Heeft Nederland hoogbouw nodig? Een visie op de toekomstige verstedelijking van Nederland

   

Heeft Nederland hoogbouw nodig? Een visie op de toekomstige verstedelijking van Nederland

Discussiepaper ten behoeve van het ASRE Research seminar op 21 december 2011: ‘Toekomst van hoogbouw in Nederland; een marktperspectief?’

Erik Faber en Charles Hartman

De ASRE bezit een gebruiksrecht op dit materiaal. De auteursrechten berusten bij de auteur. Het is verboden dit materiaal te verspreiden zonder nadrukkelijke toestemming van de auteur.

ISSN nummer ASRE research papers: 1878-4607

ASRE Research Center I Amsterdam School of Real Estate I Postbus 140 I 1000 AC Amsterdam T 020 – 668 1129 I F 020 – 668 0361 I [email protected] 

Heeft Nederland hoogbouw nodig?  Een visie op de toekomstige verstedelijking van Nederland     

 

Lewis Hine (1930): Old timer structural worker. 

  1 December 2011 ­ Den Haag      Auteurs:  Drs. E. W. B. (Erik) Faber MRE  C. H. (Charles) Hartman MSc       Over de auteurs:  Erik  Faber  is  Managing  Director  bij  ING  Real  Estate  Development  NL  in  Den  Haag.  De  afgelopen jaren heeft hij zich o.a. bezig gehouden met diverse hoogbouwontwikkelingen en  inhoudelijke hoogbouwactiviteiten. Hij schrijft dit essay op persoonlijke titel.    Charles Hartman werkt als senior consultant bij ING Real  Estate Development NL in Den  Haag.  De  afgelopen  jaren  heeft  hij  zich  bezig  gehouden  met  markt­  en  projectadvisering  voor  de  verschillende  vastgoedprojecten  binnen  de  ING  Real  Estate  ontwikkelings­ portefeuille. Hij schrijft dit essay op persoonlijke titel. 

Inhoudsopgave      1. Introductie  1.1. Waarom bouwen we hoogbouw?  1.2. Onderzoeksdoel    2. Hoogbouw in Nederland  2.1. Ruimtelijke structuur van Nederland  2.2. Nederlandse hoogbouw in cijfers  2.3. Hoogbouwbeleid  2.4. Conclusie: anno 2011, waar staan we nu?    3. Hoogbouw en de klant  3.1. De stad als balkon  3.2. Wonen  3.3. Werken  3.4. Hotel / Retail / Leisure  3.5. Conclusie    4. Hoogbouw en duurzaamheid  4.1. Facetten van duurzaamheid  4.2. Duurzaamheid en hoogbouw  4.3. Sociaaleconomische duurzaamheid  4.4. Conclusie    5. De toekomst van hoogbouw  5.1. De omgeving  5.2. De klant  5.3. Het gebouw  5.4. Aanbevelingen  5.5. Stellingen                             

       

2

1. 

Introductie 

    1.1.  Waarom bouwen we hoogbouw?    Hoogbouw is van alle tijden. Hoogbouw kent wereldwijd een zeer lange rijke  geschiedenis.  De  motieven  om  hoogbouw  te  realiseren  zijn  eveneens  veelzijdig. Werd ze vroeger vanuit strategische belangen of geloofsdoeleinden  gerealiseerd,  tegenwoordig  zijn  de  economische  doeleinden  een  leidend  motief.    De  eerste  hoge  bouwwerken  stammen  reeds  uit  de  26e  eeuw  voor  Christus  in  de  vorm  van  piramides  in  Egypte 1 .  De  hoogste  piramide  is  de  ‘Piramide  van  Cheops’  met  een  oorspronkelijke  hoogte  van  146  meter.  De  geografische ligging bepaalde de grondstoffen en dus de materialen waarmee  gebouwd kon worden. Dit had direct invloed op de maximale hoogte van het  object.    Als symbool van het heden noemen we de oplevering van de Burj Dubai met  828  meter  in  2010.  Deze  toren is  op  dit  moment  het  hoogste  bouwwerk  ter  wereld.  De  reden  dat  deze  toren  is  gerealiseerd,  komt  voort  uit  de  gedrevenheid  van  de  sjeik  van  Dubai.  Hij  wilde  de  hoogste  toren  van  de  wereld  binnen  zijn  landsgrenzen  hebben  (met  als  achterliggend  motief  de  wereld  tonen  een  technologisch  hoogontwikkelde  natie  te  zijn);  een  economische aanjager voor Dubai en een zeer luxe marketinginstrument.    Sinds  de  realisatie van  de  piramides  is  de  wereld  onderworpen aan  verdere  verstedelijking.  Anno  2010  woont  65%  van  de  wereldbevolking  in  verstedelijkt  gebied. 2   Hoogbouw  speelt  in  veel  van  die  gebieden  een  prominente  rol.  Na  de  piramides  kwamen  de  kathedralen,  monumenten  en  wereldtentoonstellingen  (Eiffeltoren)  die  met  hoogbouw  voor  verdere  verstedelijking  zorgden.  Anno  nu  zijn  het  de  kantoren,  woontorens  en  hotelketens in de Central Business Districten (CBD’s).    Hoogbouw  of  hoge  constructies  drukken  een zwaar  stempel  op  de  identiteit  en  imago  van  een  stad.  Stedelingen  gebruiken  deze  als  oriëntatiepunt.  Het  zicht op de Rembrandttoren in Amsterdam of de Erasmusbrug in Rotterdam  betekent  voor  veel  forensen  de  eerste  aanblik  van  thuis  of  werk.  Aangezien  Utrecht met de Domtoren eenzelfde zelfs historisch oriëntatiepunt heeft is het  voor  ons  onbegrijpelijk  dat  de  Belle  van  Zuijlen  een  onderzoekskans  heeft  gekregen.  Het  motief  zal  ongetwijfeld  ‘citymarketing’  voor  de  stad  zijn  geweest  of  ‘corporate  identity’  voor  de  gebruiker.  We  komen  hier  later  op  terug.      In  de  wederopbouwperiode  waren  er  heel  andere  redenen  voor  hoogbouw.  Toen  lagen  sociaaleconomische  motieven  ten  grondslag  aan  diverse  hoogbouwgebieden  aan  de  rand  van  bestaand  stedelijk  gebied.  Overvecht                                                           1 Bron: Oss, S.C.F. van, 2007. Hoe hoger hoe duurder? Onderzoek naar de invloed van de bouwhoogte 

op de investeringskosten van kantoorgebouwen in Nederland. Technische Universiteit Delft. 

2 Bron: Megacities, 2005, Amsterdam. The struggle between nature and culture in the suburban 

megacity. 

 

3

 

 

 

(Utrecht), Ommoord (Rotterdam) en de Bijlmer (Amsterdam) zijn daar goede  voorbeelden  van.  Van  dit  motief  is  stedenbouwkundig  gezien  duidelijk  afscheid van genomen in Nederland.    Beleidsmakers  zien  in  hoogbouw  de  afgelopen  periode  een  belangrijk  instrument  voor  het  op  de  kaart  zetten  van  de  stad  en  een  middel  voor  het  concentreren van stedelijkheid in een bepaald gebied. De afgelopen jaren valt  er dan ook een forse toename van het aantal hoogbouwvisies en nota’s voor  Nederlandse gemeenten te noteren. Paragraaf 2.3. gaat daar verder op in.  Het economische motief is wellicht beter uiteen te zetten door investeerders  in  plaats  van  bestuurders.  Zij  zijn  degene  die  de  hoge  kosten  en  risico’s  dragen  voor  de  ontwikkeling  van  dergelijke  torens.  De  hausse  aan  hoogbouwtorens in Nederland is sinds de jaren tachtig voornamelijk aanbod‐  gedreven.  ‘Markt  maken’  lijkt  op  een  aantal  plekken  te  lukken.  Het  is  echter  niet  overal  een  succes.  Ontbrekende  marktdruk  of  de  keuze  voor  een  verkeerde  locatie  lijken  daarbij  bepalende  factoren.  Vanuit  deze  sociaaleconomische perspectieven is dit artikel opgesteld.  1.2   Onderzoeksdoel    Stedelijkheid  en  hoogbouw  lijken  een  zogenaamde  ‘kip  en  het  ei’‐relatie  te  hebben.  Aangezien  Nederland  een  echte  metropoolregio  ontbeert  is  het  dan  ook  de  vraag  of  ons  Lage  Land  voldoende  voedingsbodem  heeft  om  op  hoogbouwgebied verder te kunnen doorbreken. En zo ja, waar heeft dat dan  het meest gewenste effect binnen de context van hedendaagse motieven?  Vanuit de vastgoedmarkt geredeneerd zou een hoogbouwontwikkeling alleen  succesvol  kunnen  zijn  als  er  is  voldaan  aan  het  vastgoedadagium:  locatie,  locatie,  locatie.  In  ons  onderzoeksdoel  willen  wij  deze  1­dimensionale  benadering  vervangen  door  de  volgende  3­dimensionale  benadering:  de  klant,  het  gebouw  én  de  omgeving.  Een  drie‐eenheid  die  als  basis  dient  voor  de  ontwikkeling  vanuit  sociaaleconomisch  duurzaam  perspectief.  Indien  deze  drie elementen met zorg worden gerespecteerd ten tijde van planvorming en  realisatie, bevindt iedere betrokkene  zich op een stevig fundament. Tot zover  de theorie.    De praktijk blijkt weerbarstiger. Te vaak heeft het ontbroken aan de zorg voor  één  of  zelfs  twee  van  deze  elementen.  Gevolg  kan  zijn  dat  een  gebouw  er  enkel  staat  bij  de  gratie  van  een  bestuurder,  ontwerper,  ontwikkelaar  of  gebruiker.  Het  wegvallen  van  deze  aanjager  leidt  tot  het  ontbreken  van  het  bestaansrecht van het gebouw.    Na  de  hoogbouwhausse  van  de  afgelopen  twintig  jaar  en  de  huidige  economische  crisis,  staat  hoogbouw  in  Nederland  aan  het  begin  van  een  nieuwe  periode.  Dit  artikel  is  geschreven  om  voeding  te  geven  aan  de  discussie over de toekomst van hoogbouw in Nederland.   

 

 

4

Om  de  thesis  van  de  klant,  het  gebouw  en  de  omgeving  goed  te  kunnen  neerzetten hebben we de volgende opbouw van dit artikel gekozen:  ‐  Hoogbouw  in  Nederland.  Op  welke  manier  is  Nederland  verstedelijkt  en  welke rol heeft de hoogbouwcultuur daarin gespeeld (Hoofdstuk 2)?;  ‐ Hoogbouw  en  de  klant.  Wat  zijn  de  kwalitatieve  uitgangspunten  voor  de  klant,  ofwel  wat  zijn  de  verschillende  functies  en  partijen,  die  zich  in  hoogbouw vestigen (Hoofdstuk 3)?;  ‐ Hoogbouw  en  duurzaamheid.  In  hoeverre  is  hoogbouw  een  bijdrage  aan  duurzame stedelijkheid (Hoofdstuk 4)?;  ‐ De  Toekomst  van  hoogbouw.  In  hoofdstuk  5  komen  de  denklijnen  ten  aanzien van de klant, het gebouw en de omgeving conceptueel bij elkaar.  De  conclusie  bevat  een  aantal  aanbevelingen  om  een  kader  te  scheppen  voor  succesvolle  hoogbouw  in  toekomstig  Nederland  (Hoofdstuk  5).  Het  hoofdstuk wordt afgesloten met stellingen.                                                                       

 

5

2.        Hoogbouw in Nederland  2.1

 

  Ruimtelijke structuur van Nederland 

Nederland behoort tot de drukst bevolkte landen ter wereld. Met circa 16,7  miljoen  inwoners  op  een  oppervlakte  van  41.526  km,  wonen  er  gemiddeld  400 inwoners per km2. Deze bevolkingsdichtheid wordt in de wereld alleen  overtroffen  door  eilanden  en  stadsstaatjes  als  Macau,  Vaticaanstad  en  Singapore. 3    Bij deze cijfers krijgt een onwetende buitenstaander waarschijnlijk een beeld  van Nederland als een druk, verstedelijkt land. Ook in Nederland zelf wordt  in  veel  discussies  het  land  als  overvol  en  te  druk  bestempeld.  Arbitraire  woorden uiteraard, maar je ontkomt niet aan het beeld dat in Nederland de  druk op de ruimte groot is. Hoe vertaalt zich dat naar de stedelijkheid?    De  stedelijkheid  in  Nederland  is  opgebouwd  uit  een  veelvoud  aan  kleine  dorpen,  grote  dorpen,  kleine  steden  en  grote  steden.  Zoals  Zef  Hemel  (DRO  Amsterdam) zegt: “Nederland is niet dichtbevolkt, maar dun verstedelijkt.” 4 In  tegenstelling tot bijvoorbeeld Engeland, of Frankrijk, is het land niet gericht  op  één  (hoofd)stad,  die  in  grootte  de  andere  steden  ver  achter  zich  laat.  Amsterdam telt als hoofdstad weliswaar de meeste inwoners (ca. 750.000) 5 ,  Rotterdam  (ca.  600.000)  en  Den  Haag  (ca.  500.000)  liggen  hier  niet  ver  vandaan.  Nederland  telt  25  gemeenten  met  meer  dan  100.000  inwoners,  verspreid over heel Nederland. Het westen van het land, met de Randstad is  het meest verstedelijkt. Dit gebied telt circa 7 miljoen inwoners, daarmee één  van de grotere stedelijke agglomeraties van Europa.    De  Randstad  kan  gezien  worden  als  een  verstedelijkte  regio,  met  niet  één  duidelijk  centrum,  niet  in  stedelijk,  economisch  nog  bestuurlijk  opzicht.  Het  gebied telt meerdere centra met een hogere stedelijkheid, een veelvoud aan  historische    stadskernen,  meerdere  OV‐knooppunten,  snelwegen  en  twee  internationale poorten in de vorm van de haven van Rotterdam en Schiphol.    Deze verspreiding van mens en economie over de ruimte, is ook terug te zien  in  de  stedenbouw.  De  stedelijke  gebieden  kennen  centra,  maar  de  gebieden  zijn  ook  in  hoge  mate  uitgesmeerd  over  de  randgemeenten.  In  de  Randstad  zijn  deze  randgemeenten  ook  aan  elkaar  gegroeid,  met  als  resultaat  één  stedelijke  agglomeratie.  Dit  is  het  meest  zichtbaar  in  de  Zuidvleugel,  waar  Leiden, Den Haag, Delft, Rotterdam en Dordrecht aan elkaar groeien.                                                                     3 Bron: http://www.wikipedia.nl, 30‐10‐11  4 Bron: Hemel, Zef (2011), Vies voor een hoger doel. Blog, 20 oktober 2011, http://www.zefhemel.nl  5 Bron: http://www.os.amsterdam.nl, 30‐10‐11   

6

Fig 2.1: Dutch Mountains   

 

Bron: Mecanoo Architecten 

 

  Juist  in  de  Randstad  verwacht  het  PBL  een  verdere  groei  in  de  komende  jaren. 6   Het  meest  verstedelijkte  gebied  van  Nederland  zal  hiermee  nog  verder  verstedelijken.  Een  opgave  en  kansen  voor  bestuurders  en  marktpartijen.    2.2 Nederlandse hoogbouw in cijfers    De  stedelijkheid  van  Nederland  vertaalt  zich  niet  door  in  de  aanwezigheid  van veel hoogbouw. Hoogbouw in Nederland bevindt zich zowel letterlijk als  figuurlijk  op  een  eenzame  hoogte.  Nederland  is  toch  voornamelijk  het  kenmerkende  laagland,  waarbij  het  verstedelijkte  gebied  eerder  laag  en  uitgestrekt  is  dan  hoog  en  geconcentreerd.  Kerktorens  en  stedelijk  groen  ontstijgen veelvuldig de woningen, kantoren en winkels in onze steden. Toch  heeft Nederland sinds de 20ste eeuw een gestage groei van hoogbouw gekend,  met als apotheose een bouwexplosie van hoogbouw in het begin van de 21ste  eeuw.  Hoe staat Nederland er voor op hoogbouwgebied? Om antwoord te geven op  deze  vraag  zijn  voor  dit  artikel  alle  naoorlogse  gebouwen  boven  70  meter 7   onderworpen aan een beschouwing. 

                                                         6 Bron: Planbureau voor de Leefomgeving (2011), Forse bevolkingsgroei in de Randstad tot 2025.  Persbericht, 12‐10‐2011. Hierover is op 13‐10‐2011 in de Volkskrant het voorpagina artikel  verschenen met de titel: “Randstad groeit explosief”.  7 De norm voor hoogbouw in Nederland wordt vaak gesteld op gebouwen met een hoogte van  tenminste 70 meter 7. Elke gemeente hanteert een eigen norm wat onder hoogbouw wordt verstaan. In  sommige gemeenten ligt de grens op een aantal bouwlagen, bij andere gemeenten wordt de centrale  kerktoren of het historische stadsgezicht als grens aangeduid. De keuze om 70 meter aan te houden is  daarmee arbitrair. Echter, op landelijk schaalniveau wordt 70 meter het meest gebruikt in de 

 

7

Ligging hoogbouw in Nederland  Nederland  telt  bijna  150  (naoorlogse)  gebouwen  van  70  meter  hoogte  of  meer  8 .  In  onderstaande  tabellen  zijn  147  gebouwen  opgenomen  (tot  begin  2010,  met  twee  opleveringen).  Deze  gebouwen  zijn  geconcentreerd  in  29  gemeenten, met Rotterdam als vaandeldrager.     Fig. 2.2: Gemeenten met hoogbouw 

 

Bron: bewerking van gegevens www.scyscrapercity.com 

  De  vier  grootste  steden  bevatten  ook  de  meeste  hoogbouwtorens.  Wat  wel  opvalt is dat Amsterdam als grootste stad relatief weinig hoogbouw kent. Dit  alles  heeft  mede  te  maken  met  het  historische  centrum  en  stadsgezicht  (UNESCO  werelderfgoed  sinds  2010) 9 ,  waardoor  het  centrumgebied  min  of  meer  hoogbouwvrij  is.  Hoogbouw  is  hier  te  vinden  aan  de  randen  van  de  ringzone A10. De Nederlandsche Bank en het Okura Hotel vormen hierin de  uitzonderingen.    Rotterdam heeft door de bombardementen tijdens de Tweede Wereldoorlog  geen historisch stadshart meer en heeft daar een modern centrum voor in de  plaats  gekregen.  Het  centrumgebied  van  Rotterdam  biedt  ruimte  aan  de  meeste  hoogbouwtorens  in  Nederland.  Den  Haag  en  Utrecht  hebben  tegen  het centrale stationsgebied een aantal hoogbouwtorens ontwikkeld.    Buiten de vier grote steden is hoogbouw zeer verspreid aanwezig. Bijna elke  stad boven de 100.000 inwoners (in figuur 2.1 “Top 21” genoemd) heeft één  tot  enkele  hoogbouwtorens.  Er  is  nergens  sprake  van  hoogbouwclusters,  daarvoor  zijn  de  aantallen  per  plaats  te  klein.  In  totaal  betreft  het  hier  25  torens.                                                                                                                                                                                  vakliteratuur als grens.  In dit artikel wordt daarom 70 meter aangehouden als norm, de vakliteratuur  volgend.   8 Bron: www.scyscrapercity.com  9 Bron: http://www.amsterdam.nl/werelderfgoed 

 

8

Buiten  de  grote  en  middelgrote  steden  is  ook  hoogbouw  te  vinden,  voornamelijk  in  randgemeenten  in  de  Randstad.  Net  als  Rotterdam  zelf    is  ook  het  omliggende  Rijnmondgebied  met  negen  gebouwen  het  sterkst  vertegenwoordigd. In totaal heeft deze regio 22 torens.    Ligging hoogbouw in het stedelijke gebied  De meeste hoogbouwtorens bevinden zich in de centrumstedelijke  gebieden  van  de  grote  steden.  Echter,  deze  torens  vormen  slechts  41%  van  het  totaal  aan  hoogbouw.  De  meerderheid  van  de  hoogbouwtorens  is  buiten  deze  hoogstedelijke  gebieden  te  vinden.  De  hoogstedelijke  gebieden    (“centrum”  genoemd in figuur 2.4) zijn beperkt in Nederland.    Amsterdam  heeft  De  Omval  en  de  Zuid‐as,  Utrecht  het  stationsgebied,  Rotterdam de centrumstedelijke hoogbouwzone en de Wilhelminapier en tot  slot  heeft  Den  Haag  het  Nieuw  Centraal  en  het  Beatrixkwartier.  Kenmerken  van  deze  gebieden:  ligging  in  of  tegen  het  multifunctionele  centrum  van  de  stad, voorzien van hoogwaardige openbaar vervoer voorzieningen zoals bij de  Zuid‐as, Wijnhavenkwartier en de Wilhelminapier.    Fig. 2.4: Ligging hoogbouw in de stad 

 

Bron: bewerking van gegevens www.scyscrapercity.com 

 

 

Het  is  opvallend  dat  naast  de  hoogstedelijke  hoogbouwontwikkelingen  eveneens  een  substantieel  aantal  van  45  hoogbouwtorens  geen  CBD‐achtige  ligging kennen. Deze torens zijn gemiddeld lager en liggen in een gebied met  een  veel  lagere  bebouwingsdichtheid  dan  de  hoogstedelijk  gelegen  torens.  Het  is  daarnaast  opvallend  dat  buiten  deze  stedelijke  ring  ook  hoogbouwtorens zijn ontwikkeld in verschillende omliggende woonwijken en  aan de stedelijke randen en buitengebieden. Ook deze torens begeven zich als  eenzame  kerktorens  tussen  het  stedelijke  laagland.  Zichtbaarheid  over  een  grote  afstand  lijkt  dan  een  belangrijk  motief  voor  bijvoorbeeld  hoge  universiteitsgebouwen.      9

 

  Functie van hoogbouw  Hoogbouw  wordt  voornamelijk  voor  kantoordoeleinden  gebruikt.  Meer  dan  de  helft  van  de  gebouwen  is  een  kantoorgebouw.  Sterk  opkomende  tweede  functie  is  de  woonfunctie.  Bij  woontorens  valt  op  dat  deze  vrijwel  allemaal  zijn gebouwd vanaf de jaren ‘90 (Radboudveste in Utrecht en Witte Anna in  Den Haag uitgezonderd). Hoge woontorens zijn een jonge toevoeging aan de  vastgoedvoorraad.  In  de  jaren  ’90  zijn  er  10  woontorens  bijgekomen,  vanaf  de eeuwwisseling zelfs 36. Deze exponentiële groei is bij geen enkele andere  functie zichtbaar. 

  Fig. 2.5: Functie van hoogbouw 

 

  Bron: bewerking van gegevens www.scyscrapercity.com 

   

  Bouwhoogte  Bijna de helft van de gebouwen blijft tussen de 70 en 80 meter hoogte. Er is  geen  relatie  tussen  bouwhoogte  en  een  bepaalde  functionaliteit.  Werken  en  wonen  is  op  alle  bouwhoogten  gelijkmatig  te  vinden.  De  hoogste  gebouwen  zijn  New  Orleans  (157m.)  voor  wonen,  Maastoren  (165m.)  voor  kantoren  (kantoorgebouw  van  oa.  Deloitte  &  AKD)  en  de  Millenniumtoren  (131m.)  voor de hotelfunctie. Alle in Rotterdam gelegen.    De  100  meter‐plus  gebouwen  kenmerken  zich  wel  door  hun  (hoog‐)  stedelijke  ligging  en  bouw  in  de  jaren  ’90  en  ’00.  De  hoogste  torens  staan  daarmee op plekken met een hoge stedelijkheid en daarmee gepaard gaande  connectiviteit.  10   

                                                         10 Uitzonderingen zijn het Provinciehuis van Noord‐Brabant (aan de rand vd stad en gebouwd in  1971) en het Erasmus MC in Rotterdam (wel in de stad, gebouwd in 1968.   

10

      Fig. 2.6: Bouwhoogte onderzochte hoogbouw 

 

Bron: bewerking van gegevens www.scyscrapercity.com 

  Opleverperiode van hoogbouw  In  veel  literatuur  wordt  gesproken  over  het  ontstaan  van  hoogbouw  in  Nederland  vanaf  de  jaren  na  de  Tweede  Wereldoorlog.  Dit  is  ook  te  zien  in  figuur  2.7.  Vanaf  begin  jaren  zestig  zijn  er  mondjesmaat  hoogbouwtorens  ontwikkeld in Nederland.    De jaren ’80 laten een gat zien. De economische crisisjaren in die tijd hebben  een  invloed  op  de  ontwikkelingen  van  hoogbouw.  Vanaf  de  jaren  dat  de  economie weer opkrabbelt eind jaren ’80, neem ook de interesse in de stad  weer  toe.  Steden  groeien  weer,  na  een  periode  waarin  suburbanisatie  de  boventoon heeft gevoerd. De interesse voor de stad uit zich ook in de stijging   van  hoogbouwontwikkeling.  De  economie  zorgt  ook  voor  een  verdere  opleving  en  stuwt  de  ontwikkeling  vanaf  de  jaren  ’90  naar  grote  hoogte.  Driekwart van alle hoogbouw in Nederland is ontwikkeld vanaf de jaren ’90.    Wat opvalt is dat de bouwontwikkelingen vanaf de jaren ‘90 ongevoelig lijken  voor  de  economische  conjunctuur  van  Nederland.  Ons  vermoeden  is  dat  de  ontwikkeling  van  hoogbouw  de  laatste  decennia  zeer  aanbodgedreven  is  geweest, waarna de vraagzijde volgde. Dit kan goed gaan, zolang het aanbod  een  kwalitatief  relevante  toevoeging  betekent  aan  de  voorraad.  Het  impliceert  wel  een  vervangingsvraag  in  plaats  van  een  uitbreidingsvraag  (uitgaande van een gelijkblijvend ruimtegebruik per gebruiker).    In  2010  heeft  de  woningbouwproductie  een  voorlopig  dieptepunt  bereikt  met  56.000  opgeleverde  woningen.  Door  het  EIB  (okt.  2011)  wordt  de  verwachting uitgesproken, dat de productie in 2011 licht zal stijgen, maar dat  2012  weer  een  krimpjaar  wordt.  Daarmee  staan  een  groot  aantal  projecten 

 

11

die  in  de  pijplijn  zitten  op  dit  moment  ‘on  hold’.  Dit  geldt  ook  voor  hoogbouwprojecten.    Fig. 2.7: Aantal opleveringen van hoogbouw per jaar vs. economische groei in  de vorm van volumemutaties Bruto Binnenlands Product. 

 

Bron: bewerking van gegevens www.scyscrapercity.com en macro‐economische gegevens van het CBS 

 

 

Zowel  beleidsmakers  als  marktpartijen  zouden  deze  periode  moeten  aangrijpen  om  de  bestaande  plannen  en  beleid  opnieuw  tegen  het  licht  te  houden.  Daar  is  nu  tijd  voor.  En  lijkt  ook  nodig:  “De  huidige  marktsituatie  heeft  de  ingezette  ruimtelijke  ordening  in  Nederland  van  zijn  vanzelfsprekendheid ontdaan.”  11  Wat is tot nu toe het beleid geweest?    2.3 Beleid  De grote steden in Nederland kennen een eigen hoogbouwbeleid. Zelfs in de  kleinere  gemeenten  wordt  beleid  ontwikkeld  over  hoogbouw. 12   Ter  illustratie  volgt  de  beweegreden  voor  het  ontwikkelen  van  een  hoogbouwvisie voor Amsterdam: “Volgens hen (red. :Amsterdamse Raad voor  Stedenbouw en Ministerie van VROM) zou het structuurplan moeten aangeven  waar  in  de  stad  hoogbouw  kan  komen  en  wat  per  gebied  de  maximum  bouwhoogte mag zijn, gebaseerd op een ruimtelijke visie van de stad.”  13   

                                                         11 Bron: Nozeman, E. (2011), Topsteden. Inspelen op wensenpakket van de postmoderne mens.  Financieel Dagblad, 3 oktober 2011, pp. 13‐15.  12 Bron: Zandbelt & vandenBerg (2008), Hoogbouw. Een studie naar Nederlandse hoogbouwcultuur.   Rotterdam, 2008. In opdracht van Stichting Hoogbouw. 

13 DRO (2004) Hoogbouw in Amsterdam. Plan Amsterdam nr.1. Gemeente Amsterdam, Dienst 

Ruimtelijke Ordening. Pp. 5 

 

12

Vanuit    stedenbouwkundig  perspectief  scheppen  gemeenten  kaders  waarbinnen marktpartijen hoogbouwinitiatieven mogen ontwikkelen.  14  Wat  opvalt is dat veel visies en nota’s zijn geschreven nadat de eerste initiatieven  hebben  plaatsgevonden.  Eerst  realisatie,  vervolgens  een  beleid  dat  naar  de  nieuwe realiteit is toegeschreven. Ruimtelijk beleid is zelden echt anticiperen  maar  veelal  (te)  laat  reageren.  Daarmee  is  de  toekomst  wellicht  meer  verzekerd tegen enig opportunisme; de eerste penseelstreken zijn reeds over  het doek getrokken.    De beweegredenen van het geschreven beleid zijn over het algemeen verder  helder. Een keuze voor gebieden waar stedelijkheid verder wordt bevorderd  door  middel  van  hoogbouw,  om  daarmee  ook  open  gebieden  verder  te  beschermen. Wat hierin wel opvalt is dat de hoogbouwgebieden wel worden  aangegeven,  maar  de  open  gebieden  niet  in  dezelfde  concrete  belijningen  worden  aangeduid.  Deze  gebieden  liggen  dan  ook  vaak  buiten  de  eigen  gemeentegrenzen.  Hiermee  wordt  de  allocatie  voor  verdere  stedelijkheid  weliswaar  in  een  visie  verwerkt,  beschermd  wordt  dezelfde  stad  niet  door  aan te geven waar men geen stedelijkheid wenst.    Ook wordt nog ruimte gelaten aan initiatieven die buiten deze visies vallen.  Indien een initiatienemer een plan heeft buiten een hoogbouwzone, zal deze  op  zijn  merites  worden  beoordeeld.  Met  in  het  achterhoofd  een  hoogbouwlandschap waar veel hoogbouwtorens als eenlingen in het stedelijk  gebied zijn ontwikkeld, is een doorvertaling van deze vorm van stedelijkheid  in  de  toekomst  zeker  reëel  te  noemen.  Iets  wat  zeker  niet  onze  voorkeur  geniet.    Het  aantal  gebieden  waar  hoogbouw  toegestaan  wordt  is  op  gemeentelijk  niveau al (te) groot, op regionaal niveau ontbreekt het helemaal aan  sturing  en  gezonde  maatvoering.  Dit  is  zorgelijk,  aangezien  de  invloedsfeer  en  operationeel speelveld van een gemiddelde hoogbouwtoren bovenlokaal is.    Tot  slot,  de  gemeentelijke  invalshoek  is  bovenal  een  sociaal  stedenbouwkundige.  De  economische  basis,  waar  vanuit  hoogbouw  op  een  locatie  haalbaar  is,  of  vanuit  een  hoger  schaalniveau  haalbaar  gemaakt  kan  worden,  ontbreekt.  Wel  wordt  vanuit  de  (residuele)  grondwaarde  de  haalbaarheid  benaderd,  uiteraard  een  belangrijk  onderdeel  van  het  economische perspectief.  Andere onderdelen, (denk aan basale economische  pijlers  als  vraag  en  aanbod)  die  thuishoren  in  een  benadering  vanuit  een  economisch perspectief, ontbreken.    Het  gaat te  ver  deze  open  einden  die  hiervoor  worden aangestipt,  hiaten  te  noemen.  Het  is  niet  alleen  de  overheid  die  een  rol  speelt  in  dit  speelveld.  Marktpartijen  kunnen  vanuit  het  economische  perspectief  hun  invulling  geven. Echter, juist deze partijen kijken op dit moment naar de overheid met  het  verzoek  om  meer  sturing  op  bovenlokaal  niveau.  De  huidige                                                           14 Lees hierover ook het volgende interview: Van Bommel, Eefje M.  (2011), Interview Hoogbouw  Amsterdam. Masterclass MRE, augustus 2011 Amsterdam.     

13

 

Rijksoverheid  laat  alleen  een  tegenovergestelde  richting  zien:  Minder  overheid en meer regulering naar de lagere overheden.  15  2.4 Conclusie: anno 2011, waar staan we nu?  De  hoogbouwcultuur  kent  zijn  voorlopige  hoogtepunt  met  de  opleveringen  vanaf de jaren ’90 tot nu, vooral terug te vinden in de centrale delen van de  grote steden. Nederland komt uit een ruimtelijke ordeningsopvatting die ook  wel  de  maakbare  samenleving  wordt  genoemd  (“Een  geplande  omgeving”).  Op  hoogbouwgebied  lijken  de  beleidsplannen  achter  de  eerste  initiatieven  aan te hollen. Het resultaat is een erg versnipperde hoogbouwcultuur. Dit is  vooral te zien in de locatiekeuze van veel hoogbouw: slechts 40% ligt op de  meest waardevolle grond van Nederland.    Hoogbouwclusters  die  in  Nederland  zijn  ontwikkeld,  zijn  planmatig  ontwikkeld.  Denk  hier  aan  de  Wilhelminapier,  Centrum  Rotterdam,  Zuid‐as,  De  Omval.  Op  deze  locaties  is  markt  gemaakt.  Deze  locaties  hebben  de  potentie om op langere termijn in waarde te stijgen (of vast te houden), maar  dienen dan wel op bovenlokaal niveau te worden gestimuleerd en bovenal te  worden  beschermd.  Een  bewust  gecreëerde  schaarste  van  de  stedelijke  ruimte blijft noodzakelijk in Nederland.    Op locaties waar de hoogbouwtoren in eenzaamheid staat is deze markt niet  eens  gemaakt,  maar  heeft  tijdelijk  zijn  weg  gevonden.  Het  staat  er  bij  de  gratie  van  de  initiatiefnemer  of  huidige  gebruiker.  De  toekomstwaarde  van  deze  gebouwen  is  ongewis.  Zij  staat  ongedekt  bloot  aan  marktinvloeden  zonder  rugdekking  van  een  stimulerende  omgeving.  Kans  op  leegstand  of  ontevreden  bewoners  c.q.  klanten  is  bovengemiddeld  aanwezig.  Het  woongebouw  Westpoint  in  Tilburg  is  hiervan  een  goed  voorbeeld.  Hier  zijn  sinds  de  oplevering  in  2004  nog  steeds  20  onverkochte  appartementen.  Dit  moet  in  de  toekomst  te  allen  tijde  worden  voorkomen.  Conclusie:  ‘luister  naar de klant’!     

                     

                                                         15 Bron: Lange, R. de (2011), Hardnekkige leegstand. Dweilen met de kraan dicht. Financieel Dagblad,  3 oktober 2011, pp. 4‐7.   

 

14

   

 

  3.  

Hoogbouw en de klant 

    Hoogbouw kent verschillende gebruikers en dus klanten. Wereldwijd richt die  klantvraag  zich  met  name  op  de  woon‐,  kantoor‐  en  hotelfuncties.  In  Nederland is dat beeld identiek. Rotterdam is al genoemd als hoogbouwstad  met de meeste en hoogste torens in Nederland. Het gegeven dat in Rotterdam  een dergelijk mix van hoogbouwfuncties eveneens aanwezig is, is interessant  voor  de  stad  Rotterdam.  Maar  wil  de  klant  dat  ook?  In  dit  hoofdstuk  wordt  ingegaan op het derde onderdeel van onze onderzoeksvraag: ‘De Klant’ .  3.1.  De stad als balkon    ‘I love NY!’    Een  wereldberoemde  kreet.  Maar,  waarom  vindt  bijna  iedereen  New  York  zo’n fantastische stad? In onze ogen kent deze stad een perfecte balans tussen  een mix van functies in grote dichtheid, welke zorgt voor een hoge kwaliteit  van  leven.  Feitelijk  kun  je  er  alles  doen  binnen  een  straal  van  10  km2.  Sociaaleconomisch kun je bijna geen interessantere plek per wereld noemen  dan  Manhattan.  Daarbij  komt  dat  de  stad  vol  staat  met  gebouwen  van  iconische waarde, rondom een van de beroemdste parken ter wereld, Central  Park. Kortom, deze stad voelt als compleet; deze stad voelt als een balkon.    Nederland laat zich dikwijls sterk beïnvloeden door Amerikaanse beelden. In  hoeverre  zie  je  nu  deze  ’inner  city’  trend  in  onze  binnensteden?  Gebieden  waar  hoge  dichtheden  van  functies  en  dus  gebouwen  voor  een  druktebeeld  gaan  zorgen,  die  weer  als  een  sociaal‐  economische  aanjager  van  de  stad  kunnen  fungeren?  Hierbij  speelt  de  belangrijke  vraag  of  de  Nederlandse  ‘klant’ dit wel wil?! En of er voldoende klanten zijn om dit te bereiken.    3.2.  Wonen    Wonen algemeen  Door de toegenomen welvaart in Nederland is de Nederlander in staat hogere  behoeftes  te  vervullen.  De  Nederlander  heeft  meer  behoefte  aan  individuele  vrijheid,  en  wil  zich  onderscheiden  van  de  massa,  op  zoek  naar  status.  De  woning  is  het  statussymbool  bij  uitstek.  De  tot  nu  toe  sterk  gegroeide  Nederlandse  welvaart  leidt  in  de  Nederlandse  woningmarkt  tot  een  toenemende kwalitatieve woningbehoefte. De jaren van woningnood hebben  we reeds jaren geleden achter ons gelaten. Sterker nog: verouderde woningen  van  de  wederopbouwperiode  raken  steeds  meer  uit  de  gratie  van  de  woningmarkt. Dit leidt tot de huidige grote herstructureringsopgaven.   

 

15

De macrovraag naar woningen in Nederland wordt jaarlijks onderzocht door  het NVB 16 . Deze onderzoeken geven aan dat ruim 85% van de Nederlanders  nog steeds een woning met een tuin wenst en slechts circa 15% de voorkeur  heeft voor een appartement. Daarnaast stijgt het eigen woningbezit langzaam  naar  de  60%,  tegen  40%  huurwoningen.  De  huidige  crisis  heeft  ervoor  gezorgd  dat  het  nieuwbouwaanbod  met  ongeveer  30%  is  afgenomen:  van  80.000  naar  56.000  eenheden 17 .  Dit  heeft  een  enorme  impact  op  de  vraag  naar  kwalitatief  hoogwaardige  woningen.  De  gevolgen  hiervan  zijn  nog  moeilijk  meetbaar.  Feit  is  wel  dat  de  hoeveelheid  hoogbouwontwikkelingen  drastisch zullen dalen.    

Woningvraag  Door de verscheidenheid in woonwensen, woningprijzen en leefstijlen van de  consument  is  de  variatie  in  de  vraag  naar  woningen  en  de  woonomgeving  continu  aan  verandering  onderhevig.  Er  is  in  dat  opzicht  niet  langer  sprake  van  een  eenvoudige  tweedeling  in  ‘stedeling’  en  ‘dorpsbewoner’.  Mensen  bepalen  hun  voorkeuren  veel  meer  dan  vroeger  op  basis  van  hun  eigen  waarden en identiteit.    De volgende aspecten hebben invloed op de trends van de woningmarkt,  waardoor de woningvraag continu  verandert:    1.  Demografie  • Explosieve groei van jonge eenpersoonshuishoudens en vergrijzing.  • Effect: toename vraag kleinere woningen in centrumstedelijk gebied.  • Gevolg hoogbouw: positief (dit zijn de plekken voor hoogbouw).  2.  Technologie    • Domoticavoorzieningen voor jong & oud (boodschappenservice, etc.).  • Effect: woningen worden steeds luxer uitgerust.  • Gevolg hoogbouw: positief (deze trend zie je juist in hoogbouw).  3.  Economie  • Baan(on)zekerheid versus financierbaarheid.  • Effect: mensen nemen geen lange termijn besluit  • Gevolg hoogbouw: negatief (relatief lange bouwtijd).  4.  Ecologie/energie  • Koude‐Warmte opslag.  • Effect: veel experimenten in de markt. Torens worden in de zomer heel  warm en koelen in de winter nauwelijks af.  • Gevolg hoogbouw: positief (typisch een oplossing voor hoogbouw).  5.  Mobiliteit  • Woon‐werk binding wordt minder. Huishouden is steeds minder  ‘honkvast’.  • Effect: bereikbaarheid is belangrijk.  • Gevolg hoogbouw: positief (openbaar vervoer), negatief (druk  autoverkeer in binnensteden).                                                             16  Bron: Jaaruitgave NVB, 2011, Voorburg  17  Bron: internet EIB, oktober 2011, www.eib.nl   

16

Over  het  geheel  kan  worden  geconcludeerd  dat  hoogbouw  positief  kan  inspelen op deze trends. Met deze trends gaan we eveneens afscheid nemen  van het VINEX‐tijdperk. Dit tijdperk kan met name worden gekenschetst door  het  duidelijke  verschil  tussen  wat  het  voormalige  Ministerie  van  VROM  met  de  woningbouw  wenste  en  wat  de  consument  wenst.  Met  VINEX  richtte  de  overheid  zich  op  het  intensiever  benutten  van  de  stedelijke  ruimte,  het  bouwen  in  hoge  dichtheden  en  het  liefst  in  gestapelde  vorm.  De  consument  verlangt  het  tegenovergestelde,  met  ruime  kavels  tussen  het  groen.  Tussen  beleid  en  behoefte  bestaat  continue  spanning.  Door  bewust  gecreëerde  schaarste  is  de  prijs  van  grond  de  afgelopen  jaren  meer  dan  verdubbeld.  Nederlandse  woningen  staan  op  te  kleine  kavels  grond  en  zijn  door  de  kunstmatige  schaarste  te  duur.  Met  het  gereed  komen  van  de  suburbane  VINEX‐wijken  zal  de  opgave  zich  weer  gaan  richten  op  de  binnenstedelijke  (her)ontwikkelingsopgaven. Deze verdichtingsopgave blijft ervoor zorgen dat  het hoogbouw vraagstuk actueel blijft.     Wonen in hoogbouw  Wonen in hoogbouw heeft de afgelopen 45 jaar een enorme omslag laten zien.  In eerste instantie ging het om redelijk onaantrekkelijke, tamelijk fantasieloze  galerijflats,  op  afgelegen  plekken  aan  de  rand  van  de  stad.  Daarnaast  werd  met  de  appartementen  op  de  ‘verkeerde’  doelgroep  gericht;  de  jonge  gezinnen  met  kinderen.  In  de  jaren  negentig,  begin  deze  eeuw  is  hierin  verandering  gekomen  en  sindsdien  worden  er  ranke  woontorens  met  hoogwaardige appartementen ontwikkeld.      Voorbeeld Montevideo Rotterdam    Op basis van marktonderzoeken 18  werd de te benaderen doelgroep in  volgorde van belangrijkheid voor Montevideo bepaald op:    1) Fifty and fit (50 jaar en ouder > empty‐nesters)  2) Double income no kids (DINKS)  3) City kids (30 – 40 jaar)  4) Gescheiden huishoudens  5) Expats uit België (spijtoptanten uit Rotterdam)  6) Gezinnen    De laatste groep hebben we er toch bij betrokken omdat we dachten dat het  zwembad en andere aanvullende voorzieningen interessant konden zijn voor  gezinnen. Uiteindelijk is er op de 192 appartementen maar 1 gezin gekomen.  De overige uitkomsten zijn in de lijn der verwachting uitgekomen.  De herkomst van de kopers is minder wijdverbreid als van te voren gedacht.  Ongeveer 80% is uit de stad en het omliggende Rijnmond gekomen. Ongeveer  20% van buiten de regio 19 .                                                             18  Bron: Marktonderzoeken Kolpron Consultants/Ecorys 1997, 1998)  19  Bron: Rapportage verkoopresultaten Atta en Ooms Makelaars, 2006   

17

        De hedendaagse ‘koopdoelgroep’ die voor hoogbouw kiest heeft een  uitgesproken mening waarom ze voor hoogbouw kiest  20 :  1) Uitzicht;  2) Privacy;  3) Voorzieningen in gebouw;  4) Leven boven de stad en niet in de stad;  5) Onderscheidend wonen;  6) Imago van gebouw.   

 

Ondanks  het  feit  dat  windhinder  vaak  wordt  geassocieerd  met  hoogbouw  wenst  het  merendeel  van  de  bewoners  wel  een  buitenruimte.  Dit  is  ook  duidelijk  uit  de  verkoopresultaten  van  Montevideo,  Waterstadtorens  en  Porthos (Eindhoven) gekomen. De appartementen met een echt buitenwandig  balkon  kende  de  beste  afzetcijfers  ten  opzichte  van  binnenwandige  serres,  ‘Franse balkons’ of helemaal geen balkon.    We  kunnen  dus  concluderen  dat  wonen  in  hoogbouw  voor  een  specifieke  doelgroep is weggelegd met een speciaal wensenpakket. Het is een doelgroep  die  of  in  een  bepaalde  fase  zit  of  tot  een  bepaalde  groep  hoort,  die zich  niet  breed over de woningmarkt beweegt. Zij zoekt als het ware een nicheproduct.     3.2.  Kantoren 

Kantoren algemeen  Vaak  wordt  gezegd  dat  bedrijven  in  hoogbouw  trekken  vanwege  de  herkenbaarheid van het gebouw en de status die dit met zich meebrengt. In  Nederland kan de Maastoren van Deloitte in Rotterdam als een van de meest  recente voorbeelden worden genoemd. Toch speelt er zich in Nederland wel  een discussie af die het marktaandeel van hoogbouw kantoortorens kan doen  verminderen. Is Deloitte de laatste?    Op dit moment staat 13% van de Nederlandse kantoorruimte leeg. Dit wordt  o.a.  geweten  aan  de  kredietcrisis,  maar  het  beeld  is  hier  zeker  niet  mee  compleet.  Het  Nieuwe  Werken  doet  zijn  intrede,  een  term  die  onder  andere  staat voor twee nieuwe ontwikkelingen, namelijk flexwerken en thuiswerken.  Dit leidt tot structureel minder vraag naar commercieel vastgoed:  • Met flexwerken blijken er  in kantoren fors minder werkplekken nodig te  zijn.  De  werkplekken  van  veel  kantoren  hebben  nooit  een  hogere  bezettingsgraad  dan  60%.  Dat  betekent  dat  40%  minder  werkplekken  nodig  zijn  nadat  organisaties  flexwerken  invoeren.  Natuurlijk  is  flexwerken  niet  alles.  Maar  werkplekken  zijn  duur  dus  de  businesscase  van flexwerken is ijzersterk.  • Doordat  mensen  vaker  gaan  thuiswerken,  neemt  de  behoefte  aan                                                           20 Bron: Bewonersonderzoek Montevideo & Waterstadtorens, presentatie bij Congres ‘Hoogbouw  beter geregeld’ , 28 september 2006   

18

werkplekken  verder  af.  Toegegeven,  een  kantoor  is  gezellig  en  biedt  structuur.  Maar  werkgevers  beginnen  door  te  krijgen  dat  thuiswerkers  productiever  zijn.  En  het  bespaart  een  boel  reistijd.  Bovendien,  als  mensen  één dag in de week thuiswerken, scheelt dat minstens 20% werplekken.   

 

Beide  ontwikkelingen  zijn  niet  helemaal  bij  elkaar  op  te  tellen.  Maar  dat  de  vraag  naar  kantoorruimte  met  tientallen  procenten  gaat  afnemen,  lijkt  onontkoombaar.  Natuurlijk  blijven  de  beste  locaties  geliefd.  Rondom  NS‐ stations  bijvoorbeeld.  Toch  zijn  dit  uitzonderingen.  Waarschijnlijk  moeten  beleggers straks miljarden afboeken op hun vastgoedportefeuilles.   Kantoren en hoogbouw  Kantoren  en  hoogbouw  hebben  een  langere  geschiedenis  met  elkaar.  ‘The  Home Insurance Building’ (1885) in Chicago van architect William LeBarron  Jenney,  wordt  algemeen  gezien  als  ‘s  werelds  eerste  wolkenkrabber.  Het  kantoorgebouw  heeft  deze  titel  te  danken  aan  het  gebruik  van  staal  in  de  constructie, waardoor het gebouw slechts een derde woog van wat een stenen  gebouw  zou  hebben  gewogen 21 .  Hoogbouw  in  Nederland  was  volgens  kenners  eerst  in  Rotterdam  te  zien  in  1898.  Ook  hier  betrof  het  een  kantoortoren  genaamd  het  Witte  Huis.  Dit  gebouw  van  tien  verdiepingen  hoog was destijds ook het hoogste gebouw van Europa.    Sindsdien  heeft  kantorenhoogbouw  een  grote  vlucht  genomen  in  Europa.  Daarbij  valt  op  dat  hoogbouw  op  het  gebied  van  kantoren  eerder  in  een  stedenbouwkundig  geconcentreerde  vorm  van  de  grond  komt  dan  woningbouw.  Blijkbaar  wil  deze  kantoorgebruiker  in  een  gebied  zitten  dat  herkend wordt als Central Business District.      Het Central business district (CBD) is een gebied in een stad waar een hoge  concentratie van bedrijven en commercie is gevestigd. Vaak is het ook het  geografische middelpunt van de stad. In een zakendistrict wordt  hoofdzakelijk gewerkt en er bevinden zich weinig woningen.  De volgende kenmerken van de CBD’s zijn vaak de pullfactor voor bedrijven  om zich te vestigen in dergelijke gebieden. Door deze factoren stijgt de  marktdruk en dus de druk op ruimte gebruik, lees hoogbouw  22 :  • • • •

Veel kantoren;  Vrijwel geen woningen, maar wel hotels;  De grondprijzen zijn meestal de hoogste in de stad;  Aanwezigheid van winkels, restaurants, vermaak en publieke  voorzieningen;  • Goede bereikbaarheid met zowel de auto als openbaar vervoer. Verder is  er vaak veel parkeergelegenheid en zijn er ruime voetgangerszones;  • Weinig industrie;                                                           21 Bron: Eisele, J. & E. Kloft. 2004. High‐Rise Manual, typology and design, construction and technology,  Birkhauser., 2004  22 bron: Wikipedia: http://www.wikipedia.nl, 17‐10‐2011   

19

• Ze zijn druk op werkdagen maar uitgestorven in de weekends;  • Meestal doch niet altijd gelegen in het geografisch centrum van de stad.    Hoogbouwstad  nummer  één  in  Europa  is  sinds  tijden  Frankfurt.  Het  stadsbeeld  wordt  gedomineerd  door  hoge  kantoorgebouwen  van  onder  andere de Europese Centrale Bank.  In  Parijs  werd  vanaf  de  jaren  '70  net  buiten  de  ring  een  groot  gebied  met  hoogbouw  ontwikkeld:  La  Défense.  Het  gebied  bestaat  voornamelijk  uit  kantoortorens,  maar  ook  appartementencomplexen,  een  winkelcentrum  en  een  knooppunt  van  openbaar  vervoer.  Binnen  de  centrumring  zijn  alleen  hoge  gebouwen  te  vinden  binnen  een  "hoogbouwgebied";  Enkele  voorbeelden  zijn  de  omgeving  van  het  Gare  de  Lyon,  de  Torens  van  Place  d’Italie  en  de  Fronts  de  Seine.  Een  uitzondering  is  de  210  meter  hoge  Tour  Montparnasse bij het gelijknamige station.  Het  Londense  antwoord  op  La  Défense  was  Canary  Wharf.  Hier  staat  onder  meer  One  Canada  Square,  het  hoogste  gebouw  van  het  Verenigd  Koninkrijk  (235m)  en  één  van  de  hoogste  van  Europa.  Canary  Wharf  is  gelegen  in  de  Docklands: een enorm voormalig havengebied dat werd omgevormd tot een  nieuw gebied om te wonen, te werken en te recreëren. Overigens kent ook het  zakencentrum van Londen, de City, een aantal wolkenkrabbers. In de City zijn  nu meerdere wolkenkrabbers in aanbouw. In de nabijgelegen wijk Southwark  is  de  Shard  London  Bridge  in  aanbouw,  dit  gaat  een  310  meter  hoge  toren  worden en zal daarmee het hoogste gebouw van West Europa zijn.    Nederland werkt sinds de jaren tachtig aan de opbouw van de Amsterdamse  Zuid‐as.  Dit  leek  voordat  de  crisis  begon  een  concentratie  hoogbouw  van  grote  financiële  instellingen  te  worden.  De  financiële  crisis  heeft  er  echter  voor  gezorgd  dat  deze  trend  voor  de  komende  jaren  in  ieder  geval  is  doorbroken. In Rotterdam wedijveren twee gebieden om de naam het Central  Business District. Daarbij heeft de Wilhelminapier de beste papieren voor de  korte termijn en de locatie rondom het Centraal Station/Weena voor de lange  termijn.    Buiten Rotterdam en Amsterdam zijn er een aantal stationsgebieden waar de  afgelopen jaren veel nieuwbouw is ontwikkeld. Denk  aan Den Haag, Utrecht,  Arnhem en  Breda. Deze locaties kunnen  bogen  op een goede uitgangspositie  ten aanzien van connectiviteit en voorzieningen.    3.3.  Hotel, Retail & Leisure    Naast  de  kantoor‐  en  woonfunctie  wordt  ook  de  hotel‐,  retail‐  en  leisurefunctie  behandeld.  Niet  zozeer  omdat  deze  grote  klanten  zijn  in  hoogbouw,  maar  wel  omdat  deze  vaak  worden  genoemd  als  middel  om  het  hoogbouwmilieu  zowel  in  de  hoogte  als  in  de  plint  te  verlevendigen.  Ondersteunende  functies,  geredeneerd  vanuit  het  gebouw.  Echter,  het  zijn  ook klanten met een heel eigen kijk op het gebouw en omgeving.       

20

      Hotel  De  hotelklant  meldt  zich  bij  een  hotel  omdat  hij  de  plek  van  het  hotel  aantrekkelijk  of  handig  vindt.  Als  de  plek  als  ‘aantrekkelijk’  kan  worden  aangeduid,  kunnen  we  ervan  uitgaan  dat  er  op  de  plek  iets  te  doen  is.  Vaak  kunnen we dan spreken over een stedelijke plek of toeristische locatie.     Zoals  reeds  aangegeven  is  er  een  contingent  hotelketens  die  voor  optimale  stedelijkheid  gaan.  Kijk  naar  Four‐Seasons.  Zij  richten  zich  op  de  klant  die  stedelijkheid  en  zakelijkheid  tegelijk  wenst.  Zij  spelen  daar  met  hun  full‐ service hotelconcept volledig op in. Hierbij kun je niet alleen hotelkamers in  hoogbouw  krijgen,  maar  service  appartementen  met  hotelfaciliteiten.  De  markt geeft aan dat hier veel vraag naar is in steden als New York en Chicago.    Naast  de  locaties  waar  wellicht  ‘logische  hoogbouw  hotels’  worden  gerealiseerd, wordt er sinds jaar en dag ook hoogbouw gepleegd in gebieden  die  geen  relatie  hebben  met  de  zakelijke  markt,  namelijk  de  toeristische  sector.   

Benidorm, Costa Blanca, 2006 

 

 

   Chicago, Four Seasons, 2011 

  Benidorm aan de Costa Brava, maar ook de Gold Coast (Surfers Paradise) in  Australië hebben in hoge dichtheid aan de kust  meer dan 30 gebouwen hoger  dan 90 meter gerealiseerd. Met deze hoeveelheden heeft Benidorm met al zijn  hotels  en  serviceappartementen  een  serieuze  hoogbouwskyline,  die  je  eigenlijk alleen maar ziet in hoofdsteden of financiële centra.    De  feiten  geven  aan  dat  hotels  wel  degelijk  een  rol  van  betekenis  spelen  binnen  de  hoogbouwwereld.  Daarbij  kun  je  twee  verschillen  maken.  In  de  CBD‐achtige  locaties  zijn  hotels  ‘volgend’.  Hiermee  bedoelen  we  dat  eerst  andere  functies  zich  moeten  vestigen  voordat  de  hotels  zich  nestelen.  Bij  de  toeristische locaties zie je het andersom. Hier zijn de hotels ‘initiërend’.    Retail & Leisure algemeen  In  tegenstelling  tot  woningen  en  kantoren  hebben  retail  en  leisure  een  publiek karakter. Zij vestigen zich op plekken waar klanten zich bewegen. De  deur staat open voor consumenten. Niet business‐to‐business of privaat, maar   

21

business‐to‐consumer.  Om  dit  te  stimuleren  zijn  een  aantal  vestigings‐ kwaliteiten relevant:    • Zichtbaarheid; het is voor ondernemingen van belang zichtbaar te zijn  voor het passerende publiek. Dit betekent in de meeste gevallen dat zij  de entree aan de zijde willen hebben waar de meeste passanten zijn.  • Bereikbaarheid; Passanten dienen de onderneming niet alleen te zien,  ze  dienen  ook  de  ruimte  te  kunnen  betreden.  De  overgrote  meerderheid  van  de  ondernemingen  is  dan  ook  de  begane  grond  te  vinden, met de entree aan de straat (buiten het gebouw).  • Aanwezigheid  andere  voorzieningen;  winkels,  horeca  en  leisure  rendeert over het algemeen beter indien er in de naastgelegen ruimten  soortgelijke  functies  aanwezig  zijn.  Stand  alone  ondernemingen  zijn  footloose en zijn minder geneigd op basis van een bepaalde locatie zich  ergens  te  vestigen  dan  ondernemingen  die  beter  renderen  in  clusterverband.  • Typologie  van  de  omgeving/straat;  bij  hoogbouwgebruikers  voor  wonen  en  werken  is  het  gebouw  een  belangrijke  identiteitverlener.  Voor  retail  en  leisure  is  de  omgeving  en  de  straat  veruit  het  belangrijkste vestigingsmotief. Welke functie vervult de straat? Wat is  er nog meer aan activiteiten te vinden? Hoe verkeren mensen er in de  openbare ruimte en passeren ze het pand? Vragen die veel relevanter  zijn dan het imago van het gebouw.    Retail en leisure in hoogbouw  De hiervoor genoemde vestigingskwaliteiten maken het dat de wisselwerking  tussen  de  retail‐  en  leisurefunctie  en  hoogbouw  een  lastige  is.  Vanuit  beleidsmakers  en  marktpartijen  (andere  gebruikers  en  beleggers  bijvoorbeeld)  wordt  gevraagd  naar  een  levendige  plint.  De  wens  tot  deze  levendige plint ontstaat vanuit het gebouw, of vanuit andermans wensen. Het  komt niet zozeer voort uit de vraag vanuit retail‐ en leisurepartijen.    Figuur 3.1.: Retail en leisure in de plint in Nederlands hoogbouw 

 

Bron: eigen onderzoek op basis van lijst www.scyscrapercity.com 

 

22

  De basis is hierin niet het gebouw, maar de omgeving. Vanuit retail en leisure  gezien,  heeft  Nederland  maar  een  zeer  beperkt  aantal  hoogbouwtorens  die  een interessante plint hebben om in te ondernemen als retailer.    Ongeveer  80%  van  de  gebouwen  heeft  geen  retail  of  leisureonderneming  in  het gebouw. Circa 12% van de gebouwen is ontwikkeld in een meer integraal  project, waar verder in het complex wel retail aanwezig is. Slechts 8% bevat  retail en/of leisure in de plint van een hoogbouwtoren. De realiteit en de veel  gelezen wenselijkheid liggen ver uit elkaar op dit punt.    De eigen interpretatie van deze cijfers is dat een overgrote meerderheid van  de  gebouwen  niet  op  een  locatie  liggen  waar  retail  of  leisure  goed  kunnen  gedijen.  De  weinige  hoogbouwtorens  die  aan  straten  of  bronpunten  liggen  waar wel veel passanten langs komen, hebben vaak zelf de nodige moeite om  de  belangrijkste  gebruiker  (een  kantoor,  of  bewoners)  goed  te  bedienen.  De  plint wordt dan gebruikt om een goede entree te creëren, bevoorrading, afval,  parkeerentree  etc.  te  voorzien.  Extra  voorzieningen  als  winkels  of  horeca  vallen  als  eerste  af.  Of  worden  wel  in  het  plan  opgenomen,  maar  niet  opgenomen  door  de  markt  (leegstand)  omdat  ze  niet  voldoen  aan  de  locatiekwaliteiten voor een succesvolle onderneming.    Het  beeld  dat  mensen  hebben  van  hoogbouw  in  een  grote  stad,  gaat  vaak  gepaard  met  de  aanwezigheid  van  retail  of  leisure  in  de  plint.  Denk  aan een  stad  als  New  York.  Bedenk  dat  in  deze  steden  (of  eerder  gebieden  als  Manhattan) niet alleen de gebouwen belangrijke iconen zijn, maar de straten  evenzoveel.  Hoogbouw  ligt  hier  aan  5th  Avenue  bijvoorbeeld.  Deze  straat  is  de magneet voor ondernemingen om zich daar te vestigen. Het gebouw doet  er veel minder toe. Het gaat om de locatie.    3.5.  Conclusie    De klant is altijd koning. Ook in hoogbouw. Als de locatie of het gebouw niet  voldoet  aan  de  wensen  van  een  ‘niche‐hoogbouw‐klant’  wordt  de  afzet  van  het product negatief beïnvloed.    De  klantwens  van  de  verschillende  gebruikers  verschilt  het  meest  op  gebouwniveau. De locatie komt vaak overeen. Kantoor‐, woon‐ en hoteltorens  zoeken  elkaar  juist  op  in  stedelijk  gebied,  omdat  ze  allemaal  complementair  aan  elkaar  kunnen  functioneren.  Tevens  zorgt  de  algehele  hoogbouw  in  een  gebied als New York of Hong Kong voor een dermate toeristische attractiviteit  dat hotels alleen al daarvoor zich vestigen in een dergelijk gebied.     Wij  voorzien  vanuit  de  woonklant  (van  hoogbouw)  en  kantoorklant  een  toenemende vraag naar ruimte in een hoogstedelijke omgeving, elk vanuit de  eigen  ontwikkelingen  op  respectievelijk  woon‐  en  kantoorgebied.  Deze  ontwikkeling  zet  zich  naar  onze  mening  door,  los  van  de  invloed  die  de  economie heeft. De omgeving dient dan wel te voldoen aan de kwaliteiten die 

 

23

bij een hoogstedelijke omgeving wordt verwacht. Een hoge connectiviteit en  veel voorzieningen in de directe omgeving. De stad als balkon. 

4.   

 

Hoogbouw en duurzaamheid 

    4.1.  Facetten van Duurzaamheid    Hoogbouw  en  duurzaamheid  zijn  gezamenlijk  een  sleeping  giant.  In  een  wereld  waar  mensen  steeds  sneller  veranderingen  willen,  moet  een  leefomgeving  worden  gecreëerd  die  duurzaam  tegenspel  kan  bieden  aan  de  snel veranderende maatschappij.    Duurzaamheid  werd  de  afgelopen  jaren  voornamelijk  geassocieerd  met  een  lagere  energierekening.  Maar  duurzaamheid  gaat  verder.  De  volgende  aspecten kunnen worden onderscheiden:  • Aanpasbaarheid:  flexibele  plattegronden  die  makkelijk  zijn  aan  te  passen  aan veranderende wensen en aan nieuwe gebruikers;  • Bereikbaarheid:  nabijheid  van  OV‐systemen  en  goede  duurzame  oplossingen voor parkeren;  • Duurzame  energie:  inzet  van  duurzame  energiebronnen,  laag  energieverbruik en derhalve lage CO2‐uitstoot;  • Prettige  werk­  en  woonomgeving:  een  comfortabel  en  gezond  binnenklimaat, en een aangename en stimulerende plek om te werken en  te wonen;  • Duurzaam  materiaalgebruik:  niet  alleen  materialen  toepassen  die  lang  meegaan  maar  vooral  ook  gemakkelijk  zijn  te  hergebruiken,  conform  de  cradle to cradle filosofie;  • Duurzame  omgeving:  nieuwe  ontwikkelingen  moeten  passen  in  de  omgeving  en  bijdragen  aan  sociale  cohesie  en  sociale  veiligheid  met  voldoende voorzieningen.    Het  toeval  wil  dat  al  deze  elementen  ook  zijn  te  rangschikken  naar  klant,  gebouw en omgeving; de leidraad van dit essay.    • Klant: prettige werk‐ en woonomgeving;  • Gebouw: aanpasbaarheid, duurzame energie en materiaalgebruik;  • Omgeving: duurzame omgeving en bereikbaarheid.    De  volgende  paragraaf  zal  ingaan  op  de  koppeling  van  de  duurzaamheids‐ kenmerken met hoog bouwen.  4.2.  Duurzaamheid en hoogbouw    De vooroordelen over hoogbouw zijn in de publieke opinie vaak negatief. De  exploitatiekosten  zouden  bovengemiddeld  hoog  zijn.  Het  zorgt  vaak  voor  leegstand in andere kleinere gebouwen. Stedenbouwkundig zijn er negatieve  uitwerkingen  op  de  omliggende  verkeersafwikkeling  en  last  but  not  least  geeft  hoogbouw  een  hoop  windhinder  op  maaiveldniveau,  waardoor  het 

 

24

verblijfsklimaat op straat minder duurzaam is. Toch biedt hoogbouw ook een  aantal aanknopingspunten richting een duurzame toekomst.    Bij de planvorming van Baltimore (Rotterdam) met een kantoorprogramma  van  40.000  m2  (tot  2011  een  ontwikkeling  van  ING)  werd  vol  ingezet  op  duurzaamheid. Daarbij waren de volgende zaken bepalend:  • Licht bouwen door staalskelet, dus minder materiaalgebruik;  • Parkeren bovengronds, met natuurlijke ventilatie en dus minder energie;  • Liftconcept met energieterugwinningsysteem op basis van zwaartekracht;  • Gebruik van Maaswater voor koeling en sprinkler;  • Gebouworiëntatie houdt rekening met de zon en dus warmtebelasting;  • Atria per drie verdiepingsvloeren levert groen, licht en ruimte;  • Slimme intervloertrappen tegen liftgebruik;  • Multifunctionele plint voor levendigheid;  • Diverse ramen die open kunnen in het gebouw voor frisse lucht.    Kortom  een  hoop  zaken  die  hoogbouw  tot  een  aantrekkelijk  duurzaamheidsmodel  kunnen  maken  voor  de  klant,  het  gebouw  en  zijn  omgeving.     4.3  Sociaaleconomische duurzaamheid    De stad is gebaat bij groei. Stilstand is achteruitgang. In hoeverre is een stad  gebaat bij groei door middel van hoogbouw? Het heeft steden als New York en  Chicago  geen  windeieren  gelegd.  Sterker  nog;  het  heeft  de  steden  sociaaleconomische  duurzaamheid  opgeleverd.  Een  stad  als  Dubai,  met  vergelijkbare ambities, moet dat nog zien te bereiken.    Voor  Nederland  lijkt  de  weg  ook  nog  lang.  Sociaal  gezien  wordt  Rotterdam  nog  steeds  niet  als  aantrekkelijke  woonstad  gezien  en  economisch  heeft  de  stad  er  ook  nog  steeds  weinig  baat  bij.  De  hoogbouwtorens  van  de  laatste  jaren  zijn  allemaal  verplaatsingstransacties,  waarbij  dus  geen  nieuwe  gebruikers  naar  de  stad  zijn  gekomen.  In  onze  ogen  kun  je  dan  ook  de  conclusie  trekken  dat  Rotterdam  nog  steeds  niet  de  kritische  massa  aan  hoogbouw heeft bereikt, die de stad nog aantrekkelijker maakt.    Kijkend  naar  Amsterdam,  ontstaat  er  helemaal  een  diffuus  beeld.  Het  aantrekkelijke  centrum,  dat  met  recht  als  een  ‘balkon  van  de  stad’  mag  worden  genoemd  heeft  juist  geen  plek  voor  hoogbouw.  In  potentie  de  beste  plek,  lees  voedingsbodem,  om  hoogbouw  te  plegen.  De  marktdruk  is  bovengemiddeld hoog en de plek is aantrekkelijk om te wonen of te werken.  Nu moet men uitwijken naar de Zuid‐as. Afzetcijfers op die plek geven aan dat  zowel  New  Amsterdam  als  Symfonie  nog  steeds  grote  leegstand  kennen.  Hiermee  wordt  maar  weer  bewezen  dat  de  locatie  van  hoogbouw  wel  moet  kloppen. Wij durven de bewering dan ook wel aan dat als beide torens aan de  andere  kant  van  de  A‐10  hadden  gestaan,  de  torens  reeds  lange  tijd  waren  uitverkocht.  Men  wil  nu  eenmaal  liever  in  Amsterdam‐Zuid  wonen  dan  in  Buitenveldert.     

25

Concluderend  kunnen  we  stellen  dat  Nederland  nog  geen  plekken  heeft  ontwikkeld of geen plekken heeft kunnen laten ontstaan waar hoogbouw voor  een  sociaaleconomisch  duurzame  stimulans  heeft  weten  te  zorgen.  We  hebben de kritische dichtheid nog niet bereikt.    Figuur  4.1:  Verhouding  kosten‐opbrengsten  hoogbouw  tegenover  grondwaarde 

Bron: Zandbelt & vandenBerg (2008) 

  Dit  blijkt  ook  wel  uit  het  feit  dat  de  grondprijzen  onder  de  hoogbouwontwikkelingen van Nederland op residuele basis geen topprijzen  opleveren.  Sterker  nog,  indien  we  in  Nederland  hoger  dan  50  verdiepingen  (zie  figuur  4.1)  realiseren,  zit  er  zelfs  helemaal  geen  grondwaarde  meer  onder een toren. Dit zegt genoeg over de kosten‐baten verhouding en dus de  beperkingen van een ambitieuze hoogbouwontwikkeling in Nederland. 

 

   

 

De  grondexploitatie  van  de  gemeente  Rotterdam  is  voor  de  Wilhelminapier  negatief.  In  dit  gebied  wordt  er  dus  nog  steeds  geen  grondwaarde  gerealiseerd,  die  het  vanuit  economisch  standpunt  rechtvaardigt  om  hier  dergelijke investeringen in de infrastructuur, buitenruimte en andere zaken  te doen. De toekomst zal dus nog moeten uitwijzen of het de moeite waard is  geweest. Als de Wilhelminapier over tien jaar een bruisend stukje Rotterdam  is geworden, welke als een magneet op de mensen van binnen en buiten het  gebied  werkt,  dan  heeft  Rotterdam  er  een  aantrekkelijk  stadsdeel  bij  gekregen, met sociaaleconomische waarde voor de duurzame stad.   

26

 

      4.4.  Conclusie    Duurzaamheid  is  een  veelzijdig  begrip.  Duurzaamheid  en  hoogbouw  kun  je  daarom ook op verschillende manier laden.     In  het  buitenland  is  de  duurzaamheid  in  relatie  tot  hoogbouw  het  best  geladen  op  het  gebied  van  duurzame  omgeving  en  bereikbaarheid.  Wereldsteden als New York hebben op basis van hun hoogbouwklimaat een  duurzaam functionerend gebied gemaakt omgeven door goed functionerende  openbaar  vervoer  voorzieningen  (incl.  taxi).  In  een  dergelijk  goed  functionerend gebied is ook eerder sprake van schaarste aan grond. Dat is 1)  de reden dat hoogbouw bijna de enige oplossing is om tot normale metrages  te komen en 2) de reden dat grondprijzen steeds hoger worden. In Nederland  hebben  we  die  verdringingsmarkt  nog  nergens,  ook  niet  op  de  Zuid‐as  of  Wilhelminapier.    In  Nederland  is  daarentegen  de  combinatie  het  best  geladen  op  het  gebied  van het gebouw en de klant. Vele voorzieningen zoals genoemd bij het project  Baltimore worden ook daadwerkelijk toegepast in de gebouwen. Uiteindelijk  moet  dat  ervoor  zorgen  dat  de  klant  zich  in  een  prettige  woon‐  en  of  werkomgeving bevindt.     In onze ogen is het slechts een kwestie van tijd om hetzelfde druktebeeld te  krijgen  in  CBD‐achtige  gebieden.  De  druk  op  de  Randstad  wordt  steeds  groter. We gaan vanzelf de hoogte in en de eigen auto uit. Duurzaam? Ja! 

 

                                 

 

27

    5.  

De toekomst van hoogbouw 

    Het succesconcept van de toekomst is nog altijd verbonden met het luisteren  naar  de  hoogbouwdoelgroep  (klant),  het  maken  van  het  juiste  hoogbouwproduct (gebouw) en het kiezen van de optimale hoogbouwlocatie  (omgeving). Wie rekening houdt met deze drie pijlers is ook in de toekomst  verzekerd van een succesvol initiatief voor hoogbouw. Wat is het recept voor  Nederland? We beginnen met de laatste.    5.1.  Hoogbouw omgeving    Het vastgoedadagium “locatie, locatie, locatie”, zegt juist iets over de waarde  van de omgeving rondom  een  specifieke locatie. Een  goede locatie gedijt bij  de kwaliteiten die in een gebied aanwezig zijn. Dit geldt zeker voor gebieden  met hoge dichtheden.    Metropoolvorming  is  een  wereldse  zaak  en  aan  de  orde  van  de  dag.  Het  creëren  van  gebieden  met  hoge  dichtheden  is  echter  een  kunst  op  zich  en  duurt  decennia  ,  behalve  in  Dubai!  In  Nederland  zijn  alle  hoogbouwmilieus  aanbodgedreven  en  planmatig  ontwikkeld.  Vanuit  een  Nederlandse  markt  zonder schaarste aan grond is dat niet vreemd of iets om negatief over te zijn.  Wel  is  van  belang  dat  de  planmatig  ontwikkelde  gebieden  op  de  juiste  locaties  worden  ontwikkeld  en  tegelijk  terughoudend  wordt  omgegaan  met  planmatige  ontwikkelingen  op  locaties  die  hiervoor  niet  de  beste  kaarten  hebben. Zeker in een laagconjunctuur.     Nu  het  Ministerie  van  VROM  niet  meer  bestaat  en  het  Ruimtelijke  Ordeningsvraagstuk  door  het  Rijk  is  teruggeduwd  naar  de  Provincie  en  de  Gemeente  liggen  er  wel  kansen  om  regionale  hoogbouwvraagstukken  op  te  pakken.  Regio’s  moeten  dan  wel  binnen  een  provincie  vallen.  CBD‐achtige  locaties met hoogbouwpotentie die er landelijk toe doen staan beleidsmatig  minder  in  the  picture.  Op  dit  moment    heeft  de  Zuid‐as,  los  van  de  slechte  vastgoedmarkt,  er  last  van.  Hierbij  zien  we  ook  dat  de  vastgoedmarkt  laat‐ cyclisch  reageert  op  basis  van  macro‐economisch  omstandigheden.  Juist  nu  de rolverdeling omtrent het RO‐vraagstuk niet helder is georganiseerd wordt  krachtig  optreden  van  de  beleidsmakers  verwacht.  Daarbij  staan  de  beleidsmakers  voor  twee  benaderingswijzen.  Kiest  het  voor  een  stimuleringsmodel in tijden dat het economisch goed gaat, of kiest het voor  een  beschermingsmodel  wanneer  het  economisch  minder  gaat?  Het  laatste  kan  niet  als  je  al  het  eerste  hebt  gekozen.  De  in  goede  tijden  ontwikkelde  second best gebieden, staan in slechte tijden de premium gebieden in de weg.     Vanuit  duurzame  stedenbouw  moet  daarom  naar  onze  mening  zeer  voorzichtig  (conservatief)  worden  omgesprongen  met  het  toewijzen  van  CBD‐achtige    ontwikkelingsgebieden.  In  Amsterdam  zie  je  hier  op  stadsniveau de gevolgen. Zowel de huidige Zuid‐as, als het Amsterdam‐Arena   

28

gebied  als  het  Telepoortgebied  zijn  verworden  tot  monotome  hoogbouwgebieden  waar  niemand  wil  wonen.  Dus  niet  geslaagd  als  multifunctionele hoogbouwomgeving!    Welke  omgeving  in  Nederland  heeft  nu  vanuit  sociaal‐economische  perspectieven  wel  de  beste  papieren  voor  multifunctionele  hoogbouw?  In  onze  ogen  moet  er  dan  een  keuze  worden  gemaakt  tussen  de  volgende  aanbod gedreven locaties:  1) Rotterdam: hoogbouwzone Weena‐Wilhelminapier;  2) Den Haag: Wijnhavenkwartier;  3) Amsterdam: Zuid‐as en de Omval.     Ze  hebben  allemaal  gemeen  dat  ze  multifunctioneel  zijn  of  kunnen  worden.  Nog  geen  enkele  is  stedenbouwkundig  of  markttechnisch  klaar.  Dat  vindt  geen enkele consument prettig. Wat wil de hoogbouwklant wel? 

 

WINKELEN 

5.2.  Klant    Bestaat  de  typische  hoogbouwklant?  Het  antwoord  lijkt  positief.  De  wereldbevolking groeit, steden groeien, steden verdichten: de metropolitane  burger  is  reeds  geboren.  En  omdat  deze  metropolitane  burger  het  aantrekkelijk  vindt  om  in  hoge  dichtheden  te  leven,  kunnen  we  stellen  dat  metropolen  een  gezonde  voedingsbodem  voor  hoogbouw  zijn,  waarbij  de  stad als balkon fungeert.    Afbeelding 5.1: De stad als balkon    WERKEN               D  KLANT  D  D  D  D        VERMAAK        Het  balkon  functioneert  als  volgt:  vanuit  bovenstaande  afbeelding  trekken  bewoners  naar  succesvolle,  aantrekkelijke  steden  met  werkgelegenheid,  geschikte  woonruimte  en  de  aanwezigheid  van  gemaks‐  en  vermaaksvoor‐ zieningen.  Connectiviteit  en  de  aanwezigheid  van  al  die  voorzieningen  worden  meer  en  meer  belangrijk.  In  de  nabijheid  van  het  werk  kan  doordeweeks  gewoond  worden  in  een  pied‐à‐terre.  In  het  weekend  kun  je  WONEN 

 

29

 

nog  altijd  naar  je  buitenhuis.  De  pied‐à‐terre  bevindt  zich  eveneens  in  een  toren,  waarin  je  wel  de  lusten  maar  niet  de  lasten  ondervindt  van  de  stad.  Voorzieningen  als  winkels,  restaurants,  theaters  en  andere  stadse  zaken  liggen  in  plinten  van  hoogbouwtorens  en  vormen  een  stedenbouwkundig  geheel met de hoge bovenwereld.    De klant die kiest voor een metropool met hoogbouw kiest dus voor de ‘Stad  als Balkon’. Welke gebieden in Nederland voldoen aan die kwalificatie?    1) Rotterdam: hoogbouwzone Weena‐Wilhelminapier:  Antwoord:  Nee.  Ondanks  dat  de  hoogbouwzone  volledig in  het  centrum  ligt  wordt  het  gebied  door  ons  niet  als  een  CBD  ervaren  met  de  gemêleerde  levendigheid  die  daarbij  past.  Op  straat‐  en  gebouwniveau  is  te  weinig  functiemenging,  waardoor  delen  van  de  stad  slechts  op  gezette  tijden  levendigheid  kennen  en  op  de  overige  tijden  uitgestorven  zijn.  Rotterdam  heeft  de  laatste  decennia  wel  een  inhaalslag  gemaakt  op  woongebied.  Meer  en meer appartementen zijn in het centrum bijgebouwd. En de rek is hier nog  niet uit.    2) Den Haag: Wijnhavenkwartier:  Antwoord:  Nee.  Het  gebied  kent  geen  24‐uurs  levendigheid  en  wordt  door  ons  niet  als  een  samenhangend  gebied  ervaren.  Het  kantoorgedeelte  mengt  niet  met  het  summiere  woongedeelte,  waardoor  het  geheel  fragmentarisch  overkomt.    3) Amsterdam: Zuid‐as en de Omval:  Antwoord: Nee. Beide gebieden liggen excentrisch en worden door ons niet  ervaren  als  levendige  centrumstedelijke  milieus.  De  werkfunctie  is  nog  te  dominant  aanwezig,  al  moet  gezegd  dat  de  levendigheid  van  de  Zuid‐as  gestaag  toeneemt.  Het  ontwerp  van  de  Zuid‐as  kent  naar  onze  mening  een  geschikte  dichtheid  om  op  termijn  naar  een  hoogstedelijk  milieu  door  te  groeien.    We  trekken  de  voorlopige  conclusie  dat  Nederland  nog  geen  echt  geslaagd  hoogbouwmilieu  voor  de  klant  heeft  gerealiseerd.  De  potentie  is  in  de  geschetste  gebieden  wel  aanwezig,  maar  dient  op  het  gebied  van  levendigheid en bewoonbaarheid nog meerdere slagen te maken.    De  omgeving  en  de  klant  geven  ons  nog  niet  het  gevoel  dat  we  ergens  in  Nederland  de  ideale  mix  van  functies  hebben  gevonden.  Dit  heeft  alles  te  maken met de dichtheid van gebouwen: density! New York geeft dat gevoel  van  ‘density’  een  machtige  lading.  Welke  gebouwen  zorgen  voor  dat  gevoel  en hoeveel heb je er nodig?   5.3.  Gebouw    Wat is een goed hoog gebouw? Door zijn indeling? Door zijn kleur? Door zijn  verschijningsvorm?  Het  succes van een  gebouw  is  een verhaal van  de  lange 

 

30

adem. De Chrysler‐building in New York heeft zijn iconische waarde ook pas  na jaren gekregen.    

 

De gebouwen die de komende jaren worden bedacht op de tekentafel dienen  vanuit  een  duurzaam  gedachtegoed  te  worden  ontwikkeld.  Een  duurzame  locatie is weerbarstig voor markt en trendveranderingen noch verliest het de  functie van een hoogbouwtoren als identiteitverlener .    Met de functie van een hoogbouwtoren raken we een belangrijk element. In  Nederland  heeft  het  merendeel  van  de  torens  een  woonfunctie.  In  het  buitenland  is  dat  vaker  een  kantoorfunctie.  In  onze  ogen  is  een  kantoorgebouw  een  krachtiger  functie  om  een  goed  functionerende  CBD  te  krijgen  dan  een  woontoren.  Werk  wordt  namelijk  eerder  gevolgd  door  woonfuncties dan andersom. Op de Zuid‐as zie je echter dat de woonfunctie  nog niet voldoende gedijt tussen de kantoortorens. Dit komt dus omdat daar  nog geen kritische massa van verschillende functies is bereikt. Exemplarisch  is  dan  ook  het  feit  dat  de  hoogbouwtoren  van  Deloitte  totaal  uit  de  hoogbouwzone  van  het  CBD‐gebied  ‘Zuid‐as’  ligt.  Een  gemiste  kans  om  met  gebouwen de noodzakelijke ‘density’ te bereiken. De gebouwen die er staan  vinden wij daarentegen wel aantrekkelijk.   Het  ontwikkelen  van  een  hoogbouw  toren  is  inmiddels  een  financiële  krachttoer  geworden.  Een  toren  van  100  meter  hoog  met  circa  28  verdiepingen en een vloerveld van 1.000m2 heeft een investeringsniveau van  circa  Euro  65  mio.  excl.  BTW.  Indien  deze  toren  niet  aan  een  single‐tenant  wordt  verhuurd,  neemt  het  verhuurrisico  grote  vormen  aan.  Investeerders  zien  zich  uitgedaagd  door  gebruikers  die  steeds  kortere  verbintenissen  willen aangaan. Als resultaat zal de investeerder steeds kritischer gaan kijken  naar  de  locatie  van  het  gebouw.  Indien  een  gebruiker  weggaat,  dient  de  locatie  wel  een  aanzuigende  werking  te  hebben  op  nieuwe  gebruikers.  De  investeerder  van  een  hoogbouwtoren  zal  dus  ook  steeds  kritischer  worden  op de relatie met de klant en zijn omgeving.    Resumerend kunnen we zeggen dat de integraliteit van de omgeving, de klant  en het gebouw door steeds meer actoren bewaakt zal gaan worden. Dit is ook  noodzakelijk  om  van  hoogbouw  in  Nederland  een  succes  te  maken.  Het  schrijven  van  hoogbouwvisies/nota’s  is  een  sturend  middel  maar  niet  de  oplossing.  Investeerders  bepalen  uiteindelijk  toch  waar  de  toren  komt;  kijk  maar  naar  Deloitte,  money  talks.  Het  is  dus  niet  onbelangrijk  dat  de  investeerder  mee  gaat  doen  in  het  hoogbouwdebat.  Het  is  uiteindelijk  zijn  gebouw!                  

 

31

    5.4 

 

Aanbevelingen voor hoogbouw in Nederland 

• Nederland  heeft  hoogbouw  nodig  voor  de  verstedelijking  en  versterking  van haar sociaal‐economisch belangrijkste steden.    • Duurzame  hoogbouw  is  alleen  mogelijk  als  de  klant  langdurig  in  een  marktconform  gebouw  wil  zitten  op  een  aantrekkelijke  locatie.  Dit  essay  heeft aangetoond dat deze aanbeveling geen open deur is.    • Nederland moet keuzes maken voor maximaal drie CBD‐gebieden binnen  de Randstad‐metropool.    • Houdt  daarbij  altijd  de  ‘density’‐gedachte  van  een  metropool  voor  ogen.  Massa is kassa; voor beleggers, grondeigenaren en gebruikers.    • Klant  volgt  werk.  Het  is  dus  van  eminent  belang  dat  belangrijke  grote  werkgevers  ook  van  overheidswege  worden  gevolgd  en  geadviseerd  om  de juiste CBD‐plek te kiezen; daar waar hun metropooleffect het grootst is.    • Op  basis  van  de  ‘klant‐gebouw‐omgeving’  analyse  ranken  wij  de  top  drie  als volgt:    

o Amsterdam, Zuid‐as (economische kracht)  o Rotterdam CBD (hoogbouw track‐record)  o Den Haag NC (economische, juridische kracht) 

 

• Binnen  de  3  genoemde  CBD‐gebieden  moeten  hoogbouwnota’s  met  een  integrale visie op functiemenging in grote dichtheid worden aangescherpt  op  de  onderdelen  ‘klant‐gebouw‐omgeving’.  Internationale  aantrekkings‐ kracht voor een brede positionering dient daarbij leading te zijn.    • Vitale  locaties  zijn  sterk,  maar  niet  onkwetsbaar.  Stimuleer  deze  plekken  door mindere planlocaties te saneren. Er zijn teveel plannen in de pijplijn  (en visies van gemeenten!), gebaseerd op een ontbrekende kwantitatieve  behoefte.    • Denk  niet  alleen  na  over  het  gebruik  van  het  gebouw,  maar  ook  over  gebruik  van  het  omliggende  gebied.  Wat  kan  het  gebouw  voor  betekenis  hebben voor de publieke ruimte? Zie dit ook niet als een ontwerpopgave,  maar als een sociale (en aansluitend ook economische) opgave. 

 

• Het  marktvolume  zal  naar  verwachting  ook  de  komende  jaren  klein  zijn.  Paradoxaal  genoeg  de  juiste  tijd  om  de  visie  op  hoogbouw  in  Nederland  aan te scherpen.       

 

32

     

  5.5  Stellingen    1) Hoogbouw in Nederland moet; er zijn alleen geen investeerders meer.    2) De Randstad wordt nooit één Metropool.    3) De  psychologische  Nederlandse  hoogbouwgrens  van  70  meter  moet  worden verhoogd naar 100 meter.    4) Hoogbouw  mag  alleen  nog  in  CBD‐achtige  omgevingen  worden  gerealiseerd. 

 

5)

Hoogbouw voor kantoortorens heeft in Nederland, gezien de oplopende  leegstand,  geen maatschappelijke toekomst. 

6)

Zonder  hoogbouw  in  de  Nederlandse  steden,  zal  de  Nederlandse  metropolitaan naar het buitenland vertrekken. 

7)

Zonder hoogbouw zullen de steden op den duur op maatschappelijk en  economisch vlak uithollen. 

8)

Zonder  files  geen  volle  metro’s,  zonder  volle  metro’s  geen  metropool,  zonder metropool geen hoogbouw. Nederland is nog niet vol genoeg! 

9)

Massa is Kassa! 

         

 

10) Er  zijn  te  veel  kwaliteitsarme  buitengebieden  ontwikkeld  om  kwaliteitsrijke gebieden nog goed van de grond te krijgen. 

33