Golfpark De Mooie Nel i.o. in de Waarderpolder te Haarlem

Golfpark “De Mooie Nel” i.o. in de Waarderpolder te HAARLEM

HAALBAARHEID en MOGELIJKHEDEN Veenstra Adviesburo Golfterreinen BV Herenweg 100, 3648 CM Wilnis, T: 0297 250220, M: 06 50513380 [email protected], www.vagbv.nl

Haalbaaheidsinventarisatie golfpark Haarlem D.d.: 19 maart 2011

Pagina 2 van 15

Golfpark “De Mooie Nel” i.o. in de Waarderpolder te Haarlem 1 Inleiding In 2010 is een plan opgevat door de heer C. Gorter uit Bentveld, ondernemer in de Waarderpolder te Haarlem, om een golfbaanaccommodatie te ontwikkelen op de voormalige vuilstort Schoteroog in de Waarderpolder. De heer Gorter heeft dit plan reeds samen met de heer Blom (golfpro) gepresenteerd aan de gemeente Haarlem en aan het Recreatieschap Spaarnwoude. Het recreatiegebied is ingericht als extensief openbaar gebied met onder andere wandelpaden, kinderspeeltuin en uitzichtpunt. Het gebied is onderdeel van het Recreatieschap Noord-Holland, gebied Spaarnwoude. Het gebied grenst aan de Spaarne en aan de Mooie Nel. Tevens is aan het water een jachthaven ontwikkeld. Veenstra Adviesburo Golfterreinen BV (VAG) is, als gespecialiseerd adviesbureau in het adviseren bij het ontwikkelen en realiseren van golfaccommodaties, betrokken bij dit project en is aanspreekpunt voor de te verrichten en uit te werken planprocessen. Voor een goede haalbaarheid is het in eerste instantie nodig om de mogelijkheden te inventariseren en draagvlak te onderzoeken voor het nieuwe initiatief. Enerzijds zijn dit technische uitwerkingen, maar belangrijker nog is om uit te zoeken welke ruimtelijke voorwaarden worden gesteld aan het ontwikkelen van een golfpark op deze locatie. Partijen die hierbij een belangrijke rol spelen zijn onder andere: • gemeente Haarlem • Recreatieschap Noord-Holland, gebied Spaarnwoude Met deze partijen zijn, naast de presentatie van het initiatief door de heer Gorter, in november 2010 gesprekken geweest over de gewenste aanpak van het project om te komen tot een meer gefundeerde uitwerking en haalbaarheid van het initiatief. In deze rapportage is daarom een eerste opzet gemaakt van: - de mogelijkheden van de inpassing in dat gebied - de argumenten voor inpassing - de benodigde voorzieningen - de betrokken partijen - de meerwaarden voor de verschillende partijen - de benodigde processen en procedures In de volgende hoofdstukken zijn deze aspecten nader uitgewerkt en is een nadere toelichting op het plan weergegeven. Op basis van deze haalbaarheidsanalyse kunnen evenwichtige afwegingen worden gemaakt.


Pagina 3 van 15

2 Ruimtelijke haalbaarheid De locatie Schoteroog is een voormalige vuilstort, die is ingericht als recreatiegebied. Het gebied wordt voornamelijk als wandelgebied gebruikt met aanvullend enige kinderspelvoorzieningen aan de oever van de Mooie Nel.

a Huidige situatie Het gebied bestaat ruimtelijk uit: • Voormalige vuilstort, afgewerkt als recreatiegebeid • Huidige recreatieve inrichtingselementen • Voorzieningen jachthaven (nog niet in onderstaand kaartbeeld)

b Plan golfbaan Wegens de fraaie uitzichten bovenop, is dit recreatiegebied een aantrekkelijke locatie om de omgeving te aanschouwen. Het terrein wordt echter, wegens de ligging “achter” een bedrijvenpark, extensief gebruikt door recreanten, De potentie van het gebied is daarom hoger dan het huidige gebruik aangeeft. Door de inpassing van een golfaccommodatie kan dit recreatieve gebied meer tot zijn recht komen en een meerwaarde voor de regio gaan betekenen. Voor de golfbaanaccommodatie is de intentie om minimaal te realiseren: • negen korte holes • oefenvoorzieningen, • bebouwing voor clubhuisfaciliteiten en onderhoud Voor de inpassing van deze voorzieningen zal rekening gehouden worden, dat de huidige recreatieve waarden behouden blijven en de golfaccommodatie een toevoeging zal zijn op de al bestaande voorzieningen. Kleine aanpassingen op de huidige inrichtingsvoorzieningen zullen echter wel nodig zijn om te voorkomen dat er zich veiligheidsknelpunten gaan voordoen. De combinatie van recreatie en golf is op veel plaatsen in Nederland al bewezen, waarbij onder andere golfbaan Spaarnwoude en golfbaan Hitland goede voorbeelden zijn.


Pagina 4 van 15

Voor het aanbrengen van ondulaties in de golfbaan zal grond aangevoerd moeten worden, Hiervoor zal nader onderzoek en overleg nodig zijn om te bepalen, welke mogelijkheden daarvoor zijn. Voor de locatie van het golfgebouw is er een voorkeur om dit te realiseren bovenop de vuilstort wegens het fraaie uitzicht over de omgeving. Op vuilstorten als Golfbaan Rottebergen bij Rotterdam en vuilstort Nauerna bij Zaanstad is eveneens gebouwd. Echter, gelet op de ondergrond van huishoudelijk afval zal nader onderzocht moeten worden of bouwen op deze vuilstort ook tot de mogelijkheden behoort. Bouwen op het stort is moeilijk door de waterdichte afdekking en de onderliggende gasdrainagelaag die in het stort verwerkt is. Het stort is voornamelijk organisch huisvuil en moet droog blijven om niet verder weg te rotten en grote zettingen te voorkomen. De op de stort aangebrachte leeflaag is ongeveer een meter dik, grote bomen kunnen zodoende niet geplant worden, hooguit struweel zoals dat nu is ingeplant. Met traditionele constructie kan er in principe alleen gebouwd worden buiten het kwelscherm rondom de belt; daar is ook de bebouwing van de jachthaven gerealiseerd. Bouwen van een clubhuis annex horeca op het stort is daarom waarschijnlijk alleen mogelijk met een speciale, heel lichte constructie, die op een stabiele plaatfundering kan worden gezet. Een andere, en wellicht betere en meer praktische optie is om een horeca/clubhuis te maken aan de oever van het Spaarne. Dit geeft een fraai zicht op de Hekslootpolder, vaarverkeer richting het centrum van Haarlem en een luwe, goed op de zone en het water georiënteerde ligging. Naast de vuilstort is een jachthaven gelegen met ook een onderkomen en parkeerterrein. In een nadere verkenning zal duidelijk moeten worden in welke vorm het parkeren gecombineerd kan worden en een meerwaarde kan zijn voor alle gebruikers (jachthaven, golf en recreanten).

Bestemming terrein naast Schoteroog


Pagina 5 van 15

3 Meerwaarde golfaccommodatie De inpassing van een golfaccommodatie in dit gebied is een aantrekkelijk optie en creëert een meerwaarde voor de regio. Een aantal pluspunten hiervoor zijn: - Aanvulling op voorzieningen en een impuls voor het bedrijfsleven in het bedrijventerrein Waarderpolder - Gemakkelijk toegankelijk voor mensen uit directe omgeving door nieuwe brug naar bedrijventerrein Waarderpolder; korte afstand tot stad - Laagdrempelige golfvoorziening en voor iedereen toegankelijk - Combinatie met aanwezige recreatieve voorzieningen - Intensiever gebruik van Schoteroog - Vermindering beheerkosten recreatieschap - Werkgelegenheid Gelet op de ligging van het gebied zal de nadruk komen te liggen op de directe omgeving en derhalve een relatief kleinschalige omvang krijgen, doch een veelvoud aan voorzieningen bieden. Omdat er ook al een recreatieve voorziening is gesitueerd aan de Veerplas zal een nauwe samenwerking worden gezocht, om de meerwaarde voor de Waarderpolder en directe omgeving te vergroten. In dit kader zal ook een samenwerking met de jachthaven worden gezocht.


Pagina 6 van 15

4 Marktanalyse Vanaf begin jaren negentig is in Nederland sprake van een sterk groeiende belangstelling voor de golfsport. Het aantal bij de Nederlandse Golf Federatie (NGF) aangesloten golfers is vanaf 1990 tot en met 2005 gegroeid van 48.000 tot 250.000. Vanaf 2006 tot 2010 is dit aantal met een gemiddelde stijging van ca. 20 % per jaar zelfs gestegen tot ca. 350.000 stuks. Hoewel er een sterke stijging is van het aantal golfers, neemt het aantal speelronden per speler af, waardoor er een afvlakking van is aan de behoefte naar meer banen (bron NGF, visie 2015). Dit is echter vooral het geval in de minst drukke gebieden van Nederland. In de marktanalyse van de NVG/NGF, “Visie 2015”, is veel informatie te vinden over de ontwikkelingen en verwachtingen voor de toekomst voor golf in Nederland. Dit is eventueel te vinden op de website van www.nvg-golf.nl. Zoals in die visie is terug te vinden, zijn er voor nieuwe golfbaaninitiatieven en op het gebruik ervan door spelers, een aantal belangrijke items van toepassing, zoals onder andere: - het aantal golfers blijft sterk groeien (sterkst groeiende sport in Nederland) - het aantal spelrondes per speler neemt af - meer golfers willen geen 18 holes (duur 4 uur en meer) meer spelen, maar 9 holes - er is aanvullende behoefte aan oefenlokaties??? - grootste aandeel nieuwe golfers bindt zich niet meer aan een club, maar wordt “vrije golfer” (rondje golf tegen betaling van greenfee); golfers spelen meer op meerdere banen - afstand tot golfbaan is een belangrijk item; niet verder dan ½ uur (per auto) - unieke concepten trekken nieuwe doelgroepen In de regio Haarlem zijn een aantal golfbanen gelegen. Dit zijn onder andere: - openbare golfbaan Spaarnwoude; 27 holes + korte holes - golfbaan Cruquius; 27 holes + oefenholes - Kennemer golfbaan; besloten club, 27 holes - Openbare Golf Zandvoort; 9 holes - Golfclub Mariënweide Bloemendaal; 9 holes op sportvelden - Golfbaan Tespelduyn in Noordwijkerhout; 9 korte holes Voor de golfaccommodatie Schoteroog is een uniek concept mogelijk door de ligging op een locatie met uitzonderlijke kenmerken. Zie verder de paragraaf over “exploitatie”!


Pagina 7 van 15

5 Toelichting ontwerpplan Als globaal ontwerpplan zijn 2 mogelijkheden uitgewerkt, welke hieronder worden beschreven en als bijlage zijn ingevoegd in deze rapportage. Verdere uitwerking hiervan is in een later stadium gewenst. Argumenten voor de schetsplannen zijn onder andere geweest: - relatie met binnenstad aanhalen; o.a. door plaats horeca en watertaxi van/naar het centrum - zonering binnen het stort handhaven: speel en ligweiden tussen de slinger (met ruiterpad) en waterlijn blijven openbaar toegankelijk - paden op het stort zoveel mogelijk handhaven, - uitzichtpunten openbaar bereikbaar, rest subtiel afsluiten - steile hellingen naar Waarderpolder onbruikbaar voor golf - veiligheid voor golfers en andere recreatieve gebruikers waarborgen - afstemming met de overige exploitanten in het gebied. Daarnaast heeft de gemeente plannen om het gebied tussen de huidige bedrijven van de Waarderpolder en de stort Schoteroog te bestemmen voor nieuwe bedrijven en komen er aanlegsteigers aan het Spaarne. Langs de toegangsweg wordt een recreatief wandelparkje gerealiseerd, welk aansluit bij het park Schoteroog. Hiermee wordt de ligging ‘aan de achterkant’ van Waarderpolder omgezet naar een vriendelijker ogend front, met in ieder geval een duidelijke voorzijde, gericht op het stort. Gezien de beperkte ruimte op het stort (veel steile hellingen zijn immers onbespeelbaar) en de insteek om zoveel mogelijk bestaande voorzieningen te handhaven is de aanleg van een golfbaanaccommodatie met korte oefenholes de meest reële optie. Een korte golfbaan wordt ingepast in het extensief beheerde deel van het gebied. Door de beperkte ruimte in het gebied is het moeilijk om een driving range van voldoende afmetingen te realiseren (doorgaans 100 x 250 meter). Daarom zal hiervoor de mogelijkheid worden gemaakt om te werken in beperkte ruimtes (slagkooien met netten) en met virtuele afslagmatten en computers, inpandig in het clubgebouw. Dit geeft voldoende mogelijkheden voor het oefenen van de lange slagen, terwijl voor de beoefening van de korte slagen wel voldoende ruimte wordt gerealiseerd met greens en bunkers in de nabijheid van het clubhuis. Ook voor groepslessen en bedrijfsclinics geeft dit voldoende mogelijkheden voor de golfpro’s. Op het stort is ruimte voor 9 korte holes in een lengte variërend van 60 tot maximaal 100-110 meter. Deze 9 holes of pitch and putholes heeft geen lange par 4 hole, vooral met het oog op veiligheid. Zowel voor de beginnende speler, of de gelegenheidsgolfer (al dan niet in combinatie met SaPlaza) die middels een clinic voor het eerst kennis maakt met het spel is deze lengte ruim voldoende. Voor de meer (ver)gevorderde speler zal het een uitdagend parcours (par27) worden waar specifiek getraind kan worden op allerhande facetten in het zogenaamde ‘korte spel’. Het glooiende landschap van het stort vormt een mooie basis voor een leuke en uitdagende baan.


Pagina 8 van 15

Toelichting model 1: clubhuis bovenop Dit model gaat uit van een golflocatie van 9 korte holes, met het clubhuis bovenop het stort, daarbij optimaal gebruik makend van het riante uitzicht. Beneden aan het stort wordt een parkeerstrook ingericht waar de bezoekers van de golflocatie kunnen parkeren. Eventueel kan, uiteraard in overeenstemming met de jachthaven, daar extra parkeerruimte worden gevonden. Via de bestaande trappartij wordt het clubhuis bereikt en liggen de holes bovenop het stort.

Kort samengevat: - een clubhuis op een mooi uitzichtpunt binnen het gebied, doch minder gemakkelijk toegankelijk en parkeren beneden - uitzicht op jachthaven en op bedrijven Waarderpolder is minder aantrekkelijk - combinatie met parkeren jachthaven eventueel mogelijk, doch geen voorkeur - problematiek ondergrond stort beperkt bouw - bij ongunstige windrichting ligt het horecaterras in het geurspoor van de rioolzuivering


Pagina 9 van 15

Toelichting model 2: clubhuis aan Spaarne Model 2 heeft het clubhuis drijvend of net naast het kwelscherm op palen in het Spaarne staan, aansluitend op de voorzieningen die de gemeente voornemens is daar te ontwikkelen. De faciliteiten liggen ingepast in het parktstrookje tussen bedrijventerrein en het stort. Het clubhuis vormt een logische afronding van de oeverontwikkeling. Vanaf het terras heeft de bezoeker fraai uitzicht op langskomend recreatief vaarverkeer, de Hekslootpolder en Spaarndam. Spelend op de golfbaan bovenop het stort geniet men natuurlijk van het riante uitzicht over de wijde omgeving.

Kort samengevat: - gemakkelijk bereikbaar met parkeren vlakbij clubhuis (belangrijk voor business) - aantrekkelijke locatie clubhuis – drijvend op water, goed op de zon, uitzicht op Spaarne en op Haarlem en geen verstoort beeld door bedrijvigheid, - horeca gelegen in de luwte en niet in het geurspoor van de rioolzuivering, - korte holes boven op stortlocatie met begin en eindpunt nabij horeca en parkeren.


Pagina 10 van 15

6 Exploitatie Voor de toekomstige exploitatie wordt gedacht aan een korte baan met voldoende ruimte voor commerciële activiteiten, waarbij de nadruk komt op: • bedrijven; business to business • inwoners uit de regio • jeugd / scholen • voor beginners en gevorderden • recreanten Het gebruik zal voornamelijk gericht zijn op de benutting van de voorzieningen vanuit de directe omgeving. In de regio zijn ook andere golfvoorzieningen aanwezig, die de regio voorzien.

Ten aanzien van de exploitatie zijn verder nog een aantal aspecten belangrijk, te weten: - een horecagebouw annex clubhuis met beschut terras, geeft een belangrijke meerwaarde voor de beleving van de locatie - bereikbaarheid voldoende gewaarborgd, voldoende parkeervoorzieningen en sociaal veilig; - eventueel aanvulling van voorziening “varen en golf” - andere recreatieve elementen in het terrein blijven behouden - horecagebouw multifunctioneel maken voor wandelroutes en recreatieve evenementen - samenwerking (1+1=3) met horeca aan Veerplas is mogelijk; uitbreiding arrangementen - voorzieningen voor zakelijke evenementen en groepsmogelijkheden Het beheer van het gebied wordt nu nog verricht door het recreatieschap. Met de inpassing van de golfaccommodatie zal het onderhoud van het golfterrein worden verricht door de golfbaan, waarbij er eventueel een aanvulling mogelijk is met de openbare terreinen.


Pagina 11 van 15

7 Investeringen Om een goede en rendabele exploitatie te hebben voor dit project is het belangrijk, dat er goede duurzame voorzieningen worden gerealiseerd, die een aanvulling betekenen op de al aanwezige voorzieningen in de regio van de Waarderpolder. Voor de regio en ook met golfbaan Spaarnwoude op korte afstand, is het nodig om een duidelijk en eenvoudig concept te bewerkstelligen, waarbij de investeringen gerelateerd zijn aan de mogelijke rentabiliteit van die locatie. In het volgende is een korte opzet weergegeven van de vereiste investeringen voor dit project. INVESTERINGEN In het onderstaande is de globale opzet weergegeven van de benodigde investeringen van de golfvoorzieningen. - Grondkosten € 0,00 - Plankosten en vergunningen € 75.000,00 - Aanleg golfbaan compleet, incl. golfbaanarchitect € 750.000,00 - Beregeningssysteem € 150.000,00 - Virtuele driving range € 100.000,00 - Parkeerterreinen en inrichting rondom clubhuis € 100.000,00 - Clubgebouw incl. nutsvoorzieningen € 1.000.000,00 - Onderkomen onderhoudsdienst € 100.000,00 - Aanloopverliezen investeringen € 100.000,00 - Diversen en onvoorzien € 225.000,00 Totaal te investeren, exclusief BTW € 2.600.000,00 OPBRENGSTEN Voor het verkrijgen van de nodige gelden voor de realisatie wordt rekening gehouden met een deel uit leden van particulieren en bedrijven en daarnaast een groot deel als financiering van de bank en private personen. Dit betekent: - Certificaten particulieren 200 leden € 200.000,00 - Bedrijfsobligaties 50 stuks € 150,000,00 - Private Banking € 1.250.000,00 - Bankfinanciering € 1.000.000,00 Totaal opbrengsten, exclusief BTW € 2.600.000,00 Nadat meer bekend wordt over de verdere mogelijkheden en haalbaarheid van de locatie, kunnen deze getallen verder worden uitgewerkt. EXPLOITATIE Voor de opbrengsten wordt gerekend op: - Greenfees leden - Bijdragen bedrijfsleden - Inkomsten driving range - Reclame en sponsoring - Dagkaarten - Diversen Totaal exclusief BTW

€ € € € € € €

125.000,00 125.000,00 30.000,00 70.000.00 300.000,00 50.000,00 700.000,00

Als jaarlijkse kosten wordt rekening gehouden met: - Pacht terrein - Onderhoud en beheer golfbaan - Onderhoud en beheer gebouwen - Personeelskosten - Afschrijving investeringen - Rendementen private banking - Rente bank - Diversen Totaal exclusief BTW

€ € € € € € € € €

0,00 150.000,00 25.000,00 125.000,00 125.000,00 75.000,00 50.000,00 50.000,00 600.000,00


Pagina 12 van 15

Met de inpassing van de golfaccommodatie zal het onderhoud van het golfterrein worden verricht door de golfbaan, waarbij er eventueel een aanvulling mogelijk is met de openbare terreinen. Een pacht kan hierdoor worden vereffend met het onderhoud van een deel van het gebied. Bij gebleken haalbaarheid ten aanzien van procedures en inrichting zullen de benodigde investeerders en exploitant worden benaderd. Hiertoe zijn contacten vanuit de eerdere initiatiefnemers (zie hierna).


Pagina 13 van 15

8 Betrokken partijen Voor het ontwerp, de engineering, de realisatie, de financiering en de exploitatie zijn partijen benaderd om deel te nemen. Afhankelijk van de uitkomst van de haalbaarheid van dit plan zullen nadere afspraken worden gemaakt. Het plan is opgezet naar een idee van: - C. Gorter te Bentveld - initiatiefnemer en ondernemer in de Waarderpolder - Bart Blom – golfpro Wegens omstandigheden van gezondheid van de initiatiefnemer en voor verdere uitwerking wordt dit initiatief nu aangestuurd door: - Veenstra Adviesburo Golfterreinen BV - bureau voor ontwikkeling en realisatie golfbanen In dit voorstadium van het project wordt verder samengewerkt met onder andere: - Bureau De Klare Lijn - landschapsarchitectuur - Jol Golf Design - golfbaanarchitectuur - European Golf BV - kunstgrasleverancier - BK Ingenieurs – voor het verrichten van technische onderzoeken Nadat duidelijk wordt, dat dit initiatief voldoende mogelijkheden geeft, zullen de nodige investeerders worden betrokken bij het proces.


Pagina 14 van 15

9 Procedures en Vergunningen Voor een dergelijk project is het belangrijk om een goed inzicht te hebben in de benodigde procedures en vergunningen. Daarnaast is goed overleg nodig met alle betrokken partijen om de procedures te doorlopen, onderzoeken te verrichten en om te komen tot een goede afstemming van werkzaamheden voor die vergunningaanvragen en voor vaststelling van de technische aspecten voor de realisatie.

a. Procedures Omdat het een relatief klein project is, is er geen m.e.r. studie nodig. Wel is het nodig om het bestemmingsplan Penningsveer op onderdelen aan te passen. Deze procedure zal in goed overleg met de gemeente moeten worden uitgevoerd. Daarnaast zijn de benodigde overleggen en vergunningen nodig voor de aanleg van de golfbaan op een vuilstort. Dit wegens de nazorgverplichtingen die op een dergelijke stort liggen. Ten behoeve van deze vergunningen is het natuurlijk vanzelfsprekend, dat met de betrokken instanties vooraf overleg is over de randvoorwaarden en uitgangspunten voor die aanvragen. Voor het aanvragen, indienen en verkrijgen van de hiervoor genoemde vergunningen en toestemmingen is een uitgewerkt ontwerpplan (Definitief Ontwerp, z.g. D.O.) noodzakelijk.

b. Technische uitwerking Na het aanvragen van de vergunningen is een technische uitwerking noodzakelijk om te komen tot de daadwerkelijke aanleg. Dit is echter in een later stadium van belang en zal te zijner tijd verder worden uitgewerkt.

c. Contacten Met de gemeente Haarlem en met het Recreatieschap zijn inmiddels gesprekken gevoerd over de inpassing van deze plannen en de mogelijkheden van procedures etc.. Op korte termijn zullen hier vervolg overleggen mee plaatsvinden.


Pagina 15 van 15

10 Vervolgacties Nadat de eerste presentaties en overleggen zijn geweest, zowel intern als met betrokken partijen van gemeente, recreatieschap en provincie, is deze rapportage opgesteld. Deze rapportage zal worden toegezonden aan de gemeenten en het recreatieschap, waarna in gezamenlijk overleg getracht zal worden om voldoende draagvlak te bewerkstelligen om de plannen en haalbaarheid verder uit te werken.

Golfpark De Mooie Nel i.o. in de Waarderpolder te Haarlem

Recommend Documents