Grounds for Change Hunzedal Borger

Grounds for Change Hunzedal Borger



Voorwoord

De energietransitie is meer dan een nobel streven, meer dan een idealistisch toekomstbeeld. Door energiegebruik als uitgangspunt te nemen bij het inrichten van onze omgeving kunnen we kosten besparen en comfortabeler wonen en werken. Bovendien is energie een innovatieve sector die kan zorgen voor hoogwaardige werk­gelegenheid. Het loont het de moeite ruim aandacht te besteden aan de toepassing van energie in bijvoorbeeld woonwijken, bedrijventerreinen en in het landelijk gebied. Daar zal ik me sterk voor maken en dat verwacht ik ook van de gemeenten. Overheden hebben bij uitstek een rol als het gaat om het stimuleren en enthousiasmeren van mensen en ze met elkaar in contact brengen. Als we alle kansen willen benutten, moeten we in een vroegtijdig stadium rond de tafel. Planologen, projectontwikkelaars, aannemers, architecten; dus voordat de bestemmingsplannen klaar zijn en voordat de eerste paal de grond in gaat. Grounds for Change is daar het lichtend voorbeeld van. Niet langer de dingen doen zoals we ze al decennia lang doen. Niet omdat het niet goed gaat, maar wel omdat het nog beter kan. Drenthe is een provincie waar we trots op mogen en moeten zijn. Grounds for Change speelt over de hele wereld, maar Drenthe verdient het zeker dat we nadenken over energie. Dat betekent investeren in de voorbereiding zodat we nog jarenlang vruchten kunnen plukken als het gaat om comfort, een schone leefomgeving en economisch gewin. Tanja Klip-Martin gedeputeerde provincie Drenthe



Inleiding

Het project Grounds for Change “Schets een voorstelbaar en nastreefbaar ruimtelijk toekomstperspectief voor Noord-Nederland in 2035 waarbij het realiseren van een duurzame energievoorziening als centrale invalshoek geldt”. Dit is de centrale opdracht van het Grounds for Change project. In Grounds for Change staat de wisselwerking tussen de energietransitie en de ruimtelijke inrichting centraal. Aan de ene kant beschouwen we de energietransitie als ordenend principe voor vernieuwend ruimtegebruik en aan de andere kant zien we de inrichting van de fysieke omgeving als een belangrijke randvoorwaarde voor de energietransitie. Zowel bij het vormgeven van de toekomstige energiehuishouding als de ruimtelijke inrichting worden vele dilemma’s zichtbaar: zo biedt bijvoorbeeld compact bouwen goede mogelijkheden voor nieuwe manieren om in de warmtevraag te voorzien, maar gaan moderne woonwensen vaak in de richting van lage woningdichtheid. Nieuwe planningsconcepten zijn nodig bij het managen van deze ingewikkelde transitieprocessen om te vermijden dat oplossingen voor het ene probleem leiden tot andere probleem elders. Ontwerpprocessen zijn ingewikkeld. Beslissers moeten rekening houden met veel verschillende aspecten en belangen. De keuzes die in een ontwerpproces gemaakt worden, werken lange tijd, vaak decennia, door. Onzekerheden over toekomstige ontwikkelingen spelen daarbij altijd een rol. Hier ontstaat vaak een dilemma. Onzekerheden vragen enerzijds om creatieve en innovatieve oplossingen die houdbaar zijn in de toekomst. Anderzijds wordt vaak teruggegrepen naar bestaande oplossingen die zich al bewezen hebben. Maar die bestaande oplossingen blijken niet altijd voldoende om tegemoet te komen aan veranderende omstandigheden. Zo vraagt het energie- en klimaatvraagstuk om ‘toekomstbestendige’ woningen die vele malen minder energie gebruiken dan de huidige woningvoorraad. De verwachting is dat het energiegebruik dient te worden gehalveerd in de komende decennia, willen we de gevolgen van de klimaat­ veranderingen enigszins binnen de perken houden. Dit betekent een enorme uitdaging voor het verbeteren van de kwaliteit van zowel de bestaande woningvoorraad als de nieuw te bouwen woningen. En wat te denken van de waterproblematiek waar we mee te maken zullen krijgen? Wat betekent dat voor het inrichten van nieuwe woongebieden?

Grounds for Change



In Grounds for Change kijken we vooruit tot 2035 omdat transities vragen om ingrijpende maatschappelijke veranderingen en die kosten nu eenmaal tijd. Tegelijkertijd wil het project met concrete projectideeën laten zien dat het transitiedenken nu al kan beginnen. Dat gaat verder dan de ontwerpen op de tekentafel. De herstructurering van de woonwijk Hunzedal in Borger is een voorbeeld van een project waarbij een zogenaamde “charette” een belangrijke rol heeft gespeeld. Aan de hand van dit voorbeeld beschrijft deze brochure hoe Grounds for Change vorm krijgt in hedendaagse projecten. Uitgebreide informatie over Grounds for Change vindt u op de website www.groundsforchange.nl.

Wat is een charrette? Het Franse woord “charrette” betekent letterlijk kar. Een charrette was een kar met twee wielen waar in het 19e eeuws Parijs de werkstukken van de studenten van de École des Beaux Arts mee werden opgehaald om ze naar de examencommissie te brengen. Het verhaal gaat dat de studenten kunst en architectuur tijdens die rit probeerden met een laatste ‘finishing touch’ het werkstukken af te ronden. Het woord charrette staat dus voor een laatste inspanning om vlak voor het verstrijken van de deadline een zo goed mogelijk resultaat te bereiken. De naam ‘charrette’ dekt daarmee de lading van de ontwerpbijeenkomst: In korte tijd met een duidelijke deadline met deelnemers vanuit verschillende achtergronden werken aan een integraal ontwerp.

Doel van een charrette Een charrette biedt de mogelijkheid om met mensen met verschillende expertise, (planners, ontwerpers, architecten, stedenbouwkundigen, energiedeskundigen, waterspecialisten, landschapsarchitecten) helemaal aan het begin van het ontwerpproces na te denken over dergelijke vragen en integrale oplossingen in plaats van deeloplossingen die later toch niet zo



goed blijken te voldoen omdat er met bepaalde aspecten onvoldoende rekening is gehouden. Dit vraagt om creativiteit en durf om ‘out of the box’ te denken en niet direct genoegen te nemen met de ‘gangbare’ oplossingen. Het multidisciplinaire karakter zorgt dat men kan zoeken naar synergie waarbij één maatregel meerdere problemen kan oplossen. Ook kunnen conflicterende oplossingen in beeld komen met zoveel verschillende expertise aan tafel; leidt een oplossing voor één probleem wellicht tot het ontstaan van een ander probleem? Ideeën worden verzameld, gesorteerd en op bruikbaarheid getoetst. Een charrette is ook een ontmoeting tussen partijen die elkaar in een ontwerpsetting normaal niet zo snel zouden ontmoeten. Marktpartijen en overheden, bewoners en bestuurders kunnen allen een bijdrage leveren en horen van elkaar wat ze belangrijk vinden. Dit draagt bij aan wederzijds begrip en dus draagvlak voor de uiteindelijk plannen: het is mooi als je ideeën van jezelf terugziet in het uiteindelijke ontwerp.

De uitkomst van een charrette Een charrette resulteert vaak in een heleboel goede ideeën die op een aantrekkelijke manier worden gevisualiseerd. De ideeën zijn nog niet gepolijst, gedetailleerd uitgewerkt en onderzocht of uitgebreid getest. Het is rijp en groen door elkaar. De resultaten worden niet gepresenteerd in lange rapporten maar zoveel mogelijk in beelden. Grafische verbeelding leidt bijna altijd tot een goede discussie over de verbeelde ideeën.



De herstructurering van Hunzedal

De wijk Hunzedal te Borger is een oude, typische zestiger jaren woonwijk die geheel bestaat uit sociale huurwoningen. Deze wijk wordt gekenmerkt door woningen met een slechte bouwtechnische staat en door een slechte sociale economische structuur. Het betreft 233 woningen, hiervan worden 130 gesloopt en worden 101 woningen nieuw gebouwd met als doel een verhouding 70% sociale woningbouw en 30% koopwoningen. De herstructurering wordt uitgevoerd in 3 fasen. Gestart wordt in 2006, de laatste fase wordt in 2009 uitge-



voerd. Vervolgens moet de wijk weer 30 jaar meekunnen. De totale investering bedraagt circa 3,6 miljoen euro. De plannen zijn al in een ver gevorderd stadium. Het stedebouwkundig plan en het beeldkwaliteitplan zijn al gereed en binnenkort verstrekt Wooncom een ­architect opdracht voor het ontwerpen van de woningen. De wijk Hunzedal is daarmee bij uitstek geschikt voor een charrette in verband met de deadlines.

De charrette voor het Hunzedal Ingeval van het (her)inrichten van een woongebied zoals het Hunzedal in Borger gaat het onder andere om het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving waar mensen met plezier wonen en die aansluit bij de wensen van de doelgroep. Dit betekent onder andere dat de woningen ook betaalbaar moeten zijn. De gemeente Borger-Odoorn is samen met Wooncom al lange tijd bezig met de voorbereidingen. Er ligt al een wijkplan, een beeldkwaliteitplan en een stedenbouwkundig plan. Beide partijen vinden samen met de provincie Drenthe dat energie een belangrijk thema is bij de herstructurering. Daarom zijn de volgende doelen voor de charrette geformuleerd: - Energieaspecten. Er is expliciet aandacht voor energiemaatregelen, zowel besparing als het mogelijk gebruik van hernieuwbare bronnen. - Ruimtelijke aspecten. De ruimtelijke mogelijkheden en gevolgen van de diverse energieopties moeten duidelijk in kaart worden gebracht. - Financiële aspecten. De financiële gevolgen zichtbaar worden gemaakt. Uitgangspunt moet zijn dat de woonlasten van de toekomstige bewoners niet mogen stijgen als gevolg van de energiemaatregelen.



Opzet De tweedaagse charrette begon met een aantal inleidingen. De gemeente en Wooncom presenteerden de plannen voor het Hunzedal. Dit gaf de deelnemers goed inzicht in het werk dat al was gedaan en de randvoorwaarden waarbinnen diende te worden gewerkt in de verschillende ontwerpgroepen. Ook de omgeving waarnaar de wijk was genoemd, het Hunzedal, werd gepresenteerd. Om een ‘levensechte’ indruk te krijgen van de huidige situatie zijn de deelnemers door Wooncom rondgeleid in de wijk. In de middag zijn 3 ontwerpteams geformeerd, zodanig van samenstelling dat de verschillende kennisgebieden goed vertegenwoordigd waren in elk team. De afspraak werd gemaakt dat aan het eind van de tweede dag de resultaten van de teams zouden worden gepresenteerd aan de portefeuillehouders van het college van B&W en GS. Dit diende een gezamenlijke presentatie te zijn waaraan alle drie groepen een bijdrage moesten leveren. Één van de drie teams bestond uitsluitend uit landschappelijke ontwerpers en planologen en hield zich met name bezig met de wijk en haar omgeving. In de beide andere teams lag de nadruk op de vraag hoe de wijk vanuit een energieperspectief zo goed mogelijk kon worden ingericht, weer onder de voorwaarde dat dit geen negatieve gevolgen mocht hebben voor de woonlasten. Aan het eind van de eerste dag werden de groslijsten met eerste ruwe ideeën van de drie groepen kort gepresenteerd en besproken. Aansprekende praktijkvoorbeelden die aantonen dat energieneutraal bouwen in combinatie met lage woonlasten niet iets is dat over tien jaar kan worden gerealiseerd maar nu al plaatsvindt werken inspirerend. De tweede dag begonnen we daarom met een inleiding van de heer Seinen, projectontwikkelaar die inzicht geeft in de wijze waarop hij dergelijke innovatieve projecten



realiseert in Noord-Nederland. De financiële onderbouwing kwam hier nadrukkelijk aan de orde. De rest van de dag werd besteed aan het uitwerken van de meest beloftevolle ideeën van de op de eerste dag opgestelde groslijst. Daarbij was regelmatig overleg nodig tussen de verschillende groepen, temeer omdat naast het thema ‘energie’ het thema ‘water’ op verschillende manieren in de ontwerpen een belangrijke rol kreeg. De dag werd afgesloten met een interessante integrale presentatie van de deelnemers aan de bestuurders. De resultaten zijn gepresenteerd op drie niveau’s: streek-, wijk- en woonniveau.



r st e Diep

Streekniveau

no

oo

ine

n-

S

ch

A c h te

or

d

rs t e

Di

ep

Voo

Drouwen

Ka

na

al

Bu

N34

Buinen

Borger -Koolzaad

1 -Heide plaggen 2

-Biomassa

-Gevarieerder

Ees 0

1

1km

005/MB/Hunzedal-Borger 2006

Cartografie : Sectie GIS en Cartografie provincie Drenthe

Opties

2

Retentie bekkens

Sluis

waterberging

Woningbouw Recreatie

kanoën + wildwaterbaan wandelen / fietsen / vissen

Cultuurhistorie Veiligheid N34

weg Borger / Ees

Biomassa Energie Educatie

dynamisch beekdal

regulering wateroverlast hout landbouw micro waterkracht centrales energieboulevard

Het Hunzedal in haar omgeving Het dorp Borger kenmerkt zich door het beeld van een snelle wijkengroei rondom een oude kern met een moderne middenstand. In die snelle groei van de afgelopen decennia is in het stedenbouwkundig plan weinig ingespeeld op het karakteristieke reliëf van de ondergrond van de

10

Hondsrug ter plaatse. Hier en daar zie je de straten de ‘helling nemen’ maar echt mooi ruimtelijk en bewust vormgegeven is het niet. De woonwijk tegen het Kanaal Buinen-Schoonoord is tamelijk inspiratieloos en doorsnee op de helling gebouwd. De wijkreconstructie biedt de mogelijkheid om vanuit de duurzaamheidsgedachte te bouwen met de morfologie van de bodem en de natuurlijke waterhuishouding als uitgangspunt. Van west naar oost helt de bodem af, richting kanaal, wat een mooie aanleiding is om de wijk terrasgewijs (in treden) te reconstrueren. Op elk terras wordt regen- en bodemwater vastgehouden en geremd in de afstroming. De groenstrook met vijvers ten noorden van de wijk wordt in de reconstructie in de wijk doorgetrokken op dezelfde hoogtelijn. Dit vergroot het bassin en daarmee de buffering van water. Zo kan regenwater over een langere tijd en meer gecontroleerd worden afgevoerd. Een ander voordeel is dat de wateroverlast bij de woningen aan de voet van de wijk, tegen de kanaaldijk, drastisch kan worden verminderd. De hele aanpak van groene waterberging zorgt voor een aantrekkelijke aankleding van de wijk.

De stroom, de es en het veld De kleine reeks aan landschapstypen ten zuiden van Borger kunnen elk in een ontwerp met een duurzaamheidskarakter een nieuwe verschijningsvorm krijgen. Om te beginnen het kanaal dat onder een flink verval ligt. Dit kan opgestuwd ook in meerdere treden naar het oosten aflopen. Wat betekent dat de beddingen in de bovenstroom breder gaan worden en in de benedenstroom smaller door een lager peil. Dit laatste heeft het voordeel dat de eerder genoemde ‘nat gebouwde’ woningen aan de voet van de wijk meer drooglegging kunnen krijgen. Op de plaatsen van de opstuwingen kunnen kleine generators worden geplaatst die nog wat energie kunnen leveren. In combinatie met herstel van de sluis levert dit een mooie centrale attractie op: vallend water in een bassin. Het kanaal wordt meer dan het nu is een waterallee met boulevards aan de kant van de aangrenzende wijken. De esgronden in de omgeving blijven in landbouwkundig gebruik, maar dan in toenemende mate voor teelten voor biomassa voor energieproductie. De boswachterijen op de veldgronden worden in het ontwerp uitgebreid en omgevormd met houtsoorten die snel groeien en snel geoogst kunnen worden als biomassa voor biovergistingsinstallaties. Hierbij kan gedacht worden aan heideplaggen, krentenbossen, vogelkers en zoete kers. De centrale biovergistings­ installatie zou op de helling van de Oosterskampen vlakbij het kanaal gebouwd kunnen worden. Zo creëer je samen met de sluisgenerator, die vlakbij ligt, een attractief ontmoetingspunt van verschillende duurzaamheidsthema’s. Een soort “duurzame energie boulevard”, educatief en recreatief interessant.

11

Wijkniveau

Het plangebied van de herstructurering Voor de wijk zijn de energie-effecten en de CO2-emissiereductie van de verschillende maatregelen doorgerekend met het software model MERLiN (Modelling Energy Resource Limitations in Neighborhoods) ontwikkeld bij het Centrum voor Energie en Milieukunde van de Rijksuniversiteit Groningen. Met behulp van dit model is het mogelijk om op een snelle en inzichtelijke manier een energieplan te maken en door te rekenen voor een wijk (of een groep van huizen). Zowel op woningniveau kunnen keuzes worden gemaakt (bijvoorbeeld type verwarming, isolatie, zonneboiler e.d.) als op wijkniveau (bijvoorbeeld windenergie). De resultaten staan in onderstaande twee figuren (Energie en CO2-emissie). De plannen zijn in beide figuren vergeleken met een referentie scenario (BAU: Business As Usual). In dit referentie scenario wordt een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van 0.8 aangehouden. Deze EPC wordt bereikt d.m.v. isolatiemaatregelen en warmteterugwinning met balansventilatie. De verwarming is een traditionele hoogrendementsketel. Figuur 1 Netto energiegebruik en CO2 emissie van een standaard ingericht Hunzedal vergeleken met een Hunzedal ingericht met Only Family Electric woningen 6.000

350

300 250

CO2 emissie (ton)

Energieverbruik (GJ)

5.000 4.000

200

3.000

150

100

2.000

Energiegebruik (GJ) 1.000

50

CO2 emissie (ton) 0

0

-5 0

-1 0 0

-1.000

S ta n d a a rd

O n l y f a m i l y E l e c tr i c

w o n in g e n

Standaard woningen

Only family Electric

-1 5 0

N e tto fo s s i e l e n e r g i e g e b r u i k

N e t to C O 2 e m i s s i e

E n e r g ie p ro d u c tie P V p a n e le n

C O 2 re d u c tie P V p a n e l e n

12

Het plan van de charrettegroep gaat een stuk verder. De genomen maatregelen zijn: zeer goede isolatie, warmtepomp in combinatie met lage temperatuur vloerverwarming, warmte­‑ ­terugwinning met hoog rendements balansventilatie, warmteterugwinning bij douche/badwater (voor het grootste deel van de woningen), en 27,6 m2 zonnecellen. Het resultaat is woningen met een EPC van gemiddeld 0,25. Het totale energiegebruik in Hunzedal zou daarmee ca. 75% lager komen te liggen dan wanneer woningen met een wettelijke EPC van 0,8 gerealiseerd zouden worden. De netto CO2-emissies dalen door toepassing van zonnepanelen zelfs met 95%. In figuur 1 hebben we een vergelijking gemaakt tussen het netto energiegebruik en de netto CO2-emissie van woningen met standaard EPC en de Only Family Electric woningen in Hunzedal. De CO2-winst door toepassing van zonnepanelen lijkt op het eerste oog verhoudingsgewijs erg hoog. Een elektriciteitscentrale heeft echter een rendement van gemiddeld 45%. Inzet van zonnepanelen voorkomt dus niet alleen de productie van elektriciteit in energiecentrales, het voorkomt ook dat bij die productie 65% van de fossiele energie-input wordt omgezet in niet bruikbare warmte. De daaraan gekoppelde CO2-winst rekenen we toe aan de Photovoltage (PV) panelen.

13

Woningniveau

Energie en water in de Woning Het derde niveau waar naar is gekeken is het woningniveau. Welke maatregelen zijn op woning­ niveau realiseerbaar om zo’n laag mogelijk energiegebruik te krijgen? In de charrette is gewerkt aan een totaalconcept van een zeer goed geïsoleerde woningschil en een pakket installatie­ maat­regelen. Bijzonder is dat de woningen niet worden voorzien van een gasaansluiting. De oorspronkelijke gedachte om een traditionele energie-infrastructuur in de wijk aan te leggen is daarmee verlaten. Voorwaarde is dat de nieuwe bewoners een goede instructie krijgen over de werking van de installaties. Aanbevolen is verder om een onderhoudscontract af te sluiten met de bewoners. Daarmee kan worden voorkomen dat door onjuist gebruik van de installaties het energiegebruik hoger is dan nodig en blijft de kwaliteit van het binnenklimaat ook beter gewaarborgd. Figuur 2 Woningconcept: Only Family Electric ( Bron:ITHO)

De ‘only family electric’ woning heeft een buitengewoon laag energiegebruik door gebruik van een warmtepomp voor verwarming en warmwater en door toepassing van een fors oppervlak aan PV-panelen. De woning gebruikt geen gas, terwijl een gemiddelde nieuwbouwwoning een gasgebruik heeft van 800 – 1000 m3. Het elektriciteitsgebruik stijgt met ca. 2.500 kWh door toepassing van een warmtepomp. Deze extra elektriciteitsvraag kan volledig worden afgedekt door de PVpanelen. De woning is dus energieneutraal voor wat betreft ruimteverwarming en warmwater!

14

Investeren en terugverdienen

De realisatie van de milieuambitie brengt investeringskosten met zich mee. Deze kosten variëren per energiemaatregel, maar ook per woningtype. In de praktijk blijkt dat de kosten sterk afhangen van de partij die de maatregelen realiseert en de wijze waarop dat gebeurt. De volgende factoren zijn bepalend voor de exacte extra investeringskosten: - Het moment waarop het item energie wordt ingebracht in het planproces (hoe eerder, hoe lager de kosten). - De wijze waarop energiemaatregelen zijn geïntegreerd in het bouwproces. Voorbeeld: Het slaan van een put voor een individuele warmtepomp kan tijdens het heien worden meegenomen. Dit levert een forse kostenbesparing op t.o.v. het aanbrengen van putten in een latere fase van de bouw. Dit gaat ook op voor het al vroegtijdig (in tekeningen) meenemen van andere energiemaatregelen, zoals zonnepanelen (PV), zonneboilers en balansventilatie.

Investeren in energie is investeren in kwaliteit. Belangrijke aspecten daarvan zijn (naast het milieuvoordeel): - Verbetering comfort, veiligheid en een gezonder binnenklimaat, met name bij warmtepompen met een lage temperatuurverwarming. - Lagere maandlasten door energiebesparing, zeker op langere termijn. Deze voordelen vertegenwoordigen een toegevoegde waarde aan een woning, maar ook aan een gebied, ondanks dat dit niet in harde euro’s is uit te drukken. Bijzonder in Borger is, dat deze voordelen ten goede komen aan de doelgroep van sociale huurwoningen. Daarbij zijn voor een deel de kosten van de één de (maatschappelijke) baten van de ander. Daarom moeten de baten meewegen in de afweging over de investering. Uit een globale woonlastenanalyse van WoonCom van Hunzedal blijkt dat voor de sociale huurwoningen in totaal een meerinvestering van ca. € 830.000,- nodig is. In de loop van dertig jaar levert dat (inclusief vervangingsinvesteringen) een positief saldo van de woonlasten van ruim € 2.000.000,-.

15

Figuur 3 De winst in de woonlasten

Betaalbaar? Jaar 15

Jaar 0

+ € 2.100.000,Incl. vervanging Wp én vervanging PV

- € 100.000,- Vervanging omvormers - Vervanging Warmtepomp

Jaar 30

- meerinvestering € 830.000,- Investering PV systeem - Investering Warmtepomp

Financieringsmogelijkheden Hoewel de meerinvestering zich dus terugverdient in de lagere woonlasten, is het niet zomaar mogelijk om extra investeringen te plegen in sociale huurwoningen. Dat heeft te maken met de maximale huur die voor dergelijke woningen gevraagd mag worden. Omdat de huur niet verhoogd kan worden, zit er feitelijk ook een harde bovengrens aan de totale investeringskosten. Een slimme en toekomstgerichte financieringsconstructie maakt een dergelijke meerinvestering echter wel haalbaar. De gemeente Borger-Odoorn onderzoekt nu op verzoek van WoonCom bijvoorbeeld mogelijkheden om een lening tegen lagere rente te verstrekken.

Financieringsmogelijkheden door ‘zachte leningen’ De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVN) (www.svn.nl) beheert revolverende fondsen van individuele gemeenten. De middelen die deze gemeenten bij SVN hebben ondergebracht zijn ‘geoormerkt’ voor gebruik binnen het brede werkterrein van wonen en stedelijke vernieuwing. Iedere deel­nemende gemeente heeft bij SVN een eigen revolving fund en meestal meerdere fondsrekeningen. Hieruit verstrekt de gemeente leningen aan derden: woningcorporaties, particulieren, verenigingen van eigenaren, bedrijven en maatschappelijke instellingen. De gemeente bepaalt zelf de leningsvoorwaarden, maar over het algemeen gaat het om laagrente of zelfs renteloze leningen. Met deze ‘zachte’ leningen stimuleert de gemeente projecten die anders niet of slechts moeizaam van de grond komen. Door aflossing (en eventueel rente­betaling)

16

komt het uitgeleende geld weer terug in het revolving fund en is weer beschikbaar voor nieuwe leningen. Het revolving fund vormt daarmee een goed alternatief voor de meer traditionele manier van subsidiëren met bijdragen ineens. Het voordeel is dat de middelen tot in lengte van jaren - oneindig feitelijk - inzetbaar blijven. Met een revolving fund maakt eenmalig subsidiëren plaats voor duurzaam financieren.

Andere financieringsconstructies zijn: - Lease constructies Meerinvestering in de duurzame energie systemen kunnen ondergebracht worden in een leaseconstructie. Dit komt kortweg neer op het uitbesteden van de energie-installaties, waardoor de huursubsidiegrens niet overschreden wordt; - Groene Hypotheek Als voldaan wordt aan een totaalpakket van duurzame maatregelen (waarvan energie één van de aspecten is), kan een woning in aanmerking komen voor een financieel aantrekkelijke Groene Hypotheek; - “PPM” constructie Een andere mogelijkheid is dat sommige banken investeringen in energiemaatregelen buiten het zogenaamde woonquotum te houden. Dit houdt in dat de bewoner buiten de normale lening/ budget voor het huis extra geld kan lenen van de bank om te investeren in energiemaatregelen. De reden hiervoor is dat de maandelijkse extra kosten door deze investeringen teniet worden gedaan door de besparingen op de energierekening. Zo lang deze in balans blijven is dit een uitgelezen kans om een hogere energieambitie te realiseren. De maandlasten blijven immers gelijk, hogere hypotheeklasten maar lagere energielasten. De extra kosten voor de energiemaatregelen komen voor de rekening van de bewoners maar kosten de bewoners op deze manier maandelijks per saldo niets door de besparingen op de energierekening! Dit is van toepassing op koopwoningen en maatregelen op woningniveau. Voor de huursector zijn voor woningbouwcorporaties vergelijkbare concepten beschikbaar. Dit komt dan neer op het uitbesteden van de energie-installaties, zodat de huursubsidiegrens niet wordt overschreden.

17

Voorbeeld: De PPM formule van Seinen project-ontwikkeling In zijn inleiding gaf de heer Seinen aan op welke wijze innovatieve energiemaatregelen kunnen worden toe­gepast zonder dat de woonlasten voor de bewoners stijgen. Allereerst wordt geprobeerd zo kostenbesparend mogelijk te werken. Dit gebeurt onder andere door de ‘bouwkolom’ zo efficiënt mogelijk in te richten door met goede partners te werken en geconcentreerd in te kopen. Een goed doordachte logistiek werkt ook kostenbesparend. Daarnaast zorgt prefabricering dat het verlies van kostbare manuren op de bouwplaats zoveel mogelijk wordt voorkomen. Voor de financiering is de PPM (PerPetuum Mobiler) formule ontwikkeld. Het uitgangspunt van deze formule is dat voor de financiering optimaal gebruik gemaakt wordt van ‘financiële dragers’. Dit zijn bijvoorbeeld subsidies, groene rente, fiscale voordelen en kostenbesparingen op de energierekening. Het netto resultaat is dat er innovatieve energiemaatregelen kunnen worden genomen in de woning zonder dat dit leidt tot een kosten­stijging voor de bewoners. Uiteindelijk dient het te leiden tot een vermindering van de woonlasten.

18

Resumé

De uitkomsten van een charrette bestaan niet uit gedetailleerd uitgewerkte, mooi gepolijste ideeën of goed onderbouwde, uitgebreid doorberekende voorstellen. In plaats daarvan verkennen de betrokken partijen op creatieve wijze de mogelijkheden en proberen ze om de vragen die spelen bij een project zo goed mogelijk te beantwoorden. Hoe eerder dat gebeurt in het ontwerpproces, hoe meer kansen er zijn om een kwalitatief goed en zo integraal mogelijk ontwerp te ontwikkelen. De uitkomsten van de charrette kunnen dan in het vervolg worden gebruikt in de nadere uitwerking. Dat is ook de opzet van deze charrette geweest. In twee dagen tijd heeft een gemêleerde groep mensen geprobeerd antwoord te geven op de gestelde vragen. Dit heeft nieuwe inzichten opgeleverd die een bijdrage kunnen leveren aan een invulling van het revitaliseringsplan van de gemeente Borger-Odoorn en wooncorporatie Wooncom. Dat plan moet leiden tot een ruimtelijk goed ingepaste woonwijk met een aanbod van toekomstbestendige energie-efficiënte, betaalbare woningen die aansluiten bij de woonwensen van de toekomstige bewoners.

19

Ook de omgeving van de wijk, het waardevolle en door mensen zeer gewaardeerde stroomdal van de Hunze is in het plan opgenomen. De gemeente, Wooncom, de provincie Drenthe en de overige deelnemers hebben de charrette als inspirerend en waardevol ervaren. Voor het vervolg bevelen de deelnemers aan de charrette het volgende aan: Algemeen - Breng bij ontwerpvragen zo snel mogelijk in het proces mensen met verschillende deskundig­ heid bij elkaar voor het ontwikkelen van ideeën waarmee de ‘contouren’ van het eerste ontwerp kunnen worden ontwikkeld. - Een charrette is niet alleen geschikt voor woongebieden maar kan in het algemeen goed worden gebruikt om ontwerpprocessen op te starten (bijvoorbeeld voor industrieterreinen, recreatiegebieden of omgevingsplannen). - Naast professionele deskundigen is het goed om toekomstige en huidige gebruikers van een gebied te betrekken bij een charrette (bijvoorbeeld bewoners). Zij zijn over het algemeen zeer betrokken en vaak zeer deskundig als het gaat om het gebied. - Neem na de charrette de tijd om de opgedane ideeën goed uit te werken en betrek de partijen aanwezig bij de charrette bij de resultaten van die uitwerkingen. Voor het Hunzedal - Het revitaliseringsplan is al in een vergevorderd stadium. Toch bieden de gepresenteerde ideeën goede aanknopingspunten om de ambities daar waar mogelijk aan te scherpen. Dit geldt met name voor de te nemen energiemaatregelen en de financieringswijze daarvan en de gedachten over de ruimtelijke inrichting van de wijk die ook direct een oplossing biedt voor de waterproblematiek. - De provincie, de gemeente en Wooncom dienen ‘het momentum’ te benutten en zo snel mogelijk gezamenlijk na te gaan welke ideeën kunnen worden uitgewerkt, zowel voor de korte als de langere termijn. Nieuwe deskundigheid, tijdens de charrette aanwezig, kan daarbij worden gebruikt. - Verdere uitwerking van financiële arrangementen die leiden tot innovatieve, energie-efficiënte woningbouw zonder stijging van de woonlasten dienen op zo kort mogelijke termijn nader te worden uitgewerkt. - Gebruik deze charrette als voorbeeld om andere overheden te interesseren voor een ­dergelijke werkvorm.

20

Deelnemers

Naam

organisatie

expertise

René Benders

RuG/IVEM

Energie/modellering

Gerwin Wiersma

KNN Milieu/IVEM

energie

Fons van Dam

Gasunie/IGU

Energietechniek

Martine de Jong

RuG/FRW

Planologie

Rogier Bezuijen

TU Delft/bouwkunde

Architect/energie

Wim Boetze

DLG

landschaparchitect

Wijnand Bouw

Bureau Bosch en Slabbers

landschaparchitect

Desmond de Vries

Energieconvenannt

Energie en bouwen

Charlie Kock

SenterNovem

Financiën en energie

Elwin Baris

SenterNovem

Adviseur gemeenten

Pim Koegler

Prov. Groningen

Liaison GfC

Ina Warmelts

Prov. Drenthe

energie

Ane Anema

Prov. Drenthe

planologie

Harm Kroes

Invent (Wooncom)

Energie en gebouwen

Douwe Miedema

Wooncom

projectontwikkeling

Sjouke Veldhuis

Wooncom

vastgoedeconoom

Roelof Sikken

Wooncom

Fiscaal specialist

Wouter Haccouw

Wooncom

Architect/stedenbouw

Douwe Bakker

Wooncom

PL nieuwbouwbedrijf

Ida Snippe

Borger-Odoorn

Volkshuisvesting

Jan Hermes

Borger-Odoorn

stedenbouw

Jan Kleef

Borger-Odoorn

Civiele techniek

Henk Seinen

Seinen Project Development

projectontwikkeling

Hans Agterberg

Spankracht

Hunzeproject

Klaas Jan Noorman

KNN Milieu/GfC

Energie

Dit is een uitgave van de provincie Drenthe. Juni 2006