Gemeenten en vastgoed Gebiedsregisseur & vastgoedgebruiker
www.dtz.nl www.dtz.com
Transparant en efficiënt omgaan met vastgoed Vooruitstrevende gemeenten grijpen kansen Een gemeente is naast eigenaar/gebruiker en beheerder van gemeentelijk vastgoed ook gebieds regisseur. Logischerwijs staan vastgoed en vastgoedgerelateerde onderwerpen steeds vaker en in steeds meer gemeenten op de agenda. Vragen als: ‘managen we het gemeentelijk vastgoed efficiënt genoeg?‘ en ‘rekenen we de juiste grondprijzen?’, zijn aan de orde van de dag. Als grootste vastgoedadviseur van Nederland staat DTZ Zadelhoff vele Nederlandse gemeenten bij in hun vastgoedvraagstukken. Met twaalf regionale kantoren en diverse specialisten hebben we niet alleen diepgaande lokale kennis; wij kunnen ook bij complexe en minder gebruikelijke vragen inzicht bieden.
Gemeenten en vastgoed
De gemeente als gebiedsregisseur Een gemeente is naast eigenaar en beheerder ook gebiedsregisseur. Het aan- en verkopen van gronden, gebouwen en (her)ontwikkelingen zijn daarbij regelmatig terugkerende fenomenen. De gemeente is hierbij vaak contractspartij richting marktpartijen, corporaties, zorginstellingen en andere overheden. Economische, maatschappelijke en politieke belangen gaan hier hand in hand. Mede door de nieuwe grondexploitatiewet en door strenger toezicht vanuit de Europese Unie wordt het steeds belangrijker om de marktconformiteit van vastgoedtransacties te toetsen. Betrouwbare taxaties en transparante acquisitie- en dispositieprocedures zijn hierbij noodzakelijk.
Aankoop t.b.v. herontwikkeling De Staat verkoopt een kazerneterrein dat kan worden herontwikkeld tot woningbouw. De gemeente heeft het eerste recht tot koop, maar vraagt zich af wat het terrein waard is. DTZ Zadelhoff berekent de waarde van het gebied op basis van de toekomstige bestemming en de aanwendingsmogelijkheden van de bestaande, veelal monumentale gebouwen. Ook begeleidt DTZ Zadelhoff de contractvorming tussen partijen. Resultaat: de gemeente verwerft door middel van een transparant proces een nieuwe bouwlocatie voor woningbouw tegen een marktconforme prijs.
Een aantal praktijkvoorbeelden:
Vaststellen van de grondprijs Een gemeente geeft grond uit ten behoeve van een sauna. Vanwege het bijzondere karakter van de bestemming vraagt zij aan DTZ Zadelhoff om een advies. DTZ Zadelhoff taxeert de locatie en stelt de grondwaarde voor saunadoeleinden vast.
Onteigening Ten behoeve van de aanleg van een brugtracé dient de gemeente een grote fabriek aan te kopen. DTZ Zadelhoff berekent hier de totale schadeloosstelling die dient te worden betaald. Dit bedrag bestaat uit de vastgoedwaarde inclusief de bijkomende schadeposten. DTZ Zadelhoff voert tevens, samen met de gemeente, de aankooponderhandelingen.
Resultaat: een taxatierapport dat de gemeente kan gebruiken bij de onderhandelingen voor de verkoop van de locatie.
Resultaat: verwerving van de fabriek waardoor de aanleg van het brugtracé kan worden gestart.
Erfpachtherziening
Waardebepaling staatssteun
Een grote gemeente overweegt alle erfpachters binnen de gemeente de mogelijkheid te geven om de erfpacht om te zetten in eigen grond. DTZ Zadelhoff stelt voor alle percelen binnen de gemeentegrenzen de grondwaarde vast die als basis geldt voor het afkoopbedrag. Hierbij wordt rekening gehouden met de waardevoor- of nadelen van de bestaande erfpachtcontracten.
Een gemeente koopt een woningcomplex aan van een corporatie. Vervolgens sloopt de gemeente de opstallen, maakt de grond bouwrijp en verkoopt het bouwperceel terug aan dezelfde corporatie. DTZ Zadelhoff maakt een taxatie van de onderliggende waarde van de verschillende transacties.
Resultaat: een afkoopsom per erfpachter waarmee een persoonlijke aanbieding kan worden gedaan. Gemeenten en vastgoed
Resultaat: de gemeente ontvangt een taxatierapport waarmee aan de Europese Unie kan worden aangetoond dat de vastgoedtransactie op een marktconform niveau heeft plaatsgevonden.
De gemeente als vastgoedgebruiker Iedere gemeente is binnen haar gemeentelijke gebiedsgrenzen eigenaar en beheerder van een groot aantal vastgoedobjecten voor eigen gebruik. Veel mensen realiseren zich niet dat het daarbij niet alleen gaat om de gemeentelijke kantoren, maar ook om sport- en welzijnsaccommodaties, musea, parken, bibliotheken, parkeergarages en vaak ook onderwijsgebouwen. Zowel het beheer als het onderhoud van deze vastgoedobjecten leggen beslag op de publieke middelen. Aangezien deze schaars zijn, dient een gemeente strategisch om te gaan met haar vastgoed. Weloverwogen beslissingen nemen over de vastgoedportefeuille is dan ook een must. Gemeenten worden uitgedaagd om gemeentelijk vastgoed grondig tegen het licht te houden. Zo stelden gemeenten ons onder meer de volgende vragen: • Zijn de kosten van huisvesting wel eerlijk verdeeld over de verschillende afdelingen en diensten? • Moeten we vastgoed afstoten? • Gaan we kopen of huren? • Waar kunnen we nog besparingen realiseren? • Zijn onze gebouwen duurzaam genoeg?
Aankoop gemeentewerf Ten behoeve van een nieuwe gemeentewerf heeft een gemeente een bedrijfshal met opslagterrein nodig. DTZ Zadelhoff zoekt enkele potentiële locaties, doet de aankooponderhandelingen en verwerft de locatie. Resultaat: een nieuwe, ruimere en centraler gelegen locatie voor de gemeentewerf.
Inzicht in interne huren Om inzicht te krijgen in de daadwerkelijke kosten per gemeentelijke dienst worden de huren vastgesteld van alle gebouwen die de gemeente zelf in eigendom heeft. DTZ Zadelhoff verzamelt de basisinformatie per gebouw en stelt de huur vast. Resultaat: duidelijk inzicht in de marktconformiteit van intern doorberekende huren.
Besparen op huisvestingskosten Een gemeente zoekt mogelijkheden om te besparen op de kosten van haar huisvesting. Hiertoe zijn voor alle gebouwen binnen haar portefeuille deze kosten beoordeeld. Er is hierbij gekeken naar posten als onderhoud, beheer, energie, facilitaire kosten, efficiënt ruimtegebruik e.d.
Een aantal praktijkvoorbeelden:
Portefeuilleanalyse Groei en krimp, maatschappelijke ontwikkelingen of andere inzichten in de wijze van werken bepalen de behoefte aan huisvesting. Het vinden van het juiste evenwicht tussen de vraag van organisaties en het aanbod van gebouwen en werkplekken, bezien vanuit het beheersen van kosten en risico’s, is een uitdagende problematiek. Voor een gemeente is in dit kader een strategisch huisvestingsplan opgesteld. Resultaat: een heldere managementrapportage, waarbij de performance van de huisvesting wordt getoetst aan kengetallen op het gebied van kosten, ruimtegebruik en benutting. Aan de hand van dit instrument kon de huisvestingsopgave efficiënter worden ingevuld.
Resultaat: een top 10 van manieren om op huisvestingskosten te besparen, toegespitst op de in kaart gebrachte vastgoedportefeuille.
Herhuisvesting Een fusiegemeente wenst een nieuw gebouw op een goede locatie tegen een marktconforme huur of scherpe prijs binnen een kritische termijn. Daarbij wil de gemeente de zekerheid dat geen kansen over het hoofd worden gezien en dat de condities optimaal zijn. Resultaat: de gemeente ontvangt een duidelijk Programma van Eisen. Aan de hand hiervan zijn enkele gebouwopties geselecteerd en wordt het voorkeursgebouw contractueel uitonderhandeld. Tevens wordt een aanzet gegeven aan de inrichting van het gebouw.
Gezamenlijk werken aan de transparantie en efficiëntie Gemeenten kennen van oudsher een veelheid en enorme variatie aan vastgoedvraagstukken. Vanuit de verantwoordelijkheid van de gemeente wordt transparantie en efficiëntie nagestreefd. DTZ Zadelhoff kan hierin veel voor u betekenen. Enerzijds kunnen wij bijdragen aan het verhogen van de transparantie door een gefundeerd antwoord te geven op vragen als: • Worden de vastgoedlasten goed verdeeld over diensten en afdelingen? • Komen vastgoedtransacties op een wijze tot stand die marktconforme prijzen garandeert? Anderzijds kunnen wij bijdragen aan een efficiënte inzet van gemeentelijk vastgoed. Wij gaan aan de slag met uw vragen als: • Geven wij niet te veel geld uit aan vastgoed? • Kunnen wij de vastgoeduitgaven beter laten renderen tegen een lager risico?
Voor meer informatie Of u nu betrokken bent bij de rol van de gemeente als gebiedsregisseur of optreedt voor de gemeente in de rol van vastgoedeigenaar, gebruiker en/of beheerder: met een scala aan diensten zoals waardebepaling, bemiddeling, advies, research en beheer staan wij u graag terzijde. Omdat veel oplossingen maatwerk zijn, lichten wij de mogelijkheden en de haalbaarheid graag in een persoonlijk gesprek toe. U kunt erop vertrouwen dat wij passende en scherpe honoreringsafspraken hebben. Bent u geïnteresseerd of heeft u vragen? DTZ Zadelhoff heeft kantoren in twaalf steden in Nederland. Op www.dtz.nl vindt u de adressen en telefoonnummers.
Over DTZ Zadelhoff Als marktleider van Nederland in vastgoedadvies, zijn we ons ervan bewust wat er van ons wordt verwacht. Wij blinken uit binnen ons vakgebied en weten wat er speelt in de markt. Ons team van ervaren specialisten staat middenin de markt en is continu bezig om nieuwe oplossingen te ontwikkelen en bestaande te verbeteren. Alleen zo kunnen wij het beste resultaat voor onze opdrachtgevers blijven garanderen. Onze dienstverlening bestaat uit advies, makelaardij en beheer in commercieel vastgoed. We zijn met ruim 10.000 medewerkers wereldwijd actief in 43 landen en hebben kantoren tot op regionaal niveau. In Nederland hebben we kantoren in maar liefst 12 steden. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. Een van de partners is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.
01-2010 CONCEPT
www.dtz.nl
www.dtz.com
