Haarlemmerstraat 236

omgevingsvergunning Pelikaanstraat 21/Haarlemmerstraat 236

Ruimtelijke Onderbouw ing omgevingsvergunning Pelikaanstraat 21/Haarlemmerstraat 236

Inhoudsopgave

Omgevingsvergunning

5

Ruimtelijke onderbouwing

13

Hoofdstuk 1

13

Inleiding

1.1

Aanleiding

13

1.2

Beschrijving project

13

1.3

Begrenzing Plangebied

13

1.4

Vigerend bestemmingsplan

13

Hoofdstuk 2

Omschrijving Plangebied

15

2.1

Geschiedenis van het plangebied

15

2.2

Inventarisatie plangebied

15

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleidskader

Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 4

17 17

Omgevingsaspecten

19

4.1

Cultuurhistorie

19

4.2

Economische zaken

19

4.3

Milieu

19

4.4

Stedenbouw

19

4.5

Verkeer en vervoer

20

4.6

Algemene conclusie

21

Hoofdstuk 5

Procedurele aspecten

23

5.1

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

23

5.2

Verklaring van geen bedenkingen

23

5.3

Procedure

24

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

27

6.1

Economische uitvoerbaarheid

27

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

27

Bijlagen Bijlage 1

28 Plancontour

28

2


3


4


Omgevingsvergunning

5

Gemeente Leiden Bezoekadres Stadsbouwhuis Langegracht 72 Postadres Postbus 9100 2300 PC Leiden Telefoon 14 071 E-mail [email protected] Website www.leiden.nl/gemeente

Omgevingsvergunning (uitgebreide procedure) Burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden gezien het verzoek ingediend door: adres: postcode en woonplaats: ingekomen op: geregistreerd onder nummer

XXXX XXXX XXXX 13-12-2012 Wabo 122307 / 666999 OLO.

waarbij een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt gevraagd voor het volgende project: het verbouwen van twee panden tot rijschool en motorverhuurbedrijf op de percelen, plaatselijk bekend Pelikaanstraat 21 en Haarlemmerstraat 236 te Leiden, dat bestaat uit de volgende activiteiten: • Het bouwen van een bouwwerk. • Het slopen van een bouwwerk in een beschermd stadsgezicht. • Het aanbrengen van een handelsreclame. overwegende: ten aanzien van de procedure De aanvraag tot omgevingsvergunning is op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt, waarbij is medegedeeld dat deze vanaf 24-12-2012 gedurende twee weken kan worden ingezien. Na bekendmaking zijn geen reacties binnengekomen. In artikel 3.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingswet staat dat afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht onder andere van toepassing is op de voorbereiding van de beschikking op de aanvraag om een omgevingsvergunning, indien de aanvraag tot omgevingsvergunning slechts kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, o sub a, onder 3 Wabo.

De aanvraag en de ontwerpbeschikking met bijbehorende stukken zijn op grond van de Algemene wet bestuursrecht met ingang van 30-05-2013 voor de duur van 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen en of adviezen op de ontwerpbeschikking ingediend: ten aanzien van de activiteit bouwen De aanvraag ziet op het bouwen van een bouwwerk. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder a. van de Wabo is voor deze activiteit een omgevingsvergunning vereist. Het bouwplan is getoetst aan het Bouwbesluit, de bouwverordening, redelijke eisen van welstand en het bestemmingsplan. Bouwbesluit (artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in het Bouwbesluit. Het bouwplan is in strijd met artikel 6.20 van het Bouwbesluit omdat op grond van dit artikel het restaurant moet worden voorzien van een brandmeldinstallatie conform NEN 2535. Ten aanzien hiervan wordt in de aanvraag voorzien in een gelijkwaardige oplossing. Het restaurant wordt voorzien van gekoppelde rookmelders (conform NEN 2555). De gelijkwaardige oplossing is voorgelegd aan de brandweer en akkoord bevonden vanwege de kleinschaligheid en de beperkte bezetting van het pand. U heeft aannemelijk gemaakt dat het bouwplan, na het instemmen met de gelijkwaardigheid en onder de gestelde voorwaarden, voldoet aan deze voorschriften. bouwverordening (artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder b van de Wabo moet de omgevingsvergunning worden geweigerd indien niet aannemelijk is gemaakt dat het aangevraagde bouwwerk voldoet aan de voorschriften zoals opgenomen in de bouwverordening. U heeft aannemelijk gemaakt dat het bouwplan voldoet aan deze voorschriften. bestemmingsplan Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of regels die zijn gesteld op grond van artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Ter plaatse is het bestemmingsplan Binnenstad II van kracht en geldt de bestemming winkeldoeleinden. De activiteit bouwen is in strijd is met artikel 10, lid 1 van het genoemde bestemmingsplan omdat het gebruik niet in de doeleindenomschrijving past. Uw aanvraag wordt mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo (afwijken bestemmingsplan).

omgevingsvergunning uitgebreid-257

Op grond van artikel 2.12 eerste lid, sub a, onder 3 van de Wabo kan de omgevingsvergunning worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Wij zijn van oordeel dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en dat sprake is van een goede ruimtelijke onderbouwing (NL.IMRO.0546.PB00082-0301). De vorengenoemde ruimtelijke onderbouwing is als bijlage bij dit besluit gevoegd en maakt daarvan deel uit. welstand (artikel 2.10, eerste lid 1, onder d van de Wabo) Op grond van artikel 2.10, eerste lid 1, onder d van de Wabo mag de omgevingsvergunning alleen worden verleend indien het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. In de gemeente Leiden is de Welstandsnota gemeente Leiden 2010 van toepassing. Het bouwplan voldoet niet aan de in de welstandsnota opgenomen sneltoetscriteria en is daarom voorgelegd aan de Welstands- en Monumentencommissie Leiden (WML). De WML heeft in haar vergadering van 23-01-2013 het plan beoordeeld en onderstaand advies uitgebracht Toetsingskader: Welstandsadvies: Motivering:

Welstandsnota Leiden 2010, Gebied 01A Historische binnenstad behoud (van het historisch stadsbeeld). Aangehouden. Het principe van de wijziging van de winkelpui en de kozijnvervangingen op de verdieping is akkoord. Opmerkingen zijn er over de detaillering en pui-indeling. Verzocht wordt de architect uit te nodigen voor overleg.

Wij hebben uw gemachtigde van dit advies op de hoogte gesteld, waarna in de vergadering van 30-01-2013 het plan is besproken en het volgende advies is uitgebracht. Toetsingskader: Welstandsadvies: Motivering:

Welstandsnota Leiden 2010, Gebied 01A Historische binnenstad behoud (van het historisch stadsbeeld). In strijd met redelijke eisen van welstand. De commissie gaat akkoord met het principe van de gevelaanpassingen en heeft waardering voor de pui-reconstructie. Het bezwaar heeft betrekking op de architectonische uitwerking, de detaillering en de reclame-uiting. • De geveltekening lijkt niet geheel in verhouding vergeleken met de foto’s. Verzocht wordt de tekening hierop aan te passen. • De deuren op de eerste verdieping zijn hoger dan de begane gronddeuren, waardoor een in hiërarchie onjuist en daardoor onevenwichtig beeld ontstaat. Geadviseerd wordt de deuren op de eerste verdieping te voorzien van een bovenlicht. • De luiken op de verdieping zijn in geopende stand getekend. Als het opgeklampte luiken betreft, dienen hier de klampen getekend te worden. • Het bestaande muuranker op de begane grond verdwijnt in het ontwerp achter de console. Geadviseerd wordt het muuranker in het beeld te handhaven en de pui op de begane grond iets smaller uit te voeren.


•

•

•

De entreedeuren op de begane grond hebben een wat geknepen bovenlicht en zijn net niet even breed als de erboven gelegen deuren. Geadviseerd wordt de deuren even breed te houden als de deuren op de verdieping en te kiezen voor een groter (hoger) bovenlicht of te kiezen voor hoge deuren zonder bovenlicht. De detaillering van de pui past onvoldoende bij het historische karakter van de gevel. Geadviseerd wordt de detaillering beter af te stemmen op de gevel. Bovendien vraagt de commissie aandacht voor de technische aspecten van de detaillering. De commissie heeft bezwaar tegen de banier aan de gevel, omdat deze te dominant aanwezig is, waardoor het gevelbeeld te veel verstoord wordt. Bovendien zijn banieren te gevoelig voor veroudering en in strijd met het reclamebeleid van de gemeente (Modellenboek Gevelreclame).

Wij hebben u en uw gemachtigde bij brief van 05-02-2013 van dit advies op de hoogte gebracht waarna u op 15-02-2013 een aangepast plan hebt ingediend. Het aangepaste plan is op 20-02-2013 door de WML beoordeeld en akkoord bevonden. Toetsingskader: Welstandsadvies:

Welstandsnota Leiden 2010, Gebied 01A Historische binnenstad behoud (van het historisch stadsbeeld). Niet in strijd met redelijke eisen van welstand.

Wij hebben dit advies overgenomen en zijn daarmee van oordeel dat het bouwplan niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. ten aanzien van het slopen in een beschermd stadsgezicht. De aanvraag ziet op het slopen van een bouwwerk in een beschermd stadsgezicht. Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder h is voor deze activiteit een omgevingsvergunning vereist. Op grond van artikel 2.16 Wabo kunnen wij de vergunning weigeren indien niet aannemelijk is gemaakt dat op de plaats van het te slopen bouwwerk een ander bouwwerk kan of zal worden gebouwd. In het bouwplan worden geen volledige bouwwerken of gebouwen gesloopt. Gelet hier op zijn wij van oordeel dat voor de activiteit ‘het slopen in een beschermd stadsgezicht’ geen vergunning noodzakelijk is, en laten wij de aanvraag voor dit onderdeel buiten behandeling. ten aanzien van handelsreclame De aanvraag heeft betrekking op het voeren van handelsreclame. Op grond van artikel 2.2, eerste lid, onder h en i van de Wabo wordt een aanvraag om een vergunning voor handelsreclame gezien als een aanvraag om een omgevingsvergunning. Op grond van artikel 4:15 van de Algemene Plaatselijke Verordening 2009 (Apv) is het verboden op of aan een onroerende zaak handelsreclame te maken of te voeren door middel van een opschrift, aankondiging of afbeelding waardoor het verkeer in gevaar wordt gebracht of ernstige hinder ontstaat voor de omgeving. Deze situatie doet zich hier niet voor waardoor geen vergunning voor het afwijken van dit artikel nodig is.


Op grond van artikel 4:16 van de Apv is het verboden een onroerend goed zonder vergunning te gebruiken voor het daarop of daaraan aanbrengen van opschriften, aankondigingen of afbeeldingen, in welke vorm dan ook, dan wel van voorwerpen of inrichtingen, bestemd of gebruikt voor het aanbrengen van opschriften, aankondigingen of afbeeldingen. Het verbod geldt voor opschriften, aankondigingen of afbeeldingen die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, het openbaar water, enige andere voor het publiek toegankelijke plaats of vanaf de spoorbaan. Op grond van artikel 4:16 lid 3, onder j. Apv geldt het verbod niet indien de opschriften, aankondigingen en afbeeldingen als onderdeel van een gebouw krachtens bouwvergunning zijn aangebracht. De reclamevoering valt onder de uitzonderingsregel als bedoeld in artikel 4:16 lid 3, onder j. Apv., nu voor deze reclamevoering een vergunning als bedoeld in artikel 2:1 onder a. Wabo wordt verleend. Gelet op bovenstaande is voor de activiteit Handelsreclame geen vergunning noodzakelijk, en laten wij de aanvraag voor dit onderdeel buiten behandeling.

BESLUIT Burgemeester en wethouders besluiten: 1. de aanvraag voor zover deze betrekking heeft op de activiteiten ‘het slopen van een bouwwerk in een beschermd stadsgezicht’ en ‘het aanbrengen van een handelsreclame’ buiten behandeling te laten. 2. in te stemmen met de gelijkwaardige oplossing zoals aangegeven op tekening DO.01.02 (gekoppelde rookmelders conform NEN 2555). 3. de omgevingsvergunning te verlenen voor het volgende project: het verbouwen van twee panden tot rijschool en motorverhuurbedrijf op de percelen, plaatselijk bekend Pelikaanstraat 21 en Haarlemmerstraat 236 te Leiden, dat bestaat uit de volgende activiteiten: • Het bouwen van een bouwwerk. • Het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan. aan deze vergunning de volgende voorwaarden te verbinden: brandweer • Op grond van artikel 6.31 van het Bouwbesluit dienen voldoende blusmiddelen aanwezig te zijn om een beginnende brand te kunnen bestrijden. • Op grond van artikel 7.12 van het Bouwbesluit is bij aanwezigheid van personen een deur op de vluchtroute uitsluitend gesloten indien die deur tijdens het vluchten, zonder gebruik te maken van een sleutel, onmiddellijk kan worden geopend. authentiek adres De vergunning wordt verleend voor de volgende authentieke adressen: Pelikaanstraat 21 en Haarlemmerstraat 236 te Leiden.


bijgevoegde documenten De volgende toegevoegde gewaarmerkte stukken maken deel uit van de vergunning: • Papierenformulier.pdf van 13-12-2012. • Anders, kadastrale kaart Leiden H3517 BB 130124.pdf van 13-12-2012. • Anders, sprn007512091312470 BB 130124.pdf van 13-12-2012. • Anders gevelpelikaanstraat 130112 BB 130114.pdf van 12-01-2013. • Plattegronden en doorsneden bouwen eenvoudige bouw 666999_1358176801809_OASA12011000_130114_gevelsBB130123.pdf van 14-01-2013. • Plattegronden en doorsneden bouwen eenvoudige bouw OASA 12011000 gevels BTNT 130215 BB 130221.pdf van 15-02-2013. • Plattegronden en doorsneden bouwen eenvoudige bouw OASA 12011000 plBTNT 130215 BB 130221.pdf van 15-02-2013. • Plattegronden en doorsneden bouwen eenvoudige bouw OASA 12011000 detpui 130215 BB 130221.pdf van 15-02-2013. • Anders briefgemeente 130215 BB 130221.pdf van 15-02-2013. • Ruimtelijke onderbouwing omgevingsvergunning Pelikaanstraat 21 enHaarlemmerstraat 236 BB 130516.pdf van 15-05-2013. • Ventilatieberekening.pdf van 16-5-2013. inwerkingtreding Deze vergunning treedt in werking met ingang van de dag na afloop van de termijn van 6 weken, gerekend vanaf de dag na die waarop dit besluit ter inzage is gelegd. Indien tijdens genoemde termijn van 6 weken bij de rechtbank een verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend, dan treedt deze beschikking niet eerder in werking dan nadat op het verzoekschrift is beslist. beroepsclausule Wie door het verlenen van deze vergunning rechtstreeks in zijn belangen is getroffen, en tijdig zienswijzen tegen het ontwerpbesluit heeft gemaakt, kan daartegen op grond van de Algemene wet bestuursrecht binnen een termijn van 6 weken na datum van verzending of uitreiking van het besluit beroep instellen bij de rechtbank, Sector Bestuursrecht, postbus 20302, 2500 EH Den Haag. Indien onverwijlde spoed - gelet op de betrokken belangen - het vereist, kunt u ook de Voorzieningenrechter van de rechtbank in Den Haag verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen. Verzonden: Leiden 30-07-2013 Burgemeester en wethouders, namens dezen,


A.H. Karbet Teamleider Vergunningen en Subsidies



Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op 13 december 2012 is bij de gemeente Leiden een aanvraag (BV 122307) ingediend voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Het plan betreft de vestiging van een auto,- en motorrijschool met motorverhuur gelegen aan de Pelikaanstraat 21, hoek Haarlemmerstraat 236.

1.2

Beschrijving project

Het project voorziet in het vestigen van een auto,- en motorrijschool met motorverhuur gelegen aan de Pelikaanstraat 21 / hoek Haarlemmerstraat 236. Het laatste gebruik betrof winkelruimte met op de eerste en tweede verdieping opslagruimte. Het pand is gelegen binnen het beschermd stadsgezicht, maar betreft geen beeldbepalend pand of een monumentaal pand. In het plan dat nu voorligt wordt op de begane grond aan de rijschool met verhuurruimte voor motoren gerealiseerd. De motorverhuurruimte heeft een uitgang op de Haarlemmerstraat 236. Op de eerste verdieping van het pand Pelikaanstraat 21 komt een eetruimte en op de tweede verdieping kantoorruimte ten behoeve van de rijschool. De gevel wordt gewijzigd, de wijziging voorziet in het vervangen van de pui en het plaatsen van ramen ter plaatse van de oude deuren van het pakhuis. Tevens wordt er een reclame uiting geplaatst door middel van een banier aan de gevel. De openingstijden zijn gelijk aan de reguliere winkeltijden. De rijschool maakt gebruik van drie lesmotoren die overdag in gebruik zijn, 's avonds worden de motoren in de rijschool gestald. De lesauto's zijn overdag in gebruik en bij incidenteel bezoek aan het kantoor worden de lesauto's geparkeerd op de openbare parkeergelegenheden. Er vinden geen reparatiewerkzaamheden plaats.

1.3

Begrenzing Plangebied

Het plangebied bestaat uit het perceel van het pand Pelikaanstraat 21, kadastraal bekend onder sectie H, nummer 3517 en het perceel van het pand Haarlemmerstraat 236, kadastraal bekend onder H nummer 3518. De plancontour van de omgevingsverguning is opgenomen als bijlage bij deze omgevingsvergunning.

1.4

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigereert op dit moment het bestemmingsplan Binnenstad II.

13


Het perceel Pelikaanstraat 21 en het perceel Haarlemmerstraat 236 hebben, zoals volgt uit de bij het vigerende bestemmingsplan behorende verbeelding, de bestemming Winkeldoeleinden ("Wi', artikel 10). Deze gronden zijn bestemd voor detailhandel, woondoeleinden en fietsenstallingen. Het pand ligt binnen het beschermd stadsgezicht (artikel 21). Dit artikel ziet op behoud, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden van het stadsgezicht.

Gebruik Binnen de bestemming winkeldoeleinden is detailhandel toegestaan (artikel 10 lid 1). Onder detailhandel wordt verstaan het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstallingen ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwendingen anders dan in de uitvoering van een beroeps-of bedrijfsactiviteit, een en ander met inbegrip van galerie en van reparatie- en andere werkplaatsen behorend bij detailhandel (artikel 1.27). Een rijschool met verhuur van motoren valt niet onder de begripsbepaling van detailhandel, het plan is op grond hiervan strijdig met het bestemmingsplan.

Banier In artikel 2 lid 2 is bepaald dat bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bebouwings- en bestemmingsgrenzen worden ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, balkons, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bebouwings- en/of bestemmingsgrens met niet meer dan 1 m wordt overschreden De banier valt onder de definitiebepaling van ondergeschikt bouwdeel. Hiermee is de banier niet in strijd met het bestemmingsplan

14


Hoofdstuk 2 2.1

Omschrijving Plangebied

Geschiedenis van het plangebied

De Pelikaanstraat is deel van de gebiedsontsluitingsweg Hooigracht-Klokpoort tussen de Langegracht en het Levendaal en is een belangrijke ontsluiting. Ter plekke van het bouwplan kruist de Haarlemmerstraat de Pelikaanstraat. De Haarlemmerstraat is gelegen op de noordelijke oever van de Rijn en één van de hoofdstraten van het kernwinkelgebied, welke vanaf de Pelikaanstraat begint. De Pelikaanstraat is een doorbraak uit de jaren '50 en '60 door fijnmazige weefsel van de stad wat te zien is door de grootschaligere appartementengebouwen en relatief breed profiel. De Pelikaanstraat maakt een slinger en bij de doorsteek van het bebouwingslint met de Haarlemmestraat is een pleinvormige ruimte ontstaan. De oudere panden hebben een relatief kleine schaal voor deze ruimte, dit geldt ook het voormalige pakhuis in het bouwplan. De Haarlemmerstraat is een belangrijke ruimtelijke structuurlijn met de aanééngesloten gevelwanden in een individuele parcellering met stegen naar de er achter gelegen Van der Werfstraat en de Oude Rijn. De Pelikaanstraat is deel van de binnenstedelijke gebiedsontsluiting en heeft een verkeerskundig karkater, mede door de verkeersintensitieit. Pelikaanstraat 21 maakt deel uit van oorspronkelijke gevelwand van de straat ,de meeste gevelwanden zijn grootschaliger van aard en gebouwd na de doorbraak in de jaren '60 en '70. Voor de doorbraak was de Pelikaanstraat een gewone stadsstraat.

2.2

Inventarisatie plangebied

De Pelikaanstraat maakt deel uit van de enige doorgaande autoroute door de Leidse binnenstad. Mede daarom heeft deze route een gemengd economisch milieu van winkels, horeca en zakelijke diensten naast de ook aanwezige woonfuncties. De Haarlemmerstraat betreft een winkelgebied met horeca en woonfuncties op de bovenverdiepingen. Pelikaanstraat 21 betreft een pand in de gevelwand met de Pelikaanstraat. Het hoekpand met de Haarlemmerstraat 236 maakt ook deel van het complex, maar is een apart pand. Pelikaanstraat 21 is een voormalig pakhuis met winkelruimte, Haarlemmerstraat 236 is een winkelpand met bovenwoningen.

15


16


Hoofdstuk 3

Ruimtelijk beleidskader

3.1

Gemeentelijk beleid

3.1.1

Programma Binnenstad

In het coalitieakkoord 2008-2010 heeft de Leidse binnenstad een prominente plek gekregen. De kwaliteit van de binnenstad is een van de ambities van het stadsbestuur, die is vastgelegd in het coalitieakkoord. Op 16 juni 2009 heeft de raad het 'Programma Binnenstad' vastgesteld. Het doel van het Programma Binnenstad is een samenhangende visie en een programma gericht op de verbetering van de kwaliteit van de binnenstad van Leiden. De historische binnenstad is een van de onderscheidende kwaliteiten van de stad. Versterking van de kwaliteit zal de aantrekkelijkheid van de stad vergroten. Dit maakt de stad niet alleen aantrekkelijker voor inwoners, maar versterkt tevens de bezoekersfunctie van Leiden aanzienlijk. Per jaar wordt een uitvoeringsprogramma opgesteld waarin alle inspanningen voor het jaar beschreven staan. Doelstellingen Programma Binnenstad: vergroten kwaliteit openbare ruimte; verbeteren beheer openbare ruimte; hogere kwaliteit (openbaar waarneembare) bebouwde omgeving; betere bereikbaarheid; uitbreiden en verbeteren parkeergelegenheid; uitbreiden en verbeteren winkel- en horecavoorzieningen; uitbreiden en verbeteren cultureel aanbod en evenementen; meer marketing en promotie. Met de wijziging van de gevel ontstaat een meer open gevelbeeld wat de kwaliteit van de stad ten goede komt.

3.1.2

Structuurvisie "Verder met de Binnenstad"

De gemeenteraad heeft op 11 oktober 2012 de structuurvisie "Verder met de Binnenstad" vastgesteld. Deze structuurvisie stelt ontwikkelende partijen beter in staat om goede ontwikkelplannen op te stellen en uit te voeren. Toepassing van Verder met de Binnenstad: 1. leidt tot sterkere sturing op programmatische en ruimtelijke ontwikkelingen en 2. draagt dus sterk bij aan een betere, efficiëntere gebiedsontwikkeling vastgoedontwikkeling en 3. zorgt voor inhoudelijke samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen. Het resultaat: een hogere kwaliteit van de binnenstad. In 'Verder met de Binnenstad', gebruikshandleiding voor ontwikkelingen in de binnenstad van Leiden' is de Pelikaanstraat 21 / hoek Haarlemmerstraat 236 aangegeven als aanloopstraat naar het kernwinkelgebied. Het pand Haarlemmerstraat 236 is gelegen aan de rand van het kernwinkelgebied Haarlemmerstraat. In Verder met de binnenstad is voor iedere aanduiding (in deze aanvraag betreffen het de aanduidingen “aanloopstraat” en “kernwinkelgebied”) drie verschillende programma's opgesteld. De programma's bestaan uit een hoofprogramma, ondersteunend programma en een aanvullend programma. In het hoofdprogramma zijn functies opgenomen die van belang zijn voor het gebied en noodzakelijk zijn voor het goed functioneren, de gemeente zal de

17


betreffende functies actief stimuleren. Het ondersteunend programma versterkt het hoofdprogramma. Het ondersteunend programma is qua omvang beperkter dan het hoofdprogramma. Functies in het ondersteunend programma worden gedoseerd toegestaan afhankelijk van de bestaande situatie. Het aanvullende programma is geen versterking van het hoofdprogramma, maar vormt ook geen bedreiging.

De aanloopstraat is de belangrijkste functie van deze locatie, een rijschool valt - als zijnde publieke dienstverlening - onder het ondersteunend programma. In het kernwinkelgebied valt publieke dienstverlening in het aanvullend programma. De functie van rijschool valt niet onder de hoofdprogramma's van Verder met de binnenstad maar worden wel genoemd in de aanvullende alsmede ondersteunende programma's, hiermee is het vestigen van een rijschool passend binnen de structuur visie verder met Binnenstad.

18


Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Cultuurhistorie

Het pand ligt in het beschermd stadsgezicht Leiden binnen de Singels. De aanwijzing van de binnenstad tot beschermd stadsgezicht in 1982 heeft als doel te waarborgen dat er in de toekomst zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan met de Leidse binnenstad, zoals die door de eeuwen heen tot stand is gekomen. De bescherming richt zich op bepaalde kenmerkende elementen van de binnenstad die in de verschillende gebiedsdelen in meerdere of mindere mate aanwezig zijn en van belang zijn voor de historische- en belevingswaarde van de historische stad. Het betreft hier met name het patroon van straten en waterlopen, de profilering en inrichting van de openbare ruimte, de schaal van de bebouwing (hoogte, breedte, parcellering), de detaillering van de gevels, het kappenlandschap en het samenspel van deze factoren.

Het pand Pelikaanstraat 21 ligt binnen het beschermd stadsgezicht maar betreft geen monumentaal pand of een beeldbepalend pand. In ruimtelijke zin zijn de gevolgen voor het beschermd stadsgezicht beperkt. De functiewijziging heeft geen invloed op het beschermd stadsgezicht en de gevelwijziging is passend

4.2

Economische zaken

Het winkelmilieu in de binnenstad staat door de aanhoudende economische crisis en de toenemende internetverkopen onder druk. Het sterkst merkbaar is dat in de periferie van het kernwinkelgebied. De Pelikaanstraat maakt deel uit van die periferie. Het pand Haarlemmerstraat 236 staat al geruime tijd leeg. De vestiging van een rijschool met motorverhuur is als publieksgerichte functie passend binnen het ondersteunend programma en het aanvullende programma zoals opgenomen in het programma 'Verder met de Binnenstad'. De rijschool levert economisch gezien een positieve bijdrage aan het gebied wat te verkiezen is boven leegstand en is hiermee een gunstige ontwikkeling voor de stad.

4.3

Milieu

De Omgevingsdienst heeft het plan voor in beoordeeld op de milieuaspecten bedrijven en milieuzonering, bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en duurzaamheid. Deze aspecten vormen geen belemmering voor de realisatie van het plan.

4.4

Stedenbouw

ingediend bouwplan Het plan voorziet in een functiewijziging waarbij de voorgevel wijzigt. Met het wijzigen van de gevel ontstaat een opener gevelbeeld, deze gevelwijziging is te zien als een verbetering van de architectonische uitstraling van het pand en daarmee is het plan stedenbouwkundig akkoord.

19


4.5

Verkeer en vervoer

Beleidsregels parkeernormen Leiden Het college heeft nieuwe beleidsregels voor haar gehele grondgebied, de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld. Daarin wordt onder andere bepaald waar in de gemeente voor parkeren betaald moet worden, waar een vergunning vereist is en welke normen worden gehanteerd voor de berekening van het benodigde aantal parkeerplaatsen. Om de behoefte aan autoparkeerplaatsen te berekenen gebruikt de gemeente Leiden als uitgangspunt de landelijke normen, de zogeheten ASVV normen van het CROW. Binnen de aangewezen restrictiegebieden kan bij een toename van de parkeerbehoefte gemotiveerd ontheffing van de parkeereis worden verleend. Het aantal parkeerplaatsen waarvoor een ontheffing mogelijk is, is afhankelijk van de ligging in de gemeente. Bij de berekening van de parkeereis wordt altijd van de bestaande situatie uitgegaan als zijnde de nulsituatie, waarbij het uitgangspunt geldt dat de parkeersituatie niet mag verslechteren ten opzichte van die nulsituatie. Ook in gebieden waar het parkeeraanbod reeds ontoereikend is kunnen zodoende ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden, omdat geborgd wordt dat de bestaande parkeersituatie niet verder verslechterd. Het bevoegd gezag kan daarnaast een ontheffing van de parkeereis verlenen voor projecten met een beperkt tekort op de parkeerbalans, wanneer parkeervoorzieningen in de directe omgeving van het projectgebied nog voldoende ruimte om het tekort op de maatgevende momenten op te vangen.

Parkeerberekening De aanvraag betreft een functiewijziging van een voormalige winkel naar een rijschool met motorverhuur. Het pand bevindt zich in het gebied 'binnenstad'.

Bestaande situatie Winkelruimte

Winkelruimte van 94 m2 * (3,5 pp/100 m2)

3.3 parkeer plaatsen

Nieuwe situatie Rijschool

Verhuur ruimte 66,5 m2 verhuurruimte x 3,5 p.p/100 m2 . Leslokaal 1 leslokaal rijschool x 0,8 p.p/lokaal

2.3 parkeer plaatsen

0,8 parkeerplaats __________________+ 3,1 parkeerplaats

Parkeereis

3,3(bestaande situatie) – 3.1 (nieuwe situatie)

nihil

De parkeereis voor dit plan is nihil zodat er geen sprake is van een toename van het aantal benodigde parkeerplaatsen.

Parkeren De openingstijden zijn conform de reguliere winkeltijden. De lesmotoren (3 stuks) zijn overdag in gebruik en 's avonds worden deze inpandig gestald. Ook de lesauto's zijn overdag in gebruik, bij incidenteel bezoek aan het kantoor worden deze geparkeerd op de openbare parkeergelegenheden, zodat er geen parkeeroverlast ontstaat.

20


Ontsluiting De motorverhuurruimte heeft een uitgang ter hoogte van de Haarlemmerstraat 236 met de hoek Pelikaanstraat. De Haarlemmerstraat betreft een winkelstraat. Uitgaande dat de motoren aan de hand worden meegenomen en gestart worden op de Pelikaanstraat levert dit geen verkeerskundige belemmeringen op.

4.6

Algemene conclusie

Geconcludeerd wordt dat er geen planologische bezwaren bestaan tegen het realiseren van een autorijschool met motorverhuur: de vestiging van een rijschool met motorverhuur is passend binnen de aanwezige functies, levert economisch gezien een positieve bijdrage aan het gebied en is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid en is daarmee een positieve ontwikkeling voor de stad; uitgaande dat de motoren aan de hand worden meegenomen over de Haarlemmerstraat en worden gestart op de Pelikaanstraat levert dit geen verkeerskundige belemmeringen op; de openingstijden zijn conform de reguliere winkeltijden. De lesmotoren zijn overdag in gebruik en 's avonds worden deze inpandig gestald zodat er geen parkeeroverlast ontstaat. er is geen sprake van een toename in parkeerbehoefte; de gevelwijziging geeft opener gevelbeeld en betekent een verbetering van de architectonische uitstraling van het pand; er treden geen negatieve gevolgen op voor het beschermd stadsgezicht; er treden geen belemmeringen op ten aanzien van de milieuaspecten bedrijven en milieuzonering, bodem, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid.

21


22


Hoofdstuk 5 5.1

Procedurele aspecten

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden voor aanvragen die in strijd zijn met het bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan in dat geval slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden: 1. indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1° van de Wabo; 2. indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur afgeweken kan worden, dan kan de omgevingsvergunning worden verleend na toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2° van de Wabo; 3. indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3° van de Wabo een vergunning worden verleend. Op deze procedure is afdeling 3.4 Awb van toepassing. Daarnaast dient in beginsel een zogenaamde 'verklaring van geen bedenkingen' door de gemeenteraad te worden afgegeven voordat het bevoegd gezag (het College van B&W) de omgevingsvergunning kan verlenen.

5.2

Verklaring van geen bedenkingen

Op grond van artikel 6.5, eerste lid Bor is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag, toch haar goedkeuring of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming heeft een bindende status: het College kan een omgevingsvergunning niet verlenen zolang de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven. In Leiden is door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid een lijst van categorieën vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. De gemeenteraad heeft daarmee willen bewerkstelligen dat voor kleine en niet maatschappelijk gevoelige projecten geen tussenkomst van de gemeenteraad is vereist, en bij grote en wel maatschappelijk gevoelige projecten wél instemming van de gemeenteraad is vereist. De onderstaande matrix geeft aan voor welke projecten een verklaring van bedenkingen al dan niet is vereist.

geen wel zienswijzen zienswijzen ingediend op ingediend op het ontwerp het ontwerp besluit besluit

23


1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is groter dan 50 woningen of 5.000 m2 bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is groter dan of gelijk aan 10 woningen of 1.000m 2 bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op bovenlokale infrastructuur, water- en groenprojecten. 4) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastructuur-, water- en groenprojecten in strijd met lokaal beleid. 5) Het project is gelegen binnen beschermd stadsgezicht en de uiterlijke kenmerken van een pand wijzigen.

geen verklaring van verklaring van geen geen bedenkingen bedenkingen wel vereist vereist

1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde geen geen ruimtelijke kaders en is kleiner dan of gelijk aan 50 woningen verklaring van verklaring van of 5.000 m2 bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. geen geen 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde bedenkingen bedenkingen ruimtelijke kaders en is kleiner dan 10 woningen of 1.000 m2 vereist vereist bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastructuur-, water- en groenprojecten passend binnen lokaal beleid. 4) Het project is gelegen buiten beschermd stadsgezicht, of is gelegen binnen beschermd stadsgezicht en de uiterlijke kenmerken van de betrokken panden wijzigen niet. 5) Het project betreft 'bouwwerk geen gebouw zijnde'.

Het onderhavige plan is gelegen binnen het beschermd stadsgezicht waarbij de uiterlijke kenmerken van het pand wijzigen. Het plan moet op basis van bovengenoemd schema langs de gemeenteraad voor een verklaring van geen bedenkingen indien er zienswijzen worden ingediend.

5.3

Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan Binnenstad II. Voor dit bouwplan is in het Besluit omgevingsrecht geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking. Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo. Het betreft een uitgebreide procedure. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage wordt gelegd voor het indienen van zienswijzen. Iedereen kan gedurende die termijn een zienswijze indienen. De zienswijzen worden beantwoord in een zienswijzennota. Als gevolg van ingediende zienswijzen kan een omgevingsvergunning worden geweigerd. De aanvrager kan dan een aangepaste aanvraag indienen. Geven de zienswijzen geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren, dan kunnen de indieners van de zienswijzen door de raadscommissie worden gehoord. De raadscommissie neemt een besluit op de zienswijzen en in voorkomende gevallen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Indien geen zienswijzen ingediend worden, kan direct na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit een omgevingsvergunning verleend worden. De omgevingsvergunning treedt in werking nadat deze langs elektronische weg kenbaar is

24


gemaakt. Tegen het besluit tot verlening van een omgevingsvergunning kan rechtstreeks beroep worden aangetekend bij de rechtbank gedurende een termijn van zes weken na publicatie van de vergunning.

25


26


Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project. De gemeente Leiden zal geen investeringen doen. In artikel 6.12 lid 1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. Het plan is niet aan te merken als een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Er hoeft derhalve geen exploitatieplan worden opgesteld. Voor het eventuele verhaal van (planschade) kosten, is een planschadeovereenkomst afgesloten tussen de gemeente Leiden en de aanvrager. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Zienswijzen

Het ontwerpbesluit (ontwerp van de beschikking, ontwerp van de ruimtelijke onderbouwing en ontwerp verklaring van geen bedenkingen ) heeft van 30 mei tot en met 11 juli 2013 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Er zijn geen zienswijzen ontvangen, dit betekent dat een verklaring van geen bedenkingen niet vereist is.

6.2.2

Beroep

De verleende omgevingsvergunning zal zes weken ter inzage worden gelegd; de beroepstermijn. Tijdens deze termijn kan direct beroep worden ingesteld of een verzoek om een voorlopige voorziening worden ingediend bij de rechtbank tegen de verleende omgevingsvergunning door de volgende personen: belanghebbenden die tijdig een zienswijze hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit; belanghebbenden aan wie redelijkerwijs niet kan worden verweten geen zienswijze te hebben ingebracht tegen het ontwerpbesluit. De definitieve vergunning zal dan in werking treden een dag na de afloop van de beroepstermijn of wanneer op een eventueel verzoek om voorlopige voorziening is besloten. Deze beroepstermijn zal worden aangekondigd in de Stadskrant en de Staatscourant.

27


Bijlagen Bijlage 1 Plancontour

28

1

m 22 6a

4848 g

24 6 t/

PLANGEBIED

m 24 6d

!

Vest

Ou de

Sing el

!

18 7

18 9

!

!

grens van de omgevingsvergunning

18 7a

18 3a

17 7a 1 t/m 13

19 1

17 7

18 1b 18 1a 18 1

18 3

18 5a 18 5

17 1a 17 1

17 5

16 1

163

16 5

167

169 a 169

5

2

Ou de

9

Vest

1 5

21

/m 24

Ma ria

26 25 24

15 t/m 21

ee g 3

Gijz en st

6t

m 229b

t/ m 22 5g

22

22 3

215a

4

8

14

Hekkensteeg

Ou de 22 5a

217

219

22 1

20 5

211a 2

12

7

Hekkenste eg

6

Pelikaanhof

t/ m 22 3j

20 7

20 9

211

10

5

213

8

4

Meermanshof

23

Vest

6

215

3

4

2

22 7a t/

151 14 9

153

155

157

159 a

159

28

LEGENDA

!

1

27

24 4

!

Ou de

24 2

2 t/m

24 0

!

22 0 t/

24 0a

30

29

Sing el

!

Ou de

16

7

ns t ra a

Klimmende Leeuwsteeg

Pe li

19

78

4

71a 71

69 b 69 a 69

12 t/m 18

41b t/

41a

17b 17a 17 21

!

28 5

28 1

27 9

27 7

27 5

27 3a 27 3

27 1

!

26 9

26 5 t/

m 26 7f

26 3 26 1 25 9 25 5

25 3

25 1

24 9a 24 9

23

25 7

24 7a

24 7

24 5a

24 5

24 1 24 3

27

25

28 3

23 9c 23 9b 23 9a 23 9

67

67 a g m 67 63 t/

R ijn

VERKLARING 2

182

15 5a

23 7a

23 7

23 5a 23 5

m 61a 57 t/

15 5

184 a

m 45 41

39 a 39

23 3a 23 3

23 1

22 9

22 7

22 5

22 3

22 1

219

217

215 a 215

213

54 t/ m 10 0

jn

35

33

31

29

211b 211a 211

20 9

20 7

20 5

20 3

20 1

11

10

9a

14 3

10 6

16 8a 16 8

a 10 6

9

40

16 6

t g ra ch ls te

12 9

Mid de

16 2

16 0

15 8

Uiters

rt

IDN.IMRO

Datum

60

80

100 m

Schaal

11-07-2013

NL.IMRO.0546.PB00082-0301 1:1.000

15 4

Archiefnummer pdf-versie

15 2

96

4 t/ m6

94 c 94 b 94 a 94

ndsp oo

15 6

10 0 98

te ha

13 3 13 1

3

Formaat A3

GE-13.049

14 8

Gemeente Leiden, Postbus 9100, 2300 PC Leiden

92

12 5

Ka a sm

2

14 6a 14 6 12 3

50

1b

90

a rk t

Zw ar

Status

vastgesteld

15 0

7

10 2

8

98 a

13 5

85

eg

3

16 4

10 4 a 10 4

14 1

1 t/ m

13 7

5

hin kste

10

4

13

Ko ppen

20

Pelikaanstraat 21

17 0a 17 0

14 5

13 9a 13 9

87

6

6 4

8

0

°

Omgevingsvergunning

14 7

Ri Ou de

14 9

de

8a

o_NL.IMRO.0546.PB00082.dwg

15 1

m arkt Ka as

R ijn

tegrac ht

37

6

11 t/m 19

20

11

73

45 a

!

28 9

!

29 1

45 b

10

29 3a 29 3

47 a 47

2

29 5a

28 7

75

17

4

29 5

29 5b Rijn

79 a

16

2a

29 7a

29 7b

49 a 49

10 2

Ou de

13 0a 13 0

16 1

10 0

Rijn

16 3

98 a 98

Ou de

de de Ou

15 3

90

88

96

112

110

10 8

R ijn

15 9

76

Ou de

86

94

96 a

10 6

12 0 118

116a

Ou de

17 4

17 2

89

74

82 84

78 80

94 a

10 4a 10 4

114

12 4 a

12 2

14 8

16 0

17 8b

77

51

12 6a 12 6

14 2

14 6

15 2

15 8 b 15 8 a 15 8

16 8

16 6

16 4 a 16 4

16 2

17 0

Pelika anstra at

76 a

12 8c 12 8b 12 8a

14 0

14 4

15 0

15 6

15 4 a 15 4

17 8a 17 8

17 6a 17 6

79

53

13 8

110a

92 a 92

raat mm erst

29 7

15

31 t/m 35

55

Ha arle

raat 29 9

14

60

196

20 2

214

!

58

192 a 19 2

20 0

198

19 6a

20 8

20 6

20 4

212

mm erst

29 9a

13

8

3a

!

56c

56a

19 0

20 0a

210

23 6a 23 6

22 8

22 6

22 4

3

25 4

25 2

Ha arle

2

12

38 t/m 42

!

1

56b 54

Duizendd raadstee g

52

198 c 198 b 198 a

23 4

23 2

22 2a 22 2

2 t/m 38

244

3a

25 0

24 8

24 6a 24 6

26 0

25 8

25 6a 25 6

50

23 4a

22 0

7

ns hof

62

5

5a

3a t/m 11

!

218a 218

Maria Gijzenplein

26 t/ m

Meisjespoort

216a 216

6 Sin t Ja

15 t/m 37

t fs traa

Legewerfsteeg

r W er

2

Va n de

t fs traa

Duizendd raadstee g

64

76

r W er

1

68

66

64 b 64 a

74

72

70

Va n de

5

1

24 t/m 36

23 t/m 29

20

11

18

9

18

10

168

ka a

20

t

9

3 t/m

Bladnr

1 van 1

Leiden

Afdeling Realisatie Team Onderwijshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

12 5

Haarlemmerstraat 236

Recommend Documents