Handleiding Intermediair Hypotrust Trend

Handleiding Intermediair Hypotrust Trend juni 2010

1

HANDLEIDING INTERMEDIAiR HYPOTRUST TREND juni 2010

Auteur Risk Director Gevalideerd door

Mark Ouborg Guillaume Lobjoie Alexandra Maugein-Chailloux

Datum update 01-02-2010 Ingangsdatum 01-06-2010

3

Acceptatiegids BNP Paribas Personal Finance B.V.

ALGEMEEN 5 Hoofdstuk 1 Verstrekkingsnormen voor leningen

5

1.1 De lening 1.1.1 Algemene informatie 1.1.2 Betalingen 1.1.3 Bestedingsdoel 1.1.4 Aankoop bestaande woning/oversluiting 1.1.5 Aankoop nieuwbouwwoning 1.1.6 Voorwaarden voor hypotheekvormen 1.2 De aanvrager van de lening 1.2.1 Algemene eisen 1.2.2 Leeftijd 1.2.3 Aanvragers zonder Nederlandse nationaliteit 1.2.4 Mede-eigenaars 1.2.5 Woongroepen 1.2.6 Echtscheiding 1.2.7 Faillissement 1.3 Inkomen 1.3.1 Salaris 1.3.2 Inkomen zelfstandige ondernemer 1.3.3 Overige inkomsten 1.4 Maximale financieringslast en leencapaciteit 1.5 Lasten, schulden en andere financiële verplichtingen 1.5.1 Afbetaling van andere hypotheken 1.5.2 Erfpachtcanon 1.5.3 Consumptieve kredieten en creditcards 1.5.4 Door werkgever verstrekte leningen 1.6 Voorwaarden voor het afwijzen van de aanvraag in verband met de financiële situatie van de aanvrager 1.6.1 Loonbeslag 1.6.2 BKR database

14 14 14

Hoofdstuk 2 Voorwaarden ten aanzien van het onderpand

15

2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5

15 15 15 15 15 15 16 16 16 16

Onderpand Onderpanden die voor acceptatie in aanmerking komen Onderpanden die niet voor acceptatie in aanmerking komen Onderpanden die beperkt voor acceptatie in aanmerking komen Taxatie Algemene informatie Voorwaarden taxatierapport Bijzondere bepalingen Inhoud taxatierapport Modelwaarde rapport

5 5 6 6 6 6 7 7 7 8 8 8 8 8 8 9 9 10 11 12 12 12 13 13 13

Hoofdstuk 3 Overbruggingskrediet

18

Hoofdstuk 4 Verhogen hypotheek / Tweede hypotheek

19

Hoofdstuk 5 Bouwdepot

20



20 20 20 20 21

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Specificatie van meerwerk/aanvullende of verbouwwerkzaamheden Nieuwbouw Bestaande bouw Renteberekening tijdens de bouwperiode Resterend bedrag

4

Hoofdstuk 6 Kapitaalspbouw via universal life verzekering of beleggingsrekening

22

6.1 Universal life verzekering 6.1.1 Rekenrendement 6.2 Beleggingsrekening 6.2.1 Rekenrendement

22 22 22 22

Hoofdstuk 7 Overlijdensrisicoverzekering

23

Hoofdstuk 8 Aanvraagprocedure

24

8.1 Uitbrengen van een offerte 8.2 Vereiste bescheiden voor finaal akkoord 8.2.1 Algemeen 8.2.2 Scheiding 8.2.3 Inkomen 8.2.4 Financiële verplichtingen 8.2.5 Pand 8.2.6 Aflossing 8.2.7 Overlijdensrisicoverzekering 8.2.8 Overbruggingskrediet 8.2.9 Bijzondere gevallen

24 24 24 24 24 25 25 26 26 26 26

Bijlage 1

Woonquote tabel

27

Bijlage 2

Toegestane verzekeraars en vermogensbeheerders

29

5

Algemeen Deze acceptatiegids bevat normen die BNP Paribas Personal Finance B.V. (BNP Paribas PF) stelt aan zowel geldnemers als aan door BNP Paribas PF te verstrekken leningen. Als BNP Paribas PF voor een bepaald verkoopkanaal en/of commercieel product afwijkingen ten aanzien van deze acceptatiegids is overeengekomen dan zullen deze afwijkingen in een aparte bijlage aan deze acceptatiegids worden toegevoegd. Deze versie van de acceptatiegids is geldig vanaf juni 2010 en vervangt alle eerdere door BNP Paribas PF uitgebrachte versies van de acceptatiegids. Indien een in deze acceptatiegids weergegeven norm afwijkt van een bepaling opgenomen in de op leningen van BNP Paribas PF van toepassing zijnde Leningvoorwaarden en Algemene Bepalingen van geldlening en zekerheidstelling, gaat de bepaling in de Leningvoorwaarden respectievelijk de Algemene Bepalingen voor. BNP Paribas PF is bij uitsluiting bevoegd een aanvrager voor een lening als leningnemer te accepteren. Dit betekent dat BNP Paribas PF een aanvrager voor een lening ook kan weigeren indien een dergelijke aanvrager voldoet aan de NHG normen en/of aan de in deze acceptatiegids weergegeven normen. Aan deze acceptatiegids kunnen geen rechten worden ontleend.

Hoofdstuk 1 Verstrekkingsnormen voor leningen Er dient onderscheid te worden gemaakt tussen leningen waarvoor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), “gegarandeerde leningen”, en leningen zonder NHG, “ongegarandeerde leningen”. Op gegarandeerde leningen zijn de normen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen van toepassing, zoals die jaarlijks door deze stichting worden vastgesteld. Wanneer een leningaanvraag voldoet aan de normen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning dient deze lening verplicht te worden afgesloten met NHG. In aanvulling op de NHG normen geldt dat ingeval een aanvrager nog eigenaar is van de huidige woning, een nieuwe lening onder NHG uitsluitend wordt verstrekt indien de huidige woning is verkocht en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. Leningen met Koopsubsidie evenals Startersleningen komen alleen in aanmerking als NHG van toepassing is. Andere constructies (zoals Koopgarant) kunnen, in overleg, wel in aanmerking komen voor een ongegarandeerde lening. Op ongegarandeerde leningen zijn de normen van deze gids van toepassing. De normen van § 1.1.1 zijn zowel op gegarandeerde als op ongegarandeerde leningen van toepassing. Het maximumbedrag van een door de BNP Paribas PF te verstrekken ongegarandeerde lening is afhankelijk van het inkomen, de uitstaande schulden van de aanvrager(s) en van de executiewaarde van het onderpand.

1.1 1.1.1

De lening Algemene informatie Het maximale leningbedrag bedraagt € 800.000. Het minimale leningbedrag is € 70.000 exclusief een eventuele eerste storting in het Hypotheek Rentefonds. De minimale looptijd van het hoofddeel is 10 jaar. Onder het hoofddeel wordt verstaan het hypotheekdeel met het hoogste bedrag (overbruggingskrediet wordt niet meegerekend). Afwijkingen ten aanzien van de hoogte van het leningbedrag en de looptijd kunnen op basis van een overrule worden toegestaan. BNP Paribas PF is verplicht tot naleving van de eisen die voortvloeien uit de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (WWFT). Daartoe is BNP Paribas PF verplicht ongebruikelijke en vermoedelijk verdachte (voorgenomen) transacties zo spoedig mogelijk te melden in overeenstemming met wat op dat gebied is bepaald in de WWFT. Bovendien zal BNP Paribas PF de aanvraag controleren of deze in strijd is met de aan­ bevelingen van de FATF (Financial Action Task Force on Money Laundering), waarbij speciaal gelet zal worden op de professionele activiteiten, het inkomen en vermogen van de aanvrager(s).

6

1.1.2 Betalingen 1.1.2.1 Uitbetaling De uitbetaling van de lening vindt plaats aan de notaris betrokken bij het passeren van de hypotheekakte naar aanleiding van een schriftelijk verzoek van betreffende notaris. Gelden die niet bij het passeren van de hypotheekakte worden uitbetaald worden in een bouwdepot gestort. In dat geval vindt uitbetaling uitsluitend plaats naar aanleiding van een schriftelijk, getekend verzoek van cliënt. Gelden zullen rechtstreeks aan de leverancier worden overgemaakt. Als cliënt de leverancier zelf al heeft betaald kan uitbetaling uit het bouwdepot uitsluitend plaatsvinden aan cliënt na ontvangst van de originele factuur. Een eventueel saldo dat na voltooiing van de werkzaamheden resteert in het bouwdepot zal worden verwerkt zoals beschreven in § 5.5. In geval van een onderhandse verhoging van de lening kan uitbetaling plaatsvinden op de bankrekening van cliënt (op basis van een schriftelijk verzoek van cliënt). 1.1.2.2 Periodieke betalingen door cliënt De verschuldigde termijnen dienen te worden voldaan door middel van een automatische incasso van een Nederlandse bankrekening op naam van de aanvrager(s). Deze bankrekening kan niet worden gewijzigd zonder dat BNP Paribas PF vooraf de tenaamstelling van de bankrekening heeft gecontroleerd. 1.1.2.3 Overige betalingen door cliënt Overige (niet-periodieke) betalingen door cliënt (zoals eerste inleg, vervroegde aflossing) dienen plaats te vinden van een Nederlandse bankrekening op naam van de aanvrager(s). De tenaamstelling van deze bankrekening dient door BNP Paribas PF te zijn gecontroleerd voordat de betaling kan worden aanvaard. Tevens zal in geval van een eerste storting de herkomst van de middelen opgegeven dienen te worden.

1.1.3 Bestedingsdoel De hypothecaire lening kan dienen voor aankoop van een bestaande woning (inclusief verbouwing) of de aankoop van een nieuw te bouwen woning. Oversluiting van een bestaande hypothecaire lening is eveneens toegestaan. Opname van gelden ten behoeve van overige bestedingsdoelen (equity release) is uitsluitend toegestaan in geval van een in aanmerking komend bestedingsdoel. Bestedingsdoelen die niet voor financiering in aanmerking komen zijn: Aankoop van aandelen, het bijdragen aan de oprichting van een onderneming of het verrichten van een kapitaalsinjectie in een onderneming; Goederen of diensten met betrekking tot de zakelijke activiteiten van de aanvrager(s); Achterstanden in huur, belastingen of overige rekeningen; Gokschulden of ‘family debts’; Illegale activiteiten, prostitutie en gokken; Elke transactie gericht op het oplossen van financiële problemen (debt consolidation). 

1.1.4

Aankoop bestaande woning/oversluiting Een lening die verband houdt met de aankoop en/of verbouwing van een bestaande woning kan niet hoger zijn dan 125% van de executiewaarde van het onderpand. In geval van een oversluiting bedraagt de lening echter maximaal 115% van de executiewaarde. In beide gevallen kan BNP Paribas PF daarnaast maximaal 5% van de executiewaarde aan extra lening verstrekken ten behoeve van een hypotheekbescherming met arbeidsongeschiktheids-, werkloosheidsen of overlijdensrisicodekking.

1.1.5

Aankoop nieuwbouwwoning De lening kan niet hoger zijn dan 105% van de executiewaarde van het onderpand. Daarnaast kan BNP Paribas PF maximaal 5% van de executiewaarde aan extra lening verstrekken ten behoeve van een hypotheekbescherming met arbeidsongeschiktheids-, werkloosheids- en/of overlijdensrisicodekking.

7

De executiewaarde van een nieuwbouwwoning is gelijk aan de stichtingskosten. Onder stichtingskosten wordt verstaan het totaalbedrag van: koopsom renteverlies tijdens de bouw (maximaal 5% van de koopsom) meerwerk (maximaal 25% van de koopsom) Onder renteverlies wordt verstaan de op het hypotheekbedrag aangegroeide rente tijdens de bouwperiode van de woning. Onder meerwerk wordt verstaan alle aanpassingen aan de woning die niet door de (hoofd) aannemer of los van de aanneemovereenkomst worden uitgevoerd. De op deze wijze berekende executiewaarde is een maximum. Wanneer voor het verkrijgen van de lening taxatie van de woning noodzakelijk is, wordt bij het berekenen van de lening uitgegaan van een executiewaarde gelijk aan het laagste van berekende executiewaarde en de getaxeerde executiewaarde.

Voorbeeld 1: Een woning met een waarde van € 300.000 met € 80.000 extra bouwkosten: Koopsom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300.000 Renteverlies [max. 5% van 300.000] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.000 Meerwerk [min(25% x 300.000; 80.000)] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75.000 390.000 Executiewaarde / Stichtingskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390.000 Maximale lening (exclusief verzekering) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409.500 (105% x 390.000) Daarnaast kan € 19.500 worden geleend voor de hypotheekbescherming

Voorbeeld 2: Een woning met een waarde van € 300.000 met € 10.000 meerwerk: Koopsom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300.000 Renteverlies [max. 5% van 300.000] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15.000 Meerwerk [min (25% x 300.000; 10.000)] . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10.000 325.000 Executiewaarde / Stichtingskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325.000 Maximale lening (exclusief verzekering) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341.250 (105% x 325.000) Daarnaast kan € 16.250 worden geleend voor de hypotheekbescherming

1.1.6

Voorwaarden voor hypotheekvormen Het aflossingsvrije hypotheekdeel mag niet meer bedragen dan 75% van de executiewaarde van de woning.

1.2 1.2.1

De aanvrager van de lening Algemene eisen Iedere aanvrager van een lening moet een natuurlijk persoon zijn in het bezit van een geldig Nederlands identiteitsbewijs, of een geldig paspoort verstrekt door een van lidstaten van de EU. Een aanvrager die niet de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie heeft, dient te beschikken over een verblijfsvergunning voor onbepaalde tijd. Een aanvrager moet bovendien handelingsbekwaam zijn. Ten minste één aanvrager moet over een betaald vast dienstverband beschikken of moet gepensioneerd zijn.

8

1.2.2 Leeftijd Iedere aanvrager van een lening moet minimaal 18 jaar oud zijn.

1.2.3

Aanvragers zonder Nederlandse nationaliteit Uitgangspunt is dat een aanvrager minimaal 3 jaar in Nederland woont en 3 jaar inkomsten uit arbeid in Nederland heeft genoten. Belangrijk hierbij is dat de financiële continuïteit van de aanvrager gewaarborgd is. Er kunnen daarom situaties zijn waarbij van het uitgangspunt wordt afgeweken. Deze voorwaarde is niet van toepassing indien het inkomen van een aanvrager niet benodigd is voor het verkrijgen van de hypotheek. BNP Paribas PF verstrekt geen leningen aan niet-Nederlandse diplomaten of internationale ambtenaren e.d., wanneer in het paspoort is vermeld dat hij of zij wordt beschermd door diplomatieke onschendbaarheid. Onder internationale ambtenaren e.d. worden verstaan personen die werkzaam zijn voor EU organisaties, de Verenigde Naties (VN), de United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization (UNESCO) of het International Labor Office (ILO).

1.2.4 Mede-eigenaars Iedere eigenaar van het onderpand moet de hypotheekakte als hoofdelijk schuldenaar ondertekenen. Bovendien moet het als onderpand ingebrachte onroerend goed door beide eigenaren c.q. hoofdelijk schuldenaren bewoond worden. Als een aanvrager van de lening in gemeenschap van goederen is gehuwd of met iemand samenwoont met een samenlevingscontract dan wel een geregistreerd partnerschap heeft, moeten beide echtgenoten of partners de lening gezamenlijk aangaan. In overige gevallen kan de lening aan slechts één persoon worden verstrekt wanneer: het inkomen van de aanvrager voldoende is, het onroerend goed uitsluitend op zijn of haar naam staat, andere inwonende personen een ontruimingsverklaring tekenen.

1.2.5 Woongroepen Woongroepen/communes komen niet in aanmerking voor woninghypotheken van BNP Paribas PF. Onder woongroepen wordt verstaan: méér dan twee personen of familie. Borgstellingen zijn daarom ook niet mogelijk.

1.2.6 Echtscheiding Als een aanvrager bezig is met een (echt)scheiding of gescheiden is, kan de hypotheek pas passeren bij de notaris nadat de (echt)scheiding gerealiseerd is, het echtscheidingsvonnis uitgesproken is, en de boedel verdeeld is. In dat geval moet de aanvrager de volgende gegevens verstrekken: De definitieve akte van scheiding en deling (akte van verdeling); Een getekend echtscheidingsconvenant of stukken waaruit blijkt op welke wijze de bezittingen zijn verdeeld evenals de verplichtingen betreffende alimentatie en levensonderhoud van eventuele kinderen. Bewijs van inschrijving van de burgerlijke stand. Concept akte van toedeling (indien de scheiding nog niet definitief is afgewikkeld) In geval van een scheiding van tafel en bed kan een aanvrager onroerend goed kopen zonder de andere echtgenoot. De aanvrager kan echter geen gemeenschappelijk bezit in onderpand geven. Gemeenschappelijk bezit kan alleen in onderpand worden gegeven met de schriftelijke toestemming van de echtgenoot of partner.

1.2.7 Faillissement Een aanvrager die in staat van faillissement gesteld is of aan wie surseance van betaling is verleend komt niet in aanmerking voor een lening. Ook een aanvrager die in het verleden gefailleerd is of aan wie ooit surseance van betaling is verleend komt niet in aanmerking voor een lening.

9

1.3 Inkomen Het totale inkomen van een huishouden kan uit diverse bronnen afkomstig zijn (salaris, vergoedingen, uitkeringen, enz). In de volgende paragrafen worden de normen beschreven die op de verschillende inkomstenbronnen van toepassing zijn. Het totale inkomen van een huishouden bestaat uit de som van de verschillende inkomenscomponenten ná toepassing van onderstaande normen.

1.3.1 Salaris 1.3.1.1 Componenten waaruit het salaris bestaat Iedere salariscomponent dient op de werkgeversverklaring vermeld te worden. De volgende salariscomponenten kunnen worden meegenomen: Bruto salaris of loon (exclusief overwerk); Vakantiegeld; Vaste 13e maand of andere vaste extra uitkering, onafhankelijk van het bedrijfsresultaat; Vaste bonus (uitsluitend indien het een aantoonbare, persoonlijke bonus is); Onregelmatigheidstoeslag; VEB-toelage; Provisie: gemiddeld bedrag over de laatste 2 kalenderjaren Overuren: gemiddeld bedrag over de laatste 2 kalenderjaren

Vaste componenten De vaste componenten van het salaris worden volledig meegeteld. Deze componenten zijn: Bruto salaris of loon; Vakantiegeld; Vaste 13e maand; Onregelmatigheidstoeslag; Vaste bonus zoals vastgelegd in de CAO. Uitgegaan mag worden van een onvoorwaardelijk in het vooruitzicht gestelde inkomensverhoging indien deze verhoging ingaat uiterlijk drie maanden na het moment van passeren van de lening. De som van deze componenten is het jaarlijkse basissalaris.



Variabele componenten Variabele componenten als provisie en overwerk worden alleen meegeteld als deze in de betreffende branche structureel en gebruikelijk van aard zijn. Bovendien moet de aanvrager van de lening ten minste 12 maanden in de betreffende functie en voor hetzelfde bedrijf werkzaam zijn. Het bedrag dat wordt meegeteld, is gebaseerd op de gemiddelde provisie en/of overwerkvergoeding over de laatste 2 kalenderjaren. Indien de aanvrager minder dan 2 jaar in de betreffende functie werkzaam is, wordt het gemiddelde, op basis van de beschikbare informatie, eveneens berekend over 2 kalenderjaren. Het bedrag dat aan overwerk wordt meegeteld, bedraagt maximaal 20% van het basis jaarsalaris. Het bedrag dat aan provisie wordt meegeteld, bedraagt maximaal 100% van het basis jaarsalaris.

1.3.1.2 Dienstverband Er wordt onderscheid gemaakt naar het soort arbeidscontract waaronder de aanvrager werkzaam is. Voor iedere aanvrager geldt dat het dienstverband op de datum van finaal akkoord minimaal 3 maanden oud moet zijn. Tevens dient het dienstverband niet afhankelijk te zijn van opleidingsresultaten. 1.3.1.2.1 Contracten met onbepaalde looptijd Ambtenarencontracten worden beschouwd als lange termijn contracten of contracten met onbepaalde looptijd, ook als het om een contract met een bepaalde looptijd gaat (met uitzonderingen van ambtenaren waarvan het arbeidscontract onder voorbehoud van opleidingsresultaten is).

10

De aanvrager moet voor onbepaalde tijd in vaste dienst zijn bij een werkgever. Er mag bovendien geen sprake zijn van een proeftijd en er mogen geen voornemens bestaan het dienstverband te beëindigen. In dit geval wordt het salaris voor 100% meegenomen, behalve bij internationale ambtenaren (daarbij wordt het salaris voor 70% meegenomen). 1.3.1.2.2 Contracten met een bepaalde looptijd Inkomen uit een tijdelijk arbeidscontract met een bepaalde looptijd wordt uitsluitend meegeteld voor de resterende looptijd van het contract, gerekend vanaf het moment van offreren van de lening. Voor de resterende looptijd van de lening wordt uitgegaan van het sociaal minimum (de huidige bijstandsuitkering) waarop recht bestaat voor het desbetreffende huishouden, mits voornoemd inkomen niet de enige bron van inkomsten van het huishouden uit salaris of pensioen is. Verder mag er geen sprake zijn van een proeftijd en mogen er geen voornemens bestaan het dienstverband te beëindigen. 1.3.1.2.3 Flexwerk, Uitzendwerk en seizoensarbeid Inkomsten uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid moeten worden aangetoond door middel van loonstroken en werkgeversverklaringen. In geval van flexwerk of uitzendwerk moet de aanvrager gedurende de laatste 12 maanden onafgebroken voor dezelfde uitzendorganisatie werkzaam zijn geweest. Ingeval van seizoensarbeid moet de aanvrager ten minste twee seizoenen voor dezelfde werkgever gewerkt hebben. Het inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid dat wordt meegeteld, is het gemiddelde salaris over de laatste 3 kalenderjaren. De maanden waarin de aanvrager van de lening niet gewerkt heeft, worden meegeteld als maanden waarin de aanvrager geen inkomsten had. Het aldus verkregen gemiddelde wordt voor 70% meegenomen. 1.3.1.2.4 Buitenlands inkomen Onder buitenlands inkomen wordt verstaan het inkomen uit een betrekking die in het buitenland wordt uitgeoefend. Buitenlands inkomen kan alleen worden meegenomen indien dit inkomen afkomstig is uit een vast arbeidscontract met onbepaalde looptijd. Dit inkomen wordt voor 70% meegenomen. Inkomen dat verdiend wordt in een land dat geen lid van de EU is wordt niet meegenomen. 1.3.1.3 Maximaal mee te nemen inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid Inkomen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid (§ 1.3.1.2.3) mag maximaal 50% van het totale inkomen van het huishouden uit salarissen en pensioenen uitmaken. Huishoudens waarvan het inkomen uitsluitend wordt verkregen uit flexwerk, uitzendwerk of seizoensarbeid komen niet in aanmerking voor een lening. Het toetsinkomen mag maximaal 2x het inkomen vast dienstverband zijn. Voorbeeld: Salaris eerste aanvrager € 30.000,- flexwerk, Salaris tweede aanvrager € 20.000,- vast dienstverband Uitwerking: Het eerste salaris wordt gecorrigeerd met 70% in verband met het flexwerk (§ 1.3.1.2.3) = € 21.000,Vervolgens wordt het minimum genomen van € 21.000 en € 20.000 omdat het inkomen uit flexwerk maximaal 50% van het totale inkomen mag uitmaken. 1.3.1.4 Personen met meerdere banen Indien een aanvrager meerdere banen heeft dan wordt als hoofdinkomen gezien het inkomen met het hoogste salaris. Op alle afzonderlijke inkomens zijn de eisen van § 1.3 van toepassing. De dienstbetrekkingen worden op volgorde van werkuren per week beoordeeld waarbij de werkweek op maximaal 40 uur wordt gesteld. Het meerdere wordt beperkt tot maximaal 20% conform de overwerkregeling.

1.3.2

Inkomen zelfstandige ondernemer Het inkomen van zelfstandige ondernemers kan niet worden meegenomen.

11

1.3.3

Overige inkomsten

1.3.3.1 Inkomen uit pensioen of een VUT-regeling Uitkeringen uit pensioen of uit een VUT-regeling kunnen volledig worden meegenomen. 1.3.3.2 Lijfrente Aanvragers die hun pensioen aanvullen door de aanschaf van lijfrenteproducten, hebben recht op betaling van lijfrentetermijnen volgens óf fiscaal gefaciliëerde lijfrenten of via de Saldo Lijfrente Methode. Fiscaal gefaciliëerde lijfrenten: In dit geval wordt de lijfrente beschouwd als een stabiele bron van inkomsten, die volledig mag worden meegeteld wanneer deze tot de dood van de begunstigde wordt betaald. Wanneer er sprake is van een tijdelijke lijfrente, wordt deze alleen als inkomen meegeteld over de periode waarin uitbetaling vaststaat en mits de uitbetaling nog minimaal 5 jaar wordt voortgezet. Wanneer de resterende inkomsten nadat de lijfrente gestopt is echter niet voldoende zijn om de verplichtingen te voldoen, moet het gedeelte van de lening dat niet langer gedragen kan worden, op de einddatum van de lijfrentebetalingen zijn afgelost. De looptijd van dit leningdeel is gelijk aan de periode tussen de aanvang van de lening en de datum waarop de betaling van de lijfrente wordt beëindigd (voor de berekeningsmethode, zie § 1.4, Personen van 56 jaar of ouder). Saldo Lijfrente Methode: In dit geval wordt 40% van de betalingen uit dit type lijfrente meegenomen, mits uitbetaling van de lijfrentetermijnen loopt tot het overlijden van de begunstigde. 1.3.3.3 Inkomen uit effecten Inkomen uit effecten, zoals dividend of rente, wordt niet meegenomen. 1.3.3.4 Inkomen uit alimentatie Als de aanvrager/aanvraagster alimentatie ontvangt van de ex-partner mag deze worden meegenomen over de periode waarvoor betaling van alimentatie vaststaat, mits deze periode minimaal 5 jaar duurt (voor de calculatiemethode, zie § 1.4, Personen van 56 jaar of ouder). Alimentatie voor de kinderen of ouderbijdrage ten behoeve van de kinderen wordt niet meegenomen. Omgekeerd moet aan de ex-partner te betalen alimentatie in mindering worden gebracht op het totale huishoudeninkomen. Alimentatie mag als zelfstandig inkomen worden meegeteld, zonder inkomen uit arbeid. 1.3.3.5 Inkomen uit verhuur Netto huurinkomsten mogen voor 60% worden meegenomen1. Deze inkomsten moeten worden aangetoond door middel van een huurovereenkomst en een opgave van de onderhoudskosten. De huurinkomsten mogen niet verkregen worden uit het te financieren onderpand (dit is bedoeld voor eigen bewoning door de aanvrager(s) van de lening). Het onroerend goed waaruit de huurinkomsten worden verkregen, moet aan de volgende criteria voldoen: het moet gaan om onroerend goed dat zich in Nederland bevindt dat verhuurd wordt als eerste woning of als bedrijfshuisvesting. Inkomen uit verhuur mag niet als zelfstandig inkomen worden meegeteld. 1.3.3.6 Sociale uitkeringen Sociale uitkeringen of bijstandsuitkeringen kunnen niet worden meegenomen. Dit geldt ook voor kinderbijslag, maar niet voor AOW-uitkeringen. 1.3.3.7 Overige onkostenvergoedingen Onkostenvergoedingen, zoals reis- en representatiekostenvergoedingen evenals vergoedingen voor een ziektekosten­ verzekering, worden niet meegenomen.

1 Netto huurinkomsten worden als volgt gedefinieerd: (Huuropbrengsten -/- hypotheeklasten) * 60%. Huuropbrengsten zijn altijd huuropbrengsten exclusief een eventueel inbegrepen bedrag voor gas, water en licht.

12

1.4

Maximale financieringslast en leencapaciteit De maximale financieringslast is dat gedeelte van het totale inkomen van het huishouden dat mag worden aangewend voor de bruto lasten, voortvloeiend uit de financiering van de woning. De leencapaciteit wordt berekend op basis van de normen van de gedragscode. De maximale financieringslast wordt berekend met behulp van de woonquotes opgenomen in bijlage 1. De te gebruiken woonquote wordt afgeleid van het hoogste inkomen en vervolgens toegepast op het totale huishoudinkomen. Het huishoudinkomen is het totaal van de diverse inkomensbronnen die in aanmerking genomen kunnen worden na toepassing van de daarop van toepassing zijnde regels (zie § 1.3). De maximale financieringslast wordt als volgt berekend:

(woonquote x huishoudinkomen) – huishoudlasten De huishoudlasten betreffen alle uitgaven, schulden en overige financiële verplichtingen zoals omschreven in § 1.5. Personen van 56 jaar of ouder Een aanvrager van 56 jaar of ouder moet ook na zijn pensionering in staat zijn aan de financiële verplichtingen te voldoen. Als uit de getoonde pensioenverklaringen van de aanvrager blijkt dat het inkomen na pensionering hoger zal worden, wordt de leencapaciteit berekend op basis van zijn huidige inkomen. Als de resterende periode tot aan de pensionering van de aanvrager minder is dan 5 jaar, wordt de leencapaciteit berekend op basis van het inkomen na pensionering. Wanneer het inkomen van de schuldenaar na pensionering echter naar verwachting lager zal zijn, wordt de leencapaciteit berekend op basis van de som van de volgende twee leningen: een lening met een looptijd van 24 jaar waarvan het maximale bedrag wordt berekend op basis van het inkomen na pensionering; een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de datum van pensionering (minimaal 5 jaar), waarvan de maximale hoogte wordt berekend met een jaarannuïteit die gelijk is aan het verschil tussen de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen na pensionering en de maximale jaarannuïteit op basis van het inkomen voor pensionering. Opmerking: Deze methode van berekenen moet ook worden toegepast als de aanvrager een tijdelijk aanvullend pensioen heeft. De maximaal toegestane lening is de som van (a) een lening met een looptijd van 30 jaar (of minder) gebaseerd op het inkomen nadat betaling van het tijdelijke pensioen is gestopt en (b) een lening die loopt van de aanvangsdatum van de lening tot de einddatum van het tijdelijke pensioen (looptijd 5 jaar of meer) gebaseerd op het extra inkomen verkregen uit dat tijdelijke pensioen. In geval van alimentatie is de berekeningswijze hetzelfde als hierboven beschreven.

1.5

Lasten, schulden en andere financiële verplichtingen Bij het berekenen van de maximale financieringslast als genoemd in § 1.4 worden de volgende kosten meegenomen

1.5.1

Afbetaling van andere hypotheken De aanvrager van de lening moet verklaren of hij op dat moment andere hypotheken heeft lopen. De afbetaling van deze hypotheek of hypotheken moet worden meegeteld als de resterende looptijd één jaar of langer is, tenzij het om een overbruggingskrediet gaat. Met andere woorden: de lasten van de hypotheken die rusten op onderpanden die niet voor eigen bewoning worden gebruikt worden meegeteld als verplichting tenzij deze al verrekend zijn in de netto huuropbrengsten (zie § 1.3.3.5.) Als de aanvrager van de lening aangeeft dat hij huurinkomsten heeft, moet hij een verklaring overleggen waaruit blijkt dat het onroerend goed waaruit huur wordt verkregen niet met een hypotheek is belast en vrij is van retentierechten,

13

of een hypotheekverklaring waaruit blijkt dat het saldo op nul staat. Als de lening nog niet geheel is afgelost en de resterende looptijd één jaar of langer is, moeten de aflossingen van de lening worden meegenomen.

1.5.2 Erfpachtcanon De betaling van de erfpachtcanon wordt als volgt meegeteld: als de resterende looptijd 15 jaar of langer is, wordt de werkelijk verschuldigde erfpachtcanon in aanmerking genomen. als de erfpachtcanon wordt aangepast binnen 15 jaar na aanvang van de lening, wordt de erfpachtcanon vermenigvuldigd met een factor 12 en aldus mee­genomen, behalve wanneer de erfpachtcanon na 1995 is vastgesteld, in welk geval de werkelijk verschuldigde erfpachtcanon in aanmerking wordt genomen. als een aanbieding van verlenging is gedaan zal de nieuwe canonverplichting worden meegeteld. In dit geval zal ook een obligatoire overeenkomst moeten worden overlegd.

1.5.3

Consumptieve kredieten en creditcards De financiële verplichtingen van de aanvrager betreffende consumptieve kredieten en creditcards zoals vastgelegd bij de “Stichting Bureau Krediet Registratie” (“BKR”) of vergelijkbaar buitenlands kredietregistratiebureau moeten in aanmerking worden genomen. De lasten die voor de verschillende krediet­typen zoals die bij het BKR geregistreerd staan worden hierna weergegeven. Code

Omschrijving

Mee te nemen lasten

AK

Aflopend Krediet

Daadwerkelijke lasten (zijnde het geregistreerde bedrag gedeeld door de looptijd)

RK

Doorlopend Krediet

VK

Verzendhuiskrediet

Als het totaal van saldi over deze categorieën kleiner is dan € 1.000,worden geen lasten meegenomen. Bij een hoger totaal aan saldi worden de maximaal uit de kredieten voortvloeiende lasten meegenomen: 24% van de kredietlimiet wordt als jaarlijkse last meegenomen

TC

Telecommunicatievoorzieningen

SR

Schuldregeling

HY

Hypothecair Krediet

RO

Overige Obligo’s

Voor deze categorie worden geen lasten meegenomen Bij deze registratie is altijd sprake van een negatieve registratie. Conform § 1.6.2 kan in dat geval geen lening worden verstrekt

Als de aanvrager in de aanvraag verklaart dat de betreffende financiële verplichtingen afgelost zullen worden voordat voor de hypotheek wordt getekend, moet voordat de hypotheekakte wordt getekend, een aflossingsbewijs worden overlegd. Als de aanvrager de kredieten of leningen uit eigen middelen kan aflossen moet dit ter voorkoming van het aflossen van het ene krediet met het volgende worden aangetoond door middel van een “bewijs van eigen middelen”. De notaris draagt zorg voor de aflossing van de financiële verplichtingen. Belangrijk! Aanvragers waarvan een patroon zichtbaar is binnen het BKR dat kredieten regelmatig worden overgesloten en verhoogd komen niet in aanmerking voor een hypotheek van BNP Paribas PF. Dit geldt ook indien de verwachting is dat een met de hypotheek af te lossen krediet na passeren weer zal worden geactiveerd. Een aanvraag wordt gezien als schuldsanering indien er sprake is van een krediet dat meer dan één keer is overgesloten en verhoogd. De toepassing van deze acceptatieregel is gebaseerd op informatie uit het BKR.

1.5.4

Door werkgever verstrekte leningen De afbetaling van deze leningen wordt meegenomen.

14

1.6 Voorwaarden voor het afwijzen van de aanvraag in verband met de financiële situatie van de aanvrager 1.6.1 Loonbeslag Als uit de loonstrook en/of de werkgeversverklaring) blijkt dat door een overheidsinstelling of een schuldeiser (financiële instelling etc.) loonbeslag is gelegd, wordt de leningaanvraag zonder meer geweigerd.

1.6.2

BKR database BNP Paribas PF verstrekt geen lening wanneer uit de BKR-toetsing een code 1 t/m 4, een “A-registratie” of een “H-registratie” blijkt.

15

Hoofdstuk 2 Voorwaarden ten aanzien van het onderpand 2.1 Onderpand Alleen een stuk grond, gebouwen, het recht tot het bouwen van een woning of erfpacht kan in onderpand worden gegeven. Andere rechten, zoals het recht op vruchtgebruik, kunnen niet in onderpand worden gegeven.

2.1.1

Onderpanden die voor acceptatie in aanmerking komen Het onderpand moet aan de volgende eisen voldoen: het onderpand moet zich in Nederland bevinden; het onderpand moet bedoeld en geschikt zijn voor permanente bewoning door de aanvrager(s) zelf; het onderpand mag uitsluitend als woonhuis worden gebruikt; de aanvrager(s) moet(en) uiterlijk op de passeerdatum van de hypotheekakte betreffende de lening over alle rechten ten aanzien van het onderpand beschikken (economisch en juridisch eigendom, geen sociale verplichtingen, geen clausule die aan het onroerend goed kan worden gekoppeld of andere beperkingen).

2.1.2

Onderpanden die niet voor acceptatie in aanmerking komen Recreatiewoningen, tenzij originele brief van gemeente waarin toestemming gegeven wordt voor permanente bewoning; stacaravans, caravans of woonboten; een onderpand dat zich op een locatie bevindt die vanwege bodemvervuiling niet geschikt is voor bewoning; een onderpand dat zich in een te renoveren wijk of stadsvernieuwingsgebied bevindt; een onderpand dat zich in een industriegebied bevindt; een onderpand dat bedoeld is voor medische zorg of gezondheidszorg; een onderpand dat bedoeld is voor agrarisch gebruik; een woning waarvoor de gemeente een sloop/handhaven-afweging heeft gemaakt; een onderpand dat geheel of gedeeltelijk verhuurd is; een onderpand met een vrije onderhandse verkoopwaarde die lager is dan € 80.000,-; bij nieuwbouw: alle woningen zonder insolventieverzekering conform NHG (alle overige afbouwgaranties dienen door BNP Paribas PF vooraf te worden beoordeeld); een onderpand met beslag en/of aanschrijvingen.

2.1.3

Onderpanden die beperkt voor acceptatie in aanmerking komen Boerderijen. Boerderijen die op datum van offreren geen agrarische bestemming meer hebben en die uitsluitend als woning gebruikt kunnen worden (dit moet door middel van een taxatierapport en een verklaring van de gemeente worden aangetoond) worden als onderpand geaccepteerd, mits uit een taxatierapport blijkt dat ze goed onderhouden zijn. Erfpacht. Als op het onderpand recht van erfpacht van toepassing is, mag de looptijd van de hypotheeklening maximaal twee maal zo lang zijn als de resterende looptijd van de erfpacht. Voor alle duidelijkheid: de looptijd van de erfpacht kan afwijken van de looptijd dat de erfpachtcanon vaststaat (zie § 1.5.2.)

2.2 Taxatie 2.2.1

Algemene informatie De waarde van het te financieren onderpand wordt vastgesteld op basis van een taxatierapport dat is opgesteld volgens de richtlijnen van een van de volgende verenigingen: Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM); De Landelijke Makelaarsvereniging, Bemiddeling Onroerend Goed (LMV); De Nederlandse Vereniging van Beëdigde Taxateurs van Onroerende Zaken (VBO); De Register Vastgoed Taxateurs (RVT). Ten aanzien van taxatie wordt onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande woningen.

16

Taxatie is vereist voor een eerste hypotheek (behalve bij nieuwbouw – zie hieronder). Taxatie is vereist voor een tweede hypotheek en een verhoging wanneer de totale lening meer bedraagt dan 115% van de vorige executiewaarde (dit wil zeggen dat als de vorige lening in totaal minder dan 115% van de executiewaarde bedroeg, een taxatie niet nodig is wanneer het nieuwe totaalbedrag van de lening nog steeds niet boven 115% van die vorige executiewaarde komt, mits de lening niet langer dan één jaar geleden is afgesloten). Bij nieuwbouw wordt de executiewaarde berekend conform de formule in § 1.1.3. Een taxatie is echter altijd vereist wanneer het meerwerk meer dan 15% van de koopsom bedraagt. In dat geval wordt als executiewaarde gehanteerd het minimum van de berekende executiewaarde en de getaxeerde executiewaarde.

2.2.2

Voorwaarden taxatierapport Het taxatierapport moet aan de volgende eisen voldoen: het moet een origineel rapport zijn met de handtekening van de taxateur (of een elektronische versie door BNP Paribas PF gedownload van de server van de taxateur). het taxatierapport moet zijn opgesteld door een taxateur die benoemd is door een van de in § 2.2.1 genoemde verenigingen. De taxateur moet werkzaam zijn in de regio *) waar het te taxeren onderpand zich bevindt en mag op geen enkele manier bij de aankoop, verkoop of financiële afhandeling van de transactie betrokken zijn, waarbij het niet uitmaakt of dit te maken heeft met de aanvrager van de lening of met de verkoper; *) Met regio wordt bedoeld: De taxateur is gevestigd in dezelfde plaats (of deelgemeente) als het te taxeren onderpand, of indien dit vanwege te weinig makelaars dan wel belangenverstrengeling niet mogelijk is: De taxateur is gevestigd binnen een straal van maximaal 30 kilometer gerekend vanuit het te taxeren onderpand. het rapport mag op de offertedatum niet ouder zijn dan 6 maanden, taxatierapporten die op de offertedatum tussen de 6 en 12 maanden oud zijn, zijn acceptabel mits in combinatie met een aanvullende waardeverklaring van dezelfde taxateur; in het rapport moeten de executiewaarde en de verkoopwaarde vermeld zijn.

2.2.3

Bijzondere bepalingen Een taxatierapport is niet vereist voor een lening wanneer de som van de leningen (eerste en aanvullende) niet meer bedraagt dan 60% van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde mag worden verhoogd met de wettelijke opslagpercentages. De WOZ-waarde mag niet meer dan 3 jaar tevoren zijn vastgesteld en moet worden overlegd. Voor de kredietbeoordeling staat de WOZ-waarde gelijk aan de executiewaarde. Wel dient een foto van het onderpand te worden aangeleverd waarop het gehele pand aan de voorzijde (inclusief voordeur, huisnummer en de ligging) zichtbaar is. Als de woning wordt verbouwd, moet het taxatierapport de waarde voor en na de verbouwing vermelden. De aanvrager moet een bouwplan overleggen.

2.2.4

Inhoud taxatierapport Het taxatierapport moet aan de volgende eisen voldoen: Ten aanzien van de staat van onderhoud moeten alle onderdelen van het gebouw als “goed” of “redelijk” gekwalificeerd zijn. Wanneer bepaalde onderdelen als “matig” of “slecht” zijn beoordeeld, kan toch een lening worden verstrekt, mits het bedrag dat nodig is om de woning op het gewenste niveau te brengen in een bouwdepot wordt ondergebracht. Het benodigde bedrag wordt berekend aan de hand van een gedetailleerde schatting gebaseerd op de verbeteringen die in het taxatierapport zijn aangegeven. De courantheid zoals bepaald in het taxatierapport mag maximaal 9 maanden bedragen. Het taxatierapport dient een kadastraal uitreksel te bevatten.

2.2.5

Modelwaarde rapport Voor elk taxatierapport zal een modelwaarde rapport worden opgevraagd. Zowel de verkoopprijs als de vrije onderhandse verkoopwaarde zoals genoemd in het taxatierapport zal overeen moeten stemmen met de vrije onderhandse verkoopwaarde in het modelwaarde rapport. Als de waardes meer dan 10% afwijken zal, als de betrouwbaarheidsfactor hoog is, de taxateur een verklaring moeten geven voor het verschil. Zonder plausibele verklaring is het taxatierapport niet acceptabel.

17

In geval van een lage betrouwbaarheidsfactor zal een extra controle worden uitgevoerd via Kadaster en/of onroerend goed websites. Als vergelijkbare objecten in hetzelfde gebied een vergelijkbare vrije onderhandse verkoopwaarde hebben, is de waarde genoemd in het modelwaarde rapport acceptabel. Zo niet, dan zal de taxateur een verklaring moeten geven voor het verschil. Zonder plausibele verklaring is het taxatierapport niet acceptabel. In beide gevallen worden de volgende verklaringen plausibel geacht: Uitbreiding (vergroting) van het onderpand (Volledige) renovatie Toevoeging van een garage

18

Hoofdstuk 3 Overbruggingskrediet Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening die aan de eigena(a)r(en) van een onroerend goed wordt verstrekt totdat het vorige huis is overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Een overbruggingskrediet wordt alleen verstrekt wanneer ook een langlopende lening wordt afgesloten. Het maximale bedrag voor een overbruggingskrediet is gelijk aan de waarde van het te verkopen onroerend goed minus het saldo van de nog verschuldigde lening voor genoemd onroerend goed. Een overbruggingskrediet is uitsluitend mogelijk als de woning is verkocht en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. De looptijd van het overbruggingskrediet mag niet meer dan 24 maanden bedragen en eindigt op de datum waarop de notariële overdracht van het te verkopen onroerend goed plaatsvindt. In geval van een overbruggingskrediet zal het totaal van de langlopende lening en het overbruggingskrediet via een tweede (of volgende) hypotheek op het te verkopen onderpand worden zekergesteld. De lasten van het overbruggingskrediet worden in aanmerking genomen bij de berekening van de leencapaciteit van de aanvrager(s). De volgende twee mogelijke situaties zijn acceptabel: De totale lasten van de langlopende lening en het overbruggingskrediet passen binnen de maximale financieringslast van de aanvrager(s); De aanvrager(s) beschikken over voldoende (aantoonbare) spaargelden om de lasten van het overbruggingskrediet gedurende de gehele looptijd van het overbruggingskrediet te voldoen.

19

Hoofdstuk 4 Verhogen hypotheek / Tweede hypotheek Een verhoging van de hypotheeklening wordt alleen verstrekt op een bestaande BNP Paribas PF hypotheek. Indien de bestaande hypotheek is verstrekt onder NHG garantie dient de verhoging ook onder NHG te vallen. In geval van een lening zonder NHG mag de nieuwe hoofdsom niet meer bedragen dan 115% van de executiewaarde van het onderpand tenzij de verhoging wordt gebruikt om een verbouwing te financieren. In dat geval mag de lening worden verhoogd tot maximaal 125% van de executiewaarde. Hypotheekgevers kunnen een verhoging aanvragen als ze op het moment van de aanvraag geen betalingsachterstand hebben en niet als wanbetaler geregistreerd staan in de BKR database. BNP Paribas PF weigert een verhoging wanneer er een andere hypotheekverstrekker met een hogere hypotheek­ inschrijving op het betreffende onroerend goed is. Wanneer een klant de hypotheek wil verhogen, wordt de aanvraag beoordeeld op basis van de acceptatienormen die op dat moment van kracht zijn. Voor aanvragers van een verhoging geldt een wachttijd van een jaar, gerekend vanaf de datum waarop de oorspronkelijke lening is verstrekt, tenzij: Er sprake is van een aantoonbare waardevermeerdering door middel van uitvoeringswerkzaamheden door derden; De verhoging binnen de oorspronkelijke leencapaciteit (zowel op inkomen als op onderpand) ligt; De risico-opslag is van toepassing op de gehele nieuwe lening. Er is geen minimumbedrag voor een verhoging.

20

Hoofdstuk 5 Bouwdepot Voor het in depot houden van de bedragen die in de loop van de tijd betaald moeten worden, wordt een bouwrekening gebruikt. Bij nieuwbouw wordt altijd van een bouwdepot gebruik gemaakt, terwijl dit soms ook voor verbouw gebeurt. Als het saldo van het bouwdepot te laag is om alle bouw/verbouwkosten te kunnen betalen, moet de hypotheekgever het verschil uit eigen middelen betalen. De minimale omvang van een bouwdepot is € 5.000,-.

5.1

Specificatie van meerwerk/aanvullende of verbouwwerkzaamheden De aanvrager moet een door hem ondertekende gespecificeerde kostenraming verstrekken. De inhoud van de kostenraming moet overeenstemmen met de inhoud van het taxatierapport. De verbouwingswerkzaamheden moeten aan het onderpand zelf plaatsvinden. De inrichting kan niet worden gefinancierd.

5.2 Nieuwbouw Betalingen uit het bouwdepot vinden alleen plaats wanneer de hypotheekgever door hem ondertekende facturen indient naarmate de bouw vordert. De facturen mogen uitsluitend betrekking hebben op de bouw van het onderpand. Betaling van de facturen vindt plaats aan de hand van de kostenraming. De maximale duur van de rentevergoeding over de gelden in het bouwdepot is 12 maanden.

5.3

Bestaande bouw Ingeval van financiering van bestaande bouw kunnen de hypotheekgever en de hypotheekverstrekker overeenkomen dat een deel van de lening wordt afgezonderd voor het uitvoeren van verbouwingen/verbeteringen aan de woning. De hoogte van het bouwdepot wordt door BNP Paribas PF bepaald en is in beginsel even groot als de verbouwingskosten. De maximale duur van de rentevergoeding over de gelden in het bouwdepot is 6 maanden. Wanneer in het taxatierapport bepaalde onderdelen als “matig” of “slecht” zijn gekwalificeerd, wordt altijd een bedrag in het bouwdepot opgenomen, ook als de gevraagde lening lager is dan 115% van de executiewaarde voor de verbouwing.

5.4

Renteberekening tijdens de bouwperiode Indien de totale lening meerdere leningdelen omvat, wordt de rentevergoeding over het bouwdepot berekend op basis van de gemiddelde rente van de afzonderlijke leningdelen. Dit gebeurt op de volgende manier: Voorbeeld: Totale lening Leningdeel Leningdeel Leningdeel Leningdeel

:

€

250.000,00

1 : € 100.000,00 Rente : 6,20% 2 : € 75.000,00 Rente : 5,75% 3 : € 25.000,00 Rente : 4,90% 4 : € 50.000,00 Rente : 6,85%

Gemiddelde rente: 100 / 250 x 6,20% 75 / 250 x 5,75% 25 / 250 x 4,90% 50 / 250 x 6,85% Totaal

= = = =

2,48% 1,73% 0,49% 1,37% 6,07%

De rentevergoeding over het niet opgenomen bedrag in het bouwdepot bedraagt in dit geval 6,07% -/- 1,00% = 5,07%.

21

5.5

Resterend bedrag Met NHG Als na de verbouw in het bouwdepot een bedrag resteert dat lager is dan de limiet die door de NHG is gesteld, kan dit bedrag als deel van de lening worden beschouwd. Als dit bedrag hoger is dan de limiet, moet het ter aflossing van de lening worden gebruikt. Zonder NHG Als na de verbouw in het bouwdepot een bedrag resteert dat lager is dan € 3.500,-, kan dit bedrag als deel van de lening worden beschouwd. Als dit bedrag hoger is dan de limiet, moet het ter aflossing van de lening worden gebruikt.

22

Hoofdstuk 6 Kapitaalspbouw via universal life verzekering of beleggingsrekening Het opbouwen van een kapitaal voor de toekomstige aflossing van (een deel van) de lening is mogelijk op basis van een universal life verzekering of een beleggingsrekening.

6.1

Universal life verzekering Het opbouwen van een kapitaal voor de toekomstige aflossing van het Unit Linked / Universal Life hypotheekdeel moet plaatsvinden door middel van een beleggingsverzekering (UL/UL) van één van de in de bijlage 2 genoemde verzekeraars.

6.1.1 Rekenrendement De premie voor een beleggingsverzekering dient te worden bepaald op basis van door de verzekeraar voor de desbetreffende verzekering gehanteerde historische rendementen met een maximum van 8% per jaar (Bruto Fonds Rendement). Indien een eerste premiestorting die meer dan tien maal de laagste jaarpremie bedraagt, of een koopsombetaling wordt voorzien dan mag deze bepaald worden op basis van door de verzekeraar voor de desbetreffende verzekering gehanteerde historische rendementen met een maximum van 6% per jaar. Voor zover gekozen is voor het Hypotheek Rente Fonds bij de Hybride Hypotheek dient gerekend te worden met een rekenrendement ter grootte van de hypotheekrente.

6.2 Beleggingsrekening Het opbouwen van een kapitaal voor de toekomstige aflossing van de Beleggingshypotheek moet plaatsvinden op een beleggingsrekening van een van de in bijlage 2 genoemde vermogensbeheerders.

6.2.1 Rekenrendement De inleg op een beleggingsrekening dient te worden bepaald op basis van door de beleggingsinstelling voor de desbetreffende belegging gehanteerde historische rendementen met een maximum van 8% per jaar. Indien een eerste inleg die meer dan tien maal de laagste jaarinleg bedraagt, of een eenmalige inleg wordt voorzien dan mag deze bepaald worden op basis van door de beleggingsinstelling voor de desbetreffende belegging gehanteerde historische rendementen met een maximum van 6% per jaar.

23

Hoofdstuk 7 Overlijdensrisicoverzekering Iedere aanvrager van wie het inkomen wordt meegenomen voor het verkrijgen van de lening moet een overlijdens­ risicoverzekering aangaan voor ten minste het bedrag van de lening boven 75% van de executiewaarde. Deze overlijdensrisicoverzekering kan worden geïntegreerd in een verzekering als genoemd onder § 6.1 of kan als losse overlijdensrisicoverzekering worden afgesloten. De verzekering mag bij iedere Nederlandse verzekeraar worden gesloten.

24

Hoofdstuk 8 Aanvraagprocedure In dit deel beschrijven we de procedure vanaf het indienen van de aanvraag tot en met het geven van finaal akkoord.

8.1

Uitbrengen van een offerte Voordat een offerte kan worden uitgebracht dient een aanvraagformulier te zijn ontvangen. Dit aanvraagformulier kan per post, fax of HDN worden opgestuurd naar Hypotrust, Postbus 2936, 3000 CX Rotterdam / Faxnummer: 010 242 1090. Hypotrust draagt zorg voor invoering van de aanvraag in een door BNP Paribas PF geaccepteerd hypotheek­ offertesysteem. De aanvraag wordt daarin getoetst op bovenstaande acceptatiecriteria en dient door het systeem voorlopig akkoord te worden gegeven. Indien het systeem geen voorlopig akkoord geeft, wordt de aanvraag afgewezen en kan dus geen offerte worden uitgebracht. Indien het systeem wel een voorlopig akkoord geeft, kan een offerte worden uitgebracht. Dit betekent dat er nooit een offerte kan worden uitgebracht als de aanvraag niet is ingevoerd en getoetst in het door BNP Paribas PF geaccepteerde hypotheekoffertesysteem. Een aanvraag voor verhoging van een bestaande lening wordt gelijk behandeld als een aanvraag voor een nieuwe lening.

8.2

Vereiste bescheiden voor finaal akkoord Alvorens een finaal akkoord kan worden verleend, dienen de volgende documenten door de aanvrager(s) overlegd te worden (gedurende het aanvraagproces kan echter te allen tijde om aanvullende informatie worden verzocht):

8.2.1 Algemeen Een door alle leningnemers ondertekend origineel aanvraagformulier; Een door alle leningnemers ondertekende originele offerte; Een geldig legitimatiebewijs van alle leningnemers. Een rijbewijs is geen geldig legitimatiebewijs; Een afschrift van de bankrekening (voor zowel de automatisch incasso als een eventuele eerste storting); De financieringsopzet, inclusief opgave van het bestedingsdoel.

8.2.2 Scheiding Indien aanvragers verwikkeld zijn in een echtscheidingsprocedure, dienen voor passeren van de akte een echtscheidingsconvenant (door alle partijen ondertekend), het vonnis en een uittreksel van de inschrijving bij de burgerlijke stand te worden overlegd; Indien van toepassing dient ook de toedelingsakte te worden overlegd.

8.2.3 Inkomen Voor alle aanvragers in loondienst: Een originele werkgeversverklaring conform NHG-model. De werkgeversverklaring mag op de datum van de eerste offerte niet ouder zijn dan drie maanden; Een recente salarisstrook. Het salaris op de salarisstrook moet in overeenstemming zijn met de werkgeversverklaring. De salarisstrook mag op de datum van offreren niet ouder zijn dan drie maanden; Een recent bankafschrift met de bijschrijving van het netto salaris. Indien het salaris (gedeeltelijk) per kasbetaling wordt verricht dienen er drie originele, volledige bankafschriften te worden overlegd. Voor eventueel mee te nemen provisie dient een aparte werkgeversverklaring te worden overlegd; Voor eventueel mee te nemen overwerkvergoeding dient een aparte werkgeververklaring te worden overlegd;  Indien er sprake is van een onvoorwaardelijke inkomensverhoging in de toekomst dient een aparte verklaring van de werkgever te worden overlegd waarin de onvoorwaardelijke inkomensverhoging wordt bevestigd; Indien er sprake is van een proeftijd kan finaal akkoord pas worden gegeven nadat de proeftijd is verstreken en wanneer de werkgever een verklaring ‘goed doorlopen proeftijd’ heeft afgegeven;

25

Voor flexwerkers/seizoensarbeiders: (Een) originele werkgeversverklaring(en) conform NHG-model. De werkgeversverklaring(en) mag/mogen niet ouder zijn dan drie maanden; Jaaropgaven van de laatste drie jaren. Voor zelfstandigen: Het inkomen van zelfstandigen kan niet worden meegenomen. Indien de medeaanvrager een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf heeft dienen desondanks de jaarrapporten van de afgelopen drie kalenderjaren te worden overlegd. Voor personen van 56 jaar of ouder: Pensioenopgave; Opgave AOW-uitkering; Indien van toepassing opgave VUT-uitkering. Voor lijfrente-inkomen: Een uitkeringsbewijs van de uitkerende verzekeraar dient te worden overlegd. De uitkerende verzekeraar dient ook te verklaren dat de gelden niet overdraagbaar of afkoopbaar zijn. Voor inkomen uit verhuur: Huurovereenkomst(en). Vanzelfsprekend geldt dat het hier een ander dan het te financieren onderpand betreft; Saldobewijs van de hypothecaire schuld op het verhuurde onderpand. Indien dit niet beschikbaar is dient een hypothecair uittreksel van het Kadaster te worden overlegd.

8.2.4

Financiële verplichtingen BKR-toets. Deze wordt door BNP Paribas PF uitgevoerd. De aanvrager(s) tekent/tekenen voor toestemming van het uitvoeren van de BKR-toets op het aanvraagformulier; Saldobewijs doorlopend krediet (indien de uitstaande schuld minder dan € 1.000,- bedraagt). Het saldobewijs dient het laatst beschikbare saldobewijs voor op de datum van passeren te zijn; Indien consumptieve leningen uit de hypotheek dienen te worden afgelost: aflossingsbewijs. De notaris ziet toe op de daadwerkelijke aflossing van de leningen; Indien consumptieve leningen uit eigen middelen worden afgelost: ‘Bewijs eigen middelen’ (afschrift van een Nederlandse bankrekening en een opgave van de herkomst van de middelen).

8.2.5 Pand Voor aankoop bestaande woning: Een kopie van de getekende koopovereenkomst; Een taxatierapport; In geval van achterstallig onderhoud/verbouwing een verbouwingsspecificatie opgesteld door een door BNP Paribas PF erkend taxateur. De verbouwingsspecificatie dient door alle leningnemers te worden ondertekend; Bij achterstallig onderhoud kan BNP Paribas PF een bouwkundig rapport opvragen. Dit bouwkundig rapport dient volgens NHG-model te worden opgemaakt door de Vereniging Eigen Huis of door een bouwkundig adviesbureau. Voor oversluiting (pand al eigendom van leningnemers): Een kopie van het bewijs van eigendom; Een kopie van het saldobiljet van de lopende hypothecaire lening(en); Een taxatierapport; In geval van achterstallig onderhoud/verbouwing een verbouwingsspecificatie opgesteld door een door BNP Paribas PF erkend taxateur. De verbouwingsspecificatie dient door alle leningnemers te worden ondertekend; Bij achterstallig onderhoud kan BNP Paribas PF een bouwkundig rapport opvragen. Dit bouwkundig rapport dient volgens NHG-model te worden opgemaakt door de Vereniging Eigen Huis of door een bouwkundig adviesbureau. Voor aankoop nieuwbouwwoning: Een kopie van de koop-/aannemingsovereenkomst; Indien meerwerk meer dan 15% van de koop-/aanneemsom bedraagt: een taxatierapport; Meerwerkspecificatie, ondertekend door alle leningnemers. Bij bouwen in eigen beheer: een nieuwbouwtaxatie op basis van bestek en tekeningen (apart aanleveren).

26

Als sprake is van erfpacht: Erfpachtakte. De looptijd van de erfpacht en de hoogte van de erfpachtcanon moeten hierin vermeld worden; Opgave of erfpacht is afgekocht en zo ja, tot wanneer deze is afgekocht; Indien de looptijd van de erfpacht korter is dan de looptijd van de lening moeten stukken worden aangeleverd die aantonen wat er na afloop met de erfpacht gaat gebeuren. Overig: Bij boerderijen: verklaring van de gemeente dat het onderpand geen agrarische bestemming meer heeft; Bij verstrekking tot 60% van de WOZ-waarde zonder taxatierapport: een WOZ-verklaring, niet ouder dan drie jaar en een foto van het onderpand.

8.2.6 Aflossing Indien aflossing van de lening (of van een leningdeel) plaatsvindt door middel van een levensverzekering: Bewijs van acceptatie door de verzekeraar. Hierop dient tevens te worden vermeld dat inpandgeving aan BNP Paribas PF op de polis zal worden aangetekend; Na passeren van de akte dient/dienen de originele polis(sen) met daarop de verklaring van inpandgeving te worden overlegd. Indien aflossing van de lening (of van een leningdeel) plaatsvindt door middel van een beleggingsrekening: Kopie van het aanvraagformulier opening beleggingsrekening Bewijs van opening van de rekening inclusief opgave van het prognosekapitaal door de beheerder. Hierop dient tevens te worden aangemerkt dat de rekening aan BNP Paribas PF zal worden verpand. Door alle partijen getekende pandakte met betrekking tot de beleggingsrekening.

8.2.7 Overlijdensrisicoverzekering Als de lening hoger is dan 75% van de executiewaarde: Bewijs van acceptatie door verzekeraar. Hierop dient tevens te worden vermeld dat inpandgeving aan BNP Paribas PF op de polis zal worden aangetekend; Na passeren van de akte dient/dienen de originele polis(sen) met daarop de verklaring van inpandgeving te worden overlegd.

8.2.8 Overbruggingskrediet Opgave van de restantschuld van de lopende hypothecaire leningen; Getekende verkoopakte.

8.2.9

Bijzondere gevallen Bij aankoop van het onderpand op één naam maar met twee toekomstige bewoners: ontruimingsverklaring getekend door de niet voor de lening aansprakelijke bewoner; Indien een polis inkomensbescherming wordt meegefinancierd: Bewijs van acceptatie door verzekeraar. Hierop dienen de volgende zaken te worden aangegeven: totale koopsom/premie, looptijd, dekking per verzekerde en verzekerde bedragen.

27

Bijlage 1 Woonquote tabel Financieringslasttabel: Voor de laatste versie van de financieringslasttabel tot 65 jaar en vanaf 65 jaar verzoeken wij u om te kijken op ons extranet https://extranet.hypotrust.nl/login.

28

29