GEMEENTE KOGGENLAND BESTEMMINGSPLAN URSEM - DRECHTERLANDSEDIJK 8-10

GEMEENTE KOGGENLAND BESTEMMINGSPLAN URSEM - DRECHTERLANDSEDIJK 8-10

Status: Vastgesteld Datum: 16 september 2013

BESTEMMINGSPLAN URSEM - DRECHTERLANDSEDIJK 8-10

CODE 1199249 / 16-09-13

GEMEENTE KOGGENLAND 1199249 / 16-09-13 BESTEMMINGSPLAN URSEM - DRECHTERLANDSEDIJK 8-10 TOELICHTING INHOUDSOPGAVE

1.

INLEIDING

1. 1. 1. 2. 1. 3. 2.

3.

4. 4. 4. 4. 4. 4. 4. 4. 4. 5.

Huidige situatie Gewenste ontwikkeling Planuitgangspunten

1 1 2 3 3 3 4 5

Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

5 5

OMGEVINGSASPECTEN

6

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Ecologie Archeologie en cultuurhistorie Water Milieuzonering Bodem Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Kabels en leidingen

JURIDISCHE PLANOPZET

5. 1. 5. 2. 6.

Aanleiding Geldend bestemmingsplan Leeswijzer

BELEID

3. 1. 3. 2. 4.

1

PLANBESCHRIJVING

2. 1. 2. 2. 2. 3.

BLZ

Algemeen Toelichting op de bestemmingen

UITVOERBAARHEID

6. 1. 6. 2. 6. 3.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Grondexploitatie

Bijlage 1 Bijlage 2

Quick-scan archeologie Overlegreactie hoogheemraadschap

6 6 7 8 8 8 9 9 10 11 11 11 13 13 13 14

1199249

blz 1

1. INLEIDING 1. 1.

Aanleiding

Aan de Drechterlandsedijk 8-10 is een voormalige slijterij gelegen. In de voormalige slijterij is eveneens een bedrijfswoning gevestigd. Het pand voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Er is daarom bij de gemeente Koggenland een verzoek ingediend om de slijterij met bedrijfswoning te vervangen. De wens is om twee woning te realiseren. Het realiseren van twee woningen is middels een wijzigingsbevoegdheid binnen het geldende bestemmingsplan Komplan 2008 mogelijk. Echter, de beoogde ontwikkeling past niet binnen de kaders van de wijzigingsbevoegdheid. Het beoogde bouwplan past namelijk niet binnen de aangegeven goot- en bouwhoogte. Ook wordt één van de nieuwe woningen niet in de aangegeven rooilijn gerealiseerd. De gemeente Koggenland heeft daarom aangegeven dat er met een nieuw bestemmingsplan medewerking verleend kan worden aan de beoogde ontwikkeling. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

Figuur 1. 1. 2.

De globale ligging van het plangebied (bron: GoogleEarth)

Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is nu geregeld in het bestemmingsplan Komplan 2008. In figuur 2 is een fragment van de plankaart te zien. Het perceel heeft de bestemming “Gemengde doeleinden 2” met deels een bouwvlak. Het oprichten van (dienst)woningen ten dienste van de gemende bestemming is op het perceel is binnen de bestemming toegestaan. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor wijziging van het perceel naar een woonbestemming. Er kunnen niet meer woningen toegestaan worden, dan dat er huisnummers op de kaart staan. Op de plankaart staan 2 huisnummers weergegeven, namelijk 8 en 10. Daarnaast zou dan een deel van de nieuw te bouwen woning buiten het bouwvlak vallen.

Bestemmingsplan Ursem - Drechterlandsedijk 8-10 Status: Vastgesteld / 16-09-13

Rho Adviseurs B.V.

blz 2

1199249

Het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is dus niet toereikend om de beoogde ontwikkeling toe te staan. Er is daarom gekozen om de ontwikkeling met een nieuw bestemmingsplan mogelijk te maken.

Figuur 2.

1. 3.

Fragment geldend bestemmingsplan Komplan 2008 met daarop aangegeven de globale begrenzing van het plangebied.

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 3 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten, zoals archeologie en ecologie. gevolgd door een toelichting op het juridische systeem in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 komen zowel de maatschappelijke uitvoerbaarheid als de economische aan de orde, evenals het aspect grondexploitatie.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 3

2. PLANBESCHRIJVING 2. 1.

Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Drechterlandsedijk. Deze dijk maakt deel uit van de Westfriese Omringdijk. Ursem is ontstaan langs de Walingsdijk en de Drechterlandsedijk. De kerk van Ursem lag iets verder de polder in, aan wat nu de Noorddijkerweg is. Het plangebied ligt dus in het oorspronkelijke lint van Ursem. In dit lint zijn, naast de woonfunctie, nog verschillende andere functies aanwezig. Zo zijn er nog enkele bedrijven gevestigd, liggen er een aantal winkels en is er een snackbar en een café aanwezig. Op het perceel is vroeger een slijterij met bedrijfswoning gevestigd geweest. Het pand is al enige tijd niet meer als slijterij in gebruik. Aan de voorzijde, aan de Drechterlandsedijk, is de (voormalige) bedrijfswoning gelegen. Aan de achterzijde van het pand ligt het voormalige bedrijfsgedeelte. Bij de bebouwing is een parkeerplaats gelegen. Deze is nu afgesloten, zodat er niet meer geparkeerd kan worden. Aan de achterzijde is het perceel in gebruik als tuin.

Figuur 3. 2. 2.

Zicht op het plangebied (Bron: Google Earth)

Gewenste ontwikkeling

De wens is om op het perceel twee woningen te realiseren. Op het perceel is in de huidige situatie al een voormalige slijterij met bedrijfswoning aanwezig. In het verleden heeft op het perceel een tweede woning gestaan. Dit was een dijkhuis, welke gesloopt is. Het huisje stond daar waar nu de parkeerplaats is gelegen. De twee woningen worden twee bouwlagen met een kap en worden vrijstaand gerealiseerd. Tussen de woningen wordt een toegangspad tot het achterliggende terrein aangelegd. Via dit pad is de garage, die door beide woningen gebruikt gaat worden, bereikbaar.


Rho Adviseurs B.V.

blz 4

1199249

Het aflopende talud vanaf de Drechterlandsedijk wordt weer op gelijke hoogte gebracht als de naastgelegen percelen. Hierdoor wordt teruggegaan naar de oorspronkelijke hoogten van het perceel. Dit maakt het ook mogelijk om een kelder onder beide woningen te realiseren, die voorzien is van daglicht. Hier wordt dus ook geparkeerd. In onderstaande figuren is een impressie gegeven van de beoogde woningen.

Figuur 4.

Impressie voorgevels beoogde woningen

Het realiseren van twee woningen past goed binnen het bebouwingsbeeld aan de Drechterlandsedijk. Hier komt, met name in het wat oudere gedeelte, relatief dicht op elkaar liggende (woon)bebouwing voor. Feitelijk is de parkeerplaats, waar één van de woningen gerealiseerd wordt, één van de weinige open plekken aan de Drechterlandsedijk. De afstand van de woningen langs de dijk tot de weg is circa 7 meter en is vergelijkbaar met bebouwing in de omgeving. Daarnaast is de huidige staat van de bebouwing van het aanwezige pand slecht te noemen. Door het bestaande pand te vervangen en weer een (extra) nieuwe woning terug te bouwen, wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt. 2. 3.

Planuitgangspunten

De beoogde ontwikkeling is met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Het perceel heeft net als in het geldende bestemmingsplan een gemengde bestemming gekregen. Binnen deze bestemming zijn woningen met de bijbehorende bouwwerken toegestaan. De wens is om, naast de woningen, een deel van de vroegere activiteiten voort te zetten. Gedacht wordt onder andere aan bijvoorbeeld het houden van wijnproeverijen naast de op het reeds op het perceel gevestigde slijterij. In dit bestemmingsplan is deze mogelijkheid opgenomen. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen de twee woningen gerealiseerd moeten worden. In de regels is vastgelegd dat de woning in of ten hoogste 2 meter van de naar de weg gekeerde bouwgrens gerealiseerd moet worden. Qua goot- en bouwhoogte is een maximale maat opgenomen van respectievelijk 6,00 en 10,50 meter. Deze maat is gerelateerd aan de kruin van de Drechterlandsedijk. Omdat de woningen deels op een verhoging gerealiseerd worden, zijn er voor de goot- en bouwhoogte grotere maten opgenomen dan gebruikelijk voor hoofdgebouwen van twee lagen met een kap. De uiterlijke verschijningsvorm blijft echter twee bouwlagen met een kap.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 5

3. BELEID Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling, is het rijksbeleid hiertoe niet van belang. Er wordt daarom alleen ingegaan op het provinciaal en gemeentelijk beleid dat een relatie heeft met de genoemde ontwikkeling en/of het plangebied. 3. 1.

Provinciaal beleid

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) zijn direct bindende juridische regels opgenomen om het provinciaal beleid uit de Structuurvisie te waarborgen. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling, wordt alleen ingegaan op de verordening. Het plangebied ligt binnen het door de provincie aangewezen “Bestaand Bebouwd Gebied (BBG)”. Gemeenten hebben binnen deze gebieden een relatief grote beleidsvrijheid. Met betrekking tot woningbouw zijn er geen bindende juridische regels opgenomen voor ontwikkelingen in bestaand bebouwd gebied. Ook vanuit andere beleidsvelden zijn er geen direct bindende regels voor dit bestemmingsplan. 3. 2.

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2009 - 2020 In de Structuurvisie 2009 - 2020 is het ruimtelijk beleid van de gemeente Koggenland vastgelegd. De Structuurvisie is erop gericht een ontwikkelingsrichting te formuleren voor de kernen en de polders. De structuurvisie geeft aan wat in de toekomst de balans is tussen de verschillende kwaliteiten, functies en ontwikkelingen in de gemeente. Er wordt een duurzaam toekomstbeeld geschetst van de toekomst van de kernen én het landelijk gebied. Voor het landelijk gebied wordt aangegeven wat de balans is tussen de ontwikkeling van het agrarisch bedrijf, landschapskwaliteit, natuur en recreatie. Het plangebied is gelegen in de kern van Ursem. Incidentele ontwikkelingen zijn onder voorwaarden mogelijk. In de structuurvisie is aangegeven dat het oorspronkelijke verkavelingspatroon en lintbebouwing langs de Drechterlandsedijk en Walingsdijk nauwelijks meer duidelijk zijn. Onderhavig project maakt de ontwikkeling van woningbouw langs de Drechterlandsedijk mogelijk. Dit kan gezien worden als het versterken van het bebouwingslint langs de dijk. Het project past dan ook binnen de gemeentelijke beleidskaders.


Rho Adviseurs B.V.

blz 6

1199249

4. OMGEVINGSASPECTEN Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven. 4. 1.

Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming Voor wat betreft de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied en/of om gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het dichtstbijzijnde natuurgebied is de ‘Eilandspolder’ op iets meer dan 4 kilometer afstand. Dit maakt ook deel uit van de EHS. Daarnaast liggen er in de Polder Mijzen een aantal gebieden die eveneens deel uitmaken van de EHS. Gezien de kleinschaligheid van de ontwikkeling en de afstand tot deze beschermde natuurgebieden, zijn er geen significante invloeden op deze natuurgebieden te verwachten. Gebiedsbescherming is geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Soortenbescherming De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen er geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfplaatsen) die in de wet zijn aangewezen, verstoord worden. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng. Op het perceel staat een aantal gebouwen die gesloopt gaan worden. Gezien de aard van de bebouwing, is het niet de verwachting dat er beschermde soorten in aanwezig zijn. Voor de overige soorten geldt een algemene vrijstelling. Uiteraard blijft de zorgplicht voor deze soorten onverkort van kracht. Het aspect soortenbescherming is geen belemmering voor dit project. 4. 2.

Archeologie en cultuurhistorie

Op grond van het Verdrag van Malta en de daaruit voortvloeiende Wet op de archeologische monumentenzorg, dient te worden gekeken naar de archeologische waarden in de projectgebieden. Het plangebied is gelegen aan de Drechterlandsedijk. Deze maakt onderdeel uit van de Westfriese Omringdijk. De gehele Omringdijk is aangewezen al provinciaal monument, vanwege de archeologische en cultuurhistorische waarde.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 7

Door Archeologie Westfriesland is, vanwege de ligging van het plangebied, een archeologische quick-scan gedaan. Deze is al bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. In de quickscan wordt geadviseerd om eventuele ingrepen te begeleiden door een archeoloog. Tevens wordt voorgesteld een Programma van Eisen op te stellen. Naar aanleiding van uitkomsten van de quick-scan, is overleg geweest tussen gemeente, initiatiefnemer en Archeologie Westfriesland. In het verleden waren er namelijk twee panden aanwezig op het perceel. Eén van de panden is een aantal jaren gelden gesloopt. Dit was een klein huisje dat in de voet van de dijk stond. De locatie van dit huisje is met een dikke 2 meter opgehoogd. Hier is een parkeerplaats voor de voormalige slijterij aangelegd. Onder de nog aanwezige woning ligt voor een groot gedeelte nog een kelder. Het dijkprofiel zal daarom al naar alle waarschijnlijkheid verstoord zijn. Wel is de verwachting dat de slootkant aan de oostkant van het perceel mogelijk opgevuld is met puin en dus waardevolle archeologische resten kan bevatten. Er is daarom besloten dat de sloop van de aanwezige bebouwing en de benodigde bodemingrepen onder archeologische begeleiding plaatsvinden. Tussen de initiatiefnemer en de Archeologiedienst zijn hierover afspraken gemaakt. Eventuele vondsten kunnen dan direct veilig gesteld worden. Door deze werkwijze wordt voldoende recht gedaan aan de archeologische waarden in het gebied. Het plan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht. 4. 3.

Water

Een belangrijke ontwikkeling in het waterbeleid is de Watertoets. Het doel van de Watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. In de huidige situatie is er reeds bebouwing en verharding in het projectgebied aanwezig. De toename aan verhard oppervlak zal dan ook beperkt blijven. Wat betreft riolering wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van een gescheiden stelsel. Het hemelwater zal gescheiden worden afgevoerd. Bij de bouw zal zo min mogelijk gebruik gemaakt worden van uitlogende bouwmaterialen, zoals zink. De Westfriese Omringdijk is aangewezen als regionale waterkering. Langs deze waterkering is een vrijwaringszone opgenomen. Hierbinnen moeten voor bepaalde werkzaamheden een vergunning aangevraagd worden bij het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. De vrijwaringszone is op de verbeelding weergegeven met een aanduiding. Het gehele perceel ligt binnen de vrijwaringszone. Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg aan het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier voorgelegd. De reactie van het Hoogheemraadschap is opgenomen in bijlage 1. Het Hoogheemraadschap staat positief tegenover het plan, maar stelt wel randvoorwaarden ten aanzien van de aanwezige waterkering. Deze randvoorwaarden zijn verwoord in de reactie.


Rho Adviseurs B.V.

blz 8

4. 4.

1199249

Milieuzonering

Het milieubeleid en de daarop gebaseerde regelgeving spelen een belangrijke rol bij het ruimtelijke ordeningsbeleid. Beide beleidsterreinen richten zich op de bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving. In ruimtelijke plannen wordt de situering van milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) ten opzichte van elkaar (milieuzonering) geregeld. In de toelichting bij een bestemmingsplan dient aangegeven te worden op welke wijze aan dat beleid gestalte wordt gegeven. Het plangebied ligt in het historische lint van Ursem. Hier komt van oudsher de woonfunctie in combinatie met bedrijvigheid voor. Direct ten zuiden van het plangebied ligt een garagebedrijf. Dit is een bedrijf in categorie 2 van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Ten noorden ligt een detailhandelsfunctie. Daarnaast is er langs de Drechterlandsedijk en de Walingsdijk nog sprake van verschillende vormen van bedrijvigheid, zoals een aantal horecafuncties en verschillende bedrijven. Het gebied is daarom aan te merken als een gemengd gebied. Binnen gemengd gebied kan de woonfunctie voorkomen naast verschillende vormen van bedrijvigheid. Voor bedrijven in categorie 2 geldt binnen gemengd gebied een richtlijnafstand van 10 meter. Aan deze afstand wordt voldaan. Vanuit het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. 4. 5.

Bodem

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem, dienen bij ruimtelijke plannen en projecten in het kader van de Wet bodembescherming te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Er hebben in het verleden geen activiteiten op het perceel plaatsgevonden die van invloed zouden kunnen zijn op de bodemkwaliteit. Bij het aanvragen van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woning, is het overleggen van een bodemonderzoek verplicht. Er zijn geen aanwijzingen dat het plangebied in het verleden gebruikt is voor een milieubelastende activiteit die van invloed is geweest op de bodemkwaliteit. De nieuwe woning is niet van invloed op de bodemkwaliteit of het grondwater. Dit aspect is geen belemmering voor het bestemmingsplan. 4. 6.

Geluid

In het kader van geluid is de Wet geluidhinder van toepassing. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Het plangebied is gelegen aan de Drechterlandsedijk. Dit is een weg waar een snelheidsregime van 30 km/u geldt. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is dus niet aan de orde. Geluidhinder is geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

4. 7.

blz 9

Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft het aspect luchtkwaliteit. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkelingen, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als: er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; een project “niet in betekenende mate” bijdraagt aan de luchtverontreiniging. In 2009 is onderzoek verricht naar de geluidshinder en de luchtkwaliteit van het wegver1) keer in de gemeente Koggenland . Berekend zijn de situaties 2008 en 2020, waarbij zowel de geluidcontouren als de concentratie luchtverontreiniging ter hoogte van de gevel zijn berekend. Alle panden die voorkomen op de GBKN van de gemeente zijn in de analyse meegenomen. Uit het onderzoek blijkt dat op geen enkele locatie in Koggenland, nu en in de toekomst, sprake is van overschrijding van de normen (NO2 en PM10) uit het Besluit Luchtkwaliteit 2005. De normen uit het Besluit Luchtkwaliteit 2005 zijn overgenomen in de Wet milieubeheer. Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van twee woningen mogelijk gemaakt. Een dergelijk project draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Bovendien waren er op het perceel al functies mogelijk met een verkeersaantrekkende werking. Er zijn vanuit dit aspect geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. 4. 8.

Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico’s die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico’s bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

1)

Geluidhinder en luchtkwaliteit. De stand van zaken eind 2009.


Rho Adviseurs B.V.

blz 10

1199249

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt ge2) toetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisi3) -6 co (GR) . Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10 als grenswaarde. -6 Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10 -contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen. Ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten binnen de GR-contour moet een bestuurlijke verantwoording plaatsvinden. De verantwoording bevat de volgende elementen: • de personendichtheid; • de hoogte van het groepsrisico; • maatregelen ter beperking van het groepsrisico; • de voor- en nadelen van alternatieve locaties; • de mogelijkheden voor bestrijding van calamiteiten; • de mogelijkheden tot zelfredzaamheid van personen binnen het invloedsgebied. Ten aanzien van de bestrijdbaarheid van calamiteiten moet de veiligheidsregio om advies worden gevraagd. In de nabijheid van het plangebied zijn geen Bevi-inrichtingen, buisleidingen of routes voor gevaarlijke stoffen aanwezig. Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe gevaarzettende functies mogelijk. Het aspect externe veiligheid is geen belemmering voor dit bestemmingsplan. 4. 9.

Kabels en leidingen

In en om het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waar in dit bestemmingsplan rekening mee gehouden dient te worden.

2)

3)

Plaatsgebonden Risico (PR) is “het risico op een plaats buiten een inrichting uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is”. De definitie van Groepsrisico (GR) is “de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof, gevaarlijke afvalstof of bestrijdingsmiddel betrokken is”.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 11

5. JURIDISCHE PLANOPZET 5. 1.

Algemeen

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2008. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2008 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de WRO en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden en voldoen aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), die per 1 oktober 2010 in werking is getreden. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouwen gebruiksmogelijkheden. Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld en om de uitleg daarvan. 5. 2.

Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een korte toelichting gegeven op de inhoud van de bestemming in dit bestemmingsplan. Gemengd Het gehele perceel heeft de bestemming ‘Gemengd’. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen gebouwen gerealiseerd moeten worden. In de regels is een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6,00 en 10,50 meter opgenomen. Voor bijgebouwen geldt dat ten hoogste 50% van het erf bebouwd mag worden, tot een 2 maximum van 80 m . Aanbouwen en aangebouwde bijgebouwen mogen een maximale bouwhoogte van 6,50 meter hebben. Tot slot is voor vrijstaande bijgebouwen een maximale goot- en bouwhoogte opgenomen van 4,00 en 8,00 meter. Waterstaat - Waterkering De bescherming van waterkerende werking, alsmede de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de Westfriese Omringdijk is geregeld binnen de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Deze dubbelbestemming geldt alleen voor het meest westelijke gelegen deel van het plangebied. Voor alle werkzaamheden binnen deze zone geldt een omgevingsvergunning-


Rho Adviseurs B.V.

blz 12

1199249

plicht. Om deze omgevingsvergunning te verkrijgen dient eerst advies te worden ingewonnen bij het hoogheemraadschap. vrijwaringszone - dijk Omdat de Westfriese Omringdijk is aangewezen als regionale waterkering, is er voor de dijk een vrijwaringszone opgenomen. Deze zone ligt over het gehele plangebied. Binnen deze zone mogen alleen bouwwerkzaamheden plaatsvinden, indien eerst vergunning is verleend door het Hoogheemraadschap.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 13

6. UITVOERBAARHEID Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. 6. 1.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg Het bestemmingsplan is conform artikel 3.1.1. Bro aan de overlegpartners voorgelegd. Van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier is een reactie ontvangen. Deze is opgenomen in bijlage 1. Het Hoogheemraadschap verzoekt hierin om voor de bescherming van de waterkering een dubbelbestemming “Waterstaatwerk - Waterkering” op te nemen en, in plaats van een aanduiding “vrijwaringszone - dijk”, de benamingen uit de Keur te hanteren. Verder worden enkele randvoorwaarden voor het plan gesteld. Hiernaar wordt verwezen in de waterparagraaf. Bij de uitvoering van het plan zal met de gestelde randvoorwaarden rekening worden gehouden. Naar aanleiding van het overlegreactie van het hoogheemraadschap is de dubbelbestemming “Waterstaat - Waterkering” op de verbeelding opgenomen. De begrenzing van deze dubbelbestemming is afgestemd op de begrenzing van de dubbelbestemming “Primaire waterkering met cultuurhistorische waarden” zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Hiermee zijn de belangen van het hoogheemraadschap op voldoende wijze in het plan gewaarborgd. De benaming van de aanduiding “vrijwaringszone - dijk” is afgestemd op de gemeentelijke systematiek. Hiervan wordt niet afgeweken. Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan wordt gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Eenieder wordt daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Eventueel ingediende zienswijzen worden voorzien van een passend antwoord. Vervolg Vervolgens wordt het bestemmingsplan vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daaropvolgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd. 6. 2.

Economische uitvoerbaarheid

De onderhavige ontwikkeling betreft het realiseren van een nieuwe woningen. Dit betreft een particulier initiatief. De kosten worden dus gedragen door de particuliere initiatief-


Rho Adviseurs B.V.

blz 14

1199249

nemer. De gemeente Koggenland heeft geen financiële bemoeienis met het project. Het bestemmingsplan wordt daarom economisch uitvoerbaar geacht. 6. 3.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wro opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen ten aanzien van de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een anterieure overeenkomst vastgelegd. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten, waarin de gemaakte kosten zijn geregeld. Het plangebied is gelegen in bestaand bebouwd gebied. Dit houdt in dat de gemeente geen kosten heeft aan de aanleg van wegen, riolering, et cetera. In de overeenkomst is tevens vastgelegd dat eventuele planschade voor rekening is van de initiatiefnemer. Aangezien de gemeentelijke kosten hiermee gedekt zijn, is het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.

===

Rho Adviseurs B.V.


BIJLAGE 1

Archeologie West-Friesland is het archeologisch samenwerkingsverband van de gemeenten Drechterland, Enkhuizen, Hoorn, Koggenland, Medemblik, Opmeer en Stede Broec

Locatie: Adviesnummer: Opsteller: Datum:

Drechterlandsedijk 8-10, Ursem, gemeente Koggenland 12218 Dieuwertje Duijn & Carla Soonius 3-12-2012

Archeologische Quickscan Inleiding Ten behoeve van het Ontwerk bestemmingsplan perceel Drechterlandsedijk 8-10 in Ursem, gemeente Koggenland, is gekeken naar het archeologische aspect. Op de archeologische beleidsadvieskaart (Archeologie West-Friesland, 2012) van Koggenland ligt het plangebied in een zone waar bij plannen met een omvang groter dan 100 m2 en dieper dan 35 cm rekening moet worden gehouden met archeologie (donkerblauw: afb. 1).

Afbeelding 1. Het perceel Drechterlandsedijk 8-10 (rood) op de archeologische beleidsadvieskaart.

Bestaande situatie en voorgenomen ingrepen Archeologie West-Friesland, Nieuwe Steen 1, 1625 HV Hoorn, Postbus 603, 1620 AR Hoorn Bereikbaar: Carla Soonius; 0299-/252589/06252-72867, [email protected] Michiel Bartels: 0229-252587/06304-68593/ [email protected] www.archeologiewestfriesland.nl


Het plangebied Drechterlandsedijk 8-10 in Ursem ligt aan de Westfriese Omringdijk. Op het perceel staat een woning uit het begin van de 20ste eeuw met daarachter aanbouwen uit latere tijd. Onder dit pand is een kelder aanwezig. Naast dit pand stond tot enkele jaren geleden een tweede pand. Na de sloop van dit pand is het maaiveld ter plaatse opgehoogd (ca. 2 meter) en is het terrein ingericht als parkeerplaats. De voorgenomen ingreep behelst de sloop van de bestaande bebouwing en bouw van twee nieuwe woningen langs de weg. Deze woningen worden dijkhuizen, wat betekent dat onder het pand een souterrain wordt gerealiseerd die aan de achterzijde is voorzien van daglicht. Hiertoe wordt de oorspronkelijke hoogte van het perceel gereconstrueerd, wat in de praktijk betekent dat grond wordt afgegraven.

Afbeelding 2. De huidige bebouwing op het perceel (binnen cirkel) langs het dorpslint van Ursem

Cultuurhistorische waarden Het perceel is gelegen op de flank van de Westfriese Omringdijk, die hier de Drechterlandsedijk wordt genoemd. Op de cultuurhistorische waardenkaart staat de dijk aangegeven als van hoge historisch-bouwkundige waarde (WFR007B) en zeer hoge historisch-geografische waarde (WFR018G). De Westfriese Omringdijk is een buitenwaterkerende dijk die zeer bepalend is geweest voor de landschapsontwikkeling van West-Friesland (en grote delen van Noord-Holland). Deze dijk beschermde het achterliggende land tegen overstromingen, zodat bewoning en agrarische exploitatie mogelijk bleef. Deze dijkring is grotendeels zeer goed herkenbaar. Dijkringen komen in Noord-Holland vaker voor. Ten behoeve van het verkeer over land is op deze dijk een weg aangelegd. De Omringdijk is sinds 1983 een Provinciaal Monument en behoort tot de oudste dijken van Nederland. De dijk bij Ursem beschermde tot de 17de eeuw het achtergelegen land tegen het Archeologie West-Friesland, Nieuwe Steen 1, 1625 HV Hoorn, Postbus 603, 1620 AR Hoorn Bereikbaar: Carla Soonius; 0299-/252589/06252-72867, [email protected] Michiel Bartels: 0229-252587/06304-68593/ [email protected] www.archeologiewestfriesland.nl


water van het Schermeer. Dit meer, de huidige Schermer, is tussen 1633 en 1635 drooggemalen. Ten behoeve van de Westfriese Omringdijk is in 2010 een Beeldkwaliteitsplan opgesteld door de Provincie Noord-Holland (Provincie Noord-Holland, 2009). Hierin staat de omgang met de Westfriese Omringdijk in zijn omgeving beschreven. Alleen het dijklichaam is beschermd. Het beleid van de provincie is om zijn monumenten te beschermen onder het motto ‘behoud door ontwikkeling’. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en de versterking van de cultuurhistorische en landschappelijke waarde en het karakter van de Westfriese Omringdijk. In deel 2 van het beeldkwaliteitsplan staat voor de Drechterlandse dijk aangegeven dat de zichtbaarheid van de dijk een belangrijk gegeven is. De ligging in het dorpslint van Ursem maakt wel dat de dijk hier minder goed herkenbaar is. In het beeldkwaliteitsplan staat ten aanzien van de archeologie het volgende weergegeven (pag. 15 in het document): “Het dijklichaam is een archeologische schatkamer. In het dijkprofiel zijn sporen aanwezig van de dynamiek van de dijk, zoals resten van aarden-, wier- en steenbekleding. Daarnaast verbergt de dijk nog andere sporen van het verleden, variërend van scheepsresten, opgeheven sluisjes tot dode dijkwerkers.” Archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied De dijk bij Ursem dateert uit de Late Middeleeuwen, vermoedelijk uit de 12de of 13de eeuw. Mogelijk bevonden zich direct na de aanleg van de dijk al huizen langs de binnenzijde van de dijk. Voor het bepalen van de archeologische verwachting voor de Nieuwe Tijd kan gebruik worden gemaakt van historische kaarten. De oudste relevante kaart voor het gebied is de kaart van Johannes Dou uit 1652-1654 (collectie Westfries Archief). Ter plaatse van het plangebied is bebouwing aanwezig. Op de eerste kadastrale kaart uit de periode 1811-1823 is op het perceel een huis aanwezig. Het huis en omliggende erf is in bezit van Hermans Heypmans, kleermaker. Op basis van de geologische ondergrond (lagunaire ongerijpte kleien, die in de prehistorie onbewoonbaar waren) geldt een zeer lage verwachting voor vindplaatsen uit de prehistorie. Geconcludeerd kan worden dat het plangebied een hoge archeologische waarde heeft. Op het perceel stond mogelijk al vanaf de 12de of 13de eeuw een huis. Voor de periode vanaf de 17de eeuw kan op basis van historische kaarten met zekerheid worden gezegd dat op deze locatie bewoning aanwezig was. Daarnaast ligt het plangebied op de flank van de Westfriese Omringdijk, een provinciaal monument. De bodemopbouw van deze dijk heeft een hoge archeologische waarde.

Archeologie West-Friesland, Nieuwe Steen 1, 1625 HV Hoorn, Postbus 603, 1620 AR Hoorn Bereikbaar: Carla Soonius; 0299-/252589/06252-72867, [email protected] Michiel Bartels: 0229-252587/06304-68593/ [email protected] www.archeologiewestfriesland.nl


Afbeelding 3. Het plangebied (rode cirkel) op een uitsnede van de kaart van Johannes Dou uit 1652-1654.

Afbeelding 4. Het perceel (rood) op een uitsnede van de eerste kadasterkaart uit de periode 1811-1832.



Advies Archeologie West-Friesland adviseert in de eerste plaats om de huidige bebouwing tot op het maaiveld te slopen. Op deze manier wordt een verstoring van het bodemarchief voorkomen. Het heeft de voorkeur dat de sloop door een archeologisch medewerker wordt begeleid. De sloper/bouwer dient de start van de sloop/bouwwerkzaamheden daarom 5 werkdagen voor aanvang te melden bij Archeologie West-Friesland. Op de locatie van de nieuwbouw dient in het kader van de Archeologische Monumentenzorg een archeologisch veldonderzoek plaats te vinden, met als maximale variant het volledig opgraven van de geplande bouwput(ten). Dit is afhankelijk van de geplande ingrepen in de bodem op deze locatie (aanleg kelders, heipalen, diepte bouwput, etc.). Voor het uitvoeren van een veldonderzoek is een goedgekeurd Archeologisch Bureauonderzoek (ABO) en Programma van Eisen (PvE) nodig. Het archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd door een

gecertificeerd archeologisch bedrijf of organisatie. Tenslotte mag worden opgemerkt dat de kans op schatgraverij en metaaldetectie (het wederrechtelijk uitvoeren van archeologisch onderzoek) in dit gebied hoog is. Indien niet van tevoren zorgvuldig tussen gemeente, opdrachtgever, bouwer en bewaking/toezicht/buren wordt afgestemd hoe tijdens het hele bouwproces schatgraverij wordt voorkomen, zal de vindplaats ernstige schade lijden. Hierop zal conform de Monumentenwet worden gehandhaafd. Bronnen Archeologie West-Friesland, 2012. Archeologische beleidskaart gemeente Koggenland. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier/Westfries Archief. Noorderkwartier perfect gemeten. Kaarten van Noorderkwartier en West-Friesland in de 17de eeuw (cd-rom). Minuutplan, 1811-1832. Ursem sectie B, blad 01 (www.watwaswaar.nl). Provincie Noord-Holland, 2009. Beeldkwaliteitsplan Westfriese Omringdijk. Provincie NoordHolland, Haarlem.


BIJLAGE 2

GEMEENTE KOGGENLAND 1199249/ 16-09-13 BESTEMMINGSPLAN URSEM – DRECHTERLANDSEDIJK 8-10 REGELS INHOUDSOPGAVE

BLZ

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS

1

Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS

1 5 6

Artikel 3 Gemengd Artikel 4 Waterstaat - Waterkering HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS

6 10 12

Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 HOOFDSTUK 4

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels OVERGANGS- EN SLOTREGELS

12 13 14 15 16 17 18

Artikel 11 Artikel 12

Overgangsrecht Slotregel

18 19

1199249

blz 1

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1

Begrippen

1.1 plan: het bestemmingsplan Ursem - Drechterlandsedijk 8 - 10 van de gemeente Koggenland; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het NL.IMRO.1598.BPKherzKomplan0004-va01 met de bijbehorende regels;

GML-bestand

1.3 aanbouwen uitbouw: een onderdeel van een hoofdgebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.4 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.5 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6 afhankelijke woonruimte: een aanbouw of bijgebouw die/dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met de woning en waarin uit een oogpunt van mantelzorg een gedeelte van de huishouding is gehuisvest; 1.7 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.8 bedrijfsmatige activiteiten in woonhuizen: het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van (ambachtelijke) bedrijvigheid, geheel of overwegend door handwerk, dat door haar beperkte omvang in een woning en daarbijbehorende aan- en bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend; 1.9 bedrijfsvloeroppervlakte: de totale oppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een beroepsuitoefening aan huis c.q. bedrijfsmatige activiteiten in woningen, inclusief opslagen administratieruimten en dergelijke; 1.10 beroepsuitoefening aan huis: het uitoefenen van een vrij en zelfstandig beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig en/of technisch dienstverlenend gebied of daarmee gelijk te stellen activiteiten, niet zijnde detailhandel en prostitutie, waarbij de woning in hoofdzaak haar woonfunctie behoudt;

Bestemmingsplan Ursem - Drechterlandsedijk 8 - 10 Status: Vastgesteld / 16-09-2013

Rho Adviseurs B.V.

blz 2

1199249

1.11 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.12 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.13 bijgebouw: een, al dan niet vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; 1.14 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk; 1.15 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.16 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.17 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.18 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.19 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, zulks met uitzondering van horeca-activiteiten; 1.20 erker: een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaande uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling; 1.21 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.22 hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 3

1.23 kampeermiddel: een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander daarmee vergelijkbaar voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is bestemd of opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf; 1.24 mantelzorg: het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband, in de vorm van inwoning en/of afhankelijke woonruimte; 1.25 nutsvoorziening: een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede, soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten; 1.26 paardenbak: een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijdactiviteiten, voorzien van een zandbed en al dan niet voorzien van een omheining; 1.27 peil: a. voor gebouwen gesitueerd op een dijk of talud, indien de voorgevel van een gebouw wordt gesitueerd binnen een afstand van 10,00 meter uit de grens van een bestemming 'Verkeer', de kruin van de dijk; b. voor gebouwen gesitueerd langs een dijk of talud, indien de voorgevel van een gebouw gelegen is binnen een afstand van 10,00 meter uit de grens van de bestemming 'Verkeer', de bovenkant van de weg; c. in andere gevallen: het peil overeenkomstig de bouwverordening danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de gemiddelde hoogte van het afgewerkte maaiveld; 1.28 seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval wordt verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische-massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.29 slijterij: een bedrijf waar alcoholische dranken bedrijfsmatig te koop aan worden geboden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van alcoholische dranken aan personen die die dranken kopen voor gebruik, verbruik of aanwending, anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, zulks met uitzondering van horeca-activiteiten; 1.30 vrijstaand woonhuis: een woning welke niet is aangebouwd aan een andere woning;


Rho Adviseurs B.V.

blz 4

1199249

1.31 wijnproeverij: een samenkomst waar mensen in de gelegenheid worden gesteld met het oog, reuk- en smaakzintuig een wijn te analyseren of te beoordelen, al dan niet in combinatie met de verkoop van de betreffende wijnen; 1.32 woning: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden of een daarmee gelijk te stellen vorm van huisvesting; 1.33 woonhuis: een gebouw dat één woning omvat, dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

Artikel 2

blz 5

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.2 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.3 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.5 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.


Rho Adviseurs B.V.

blz 6

1199249

HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS Artikel 3 3.1

Gemengd

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor: 1. beroepsuitoefening aan huis c.q. bedrijfsmatige activiteiten in woningen; 2. een wijnproeverij al dan niet in combinatie met detailhandel; 3. een slijterij; b. aanbouwen en bijgebouwen; met daaraan ondergeschikt: c. groenvoorzieningen; d. wegen, woonstraten en paden; e. water; f. parkeervoorzieningen; g. speelvoorzieningen; h. nutsvoorzieningen; met de daarbijbehorende: i. tuinen, erven en terreinen; j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3.2

Bouwregels

3.2.1 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd; b. een hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak worden gebouwd; c. er zullen ten hoogste 2 woonhuizen worden gebouwd; d. een hoofdgebouw zal in of ten hoogste 2,00 m achter de naar de weg gekeerde bouwgrens worden gebouwd; e. de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens zal ten minste 2,00 m bedragen; f. de goothoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 6,00 m bedragen; g. de bouwhoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 10,50 m bedragen; h. de dakhelling van een hoofdgebouw zal ten minste 15° bedragen; i. de dakhelling van een hoofdgebouw zal ten hoogste 60° bedragen. 3.2.2 Aanbouwen en bijgebouwen Voor het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen gelden de volgende regels: a. aanbouwen en bijgebouwen zullen ten minste 0,50 m achter (het verlengde van) de naar de weg(en) gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw worden gebouwd; b. ten hoogste 50% van het achter de naar de weg gekeerde bouwgrens gelegen erf zal met aanbouwen en bijgebouwen worden gebouwd, met dien verstande dat: 1. de totale oppervlakte van de aanbouwen en bijgebouwen ten hoogste 80 m² zal bedragen; Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 7

2. de oppervlakte van het hoofdgebouw hierbij niet wordt meegerekend; c. in afwijking van het bepaalde onder b mag de oppervlakte die met aanbouwen en bijgebouwen mag worden bebouwd, worden vermeerderd met 10% van het aantal vierkante meters dat het bouwperceel groter is dan 300 m², met dien verstande dat de totale oppervlakte van aanbouwen en bijgebouwen ten hoogste 250 m² per hoofdgebouw zal bedragen; d. in afwijking van het bepaalde onder b en c mogen hobbykasjes worden gebouwd, met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van hobbykasjes per hoofdgebouw ten hoogste 12 m² zal bedragen; e. de goothoogte van aanbouwen en aangebouwde bijgebouwen zal ten hoogste gelijk zijn aan de hoogte van de eerste verdiepingsvloer van het hoofdgebouw waaraan wordt gebouwd, vermeerderd met 0,25 m; f. de bouwhoogte van aanbouwen en aangebouwde bijgebouwen zal ten hoogste 6,50 m bedragen; g. de goothoogte van een vrijstaand bijgebouw zal ten hoogste 4,00 m bedragen; h. de bouwhoogte van een vrijstaand bijgebouw zal ten hoogste 8,00 m bedragen; i. aanbouwen en bijgebouwen mogen worden voorzien van een plat dak dan wel van een kap, met dien verstande dat ingeval van een kap de dakhelling gelijk zal zijn aan de dakhelling van het hoofdgebouw waarbij wordt gebouwd. 3.2.3 Erkers Voor het bouwen van erkers gelden de volgende regels: a. in afwijking van het bepaalde in lid 3.2.1 sub b en lid 3.2.2 sub a mag de bouwgrens worden overschreden ten behoeve van het realiseren van een erker, mits: 1. de afstand tot het openbaar gebied ten minste 1,00 m bedraagt; 2. de diepte ten hoogste 1,50 m bedraagt; 3. de totale oppervlakte per hoofdgebouw ten hoogste 10 m² bedraagt; 4. de breedte ten hoogste 75% van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw waartegen wordt gebouwd, bedraagt; 5. de goothoogte ten hoogste de hoogte van de eerste verdiepingslaag van het hoofdgebouw waartegen wordt gebouwd, bedraagt. 3.2.4 Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan, ten hoogste 1,00 m zal bedragen; b. de bouwhoogte van toegangspoorten zal ten hoogste 1,00 m bedragen; c. de bouwhoogte van palen en masten zal ten hoogste 5,00 m bedragen; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 3,00 m bedragen, met dien verstande dat deze uitsluitend achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw mogen worden gebouwd.


Rho Adviseurs B.V.

blz 8

3.3

1199249

Afwijken van de bouwregels

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van: a. het bepaalde in lid 3.2.1 sub c in die zin dat een hoofdgebouw voor de naar de weg gekeerde bouwgrens wordt gebouwd; b. het bepaalde in lid 3.2.1 sub c in die zin dat een hoofdgebouw meer dan 2,00 m achter de naar de weg gekeerde bouwgrens wordt gebouwd; c. het bepaalde in lid 3.2.1 sub d in die zin dat de diepte van een hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 20,00 m; d. het bepaalde in lid 3.2.1 sub f in die zin dat de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrens wordt verkleind; e. het bepaalde in lid 3.2.1 sub g in die zin dat de goothoogte van een hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 8,00 m; f. het bepaalde in lid 3.2.1 sub h in die zin dat de bouwhoogte van een hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 11,00 m; g. het bepaalde in lid 3.2.1 sub i in die zin dat de dakhelling van een hoofdgebouw wordt verkleind dan wel dat een hoofdgebouw wordt voorzien van een plat dak; h. het bepaalde in lid 3.2.2 sub a in die zin dat aanbouwen en bijgebouwen minder dan 0,50 m achter, dan wel voor de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw worden gebouwd; i. het bepaalde in lid 3.2.2 sub e in die zin dat de goothoogte van een aanbouw wordt vergroot tot ten hoogste 6,50 m; j. het bepaalde in lid 3.2.2 sub f in die zin dat de bouwhoogte van een aanbouw wordt vergroot tot ten hoogste 8,50 m; k. het bepaalde in lid 3.2.2 sub i in die zin dat de dakhelling van een aanbouw en bijgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 80º. 3.4

Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Strijdig gebruik Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:  het gebruik van bijgebouwen voor zelfstandige bewoning. 3.4.2 Gebruik in overeenstemming met de bestemming Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval niet gerekend: a. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van beroepsuitoefening aan huis c.q. bedrijfsmatige activiteiten in woningen, mits: 1. de bedrijfsvloeroppervlakte ten behoeve van een beroepsuitoefening aan huis c.q. bedrijfsmatige activiteiten in woningen minder bedraagt dan 30% van de oppervlakte van de gebouwen op een bouwperceel, met een maximum oppervlakte van 50 m²; 2. de woonfunctie behouden blijft;

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 9

3. degene die de activiteiten in het woonhuis uitvoert, bewoner van het woonhuis is; 4. er geen detailhandel plaatsvindt, met uitzondering van detailhandel in combinatie met een wijnproeverij en/of een slijterij; 5. de activiteiten niet meldingsplichtig of vergunningsplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer; 6. de verkeers- en parkeerdruk in de naaste omgeving niet onevenredig toeneemt.


Rho Adviseurs B.V.

blz 10

1199249

Artikel 4 4.1

Waterstaat - Waterkering

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:  het behoud, het herstel en het beheer van de waterstaatsdoeleinden en de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de dijken. 4.2

Bouwregels

4.2.1 Gebouwen en andere bouwwerken In afwijking van het bepaalde bij de andere ter plaatse aangewezen bestemmingen mogen op of in deze gronden geen gebouwen, overkappingen en andere bouwwerken worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze dubbelbestemming. 4.2.2 Gebouwen en overkappingen Op of in deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. 4.2.3 Andere bouwwerken Voor het bouwen van andere bouwwerken geldt de volgende regel:  de bouwhoogte van andere bouwwerken zal ten hoogste 5,00 m bedragen. 4.3

Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:  het bepaalde in lid 4.2 in die zin dat de in de andere daar voorkomende bestemming(en) genoemde gebouwen of andere bouwwerken worden gebouwd, mits: 1. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, het herstel en het beheer van de waterstaatsdoeleinden en de cultuurhistorische waarden; 2. vooraf advies wordt ingewonnen van het Hoogheemraadschap. 4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, en van werkzaamheden 4.4.1 Vergunningplichtige werken en werkzaamheden Voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is ongeacht het bepaalde in de regels bij de andere op de gronden van toepassing zijnde bestemmingen een omgevingsvergunning vereist: a. het ophogen en afgraven van gronden; b. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; c. het aanbrengen van opgaande beplanting. 4.4.2 Uitzonderingen Het in lid 4.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. het normale onderhoud betreffen; Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 11

b. reeds rechtmatig in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan. 4.4.3 Toetsingscriteria De in lid 4.4.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien de waterkering en/of de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden geschaad.


Rho Adviseurs B.V.

blz 12

1199249

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 5

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

Artikel 6

blz 13

Algemene bouwregels

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1,00 m bedraagt.


Rho Adviseurs B.V.

blz 14

1199249

Artikel 7 7.1

Algemene gebruiksregels

Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met de gegeven bestemming, wordt in ieder geval gerekend: a. het gebruik van gronden voor de opslag van schroot- en afbraak- en bouwmaterialen, anders dan ten behoeve van de uitvoering van krachtens de bestemming toegelaten bouwactiviteiten en werken en werkzaamheden; b. de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken voer-, vaaren/of vliegtuigen; c. het storten van puin en afvalstoffen; d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting; e. het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen; f. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor paardenbakken (inclusief uitrijbak), hoefslagen en trainingsgelegenheden ten behoeve van paardrijactiviteiten; g. het gebruik van gronden en gebouwen ten behoeve van mantelzorg in de vorm van inwoning of in de vorm van een afhankelijke woonruimte. 7.2

Afwijken van de gebruiksregels

Er kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van: a. het bepaalde in lid 7.1 onder g in die zin dat de woonfunctie wordt gecombineerd met mantelzorg in de vorm van inwoning of in de vorm van een afhankelijke woonruimte, mits: 1. de oppervlakte die wordt gebruikt voor mantelzorg ten hoogste 70 m² bedraagt; 2. de mantelzorg alleen plaatsvindt vanuit een onzelfstandige woonruimte; 3. parkeren geschiedt op eigen terrein; 4. een indicatie voor zorg door of vanwege de gemeente Koggenland is afgegeven; 5. de aangrenzende gronden geen onevenredige hinder van het gebruik ondervinden; 6. binnen 3 maanden na beëindiging van de mantelzorg de afhankelijke woonruimte ongedaan wordt gemaakt voor bewoning.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 15

Artikel 8 8.1

Algemene aanduidingsregels

vrijwaringszone - dijk

8.1.1 Aanduidingsomschrijving De voor 'vrijwaringszone - dijk' aangeduide gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van het doelmatig en veilig functioneren van de waterkeringen. 8.1.2 Bouwregels gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde In afwijking van het bepaalde bij de ter plaatse voorkomende bestemming(en) mogen op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze gebiedsaanduiding. 8.1.3 Bouwregels overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de volgende regel:  de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze aanvullende bestemming, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer te water, zal ten hoogste 2,00 m bedragen. 8.1.4 Afwijken van de bouwregels Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 8.1.2 in die zin dat in de daar voorkomende bestemmingen genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits: a. vooraf advies wordt ingewonnen van het waterschap; b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de nabijgelegen waterkering. 8.1.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk' ter plaatse wordt verwijderd, mits:  het definitieve tracé van de reserveringszone is vastgesteld en de algemene aanduidingsregel aan dit tracé wordt aangepast.


Rho Adviseurs B.V.

blz 16

Artikel 9

1199249

Algemene afwijkingsregels

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden c.q. bouwwerken, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van: a. de bouwregels inzake de goothoogte, bouwhoogte en de oppervlakte van de gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10%; b. de bouwregels inzake het overschrijden van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 20%.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 17

Artikel 10 10.1

Overige regels

Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard, blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen: a. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer; b. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten; c. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen; d. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden; e. de ruimte tussen bouwwerken.


Rho Adviseurs B.V.

blz 18

1199249

HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS Artikel 11 11.1

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in sublid a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het sublid a. met maximaal 10%. c. Sublid a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 11.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in sublid a., te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in sublid a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Sublid a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Rho Adviseurs B.V.


1199249

blz 19

Artikel 12 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het Bestemmingsplan Ursem - Drechterlandsedijk 8 - 10, van de gemeente Koggenland. Behorend bij het besluit van 16 september 2013. ===


Rho Adviseurs B.V.

GEMEENTE KOGGENLAND BESTEMMINGSPLAN URSEM - DRECHTERLANDSEDIJK 8-10

Recommend Documents