GROUP A, juni

toelichting Van Sijpesteijnkade in perspectief - NS Poort / GROUP A, juni 2012 -

onderzoek Van Sijpesteijnkade, onderdeel van het voorlopig Stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord,

november 2011

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015

toelichting Van Sijpesteijnkade in perspectief | NS Poort/GROUP A

2

Onderzoek bebouwing Van Sijpesteijnkade, bijlage 2 uit het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp Westflank Noord

ouw SKU

se 2

1. Context en opdracht vanuit de raad In het kader van CU2030 wordt gewerkt aan de ontwikkeling van het deelgebied Westflank-Noord zoals omgeven door de Van Sijpesteijnkade – spoortracé – OV-terminal en de Mineurslaan. De 1e fase van dit Deelgebied is met de bouw van het Stadskantoor Utrecht in mei 2011 van start gegaan. De programmatische en stedenbouwkundige uitgangspunten wat betreft de ontwikkeling van de Westflank-Noord liggen vast in een groot aantal beleidsdocumenten zoals door de gemeente vastgesteld. Het betreft onder meer het Masterplan CU 2030 (2004), Structuurplan Westflank (2007) en het Integraal Programma van Eisen (2010). Daarbij liggen afspraken ten aanzien van beoogde ruimtelijke en functionele ontwikkelingen vast in overeenkomsten tussen de gemeente en de grondeigenaar / rechthebbende van de ontwikkeling van de Westflank-Noord zijnde NS Poort. In al deze beleidsdocumenten en overeenkomsten is voorzien in een sloop en herontwikkeling van de panden aan de van Sijpesteijnkade met uitzondering van het Rijksmonument. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken zijn de afgelopen jaren alle panden door NS Poort en ProRail verworven en is sloopvergunning verleend. Uitvoering van de plannen voor kantoren, woningbouw en parkeren is voorzien in de periode na 2014, direct aansluitend op gereedkomen van de nieuwbouw van het Stadskantoor Utrecht. Op 17 september 2009 heeft de gemeenteraad van Utrecht een motie aangenomen waarin de Raad zich uitspreekt dat de panden Van Sijpesteijnkade nummers 5, 7, 9, 11, 13-15, 21-23, 27, 29, 32, 33 en 35 behouden dan wel ingepast worden in de nieuwe bouwplannen. Belangrijkste overweging daarbij is geweest dat er in de stad veel onrust is over de eventuele sloop van (deze) historische bebouwing en dat de raad onderzoek naar behoud dan wel

inpassing vraagt. De gemeenteraad verzoekt het college alles op alles te zetten om te komen tot een oplossing die recht doet aan de volgens de motie breed gedragen mening in de stad en in de raad. Opdracht vanuit de gemeenteraad aan het College is om: 1. In gesprek te gaan met NS Poort om de wens van de raad over te brengen en te sturen op behoud dan wel inpassing van de historische bebouwing. 2. Een SPvE aan de raad te overleggen voor de van Sijpesteijnkade. 3. NS Poort te verzoeken tot het bespreken van het SPvE niet over te gaan tot daadwerkelijke sloop van de panden aan de Van Sijpesteijnkade. 2. Opbouw van de memo Deze memo beschrijft de studie naar het behoudt van de panden aan de Van Sijpesteijnkade. Achtervolgers wordt ingegaan op het gevoerde overleg tussen gemeente en NS Poort en de uitkomsten van de gezamenlijk verrichte studie naar mogelijkheid van (gedeeltelijk) handhaven bebouwing Van Sijpesteijnkade. 3. Proces NS Poort is in januari 2011 gestart met het opstellen van een Stedenbouwkundig Plan voor de Westflank-Noord. Dit plan komt tot stand gekomen in nauwe samenspraak met gemeente Utrecht (met name POS en afdeling stedenbouw) en ProRail. Bij de totstandkoming van het Voorlopige Stedenbouwkundige Plan (VSP) is onderzoek gedaan naar handhaven van de bebouwing Van Sijpesteijnkade. Naar mening van NS Poort biedt het VSP genoeg inzichten om van de gemeente Utrecht een uitspraak te vragen over handhaven dan wel (gedeeltelijke) sloop van de bebouwing Van Sijpesteijnkade. Dit zodat vanuit dit besluit gewerkt kan worden aan een uitwerking van de

plannen in een Definitief Stedenbouwkundige Plan als basis voor planontwikkeling en nieuwe bestemmingsplannen. NS Poort meent dat met het Definitief Stedenbouwkundig Plan zij afdoende invulling geeft aan de door de raad gevraagde onderzoek in de vorm van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen. 4. Studie 4.1 Verkeerskundige aspecten De Westflank-Noord vormt onderdeel van de gebiedsontwikkeling CU2030. Om beoogde ontwikkelingen mogelijk te maken zijn verkeersmaatregelen noodzakelijk die ook ingrepen in de bebouwingsstructuur noodzakelijk maken het betreft: a. Sloop van het hoekpand nabij de Mineurslaan om de aanleg van de HOV-verbinding mogelijk te maken. b. Noodzaak voor sloop van panden om ruimte te creëren voor een verkeersaansluiting van de Mineurslaan op toekomstige parkeergarage voor het Stadskantoor Utrecht en nieuwe bebouwing. De positie van deze aansluiting is vanuit de gemeente een hard gegeven en ligt ook vast in het Integraal programma van eisen openbare ruimte c. Een sloop van panden om een nieuwe aansluiting te maken van de nieuwe onderdoorgang hulpdiensten brandweer/ambulance onder de HOVbaan met aansluiting spooremplacement. De positie van deze onderdoorgang HOV voor hulpdiensten is vanuit de gemeente een hard gegeven en ligt vast in ontwerp HOV-baan, de afspraken met BRU en het Integraal Programma van Eisen voor de Mineurslaan. Verdere is ook de toekomstige ontsluiting van de VLPost via deze zelfde route gedacht. d. In 1995 zijn afspraken gemaakt het Rijk ten aanzien van toekomstige spooruitbreidingen. Om dit mogelijk te maken zijn panden verworven.

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015


3

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015


4

ProRail heeft aangegeven geen afstand te doen van haar wettelijke rechten en deze spoorreservering waarschijnlijk ook nodig te hebben voor de in de toekomst benodigde afhandelingssnelheid van de treinen bij de perrons. Dit betekent dat op termijn altijd rekening dient te worden gehouden met de sloop van de panden gelegen binnen de spoorreservering.

ouw SKU

4.2 Bouwtechnische aspecten Garage De plannen voor de Westflank-Noord voorzien in een omvangrijk woningbouw en kantoorprogramma die vragen om parkeren. Verder dient ook de parkeervraag van NS-personeel hier te worden opgelost (ligt vast in overeenkomsten gemeente). Het VSP voorziet in de bouw van een parkeergarage met circa 730 parkeerplaatsen in 7 lagen waarvan deels in 4 lagen onder de grond. Deze nieuwe parkeergarage sluit aan op de parkeergarage van het Stadskantoor (3 lagen boven de grond). Het bouwplot van deze nieuwe parkeergarage beslaat ook een deel van de bestaande bebouwing Van Sijpesteijnkade. Het betreft dan de entree van de parkeergarage die oorspronkelijk op maaiveld en nu in het VSP op laag -1 is geprojecteerd. Om de aanleg van de entree mogelijk te maken zullen de daar gelegen panden gesloopt moeten worden. Het fysiek kleiner maken van de parkeergarage heeft tot effect minder programma dan wel het creëren van een garage in meer dan 4 lagen onder de grond met relatief kleine parkeervlakken (nu worden circa 85 - 100 pp per laag voorzien). Dit laatste wordt door NS Poort vanuit kostenoverwegingen en exploitatie niet realistisch geacht.

se 2

Aanlanding gebouwen Voorzien wordt in twee torens van respectievelijk 90 en 45 meter hoogte, Deze dienen een aanlanding te hebben op de begane grond ten behoeve van entrees en constructieve voorzieningen. Dit maakt de sloop van de panden noodzakelijk. Bouwactiviteiten / bouwplaats Naast de feitelijke bouwplot voor de parkeergarage / entree garage en aanlandingen van de nieuwe woongebouwen dient in de toekomst ook rekening te worden gehouden met bouwactiviteiten en bouwplaats(en). Gezien de omvangrijkheid van de bouwopgave dient rekening te worden gehouden met gebruik van de gehele woningbouwstrook rekening houdend met het monument. 4.3 Programmatische aspecten Onderdeel van de ontwikkeling van de WestflankNoord is de ontwikkeling van een omvangrijk woningbouwprogramma. Gemeente wenst dit gemaximaliseerd zien om ook de verblijfskwaliteit en levendigheid van CU2030 te bewerkstelligen. Met NS Poort is het verleden gesproken over een ontwikkeling van 35.000 m2 BVO aan woningen (omgerekend circa 350 appartementen) aan de Van Sijpesteijnkade. In dit licht zijn door NS Poort aanzienlijke verwervingen gedaan (circa € 9 miljoen), heeft men een sloopvergunning verkregen is overgegaan tot leegstandsbeheer. De jaarlijkse instandhoudingskosten zijn circa € 100.000,- per jaar. Gestudeerd is op de stedenbouwkundige inpassing van het benoemde woningbouwprogramma. NS Poort constateert dat - binnen de in de Structuurvisie gegeven bouwhoogten - op commercieel verantwoorde wijze (betreft o.a. woningbouwplattegronden, bezonning e.d.) een ontwikkelingsprogramma gerealiseerd kan worden van maximaal 25.000 m2 BVO.

Hierbij wordt uitgegaan van de gehele sloop van de bebouwing Van Sijpesteijnkade met uitzondering van het monument. Voorzien wordt daarbij in twee hoogbouwvolumes van respectievelijk 90 en 45 meter en “laagbouw” van tussen de 15 en 25 meter. De nieuwe woonbebouwing zal constructief dus de “voeten” moeten hebben aan de Van Sijpesteijnkade. Verder wordt het van groot belang geacht dat de nieuwe woonbebouwing de entree (“de adressen”) hebben aan de Van Sijpesteijnkade: hier zullen toekomstige bewoners hun (woon) identiteit aan verlenen. Vanuit dit beeld zal het laten staan van meer van de bestaande panden leiden tot minder nieuwbouwwoningen en/of complexe en dus kostenverhogende inpassingsvraagstukken van bestaand en nieuwbouw, dat ten koste zullen gaan van het financiële resultaat voor NS Poort. Feitelijk is NS Poort van mening dat het handhaven van bestaande panden zich niet verhoudt tot de omvangrijke en risicovolle ontwikkeling van woningbouw op deze (complexe) locatie. 4.4 Verbinding met het Forum In de diverse beleidsdocumenten worden opgave voor de Van Sijpesteijnkade geformuleerd waaraan NS Poort als rechthebbende van toekomstige ontwikkelingen dient te voldoen. Een van de opgaven is het creëren van een directe verbinding van het hogergelegen Forum naar de Van Sijpesteijnkade, waarbij de gemeente zorg draagt voor de fysieke koppeling van de kade naar het toekomstige Lombokplein. Om het aantakken van het Forum via trappen mogelijk te maken, zullen een of meerdere panden gesloopt moeten worden.

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015


5

tekening van de huidige bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade bron: Visie op de toekomstige ontwikkeling van de Van Sijpesteijnkade

1/3

sloop noodzakelijk ivm toegang parkeergarage

9

29 27

31

33

inpassing van het te behouden Rijks monument

HOV- baan

11

VL-post en noodhulpdiensten

35

sloop noodzakelijk ivm bouw

doorgang naar forum wenselijk

7 5

sloop noodzakelijk ivm bereikbaarheid

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

mogelijkheden voor behoud van monument + bakstenen pand jaren '30

ingrepen tbv noodzakelijke ontwikkelingen aan de Van Sijpesteijnkade

Q4 2015


6

4.5 Monument Het monument zal gehandhaafd blijven en geïntegreerd worden in de nieuwe bebouwing. Voorzien wordt in een toekomstige commerciële bestemming. Integratie is kostenverhogend maar als uitzondering bij het monument binnen het gehele plan te verantwoorden. Sloop van het Rijksmonument is namelijk geen optie.

ouw SKU

se 2

4.6 Stedenbouwkundige overwegingen In paragraaf 3.5 van het VSP staat de stedenbouwkundige visie beschreven t.a.v. de vernieuwing van de Van Sijpesteijnkade. De inzet van het hierin beschreven transitiemodel is sterk geïnspireerd op de versmelting van de 'oude' en de 'nieuwe'stad. Hierbij vormt de doorgetrokken Leidsche Rijn het herstel van een historische stadsstructuur, die las stedenbouwkundig 'anker' dient voor het herinrichtingsvoorstel. De kleinschalige historische bebouwing aan de huidige Leidseweg heeft hierin al een waardevolle betekenis door zijn aangesloten structuur. De zware infrastructuur van het Westplein doorkruist de oude Leidsche Rijn tussen de Van Sijpesteijnkade en de Leidseweg op een brute wijze. De grootschalige vernieuwing en herontwikkeling van het totale Stationsgebied maakt het mogelijk deze 'fout' te herstellen, door de ondertunneling en het opnieuw doortrekken van de Rijn. Het vernieuwingsplan voor de toekomstige kade bebouwing heeft dan ook niet alleen betrekking op de Van Sijpesteijnkade maar zeker ook over de totale kade lengte van de Leidseweg. In onze visie zal de toekomstige kadebebouwing dan ook een nieuwe betekenis moeten geven aan het herstel van de historische waterloop verbinding, als onderdeel van een groter vernieuwingsplan. Het is deze visie die ons na intensieve studie en onderzoek heeft gebracht tot de keuze voor het behoud van enkel het Rijksmonument als onderdeel van een nieuwe geaccentueerde kade bebouwing.

Om invulling te geven aan de Raadsmotie is ook het behoud van meer bestaande bebouwing onderdeel geweest van het onderzoek. De bebouwing die naast het Rijksmonument niet noodzakelijk moet wijken als gevolg van de infrastructurele maatregelen zijn de panden met huisnr.13-19 en 21-23. Hiermee zou een bescheiden maar aaneengesloten ensemble behouden blijven. Dit is alleen mogelijk wanneer een alternatieve entree van de parkeergarage wordt gerealiseerd, door niet te zakken naar een lager niveau. Na het passeren van de HOV-baan moet dan direct worden afgeslagen naar rechts. Dit heeft wel als grote nadeel dat een deel van de plint niet kan worden ingevuld met een collectieve stadse functie, maar een dichte gevel zal blijven t.b.v. de garage entree en het heeft een nadelig effect op de functionaliteit van de garage. Wanneer het behoud van de panden onverminderd word gecombineerd met het omvangrijke programma voor woningbouw en kantoren dan ontstaat er een knellend schaalconflict. (zie afb. a.) Er is dan geen sprake van een ontspannen integratie die een positieve bijdrage levert aan de totaal compositie, noch aan de historische waardering van de panden. Hierbij is overigens de problematische aansluiting met het aangelegen Forumdek nog niet meegenomen. Een meer succesvolle integratie van het historisch behoud zou kunnen ontstaan wanneer een groot deel van het programma word gereduceerd. Waardoor een meer geleidelijke overgang ontstaat die recht doet aan de bestaande bebouwing. Het totale programma zal dan maximaal ca. 6.000 m² woningbouw en ca. 12.000 m² kantoor bedragen. (zie afb.b.) Echter doet dit op geen enkele manier recht aan de invulling van de totale opgave. Dit conflicteert sterk met de gemeentelijke wens tot veel woningen en de benodigde en de op het kantoorvolume berekende afdracht ten behoeve van de grondexploitatie.

4.7 Financiële aspecten Bij een keuze voor het laten staan van een deel van de woningen zal dus ook het totale programma aangepast moeten worden. Dit zal leiden tot een verminderde opbrengstwaarde voor NS Poort in de orde van grote van (tenminste) € 10 miljoen euro. Bovendien resulteert dit in een lagere afdracht aan de gemeentelijke grondexploitatie van circa € 2 miljoen. 5. Conclusie ten aanzien te handhaven bebouwing Studie toont aan dat ten behoeve van verkeer, bereikbaarheid en parkeren het grootste gedeelte van de bestaande panden aan de Van Sijpesteijnkade in elk geval gesloopt dienen te worden. Ten minste als partijen vast houden aan eerder door haar geformuleerde uitgangspunten zoals ook geformuleerd in het gemeentelijk Integraal Programma van Eisen. Dit IPvE staat voor NS Poort niet ter discussie. Dit betekent feitelijk dat de discussie over te handhaven panden zich dient te richten op de dan resterende bebouwing. Dit heeft echter tot gevolg dat het gehele programma voor de Westflank-Noord onder druk komt te staan met alle programmatische en financiële consequenties van dien. Deels handhaven van woningen zou dus betekenen een verminderde stedenbouwkundige kwaliteit, hogere bouwkosten parkeergarage, verminderd woningbouw- en kantoren programma en verminderde opbrengsten voor NS Poort. Vanuit deze overwegingen wil NS Poort vasthouden aan eerder gemaakte afspraken en tot sloop van de panden overgaan op het moment dat deze noodzakelijk zijn voor bouwactiviteiten in de Westflank-Noord.

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015


7

afb.a. maximaal behoud in combinatie met maximaal programma leidt tot een onevenwichtige en daarmee onwenselijke compositie

afb.b. maximaal behoud met optimale inpassing, leidt tot een substantiele afname van het programma van woningen en kantoren

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015


8

3d massa-model van het transitiemodel Van Sijpesteijnkade, GROUPA

Geprojecteerd aanzicht van de Leidsche Rijn kade met een inpassing van het transitiemodel op de achtergrond de contouren van hoogbouw rondom het Stationplein West, GROUPA

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015


9

Notitie historie en toekomst Van Sijpesteijnkade, mei 2012

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015


10

Notitie historie & toekomst Van Sijpesteijnkade Het Stedebouwkundig plan probeert op een zorgvuldige wijze een transitie te scheppen van een hoogstedelijke dynamiek rondom het Station naar een Stadse ‘kade’ aan de zijde van de Leidsche Rijn. Het daarvoor ontwikkelde transitiemodel zoekt in de breedte van de stedelijke verandering van deze plek naar een verankering bij de bestaande omgeving. Het doortrekken van de Leidsche Rijn in de toekomst zal een enorme bijdrage leveren aan het herstel van een historische waardevolle structuur en de verbinding van het oud en nieuw doen versterken. In aanvulling daarop kan het ‘voelbaar en tastbaar’ maken van de historische karakteristiek van de Van Sijpesteijnkade meer dan het plan nu voorstelt, worden gerealiseerd. Door het historische karakter van de bestaande bebouwing het leidend principe te maken voor de architectonische uitwerking. Het huidige Stedebouwkundig ontwerp biedt voldoende ruimte voor een diversiteit en variatie aan architectonische invullingen. Niet vanuit een dogma voor behoud en conserveren alleen, maar bijvoorbeeld met een eigentijdse interpretatie en benadering. Op een subtiele of juist confronterende wijze kan de aanwezigheid van de historie van de plek voelbaar en zichtbaar worden gemaakt. Hetzij door de letterlijke aanwezigheid van het bestaande (het monument) danwel door het toepassen van herkenbare verwijzingen en elementen. Door het vernieuwde inzicht in de opbouw van de Van Sijpesteijnkade is een waardevolle laag toegevoegd aan het huidige ontwerp. Na de intensieve discussies met verschillende partijen is dan ook een meerwaarde ontstaan die als uitgangspunt dient voor de verdere ontwikkeling.

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015


11

1

EIGENTIJDSE INTERPRETATIE VAN DE HISTORIE


onbekend de “zwarte parel”, Rotterdam Studio Rolf.fr ism. Zecc architecten

- het behouden (of herbouwen) van - het van) behouden (of herbouwen) (delen de bestaande gevel alsvan (delen van)laag de in bestaande gevel als herkenbare het nieuwe herkenbare laag in het nieuwe

- het behouden of terugbrengen en interpreteren van historische details en elementen Kolumba art museum, Keulen

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015

Fouquet’s Barrière Hotel, Parijs

Fouquet’s Barrière Hotel, Parijs toelichting Van Sijpesteijnkade in perspectief | NS Poort/GROUP A

12



Huis van Roosmalen, Antwerpen Raad van state, Den Haag

- het inpassen van nieuwbouw met een interpretatie van historische karakteristieken; gevelverdeling, compositie en ritmiek

Stadhuis Menen, België

- het inpassen van nieuwbouw met een interpretatie van historische karakteristieken; gevelverdeling, compositie en ritmiek

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015

Touwenterrein, Amsterdam

Eden Bio, Parijs toelichting Van Sijpesteijnkade in perspectief | NS Poort/GROUP A

13

2

REFERENTIES VOOR INPASSING VAN HET MONUMENT

REFERENTIES VOOR INPASSING VAN HET MONUMENT

Raad van state, Den Haag

Shoreham Street, Sheffield

- het benadrukken van de confrontatie waarbij het bestaande ‘drager’ is voor het nieuwe

- het aaneenrijgen van oud en nieuw door interventie van een ‘koppelstuk’

Moritzburg Museum Extension, Halle, Germany

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015

Hamburger Hof, Berlijn toelichting Van Sijpesteijnkade in perspectief | NS Poort/GROUP A

14

Colofon Deze toelichting op de aanpak van de Van Sijpesteijnkade, juni 2012 is opgemaakt door

in opdracht van NS Poort

ouw SKU

se 2

Fase 3 Q4 2014

Q4 2015


15

GROUP A, juni

Recommend Documents