Globalisering Nederlands tweede wonen? Geurt Keers, partner RIGO Research en Advies (Amsterdam)
Over het tweede woningbezit in het eigen land is meer bekend dan het bezit dat landgenoten in het buitenland hebben. Met het WoON van 2002 en 2006 is hier meer over te weten te komen, ook over de ontwikkeling in 2002-2006. Daarbij wordt vooral bezien of het tweede wonen van Nederlanders ook globaliseert, zoals bedrijven en hun werknemers, de recreatie en het toerisme. Komt het buitenverblijf ook steeds verder weg te liggen?
Buitenverblijven van Nederlanders in beeld Over de omvang en groei van het tweede, ‘recreatie’ woningbezit van Nederlanders in binnen- en buitenland is niet alles bekend. Dit werd in de Volkskrant geconstateerd (5 juli 2008) en dat een bureau daar onderzoek naar doet. Sinds 2002 wordt echter door het Ministerie van VROM met het landelijke WoningbehoeftenOnderzoek Nederland (WoON) eens in de vier jaar ook gevraagd naar het bezit van tweede huizen en andere recreatieverblijven. In het WoON wordt gesproken over het bezitten van een recreatieverblijf waar de eigenaar in zijn vrije tijd naar toegaat. Dit omvat een recreatie- of vakantiewoning (de tweede woning), caravan met vaste standplaats of een boot of volkstuinhuisje met overnachtingsmogelijkheden. In dit artikel beperken we het tweede wonen tot de ‘recreatiewoning’ en betrekken daar ter vergelijking de stacaravan bij. Met het WoON komen veel tweede woningen in beeld. Voor de voorraad tweede woningen in Nederland zijn de cijfers uit WoON een redelijk goede benadering. Volgens CBS is voorraad officiële recreatiewoningen in Nederland per 1 januari 2006 96.772 eenheden, WoON meet met het steekproefonderzoek 92.680 tweede woningen in Nederland. Maar niet alle respondenten (allochtonen en autochtonen) zijn vermoedelijk geneigd hun tweede woningbezit in het buitenland te melden. Nederlanders met een vaste woning in het buitenland en een tweede in Nederland worden ook niet bevraagd. Sommige inwoners hebben meer dan twee huizen. Andere bezitten een tweede woning via bedrijven, timeshare enz. Maar beter dan het WoON is er niet. WoON maakt een nuttig onderscheid tussen echte tweede woningen en stacaravans inclusief de chalets. Voor beide brengen we de ontwikkeling van Nederlands ‘tweede wonen’ in ons land en wereldwijd in 2002-2006 in beeld.
1
Aantal Nederlandse huishoudens met een tweede woning en stacaravan in Nederland en het buitenland, 2002-2006 2002 Nederland Tweede woning
72.900
2006
Buitenland
Totaal
44.360
117.260
Nederland 92.860
(37%) Stacaravan
125.120
9.530
208.020
53.890 (21%)
Buitenland
Totaal
2006/2002
60.490
153.350
+36.090
31%
129.260
- 5.390
-4%
282.610
+30.700
+12%
(39%) 134.650
118.720
(7%) Totaal
Totaal
10.540 (8%)
251.910
211.580
71.030 (25%)
Bron: WBO 2002/WoON 2006, bewerking RIGO Research en Advies
Van de Nederlandse huishoudens heeft circa 2% in 2006 een tweede woning. Dit is relatief laag vergeleken met veel West Europese landen. In Finland en Zweden gaat het om meer dan 20%; in Frankrijk, Spanje, Griekenland, Italië en Denemarken om meer dan 10% van de huishoudens.1 Circa 50% van tweede woningbezitters had in 2002 een inkomen van 2 x modaal of meer. Van alle huishoudens hoorde maar 20% tot deze inkomensgroep.2 Ongeveer 80% betreft tweepersoonshuishoudens met en zonder kinderen (alle huishoudens 60%); 53% valt in de leeftijdsgroepen 45-65-jarigen (alle huishoudens 33%) en 26% tot de groep 65-plus 26% (alle huishoudens 21%). Bezitters van tweede huizen in het buitenland hebben relatief een wat hoger inkomen. Maar ook bij die doelgroep zijn huishoudens met lage inkomens beneden modaal, waaronder vermoedelijk migranten die in hun land van herkomst een woning hebben (gekocht). Bij de aanschaf van een tweede woning zijn de motieven voornamelijk het willen recreëren in een tweede huis en vastgoedbelegging. Deze motieven gaan makkelijk samen. Bij beleggen is er nog wel de keus te zijner tijd alleen profiteren van waardestijging of ook inkomsten generen door verhuur als men er zelf niet is. In 2002-2006 is het ‘echte’ tweede woningbezit van Nederlanders met zo’n 9.000 woningen per jaar toegenomen van 117.000 in 2002 tot 153.000 in 2006; een groter aantal dan bijvoorbeeld de stad Utrecht die in 2004 een voorraad van 117.000 woningen telde. Het aantal tweede woningen in ons land nam in 2002-2006 toe met 20.000 eenheden tot bijna 93.000 (+27%). Het betreft een jaarlijkse groei van 7% per jaar, vrij fors vergeleken met de groei van onze reguliere woningvoorraad van circa 1% per jaar. Het totaal aantal tweede woningen van Nederlanders inclusief het aantal in het buitenland is in 2002-2006 met ruim 36.000 eenheden toegenomen (31%). De voorraad stacaravans is echter gekrompen met 5.000 buitens (-4%), en dat gevoetnoot 1 2
M. Oxley, T. Brown, R.Lishman, R. Turkington, Rapid evidence assesment of the research literature on the purchase and use of second homes, Leicester, UK, 2008., blz. 24. RIGO Research en Advies en Ruimtelijk Planbureau, Tweede woningen – voorraad en ontwikkelingen, Amsterdam/Den Haag, 2003, blz. 7.
2
beurde in ons eigen land. Er heeft waarschijnlijk een upgrading van een aantal stacaravanparken plaatsgevonden waarbij de caravans zijn vervangen door recreatiewoningen. Dit betreft ten dele verdringing als gevolg van beperkte uitbreidingsmogelijkheden vanuit het ruimtelijk overheidsbeleid.
Van regio naar globe? De tweede woning is een verschijnsel dat dateert uit de Romeinse tijd. In het Romeinse rijk was het bezit van een buitenverblijf naast de reguliere woning voor de elite een normaal verschijnsel. De tweede woning stond buiten de stad, op het platteland, in de bergen of aan de kust. De schaal strekte zich door de actieradius van de toenmalige verkeersmiddelen niet verder uit dan de regio. Dat gold ook voor de Venetianen in de veertiende eeuw, en weer later ook bij ons in Hollands Gouden Eeuw bij de steden met landgoederen in de bossen van onder andere Utrechtse Heuvelrug, langs de Vecht en de duinstrook langs de kust bij Den Haag en Haarlem. Inmiddels is in het laatste kwart van de twintigste eeuw door revolutionaire ontwikkelingen van het massatransport en de communicatiemiddelen de hele wereld binnen ieders bereik gekomen. Bedrijven gingen wereldwijd, de werknemers volgden, en ook de recreatie met buitenlands massatoerisme naar elk continent, eerst in Europa nu elk continent naar keuze. De omvang is ongekend. Zo leidde een paar dagen bezetting van het hubvliegveld in Bangkok begin december 2008 tot een opeenhoping van enkele honderdduizenden internationale reizigers. Maar hoe is het met globalisering van het tweede wonen gesteld? Van de groei van het totaal aantal buitenverblijven van Nederlanders vond 56% plaats in het buitenland. Internationalisering van het tweede wonen is dus aan de gang, en dan gaat het in hoofdzaak om tweede huizen, veel minder om het segment stacaravans. Bij deze weinig mobile ‘mobile homes’ ligt de markt vooral in eigen land en blijkt er beperkte groei in het buitenland van 1.000 caravans/chalets in 2002-2006, met een aandeel van 7% naar 8% in de totale caravanvoorraad in bezit van landgenoten. Deze stacaravans staan in hoofdzaak in landen die makkelijk vanuit het eerste huis met de auto bereikbaar zijn. Bijna 80% van onze buitenlandse voorraad caravans/chalets staat in drie ‘buurlanden’: België 30%, gevolgd door Frankrijk met 27% en Duitsland met 20%. Frankrijk, Duitsland en Italië zijn licht in populariteit gedaald, respectievelijk -5%, -4% en -2%. Iets meer Hollandse caravaneigenaren kregen Luxemburg (+5%), Oostenrijk (+4%) en Slowakije (+2%). Van globalisering van het goedkopere segment buitenverblijven is dus weinig sprake. De investeringskosten spelen hierbij een vermoedelijk belangrijke rol. Voor het bedrag dat voor een stacaravan in Nederland of in de buurlanden moet worden betaald, heeft de consument in landen verder weg doorgaans een goedkoop appartement of een klein grondgebonden huis. Dan is de keus niet moeilijk. Voor globalisering van het buitenverblijf gaat het dan om de ‘echte’ tweede huizen.
Nederlands tweede woningen wereldwijd? De groei van het aantal tweede huizen in eigen land was 27% in 4 jaar, over grens meer: 36%. Van elke 100 aangekochte tweede huizen staan er 55 in eigen land en
3
45 in het buitenland. In 2006 zijn 93.000 van onze tweede huizen in Nederland, en 60.000 daarbuiten. De aantallen lijken niet zo groot, maar de tweede woning komt doorgaans op middelbare leeftijd binnen financieel bereik en wordt in latere levensfase weer verkocht. Duidelijk wordt dat de tweede woning langzaam aan verder weg wordt opgezocht. Spreiding tweede woningbezit van Nederlandse huishoudens naar land in 2006
Bron: WoON 2006, bewerking RIGO Research en Advies
Ons tweede woningbestand in het buitenland kent nog duidelijk concentratielanden in West Europa. Frankrijk blijft het grootste land (33%), met Spanje op afstand als tweede (12%). Groei Nederlandse tweede woningen in het buitenland naar groepen van landen, 2002-2006 Landengroep
Groei 2002-2006 absoluut
Groei 2002-2006 relatief
Aandeel in voorraad 2006
België, Duitsland en Luxemburg
3.500
63%
15%
Frankrijk en Spanje
6.090
29%
45%
Turkije en Cyprus
3.040
179%
8%
320
11%
5%
Groot Brittannië en Ierland
1.150
90%
4%
Zwitserland en Oostenrijk
1.420
67%
6%
Polen, Tsjechië, Slowakije en Hongarije
-20
-1%
6%
Denemarken, Finland, Noorwegen en Zweden
290
55%
1%
Overige landen
250
4%
10%
16.130
36%
60.490
Italië, Portugal, Griekenland en Slovenië
Totaal buitenland
Bron: WBO 2002/WoON 2006, bewerking RIGO Research en Advies
4
Relatief sterkere groei van tweede huizen doet zich vooral voor in ‘koudere’ landen in de buurt van Nederland: Duitsland en België, maar ook Groot Brittannië, Ierland, Zwitserland en Oostenrijk. De hype van ‘goedkoop’ tweede wonen in Oost Europa is uitgewoed. Wellicht nemen de Scandinavische landen dit over. De wens tot klimaatverandering beweegt toch een deel van onze landgenoten een tweede onderkomen in warmere landen verder weg te kopen. Turkije komt hier niet onverwacht als de topper naar voren met een groei van 180% in vier jaar. Cyprus en Griekenland verschijnen daarbij ook op de kaart. Opvallend is dat dit niet geldt voor de Nederlandse Antillen. Het is in de enquête van WoON ook onduidelijk of deze tot het binnen- of buitenland worden gerekend.
Overige landen nog verder weg Voor veel tweede huizenzoekers in het buitenland is Turkije al ver weg. Maar er bestaat toch een kleine groep van circa 10% van alle Hollandse tweede woners over de grens die verder gaat, in 2006 zo’n 6.000 huishoudens. Deze groep draagt, naast de ‘doelgroep‘ voor Turkije, vooral de globalisering van het Nederlands tweede wonen. Vergeleken met veel andere landen nabij is de groei bij de groep ‘overige landen’ verder weg in 2002-2006 met 4% relatief vrij gering. Het aandeel van deze groep landen verder weg maakt evenwel al 10% uit van ons tweede woningbezit over de grens. Met het WoON is het lastig vast te stellen welke landen deze groep Hollandse tweede woners hebben gekozen. Het aantal stands op woonbeurzen voor het tweede wonen over de grens geeft hiervoor een indicatie. ‘Genoteerd’ op de Second Homebeurs van 2006 en oktober 2008 zijn: Dubai (Verenigde Arabische Emiraten, 2 stands), Egypte (8), Marokko (6), Indonesië (3), Thailand (10), Brazilië (5), Costa Rica (5), Dominicaanse Republiek (3), Suriname (2), Nederlandse Antillen (21), de Verenigde Staten (12) en Canada (3).3 Dit zijn veel gebieden waar het (ook) in de winter warmer is dan bijvoorbeeld Turkije. Maar bij deze trends lopen de Nederlanders niet voorop. Dat zijn vooral de Engelsen. Tegen 2010 staan deze landen vast meer op de kaart van het Nederlands tweede wonen over de grens. Globalisering van het Nederlandse tweede wonen is aan de gang, maar het gaat maar langzaam verder. Hogere vliegtarieven zijn niet direct een grote belemmering voor meer globalisering van het Nederlandse tweede wonen. Die kosten worden in veel landen nog gecompenseerd door lage vastgoedprijzen en lage kosten van levensonderhoud. Maar inmiddels zijn de olieprijzen eind 2008 al weer gedaald.
voetnoot 3
Het aanbod op de tweede woonbeurs is een indicatie. Als er geen vraag is zijn er niet veel
standhouders. Hier zijn alleen de landen buiten Europa genoemd met stands op de Second Home beurs in 2006 en 2008. Het aantal stands is van de beurs in 2008.
5
Shal Hasheesh bij Hurghada aan de Rode Zee in Egypte, gaat de concurrentie aan met Dubai, zonder hoogbouw en goedkoper. Het betreft een gebiedsontwikkeling in een baai van 10 kilometer met een programma voor zo’n 10.000 woningen, 20 hotels, jachthaven, 8 golfbanen etc. Fase 1 is verkocht en in 2008 bijna opgeleverd. (foto’s Geurt Keers)
Groei tweede woningbezit bescheiden, ook wereldwijd Het tweede woningbezit van Nederlanders is de afgelopen jaren relatief fors gegroeid met zo’n 7% per jaar tot 153.000 woningen. De absolute omvang van deze groei is echter bescheiden met zo’n 9.000 woningen per jaar. Het aandeel tweede woningbezitters is in ons land met 2% ook laag, vergeleken met ons omringende landen, waar 10% of meer van de huishoudens een tweede onderkomen heeft. De 130.000 stacaravans van Nederlanders zijn voor ruim 90% in eigen land gesitueerd. In buurlanden staat slechts 8%. In landen verder weg is de stacaravan niet populair onder landgenoten. Van groei van de voorraad stacaravans is geen sprake. Van de voorraad tweede woningen van Nederlanders staat nog ruim 60% in eigen land. Het aandeel tweede woningen in het buitenland is in 2002-2006 wel licht toegenomen van 37% naar 39%. In totaal betreft het 60.000 tweede huizen, waarvan het merendeel (70%) staat in Frankrijk, Spanje, België, Duitsland, Luxemburg, Groot Brittannië, Ierland, Zwitserland en Oostenrijk. Van verdere ‘globalisering’ van het Nederlandse tweede wonen is maar in beperkte mate sprake. De relatief grootste groei in 2002-2006 betreft Turkije (180%). Maar getalsmatig ging het maar om 3.000 tweede huizen (een gemiddelde VINEXwijk). In nog verder weg gelegen landen, meestal met een warmklimaat in de winter, betreft het bezit van Nederlanders maar circa 6.000 tweede huizen en was de groei met 4% bescheiden. De aantallen zullen in werkelijkheid hoger liggen, omdat in het WoON niet al het bezit zal zijn opgegeven, maar dat laat onverlet dat ‘globalisering’ van het tweede wonen van Nederlanders maar in beperkte mate optreedt. Deze ontwikkeling zal positieve en negatieve effecten hebben op sociaal en economisch gebied en het milieu. Maar dat zijn onderwerpen voor een volgend artikel.
6
