GESCHILLENADVIESCOMMISSIE WONINGCORPORATIES WERV VERSLAG OVER 2009
Aan: Het bestuur van de stichting Woonstede te Ede, het bestuur van de Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw te Bennekom het bestuur van de Woningstichting te Wageningen het bestuur van de Rhenense Woningstichting te Rhenen het bestuur van SIB Woonservice te Veenendaal het bestuur van de Veenendaalse Woningstichting te Veenendaal. Hierbij doet de Geschillenadviescommissie van de WERV krachtens het bepaalde in artikel 20 van de Geschillenregeling verslag van haar werkzaamheden over het jaar 2009. Ede, april 2010
1
1. De Geschillenadviescommissie 1.1. Samenstelling van de commissie Volgens het Reglement inzake de behandeling en afdoening van geschillen met bewoners benoemen de besturen van de deelnemende corporaties de leden van de Geschillenadviescommissie. Deze commissie bestaat uit drie leden en drie plaatsvervangende leden. Eén lid en diens plaatsvervanger worden benoemd op voordracht van de besturen van de corporaties. Eén lid en diens plaatsvervanger worden benoemd op voordracht van de huurders. Het derde lid en diens plaatsvervanger, tevens voorzitter en plaatsvervangend voorzitter, worden benoemd op voordracht van de twee andere leden. De leden en plaatsvervangende leden worden telkens benoemd voor een periode van drie jaar. In 2007 hebben de besturen van de corporaties de drie leden en plaatsvervangende leden benoemd. Deze spraken af dat er in de praktijk gewerkt zou gaan worden met twee parallelle commissies die afwisselend zitting zouden houden. Op 1 januari 2009 was de commissie als volgt samengesteld. de heer W.A. Zwijnenburg de heer P.L. Hartsuijker
voorzitter voorzitter
aftredend 31-12-2010 aftredend 31-12-2011
mevrouw H.S. Feitsma mevrouw C.H.H. Pol-van Gaalen
lid (huurders) lid (huurders)
aftredend 31-12-2009 aftredend 31-12-2010
mevrouw J. de Lange Muller Mevrouw A. de Vries-Hoppe
lid (corporaties) lid (corporaties)
aftredend 31-12-2009 aftredend 31-12-2011
De bestuurssecretaris van Woonstede, de heer J.P. van der Kruijf, mevrouw C.T.M. Gerritsen, managementassistent van Woonstede vormen het secretariaat van de commissie. 1.2. Zittingen De commissie heeft in 2009 8 maal zitting gehouden en wel op 10 februari, 10 maart, 14 april, 12 mei, 11 augustus, 22 september, 13 oktober en 8 december 2009.
2
2. De procedure Een geschil wordt in behandeling genomen als de klager de zaak schriftelijk heeft geformuleerd en ingediend bij het secretariaat van de commissie. Zo nodig is de secretaris de klager behulpzaam bij het op schrift zetten van de kwestie. Zodra de op schrift gestelde klacht is ontvangen, krijgt de klager bericht van ontvangst en legt de secretaris de zaak voor aan het bestuur van de betreffende corporatie. Daarbij wijst hij op de mogelijkheid van het reageren met een schriftelijk weerwoord. De corporatie heeft daarvoor drie weken de tijd. Op alle niet spoedeisende zaken die zijn voorgelegd hebben de corporaties met een schriftelijk weerwoord gereageerd. Na ontvangst van het weerwoord legt de secretaris de klacht en het weerwoord voor aan de voorzitter van de commissie. Op basis van beide stukken bepaalt de voorzitter of het geschil al of niet kennelijk ongegrond is. Is de klacht niet kennelijk ongegrond, dan komt de zaak op de zitting. Daarvoor worden de klager en de corporatie uitgenodigd. Na de zitting beraadslaagt de commissie over de kwestie. Op basis van de beraadslaging stelt de secretaris een conceptadvies op. De commissie stelt de definitieve tekst ervan vast. Het advies wordt uitgebracht aan het bestuur van de corporatie. De klager ontvangt er een afschrift van. Het bestuur neemt binnen twee weken na het uitbrengen van het advies een besluit. Dat besluit wordt aan de klager meegedeeld en de commissie ontvangt er een afschrift van.
3
3. De geschillen 3.1. Aantal zaken In de loop van 2009 werden, 10 zaken van de Woningstichting te Wageningen en 7 zaken van Woonstede te Ede, in het totaal 17 zaken aan de commissie voorgelegd. In 2009 zijn 15 zaken behandeld. Op 31 december 2009 waren nog twee zaken in behandeling. 3.2. Aard en verloop der zaken 09-01 Klager heeft op 18 december 2008 het huurcontract getekend voor een woning van de Woningstichting. Vóór ondertekening van het contract was afgesproken dat hij nieuwe tegels mocht uitkiezen voor de keuken, toilet en badkamer. Via Woondrome werd hij op 25 november benaderd voor een afspraak op 10 december. Vervolgens is klager herhaaldelijk benaderd door beide partijen om een afspraak te maken voor het uitzoeken van de tegels, terwijl deze al stond. Klager stelde dat hij na ondertekening van het huurcontract een bende in de woning aantrof. Hij was niet op de hoogte gebracht dat alle tegels verwijderd waren en er geen keuken, toilet en badkamer aanwezig zou zijn. Klager stelde dat hij bij contact met de Woningstichting continue werd doorverwezen en dat niemand op de hoogte was van de gang van zaken. De communicatie met de Woningstichting verliep moeizaam. Klager vond het ontrecht dat hij huur moest betalen voor een woning die niet bewoonbaar was en eiste hiervoor een compensatie. In haar weerwoord voerde de Woningstichting aan dat zij naar klager erkend hebben dat de woning niet bewoonbaar was en hun excuses voor de ontstane overlast hebben aangeboden. Zij hebben met klager afgesproken dat de Woningstichting de huur van 18 december 2008 tot en met 19 januari 2009 zou restitueren. Klager was tevreden met de geboden oplossing en zou volgens afspraak de Geschillenadviescommissie laten weten dat verdere behandeling van de zaak niet meer nodig was. Op vrijdag 30 januari heeft klager aangegeven dat de Woningstichting de afspraken niet is nagekomen en graag de zaak op zitting wilde hebben. De commissie adviseerde: 1. de klacht omtrent het niet op tijd betalen van de huurrestitutie gegrond te verklaren. 2. de klacht omtrent de communicatie gegrond te verklaren. 3. klager behalve één maand huurrestitutie, de wettelijke rente over het bedrag vanaf 29 januari 2009 te vergoeden. 4. klager excuses aan te bieden over de gang van zaken rondom de communicatie. 5. klager een tegemoetkoming te verstrekken in de gemaakte telefoonkosten. De directeur van de Woningstichting heeft het advies niet gevolgd omdat hij van mening was dat klager meer dan voldoende tegemoet was gekomen. De communicatie door de Woningstichting, Woondroom en het aannemersbedrijf zou goed zijn verlopen. 09-02 Klaagster heeft 5 september 2008 een brief ter kennisgeving naar de commissie gezonden waarin zij stelde dat de bewoners van de Bloemenbuurt het niet eens zijn met verstrekte tegemoetkoming voor de uitvoering van het onderhoudsproject van 82 woningen. In de brief van 9 januari 2009 heeft klaagster het geschil officieel voorgelegd aan de commissie. Klaagster stelde dat de bewoners en de Woningstichting een verschil van mening hebben over de uitgekeerde vergoeding. Volgens klaagster hebben zij veelvuldig gepoogd om er in goed overleg uit te komen, maar de Woningstichting is hier niet op ingegaan.
4
De Woningstichting voerde in haar weerwoord aan dat klaagster het geschil niet kan voorleggen aan de Geschillenadviescommissie, omdat volgens artikel I van het reglement een geschil alleen betrekking kan hebben op de uitvoering van het beleid en niet op het beleid zelf. De bewoners zijn vooraf geïnformeerd over de te ontvangen vergoeding voor de uitvoering van het project. Het gaat hierom vastgesteld beleid. De Woningstichting voerde als tweede reden aan dat klaagster een advocaat heeft ingeschakeld voordat het geschil is voorgelegd aan de Geschillenadviescommissie. Volgens artikel 24 van het reglement kan een geschil niet in behandeling worden genomen als deze in handen is gegeven van een advocaat. De commissie heeft tijdens de zitting vastgesteld dat de klacht gaat om uitvoering van beleid en dat de klacht niet onder de rechter is. De inschakeling van Mevrouw Cornelisse door de bewoners staat de ontvankelijkheid in geen geval in de weg. Tijdens de zitting is gebleken dat de standpunten van de bewoners en van de Woningstichting onoverbrugbaar zijn. De commissie was van mening dat een onafhankelijk onderzoek op korte termijn wenselijk zou zijn. Zij wilde daarom op grond van artikel 7 van de geschillenregeling opdracht geven een onafhankelijk onderzoek te laten instellen. De commissie was van mening dat de Woningstichting de kosten van het onderzoek voor haar rekening zou moeten nemen. De Woningstichting heeft in haar brief van 19 februari 2009 aangegeven dat zij blijft bij haar mening dat de commissie het geschil niet in behandeling had mogen nemen, omdat het over vastgesteld beleid gaat en niet over de uitvoering van beleid. Om deze reden neemt zij de kosten voor een onafhankelijk onderzoek niet voor haar rekening, maar het staat de commissie vrij om een onafhankelijk onderzoek te laten uitvoeren. De commissie betreurde het dat de Woningstichting vasthield aan haar ingenomen standpunt, te meer omdat de commissie geen budget ter beschikking heeft voor het laten uitvoeren van een onafhankelijk onderzoek. De commissie adviseerde: 1. De klachten die nog openstonden af te handelen. 2. Alle huurders een brief te schrijven waarin de Woningstichting haar excuses aanbiedt voor de ongelukkige gang van zaken tijdens dit project. 3. Het project grondig te evalueren en er lering uit te trekken. De directeur van de Woningstichting volgde dit advies. 09-03 In de woning van klager is in de maand januari van 2008 het huisriool vervangen. Ten gevolge daarvan kon klager het toilet, de keuken en het sanitair gedurende een periode van vier weken niet gebruiken. Klager heeft schriftelijk en mondeling aan de Woningstichting verzocht om een vergoeding voor schade en gederfd woongenot. Hierop is de Woningstichting niet ingegaan. Hij voelde zich zeer tekort gedaan. De Woningstichting heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid een weerwoord in te dienen. De commissie adviseerde: 1. de klacht gegrond te verklaren 2. klager een tegemoetkoming ad. € 550,00 te verstrekken voor de geleden schade 3. klager een tegemoetkoming te verstrekken voor gederfd huurgenot die overeenkomt met 50% van vier weken huur zoals die gold in januari 2008. De directeur van de Woningstichting volgde het advies.
5
09-04 Klaagster stelde dat de Woningstichting geen rekening houdt met de belangen van de bewoners. Over de uitvoering van het groot onderhoud aan hun woning, die gelegen is in de Bloemenbuurt, heeft de Woningstichting geen goede voorlichting gegeven. De duur van het onderhoud heeft in plaats van vier weken ca. 3,5 maand in beslag genomen. Volgens klaagster is haar man door de gang van zaken en de slechte voorlichting overspannen geraakt en heeft daardoor drie maanden niet kunnen werken. Klaagster stelde dat zij regelmatig contact heeft gehad met de Woningstichting over een container om het huisraad in op te bergen, maar hier werd door de Woningstichting geen gehoor aan gegeven. Uiteindelijk heeft de Woningstichting klaagster thuis bezocht om de situatie ter plekke te bekijken en werd alsnog vervangende woonruimte aangeboden. Verder stelde klaagster dat het gewicht van haar echtgenoot behoorlijk is toegenomen door de gehele situatie en dat hij daardoor weer medicatie nodig heeft voor suikerziekte, terwijl dit voordien niet nodig was. In haar weerwoord voerde de Woningstichting aan dat aangezien het geschil over de lichamelijke toestand van de echtgenoot van klaagster gaat, dit geen zaak voor de Geschillenadviescommissie is. Het is niet aantoonbaar dat de echtgenoot weer suikerpatiënt is geworden door de uitvoering van de grootonderhoudswerkzaamheden. De Woningstichting voerde aan dat de opzichter bijna dagelijks bij de familie is langsgegaan om de situatie te bespreken. Diverse bewoners uit de wijk hebben vervangende woonruimte gekregen in verband met een medische of sociale indicatie. Klaagster was hiervan op de hoogte en had dit aan de orde kunnen stellen. De vertraging veroorzaakt doordat de stukadoors zich terugtrokken kan de Woningstichting niet toegerekend worden. De commissie was van mening dat er tussen beide partijen sprake was van miscommunicatie. Verder constateerde de commissie dat klaagster reeds een vergoeding voor gederfd woongenot heeft ontvangen en het niet redelijk is hiervoor nog een vergoeding te ontvangen. De commissie kon geen advies uitbrengen over het verzoek vergoeding van de loonderving, omdat dit een zaak betreft van de werkgever van de echtgenoot van klaagster. Wat de immateriële schadevergoeding betreft die door klaagster wordt gevraagd, was onvoldoende duidelijk wat het oorzakelijk verband is tussen de werkzaamheden van het groot onderhoud en de toegenomen ziekteklachten van de echtgenoot van klaagster. Derhalve kon de commissie hiervoor geen gronden vinden. De commissie adviseerde het geschil ongegrond te verklaren. De directeur van de Woningstichting volgde het advies. 09-05 Klagers stelden dat de Woningstichting het verzoek om herstel van hun inschrijvingsduur als woningzoekende niet rechtvaardig behandeld heeft. Zij zijn in juli 2007 verhuisd van een woning van de Woningstichting naar Friesland. Klagers gingen ervan uit dat zij als woningzoekende bleven ingeschreven met als inschrijfdatum 1 februari 1998. Klagers stelden dat zij niet op de hoogte hadden kunnen zijn met het feit dat in verband met de overgang naar een regionaal aanbiedingssysteem in het najaar van 2007 voor behoud van de inschrijfduur een reactie moesten geven vóór 31 december 2007. Zij stelden dat zij niet op de hoogte waren van de overgangsregeling omdat de Woningstichting hun hierover niet geïnformeerd heeft. De Woningstichting voerde in haar weerwoord aan dat zij alle huurders per brief heeft gewezen op het belang van de inschrijving bij Huiswaarts.nu. Daarnaast is ook in de media uitgebreid aandacht besteed aan het nieuwe woonruimteverdelingsysteem. Ten tijde van de overgangsregeling huurden klagers een woning van de Woningstichting. Klagers hebben de huur van hun woning per 1 augustus 2007 opgezegd, terwijl de informatiebrieven in juni 2007 naar de huurders zijn verzonden. De commissie is van mening dat zij onbevoegd is deze klacht te behandelen. Woonruimteverdeling is een administratiefrechtelijk proces en daarvoor hebben de gemeenten in de WERV een gezamenlijk klachtenregeling in het leven geroepen.
6
09-06 Klaagster huurt vanaf 20 juni 2007 een woning van de Woningstichting. Zij heeft een aantal malen gevraagd of er in de woning dubbelglas geplaatst kan worden. De woning is vochtig en er moet veel worden gestookt om het behaaglijk te hebben. Dat levert een hoge energierekening op. De Woningstichting heeft telkens laten weten dat de toekomstplannen voor het complex waarvan de woning deel uitmaakt nog niet duidelijk zijn. Daarom worden er aan de woningen geen grote investeringen meer gedaan. Het dagelijks en planmatig onderhoud wordt wel uitgevoerd. De Woningstichting heeft de huurders op 25 maart 2009 er schriftelijk van op de hoogte gesteld dat er voorlopig geen budget beschikbaar wordt gesteld voor deze buurt vanwege de 'Vogelaarheffing' en de onzekerheid over de vennootschapsbelasting. Klaagster heeft verzocht te mogen verhuizen naar een woning in de wijk waar in het verleden wel dubbelglas is geplaatst. In verband met de regels ten aanzien van de woonruimteverdeling kon de Woningstichting deze vraag niet honoreren. De commissie stelde vast dat het de Woningstichting vrij staat haar eigen beleid te voeren op het gebied van onderhoud en investeringen. Deze vrijheid vindt zijn beperking daar waar de grenzen van de redelijkheid en de billijkheid overschreden worden. In dit geval is daarvan geen sprake. De commissie adviseerde het geschil ongegrond te verklaren. De directeur van de Woningstichting volgde het advies. 0907 Klagers hebben een klacht ingediend over de staat van de keuken en de wens deze te laten opknappen door Woonstede. Klagers vonden het niet terecht dat de stalen waterleidingen die vervangen moesten worden over de muur werden gelegd. Woningen in de buurt die vrijkomen worden volledig opgeknapt voordat deze opnieuw verhuurd worden. Zij zouden graag zien dat de keuken gerenoveerd werd en hadden geen bezwaar als daaruit een huurverhoging voortvloeide. Woonstede voerde in haar weerwoord aan dat zij klagers d.d. 10 december 2008 schriftelijk geïnformeerd had over de procedure bij vervanging van de keuken. Een opzichter heeft de woning bezocht en geconstateerd dat de keuken technisch in goede staat verkeerde. Klagers hebben geen contact opgenomen om de mogelijkheden voor woningaanpassing tegen huurverhoging te bespreken, zoals voorgesteld in de brief van 10 december. De commissie was van mening dat er eigenlijk geen sprake was van een geschil, maar meer van een misverstand en gebrekkige communicatie. Tijdens de zitting is vastgesteld dat klagers met Woonstede een afspraak kunnen maken om de mogelijkheden en de kosten die hiermee gemoeid gaan te bespreken. Het geschil is lopende de procedure in onderling overleg opgelost. 0908 Klager was niet tevreden over de gang van zaken rondom de afhandeling van klachten. Klager heeft met Woonstede twee maanden geleden afgesproken dat zijn toilet opnieuw betegeld zou worden, maar heeft vervolgens niets meer gehoord. Woonstede voerde in haar weerwoord aan dat het betegelen van de toilet staat ingepland voor 10 juni 2009. Klager heeft mondeling toegezegd akkoord te gaan met de geboden oplossing. Klager heeft de klacht lopende de procedure ingetrokken.
7
0909 In de periode november 2007 tot en met april 2009 heeft klager diverse keren bij Woonstede gemeld dat de muur boven het tegelwerk in de badkamer zwart uitsloeg. Woonstede heeft in de tussenliggende periode een vochtwerend plafond laten aanbrengen, de muur boven het tegelwerk twee keer laten behandelen en sausen door een schildersbedrijf. Tevens is er een afzuiging gemonteerd die gelijktijdig met de lamp aangaat. In januari 2009 bleek dat het witte gipsplafond vervangen moest worden door een groen gipsplafond, dat extra vochtwerend is. In april 2009 werd het nieuwe gipsplafond geplaatst en werd besloten dat er nieuwe tegels boven het bestaande tegelwerk gezet zouden worden. Klager vindt dit geen gezicht, want het bestaande tegelwerk is 30 jaar oud. Vervolgens heeft hij een klacht ingediend bij Woonstede, waarna besloten werd nieuwe tegels te plaatsen tot een hoogte van 180/210 cm. Klager stelde dat niet alle huurders gelijk behandeld worden, omdat in een woning in dezelfde straat de badkamer wel tot aan het plafond betegeld is. Klager vond het niet terecht dat hij voor 3 m2 extra betegeling € 306,00 moet betalen. Hij heeft dit 15 juni jl. bij Woonstede gemeld maar tot op heden geen antwoord ontvangen. Woonstede is maandag 22 juni 2009 gestart met het betegelen van de badkamer tot een hoogte van 180/210 cm. Woonstede voerde in haar weerwoord aan dat er verschillende werkzaamheden zijn uitgevoerd om het vochtprobleem op te lossen. Voor het renoveren van badkamers wordt met keuzelijsten gewerkt. De klant kan de kleur en het formaat van de tegels kiezen. Het betegelen van de badkamer tot aan het plafond valt onder het meerwerk. De prijzen hiervoor staan op de keuzelijst vermeld. De prijs die berekend wordt voor het betegelen tot aan het plafond heeft te maken met de benodigde arbeidsuren, omdat er relatief gezien veel snijwerk meegemoeid is. Het genoemde bedrag is een normbedrag en wordt bij alle huurders, die voor betegeling tot aan het plafond kiezen, in rekening gebracht. Woonstede voerde aan dat zij alle huurders gelijk behandelt, want de genoemde woning in dezelfde straat betreft een koopwoning. De commissie was van mening dat Woonstede in deze niets tegengeworpen kon worden. Er zijn diverse werkzaamheden uitgevoerd en zelfs de buitenmuur is aangepakt om het probleem op te lossen. De commissie is niet gerechtigd uitspraak te doen over het door Woonstede gehanteerde normbedrag van € 306,00 voor de extra betegeling, omdat dit het beleid van de corporatie betreft. De commissie adviseerde het geschil ongegrond te verklaren De directie van Woonstede volgde het advies. 0910 Klager is op 11 december 2007 in een woning van de Woningstichting komen wonen. Vrijwel vanaf het begin ondervindt hij overlast van omwonenden. Hij heeft dit enkele keren gemeld bij de Woningstichting en bij de politie, echter zonder resultaat. De overlast is niet verminderd. De Woningstichting gaf aan dat er van andere omwonenden geen klachten waren ontvangen en heeft verwezen naar buurtbemiddeling. Klager vond dat de Woningstichting te weinig aan de oplossing van de problemen heeft meegewerkt en voelde zich niet serieus genomen. Hij wilde een andere woning, waarbij hij tevens een schadevergoeding vraagt. De Woningstichting wees er in haar weerwoord op dat er wel is gereageerd op de klachten. In juni 2008 heeft er mailverkeer plaatsgevonden tussen klager en de Woningstichting. In het voorjaar van 2009 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen klager en mevrouw Görlach. Ook daarbij is aan de orde gekomen dat er van andere omwonenden geen klachten bekend waren. De commissie constateerde dat de reacties van de Woningstichting formeel juist zijn geweest. Wel was de commissie van mening dat de Woningstichting in dit geval de regierol wat meer naar zich toe had kunnen trekken.
8
De commissie adviseerde: 1. de klacht ongegrond te verklaren. 2. een initiatief te ontplooien dat kan leiden tot herstel van vertrouwen tussen de Woningstichting en klager. De directeur van de Woningstichting volgde het advies. 0911 Klaagster stelde dat de Woningstichting weigerde verantwoording te nemen voor de gevolgschade van beschimmeling aan de achterzijde van een kast, veroorzaakt door vochtophoping in de muur van de slaapkamer. De Woningstichting heeft de dag na melding van de klacht een aantal boorgaten, aangebracht door de vorige huurder, gerepareerd. Omdat zij de klacht meteen verholpen hebben, houden ze vast aan hun standpunt dat zij niet verantwoordelijk zijn voor de gevolgschade. Klaagster stelde dat haar rechtsbijstandsverzekering zegt dat de corporatie verantwoordelijk is voor het woongenot van huurder. Dit betreft ook de gevolgschade aan de kast. De Woningstichting voerde in haar weerwoord aan dat de woning in december 1999 in goede staat aan klaagster is opgeleverd. De vochtdoorslag vanuit de douche is pas op 29 juni 2009 gemeld. Vervolgens heeft een medewerker van de Woningstichting op 30 juni 2009 de woning bezocht en geconstateerd dat er een aantal boorgaatjes zaten in de wand tussen de douche en de slaapkamer. Deze gaatjes zouden mogelijk de oorzaak kunnen zijn van de vochtdoorslag en zijn dan ook meteen gedicht. De muur tussen de douche en de slaapkamer was niet vochtig. Bij voldoende ventilatie achter de kast zou er geen beschimmeling hebben kunnen optreden. Het geschil is lopende de procedure opgelost. Klaagster heeft vervolgens het geschil ingetrokken. 0912 Klager was het niet eens met de verhoging van de servicekosten voor het tweemaal per jaar knippen van de hagen in het tuindorp waar hij woont. Deze service kosten zijn met ingang 1 juni 2009 verhoogd van € 5,00 per maand naar € 5,50 per maand. Hij vindt deze kosten te hoog en de verhoging slecht onderbouwd. Voorts vroeg hij zich af waarom Woonstede het huurders niet toestaat om de hagen zelf te onderhouden. Hij had de zaak aan de rijdende rechter willen voorleggen, maar daar wil Woonstede niet aan meewerken. In haar weerwoord vermeldde Woonstede dat met de hoveniers die voor Woonstede werken is afgesproken te gaan werken met een jaarlijkse indexering op basis van de CROW-tabellen. In december worden de tarieven voor het volgende jaar bepaald op grond van de indexering van september daaraan voorafgaand. Het voorschot voor het tuinonderhoud was voor de woning van klager vanaf 2002 € 5,00 per maand. Van dit voorschot kregen de huurders jaarlijks een steeds kleiner wordend bedrag terug. Over 2008 was er sprake van een klein tekort. Dat was aanleiding om het voorschot met ingang van 1 juni 2009 te verhogen met € 0,50 per maand. Met betrekking tot het zelf knippen van de hagen stelde Woonstede dat gekozen is voor deze aanpak omdat anders niet gegarandeerd kan worden dat wordt voldaan aan de eis van de gemeente Ede ten aanzien van het uiterlijk van het tuindorp. Woonstede doet niet mee aan het programma 'De rijdende rechter' omdat zij dat geen geëigende manier van geschillenbeslechting vindt. De commissie stelde vast dat het beleid van Woonstede ten aanzien van het onderhoud van de hagen zowel in kwalitatief als in financieel opzicht goed is. Met het voorschot wordt zorgvuldig omgegaan om naheffingen te voorkomen. Verder was de commissie van opvatting dat het beleid door Woonstede duidelijk aan klager is uitgelegd.
9
De commissie adviseerde het geschil ongegrond te verklaren. De directie van Woonstede volgde het advies. 0913 Klaagster heeft na een groepsbezichtiging en een tweede bezichtiging, beiden in aanwezigheid een medewerker van de Woningstichting, de woning geaccepteerd. Zij heeft daarbij afspraken gemaakt over de staat waarin de woning aan haar zou worden opgeleverd. Met name gaat het daarbij om de verwarmingsradiator in de keuken, de plafonds op de begane grond en het verwijderen van de schoorsteen met schouw in de woonkamer, inclusief schrootjes en het repareren van het stucwerk achter die schrootjes. Hierover is nu verschil van opvatting ontstaan. Klaagster zegt dat haar deze zaken zijn toegezegd en de Woningstichting ontkent dat. Klaagster beroept zich op de volgens haar gemaakte afspraken en op het gelijkheidsbeginsel. Immers in een gelijke woning in dezelfde straat zijn deze werkzaamheden ongeveer een jaar geleden wel uitgevoerd bij het wisselen van huurder. Tijdens de hoorzitting werd namens klaagster opgemerkt dat het plafond in de hal van de woning inmiddels wel wordt vervangen omdat dit tijdens het werk noodzakelijk bleek. De Woningstichting lichtte het door hen ingediende weerwoord toe. Zij verwees daarbij naar het inmiddels gewijzigde onderhoudsbeleid van de Woningstichting. Dat komt erop neer dat werkzaamheden in principe worden verschoven naar de periode waarin planmatig onderhoud plaatsvindt. Voor het verhelpen van situaties die een behoorlijke bewoning in de weg staan wordt daarop een uitzondering gemaakt. Die worden tijdens de mutatie uitgevoerd. Zij wees er verder op dat toezeggingen die door de Woningstichting aan klanten worden gedaan worden nagekomen. In het onderhavige geval zijn geen toezeggingen gedaan die de Woningstichting achteraf niet nakomt. Tijdens de tweede bezichtiging is duidelijk aan klaagster uitgelegd wat zij kon verwachten op basis van de inspectie en de offertes die de Woningstichting voor de uit te voeren werkzaamheden had ontvangen. De Woningstichting wees erop dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning nog niet tot stand is gekomen. De commissie stelde met betrekking tot de wijziging van het onderhoudsbeleid vast dat het de Woningstichting vrij staat haar beleid te veranderen. Met betrekking tot het gelijkheidsbeginsel stelde de commissie vast dat dit beginsel niet geldt tussen contractspartijen onderling, maar ziet op de verhouding tussen overheid en burgers. Een verwijzing naar dat beginsel treft dus geen doel. Bovendien is er door de wijziging van het beleid geen sprake meer van gelijke omstandigheden. De commissie stelde vast dat de Woningstichting veel werkzaamheden heeft laten verrichten om de woning in een redelijk bewoonbare staat te brengen. Klaagster heeft niet aannemelijk gemaakt dat haar door de Woningstichting onvoorwaardelijke toezeggingen zijn gedaan met betrekking tot de staat van oplevering van de woning. De commissie adviseerde het geschil ongegrond te verklaren De directeur van de Woningstichting volgde het advies. 0914 Klaagster huurt sinds oktober 2008 een nieuwbouw appartement van de Woningstichting. Zij stelde dat vanaf het begin van de oplevering op het badkamerplafond een natte plek was te zien die waarschijnlijk veroorzaakt wordt door lekkage bij de bovenburen. Klaagster heeft dit gemeld bij de Woningstichting, die vervolgens een medewerker hebben gestuurd om de situatie ter plekke te bekijken. De Woningstichting heeft toegezegd hierover contact op te nemen met de aannemer met de belofte de zaak op te lossen. Klaagster heeft na drie maanden opnieuw contact opgenomen met
10
de Woningstichting, omdat zij niets meer gehoord had. Uiteindelijk is in maart 2009 de vloer bij de bovenburen opengebroken om de oorzaak op te sporen. Dit heeft geen resultaat opgeleverd. De lekkage was onverminderd en heeft inmiddels schade veroorzaakt aan de badkamervloer. Klaagster is teleurgesteld over de wijze waarop de Woningstichting met de zaak is omgegaan. Herhaaldelijk zijn de afspraken niet nagekomen en moest zij zelf contact opnemen. Klaagster stelde dat zij niet op de hoogte wordt gehouden van de voortgang. Klaagster stelde dat de Woningstichting haar verantwoordelijkheid in deze moet nemen, daarom houdt zij sinds november 2009 een deel van de huur in totdat de zaak naar tevredenheid is opgelost. Verder eiste ze een schadevergoeding van € 25,00 per maand met als ingangsdatum oktober 2008. In haar weerwoord voerde de Woningstichting aan dat zij in eerste instantie dachten dat de lekkage veroorzaakt werd door de badkamerkraan. Deze is vervangen en alle kitafdichtingen zijn gecontroleerd. Toen bleek dat de lekkage nog aanwezig was, zijn we ervan uitgegaan dat dit veroorzaakt werd door de bovengelegen vloer die verzadigd was met water. Er is toen afgesproken om dit af te wachten en na een aantal weken de lekkage opnieuw te beoordelen. Dit is helaas door de Woningstichting niet nagekomen. De Woningstichting erkende dat zij in de afhandeling van de zaak en de interne en externe communicatie tekort zijn geschoten. Met de aannemer is nu afgesproken in week 49 onderzoek te doen naar de oorzaak van de lekkage. Dit houdt in dat behalve visuele inspecties ook mogelijk leidingen worden afgeperst en/of kleurstoffen in de leidingen worden ingebracht. De Woningstichting zegde toe het tijdpad van de oplossingen met klaagster en de bewoners van het bovengelegen appartement af te stemmen, zodat de klacht zo spoedig mogelijk wordt opgelost. De commissie adviseerde: 1. klaagster een schriftelijke reactie te geven op het inhouden van de huur voor de tijd dat het oplossen van de klacht in beslag neemt. 2. klaagster een schadevergoeding van € 25,00 per maand toe te kennen, ingaande vanaf oktober 2008 tot de zaak is opgelost en de veroorzaakte schade is hersteld. 3. de klacht gegrond te verklaren. De directeur van de Woningstichting volgde het advies. 0916 Klaagster heeft een klacht ingediend over de geluidsoverlast die zij ervaart van het bovengelegen appartement. Het betreft een wisselwoning. Om de kosten te beperken kiest Woonstede ervoor geen ondervloer te leggen, waardoor de geluidsoverlast beperkt had kunnen worden. Klaagster vond het niet terecht dat een medewerkster van Woonstede voor het beoordelen van de overlast wel de bovenburen heeft bezocht en niet bij haar is geweest. Ze stelde dat vanuit "het kantoor" de overlast niet beoordeeld kan worden. Klaagster voelde zich hierdoor niet serieus genomen. Woonstede voerde in haar weerwoord aan dat de betrokken woning in december 2006 volgens het geldende beleid van Woonstede tijdelijk is ingericht als wisselwoning. Dit houdt in dat: 1. de entree/hal, woonkamer en keuken zijn voorzien van Novilon 2. in de slaapkamers vloerbedekking is gelegd 3. in de woning geen ondervloer is aangebracht. Verder voerde zij aan dat er in vergelijkbare gevallen niet eerder klachten over geluidsoverlast zijn binnengekomen. In het informatieboekje wordt het leggen van een houten vloer of plavuizen sterk afgeraden. Ook in de Algemene Huurvoorwaarden worden geen voorwaarden gesteld aan de aard of kwaliteit van het te gebruiken materiaal om overlast aan derden te beperken. Tijdens de zitting geeft Woonstede aan dat de geluidsoverlast mede veroorzaakt kan worden doordat er ruimte is ontstaan bij de doorgang van de verwarmingsbuizen. Zij stelde voor dit te onderzoeken en zo nodig de ontstane ruimte te dichten met pur. Verder bood Woonstede aan een
11
bedrag beschikbaar te stellen voor de aanschaf van een vloerkleed bij de bovenburen. In week 51 wordt het voorstel met de bovenburen besproken en klaagster hiervan op de hoogte gesteld. De commissie adviseerde: 1. de gemaakte afspraken tijdens de zitting over te nemen. 2. de klacht ongegrond te verklaren De directie van Woonstede volgde het advies. 4. Beleidsadviezen Krachtens artikel 20 van het reglement heeft de commissie, naast de taken die voortvloeien uit de procedures, tot taak gevraagd en ongevraagd advies uit te brengen naar aanleiding van de behandelde geschillen. Van deze mogelijkheid heeft de commissie in 2009 één keer gebruik gemaakt en het volgende advies gegeven: N.a.v. 0916: De commissie adviseerde Woonstede in overweging te nemen om bij het inrichten van wisselwoningen in de middel- en hoogbouw rekening te houden met de soort vloerbedekking en indien enigszins mogelijk een ondervloer te leggen.
12
