GeschillenAdviesCommissie Bo-Ex

GeschillenAdviesCommissie Bo-Ex

Jaarverslag 2013

Jaarverslag GeschillenAdviesCommissie 2013

p. 1/23

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1

Samenstelling GeschillenAdviesCommissie

pagina

3

Hoofdstuk 2

Algemeen overzicht 2013

pagina

4

Hoofdstuk 3

Overzicht klachten pagina

5

Hoofdstuk 5

Nabeschouwing, conclusies en aanbevelingen


pagina 22

p. 2/23

Hoofdstuk 1

1.1

Samenstelling GeschillenAdviesCommissie

Samenstelling GeschillenAdviesCommissie per 31 december 2013.

Naam

Mevrouw drs. C.J. Hoeksma-Dill

Mevrouw mr. J. Snoep

Mevrouw M.A. ten Broeke-van Aalzum

Functie

Voorzitter

Lid namens Bo-Ex

Lid namens STOK

Mevrouw R.C. van der Vecht

Plaatsvervangend lid

De heer mr. H. Kerlien

Ambtelijk secretaris

Op 31 december 2013 bestond de GeschillenadviesCommissie uit 3 vaste leden en kan er een beroep worden gedaan op een vaste plaatsvervangend lid. Gedurende 2013 heeft de GeschillenadviesCommissie een beroep op Mevrouw Van der Vecht gedaan om bij een zaak in te vallen als lid van de commissie.


p. 3/23

Hoofdstuk 2 2.1

Algemeen overzicht 2013

Aantal klachten

Door de GeschillenAdviesCommissie zijn in 2013 in totaal zes zaken afgehandeld waarvan er twee uit het jaar 2012 stammen. Er is gedurende dit jaar één zaak niet-ontvankelijk verklaard en vijf zaken hebben tot een zitting geleid en afgehandeld.

2.2 Algemene bevindingen over 2013 Ten opzichte van de vorige jaren vormt het jaar 2013 met zeven afgehandelde zaken qua aantal weer een ‘normaal’ jaar. Dit is een betrekkelijk laag aantal voor een corporatie met ruim 8000 wooneenheden. Deels kan dit wellicht verklaard worden door de aparte klachtenprocedure bij de afdeling Wonen. Door deze procedure worden veel klachten meer procesmatig en met nog meer aandacht in behandeling genomen. Hierdoor worden klachten beter gesignaleerd en gemonitord en uiteindelijk tot een oplossing gebracht. Hierdoor blijven er minder klachten over die uiteindelijk door de GeschillenAdviesCommissie in behandeling dienen te worden genomen. Voor de klager maar ook voor de organisatie is dat een goede zaak. Gedurende 2013 zijn zaken niet alleen afgedaan middels een – al dan niet bindend – advies maar zijn de partijen in de zaak ook tot een afspraak gekomen middels bemiddeling door de GeschillenAdviesCommissie. Dit laat zien dat niet altijd een advies noodzakelijk is om partijen tot elkaar te brengen. Soms is er net even dat ‘ ene zetje’ nodig om tot elkaar te komen. De onderwerpen van de zes zaken waren divers. Sommige eenvoudig van aard anderen kenden een meer ingewikkeld karakter. De werkwijze van de GeschillenAdviesCommissie is niet gewijzigd ten opzichte van de voorgaande jaren. Wel is gebleken dat sommige zaken meer tijd vergen dan vooraf is geschat. Daarbij is het per ontstane zaak bijeenroepen van de leden van de commissie vrij lastig gebleken. Dat heeft er toe geleid dat de commissie eind 2012 heeft besloten om vaste zittingsdata in te voeren. Daarmee is het voor de klager duidelijk wanneer een zaak op de zitting in behandeling wordt genomen. Ook gedurende dit jaar heeft de voorzitter voorafgaande aan de zitting een huisbezoek afgelegd. Dit werkt in de praktijk zeer goed omdat het voor de klager minder ‘afstandelijk’ overkomt. Voor commissie heeft dit als voordeel dat er een beter beeld kan worden gemaakt van de situatie, vooral als het fysieke gebreken aan de woning betreft.


p. 4/23

Hoofdstuk 3 3.1

Overzicht klachten 2013

Overzicht van alle klachten die zijn binnengekomen en afgehandeld

In het onderstaande overzicht worden de zaken weergegeven die in 2013 tot een behandeling door de GeschillenAdviesCommissie hebben geleidt:

No.

Zaak-

Onderwerp

Zitting

Beoordeling

1

nummer

1

2012/5

bij niet bindend advies

Berekening extra

Ja

huurverhoging dubbel glas 2

2012/6

Door directie overgenomen

Klacht over woongenot

Ja

2013/1

Bindende

Niet van toepassing bij bindend

uitspraak

advies.

Niet bindende

Advies is door het bestuur

uitspraak

overgenomen Niet van toepassing bij bindend advies. Advies is door het bestuur overgenomen

3

2013/2

Ontbreken woongenot

Ja

Bindend advies

4

2013/3

Ja

Niet bindend advies

5

2013/4

Ja

Bemiddeling

6

2013/5

Afwijzing van het verzoek tot het aanbrengen dubbele beglazing en een cv-installatie Vochtklachten en kapotte tegels Klacht over werkwijze Bo-Ex

Nee

Niet ontvankelijk

Uitvoering door Bo-Ex conform bemiddeling Niet van toepassing

De desbetreffende zaken worden hierna – geanonimiseerd – weergegeven. De zaken 2012/5 en 2012/6 zijn zaken die hun oorsprong vinden in het jaar 2012 en welke in 2013 definitief zijn 2 afgehandeld . Zaaknummer 2012/6 is vernummerd naar 2013/1. Naar aanleiding van de zitting 2012/5 is Bo-Ex na de uitspraak alsnog met een nieuw voorstel gekomen welke door de klagers in aangenomen. In de zaken 2012/ 6 (2013/1) en 2013/3 waarin een niet bindend advies werd gegeven heeft het bestuur het niet bindend advies onverkort overgenomen en is de zaak als zodanig afgehandeld. In de zaak 2013/4 heeft de GeschillenAdviesCommissie geen uitspraak in de vorm van een al dan niet bindend advies gedaan maar is gekozen voor de vorm van een bemiddeling omdat tijdens de zitting partijen tot een voor beide partijen goede oplossing zijn gekomen. De zaak 2013/5 is tenslotte afgedaan middels een ‘niet-ontvankelijkheidverklaring’.

1 2

Bij een niet bindend advies dient de directie een besluit te nemen over het al dan niet overnemen van het advies. De uitspraak in de zaken 2012/5 en 2012/6 zijn in het vorige jaarverslag ook al vermeld, omdat de uitspraak ten tijde van het schrijven van het jaarverslag 2012 al bekend was.


p. 5/23

Door directie overgenomen bij niet Zaak-

3

Onderwerp

Zitting

Beoordeling

bindend advies

Berekening extra huurverhoging

Ja

Bindende


uitspraak

advies.

nummer

1

2012/5

dubbel glas

GeschillenAdviesCommissie Bo-Ex Zaaknummer 2012 / 5 Zittingsdatum 23 oktober 2012 betreffende Mevrouw *******, wonende aan de ****** en de heer ******* wonende aan de ****** te Utrecht en Stichting Bo-Ex ’91 te Utrecht, verder te noemen: “Bo-Ex”

Inzake de klacht: Afwijzing van het verzoek tot huurverlaging in verband met het aflopen termijn van zeven jaar na verwezenlijking dubbele beglazing.

Ter zitting konden de volgende feiten worden vastgesteld: 1.1 Ter voorkoming van geluidsoverlast hebben bewoners van de ******** van Bo-Ex in het jaar 2004 het aanbod gekregen dubbel glas te laten plaatsen. 1.2 Daarbij is, aldus *******, afgesproken dat de extra huurverhoging die voor het dubbel glas in rekening zou worden gebracht, zou komen te vervallen als de renovatie van het zogenaamde complex **** waarvan de woning van klagers onderdeel van uitmaken, gereed zou zijn. 1.3 In totaal hebben 19 bewoners meegedaan. De afschrijving was gebaseerd op een termijn van zeven jaar waarbij Bo-Ex bereid was het verlies te nemen indien de renovatie eerder gereed zou zijn. De huurders waren op hun beurt bereid een hogere huur voor lief te nemen omdat dubbel glas normaal over een periode van 40 jaar wordt afgeschreven. 1.4 Hierdoor kwam de definitieve huurverhoging op € 19,04 per maand en € 33,05 per maand voor respectievelijk een bovenwoning en een benedenwoning. Dit is een bedrag exclusief de jaarlijkse huurverhoging. 1.5 De huurverhoging is ingegaan op 1 augustus 2005, een enkele uitzondering zoals de heer ******* daargelaten ( 3 mei 2006). Voor de heer ******* bedroeg de huurverhoging € 50,00 per maand.

3

Bij een niet bindend advies dient de directie een besluit te nemen over het al dan niet overnemen van het advies.


p. 6/23

1.6 De renovatie van complex **** ging echter niet door op grond van het feit, dat de vereiste meerderheid van de huurders van het complex niet kon worden verkregen. 1.7 ******* geven aan dat zij en de overige deelnemers ervan overtuigd waren dat bij het niet doorgaan van de renovatie na zeven jaar de huurverhoging zou ophouden. 1.8 ******* geven aan, dat naar hun mening, nu de renovatie niet is doorgegaan en de termijn van zeven jaar is verstreken de huurverhoging ten gevolge van de dubbelglasvoorziening kan worden ingetrokken. Beide geven aan, dat als van te voren bekend was geweest dat de renovatie niet door zou gaan zij nooit akkoord waren gegaan met de voorgestelde huurverhoging en wellicht hadden afgezien van het aanbrengen van dubbel glas. 1.9 Het verzoek aan de Bo-Ex tot aanpassing c.q. laten vervallen van de huurverhoging ten gevolge van het dubbel glas, heeft tot op heden niet geresulteerd in een wijziging. 1.10 Bo-Ex geeft aan dat toentertijd inderdaad met een korte afschrijvingstermijn is gerekend omdat alle partijen uitgingen van een renovatie van complex ****. 1.11 Het maandbedrag is daarom inderdaad op een zevenjarige afschrijvingstermijn gebaseerd en is daarom ook relatief hoog, aldus de heer ******. 1.12 De afspraak is gezien het feit, dat de renovatie geen doorgang heeft gevonden, in het nadeel van de huurders uitgepakt. 1.13 De heer ****** geeft aan dat naar zijn stellige overtuiging, bij de gemaakte afspraken beide partijen voldoende op de hoogte waren van het uitgangspunt dat ook beiden een risico liepen. Normaal zou Bo-Ex zo’n korte afschrijvingstermijn dan ook niet doen, aldus de heer ******. 1.14 Om tegemoet te komen en genoemde nadeel enigszins te compenseren heeft Bo-Ex, aldus de heer ******, aan de huurders aangeboden om de huurverhoging over het jaar 2012 eenmalig niet aan te zeggen. Dit heeft immers effect voor alle jaren die daar op volgen. De huurders hebben dit voorstel afgewezen. 1.15 De huurders blijven, bij monde van *******, op het standpunt staan dat dit niet de bedoeling kan zijn geweest. Zij blijven volhouden dat de huurverhoging na zeven jaar weer zou vervallen mocht de renovatie toch niet doorgaan. Dat is ook zo in de bewonersfederatie besproken. Er zijn jammer genoeg geen schriftelijke bewijzen van de afspraken voorhanden. Zij handhaven hun eis tot huurverlaging. 1.16 Tijdens de zitting wisselen de partijen hun standpunten verder uit en zoeken naar een mogelijke oplossing. De heer ****** toont zich bereid een alternatief huurvoorstel te bekijken en uit te rekenen. Daartoe zal hij het een en ander op papier uitwerken. 1.17 De heer ****** heeft middels zijn brief van 12 december 2012 een voorstel gedaan tot aanpassing van het bedrag welke onder meer kort neerkomt op een neerwaartse bijstelling bij mevrouw ****** van de huurprijs met € 5,00 en de heer ****** met € 45,00 vanaf 1 augustus 2012. 1.18 ******* en de heer ***** kunnen zich niet in de oplossing van de heer ****** vinden. Met name vinden zij dat onvoldoende inzicht wordt gegeven in de berekeningen 1.19 In zijn brief van 17 januari 2013 licht de heer ****** zijn gekozen oplossing zoals deze in het voorstel van 12 december 2012 staat vermeld nog eens toe. Met name de methodiek wordt nog eens uitgelegd. Hierbij speelt vooral de afschrijvingstermijn een rol. Uitgangspunt is het standaard beleid bij Bo-Ex namelijk een afschrijvingstermijn van 15 jaar. Hierbij wordt het totaalbedrag verkregen door de formule 15 jaar x 12


p. 7/23

maanden x het maandbedrag is het totaalbedrag. Dat heeft als uitgangspunt gediend voor de berekende verlaging van het maandbedrag. Tevens geeft de heer ****** aan dat het aanbod een definitief aanbod is. 1.20 In reactie daarop geven ******* aan zich niet te kunnen vinden in de uitgangspunten zoals verwoord door de heer ****** en verzoeken de GeschillenAdviesCommissie om een uitspraak. Beslissing Op grond van de bovengenoemde feiten en hetgeen ter zitting door partijen naar voren is overweegt de GeschillenAdviesCommissie als volgt: In het jaar 2004 is door de bewoners van de ****** aangegeven dat zij gebruik wensten te maken van dubbelglas. Aanleiding daarvoor was geluidsoverlast. Het aanbrengen van dubbel glas is gepaard gegaan met een aanpassing van de huurprijs waarbij de maandhuur met € 19,04 voor de woning van mevrouw ****** en met € 50,00 voor de woning van de heer ****** verhoogd zou worden. De verhoogde maandhuur is ingegaan op 1 mei 2005 respectievelijk voor de heer ****** op 3 mei 2006. Bo-Ex stelt zich op het standpunt dat over de berekening en de voorwaarden tussen partijen mondeling en schriftelijk overleg is geweest. Het maandbedrag en de voorwaarden zijn door de bewoners schriftelijk geaccepteerd. De basis voor de berekening werd gevormd door een afschrijvingstermijn van zeven jaren. Dit op grond van het feit, dat toentertijd nog niet duidelijk was wanneer het desbetreffende complex zou worden gerenoveerd. Hierbij liepen volgens Bo-Ex beide partijen een risico. Bo-Ex, indien de renovatie binnen zeven jaren zou beginnen en de bewoners als de renovatie na zeven jaren niet zou starten. Dat laatste nu heeft zich voorgedaan. De heer ****** is, daartoe verzocht door de commissie, naar aanleiding van het geschil met een concreet voorstel, verwoord in zijn brief van 12 december 2012, gekomen om de maandbedragen met € 5,00 respectievelijk € 45,00 per maand te verlagen vanaf 1 augustus 2012 en heeft op grond van de vragen daarover door ******* daarover nog eens concrete toegelicht gegeven. Huurders hebben ter zitting aangegeven dat tijdens de bespreking over dubbel glas naar hun overtuiging de afspraak is gemaakt dat de huurverhoging na zeven jaar zou komen te vervallen. Helaas moet de commissie constateren dat er geen schriftelijke bewijsstukken voorhanden zijn. De commissie komt op grond van het bovenstaande tot de conclusie, dat Bo-Ex is uitgegaan van een immer durende huuraanpassing. Dit feit is voor huurders destijds niet of onvoldoende duidelijk geweest. Ook in de door huurders ondertekende contracten komt een tijdsaanduiding niet voor. In de correspondentie wordt wel gesproken over een termijn van zeven jaar waarop de huurverhoging is gebaseerd. De commissie tekent hierbij aan dat het op zijn minst verwarrende is naar huurders toe. De commissie is dan ook van mening dat deze onduidelijkheid niet geheel op huurder kan worden afgewenteld. Bo-Ex heeft desgevraagd zich bereid getoond de huurprijs te heroverwegen en naar beneden bij te stellen. De commissie acht dit een juiste insteek van de zijde van Bo-Ex. De commissie kan zoals neergelegd in haar reglement geen uitspraak doen over de opbouw van de huur, daartoe dient men zich te wenden tot de Huurcommissie. De commissie komt tot de conclusie dat het voorstel van de heer ****** van 12 december 2012 een duidelijke handreiking is naar huurders toe, maar acht zich niet bevoegd om te oordelen over het bijgestelde huurbedrag. Op de aanvullende vragen van ******* uit de brief van 29 januari 2013 kan de commissie niet ingaan anders dan de heer ****** te verzoeken nog een laatste maal naar de daar gedane voorstellen te kijken en te bezien of hij het oorspronkelijk voorstel nog eens goed voor het voetlicht weet te brengen en daarin de suggesties die door ******* zijn gedaan mee te nemen.


p. 8/23

Deze beslissing is op 13 mei 2013 gegeven door de voorzitter mevrouw drs. C.J. Hoeksma - Dill en de leden mevrouw mr. M. Snoep en mevrouw M.A. ten Broeke - Van Aalzum, bijgestaan door de secretaris mr. H. Kerlien. Voorzitter

Secretaris

Mevrouw drs. C.J. Hoeksma - Dill

mr. H. Kerlien


p. 9/23


4

Onderwerp

Zitting

Beoordeling

bindend advies

Klacht over woongenot

Ja

Niet bindende

Advies is door het bestuur

uitspraak

overgenomen

nummer

2

2012/6 2013/1

GeschillenAdviesCommissie Bo-Ex Zaaknummer 2012 / 06 vervolg Zittingsdatum 21 januari 2013 Betreffende de heer *******, wonende aan de ******, te Utrecht en Stichting Bo-Ex ’91 te Utrecht, verder te noemen: “Bo-Ex”

Inzake de klacht: Klacht over woongenot Ter zitting aanwezig: de heer ****** en de heer ****** en de heer ******* van Bo-Ex. Ter zitting konden de volgende feiten worden vastgesteld: 1.1

De heer ******* heeft op 26 juli 2011 de woning aan de ******* opgeleverd gekregen.

1.2

Tijdens de oplevering is een aantal zogenaamde “opleverpunten” aangetroffen dat van de zijde van Bo-Ex nog uitgevoerd moest worden. Daarbij ging het om de volgende zaken: - Beplanting terugsnoeien en onkruid weghalen uit de tuin - Bedrading uit de vloer slaapkamer verwijderen - Perilex aansluiting in de keuken aanleggen. Dit in verband met het elektrisch kunnen koken - Rookmelder en wc-bril vervangen, alsmede een vaste bel aanbrengen.

1.3

Door Bo-Ex wordt een afspraak gemaakt om de genoemde werkzaamheden uit te voeren, op zo kortst mogelijke termijn. In verband met de bouwvakvakantie kan deze afspraak plaatsvinden op 11 augustus 2011.

1.4

Door misverstanden over en weer zijn o.a. de afspraken op 11 en 15 augustus 2011 niet door gegaan. Zo kwamen de vaklieden eenmaal, zoals aangekondigd na hun lunchtijd, voor een dichte deur, dit omdat de huurder niet op de hoogte was van de gangbare lunchtijden. Verder was de heer ******* een keer met vakantie. Eerst de derde afspraak kon doorgang vinden. Dit alles leidt ertoe dat pas na de tweede helft van augustus 2011 afspraken gemaakt konden worden en een aanvang gemaakt kon worden met de uit te voeren werkzaamheden.

1.5

4

Aan een vakman van Bo-Ex is gevraagd, gezien het feit dat de levering van de perilex stekker voor het elektrisch koken lang op zich zou laten wachten, een gasleiding ten behoeve van een kooktoestel op gas



p. 10/23

aan te leggen. 1.6

Aangezien de heer ******* op het tijdstip van de uitvoering, te weten 21 september 2011, niet aanwezig kon zijn, heeft hij zijn sleutels aan Bo-Ex toevertrouwd zodat deze toegang tot de woning kon verkrijgen om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren.

1.7

De vakman heeft de gasleiding aangelegd, echter niet op een wijze zoals de heer ******* meende te hebben afgesproken en derhalve had verwacht. De gasleiding is niet achter de keukenkasten aangebracht maar in een ‘u-constructie’ zichtbaar op de wand van de keuken. Hier kan de heer ******* zich niet in vinden.

1.8

De heer ******* geeft aan dat de wijze waarop de gasleiding is aangebracht in overleg had moeten gebeuren. Hij is ervan uitgegaan dat de vakman de gasleiding ‘netjes’ zou wegwerken, en wel volgens zijn wens onder- en achterlangs de kastjes, dus geheel uit het zicht.

1.9

Ondertussen begon de muur in de gang af te brokkelen, alsook de muren in de woonkamer waardoor ******* zich genoodzaakt zag om voorlopig nog geen vloerbedekking te leggen.

1.10

De heer ******* geeft aan dat de woning die vóór het tijdstip van de verhuur aan de heer ******* de vorige bewoner ogenschijnlijk goed was aangepakt, toch vele gebreken vertoonde, die door Bo-Ex eerst zijn verholpen alvorens de woning aan de heer ******* is verhuurd. Hierdoor is te verklaren dat muren welke er degelijk uitzagen toch konden gaan brokkelen.

1.11

In november 2011 heeft het herstel van de muren plaatsgevonden, aldus de heer ******* .

1.12

De heer ******* geeft daarop aan dat hij eerst moest wachten op het drogen van de muren en daarna pas met verven, stofferen en inrichten van de woning kon beginnen. Hij woont pas sinds begin januari 2012 daadwerkelijk in zijn woning.

1.13

Op grond van het feit dat hij gedurende de periode 26 juli 2011 tot en met december 2011 niet dan wel onvoldoende van zijn woning gebruik heeft kunnen maken, acht de heer ******* compensatie op zijn plaats.

1.14

De heer ******* vordert op grond van het praktisch totaal ontbreken van het woongenot restitutie van de huur over zes maanden.

1.15

De heer ******* geeft aan dat er inderdaad problemen zijn geweest bij de bestelling van de perilex stekker en dat daarom in overleg met huurder gekozen is voor het aanbrengen van de gasleiding. De aanleg van de gasleiding bovenlangs was de geëigende manier, aangezien anders het gehele keukenblok weer gedemonteerd moest worden.

1.16

Voorts geeft de heer ******* aan dat de heer ******* ook zelf debet is geweest aan het feit dat afspraken niet of veel later tot stand zijn gekomen. Mede daardoor heeft de voltooiing van de werkzaamheden zo lang geduurd.

1.17

Desgevraagd door de voorzitter van de GAC zijn partijen bereid samen te overleggen over een passend compensatievoorstel van de kant van Bo-Ex.

1.18

Tevens geven partijen de wens te kennen, indien zij niet tot overeenstemming kunnen komen, dat de GAC een bindende uitspraak doet.


p. 11/23

door

1.19

De zaak is zes weken aangehouden om partijen de gelegenheid te geven overleg te voeren en te kijken of zij tot een gezamenlijk gedragen oplossing kunnen komen.

1.20

Beide partijen hebben de secretaris echter meegedeeld dat zij het niet eens kunnen worden over de hoogte van de vergoeding. De heer ******* wenst vier maanden en Bo-Ex wil niet verder gaan dan een vergoeding van drie maanden kale huur.

1.21

De heer ******* heeft tevens bij monde van ****** doorgegeven bij nader inzien geen bindend advies te wensen.

e

2 Beslissing Gezien het feit dat partijen geen overeenstemming over de hoogte van de schadevergoeding hebben weten te bereiken, is het oordeel aan de GeschillenAdviesCommissie. Hoewel de heer ******* ter zitting heeft aangegeven een bindend advies te wensen, is deze hier op teruggekomen. Hoewel ongebruikelijk kan de commissie hierin meegaan. Dit betekent dat er een niet bindend advies wordt gegeven. Op grond van de ingebrachte stukken en hetgeen naar voren is gebracht ter zitting stelt de GAC vast dat gedurende een periode van vijf maanden de woning van de heer ******* gedurende een maand onbewoonbaar is geweest ten gevolge van het ontbreken van de keukenfaciliteit en beperkt tot enigszins beperkt bewoonbaar gedurende de resterende vier maanden. De GAC stelt tevens vast dat de lange duur der werkzaamheden naast onvoorziene omstandigheden mede te wijten is aan het feit dat door toedoen van huurder zelf afspraken niet goed liepen en daardoor de aanvang en uitvoering van de werkzaamheden vertraagden. Gezien het bovenstaande komt de GAC tot de overweging dat de door Bo-Ex aangeboden vergoeding in de vorm van restitutie van drie keer de maandhuur een gerechtvaardigde vergoeding is en adviseert derhalve huurder dienovereenkomstig te compenseren. Dit niet bindend advies zal als zodanig aan het bestuur van Bo-Ex worden voorgelegd. Deze beslissing is op 13 mei 2013 gegeven door de voorzitter mevrouw drs. C.J. Hoeksma-Dill en de leden mevrouw R. van der Vecht en mevrouw M.A. ten Broeke-Van Aalzum, bijgestaan door de secretaris mr. H. Kerlien. Voorzitter


Secretaris

p. 12/23


5

Onderwerp

Zitting

Beoordeling

bindend advies

Ontbreken woongenot

Ja

Bindend advies


nummer

3

2013/2

advies. GeschillenAdviesCommissie Bo-Ex Zaaknummer 2013 / 02 Zittingsdatum 21 januari 2013 Betreffende de heer *********, wonende aan de*********, te Utrecht en Stichting Bo-Ex ’91 te Utrecht, verder te noemen: “Bo-Ex”

Inzake de klacht: Klacht over ontbreken van woongenot Ter zitting aanwezig: de heer *********en de heer *********van Bo-Ex. Ter zitting konden de volgende feiten worden vastgesteld: 1.1 De heer *********bewoont sinds 2 mei 2001 de woning aan de ********* te Utrecht.. 1.2 Naar aanleiding van een klacht over een aantal zaken in zijn woning zijn er meerdere malen wijkopzichters ter plekke geweest. Zo is er op 19 juli 2012 een inspectie geweest door de heer ********* en op 31 juli 2012 een inspectie door de heren ********* en ********* gezamenlijk. 1.3 De inspectie van de heer ********* resulteert op 19 juli 2012 in een drietal opdrachten voor werkzaamheden te verrichten aan de woning: - alle plafonds nalopen en daar waar nodig ‘afschuiven en fixeren’ en eenmalig witten; - douchewanden en plafond met schimmeldodende verf behandelen en sausen; - gehele woning nalopen op grote gaten en scheuren in de wanden en deze behangklaar herstellen. 1.4 Tijdens de inspectie van 31 juli 2012 zijn tevens andere werkzaamheden opgedragen: - keukenlade sluitend maken; - ombouw van de keuken en slaapkamer schuifzijde vastzetten; - draairaam van de slaapkamer voorzijde sluiting strakker afstellen; - douchedeur sluitend maken aan bovenzijde; - houtrot in de onderzijde van de stijl slaapkamer voorzijde herstellen. 1.5 Tijdens de inspectie achteraf na de werkzaamheden heeft de heer *********aangegeven het niet eens te zijn met de wijze van de uitvoering van de werkzaamheden. Ter zitting ontstaat een discussie over de aard en uitvoering van de werkzaamheden, met name ook over het gebruikte materiaal voor het maken van de 5



p. 13/23

gaten en scheuren in de muren. 1.6 De heer ********* geeft aan dat de wijze waarop de wanden zijn opgeleverd volgens het beleid van Bo-Ex voldoen aan de eisen van behangklaar. De werkzaamheden zijn door deskundige mensen uitgevoerd en Bo-Ex is ervan overtuigd dat op juiste wijze het juiste materiaal is gebruikt. 1.7 Op 1 augustus 2012 is de heer ********* nogmaals langs geweest en heeft geconcludeerd dat er nog enkele plekken op de wanden hersteld moesten worden. Ter bevestiging van de gemaakte afspraken is door de heer ********* een e-mail gestuurd op dezelfde datum. De werkzaamheden zijn op 3 augustus 2012 afgerond.

1.8 In de slaapkamer aan de achterzijde is een gebroken raam aangetroffen zoals ook reeds eerder in april 2010. Toentertijd is een noodoplossing bedacht. Bo-Ex wil deze ruit graag vervangen maar de heer *********wil daar mee wachten tot alle door hem naar voren gebrachte herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. 1.9 Over het uitvoeringsniveau van met name de op 19 juli 2012 opgedragen werkzaamheden is de heer *********niet tevreden en evenmin over de lange duur van een aantal werkzaamheden waaronder het afschuiven en opnieuw sausen van de plafonds. Verder wil hij beslist de woning op een voor hem aanvaardbaar niveau van afwerking gebracht zien. Hij heeft werkzaamheden in eigen hand genomen, en daaraan een bedrag van meer dan 5.000 euro moeten spenderen. De heer *********zou hiervoor een compensatie van de kant van Bo-Ex willen vragen. Desgevraagd kan de heer *********ter zitting geen concrete getallen en gegevens aanleveren. 1.10 Door de duur van de werkzaamheden heeft de heer *********het Suikerfeest niet thuis kunnen vieren maar noodgedwongen bij familie. Zijn gezin, zijn vrouw met de vier kinderen, is om dezelfde reden gedurende de zomervakantie bij de grootouders in België geweest. De heer *********geeft aan mede op grond hiervan een compensatie van Bo-Ex te willen vragen. 1.11 De heer ********* geeft aan dat de werkzaamheden aan de woning in eerste instantie conform de beleidsuitgangspunten van Bo-Ex zijn uitgevoerd, maar dat op aandrang van de heer *********uitgebreidere werkzaamheden zijn verricht. Tevens geeft hij aan dat de heer *********Bo-Ex niet of nauwelijks de kans gaf om de genoemde zaken op te lossen en dat er geen mogelijkheid werd geboden tot een controle van de uitvoering achteraf en tot eventuele aanpassingen. Ook van de kant van Bo-Ex kan de heer ********* ter zitting geen nadere gegevens aanleveren. 1.12 Beide partijen wensen een bindend advies. Ter zitting wordt afgesproken dat beide partijen gegevens zullen aanleveren om voor de commissie de zaak inzichtelijker te maken. 1.13 De zaak wordt zes weken aangehouden. De GAC wil daarmee de heer *********de mogelijkheid bieden gegevens aan te leveren ter versterking van zijn bewijspositie en Bo-Ex om een overzicht van de geleverde werkzaamheden en gemaakte kosten te verstrekken. 1.14 De heer *********heeft een overzicht toegestuurd van de door hem gemaakte kosten aan de hand van diverse bonnen met een totaal bedrag van € 5.228,89. Dit betreft naast verf en bijbehorende producten ook laminaat, spaanplaten, schroeven en andere materialen. Tevens worden door de heer *********kosten opgevoerd voor door derden verrichte werkzaamheden ten bedrage van € 2.800,-. 1.15 Bo-Ex heeft een overzicht aangereikt van de data waarop de stukadoor en de schilder bij de heer *********aan het werk zijn geweest, alsmede een overzicht van het aantal gewerkte uren. De totale kosten die Bo-Ex heeft gemaakt bedragen € 5.551,46. De dagen waarop werkzaamheden zijn uitgevoerd luiden als


p. 14/23

volgt: Firma De Goede (stucwerk) op donderdag 26 juli 2012, vrijdag 27 juli 2012, woensdag 2 augustus 2012 en 29 augustus 2012. Firma Ammerman (schilderwerk) op donderdag 26 juli 2012, maandag 30 juli 2012, dinsdag 31 juli 2012 en woensdag 1 augustus 2012.

Beslissing Op grond van de door partijen ingebrachte stukken, hetgeen ter zitting naar voren is gekomen alsmede de later, door beide partijen aangeleverde overzichten aan kosten, komt de GeschillenAdviesCommissie tot de volgende overwegingen. De woning gelegen aan de ********* is naar aanleiding van klachten van de heer *********door Bo-Ex aangepakt en men heeft getracht de huurder tegemoet te komen op een wijze welke verder gaat dan op grond van het normale beleid vereist is. Men heeft op uitgebreidere schaal dan gebruikelijk geprobeerd huurder tevreden te stellen. Dit heeft invloed gehad op de duur van de werkzaamheden betreffende stuc-, verf- en sauswerk. De totale kosten, daarmee gemoeid, bedroegen € 5.551,46. Hiermee is Bo-Ex verder gegaan dan haar normale verplichtingen in het dagelijks onderhoud. Immers de heer *********dient als huurder in het kader van het huurdersonderhoud zelf te zorgen voor het onder meer verven van plafonds en het sausen van muren. Omdat de heer *********het niet eens was met het niveau van oplevering, heeft hij vaak, zonder Bo-Ex de gelegenheid te bieden te inspecteren en te verbeteren, zelf de werkzaamheden ter hand genomen of mensen ingehuurd. Hij heeft daartoe aan verf, overige materialen en personele kosten € 5.228,89 besteed. Ten aanzien van de claim van de heer *********om compensatie van de kant van Bo-Ex inzake de door hem gemaakte kosten voor de door hemzelf uitgevoerde werkzaamheden komt de commissie tot de volgende conclusie. Bo-Ex heeft naar haar oordeel voldoende aannemelijk gemaakt dat zij datgene heeft gedaan wat zij als goed verhuurder behoorde te doen en zelfs meer. Het door de heer *********geëiste hogere kwaliteitsniveau komt derhalve voor zijn eigen werk en rekening. De GAC wijst de claim om compensatie om die reden af. Blijft de vraag over of de werkzaamheden het bewonen van de woning op een redelijke manier toeliet. De commissie is van mening dat zulks niet steeds het geval is geweest. In de zomer van 2012, gedurende de vakantieweken, is naar het oordeel van de commissie - op grond van de verklaringen van beide partijen - de woning niet tot zeer beperkt bewoonbaar geweest. Het gezin van huurder (de moeder en vier jonge kinderen) en ook hij zelf hebben elders onderdak moeten vinden. Huurder heeft bij familie in Utrecht gelogeerd. Zijn gezin is bij familie in België geweest. De commissie acht derhalve een compensatie voor gemist woongenot op zijn plaats. Advies Op grond van het bovenstaande overweegt de GeschillenAdviesCommissie als volgt: -

dat Bo-Ex haar verplichtingen is nagekomen ten opzichte van huurder ten aanzien van de werkzaamheden in de woning en acht derhalve de klacht in dezen ongegrond. De commissie wijst de gevraagde compensatie af op grond van het feit dat Bo-Ex de werkzaamheden volgens beleidsuitgangspunten heeft uitgevoerd en soms zelfs op uitgebreidere schaal om huurder tevreden te stellen, terwijl huurder Bo-Ex onvoldoende de gelegenheid heeft gegeven tot het uitvoeren van inspectie en het nemen van de juiste maatregelen. De commissie is van oordeel dat de kosten die gemoeid zijn geweest met het op peil brengen van het door huurder gewenste (hogere) niveau van afwerking voor zijn eigen rekening komen.


p. 15/23

-

dat de heer *********wegens de tijdelijke onbewoonbaarheid gedurende de zomer redelijkerwijs een vergoeding dient te krijgen ter hoogte van het bedrag van twee maanden kale huur.

Deze beslissing is op 13 mei 2013 gegeven door de voorzitter mevrouw drs. C.J. Hoeksma-Dill en de leden mevrouw mr. M. Snoep en mevrouw M.A. ten Broeke-Van Aalzum, bijgestaan door de secretaris mr. H. Kerlien. Voorzitter

Secretaris


mr. H. Kerlien


p. 16/23


Onderwerp

Zitting

Beoordeling

bindend advies

Afwijzing van het verzoek tot het

Ja

Niet binden

Ja

6

nummer

4

2013/3

aanbrengen dubbele beglazing en

advies

een cv-installatie

GeschillenAdviesCommissie Bo-Ex Zaaknummer 2013 / 3 Zittingsdatum 12 juni 2013 Advies betreffende het geschil tussen Mevrouw ********* (huurster) wonende aan de Kanaalstraat ***** te Utrecht en Stichting Bo-Ex ’91 te Utrecht, verder te noemen: “Bo-Ex” Inzake de klacht: Afwijzing van het verzoek van huurster inzake haar verzoek tot het aanbrengen van dubbele beglazing en een cv-installatie

Ter zitting waren aanwezig: Mevrouw ********* en de heer. ********* van Bo-Ex.

Ter zitting konden de volgende feiten worden vastgesteld: 1.1 Medio 2012 heeft mevrouw ********* aan Bo-Ex per brief het verzoek gedaan voor het verkrijgen van energiebesparende maatregelen, zoals het aanbrengen van dubbel glas en een cv-installatie, en wel tegen een aan haar door te berekenen huurverhoging. 1.2 Bij het daaropvolgende huisbezoek van een medewerker van Bo-Ex is aan mevrouw ********* meegedeeld, dat Bo-Ex in het betreffende complex geen isolatie of cv-installatie zal aanbrengen op grond van de plannen met het desbetreffende complex *********. 1.3 Bij brief van 6 september 2012 verzoekt mevrouw ********* referend aan artikel 7:243 BW. Bo-Ex haar een kostenraming van de door haar gewenste voorzieningen te doen toekomen, alsmede de huurverhoging die hiermede gepaard zou gaan. In de brief van 17 oktober 2012 antwoordt Bo-Ex dat zij vanuit een beleidsmatig oogpunt geen dubbel glas noch een cv-installatie zal aanbrengen. Na het afstemmen door de huurders van de grootschalige renovatie van complex ********* is door Bo-Ex de mogelijkheid onderzocht naar een eenvoudiger renovatie. De uitvoering bleek technisch en financieel niet haalbaar, aangezien de woningen teveel zwakke punten vertoonden. Verder wijst Bo-Ex huurster op de mogelijkheid via het ZAVbeleid de gewenste verandering aan te brengen en wel op eigen kosten. Bo-Ex staat het zelf aanbrengen 6



p. 17/23

van dubbel glas en cv-installaties toe, indien aan bepaalde randvoorwaarden wordt voldaan. 1.4 Op 9 november 2012 volgt een herhaald verzoek van huurster naar aanleiding van deze schriftelijke reactie van Bo-Ex. In dit verzoek geeft mevrouw ********* aan, dat zij begrijpt dat Bo-Ex op beleidsmatige gronden er niet voor kiest om voor het hele complex isolatiemaatregelen uit te voeren. Zij schrijft dat het een individueel verzoek betreft en dat zij bereid is een huurverhoging te accepteren, waaruit op termijn de investering wordt terugbetaald. Hiermede wordt Bo-Ex volgens haar voor de gemaakte kosten gecompenseerd. 1.5 Op 29 november antwoordt de heer *********, dat hij het eerder ingenomen standpunt van Bo-Ex onderschrijft en voegt nog twee redenen toe op grond waarvan, ook hij, het verzoek van mevrouw ********* afwijst. Het gaat hier om een zekere precedentwerking naar het complex, aangezien alle bewoners in het complex dezelfde rechten hebben en dientengevolge heeft honorering van het verzoek wel degelijk effect op het beleid, dit is namelijk gericht op het hele complex. Voorts geeft hij als tweede reden aan dat de kans bestaat dat het moment van einde exploitatie van haar woning voor het einde van een redelijke afschrijvingstermijn komt te liggen, zodat de investering voor Bo-Ex zeer onrendabel en politiek gezien onwenselijk is. 1.6 Daaropvolgend heeft zich mevrouw ********* tot de GeschillenAdviesCommissie gewend. Zij is het niet eens met de afwijzing van haar verzoek en wil de zaak aan de GAC voorleggen. Zij is van mening dat de gegeven argumenten, gezien de wettelijke regeling, onvoldoende zijn om haar verzoek af te wijzen. 1.7 Voorafgaande aan de zitting is door de voorzitter van de commissie een huisbezoek aan de ********* gebracht. Dit om een beter beeld te krijgen van de klacht. 1.8 Mevrouw ********* wenst een niet-bindend advies. Bo-Ex wenst een bindend advies, hetgeen betekent dat er op grond van het Reglement van de Geschillen Adviescommissie een niet-bindend advies wordt gegeven. 1.9 Mevrouw ********* licht haar verzoek ter zitting nogmaals toe en geeft de redenen, waarom zij dubbele beglazing en een cv-installatie wenst, aan. De woning is oud en ’s winters, afgezien van de woonkamer waar een gaskachel staat, niet warm te krijgen. De overige ruimten, keuken, gang, slaapkamers en douche zijn vochtig en koud. Er is daar geen vorm van verwarming aanwezig. 1.10 De heer ********* geeft daarop aan dat hij het verzoek van mevrouw ********* begrijpt maar, dat zoals aangegeven, er een aantal redenen zijn op grond waarvan Bo-Ex niet het gevraagde kan bieden. Allereerst maakt de woning onderdeel uit van een complex dat op de nominatie staat om een renovatietraject in te gaan, zodat op grond daarvan de investering niet meer kan worden gevergd. Zou echter de investering in isolatie en / of een cv-installatie toch doorgang vinden tegen een huurverhoging, dan is de ruimte tussen de 7 kale huur per 1 juli 2012 en de grens van DAEB / Niet DAEB niet meer dan € 118, -. hetgeen betekent dat deze ruimte snel ingenomen wordt door de toelaatbare huurverhoging. Alleen al de aanleg van een behoorlijke cv-installatie zal dit bedrag benaderen of overschrijden. 1.11 Naast de complexmatige- en verhuurredenen geeft de heer ********* voorts aan dat door het aanbrengen van isolatie het binnenklimaat zeker zal verslechteren. Dit op grond van het feit dat er dan eigenlijk ook mechanische ventilatie zou moeten worden aangebracht. Naast een slechtere luchthuishouding zal er ook meer vochtoverlast optreden. 1.12 Tenslotte geeft de heer ********* aan dat ook de stookkosten voor mevrouw ********* zal toenemen indien er een cv-installatie zonder een totaal isolatiepakket zal worden aangebracht. Dit is een herkenbaar patroon.

7

DAEB diensten van algemeen economisch belang. De grens ligt op 1 juli 2013 bij € 681,02. Daarboven betreft het een zogenaamde niet-DAEB activiteit waarvoor de corporatie geen borging krijgt.


p. 18/23

1.13 Mevrouw ********* geeft aan dat het haar met name te doen is om een basisniveau aan comfort te krijgen. 1.14 Mevrouw ********* geeft aan dat een ZAV-voorziening, nu zij gehoord heeft hoeveel alleen al een cvinstallatie kost, voor haar financieel niet haalbaar is. Zij zal het niet kunnen betalen. 1.15 De heer ********* herhaalt nogmaals dat Bo-Ex op grond van de genoemde redenen geen investering kan doen. Beslissing Op grond van de bovengenoemde feiten en hetgeen ter zitting door partijen naar voren is gebracht, overweegt de GeschillenAdviesCommissie oordeelt als volgt: De commissie stelt vast dat mevrouw ********* blijft bij haar wens dat zij minimaal een basis comfort wil in haar woning. Haar woning is thans te koud en te vochtig. Zij wenst, dat Bo-Ex door het treffen van isolerende maatregelen en het plaatsen van een cv-installatie haar, tegen een huurverhoging, daarin tegemoet komt. Bo-Ex blijft op haar beurt bij haar beslissing, dat zij geen isolerende voorzieningen noch een cv-installatie wenst aan te brengen. Dit op grond van de door haar aangevoerde redenen. Bo-Ex heeft mevrouw ********* gewezen op de mogelijkheid van het zelf aanbrengen van de voorzieningen krachtens het zogenaamde ZAV-beleid. Mevrouw ********* heeft ter zitting verklaard, na kennisgenomen te hebben van de hoogte van de door haar te maken kosten, daartoe financieel niet instaat te zijn. Deze mogelijkheid valt voor haar daardoor af. De commissie zal derhalve deze mogelijkheid ook niet bij haar oordeel betrekken. De commissie ziet zich in deze gesteld voor de vraag of Bo-Ex verplicht is de voorzieningen volgens wens van huurster te verwezenlijken. Hierbij wil de commissie voorop stellen, dat bij aanvang van de huur bekend was, dat het een oude woning uit 1926 betreft, waarvan verwacht kon worden dat deze niet aan de huidige maatstaven van comfort zou voldoen. Daarbij is de commissie van mening, dat van Bo-Ex de realisatie van deze beperkte renovatie aanpassingen, gezien ook de te verwachten matige verbeterresultaten, niet kan worden verlangd. Hierbij speelt vooral de duur waarbinnen mogelijk het besluit tot renovatie kan worden verwacht evenals de daadwerkelijke uitvoer een rol. Hierdoor zal de investering immers deels teniet gedaan worden. Terecht heeft naar het oordeel van de GAC Bo-Ex aangevoerd dat deze investering economisch onverantwoord is. Verder wordt het binnenklimaat, zoals naar het oordeel van de commissie door Bo-Ex terecht aangevoerd, zeker als alleen een cv-installatie zou worden aangelegd, duidelijk slechter. De stookkosten zullen toenemen, alsmede zal vochtvorming ten gevolge van condens op ramen en muren aan de orde zijn. Tenslotte speelt de ruimte tussen de huidige kale huur van € 563, - per 1 juli 2013 en de grens van € 681,02 betreffende de zogenaamde DAEB-grens tevens een belangrijke rol. De commissie voorziet dat een investering in isolerende maatregelen en /of een cv-installatie deze ruimte verre te boven zal gaan. Navraag bij Bo-Ex heeft geleerd dat een investering voor een redelijke cv-installatie plus dubbel glas € 12.000, - al een huurverhoging - bij een afschrijvingstermijn van 15 jaar - van ruim € 126,93- per maand betekent. Bij een afschrijvingstermijn van 7 jaar is het bedrag € 228,77(Bij deze berekening is uitgegaan van de systematiek zoals deze door de Huurcommissie wordt voorgeschreven waarbij de investering als laag kan worden geschat. De berekening is als bijlage toegevoegd). Het is daardoor welhaast zeker dat er sprake van zal zijn dat de afschrijving van de investering het bedrag van de huurverhoging overschrijdt. Op grond van bovenstaande overwegingen komt de GAC tot het volgende niet-bindende advies. De GAC acht de klacht van huurster, ********* ongegrond. Bo-Ex heeft terecht haar verzoek tot aanbrengen van dubbele beglazing en cv-installatie afgewezen.


p. 19/23

Deze beslissing is op 13 mei 2013 gegeven door de voorzitter mevrouw drs. C.J. Hoeksma - Dil en de leden Mevrouw mr. M. Snoep en mevrouw R. van der Vecht, bijgestaan door de secretaris Mr. H. Kerlien.

Voorzitter Mevrouw drs. C.J. Hoeksma - Dill


Secretaris Mr. H. Kerlien

p. 20/23


Onderwerp

Zitting

8

Beoordeling

bindend advies

Bemiddeling

Door beide partijen overgenomen

nummer

5

2013/4

Vochtklachten en kapotte tegels

Dassen & Drykoningen Advocaten T.a.v. mevrouw mr. D.I.A. Schröder Postbus 8201 3503 RE Utrecht

Geachte mevrouw Schröder, Op woensdag 12 juni jl. heeft u namens uw cliënt de heer *********, de zitting van de GeschillenAdviesCommissie bijgewoond en uw cliënt vertegenwoordigd. Tijdens de zitting is afgesproken de zaak voor zes weken aan te houden op grond van de volgende gemaakte afspraken: -

De communicatie in deze zaak verloopt via u.

-

Medewerkers van Bo-Ex zullen nadat uw cliënt contact met Bo-Ex heeft opgenomen naar de vochtproblemen kijken en naar het al dan niet opgevuld zijn van de gaatje in de tegels in de keuken en de douche. Bo-Ex zal proberen dat voor de vakantie van uw cliënt regelen.

-

Indien nodig zal voor het onderzoek naar de vochtproblemen bij uw cliënt tijdelijk één of meerdere meters worden geïnstalleerd.

-

Ten aanzien van de tegels is afgesproken dat uw cliënt zelf zal zoeken naar een passende tegel en dat in overleg met Bo-Ex de plaatsing daarvan zal worden geregeld. Mocht dit niet lukken dan kan een meer afwijkende tegel ook een oplossing vormen.

-

De aanhouding duurt zes weken waarbij is afgesproken dat de vakantie van uw cliënt hierbij geen probleem zal opleveren.

Mocht u nog vragen hebben dan kunt u zich tot mij wenden.

Hoogachtend,

mr. H. Kerlien secretaris GeschillenAdviesCommissie

8



p. 21/23


9

Onderwerp

Zitting

Beoordeling

bindend advies

Klacht over werkwijze Bo-Ex

Nee

Niet

Niet van toepassing

nummer

6

2013/5

ontvankelijk

Geachte heer *********, Naar aanleiding van uw verzoek van 17 september 2013 heeft de Commissie uw verzoek in behandeling genomen. Uw oorspronkelijk verzoek is aangevuld met de stukken van 22 oktober 2013. Uw klacht over de werkwijze en het beleid van Bo-Ex is geen klacht die uw belang raakt op grond waarvan de commissie tot een eventueel gunstig advies voor U zou kunnen komen. Conform artikel 8.14 van het reglement ziet de commissie zich derhalve genoodzaakt u voor dit onderdeel niet ontvankelijk te verklaren. In uw verzoek heeft u ook de overlast van uw bovenbuurman genoemd als een van de redenen die tot het verzoek om behandeling heeft geleid. Uit de antwoorden van Bo-Ex op vragen van de Commissie blijkt dat deze bovenbuurman inmiddels is verhuisd en dat er momenteel ook geen klachten van dien aard meer aanwezig zijn. Ook hier moet de commissie oordelen, dat er geen sprake is van een zodanig voor u bestaand belang op grond waarvan ook dit onderdeel als niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Uw verzoek als geheel is niet-ontvankelijk. Toch is de Commissie op grond van uw stukken en de reacties van de zijde van Bo-Ex van mening dat er nog enkele knelpunten aan uw zijde open zijn blijven staan. De Commissie zou in deze, indien u dit op prijs mocht stelt, een overleg kunnen arrangeren tussen u en Bo-Ex. Wij horen dit graag van u. Namens de GeschillenAdviesCommissie,

Voorzitter

Secretaris


mr. H. Kerlien

9



p. 22/23

Hoofdstuk 4 4.1

Nabeschouwing, conclusies en aanbevelingen

Nabeschouwing

Over het jaar 2013 kan worden concludeert, dat het een normaal jaar was zowel wat betreft het aantal zaken als wat betreft de inhoud van de klachten. Opvallend is het feit dat een keer een niet-ontvankelijkheid werd uitgesproken. Dit komt in de praktijk van de GeschillenAdviesCommissie niet vaak voor.

De uitspraken van de GeschillenAdviesCommissie worden bij Bo-Ex in de organisatie besproken om te bezien of er nog processen of de wijze van uitvoering voor verbetering in aanmerking komen. Samen met de klachtenprocedure van de afdeling Wonen wordt zo continu gewerkt aan een goede dienstverlening. 4.2

Conclusies

Met het aantal nieuw aangebrachte zaken bedraagt het gemiddeld over de laatste zeven jaar circa 4 zaken per jaar. Dit blijft onveranderd laag, maar is wel een bestendige lijn. Voor de nabije toekomst wordt ook geen drastische stijging van het aantal te behandelen zaken verwacht. Wel kan het zijn dat door de verhuurdersheffing bewoners meer huur gaan betalen zonder dat daar wat extra’s tegenover staat. Wellicht dat hierdoor huurders meer alert zullen zijn op hetgeen zij huren in relatie tot de huurprijs, het onderhoud en de service en dat deze alertheid kan leiden tot meer klachten. Of dit ook daadwerkelijk zal gebeuren moet nog worden afgewacht. De organisatie gaat door op de ingeslagen weg hoe zij omgaat met afhandelen van klachten. Dit werkt goed en zal er voor zorgen dat niet meer zaken richting de GeschillenAdviesCommissie zullen vloeien.

4.3

Aanbevelingen

Verhoudingsgewijs – vergeleken met de andere Utrechtse corporaties - krijgt de GeschillenAdviesCommissie jaarlijks weinig zaken aangedragen. Een echte oorzaak hiervoor kan tot op heden niet worden gevonden. Het advies van het voorgaande jaar om de GeschillenAdviesCommissie blijvend onder de aandacht van de huurders, middels een interview of een redactioneel artikel in het bewonersblad van Bo-Ex, te brengen blijft onverminderd overeind staan. Hierover is met de afdeling communicatie van Bo-Ex contact over geweest om een artikel in het bewonersblad ‘Thuis’ te gaan plaatsen. Tevens wordt gedacht aan een meer prominentere plek op de site van Bo-Ex. Bij de nieuwe website van Bo-Ex in 2014 zal daar rekening mee worden gehouden.


p. 23/23

GeschillenAdviesCommissie Bo-Ex

Recommend Documents