juni 2005, T. Not., 2006, 239, waar is geïllustreerd dat wanneer de lastgeving een accessoir onderdeel vormt van een andere overeenkomst die als hoofdovereenkomst moet worden beschouwd, eenzijdige beëindiging van de lastgeving is uitgesloten.

64

CASMAN, H., Notarieel familierecht, Mys & Breesch, 1991, 376.

16