HC Vervolg woonruimte

HC 4 – 02-03-2011 – Vervolg woonruimte Voor de algemene regeling met betrekking tot het eindigen van een huurovereenkomst dient men te kijken naar art. 7:228 BW. Er bestaan 4 redenen om de huurovereenkomst te beëindigen: - Van rechtswege, omdat de termijn is afgelopen. - Door wederzijds goedvinden van partijen. - Door middel van opzegging (lid 2 van art. 7:228 BW). - Als gevolg van een wanprestatie wordt er ontbonden. De laatste oorzaak komt in de praktijk het meeste voor. Belangrijke voorwaarden die in het geval van wanprestatie een rol spelen zijn verzuim en proportionaliteit (er dient sprake te zijn van een dusdanige wanprestatie dat ontbinding gerechtvaardigd is). Bij een huurovereenkomst is het niet mogelijk om buitengerechtelijk te ontbinden, zie art. 7:231 BW. Een aantal voorbeelden om de werking van art. 7:228 BW duidelijker te maken; Er wordt een stuk grond, wat dient als standplaats voor een zomerhuisje, gehuurd. In de overeenkomst is geregeld dat een opstal is toegestaan, maar de huur heeft alleen betrekking op de huur van de grond. De verhuurder wil de overeenkomst opzeggen, omdat het huisje ook in de winter wordt gebruikt. De strekking van de opstal uit de overeenkomst was die van een zomerhuisje. Ziet de bepaling van art. 7:228 BW op het stuk grond? Strikt genomen is de bepaling toereikend, maar hier geldt de werking van art. 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid). De opstal mag ook gedurende de winter gebruikt worden. Strikt genomen mag er op grond van art. 7:228 BW beëindigd worden, maar er is dan wel sprake van strijd met redelijkheid en billijkheid. Een ander voorbeeld is de huur van een stuk grond die toegang verschaft tot een woonboot. De verhuurder zegt de overeenkomst op. De huurder maakt hiertegen bezwaar, omdat hij zonder dat stuk grond geen toegang tot zijn woonboot heeft. De verhuurder wil de huurder tegemoet komen door de overeenkomst aan te houden, mits er meer huur wordt betaald. Ook in deze situatie geldt dat strikt genomen art. 7:228 BW de mogelijkheid hiertoe biedt. Er wordt echter door redelijkheid en billijkheid gecorrigeerd, omdat het belang van de huurder erg groot is. Art. 7:228 BW heeft ook werking ten opzichte van roerende zaken, maar dan ontbreekt vaak bescherming, zoals de huurder dit heeft als hij onroerende zaken huurt (bijv. woonruimte). Voor de huur van woonruimte wordt de beëindiging geregeld in art. 7:271 BW, en geschiet op grond van opzegging. Bij woonruimte geldt geen beëindiging van rechtswege door het verlopen van de termijn. De andere eerder genoemde redenen kunnen wel van toepassing zijn. De belangrijkste reden waarom de huur van woonruimte eindigt is vaak dringend eigen gebruik. In een arrest “HR 26-03-2010, NJ 2010 190” ging het om verhuur tegen een hele lage huurprijs. Verhuurder overlijdt en de eigenaar van het pand koopt het aangrenzende pand bij de woning en wil renoveren. Door renovatie wordt het woongenot vergroot. Dan beroept de eigenaar zich op dringend eigen gebruik om de huurder uit het pand te krijgen. Is art. 7:274 lid 3 sub a BW hier van toepassing? Dringend eigen gebruik bij renovatie? Er dient in beginsel terughoudend te worden omgegaan met deze bepaling. Echter, i.c was er sprake van een dusdanige wanverhouding exploitatiekosten en huuropbrengsten dat dit wel aangenomen mocht worden. De meest voorkomende vorm van wanprestatie is wanbetaling. Dit is in strijd met art. 7:213 BW, goed huurderschap. Over het begrip goed huurderschap wordt niets in de wet geregeld. Vaak worden hierover afspraken gemaakt tussen huurder en verhuurder. Binnen het huurrecht kan er redelijk ver worden ingegrepen in het privéleven van de huurder, bijvoorbeeld met betrekking tot een bepaling in de huurovereenkomst aangaande een strafrechtelijke veroordeling van de huurder (bijvoorbeeld het telen van hennep). Een bepaling die veel verhuurders opnemen in een overeenkomst is dat de verhuurde woning tot hoofdverblijf van de huurder dient. Een belangrijk verschil hier is te maken tussen particulieren verhuurders en woningcoöperaties. Particulieren zullen minder snel ingrijpen wanneer de bepaling niet wordt nageleefd, de woningcoöperaties daarentegen zullen wel sneller overgaan tot ontbinding van de overeenkomst, omdat zij vaak te maken hebben met lange wachtlijsten met huurders. In lid 8 van art. 7:271 is de beëindiging met wederzijds goedvinden neergelegd. De huurder stemt in met het eindigen van de huur en tevens dus de bescherming die hij als huurder geniet. Art. 7:272 lid 1 BW bepaalt dat als de verhuurder de huur heeft opgezegd, de huurder hier schriftelijk mee in moet stemmen. Er komt bij deze vorm van beëindiging geen rechter aan te pas. Pag. 102 AA bundel: instemming met het opzeggen van de huur door huurder bij voorbaat is niet mogelijk. Huuropzegging is een eenzijdige rechtshandeling. De wil van partijen is hier dus van belang. Als de huurder zich beroept op wilsontbreken, zal de goede trouw bij de verhuurder vaak niet aanwezig zijn. De beoordeling hiervan is wel streng afhankelijk van de omstandigheden waaronder de opzegging is ondertekend. Met betrekking tot huur voor een bepaalde tijd geldt dat er in beginsel in de tussenliggende tijd geen mogelijkheid bestaat om op te zeggen. Er kan uiteraard hier wel mogelijkheid voor zijn als dit in de huurovereenkomst is opgenomen. Sommige huurcontracten worden stilzwijgend met bepaalde termijn verlengd, bijvoorbeeld steeds met een jaar. In art. 7:230 BW is de verlenging van huur voor onbepaalde tijd geregeld. Er

dient hier rekening te worden gehouden met de bedoeling die partijen hebben. Art. 7:230 BW is dwingend recht (art. 7:242 lid 2 BW). Er zijn een aantal gevallen waarin het voor de verhuurder mogelijk is om tijdelijk te verhuren. Ten eerste de situatie dat de verhuurder ergens anders gaat wonen, maar na het verstrijken van een termijn weer zelf het verhuurde betrekt, (art. 7:274 lid 2 sub b BW). Op grond van art. 15 en 16 Leegstandwet is het mogelijk om een vergunning te krijgen voor tijdelijk verhuur. De oorzaak ligt dan gelegen in het slopen of renoveren van een woning dat niet direct aanvangt. Of de verhuur van een woning die te koop staat, maar nog niet verkocht is. Als derde mogelijkheid is aan te merken art. 7:232 lid 2 BW. Huur van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is. AA bundel pag. 74; een zomerhuisje wordt eindeloos verhuurd. Er worden 4 criteria gesteld om te beoordelen of het gaat om een woonruimte naar aard van korte duur. De aard van het gebruik, de soort woning die het betreft, de bedoeling van partijen en de duur van het feitelijk gebruik. In art. 7:232 lid 3 BW is de zogenoemde hospita-verhuur geregeld. Er wordt woonruimte verhuurd binnen het pand waar de verhuurder ook zijn hoofdverblijf heeft. De huurder heeft gedurende 9 maanden geen recht op huurbescherming. Ook gemeentelijke sloopwoningen vormen een mogelijkheid tot tijdelijke verhuur, art. 7:232 lid 4 BW. De laatste mogelijkheid is gelegen in de verhuur die onredelijk is en op grond van de onredelijkheid geen huurbescherming verschaft. Vanwege het ontbreken van huurbescherming kan worden opgezegd. Voorbeeld bij verhuur naar aard van korte duur; een man koopt een woning om samen in te gaan wonen met zijn partner. De vrouw woont alvast in het gekochte huis en betaalt hier ook huur voor. Er wordt een termijn van een jaar afgesproken, maar deze termijn wordt steeds verlengd. Is hier sprake van huur van woonruimte naar aard van korte duur? Nee, omdat de vrouw inmiddels 8 jaar de woning gehuurd heeft. Toetsing van de 4 criteria uit het arrest van de HR leidt tot de conclusie dat 8 jaar geen korte duur betreft. Als tweede voorbeeld geldt een woonruimte die verhuurd wordt aan buitenlandse studenten in Amsterdam. Er wordt op een gegeven moment verhuurd aan een gezin, tegen een veel te hoge huurprijs. De huurcommissie toetst of hier sprake is van een woonruimte naar zijn aard van korte duur (in die gevallen zijn namelijk de prijsbepalingen niet van toepassing). De rechter oordeelt dat er geen sprake is van woonruimte naar aard van korte duur, nu het een gezin betreft die de woning feitelijk ‘normaal’ gebruiken. Tenslotte een woningcoöperatie die sloopwoningen verhuurt. Zij gaan tijdelijke huurcontracten met huurders aan. Een van de huurders woont inmiddels al 3,5 jaar in een woning en beroept zich op het feit dat hier geen sprake is van verhuur naar aard van korte duur. De kantonrechter toetst de 4 criteria en komt tot de conclusie dat het hier wel een woonruimte naar aard van korte duur betrof. De huurder was zich bewust van het feit dat hij een sloopwoning huurde (stond expliciet in het contract). De feitelijke duur van het huren is een kwestie van geluk, het had ook al eerder afgelopen kunnen zijn. HC 5 – 09-03-2011 In sommige gevallen wonen er personen in de woning zonder dat zij contractspartij zijn bij de huurovereenkomst. Het gaat dan bijvoorbeeld om inwonende kinderen, (groot)ouders of een kostganger. Er bestaan 5 kwalificaties die een huurder kan hebben. 1. De contractueel medehuurder (samenhuur). Het kan voorkomen dat partijen vanaf het begin samen huren, maar het is ook mogelijk voor de tweede persoon om zich later aan te sluiten bij de overeenkomst. Er zijn bij contractueel medehuurschap meerdere personen aansprakelijk voor het betalen van de huur, dit wordt gezien als een groot voordeel voor de verhuurder. AA bundel pag. 39: een man en vrouw wonen samen en zijn beide contractspartij bij de huurovereenkomst. Er wordt op zolder van de verhuurde woning een hennepkwekerij gevonden. De vrouw verweert zich door te stellen dat ze van niets wist. De HR honoreert het verweer niet en oordeelt dat wanneer er 2 contractspartijen bij de overeenkomst bestaan er sprake is van hoofdelijke aansprakelijkheid. De kennis over hetgeen zich heeft afgespeeld in de woning is niet relevant. Wanneer 1 huurder niet nakomt, kan de verhuurder de andere huurder ook aanspreken voor de tekortkoming. De onwetendheid mag wel worden meegewogen bij het oordeel of ontbinding gerechtvaardigd is. 2. Medehuur van rechtswege door het aangaan van een huwelijk (art. 7:266 BW). De medehuurder wordt niet aansprakelijk voor de schulden die reeds bestonden voor het huwelijk. De bepaling betreft het huwelijk is overeenkomstig van toepassing op het geregistreerd partnerschap. AA bundel pag. 98: een man en vrouw huwen waardoor de vrouw medehuurder wordt. De man pleegt wanprestatie al voor het huwelijk wordt aangegaan. Heeft de ontbinding ook werking jegens de vrouw? HR oordeelt bevestigend, de ontbinding ook werkt jegens de vrouw ondanks het feit dat zij nog geen medehuurder was op het tijdstip dat de man wanprestatie pleegde. Zij is als medehuurder wel gebonden aan de gevolgen die later ontstaan. 3. Via een verzoek bij de rechter kan men na 2 jaar samen te hebben gewoond medehuur aanvragen, art. 7:267 BW.

4. Men kan ook samenwonen (inwonend zijn) zonder medehuurschap. AA bundel pag. 72: moeder huurt een woning en haar zoon woont daar niet. Na een ruzie slaat de zoon de huismeester van zijn moeder. De huismeester wil de huurovereenkomst met de moeder ontbinden, op grond van art. 7:219 BW. Echter, dit is niet mogelijk nu die bepaling slechts ziet op schade buiten de woning. De overeenkomst kan niet ontbonden worden. 5. Als laatste mogelijkheid geldt de regeling met betrekking tot onderhuur. Bij de bepaling van art. 7:267 BW gaat het vaak om een inwonende partner of kind. Belangrijke elementen die in de bepaling naar voren komen zijn een duurzame en gemeenschappelijke huishouding. Het begrip duurzaam wordt ingevuld op de manier dat het gaat om ‘gericht op de toekomst’. AA bundel pag. 100: Een stel woont samen, al 23 jaar lang. De vrouw vertrekt naar een verpleegtehuis en de man vraagt medehuurschap aan. Het verzoek van de man wordt in eerste instantie afgewezen, vanwege het feit dat de vrouw niet meer zal terugkeren naar de woning (het einde van het samenwonen is in zicht). De rechter oordeelt dat de bepaling van art. 7:267 BW gericht is op de bescherming van de man en dat het einde van zijn samenwonen met de vrouw geen belemmering hoeft te vormen. Er mag terug worden gekeken op de tijd dat zij wel duurzaam samen hebben gewoond. Voor de verhouding tussen ouders en kinderen is het arrest van pag. 108 AA bundel illustratief. Tussen ouders en hun inwonende kinderen is niet altijd een duurzame verhouding met betrekking tot het samenwonen. Een opgroeiend kind is nadat hij/zij meerderjarig is geworden een aflopende verhouding. Er zijn bijzondere omstandigheden die anders bepalen, dit zal zich bijvoorbeeld voordoen wanneer er sprake is van een zieke ouder. Bij de honorering van een uitzondering zal het vaak gaan om kinderen met een leeftijd van 30 jaar of ouder. In het arrest op pag. 104 AA bundel gaat het om een kind dat gaat studeren en daarom intrekt bij zijn grootouders. Het kind blijft daar wonen om de zieke grootouder te verzorgen. Om te beoordelen of hier sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding dienen zowel de objectieve als subjectieve factoren in overweging te worden genomen. De HR oordeelde dat hier sprake was van een duurzaam karakter. Bij een broer en zus die samen hebben gewoond voor 8 jaar wordt desondanks geen duurzame huishouding geconstateerd. Volgens de rechter brengen de omstandigheden van dit geval wel een gemeenschappelijke huishouding mee, maar niet een duurzame huishouding. Een van de redenen hiervoor is bijvoorbeeld de familiaire band en het feit dat de broer (na de 8 jaar) gaat samenwonen met zijn vriendin. Een duurzame en gemeenschappelijke huishouding wordt ook niet aangenomen wanneer een zoon na een echtscheiding weer tijdelijk bij zijn moeder komt te wonen, maar vanuit daar op zoek gaat naar een andere woning. Als de zoon meerdere aanbiedingen heeft gehad van andere woonruimte zal er geen duurzaam karakter mogelijk zijn, ook in de gevallen wanneer hij de aanbiedingen heeft afgeslagen. Als antwoord op de oude tt-vraag van de sheet dient eerst te worden vastgesteld dat de man en vrouw gehuwd zijn. Dus mw Haveman van rechtswege huurder wordt (art. 7:266 BW). Wanneer zij ook komt te overlijden blijven de kinderen achter. Zij zijn geen contractspartijen bij de huurovereenkomst. Art. 7:268 BW is hier van toepassing, deze bepaling hanteert hetzelfde criterium als art. 7:267 BW. Op grond van het 2 e lid van art. 7:268 BW wordt de huur na overlijden 6 maanden voortgezet, de rechter kan hierover anders oordelen. De positie van de kinderen zal niet erg sterk zijn. Uit het arrest van pag. 110 AA bundel blijkt dat de termijn van 6 maanden erg strikt wordt genomen en dat na het verstrijken van deze termijn geen verzoek meer kan worden gedaan bij de rechter voor samenwonen. Het recht om een woning onder te verhuren is neergelegd in art. 7:244 BW. De hoofdregel luidt dat onderhuur niet is toegestaan. De mogelijkheid bestaat wel voor een gedeelte van de woning, waar de huurder zelf zijn hoofdverblijf heeft. De bepaling van art. 7:244 BW is aanvullend (geen dwingend) recht. De positie die een onderhuurder geniet wanneer het contract tussen de huurder en verhuurder wordt ontbonden is een gunstige. Het contract van de onderhuurder wordt voortgezet, met de oorspronkelijke verhuurder als nieuwe contractspartij. De verhuurder kan wel na 6 maanden ontbinding van deze overeenkomst vorderen (art. 7:269 lid 2 BW). Voor de toepassing van art. 7:269 BW bij een gemengde huurovereenkomst die ziet op zowel woonruimte en bijvoorbeeld huur van een winkelruimte dient te worden gekeken naar de strekking van de hoofdovereenkomst. Als de hoofdovereenkomst ziet op de huur van de woonruimte dan kan een onderhuurder wel een beroep doen op de bescherming van art. 7:269 BW. Een huurder geniet bescherming en kan in verschillende situaties de huurcommissie om hulp roepen. Wanneer de huurprijs die de verhuurder hanteert te hoog is, dient dit bedrag te worden teruggegeven (art. 7:249 BW). In art. 7:247 BW is de liberalisatie neergelegd. Het artikel heeft alleen betrekking op zelfstandige woonruimte, en nooit op de huur van een kamer. Wanneer er sprake is van liberalisatie geldt de huurprijswet niet. Het systeem waarbij de huurprijs wordt gebaseerd op punten die worden toegekend aan de ruimte die verhuurd wordt staat buiten toepassing.

Een verhuurder dient zijn huurprijs te splitsen in kale huur en servicekosten. Dit vindt zijn oorzaak in het feit dat een huurder moet kunnen nagaan hoe zijn huurprijs is berekend. In art. 7:258 BW jo. 17 Uitv. HW is de all-in huur neergelegd. Wanneer de verhuurder zijn huurprijs niet splitst legt de huurcommissie een sanctie op. Zij berekent door middel van het puntensysteem wat de maximale huursom bedraagt en stelt 55% daarvan als kale huurprijs vast. Het voorschot van de servicekosten betreft 25% van de berekende kale huur. Van all-in huur kan men ook spreken wanneer de verhuurder de huurprijs pas splitst nadat de kantonrechter uitspraak over de verhuur heeft gedaan. De regelingen van all-in huur zijn niet van toepassing wanneer er wordt verhuurd voor korte duur. De verhuurder mag 1 keer per jaar zijn huur verhogen, art. 7:250 BW. Hiervoor zijn verschillende vormvereisten neergelegd in art. 7:252 BW, zoals het standaardpercentage wat door de minister is vastgesteld. Een extra verhoging kan worden doorgevoerd als er verbeteringen zijn aangebracht in de woonruimte (bijvoorbeeld een geïnstalleerde CV die een oude kachel vervangt). Met betrekking tot de vraag of de verhuurder die het onderhoud voor zijn rekening neemt van een gezamenlijke tuin hiervoor geld mag vragen is het antwoord dat dit alleen mag wanneer de tuin niet openbaar is. Op dat moment maakt de tuin namelijk deel uit van het gehuurde. HC 6 – 16-03-2011- Bedrijfsruimte Er is een belangrijk onderscheid te maken tussen huurruimte van art. 7:230a BW en art. 7:290 BW. Het laatste artikel ziet niet op de huur van ruimte voor de uitoefening van een beroep. AA bundel pag. 84 wordt de vraag beantwoord omtrent een persoon die een gehuurde zaak deels als woonruimte gebruikt en deel voor de uitoefening van zijn tandartspraktijk. Het gehuurde wordt slechts dan niet als woonruimte aangemerkt, wanneer mede gelet op de bedoeling omtrent het gebruik zoals deze bij partijen aanwezig was in overwegende mate een ander doel dan bewoning werd beoogt. In het arrest “Semang-Geelhoed” wordt nogmaals benadrukt dat de bewoordingen in een huurovereenkomst niet doorslaggevend zijn. De huurder wordt in dit soort situaties beschermd, het gaat om wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hadden. Als er op dat moment sprake was van een ruimte die in overwegende mate als doel woonruimte had, wordt de ruimte ondanks andere bewoordingen als woonruimte aangemerkt. In sommige gevallen kan een ruimte ook worden gesplitst. Er ontstaan dan zelfstandige ruimten, die onder het regime van art. 7:230a BW vallen of onder art. 7:290 BW. De opzegging verloopt dan voor beide ruimten via een andere weg (met andere formaliteiten). AA bundel pag. 149; er wordt een sportterrein verhuurd met een kantine. Valt de kantine onder art. 7:230a of 7:290 BW? In r.o. 3.3 is te lezen dat het zwaartepunt vooral ligt op de sportaccommodatie. Er is hier sprake van een overeenkomst (dus geen splitsing) en voor de hele overeenkomst geldt art. 7:230a BW. De bestemming is in vele gevallen erg belangrijk. Met een bestemmingswijziging dient men terughoudend te zijn (arrest Deko/Stift AA bundel pag. 159). Er worden op een terrein allerlei faciliteiten aangebracht, waardoor grote verandering ontstaan. Bij de opzegging van de huur rijst het probleem welke procedure van opzegging van toepassing is, art. 7:230a of 7:290 BW? Er moet worden aangesloten bij de bestaande huurovereenkomst. De wijziging van het gehuurde brengt geen wijziging in de huurovereenkomst met zich mee, dan zal tussen partijen een nieuwe overeenkomst moeten worden gesloten. Art. 7:290 BW ziet op gebouwd onroerend goed. Voor de vraag wat allemaal onder gebouwd onroerend goed moet worden geschaard is het Brielle-arrest van toepassing. Dient een kade waar schepen worden geladen en gelost als gebouwd te worden aangemerkt? Het gaat in dit geval om een loswal met gemetselde kademuur. De rechter oordeelde dat er sprake was van een gebouwd onroerend goed. Als de verhuurder wil opzeggen, heeft de huurder de mogelijkheid om huurbescherming aan te vragen. Het begrip ‘gebouwd’ wordt in vele gevallen ruim uitgelegd, wat ten gunste van de huurder komt. Op sheet 10 zijn een aantal voorbeeld gegeven, waarbij wordt aangegeven welk artikel van toepassing is: - verhuur van schepen  art. 7:290 BW niet van toepassing - winterstalling  art. 7:290 BW als ook de mogelijkheid tot reparatie is opgenomen - verkoop van brandstof  art. 7:290 BW - reparatie aan schepen  art. 7:290 BW Partijen trachten soms de wet te omzeilen door in hun huurovereenkomst iets anders vast te leggen dan dat ze daadwerkelijk verhuren. De rechter oordeelde in het arrest “Ted’s Grinthandel” dat art. 3:40 BW een rol speelt. Dat wat partijen voor ogen stond geeft de doorslag. Art. 7:290 BW wordt onderverdeeld in verschillende rubrieken (zie sheet 15). Het kan voorkomen dat de huur van een ruimte komt te vallen onder art. 7:290 BW doordat er een activiteit aan toe wordt gevoegd. Bijvoorbeeld de huur van een stalling vormt geen ruimte uit art. 7:290 BW, maar door er ook reparatiehandelingen uit te voeren, wordt de ruimte uitgeoefend voor een ambacht en valt het wel onder art. 7:290 BW. Voor de bepaling

van art. 7:290 BW moet je nagaan of de ruimte valt onder een van de gegeven rubrieken. De bescherming van een plaatsgebonden ondernemer kan dan een rol spelen. Dit geldt ook voor de rechtstreekse levering van roerende zaken, zie art. 3:86 lid 3 BW. Art. 7:290 BW ziet op verkooppunten. Het artikel is niet van toepassing bij besloten gemeenschappen. Wel komt art. 7:290 aan de orde bij voor het publiek toegankelijke ruimtes. Wanneer het element van dienstverlening overheerst ten opzichte van het verkooppunt vindt art. 7:290 geen toepassing (bijvoorbeeld bij een reisbureau). Als het accent ligt op de beroepsuitoefening geldt art. 7:230a BW. De structuur van opzeggingsgronden vindt men terug in art. 7:296 e.v. BW. Opzegging is in beginsel na 5 jaar mogelijk. Verlenging van rechtswege is mogelijk op grond van art. 7:292 lid 3 BW. Een overeenkomst die is gesloten voor 10 jaar (tweemaal 5) loopt in beginsel door na het verloop van die tijd (art. 7:300 BW). De opzeggingsgrond uit art. 7:296 BW zijn limitatief; te weten opzegging voor eigen gebruik van de verhuurder en vanwege het gebrek aan goed huurderschap. Bij een opzegging van de huur na 10 jaar wordt een belangenafweging gemaakt. Bij de huur naar haar aard van korte duur geldt dat de huurder geen bescherming geniet. Voor de opzegging van een huur voor 2 jaar of korter geldt art. 7:301 BW, de eerder genoemde bepaling van art. 7:291-300 BW zijn dan niet van toepassing. Een contractueel beding kan niet worden vernietigd, omdat art. 7:291 BW niet geldt. Art. 7:303 BW is wel van toepassing. Er is een belangrijk onderscheid te maken tussen opzegging en ontbinding. Wanneer als gevolg van wanprestatie de huurovereenkomst ontbonden wordt, kan geen opzegging worden aangenomen. Bij een ontbinding (art. 7:231 BW) oordeelt de rechter over de mate van wanprestatie etc. Het oordeel van de rechter is erg belangrijk, het beschermt de huurder. Als de rechter niet over de ontbinding zou oordelen, zou het voor de verhuurder mogelijk zijn om allerlei bepalingen in zijn overeenkomst op te nemen en bij het schenden van de overeengekomen voorwaarden meteen de overeenkomst ontbinden. Een arrest dat aansluit bij de opzeggingsgrond eigen gebruik is “Klaver/Hoes”. Het ging hier om een rechtspersoon en dus dient naar de statuten te worden gekeken voor de inhoud van eigen gebruik. Eigen gebruik is een breed opgezet begrip. De HR oordeelde dat algemeen bedrijfeconomische motieven wel voldoende zijn om eigen gebruik aan te nemen. Er is echter geen ruimte voor een belangenafweging door de rechter bij de opzegging. De algemeen economische motieven hoeven niet verbijzonderd te worden. Tevens behoeft het eigen gebruik niet veroorzaakt te worden door onafhankelijke factoren. De bewijslast ligt op de huurder. Wanneer deze stelt dat opzegging door de verhuurder niet redelijk is, moet hij dit bewijzen. De feiten met betrekking tot de opzegging mogen tijdens de opzeggingsprocedure worden gewijzigd. Een belangrijk nieuw probleem wat binnen het huurrecht wordt geconstateerd is de splitsing van een onderneming. Het is nog niet uitgekristalliseerd welke opzeggingsprocedure in acht moet worden genomen. Hetzelfde probleem waar men tegen aanloopt doet zich voor bij een aandelenoverdracht, wanneer de zeggenschap binnen een onderneming veranderd.