“EIGENWIJZE” GEBOUWEXPLOITATIE
Remco van Wingerden // Henk Hartman 29-1-2015
1
www.havensteder.nl
Havensteder
29-1-2015 | 2
www.havensteder.nl
Programma Havensteder Inkoop transportinstallaties Visie op samenwerken Vernieuwende samenwerking Havensteder - Skylift
29-1-2015 | 3
www.havensteder.nl
Missie Havensteder Wij zijn sterk in huisvesting voor mensen met een beperkt inkomen of een kwetsbare positie in de Stadsregio Rotterdam.
29-1-2015 | 4
www.havensteder.nl
Werkgebied Met name: Rotterdam Capelle ad IJssel
29-1-2015 | 5
www.havensteder.nl
Fusie2011
Reorganisatie 2014
• 50.000 VHE > 40.000 VHE • Personeelsomvang 540 FTE > 373 FTE • Organisatiekosten 1000 per VHE > 700 per VHE • Onderhoudslasten 1300 per VHE > 1100 per VHE • Bedrijfslasten 1600 per VHE > 1220 per VHE ---------------------------------------------------------------------------------• Investeringen 200 miljoen > 50 miljoen • Huuropbrengsten 248 miljoen > 266 miljoen (2013)
29-1-2015 | 6
www.havensteder.nl
Beleid Havensteder Ondernemingsplan
Onderhoudsdoelstellingen -
29-1-2015 | 7
Gebiedsgericht Prestatiegericht werken Voorspelbaar onderhoud Kwaliteit en samenwerking Kwaliteitseisen
Visie op contractvorm - Partnership - Prestatiegericht werken - Ontwerpen – uitvoeren beheren - KWH en participatie - Risicobeheersing - Preventief onderhoud
www.havensteder.nl
Inkoop onderhoud transportinstallaties ‘Doel van het project is het uitbesteden van het liftonderhoud waarbij een hoge mate van beschikbaarheid wordt gegarandeerd en de onderhoudskosten tot einde exploitatie van het desbetreffende vastgoed voorspelbaar zijn.’
29-1-2015 | 8
www.havensteder.nl
Aanpak/fasering
Selectie op prijs en kwaliteit Vormen van het contract met partners Het daadwerkelijk contracteren 29-1-2015 | 9
www.havensteder.nl
Speelveld Lifteigenaar Gebruiker
Media
Keuringsinstituut
Onderhoudspartij
|
Lift-adviseur
Analyse huidige situatie Uit inventarisatie blijkt dat Stichting Havensteder 385 liften in eigendom heeft, dit is inclusief gevelinstallaties. De liftinstallaties welke binnen een VvE vallen zijn niet meegenomen. Deze liften zijn ondergebracht bij een 10 co-makers.
29-1-2015 | 11
www.havensteder.nl
Analyse huidige situatie Het doel is de bereikbaarheid voor bewoners zo hoog mogelijk te houden. Om inzicht te krijgen in de huidige performance van de liften van Stichting Havensteder is een storingsanalyse gemaakt over het jaar 2011. Deze storingsanalyse is over 77% van de installaties gemaakt.
29-1-2015 | 12
www.havensteder.nl
Selectieprocedure Vragen selectieprocedure
60%
Kwaliteit
100 punten & knock out
=
(Puntenscore * € x bedrag)
Weging van prijzen
=
Totaal Fictieve Rekenwaarde
Presentaties
Uurtarieven
40%
Prijs Elementprijzen
_ Totaal Fictieve Prijs
29-1-2015 | 13
www.havensteder.nl
Randvoorwaarden contract
29-1-2015 | 15
www.havensteder.nl
Verbeteringen 2013 •
Zoveel mogelijk binnen het contract afgekocht waarbij een aanvaardbaar risico is voor de installateur Preventief onderhoud Correctief onderhoud Partieel herstel Vandalisme/oneigenlijk gebruik Planmatig onderhoud
• • • • •
- afgekocht - afgekocht - afgekocht m.u.v. hoofdcomponenten - afgekocht met een grens van €500,- per geval - niet opgenomen in prijs (samenwerkingsontw)
Prestatie eisen afgesproken Afspraken over registratie, verantwoording en rapportages Samenwerkingsontwikkeling beschreven Volledig onafhankelijke keuring Borging spreekluisterverb.
29-1-2015 | 17
www.havensteder.nl
Visie op samenwerken Samenwerken is onderdeel van onze identiteit, we zijn een netwerkorganisatie, ervan bewust dat we niet alles zelf als beste kunnen. We werken samen in alles wat we doen. Afhankelijk van de opgave, expertise en risicoprofiel kiezen we voor een vorm van (keten)samenwerking en stellen we een team samen.
29-1-2015 | 18
www.havensteder.nl
Strategische samenwerking Samenwerkingsvorm en teamsamenstelling afhankelijk van:
Opgave Risicoprofiel Benodigde expertise
Samenhang
Strategische visie op (Keten)samenwerking
29-1-2015 | 19
www.havensteder.nl
Organisatieopbouw samenwerking
Adviseurs, o.a. - Architect - BOV / - o.a. wijkaannemer
29-1-2015 | 20
www.havensteder.nl
Organisatieopbouw samenwerking • • •
Havensteder bepaalt in overleg passende ketenpartners (I) Havensteder en ketenpartners (I) selecteren gezamenlijk, op basis van benodigde expertise in voortraject, de overige ketenpartners (II) Ketenpartners selecteren vervolgens co-makers ten behoeve van inkoop (III)
waarbij: I = ketenpartner uit project ongebonden pool II = projectgebonden ketenpartner III = projectgebonden co-maker
29-1-2015 | 21
III
II I
www.havensteder.nl
EVDU
29-1-2015 | 22
www.havensteder.nl
Geleverde producten en diensten 24/7 service
Preventief onderhoud
Inspectie & Onderhoud
Correctief onderhoud
Nulmeting
Partieel herstel
29-1-2015 | 23
Advisering
Planmatig onderhoud
www.havensteder.nl
Samenwerking liftinstallaties Ondersteunen en adviseren 24/7 service
Preventief onderhoud
Inspectie & Onderhou d
Correctief onderhoud
Nulmeting
Partieel herstel
29-1-2015 | 24
Advisering
De markt
Planmatig onderhou d
Volledig ontzorgen 24/7 service
Preventief onderhoud
Inspectie & Onderhou d
Correctief onderhoud
Nulmeting
Partieel herstel
Advisering
Planmatig onderhou d
www.havensteder.nl
Prijsvorming Liftpartij Havensteder
Kostendeskundige
Eenheidsprijzen 29-1-2015 | 25
Budgettaire functie www.havensteder.nl
Prijsvorming Nacalculatie De eenheidsprijzen hebben feitelijk een budgettaire functie. En ook een functie van een ‘niet te overschrijden prijs’ om vervelende verrassingen voor Havensteder te voorkomen. Na afloop van ieder werk weet opdrachtnemer precies wat er verdiend is. Aan het einde van het jaar wordt een overzicht gemaakt en kan precies gemeten worden wat er is verdiend. Vooraf bespreken we welke brutomarge de opdrachtnemer nodig heeft om gezond te zijn . Indien de verdiensten op jaarbasis een bepaald percentage overschrijden, dan wordt het meerdere volgens een bepaalde staffel terug gegeven aan Havensteder. 29-1-2015 | 26
www.havensteder.nl
Prijsvorming Transparantie Om bij nacalculatie de brutomarge te bepalen is het noodzakelijk dat het interne proces bij opdrachtnemer volledig transparant is voor Havensteder. Transparantie Opdrachtnemer geeft Havensteder volledige inzage in de voorcalculatie, inkooporders, opbouw van het uurloon en de facturatie van onderaannemers en leveranciers. Daarnaast is de winst- en verliesrekening van opdrachtnemer beschikbaar voor Havensteder. De verhouding tussen bruto omzetresultaat en netto resultaat is daarmee inzichtelijk .Het bruto resultaat dat volgens opdrachtnemer noodzakelijk is om een gezond netto resultaat te behalen is hiermee toetsbaar. 29-1-2015 | 27
www.havensteder.nl
Prijsvorming bruto marge De opdracht die verstrekt wordt aan opdrachtnemer is gebaseerd op een brutomarge van x% t.o.v. de verkoopprijs. De brutomarge komt volgens onderstaande tabel tot stand: Arbeid Materiaal Uitbesteedt werk Bouwplaats Totaal directe kosten Opslag directe kosten Verkoopprijs 29-1-2015 | 28
A B C D A+B+C+D E A+B+C+D+E
Y% X% 100% www.havensteder.nl
Prijsvorming Verdeling brutomarge Indien de bruto marge lager is dan het vastgestelde percentage dan vindt er geen verrekening plaats. Het risico ligt dus volledig bij de opdrachtnemer. Indien uit de nacalculatie blijkt dat de bruto marge hoger is het vastgesteld percentage dan wordt er middels een verdeling verrekend tussen Havensteder en de opdrachtnemer. Van belang is goede afspraken te maken over de inkoop en urenregistratie welke de bruto marge behoorlijk kunnen beïnvloeden.
29-1-2015 | 29
www.havensteder.nl
29-1-2015 | 30
Projecten \ investeringen
Planmatig onderhoud
Partieel herstel
Preventief onderhoud
Communicerende vaten
www.havensteder.nl
Uitdaging om te verbeteren •
• • •
Extra winst komt ten goede aan het eerder op gang brengen van planmatig onderhoud; Smart Targets worden vooraf bepaald waarin afgesproken hoe zowel opdrachtgever als opdrachtnemer zich dient te verbeteren Hogere klanttevredenheid Instandhouding van de langdurige samenwerking
29-1-2015 | 31
www.havensteder.nl
Vervolgtraject Kernwoorden 2013: beheersbaarheid, performance, PDCA cycli, prognose, kwaliteitsmatrix. Kernwoorden 2014: hoge mate van voorspelbaarheid, continu verbeteren, interactie, evenwicht in onderhoudsprogramma’s. Kernwoorden 2015: control, voorspelbaarheid, volledig aanspreekbaar. Kernwoorden 2016: voorspelbaar onderhoud
29-1-2015 | 32
www.havensteder.nl
29-1-2015 | 33
www.havensteder.nl
