Gemeenten in een spagaat
Op vrijdag 8 februari 2013 stond er een groot artikel in De Telegraaf over de problemen met grondposities bij de gemeenten. Vandaag (27 februari 2015) staat er een groot artikel in het Financiële Dagblad nog steeds over de grondposities van gemeenten. Het AD meldt dat er de laatste paar jaar al 4 miljard verlies geleden is door gemeenten, maar dat de komende 5 jaar nog tussen 0.3 miljard en 2.1 miljard verliezen volgen. Landelijk zal gewerkt worden aan een oplossing. Maar de goede gemeenten klagen nu al over oneerlijke behandeling voor de slechte gemeenten. Deze grondpositie bij gemeenten leidt niet alleen tot een extra druk op de begroting van een gemeente, maar ook tot onjuiste beslissingen over winkellocaties en -‐ uitbreidingen. Een duivels dilemma voor veel gemeenten De gemeente Apeldoorn wilde megastores toelaten bij het omnisportcentrum om hiermede de grondpositie te kunnen verminderen (enkele honderden miljoenen). De protesten van winkeliers waren er volop, vanwege de negatieve impact op de binnenstad. De protesten werden ongegrond verklaard door de Raad van Staten. De problemen in Apeldoorn bestaan nog steeds en een oplossing is niet in zicht. Mede door deze problemen en de rentelasten is er weinig ruimte op de begroting om te vernieuwen. De gemeente Nijmegen wilde op 30.000 m2 een grootschalig retailcentrum bouwen in Ressen, halverwege Nijmegen en Arnhem. Zowel Nijmegen als Arnhem verklaarden dat dit zeker geen invloed zou hebben op de binnenstad, de bezoekers zouden daar toch wel komen. Onder zware druk van de winkeliers in de binnenstad van Nijmegen, gesteund door de Raad, werd het plan voorlopig alleen uitgesteld. Er zijn nu plannen voor een bouwmarkt met instemming van Arnhem. Nijmegen heeft een grondpositie van meer dan €100 miljoen. De rente drukt zwaar op de begroting, dus Ressen moet er eigenlijk wel komen om de begroting weer acceptabel te maken. Maar past dit wel bij de veranderingen in de retail en het nieuwe koopgedrag? Ondertussen werd winkelcentrum Kronenburg, net over de Rijn in Arnhem Zuid (10 kilometer van Ressen) verbouwd door Wereldhave, uitbreiden met 15.000 m2 was
totaal geen probleem. Het werd zelfs toegejuicht door de toenmalige wethouder. Deze wethouder was trots op deze initiatieven, die geen invloed zouden hebben op de winkels in de binnenstad. Ook een grote winkel van Decathlon in de Rijnhal, gelegen net naast winkelcentrum Kronenburg, zou geen effect hebben op de binnenstad. Dit gebied is uitstekend bereikbaar door de ligging tegenover Gelredome, het Vitessestadion en direct bij goede verbindingswegen als A50, A12, A325. Dit winkelcentrum heeft een uitgebreide parkeerplaats, gratis parkeren en horecavoorzieningen. De consequenties Uitgaande van een omzet van 3.000 euro per m2 moet de impact van zowel Kronenburg als Ressen enorm zijn op de winkels in de binnensteden en de winkels in omliggende gemeenten. Maar wat weegt zwaarder? De eigen grondposities reduceren of binnensteden en winkelgebieden in tact houden? Het spagaat van gemeenten is duidelijk en financiële afwegingen met een korte termijn oplossing wegen zwaarder dan leegstand over enkele jaren. “Dan is er al weer zoveel veranderd”. Maar ook deze leegstand van winkels kosten nu al veel geld voor veel gemeenten, doordat er maar een deel van de OZB geint kan worden. Op 17 juni 2013 publiceerde de Gelderlander al dat leegstand de gemeente Arnhem in 2012 één miljoen kostte, daarnaast werd ook een half miljoen minder opgehaald aan rioolheffing door de leegstand. De gemeente Arnhem is één van de vele gemeenten in Nederland die lijden onder deze leegstand, dus zou je zeggen volop investeren in een leuk winkelgebied, volop klanten motiveren om naar het centrum te gaan. Het tegendeel is waar, parkeertarieven worden verhoogd bij veel gemeenten, blauwe zones krijgen een kortere “shoppingwindow”, het betaald parkeergebied wordt uitgebreid en ook wordt betaald parkeren uitgebreid tot ver in de avond (in Arnhemse parkeergarages €0.50 per uur). Met alle gevolgen van dien voor de Horeca in binnensteden. Maar boven Arnhem en Nijmegen dichtbij de grens met Duitsland ligt Zevenaar, ook met een grote grondpositie. Zevenaar ligt zo een 30 kilometer van Nijmegen af en 20 kilometer van Arnhem. De A15 wordt nog doorgetrokken, waardoor de afstand (reistijd) minder wordt, maar deze werkzaamheden zijn nog niet begonnen. Nu heeft Zevenaar besloten om de grond te gebruiken voor een outletcentrum. Dit centrum zou een geweldige impuls geven aan Zevenaar en aan de werkgelegenheid in dit economisch
zwakke gebied (volgens de gemeente). De verwachting is dat het minimaal gaat om 400 FTEs. Tussen Zevenaar en Arnhem ligt ook Duiven met Ikea, Macro , Intratuin en sinds kort Mediamarkt en een van de Valk hotel. Daarnaast ook nog wat andere grootschalige retail. Files staan op de A12 om naar Duiven te gaan, maar dit heeft geen invloed op de genoemde binnensteden (!). Maar het outletcentrum in Zevenaar is natuurlijk uiterst bedreigend voor de winkels in de binnenstad van Nijmegen en Arnhem (en Doetinchem). In een protestbrief aan de provincie wordt dan ook gevraagd de plannen van Zevenaar af te wijzen. Zevenaar gaat echter gewoon door op basis van een eerdere toezegging en met oog op de grondpositie. In alle gemeenten is “het hemd nader dan de rok”, eigen belang eerst. Een soortgelijke situatie doet zich nu ook in Utrecht voor, waarbij een nieuw grootschalig winkelcentrum onderdeel zou zijn van de nieuwe wijk Leidsche Rijn. De grond was al verkocht ondanks protesten van inwoners en ondernemers over de grootschaligheid (dit begon al een drie jaar geleden). Nu blijkt dat er te weinig geïnteresseerden zijn om het centrum in de geplande omvang te voltooien. Leegstand dreigt alom, zeker nu Hoog Catharijne verder bouwt en verbouwt tot een toonaangevend winkelcentrum (met toestemming van de gemeente).Een groot probleem tekent zich af voor de gemeente Utrecht, maar een tweede fiasco in Utrecht na “De Wall” geeft ook te denken over de motieven en de besluitvorming: begroting op orde door grond te verkopen en leegstand te accepteren of met visie een detailhandelsnota maken? Wie is probleem eigenaar? Het probleem is niet alleen het probleem van deze gemeenten, van de provincie maar vooral het probleem voor de toekomst van Nederland. Wordt toegestaan dat er outletcentra buiten de steden komen, nieuwe winkelgebieden buiten de steden komen, dan heeft dit direct effect op bestaande winkelgebieden als klanten deze nieuwe centra beter vinden dan de oude centra. De klant bepaalt immers de toekomst. Jarenlang werd er geklaagd over al die vergelijkbare winkelstraten met dezelfde winkels, de lange aanloopstraten, het parkeren en vooral parkeerkosten en de bovenmatige bemoeizucht van gemeenten. Openingstijden, straatmeubilair, ruimte voor terrassen (precariorechten), waar wel en geen borden geplaatst mogen worden, wanneer
evenementen gehouden mogen worden en gaat u maar door. De ambtenaren regelden en reguleerden en ondernemers en klanten klaagden. Al deze klachten werden niet gehoord of verhoord, totdat de klanten wegbleven doordat er andere koopmogelijkheden gingen ontstaan: digitalisering, nieuw koopgedrag, webshops en winkelcentra. Het gevolg is zichtbaar, leegstand in winkelstraten, waardoor de steden nog minder aantrekkelijk worden dan ze al zijn, waardoor gemeenten nog minder OZB kunnen ophalen. Dus de klanten zullen nog sneller naar nieuwe centra en internet gaan. Het verbieden van deze nieuwe centra is een teken van onmacht om klanten te motiveren om in de binnenstad te kopen. Dit moet een gemeente zich aanrekenen. Motiveer klanten door binnensteden leuk te maken, toegankelijk te maken en zorg voor goede en gratis parkeervoorzieningen, net zo als bij al die nieuwe centra. Richt het centrum opnieuw in op basis van koperswensen en koopgedrag: kleiner en leuker. Als toch halsstarrig aan de oude modellen en structuren vastgehouden wordt, als alleen naar de eigen begroting wordt gekeken met de korte termijn bril op, dan handel je niet in het belang van je eigen inwoners die ook eigen keuzen gaan maken. De nieuwe binnensteden kunnen weer de oude binnensteden worden met cultuur, vermaak, wonen, werken en natuurlijk horeca. Kleiner, compacter, leuker en hedonischer. Het toenemende aantal alleenstaanden (nu 30% van de huishoudens in Nederland) willen weer in deze leuke centra wonen. Er kan een nieuwe dynamiek ontstaan waar een ander winkelaanbod bij hoort, leuke, kleine ambachtelijke winkels, of kleine winkels van grote ketens (H&M voor kinderen, H&M voor mannen en meer van dergelijke “focus” winkels). Deze ontwikkeling doet zich niet alleen voor in Nederland, maar is ook duidelijk te zien in Engeland. Als gemeenten nu eens niet gaan verbieden, maar juist gaan inspelen op deze nieuwe visie, op het nieuwe gedrag van klanten en daar de binnensteden op gaan aanpassen motiveer je inwoners om in de binnenstad te wonen, te werken en te verblijven. Dat vinden wij leuk en dan komen de leuke winkels ook wel. Ook het parkeerprobleem zal zich wel oplossen met uberpop, de auto’s zonder chauffeur en de wens om geen auto meer te bezitten, maar te kunnen gebruiken (vooral een wens van de Z-‐generatie). Hierin ligt een grote uitdaging voor de gemeenten waar veel visie en strategie voor nodig is (parkeren is dan niet meer nodig). Al dat verbieden en “optimaliseren” van bestaande structuren is allemaal negatieve energie, die uiteindelijk
niet tot het doel zal leiden. Klanten (vooral geboren na 1974) willen andere regels en andere structuren, maar zij hebben wel de sleutel van de toekomst, ook de sleutel van toekomstige binnensteden. Er is sprake van ander koopgedrag, klanten kiezen bewust waar gekocht wordt. Klanten moeten gemotiveerd worden om een bepaald gedrag te vertonen en niet gestraft worden als ze anders doen dan gemeenten willen. Alleen een visie op stedenbouwkundige aspecten en ruimtelijke ordening is geen oplossing, omdat er dan geen visie is op hoe klanten in de toekomst willen en gaan kopen. Het begint toch echt bij de klant, de kopers, die moeten gemotiveerd worden. Misschien moet dat nog maar eens in “Jip en Janneke” taal uitgelegd worden aan al die colleges, die hier mee te maken hebben (zoals de politiek reageerde in 2002 op het nieuwe kiesgedrag). Of ga eens praten met al die gemeenten die het wel snappen en ook daadwerkelijk actie ondernemen. Het gaat tenslotte om de leefbaarheid en het levensgeluk van de inwoners. Prof Dr C.N.A. Molenaar 28 februari 2015
