Gemeente Schouwen Duiveland T.a.v. de weled. Hr. Dion van Eenennaam, Postbus 5555 4330 JA Zierikzee
Renesse, 26 september 2014.
Betreffende:
Realisatie van 11 luxe jaarplaatsen ter vervanging van de huidige woning aan de Luieweg 11 op Camping Julianahoeve te Renesse. Reg. Nummer 20141295
Geachte heer van Eenennaam, Als vervolg op uw schrijven van 11 september jongst leden doen wij u hierbij de vereiste Ruimtelijke onderbouwing toekomen ten behoeve van het realiseren van 11 jaarplaatsen op Camping Julianahoeve en ter vervanging van de woning die in de eerste week van de maand november verwijderd zal gaan worden.
Inhoudsopgave. 1.Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel 1.3 Ligging en plangrenzen 1.4 Geldende bestemmingsplanregeling 2. 2.1 2.2 2.3 2.4
Omschrijving aanvraag Algemene omschrijving Situering Bebouwing buitenruimte
3. 3.1 3.2 3.3 3.4
Beleidskader Inleiding Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Nota kamperen
4. 4.1 4.2 4.3 4.4
Externe veiligheid Opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen Toetsing risicovolle inrichtingen Toetsing vervoer van gevaarlijke stoffen Conclusie
1
5. 5.1
Bodem Bodemonderzoek
6. 6.1 6.2 6.3 6.4
Milieuzonering Akoestisch rapport Huidig gebruik versus toekomstig gebruik Luchtkwaliteit Water
7. 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6
Planalogisch kader Inleiding Historische analyse / archeologie Ruimtelijke analyse Infrastructuur Bouwterrein / opslag materiaal. Conclusie
8. 8.1 8.2 8.3
Milieu en duurzaamheidskader Inleiding Geluid en stilte Externe veiligheid en Flora en Fauna
9. 9.1 9.2
Integrale beoordeling Inleiding Overwegingen
10. 10.1 10.2
Financiële zaken en exploitatieovereenkomst Financiële zaken. Overeenkomst.
2
1
Inleiding
1.1.
Aanleiding. De huidige woning, gelegen midden op de camping en aan alle zijden omsloten door camping Julianahoeve is recentelijk door de camping aangekocht van een particulier die deze woning al meer dan 50 jaar in eigendom had. Het handhaven van een woning centraal op de camping is geen optie door enerzijds het gebrek aan privacy en anderzijds doordat de toegangsweg altijd over de camping loopt.
1.2.
Doel Het doel is derhalve niet het uitbreiden van de bebouwing doch het verwijderen van de woning en op de vrijgekomen locatie 11 velden voor jaarplaatsen te realiseren voor recreatieve bewoning.
1.3.
Ligging en plangrenzen Het plangebied omvat een gedeelte van Camping Julianahoeve aan de Hoogenboomlaan 42 te Renesse. ( situatietekening bijlage 1 )
1.4.
Geldende bestemmingsregeling Op het plangebied is het bestemmingsplan “ Kop van Schouwen “ van toepassing. Camping Julianahoeve heeft de sub bestemming kampeerterrein alsmede dienstverlening en beheer. Het perceel Luieweg 11 had de bestemming permanente bewoning. De bestemming wordt nu kampeerterrein.
3
2
Omschrijving aanvraag
2.1
Algemene omschrijving Op het betreffende grondstuk is in de jaren vijftig van de vorige eeuw een houten zomerwoning gerealiseerd. Wij willen de woning daar verwijderen en 11 luxe ARCABO chalets plaatsen op ruime percelen en landschappelijk ingepast.
2.2
Situering De bestaande woning is gelegen in het centrumgebied van de camping. Het perceel bestaat uit een woning met een bijgebouw. De rest van het perceel is ingericht als tuin bij de woning. Het perceel is gelegen aan drie toegangswegen tot de kampeervelden van de camping
2.3
Buitenruimte Op de betreffende locatie zal voldoende parkeergelegenheid worden gerealiseerd voor de toekomstige bezoekers van de 11 chalets. De chalets zullen dusdanig geplaatst worden opdat voldaan wordt aan de normen van brandveiligheid c.q. 30 minuten WBDBO c.q. met minimale onderlinge afstanden van 5 meter. De bergingen zullen tegen de chalets aan gesitueerd worden. De nieuwe locatie is respectievelijk wordt volledig ingepast met een brede groenstrook behoudens een uitbanning voor een toegangspad.
2.4
Riolering De chalets zullen worden aangesloten op het huidige rioleringssysteem van de camping ( zie ook bijlage 1 )
4
3.
Beleidskader
3.1
Inleiding Nieuwe ontwikkelingen dienen zich te bewegen binnen de marges van de beleidskaders die gelden voor de Gemeente Schouwen Duiveland.
3.2
Provinciaal beleid In het omgevingsplan 2012-2018 dat is vastgesteld op 28 September 2012 beschrijft de Provincie wat zij de komende jaren zal doen om Zeeland op verschillende punten vooruit te helpen. Het plangebied is gelegen in het deelplan “beleven van Land en Zee “. Het is een strook land waar land en zee letterlijk samenkomen. Het gebied wordt gekenmerkt door recreatieve bedrijvigheid. Zeeland biedt een hoogwaardig recreatieproduct dat aansluit op de huidige en toekomstigs marktontwikkelingen. De Provincie Zeeland wil de toeristisch-recreatieve potenties van Zeeland optimaal benutten. Daarom is gekeken naar het marktperspectief voor de meest ruimte vragende verblijfs recreatieve sectoren. Camping Julianhoeve is hier een uitstekend voorbeeld van.
3.3
Gemeentelijk beleid Ook de Gemeente Schouwen Duiveland heeft het toerisme hoog in het vaandel staan. En heeft op 31 Oktober 2011 de strategische visie “ Tij voor de Toekomst “vastgesteld. In deze visie is opgenomen hoe de Gemeente Schouwen Duiveland er in 2041 uit zou moeten zien. Camping Julianahoeve heeft in de afgelopen jaren bewezen dat ook zij het toerisme hoog in het vaandel hebben staan. Diverse landelijke eerste prijzen, op het gebied van kwaliteit en gastvrijheid, getuigen hiervan en wij willen dit uiteraard ook zo houden.
3.4
Nota kamperen Op 30 Juni 2011 heeft de Raad de Nota Kamperen vastgesteld. Het lange termijn doel van de Nota luidt: “ Schouwen Duiveland heeft in 2018 kwalitatief hoogwaardige, innoverende en gezonde kampeerbedrijven, waar gasten zoveel mogelijk jaarrond veilig en vraaggericht in een gedifferentieerd kwaliteitsproduct kunnen recreëren. Om deze doelstelling gestalte te kunnen geven, wordt exploitanten van kampeerterreinen meer ruimte geboden om hun terrein naar eigen inzicht in te richten. Het verwijderen van de oude houten opstallen en het plaatsen van luxe chalets op Camping Julianahoeve valt dan ook volledig binnen deze doelstelling van de Gemeente Schouwen Duiveland.
5
4
Externe veiligheid
4.1
Opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen De betreffende locatie gaat niet gebruikt worden voor opslag van gevaarlijke stoffen en ook zal er geen verkeer plaatsvinden op het perceel zelf. Het aantal bewoners zal op het perceel beperkt blijven tot maximaal 66 personen zijnde 6 personen per chalet.
4.2
Toetsing risicovolle inrichtingen Volgens de risicokaart ( Bron: risicokaart.nl juli 2014) bevinden zich in de nabije omgeving van het plangebied geen Bevi-inrichtingen die van invloed zijn op de planontwikkeling. De invloedsgebieden van de dichtstbijzijnde Bevi-inrichtingen reiken niet over het plangebied. Andersom zorgt de ontwikkeling van het plangebied niet tot een beperking van de Beviinrichtingen.
4.3
Toetsing Vervoer van gevaarlijke stoffen De rijkswegen N 57, N 59 en N 256 zijn aangewezen als transportroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De N 57, N 59 en N 256 liggen op een zodanige afstand dat de invloedsgebieden niet over het plangebied reiken. De ontwikkeling zorgt niet voor een ( significante ) toename van het groepsrisico, omdat het gaat om het plaatsen van 11 chalets. Van een toename van het aantal personen op de camping is derhalve nauwelijks sprake. De thema’s water en buisleidingen zijn niet van toepassing voor dit gebied.
4.4
Conclusie Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmeringen voor de ontwikkeling. Andersom zorgt de ontwikkeling niet voor een beperking van Bevi-inrichtingen en transportroutes vervoer gevaarlijke stoffen.
5
Bodem
5.1
Bodemonderzoek Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie, de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. De chalets zullen op de bestaande ondergrond geplaatst worden c.q. er zullen geen ontgravingen plaatsvinden.
6
6 6.1
Milieuzonering Huidig gebruik versus toekomstig gebruik Het terrein waar de woning nu staat bevindt zich te midden van de camping alwaar circa 1535 eenheden geplaatst zijn variërend van tent tot luxe chalets. In de afgelopen jaren is het aantal eenheden op de camping reeds teruggebracht van 2161 naar 1546. Er is dan ook voldoende “ruimte “ vergunning technisch aanwezig om 11 eenheden te realiseren binnen het kader van de afgegeven kampeervergunning.. Luchtkwaliteit De te realiseren chalets bevinden zich te midden op een terrein dat altijd in gebruik geweest is als kampeerterrein c.q. een terrein waar gasten verbleven in tenten en caravans en met name naar Schouwen Duiveland komen vanwege de zuivere lucht. De betreffende locatie wordt bovendien omsloten door groenpartijen en bevindt zich niet langs een doorgaande weg. Er is in deze dan ook geen sprake van enige vorm van luchtverontreiniging , mede gezien het feit dat de camping omsloten wordt door Natura 2000 gebieden.
6.2
Water Veiligheid: Het terrein bevindt direct aansluitend bij de waterloop en watert af naar het gemaal aan de Luieweg. Er zijn geen watergangen op de camping uitgezonderd de watergang naar het gemaal van het Waterschap. Wateroverlast: De chalets worden, voor wat betreft de bovenkant begane grond vloer , minimaal 30 cm boven maaiveld geplaatst en zoals reeds gezegd is het gehele terrein gedraineerd naar de waterloop.. Riolering: De chalets worden aangesloten op het aanwezige rioleringssysteem van de camping. Watervoorziening: de chalets worden aangesloten op de waterleiding van de camping. Volksgezondheid : De waterleidingen op de camping worden regelmatig getest op legionella e.d. c.q. het geleverde water kan ieder gewenste toets doorstaan. Bodemdaling: Uit het rapport van het bodemonderzoek blijkt dat er in deze geen gevaar is voor bodemdaling ter plaatse van de te realiseren chalets. Grondwateroverlast: er is geen sprake van grondwateroverlast door de aangebrachte en goed functionerende riolering die zoals gezegd afwatert naar het gemaal aan de Luieweg. Grondwaterkwaliteit: de te realiseren woning verstoort de grondwaterkwaliteit ter plaatse niet zodat deze onverkort goed blijft. Verdroging: er is in deze slechts sprake van een geringe bebouwing van max. 55 + 9 m² per kavel en de resterende gronden / tuin blijft gehandhaafd zoals nu het geval is. Natte natuur : in deze verandert er in essentie niets. Onderhoud waterlopen : is in deze niet van toepassing. Waterschapswegen: is op deze locatie niet van toepassing.
7
7
Planalogisch kader
7.1
Inleiding Bij het beoordelen van een verzoek om vergunning te verkrijgen voor bouwkundige activiteiten is het van belang om de uitgangssituatie goed in beeld te brengen.
7.2
Historische analyse/ archeologie In het gemeentelijke Beleidsplan Archeologie is voor het gehele eiland vastgelegd welke archeologische verwachtingswaarden er zijn. Hieraan zijn beleidsadviezen gekoppeld die als basis dienen voor de voorwaarden bij op te stellen bestemmingsplannen. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt in verschillende gebiedstypen, van archeologische monumenten tot gebieden waar geen enkele archeologische verwachtingswaarde is. Voor ieder gebiedstype gelden eigen uitganspunten, randvoorwaarden en drempelwaarden. Het plangebied is gelegen in de de gebieden met Waarde – archeologie -6. Deze waarde houdt in dat archeologisch onderzoek nodig is wanneer de bodemverstorende activiteiten een grotere oppervlakte dan 2500 m² hebben en dieper dan 50 cm de bodem ingaan. De nieuwe bebouwing wordt naar verwachting niet groter dan 11 x 64 zijnde 704 m². Archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig. Het kadastrale perceel WTS H48 heeft een oppervlakte van 2410m². In de bijlage hebben wij de kadastrale. De werkzaamheden op het gehele perceel blijven dus onder de drempel van 2500m². Om deze reden is archeologisch onderzoek niet nodig.
7.3
Ruimtelijke analyse De nieuwe locatie van de chalets is gelegen op een deel van de camping dat tot voor kort gebruikt werd voor permanente bewoning door derden. De chalets zullen landschappelijk ingepast worden en de tuinen voorzien worden van voldoende beplanting zodat de nieuwe eenheden passen in het landschap en aansluit bij de verdere invulling van het terrein.
7.4
Infrastructuur De te realiseren eenheden zullen aangesloten worden op de bestaande ondergrondse infrastructuur van de camping. Ter plaatse lopen geen kabels en leidingen. Bouwterrein Het spreekt voor zich dat alle bouwkundige aanpassingen verricht zullen worden vanaf het terrein dat ontwikkeld worden. Materialen en keten zullen aldaar gestationeerd worden.
7.5
7.6
Conclusie De ontwikkeling sluit aan bij het recreatief gebruik van het gebied en het terrein zelf. Het verwijderen van een oude , volledig gedateerde houten woning , overgenomen vain Derden in juli 2014 en te midden van een recreatieterrein komt de kwaliteit van de onderneming alleen maar ten goede.
8
Milieu- en duurzaamheidskader
8.1
Inleiding Onderstaande milieuaspecten zijn relevant op het plangebied.
8.2
Geluid en stilte De beoogde chalets worden gesitueerd op circa 1500 meter van de meeste nabijgelegen doorgaande weg. Er geldt op grond van de Wet geluidshinder geen onderzoeksplicht naar de geluidsbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai.
8
8.3
Externe veiligheid Flora en Fauna Er zij geen relevante aspecten in deze voor externe veiligheid. Ook ten aanzien van de Flora en Fauna zijn er geen bezwaren en/of belemmerende factoren aangezien op het betreffende terrein geen beplanting aanwezig is uitgezonderd een gazon met veel dood hout er omheen. In de bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing is de voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 en een toets aan de Flora- en Faunawet toegevoegd. Uit deze onderzoeken blijkt dat significant negatieve effecten op het natuurgebied zijn uitgesloten daarnaast zijn er geen bijzondere beschermde dieren of planten aanwezig.
9
Integrale beoordeling
9.1
Inleiding De sterke en zwakke punten voor de beoordeling zijn als volgt te omschrijven.
9.2
Overwegingen De sterke punten bestaan uit de feiten dat de huidige oude en gedateerde bebouwing verwijderd wordt en plaatsmaakt voor een moderne vorm van luxe recreatieve bebouwing die past in deze tijd komt de totale situatie alleen maar ten goede. Per saldo blijft het aantal eenheden op de camping zoals vermeld in de kampeervergunning ruim onder het maximaal toegestane aantal van 2161 naar 1523 ( met 638 eenheden ) Zwakke punten zijn in deze niet te benoemen.
9
10
Financiële zaken en exploitatieovereenkomst
10.1
Financiële zaken Indien nodig dan wel gewenst zijn wij uiteraard bereid om een overeenkomst te ondertekenen waarin eventuele claims van derden ten laste komen van de opdrachtgever van de te bouwen woning.
10.2
Overeenkomst De ontwikkeling van het realiseren van chalets is niet exploitatieplanplichtig op basis van artikel 6.2.1 Bro wanneer voldaan wordt aan artikel 7.1 Wij zien derhalve geen enkel beletsel om de benodigde vergunning af te geven.
Bijlagen: 1. Tekeningen riolering 2. Quickscan Dion van Eeenennaam september 2014 ( in uw bezit ) 3. Omgevingsvergunning is digitaal ingediend op 22-09-2014 4. Voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 5. Toets Flora- en Fauna wet
10
